Raadsmemo Concept-uitvoeringsnota's Erfpacht en Kostenverhaal

Gedurende de erfpachttermijn ontstaat een nieuwe financiële relatie met de erfpachter (of de koper van diens woning of bedrijfspand) als deze verzoekt om een verkoop bloot-eigendom / heruitgifte. In de afgelopen vijf jaren is de bruto opbrengst uit verkoop bloot-eigendom gemiddeld circa € 2,0 mln. per jaar geweest en leverden de heruitgiften gemiddeld circa € 0,3 mln. per jaar op aan hogere canonopbrengst dan de oorspronkelijke canons van deze erfpachten. Veel erfpachten zijn voor een periode van 99 of 50 jaar uitgegeven. Als de erfpachtperiode van een tijdelijke erfpacht expireert, ontstaat ook een nieuwe financiële relatie met de erfpachter. Dan maakt de gemeente met de erfpachter nieuwe afspraken over voortzetting van het gebruik van de grond door de erfpachter. Daarbij heeft de erfpachter de keuze tussen een nieuwe (eeuwigdurende) erfpacht of het kopen van de grond.

17

Nota Erfpacht 2022

Veel erfpachters (of de kopers van hun panden) doen tijdig vóór het verstrijken van de erfpachttermijn een verzoek om heruitgifte / verkoop bloot-eigendom. In een aantal gevallen is de einddatum van de erfpacht wel verstreken en is achteraf een nieuwe uitgifte of een grondverkoop overeengekomen. Na het verstrijken van de looptijd loopt de erfpacht volgens de wet tussen de grondeigenaar (gemeente) en de erfpachter door tot het moment waarop zij de erfpacht als definitief beëindigd beschouwen. Het expireren van de erfpacht heeft dan ook geen consequenties voor het gebruik van de grond door de erfpachter. De geëxpireerde erfpacht is echter niet overdraagbaar, want eigenlijk bestaat hij niet meer. Verder ontstaan gedurende de looptijd van de erfpacht financiële relaties tussen de gemeente en de erfpachter in geval van: 1. een erfpachtbestemmingswijziging, zonder dat tevens sprake is van een verkoop blooteigendom; 2. een splitsing van de erfpacht in twee of meer gedeelten (horizontaal) of in appartementsrechten (verticaal); 3. het samenvoegen van twee of meer erfpachtpercelen tot één perceel. In situatie 1 wordt de canon aangepast aan het nieuwe gebruik. In het nieuwe erfpachtbeleid zal dat worden vormgegeven als een heruitgifte.

In de andere twee situaties wijzigt de canon in principe niet, maar wordt ook de canon gesplitst (situatie 2) of worden de canons bij elkaar opgeteld (situatie 3). Als naast splitsing of samenvoeging ook sprake is van gebruikswijziging, wordt eerst een nieuwe canon berekend. Deze wordt vervolgens verdeeld over de door de splitsing ontstane gedeelten (situatie 2) of gaat gelden als canon voor de door samenvoeging ontstane erfpacht (situatie 3). Tenslotte ontstaat een financiële relatie tussen de gemeente en de erfpachter in de vorm van de behandelingskosten, die – verhoogd met de daarover eventueel verschuldigde BTW – betaald moeten zijn voordat de gemeente een verzoek van de erfpachter (of diens koper) om verkoop bloot-eigendom, heruitgifte, erfpachtbestemmingswijziging, splitsing of samenvoeging in behandeling neemt. Ter uitvoering van het erfpachtbeleid vraagt de gemeente voor veel transacties een taxatierapport of een grondwaardebepaling aan een taxateur. Deze taxatieopdrachten zijn eveneens een externe financiële relatie van de gemeente. De taxatiekosten en de daarover verschuldigde BTW worden momenteel goedgemaakt uit de behandelingskosten (woningen) of rechtstreeks doorbelast aan de verzoekers (niet-woningen). In het nieuwe erfpachtbeleid is het de bedoeling dat in alle gevallen de taxatiekosten worden gedekt uit de behandelingskosten.

De erfpachtadministratie is geautomatiseerd. Daarvoor is een applicatie aangeschaft (GEM) die wordt beheerd en onderhouden door de leverancier (HTA). Dit applicatiebeheer is ook een financiële externe relatie van de gemeente. Intern Alle financiële gevolgen binnen de gemeentelijke financiële huishouding worden geadministreerd op het product Erfpacht. Het team Vastgoed is binnen de gemeentelijke organisatie verantwoordelijk voor dit product. Het product Erfpacht kan beschouwd worden als een exploitatie, als een gesloten circuit. De bestaande voorraad erfpachten heeft een boekwaarde van circa € 116,2 mln. Dat bedrag bestaat uit de oorspronkelijke grondwaarden bij de vestiging van al deze nog bestaande erfpachten. Over dit bedrag betaalt het product Erfpacht jaarlijks rente aan de algemene dienst (de rekenrente). Canonopbrengst Ieder jaar worden in januari/februari de facturen voor de canons opgemaakt en verstuurd aan de erfpachters die op 1 januari van elk jaar in de erfpachtadministratie als erfpachter van een object te boek staan. Dat waren er voor 2022 circa 8.400. Deze bulk aan erfpachtfacturen wordt het eerste kohier genoemd. Het grootste deel van de erfpachters betaalt de canon op tijd. In voorkomende gevallen kan er sprake zijn van een overdracht die (nog) niet bij de gemeente bekend is of die in januari of februari heeft plaatsgehad.

Of een erfpachter blijkt inmiddels te zijn overleden.

18

Nota Erfpacht 2022

In dat soort situaties wordt de erfpachtfactuur geretourneerd aan de gemeente. Dat leidt tot de toezending van de aangepaste facturen: het tweede kohier. Soms blijkt het noodzakelijk zelfs een derde kohier te maken. De erfpachtfacturen die niet (op tijd) worden betaald, gaan vervolgens een invorderingstraject in. Er volgt een betalingsherinnering en daarna een aanmaning. Als dan nog steeds niet is betaald, wordt de zaak in handen gegeven aan een deurwaarder. De canon wordt in de wet aangemerkt als een zogenaamde hoofdelijke schuld. Dat betekent dat zowel de oude als de nieuwe erfpachter door de grondeigenaar kunnen worden aangesproken tot betaling van de canon. Daarmee heeft de gemeente na de aanmaning een extra invorderingsmogelijkheid, naast incasso door de deurwaarder. De jaarlijkse facturering en de invordering van de erfpachtcanons gebeurt in nauwe samenwerking tussen team Vastgoed en team Debiteuren. Team Vastgoed verzorgt de inhoud (de gegevens van de debiteuren, de bedragen van de canon), team Debiteuren de facturatie en de invordering. Op deze wijze wordt gezorgd dat de jaarlijkse canonopbrengst binnen komt. Als na de incasso blijkt dat de canonachterstand echt niet kan worden verhaald, wordt deze canonachterstand (en de incassokosten) afgeboekt. Tot 2014 zat in de canonrente een opslag voor risico (1%) en administratiekosten (0,25%).

Daarmee vormt de canon ook dekking voor een deel van de kosten van de erfpachtadministratie (zowel de personeelskosten als de kosten van de applicatie). In 2014 is deze opslag geschrapt (zie paragraaf 6 onder 2). In deze Nota wordt de opslag opnieuw ingevoerd, nu met 0,5% voor administratiekosten naast de risicovergoeding van 1%. Periodieke canonherziening Bij veel bestaande erfpachten is in de toepasselijke algemene voorwaarden opgenomen dat de canon periodiek (telkens na verloop van 5, 10 of 20 jaar) wordt herzien. De in de algemene voorwaarden gekozen herzieningsmethoden hebben tot gevolg gehad dat de canons niet mee bewogen met de grondwaardestijging (zoals de verwachting was), maar juist verlaagd werden. In de desbetreffende erfpachtcontracten is geen ondergrens opgenomen, waardoor de canons van deze erfpachten fors onder de oorspronkelijke aanvangscanon zijn komen te liggen. De canonopbrengst is daardoor niet marktconform. Daar is echter niet op te sturen. Voor wijziging van de herzieningsmethodiek of het alsnog invoeren van een ondergrens is een aanpassing van het erfpachtcontract nodig en moeten de erfpachters daar expliciet mee instemmen. Een contract is immers een tweezijdige rechtshandeling. Zolang de aanpassingen in het nadeel van de erfpachter zijn, zal deze daar niet snel mee instemmen.

De gegevens die nodig zijn voor de periodieke canonherziening krachtens de algemene voorwaarden van 1966 en 1973, worden sinds 2021 niet meer bijgehouden. Zoals in paragraaf 5 onder 16 is aangegeven, worden met ingang van 1 januari 2022 deze canons niet meer periodiek herzien en blijven ze op het huidige niveau voor de resterende looptijd. Het onder de aanvangscanon dalen heeft nog een financieel effect. Zoals gezegd betaalt het product Erfpacht ieder jaar de rekenrente over de boekwaarde van de erfpachtgronden. Met de jaarlijkse canonopbrengst kan de te betalen rente worden terugverdiend. De totale canonopbrengst (per 1 januari 2022 circa € 1,7 mln.) is echter lager dan de te betalen rente (per 1 januari 2022 circa € 1,75 mln.), waardoor de erfpachtexploitatie op dit punt negatief is. Daarnaast levert de lagere canonopbrengst bij deze rechten een lager bedrag ter dekking van de administratiekosten op. Dit aspect en het schrappen van de opslag op de canon in 2014 maken dat de kosten voor de erfpachtadministratie nog meer op het resultaat van het product Erfpacht drukken.

19

Nota Erfpacht 2022

Voorziening Afkoopsommen De in het verleden betaalde afkoopsommen zijn gestort in een financiële voorziening, de Voorziening Afkoopsommen. De afkoopsom vervangt de jaarlijkse canonbetalingen en wordt als het ware op de bank gezet. Ieder jaar valt het bedrag van de oorspronkelijke canon van een afgekochte erfpacht vrij ten behoeve van de erfpachtexploitatie. Over de in de voorziening gestorte bedragen ontvangt het product Erfpacht de rekenrente. De jaarlijkse vrijval uit de reserve en de ontvangen rente over de reserve zorgen ervoor dat het product Erfpacht jaarlijks een positief saldo kent, ondanks het negatieve saldo van de jaarlijkse canons als hiervoor bedoeld. Verkoop bloot-eigendom Bij een verkoop bloot-eigendom wordt een bestaande erfpacht opgeheven. Door de verkoop van de bloot-eigendom aan de erfpachter gaat het erfpachtrecht (het zwakste recht) door vermenging teniet en wast de bloot-eigendom aan tot volle eigendom. De verzoeker om een verkoop bloot-eigendom betaalt aan de gemeente de koopsom bloot-eigendom. De koopsom bloot-eigendom die door de verzoeker wordt betaald is een bruto bedrag. Na ontvangst van deze koopsom wordt de boekwaarde van de oorspronkelijke erfpacht afgeboekt. Deze erfpacht verdwijnt dus uit de voorraad erfpachten. Het restant van de koopsom is de netto verkoopopbrengst, die in principe toevloeit aan de algemene middelen.

Uit de door de verzoeker te betalen behandelingskosten wordt het benodigde taxatieverslag betaald. Dit bedrag dient eveneens als gedeeltelijke dekking van de ambtelijke kosten voor behandeling van het verzoek. Verder zijn er geen kosten voor een verkoop bloot-eigendom, die moeten worden goedgemaakt uit de koopsom bloot-eigendom. Bij een verkoop bloot-eigendom van een afgekochte erfpacht wordt sinds 2014 het deel van de betaalde afkoopsom, dat ziet op de periode tussen de levering van de bloot-eigendom en de einddatum van de erfpacht, aan de erfpachter gerestitueerd. De erfpachter heeft immers de canon afgekocht voor een langere periode dan de erfpacht feitelijk heeft geduurd en dus teveel afkoopsom betaald. Het is overigens niet zo dat de koopsom bloot-eigendom in dit soort situaties wordt verlaagd met het te restitueren deel van de afkoopsom. Onder de streep is dat wel het resultaat voor de erfpachter, maar administratief en juridisch zijn dit twee verschillende grootheden. In paragraaf 6 onder 4 is aangegeven dat deze restitutie voortaan wordt beperkt tot de situaties waarin de huidige erfpachter de bloot-eigendom verkrijgt. Tot nog toe wordt de restitutie ook verleend aan kopers van een object, die de verkoop bloot-eigendom gelijktijdig met de aankoop van hun woning of bedrijfspand willen afwikkelen. Deze kopers hebben echter niet de afkoopsom aan de gemeente betaald.

Zij worden door de restitutie onevenredig bevoordeeld. Het te restitueren deel van de afkoopsom wordt door de gemeente betaald vanuit de Voorziening Afkoopsommen. Die voorziening wordt in dergelijke situaties dus verminderd met het te restitueren bedrag. De koopsom bloot-eigendom is het resultaat van de getaxeerde grondwaarde minus de depreciatie. Voor de grondwaarde is het afgekocht zijn van de canon in het geheel niet relevant. Ter illustratie dient het volgende voorbeeld. Twee dezelfde woningen staan naast elkaar in dezelfde straat op erfpachtgrond (50 jaar, van 1992 tot en met 2042). Van woning A is de canon afgekocht (afkoopsom € 20.000,00), waar voor woning B nog jaarlijks canon wordt betaald (€ 400,00 per jaar). Beide erfpachters verzoeken de gemeente om een verkoop bloot-eigendom. De getaxeerde grondwaarde is voor beide percelen gelijk (€ 50.000,00), net als de depreciatie (1% per jaar over de periode 1992-2022 = 30%). Voor beide percelen is dezelfde koopsom bloot-eigendom verschuldigd (€ 35.000,00). De erfpachter van woning B is daarmee klaar. Hij betaalt € 35.000,00 en wordt volle eigenaar van zijn grond. De gemeente boekt met de ontvangen koopsom bloot-eigendom de boekwaarde af (€ 18.000,00) en de jaarlijkse canon van € 400,00 wordt afgeboekt van de jaarlijkse canonopbrengst. De netto koopsom bloot-eigendom is dan € 17.000,00.

20

Nota Erfpacht 2022

De erfpachter van woning A betaalt eveneens de koopsom bloot-eigendom van € 35.000,00 en wordt volle eigenaar van de grond. Hij heeft echter ooit al € 20.000,00 betaald om de 50 jaarlijkse canons in één keer te voldoen aan de gemeente. Nu wordt na 30 jaar door de verkoop bloot-eigendom de erfpacht opgeheven. Dat betekent dat hij het deel van de afkoopsom over de periode 2022-2042 teveel heeft betaald. Hij krijgt dus 20/50e deel van de al betaalde afkoopsom terug (€ 8.000,00). Dat is géén verlaging van de koopsom bloot-eigendom maar een zelfstandige terugbetaling. De gemeente boekt met de ontvangen koopsom bloot-eigendom de boekwaarde af (€ 18.000,00). De netto koopsom bloot-eigendom is dan € 17.000,00. De Voorziening Afkoopsommen wordt verminderd met het te restitueren bedrag aan afkoopsom (€ 8.000,00). Daar staat tegenover dat uit deze voorziening voortaan niet meer jaarlijks de canon van € 400,00 vrijvalt.

Heruitgifte Sinds 2014 is het ook mogelijk dat een erfpachter tussentijds zijn tijdelijke erfpacht omzet in een nieuwe eeuwigdurende erfpacht. Juridisch gaat de vestiging van een nieuwe eeuwigdurende erfpacht gepaard met het beëindigen van het oorspronkelijke tijdelijke recht. De procedure is gelijk aan die van een verkoop bloot-eigendom, met dien verstande dat er geen koopsom ineens wordt betaald. In het voorbeeld heeft woning B een canon van € 400,00 per jaar voor een 50-jarige erfpacht die nog 20 jaar loopt. De erfpachter verzoekt de gemeente om een heruitgifte. De getaxeerde grondwaarde is – net als bij de verkoop bloot-eigendom – € 50.000,00 met een depreciatie van 30%. De basis voor de aanvangscanon van het nieuwe eeuwigdurende recht is dus € 35.000,00. De nieuwe canon wordt onder het huidige erfpachtbeleid berekend tegen de rekenrente (voor 2022: 1,5%) en komt dan uit op € 525,00. In deze Nota wordt voorgesteld de rekenrente te verhogen met een opslag van 1,5% (1% risico, 0,5% administratiekosten). De aanvangscanon voor de nieuwe erfpacht wordt dan 3% van € 35.000,00 ofwel € 1.050,00. De canon van het nieuwe recht wordt zowel in het huidige als het nieuwe erfpachtbeleid jaarlijks geïndexeerd met het verloop van de CPI.

De gemeente mag in deze situatie volgens de BBV niet de boekwaarde (de grondwaarde in 1992, € 18.000,00) afboeken en vervangen door de grondwaarde van nu (€ 35.000,00). De oorspronkelijke grondwaarde blijft in geval van heruitgifte de boekwaarde van dit perceel erfpachtgrond. Wel wordt de huidige canon (€ 400,00) afgeboekt van de jaarlijkse canonopbrengst en de nieuwe canon voor de heruitgifte (€ 525,00 of € 1.050,00) aan de jaarlijkse canonopbrengst toegevoegd. Als de erfpachter van woning A uit het voorbeeld een heruitgifte wenst, is het plaatje gelijk voor wat betreft de canonbepaling. Omdat in het huidige en nieuwe erfpachtbeleid de canon niet kan worden afgekocht, zal aan de erfpachter van woning A – net als bij verkoop bloot-eigendom – € 8.000,00 aan teveel betaalde afkoopsom worden terugbetaald. Erfpachtbestemmingswijziging Als het gebruik van een erfpachtperceel wijzigt, zonder dat sprake is van een verkoop bloot-eigendom, is daarvoor de toestemming van de grondeigenaar en worden daaraan voorwaarden verbonden, zoals een verhoging van de canon. In het nieuwe erfpachtbeleid wordt voorgesteld dit in de vorm van een heruitgifte af te wikkelen, dus met een nieuwe eeuwigdurende erfpacht op basis van de getaxeerde grondwaarde bij het nieuwe gebruik. De financiële gevolgen van een erfpachtbestemmingswijziging zijn dus dezelfde als hiervoor bij heruitgifte omschreven.

10. Doorkijk financiële consequenties nieuw erfpachtbeleid Een belangrijke aanleiding voor de in deze Nota opgenomen herziening van het erfpachtbeleid is het beter laten renderen van het product Erfpacht. Dat is ook meegenomen als maatregel in het Herstelplan van 2020. In zijn algemeenheid is het in 2014 invoeren van de mogelijkheid van een heruitgifte naast een verkoop bloot-eigendom al een financiële impuls voor het product Erfpacht gebleken.

21

Nota Erfpacht 2022

Veel erfpachten met een voor de gemeente nadelige canon zijn inmiddels vervangen door volle eigendom of door nieuwe eeuwigdurende erfpachten met een marktconforme canon, die jaarlijks wordt geïndexeerd en niet onder de aanvangscanon kan dalen. Deze keuzemogelijkheid blijft uiteraard gehandhaafd in het nieuwe erfpachtbeleid. Ook aan de jaarlijkse indexatie met het verloop van het CPI wordt niet getornd. De belangrijkste wijzigingen met financiële gevolgen uit het nieuwe erfpachtbeleid zijn: 1. het invoeren van een opslag voor risico en administratiekosten (1,5%) op de rekenrente ter bepaling van de nieuwe aanvangscanon bij nieuwe erfpachtuitgiften en heruitgiften (paragraaf 6 onder 2); 2. het invoeren van een hertaxatie van de grondwaarde na verloop van een tijdvak van 50 jaar, welke herziene grondwaarde de basis wordt voor de canon voor het jaar volgend op de hertaxatie (paragraaf 6 onder 3); 3. het voortaan alleen restitueren van het teveel betaalde deel van de afkoopsom bij verkoop bloot-eigendom / heruitgifte van een bestaande afgekochte erfpacht als het verzoek wordt afgehandeld met de zittende erfpachter (paragraaf 6 onder 4); 4. het verhogen van de behandelingskosten voor verzoeken om verkoop bloot-eigendom of heruitgifte en om toestemming voor horizontale of verticale splitsing van bestaande erfpachten (paragraaf 6 onder 6, 7, 8 en 17); 5.

het schrappen van de tegemoetkoming bij oude eeuwigdurende erfpachten met (meestal) zeer lage canons en het alternatief om deze canons gericht te laten afkopen (paragraaf 6 onder 11, 12 en 13); 6. het verlagen van de maximum depreciatie bij verkoop bloot-eigendom / heruitgifte van 40% tot 30% (paragraaf 6 onder 14); 7. het invoeren van een koppeling met de oppervlakte van de bebouwing die bij nieuwe uitgiften op de grond gaat worden gerealiseerd, waardoor bij latere vergroting van bebouwing ook de canon kan worden aangepast (paragraaf 6 onder 19); 8. een herziening van de rekenregels voor de verkoop bloot-eigendom / heruitgifte van herontwikkelingslocaties op erfpacht (paragraaf 6 onder 20 en paragraaf 7); 9. een herziening van de rekenregels voor verkoop bloot-eigendom / heruitgifte van corporatiebezit op erfpacht (paragraaf 6 onder 21 en paragraaf 8). Ad 1. Opslag Het invoeren van de opslag zal leiden tot structureel hogere canoninkomsten per jaar, waarmee een buffer kan worden gecreëerd als het alleen indexeren van de rekenrente niet voldoende zal blijken te zijn om de door het product Erfpacht te betalen rekenrente (aangepast aan de marktrenteontwikkeling) op te vangen. Ook komt er meer ruimte om de stijgende personele en administratieve kosten van de erfpachtexploitatie binnen de canonopbrengst op te vangen en niet binnen de exploitatie zelf.

Voorbeeld Een perceel grond van 125 m² wordt nieuw in erfpacht uitgegeven dan wel na 25 jaar omgezet in een nieuw eeuwigdurend recht (heruitgifte). Omschrijving Getaxeerde grondwaarde AF: depreciatie Grondwaarde Canonpercentage Aanvangscanon

Nieuwe uitgifte Huidig beleid Nieuw beleid € 50.000,00 € 50.000,00 n.v.t. n.v.t. € 50.000,00 € 50.000,00 1,5% 3,0% € 750,00 €1.500,00

Heruitgifte Huidig beleid Nieuw beleid € 50.000,00 € 50.000,00 25% 25% € 37.500,00 € 37.500,00 1,5% 3,0% € 562,50 € 1.125,00

Ad 2. Tijdvakken Door het invoeren van de tijdvakken blijft niet alleen de canon (via de indexatie) marktconform, maar ook de grondwaarde. Bij een eeuwigdurende erfpacht is er eigenlijk alleen sprake van value capturing (het verzilveren van de grondwaardestijging door de grondeigenaar) als tussentijds een erfpachter om een verkoop bloot-eigendom vraagt. 22

Nota Erfpacht 2022

Met de tijdvakken vindt deze value capturing telkens na verloop van 50 jaar plaats door voor het volgende tijdvak uit te gaan van de op dat moment marktconforme grondwaarde. Ook al wordt niet de volledige meerwaarde ontvangen, het leidt wel tot hogere canoninkomsten. Voorbeeld Een perceel van 125 m² wordt per 1 januari 2023 nieuw uitgegeven in eeuwigdurende erfpacht. Op 1 januari 2073 vangt het nieuwe tijdvak van 50 jaar aan. Omschrijving Getaxeerde grondwaarde AF: depreciatie Grondwaarde Canonpercentage (Aanvangs)canon

Nieuwe uitgifte (1 januari 2023) Huidig beleid Nieuw beleid € 50.000,00 € 50.000,00 n.v.t. n.v.t. € 50.000,00 € 50.000,00 1,5% 3,0% € 750,00 €1.500,00

Nieuw tijdvak (1 januari 2073) Huidig beleid Nieuw beleid n.v.t. € 93.000,00 n.v.t. 30% (max.) n.v.t. € 65.100,00 geïndexeerd 5,5% € 1.396,00 / 2.792,00 € 3.581,00

Voor de berekening zijn de grondwaarde en de canonbedragen in 2023 en het canonpercentage met 1,25% over 50 jaar geïndexeerd om de bedragen in 2073 te krijgen (in rood de aanvangscanon huidig beleid geïndexeerd)

Ad 3. Alleen restitutie afkoopsom bij huidige erfpachter In meer dan 70% van de gevallen vindt een verkoop bloot-eigendom / heruitgifte plaats is combinatie met de verkoop van een woning. De transactie wordt dan afgewikkeld met de kopers van de woning. In geval van een afgekochte erfpacht zijn dat niet degenen die bij de uitgifte in erfpacht of tussentijds de canon hebben afgekocht. Zij krijgen tot op heden echter wel het teveel betaalde deel van de (door een ander betaalde) afkoopsom terug en worden daardoor onevenredig bevoordeeld. Voorbeeld Een perceel grond van 125 m² is in 1993 voor 50 jaar in erfpacht uitgegeven en wordt in 2023 (na 30 jaar) door de kopers van de op dit perceel gebouwde woning omgezet in volle eigendom (verkoop bloot-eigendom) of in een nieuwe eeuwigdurende erfpacht (heruitgifte). De canon is bij de uitgifte in erfpacht in 1993 afgekocht. De afkoopsom bij uitgifte in erfpacht is gelijk aan de grondwaarde (€ 21.500,00). Het teveel betaalde deel van de afkoopsom is 20/50 x € 21.500,00 = € 8.600,00. Omschrijving Getaxeerde grondwaarde AF: depreciatie Grondwaarde Koopsom bloot-eigendom Canonpercentage Aanvangscanon AF: Restitutie afkoopsom Door verzoeker te betalen Boekwaarde Huidige canon Netto verkoopopbrengst Extra canonopbrengst

Verkoop bloot-eigendom Huidig beleid Nieuw beleid € 50.000,00 € 50.000,00 30% 30% € 35.000,00

Heruitgifte Huidig beleid Nieuw beleid € 50.000,00 € 50.000,00 30% 30% € 35.000,00 € 35.000,00

€ 35.000,00

€ 8.600,00 € 26.400,00 € 21.500,00

€ 0,00 € 35.000,00 € 21.500,00

€ 13.500,00

€ 13.500,00

*) eenmalig in het eerste jaar

1,5% € 450,00 € 8.600,00 € -8.150,00 *)

3,0% € 1.050,00 € 0,00 € 1.050,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 450,00 **)

€ 1.050,00 **)

**) jaarlijks (en te indexeren)

Doordat de restitutie van de teveel betaalde afkoopsom ten laste wordt gebracht van de Voorziening Afkoopsommen, is in dit voorbeeld de netto verkoopopbrengst van de bloot-eigendom ook onder het huidige beleid € 13.500,00. De voorziening wordt echter wel verlaagd met het te restitueren bedrag van € 8.600,00. Dat betekent lagere rente-inkomsten voor het product Erfpacht dan in het nieuwe voorstel, waar de voorziening niet wordt aangesproken voor de restitutie.

23

Nota Erfpacht 2022

Ad. 4. Behandelingskosten Het bepalen van de behandelingskosten op deze bedragen en het jaarlijks indexeren daarvan maakt de behandelingskosten meer kostendekkend voor de voor een verkoop bloot-eigendom / heruitgifte benodigde taxatieverslagen en (een deel van) de ambtelijke kosten voor de behandeling van dergelijke verzoeken. Bij een horizontale (een erfpachtperceel wordt gesplitst in twee of meer stukken grond) of verticale splitsing van erfpachten (splitsing in appartementsrechten) is geen taxatieverslag nodig. De hogere behandelingskosten dienen daar alleen voor de (gedeeltelijke) dekking van de ambtelijke kosten. Ad. 5. Schrappen tegemoetkoming oude eeuwigdurende erfpachten + afkopen canons Door het schrappen van de tegemoetkoming heeft een oude eeuwigdurende erfpacht geen uitzonderingspositie meer heeft ten opzichte van de andere erfpachten. In het huidige erfpachtbeleid wordt de koopsom bloot-eigendom van een oude eeuwigdurende erfpacht als volgt bepaald: getaxeerde grondwaarde minus maximale depreciatie x 2,5%. Die laatste stap was bedoeld om deze erfpachters, die vaak een (zeer) lage canon betalen, te verleiden om hun (voor de gemeente niet rendabele) erfpacht om te zetten in volle eigendom. Doordat maar zeer sporadisch van deze regeling gebruik is gemaakt, wordt dit geschrapt.

In voorkomende gevallen zal de netto opbrengst van een verkoop bloot-eigendom dan ook veel hoger zijn. De gemeente maakt echter veel kosten om de erfpachtfacturen voor deze circa 2.700 erfpachten te maken, te versturen en te incasseren bij de erfpachters. Die kosten wegen bijna niet op tegen de canonopbrengst uit de oude eeuwigdurende erfpachten (circa € 91,00 per erfpachtrecht). In ieder geval drukken deze kosten de netto canonopbrengst, ook al omdat in deze oude canons geen opslag voor administratiekosten is opgenomen. Om dat negatieve effect op het product Erfpacht te minimaliseren zal de gemeente de erfpachters van de oude eeuwigdurende rechten te benaderen om hun canon af te kopen. De afkoopsom is gebruikelijk het bedrag van de contant gemaakte canon over de resterende looptijd. Deze contante waarde kan hier echter niet berekend worden, omdat eeuwigdurende erfpachten geen einddatum hebben. Daartoe kan de in de financiële rekenkunde gebruikelijke factor van 26 worden gebruikt. Dat werd in de periode van 1997 tot 2011 ook gedaan voor aanbiedingen voor verkoop bloot-eigendom van eeuwigdurende erfpachten. Voorbeeld Uit tabel 1 in paragraaf 3 blijkt dat de circa 2.700 oude eeuwigdurende rechten een jaarlijkse canon vertegenwoordigen van € 0,243 mln. Als 30% van deze groep erfpachters bereid is hun canon af te kopen, betekent dat 800 te factureren canonrechten minder per jaar.

De daarmee gemoeide canonopbrengst is circa € 73.000,00 per jaar. Deze valt weg, maar daar staat een ontvangen afkoopsom van (26 x € 73.000,00 =) circa € 1,9 mln. tegenover. Ad 6. Maximum depreciatie Het verlagen van de maximum depreciatie zal leiden tot een structureel hogere verkoopopbrengst bij verkopen bloot-eigendom en – in combinatie met het invoeren van de opslag als bedoeld ad 1 – tot nog meer canoninkomsten bij heruitgiften. Doordat de boekwaardes van de in volle eigendom omgezette erfpachten veelal laag zijn, wordt de netto opbrengst van de verkopen bloot-eigendom hoger. Die netto-opbrengst vloeit in principe toe aan de algemene middelen.

24

Nota Erfpacht 2022

Voorbeeld Een perceel grond van 125 m² is in 1983 in erfpacht uitgegeven en wordt in 2023 (na 40 jaar) omgezet in volle eigendom (verkoop bloot-eigendom) of in een nieuwe eeuwigdurende erfpacht (heruitgifte). Omschrijving Getaxeerde grondwaarde AF: depreciatie Grondwaarde Koopsom bloot-eigendom Canonpercentage Aanvangscanon Boekwaarde Huidige canon Netto verkoopopbrengst Extra canonopbrengst

Verkoop bloot-eigendom Huidig beleid Nieuw beleid € 50.000,00 € 50.000,00 40% (max.) 30% (max.) € 30.000,00

Heruitgifte Huidig beleid Nieuw beleid € 50.000,00 € 50.000,00 40% (max.) 30% (max.) € 30.000,00 € 35.000,00

€ 35.000,00

€ 12.500,00

€ 12.500,00

€ 17.500,00

€ 22.500,00

1,5% € 450,00

3,0% € 1.050,00

€ 250,00

€

250,00

€ 200,00

€

800,00

Ad 7. Bebouwingspercentage Door de canonaanpassing als gevolg van een vergroting van de bebouwde oppervlakte van de in erfpacht uitgegeven grond ná de vestiging van de erfpacht wordt de canon beter afgestemd op wat er daadwerkelijk op de erfpachtgrond is en wordt gerealiseerd. Dit is in feite een concretisering van de erfpachtbestemmingswijziging, waarbij de gemeente als grondeigenaar al de gelegenheid heeft om de canon te verhogen op basis van een bij het nieuwe gebruik horende grondwaarde. Om dit te kunnen toetsen zal bij een nieuwe uitgifte in erfpacht / heruitgifte in de overeenkomst en in de akte van vestiging de bebouwde oppervlakte in m² BVO van het door de erfpachter ingediende bouwplan worden opgenomen. De aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen bepaalt de bebouwde oppervlakte. De canon wordt als gevolg van de vergroting van het bebouwde oppervlak verhoogd als de vergroting meer dan 15% bij woningen of 10% bij niet-woningen van de bebouwde oppervlakte in de akte van vestiging beslaat. Het percentage van de BVO-vergroting is tevens het percentage van verhoging van de canon en wordt afgerond naar boven op een veelvoud van € 1,00. De volgende rekenvoorbeelden mogen dit verduidelijken: Een woning van 2 verdiepingen met een BVO van 160 m² staat op erfpachtgrond, waarvoor de canon in 2022 € 500,00 bedraagt.

In 2025 vraagt de erfpachter een omgevingsvergunning aan om een halve extra verdieping te mogen realiseren, waardoor de BVO wordt vergroot tot 200 m². Dat is een vergroting van 25% ten opzichte van de oorspronkelijke BVO. Dat is meer dan 15%. De canon wordt dan met 25% verhoogd tot € 625,00. Op een bedrijfsterrein heeft een erfpachter een perceel grond van 2.000 m² in erfpacht. Daarop is na de uitgifte in erfpacht een bedrijfspand in 1 laag met een BVO van 750 m² gebouwd. In 2022 is de canon voor dit perceel € 4.000,00. In 2025 vraagt de erfpachter een omgevingsvergunning aan om het bedrijfspand deels te vergroten op maaiveld en deels met een verdieping op het bestaande gebouw. De BVO neemt daardoor toe tot 1.100 m², een vergroting van 46,7%. Dat is meer dan 10%. De canon wordt hier met 46,7% verhoogd tot € 5.866,66 ofwel afgerond € 5.867,00 per jaar. Ad 8. Herontwikkelingslocaties op erfpacht Bij dit soort locaties wordt een erfpachtperceel (vaak een verouderd stuk bedrijfsterrein) door de erfpachter (vaak een ontwikkelaar) herontwikkeld voor een nieuw gebruik, een nieuwe bestemming (meestal woningbouw). Dat heeft consequenties voor de erfpacht en leidt tot een verkoop blooteigendom / heruitgifte.

Het nieuwe erfpachtbeleid voor herontwikkelingslocaties op erfpacht gaat uit van twee benaderingen, die een bandbreedte leveren voor de onderhandelingen met de herontwikkelende marktpartij (zie paragraaf 7).

25

Nota Erfpacht 2022

De eerste methode is gebaseerd op het huidige erfpachtbeleid: getaxeerde waarde nieuw gebruik minus depreciatie = koopsom bloot-eigendom / grondwaarde voor een nieuwe aanvangscanon. Nieuw zijn het rekening houden met de productiekosten, die gemaakt moeten worden om het nieuwe gebruik mogelijk te maken (zoals slopen, bouw- en woonrijp maken, in voorkomende gevallen bodemsanering) en het voor deze gevallen handhaven van de maximum depreciatie op 40%. De tweede methode is een vergelijking tussen de getaxeerde grondwaarde voor het nieuwe gebruik, rekening houdend met de productiekosten, en de getaxeerde grondwaarde van het huidige gebruik. Het verschil is het bedrag dat voor de bloot-eigendom moet worden betaald / het bedrag waar de nieuwe aanvangscanon mee wordt bepaald bij een heruitgifte. Hier is dus sprake van twee taxaties. Een koppeling naar de WOZ-waarde als maatstaf voor het huidige gebruik zou ook kunnen. In deze benadering is depreciatie niet aan de orde. De gemeente gaat de onderhandelingen in met het hoogste bedrag dat uit de twee methoden resulteert. Kan daarover niet tot zaken worden gekomen, dan is de andere methode de ondergrens van de onderhandelingen. Voorbeeld Op een bedrijfsterrein heeft een erfpachter een perceel grond in erfpacht van 10.000 m². Dit is een oud eeuwigdurend recht met een canon van € 500,00 per jaar.

De erfpachtbestemming is bedrijfshal en er staat een grote hal van 5.000 m² op. De erfpachter wil het terrein herontwikkelen voor woningbouw. Zijn plan betreft 40 grondgebonden koopwoningen met bijbehorende openbare ruimte op het erfpachtperceel zelf. De omliggende straten worden eveneens aangepast. Het terrein bevat bodemverontreiniging, die gesaneerd moet worden. Methode 1:  Taxatiewaarde nieuw gebruik  residuele grondwaarde  verkoopprijs exclusief BTW € 325.00,00 minus bouwkosten € 150.000,00 minus bijkomende kosten € 75.000,00 = € 100.000,00 per woning x 40 = € 4,00 mln.  Productiekosten  bouw- en woonrijp maken € 80,00/m² x 10.000 m² = € 800.000,00 plus kosten bodemsanering € 250.000,00 plus sloopkosten bestaande opstallen € 150.000,00, maakt totaal € 1,20 mln.  Berekening koopsom bloot-eigendom / grondwaarde aanvangscanon bij heruitgifte  taxatiewaarde € 4,00 mln. minus productiekosten € 1,20 mln. = € 2,80 mln. minus depreciatie 40% (maximaal) = € 1,68 mln. (ofwel € 42.000,00 per woning)  nieuwe canon bij heruitgifte: 3,0% x € 1,68 mln. = € 50.400,00 per jaar (ofwel € 1.260,00 per jaar per woning) Methode 2:  Taxatiewaarde nieuw gebruik  residuele grondwaarde  verkoopprijs exclusief BTW € 325.00,00 minus bouwkosten € 150.000,00 minus bijkomende kosten € 75.000,00 = € 100.000,00 per woning x 40 = € 4,00 mln.

 Productiekosten  bouw- en woonrijp maken € 80,00/m² x 10.000 m² = € 800.000,00 plus kosten bodemsanering € 250.000,00 plus sloopkosten bestaande opstallen € 150.000,00, maakt totaal € 1,20 mln.  Netto grondwaarde nieuw gebruik  taxatiewaarde € 4,00 mln. minus productiekosten € 1,20 mln. = € 2,8 mln.  Grondwaarde huidig gebruik  taxatiewaarde / WOZ-waarde hele object € 3,00 mln.  grondwaarde 25% x € 3,00 mln. = € 0,75 mln.  Berekening koopsom bloot-eigendom / grondwaarde aanvangscanon bij heruitgifte  netto grondwaarde nieuw gebruik € 2,80 mln. minus grondwaarde huidig gebruik € 0,75 mln. = € 2,05 mln. (ofwel € 51.250,00 per woning)  nieuwe canon bij heruitgifte 3,0% x € 2,05 mln. = € 61.500,00 per jaar (ofwel € 1.538,00 per jaar per woning) De gemeente zal in dit voorbeeld de onderhandelingen aanvangen met de koopsom bloot-eigendom in methode 2 van € 2,05 mln. en de onderkant van de bandbreedte is de koopsom bloot-eigendom in methode 1 van € 1,68 mln.

26

Nota Erfpacht 2022

Ad 9. Corporatiebezit op erfpacht Door de in paragraaf 8 omschreven beleidswijziging wordt corporatiebezit op erfpacht op vergelijkbare wijze behandeld als het bezit van particuliere erfpachters. In het huidige erfpachtbeleid wordt de koopsom bloot-eigendom bepaald op een vast bedrag per grondgebonden woning en per appartement, dat jaarlijks in de Grondbrief wordt geïndexeerd. Voor 2022 is dat € 18.272,00 voor grondgebonden woningen en € 12.181,00 voor appartementen. In het nieuwe erfpachtbeleid wordt voor een complex, waarvoor een corporatie om een heruitgifte / verkoop bloot-eigendom vraagt, de grondwaarde getaxeerd waarop vervolgens de depreciatie wordt toegepast. Als de canon van het complex is afgekocht, krijgt de corporatie het teveel betaalde deel van de afkoopsom in het nieuwe beleid gerestitueerd. De minimale grondwaarde wordt in 2022 vooralsnog voor een grondgebonden woning op € 21.100,00 en voor een appartement op € 17.300,00 gesteld (zie paragraaf 8). Met de corporaties wordt nog gesproken over een meer lokaal bepaalde minimale grondwaarde. Dit kan een lagere koopsom bloot-eigendom dan volgens het huidige erfpachtbeleid tot gevolg hebben, maar leidt in ieder geval tot een level playing field (een gelijke behandeling van de corporaties als erfpachter ten opzichte van de andere erfpachters).

Voorbeeld Een corporatie verzoekt in 2023 om de bloot-eigendom van een op erfpachtgrond gerealiseerd complex van 50 grondgebonden sociale huurwoningen en 50 sociale huurappartementen, waar de komende 25 jaar geen veranderingen (sloop en nieuwbouw) voor zijn gepland, te mogen kopen en daar eigenaar van te worden. De grond is in 1970 in 99-jarige erfpacht uitgegeven en de canon is destijds afgekocht tegen € 0,60 mln. De resterende looptijd is nog 43 jaar. Omschrijving Getaxeerde grondwaarde AF: depreciatie Koopsom bloot-eigendom AF: Restitutie afkoopsom Door corporatie te betalen Boekwaarde Netto verkoopopbrengst

Grondgebonden woningen Huidig beleid Nieuw beleid € 1.055.000,00 30% (max.) € 913.600,00 € 738.500,00 € 152.000,00 € 913.600,00 € 477.900,00 € 250.000,00 € 250.000,00 € 663.600,00 € 488.500,00

Appartementen Huidig beleid Nieuw beleid € 865.000,00 30% (max.) € 609.000,00 € 605.500,00 € 108.600,00 € 609.000,00 € 496.600,00 € 150.000,00 € 150.000,00 € 459.000,00 € 455.500,00

Ook hier wordt de restitutie van de teveel betaalde afkoopsom ten laste gebracht van de Voorziening Afkoopsommen. Dat maakt dat de netto verkoopopbrengst in dit voorbeeld hoger uitvalt dan het netto door de corporatie te betalen bedrag. De voorziening wordt echter wel verlaagd met het te restitueren bedrag (€ 260.600,00). In dit voorbeeld betaalt de corporatie voor het gehele complex in het huidige beleid € 1.522.600,00 aan koopsom bloot-eigendom. In het nieuwe beleid is dat netto (na restitutie van de teveel betaalde afkoopsom) € 974.500,00. De netto verkoopopbrengst van de gemeente is in het huidige beleid € 1.122.600,00, in het nieuwe beleid is dat € 944.000,00.

27

Nota Erfpacht 2022

Gemeente Vlaardingen Westnieuwland 6 3131 VX Vlaardingen Postadres: Postbus 1002 3130 EB Vlaardingen T (010) 248 4000 F (010) 248 4250 www.vlaardingen.nl info@vlaardingen.nl

28

UITVOERINGSNOTA KOSTENVERHAAL GEMEENTE VLAARDINGEN 2022

VLAARDINGEN, 21 MAART 2022, V01.06

Nota Kostenverhaal 2022

INHOUD Inleiding Kostenverhaal in Gemeente Vlaardingen 1. Algemene beleidslijn 2. Bovenwijkse voorzieningen 3. Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen 4. Bovenplanse verevening 5. Gebiedsgerelateerde kosten Bijlagen: 1. Hoofdlijnen grondexploitatiewet /kostenverhaal 2. Begrippenlijst 3. Voorbeeldberekening

2

Nota Kostenverhaal 2022

Inleiding In de Nota Grondbeleid wordt naar het kostenverhaal rondom gebiedsontwikkeling gerefereerd en hierin is ook opgenomen dat de uitwerking van het kostenverhaal, waarbij de uitgangspunten worden vastgelegd op welke manier de gemeente de grondexploitatiekosten verhaalt op initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen, in een afzonderlijke nota worden verwoord. Voorts is onlangs een gebiedsvisie voor de rivierzone opgemaakt en bestaat de wens voor de overige gebieden of wijken evenzeer één of meer gebieds- of structuurvisies te maken. In de gebiedsvisie voor de Rivierzone, en in eventueel toekomstig vast te stellen gebieds- of structuurvisies, zijn en/of worden onder meer ruimtelijke investeringen benoemd om de ambities van Vlaardingen te realiseren. De gemeente wenst deze investeringen niet of niet geheel zelf te bekostigen, maar de kosten daarvan zoveel mogelijk te verhalen op ontwikkelende partijen, dan wel initiatiefnemers of exploitanten, die profijt hebben van de investeringen of die daaraan vrijwillig willen bijdragen. De juridische basis voor het beleidsuitgangspunt tot kostenverhaal is te vinden in de op 1 juli 2008 in werking getreden Wet ruimtelijke ordening (Wro) met in afdeling 6.4 de Grondexploitatiewet (Gew). Zodra de Omgevingswet in werking treedt zal het college een geactualiseerde uitvoeringsnota vaststellen.

In de Omgevingswet worden overigens geen grote wijzigingen ten aanzien van het kostenverhaal opgenomen. De Gew biedt gemeenten de juridische grondslag om op basis van vrijwilligheid met exploitanten overeenkomsten te sluiten over de financiële aspecten van grondexploitaties, waaronder het verhalen van gemeentelijke kosten en het afspreken van financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Als geen overeenkomst tot stand komt heeft de gemeente, door middel van het nieuwe instrument van het exploitatieplan, de mogelijkheid het verhalen van kosten af te dwingen. In dat geval is de zogenaamde ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkeling’ wettelijk niet verhaalbaar. De wet gaat uit van een verplichting voor de gemeente tot het verhalen van de door de gemeente gemaakte en te maken kosten in verband met de locatieontwikkeling. Het bedingen van bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen is facultatief. Aangezien de wetgever het kostenverhaal aan ruimtelijke ordening heeft gekoppeld, zijn bepaalde vormen van kostenverhaal, zoals bovenplanse verevening en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkeling, uitsluitend mogelijk wanneer het kostenverhaal als beleid is vastgelegd en in een gemeentelijke structuurvisie wordt gemotiveerd.

Doel Nota Kostenverhaal Het doel van de Nota Kostenverhaal is de uitgangspunten vast te leggen op welke manier de gemeente grondexploitatiekosten, waaronder bovenwijkse voorzieningen, bijdrage in ruimtelijke ontwikkeling en bovenplanse kosten (verevening), verhaalt op initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen.

3

Nota Kostenverhaal 2022

Status Nota Kostenverhaal De Nota Kostenverhaal is een openbaar door het college vastgesteld uitvoeringsdocument en voorziet in een transparante regeling voor kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen, bijdrage in ruimtelijke ontwikkelingen en bovenplanse kosten. De uitvoeringsnota heeft geen betrekking op de dekking van de investeringen. De investeringen worden afzonderlijk aan de raad ter besluitvorming voorgelegd, waarbij tevens de concrete dekking van de desbetreffende investering wordt geregeld. Een deel van deze dekking kan evenwel worden gevonden in de opbrengsten van het kostenverhaal. Het kostenverhaal is een uitwerking van het grondbeleid en zodoende maakt de Nota Kostenverhaal onlosmakelijk deel uit van de Nota Grondbeleid. Vanuit een praktisch oogpunt en om enige flexibiliteit op ontwikkeling rondom grondbeleid en kostenverhaal te bewaren, wordt gekozen om het kostenverhaal niet in de Nota Grondbeleid op te nemen, maar deze in een separate nota vast te leggen die door het college van burgemeester en wethouders wordt vastgesteld, als uitvoeringsnota. Zo kunnen wijzigingen in de Nota Kostenverhaal door het college worden vastgesteld zonder dat de Nota Grondbeleid door de raad opnieuw behoeft te worden vastgesteld. Deze uitvoeringsnota Kostenverhaal kan slechts worden toegepast op overeenkomsten die na de vaststellingsdatum van de nota worden ondertekend.

Het in deze nota beschrevene kan vanwege de rechtszekerheid van contractanten niet worden toegepast op reeds gesloten overeenkomsten. Daarnaast is het zo dat als de gemeente bouwrijpe gronden uitgeeft in eigendom of erfpacht, of gronden heruitgeeft in erfpacht, het gemeentelijk kostenverhaal voor de ontwikkeling op die gronden wordt geacht te zijn opgenomen in de koopprijs of erfpachtcanon. Er kan in dergelijke gevallen geen afzonderlijke kostentoerekening plaatsvinden voor dat deel van de ontwikkeling. De gemeente zal in die gevallen bij de verkoop of (her)uitgifte in erfpacht zelf de bijdrage moeten voldoen aan de ingestelde voorziening. Werking Door de vaststelling van de nota verruimt de gemeente de mogelijkheden voor het aan derden doorbelasten van investeringen. Deze nota bepaalt, korgezegd, de wegingsfactoren voor de toerekening van kosten aan gebiedsontwikkelingen. Een investering van de gemeente kan zo gedeeltelijk aan een project van derden worden toegerekend. Afhankelijk van de verhouding van het profijt van een investering tussen het bestaande en het nieuw te ontwikkelen gebied kunnen investeringen aan een nieuw gebied worden toegerekend. Wat niet kan worden toegerekend blijft voor rekening van de gemeente. In het MPG zal het college jaarlijks een overzicht geven van de op grond van deze uitvoeringsnotanota behaalde resultaten.

4

Nota Kostenverhaal 2022

Kostenverhaal in Gemeente Vlaardingen 1. Algemene beleidslijn De gemeente verhaalt de door haar gemaakte kosten met behulp van het instrumentarium dat de Wro biedt. Het privaatrechtelijk spoor van het sluiten van een anterieure overeenkomst heeft hierbij de voorkeur. De kosten voor de aanleg van voorzieningen worden op basis van de in de Nota Kostenverhaal genoemde criteria verdeeld over locatieontwikkelingen en bestaand bebouwd gebied. Toetsingscriteria De Wro kent vier soorten kosten die in aanmerking komen voor kostenverhaal bij gebiedsontwikkeling. De gebiedsgerelateerde kosten dienen volledig op de betreffende gebiedsontwikkeling te worden verhaald. In alle andere gevallen wordt bepaald of de kosten kunnen worden toegerekend, en zo ja, in welke mate (artikel 6.13.6 Wro). In de wettoelichting wordt over drie toetsingscriteria gesproken die voor het kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen en bovenplanse kosten gelden: a. profijt: een exploitatiegebied dient nut van de voorziening te ondervinden. Hierbij dient te worden aangetoond dat het exploitatiegebied enige mate van profijt heeft van de betreffende voorziening. Het toetsingscriterium ‘profijt’ is een absoluut criterium, het is dan ook ‘ja’ of ‘nee’; b. toerekenbaarheid: tussen een exploitatiegebied en een voorziening dient een causaal verband te bestaan.

Wordt de voorziening ook aangelegd indien de locatie niet tot ontwikkeling wordt gebracht? Maar ook andersom: wordt de ontwikkeling (mede) mogelijk door een gerealiseerde of te realiseren voorziening. Het toetsingscriterium ‘toerekenbaarheid’ is evenzeer een absoluut criterium; c. proportionaliteit: een exploitatiegebied die nut, of profijt, van de voorziening heeft dient naar rato van evenredigheid bij te dragen in de kosten voor de voorziening. Een grondexploitatie die meer nut heeft van de voorziening draagt daarmee meer bij. Het toetsingscriterium ‘proportionaliteit’ is een relatief criterium en kan in een normering of percentages worden uitgedrukt. De hiervoor genoemde criteria zijn overigens alleen bij het exploitatieplan en de eventueel op basis daarvan te sluiten posterieure overeenkomst van toepassing. Voor de anterieure overeenkomst geldt onderhandelingsvrijheid. De toetsingscriteria ‘profijt’, ‘toerekenbaarheid’ en ‘proportionaliteit’ zijn eveneens niet van toepassing voor de bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling, welk niet publiekrechtelijk afdwingbaar is.

5

Nota Kostenverhaal 2022

GEBIEDSGERELATEERDE KOSTEN Anterieure overeenkomst Posterieure overeenkomst Omgevingsvergunn ing (bouwvergunning) Afdwingbaar Eindafrekening /calculatie

BOVENWIJKSE VOORZIENING

BIJDRAGE RUIMTELIJKE ONTWIKKELING

BOVENPLANSE KOSTEN

Verhaalbaar

Verhaalbaar

Verhaalbaar

Verhaalbaar

Verhaalbaar

Verhaalbaar

Niet verhaalbaar

Verhaalbaar

Verhaalbaar

Verhaalbaar

Niet verhaalbaar

Verhaalbaar

Kostensoortenlijst

Ja

Ja Facultatief bij anterieure overeenkomst, maar verplicht bij bijdrage via omgevingsvergunning Niet bij anterieure overeenkomst, maar wel bij posterieure overeenkomst of omgevingsvergunning Ja

Nee N.v.t.

Toetsingscriteria

Ja Facultatief bij anterieure overeenkomst, maar verplicht bij bijdrage via omgevingsvergunning N.v.t.

Niet noodzakelijk

Noodzakelijk

Ja Facultatief bij anterieure overeenkomst, maar verplicht bij bijdrage via omgevingsvergunning Niet bij anterieure overeenkomst, maar wel bij posterieure overeenkomst of omgevingsvergunning Nee, maar wel direct in de wet opgenomen Noodzakelijk

Facultatief

Facultatief

Verplicht

Onderdeel n.v.t structuurvisie Fondsvorming n.v.t Schematische weergave kostenverhaal

N.v.t.

nee

Kostentoedelingsmethodiek In eerste instantie worden de kosten aan bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse kosten (verevening) en bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen toebedeeld aan de daarvoor in aanmerking komende locatieontwikkelingen en (indien van toepassing) aan bestaande bebouwing. Deze verdeling vindt plaats op locatieniveau en niet per bouwperceel binnen een locatie. Indien er sprake is van meerdere eigenaren/initiatiefnemers binnen één locatieontwikkeling dan dienen voor het bepalen van de te betalen exploitatiebijdrage de gebiedsgerelateerde kosten, inclusief de aan de locatie toebedeelde kosten aan bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse kosten en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkeling, op basis van draagkracht te worden verdeeld. Bestaande bebouwing heeft veelal ook profijt van te realiseren voorzieningen. Ook hieraan dient naar rato een bijdrage te worden toegerekend. Het gevolg hiervan kan zijn dat slechts een beperkt deel van de investering is toe te rekenen aan nieuwbouwlocaties. Financiering 6

Nota Kostenverhaal 2022

van het niet aan nieuwbouwlocaties toe te rekenen deel van de investering wordt dan uit de algemene middelen van de gemeente gedekt. 2. Bovenwijkse voorzieningen De Wro (artikel 6.13.6) bepaalt dat kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan een exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welk toerekenbaar zijn aan een exploitatieplan naar evenredigheid in de exploitatieopzet opgenomen dienen te worden. De kosten voor bovenwijkse voorzieningen zijn afdwingbaar op (grond)eigena(a)r(en) te verhalen. In de uitvoeringsparagraaf van structuurvisies, die op basis van de Wro zijn vastgesteld, zijn (toekomstige) gewenste investeringen in de infrastructuur en de openbare ruimte, (mede) ten behoeve van de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen, als een voorziening benoemd. Naast de voorzieningen, zoals opgenomen in de structuurvisies, zijn er ook voorzieningen die (nog) niet in een structuurvisie zijn vastgelegd. Voor het verhalen van deze kosten aan bovenwijkse voorzieningen is het primair niet nodig deze voorziening in een structuurvisie te benoemen, ze zijn afdwingbaar.

Het college zal in de jaarlijks vast te stellen paragraaf “bovenwijkse voorzieningen en bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen”, welke wordt meegezonden met het Meerjaren Programma Grondzaken (MPG), alle voor de komende tien jaar te voorziene bovenwijkse voorzieningen beschrijven en de kostendragende locatieontwikkelingen aanwijzen, met een onderbouwing waarom of op welke wijze sprake is van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Dat kan volgens de Wro slechts voor investeringen die zijn onderbouwd in een structuurvisie. Om de proportionaliteit te bepalen worden de kosten gemoeid met de bovenwijkse voorziening via de in deze nota beschreven maatstaf evenredig over de kostendragende locatieontwikkelingen verdeeld en indien van toepassing het aandeel dat is toe te rekenen aan bestaand bebouwd gebied (uitgedrukt in een percentage). Deze kosten worden, indien de gemeente hierover overeenstemming bereikt met een initiatiefnemer, via een anterieure overeenkomst of anders op basis van een exploitatieplan verhaald. Wanneer sprake is van sloop met vervangende nieuwbouw zijn de voor de te slopen woningen nieuw te bouwen woningen te beschouwen als bestaande bebouwing. Hieraan vindt geen toerekening van bovenwijkse voorzieningen plaats. De bijdrage wordt over het saldo van de nieuw te bouwen woningen minus de te slopen woningen berekend.

De bijdragen uit toekomstige ontwikkelingen is een onzekere factor daar de bijdragen afhankelijk zijn van de feitelijke uitvoering en het exploitatieresultaat van de beoogde ontwikkeling. Proportionaliteit Om de proportionaliteit te bepalen wordt een rekenmethode gebruikt die uitgaat van objectiveerbare eenheden. In beginsel wordt voor de berekening uitgegaan van wooneenheden. Aangezien zowel bestaand bebouwd gebied als nieuwbouwlocaties niet slechts uit woningen bestaan wordt voor andere functies een omrekenfactor bepaald 7

Nota Kostenverhaal 2022

(equivalent). In onderstaande tabel is vastgelegd wat de verhouding is om tot woningequivalenten te komen. FUNCTIES woningen winkels / horeca kantoren maatschappelijk bedrijventerrein

VERHOUDING 1 100 100 250 1.000

EENHEID stuk m² BVO m² BVO m² BVO m²

In de bijlage is een voorbeeldberekening opgenomen op de wijze van kostentoedeling van een bovenwijkse voorziening. Primair vindt kostentoedeling plaats op basis van de hiervoor genoemde woningequivalenten. Voor infrastructurele voorzieningen (artikel 6.2.5.c en 6.2.5.d Bro) zoals ontsluitingswegen, verkeerspleinen, tunnels, bruggen en fietsverbindingen is het mogelijk, indien op die wijze tot een objectievere manier van kostentoerekening wordt gekomen, gebruik te maken van verkeersbewegingen. De mate van profijt wordt in dat geval bepaald door de verkeersbewegingen die de ontwikkeling met zich mee brengt. De verkeersbewegingen worden berekend door middel van een onafhankelijk verkeersmodel. 3. Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen Om een bijdrage aan een ruimtelijke ontwikkeling te verhalen via een anterieure overeenkomst is het zaak dat de betreffende ruimtelijke ontwikkeling is opgenomen in een vastgestelde gebieds- of structuurvisie. De gemeente is op basis van de nog vast te stellen gebieds- of structuurvisies voornemens investeringen te doen die bijdragen aan een algemene verbetering van de woon-, leef-, werk- en recreatieve kwaliteiten binnen Vlaardingen. Deze investeringen hebben daarmee ook een positieve uitwerking op de waarde van bestaand, maar ook op de marktwaarde van nieuw te realiseren vastgoed.

De gemeente vindt het derhalve gerechtvaardigd om bij het aangaan van een anterieure overeenkomst betreffende de grondexploitatie ook een bijdrage te vragen ten behoeve van deze gemeentelijke investeringen. Ondanks dat de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit niet wettelijk zijn vastgelegd als criteria voor kostentoedeling worden deze door de gemeente wel gehanteerd bij de toedeling van ruimtelijke ontwikkelingen naar de mogelijke kostendragers. Door een relatie te leggen tussen ruimtelijke ontwikkelingen en de eventuele kostendragers en de kosten op basis van de genoemde criteria toe te delen, is de verwachting dat het draagvlak om een bijdrage te betalen toeneemt. In de jaarlijks vast te stellen paragraaf “bovenwijkse voorzieningen en bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen” worden alle voor de komende tien jaar te voorziene ruimtelijke ontwikkelingen beschreven die zijn benoemd in een vastgestelde gebieds- of structuurvisie. Hiermee worden de kostendragende locatieontwikkelingen aangewezen, met een onderbouwing waarom of op welke wijze sprake is van profijt, toerekenbaarheid en 8

Nota Kostenverhaal 2022

proportionaliteit. Om de proportionaliteit te bepalen verdelen we de kosten gemoeid met de ruimtelijke ontwikkeling/voorziening via de in deze nota beschreven maatstaf evenredig over de kostendragende locatieontwikkelingen en indien van toepassing het aandeel dat is toe te rekenen aan bestaand bebouwd gebied (uitgedrukt in een percentage). Deze kosten worden zowel, indien de gemeente hierover overeenstemming bereikt met een initiatiefnemer, via een anterieure overeenkomst of op basis van een exploitatieplan verhaald. Wanneer sprake is van sloop met vervangende nieuwbouw zijn de voor de te slopen woningen nieuw te bouwen woningen te beschouwen als bestaande bebouwing. Hieraan vindt geen toerekening van bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen/voorzieningen plaats. De gemeente berekent de bijdrage over het saldo van de nieuw te bouwen woningen minus de te slopen woningen. De bijdragen uit toekomstige ontwikkelingen is een onzeker factor daar de bijdragen afhankelijk zijn van de feitelijke uitvoering en het exploitatieresultaat van de beoogde ontwikkeling. Kostenverdeling Voor de kostentoedeling wordt een rekenmethode gebruikt dat uitgaat van objectiveerbare eenheden. Net als bij de bovenwijkse voorzieningen wordt voor de berekening van wooneenheden uitgegaan.

Aangezien zowel bestaand bebouwd gebied als nieuwbouwlocaties niet slechts uit woningen bestaan, wordt voor andere functies een omrekenfactor bepaald (equivalent). In onderstaande tabel is vastgelegd wat de verhouding is om tot woningequivalenten te komen. FUNCTIES woningen winkels / horeca kantoren maatschappelijk bedrijventerrein

VERHOUDING 1 100 100 250 1.000

EENHEID stuk m² BVO m² BVO m² BVO m²

In de bijlage is een voorbeeldberekening opgenomen op de wijze van kostentoedeling van een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen. Voorziening ruimtelijke ontwikkelingen Voor de fondsvorming ruimtelijke ontwikkeling vormt de gemeente één voorziening, de voorziening ruimtelijke ontwikkelingen. Binnen deze voorziening wordt per structuurvisie een subvoorziening gevormd om ervoor te zorgen dat voeding en onttrekking per structuurvisie gescheiden blijft.

9

Nota Kostenverhaal 2022

4. Bovenplanse verevening Tussen verschillende locatieontwikkelingen/grondexploitaties is verevening toegestaan. Een winstgevend exploitatiegebied kan bijdragen in een tekort van een verliesgevend exploitatiegebied. Hiervoor dient wel sprake te zijn van een duidelijk onderlinge relatie (ruimtelijk en functionele samenhang) tussen de plannen. De basis voor bovenplanse verevening dient te zijn gelegen in een structuurvisie. Bovenplanse verevening kan zowel in een anterieure overeenkomst als in het exploitatieplan worden opgenomen. Voor fondsvorming van bovenplanse kosten kan gedacht worden aan een fonds verevening sociale woningbouw of een fonds verevening herstructurering bedrijventerreinen. Voorziening bovenplanse kosten Bijdragen aan bovenplanse kosten (verevening) vindt plaats via fondsvorming. Op dit moment zijn geen ontwikkelingen/projecten gedefinieerd die in aanmerking komen voor bovenplanse verevening. Zolang er nog geen locatieontwikkelingen zijn die in aanmerking komen voor bovenplanse verevening en die in een structuurvisie zijn benoemd (waarbij de ruimtelijk en functionele samenhang is beschreven) is het instellen van een voorziening bovenplanse kosten (nog) niet noodzakelijk. 5. Gebiedsgerelateerde kosten De gebiedsgerelateerde kosten worden volledig op de betreffende gebiedsontwikkeling verhaald.

Indien meerdere eigenaren binnen een gebieds-/locatieontwikkeling zijn, worden de kosten, voor het bepalen van de exploitatiebijdrage, op basis van draagkracht verdeeld. Voor het bepalen van de hoogte van de exploitatiebijdrage via een exploitatieplan voorziet artikel 6.17 en (vooral) artikel 6.18 van de Wro. De kostentoedelingsmethodiek zoals bepaald in artikel 6.18 Wro geeft aan in welke mate kosten en opbrengsten aan een (grond)eigenaar binnen het exploitatiegebied zijn toe rekenen. De exploitatiebijdrage komt tot stand door gebruik te maken van gewogen eenheden. Voor het bepalen van gewogen eenheden gelden uitgiftecategorieën. De uitgiftecategorie die in een exploitatiegebied naar verhouding de hoogste opbrengst genereert, behoort ook het meest bij te dragen aan de grondexploitatie. De Wro kent geen expliciete categorisering. Primair kunnen onderscheiden vier uitgiftecategorieën worden onderscheiden: woningbouw, bedrijvigheid, (semi-)commerciële voorzieningen en (sociaal-) maatschappelijke voorzieningen. Zo nodig wordt binnen een uitgiftecategorie een nader onderscheid aangebracht. Aan de uitgiftecategorieën worden basiseenheden gekoppeld. Deze basiseenheden vertalen zich in bijvoorbeeld wooneenheden, vierkante meters grondoppervlak of vierkante meters vloeroppervlak. Bij de verschillende uitgiftecategorieën kunnen afzonderlijke basiseenheden worden gehanteerd.

Voor het omslaan van de kosten, worden alle soorten basiseenheden omgezet naar equivalenten, oftewel gewichtsfactoren.

10

Nota Kostenverhaal 2022

Om de exploitatiebijdrage per (grond)eigenaar binnen een exploitatiegebied te bepalen worden de grondexploitatiekosten door het totaal aan gewogen eenheden gedeeld en vervolgens vermenigvuldigd met het aantal gewogen eenheden per (grond)eigenaar. De uitgangspunten ten aanzien van proportionaliteit per uitgiftecategorie worden in het onderstaande overzicht weergegeven. A. Woningbouw Woningen • sociale huurwoning • huurwoning: vrije sector, middelduur • huurwoning: vrije sector, duur • koopwoning: goedkoop • koopwoning: bereikbaar • koopwoning: middelduur • koopwoning: duur

factor per woning EGW MGW 0,50 0,60 1,25 1,35 1,75 1,85 0,50 0,60 1,00 1,10 1,25 1,35 2,00 2,10

B. Bedrijvigheid • Detailhandel, horeca, kantoor, zakelijke dienstverlening • Bedrijventerrein • Distributiecentrum

per 100 m² BVO 1.000 m² 1.000 m²

factor 1,00 1,00 1,50

C. Toerisme & Recreatie • Niet-permanente standplaatsen • Permanente standplaatsen • Kampeerhuizen en recreatiewoningen (BVO: < 75 m²) • Recreatiewoningen (BVO: > 75 m²) • (Meervoudige) logeergebouwen • Centrumvoorzieningen