Bijlagen bij de toelichting bestemmingsplan Westwijk

6 Gespecificeerde verwachting In de wijk is de Vlaardingen-cultuur aangetroffen. Uit het neolithicum zijn ook vondsten van de klokbekercultuur naar boven gekomen Er is daarom een grote kans dat nog meer sporen en vondsten uit het neolithicum in de bodem aanwezig zijn. Resten uit de Bronstijd zijn schaars in Vlaardingen. Sporadisch zijn ze aangetroffen. De kans op het vinden hiervan is klein. Uit de IJzertijd / Romeinse Tijd zijn enkele vindplaatsen in de wijk bekend. Ook ligt de wijk nabij de Vergulde Hand–west en de Aalkeet, waar veel vindplaatsen uit de IJzertijd liggen. De kans op aantreffen van resten uit de Romeinse en IJzertijd is hoog. Enkele boerderijplaatsen uit de middeleeuwen zijn bekend. Daarnaast zal het oude wegenpatroon en kavelpatroon tot deze tijd teruggaan. Mogelijk liggen er meer vindplaatsen uit de middeleeuwen. Patronen en woonplekken lopen door in de nieuwe tijd. Sporen uit deze tijd zijn daarom ook aan te treffen, ook op andere plekken. De noordwesthoek van de Westwijk was deel van het terrein waar in WOII een luchtafweergeschut stond. En in de ondergrond van de wijk ligt nog altijd een tankgracht. Vroeger woonde de mens vooral op de oeverwallen langs oude kreken en op verlande kreken. Het aantreffen van archeologische vondsten en sporen op en langs deze kreken moet daarom hoog worden ingeschat.

Maar ook op het buiten de kreken gelegen veen werd gewoond, getuige de opgravingen op de Vergulde Hand. De woondichtheid was hier vermoedelijk lager, zodat voor het veen een middelhoge verwachting op het aantreffen van archeologische resten geldt. Uit de waarnemingen blijkt dat de wijk is opgehoogd. De overgang naar de natuurlijke ondergrond ligt op circa 70 – 100 cm onder maaiveld. Op basis van de AHN zijn enkele niet opgehoogde delen aanwezig. Ter indicatie zijn deze gebieden op de verwachtingenkaart weergegeven.

19

Archeologisch inventarisatierapport Fig. 12: Archeologische waarden en verwachtingenkaart

20

Bestemmingsplangebied Westwijk

10 Bronnen en literatuur Beek, B.L. van, 1990: Steentijd te Vlaardingen, Leidschendam en Voorschoten. De vondstverspreiding in laat-neolithische nederzettingen in het Hollandse kustgebied, Amsterdam (proefschrift UvA). Brugge, J.P. ter, 1998: Historische atlas Vlaardingen. Een cartografisch overzicht van Vlaardingen van ca 1540 tot 1821, Vlaardingen. Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland, (www.chs.zuid-holland.nl). Gijn, A. van en J.A. Bakker, 2005: Hunebedbouwers en steurvissers. Midden-neolithicum B: trechterbekercultuur en Vlaardingen-groep, in P. Louwe Kooijmans, P.W. van den Broeke, H. Fokkens en A. van Gijn (red.): Nederland in de prehistorie, Amsterdam, 281-306. Londen, H. van, 1993: Westlandproject Rapport 4, Amsterdam (I.P.P.). Nederlands Instituut voor Toegepaste Geowetenschappen TNO, 1998: Geologische kaart van Nederland 1:50.000, Blad Rotterdam Oost (37 O). Regteren Altena, J.F. van, J.A. Bakker, A.T. Clason, W. Glasbergen, W. Groenman-van Wateringen en L.J. Pons, 1964: The Vlaardingen Culture, Amsterdam (I.P.P. publicatie 60, reprint from Helinium II (1962) en III (1963)). SteenhuisMeurs, : Vlaardingen Westwijk. Cultuurhistorische verkenning Terluin, R. en T. de Ridder, 2008: Bureauonderzoeken 24. Plangebied Samuel Esmeijerstraat Verbeek, A.M., 1986: Kohier van de 10e penning van Vlaardinger Ambacht over het jaar 1561 afgesloten 25 nov. 1562.

Archief van de Staten van Holland voor 1572 (ARA) nr. 1461, in: Ons voorgeslacht. Maandblad voor de Zuidhollandse vereniging voor Genealogie, 460-507 VLAK-archief, archeologisch archief van de Gemeente Vlaardingen met waarnemingen en vindplaatsen. Wind, C., 1971: De late steentijd, in Van steurvis tot stedeling, Vlaardingen (publicatie ter gelegenheid van derde lustrum AWM werkgroep Helinium), 32-73.

21

GEMEENTE VLAARDINGEN

BIJLAGE 3 OVERZICHT FUNCTIES ANDERS DAN WONEN

BESTEMMINGSPLAN

WESTWIJK

Adres Blois van Treslongstraat 151 Buys Ballotlaan 4 / Planciusstraat 39 Buys Ballotlaan 25 Claudius Civilislaan 28+30 Claudius Civilislaan 35+39+41 Dirk de Derdelaan 1a Dirk de Derdelaan 1 Dirk de Derdelaan 3 Dirk de Derdelaan 5+7+9 Dirk de Derdelaan 11 Dirk de Derdelaan 13 Dirk de Derdelaan 17 Dirk de Derdelaan 18 Dirk de Derdelaan 19 Dirk de Derdelaan 21 Dirk de Derdelaan 27 Dirk de Derdelaan 29-33 Dirk de Derdelaan 35 Dirk de Derdelaan 37 Dirk de Derdelaan 39 Dirk de Derdelaan 39a Dirk de Derdelaan 41+43 Dirk de Derdelaan 45 Dirk de Derdelaan 319 Dr. Wiardi Beckmansingel 1+3+5 Dr. Wiardi Beckmansingel 4 Dr. Wiardi Beckmansingel 7 Dr. Wiardi Beckmansingel 10 Dr. Wiardi Beckmansingel 13+15 Dr. Wiardi Beckmansingel 21+23+25 Dr. Wiardi Beckmansingel 29 Dr. Wiardi Beckmansingel 31+37 Dr. Wiardi Beckmansingel 39 Dr. Wiardi Beckmansingel 45 Dr. Wiardi Beckmansingel 47 Dr. Wiardi Beckmansingel 53 Dr. Wiardi Beckmansingel 55 Dr. Wiardi Beckmansingel 61 Dr. Wiardi Beckmansingel 67 Erasmusplein 1+2 Floris de Vijfdelaan 35 (bij sporthal) F. de Vijfdelaan 55 / F.v.

Borselenstraat 360 Floris de Vijfdelaan 112 Floris de Vijfdelaan 114 Floris de Vijfdelaan 116 Floris de Vijfdelaan 118-124 Floris de Vijfdelaan 126+128 Floris de Vijfdelaan 130-136 Floris de Vijfdelaan 138 Floris de Vijfdelaan 140 Floris de Vijfdelaan 142 Floris de Vijfdelaan 144-148 Floris de Vijfdelaan 150 Floris de Vijfdelaan 152 Floris de Vijfdelaan 154 Floris de Vijfdelaan 304 Floris de Vijfdelaan 330 Frank van Borselenstraat 93 Geert Grootelaan 6 Geuzenplein 1 / Jan Campertstraat 1+3c Geuzenplein 3 Heemtuin Kamerlingh Onnesstraat 100 Marnixlaan 10 Melis Stokelaan 55 Philips de Goedestraat 151 Professor Mekelstraat 255?

Naam Tino Hogendijk Hyundai garage Albeda / Horeca opleidingen? Johan. Calvijnschool Vlaardingse Openbare Scholengroep (Vos) Visboetiek Emous Electro-Telecom Westwijk NCD supermarkt Jumper Sklep Halinka Herweijer Echte Bakker Logopedie Westwijk SEAT garage Arie’s Fietseria Headline kapsalon Primera MCD MCD Plantenbeurs Tristell Westwijk Optiek Snackbar De Driesprong Fysio- en Manuele Therapie Westwijk Afhaalrestaurant Ka-sing Restaurant Milano Dirk III + Dirk van den Broek + Trekpleister Wiardi Beckman apotheek Bloemenbinderij Sandra Albert Heijn Halkin bakkerij supermarkt Leeg (voorheen Blokker) Slagerij Wapenaar Groenten / Vleespaleis Gouden Naald en Draad reparatie+ stomerij Bakker Herweijer-Scholtes De Kapper CIGO Mi Casa Delicatessen Kruidvat Aldi De Wereldwijzer Café ‘t Balletje Westwijkhallen Apotheek Westwijk Pameijer Trefpunt Leeg (voorheen Chinees afhaal Ka-sing) Bike Totaal Wijtman Leeg Rode Kruis, afd.

Nieuwe Waterweg Noord Leeg (voorheen werkplaats West) Leeg (voorheen Infocentrum) Het College Vos (alleen etalage) Stichting Vele Vlaardingers Eén Huis Vluchtelingenwerk Maasdelta Stichting Volksuniversiteit Vlaardingen Leeg (voorheen Universiteit Vlaardingen) Café Westwijk Restaurant Al Dallah / De Smikkel Kapsalon Valkenhof Korfbalvereniging Spirit CKC De Nieuwe Waterweg Noord Danny’s Cafetaria Onderhoud, opslag, kantoortje, educatie TriviumLindenhof IPSE De Bruggen / De Zonnehof Prins Willem Alexanderschool Hindoestaanse tempel Maranatha kerk

Soort Sport Garagebedrijf Maatschappelijk Maatschappelijk > (primair) onderwijs Maatschappelijk > (voortgezet) onderwijs Detailhandel > vis Detailhandel > telecom Detailhandel > minisuper Detailhandel > dibevo / diersuper Detailhandel > minisuper Bakker > alleen productie Dienstverlening > optiek Garagebedrijf Dienstverlening > reparatie Dienstverlening > kapper Detailhandel > tabak/lectuur Detailhandel > supermarkt Detailhandel > slijter Detailhandel > bloem/plant Dienstverlening? > optiek Horeca (categorie 2) Dienstverlening Detailhandel Horeca (categorie 2) Detailhandel > supermarkt + slijter Detailhandel > apotheek Detailhandel > bloem/plant Detailhandel > supermarkt Detailhandel > minisuper Detailhandel > slagerij Detailhandel > minisuper Dienstverlening > kleding Detailhandel > bakker Dienstverlening > kapper Detailhandel > tabak/lectuur Horeca / detailhandel Detailhandel > drogist Detailhandel > supermarkt Maatschappelijk > (primair) onderwijs + Horeca (categorie 3) Sport Detailhandel > apotheek Maatschappelijk Detailhandel > fietsen Maatschappelijk Maatschappelijk > (voortgezet) onderwijs Maatschappelijk Maatschappelijk Maatschappelijk Horeca (categorie 3) Horeca (categorie 2) Dienstverlening > kapper Sport Maatschappelijk > (voortgezet) onderwijs Horeca (categorie 2) Maatschappelijk Medisch kinderdagverblijf Medisch kinderdagverblijf Maatschappelijk > (primair)

onderwijs Maatschappelijk > religieus Maatschappelijk > religieus

Professor Rutgerstraat 10 Professor Rutgerstraat 16 Professor Telderstraat 10 Van Baerlestraat 1 Van Baerlestraat 4 Van Baerlestraat 99 Van Baerlestraat 101 Van Baerlestraat 103+105 Van Baerlestraat 107 Van Baerlestraat 145-151 Van Baerlestraat 153 Van Baerlestraat 155 Van Baerlestraat 193 Van Baerlestraat 195 Van Baerlestraat 197 Van Baerlestraat 199 Van Baerlestraat 201 Van Baerlestraat 203 Van Baerlestraat 241+243+245 Van Baerlestraat 252 Van Boisotstraat 20+22

Café Rutger Eveline’s Hairparadise Wijkcentrum West Tandarts Niemandsverdriet Bloemenwinkel Vergeet-mij-niet Leeg (voorheen Pet’s Place) Wollerlei Handwerkhuis Chinees restaurant China Eetcafé New El Aviv Leeg (voorheen Bas van der Heiden) Leeg (hier komt Zorg voor elkaar) Thermal Care Kledingbank Salamo Nova Massage en Wellness Leeg (voorheen Café ’t Record) Leeg (voorheen ’t Mozaïek) Voedselbank Vlaardingen Tandarts Brockhus Kledingbank Komt wel goed De Vreemde Vogel De Schakel

Horeca (categorie 3) Dienstverlening > kapper Maatschappelijk Maatschappelijk> medische dienstverlening Detailhandel > bloem/plant Detailhandel > handvaardigheden Horeca (categorie 2) Horeca (categorie 2) Maatschappelijk > fysiotherapie Detailhandel / Maatschappelijk? Cultuur en ontspanning Detailhandel / Maatschappelijk? Maatschappelijk> medische dienstverlening Detailhandel > kleding Horeca / recreatie Maatschappelijk > (primair) onderwijs

GEMEENTE VLAARDINGEN

BIJLAGE 4 ONDERZOEK WINKELVOORZIENINGEN

BESTEMMINGSPLAN

WESTWIJK

Herijking progamma en visie winkelcentrum Plein West te Vlaardingen

12 november 2014

Concepteindrapport

Status: Concepteindrapport Datum: 12 november 2014 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl amsterdam@stedplan.nl Team Detailhandel en Leisure: Drs. Toine Hooft Dr. Anne Risselada Voor meer informatie: Toine Hooft, th@stedplan.nl

In opdracht van: gemeente Vlaardingen

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2014.A.579 Referentie: 2014.A.579 Vlaardingen, Plein West herijking programma en visie_121114

pagina 2

Inhoudsopgave

Pagina

1

Inleiding en samenvatting

4

Contextanalyse Plein West

6

1.1 Omvang en samenstelling draagvlak 1.2 Voorzieningenstructuur Vlaardingen 1.3 Relevante trends en ontwikkelingen 1.4 Conclusies en eerste oordeelsvorming 2

Specificatie marktmogelijkheden detailhandel en aanverwante functies

15

2.1 Winkdichtheden 2.2 Benchmark 2.3 Vergelijking met winkelboulevard Van Hogendorplaan 2.4 ‘Lessons learned’ referentiecentra 2.5 Distributieve berekening 2.6 Conclusies 3

Uitkomsten consultatie stakeholders

21

3.1 Ondernemersenquête 3.2 Werkatelier 3.3 Markconsultatie Westwijk 1 oktober 2014 4

Visie en programma Plein West

27

4.1 Visie 4.2 Programma 4.3 Ruimtelijk-funtionele structuur Plein West 4.4 Effecten op bestaande winkelstructuur 4.5 (Her)invulling Van Baerlestraat 4.6 Op naar een toekomstbestendig Plein West! Bijlage: Winkelaanbod de Westwijk

35

pagina 3

Inleiding en samenvatting Het hart van de Westwijk ondergaat een opwaardering. Recent is de winkelstrip aan de Dr. Wiardi Beckmansingel opgeknapt met een nieuwe inrichting, bestrating, straatmeubilair, verlichting en luifel. Dirk en Aldi zijn verplaatst naar de koppen van het plein. Zo is winkelcentrum Plein West ontstaan, dat het hart van de Westwijk gaat vormen. Voor de vrijgekomen panden aan de Van Baerlestraat wordt naar een geschikte herinvulling gezocht. In de toekomstplannen is tevens nog 4.000 m² aan additionele ruimte voorzien.

1.

2. 3.

De gemeente heeft Bureau Stedelijke Planning gevraagd om op basis van marktonderzoek een gedragen visie en programmering samen te stellen voor de toekomst van Plein West. Hierbij is de hoofdvraag wat de (additionele) behoefte is aan wijk(winkel)voorzieningen op Plein West. Wat is de behoefte aan detailhandel, horeca, vrije tijd, services en (maatschappelijke) wijkvoorzieningen of combinaties in Plein West algemeen en voor enkele specifieke objecten (op de van Baerlestraat) in het bijzonder? Aan welke randvoorwaarden dient verdere versterking van Plein West te voldoen en wat is het ruimtelijk-functioneel wensbeeld voor Plein West? Wat zijn de effecten van een eventuele versterking van Plein West op de voorzieningenstructuur in Vlaardingen algemeen en de Westwijk en het centrum in het bijzonder?

Uitkomsten in een notendop  





De Westwijk en de Indische buurt tellen ruim 16.000 inwoners. Dit is (meer dan) voldoende om een volwaardig wijkwinkelcentrum op te dimensioneren. Plein West is de logische plek voor concentratie van publieks- en wijkvoorzieningen: centraal gelegen en prima bereikbaar. Plein West beschikt met drie (vernieuwde) supermarkten van divers pluimage over een solide basis als boodschappencentrum. De ambitie is alle inwoners uit de Westwijk en de Indische Buurt zo optimaal mogelijk te bedienen voor hun dagelijkse boodschappen, als ook als ontmoetingsplek (‘Hart van de wijk’) te fungeren. In deze visie/ambitie past: ‐ Een beperkte uitbreiding van circa 1.000 m² wvo voor toevoeging aan nietdagelijks detailhandelsaanbod, vooral in de discountsfeer en met betrekking tot de geregelde aankopen (bijvoorbeeld Action, Big Bazar, Zeeman, Wibra). ‐ Bijzondere concepten van niet-reguliere vormen van detailhandel en aanverwante functies aan/op het Plein. Denk aan een weekmarkt, (dag)horeca, ambacht, kiosken, verkoopwagens, kramen en andere hybride concepten. ‐ Schaalvergroting van enkele bestaande aanbieders. ‐ Zoveel mogelijk wijk- en commerciële voorzieningen in de directe schil rond Het Plein, wat zorgt voor extra aanloop en het ‘hart van de wijk’-gevoel. ‐ Het posteren van wijk- en commerciële voorzieningen in de schil rondom het Plein.

Hiermee ontstaat een levendig ‘Hart van de wijk’, dat voor extra traffic voor ondernemers aan het Plein en een langere verblijfsduur (lees meer bestedingen) zorgt. Hierin past een herpositionering van de Van Baerlestraat, het betrekken

pagina 4





van het Heempark en de ontwikkeling van een multifunctionele accommodatie (sporthal+) aan het Erasmusplein. Een succesvolle verdere ontwikkeling van Plein West vereist meer dan alleen een aantrekkelijke functie- en branchemix. In samenspraak met betrokken zijn een vijftal ‘quick wins’ en middellange termijnmaatregelen opgesteld met als doel het ruimtelijk-economisch functioneren te verbeteren, passend (in ieder geval niet conflicterend) binnen de visie. Zie hiervoor de afsluitende paragraaf 4.6. Tot slot: een expliciete keuze voor de verdere ontwikkeling van Plein West tot het ‘Hart van de wijk’ impliceert dat uiterst terughoudend worden omgegaan met (detailhandels)ontwikkelingen elders in Westwijk en waar mogelijk afbouw plaats vindt. Figuur 1 Ruimtelijk-functioneel wensbeeld Plein West

Bron: Bureau Stedelijke Planning

Leeswijzer De opbouw van de rapportage is als volgt. In hoofdstuk 1 wordt de context geschetst en komen de vraag- en aanbodverhoudingen, het functioneren van Plein West en trends en ontwikkelingen aan bod. In hoofdstuk 2 zijn de marktmogelijkheden voor detailhandel en andere functies gespecificeerd. De uitkomsten van de consultatie van stakeholders zijn samengevat in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 is op basis van de analyses in voorgaande hoofdstukken de visie en programma voor Plein West gedefinieerd.

pagina 5

1

Contextanalyse Plein West

  

1.1

In dit hoofdstuk is de context geschetst voor de Plein West, de nieuwe naam voor het (winkel)hart van de Westwijk. Achtereenvolgens komen aan de orde: De vraag- en aanbodverhoudingen (paragraaf 1.1 en 1.2); Trends en beleid (paragraaf 1.3); Eerste oordeelsvorming (paragraaf 1.4).

Omvang en samenstelling draagvlak De voorzieningen op Plein West vervullen primair een functie voor de inwoners uit de Westwijk en de Indische buurt. De Westwijk is een van de acht wijken in de gemeente Vlaardingen, dat 71.338 inwoners per 1 mei 2014 telde (bron: CBS). Vlaardingen ontwikkelde zich na de Tweede Wereldoorlog tot een echte wederopbouwstad. De Westwijk is een van typische naoorlogse wederopbouwwijken. Er wonen 12.500 mensen. De Westwijk kent veel planmatige wooncomplexen (galerij- en portiekflats) met een hoog aandeel corporatiebezit. De wijk bestaat uit een vijftal buurten, te weten: de Zuidbuurt, Buitengebied Zuidbuurt, Hoogkamer, Wetering en Lage Welde. De Indische buurt, ten oosten van de Marathonweg (die Westwijk scheidt van het centrum) hoort officieel bij het centrum, maar maakt in dit onderzoek ook deel uit van het draagvlak voor de wijkvoorzieningen op Plein West. In het totaal bedraagt het aantal inwoners in het verzorgingsgebied ruim 16.000 inwoners. Figuur 2 Buurtsamenstelling de Westwijk en de Indische buurt

Bron: PDOK, bewerking Bureau Stedelijke Planning

pagina 6

Kenmerken bevolking 







De Westwijk kent een hoog percentage niet-westerse allochtonen. Dertig procent van de bevolking in de wijk is van niet-westerse afkomst, een derde van deze groep nietwesterse allochtonen heeft een Turkse achtergrond. De buurt met het hoogste aandeel niet-westerse allochtonen is de Zuidbuurt, met een aandeel van 43%. De inkomens liggen lager dan het landelijk en Vlaardings gemiddelde. In de Westwijk is het gemiddelde inkomen € 18.700 (14% onder het landelijke gemiddelde). Op buurtniveau valt op dat de Zuidbuurt hierin een uitschieter is; het gemiddelde inkomen ligt in deze buurt het laagst van alle buurten in de Westwijk; € 16.200. Gelet op de bevolkingsopbouw in de wijk valt op dat er relatief gezien meer 25-45 jarige wonen en minder 45-65 jarige ten opzichte van het landelijk en Vlaardings gemiddelde. Er wonen dus relatief weinig ouderen in de Westwijk. Een belangrijk probleem in de Westwijk is het binden van economisch 1 draagkrachtige inwoners, omdat de woningvoorraad daar niet op is toegesneden . Tabel 1 Bevolkingskenmerken de Westwijk, naar buurt Buurt

%

% niet-west.

Gem. hh.

Gem. ink.

0-15 15-25 25-45 45-65

65+

allocht.

grootte

per inw. )

3.265

20

13

28

22

17

43

2,2

€ 16.200

Buiteng. Zuidbuurt

90

10

11

22

44

14

x

2,4

x

Hoogkamer

2.650

19

11

33

24

13

30

2,1

€ 19.300

Wetering

3.650

17

11

28

22

22

25

2

€ 20.000

Lage Welde

2.775

18

11

33

23

15

23

2

€ 19.200

De Westwijk

12.440

18

12

30

23

17

30

2,1

€ 18.700

Indische buurt

3.630

17

12

24

28

19

13

2,3

€ 20.800

Vlaardingen

71.338

16

12

26

27

20

18

2,1

€ 21.400

17

12

26

28

16

12

2.2

€21.700

Zuidbuurt

Inwoners

Nederland

%

%

%

%

Bron: CBS Statline, 2014

Woningbouwontwikkelingen en prognose Van 2006 tot 2012 is het aantal inwoners in de Westwijk gedaald. De voornaamste rede is de sloop/nieuwbouw van woningbouwcomplexen aan de Marnixlaan. Figuur 3 Bevolkingsontwikkeling de Westwijk

Bron: Vlaardingen in Cijfers; CBS

1

Detailhandelsnota 2013 Gemeente Vlaardingen Het deel van de omzet in de dagelijkse sector in Westwijk dat van buiten de wijk komt. 3 Detailhandelsnota 2013, Gemeente Vlaardingen op basis van Koopstromenonderzoek (KSO) 2011 2

pagina 7

   

De Westwijk werkt aan een hernieuwing van de wijk. In de nabije toekomst zal er dan ook veel herstructurering plaatsvinden. In 2009 is er door de gemeente en samenwerkende partijen een gebiedsvisie voor Vlaardingen West opgesteld. Speerpunten zijn: Opwaardering van de buurt als geheel. Plaats maken voor een volledige woningcarrière in de buurt. Aandacht voor eengezinswoningen en geschikte seniorenwoningen. Diversificatie van het woningbouwaanbod. De Westwijk kent relatief veel woningen gebouwd in de periode 1945-1970. Dit zijn verouderende meergezinswoningen. Tot 2030 (en daarna) zal er structurele vernieuwing van de woningvoorraad plaatsvinden. Hierbij zullen meergezinswoningen grotendeels plaatsmaken voor eengezinswoningen. Corporatie Waterweg Wonen wil vanaf 2018 aan de slag met sloop/nieuwbouw van de woongebouwen Valkenhof (hoog en laag), Floris de Vijfdelaan en Van Wesembekestraat. Daarna komt de Zuidbuurt aan de beurt. In deze buurt wil Waterweg Wonen achttien woongebouwen voor 2030 vernieuwen (sloop/nieuwbouw of ingrijpende vernieuwing). De woningvoorraad zal tot 2030 slinken met ca. 35%. Er komen hiervoor deels nieuwe woningen terug, veelal in de vrije sector. De herstructurering van woningvoorraad betekent dan ook een afname van de bevolking (ca. -/- 7% tot 2025), maar een toename aan hogere inkomensgroepen. Hierdoor blijft het bestedingspotentieel op peil.

Figuur 4 Strategisch voorraadbeleid Waterweg Wonen in de Westwijk

Bron: SVB Waterweg Wonen

pagina 8

Figuur 5 Woningvoorraad & Strategie woningvoorraad Westwijk (2014-2030)

Bron: ABF research en SVB Waterweg Wonen

1.2





Voorzieningenstructuur Vlaardingen Elke wijk in Vlaardingen kent zijn eigen wijkvoorzieningen. In de onderstaande kaart staan deze aangegeven. Het centrum van Vlaardingen kent 209 verkooppunten met een totale oppervlakte van 38.208 m² wvo. Een deel hiervan is gevestigd in winkelcentrum Liesveld. In het centrum zijn vier supermarkten gevestigd; Albert Heijn (1.246 m² wvo), Dirk (1.290 m² wvo), Lidl (675 m² wvo) en Avantage (550 m² wvo). Grote trekkers in het centrum is warenhuis V&D (sinds november 2013 weer terug in Vlaardingen) en modewarenhuizen als C&A, H&M en New Yorker. Het centrum kent betaald parkeren. Vlaardingen telt drie wijkwinkelcentra, waarvan Plein West er een is. De Loper is een deels overdekt wijkwinkelcentrum met gratis parkeermogelijkheden. Het wijkcentrum kent een beperkte bovenwijkse functie en wordt gekenmerkt door een groot aantal zelfstandige winkeliers. Albert Heijn en Jumbo zijn de supermarkten. Op de Van Hogendorplaan is een jaar geleden het vernieuwde winkelcentrum geopend, met circa 6.300 m² aan winkels en aanverwante voorzieningen. Figuur 6 Detailhandelsstructuur Vlaardingen

Bron: Detailhandelsnota 2013, gemeente Vlaardingen

pagina 9

Voorzieningenstructuur de Westwijk In de Westwijk zijn drie (winkel)centrumgebieden: Plein West, Dirk de Derdelaan en Floris de Vijfdelaan. Deze drie voorzieningenlocaties zijn geconcentreerd rond het Heempark op de Marnixlaan. Zie voor een volledig overzicht van alle verkooppunten, inclusief verspreide bewinkeling, bijlage 1. Plein West - de Dr. Wiardi Beckmansingel en de Van Baerlestraat -, vormt het hart van de wijk en is het wijkwinkelcentrum. De Dirk de Derdelaan is een buurtondersteunend winkelcentrum. Eigenaar Waterweg Wonen heeft het winkelgebied een facelift gegeven en vrijwel volledig verhuurd. Supermarktdrager is MCD. De winkelvoorzieningen in de Floris de Vijfdelaan zijn afgebouwd. Officieel staat het niet meer te boek als winkelcentrum, al zijn er nog wel enkele maar hier zijn nog wel enkele verkooppunten (waaronder een apotheek in tijdelijke vestiging en een grote fietswinkel). De winkel- en voorzieningenclusters (en ook de verspreide bewinkeling) in de Westwijk bevinden zich op relatief korte afstand van elkaar, maar vormen geen logisch of verbonden geheel. Figuur 7 Concentratie winkelgebieden de Westwijk

Bron: Bureau Stedelijke Planning

Tabel 2 Detailhandel en aanverwante functies de Westwijk Winkelgebied Winkelgebiedstypering Detailhandel

Aantal M² wvo

Overige functies

Leegstand

Aantal Aantal M² wvo

Plein West

Wijkcentrum klein

18

5.542

8

5

1.233

Dirk de DerdeLaan

Buurtcentrum

11

1.908

3

1

100

Overig*

Verspreide bewinkeling

2

424

8

1

125

31

7.874

19

8

1.738

Eindtotaal Bron: Gemeente Vlaardingen

*Inclusief Floris de Vijfdelaan

pagina 10

Koopstromen detailhandel de Westwijk 

 



De Westwijk heeft een koopkrachtbinding van 44% voor wat betreft dagelijkse artikelen. Dit betekent dat 56 cent van elke euro die een inwoner van Westwijk uitgeeft aan dagelijkse artikelen afvloeit naar elders: er is een grote afvloeiing naar het centrum (30%) en ook naar Holy (5,3%). De koopkrachtbinding voor de dagelijkse boodschappen is sterk teruggelopen in de periode 2006-2011. De afvloeiing naar het centrum was in 2006 een stuk lager, namelijk 18%. 2 3 De Westwijk kent in de dagelijkse sector een koopkrachttoevloeiing van 12%. De Westwijk telt vier volwaardige supermarkten aangevuld met vier minisupermarkten. Daarmee is er in de dagelijkse sector een zeer compleet en divers aanbod. Het is dan ook aannemelijk dan de binding en toevloeiing in werkelijkheid hoger liggen dan de 44% zoals beschreven in de detailhandelsnota van 2013. De binding van niet-dagelijkse artikelen is 43%. De grootste afvloeiing vindt plaats naar het centrum. In de niet-dagelijkse sector is er vrijwel geen toevloeiing naar de Westwijk.

Plein West Plein West omhelst het voorzieningencluster aan de Dr. Wiardi Beckmansingel en Van Baerlestraat. Plein West telt 26 verkooppunten, waarvan 18 detailhandel met in totaal 5.542 m² wvo. Er staan vijf units leeg aan de Van Baerlestraat, 1.233 m² wvo. Er zijn op het plein, achter Albert Heijn en voor de Van Baerlestraat drie parkeerterreinen voor in totaal 238 auto’s. Alle parkeren is gratis en op maaiveld. Albert Heijn, Dirk en Aldi zijn de supermarkttrekkers. Daarnaast zijn er nog tien andere winkels in dagelijkse sector, waaronder drie drogisten. In de niet-dagelijkse sector zijn vijf winkels te vinden, waarvan Blokker de grootste trekker is. Naast detailhandel zijn er vijf horeca aanbieders, twee kappers en is er een kledingatelier. Figuur 8 Ruimtelijk-functionele opzet Plein West

2 3

Het deel van de omzet in de dagelijkse sector in Westwijk dat van buiten de wijk komt. Detailhandelsnota 2013, Gemeente Vlaardingen op basis van Koopstromenonderzoek (KSO) 2011

pagina 11

Horeca, diensten en zorg  

  

1.3

Horeca en andere type voorzieningen zijn verspreid over de Westwijk te vinden (zie bijlage 1 voor het aanbod). Vooral de horeca kent een verspreid karakter. Er zijn in totaal 11 horecagelegenheden in Westwijk, Het horeca-aanbod is wat laagwaardig van aard, met verschillende snackbars, een afhaalchinees en een grillroom. Afgezien van Hotel-Restaurant de Vreemde Vogel, dat nauwelijks onderdeel uit maakt van de wijk, is er geen daghoreca in Westwijk. Er is geen zakelijke dienstverlening en beperkt aanbod aan persoonlijke dienstverlening (met uizonderling van de 4 aanwezige kappers). Op dit moment kent de Westwijk geen weekmarkt. Er zijn twee apotheken gevestigd in de Westwijk, een op de Floris de Vijfdelaan en een in een tijdelijke voorziening op Plein West. Westwijk telt drie huisartspraktijken, twee fysiotherapiepraktijken en vijf tandartspraktijken. In vergelijking met de andere wijken in Vlaardingen kent de Westwijk een enigszins beperkt aanbod. Er is één zorgaanbieder voor ouderen: Zorgcentrum de Wetering. Bewoners uit de wijk kunnen hier ook terecht voor allerhande voorzieningen op het gebied van ouderenzorg en dienstverlening. Daarentegen is er geen steunpunt voor verzorging, verpleging en behandeling direct in de buurt van Plein West voorhanden.

Relevante trends en ontwikkelingen Een groot aantal factoren is van invloed op het winkelgedrag van de consument en daarmee op het functioneren en perspectief van winkels en winkelgebieden.

Economie, Demografie en Technologie



De nu actuele trends en ontwikkelingen in de detailhandel en aanverwante functies kunnen worden samengevat in economische, demografische en technologische 4 ontwikkelingen : Economische ontwikkelingen: De afgelopen vijf jaar daalden de bestedingen in non-food. Aan deze val lijkt een einde te zijn gekomen. Het eerste half jaar van 2014 daalde de omzet in de non-food licht: -0,1% ten opzichte van de eerste helft van 2013 (bron: maandstatistiek detailhandel CBS). Voor 2015 verwachten de meeste financiële instellingen (ABN Amro, Rabobank, ING) een bescheiden groei. Het herstel is vermoedelijk broos. Nederland heeft, net als veel andere ontwikkelende landen, de afgelopen jaren omvangrijke publieke en private schulden opgebouwd. Deze hoge schulden vormen momenteel een belangrijk risico bij het herstel van de economie. De food-branche heeft zich de afgelopen jaren enigszins aan de malaise ontrokken. Figuur 9 Gemiddelde vloerproductiviteit dagelijkse en niet-dagelijkse winkels (in €) en ontwikkeling 2004-2011 (in%)

Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2011

4

Gebaseerd op het PET-model (People, Economics and Technolgy) van The Economist.

pagina 12



Demografische ontwikkelingen: Nederland staat aan de vooravond van een

demografische aardverschuiving. Er is gelijktijdig sprake van verdunning (daling gemiddelde huishoudgrootte), vergrijzing en een krimpende beroepsbevolking. Al deze demografische ontwikkelingen hebben een negatief effect op het bestedingspotentieel. De vergrijzing lijkt het grootste effect te hebben op de detailhandelsbestedingen. In 2030 zal bijna een kwart van de Nederlandse bevolking ouder zijn dan 65 jaar. Dit is een groei van 62% ten opzichte van nu. De huidige generatie 65-plussers besteedt beduidend minder in de winkels dan de mensen jonger dan 65. Schattingen lopen uiteen van 20 tot 40%. Voor zover ze meer vrij te besteden hebben, is het niet vanzelfsprekend dat senioren meer uitgeven aan detailhandel. Ze hebben namelijk minder koopdrang – hoeven hun garderobe en interieur niet zo nodig elk jaar te vernieuwen – en meer keuzevrijheid en tijd. Figuur 10 Demografische verschuivingen: vergrijzing, verdunning en verkleuring

Bron: CBS



Internet en technologische ontwikkelingen: Naast de economische crisis en

demografische ontwikkelingen zijn er ook structurele sectorspecifieke ontwikkelingen gaande. De consument gebruikt vaker andere of meerdere kanalen en communicatiemiddelen voor één enkele transactie. Steeds meer aankopen worden via internet gedaan. Winkelen is hierdoor niet meer plaats- of tijdgebonden. De consument kan op ieder moment van de dag, op elke denkbare plaats aankopen doen. De detailhandelsbestedingen via internet groeien ook ten tijde van crisis en bedragen inmiddels 10% van alle non-food detailhandelsverkopen. Aan consumentenelektronica wordt online van oudsher het meest besteed. De internetbestedingen aan modische artikelen zijn aan een flinke opmars bezig.

Wijkcentra





In deze paragraaf worden de belangrijkste trends en ontwikkelingen op het gebied van wijkwinkelcentra geschetst. Nederland staat bekend om zijn fijnmazige, hiërarchische winkelstructuur. Iedere buurt of wijk kent zijn eigen winkelvoorziening, gedimensioneerd op het aantal inwoners in het verzorgingsgebied. Hierdoor kent Nederland in verhouding tot het buitenland relatief veel op korte afstand te bereiken winkels en winkelmeters per inwoner (1,8 m² wvo per inwoner). Deze fijnmazige winkelstructuur staat echter onder druk. Schaalvergroting is een dominante trend: de afgelopen vijf jaar daalde het aantal winkels licht, maar nam het aantal vierkante meters verkoopvloeroppervlak per winkelunit in ondersteunende 5 winkelcentra toe van 160 naar 184 m² wvo (+15%) . Eenzelfde trend valt waar te nemen bij winkelgebieden: aan de onderkant van de hiërarchie – de 5

Bron: HBD (2012) winkelvloeroppervlak en locatietype

pagina 13











1.4  





buurtvoorzieningen– vindt uitval plaats, de grotere winkelgebieden nemen in omvang toe. Nog meer dan nu het geval is zullen ondersteunende winkelgebieden zich toeleggen op de boodschappenfunctie. De tendens is onmiskenbaar dat het aanbod aan dagelijkse en frequent benodigde voorzieningen in ondersteunende centra in absolute en relatieve zin toeneemt ten koste van het overige niet-dagelijkse aanbod. Supermarkten zijn essentiële dragers van centra die gericht zijn op de dagelijkse boodschappen. Supermarkten garanderen een continue bezoekersstroom, zeker als deze functioneel zijn uitgerust: moderne afmeting en dito parkeren. De gemiddelde winkelvloeroppervlakte van supermarkten in Nederland is de laatste jaren flink toegenomen, evenals de totale winkelvloeroppervlakte. De meeste full service supermarktformules hanteren nu een ondergrens van 1.200 tot 1.300 m² wvo en beschouwen 1.500 tot 1.600 m² wvo als een ideale maat. Een hard discounter (Aldi of Lidl) vraagt in de regel tussen de 900 en 1.100 m² wvo. De krachtige boodschappencentra hebben naast een full service supermarkt nog een of meer subtrekkers. Dit kan zijn een tweede full service supermarkt, een hard discounter, een klein warenhuis (HEMA) of huishoudelijke artikelen (zoals Blokker, Action, Big Bazar). Ook helpt het om zoveel mogelijk wijkvoorzieningen te concentreren in of direct aanpalend aan het winkelcentrum.

Dit zorgt voor extra aanloop en creëert het hart van de wijk. Denk aan sportvoorzieningen, zorg, cultuur, maatschappelijke voorzieningen, scholen, kinderopvang tot automotive.

Conclusies en eerste oordeelsvorming De Westwijk en de Indische buurt tellen ruim 16.000 inwoners. Dit is (meer dan) voldoende om een volwaardig wijkwinkelcentrum op te dimensioneren. De komende twee decennia wacht een ingrijpende sloop/nieuwbouwoperatie. Het inwonertal loopt daardoor wat terug, maar er komt meer koopkracht in de wijk. Het bestedingspotentieel blijft daardoor op peil. Plein West bevindt zich in een competitief krachtenveld. Op nog geen 500 meter bevindt zich de buurtstrip Dirk de Derde, waar recent (fors) in is geïnvesteerd door eigenaar Waterweg Wonen. Vlaardingen Centrum ligt op circa twee kilometer. Ook hier is de nodige dynamiek, met de terugkeer van V&D als recent wapenfeit. Plein West beschikt over drie (vernieuwde) supermarkten van divers pluimage. Zij zijn de dragers van winkelcentrum Plein West. De positie als boodschappencentrum is daarmee sterk. Met dit uitgangspunt moet Plein West in staat zijn uit te groeien tot ‘boodschappencentrum+’, dat wil zeggen ook voor de frequent benodigde/gangbare niet-dagelijkse artikelen, aan detailhandel verwante functies en wijkvoorzieningen.

pagina 14

2

Specificatie marktmogelijkheden detailhandel en aanverwante functies

     

2.1

In dit hoofdstuk zijn de marktmogelijkheden voor detailhandel en andere publieksfuncties (zoals horeca, dienstverlening en maatschappelijk) gespecificeerd. Dit is gebeurd aan de hand van een analyse van: (Winkel)dichtheden, het aantal m² winkelvloeroppervlak per inwoner (paragraaf 2.1). Een benchmark van vergelijkbare winkelcentra (paragraaf 2.2); Een vergelijking met de Van Hogendorplaan, een jaar geleden compleet vernieuwd (paragraaf 2.3) ‘Lessons learned’ uit referentiewinkelcentra (paragraaf2.4); Een distributieplanologische berekening (paragraaf 2.5) De resultaten van de ondernemersenquête de Westwijk (paragraaf 2.6).

Winkdichtheden Vlaardingen kent een relatief lage dekking voor wat betreft de niet-dagelijkse sector: 0,12 m² per inwoner ten opzichte van het landelijke gemiddelde van 1,33 m² nietdagelijks aanbod per inwoner. De Jumper (dierspeciaalzaak) en de Kledingbank nemen samen al de helft van de niet-dagelijkse winkelmeters in beslag. De dekking in de dagelijkse sector (0,36 m²/inwoner) ligt een fractie boven het landelijke gemiddelde (0,35 m²/inwoner). Tabel 3 Winkeldichtheid niet-dagelijks en dagelijks Purmerend en Nederland M² wvo

M² wvo

Inwoners

M² wvo per inw.

M² wvo per inw. Dagelijks 0,36

70.905

Niet-dagelijks 1,18

De Westwijk

2.054

5.820

16.070

0,12

0,36

Nederland

-

-

-

1,33

0,35

Vlaardingen

Niet-dagelijks Dagelijks 83.945 26.203

Op het eerste gezicht lijkt de dagelijkse winkeldekking in de Westwijk gemiddeld. Er moet echter rekening gehouden worden met het feit dat een aanzienlijk gedeelte van de dagelijkse detailhandelsomzet in de Westwijk wegvloeit naar elders, het centrum van Vlaardingen voorop. In de niet dagelijkse sector is de winkeldekking benedengemiddeld. Dit is deels het gevolg het feit dat dagelijkse detailhandel zich veelal concentreert in centrumgebieden en grootschalige concentraties als Hoogstad en niet zozeer in wijkcentra. Vergeleken met andere wijken als Holy en Babberspolder is de niet-dagelijkse winkeldekking echter aan de lage kant.

2.2

Benchmark Om meer richting te kunnen geven in de marktmogelijkheden voor een eventuele uitbreiding van het voorzieningenaanbod op Plein West is er een benchmarkanalyse uitgevoerd. Hierin is het aanbod op Plein West vergeleken met andere wijkcentra die

pagina 15

6

qua omvang en functie vergelijkbaar zijn en is daarnaast vergeleken met het huidige aanbod in het nieuwe wijkcentrum van Babberspolder: op de van Hogendorplaan. Tabel 4 Aanbod Plein West vergeleken met benchmark Omvang m² wvo

   

Aantal verkooppunten

Plein West

Benchmark

Verschil

Plein West

Benchmark

Verschil

Levensmiddelen

3.861

2.149

1.712

9

9

0

Persoonlijke Verzorging

683

327

356

4

2

2

Totaal dagelijks

4.544

2.476

2.068

13

11

2

Warenhuis

0

70

-70

0

0

0

Kleding & Mode

0

230

-230

0

2

-2

Schoenen & Lederwaren

0

51

-51

0

1

-1

Juwelier & Optiek

0

44

-44

0

1

-1

Huishoudelijke- & Luxe Artikelen

280

120

160

1

1

0

Antiek & Kunst

0

11

-11

0

0

0

Sport & Spel

0

261

-261

0

1

-1

Hobby

95

85

10

1

2

-1

Media

0

46

-46

0

1

-1

Plant & Dier

120

135

-15

2

2

0

Bruin & Witgoed

0

38

-38

0

1

-1

Auto & Fiets

0

302

-302

0

1

-1

Doe-Het-Zelf

0

349

-349

0

1

-1

Wonen

0

1028

-1.028

0

3

-3

Detailhandel Overig

503

192

311

1

2

-1

Totaal niet-dagelijks

998

2.962

-1.964

5

15

-10

Totaal

5.542

5.438

104

18

26

-8

Horeca/leisure

-

-

-

5

14

-9

Dienstverlening

-

-

-

3

11

-8

Wanneer het aanbod op Plein West wordt vergeleken met het aanbod in de benchmarkcentra valt het volgende op: Plein West kent een zeer compleet dagelijks en frequent benodigd aanbod. Daarmee voorziet het in het in de dagelijkse behoefte voor het verzorgingsgebied. Het niet-dagelijkse segment is ondervertegenwoordigd. Dit geldt in alle branches, behalve Huishoudelijk & Luxe. Horeca blijft achter bij soortgelijke centra. Dit geldt ook voor ambacht, financiële en particuliere dienstverlening. Denk hierbij aan kleding- en schoenreparatie, een bankfiliaal, financieel adviseur, makelaardij, uitzendbureau of stomerij.

6

De benchmarkcentra zijn: Marsdiepstraat, Den Helder; Wielwijk, Dordrecht; Parkweg, Ede en Damlaan, Leidschendam Voorburg.

pagina 16

2.3

 



Vergelijking met winkelboulevard Van Hogendorplaan Als we het aanbod op Plein West vergelijken met het aanbod op de winkelboulevard Van Hogendorplaan, inclusief het recent opgeleverde nieuwe winkelcentrum ‘Van Hogendorpkwartier’ (tabel 5) dan valt het volgende op: Wederom blijkt dat Plein West een zeer compleet aanbod kent in de dagelijkse sector, zowel wat betreft levensmiddelen als persoonlijke verzorging. Wederom een ondervertegenwoordiging van niet dagelijkse aanbod. In bijvoorbeeld de branches Plant & Dier en Auto & Fiets valt nog het een en ander te winnen. Dergelijk aanbod is wel aanwezig in de Westwijk (Dirk de Derdelaan en Floris de Vijfdelaan) maar niet geconcentreerd op Plein West. Opvallende verschillen tussen de twee wijkwinkelcentra zijn: ‐ het ontbreken van een postservicepunt en lectuur/media zaak (bijvoorbeeld Bruna of Primera) op Plein West; ‐ de aanwezigheid van een Big Bazar op de Van Hogendorplaan. Tabel 5 Aanbod Plein West vergeleken met Van Hogendorplaan Omvang m² wvo

Aantal verkooppunten

Plein West

VHDL

Verschil

Plein West

VHDL

Verschil

Levensmiddelen

3.861

3.255

606

9

10

-1

Persoonlijke Verzorging

683

372

311

4

2

2

Totaal dagelijks

4.544

3.627

917

13

12

1

Warenhuis

0

0

0

0

0

0

Kleding & Mode

0

499

-499

0

3

-3

Schoenen & Lederwaren

0

104

-104

0

1

-1

Juwelier & Optiek

0

120

-120

0

1

-1

Huishoudelijke- & Luxe Artikelen

280

445

-165

1

1

0

Antiek & Kunst

0

0

0

0

0

0

Sport & Spel

0

0

0

0

0

0

Hobby

95

85

10

1

1

0

Media

0

164

-164

0

1

-1

Plant & Dier

120

487

-367

2

3

-1

Bruin & Witgoed

0

0

0

0

0

0

Auto & Fiets

0

185

-185

0

2

-2

Doe-Het-Zelf

0

0

0

0

0

0

Wonen

0

0

0

0

0

0

Detailhandel Overig

503

603

-100

1

1

0

Totaal niet-dagelijks

998

2.692

-1.694

5

14

-9

Totaal

5.542

6.319

-777

18

26

-8

Horeca/leisure

-

-

-

5

6

-1

Dienstverlening

-

-

-

3

4

-1

pagina 17

2.4









2.5

‘Lessons learned’ referentiecentra Bureau Stedelijke Planning is betrokken bij de ontwikkeling van diverse nieuwe centra en heeft ook veel referentiegebieden geanalyseerd. Enkele lessen die hieruit kunnen worden gedestilleerd: Food (of beter dagelijks en frequent benodigd) maakt een steeds groter aandeel uit van boodschappencentra. Er is een toenemende behoefte aan functionele winkelgebieden voor dagelijkse boodschappen dicht bij huis. De meest succesvolle wijkwinkelcentra kennen een superieure ligging en bereikbaarheid (aan de hoofdinfrastructuur, de belangrijkste aanvoerroutes) evenals voldoende parkeerplaatsen, in de regel gratis en op maaiveld. Parkeren en bereikbaarheid zijn belangrijke dissatisfiers. Als deze aspecten niet goed geregeld zijn 7 blijven mensen weg. Het winkelcentrum moet eigentijds, of beter gezegd de tijd vooruit zijn, meer dan een doorsnee boodschappencentrum. Denk aan bijzondere formules, aansprekende thema’s en daarmee ook een wat groter bereik dan alleen de Westwijk. Elementen als groen (buiten en binnen), nieuwe technieken (verlichting, afhaalpunten), nieuwe media (internet, social media), duurzaamheid en services versterken dit beeld. Houd rekening met de bijzondere samenstelling van de bevolking en de consequenties, aanknopingspunten en uitgelezen kansen die dat schept voor de functie- en branchemix in de Westwijk.

Het belang van het winkelcentrum als ontmoetingsplek, in combinatie met andere voorzieningen. Denk aan hybride concepten (winkel en horeca), werklocaties, vrije tijd, zorg en maatschappelijke functies in of aansluitend op het winkelcentrum.

Distributieve berekening Door middel van een distributieve berekening is zowel voor de dagelijkse als de nietdagelijkse (mode, luxe en vrije tijd) winkelvoorzieningen een inschatting gemaakt voor de ontwikkelingsmogelijkheden in de Westwijk.

 



Hierbij zijn de volgende kengetallen gehanteerd: Het huidige draagvlak bestaat uit 16.070 inwoners, in 2020 wordt een draagvlak van 15.000 inwoners verondersteld (-/-7%). Een gemiddelde besteding aan dagelijkse artikelen van € 2.340,- per hoofd van de 8 bevolking per jaar (exclusief BTW, op basis van kengetallen HBD ). Op basis van een inkomensniveau in Westwijk, dat 14% lager ligt dan landelijk, is de gemiddelde 9 besteding per hoofd van de bevolking gecorrigeerd tot € 2.258 (3,5% lager). De bestedingen zijn naar 2020 constant verondersteld. In de gezamenlijke branches Mode, luxe en vrije tijd geldt een gemiddelde besteding van € 1.180 met een inkomensafhankelijke prijselasticiteit van 0,5. De koopkrachtbinding voor dagelijkse artikelen aan Westwijk bedraagt 44%. De koopkrachttoevloeiing voor dagelijkse artikelen bedraagt 12%. Voor de gezamenlijke branches Mode, luxe en vrije tijd geldt een binding van 43% en een toevloeiing van 0%. Dit is gebaseerd op cijfers uit het KSO2011. Voor de toekomstige situatie worden 7

Aspecten als winkel- en horeca-aanbod zijn zogenaamde satisfiers of motivatoren. Hiervoor komen consumenten naar het winkelcentrum toe. 8 Hoofdbedrijfschap Detailhandel. Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek (2012). 9 Op grond van een algemeen aanvaarde inkomenselasticiteit van 0,25 voor dagelijkse aankopen.

pagina 18





de koopstromen verhoogd. Dit mede omdat het bestaande dagelijkse aanbod op Plein West fors is en het daarom aannemelijk is dat de binding in de dagelijkse sector in 10 werkelijkheid een stuk hoger ligt dan gemeten in het KSO2011. Een gemiddelde vloerproductiviteit van € 7.310, exclusief BTW voor de dagelijkse sector. De vloerproductiviteit is de gemiddelde omzet per m² wvo per jaar (Hoofdbedrijfschap Detailhandel, 2013), ook constant verondersteld. Het dagelijkse aanbod in het verzorgingsgebied bedraagt 5.820 m² wvo (op basis van Locatus-data verkregen van de gemeente Vlaardingen). Tabel 6 Distributieve ruimte in de dagelijkse sector in de Westwijk Huidige situatie Inwoners Bestedingen per hoofd in € Bestedingspotentieel in € mln Bestedingspotentieel in € mln, incl inkomenscorrectie Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen in € mln Koopkrachttoevloeiing Omzet door toevloeiing in € mln Totale bestedingen in € mln Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo Gerealiseerde vloerproductiviteit Haalbaar aanbod in m² wvo Gevestigd aanbod in m² wvo Uitbreidingsruimte in m² wvo

Situatie 2025

16.070 € 2.340 € 38

15.000 € 2.340 € 35

€ 36 44% € 16 12% €2 € 18

€ 35 95% € 33 15% €6 € 39

€ 7.310 € 3.146 2.505 5.820 -3.315

€ 7.310 € 6.656 5.299 5.820 -521

Tabel 7 Distributieve ruimte in Mode, luxe en vrije tijd in de Westwijk Huidige situatie Inwoners 16.070 Bestedingen per hoofd in € € 1.180 Bestedingspotentieel in € mln € 19 Bestedingspotentieel in € mln, incl inkomenscorrectie € 18 Koopkrachtbinding 43% Gebonden bestedingen in € mln €8 Koopkrachttoevloeiing 0% Omzet door toevloeiing in € mln €0 Totale bestedingen in € mln €8 Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo € 2.600 Gerealiseerde vloerproductiviteit € 3.692 Haalbaar aanbod in m² wvo 2.917 Gevestigd aanbod in m² wvo 2.054 Uitbreidingsruimte in m² wvo 863

Situatie 2025 15.000 € 1.180 € 18 € 16 45% €7 5% €0 €8 € 2.600 € 3.796 2.999 2.054 945

In de dagelijkse sector is er een negatieve uitbreidingsruimte. Dit komt mede door de gemeten koopstromen, de aanwezigheid van vier grote supermarkten, aangevuld met vier minisupermarkten. Echter, de gemeten koopstromen (binding en toevloeiing) doen naar onze mening geen recht aan de werkelijkheid: het dagelijks aanbod in de Westwijk functioneert in de regel niet ondermaats. Wij verwachten dan ook dat 10

Het effect van de herstructurering van Plein West zal mogelijk invloed hebben gehad op de destijds gemeten koopstromen.

pagina 19

koopkrachtbinding en toevloeiing in de dagelijkse sector in de praktijk een stuk hoger liggen dan gemeten in het Koopstromenonderzoek (KSO) 2011. Naar de toekomst toe hebben wij dan ook de dagelijkse koopstromen veranderd naar een situatie waarin er een binding van 95% is en een toevloeiing van 15%. Dit gezien het uitgebreide en geconcentreerde dagelijkse aanbod in de Westwijk. In de toekomst, bij een verhoogde binding en toevloeiing neemt de negatieve uitbreidingsruimte af maar verdere uitbreiding van de dagelijkse sector is ook dan niet wenselijk, tenzij het de ruimtelijk-functionele structuur van Plein West blijvend versterkt. Voor de niet-dagelijkse voorzieningen is er op basis van de DPO-berekening wel enige uitbreidingsruimte. Totaal zou er voor een kleine 1.000 m² wvo aan detailhandel in de niet-dagelijkse sfeer kunnen worden toegevoegd. Wanneer toevoeging in de nietdagelijkse sector een versterking van het detailhandelsaanbod is (lees: niet meer van hetzelfde), verwachten we dat de koopkrachtbinding van het winkelcentrum in de toekomst ook in beperkte mate zal toenemen.

2.6 







 



Conclusies Plein West beschikt over een omvangrijk dagelijks aanbod (levensmiddelen en persoonlijke verzorging). Dit komt door de aanwezigheid van drie (vernieuwde) supermarkten van divers pluimage. In de benchmarkcentra zijn er in de regel twee supermarkten. Er is mogelijk nog ruimte voor versspeciaal. Dit kan zijn een reguliere winkel, maar ook een kiosk, kraam, markt of hybride concepten komen in beeld (denk aan combinatie detailhandel met horeca en traiteur/afhaal). De analyses laten zien dat er beperkt ruimte is voor detailhandelsaanbod in nietdagelijkse artikelen, bijvoorbeeld mode & luxe (kleding) en sport & vrije tijd. ‐ Echter, de meeste aanbieders in niet-dagelijkse sector opteren in het huidige tijdsgewricht veelal voor aankoopplaatsen van hogere orde (zoals het centrum). ‐ Bovendien hebben veel ketens, onder invloed van de economische crisis en internetwinkelen, hun expansie in fysieke winkels op een laag pitje gezet. ‐ Daarnaast, dergelijk aanbod is deels al wel aanwezig in de Westwijk (bijvoorbeeld Pets Place op de Dirk de Derdelaan en Bike Totaal Floris de Vijfdelaan) maar dus niet geconcentreerd op Plein West. Er lijken wel mogelijkheden voor frequent benodigde artikelen of gangbaar modisch in het discount segment. Denk aan Action, Big Bazar of Zeeman. Dergelijke partijen vragen relatief grote metrages en lage huurniveaus.

Naast een beperkte marktruimte voor niet-dagelijks aanbod is er ook ruimte voor een meer divers horeca-aanbod op Plein West. Dit kunnen ook zijn hybride concepten (mengvormen van detailhandel, horeca en dienstverlening). Daghoreca past in de ambitie van Plein West om uit te groeien tot hart van de wijk. Ook andere aanverwante functies als financiële en particuliere dienstverlening en ambachten kunnen nog landen op Plein West. Andere type maatschappelijke voorzieningen (o.a. zorg) zijn op dit moment verspreid over de wijk. Het ligt voor de hand deze meer te concentreren in het hart van de wijk, namelijk Plein West. Schaalvergroting en concentratie van functies binnen de wijk is een landelijke trend die met de verdere ontwikkeling van Plein West verder gestalte krijgen. De sterke boodschappenfunctie van Plein West en essentiële supermarktdragers al aanwezig bieden hiervoor een sterk fundament.

pagina 20

3

Uitkomsten consultatie stakeholders

  

3.1

Gedurende het proces zijn op een drietal momenten stakeholders geconsulteerd. In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste resultaten samengevat van: De ondernemersenquête (paragraaf 3.1). Een werkatelier met een delegatie vanuit ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente (paragraaf 3.2). Een marktconsultatie van gemeente en Waterweg Wonen (paragraaf 3.3).

Ondernemersenquête Een ondernemersenquête is een goede manier om ondernemers te betrekken en op een aantal specifieke vragen antwoord te krijgen. Aan alle ondernemers (winkeliers, horeca en overige publieksvoorzieningen) in de Westwijk is daarom persoonlijk een schriftelijke enquête uitgereikt, volgens de uitdeel- en ophaalmethode. In de enquête is ingegaan op bedrijfsgegevens, vestigingslocatie, omzetontwikkeling voorzieningen 11 in de wijk, de realisatie van Plein West en de toekomst van het bedrijf.

Vestigingslocatie en omzetontwikkeling 



Het economische belang van de detailhandel en aanverwante voorzieningen in de Westwijk is niet te onderschatten. De meerderheid van de respondenten (59%) heeft een onderneming met 4 of meer FTE. De respondenten zijn goed bekend en verankerd in Westwijk: ‐ Een groot deel (71%) van de respondenten is al meer dan 5 jaar gevestigd in Westwijk. ‐ 88% van de respondenten is vanaf het begin van de onderneming gevestigd op de huidige locatie binnen Westwijk. Aantal werknemers

Gevestigd in Westwijk sinds

13%

13%

21% 8%

1 FTE 2-3 FTE's

29%

8%

4-7 FTE's 8 of meer FTE's

minder dan 1 jaar 1-2 jaar 3-5 jaar

5 jaar of meer 71%

38%





Ondernemers zijn overwegend tevreden met hun vestigingslocatie en 21% vindt de huidige vestigingsplek zelfs de perfecte locatie. Men is ook overwegend positief over de toekomst van het bedrijf. Uit de open vraag over sterke en zwakke punten van de omgeving valt op dat parkeren en het voorzieningenaanbod zowel terugkomen bij de meest sterke punten als bij de meest genoemde zwakke punten.

11

Met een responsrate van 62% (n=24) zijn de resultaten deels generaliseerbaar maar moeten deze, mede door de lage N, wel als indicatief worden geïnterpreteerd. (voor uitgebreide analyse zie ‘Tabellenboek Ondernemersenquête Westwijk’24 september 2014, Bureau Stedelijke Planning

pagina 21

45%

42%

40% 35%

30% 25%

25% 21%

20% 13%

15% 10% 5%

0%

0% Ja, dit is de perfecte locatie





 

Ja, in ieder geval goed genoeg

Neutraal

Nee, kan beter

Nee, ik vertrek liever vandaag dan morgen

Sterke punten in de Westwijk: ‐ Gratis parkeren en genoeg parkeerplaatsen (door 2/3 van respondenten benoemd) ‐ Cluster van supermarkten (door 1/3 van respondenten benoemd) ‐ Aanvullend aanbod (door 15% van respondenten benoemd) Zwakke punten in de Westwijk ‐ Aanbod (25%) - Een respondent noemt hierbij expliciet het missen van een weekmarkt ‐ Sociaal-economische positie Westwijk (20%) ‐ Tijdelijke chaotische situatie omtrent parkeren (20%) De meerderheid is positief over de toekomst van het bedrijf en Westwijk als wijk om te ondernemen. Men is minder tevreden over openbare ruimte. Hoe ziet u de toekomst van uw bedrijf tegemoet?

8%

46%

25%

17%

4% zeer positief

Hoe ontwikkelt volgens u de Westwijk zich als wijk om te ondernemen?

positief

4%

38%

42%

4% 8%

neutraal negatief zeer negatief

Hoe beoordeelt u de openbare ruimte rond uw bedrijf? 0%

0%





38%

33%

21%

8%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

De omzetherkomst van de respondenten is voornamelijk lokaal (65% van de omzet komt uit de Westwijk). Toch geeft een deel van ondernemers ook aan dat ze een 12 bovenlokale afzetmarkt hebben.

Volgens de respondenten worden de volgende doelgroepen gemist op Plein West: 12

Er is niet gecorrigeerd voor volume van omzet.

pagina 22

Jonge gezinnen Jonge mensen Middengroepen Twee verdieners

‐ ‐ ‐ ‐

Voorzieningen in de wijk 



In de onderstaand figuur zijn de voorzieningen (niet zijnde detailhandel) weergegeven waarvan geacht worden dat deze mogelijk een kansrijke toevoeging zijn voor de Westwijk. Deze zijn gesorteerd van meest naar minst kansrijk geachte voorziening. Medische voorzieningen en commerciële ruimte worden het meest kansrijk geacht. Ook kinderopvang, een lunchroom en specifieke voorzieningen voor ouderen, vrouwen en/of allochtonen en worden (wellicht) kansrijk geacht. Een voorziening voor kunst en cultuur wordt het minst kansrijk geacht. Kansrijke voorzieningen 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Medisch

25%

25%

Commierciële ruimte 4% Kinderopvang

Lunchroom



29%

29%

29%

29%

25%

42%

33%

9%

23%

Café/Restaurant

13%

13%

Koffiehuis

10%

Kunst/cultuur



29%

25% 37%

38%

13%

Sportvoorziening Beauty

17%

13%

Specifieke ruimte voor ouderen/jongeren 4%

25%

42%

29%

18%

52%

Wellicht kansrijk Nee, geen schijn van kans

38%

50%

14%

17%

20%

Ja, kansrijk

Weet niet/Geen antwoord

22%

48%

28%

42%

41%

Er is specifiek gevraagd of een (kleine) weekmarkt een kansrijke toevoeging zou zijn voor de wijk. Dergelijke voorziening achten de respondenten het meest kansrijk. Dit blijkt niet alleen uit de gesloten vraag, maar ook uit de open vraag kwam naar voren dat een markt een waardevolle toevoeging is. Andere suggesties voor type winkels (branches/formules) die men een kansrijke toevoeging acht voor de wijk zijn o.a. discount, kleding en speelgoed.

Toevoeging weekmarkt 0%

10%

20%

30%

54%

40%

50%

60%

70%

29%

80%

90%

8%

100%

8%

Realisatie Plein West



Recent is de winkelstrip aan de Dr. Wiardi Beckmansingel opgeknapt met een nieuwe inrichting, bestrating, straatmeubilair, verlichting en luifel. Er is de ondernemers gevraag of deze ontwikkeling effect heeft gehad op de omzet. Het percentage respondenten dat aangeeft dat de omzet negatief is beïnvloed door de ontwikkeling is groter dan het percentage dat aangeeft dat de herontwikkeling de omzet positief heeft beïnvloed.

pagina 23

48%

50% 45%

38%

40%

35% 30% 25% 20% 15%

14%

10% 5%

0% Ja, het heeft mijn omzet positief beïnvloed





Nee, mijn omzet is hier niet door beïnvloed

Ja, het heeft mijn omzet negatief beïnvloed

Wat is er in het algemeen verbeterd door de realisatie van Plein West? ‐ Meer passanten ‐ Meer aanbod/concurrentie ‐ Verbetering uitstraling ‐ Verbetering parkeren Wat is verslechterd door de realisatie van Plein West? ‐ Langdurige werkzaamheden: kwijtraken van klanten ‐ Chaotische situaties ‐ Verslechterd parkeren

Toekomstbeeld 

 





De grootse kansen liggen in het aantrekken van meer klanten en meer bestedingen door een aanbod te voeren dat aanspreekt. Ook wordt de weekmarkt en verruiming van de openingstijden als kansen genoemd. Criminaliteit, verloedering van de wijk en toenemend concurrerend aanbod werden het meest benoemd als bedreigingen voor de onderneming. Ondernemers in de Westwijk beoordelen hun omzetontwikkeling voor de toekomst overwegend positief. In dat opzicht zijn ze positiever over de toekomst dan over het verleden. 65% van de respondenten geeft aan dat ze verwachten dat de omzet zich in de rest van 2014 gelijk of positief zal ontwikkelen ten opzichte van branchegenoten.

Wat betreft de uitbreidingswens van de ondernemers: ‐ Vier ondernemers willen uitbreiden en doen dat het liefst binnen de huidige locatie in de Westwijk. ‐ In totaal gaat het om een uitbreidingswens van 400 m² wvo in de branches huishoudelijk, drogist, bakker en groente. Wat betreft de verhuisgeneigdheid zijn er drie ondernemers die willen verhuizen en is er een ondernemer doe de zaak wil overdragen. ‐ Een ondernemer wil binnen twee jaar verhuizen binnen de Westwijk naar een groter pand. Het gaat hier om de apotheek die in een tijdelijk pand op Plein West is gehuisvest.

pagina 24

‐

‐

‐

3.2















Een ondernemer in de branche Bloem/Plant wil naar een kleiner pand binnen de Westwijk verhuizen, het liefst naar een kiosk op Plein West, waar men meer in de loop van klanten zit. Een ondernemer in de branche Fietsen wil binnen twee tot vijf jaar verhuizen naar een gebied buiten de Westwijk (centrum of ambacht) omdat het huidige pand wordt gesloopt. Een ondernemer in de branche drogisterijen wil binnen twee jaar stoppen met het bedrijf en is op zoek naar een nieuwe opvolger. Dit gaat wellicht gepaard met een verhuizing.

Werkatelier Op 18 oktober 2014 is er een werkatelier gehouden met de stakeholders betrokken bij de verdere ontwikkeling van Plein West (gemeente, detaillisten en vastgoedeigenaren). Detaillisten gaven aan in een moeilijke markt en omgeving te zitten, waarin onder andere de economische conjunctuur een belangrijke rol in speelt. Ook de verbouwing (het proces) van Plein West heeft er voor gezorgd dat er een neergang in de besteding op Plein West is ingezet. Daarnaast is er veel zorgen over de sociaal economische positie van de inwoners van de Westwijk die zorgen voor een laag bestedingspotentieel. Ondernemers voelen tevens zelf verantwoordelijkheid om iets aan deze situatie te doen. Het winkelaanbod in Plein West is volgens de stakeholders over het algemeen voldoende aantrekkelijk om alle inwoners de geregelde aankopen binnen de Westwijk te laten doen. Verdere concentratie van wijkvoorzieningen in Plein West is positief voor de voorzieningenstructuur in de Westwijk. Er werd aangegeven dat het een gewenste ontwikkeling is, alleen dienen dan wel de juiste voorzieningen gerealiseerd te worden en op een juiste plaats te landen. Qua type horeca was het de vraag of er al niet genoeg horeca is gevestigd en ook werd de wenselijkheid van de huidige horeca voorzieningen ter discussie gesteld. Dit heeft vooral met overlast te maken.

Toevoeging van daghoreca, kiosken en andere hybride concepten zullen echter bijdragen aan het verblijfsklimaat op Plein West. Met alleen functioneel aanbod zal er geen ‘hart van de wijk’ tot stand kunnen komen. Ondernemers gaven aan dat bij herontwikkeling en uitbreiding van Plein West het erg belangrijk is dat de eenheid in de structuur wordt bewaard. Uitbreiding van het centrum naar de Van Baerlestraat is door ondernemers niet gewenst, omdat dit de loopstroom van consumenten te veel verstoort. De structuur met de supermarkten op drie hoeken geeft een mooi gesloten geheel aan het centrum wat ondernemers graag zo behouden zien blijven. Daarnaast is Plein West net opgeknapt, dus waarom energie steken in het uitbreiden van het winkelcentrum buiten Plein West? Uitbreiding op het plein van de Albert Heijn is voor ondernemers gunstiger, omdat zo de structuur van het winkelplein versterkt wordt. Op deze locatie zou ook de markt gewenst zijn. De ondernemersvereniging is weinig actief. Het opnieuw activeren van de ondernemersvereniging zal leiden tot duidelijkere communicatie met de gemeente. Hiervoor is wel vereist dat alle ondernemers meedoen. Ook vanuit de gemeente wordt het als wenselijk beschouwd om één vast aanspreekpunt te hebben. Zo ontstaat één

pagina 25



3.3

op één communicatie, wat ervoor dient te zorgen dat problemen rond Plein West sneller en makkelijker gecommuniceerd kunnen worden. Er is een sterke behoefte aan frequentere schoonmaakbeurten van het Plein West. Het ergert ondernemers dat het plein net is opgeknapt, maar dat de openbare ruimte regelmatig vervuild is. Hier ligt een wens dat de gemeente vaker een schoonmaakploeg laat komen, maar tevens is er het bewustzijn dat er ook een verantwoordelijkheid bij de ondernemers zelf ligt door meer afvalbakken te plaatsen (o.a. bij de horeca voorzieningen).

Markconsultatie Westwijk 1 oktober 201413 Op 1 oktober 2014 heeft er een brede marktconsultatie plaatsgevonden over Westwijk. De gemeente Vlaardingen en woningcorporatie Waterweg Wonen hebben diverse marktpartijen genodigd met als doel om van de markt te horen wat goed zou zijn voor de Westwijk. Wat is er, naast het Actieplan wonen, nodig is om de om de wijk te laten meedoen, uit een neerwaartse spiraal te houden, op te waarderen? Met de resultaten van de marktconsultatie kunnen gemeente en corporatie de opgaven scherper formuleren en “in de markt zetten”. Na een inleiding, kennismaking en presentatie van de stedenbouwkundige visie Centrumgebied Westwijk is gediscussieerd aan de stellingen (Lagerhuis model): Stelling: Plein West is uniek Stelling: Plein West mist nog een verblijfsplein Stelling: Een sporthal aan het Erasmusplein kan Stelling: Er zijn ruim voldoende winkels in de Westwijk Stelling: Zorgvoorzieningen passen bij de trend in de samenleving Uit de discussie de volgende aanknopingspunten voor deze studie naar voren. Plein West moet een levendig ‘Hart van de Wijk’ worden, waar ruimte is voor allerhande initiatieven, ondernemerschap, meer variatie in aanbod (niet alleen winkels, ook bijvoorbeeld horeca), en flexibiliteit in bouw en meer vrijheid in ruimtelijke ordening. Samengevat: plan het onvoorziene.