20250116 Rekenkameronderzoek Wonen - gemeente Vlaardingen

Wonen in Vlaardingen Rekenkameronderzoek Rekenkamer Vlaardingen

Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen

| 16 januari 2025

Colofon Datum: 16 januari 2025

Opdrachtgever: Rekenkamer Vlaardingen De heer H. (Hayke) Veldman, Directeur Mevrouw E.I.A. Stumphius (Emilie), plaatsvervangend Directeur

Onderzoekers: De heer E. (Evert) Wolters De heer L.G.W. (Lennart) Straver De heer R.L. (Ruben) Riemens

Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 2

Inhoudsopgave Colofon ................................................................................................................................................................... 2 Bestuurlijke nota .................................................................................................................................................... 4 Onderzoeksverantwoording ................................................................................................................................... 5 Conclusies en aanbevelingen .................................................................................................................................. 7 Reactie van college van B&W ............................................................................................................................... 10 Nota van bevindingen .......................................................................................................................................... 17 Vooraf .................................................................................................................................................................. 18 1.

2.

3.

Beleid en ambities in beeld .......................................................................................................................... 22 1.1.

Uitdagingen voor de woningmarkt van Vlaardingen ............................................................................ 22

1.2.

Structuur van het woonbeleid .............................................................................................................. 23

1.3.

Regionaal beleid: Afspraken met regio Rotterdam ............................................................................... 24

1.4.

Lokaal woonbeleid: Woonvisie en Uitvoeringsprogramma ................................................................... 26

Uitvoering en doelrealisatie ......................................................................................................................... 32 2.1.

Samenwerkingspartners bij uitvoering woonbeleid .............................................................................. 32

2.2.

Gemeentelijk instrumentarium ............................................................................................................ 34

2.3.

Bereik van doelen ................................................................................................................................. 37

Rol en betrokkenheid gemeenteraad ........................................................................................................... 40 3.1.

Informatievoorziening aan de raad ...................................................................................................... 40

3.2.

Sturing door de raad ............................................................................................................................ 42

Bijlage 1.

Geraadpleegde bronnen .................................................................................................................. 43

Bijlage 2.

Doelgroepen woonzorgvisie ............................................................................................................ 44

Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 3

Bestuurlijke nota

Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 4

Onderzoeksverantwoording Waarom dit onderzoek? In de Grondwet is vastgelegd dat de overheid verantwoordelijk is voor de bevordering van voldoende woongelegenheid. Het Rijk schatte in 2023 dat het woningtekort in Nederland ruim 390.000 woningen bedroeg. Doordat onder andere het aantal huishoudens sneller toeneemt dan dat er woningen gebouwd kunnen worden, is de verwachting dat het tekort tot en met 2027 zelfs op zal lopen. Al met al maakt dat dat er een grote woningbouwopgave ligt voor Nederland. Landelijk is de doelstelling om tot en met 2030 900.000 woningen te bouwen. Belangrijk om te benoemen is dat dit het woningbouwtekort niet direct zal oplossen, maar wel significant zal verkleinen. Het realiseren van woningen is een samenspel tussen Rijk, provincie, regio en gemeente. De gemeente Vlaardingen heeft de ambitie om te groeien naar 39.000 woningen in 2030.

Doel- en vraagstelling Het doel van het onderzoek is om inzicht te bieden in waar de gemeente Vlaardingen staat in het realiseren van haar ambities en om handvatten te bieden aan de gemeenteraad om te kunnen sturen op dit dossier. Dit ook in vergelijking met andere vergelijkbare gemeenten en de regiogemeenten. Bij sturing gaat het om het beïnvloeden van het woonbeleid en de instrumenten die de raad daarvoor tot zijn beschikking heeft. Daarnaast wordt ook gekeken naar de mate van informatievoorziening over wonen aan de gemeenteraad. Hiervoor hebben we een centrale onderzoeksvraag geformuleerd: In hoeverre worden de gemeentelijke doelen en ambities op het gebied van wonen gerealiseerd in de gemeente Vlaardingen en welke mogelijkheden heeft de gemeenteraad voor (bij)sturing op dit terrein?

De centrale onderzoeksvragen zijn uitgesplitst in acht deelvragen. Deze deelvragen vallen onder de drie thema's (1) beleid, (2) uitvoering en doelrealisatie en (3) informatievoorziening en sturing. Beleid 1. Welke ambities en doelstellingen heeft de gemeente Vlaardingen geformuleerd op het gebied van wonen? 2. Op welke manier zijn de doelstellingen en ambities vertaald naar een uitvoeringsprogramma? 3. Met welke partijen wordt samengewerkt rondom het woonbeleid en welke afspraken liggen hieraan ten grondslag? Uitvoering en doelrealisatie 4. Hoe wordt de uitvoering van het woonbeleid in de praktijk vormgegeven? 5. Waar staat de gemeente Vlaardingen in het realiseren van de ambities en doelstellingen op het gebied van wonen? Hoe is dit te duiden en te verklaren? Informatievoorziening en sturing 6. Welke afspraken hebben de raad en het college gemaakt over de informatievoorziening aan de raad omtrent wonen? 7. Hoe wordt de raad geïnformeerd over het bereiken van de doelstellingen, de voortgang van de uitvoering en de besteding van de middelen ten aanzien van wonen? 8. Welke (sturings)instrumenten heeft de gemeenteraad tot zijn beschikking op het terrein van wonen? In hoeverre zet de gemeenteraad deze instrumenten in?

Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 5

Uitvoering van het onderzoek De werkzaamheden in het kader van dit onderzoek zijn aangevangen met een startgesprek met de ambtelijke organisatie op 7 maart 2024. In dit startgesprek zijn de onderzoeksopzet en het informatieverzoek toegelicht. De ambtelijke organisatie is vervolgens aan de slag gegaan om de benodigde informatie aan de onderzoekers aan te leveren. Begin april hebben de onderzoekers de documentatie en contactgegevens ontvangen. In april zijn de onderzoekers begonnen met het analyseren en bestuderen van de documenten. De documentatie bestond onder andere uit raadsdocumentatie en de regionale en lokale kaders voor wonen. De resultaten van de documentanalyse zijn getoetst en verdiept in vijf gesprekken. Er is gesproken met een drietal in Vlaardingen actieve projectontwikkelaars en met vertegenwoordigers van de in Vlaardingen actieve woningbouwcorporaties. Verder is gesproken met de betrokken beleidsmedewerkers en met de portefeuillehouder Wonen. Ook heeft een gesprek plaatsgevonden met een afvaardiging van de gemeenteraad. Een overzicht van de gevoerde interviews is opgenomen in de bijlage. Op basis van de onderzoeksbevindingen uit documenten en gesprekken hebben de onderzoekers de nota van bevindingen geschreven. De conceptversie van de nota van bevindingen is op 6 november 2024 aan de organisatie aangeboden voor ambtelijk wederhoor.

Het ambtelijk wederhoor is een feitelijke check op de rapportage en is ontvangen op 21 november 2024. Hierna is de definitieve rapportage, bestaande uit een bestuurlijke nota en de nota van bevindingen, op 11 december aan het college aangeboden voor een bestuurlijke reactie. Deze is op 14 januari 2025 ontvangen en vervolgens opgenomen in de bestuurlijke nota. Hierna is de rapportage aangeboden aan de gemeenteraad van Vlaardingen.

Leeswijzer Deze rapportage bestaat uit een bestuurlijke nota en een nota van bevindingen. De bestuurlijke nota bestaat uit de inleiding, de conclusies en aanbevelingen en de bestuurlijke reactie van het college van burgemeester en wethouders. De nota van bevindingen bestaat uit drie hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk richt zich op (beleids)kaders en ambities voor wonen. Het tweede hoofdstuk gaat in op uitvoering en doelrealisatie van het woonbeleid. Tot slot is in hoofdstuk drie aandacht voor de rol van de raad

Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 6

Conclusies en aanbevelingen Conclusies Op basis van de nota van bevindingen zijn de volgende conclusies getrokken. Conclusie 1: Vlaardingen loopt op koers om haar doelstelling om te groeien naar 39.000 woningen te behalen, maar is afhankelijk van externe ontwikkelingen om dit voor 2030 te realiseren. Vlaardingen heeft de woningbouwambitie om te groeien naar 39.000 woningen in 2030. Ten tijde van het opstellen van de woonvisie bestond de woningvoorraad van Vlaardingen uit 35.551 woningen (1 januari 2021). In de periode 2021 – 2023 is de woningbouwvoorraad gegroeid naar 36.478 woningen. Dit betekent dat Vlaardingen tot 2030 nog ruim 2.500 woningen moet realiseren. De verwachte toevoeging tot 2030 bedraagt meer dan 3.500 woningen. Hiermee beschikt de gemeente over ruim voldoende plannen om haar doelstelling te halen. Echter, de helft van de woningbouwplannen zal naar verwachting worden opgeleverd in 2028 of 2029. Daarbij is Vlaardingen afhankelijk van externe factoren, zoals beroepszaken bij de Raad van State, om daadwerkelijk voor 2030 haar doelstelling te behalen. Conclusie 2: Het aandeel corporatiewoningen in Vlaardingen neemt af. Vlaardingen heeft onvoldoende plannen voor nieuwe corporatiewoningen. De woningvoorraad van Vlaardingen bestaat voor een groot deel (42,2%) uit corporatiewoningen. De doelstelling van Vlaardingen is om dit aandeel te laten zakken naar 38%.

Dit aandeel zakt doordat meer dan de helft van de woningbouwplannen bestaat uit middeldure en dure woningen. Wel is de afspraak met de woningcorporaties dat er minimaal 600 sociale huurwoningen worden toegevoegd in de periode 2021 -2030. Hiervoor ontbreekt het nu nog aan plannen voor ongeveer 140 sociale huurwoningen binnen de gemeente. Conclusie 3: De focus van de gemeente ligt voornamelijk op woningbouw en in mindere mate op de andere doelen zoals verduurzaming en leefbaarheid. De afgelopen periode heeft de gemeente Vlaardingen zich voornamelijk gericht op de haar kwantitatieve ambities voor de woningbouwopgave. Dit heeft geresulteerd in voldoende plannen om te groeien naar 39.000 woningen. Hierbij zijn echter nog niet genoeg plannen voor de corporatiewoningen. Naast woningbouw heeft de gemeente ook doelstellingen voor verduurzaming van de huidige woningvoorraad en het vergroten van leefbaarheid. Uit het onderzoek blijkt dat de gemeente wel heeft ingezet op deze duurzaamheid en leefbaarheid. Monitoringsinformatie over de doeltreffendheid van deze maatregelen ontbreekt. Conclusie 4: De samenwerking met woningcorporaties krijgt meer aandacht dan voorheen, maar kan nog verder geprofessionaliseerd worden. De samenwerking tussen de gemeente Vlaardingen en de woningcorporaties werd niet als optimaal ervaren door beide partijen.

De overlegstructuur was onvoldoende samenhangend en vrijblijvend. Inmiddels heeft de gemeente de Taskforce Wonen en het Platform Wonen opgericht. Hiermee is de samenwerking gedeeltelijk verbeterd. De samenwerking kan nog verder geprofessionaliseerd worden, vooral op de gebieden van monitoring van de prestatieafspraken en de rol van woningcorporatie in visieontwikkeling op de stad.

Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 7

Conclusie 5: De informatievoorziening over de voortgang van het woonbeleid vindt via veel kanalen plaats, waardoor een overzicht (bijvoorbeeld woningbouwmonitor) ontbreekt. De gemeenteraad ontvangt, naast de reguliere P&C-cyclus, uitgebreide informatievoorziening over het woonbeleid. Het college informeert de raad ook via raadsmemo’s. Daarnaast heeft de raad een raadswerkgroep wonen ingesteld. De raadswerkgroep wordt wisselend bezocht en niet alle fracties maken hier gebruik van. De Rekenkamer is positief over de uitgebreide informatievoorziening. Wel ziet zij hier een risico, omdat dit het lastig kan maken voor de raad om onderscheid te maken tussen hoofd- en bijzaken. Hoewel de informatievoorziening omtrent wonen uitgebreid is, heeft de raad geen actueel inzicht in het aantal woningbouwplannen. De raad heeft in januari 2024 voor het laatst inzicht gekregen in het aantal woningbouwplannen voor de periode 2024 - 2034 via een raadsmemo. Binnen de ambtelijke organisatie is een woningbouwmonitor beschikbaar. De raad zou ook graag beschikken over een integraal overzicht van woningbouwplannen en de voortgang daarvan.

Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 8

Aanbevelingen Op basis van de nota van bevindingen en de conclusies zijn de volgende aanbevelingen geformuleerd. Aanbeveling 1: Actualiseer elke vijf jaar de woonvisie om te voldoen aan de wettelijke vereisten. Gemeenten zijn sinds 1 januari 2022 wettelijk verplicht om een gemeentelijke woonvisie te hebben. De looptijd van deze woonvisie mag maximaal vijf jaar zijn. De Vlaardingse woonvisie is voor deze wetswijziging vastgesteld voor de periode 2021 - 2030. Het actualiseren van de woonvisie helpt de gemeenteraad ook bij het toetsen of de prioritering van de woonvisie nog passend is. Aanbeveling 2: Breid het aantal plannen voor nieuwe corporatiewoningen uit om te voldoen aan de prestatieafspraken met de woningcorporaties. In de prestatieafspraken tussen de woningcorporaties en de gemeente Vlaardingen ligt de afspraak vast om aanvullend op de herontwikkeling van woningen ook minimaal 600 nieuwe sociale huurwoningen toe te voegen. Nu zijn er te weinig plannen om te voldoen aan deze afspraak. Maak samen met de woningcorporaties een plan om aan deze afspraak te voldoen. Aanbeveling 3: Maak inzichtelijk waar de gemeente nu staat in het bereik van haar doelstellingen op het gebied van duurzaamheid en leefbaarheid. Vlaardingen heeft kwantitatief gezien voldoende woningbouwplannen voor de komende periode. Ook beschikt de gemeente over plancapaciteit voor de periode hierna.

Op het gebied van duurzaamheid heeft de gemeente geld en hulp beschikbaar gesteld voor VvE’s om achterstallig onderhoud in te halen. Aandacht voor particuliere woningvoorraad die niet onder een VvE’s valt is daarnaast ook nodig. Op het gebied van leefbaarheid voert de gemeente onder andere een pilot uit in een aantal aandachtsgebieden, maar nog niet in alle aangewezen aandachtsgebieden. Aanbeveling 4: Blijf aandacht besteden aan professionalisering van de samenwerking met de woningcorporaties De gemeente heeft goede stappen gezet in de samenwerking met de woningcorporaties. Het is belangrijk om hier aandacht aan te blijven besteden. Doe dit onder andere door het meer SMARTformuleren van de prestatieafspraken. Maak daarnaast ook gebruik van de expertise van de woningcorporaties en voer ook het gesprek over de bredere stadsontwikkeling. Ga als raad ook in gesprek met de woningcorporaties over hun rol. Aanbeveling 5: Stel een variant van de woningbouwmonitor beschikbaar aan de gemeenteraad. De gemeenteraad wil graag inzicht in de woningbouwplannen van de gemeente. De organisatie beschikt over een woningbouwmonitor. Gekeken wordt naar de mogelijkheden om dit ook met de raad te delen. Een dergelijke woningbouwmonitor zou de raad in ieder geval inzicht moeten geven in het aantal woningbouwplannen, de type woningen en de beoogde planning.

Dit kan op verschillende manieren, bijvoorbeeld een uitgebreide monitor zoals in de gemeente Hilversum1 of een publieksvriendelijke infographic zoals de gemeente Goeree-Overflakkee.2

1 2

Woningbouwmonitor, gemeente Hilversum Infographic woningbouw, gemeente Goeree-Overflakkee Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 9

Reactie van college van B&W

Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 10

Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 11

Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 12

Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 13

Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 14

Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 15

Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 16

Nota van bevindingen

Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 17

Vooraf In dit Vooraf schetsen we welke rollen, taken en verantwoordelijkheden het Rijk, de provincie en de gemeente hebben op het gebied van woonbeleid en de uitvoering hiervan. De onderstaande samenvatting is niet uitputtend, maar gericht op de gemeentelijke uitvoering en regie op de woningbouw en woningvoorraad. Het is bedoeld als houvast aan lezers die minder ingewijd zijn in het thema.

Rijksoverheid Vanuit de Grondwet (art. 22, lid 2) heeft de overheid de zorgplicht om te bevorderen dat er voldoende woongelegenheid is en dat de woningen van voldoende kwaliteit zijn. Dit betreft niet alleen dat er genoeg woningen zijn (kwantiteit), maar ook een zorgplicht de kwaliteit van deze woningen. Het Rijk is (steeds meer) regisseur van de woningbouwopgave. De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLI) verdeelt het woonbeleid van het Rijk in drie categorieën: regulering, belasting en stimulering. Regulering De Rijksoverheid zet verschillende wetten in om de woningmarkt vorm te geven vanuit regulering: Woningwet (meest recente wijziging: 2024 bij invoering Omgevingswet) • De Rijksoverheid is verantwoordelijk voor woningbouw. Deze verantwoordelijkheid omvat de zorg voor voldoende omvang, kwaliteit en differentiatie van de woningvoorraad. • De Rijksoverheid is verantwoordelijk voor het opstellen en het beheer van de bouwregelgeving en verantwoordelijk om hiermee de bouwkwaliteit te borgen door middel van regisseren en doen uitvoeren. Hieronder valt onder andere het bouwbesluit dat bepaalt aan welke eisen nieuwbouwwoningen moeten voldoen.

• De Rijksoverheid draagt bij aan zorg voor de bevordering en ondersteuning van stedelijke vernieuwing, met name voor het ondersteunen van partijen, bij de versterking van de leefbaarheid in de stedelijke gebieden en krimp- en anticipeergebieden. Huisvestingswet (meest recente wijziging: 2024) Met deze wet biedt de Rijksoverheid gemeenten instrumenten om te sturen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Hieronder valt bijvoorbeeld ook de huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals statushouders. Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (meest recente wijziging: 2005) Deze wet geeft bevoegdheid aan gemeenten om wooncomplexen, straten of gebieden aan te wijzen waar eisen kunnen worden gesteld of voorrang wordt verleend aan woningzoekende huurders. Bijvoorbeeld een bepaald inkomensniveau. Deze wet wordt ook wel de Rotterdamwet3 genoemd, omdat Rotterdam de eerste gemeente was die er gebruik van maakte. De Omgevingswet en bijbehorende omgevingsvisie (2024) De Omgevingswet gaat over de ruimte waarin mensen wonen, werken en ontspannen. Deze nieuwe wet voegt oude wetten samen en bevat regels voor wat erbuiten te zien, horen en ruiken is. Voorheen waren dit, op het gebied van wonen, onder andere de Wet Ruimtelijke Ordening en structuurvisies.

De Omgevingswet heeft grote invloed op de manier waarop woningbouwinitiatieven van inwoners en ondernemers worden behandeld.

3

De Rotterdamwet geeft gemeenten de ruimte om in bepaalde delen van de gemeente, genaamd kansenzones (als 25% van de inwoners werkloos is en 45% van de huishoudens een laag inkomen heeft), aanvullende eisen te stellen aan toewijzing van woningen om bepaalde groepen te weren of voorrang te geven. Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 18

Naast bovenstaande wetten is er ook regelgeving die de wijze van bouwen bepaalt (Besluit bouwwerken leefomgeving), de waardering van -vooral sociale huur- woningen (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) en rechten en plichten van bewoners (huurbescherming). Belasting De Rijksoverheid heeft invloed op de woningbouw en de woningmarkt via belastingen als de overdrachtsbelasting, eigenwoningforfait en de verhuurdersheffing. Daarnaast stelt het Rijk de kaders voor gemeenten om OZB (onroerendzaakbelasting) te heffen. De gemeente bepaalt de hoogte van het tarief. Stimulering De Rijksoverheid heeft verschillende instrumenten om bepaalde typen bewoning, woningbouw of plaatsing te stimuleren. Voorbeelden daarvan zijn huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek, subsidieregelingen voor verduurzaming en de Nationale Hypotheekgarantie. Deze maatregelen hebben invloed op het woningaanbod van de gemeente en de aantrekkingskracht van type woningen en de betaalbaarheid voor inwoners. De Nationale Woon- en Bouwagenda Jarenlang was Den Haag terughoudend met regievoeren op woningbouw en liet veel over aan provincies, gemeenten en ontwikkelaars. Het oude ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM) werd opgesplitst. In de laatste jaren is er weer meer regie genomen.

Het Rijk heeft in 2022 de Nationale Woon- en Bouwagenda opgesteld:4 een pakket aan stimuleringsregelingen, regulering en belastingmaatregelen. Het is dus geen regelgeving op zichzelf. In deze agenda staan drie beleidsdoelen: 1. Beschikbaarheid: 900.000 woningen tot en met 2030, waarvan twee derde betaalbaar (huur tot ongeveer 1000 euro in de maand en koop tot 355.000 euro). 2. Betaalbaarheid: betere aansluiting van woonlasten bij het inkomen. 3. Kwaliteit: voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor de kwetsbare gebieden en duurzame huisvesting voor iedereen bereikbaar. Het Rijk bouwt zelf geen (grote aantallen) woningen, maar maakt over het aantal te bouwen woningen prestatieafspraken met de provincies. Daarnaast maakt het Rijk prestatieafspraken over de bouw van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen met gemeenten en corporaties. In deze afspraken leggen Rijk, provincies, gemeentes en corporaties vast op welke manier ze de doelen van het Rijk kunnen behalen. Daarnaast stelt het Rijk geld beschikbaar om onrendabele toppen te financieren. Zo kunnen woningbouwprojecten toch van de grond komen, ondanks lastige financiering.

Daarnaast staan in de Nationale Woon- en Bouwagenda doelen als het afschaffen van schenkingsvrijstelling en verhuurdersheffing, aanpassing van de Wet Goed Verhuurderschap en introductie van het Wetsvoorstel Versterken Regie Volkshuisvesting.

4

Ministerie BZK. (2022) Nationale Woon en Bouwagenda. Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 19

Provinciaal De provincie heeft primair een faciliterende rol in de woningbouwopgave. De provincie is onder andere verantwoordelijk voor zorgvuldig ruimtegebruik. Deze taak staat beschreven in de Omgevingswet. In de Nationale Woon- en Bouwagenda staat daarnaast dat de provincies zorgdragen voor bovengemeentelijke afstemming, een efficiënte ruimtelijke ordening en behoud van open ruimte. De provincie gaat niet over woningbouw, maar wel over het beschikbaar stellen van de ruimte. Zij bepaalt ook of gemeenten mogen uitbreiden. De provincie stelt een provinciale omgevingsvisie en omgevingsverordening vast. Hierin zijn de regels en voorwaarden voor de regio’s te vinden voor de woningbouwopgave. Zij draagt daarnaast ook zorg voor een vertaling van de landelijke woningbouwopgave naar een regio-specifieke opgave. Hoewel de provincie niet over het realiseren van woningen gaat, kan zij een gemeente wel de opdracht geven om een gebied een woonbestemming te geven. Hiermee kan zij indirect sturen op de woningbouwopgave. De provincie kan ook opdracht geven aan de gemeente om de bestemming van een gebied te veranderen. Dit zijn processen die niet vaak worden ingezet. Zoals gezegd, maakt het Rijk onder andere prestatieafspraken met de provincie.

Het Rijk heeft met de Provincie Zuid-Holland afgesproken dat er tot en met 2030 minimaal 235.640 woningen gebouwd moeten worden.5 De provincie maakt over de uitvoering afspraken binnen de vijf woonregio’s. Dit doet zij met regio’s, gemeenten en woningcorporaties.

Regionaal Een deel van de planvorming en afstemming over wonen vindt plaats in de regio, op het niveau tussen gemeentelijke en provinciale schaal. Woningzoekers kijken namelijk vooral regionaal. Gemeenten maken bijvoorbeeld op regionale schaal afspraken met elkaar in de vorm van een regionale woonvisie of woonprogramma. De regionale woonafspraken zijn het kader voor de gemeentelijke woonvisie. De gemeenteraden stellen de regionale afspraken vast. De provincie ziet er vervolgens op toe dat de gemeentelijke plannen overeenkomen met de afspraken die in regioverband zijn gemaakt. Woondeals of woonakkoorden worden ook op regioniveau gesloten. Het Rijk initieert de woondeals. In deze woondeals staan afspraken tussen Rijk, provincie, gemeenten en corporaties. Het belangrijkste doel is het woningtekort aanpakken. De afspraken gaan met name in op kwantitatieve doelen, maar bevatten ook kwalitatieve afspraken over onder meer sociale huur en de huisvesting van aandachtsgroepen. Tot slot speelt de regio ook een rol bij de toepassing van de ‘Ladder van duurzame verstedelijking’.6 Gemeenten moeten onderbouwen dat hun plannen voorzien in een regionale behoefte, die niet op een andere manier binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden ingepast. Gemeenten moeten hierover in regioverband overleggen en afstemmen.

De provincie toetst de plannen van de gemeente op basis van deze Ladder van duurzame verstedelijking.

Lokaal Een belangrijk deel van de lokale bevoegdheden voor wonen komt uit de Woningwet. De Woningwet beschrijft onder andere de rol van woningcorporaties. Woningcorporaties hebben de taak huurwoningen te realiseren en te beheren voor mensen met lagere inkomens (artikel 47). Gemeenten en huurdersverenigingen hebben invloed op de woningcorporaties via prestatieafspraken. De prestatieafspraken staan in/komen uit de woonvisie, die de gemeenteraad

5 6

Provincie Zuid-Holland. (2022). Samenwerkingsafspraken woningbouw Zuid-Holland. Zie: Ladder voor duurzame verstedelijking | Informatiepunt Leefomgeving Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 20

weer vaststelt op basis van de Woningwet (artikel 42). In de woonvisie legt de gemeente het beleid over de gehele woningmarkt, of een gedeelte daarvan, vast. Er kan bijvoorbeeld een percentage aan sociale huurwoningen voor nieuw te bouwen woningen worden opgenomen. De woonvisie kan verder ingaan op de particuliere huursector en koopwoningen. Sinds 2022 is het vaststellen van een woonvisie verplicht. Deze woonvisie mag maximaal over een periode van vijf jaar gaan. De woonvisie is voor gemeenten met name van belang omdat het de basis is voor de prestatieafspraken met woningcorporaties en huurdersverenigingen. De prestatieafspraken kunnen onder meer gaan over het aantal nieuw te bouwen woningen, verduurzaming en de samenhang tussen zorg en wonen. Gemeenten hebben vanuit de Huisvestingswet bevoegdheden voor het toewijzen van huurwoningen bij schaarste. De gemeenteraad kan in een huisvestingsverordening bepalen welke groepen voorrang moeten krijgen. Ook kan de gemeente in de huisvestingsverordening regels opnemen voor het splitsen van woningen. Verder kan de gemeente een opkoopbescherming in de huisvestingsverordening opnemen om het opkopen van goedkope en middeldure woningen voor verhuur aan banden te leggen. Gemeenten hebben ook invloed op wonen via het ruimtelijke beleid.

Door de invoering van de Omgevingswet zijn de omgevingsvisie en omgevingsplannen instrumenten waarmee gemeenten de kaders voor het gebruik en de bebouwing van (delen van) het grondgebied vastleggen. Tot slot kan de gemeente invloed uitoefenen op wonen via het grondbeleid. De gemeente kan zelf grond aankopen om bijvoorbeeld woningen, natuur of andere publieke voorzieningen te realiseren. Bij een passief of faciliterend grondbeleid laat de gemeente het verwerven van grond over aan private partijen. Gemeenten kunnen ook samen met ontwikkelaars handelen in een zogeheten publiek-private samenwerking. Dit onderzoek gaat niet verder in op grondbeleid.

Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 21

1. Beleid en ambities in beeld In dit hoofdstuk geven we inzicht in het woonbeleid van de gemeente Vlaardingen. Hierbij kijken we naar de ambities en doelstellingen van Vlaardingen en hoe deze vertaald zijn naar een uitvoeringsprogramma. Ook focust dit hoofdstuk zich op de samenwerking met andere gemeenten en de provincie en de gemaakte (beleids-)afspraken met hen. Daarmee geeft dit hoofdstuk antwoord op de volgende deelvragen: 1. Welke ambities en doelstellingen heeft de gemeente Vlaardingen geformuleerd op het gebied van Wonen? 2. Op welke manier zijn de doelstellingen en ambities vertaald naar een uitvoeringsprogramma? 3. Met welke partijen wordt samengewerkt rondom het woonbeleid en welke afspraken liggen hieraan ten grondslag?

1.1. Uitdagingen voor de woningmarkt van Vlaardingen De woningmarkt in Nederland verandert snel. Stijgende prijzen, wisselende rentes en een groot woningtekort zorgen ervoor dat vrijwel alle gemeenten in Nederland hoge ambities hebben voor het realiseren van nieuwe woningen. Ook speelt het energielabel van een woning voor bewoners een steeds grotere rol. Verduurzaming van woningen is daardoor ook een belangrijk speerpunt. In het coalitieakkoord Groei en bloei voor Vlaardingen (2022 - 2026) staat dat iedereen die in Vlaardingen wil wonen een woning naar zijn of haar smaak moet kunnen vinden.7 In de woonvisie Samen Bouwen aan Vlaardingen 2021 - 2030 wordt deze ambitie als volgt omschreven: De ambitie is dat Vlaardingen in 2040 een woonstad is voor iedereen. Bij de bouw van extra woningen en het opknappen en herstructureren van bestaande woningen zetten we in op een uitgebreid en evenwichtig woningaanbod. We werken aan een woonstad in balans met mogelijkheden voor iedere Vlaardinger. We zorgen voor een gevarieerd woonprogramma in een prettige, duurzame leefomgeving.8 Vlaardingen kent een groot aandeel corporatiewoningen in vergelijking met andere gemeenten De woningvoorraad van de gemeente Vlaardingen bedraagt in 2023 36.315 woningen. Een relatief groot gedeelte van deze woningen zijn huurwoningen van woningcorporaties.

Gemiddeld omvat het woningbestand in gemeenten 14,1% particuliere huur en 28,7% van woningcorporaties. In Vlaardingen is dit 10,5% particuliere huur en 42,2% van woningcorporaties.9 In figuur 1 is te zien hoe de situatie van Vlaardingen is in vergelijking met het landelijk beeld en vergelijkbare gemeenten. Figuur 1 Samenstelling woningvoorraad Vlaardingen in vergelijking met andere gemeenten en Nederland

Samenstelling woningvoorraad Vlaardingen

47,30%

Vergelijkbare gemeenten

45,90%

Landelijk

57,30%

10,50%

42,20%

19,80%

34,20%

14,10%

28,70%

0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00% 70,00% 80,00% 90,00% 100,00% Koop

Particuliere huur

Corporatiewoningen

7

Gemeente Vlaardingen. (2022). Coalitieakkoord 2022-2026 Groei en bloei voor Vlaardingen. p. 14. Gemeente Vlaardingen. (2021). Woonvisie Samen Bouwen aan Vlaardingen. 9 De gemeente Vlaardingen wordt in de Lokale Monitor Wonen (2021) beschouwd als een type D gemeente. Dit zijn sterk verstedelijkte gemeenten. 8

Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 22

De helft van de woningen in Vlaardingen is meer dan 50 jaar oud Verder valt op dat meer dan de helft van de woningen in de gemeente Vlaardingen voor 1970 is gebouwd, namelijk 56,3%. Dit in tegenstelling tot het gemiddelde in Nederland en vergelijkbare gemeenten, waar dit minder dan de helft van de woningen betreft. Het grote verschil zit in de woningen die na 2010 zijn gebouwd. In Vlaardingen bedraagt dit ongeveer 16% en in Nederland en vergelijkbare gemeenten is dit ongeveer 27%. Ten opzichte van andere gemeenten is er dus relatief weinig gebouwd sinds 2010. De cijfers zijn te zien in figuur 2. Figuur 2 Woningen naar bouwjaar in Vlaardingen in vergelijking met andere gemeenten en Nederland

Woningen naar bouwjaar Vlaardingen

17,10%

Vergelijkbare gemeenten

39,20%

24,20%

Landelijk

21,20%

18,30%

0,00%

4,30% 5,70% 6,00%

25,90% 25,70%

23,10%

29,20%

10,50%

9,00% 7,60%

11,30%

9,10% 7,30%

10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00% 70,00% 80,00% 90,00% 100,00%

<1945

1945-1970

1971-1980

1991-2000

2001-2010

>2010

1.2. Structuur van het woonbeleid In de volgende paragrafen wordt ingegaan op de structuur van zowel het regionale als het lokale woonbeleid. Vervolgens zal de inhoud van de regionale en lokale doelstellingen en ambities besproken worden. In tabel 1 zijn de relevante kaders voor het woonbeleid van de gemeente Vlaardingen weergegeven. In dit onderzoek kijken we naar de doeltreffendheid en doelmatigheid van (de uitvoering van) het lokale woonbeleid van Vlaardingen. Tabel 1 Regionaal en lokaal woonbeleid Vlaardingen

Niveau

Regionaal: regio Rotterdam

Relevante (beleids)documenten

Betrokken overheden

•

Gemeenten: Albrandswaard, Barendrecht, Capelle a/d IJssel, Krimpen a/d IJssel, Lansingerland, Maassluis, Nissewaard, Rotterdam, Schiedam, Ridderkerk, Vlaardingen en Voorne aan Zee10

• • • •

• • • Lokaal: gemeente Vlaardingen

• •

Regionale Woonvisie 2021-2040 (2021) Regioakkoord (2022) Regionale realisatieagenda (2023) Regionaal Bouwmanifest (2020) Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam (2020) Woonvisie 2021-2030 Woonzorgvisie ouderen 2023-2030 Uitvoeringsprogramma Wonen 20212030 Coalitieakkoord 2022-2026 Uitvoeringsagenda Woonzorgvisie ouderen 2023-2024

Provincie: Zuid-Holland

Gemeente Vlaardingen

10

De gemeenten Brielle, Hellevoetsluis en Westvoorne zijn sinds 1 januari 2023 opgegaan in de gemeente Voorne aan Zee. Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 23

• •

Programmaplan voor de Woonzorgvisie ouderen 2023-2030 Woonzorgvisie Aandachtsgroepen

1.3. Regionaal beleid: Afspraken met regio Rotterdam Vlaardingen werkt sinds 2015 met elf gemeenten in de regio Rotterdam samen op het gebied van wonen. De regionale doelen en ambities zijn vastgelegd in de regionale woonvisie (2021), het regioakkoord (2022) en de regionale realisatieagenda (2023). De kwalitatieve ambities zijn onderdeel van de regionale woonvisie en in het regioakkoord en de regionale realisatieagenda ligt de focus meer op de kwantitatieve ambities. Het Bouwmanifest focust zich op woningbouwversnelling.11 Maximale plancapaciteit De provincie Zuid-Holland heeft met het Rijk afgesproken om een maximale (gemiddelde) plancapaciteit per regio van 130% te hanteren. Dit betekent dat er in de gehele provincie Zuid-Holland maximaal 30% meer plannen mogen zijn voor woningbouw dan nodig is. Regio Rotterdam is van mening dat een plancapaciteit van meer dan 130% nodig is om te kunnen voldoen aan de bouw van het benodigde aantal woningen. De praktijk van een maximale plancapaciteit betekent dat als één gemeente binnen de regio voor 140% aan plannen heeft, de andere gemeenten minder dan 130% plancapaciteit mogen hebben. Deze maximale plancapaciteit beperkt Vlaardingen niet in hun woningbouwprogrammering.

1.3.1. Regionale Woonvisie Fijn Wonen in een veelkleurige regio De regio Rotterdam heeft in 2017 een regionale woonvisie Fijn wonen in een veelkleurige regio opgesteld. Deze is in 2020 geactualiseerd voor de periode 2021 - 2040. In de Omgevingsvisie van de Provincie Zuid-Holland is vastgelegd dat het verplicht is om een regionale woonvisie te ontwikkelen. De regionale woonvisie dient als inspiratie voor de lokale woonvisies.12 De visie bevat de volgende acht regionale opgaven:        

Het woningtekort terugdringen; Een betere spreiding van de sociale voorraad; Betaalbaarheid van woningen; De toegankelijkheid en beschikbaarheid van woningen verbeteren; Toekomstbestendig en duurzaam maken van bestaande woningen; Aanpak van kwetsbare gebieden; Vernieuwende (tijdelijke) woonvormen faciliteren; Goede, verantwoorde en integrale afweging tussen wonen en andere domeinen.

1.3.2. Regioakkoord Rotterdam Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam In 2022 is het Regioakkoord Rotterdam uit 2019 geactualiseerd. Dit komt voort uit de afspraak uit 2019 om de woningbehoefte elke drie jaar opnieuw in beeld te brengen. In het akkoord staat op welke manier de regio invulling geeft aan de volkshuisvestelijke opgaven. Het regioakkoord is ondertekend door de 12 gemeenten, 22 corporaties en het gemeentelijk woonbedrijf. De ambitie van de regio is als volgt geformuleerd: het behoud en de verdere ontwikkeling van de ongedeelde regio Rotterdam. Dat wil zeggen een regio met voldoende woningvoorraad en specifiek voldoende woningen in het sociale segment, evenwichtig en ruimtelijk goed gespreid. 13 Naast deze ambitie zijn er twee kernwaarden opgesteld die richting moeten geven aan de uitwerking van de afspraken, namelijk: 11

Regionale woonvisie Regio Rotterdam 2021-2040: Fijn wonen in een veelkleurige regio. p. 5. Ibid. 13 Geactualiseerd regioakkoord 2022 Nieuwe Woningmarktafspraken regio Rotterdam 2021-2030. p. 8. 12

Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 24

 

De partners acteren op basis van onze verantwoordelijkheid voor de doelgroepen, met bijzondere aandacht voor de sociale en kwetsbare doelgroep. Iedere gemeente heeft haar eigen woon-dynamiek, karakter en historie.

In het regioakkoord stonden oorspronkelijk vijf doelstellingen. In 2022 is hier een zesde doelstelling (cursief) aan toegevoegd: 1. 2. 3. 4. 5.

Voldoende totale voorraad Voldoende sociale voorraad Voldoende middeldure voorraad Evenwichtige spreiding van de sociale woningvoorraad Beschikbaarheid op lokaal niveau en regionaal gelijkmatiger toegang tot sociale voorraad voor huurtoeslaggerechtigden 6. Voldoende betaalbaalbare woningen met een huur onder bovenste aftoppingsgrens In het regioakkoord staat dat de gemeente Vlaardingen van 2021 tot en met 2030 5.388 nieuwe woningen toevoegt aan haar woningvoorraad. Daarnaast zijn er sloopvoornemens voor 979 woningen. Dit leidt tot een netto toevoeging aan de woonvoorraad van 4.409. De verdeling van de te realiseren woningen staat in tabel 2. Tabel 2 Bouwproductie gemeente Vlaardingen conform regioakkoord

Bouwproductie gemeente Vlaardingen periode 2021 tot en met 2030 Sociale corporatiehuurwoningen Sociale particuliere huur- en koopwoningen Middeldure huur- en koopwoningen Dure huur- en koopwoningen Subtotaal Sloopvoornemens Totale toevoeging woningen

1.000 584 1.354 2.450 5.388 979 4.409

Vlaardingen heeft in eerste instantie alleen getekend voor de doelstellingen, rollen en posities en verdere afspraken over nakoming en monitoring van het regioakkoord. In tegenstelling tot de andere gemeenten heeft Vlaardingen niet getekend voor de bekrachtiging van het concept bod. De gemeente Vlaardingen was van mening dat de biedingen van de andere gemeenten te weinig plannen bevatten om te voorzien in de uitbreidingsbehoefte voor sociale woningbouw. Hierdoor zou Vlaardingen het hoogste aandeel sociale woningen behouden en zouden de verschillen in de regio toenemen.14 In 2023 heeft Vlaardingen haar concept bod omgezet in een definitief bod. In dit bod daalt het aandeel corporatiewoningen in Vlaardingen naar 37%. De raad heeft destijds het definitieve bod vastgesteld.15 1.3.3. Het Bouwmanifest Het Bouwmanifest is in 2020 opgesteld en dient als een instrument om de volkshuisvestelijke opgave versneld op te kunnen pakken. De gemeenten, provincie en woningcorporaties zijn hiervan de ondertekenaars. In het Bouwmanifest is onder andere afgesproken dat de ondertekenaars de verantwoordelijkheid dragen voor de kwantitatieve opgaven uit het Regioakkoord. 14

Gemeente Vlaardingen. (2022). Raadsmemo Stand van zaken definitief bod Vlaardingen – Actualisatie Regioakkoord Wonen. 15 Gemeente Vlaardingen. (2023). Raadsvoorstel / Raadsbesluit Vaststellen definitief bod Vlaardingen – Regioakkoord. Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 25

1.3.4. Verordening woonruimtebemiddeling 2020 De gemeenten die deel uitmaken van het Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam werken sinds 1 juli 2015 met een gezamenlijke verordening woonruimtebemiddeling. Deze verordening is per januari 2020 geactualiseerd.16 De verordening bevat de kaders en afspraken voor gemeenten in het reguleren van woonruimten, onder de voorwaarde dat er sprake is van schaarste van woningen (en daardoor ongewenste verdringing).17

1.4. Lokaal woonbeleid: Woonvisie en Uitvoeringsprogramma De woonvisie Samen Bouwen aan Vlaardingen 2021 - 2030 van de gemeente Vlaardingen bevat de ambities en doelstellingen van de gemeente Vlaardingen op het gebied van wonen. De gemeenteraad van Vlaardingen heeft deze woonvisie op 16 december 2021 vastgesteld.18 Participatie bij woonvisie De gemeente Vlaardingen heeft ook verschillende participatievormen ingezet bij het opstellen van de woonvisie. Er hebben vier dialoogsessies plaatsgevonden met inwoners en externe partijen, zoals bijvoorbeeld corporaties, makelaars en ontwikkelaars. Ook is er een interviewronde met externe partijen geweest. Tot slot heeft de gemeente in het voorjaar van 2021 wekelijks een poll uitgezet onder inwoners. 19

De doelstelling van de woonvisie is om een gemeenschappelijk 'woonverhaal' te bieden dat de richting aangeeft om Vlaardingen tot woonstad voor iedereen te maken.20 De gemeente Vlaardingen heeft haar ambities opgedeeld in vijf ontwikkellijnen. De koppeling tussen de ambities en ontwikkellijnen zijn navolgbaar. In de woonvisie staan vijf centrale ambities - die zijn uitgewerkt in vijf ontwikkellijnen - voor wonen in de gemeente Vlaardingen:21 1 2 3 4

5

Ambitie De gemeente Vlaardingen groeit naar 39.000 woningen in 2030 De gemeente Vlaardingen brengt de woningvoorraad meer in balans, ook in de wijken De gemeente Vlaardingen geeft extra aandacht aan mensen en buurten waar dat nodig is De gemeente Vlaardingen verbetert haar woningvoorraad door onderhoud en verduurzaming te stimuleren Vlaardingen is een prachtige, veelzijdige (woonstad) en dat draagt de gemeente Vlaardingen uit

Ontwikkellijn Samen bouwen aan Vlaardingen Iedereen meer op zijn plek Extra aandacht waar nodig Bestaande voorraad klaar voor de toekomst Natuurlijk, Vlaardingen

De doelstellingen en ontwikkellijnen van de woonvisie zijn uitgewerkt in het Uitvoeringsprogramma Wonen 2021 - 2030. In dit uitvoeringsprogramma staan de acties die de gemeente Vlaardingen hiervoor gaat ondernemen. Het uitvoeringsprogramma bevat een woningbouwprogrammering voor ontwikkellijnen 1 en 2. In deze programmering is per wijk gespecificeerd hoeveel huizen er gesloopt en gebouwd gaan worden.22

16

Het gaat hier om een relatief kleine aanpassing van de uitbreiding van de urgentieregio’s. Gemeente Vlaardingen. (2020). Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Vlaardingen houdende regels omtrent woonruimtebemiddeling (Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020). 18 Gemeente Vlaardingen. (2021). Raadsvoorstel en -besluit tot vaststelling woonvisie Vlaardingen. 19 Gemeente Vlaardingen. (2021). Participatiebijlage Woonvisie - Samen bouwen aan Vlaardingen 20 Ibid. p. 5 21 Ibid. 22 Gemeente Vlaardingen. (2022) Uitvoeringsprogramma Wonen Woonvisie 2021 – 2030. 17

Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 26

We beschrijven in de onderstaande paragrafen de plannen per ontwikkellijn. Hierbij maken we onderscheid tussen kwantitatieve en kwalitatieve indicatoren. Verder zetten we uiteen hoe dit vertaald is naar het uitvoeringsprogramma. In hoofdstuk 2 gaan we in op de realisatie van de ambities aan de hand van de indicatoren. 1.4.1. Ontwikkellijn 1: Samen bouwen aan Vlaardingen De woningbouwopgave van Vlaardingen: meer woningen bouwen in het duurdere segment De ontwikkellijn Samen bouwen aan Vlaardingen gaat in op de woningbouwambitie van de gemeente Vlaardingen om te groeien naar 39.000 woningen in 2030. De doelstellingen van deze ontwikkellijn zijn veelal kwantitatief van aard. Vlaardingen heeft een helder beeld van welk type woningen gebouwd dient te worden, de hoeveelheid woningen en op welke plek dit moet gebeuren. Minimaal de helft van de nieuw te bouwen woningen dient in het duurdere en middeldure segment gebouwd te worden. Het idee van de gemeente is dat door duurdere woningen toe te voegen, er een zo lang mogelijke verhuisketen op gang komt. De woningbouwplannen van de woonvisie zijn goed voor 4.092 woningen.23 Het uitgangspunt van de gemeente is dat gebieden waar gebouwd gaat worden, hier niet kwetsbaarder van worden. Vlaardingen zet in op het bouwen van nieuwe woningen in de buurt van de drie metrohaltes.

Speciale aandacht is in de woonvisie voor de Rivierzone als ontwikkellocatie. De indicatie van het aantal te bouwen woningen in de Rivierzone is bijna 2.600. Dat is meer dan de helft van alle woningbouwplannen. De gemeente verwacht dat een toevoeging van woningen in de Rivierzone een impuls geeft aan het centrum.24 Vertaling in het Uitvoeringsprogramma Om de 39.000 woningen te behalen, wil de gemeente Vlaardingen woningbouw aanjagen en realiseren. De woningbouwplanning is onderdeel van het uitvoeringsprogramma. Hierin staan per gebied in Vlaardingen de geplande bouw- en sloopplannen. Hier wordt onderscheid gemaakt tussen type woning (appartement koop, appartement huur etc.) en het segment (bereikbaar, middelduur en duur). Het segment is nog niet voor elk woningbouwplan bekend. Ook staat het jaar van eerste oplevering bij elk plan. Vlaardingen wil de Rivierzone in 2030 ontwikkelen tot een nieuwe hoogstedelijke woonwijk. Verder stelt Vlaardingen kaders voor nieuwbouw op. Bijvoorbeeld over aan welke woningtypen en segmenten behoefte is. Ook ontwikkelt Vlaardingen een monitor voor zicht op de voortgang en uitvoering van de woningbouwprojecten op het gebied van kwantiteit en kwaliteit. Daarnaast focust de gemeente zich op de communicatie naar externen.

Er is een bestuurlijk platform wonen met externe partijen en via de website www.vlaardingswonen.nl wordt ook gecommuniceerd over de uitvoering van het woonbeleid. Verder beschrijft de uitvoeringsagenda hoe woningbouw uitgevoerd en aangejaagd zal worden, bijvoorbeeld door het instellen van een Taskforce Wonen. Ook is het voornemen om kaders voor nieuwbouw op te stellen en een monitor in te richten om zicht te houden op de kwaliteit en kwantiteit van woningbouwprojecten. De gesprekspartners geven aan dat op er op dit moment een monitor is opgesteld voor intern gebruik. Tot slot richt de gemeente Vlaardingen zich op communicatie rondom deze ontwikkellijn, onder meer door het instellen van een bestuurlijk platform wonen met externe partijen.

23 24

Gemeente Vlaardingen. (2021 ). Woonvisie Samen Bouwen aan Vlaardingen. p. 6 – 13. Ibid. Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 27

1.4.2. Ontwikkellijn 2: Iedereen meer op zijn plek De structuur van de woningmarkt in Vlaardingen: afname van het aandeel corporatiewoningen De ontwikkellijn Iedereen meer op zijn plek gaat over de verschillende woningtypen die nodig zijn in de verschillende wijken van Vlaardingen. Het aandeel corporatiewoningen in Vlaardingen is significant hoger dan in de rest van Nederland. Vlaardingen wil haar woningvoorraad meer in balans brengen door dit aandeel te verlagen. Dat doet zij door meer (duurdere) woningen te bouwen (ontwikkellijn 1). Het aantal corporatiewoningen wil de gemeente Vlaardingen gelijk houden. In de woonvisie staan plannen voor de sloop van 978 corporatiewoningen en de nieuwbouw van 703 woningen. Bij het opstellen van de woonvisie moest nog worden bepaald waar de overige nieuwe corporatiewoningen zouden worden gebouwd. De ambitie van Vlaardingen is dat in 2030 maximaal 25% van de woningvoorraad bestaat uit corporatiewoningen tot de aftoppingsgrens (huurwoningen voor lage inkomens). De gemeente heeft – mede om voorgaande reden - samen met de woningcorporaties onderzocht welke type woningen er nodig zijn in welke wijk. Vlaardingen en de woningcorporaties werken op basis van een gezamenlijke visie op de corporatievoorraad aan de doelstellingen van deze ontwikkellijn. Hiervoor zijn vijf uitgangspunten geformuleerd: 1. 2. 3. 4. 5.

Het gaat om de mensen, de stenen zijn het middel Onder de mensen zijn dragers en vragers Corporaties bieden huisvesting voor drie inkomensgroepen Onderdeel van een integrale aanpak voor veerkrachtige wijken Natuurlijk bondgenootschap

De gemeente benoemt bij deze ontwikkellijn verschillende woonvormen en doelgroepen, zoals flexwonen, huisvesting van arbeidsmigranten, woonwagens en Tiny houses. Vlaardingen wil de ruimte bieden aan particuliere initiatieven die bijdragen aan deze ontwikkellijn. Zo zet de gemeente Vlaardingen in op tijdelijke woningen voor starters en studenten, de bouw van logiesappartementen voor arbeidsmigranten en de bouw van flexwoningen. Vertaling in het uitvoeringsprogramma Woningcorporaties voegen minimaal 600 woningen toe op nieuwe locaties. Dit is een aanvulling op de herontwikkelingen (sloop/nieuwbouw) van bestaande locaties. Verder renoveren en verduurzamen de woningcorporaties in dezelfde periode 2.500 corporatiewoningen. Vlaardingen wil 600 woningen realiseren voor specifieke doelgroepen. Bij ontwikkellijn 1 van het uitvoeringsprogramma gaat de gemeente in op het doel om het aandeel corporatiewoningen in 2030 te laten dalen naar 38%. 25% van de woningvoorraad betreft sociale woningen voor de lagere inkomens. Vlaardingen wil dat kwetsbare bewoners op maat worden ondersteund en dat particuliere initiatieven voor woningbouw op eigen locaties mogelijk zijn.

Ontwikkellijn 3: Extra aandacht waar nodig Vergroten van leefbaarheid en sturen op instroom De ontwikkellijn Extra aandacht waar nodig gaat in op het verhogen van de leefbaarheid van Vlaardingen. De leefbaarheid in verschillende buurten staat volgens de gemeente onder druk, omdat er een toename is van bewoners met persoonlijke problemen. Deze ontwikkellijn bevat vier onderdelen: •

Tegengaan van woonoverlast. Vlaardingen wil woonoverlast voor andere bewoners onder andere tegengaan door de inzet van een regisseur woonoverlast.

•

Duidelijke regels voor verhuur en bewoning. Op het gebied van regulering wil de gemeente duidelijke regels voor verhuur en bewoning van woningen. In de paraplubestemming Wonen staat nu dat een woning maximaal bewoond mag worden door één huishouden of maximaal twee personen die geen huishouden vormen. Ook zet de Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 28

gemeente andere instrumenten hiervoor in, bijvoorbeeld de vergunningsplicht voor het splitsen en omzetten naar kamers. •

Aandachtsgebieden. Vlaardingen heeft dertig aandachtsgebieden in kaart gebracht waar de sociale en leefbaarheidsproblematiek groot is. Voor de gebieden Zuidbuurt, VOP, Hoofdstedenbuurt en de MUWI is een pilotaanpak opgestart met als doel om leefbaarheidsproblemen integraal aan te pakken met maatschappelijke organisaties.

•

Sturen op instroom. Vlaardingen wil door verschillende prijscategorieën van woningen te hanteren, in de wijken een meer diverse samenstelling van bewoners krijgen. Hiervoor heeft Vlaardingen samen met de woningcorporaties afspraken gemaakt om te differentiëren op huurprijs bij vrijkomende woningen.

Vertaling naar uitvoeringsprogramma De gemeente Vlaardingen voert een opkoopbescherming/zelfbewoningsplicht in voor gebieden waar leefbaarheidsproblemen kunnen optreden. De gebieden zijn niet benoemd in het uitvoeringsprogramma. De gemeente voert de verordening woonruimtevoorraad verder uit in het kader van de vergunningplicht voor het omzetten, onttrekken of splitsen van woningen. Daarnaast stelt de gemeente integraal beleid voor wonen, veiligheid en de aanpak van woonoverlast op. Goed verhuurderschap staat centraal, daarvoor ondersteunt het huurteam Vlaardingen huurders. Vlaardingen voert een onderzoek uit naar de mogelijkheden tot het invoeren van een vergunningplicht voor verhuurders via de APV en tot slot wordt gestuurd op instroom van vragers en dragers. Dragers zijn gedefinieerd als zelfredzame mensen en vragers als kwetsbare mensen. Hier dient een goede balans tussen te zijn Met bovenstaande acties wil Vlaardingen bereiken dat het splitsen of omzetten naar woningen voor kamerverhuur in bepaalde gebieden wordt voorkomen. Ook blijven Vlaardingse koopwoningen beschikbaar voor kopers die daar zelf in gaan wonen. Er is aandacht voor leefbaarheid in de aandachtsgebieden en de wijken van Vlaardingen komen meer in balans door te sturen op instroom.

Ontwikkellijn 4: Bestaande voorraad klaar voor de toekomst De ontwikkellijn Bestaande voorraad klaar voor de toekomst betreft het verduurzamen van de woningvoorraad. In Vlaardingen is meer dan de helft van de woningvoorraad van voor 1970. In de woonvisie staat dat veel van deze woningen van matige kwaliteit zijn. Verder hebben oude panden meer last van bodemdaling.25 De woonvisie benoemt dat voornamelijk de categorie woningen met een WOZ-waarde tot € 200.000 (prijspeil: 2020) aandacht nodig heeft, omdat deze woningen niet ingericht zijn op energietransitie en klimaatadaptatie. In 2020 was de gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Vlaardingen € 202.000. Dit is in 2023 gestegen naar € 278.000. 26 De gemeente heeft de grens in 2024 daarom aangepast naar €300.000.27 Om VvE’s te ondersteunen met het wegwerken van achterstallig onderhoud, heeft de gemeente het Servicepunt Woningverbetering opgericht. Dit servicepunt heeft als doel om goed functionerende en financieel gezonde VvE’s te creëren. Het servicepunt helpt VvE’s bijvoorbeeld met het maken van meerjarige onderhoudsplannen of vragen over achterstallig onderhoud. In een aantal gebieden verstrekt de gemeente ook leningen met een rente onder de marktrente voor verduurzaming. Vlaardingen wil het servicepunt verder versterken.

Voor de periode 2021 – 2030 betekent dit dat het servicepunt zich zal richten op het wegwerken van achterstallig onderhoud voor VvE-woningen en eengezinswoningen.

25

Gemeente Vlaardingen. (2021 ). Woonvisie Samen Bouwen aan Vlaardingen. p. 28 – 31. Alle Cijfers. (2024). Statistieken gemeente Vlaardingen. [Gemiddelde WOZ-waarde per jaar gemeente Vlaardingen - Alle Cijfers (2024)] 27 Gemeente Vlaardingen (2024), Raadsmemo particuliere woningverbetering aanpassing stimuleringsregeling 26

Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 29

Nationaal is de ambitie dat woningen in 2050 aardgasvrij zijn. De woonvisie noemt dit een grote opgave voor de bestaande wijken. Verwarming van de woningen is hierbij de grootste uitdaging. Via de Transitievisie Warmte verkrijgt Vlaardingen inzicht in welke wijken als eerste worden aangepakt. Vertaling naar uitvoeringsprogramma Het uitvoeringsplan benoemt drie doelen, namelijk (1) dat Vlaardingen een goed onderhouden en duurzame particuliere woningvoorraad en (2) corporatievoorraad heeft. En (3) de Vlaardingse VvE’s hebben een goede beheersstructuur. De gemeente stelt een kwartiermaker duurzaamheid aan als aanjager voor het verduurzamen van woningen. Ook onderzoekt de gemeente mogelijkheden voor de toekomstige invulling van het Energieloket. De gemeente breidt het Servicepunt Woningverbetering uit met 1fte. Ook gaat de gemeente verder met een pilot waar een aantal VvE’s in de VOP-wijk ondersteuning krijgt geboden. De gemeenteraad ontvangt twee raadsvoorstellen: een voorstel voor de nieuwe verordening rondom de stimuleringsregeling en een voorstel voor het revolverende fonds verduurzamen woningen. Daarnaast zoekt de gemeente de samenwerking met andere beleidsvelden en partijen door aan te sluiten bij de Strategie Klimaatadaptatie (2021-2024) en de Transitievisie Warmte. Met de woningcorporaties maakt de gemeente afspraken omtrent verduurzaming.

Ontwikkellijn 5: Natuurlijk, Vlaardingen! De ontwikkellijn Natuurlijk, Vlaardingen! kijkt naar het toekomstbeeld van Vlaardingen. Hierbij ligt de focus op hoe Vlaardingen een aantrekkelijke stad is voor inwoners en bewoners van andere steden. De gemeente wil Vlaardingen als woonstad promoten op het gebied van recreatie, toerisme en wonen. De manier waarop dat goed kan, onderzoekt de gemeente. Verder wil de gemeente ook met de Hoekse Lijn Partners28 verstedelijkingsmogelijkheden onderzoeken langs de Hoekse Lijn. Ten behoeve van deze samenwerking is een ontwikkelvisie opgesteld. Door de aansluiting op de Hoekse Lijn neemt de relatieve afstand tot recreatiegebieden en steden als Delft en Rotterdam voor inwoners af. Verder is in deze ontwikkellijn aandacht voor de regionale afspraken, die eerder in dit hoofdstuk al aan bod zijn gekomen. Vertaling naar uitvoeringsprogramma Het uitvoeringsprogramma benoemt drie acties voor deze ontwikkellijn. Allereerst de inzet op vrijetijdseconomie en stadsmarketing. Het team Wonen draagt hiervoor bij aan de inzet van citymarketing. Leden van de Taskforce Woningbouw zijn ambassadeurs van Vlaardingen. Daarnaast neemt Vlaardingen deel aan overleggen met de Hoekse Lijn Partners en zorgt hier voor afstemming en kennisdeling over ontwikkellocaties langs de Hoekse Lijn.

Tot slot geeft Vlaardingen verder uitvoering aan de afspraken die gemaakt zijn in de Regio Rotterdam.

1.4.3. Woonzorgvisie ouderen 2023-2030 Een onderdeel van ontwikkellijn 2 Iedereen, meer op zijn plek is het opstellen van een woonzorgvisie. Vlaardingen wil dat ouderen zo lang mogelijk mee kunnen doen in de samenleving en wil daarvoor passende mogelijkheden voor wonen, leven en zorg in de stad aanbieden. De doelgroep van de woonzorgvisie zijn alle 65+’ers in de gemeente. De gemeente onderscheidt binnen deze categorie vier verschillende doelgroepen met een oplopende zorgvraag en een eigen woonoplossing. Een beschrijving van deze doelgroepen is opgenomen in bijlage 2. De gemeenteraad van Vlaardingen heeft de Woonzorgvisie 2023-2030 vastgesteld op 6 april 2023.

28

Hoekse Lijn Partners: Maassluis, Schiedam, Rotterdam, Provincie Zuid-Holland en MRDH. Rekenkamer Vlaardingen | Rekenkameronderzoek wonen in Vlaardingen | 30

De Woonzorgvisie heeft twee doelen, namelijk: 1. dat de opgave en ambities voor Vlaardingen in de komende jaren helder zijn en deze zijn vertaald naar een duidelijke koers en inhoudelijk kader; 2. dat alle betrokken partijen aan de hand van de woonzorgvisie gezamenlijk en/of ieder vanuit eigen verantwoordelijkheid op eenduidige wijze kunnen werken aan dit vraagstuk.29

De woonzorgvisie kent twee sporen. Spoor 1 richt zich op het realiseren van woonoplossingen van doelgroepen 2 en 3. In de periode 2023 - 2026 wil de gemeente deze nood oplossen. Spoor 2 richt zich op het realiseren van preventie, innovatie en nieuwe manieren van wonen, welzijn en zorg. De tijdspanne voor dit spoor is tussen de 10 en 15 jaar vanaf 2023. De woonzorgvisie is vertaald in een programmaplan voor 2023 – 2030. Dit programmaplan is in samenwerking met zorgpartijen en woningcorporaties tot stand gekomen. Op basis van het programmaplan is een uitvoeringsagenda opgesteld. Hierin staan vier ambities centraal:30 1. 2. 3. 4.

Werken aan bewustwording en stevige sociale basis Ontwikkelen van benodigde woonvormen Uitbreiden mogelijkheden voor ouderen Bouwen aan het zorglandschap voor de toekomst.

1.4.4. Woonzorgvisie Aandachtsgroepen Vlaardingen en Maassluis beschikken over een gezamenlijke visie op wonen, welzijn en zorg voor aandachtsgroepen. De gemeenteraad van Vlaardingen heeft deze visie op 25 april 2024 (ten tijde van het onderzoek) vastgesteld.31 De gemeenten hebben hun centrale visie als volgt geformuleerd: Wij zien een maatschappelijke opgave op het gebied van wonen, welzijn en zorg: het werken aan inclusieve wijken, waarin iedereen zoveel als mogelijk zelfstandig kan wonen en leven, met de benodigde voorzieningen in de nabijheid. Vanuit integrale, domeinoverstijgende samenwerking werken we aan een mix van oplossingen voor wonen, welzijn en zorg die deze beweging mogelijk maken. Zo waarborgen we een zo veilig, toegankelijk en prettig mogelijke woonomgeving voor iedereen in Maassluis en Vlaardingen. 32 De visie is vertaald naar vier pijlers: 1. We zorgen voor voldoende en passende woningen en/of woonvormen voor alle aandachtsgroepen, met een evenwichtige spreiding; 2. We zorgen voor passende zorg en ondersteuning (welzijn) voor iedereen die dat nodig heeft, gericht op versterken van eigen kracht; 3. We zorgen voor duurzame en domeinoverstijgende samenwerking op de gezamenlijke opgave; 4. We zorgen voor de juiste instrumenten voor monitoring en sturing om de samenwerking en afstemming te ondersteunen.