Document · PDF

versie aangepast bijlagen.pdf

Raadsvergadering Vijfheerenlanden 13 december 2022, gemeente VijfheerenlandenBij agendapunt: Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan Werklandschap Meerkerk IVa23.104 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

WERKLANDSCHAP meerkerk 4A stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan 6 s eptember 2018

SPACEVALUE

ADVIES EN ONTWERP IN GEBIEDSONTWIKKELING

Co lofon Het “ st ed enb ouwk u n d i g p l a n e n b e e l d k w a l i teitpla n Werkla ndscha p M eerkerk 4a ” is o pgesteld door: S pac e v a lu e B .V. Haag d i j k 39 4811 T N B red a i nfo @sp a c ev a l ue. n l In o pd r a c ht v an:

defi n i t i ef d . d . 29 a u g u s t u s 2 0 1 8 , a a n g e p a s t d.d. 6 september 2018 n.a .v. co llegeverga dering

inhoudsopgave 1. Inleiding

2. Ruimtelijke structuur

3. Uitwerkingscriteria beeldregie openbare ruimte

4. Uitwerkingscriteria beeldregie kavels 4.1 Deelgebied A 4.2 Deelgebied B 4.3 Deelgebied C

25 29 35 41

l ucht fot o v an het p l a n g e b i e d ( ro o d ) e n d e directe o mgeving

1. INLEIDING Do el e n a m b i t ie De gemeente Zederik realiseert ten zuiden van bedrijventerrein Meerkerk 4 het duurzame werklandschap van Meerkerk 4a. Met een beoogd aanbod van circa 5 hectare uitgeefbare grond voorziet de ontwikkeling in de vr aag naar 3,3 tot 5,5 hectare bedrijfsgrond. Maar de gemeente Zederik wil meer dan enkel bedrijfskavels uitgeven. De gemeente heeft een hoge ambitie ten aanzien van duurzaamheid en wil deze ambitie voor het onderhavige plangebied uitd ragen. Samen met (toekomstige) onder nemers wil de gemeente een duurzaam werklandschap realiseren, waar mensen prettig werken en verblijven. Het werklandschap heeft een robuuste groen- en waterstructuur, die een kwaliteitsimpuls geeft en van (bovenlokale) betekenis is op het gebied van biodiversiteit en ecologie. Het bestaande slagenlandschap vor mt hiervoor de basis. De verkavelingsopzet reageert op de schaal en maat van de omgeving en biedt ruimte aan recreatieve verbindingen om de belevingswaarde van het plangebied zo groot mogelijk te maken. Maa r niet alleen de robuuste groen- en waterstructuur maakt Meerkerk 4a tot een duurzaam werklandschap. Dit is ook sterk gekoppeld aan de bedrijven die zich hier gaan vest igen.

Het werklandschap biedt ruimte voor toekomstbestendig onder nemen, waarbij voor de onder nemer voordelen als flexibiliteit in kavelgrootte, nul op de meter, lage onderhoudskosten en behoud van vastgoedwaarde belangrijk zijn. Voor de werknemer een hoogwaardige werkomgeving, die bijdraagt aan het welzijn, de inzetbaarheid van mensen en het vinden en binden van talent.

Pro t o co l b eeldregie In het voorliggende rapport is beschreven wat de beoogde sfeer van Meerkerk 4a is en hoe zich dat vertaalt naar eisen aan de inrichting van de openbare ruimte en bebouwing. De belangrijkste doelstelling bij de inrichting van de openbare ruimte is het creëren van ruimtelijke kwaliteit. Dit betekent het nastreven van een doelmatige en verzorgde situatie. De inrichting en vor mgeving van de openbare ruimte moet daarom aan een aantal uitgangspunten voldoen: – – zorgen voor een aantrekkelijke werkomgeving; – – afstemming op de beoogde verkeersstructuur; – – inspelen op het karakter van de bebouwing; – – het realiseren van een heldere, verzorgde en sociaal veilige groen- en waterstructuur; – – aansluiten op bestaande elementen in de directe omgeving; – – zorg voor een overzichtelijke en sociaalveilige situatie. Daar naast zijn in dit rapport richtlijnen opgenomen die betrekking hebben op de uitstraling van de bebouwing. Deze richtlijnen hebben tot doel de algemene uitstraling en samenhang qua architectuur van verschillende deelgebieden te waarborgen. Het rapport heeft een richtinggevende functie en heeft als doelstelling om alle betrokkenen bij de realisatie van Meerkerk 4a te stimuleren na te denken over de manier waarop zij een bijdrage kunnen leveren aan het realiseren van een hoogwaardige werkomgeving.

De architectonische uitwerking en het inrichtingsplan voor Meerkerk 4a komt onder begeleiding van het gemeentelijk kwaliteitsteam tot stand. In het voorliggende rapport is gekozen voor het vastleggen van uitwerkingscriteria op hoofdlijnen om voldoende flexibiliteit te houden in de uitwerking. Deze flexibiliteit wordt noodzakelijk geacht om goed in te kunnen (blijven) spelen op de uitgifte van bedrijfskavels. Het “stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan Werklandschap Meerkerk 4a” vor mt samen met het bestemmingsplan het toetsingskader voor het door de initiatiefnemer in te dienen bouwplan. De toetsing van het bouwplan door het gemeentelijke kwaliteitsteam vindt plaats in het ‘overleg beeldregie’. In dit overleg wordt bindend advies gegeven over aspecten van ruimtelijke kwaliteit en worden (eventuele) afwijkingen op de bouwregels besproken, waarvoor mogelijkheden zijn opgenomen in het bestemmingsplan. Het kwaliteitsteam bestaat uit de projectleider van de gemeente, een medewerker vergunningen, de gemeentelijk stedenbouwkundig adviseur en de welstandsgedelegeerde. Vanuit de initiatiefnemer sluit de architect aan bij het overleg. Van elk ‘overleg beeldregie’ wordt een verslag gemaakt met daarin conclusies, advies en verder procesverloop.

Na goedkeuring van het bouwplan in het ‘overleg beeldregie’ vervolgt het bouwplan de reguliere weg (welstandsbehandeling, aanvraag omgevingsvergunning, etc.). Met de welstandscommissie worden afspraken gemaakt om te voorkomen dat een door het kwaliteitsteam beoordeeld bouwplan op andere wijze door welstand besproken en beoordeeld wordt.

L eesw i j z er De ‘’ontwikkelingsvisie Meerkerk 4A” d.d. 23 augustus 2017 vor mde de basis voor het opstellen van het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitplan. Hoofdstuk 2 beschrijft de opbouw van het stedenbouwkundig plan aan de hand van de hoofdopzet en het landschappelijk raamwerk. Achtereenvolgens komen de thema’s ontsluiting, parkeren, kabels en leidingen, water en duurzaamheid aan bod. In hoofdstuk 3 worden de uitwerkingscriteria ten aanzien van de beeldkwaliteit van de openbare ruimte beschreven. En in hoofdstuk 4 tenslotte volgen de algemene uitwerkingscriteria voor de kavels en specifieker per deelgebied. Deze criteria hebben onder meer betrekking op de toegestane bouwmassa, laden / lossen, inritten en reclame. In het voorliggende rapport zijn diverse principetekeningen en referentiebeelden opgenomen om het gewenste beeld te verduidelijken. Deze fungeren niet als blauwdrukken, maar hebben als doel architecten, bouwers en initiatiefnemers te inspireren.

stedenbouwkundig plan d.d. 10 augustus ‘18

2. RUIMTELIJKE STRUCTUUR Ho o f d o p z et Meerkerk 4a grenst in het noorden aan het bedrijventerrein Meerkerk 4, in het oosten aan de Burggraaf, in het westen aan de Energieweg / A27 en in het zuiden aan het open landschap. Het plangebied beslaat vier slagen met grasland. De slagen zijn oost-west georiënteerd en worden van elkaar gescheiden door smalle watergangen die van de watergang langs de Burggraaf doorlopen tot aan de watergang langs de Energieweg. Het bestaande slagenlandschap vor mt de basis voor de verkavelingsopzet. Door middel van beplanting en het (deels) handhaven van de huidige slagmaat, wordt de oorspronkelijke verkavelingsrichting benadrukt. De schaal en maat van de openbare ruimte , bedrijfskavels en gebouwen reageert op de schaal en maat van de omgeving. Langs de Energieweg / A27 zijn twee grotere in het oog springende bedrijfskavels voorzien met een ruime waterpartij die aansluit op de waterpartij ter hoogte van Meerkerk 4. Langs de Burggraaf zijn op gepaste afstand twee kleinere bedrijfskavels voorzien. De bebouwing op de kavels is georiënteerd op het bedrijventerrein, de kavels grenzen met een groene achterzijde aan de Burggraaf. De waterpartij hier is kleinschaliger en de overgang naar de Burggraaf wordt door middel van groene eilanden verzacht.

Het werklandschap wordt omsloten door een robuuste groene zoom (een singel van bomen in los verband met onder meer elzen en populieren). Tussen Meerkerk 4 en 4a is de zoom tevens een aangenaam verblijfsgebied. Aan de zuidzijde van Meerkerk 4a vor mt de zoom de landschappelijke inpassing van het bedrijventerrein. De bedrijfskavels in het middelgebied zijn op de groene zoom georiënteerd.

Lan d s cha p p elijk r a a mwer k Het werklandschap Meerkerk 4a kent qua bedrijfskavels een flexibele invulling. Het ontwikkelen van een sterk raamwerk voor de openbare ruimte is hierbij essentieel. Een stevig landschappelijk raamwerk garandeert een overkoepelende kwaliteit en biedt ruimte voor een gefaseerde groei, waarbinnen een variatie in verschijningsvor m mogelijk is. In het stedenbouwkundig plan is er dan ook voor gekozen de groene ber men voor de bedrijfskavels onderdeel te laten zijn van de groene zoom en de zoom in oost-west richting door te laten lopen. Daar naast is de schaal en maat van de waterpartijen langs de Energieweg en de Burggraaf afgestemd op de schaal en maat van deze lijnen en zijn groene eilanden geïntroduceerd om de overgangen te verzachten.

hoofdontsluitingsweg parkeren (openbaar)

kabels en leidingen

hoofdontsluiting en kabels en leidingen op basis van het stedenbouwkundig plan d.d. 10 augustus ‘18

On t s luit ing Het plangebied wordt primair ontsloten vanaf de Energieweg en is via twee bruggen verbonden met de Duurzaamheidsring. Het profiel van de hoofdontsluitingsweg heeft een breedte van circa 22 meter. De rijbaan heeft een ruimtebeslag van 7 meter en wordt aan weerszijden voorzien van een brede beplantingsstrook. Op pagina 20 tot en met 23 zijn de principeprofielen (inclusief maatvoering) opgenomen. Het openbaar groen is door het gehele plangebied voorzien van vrijliggende voetpaden, waardoor er diverse wandelroutes ontstaan. V ia een tweetal bruggen takken de voetpaden aan op het Ovaal en van daaruit op de Burggraaf.

Par k e re n Het parkeren voor de bedrijven vindt op eigen terrein plaats, binnen de rooilijn en zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken. Dit om zorg te dragen voor een kwalitatieve uitstraling van de gebouwen richting het openbaar gebied. Het parkeren voor bezoekers vindt plaats in haaksparkeervakken langs de hoofdrijbaan, in clusters van minimaal 2 en maximaal 5 parkeervakken. Deze worden gescheiden door heesters en gestrooide bomen, afhankelijk van het straatprofiel. Als uitgangspunt worden de parkeer nor men uit de ASVV 2012, publicatie 317 gehanteerd. Hierbij is een onderscheid in een tweetal nor men, te weten: arbeidsextensieve bedrijven 1,3 parkeerplaats per 100 m 2 bvo; arbeidsintensieve bedrijven 2,8 parkeerplaats per 100 m 2 bvo. Deze parkeer nor men zijn richtinggevend en kunnen door de gemeente in een nadere uitwerking gewijzigd worden.

Kab els e n l eidingen De kabels en leidingen zijn in de profielen van de noord-zuid straten onder het voetpad opgenomen. De riolering krijgt een plek onder de rijbaan. In de oost-west straten liggen de kabels en leidingen onder een obstakelvrije grasstrook tussen de rijbaan en de watergang. In het profiel is rekening gehouden met voldoende afstand tussen de aan te planten bomen en kabels en leidingen.

verkeersbruggen

voetgangersbrug

doorvaardbare duiker

landschappelijk raamwerk op basis van het stedenbouwkundig plan d.d. 10 augustus ‘18

Wat e r Het werklandschap ligt in een laag en nat gebied. De te realiseren verharding moet voldoende worden gecompenseerd in de vor m van oppervlaktewater voor een goede ontwatering van het gebied. In totaal dient het plangebied te voorzien in 25.424 m² oppervlaktewater, inclusief de resterende compensatie van 3.500 m² water vanuit Meerkerk 4. Vanuit het landschappelijk raamwerk is het water verdeeld over de watergangen rondom het werklandschap en het waterlichaam richting de oksel van de Energieweg, nabij het horecacluster rondom het AC restaurant. Met 29.498 m² oppervlaktewater voldoet het plan ruimschoots aan de gestelde wateropgave. Hier mee wordt geanticipeerd op het voorkomen van wateroverlast in de toekomst en het verbeteren van de waterkwaliteit.

TOEGEVOEGDE VERHARDING

WATERCOMPENSTATIE

rijbaan

9264 m 2

compensatienorm: 436 m 3 water per 1 ha verharding

2646 m 3

parkeren

975 m 2

maximale peilsteiging: 0,20 m

13232 m 2

voetpad

compensatie Meerkerk 4

3500 m 2

bestaand water

8692 m 2

Te compenseren (verharding + bestaand water)

25424 m 2

Totaal water binnen het plangebied

29498 m 2

uitgeefbaar

Totaal toegevoegde verharding

459 m

50000 m 2

60698 m 2

berekening watercompensatie op basis van het stedenbouwkundig plan d.d. 10 augustus ‘18

natu ur v r i end el i j k e o e v e r s

verbinden va n gro engebieden

blo eiende beplanting

voldoende waterberging

hemelwater z ichtbaar af k o ppe le n

gro e ne er fa fsc hei di n g e n

verbindingen vanuit de omgeving met

insec tenhotel van kaphout

aanleggen van amfibiev riendelijk e oevers

bloemrijke weide s

sno eihout inz etten ten behoeve v an

verhard opperv lak z o v eel mogelijk

drijv ende eilande n v an wilge n te n e n

meubilair of nes tgelegenheid

beperk en

het werklandschap

ro bu ust e g roenst r u c t u u r v a n i n h e e m s e bepl a nt i ng

vruchtdra gende heesters

Du u r z a a m heid “Duurzame ontwikkeling wordt opgevat als een ontwikkelproces gericht op het bevorderen van een evenwichtige groei (het in bala ns zijn) van de veerkracht en kwaliteit van de natuur (het ecologisch kapitaal), van het lichamelijke en geestelijke welzijn van mensen (het sociaal-cultureel kapitaal) en van de houdbaarheid van de economische productie en consumptie (het economisch kapitaal). De Toekomstvisie toont dat Zederik rond 2030 nog steeds een aantrekkelijke, duurzame woon- en werkomgeving is. Een gemeente waar het grootste gedeelte van de inwoners en onder nemers energiebesparende maatregelen heeft genomen en waar het merendeel van de inwoners, onder nemers en organisat ies deels zelf in zijn energiebehoefte voorziet door het opwekken van duurzame energie. Een gemeente waar bij ieder ruimtelijk initiatief integraal wordt gekeken naar de mogelijkheden van een duurzame gebiedsontwikkeling. Een gemeente waar sociale samenhang bestaat en waar de onder nemers voluit streven naar een duurzame lokale economie.

En misschien wel het meest concrete: een gemeentelijke organisatie die het goede voorbeeld geeft.” (Bron: “Uitvoeringsprogramma Duurzaamheid 2017 en verder”, april 2017, gemeente Zederik) Het streven is om binnen het werklandschap Meerkerk 4a het begrip duurzaamheid op verschillende niveaus en manieren gestalte te geven, om daar mee de beleving en bewustwording van het thema te vergroten. Op pagina 14 worden, aan de hand van referentiebeelden, voorbeelden getoond die zijn verwerkt in het landschappelijk raamwerk. Dit heeft vooral betrekking op biodiversiteit, ecologie en waterbeheer. Zo is ervoor gekozen het noordelijk talud van de watergang langs de Duurzaamheidsring sterk te verflauwen en diversiteit aan te brengen in beplanting (bomen, heesters, bloemrijke weides, gras, etc.). Deze oever ligt op het zuiden en is daar mee bijzonder aantrekkelijk voor amfibieën. De bloemrijke weides lenen zich bijzonder goed voor het realiseren van enkele insectenhotels. En de doorlopende oostwest georiënteerde groenstructuren vor men een migratieroute voor soorten als vleer muizen. Ook op gebouwniveau heeft de gemeente ambitie ten aanzien van duurzaamheid, voortkomend uit de ambitie van de provincie Utrecht om per 2040 een energieneutrale provincie te zijn. Alle toekomstige bebouwing op Meerkerk 4a is energieneutraal. Om dit te bereiken kan de Trias Energetica ingezet worden.

De Trias Energetica geeft aan te starten met energie besparen (1). Aan de energievraag die overblijft kan worden voldaan door energie duurzaam op te wekken (2). Mocht er dan nog fossiele brandstof nodig zijn, in bijvoorbeeld industriële processen, gebruik deze dan zo efficiënt en schoon mogelij k.

robuuste groenstructuur

bloeiende heesters als onderlaag

parkeren tussen (meerstammige) ruwe berkenbosjes

kruidenmengsel

groene ber m met struinpad

vlinderlokkende heesters

drijvende eilanden met water zuiverende beplanting

3. uitwerkingscriteria beeldregie openbare ruimte Lan d s cha p en na t uur Binnen het werklandschap is een onderscheid te maken tussen de oost-west verbindingen en de noord-zuid verbindingen. De oost-west verbindingen hebben een asymmetrisch profiel, met aan weerszijden een robuuste bomenstructuur. Langs het uitgeefbaar gebied is een 5 meter brede plantstrook voorzien en worden er uitsparingen gemaakt voor inritten en (openbare)parkeerplaatsen. Hier worden meerstammige ruwe berken (Betula pendula) toegepast. De andere zijde van de hoofdrijbaan bestaat uit een circa 8 meter brede groenzone voorzien van een dichte boomaanplant. Het assortiment bestaat uit inlandse eik (Quercus robur), ruwe berk (Betula pendula), Alnus glutinosa (zwarte els), populier (Populus) en krent (Amelanchier lamarckii). De aanplant in de noord-zuid verbindingen heeft een afwijkende opzet. Langs het uitgeefbaar middengebied is eveneens een 5 meter brede plantstrook voorzien van uitsparingen, welke bestaat uit een assortiment bloeiende heesters waaronder Sleedoor n (Prunus spinosa), veldesdoor n (Acer campestre) en vlier (Sambuscus nigra). en (meerstammige) ruwe berken (Betula pendula). De andere zijde van de hoofdrijbaan bestaat uit een 8 meter brede groenzone voorzien van heesters, rozenbottel (Rosa rugosa alba) en een goot.

De goot ligt direct langs de rijbaan en voert het regenwater dat op de r ijbaan valt weg oppervlakkig af richting het open water. Voor het inzaaien van de ber m zal gras of een ber mmengsel worden gekozen. Voor meer open ruimtes, waaronder de r uimte ten zuiden van de kavels langs de Burggraaf, kan een grotere variatie in het grasland worden aangebracht. Hier kan een bloemrijk grasland ingezaaid worden, dat dient als nectarbron voor bijen en vlinders.

De oostelijke werkkavels grenzen aan de Burggraaf, een smalle weg aan weerszijde begeleidt door knotwilgen en watergangen. Hier is het van belang de schaalsprong tussen het werklandschap en de Burggraaf op een passende manier vor m te geven. Beide bedrijfskavels zijn gepositioneerd in een waterrijke setting. De erfgrenzen worden aangezet met knotwilgen, dit verzacht het (overhoekse) aanzicht vanaf de Burggraaf op de gebouwen. Onderdeel hiervan is ook het realiseren van twee langwerpige eilanden ingeplant met zwarte elzen (Alnus glutinosa) op de koppen van de kavels. De markante werkkavels langs de A27 grenzen aan een groot waterlichaam. Voor de m aatschaalverhouding is het aantrekkelijk om het wateroppervlak te breken middels meerdere drijvende eilanden. Deze eilanden, bestaande uit matten van wilgentenen, bieden ruimte aan beplanting waaronder de gele lis (Iris pseudacorus) en kleine lisdodde (Typha angustifolia). Naast aanzichtverfraaing hebben de eilanden ook een waterzuiverende functie en bieden zij een goed habitat voor macrofauna en vis.

grasbetonstenen

zwart asfalt (niet afgestrooid)

betonstraatsteen, antraciet

betontegel, merwe-basalt

halfverhard pad, gravier d’or (of vergelijkbaar)

boombank

bijenhotel, combineren met entreefunctie

drijvende eilanden van wilgentenen

Mat er ia lis a t ie In de openbare ruimte wordt onderscheid gemaakt in materialisering tussen de hoofdrijbaan, parkeervakken, in- en uitrit en de voetpaden. De hoofdrijbaan wordt uitgevoerd in zwart asfalt (niet afgestrooid). De haakse parkeervakken worden uitgevoerd in antracietkleurige grasbetonstenen, waardoor de parkeervakken in aansluiting op de aangrenzende groenzone ook een groen karakter krijgen. Parkeervakken worden geduid met een of meerdere strekken van antracietkleurige betonstraatsteen. De inritten worden uitgevoerd in antracietkleurige betonstraatstenen. Voetpaden grenzend aan het uitgeefbaar gebied (noord-zuid straten) worden uitgevoerd in grijze betontegels met een topl aag van merwe-basalt. Vrijliggende voetpaden bestaan uit een halfverharding, gravier d’or (of vergelijkbaar). Het kleurgebruik van de verharding is terughoudend (grijstinten) ten opzichte van het groen.

I n r ich t ing s e lement en Eenheid in inrichtingselementen draagt bij aan de herkenbaarheid van het werklandschap als geheel (onderling familie van elkaar in vor mentaal en materiaal). Net als de verharding is ook het kleurgebruik van de inrichtingselementen terughoudend ten opzichte van het groen. Voor de inrichtingselementen worden zoveel mogelijke natuurlijke en duurzame materialen toeg epast zoals hout en beton. Zo kunnen bijvoorbeeld gekapte bomen dienen als zitelementen en bijenhotels. Voor de openbare ruimte geldt een unifor me bewegwijzering en verlichting. Het streven is om deze elementen in één stijl uit te voeren, zwart gecoat staal (zie RAL-kleur hekwerken). Vanwege het duurzaamheidaspect is het van belang dat er een zorgvuldig lichtplan wordt gemaakt. Hierbij is er aandacht voor verlichting die energiebesparend is, dit kan door het energiezuiniger maken van de lichtbron (LED), het dalen van lichtniveaus of juist dempen, licht op een juiste manier sturen, etc. Aandachtspunt hierbij is dat dit niet ten koste gaat van de sociale veiligheid en dat er geen lichtvervuiling optreedt richting het landelijk gebied. Laadpalen in de openbare ruimte worden bij de bezoekersparkeervakken geplaatst. De kleur van de laa dpalen sluit aan bij het palet van de overige inrichtingselementen.

a’

b’

c’

d’

e’

f’

g’

duurzaam materiaalgebruik en groene kavelinrichting

architectuur is ingetogen en tijdloos

sedum als dakbegroeiing

mos, sedum, (gras)vegetatie gecombineerd met zonnepanelen

spandraden met klimplanten

4. uitwerkingscriteria beeldregie kavels Op basis van de ruimtelijke structuur is het werklandschap op te delen in drie deelgebieden: deelgebied A (langs de Energieweg / A27), deelgebied B (het middengebied) en deelgebied C (langs de Burggraaf). In ieder deelgebied geldt (op onderdelen) een specifieke ambitie ten aanzien van beeldkwaliteit. In dit hoofdstuk worden allereerst de algemene uitwerkingscriteria beschreven, die voor het plangebied als geheel van toepassing zijn. Daar na komen de criteria per deelgebied aan bod.

Du u r z a a m heid in rela t ie t o t a rc hite ctu u r De uitstraling van de gebouwen levert een belangrijke bijdrage aan het duurzame en groene imago van het werklandschap. We dagen architecten, bouwers en toekomstige gebruikers uit om op een inventieve wijze vor m te geven aan het begrip duurzaamheid en dit tot uitdrukking te laten komen in de bebouwing en inrichting van de kavels. Gelet op het groene karakter van de openbare ruimte, is het wenselijk dat dit een vertaling krijgt op de kavel. Ten aanzien van de bebouwing is dan ook voorgeschreven dat minimaal het da kvlak of één gevel groen worden gerealiseerd. Het toepassen van groene daken heeft diverse voordelen: – – het toepassen van bloeiende planten zoals diverse soorten sedum of bijvoorbeeld een mix van zaden van inheemse planten levert een aantrekkelijke voedselbron voor insecten en verhoogt daar mee de biodiversiteit; – – isolatie van het dak door middel van groen levert in de zomer een aanzienlijke reductie van hittestress in gebouwen op, waardoor er ook minder ventilatie nodig is. In de winterperiode levert het groene dak een geringe isolatie tegen koude op; – – het levert een bijdrage aan de verbetering van de luchtkwaliteit. Een variant op groene daken zijn grijsbruine daken.

Hierbij wordt een biotoop nagemaakt dat kenmerken heeft van een verlaten s tuk bedrijfsterrein, met gebruik van grond, zand, grind, steen- en/of hout. Dit materiaal is geschikt als nestmateriaal voor vele insectensoorten en deze trekken weer vogelsoorten naar het terrein. Afwisseling van groene met bruine daken verhoogt de biodiversiteit. Groene gevels worden om dezelfde reden toegepast als groene daken, maar hebben een toegevoegde waarde: – – zijn zichtbaarder en komen de beleefbaarheid ten goede; – – spelen tevens een rol in het ver minderen van wind en geluidhinder. – – luchtzuivering van fijnstof; – – tevens bieden ze plekken voor nestkasten voor vogels.

Ook voor de ruimte op de kavel rondom de bebouwing geldt dat het ver minderen van verhard oppervlak een bijdrage levert aan de infiltratiemogelijkheden en het ver minderen van hittestress. 25

Daar naast kan bijvoorbeeld de oriëntatie van werkruimtes en gevelopeningen in spel en op de bezonning. Het benutten en weren van de zon kan met behulp van architectonische middelen zoals glaspuien die dienen als lichthappers of een per manente zonwering aan de buitenzijde (brise soleil). Deze architectonische kenmerken kunnen tevens een rol spel en in de compositie en gevelopbouw.

E enhei d i n a rc hi tec tuur, kl eur en ma teri a a l g eb rui k De planopzet biedt ruimte voor bedrijfskavels variërend in grootte. De kavels aan de Energieweg en aan de Burggraaf liggen vast qua afmetingen, maar het middengebied kan flexibel ingevuld worden. Deze flexibiliteit in kavelafmetingen, zal zich ook vertalen in diversiteit in maat en uitstraling van de bebouwing. Om te voorkomen dat dit leidt tot een rommelig beeld, is het belangrijk in bepaalde mate eenheid in architectuur, kleur- en materiaalgebruik na te streven. Eenheid in architectuur wordt bereikt middels een herkenbare verschijningsvor m en terughoudend kleur- en materiaalgebruik. De architectuur heeft een ingetogen en tijdloze uitstraling. Voorkeur gaat uit naar een palet van natuurlijke duurzame materialen en kleurschakeringen. Zowel de logistiek als de representatieve gevels dienen met visueel hoogwaardige materialen vor mgegeven te worden en hebben een zorgvuldige detaille ring. Voor het middengebied kan er een geregisseerde variatie optreden, maar dient er samenhang te zijn binnen het grotere geheel.

kleur reclame-uitingen afstemmen op de architectuur

reclame-uitingen blijven binnen gebouwcontour

gecoat spijlenhekwerk RAL9011 (grafietzwart)

fietsenstallingen en soortgelijke losstaande constructies integreren in het ontwerp

parkeren op de kavel aan het zicht onttrekken vanaf de openbare weg door middel van groen

subtiele niet overheersende reclame-uitingen

R e c la m e Reclame-uitingen zijn alleen toegestaan als logo en naamsver melding. Bewegende beelden zijn niet toegestaan. De bedrijfsnaam en het logo dienen zorgvuldig mee ontworpen te zijn en geen overheersende rol te vervullen binnen de architectonische vers chijningsvor m. Reclame-uitingen blijven binnen de contour van het gebouw, dit betekent dat het niet boven de dakrand uitsteekt of bovenop het dak is geplaatst. Om het aantal visuele signalen langs de openbare weg te ver minderen beschikken gebouwen over maximaal twee uitingen per gebouw. Bij hoekpanden is reclame aan twee straatzijden mogelijk (twee reclame-uitingen per naar de openbare straat gerichte gevel). De entree wordt geduid door een universeel infor matie- reclamebord aan de linkerzijde van de entree. Hierdoor ontstaat een eenduidig beeld langs de openbare weg waardoor de vindbaarheid va n de bedrijven wordt vergroot.

4.1 deelgebied A De bebouwing aan de Energieweg / A27 dient zich visueel te onderscheiden van de rest van het werklandschap, door haar sterk representatieve functie aan de Energieweg / A27 en de groene en waterrijke setting waarin de gebouwen staan. De beeldkwaliteitseisen voor deze kavels zijn dan ook hoog.

eenvoudige contour

donkere, natuurlijke gevelbeplating

kwalitatieve logistieke zijde

combinatie van duurzame materialen

transparante en hoogwaardige kopgevels

glas in representatieve gevel

Pe rce el, b e b ouwingsgrens en rooilijn

3,0 m

– – de bebouwing wordt in de voorgevelrooilijn gebouwd. De voorgevelrooilijn langs de Energieweg / A27 ligt op een vaste afstand van 5 meter uit de erfgrens. De voorgevelrooilijn aan de noordzijde van de kavel ligt op 3 meter uit de erfgrens; – – de afstand van de bebouwing tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt minimaa l 3 meter; – – de gevels dienen op maaiveld de voorgevelrooilijn te volgen en mogen er niet achter staan; – – voor de noordelijke kavel geldt dat maximaal 60% van de kavel mag worden bebouwd; – – voor de zuidelijke kavel geldt dat maximaal 70% van de kavel mag worden bebouwd; – – minimaal 70% van de breedte van de kavel dient bebouwd te zijn. Op deze manier ontstaat een eenduidige bebouwingswand.

5,0 m

representatieve gevels

voorgevelrooilijn en bouwvlak

I n - e n u it r it – – een in- en uitrit heeft een maximale breedte van 8 meter; – – de noordelijke kavel heeft maximaal 1 in- en uitrit de zuidelijke kavel heeft maximaal 3 in- en uitritten; – – de in- en uitritten mogen niet aan elkaar grenzen, dit biedt een rustiger straatbeeld waarbij er een afwisselend principe ontstaat tussen inritten en groen. Afstemming met de gemeente over de situering van de in- en uitritten is vereist.

Par k e re n, la den / lo ssen en o pslag

P + L

8,0 m

in- en uitrit

– – parkeren en laden / lossen vindt plaats aan de zij- en/of achterkant, achter de voorgevelrooilijn en aan het zicht onttrokken vanaf de openbare weg door middel van groen: blokhagen en gestrooide bomen, bij voorkeur een soort uit het assortiment in de openbare ruimte; – – (eventuele) opslag van goederen vindt inpandig plaats.

RECLAME RECLAME

opslag van goederen

RECLAME

P+L

parkeren, laden en lossen

RECLAME

Er fa fsc heiding 32

– – aan de wegzijde wordt een gecoat spijlenhekwerk RAL9011 (grafi etzwart) geplaatst van circa 1,50 meter hoog, type Heras-Atlas of gelijkwaardig. Rasterhekwerken en/ of gaashekwerken zijn hier niet toegestaan. Overige hekwerken, waaronder schuif- of draaihekwerken, dienen in dezelfde vor mgeving te worden uitgevoerd. Hekwerken achter de rooilijn, worden waar mogelijk, mee ontworpen in de architectuur en zijn niet hoger dan 2,0 meter; – – op de erfgrenzen richting de Energieweg / A27 wordt een grondkerende schanskorf van 1,0 meter hoog (binnenkant perceel) geplaatst.

A rc hit ec t uur, kleur e n mate rialis atie – – de maximale bouwhoogte is 12 meter, met incidenteel een accent tot 16 meter aan de zijde van de Energieweg / A27; RECLAME – – een uitbouw aan de voorgevel aan de zijde langs de Energieweg / A27 is toegestaan, maar deze mag niet meer dan 1 meter uitsteken; – – de architectuur heeft een ingetogen en tijdloze uitstraling. Richting de Energieweg / A27 gaat de voorkeur uit naar het gebruik van veel glas in de gevel om een communicatieve gevel richting de snelweg te creëren; – – materiaal- en kleurovergangen dienen zorgvuldig vor mgegeven te worden. Onderbrekingen in de gevel zijn niet gewenst; – – het gebouw heeft een adressering aan de wegzijde; – – de gevels volgen de voorgevelrooilijn en zijn verticaal opgericht tot aan de hoogte van het dakvlak; – – technische installaties op het terrein en het dak zijn gecombineerd en niet zichtbaar vanaf de openbare weg. Bijvoorbeeld door een abstract vor mgegeven omkadering met lamellen; – – fietsenstallingen en soortgelijke constructies dienen mee te worden genomen in het ontwerp en geïntegreerd te worden in de architectuur; – – afwatering van hemelwater (met name van de bedrijfshallen) is inter n geplaatst of zorgvuldig opgenomen in de architectuur; – – verlichting van het gebouw gebeurt niet van buitenaf, enkel de entree.

Verlichten van de verkeersruimte is toegestaan, maar niet zichtbaar vanaf de openbare weg; – – zonnepanelen zijn alleen op het vlakke deel van het hoofdvolume toegestaan indien niet zichtbaar vanaf de openbare ruimte en binnen een vlak van 15 graden vanaf de openbare zijde gezien.

RECLAME

erfafscheiding

mogelijkheden architectuur

R e c la m e – – reclame wordt in losse belettering in het gevelvlak geplaatst, niet bovenop het dakvlak. Log o en naamsver melding worden op een terughoudende manier mee ontworpen. Zo wordt voorkomen dat er teveel visuele signalen ontstaan langs de openbare weg; – – gevelreclames zijn niet breder dan 70% van de gevelbreedte, niet hoger dan 1,25 m, logo’s maximaal 2,00 m en dienen minimaal 1,00 meter uit de zijkant en dakrand te zijn geplaatst; – – indien er vlaggenmasten worden toegepast worden deze gegroepeerd bij de entree, niet langs de A27. Maximaal drie masten per gebouw; – – de entree wordt geduid door een universeel infor matie- reclamebord aan de linkerzijde van de entree.

RECLAME

reclame-uitingen

4.2 deelgebied B Het middengebied van het werklandschap wordt omkaderd door de ontsluitingsstructuur. Hierbij beschikt elk bedrijf over een logistieke zijde en ten minste één representatieve zijde richting het openbaar gebied. Voor bedrijven die zich op de hoek vestigen geldt een verplichte overhoekse oriëntatie.

gebouwen hebben een eenduidige en heldere contour

gebruik van natuurlijke materialen

terughoudend in kleurgebruik door grijstinten

gebouwen presenteren zich aan het groen

donkere gevelbeplating

horizontaal geprofileerde staalplaten

Pe rce el, b e b ouwingsgrens en rooilijn – – de bebouwing wordt in de voorgevelrooilijn gebouwd. De voorgevelrooilijn ligt op een vaste afstand van 3 meter uit de erfgrens; – – de afstand van de bebouwing tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt minimaa l 3 meter; – – de gevels dienen op maaiveld de voorgevelrooilijn te volgen en mogen er niet achter staan; – – maximaal 70% van de kavel mag worden bebouwd; – – minimaal 60% van de breedte van de kavel dient bebouwd te zijn. Op deze manier ontstaat een eenduidige bebouwingswand.

3,0 m representatieve gevels

I n - e n u it r it – – een in- en uitrit heeft een maximale breedte van 8 meter; – – het aantal in- en uitritten per kavel is afhankelijk van de grootte van de kavel. Hiervoor gelden de volgende richtlijnen: kavelgrootte: < 3.000 m 2 max. 1 in- en uitrit 3.000 m 2 - 5.000 m 2 max. 2 in- en uitritten 5.000 m 2 - 10.000 m 2 max. 3 in- en uitritten 10.000 m 2 - 15.000 m 2 max. 4 in- en uitritten 15.000 m 2 > max. 5 in- en uitritten; – – de in- en uitritten mogen niet aan elkaar grenzen, dit biedt een rustiger straatbeeld waarbij er een afwisselend principe ontstaat tussen inritten en groen. Afstemming met het kwaliteitsteam over het aantal in- en uitritten en de situering is vereist.

P+L

P + L 8,0 m

in- en uitrit

Par k e re n, la den / lo ssen en o pslag – – parkeren en laden / lossen vindt plaats aan de zij- en/of achterkant, achter de voorgevelrooilijn en aan het zicht onttrokken vanaf de openbare weg door middel van groen: blokhagen en gestrooide bomen, bij voorkeur een soort uit het assortiment in de openbare ruimte; – – (eventuele) opslag van goederen vindt uit het zicht of inpandig plaats. Buitenopslag blijft uit de 3 meter bebouwingsvrije zone.

RECLAME

opslag van goederen

RECLAME

voorgevelrooilijn en bouwvlak

parkeren, laden en lossen

RECLAME

Er fa fsc heiding 38

RECLAME

A rc hit ec t uur, kleur e n mate rialis atie – – de maximale bouwhoogte is 8 meter waarbij er ruimte is voor accenten tot 12 meter over maximaal 20% van de gevelbreedte; – – de architectuur heeft een ingetogen en tijdloze uitstraling; – – materiaal- en kleurovergangen dienen zorgvuldig vor mgegeven te worden. RECLAME Onderbrekingen in de gevel zijn niet gewenst; – – het gebouw heeft een adressering aan de wegzijde; – – de gevels volgen de voorgevelrooilijn en zijn verticaal opgericht tot aan de hoogte van het dakvlak; – – de daklijn is vlak en loopt aan de wegzijde op één hoogte; – – de bebouwing heeft een zoveel mogelijk eenvoudige contour, ook als het bouwvolume niet doorloopt (kantoorgedeelte en werkgedeelte); – – technische installaties op het terrein en het dak zijn gecombineerd en niet zichtbaar vanaf de openbare weg. Bijvoorbeeld door een abstract vor mgegeven omkadering met lamellen; – – fietsenstallingen en soortgelijke constructies dienen mee te worden genomen in het ontwerp en geïntegreerd te worden in de architectuur; – – afwatering van hemelwater (met name van de bedrijfshallen) is inter n geplaatst of zorgvuldig opgenomen in de architectuur; – – verlichting van het gebouw gebeurt niet van buitenaf, enkel de entree.

erfafscheiding

mogelijkheden architectuur

R e c la m e – – reclame wordt in losse belettering in het gevelvlak geplaatst, niet bovenop het dakvlak. Log o en naamsver melding worden op een terughoudende manier mee ontworpen. Zo wordt voorkomen dat er teveel visuele signalen ontstaan langs de openbare weg; – – gevelreclames zijn niet breder dan 50% van de gevelbreedte en niet hoger dan 0,75 m en dienen minimaal 1 meter uit de z ijkant en dakrand te zijn geplaatst; – – indien er vlaggenmasten worden toegepast worden deze gegroepeerd bij de entree. Maximaal drie masten per gebouw; – – de entree wordt geduid door een universeel infor matie- reclamebord aan de linkerzijde van de entree.

RECLAME

reclame-uitingen

4.3 deelgebied C In dit deelgebied staat de verweving van het landschap, bestaande uit weidegronden en watergangen en de bedrijfskavels, centraal. Bebouwing op de kavel is altijd parallel aan de oorspronkelijk verkavelingsrichting gesitueerd. Elk bedrijf beschikt over een logistieke zijde en ten minste één representatieve zijde richting het openbaar gebied. De vor mgeving van de volumes dient van hoog niveau te zijn met extra aandacht voor de achter- en zijgevels richting het fijnmazige landschap langs de Burggraaf.

groen ingerichte kavel, op subtiele wijze bedrijfsvoering aan het zicht onttrekken

representatieve gevel met veel gevelopeningen

verticale gevelbeplating

palet van natuurlijke duurzame materialen en kleurschakeringen

donkere gevelbeplating

Pe rce el, b e b ouwingsgrens en rooilijn

3,0 m

– – de bebouwing wordt in de voorgevelrooilijn gebouwd. De voorgevelrooilijn ligt op een vaste afstand van 3 meter uit de erfgrens; – – de afstand van de bebouwing tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt minimaa l 3 meter; – – de gevels dienen op maaiveld de voorgevelrooilijn te volgen en mogen er niet achter staan; – – voor de noordelijke kavel geldt dat maximaal 70% van de kavel mag worden bebouwd; – – voor de zuidelijke kavel geldt dat maximaal 60% van de kavel mag worden bebouwd; – – minimaal 50% van de breedte van de kavel dient bebouwd te zijn. Op deze manier ontstaat een eenduidige bebouwingswand; – – voor de zijde grenzend aan de Burggraaf is rekening gehouden met een verplichte bebouwingsvrije zone van 10 meter, hier mee is voldoende afstand tussen de bedrijfsbebouwing en de Burggraaf geborgd.

10,0 m

representatieve gevels

voorgevelrooilijn en bouwvlak

I n - e n u it r it – – per kavel wordt maximaal één in- en uitrit aan de zuidzijde gerealiseerd; – – de in- en uitrit heeft een maximale breedte van 8 meter.

Par k e re n, la den / lo ssen en o pslag – – parkeren en laden / lossen vindt plaats aan de zij- en/of achterkant, achter de voorgevelrooilijn en aan het zicht onttrokken vanaf de openbare weg door middel van groen: blokhagen en gestrooide bomen, bij voorkeur een soort uit het assortiment in de openbare ruimte; – – (eventuele) opslag van goederen vindt inpandig of uit het zicht plaats. Buitenopslag blijft uit de bebouwingsvrije zone (respectievelijk 3 meter en 10 meter), is maximaal 3 meter hoog en vanaf de openbare weg aan het zicht onttrokken door een groene erfafscheiding op eigen terrein.

8,0 m

in- en uitrit aan de zuidzijde van de kavel RECLAME RECLAME

RECLAME

parkeren, laden en lossen

RECLAME

opslag van goederen

RECLAME

P+L

P + L

Er fa fsc heiding 44

– – aan de wegzijde wordt een gecoat spijlenhekwerk RAL9011 (grafi etzwart) geplaatst van circa 1,50 meter hoog, type Heras-Atlas of gelijkwaardig. Rasterhekwerken en gaashekwerken zijn niet toegestaan. Overige hekwerken, waaronder schuif- of draaihekwerken, dienen in dezelfde vor mgeving te worden uitgevoerd. Hekwerken achter de rooilijn, worden waar mogelijk, mee ontworpen in de architectuur en zijn niet hoger dan 2,0 meter; – – de overige perceelgrenzen worden ingeplant met knotwilgen (Salix alba), met een dichtheid van 1 st / 4 m 1 . Bij voorkeur worden deze in groepen aangeplant om de overgang van bebouwd naar onbebouwd te verzachten.

RECLAME

erfafscheiding

RECLAME A rc hit ec t uur, kleur e n mate rialis atie – – de maximale bouwhoogte is 8 meter; – – de architectuur heeft een ingetogen en tijdloze uitstraling; – – materiaal- en kleurovergangen dienen zorgvuldig vor mgegeven te worden. Onderbrekingen in de gevel zijn niet gewenst; – – het gebouw heeft een adressering aan de wegzijde; – – de gevels volgen de voorgevelrooilijn en zijn verticaal opgericht tot aan de hoogte van het dakvlak; – – de daklijn is vlak en loopt aan de wegzijde op één hoogte; – – de bebouwing heeft een zoveel mogelijk eenvoudige contour, ook als het bouwvolume niet doorloopt (kantoorgedeelte en werkgedeelte); – – technische installaties op het terrein en het dak zijn gecombineerd en niet zichtbaar vanaf de openbare weg. Bijvoorbeeld door een abstract vor mgegeven omkadering met lamellen; – – fietsenstallingen en soortgelijke constructies dienen mee te worden genomen in het ontwerp en geïntegreerd te worden in de architectuur; – – afwatering van hemelwater (met name van de bedrijfshallen) is inter n geplaatst of zorgvuldig opgenomen in de architectuur; – – verlichting van het gebouw gebeurt niet van buitenaf, enkel de entree.

mogelijkheden architectuur

R e c la m e – – reclame wordt in losse belettering in het gevelvlak geplaatst, niet bovenop het dakvlak. Log o en naamsver melding worden op een terughoudende manier mee ontworpen. Zo wordt voorkomen dat er teveel visuele signalen ontstaan langs de openbare weg; – – gevelreclames zijn niet breder dan 50% van de gevelbreedte en niet hoger dan 0,75 m en dienen minimaal 1 meter uit de z ijkant en dakrand te zijn geplaatst; – – reclame-uitingen richting de Burggraaf zijn niet toegestaan; – – vlaggenmasten zijn niet toegestaan; – – de entree wordt geduid door een universeel infor matie- reclamebord aan de linkerzijde van de entree.

RECLAME 45

reclame-uitingen

Laddertoets Meerkerk IVa

Stec Groep aan gemeente Zederik

Jasper Beekmans & Evert-Jan de Kort 1 augustus 2017

Laddertoets Meerkerk IVa 17.098

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.2.1 1.3

Achtergrond en vraagstelling ................................................................. 3 Methodologie en locatieprofiel Meerkerk IVa ........................................ 3 Locatieprofiel Meerkerk IVa..................................................................... 4 Leeswijzer ................................................................................................. 6

Toets op Ladder 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

Bijlage

Ontwikkeling Meerkerk IVa is Ladderplichtig ........................................ 7 Marktregio Meerkerk IVa beperkt zich tot de gemeente Zederik en omgeving............................................................................................. 7 Vraagraming: er is vraag in de marktregio van Meerkerk IVa van 3,3-5,5 hectare .......................................................................................... 9 Aanbodanalyse: aanbod in marktregio is feitelijk zeer beperkt ......... 10 Behoefte: confrontatie vraag & aanbod ............................................... 10 Conclusie Ladder: ontwikkeling 5 hectare Meerkerk IVa passend binnen geraamde bandbreedte vraag .................................................. 11 Meerkerk IVa is als zachte plancapaciteit opgenomen in het programma ruimte van de provincie ................................................... 11 In overleg met provincie onderbouwing ook regionaal afstemmen .............................................................................................. 11

Laddertoets Meerkerk IVa 17.098

1 Inleiding 1.1 Achtergrond en vraagstelling In Meerkerk wordt ondernemers ruimte geboden op het bedrijventerrein Meerkerk, gelegen naast de A27 in de gemeente Zederik. De meest recente uitbreiding van dit bedrijventerrein betreft Meerkerk IV en is momenteel nagenoeg volledig uitgegeven. Op de laatste beschikbare kavel ligt inmiddels een optie. Om ook in de toekomst aan (lokale) ondernemers ruimte te bieden, is de gemeente Zederik voornemens om het bedrijventerrein uit te breiden. Deze uitbreiding betreft Meerkerk IVa en is 5 hectare (netto) groot. Het terrein is bedoeld voor kleinschalige, reguliere bedrijvigheid. De gemeente merkt onder (lokale) bedrijven een toenemende behoefte aan ruimte om uit te breiden. Uit een behoeftepeiling van de gemeente blijkt dat ondernemers die willen uitbreiden het liefst lokaal gevestigd willen blijven. Bedrijven geven daarbij aan ook interesse te hebben in vestiging op het beoogde Meerkerk IVa1. Dit alleen is echter niet voldoende voor een Ladderonderbouwing. U stelt een bestemmingsplan op voor de uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein Meerkerk IV. Als input voor het ontwerp bestemmingsplan is in dit onderzoek gekeken naar de marktbehoefte en Ladder voor duurzame verstelijking (hierna: Ladder). In paragraaf 1.2 lichten we de (nieuwe) Ladder nog kort voor u toe.

1.2 Methodologie en locatieprofiel Meerkerk IVa In deze paragraaf gaan we achtereenvolgens in op de achtergrond van de Ladder, het vigerende beleid, en maken een locatieprofiel van Meerkerk IVa. Wat is de Ladder? De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van het Rijk en per eind 2012 als motiveringseis in het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro). Per 1 juli 2017 is de Ladder op onderdelen gewijzigd. U brengt het bestemmingsplan voor Meerkerk IVa na die datum in procedure. We gebruiken daarom de nieuwe Laddertekst. Overheden moeten op grond van het Bro alle nieuwe stedelijke ontwikkelingen motiveren aan de hand van de Ladder. De Ladder is verankerd in het Bro in de artikelen 1.1.1 en 3.1.6. De tekst uit het Bro luidt als volgt:

ARTIKEL 3.1.6 LID TWEE BRO De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Bron: gemeente Zederik

Laddertoets Meerkerk IVa 17.098

Beleidskader Hieronder geven we de belangrijkste beleidsdocumenten weer die van belang zijn voor Meerkerk IVa. Schaal Rijk

Beleidsstuk Visie kwaliteiten en kansen inrichting bedrijventerreinen

Rijk

Ontwerp Tracébesluit A27 HoutenHooipolder

Provincie

Visie kwaliteiten en kansen inrichting bedrijventerreinen

Provincie

Structuurvisie ruimte en mobiliteit (VRM)

Regio Alblasserwaard/ Vijfheerlanden

Bedrijventerreinen strategie Alblasserwaard/ Vijfheerlanden 2015

Inhoud (voor zover van toepassing voor Meerkerk IVa) Op rijksniveau speelt het routeontwerp voor de A27 een rol. Sinds 2008 is rijksweg A27 aangeduid als de Panoramaroute: een snelweg die nog veel ruimte om zich heen heeft. Deze ruimte is landschappelijk divers. Uitgangspunt van het routeontwerp is dat de panoramische vergezichten op landschappen en steden maximaal ervaren moeten kunnen worden. Het Rijk stelt dat de weg te gast is in het landschap en pleit voor versterking van het landschappelijke karakter van de weg. Stedelijke gebieden langs de route, waaronder de bedrijventerreinen, zullen zorgvuldig ingepast moeten worden. Het Ontwerp Tracébesluit voor de verbreding van de A27 tussen Houten en knooppunt Hooipolder heeft tot en met mei 2016 ter inzage gelegen. Volgens planning is het Tracébesluit in 2018 definitief en kan in 2021 met de werkzaamheden worden begonnen. De werkzaamheden hebben mogelijk gevolgen voor de op- en afrit Noordeloos (de indeling en de rotonde worden mogelijk aangepast). De bereikbaarheid van bedrijventerrein Meerkerk IVa zal mogelijk enige hinder ondervinden tijdens de werkzaamheden, maar die gevolgen zijn tijdelijk en waarschijnlijk niet van invloed op de planning van de planologische procedure of uitgifte van kavels. De definitieve planning van werkzaamheden aan het tracé van de A27 en de Merwedebrug is nog niet bekend.

De provincie heeft met de Structuurvisie Ruimte en Mobiliteit (2014) Meerkerk IV aangemerkt als onderdeel van de bebouwde ruimte. De provincie streeft voor dit gebiedstype onder meer naar een compact en kwalitatief hoogwaardig gebied. Specialisatie binnen een bestaand gebied is een van de mogelijkheden om dit te bereiken. Om dit te realiseren moet de lokale functie van het terrein versterkt worden. De Visie ruimte en mobiliteit (VRM) is een structuurvisie op provinciaal niveau en bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid in de provincie Zuid-Holland. Het plan Meerkerk IVa heeft naast de Ladder in de Rijkswetgeving te maken met de VRM en daaruit voortvloeiende Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland. Het plan moet eerst ‘akkoord’ krijgen van de provincie voordat het (eventueel) bij beroep op de Ladder kan worden getoetst op de Ladder door de Raad van State. De Ladder, zoals deze in het Bro is opgenomen, verschilt op een aantal punten van de manier waarop de Ladder door de provincie Zuid-Holland wordt gehanteerd: • Daar waar het Rijk spreekt van ‘bestaand stedelijk gebied’, hanteert de provincie de term ‘bestaand stads- en dorpsgebied’ (BSD). Dit heeft de provincie gedaan om aan te geven dat het niet alleen om steden, maar ook om dorpen gaat. Dat is conform de bedoeling van het Bro.

De definitie van BSD in de verordening luidt: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing, met inbegrip van daartoe bouwrijp gemaakte terreinen, ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid (uitgezonderd glastuinbouw), detailhandel of horeca, evenals de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Bouwrijp gemaakt terrein wordt beschouwd als BSD omdat er een onomkeerbare ruimtelijke ontwikkeling heeft plaatsgevonden. • Voor bereikbaarheid gelden vanuit de provinciale ladder aanvullende criteria. Naast gebruik maken van multimodale locaties, moeten locaties passen in de doelstellingen en richtpunten van de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit (VRM), en locaties moeten zijn opgenomen in het Programma ruimte, voor zover het gaat om locaties groter dan 3 hectare (de zogenaamde ‘3 hectare kaart’). De regio Alblasserwaard/Vijfheerlanden heeft in de Structuurvisie 2030 ruimtelijk concentratiebeleid vastgesteld voor de verstedelijking. Voor bedrijventerreinen is het uitgangspunt dat grootschalige ontwikkelingen worden gebundeld met de infrastructuurassen in de regio, zijnde A15, de A27 en de Merwede en Lekzone. Meerkerk IVa is een ontwikkeling die volgens de bedrijventerreinenstrategie de komende jaren gerealiseerd moet worden.

1.2.1 Locatieprofiel Meerkerk IVa In onderstaande tabel geven we een beschrijving van het bedrijventerrein Meerkerk IVa op diverse kenmerken en aspecten. Het doel is om een beeld te geven van de locatieontwikkeling, het profiel en de

Laddertoets Meerkerk IVa 17.098

reikwijdte van de ontwikkeling. Kenmerk Ligging

Bereikbaarheid (auto & OV)

Doelgroepen

Omvang, structuur en type kavels

Uitstraling

Omschrijving • Het plan is om bedrijventerrein Meerkerk IVa ten zuiden van het bestaande terrein Meerkerk IV te ontwikkelen. De geplande locatie van Meerkerk IVa wordt ten oosten en zuiden omgeven door weiland, en ligt ten westen parallel aan de A27. Aangezien Meerkerk IVa direct grenst aan het bestaande bedrijventerrein Meerkerk (IV) en er bovendien (ten zuiden van het terrein) een groenstrook komt te liggen is het de bedoeling om de ontsluiting op de bestaande infrastructuur te laten aansluiten. De ontsluiting van Meerkerk (IV) is momenteel als volgt geregeld: • De ontsluiting van het terrein gebeurt via de Energieweg naar de A27. De A27 ligt op circa 1,8 km en 3 autominuten afstand van het terrein. Het terrein is ten noorden ontsloten via de Ambachtstraat en Burgemeester Sloblaan en mond uit in de kern Meerkerk. • Bushalte Blommendaal ligt op 1,7 km (21 min lopen) en bushalte Meerkerk P+R op 1,8 km (22 min lopen) van het terrein. Vanaf deze bushaltes zijn er verbindingen naar o.a. Utrecht, Dordrecht en Gorinchem. • Meerkerk IVa is bedoeld als uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein Meerkerk (IV) en richt zich ook voornamelijk op dezelfde doelgroep, namelijk gemengde bedrijvigheid. • Dit betekent dat het terrein zich richt op (lokale) reguliere doelgroepen, zoals productie, bouw en handel.

Door Spacevalue is een ontwikkelvisie gemaakt met een eerste indicatieve ruimtelijke verbeelding en een proefverkaveling. Onderstaande figuur toont de proefverkaveling. Totaal is circa 5 ha netto uitgeefbaar. Er is gekozen voor een rechthoekige verkaveling zodat een optimale verkaveling mogelijk is. Dit draagt bij aan een zo efficiënt mogelijk ruimtegebruik. Daarnaast wordt veel aandacht besteed aan de groene inpassing van het plangebied. Ten zuiden van het plangebied wordt mogelijk een zonnepark gerealiseerd. Uitgangspunt is dat de kavels in het midden van het plangebied in eenheden van circa 2.700 m2 worden verkaveld. De efficiënte verkaveling staat grotere kavels toe, maar in principe is de maximale kavelgrootte circa 1 hectare.

• Meerkerk IVa wordt aansluitend op de groene zone van Meerkerk IV ontwikkeld. Daarnaast zijn er plannen om aan de zuidzijde van het terrein een ‘eigen’ groenzone te creëren. Het is de bedoeling om de bedrijvigheid tussen deze groene zones te laten plaatsvinden. Dit heeft een positief effect op de ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van het terrein omdat er zo een beeld ontstaat van bedrijvigheid in ‘groene kavels’.

Gezien het profiel zoals hierboven is beschreven kenschetsen we Meerkerk IVa als een kleinschalig bedrijventerrein met een sterk lokaal profiel, bedoeld voor reguliere bedrijvigheid (productie, bouw, handel, et cetera) uit de directe omgeving van de gemeente Zederik (zie voor definitie van de marktregio paragraaf 2.2). De belangrijkste redenen hiervoor zijn de omvang van de kavels, de verkavelingsopzet, de omvang van het terrein, de toegestane milieucategorieën en overige planregels.

Laddertoets Meerkerk IVa 17.098

Figuur 1: Meerkerk I-III (rood), Meerkerk IV met laatste uit te geven kavel(s) (paars) en Meerkerk IVa (blauw).

Bron: Google 2016; bewerking Stec Groep.

Figuur 2: Ligging bedrijventerrein Meerkerk en luchtfoto

Bron: Openstreetmap.org. Google Maps; bewerking Stec Groep.

1.3 Leeswijzer Hierna leest u in hoofdstuk 2 onze bevindingen over marktbehoefte en de Ladder. Voor de leesbaarheid van deze rapportage zijn uitgebreider analyses opgenomen in de bijlage.

Laddertoets Meerkerk IVa 17.098

2 Toets op Ladder 2.1 Ontwikkeling Meerkerk IVa is Ladderplichtig Een bestemmingsplan voor Meerkerk IVa maakt een nieuwe stedelijke ontwikkeling (volgens artikel 3.1.6 Bro) mogelijk en is dus Ladderplichtig. Om die reden moet de behoefte aan nieuw bedrijventerrein in de relevante marktregio worden onderbouwd en worden beschreven waarom deze ontwikkeling niet in bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

2.2 Marktregio Meerkerk IVa beperkt zich tot de gemeente Zederik en omgeving Cruciaal bij Ladderonderbouwingen is de veronderstelde marktregio (c.q. reikwijdte). Op basis van de beschikbare informatie schatten we in dat de marktregio van bedrijventerrein Meerkerk Iva zich beperkt tot de gemeente Zederik en omgeving. Wij baseren ons op onderstaande bevindingen en argumentatie. Sinds 2000 houdt Stec Groep een Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland (DLN) bij. De database monitort alle (aangekondigde) strategische locatiebeslissingen in Nederland met een omvang van tenminste 50 arbeidsplaatsen en over een afstand van tenminste 25 kilometer. Tussen 2000 en 2016 hebben ‘slechts’ 4 bedrijven met in totaal 400 arbeidsplaatsen zich gevestigd in de COROP Zuidoost-ZuidHolland (zie figuur 3). Ter vergelijking: de nabij gelegen COROPgebieden West-Noord-Brabant en MiddenNoord-Brabant hebben de afgelopen 15 jaar veel meer grotere bedrijven aangetrokken. Kortom, de COROP regio Zuidoost-Zuid-Holland is een interne markt waar bedrijventerreinen zich (voornamelijk) richten op bedrijven uit de eigen COROP. Dit blijkt ook uit onderzoek naar de bedrijfsverhuizingen2. Daaruit blijkt dat ca. 94% van de verhuisbewegingen van bedrijven plaatsvindt binnen de eigen COROP-regio.

Dit is in lijn met het onderzoek van het CBS, dat constateert dat dat de meerderheid van de verhuizingen plaatsvindt binnen de eigen gemeente en slechts een derde van de verhuizende bedrijven over de gemeentegrens verhuist3. Zij laten in een onderzoek zien dat de gemiddelde verhuisafstand van bedrijven in de COROP Zuidoost-ZuidHolland minder dan 7 kilometer bedraagt (zie figuur 4).

Verhuizingen van bedrijven en groei van werkgelegenheid(Pellenbarg et al., 2007) Bedrijven verhuizen vooral binnen eigen gemeente (CBS, 2013). Beschikbaar via: https://www.cbs.nl/nlnl/achtergrond/2013/33/bedrijven-verhuizen-vooral-binnen-eigen-gemeente 3

Laddertoets Meerkerk IVa 17.098

Figuur 3: Aantal bovenregionale locatiebeslissingen per COROPgebied

Bron:‘Database Locatiebeslissing Nederland’ (Stec Groep, 2017)

Figuur 4: Gemiddelde verhuisafstand bedrijven per COROP

Bron: ‘Bedrijven verhuizen vooral binnen de eigen gemeente’ (CBS, 2013).

Verhuisbewegingen bedrijventerrein Meerkerk zijn voornamelijk lokaal Gemiddeld verhuizen bedrijven in de regio dus over kleine afstand (maximaal 7 kilometer). Wanneer we kijken naar de historische verhuisbewegingen van bedrijven op bedrijventerreinen Meerkerk wordt dit beeld bevestigd. Ten eerste valt op dat relatief weinig verhuizingen plaatsvinden. Bedrijven die verhuizen doen dat voornamelijk lokaal. Dat geldt voor zowel de inkomende als de uitgaande verhuizingen. Bij de inkomende verhuizingen komt 100% van de bedrijven uit de COROP-regio en bij de uitgaande verhuizingen verhuist ook ruim 70% naar locaties binnen de COROP-regio. Zie ook tabel 1. Tabel 1: Verhuisbewegingen bedrijventerrein Meerkerk 2011-nu Regio Aantal bedrijven Inkomende verhuizingen Uitgaande verhuizingen Eindtotaal

Binnen de COROP

Buiten de COROP

Binnen de COROP

Buiten de COROP

3 14

Op basis van bovenstaande concluderen we dat de marktregio van bedrijventerrein Meerkerk IVa lokaal is. We hanteren de gemiddelde verhuisafstand voor bedrijven binnen deze COROP van circa 7 kilometer. Het gaat grofweg om de gemeente Zederik en kleine delen van de gemeenten Giessenlanden en Leerdam. Zie ook figuur 5.

Laddertoets Meerkerk IVa 17.098

Figuur 5: Marktregio Meerkerk IVa.

2.3 Vraagraming: er is vraag in de marktregio van Meerkerk IVa van 3,3-5,5 hectare In deze paragraaf gaan we in op de belangrijkste conclusies uit de vraaganalyse. Een uitgebreide toelichting leest u in de bijlage van deze rapportage. Er is 89-98 hectare vraag naar bedrijventerreinen in Zuid-Holland-Zuid t/m 2026 Uit de behoefteraming4 concluderen we dat de totale vraag naar bedrijventerreinen in de regio ZuidHolland-Zuid ca. 89-98 hectare bedraagt. Het gaat hier om de vraag naar bedrijventerreinen in alle segmenten. De marktregio van bedrijventerrein Meerkerk IVa heeft een aandeel van 1,7-3,9 hectare van deze vraag We hebben met behulp van verschillende parameters een inschatting gemaakt van de vraag voor de marktregio van Meerkerk IVa binnen de regio Zuid-Holland-Zuid. Dat hebben we gedaan op basis van de historische uitgifte, het aandeel in werkgelegenheid (op bedrijventerreinen) en het aandeel in de totale oppervlakte van bedrijventerreinen. Daaruit blijkt dat het aandeel van de marktregio, voor deze analyse afgebakend als het aandeel van de gemeente Zederik, tussen 1,8% en 4,2% is van de totale vraag in ZuidHolland-Zuid. De uitbreidingsvraag voor Meerkerk IVa in de periode t/m 2026 komt daarmee neer op een bandbreedte van 1,7-3,9 hectare.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Vijfheerenlanden&id=7f104133-2265-4684-aa81-c5ad775657fc