Document · PDF

Woonvisie bijlage VHL vastgesteld raad 16 juli 2020.pdf

Raadsvergadering Vijfheerenlanden 23 maart 2023, gemeente VijfheerenlandenBij agendapunt: Kaders Betaalbare Woningbouw15.396 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden

Bijlagen Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden

Stec Groep aan gemeente Vijfheerenlanden

4 februari 2020

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden

Inhoudsopgave Woonbehoefte analyse 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

Demografie: afvlakkende huishoudensgroei in alle kernen door vergrijzing ....... 2 Bijna 60% verhuizingen binnen Vijfheerenlanden, sterke relatie met Utrecht .... 5 Woningvoorraad: koopwoningen dominant in Vijfheerenlanden, sociale voorraad concentreert zich in Leerdam ................................................. 9 Corporatievoorraad: relatief veel goedkope scheefhuur ............................ 17 Woningbehoefte: grondgebonden koop dominant, vraag verschuift naar nultreden ................................................................................... 20 Zorgopgave van circa 190 intramurale en 490 extramurale zorgbehoevenden .. 26 Uitbreidingsopgave in alle kernen, kwalitatief verschillen ......................... 29

Subbijlage A: Woningbehoefte per kern

A1: doorstroommodellen ......................................................................... 31 A2: opgave naar woningtypen, prijsklasse en vierkante meters ........................... 33 A3: enquêteresultaten ............................................................................ 36 A4: doelgroep profielen .......................................................................... 42 A5: verdieping kernen ............................................................................ 54

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

Woonbehoefte analyse In dit document gaan we in op de demografische ontwikkeling, bestaande voorraad en de toekomstige woningbehoefte in Vijfheerenlanden. We vertalen de omvang en ontwikkeling van doelgroepen naar een indicatieve kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. Op basis van de doelgroepenontwikkeling, woonvoorkeuren en de bestaande voorraad schetsen we een beeld voor de komende jaren.

1.1 Demografie: afvlakkende huishoudensgroei in alle kernen door vergrijzing 1.1.1 Primos 2019 leidend voor Woningbehoefteonderzoek Een demografische analyse dient als basis voor de toekomstige woningbehoefte. We maken gebruik van Primos 2019 om de huishoudensontwikkeling in kaart te brengen. Primos 2019 is de meest recente prognose voor Vijfheerenlanden. De prognose valt hoger uit dan de recente CBS 2019-prognose en eerdere Primos prognoses. De verschillen met eerdere Primos prognoses komen voort uit een aantal factoren, waarvan de gewijzigde woningmarktregio in combinatie met gebruik van Het WoON2018 (in plaats van WoON2015) vermoedelijk de belangrijkste zijn. Daarnaast schuiven historische ontwikkelingen een jaar op. Prognoses geven een ontwikkelrichting voor de toekomst en zijn gebaseerd op aannamen. Beschouw de prognose daarom als richtinggevend en monitor goed of de daadwerkelijke huishoudensgroei in lijn ligt met geprognosticeerde cijfer. Stel waar nodig uw beleid bij. Figuur 1: huishoudensontwikkeling Vijfheerenlanden 28.000 27.000 26.000 25.000 24.000 23.000 22.000 21.000 20.000 19.000 18.000

Historische ontwikkeling (CBS) Primos 2017 Primos 2018 Primos 2019

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040

CBS 2019

Bron: CBS (2019), Primos (2017, 2018 & 2019).

1.1.2 Groei aantal huishoudens naar verwachting tussen de 11% tot 2030 Op 1 januari 2020 telt de gemeente Vijfheerenlanden ruim 23.130 huishoudens (woningvoorraad: 24.420, zie paragraaf 1.3). Primos prognosticeert de volgende ontwikkelingen:  Op basis van Primos 2019 groeit het aantal huishoudens in Vijfheerenlanden tussen 2020-2030 met ruim 11%, +2.500 huishoudens.  Tussen 2030-2040 zet de groei verder door, maar minder hard. Tussen 2030 en 2040 komen er naar verwachting nog circa 1.370 huishoudens bij.  Primos houdt geen rekening met extramuralisering van zorg. Hierdoor kan een extra opgave ontstaan. Zie hiervoor het hoofdstuk over wonen en zorg.

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

1.1.3 Vianen sterkst groeiende kern, sterke groei aantal en aandeel 65-plushuishoudens gemeentebreed Onderstaande tabel geeft voor de periode van 2020 tot 2030 de huishoudensontwikkeling weer per kern en in totaal voor de gemeente Vijfheerenlanden. We kijken ook naar de huishoudensontwikkeling tot 2040. Er zijn sterke verschillen tussen de afzonderlijke gebieden:  Het aantal huishoudens groeit in absolute en relatieve zin het hardst in Vianen. Het aandeel ouderen neemt het snelst toe in Leerdam.  Gezinnen zijn in absolute aantallen met ongeveer 9.040 gezinshuishoudens de grootste doelgroep in Vijfheerenlanden. De omvang van deze groep neemt de komende jaren verder toe.  Het aantal jonge huishoudens (tot 35 jaar) in Vijfheerenlanden krimpt tot 2030 met zo’n 9% gemeentebreed. In Vianen neemt het aantal jonge huishoudens de komende tien jaren nog wel toe, maar op lange termijn krimpt ook hier de jongere doelgroep.  De oudere doelgroep groeit relatief hard. Het aantal alleenstaanden en stellen boven de 65 jaar neemt tot 2030 toe met circa 30%, en tot 2040 in totaal met zo’n 52%.  In paragraaf 1.7 en sub-bijlage A5 gaan we dieper in op de huishoudensontwikkeling op kernenniveau. Tabel 1: huishoudensontwikkeling per doelgroep Vijfheerenlanden

Huishoudens 2020

Ontwikkeling 2020-2030

Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen

2.220

-200

Ontwikkeli ng 20202030 relatief -9%

9.040

400

750

Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65 +

5.120

330

6.670

1.970

30%

3.490

52%

Overig (Overige huishoudens betreft een restgroep. Het gaat om particuliere huishoudens die uitsluitend bestaan uit ‘overige leden.’ Overige leden zijn personen die anders dan als partner, ouder in een eenouderhuishouden of als thuiswonend kind deel uitmaken van een particulier huishouden. Te denken valt hierbij bijvoorbeeld aan iemand die samen met broer(s) en/of zus(sen) een huishouden vormt, een pleegkind, of een kostganger die bij een gezin inwoont.) Totaal

11%

72%

23.130

2.510

11%

3.885

17%

Ontwikkeling 2020-2030

Ontwikkeli ng 20202040 -290

Ontwikkeli ng 20202040 relatief -35%

Doelgroep

Leerdam

Huishoudens 2020

Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65 +

-470

Ontwikkeli ng 20202040 relatief -21%

820

-210

Ontwikkeli ng 20202030 relatief -26%

3.380

-30

-1%

-90

-3%

1.990

-60

-3%

-250

-13%

Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen

Ontwikkeli ng 20202040

2.620

760

29%

1.350

52%

Overig

-5

-13%

13%

Totaal

8.850

455

725

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

Vianen

Huishoudens 2020

Ontwikkeling 2020-2030

920

140

Ontwikkeli ng 20202030 relatief 15%

3.410

420

12%

790

23%

1.920

450

23%

470

24%

2.460

720

29%

1.350

55%

Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65 +

Ontwikkeli ng 20202040 -30

Ontwikkeli ng 20202040 relatief -3%

Overig

50%

200%

Totaal

8.730

1.745

20%

2.640

30%

Ontwikkeli ng 20202030 relatief -27%

Ontwikkeli ng 20202040

Ontwikkeli ng 20202040 relatief -31%

Zederik

Huishoudens 2020

Ontwikkeling 2020-2030

Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65 + Overig Totaal

480

-130

-150

2.250

1.210

-60

-5%

-170

-14%

1.590

490

31%

790

50%

5.550

300

520

Bron: Primos (2019). Afronding op vijftallen en hele procenten (daardoor kunnen optellingen afwijken).

1.1.4 Vooral groei doelgroep suburbane 65-plussers Als basis voor de kwalitatieve woningbehoefte vertalen we de prognosecijfers naar specifieke doelgroepen. We hanteren onze Stec-Doelgroepenindeling van 25 doelgroepen, gebaseerd op woonmilieu, leeftijd, inkomen en samenstelling van huishoudens. We gebruiken harde gegevens van het CBS, de Primos 2019, WoON2015 en WoON2018 om tot indicatieve aantallen en de ontwikkeling van deze doelgroepen te komen. Met ons model brengen we de huidige omvang van de doelgroepen in beeld en geven we een doorkijk naar 2030 (in sub-bijlage A3 leest u uitgebreide doelgroepprofielen). Wat valt op?  Circa 83% van de huishoudens in Vijfheerenlanden (+/- 19.170 huishoudens) woont in een suburbaan/dorps woonmilieu (conform ABF-woonmilieucategorieën). De resterende huishoudens wonen in landelijke woonmilieus (ca. 3.870 huishoudens). Stedelijke woonmilieus (in de definities van de woonmilieucategorieën van ABF) zijn er niet in Vijfheerenlanden.  Binnen de doelgroep gezinnen is de subdoelgroep ‘ruimte en gemak’ dominant. Het gaat om gezinnen met een relatief hoog inkomen. Zij geven de voorkeur aan een moderne en comfortabele woning met tuin en voldoende ruimte voor de kinderen. De woonomgeving is doorgaans ruim opgezet, suburbaan, maar wel binnen bereik van voorzieningen. Deze doelgroep is relatief carrièregericht en statusgevoelig.

Onderscheidende architectuur en een hoog afwerkingsniveau zijn een pré. Ook zien we in Vijfheerenlanden relatief veel gezinnen die in een meer landelijke setting wonen in Vijfheerenlanden. Zij hechten minder aan de aanwezigheid van voorzieningen, en hebben behoefte aan een rustige woonomgeving.  De voornaamste groei vindt plaats in de oudere doelgroepen op suburbane woonplekken, met name in de lagere inkomensklassen. De sterkst groeiende groep is ‘suburbane senioren’. Deze doelgroep heeft een relatief sterke voorkeur voor gelijkvloers wonen, in een betaalbaar appartement dicht bij voorzieningen zoals een buurthuis, zorg- of winkelcentrum. Sociale cohesie is voor hen belangrijk. Zij zijn doorgaans sterk afhankelijk van OV en wonen daarom graag bij een bus- of treinstation in de buurt. De wat kapitaalkrachtigere ouderen (zoals de doelgroepen ‘ruimtegenieters’ en ‘landelijke luxe’) zijn vaak meer koop- en vrijesectorhuur georiënteerd. Ze verkiezen ook vaak meer ruimte in en rondom de woning en zijn meer auto georiënteerd. Hun leefstijl is relatief meer op recreatie en consumptie gericht.

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

Tabel 2: doelgroepenontwikkeling Vijfheerenlanden Doelgroep

Huishoudenssamenstelling

Suburbaan/dorps woonmilieu Vroeg Volwassen alleenstaanden & stellen tot 35 jaar

Inkomen

Stand 2020

Stand 2030

Ontwikkeling

Veel voor weinig

alleenstaanden & stellen tot 35 jaar

Familie doorzon

Gezinnen

Ruimte en Gemak Jong geleerd, oud gedaan

Gezinnen

laag midden en hoog laag en midden hoog

alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar

laag

1.815

1.880

Woonerf Welgestelden

alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar

midden en hoog

2.060

2.210

150

laag

4.285

5.550

1.265

midden en hoog

1.305

1.695

390

105

-30

-15

Suburbane Senioren Ruim(t)egenieters Landelijk woonmilieu Lokaal gebonden Blijvers en Terugkeerders Betaalbare ruimte gezin Gegoed ruraal gezin

alleenstaanden en stellen 65 jaar en ouder alleenstaanden en stellen 65 jaar en ouder alleenstaanden & stellen tot 35 jaar alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Gezinnen

Blijf-in-de-wijkers Stadsontwijkers

alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar

Landelijke eenvoud

alleenstaanden en stellen 65 jaar en ouder alleenstaanden en stellen 65 jaar en ouder

Landelijke luxe

630

460

-170

1.415

1.430

1.860

1.960

100

5.795

6.070

275

laag midden en hoog laag midden en hoog laag midden en hoog laag

310

1.075

1.100

760

805

485

555

720

930

210

midden en hoog

360

465

105

23.040

25.540

2.500

Totaal Bron: Primos (2019), WoON2015/2018, bewerking Stec Groep (2019).

BELANGRIJKSTE CONCLUSIES PARAGRAAF 1.1   



De huishoudensgroei in Vijfheerenlanden zet door, maar vlakt af. De komende 10 jaar is er een uitbreidingsbehoefte van circa 2.500 in Vijfheerenlanden. De grootste uitbreidingsbehoefte zit in Vianen (+1.745), in Leerdam (+455) en Zederik (+300) is de uitbreidingsbehoefte relatief beperkter. Onderliggend is sprake van vergrijzing. De doelgroep 65-plussers groeit in Vijfheerenlanden met 30% tot 2030. De doelgroep alleenstaanden en stellen tot 35 jaar krimpt met 9%. De doelgroep gezinnen groeit met 8%. Bewoners van Vijfheerenlanden zijn overwegend suburbaan en dorps georiënteerd (83%). Ook landelijk georiënteerde doelgroepen (17%) zijn sterk vertegenwoordigd. Stedelijk georiënteerde doelgroepen ontbreken in Vijfheerenlanden.

1.2 Bijna 60% verhuizingen binnen Vijfheerenlanden, sterke relatie met Utrecht 1.2.1 Migratiesaldo groeit, vooral toename aantal vestigingen in Vianen Het gebied Vijfheerenlanden kent sinds 2014 een vestigingsoverschot (zie onderstaande figuur). Gemiddeld lag het migratiesaldo op circa +105 personen per jaar. De laatste twee jaar is het overschot sterk gegroeid, met name door een groter positief migratiesaldo in Vianen. In 2017 was de instroom het grootst (+515), mede veroorzaakt door een grote instroom naar Zederik. Voor de verhuisrelaties in onderstaande figuur zijn de

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

aantallen gecorrigeerd voor de afzonderlijke gebieden binnen de gemeente Vijfheerenlanden. Verhuizingen tussen Leerdam, Vianen en Zederik onderling zijn niet meegenomen in de berekening. Naar verwachting heeft de extra instroom van de laatste jaren te maken met de huidige marktdruk in Utrecht. Het is nog te vroeg om te concluderen dat de hoge instroom van 2016 en 2017 structureel is. Naast de aanhoudende verstedelijking in de Randstad heeft de huidige hoogconjunctuur hoogstwaarschijnlijk relatief veel invloed. Een omslag in de conjunctuur heeft mogelijk gevolgen voor de toekomstige instroom. Figuur 2: migratiesaldo Vijfheerenlanden, 2011-2017 600

515

500 400

350

300

Vijfheerenlanden

200

Leerdam

100

Vianen

Zederik

0 -100 -200

-110 2011

-135 2012

2013

2014

2015

2016

2017

Bron: CBS (2018). Afronding op vijftallen.

1.2.2 Sterke interne verhuisdynamiek, daarnaast relatie met Utrecht en Nieuwegein Circa 58% van de verhuisbewegingen tussen 2012 en 2017 in Vijfheerenlanden zijn intern. Daarnaast zien we ook instroom vanuit andere gemeenten, met Utrecht (6% van de instroom) en Nieuwegein (4% van de instroom) als belangrijkste relaties. De relatie met Gorinchem en Lingewaal is minder sterk (2% van de instroom). Uitgaande verhuizingen vertonen ongeveer hetzelfde patroon: Utrecht (5%), Nieuwegein (3%), Gorinchem (3%) en Lingewaal (2%). Zoomen we in op leeftijd, dan valt op dat Vijfheerenlanden een vestigingsoverschot kent bij de doelgroepen tussen de 30 en 65 jaar. Ook is er een vestigingsoverschot van personen ouder dan 65 jaar (migratie versterkt dus de vergrijzingstrend). Bij de doelgroep tot 30 jaar zien we juist een vestigingstekort.

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

Figuur 3: vestiging en vertrek personen naar leeftijd, 2012-2017 (links); aandeel verhuisde personen van en naar Vijfheerenlanden, 2011-2017, top 10 herkomst- en vestigingsgemeenten (rechts) 7.000 6.500 6.000 5.500 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 -500

Vestiging Vertrek Saldo

Tot 30 - 65 30 65 plus jaar jaar Bron: CBS (2018), cijfers 2012-2017.

1.2.3 Sterke connectie tussen Zederik en overige kernen, instroom Vijfheerenlanden komt vooral uit Utrecht Leerdam is relatief gezien het meest op zichzelf gericht. Tussen de 59% en 61% van de verhuizingen is binnengemeentelijk. Vianen heeft een sterke connectie met Utrecht: 12% van de naar Vianen verhuisde personen is afkomstig uit Utrecht, in Leerdam is dit 3% en in Zederik 4%. Ook de onderlinge samenhang is zichtbaar, Zederik heeft de sterkste verhuisrelaties met Leerdam en Vianen. De cijfers in onderstaande tabel geven inzicht in de totale verhuisdynamiek. Voor verhuisbewegingen in de sociale voorraad ligt de interne verhuisdynamiek doorgaans hoger. Dat geven de corporaties aan. Tabel 3: verhuisdynamiek op gemeenteniveau 2011-2017 Verhuisbewegingen Leerdam Inkomend Intern Lingewaal Gorinchem Zederik Utrecht

59% 5% 3% 3% 3%

Uitgaand Intern Lingewaal Gorinchem Geldermalsen Utrecht

Verhuisbewegingen Vianen 61% 5% 4% 3% 2%

Verhuisbewegingen Zederik Inkomend Intern Leerdam Vianen Utrecht Giessenlanden

51% 4% 4% 4% 4%

Inkomend Intern Utrecht Nieuwegein Ijsselstein Houten

47% 12% 9% 3% 2%

Uitgaand Intern Utrecht Nieuwegein Ijsselstein Zederik

47% 9% 7% 3% 3%

Verhuisbewegingen Vijfheerenlanden Uitgaand Intern Leerdam Gorinchem Utrecht Vianen

Bron: CBS (2018), cijfers 2011-2017.

53% 5% 5% 3% 3%

Inkomend Intern Utrecht Nieuwegein Lingewaal Gorinchem

58% 6% 4% 2% 2%

Uitgaand Intern Utrecht Nieuwegein Gorinchem Lingewaal

59% 5% 3% 3% 2%

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

BELANGRIJKSTE CONCLUSIES PARAGRAAF 1.2  



58% verhuisdynamiek vindt plaats binnen Vijfheerenlanden. Daarmee is sprake van licht beneden gemiddelde tot gemiddelde interne dynamiek. Het migratiesaldo voor Vijfheerenlanden is positief en stijgt. Dit duidt op overloop van huishoudens vanuit Utrecht. Het gaat vooral om doelgroepen tussen de 30 en 65 jaar, vermoedelijk gezinnen. De stijgende (netto) instroom hangt naar verwachting deels samen met de huidige hoogconjunctuur en druk op de Utrechtse woningmarkt. De instroom van buiten Vijfheerenlanden komt primair uit Utrecht en Nieuwegein. Instroom landt grotendeels in Vianen en in mindere mate in Leerdam en Zederik. Mogelijk kan dit worden verklaard vanuit de geografische ligging van Vianen ten opzichte van Utrecht: Vianen ligt dichter bij Utrecht dan Leerdam en Zederik.

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

1.3 Woningvoorraad: koopwoningen dominant in Vijfheerenlanden, sociale voorraad concentreert zich in Leerdam In het bepalen van de toekomstige woningbehoefte kijken we eerst naar de omvang en kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Hier schetsen we een beeld van de huidige stand van de woningvoorraad in de gemeente Vijfheerenlanden, en de drie kerngebieden afzonderlijk. 1.3.1 Vijfheerenlanden: grootste deel woningvoorraad is (eengezins)koopwoning De gemeente Vijfheerenlanden telt circa 24.420 woningen (peildatum 1 januari 2019, CBS). Onderstaande figuren geven de woningvoorraad in Nederland, de totale gemeente Vijfheerenlanden en per kerngebied weer. We kijken hierbij naar prijsvorm, eigendom en type. Uit de figuur blijkt dat de woningvoorraad in Vijfheerenlanden voor bijna twee derde deel bestaat uit koopwoningen. Zo’n 4% van de woningvoorraad is een particuliere huurwoning, lager dan het landelijk gemiddelde (7%). Het resterende deel is in bezit van een corporatie (33%). Wat valt op in de afzonderlijke gebieden?  In Zederik ligt het aandeel koopwoningen ver boven het gemiddelde voor de gemeente (73% tegenover 63%), terwijl dit aandeel in Leerdam (55%) juist relatief laag ligt.  Het aandeel woningen in de gereguleerde huur ligt in Leerdam (zo’n 41%) juist relatief ver boven het gemiddelde (33% voor Vijfheerenlanden).

Dit is historisch zo gegroeid, onder andere door de vroegere aanwezigheid van een glasfabriek, houtzagerij en kaasfabriek in Leerdam. In Zederik zijn er juist relatief weinig woningen in de gereguleerde huur (22%).  Het aandeel vrijesectorhuur (boven liberalisatie grens) ligt in alle gebieden onder het landelijk gemiddelde. Dit aandeel is vooral in Vianen laag. Hier bestaat 3% van de woningvoorraad uit woningen in de vrijesectorhuur. Figuur 4: verdeling woningvoorraad naar prijsvorm (boven) en eigendom en type (onder) Koop Leerdam

Gereguleerde huur

Vrijesectorhuur

55%

Vianen

41%

64%

Zederik

33%

73%

Vijfheerenlanden

22%

63%

Nederland 10%

20%

30%

33%

58% 0%

35% 40%

50%

60%

70%

80%

90%

koopsector ééngezinswoningen

koopsector meergezinswoningen

sociale huursector ééngezinswoningen

sociale huursector meergezinswoningen

particuliere huursector ééngezinswoningen

particuliere huursector meergezinswoningen

Leerdam

46%

Vianen

7% 58%

Zederik

22% 4%

66%

Vijfheerenlanden

47% 0%

10%

20%

10% 30%

19% 4%

56%

Nederland

16%

40%

Bron: Lokale Monitor Wonen (2017), CBS (2018), Syswov (2017)

50%

20% 12%

60%

80%

4%2%

6% 5%2% 13%

17% 70%

3% 5%

14% 17%

100%

5% 90%

4%3% 9% 100%

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

1.3.2 Circa 61% woningen in Vijfheerenlanden gebouwd in periode 1945 - 1990 In Vijfheerenlanden is bijna tweederde van de woningen gebouwd tussen 1945 en 1990 (met de nadruk op de periode 1970-1990). Dit aandeel ligt hoger dan het gemiddelde voor heel Nederland (55%). Doorgaans worden woningen uit de naoorlogse periode minder aantrekkelijk gevonden dan woningen die eerder of later zijn gebouwd. Qua energieverbruik zijn deze woningen meestal ook minder zuinig.  Met name in Vianen is het aandeel woningen uit deze periode relatief groot (69%).  In Zederik zijn relatief weinig woningen gebouwd in de naoorlogse periode. Hier zijn juist veel woningen gebouwd in de periode na 2000 (15% tegenover 13% in heel Vijfherenlanden en 14% op nationaal niveau), ten tijde van de verzelfstandiging van het Woonbedrijf. Figuur 5: bouwperiode gemeente Vijfheerenlanden, kerngebieden en Nederland tot 1900

1900 tot 1945

Leerdam 3%

13%

1945 tot 1970

1970 tot 1990

25%

Vianen 4% 6%

30%

1990 tot 2000

35%

12%

39%

13%

15%

13%

Zederik

Vijfheerenlanden

12%

26%

35%

Nederland

14%

25%

30%

17%

10%

23%

20%

30%

31%

40%

50%

2000 tot 2020

12%

60%

70%

14%

80%

90%

100%

Bron: Syswov (2017)

1.3.3 27% woningen in Vijfheerenlanden heeft ‘groen’ energielabel De meeste woningen in de gemeente Vijfheerenlanden zijn geclassificeerd met energielabel ‘C’. Het gaat om zo’n 33% van de totale woningvoorraad. 18% heeft het meest zuinige energielabel ‘A’. 9% van de woningen in de regio heeft energielabel ‘B’. Ruim een kwart van de woningvoorraad heeft label ‘F’ of ‘G’. Figuur 6: energielabels gemeente Vijfheerenlanden en kerngebieden Leerdam: Kedichem, Leerdam, Oosterwijk en Schoonrewoerd. Vianen: Everdingen, Hagestein, Hoef en Haag, Ossenwaard, Vianen en Zijderveld. Zederik: Ameide, Hei- en Boeicop, Leerbroek, Lexmond, Meerkerk, Nieuwland en Tienhoven aan de Lek.

Leerdam

16%

11%

Vianen

19%

Zederik

20%

Vijfheerenlanden

18%

10%

20%

32%

14%

13%

A B

37% 29%

8% 4%

33% 30%

40%

8% 50%

60%

15%

12%

20%

14%

70%

80%

E F

12% 90%

G 100%

Bron: BAG (2019)

Let op: de classificering van de voorraad is gebaseerd op de best beschikbare informatie per woning: als er een vastgesteld label beschikbaar is dan is dat label gehanteerd (bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen), anders is een voorlopig label toegekend op basis van bouwjaar en woningtype.

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

1.3.4 Ruim 80% woningvoorraad Vijfheerenlanden aanpasbaar Van de woningen in Vijfheerenlanden kan vier vijfde deel worden aangepast naar de behoeftes van minder valide mensen. Het aantal nultredenwoningen ligt momenteel op 12%. Van 5% van de woningen is tot op heden onbekend of deze aanpasbaar is, terwijl 2% niet aanpasbaar is naar een nultredenwoning.  In Zederik is het aantal en aandeel nultredenwoningen relatief groot, in 17% van de gevallen betreft het een nultredenwoning.  In Leerdam zijn relatief veel woningen niet levensloopgeschikt. Voor 4% van de woningvoorraad is het niet mogelijk de woning aan te passen naar een nultredenwoning.  In Vianen is het voor relatief veel woningen mogelijk om deze aan te passen naar de zorgbehoeften van ouderen. Figuur 7: aanpasbaarheid woningen gemeente Vijfheerenlanden en kerngebieden Nultreden

Aanpasbaar

Niet-aanpasbaar

Onbekend

Leerdam

11%

81%

4%4%

Vianen

87%

1% 4%

Zederik

17%

Vijfheerenlanden

12% 0%

10%

20%

30%

40%

73%

3% 7%

81%

2% 5%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Bron: TNO (2016)

TNO heeft alle woningen van de Nederlandse woningvoorraad op toegankelijkheid voor mensen met mobiliteitsbeperkingen geclassificeerd. Grofweg zijn de woningen in te delen in de volgende hoofdgroepen:  Nultredenwoningen: woningen die geschikt zijn voor mensen met mobiliteitsbeperkingen  Aanpasbare woningen: woningen die aangepast kunnen worden aan de behoeften van mensen met mobiliteitsbeperkingen, bijvoorbeeld door een traplift te installeren.  Niet-aanpasbare woningen: woningen die niet geschikt zijn voor- en niet aangepast kunnen worden aan de behoeften van- mensen met mobiliteitsbeperkingen. Het gaat bijvoorbeeld om portiekflats zonder lift of moeilijk bereikbare (duplex-)bovenwoningen.  Onbekend: er kan niet met voldoende zekerheid een classificering worden gegeven.

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

1.3.5 Woningen gemiddeld het kleinst in Leerdam Woningen in Vijfheerenlanden hebben gemiddeld een oppervlakte van circa 122 m² gbo. Er zijn sterke verschillen tussen de afzonderlijke gebieden:  In Zederik zijn de woningen over het algemeen het grootst. Gemiddeld is een woning in Zederik zo’n 130 m² gbo.  Relatief veel woningen in Leerdam zijn kleiner dan gemiddeld in Vijfheerenlanden. Een woning in Leerdam heeft gemiddeld een oppervlakte van zo’n 112 m² gbo. Figuur 8: gemiddelde woningoppervlak in 2018 135 130 125 120 124

115

130 122

112

110 105 100

Leerdam

Vianen

Zederik

Oppervlakte 2018 (gemiddeld) Bron: CBS (2019)

Vijfheerenlanden

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

1.3.6 Woningbouwproductie nam afgelopen jaren toe, komende jaren nadruk op koopwoningen In de gemeente Vijfheerenlanden zijn in de periode tussen 2012 en 2018 circa 1.850 woningen opgeleverd, gemiddeld ruim 260 woningen per jaar. Tussen 2013 en 2014 daalde de woningbouwproductie flink, gevolgd door een oplopende productie tot en met 2018. Dit is in lijn met de conjuncturele ontwikkeling. Kijken we naar projecten in de pijplijn, dan valt op dat in de periode 2016-2018 in toenemende mate vergunningen zijn afgegeven voor koopwoningen (zie onderstaande figuur vergunningen, rechts). Figuur 9: gerealiseerde woningen (boven), verleende vergunningen (onder) 600

545 500 400 300

275 220

230

90 75 55

75 85 70

2012

2013

200 100

235

190 30 15 15 0

2014

Leerdam Vijfheerenlanden

105

60 25 2015

2016

2017

Zederik

400

140

350

120

300

100

250

175 100 75 60

Vianen

330

305

160 55

2018

Vijfheerenlanden Leerdam

200

2012

2013

2018

2012

2013

2014

2015

2016

Particulier (eigen gebruik) Marktpartijen

2017

Huur

Koop

Huur

Koop

Huur

Koop

Huur

Koop

Huur

Koop

Huur

Koop

Huur

2014 2015 2016 2017 Particulier (eigen gebruik) Marktpartijen Overheid / corporatie

Koop

Huur

Koop

Huur

Koop

Huur

Koop

Huur

Koop

Huur

Koop

100

Koop

150

2018

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

Vianen

250

Zederik

60 50

200

150

100

20 50

2012

2018

2012

Marktpartijen

2013

2014

2015

2016

2017

Huur

Koop

Huur

Koop

Huur

Koop

Huur

Koop

Huur

Koop

Huur

Koop

Huur

Koop

Particulier 2013 2014 (eigen 2015 gebruik) 2016 2017

Koop

Huur

Koop

Huur

Koop

Huur

Koop

Huur

Koop

Huur

Koop

2018

Particulier (eigen gebruik) Marktpartijen

Overheid / corporatie Bron: CBS (2018)

1.3.7 Verdieping woningvoorraad op kernenniveau De woningvoorraad brengen we primair in kaart op het niveau van Leerdam, Vianen en Zederik. Dit is het belangrijkste schaalniveau binnen de gemeente Vijfheerenlanden. Maar ook binnen Leerdam, Vianen en Zederik zijn er lokale verschillen. We zetten ze uiteen in de factsheet hierna. In paragraaf 1.7 gaan we dieper in op de woonbehoefte op het niveau van de kernen. Figuur 10: factsheet woningvoorraad kernen

Opbouw woningvoorraad naar woningtype 0%

10%

20%

30%

Leerdam - Leerdam Leerdam - Kedichem Leerdam - Schoonrewoerd Vianen - Vianen Vianen - Hagestein Vianen - Everdingen Zederik - Lexmond Zederik - Ameide Zederik - Tienhoven Zederik - Meerkerk Zederik - Hei- en Boeicop Zederik - Leerbroek Zederik - Nieuwland

71%

Leerdam totaal Vianen totaal Zederik totaal

71%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

29% 93% 92%

79%

7% 8% 21%

99% 95% 91% 82% 94% 87% 93% 89% 98%

1% 5% 9% 18% 6% 13% 7% 11% 2% 29%

82% 88%

Aandeel eengezinswoning  

40%

18% 12%

Aandeel meergezinswoning

De kernen met het hoogste aandeel gestapelde bouw zijn Leerdam (29%), Vianen (21%) en Ameide (18%). In Hagestein, Nieuwland, Tienhoven, Hei- en Boeicop, Everdingen, Lexmond, Schoonrewoerd en Kedichem is de bebwouing overwegend grondgebonden. Het aandeel gestapelde bouw ligt in deze kernen lager dan 10%.

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

Opbouw woningvoorraad naar eigendom 0%

10%

  

30%

40%

50%

60%

70%

54%

80%

90%

100%

37%

9% 7% 2% 7% 1% 35% 5% 0% 16% 5% 15% 5% 0% 26% 6% 0% 26% 5% 4% 13% 4% 0% 21% 6% 0% 16% 7% 5% 22% 6%1% 20% 5% 0%

78% 72%

13% 20%

59% 79% 80% 67% 65% 83% 72% 73% 71% 75%

Leerdam totaal Vianen totaal Zederik totaal Koopwoningen

20%

54% 63% 70%

Huur via woningcorporatie

37% 32% 23%

Huur via particuliere verhuurder

9% 5% 0% 6% 2%

Eigendom onbekend

De corporatievoorraad is relatief het grootst in de kernen Leerdam (37%), Vianen (35%), Lexmond en Ameide (beide 26%). In Tienhoven (83%), Everdingen (80%), Hagestein (79%) en Kedichem (78%) is de voorraad sterk koop georiënteerd. De particuliere huurvoorraad varieert tussen de 5% en 9% op kernenniveau. In Leerdam is de particuliere huurvoorraad het grootst met 9%. Kort daarna volgen Kedichem, Schoonrewoerd en Hei- en Boeicop (alle 7%).

Gemiddelde woningwaarde 2018 (x € 1.000) 400 350 300 250 200 150 100

215

292 274

336 217

294 267

293 222

292 254 272 285

258 215 229

50 -

 

De gemiddelde woningwaardes op kernenniveau veriëren tussen de € 215.000 (Leerdam) en € 336.000 (Hagestein). In Leerdam zijn de woningen over het algemeen het goedkoopst, in Zederik het duurst. De goedkoopste woningen staan in de grote (verzorgings)kernen Leerdam (€ 215.000), Vianen (€ 217.000) en Ameide (€ 222.000). De duurste woningen staan in Hagestein (€ 336.000), Everdingen (€ 294.000), Tienhoven (€ 293.000), Nieuwland en Kedichem (beide € 292.000).

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

Woningvoorraadontwikkeling 2016-2018

Leerdam

  

Vianen

Hei- en Boeicop

Leerbroek

Nieuwland

Meerkerk

Tienhoven

Ameide

Vianen

Lexmond

Everdingen

11 Schoonrewoerd

Kedichem

Hagestein

166

118 Leerdam

180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

Zederik

In de periode 2016-2018 zijn veruit de meeste woningen gebouwd in Hagestein (Hoef en Haag) en Leerdam. In de kernen Meerkerk, Lexmond, Ameide werden in de periode 2016-2018 circa 20 woningen gerealiseerd. Kernen waar nauwelijks woningen zijn gerealiseerd zijn Kedichem, Everdingen, Tienhoven en Nieuwland.

Bron: CBS, kerncijfers wijken en buurten (2019)

BELANGRIJKSTE CONCLUSIES PARAGRAAF 1.3 



   

Koop is de dominante eigendomsvorm in Vijfheerenlanden Het gaat specifiek om grondgebonden koopwoningen (56%, versus 47% landelijk). Vooral in Zederik is de grondgebonden koopvoorraad relatief groot. Sociale woningbouw omvat circa een derde van de totale woningvoorraad (versus 35% landelijk). Er is sprake van een relatieve concentratie van sociale woningbouw in Leerdam: 48% van de sociale woningvoorraad in Vijfheerenlanden staat in Leerdam, terwijl in Leerdam circa 39% van alle huishoudens in Vijfheerenlanden woont. In Vijfheerenlanden staan relatief veel woningen uit de periode 1945-1990 (61%, versus 55% landelijk). Vooral in Vianen is die bouwperiode dominant (69%, waarvan 39% tussen 1970 en 1990). Ruim 80% van de woningvoorraad is potentieel aanpasbaar, blijkt uit onderzoek van TNO. Daarmee kan de netto uitbreidingsbehoefte aan nultredenwoningen deels worden ingelost. De bouwproductie in Vijfheerenlanden nam de afgelopen jaren toe. Vooral in Vianen, door de bouw van Hoef en Haag. De duurste woningvoorraad staat in Zederik. De gemiddelde woningwaarde ligt hier op € 258.000. In Leerdam is de gemiddelde woningwaarde het laagst, € 215.000. Op kernenniveau springt Hagestein eruit met een gemiddelde woningwaarde van € 336.000. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de nieuwbouw in Hoef en Haag.

1.4 Corporatievoorraad: relatief veel goedkope scheefhuur Onderstaande factsheet geeft een inkijk in de corporatievoorraad en verhuringen. 1.4.1 Huurprijs corporatiewoning ligt vaak tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens Meer dan de helft (57%) van alle huurwoningen in bezit van corporaties in Vijfheerenlanden heeft een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens (€ 424 tot € 651). Circa 4% betreft een huurwoning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens (€ 720). De verschillen tussen de kernen zijn beperkt. Zederik kent een relatief goedkope sociale huurvoorraad. Zo’n 78% van de corporatiewoningen heeft een huurprijs tot € 651. In Leerdam hebben relatief veel woningen in corporatiebezit een huurprijs lager dan € 424.

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

SOCIALE VOORRAAD CONFORM GEMEENTE DEFINITIE In de gemeente Vijfheerenlanden zijn 9.147 sociale woningen. We baseren ons op Lokale Monitor Wonen (1 januari 2017, op basis van CBS en WSW) en WOZ-cijfers van 2019 van de gemeente. Corporaties hebben 6.610 huurwoningen in bezit die zij verhuren tot de liberalisatiegrens. Het aantal koopwoningen met een WOZwaarde tot € 200.000 is 2.537. Opgeteld is de sociale voorraad 9.147 woningen. Ten opzichte van de totale woningvoorraad (24.420, peildatum 1 januari 2019) beslaat het aandeel sociale voorraad 37,5%. 1.4.2 Relatief veel verhuringen in 2018, wachttijd en aantal reactie per woning lopen op In 2018 zijn relatief veel woningen verhuurd (551) door de corporaties ten opzichte van de jaren daarvoor (2017: 380, 2016: 424). Het aandeel vrijesectorhuurwoningen daarbinnen neemt af, van 4% in 2016 tot 1% in 2018. Over de hele linie zien we dat het gemiddeld aantal reacties per woning en de wachttijd/zoektijd (Kleurrijk wonen hanteert zoektijd, Lekstede en Fien gaan uit van wachttijd. Wachttijd is een ‘passievere’ eenheid dan zoektijd. Wachttijd gaat uit van inschrijfduur, waarbij potentiële bewoners mogelijk niet actief zoeken) oplopen. Let op, het betreft de actuele druk op de huursegmenten. Deze kan niet één-op-één worden vertaald naar de opgave in het sociale segment. Daarop zijn demografische ontwikkelingen van invloed.

In voorgaand hoofdstuk lichten we dit toe. Als we kijken naar de toewijzing van de huurwoningen, dan wordt circa 56% van de woningen verhuurd tot de eerste aftoppingsgrens. Het gaat veelal om woningen voor kleine huishoudens met een inkomen tot € 22.400 (of tot € 30.400). De duurdere woningen worden relatief vaak verhuurd aan grotere huishoudens en hogere inkomens. 1.4.3 Relatief veel goedkope scheefhuur in Vijfheerenlanden Circa 19% van de sociale huurders in Vijfheerenlanden woont goedkoop scheef. Dat betekent dat zij een inkomen hebben boven de sociale huurgrens, maar wel in een sociale huurwoning wonen. In vergelijking met de rest van de Provincie Utrecht en Nederland is dat relatief veel. Ten opzichte van Nederland en de Provincie Utrecht wordt relatief weinig duur scheef gewoond (10%) (huishoudens die tot de doelgroep huurtoeslag behoren en in een woning wonen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens). Figuur 11: factsheet corporatievoorraad en verhuringen

Corporatievoorraad naar actueel huurprijsniveau Leerdam

17%

53%

27% 3%

Vianen 13%

58%

25% 4%

Zederik 15%

63%

17%5%

Vijfheerenlanden 15%

57%

24% 4%

Nederland 14%

58%

23% 5%

20% 40% 60% 80% 100%

Tot € 424

€ 424 - € 651

€ 651 - € 720

Meer dan € 720

Ontwikkeling aantal verhuringen 300 250 200 150 100 50 0 2016 2017 2018 2016 2017 2018 2016 2017 2018 Fien Wonen

Lekstede Wonen Kleurrijk wonen

Verhuringen sociaal

Verhuringen vrijesector

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

Gemiddelde wachttijd/zoektijd (jaren)

Gemiddeld aantal reacties

14 12

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

6 4 2 0 2016 2017 2018 2016 2017 2018 2016 2017 2018

2016 2017 2018 2016 2017 2018 2016 2017 2018 Fien Wonen (Zederik)

10 8

Fien Wonen (Zederik)

Lekstede Kleurrijk wonen Wonen (Vianen) (Leerdam)

Lekstede Wonen Kleurrijk wonen (Vianen) (Leerdam)

Gemiddelde wachttijd

Gemiddeld aantal reacties

Gemiddelde zoektijd

Toewijzing huurwoningen naar prijsklasse aan doelgroepen 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

< € 417,34 < € 597,30 € 597,30 - € 640,14 € 640,14 - € 710,68 1-2

< € 22.400

1-2

€ 22.400 - € 30.400 € 30.401 - € 36.798

1-2

> € 36.798

Bron: Lokale Monitor Wonen, cijfers WSW en CBS (2017) (figuur links boven), ontvangen data van deelnemende corporaties (2019) (overige figuren)

Tabel 4: passende huisvesting Vijfheerenlanden Vijfheerenlanden Goedkope scheefheid Passend gehuisvest Dure scheefheid

Provincie Utrecht 19% 71% 10%

Nederland 14% 72% 14%

12% 76% 12%

Bron: Lokale Monitor Wonen, cijfers van het CBS en WSW (2017)

BELANGRIJKSTE CONCLUSIES PARAGRAAF 1.4  



In Vijfheerenlanden vindt relatief veel goedkope scheefhuur plaats: 19%, versus 12% landelijk. Dure scheefhuur is juist onder vertegenwoordigd (10% versus 12% landelijk). De meeste woningen van corporaties worden toegewezen aan de inkomensdoelgroep tot € 22.400, vooral aan één- en tweepersoonshuishoudens. Circa 56% van de woningen wordt verhuurd tot de eerste aftoppingsgrens. De afgelopen jaren liepen de wachttijden (en zoektijden) op in Vijfheerenlanden, ondanks een toename in het aantal verhuringen.

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

1.5 Woningbehoefte: grondgebonden koop dominant, vraag verschuift naar nultreden 1.5.1 Woningbehoefteraming op basis van optimaal vraaggericht bouwen Op basis van de Primos 2019-prognose en WoON 2015 en 2018 schetsen we een beeld van de toekomstige woningbehoefte in Vijfheerenlanden, tot op kernenniveau (Zederik, Leerdam, Vianen). Door verhuisdynamiek en woonvoorkeuren van doelgroepen (beiden uit WoON) te combineren met doelgroepontwikkeling (Primos 2019) simuleren we de jaarlijkse vraag naar woningtypen in de regio. We gebruiken een combinatie van WoON2015 en WoON2018 om conjuncturele vraagschommelingen zoveel mogelijk uit te vlakken. De bestaande voorraad speelt een belangrijke rol in de simulatie: op basis van mutatiecijfers prognosticeren we van jaar-op-jaar welke woningtypen naar verwachting vrijkomen (en in een vraag kunnen voorzien). Door jaar-op-jaar de te verwachten vraag te confronteren met het vrijkomend aanbod creëren we inzicht in de netto behoefte per woningtype per jaar. Het model toont dus van jaar-op-jaar de ‘tekorten en overschotten’ die ontstaan door verhuizingen, instroom en doelgroepontwikkeling (zie onderstaand tekstkader met voorbeeldberekening). Een overschot in een bepaald segment leidt daarbij niet direct tot leegstand, maar impliceert dat bijbouwen leidt tot verruiming van de markt.

Omgekeerd geldt dat tekorten er niet direct toe leiden dat mensen geen dak boven hun hoofd hebben. Er ontstaat echter wel krapte in het desbetreffende segment (en dat vertaalt zich doorgaans in prijsopdrijving). Het model is dus maximaal vraaggericht en gaat uit van optimale huisvesting van doelgroepen. In praktijk is de woningmarkt weerbarstig. Het aanbod bepaalt voor een groot deel de vraag: als huishoudens niet kunnen wonen in hun eerste keus (bijvoorbeeld een grondgebonden koopwoning), landen ze in hun tweede keus (bijvoorbeeld een grondgebonden vrijesectorhuurwoning). Vooral voor sociale huurders met een middeninkomen en een verhuiswens is doorstromen naar een middeldure woning vaak lastig door onvoldoende betaalbaar en vrijkomend aanbod. Optimaal vraaggericht bouwen is daarom wezenlijk voor optimaal behoud van doelgroepen en het aantrekken van huishoudens van buitenaf op lange termijn. Het vormt zodoende het uitgangspunt voor het woonbehoefteonderzoek. De opgave die ontstaat per kern kan worden ingelost door nieuwbouw, maar ook door investeringen (of veranderingen) in de bestaande voorraad. Zo kunt van een reguliere gezinswoning een nultredenwoning maken door het inpassen van een traplift en het verwijderen van drempels (houd wel rekening met extra kosten). Of maakt u van een sociaal huurappartement een middenhuurappartement door liberalisatie van de huurprijs.

VOORBEELDBEREKENING DOORSTROOMMODEL In ons doorstroommodel confronteren we de jaarlijks te verwachten vraag met het vrijkomend aanbod. Het saldo is de netto behoefte. Het jaarlijkse aanbod wordt bepaald door de verhuisgeneigdheid van doelgroepen die nu woonachtig zijn in een bepaald segment: de blauwe balken in het voorbeeldfiguur. We baseren ons op gerealiseerde verhuisdynamiek uit het WoON2015 en 2018. De ingeschatte vraag (groene balken) komt voort uit huishoudensgroei en verhuisdynamiek van doelgroepen. In het voorbeeldfiguur is in 2020 sprake van een ingeschatte vraag van circa 85 huishoudens en circa 125 vrijkomende woningen. De netto opgave is circa 40 woningen negatief. Voorbeeld: opgave sociale huurappartementen en nultredenwoningen in Leerdam 150 100 50 -50

Vrijkomend aanbod Vraag in de markt Netto opgave 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

1.5.2 Verschuiving behoefte van grondgebonden (koop)woningen naar appartementen/nultredenwoningen De ontwikkeling van huishoudens in Vijfheerenlanden heeft gevolgen voor de toekomstige woningbehoefte. De komende jaren is sprake van een verschuiving in de opgave. Wat valt op?  De relatief grote opgave in grondgebonden koopwoningen slaat neemt geleidelijk af en slaat om in een licht overschot. De demografische transitie is daarachter de grootste drijfveer. Over circa 10 jaar overstijgt naar verwachting het aantal ouderen dat een grondgebonden koopwoning achterlaat het aantal starters dat een dergelijke woning zoekt. Er treedt op dat moment verruiming op in de markt. Tot 2030 (10jaarsperiode) omvat de opgave circa +1.170 grondgebonden koopwoningen. In de periode daarna (20302040) ontstaat een licht overschot van zo’n 100 grondgebonden koopwoningen.  De vraag naar appartementen/nultredenwoningen neemt de komende jaren toe (dit kunnen ook grondgebonden patiowoningen zijn). Gemeente-breed concentreert deze opgave zich vooral in het huursegment. Tot 2030 (10-jaarsperiode) omvat de opgave circa +445 sociale huurappartementen/nultredenwoningen en +360 vrijesectorhuurappartementen. In de periode daarna (2030-2040) zet de opgave door met respectievelijk +860 en +325 nultredenwoningen en/of appartementen.

Op het niveau van de kernen (Leerdam, Zederik, Vianen) wisselt de opgave sterk (op de volgende pagina gaan we daar dieper op in.  In het grondgebonden sociale huursegment zien we een overschot van circa 295 woningen tot 2030. In de periode daarna (2030-2040) zet het overschot door met nog eens 340 woningen. Ook hier speelt demografie een grote rol: relatief veel grondgebonden sociale huurwoningen worden bezet door oudere doelgroepen, waarvan een deel op termijn wil doorstromen naar een nultredenwoning. Door de afname van de doelgroep jongeren gemeente-breed, overtreft de uitstroom uit deze grondgebonden voorraad op termijn de instroom van jongeren. Figuur 12: doorstroommodel gemeente Vijfheerenlanden 2020 – 2040 350 300 250 200 150 100 50 -50 -100 2020 SH GGB

2022

2024

VSH GGB

2026 KOOP GGB

2028

2030

SH APP/NULT.

2032

2034

VSH APP/NULT.

2036

2038

2040

KOOP APP/NULT.

Bron: Primos (2019), WoON (2015 & 2018), SysWov (2017), bewerking Stec Groep (2019). Afronding op vijftallen.

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

VERSCHILLEN MET EERDERE DOORSTROOMMODELLEN In het voorjaar van 2019 lieten we u doorstroommodellen zien met andere resultaten. Het beeld is gewijzigd door drie factoren:  Nieuwe prognose: Primos 2019 laat op totaalniveau een sterkere huishoudensgroei zien dan Primos 2018. Onderliggend laat Primos 2019 een sterkere vergrijzing en ontgroening zien dan Primos 2018, maar blijft het aantal gezinnen meer op niveau dan in Primos 2018. De wijzigingen in de prognose hebben vermoedelijk te maken met een andere regio-indeling die ABF hanteert nu Vijfheerenlanden in zijn geheel bij de Provincie Utrecht hoort. Daarnaast is onderliggende gebruik gemaakt van WoON2018 in plaats van WoON2015 en zijn historische reeksen een jaar opgeschoven.  Verschuiving 2019-2029 naar 2020-2030: de verschuiving in de leidende periode voor het woningbehoefteonderzoek resulteert in relatief meer vergrijzing. Dit resulteert op totaalniveau meer vraag naar nultredenwoningen.  Correctie voorraadcijfers sociale voorraad: in het model dat we gebruikten in het voorjaar van 2019 werd de incorrecte aanname gedaan dat de volledige bestaande sociale huurwoningvoorraad gestapeld was. Dit leidde tot een ogenschijnlijk overschot van sociale huurappartementen en een tekort aan grondgebonden sociale huur. De huidige cijfers zijn correct en vanaf nu leidend.

Op totaalniveau leidt de opgave in de sociale voorraad door deze wijziging niet tot verschillen, binnen de verdeling nultreden/grondgebonden wel. 1.5.3 Verschillen op kernenniveau: opgave grondgebonden koop primair in Vianen en Leerdam, relatieve concentratie sociale huur in Leerdam In sub-bijlage A1 geven we per kerngebied de jaarlijkse indicatieve opgave voor grondgebonden woningen en appartementen weer. Er zijn duidelijke verschillen:  Gemeente-breed is de opgave in het grondgebonden koopsegment dominant (2020-2030: +1.170). Binnen de gemeente concentreert de opgave zich in Vianen (opgestuwd door de groeiende doelgroep van gezinnen) en mindere mate in Leerdam. Ook in de grondgebonden vrijesectorhuur ligt de nadruk op Vianen (2020-2030: +70) en Leerdam (2020-2030: +45).  Het overschot aan grondgebonden sociale huurwoningen (2020-2030: -290) zit primair in Leerdam (20202030: -245). Dit heeft te maken met de relatieve concentratie van sociale voorraad in Leerdam. Hetzelfde patroon zien we in het sociale gestapelde segment. Gemeente-breed is er een tekort van circa 445 sociale huurappartementen (2020-2030), maar in Leerdam specifiek is sprake van een overschot (2020-2030: -90). In Vianen (2020-2030: +395) en Zederik (2020-2030: +140) is sprake van een tekort.

 De vraag naar nultreden appartementen in de koop en vrijesectorhuur is relatief gelijkmatig verspreid over de gemeente. De grootste opgaves zitten in Vianen (2020-2030, koop: +240, vrijesectorhuur: + 115) en Leerdam (2020-2030, koop: +240, vrijesectorhuur: + 115), maar ook in Zederik (2020-2030, koop: +170, vrijesectorhuur: + 95) ligt een opgave.

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

1.5.5 Indicatie overschotten en tekorten per product-marktcombinatie Hierna gaan we dieper in op de behoefte in Vijfheerenlanden. De toekomstige opgave voor de komende tien jaar is verdeeld naar product-marktcombinaties (PMC’s). Hierin zijn soort en type woning gecombineerd met prijs- en oppervlakteklassen. De aantallen in onderstaande figuur zijn indicatief, maar geven wel een richtinggevend beeld van binnen welke PMC’s op termijn overschotten en tekorten ontstaan. In bijlage A2 maken we wederom de uitsplitsing per kerngebieden. Wat valt op:  Het eerder geconstateerde overschot aan woningen in de sociale huur zit vooral in het kleine grondgebonden segment.  In het gestapelde segment is per saldo sprake van een opgave. De opgave gaat vooral uit naar de grotere types (> 80 vierkante meter), in het kleinere segment is zelfs sprake van een overschot.  Op kleine, goedkope koopappartementen na is tot 2030 behoefte aan toevoegingen in alle overige segmenten. Vooral de vraag naar grote appartementen/nultredenwoningen in de sociale huur is sterk. Op kernenniveau zien we het volgende:  Het overschot aan kleine sociale huurwoningen zit vooral in Leerdam. Dit komt voornamelijk door de relatief grote voorraad sociale huurwoningen (zie figuur 2). Ook zijn er relatief veel woningen met een klein oppervlak (zie figuur 6).  In Vianen is de komende tien jaar geen overschot.

Wel zijn er tekorten, met name in het segment sociale huurappartementen groter dan 80 m² gbo. Door de groei in het aantal gezinnen is er in Vianen ook een sterke behoefte aan grondgebonden koopwoningen in alle segmenten.  Ook in Zederik is vooral behoefte aan sociale huurappartementen groter dan 80 m² gbo. Daarnaast is – op goedkope, kleine appartementen na – vraag naar koopappartementen/nultredenwoningen in alle segmenten. Figuur 13: behoefte vertaald naar PMC’s Vijfheerenlanden 2020-2030

KOOP APP/Nult.

VSH SH APP/ APP/ Nult. Nult.

KOOP GGB

VSH SH GGB GGB

-400 tot 120 m² vanaf 120 m² tot 120 m² vanaf 120 m² tot € 150K tot 120 m² € 150-250K tot 120 m² € 250-350K tot 120 m² € 350K+ tot 120 m² tot € 150K vanaf 120 m² € 150-250K vanaf 120 m² € 250-350K vanaf 120 m² € 350K+ vanaf 120 m² tot 80 m² vanaf 80 m² tot 80 m² vanaf 80 m² tot € 150K tot 80 m² € 150-250K tot 80 m² € 250-350K tot 80 m² tot € 350K+ tot 80 m² tot € 150K vanaf 80 m² € 150-250K vanaf 80 m² € 250-350K vanaf 80 m² tot € 350K+ vanaf 80 m²

-300

-200

-100

100

200

300

400

500

600

-265 -25 50 20 25 200 130 70 55 300 200 185 -110 550 135 225 -20 60 10 30 45 170 200 210

Bron: Primos (2019), WoON2015, WoON2018, bewerking Stec Groep (2019). Afronding op vijftallen.

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

1.5.7 Theoretisch benodigde sociale voorraad: -205 tot -1.025 sociale huurwoningen Op basis van het doorstroommodel concluderen we dat er een licht overschot is aan sociale huurwoningen Vijfheerenlanden-breed, het gaat om circa 185 sociale huurwoningen. Ter verificatie benaderen we ook het ‘theoretisch tekort of overschot’. Anders dan het doorstroommodel gaan we niet uit van verhuisbewegingen, maar confronteren we direct de omvang van sociale doelgroep met de sociale voorraad. Op die manier ontstaat een beeld van de theoretisch benodigde voorraad. Deze berekening is alleen mogelijk op gemeenteniveau. Op basis van gegevens over inkomensdoelgroepen en woonsituatie is het mogelijk om een vergelijking te maken van de omvang van de doelgroep die (op basis van huidig inkomen) recht heeft op een sociale huurwoning en de benodigde sociale huurwoningvoorraad. In het model simplificeren we een aantal zaken om te komen tot een inschatting van het tekort/overschot aan sociale huurwoningen:  We houden geen rekening met de vrijkomende huurwoningen (door bijvoorbeeld verhuizing) en dus de mate waarin woningen daadwerkelijk toegewezen kunnen worden.  We nemen als uitgangspunt dat alle woningen van woningcorporaties ingezet kunnen worden als sociale huurwoningen (met een prijs beneden de aftoppingsgrenzen). In Vijfheerenlanden gaat het om circa 7.375 woningen.

 We nemen als uitgangspunt dat de particuliere huurwoningvoorraad die verhuurd is aan huishoudens die een sociale huurwoning toegewezen kunnen krijgen verhuurd worden voor een sociale huurprijs (tot de liberalisatiegrens). Ook particuliere verhuurders hanteren vaak inkomenseisen: zij lopen liever geen risico van betalingsachterstand, dus selecteren ze huishoudens met een toereikend inkomen.  Het aandeel van de doelgroep dat in een koopwoning woont en recht heeft op huurtoeslag zien we als potentiële vragers voor een sociale huurwoning. Het aandeel van de huishoudens dat een sociale huurwoning toegewezen kan krijgen maar geen recht heeft op huurtoeslag (Groep met inkomen tussen € 22.375/ € 22.400/ € 30.400 en € 36.798 per jaar) en in een koopwoning woont, zien we als niet-potentiële vragers (bijvoorbeeld gepensioneerden die een lager pensioen hebben, maar hun koopwoning hebben afbetaald of zo vermogen hebben opgebouwd). In Vijfheerenlanden gaat het om circa 2.160 huishoudens.  De doelgroep die woont in een woning waarvan de eigenaar ‘onbekend’ is, zijn verdeeld naar rato over de andere doelgroepen. Voor het theoretisch tekort/overschot is de omvang van de sociale doelgroep (primair en secundair) dus het vertrekpunt. In Vijfheerenlanden gaat het om circa 9.330 huishoudens. We baseren ons op WSW/CBS-cijfers (Lokale Monitor Wonen).

Een deel van de doelgroep woont in een koopwoning en behoeft daarom geen sociale huurwoning. We rekenen alleen huishoudens mee die geen recht hebben op huurtoeslag, het gaat om circa 2.160 huishoudens. Netto is er behoefte aan circa 7.170 sociale huurwoningen. Afgezet tegen een sociale voorraad van 7.375 woningen resulteert dit in een licht overschot van circa 205 sociale huurwoningen. Op dit moment gaan we ervan uit dat huishoudens die behoren tot de doelgroep en momenteel wonen in een particuliere huurwoning ook zouden moeten landen in een corporatiehuurwoning. Bij het uitgangspunt dat deze doelgroep naar tevredenheid particulier huurt, dan ligt het overschot hoger, op ruim 1.000 sociale huurwoningen. Figuur 14: benadering theoretisch tekort/overschot sociale huurwoningen Vijfheerenlanden Doelgroepen en voorraad Omvang doelgroep toewijzing sociale huurwoning (lage inkomens) AF: Doelgroep in koopwoning die geen recht heeft op huurtoeslag Benodigde omvang Voorraad corporatiewoningen Saldo AF: Doelgroep sociale huurwoning laag die in particuliere huurwoning woont Theoretisch tekort/overschot Bron: Stec Groep (2019), op basis van CBS/WSW via Lokale Monitor Wonen (stand 2017)

Omvang 9.330 2.160 7.170 7.375 -205 -820 -1.025

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

BELANGRIJKSTE CONCLUSIES PARAGRAAF 1.5 



Optimaal vraaggericht bouwen helpt om de doorstroming in de woningmarkt van Vijfheerenlanden te stimuleren. Nultredenwoningen voor oudere doelgroepen leveren lange verhuisketens op die bijvoorbeeld grondgebonden gezinswoningen vrijspelen voor jonge gezinnen en starters. In de praktijk is doorstroming weerbarstig, vooral voor huishoudens met een laag of middeninkomen. Nieuwbouw van middeldure huur- en koopwoningen (grondgebonden en nultreden) stimuleert de doorstroming maximaal. Op het niveau van Vijfheerenlanden is sprake van een sociale opgave van circa +185 woningen. Onderliggend is een tekort aan kwalitatief hoogwaardige nultredenwoningen in het sociale segment (opgave: +445) en is sprake van een licht overschot van grondgebonden sociale woningen (-260). De opgave concentreert zich in Vianen (+385) en Zederik (+90). In Leerdam zorgt de relatief omvangrijke sociale voorraad voor een theoretisch overschot (-310). De komende jaren is sprake van een uitbreidingsbehoefte van grondgebonden koopwoningen. De uitbreidingsbehoefte vlakt echter af door vergrijzing. Over 5 tot 10 jaar verwachten we geen uitbreidingsbehoefte voor grondgebonden koopwoningen meer. Dit staat los van vervanging.

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

1.6 Zorgopgave van circa 190 intramurale en 490 extramurale zorgbehoevenden In deze paragraaf zoomen we in op de verwachten zorgvraag in Vijfheerenlanden. Het betreft een indicatieve prognose met een aantal kanttekeningen op het gebied van extramuralisering (zie onderstaand tekstvak voor meer toelichting). De geschetste extramurale opgave is in de huishoudensprognose, zoals eerder in dit onderzoek gebruikt, verwerkt. Waarbij zorgindicaties niet gelijk staan aan huishoudens. Voor de intramurale opgave is dat niet het geval (het gaat om institutionele, niet reguliere huishoudens)

TOELICHTING EN KANTTEKENINGEN ZORGPROGNOSE We baseren ons op zorgindicaties uit 2015 die we extrapoleren met behulp van de huishoudensprognose Primos 2019. We kunnen een inschatting maken van de intramurale opgave; voor de extramurale opgave is dit minder gemakkelijk. Er zijn verschillende trends ingezet zoals de afbouw van zorg- en verpleegcentra, de hervorming van de intramurale geestelijke gezondheidszorg, de ambulantisering van de GGZ en de ambulantisering van beschermd wonen. De gevolgen hiervan zijn moelijker uit te drukken in prognoses, in het betreffende hoofdstuk gaan wij hier verder op in. Intramurale zorg: grootste groep zijn verstandelijk gehandicapten De leeftijd van de circa 755 personen in een intramurale zorgwoning in Vijfheerenlanden loopt uiteen, al zijn de oudste leeftijdsgroepen het sterkst vertegenwoordigd: 22% is tussen 75 en 85 jaar en 40% is 85 jaar of ouder. Splitsen we de intramurale groep uit naar zorgtype dan zien we dat circa 38% verstandelijk gehandicapt is. Een voorbeeld van een instelling in Vijfheerenlanden met zorg voor verstandelijk gehandicapten is Lingebolder (Leerdam). Circa 29% ontvangt psychogeriatrische zorg, circa 20% somatische zorg, circa 6% lichamelijke zorg en circa 6% psychiatrische zorg. Intramurale zintuiglijke zorg wordt niet aangeboden in Vijfheerenlanden. Zie onderstaande tabel en figuur.

1.6.1 Figuur 15: intramurale bevolking Vijfheerenlanden, naar leeftijd en type zorgvraag in 2020 Leeftijdsgroep 0%

Somatisch

6% 20%

Psychogeriatrisch Psychiatrisch

38% 29% 6%

Verstandelijk gehandicapt Zintuiglijk gehandicapt Lichamelijk gehandicapt

Bron links: Primos 2019, bewerking Stec Groep (2019). Bron rechts: CIZ (2017, cijfers 2015), bewerking Stec Groep (2019). Afronding op vijftallen en hele procenten.

Aantal 2020

Aandeel 2020

0-15 jaar

15-25 jaar

25-35 jaar

35-45 jaar

45-55 jaar

55-65 jaar

65-75 jaar

75-85 jaar 85 jaar en ouder

165

22%

305

40%

Totaal

755

100%

Extramurale zorg: meerderheid heeft somatisch zorgprofiel Van de circa 1.600 personen die extramurale zorg ontvangen is circa 72% 65 jaar of ouder. Circa 1.070 personen ontvangen thuis somatische zorg, zo’n 67% van het totaalaantal extramurale zorgvragers. Dit zorgtype valt meestal onder een licht zorgprofiel, waardoor dit percentage aanzienlijk hoger is dan het percentage intramurale somatische zorgbehoevenden. Tegelijkertijd is het door het doorgaans zware zorgprofiel het percentage psychogeriatrische patiënten dat thuis woont relatief klein, zo’n 4% van alle extramurale zorgvragers.

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

Figuur 16: extramurale bevolking Vijfheerenlanden, naar leeftijd en type zorgvraag in 2020 Leeftijdsgroep

Somatisch 6%

13% 10% 67%

Aandeel 2020

15-25 jaar

Psychogeriatrisch

100

25-35 jaar

Psychiatrisch

35-45 jaar

45-55 jaar

110

55-65 jaar

105

Zintuiglijk gehandicapt

65-75 jaar

290

18%

Lichamelijk gehandicapt

75-85 jaar

670

41%

85 jaar en ouder Totaal

200

12%

1.630

100%

Verstandelijk gehandicapt

Aantal 2020

Bron links: Primos 2019, bewerking Stec Groep (2019). Bron rechts: CIZ (2017, cijfers 2015), bewerking Stec Groep (2019). Afronding op vijftallen en hele procenten.

1.6.2 2030: toename van circa 190 intramurale en 490 extramurale zorgbehoevenden Op basis van de huishoudensontwikkeling verwachten we in 2030 circa 195 extra intramurale zorgvragers in gemeente Vijfheerenlanden ten opzichte van 2020 (+26%). De gemiddelde leeftijd van een intramurale zorgvrager gaat omhoog: in 2030 is circa 72% van de intramurale huishoudens in Vijfheerenlanden 75 jaar of ouder, tegenover 63% in 2020. Grotere intramurale somatische, psychogeriatrische en VG-zorgvraag in 2030 De huidige zorggebruikers worden ouder en schuiven door naar een hogere leeftijdsklasse zonder dat het type zorgvraag verandert. Hierdoor stijgt bijvoorbeeld het aantal intramurale psychiatrische patiënten slechts met circa 10 naar 55 in 2030. Tegelijkertijd zien we als gevolg van de vergrijzing een groei van het aantal huishoudens met een somatische (+50) of psychogeriatrische (+65) intramurale zorgbehoefte. Een deel van de psychogeriatrische opgave landt door ambulantisering mogelijk extramuraal. Hier houdt de prognose geen rekening mee. De grootste groep intramurale zorgvragers, verstandelijk gehandicapten, stijgt met 65 naar circa 285 in 2030. Figuur 17: intramurale bevolking Vijfheerenlanden, naar type zorgvraag in 2030 Type zorg 0%

Somatisch 6% 22%

36% 30% 6%

Aantal 2030

2020-2030

Somatisch

200

+50

Psychogeriatrisch

285

+65

Psychiatrisch

+10

Verstandelijk gehandicapt

350

+60

Zintuiglijk gehandicapt

Lichamelijk gehandicapt

+10

Totaal

945

+195

Psychogeriatrisch

Zintuiglijk gehandicapt

Bron: Primos 2019, CIZ (2017, cijfers 2015), bewerking Stec Groep (2019). Afronding op vijftallen, hierdoor kunnen optellingen afwijken.

Woonbehoefteonderzoek Vijfheerenlanden 19.112

Sterke stijging aandeel huishoudens 75-85 jaar met extramurale somatische zorgvraag In 2020 ontvangen in Vijfheerenlanden circa 1.630 huishoudens extramurale zorg. In 2030 zal dit aantal zijn gestegen tot circa 2.115 huishoudens (+30%). Vooral onder 75- tot 85-jarigen groeit de extramurale zorgvraag sterk: van 670 in 2020 tot circa 1.045 in 2030 (+56%). De extramurale zorgvraag onder jongere huishoudens stijgt licht, met enkele procenten. In 2030 zal de vraag naar extramurale somatische zorg zijn gestegen naar circa 1.530 zorgvragers, een toename van circa 445 (+41%) ten opzichte van 2020. De overige extramurale zorgtypegroepen groeien met maximaal 45 zorgvragers in 2030, zie onderstaande figuur en tabel. De prognose houdt nog geen rekening met alle aspecten van extramuralisering van zorg. Zo geeft het geen inzicht in de extra indicaties voor onder andere de volgende zorgcategorieën:  Ambulantisering van beschermd wonen: over de ambulantisering van Beschermd Wonen zijn in de regio Lekstroom (aansluitend bij de afspraken in U16-verband) afspraken gemaakt met betrekking tot huisvesting. Hierbij gaat het om een jaarlijkse extra vraag naar huisvesting van circa 7 tot 10 inwoners in Vijfheerenlanden die verwacht worden uit te stromen uit instellingen voor beschermd wonen. Zij moeten zelfstandig worden gehuisvest met begeleiding uit instellingen.

 Extramuralisering van de psychogeriatrische intramurale zorg. Door vergrijzing gaat dit vermoedelijk om een relatief grote groep. Volgens de dementiemonitor van Alzheimer Nederland woont 70% van de dementerenden thuis. Pas in een relatief laat stadium kunnen patiënten terecht in een een verpleeghuis. Echter is vaak sprake van wachttijden, waardoor nijpende situaties ontstaan. Naar verwachting is er behoefte aan woonvormen tussen zelfstandig wonen en wonen in een verpleeghuis.  Psychiatrische zorg: psychiatrisch patiënten worden steeds meer opgevangen in de reguliere woningvoorraad. De Landelijke Monitor Ambulantisering en Hervorming Langdurige GGZ van het Trimbos Instituut monitort vraag en aanbod.  De gemeente heeft per 1 januari 2020 de wettelijke verplichting (verplichte GGZ) tot nazorg en het realiseren van voorwaarden zoals huisvesting.  Ook de uitstroom uit instellingen voor jeugdzorg doet een beroep op mogelijkheden voor zelfstandige huisvesting of tijdelijke begeleide kleinschalige vormen van huisvesting. Figuur 18: extramurale bevolking Vijfheerenlanden 2030, naar type zorgbehoefte 0% 5%

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Vijfheerenlanden&id=b83adbeb-310b-48ba-bc5c-e4cb45d9ec2b