Toelichting MPG Vijfheerenlanden 2026
Tekst van het document
Meerjaren Prognose Grondexploitaties MPG 2026
Gemeente Vijfheerenlanden
31 maart 2026
INHOUD
pagina
Samenvatting ................................................................................................................... 1 1.
2.
3.
4.
5.
Inleiding..................................................................................................................... 3 1.1
Doelstelling MPG ........................................................................................................... 3
1.2
Structuur MPG............................................................................................................... 3
1.3
Relatie met de Planning & Control Cyclus ....................................................................... 4
1.4
Afbakening MPG............................................................................................................ 4
1.5
Leeswijzer ..................................................................................................................... 4
Totaal resultaat grondexploitaties / MPG ................................................................... 5 2.1
Resultaten ..................................................................................................................... 5
2.2
Tussentijdse winstneming .............................................................................................. 6
2.3
Verliesvoorzieningen ..................................................................................................... 7
2.4
Risico’s .......................................................................................................................... 7
2.5
Verschillen MPG 2026 en MPG 2025............................................................................. 10
2.6
Algemene Reserve Grondexploitaties ........................................................................... 12
Algemene parameters en uitgangspunten ................................................................ 13 3.1
Algemene uitgangspunten ........................................................................................... 13
3.2
Financiële rekenparameters ......................................................................................... 13
3.3
BBV en VPB ................................................................................................................. 14
Grondexploitaties .................................................................................................... 15 4.1
Weide II....................................................................................................................... 15
4.2
Werklandschap Meerkerk IVa ...................................................................................... 17
4.3
Broekgraaf .................................................................................................................. 19
4.4
Voorzieningencluster ................................................................................................... 21
4.5
Achter Van Zuilenstraat ............................................................................................... 23
Facilitair grondbeleid ............................................................................................... 25
Bijlagen 1. Onderbouwing parameters 2026 2. Afsluiting GREX Sluiseiland
Samenvatting Voor u ligt het Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2026 van de gemeente Vijfheerenlanden. Elk jaar worden de grondexploitaties van de gemeente herzien en vastgelegd in het MPG. In deze rapportage zijn de herziene grondexploitaties per 1 januari 2026 opgenomen. Dit MPG geeft op een transparante wijze inzicht in de stand van zaken van de grondexploitaties per 1 januari 2026. De grondexploitaties zijn geactualiseerd met als grondslag de cijfers uit de jaarrekening 2025. Doel van het MPG is: ▪ Inzicht te geven aan de gemeenteraad over de voortgang van de plannen en het te verwachten financieel resultaat inclusief de hierbij behorende risico’s en kansen. ▪ Grip te houden op de financiën binnen de grondexploitaties. Door periodieke herziening van grondexploitaties kan tijdig bijgestuurd worden waar nodig en kan gestuurd worden op risico’s en kansen. ▪ Een goede onderbouwing te hebben van de resultaatsverwachting ter verantwoording en controle naar de gemeente accountant. Resultaten De gemeente Vijfheerenlanden heeft 5 grondexploitaties. Afgelopen jaar is de grondexploitatie ‘Sluiseiland’ afgesloten en daarom niet meer opgenomen in het MPG. De grondexploitaties in het MPG 2025 hebben samen een positief saldo van ongeveer € 4.8 mln. netto contante waarde per 01-012026. Het betreft hier wel de resultaten na (eventueel al) verrekende winstnemingen.
In 2025 is er winst genomen voor een bedrag van € 2.3 mln. Omdat in onderstaande tabel afgeronde bedragen zijn opgenomen, resulteren optellingen en vergelijkingen in afrondingsverschillen. Resultaat op netto contante waarde (in miljoenen) A B MPG 2025
C
MPG 2025
D
E
F
MPG 2026 - NCW-01-01-2026
NCW 01-01-2025 NCW 01-01-2026 Voor winstname
Winstname
VERSCHIL
Na winstname
NCW 01-01-2026
1
Weide II
€
3,16 €
3,22 €
3,10 €
0,43 €
2,67 €
0,55-
2
Werklandschap Meerkerk - IVa
€
0,21 €
0,21 €
0,22 €
- €
0,22 €
0,01
Broekgraaf
€
1,85 €
1,88 €
3,14 €
1,75 €
1,39 €
0,49-
4
Voorzieningencluster
€
0,88 €
0,90 €
0,98 €
0,15 €
0,83 €
0,07-
5
Achter Van Zuilenstraat
€
0,19- €
0,20- €
0,23- €
- €
0,23- €
0,03-
Sluiseiland
€
0,01 €
0,01 €
- €
- €
- €
0,01-
€
5,91 €
6,03 €
7,21 €
2,33 €
4,89 €
1,14-
3
TOTAAL
▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Kolom A betreft de resultaten van het MPG 2025 op contante waarde per 01-01-2025. Deze bedragen staan in het MPG 2025. Kolom B betreft de resultaten van het MPG 2025 uitgedrukt op contante waarde per 01-01-2026. Dit zijn de bedragen van het MPG 2025 ‘opgerent’ met de disconteringsvoet van 2%. Kolom C betreft de resultaten van de herziene grondexploitaties voor de winstneming over boekjaar 2025. Kolom D laat de winstneming zien over boekjaar 2025. Kolom E betreft de resultaten van de herziene grondexploitaties waarin de winstneming is verwerkt. Kolom F betreft het verschil in resultaat tussen de herziene grondexploitaties en de grondexploitaties van vorig jaar. Vergelijking vindt plaats op contante waarde datum 01-01-2026.
MPG 2026
-1-
Ten opzichte van het MPG 2025 is het resultaat op totaalniveau afgenomen met € 1.1 mln. Deze afname is een gevolg van de winstnemingen (die onttrokken zijn uit de grondexploitaties). Zonder de winstnemingen zou sprake zijn van een verbetering van ongeveer € 1.2 mln. Deze verbetering is een gevolg van hogere grondopbrengsten in de exploitaties Broekgraaf en Voorzieningencluster. De voortgang in de grondexploitaties Werklandschap Meerkerk en Van Zuilenstraat is redelijk stabiel. De grondexploitatie Achter van Zuilenstraat heeft een tekort. Voor dit tekort is een verliesvoorziening gevormd. Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) De gemeente Vijfheerenlanden heeft een Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG). Deze reserve is onderdeel van het MPG. Het MPG bestaat uit winstgevende en verlieslatende projecten. Winst wordt aan de reserve toegevoegd en voor negatieve saldo wordt een verliesvoorziening gevormd uit de ARG. Het saldo van de reserve per 31-12-2025 bedraagt circa € 4.6 mln. (waaronder de beklemmingen op deze reserve van € 3.4 mln.). Tussentijdse winst Het BBV schrijft voor dat er tussentijdse winst moet worden genomen in grondexploitaties via de Percentage of Completion methode (POC-methode). Bij deze methodiek wordt gekeken naar de mate van voortgang van de gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten binnen een grondexploitatie ten opzichte van de raming.
In totaal is er in 2025 een tussentijdse winst genomen van circa €2.4 mln. Dit bedrag zal worden toegevoegd aan de Algemene Reserve Grondexploitaties via een bestemmingsvoorstel bij de jaarrekening 2025. Risico’s Voor alle grondexploitaties is een risicoanalyse uitgevoerd op basis van de risk-mapping methode. De som van alle gewogen projectinhoudelijke risico’s bedraagt afgerond € 1.2 mln. De kansen in de grondexploitaties bedragen afgerond € 2.2 mln. De kansen in de grondexploitaties worden derhalve hoger ingeschat dan de risico’s. Broekgraaf is het project met de hoogste risico’s. De gemeente voert hier zelf volledig de grondexploitatie en het financieel volume van dit project is hoger dan de andere projecten. Ten opzichte van 2025 is de som van alle gewogen projectinhoudelijke risico’s afgenomen met ongeveer € 0.3 mln. Dit heeft te maken met de voortgang in de grondexploitaties en daardoor een afname van de risico’s. Er is op dit moment voldoende weerstandsvermogen aanwezig binnen de grondexploitaties en ARG om deze risico’s af te dekken. Samenvatting risico's grondexploitaties Werklandschap Voorzieningen Achter Van Broekgraaf Meerkerk - IVa Cluster Zuilenstraat 431.200- € 154.000- € 499.000- € 137.450- € 27.900-
€
1.249.550-
Weide II
TOTAAL
Gewogen risico's
€
Gewogen kansen
€
246.400 €
1.598.000 €
312.000 €
10.000 €
7.700
€
2.174.100
€
184.800- €
1.444.000 €
187.000- €
127.450- €
20.200-
€
924.550
Risico saldo Gewogen risico's
€
431.200- €
154.000- €
499.000- €
137.450- €
27.900-
€
1.249.550-
Weerstansvermogen grex (resultaat)
€
2.674.826 €
222.541 €
1.393.761 €
829.489 €
234.134-
€
4.886.483
Aanvullend benodigde weerstandvermogen €
- €
- €
- €
- €
262.034
€
262.034
MPG 2026
-2-
1.
Inleiding
1.1
Doelstelling MPG Voor u ligt het Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2026 van de gemeente Vijfheerenlanden. Elk jaar worden de grondexploitaties van de gemeente herzien en vastgelegd in het MPG. In deze rapportage zijn de herziene grondexploitaties per 1 januari 2026 opgenomen. Met dit MPG willen we op een transparante wijze inzicht geven in de gemeentelijke grondexploitaties die per 1 januari 2026 zijn geactualiseerd. We kiezen ervoor om op hoofdlijnen en op portefeuilleniveau informatie te geven over de ontwikkelingen in de gemeentelijke grondexploitaties. Dit informatieniveau sluit goed aan bij de kaderstellende en controlerende rol van de gemeenteraad. Daarmee is dit stuk ook volledig openbaar. Met het MPG beschikt de gemeente over een financieel en inhoudelijk sturingsinstrument. Het financieel-economische basisinstrument voor ruimtelijke projecten is de grondexploitatie (GREX). Per project wordt een grondexploitatie(berekening) opgesteld. In de GREX worden de kosten en de opbrengsten van een project in de tijd in beeld gebracht en wordt op basis hiervan een resultaatsberekening (nominaal, eindwaarde en netto-contant) uitgevoerd. Het aspect tijd speelt een belangrijke rol bij grondexploitaties. Projecten hebben veelal een doorlooptijd van (enkele) jaren. Rente en inflatie zijn van invloed op het resultaat van een grondexploitatie.
1.2
Structuur MPG Het MPG bestaat uit alle actieve grondexploitaties binnen de gemeente Vijfheerenlanden. Alle grondexploitaties zijn in hetzelfde rekenmodel opgesteld en doorgerekend. De grondexploitaties zijn hiermee voor alle projecten eenduidig en gelijk van opzet. Het MPG is in feite de optelsom van alle grondexploitaties samen en geeft daarmee een financieel totaaloverzicht. Onderstaand schema brengt de structuur van het MPG 2026 in beeld. Onderdeel van het MPG is tevens de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG). Ten opzichte van verleden jaar is de grondexploitatie Sluiseiland afgesloten en niet meer in het MPG opgenomen. In bijlage 2 is de eindafrekening van Sluiseiland opgenomen. Structuur MPG 2026 MPG Totaaloverzicht Grondexploitaties
ARG Algemene Reserve Grondexploitaties
GREX Weide II
MPG 2026
GREX Werklandschap Meerkerk Iva
GREX Broekgraaf
-3-
GREX Voorzieningencluster
GREX Achter Van Zuilenstraat
De grondexploitatie kan worden beschouwd als het financiële huishoudboekje van een ruimtelijk project. Het is de financiële vertaling van een ruimtelijke ontwikkeling. In een GREX wordt niet alleen vooruit gekeken, maar worden ook alle in het verleden gemaakte kosten en reeds gerealiseerde opbrengsten verwerkt, zodat een objectief beeld ontstaat van wat een project in totaal heeft gekost en opgebracht. 1.3
Relatie met de Planning & Control Cyclus Het MPG heeft een relatie met diverse documenten uit de planning- en control cyclus. Het MPG bieden we een raadsvergadering voor de jaarrekening aan de raad aan. De cijfers van de jaarrekening 2025 liggen ten grondslag aan het MPG 2026. Indien er in de loop van het jaar sprake is van majeure wijzigingen in een van de grondexploitaties, wordt dit gerapporteerd in tussentijdse bestuur rapportages. Met de begroting heeft het MPG ook een relatie. De geactualiseerde prognoses van kosten en opbrengsten, resultaten (winst en verlies) en risico’s verwerken we in de (meerjaren)begroting. Hierdoor stelt de raad de benodigde budgetten beschikbaar voor de uitvoering van de plannen. Zo worden de grondexploitaties via de begroting betrokken bij de integrale afweging van de allocatie van middelen.
1.4
Afbakening MPG Het MPG is het totaaloverzicht van alle grondexploitaties waarbij de gemeente betrokken is, vanuit een actieve rol. Nadrukkelijk wordt vermeld dat uitsluitend grondexploitaties zijn verwerkt in het MPG. Vastgoedexploitaties (ook wel opstalexploitaties genoemd) voor de bouw van scholen, maatschappelijk vastgoed of andere objecten zijn geen onderdeel van het MPG. In dekking van deze kosten dient via andere kanalen te worden voorzien. Het MPG heeft betrekking op de financiën van het actieve grondbeleid van de gemeente. Actief grondbeleid wordt gekenmerkt door een actieve overheidsrol, waarbinnen de gemeente de benodigde gronden verwerft, de gronden ontwikkelt (grondproductie) en vervolgens bouwkavels verkoopt aan derden. De gemeente is penvoerder van de grondexploitaties, waarover in voorliggend MPG wordt gerapporteerd. Van faciliterend grondbeleid is sprake wanneer bouwplannen worden gerealiseerd op grond van particuliere eigenaren/ontwikkelaars. De gemeente heeft een faciliterende rol als een omgevingsplan wijziging noodzakelijk is. Op grond van de Omgevingswet moet de gemeente de kosten die zij hiervoor maakt op de initiatiefnemer verhalen. Het faciliterend grondbeleid is voor de gemeente in feite budgettair neutraal. Deze projecten zijn daarom niet in het MPG opgenomen.
1.5
Leeswijzer De rapportage is als volgt opgebouwd: ▪ Hoofdstuk 2: totaal resultaat grondexploitaties / MPG ▪ Hoofdstuk 3: algemene uitgangspunten en parameters ▪ Hoofdstuk 4: grondexploitaties binnen de gemeente Vijfheerenlanden ▪ Hoofdstuk 5: Facilitair grondbeleid In de bijlagen is relevante achtergrond informatie opgenomen.
MPG 2026
-4-
2.
Totaal resultaat grondexploitaties / MPG
2.1
Resultaten Het resultaat van een grondexploitatie wordt vaak uitgedrukt in twee waarden: eindwaarde en contante waarde. Om verschillende grondexploitaties met verschillende looptijden en daardoor verschillende eindwaarden met elkaar te kunnen vergelijken en bij elkaar op te kunnen tellen, is een correctie nodig voor de verschillen in looptijd. Hiervoor wordt het resultaat op eindwaarde teruggerekend naar 1 januari van het huidige jaar. Dit is het resultaat op netto contante waarde (NCW). De som van de grondexploitaties per 1 januari 2026, ofwel het verwachte resultaat van alle grondexploitaties bij elkaar opgeteld bedraagt afgerond € 4.8 mln. positief. In de tabel hieronder is per grondexploitatie een samenvattend overzicht gegeven van kosten, opbrengsten en resultaat. In hoofdstuk 4 wordt per grondexploitatie een nadere toelichting gegeven. Samenvatting financieel Werklandschap Meerkerk - IVa
Weide II Verwerving en inbreng
€
1.218.227 €
Sloop en milieumaatregelen
€
150.039 €
Bouwrijp maken
€
Woonrijp maken Overige kosten
Voorzieningen Cluster
Broekgraaf
TOTAAL
79.537 €
5.000
€
510.627 €
190.505 €
60.480
€
911.650
2.221.685 €
6.675.371 € 20.648.053 €
880.655 €
402.958
€
30.828.723
€
222.280 €
1.975.889 € 16.934.325 €
22.239.788
€
517.452 €
Plankosten
€
2.432.457 €
Financiering en indirecte kosten
€
154.744 €
11.120 €
Winstneming
€
3.855.163 €
- €
Onvoorzien
€
- €
- €
TOTAAL KOSTENBEGROTING
1.232.805 € 11.916.478 €
Achter Van Zuilenstraat
- €
2.868.689 €
238.605
€
8.003.744 €
360.972 €
67.851
€
9.010.091
2.260.197 € 18.183.154 €
1.174.938 €
462.312
€
24.513.057
5.543.444 €
23.002 €
-
€
5.732.310
3.873.000 €
513.097 €
-
€
8.241.260
- €
- €
-
€
-
€ 10.772.046 € 12.215.454 € 85.612.826 €
6.091.396 €
1.237.205
€ 115.928.927
€ 13.230.950 €
€ 106.589.876
60.072 €
6.096.300 €
994.288
- €
919.594 €
-
€
13.914.966
1.028.968 €
- €
-
€
1.049.674
TOTAAL OPBRENGSTENBEGROTING
€ 13.835.592 € 12.411.437 € 87.297.306 €
7.015.893 €
994.288
€ 121.554.515
Nominaal saldo
€
3.063.546 €
195.983 €
1.684.480 €
924.497 €
242.918-
€
Kostenindex
€
164.619- €
483.323- €
175.828- €
61.853- €
34.311-
€
919.934-
Opbrengstenindex
€
297.738 €
663.670 €
- €
17.616 €
29.977
€
1.009.001
€
3.196.664 €
376.330 €
1.508.652 €
880.260 €
247.252-
€
5.714.655
€
- €
130.626- €
- €
- €
6.182-
€
136.809-
€
3.196.664 €
245.704 €
1.508.652 €
880.260 €
253.434-
€
4.886.483
Gronduitgifte wonen
Gronduitgifte commercieel en overige functies € Overige opbrengsten, bijdragen en subsidies
Geïndexeerd saldo (reële waarde) Rente Cashflow (dynamische eindwaarde) Eindwaardedatum
Netto-contant saldo
- € 86.268.338 €
604.642 € 12.390.731 €
€
- €
31-12-2034
€ 2.674.826 €
20.706 €
31-12-2030
31-12-2029
222.541 € 1.393.761 €
31-12-2027
829.489 €
-5-
5.625.588
31-12-2029
234.134-
In onderstaande tabel en grafiek zijn de kasstromen van het MPG in beeld gebracht. Deze vloeien voort uit de opgenomen fasering van kosten en opbrengsten in de respectievelijke grondexploitaties. De kasstromen zijn van belang voor de liquiditeit van de gemeente. Per 1 januari 2026 bedraagt de stand van de boekwaarde € 14.5 mln. (positief). Dit is het saldo van alle gerealiseerde kosten en opbrengsten van alle grondexploitaties samen. Rekening houdend met alle nog te maken kosten en opbrengsten de komende jaren bedraagt het saldo op eindwaarde ongeveer € 6.5 mln. positief op eindwaarde (2034).
MPG 2026
14.452.047
De kasstroom blijft de komende jaren naar verwachting (nagenoeg) positief. Kasstromen totaal MPG (€ x 1.000) boekw.
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
TOTAAL
Verwerving en inbreng
€
14.325 €
36 €
36 €
36 €
19 €
- €
- €
- €
- €
-
€
Sloop en milieumaatregelen
€
779 €
103 €
30 €
- €
- €
- €
- €
- €
- €
-
€
912
Bouwrijp maken
€
20.129 €
5.098 €
4.683 €
504 €
- €
- €
- €
- €
414 €
-
€
30.829
Woonrijp maken
€
13.333 €
4.069 €
1.742 €
1.547 €
836 €
593 €
- €
- €
- €
120
€
22.240
Overige kosten
€
4.424 €
209 €
3.876 €
436 €
65 €
- €
- €
- €
- €
-
€
9.010
Plankosten
€
19.631 €
1.516 €
1.364 €
899 €
648 €
300 €
- €
5 €
132 €
18
€
24.513
Financiering en indirecte kosten
€
13.974 €
- €
- €
- €
- €
- €
- €
- €
- €
-
€
13.974
Onvoorzien
€
- €
- €
- €
- €
- €
- €
- €
- €
- €
-
€
-
TOTAAL KOSTENBEGROTING
€
86.594 €
11.031 €
11.732 €
3.422 €
1.567 €
893 €
- €
5 €
547 €
138
€
115.929
Gronduitgifte wonen
€
98.574 €
4.226 €
2.154 €
112 €
- €
- €
- €
- €
- €
1.524
€
106.590
Gronduitgifte commercieel en overige functies
€
1.524 €
- €
- €
3.717 €
4.956 €
3.717 €
- €
- €
- €
-
€
13.915
Overige opbrengsten, bijdragen en subsidies
€
1.047 €
3 €
- €
- €
- €
- €
- €
- €
- €
-
€
1.050
TOTAAL OPBRENGSTENBEGROTING
€ 101.145 €
4.229 €
2.154 €
3.829 €
4.956 €
3.717 €
- €
- €
- €
1.524
€
121.555
Nominaal saldo
€
14.551 €
6.802- €
9.577- €
407 €
3.389 €
2.824 €
- €
5- €
547- €
1.385
€
5.626
Kostenindex
€
- €
81- €
321- €
187- €
116- €
93- €
- €
1- €
94- €
27-
€
920-
Opbrengstenindex
€
- €
1 €
59 €
147 €
265 €
258 €
- €
- €
- €
279
€
1.009
€
14.551 €
6.882- €
9.839- €
367 €
3.538 €
2.989 €
- €
6- €
640- €
1.638
€
5.715
€
- €
12- €
28- €
46- €
36- €
14- €
- €
- €
- €
-
€
137-
€
14.551 €
7.657 €
2.210- €
1.890- €
1.611 €
4.586 €
4.586 €
4.580 €
3.940 €
5.578
Geïndexeerd saldo (reële waarde) Rente Cashflow (dynamische eindwaarde)
14.452
Kasstromen totaal MPG - Grafisch € 20.000.000 Kosten
€ 15.000.000
€ 10.000.000
Opbrengsten
€ 5.000.000
Kostenindex
€Opbrengstenindex € 5.000.000Rente € 10.000.000Cashflow
2.2
2034
2033
2032
2031
2030
2029
2028
2027
2026
boekw.
€ 15.000.000-
Tussentijdse winstneming Het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeente (BBV) schrijft voor dat er tussentijdse winst moet worden genomen in grondexploitaties via de Percentage of Completion methode (POC-methode). Bij deze methodiek wordt gekeken naar de mate van voortgang van de gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten binnen een grondexploitatie ten opzichte van de raming. Er wordt dan gedeeltelijk winst genomen van het saldo op eindwaarde. Wanneer er specifieke projectrisico’s in beeld zijn, mogen deze gecorrigeerd worden op het saldo. Gevolg is dan dat er geen of minder winst genomen behoeft te worden. In 2025 is er voor vier grondexploitaties winst genomen. Dit betreft de grondexploitaties Sluiseiland (saldo van de afsluiting), Weide II, Broekgraaf en het Voorzieningencluster Broekgraaf. In onderstaande tabel is de winst inzichtelijk gemaakt. De winstneming van € 2,34 mln.
MPG 2026
-6-
zal worden toegevoegd aan de Algemene Reserve Grondexploitatiesop basis van het bestemmingsvoorstel bij de jaarrekening 2025. Naast winstneming uit grondexploitaties is ook op de grondverkoop Killesteijn II sprake van € 317.000,- aan winst en het vervallen van de voorziening van € 181.000 die door verkoop van grond Killesteijn niet meer gereserveerd hoeft te blijven. MPG 2026 - Winstneming Sluiseiland afsluiting
€
15.878
De Weide II
€
427.000
Broekgraaf
€
1.746.000
Voorzieningencluster Broekgraaf
€
152.000
Totaal winstneming boekjaar 2025
€
2.340.878
2.3
Verliesvoorzieningen Het BBV schrijft voor dat er voor grondexploitaties met een tekort (negatief saldo) een verliesvoorziening moet worden gevormd. De gemeente Vijfheerenlanden heeft (op dit moment) één grondexploitatie met een negatief resultaat. Dit betreft de grondexploitatie ‘Achter Van Zuilenstraat’. Dit tekort is bij opening echter eerst gedekt uit de reserve volkshuisvesting. De toename van het tekort als gevolg van de herziening van de grondexploitatie wordt extra gestort in de verliesvoorziening vanuit de algemene Reserve Grondexploitaties. Dit betreft een bedrag van € 40.699,-.
2.4
Risico’s Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijke ontwikkeling. Zoals eerder aangegeven is een GREX een momentopname op basis van de op dat moment beschikbare uitgangspunten, aannames en inzichten. Grondexploitaties worden in de tijd steeds nauwkeuriger. In alle fasen geldt als uitgangspunt: indien wordt ingeschat dat de kans groter is dan 50% dat een risico optreedt, dan wordt dit risico afgedekt in de grondexploitatieberekening. Een risicoanalyse heeft tot doel om inzicht te krijgen in de risico’s die gepaard gaan met een project. Daarom is voor elke grondexploitatie een risicoanalyse opgesteld Op hoofdlijnen kunnen binnen het MPG de volgende risico’s worden onderscheiden: ▪ Projectinhoudelijke risico’s. ▪ Gevoeligheid van parameters. Hieronder wordt op deze categorieën ingezoomd. Projectinhoudelijke risico’s De projectinhoudelijke risico’s zijn specifiek voor elk project. Het kan gaan om bijvoorbeeld mogelijke bodemsaneringsopgaven, planschaderisico (nadeel compensatie), meerkosten als gevolg van bezwaren tegen bestemmingsplanprocedures, hogere uitvoeringskosten, beoogde opbrengsten die toch in mindere mate worden gerealiseerd, enzovoort.
MPG 2026
-7-
Bij elke grondexploitatieberekening hoort een inhoudelijke risicoanalyse. Wordt de grondexploitatieberekening aangepast, dan hoort ook de risicoanalyse te worden aangepast. Het zijn componenten die met elkaar in verbinding staan. Voor de in het MPG opgenomen grondexploitaties is een risicoanalyse opgesteld op basis van de risk-mapping methode. Nadat de risico’s zijn benoemd, worden ze op een risicokaart weergegeven en wordt de financiële omvang van de risico’s in beeld gebracht (kwantificeren). Met behulp van de risk-mapping-methode worden de in beeld gebrachte risico’s gewogen en wordt een rangorde aangebracht. Het is evident dat het kwantificeren van risico’s lastig is: het gaat om een toekomstvoorspelling. Door middel van deze methode wordt getracht om op een zo praktisch mogelijke wijze de omvang van risico’s te duiden. De som van alle gewogen projectinhoudelijke risico’s bedraagt afgerond € 1.2 mln. De kansen in de grondexploitaties bedragen afgerond € 2.2 mln. Broekgraaf is het project met de hoogste risico’s. De gemeente voert hier zelf volledig de grondexploitatie en het financieel volume van dit project is hoger dan de andere projecten. Er is op dit moment ruimschoots voldoende weerstandsvermogen aanwezig binnen de grondexploitaties zelf en de ARG om deze risico’s af te dekken. Dit blijkt uit onderstaande tabel en het saldo van de grondexploitaties en ARG.
Ten opzichte van 2025 is de som van alle gewogen projectinhoudelijke risico’s afgenomen met ongeveer € 0.3 mln. Dit heeft te maken met de voortgang in de grondexploitaties en daardoor een afname van de risico’s. Samenvatting risico's grondexploitaties
Gewogen risico's
€
Werklandschap Voorzieningen Achter Van Broekgraaf Meerkerk - IVa Cluster Zuilenstraat 431.200- € 154.000- € 499.000- € 137.450- € 27.900-
€
1.249.550-
Gewogen kansen
€
246.400 €
1.598.000 €
312.000 €
10.000 €
7.700
€
2.174.100
€
184.800- €
1.444.000 €
187.000- €
127.450- €
20.200-
€
924.550
Weide II
Risico saldo
TOTAAL
Gewogen risico's
€
431.200- €
154.000- €
499.000- €
137.450- €
27.900-
€
1.249.550-
Weerstansvermogen grex (resultaat)
€
2.674.826 €
222.541 €
1.393.761 €
829.489 €
234.134-
€
4.886.483
Aanvullend benodigde weerstandvermogen €
- €
- €
- €
- €
262.034
€
262.034
Gevoeligheid van de parameters In het MPG en de onderliggende grondexploitaties wordt naar de toekomst gekeken. Bekend is wat onderdelen op dit moment kosten en opbrengen, maar niet welke prijzen er over een aantal jaren zullen gelden. Dat wordt ingeschat door middel van indexen. In grondexploitaties is er niet alleen sprake van indexering; ook rente-effecten kunnen een belangrijke financiële rol spelen. De gevoeligheid van deze parameters (het effect van andere parameters dan waarmee naar de toekomst wordt gerekend) wordt in een gevoeligheidsanalyse in beeld gebracht.
MPG 2026
-8-
Een gevoeligheidsanalyse wordt niet per project, maar op MPG-niveau uitgevoerd. Hierin worden de volgende parameters betrokken: ▪ Rente: feitelijk is hier geen sprake van een risico, aangezien een interne rekenrente wordt gehanteerd die is gebaseerd op een treasury-analyse. Ondanks een stijgende marktrente afgelopen jaren wordt een rentestijging voor de gemeente ook op de wat langere termijn niet verwacht. In juni 2021 is een financieringsarrangement met de BNG en de NWB aangegaan. Hierbij zijn langlopende leningen afgesloten met vaste lage rentepercentages. Voor de grondexploitaties is dit geen risico. De rekenrente bedraagt 0.5%. ▪ Kostenstijging: de afgelopen jaren waren erg onstabiel qua kostenstijging. Door Corona, de oorlog in Oekraïne en de energiekosten was er sprake van een hoge inflatie en prijsstijgingen. Afgelopen jaar is de markt meer tot rust gekomen. Al blijft de markt erg volatiel zeker met de huidige onrust in de wereld. Voor het komende jaar is rekening gehouden met 3% indexatie (daarna 2%). In de afzonderlijke risicoanalyses per grondexploitatie is rekening gehouden met het risico op hogere uitvoeringskosten. ▪ Opbrengstenstijging: ▫ Voor de Weide II is de grondverkoop in 2024 gerealiseerd. In dit project is nagenoeg geen spraken meer van opbrengstenstijging naar de toekomst toe.
▫ Voor Werklandschap Meerkerk IV, Broekgraaf en het Voorzieningencluster is rekening gehouden met 1.5% opbrengststijging. In de risicoanalyse is het risico op lagere grondopbrengsten opgenomen. In Broekgraaf en het Voorzieningencluster liggen de nog te realiseren opbrengsten inmiddels ook vast in de uitgifteovereenkomsten. De risico’s t.a.v. de gevoeligheid van de parameters worden als relatief gering beschouwd omdat deze in belangrijke mate in de grondexploitaties of risicoanalyse zijn verwerkt. Er is daarom geen aparte risicoreservering voor de gevoeligheid van de parameters aangehouden.
MPG 2026
-9-
2.5
Verschillen MPG 2026 en MPG 2025 In onderstaande tabel is een vergelijking gemaakt tussen het resultaat van de grondexploitaties in 2025 en de herziene grondexploitaties per 2026. De grondexploitaties laten over het algemeen een positieve ontwikkeling zien. Er wordt met name in Broekgraaf geprofiteerd van de gunstige woningmarkt. Er zijn verder kleine wijzigingen in de kosten, maar gemiddeld genomen lopen de uitgaven conform verwachting. Op totaalniveau is er sprake van een afname van € 1.1 mln. Dit is het gevolg van de winstneming van € 2.3 mln. Zonder de winstneming zou er sprake zijn van een verbetering van het resultaat met circa € 1.2 mln. Dit is met name het gevolg van hogere grondopbrengsten in Broekgraaf en het Voorzieningencluster. Omdat uit de grondexploitatie Weide II winst is genomen en de grondexploitatie langer open blijft staan neemt het resultaat op contante waarde af. In onderstaande tabel zijn afgeronde bedragen opgenomen. Optellingen en vergelijkingen resulteren in afrondingsverschillen. Resultaat op netto contante waarde (in miljoenen) A B MPG 2025
C
MPG 2025
D
NCW 01-01-2025 NCW 01-01-2026 Voor winstname
F
Winstname
VERSCHIL
Na winstname
NCW 01-01-2026
1
Weide II
€
3,16 €
3,22 €
3,10 €
0,43 €
2,67 €
0,55-
2
Werklandschap Meerkerk - IVa
€
0,21 €
0,21 €
0,22 €
- €
0,22 €
0,01
3
Broekgraaf
€
1,85 €
1,88 €
3,14 €
1,75 €
1,39 €
0,49-
4
Voorzieningencluster
€
0,88 €
0,90 €
0,98 €
0,15 €
0,83 €
0,07-
5
Achter Van Zuilenstraat
€
0,19- €
0,20- €
0,23- €
- €
0,23- €
0,03-
Sluiseiland
€
0,01 €
0,01 €
- €
- €
- €
0,01-
€
5,91 €
6,03 €
7,21 €
2,33 €
4,89 €
1,14-
TOTAAL
MPG 2026
E
MPG 2026 - NCW-01-01-2026
- 10 -
Hieronder worden de verschillen op hoofdlijnen kort toegelicht: ▪ Het resultaat van de grondexploitatie Weide II kent een afname van € 0.5 mln. Dit is voor het grootste deel een gevolg van de winstneming van € 0.4 mln. Verder is de eindwaarde datum van de exploitatie opgeschoven. Vanuit de grondexploitatie dienen nog 7 vrije kavels langs de Burggraaf verkocht te worden. Deze zijn in tijd naar achteren geschoven. Omdat er geen renteopbrengst wordt gerekend aan de GREX en het resultaat wel contant wordt gemaakt met 2% neemt het resultaat op contante waardede af. ▪ De grondexploitatie voor de bedrijfslocatie Werklandschap in Meerkerk is nagenoeg stabiel. Er is vertraging geweest a.g.v. flora en fauna maatregelen en netgongestie. Dit kan echter worden opgevangen met indexatie van de grondopbrengsten en de lage rente in de grex.. ▪ Het resultaat van de grondexploitatie Broekgraaf neemt af met € 0.5 mln. Dit is een gevolg van de winstneming van € 1.8 mln. Feitelijk verbeterd het resultaat met circa € 1.3 mln. De verbetering is met name het gevolg van gunstige grondverkopen in Broekgraaf door hogere grondopbrengsten voor een aantal verkochte deelplannen. Er zijn ook wat hogere civieltechnische kosten gemaakt, deze worden echter opgevangen door de hogere opbrengsten.
▪ Het resultaat van de grondexploitatie Voorzieningencluster blijft nagenoeg gelijk ondanks de onttrekking van de winst van € 0.15 mln. Feitelijk is er dus sprake van een verbetering. Inmiddels is duidelijk welke verkoopopbrengst verwacht kan worden op de laatste bouwplot in het dit plan. De opbrengst is hoger dan eerder aangehouden in de GREX. ▪ Het resultaat van de grondexploitatie Achter Van Zuilenstraat neemt beperkt af. Dit zijn met name hogere kosten voor flora en fauna maatregelen en hogere verwachte uitvoeringskosten als gevolg van vertraging. ▪ De grondexploitatie Sluiseiland wordt afgesloten. Het resultaat wordt toegevoegd aan de ARG. Omdat deze GREX niet meer in het MPG is opgenomen neemt het resultaat af.
MPG 2026
- 11 -
2.6
Algemene Reserve Grondexploitaties De gemeente Vijfheerenlanden heeft een Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG). Deze reserve is onderdeel van het MPG. Het MPG bestaat uit winstgevende en verlieslatende projecten. Voor grondexploitaties met een positief saldo wordt tussentijds winst genomen conform de BBV regelgeving. Deze winst wordt dan toegevoegd aan de reserve. Voor projecten met een negatief saldo worden de mee- en tegenvallers in de verliesvoorziening verrekend met de ARG. Daarnaast kunnen voorbereidingskredieten voor ruimtelijke ontwikkelingen gedekt worden uit de ARG. Dit gebeurt altijd via raadsbesluit. Het saldo van de ARG bedraagt per 31-12-2025 na storting van de winstnemingen en reeds besloten beklemmingen circa € 4.6 mln. In onderstaande tabel is het saldo van de ARG weergegeven. Saldo reserve per 01-01-2025
€
3.601.030
Onttrekkingen Plankosten UAW 2e berap
€
-92.008
Vennootschapsbelasting 2025
€
-618.900
Herontwikkeling gemeentehuis Meerkerk
€
-30.408
Budget Hazelaarplein Vianen, slotwijziging
€
-25.000
Onttrekking visie Parc Merwede
€
-44.684
Hazelaarplein
€
-104.072
Bijstelling verliesvoorziening Achter Van Zuilenstraat
€
-40.699
Winstneming grondexploitaties 2024
€
2.494.000
Saldo reserve per 31-12-2025
€
5.139.259
Visie Parc Merwede
€
-21.316
Voorbereidingskrediet Gaasperwaard 2
€
-100.000
Plankosten UAW
€
-107.992
Herontwikkeling gemeentehuis Meerkerk
€
-69.592
Voorbereidingskrediet Lexmond West
€
-275.000
Hazelaarplein
€
-1.797.928
Voorbereidingskrediet Gaasperwaard 3
€
-125.000
Voorbereidingskrediet Gaasperwaard 3 (aanvulling)
€
-70.000
Voorbereidingskrediet Gaasperwaard 3 (aanvulling 2)
€
-40.000
Dorpsvisie Meerkerk
€
-87.052
Voorbereidingskrediet Broekgraaf Noord
€
-500.000
Haalbaarheidstudie ontwikkeling sportcomplex H&B
€
-193.750
€
1.751.629
Beklemmingen (reeds besloten)
Saldo reserve per 31-12-2025 na beklemmingen Reserveringen Afsluiting grondexploitatie Sluiseiland
€
15.878
Winstneming Weide II
€
427.000
Winstneming Broekgraaf
€
1.746.000
Winstneming Voorzieningencluster
€
152.000
Grondverkoop Killesteijnstraat Lexmond
€
317.000
Vrijval voorziening Killesteijnstraat Lexmond
€
181.000
€
4.590.507
Saldo reserve per 31-12-25 (na storting winstneming)
MPG 2026
- 12 -
3.
Algemene parameters en uitgangspunten
3.1
Algemene uitgangspunten Vertrekpunt voor het MPG is de boekwaarde per 1 januari 2026. De geboekte kosten en opbrengsten van het jaar 2025 zijn hierin verwerkt. Voor de verschillende projecten zijn alle grondexploitaties geactualiseerd op basis van de nieuwe feiten en actuele (markt)inzichten. Vervolgens zijn de kasstromen van grondexploitaties doorgerekend en is de netto contante waarde bepaald. Aan de berekeningen, verantwoording en verslaggeving van de grondexploitaties, liggen de regels en voorschriften zoals opgenomen in het BBV ten grondslag.
3.2
Financiële rekenparameters Zoals eerder aangegeven hebben grondexploitaties (vaak) een meerjarig karakter. Het aspect tijd speelt een belangrijke rol. Daarom wordt er in grondexploitaties rekening gehouden met indexering van kosten en opbrengsten en rente. In onderstaande tabel is in beeld gebracht met welke parameters is gerekend in de grondexploitaties. MPG 2026 - Rekenparameters Startdatum grondexploitaties
1-1-2026
Eindwaarde datum
grex afhankelijk
Netto contante waarde datum
1-1-2026
Kostenindex 2026
3,00%
Kostenindex na 2026
2,00%
Opbrengstenindex bedrijfskavels
1,50%
Opbrengstenindex woningbouw
1,50%
Rente
0,50%
Disconteringsvoet (conform BBV)
2,00%
Peildatum De grondexploitaties zijn herzien op peildatum 1 januari 2026. De gerealiseerde kosten en opbrengsten tot die datum zijn verwerkt. Ook de resultaten van de grondexploitaties zijn berekend op netto contante waarde per 1 januari 2026. Kostenindex Kosten worden in de grondexploitaties gefaseerd in tijd. De toekomstige kosten worden daarmee geïndexeerd. Voor de uitvoeringskosten (sloop, sanering, civiele kosten) is voor 2026 rekening gehouden met een stijging van 3%. Dit als nasleep van de hoge inflatie en prijsstijging de afgelopen jaren. Vanaf 2027 is rekening gehouden met een stijging van 2% per jaar. Voor de verdere onderbouwing van deze percentages wordt verwezen naar bijlage 1. Opbrengstenindex In de grondexploitaties zijn opbrengsten opgenomen voor de uitgifte van bedrijfskavels en kavels voor woningbouw. Een groot deel van de opbrengsten in de exploitaties is reeds gerealiseerd (ca. 83%). Voor de indexering van deze opbrengsten zijn andere percentages gehanteerd. Indien specifieke afspraken zijn gemaakt in overeenkomsten over indexering van MPG 2026
- 13 -
opbrengsten (bijvoorbeeld uitgiftecontracten) zijn deze opgenomen in de grondexploitaties. Voor indexering van toekomstige grondopbrengsten woningbouw is rekening gehouden met een gemiddelde stijging van 1.5% per jaar. Dit is met name van belang voor Broekgraaf. Voor bedrijfskavels (Meerkerk IVa) is rekening gehouden met een opbrengststijging van 1.5%. Op basis van de huidige inzichten en marktverwachtingen is dit ook een reëel beeld. De markt laat iets hogere percentages zien. Er is bewust voor gekozen voor de opbrengsten iets voorzichtige percentages te hanteren (lager dan de kostenindex). Voor de verdere onderbouwing van deze percentages wordt verwezen naar bijlage 1. Rente Het BBV schrijft voor op welke wijze rente moet worden toegerekend aan grondexploitaties. De rente die aan grondexploitaties wordt toegerekend is gebaseerd op de omslagrente zoals gehanteerd door de gemeente en dus gelijk aan de omslagrente, zoals opgenomen in de begroting. Dit is gewijzigd met de aangepaste notitie rente 2024 van de commissie BBV. Het team Financiën heeft de rente bepaald op 0.5%. Voor de langere termijn wordt geen rentestijging verwacht gelet op de wijze waarop de gemeente de portefeuille heeft gefinancierd. In juni 2021 is een financieringsarrangement met de BNG en de NWB aangegaan. Hierbij zijn langlopende leningen afgesloten met vaste lage rentepercentages.
Discontovoet De saldi op eindwaarde binnen de grondexploitaties worden contant gemaakt op basis van de voorschreven disconteringsvoet van jaarlijks 2%. Dit percentage is door het BBV voorgeschreven. 3.3
BBV en VPB De grondexploitaties zijn opgesteld conform de regels uit het BBV. De gemeente Vijfheerenlanden houdt zich aan de voorschriften die het BBV toeschrijft en de grondexploitaties passen daarmee binnen de kaders van de BBV. Per 1 januari 2016 is de Wet op de Vennootschapsbelasting (VPB) van toepassing op overheidsondernemingen. Op basis van de grondexploitatieberekeningen is door BDO een fiscale berekening gemaakt. De uitkomst komt erop neer dat de gemeente per 1 januari 2016 belastingplichtig is voor de VPB. De fiscale resultaten kunnen afwijken van de bedrijfseconomische (BBV) resultaten. Dit is het gevolg van de fiscale beginwaarden van de grondexploitaties per 1-1-2016. Daarnaast zijn er onderdelen met de belastingdienst afgestemd; waardoor er soms posten fiscaal wel tot de grondexploitatie wordt gerekend, maar bedrijfseconomisch (BBV) niet. Dit is vooral het geval bij het Voorzieningencluster, Werklandschap Meerkerk IV en Broekgraaf. Hiermee is de belastingdruk aanzienlijk verlaagd.
MPG 2026
- 14 -
4.
Grondexploitaties In dit hoofdstuk is per grondexploitatie een korte toelichting gegeven op de context van het project, de stand van zaken, de belangrijkste kosten en opbrengsten en het resultaat.
4.1
Weide II Locatie en plan Het project de Weide II betreft een woningbouw ontwikkeling en ligt ten zuiden van Weide I in Meerkerk tussen de Bazeldijk en Burggraaf, dicht bij de afslag Meerkerk op de A27
Context Voor de ontwikkeling van het plan is een onherroepelijk bestemmingsplan. In 2022 is een aanbestedingsprocedure doorlopen en is een projectontwikkelaar geselecteerd die risicodragend het integrale plan realiseert. De overeenkomst is in 2023 getekend. In 2024 is de grond geleverd aan de ontwikkelaar en heeft de gemeente de grond verkocht. In het plan komen 157 woningen, waarvan 45 kavels voor sociale huurwoningen van woningcorporatie Fien Wonen. In 2024 is een uitgifteovereenkomst gesloten met Fien Wonen. De gemeente ontwikkelt zelf nog 7 vrije kavels aan de Burggraaf. De overige 105 woningen worden door de projectontwikkelaar ontwikkeld en gerealiseerd. De bouw van de eerste woningen is in 2025 gestart, de komende jaren wordt het plan gefaseerd gerealiseerd. Begin 2026 zijn ook de eerste kavels aan Fien geleverd. De projectontwikkelaar realiseert de woningen en legt ook de openbare ruimte aan. De gemeente toetst de planontwikkeling van de ontwikkelaar en dient in het gebied nog een aantal zaken zelf te realiseren waaronder de waterhuishoudkundige zaken.
MPG 2026
- 15 -
Kosten, opbrengsten en resultaat In onderstaande tabel is een samenvatting weergegeven van de grondexploitatie. Een groot deel van de kosten en opbrengsten voor dit project zijn al gerealiseerd. De boekwaarde van gerealiseerde kosten bedraagt circa € 9 mln. (waarvan ca € 4 mln. winstneming). De nog te realiseren kosten zijn begroot op circa € 1.75 mln. Met de verkoop van gronden aan Fien Wonen en de verkoop van vrije kavels realiseert de gemeente nog een grondopbrengst van circa € 2.5 mln. Het verwachte resultaat van de grondexploitatie bedraagt nog € 2.7 mln. op nette contante waarde per 01-01-2026. Afgelopen jaar is conform BBV regels voor circa € 0.43 mln. winst genomen uit deze grondexploitatie. In totaal is € 4 mln. winst genomen. Samenvatting Kostenbegroting (nominaal)
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
%
TOTAAL
Verwerving en inbreng
€
1.165.727
€
52.500
3,0%
€
Sloop en milieumaatregelen
€
95.039
€
55.000
3,1%
€
150.039
Bouwrijp maken
€
1.668.003
€
553.682
31,6%
€
2.221.685
Woonrijp maken
€
101.963
€
120.317
6,9%
€
222.280
Overige kosten
€
322.556
€
194.896
11,1%
€
517.452
Plankosten
€
1.656.882
€
775.574
44,3%
€
2.432.457
Financiering en indirecte kosten
€
4.009.907
0,0%
€
4.009.907
Onvoorzien
€
€
-
0,0%
€
TOTALE KOSTEN
€
9.020.077
€
1.751.969
100% €
Opbrengstenbegroting (nominaal)
10.772.046
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
%
2.529.459
TOTAAL
Gronduitgifte wonen
€
10.701.491
€
100,0%
€
13.230.950
Gronduitgifte commercieel en overige functies
€
604.642
€
-
0,0%
€
604.642
Overige opbrengsten, bijdragen en subsidies
€
-
€
-
0,0%
€
-
TOTALE OPBRENGSTEN
€
11.306.133
€
2.529.459
100% €
13.835.592
Nominaal saldo
€
2.286.056
€
777.490
€
3.063.546
Kostenindex
€
164.619-
€
164.619-
Opbrengstenindex
€
297.738
€
297.738
Rente
€
-
€
Eindwaarde NETTO-CONTANT saldo
MPG 2026
1.218.227
31-12-34 01-01-26
- 16 -
€ €
-
3.196.664 2.674.826
4.2
Werklandschap Meerkerk IVa Locatie en plan Bedrijventerrein Meerkerk IV ligt aan de zuid-zijde van de kern Meerkerk en sluit aan op het bestaande bedrijventerrein. Meerkerk is centraal gelegen in Nederland. Met haar directe ligging aan de A27 en vlak bij de knoop-punten met de A2 en de A15 heeft het uitstekende verbindingen met alle steden in de Randstad en met de andere delen van het land. Parallel aan de A27 ligt de Energieweg. Deze weg zorgt zowel voor ontsluiting van het bedrijventerrein als voor een snelle aansluiting op de A27.
Context Het bestemmingsplan voor het Werklandschap Meerkerk IVa en de grondexploitatie zijn eind 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de vaststelling is door de raad een amendement aangenomen waarbij het College de inspanningsverplichting heeft het resultaat van de grondexploitatie te verbeteren. De gemeente maakt in dit project alle gronden bouw- en woonrijp en geeft bouwkavels voor bedrijven uit. De uitgifte heeft vertraging opgelopen als gevolg van netcongestie en verkrijgen van ontheffing flora en fauna. Komend jaar zullen de gronden worden voorbelast. Daarna kan bouwrijp worden gemaakt en kunnen de gronden worden verkocht aan bedrijven. De meeste kavels zijn reeds belegd bij (lokale) bedrijven. Vanwege haar ligging vlak naast de A27 heeft dit terrein een aantal uitstekende zicht-locaties. Daarnaast is er veel aandacht besteed aan landschappelijke inpassing. Op het terrein zelf zijn groenvoorzieningen en waterpartijen, en aan de oostkant van het gebied ligt een ecologisch groengebied. Er is oog voor zorgvuldige vormgeving, duurzaamheid en intensief ruimtegebruik. Onderdeel van het plan is de realisatie van voldoende watercompensatie. Deze is reeds aangelegd.
MPG 2026
- 17 -
Kosten, opbrengsten en resultaat In onderstaande tabel is een samenvatting weergegeven van de grondexploitatie. Om de gronden voor te belasten, bouw en woonrijp te maken moet de gemeente (voor)investeringen doen. De werkzaamheden voor het voorbelasten zijn aanbesteed. Het bouw- en woonrijp maken moet nog worden aanbesteed. De kosten in de GREX zijn gebaseerd op kostenramingen. De komende periode zal hier als gevolg van nadere planuitwerking en aanbesteding meer zicht op ontstaan. De bedrijfskavels zullen uiteindelijk gefaseerd verkocht gaan worden. De eerste bedrijven / kopers zijn hiervoor in beeld. Er dienen nog koopovereenkomsten gesloten te worden. De verwachte opbrengst bedraagt ca € 12.4 mln. Het verwachte resultaat van de grondexploitatie bedraagt € 0.22 mln. op nette contante waarde per 01-01-2026. Samenvatting Kostenbegroting (nominaal)
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
TOTAAL
Verwerving en inbreng
€
€
25.000
0,2%
€
Sloop en milieumaatregelen
€
-
€
-
0,0%
€
Bouwrijp maken
€
153.792
€
6.521.578
65,2%
€
6.675.371
Woonrijp maken
€
-
€
1.975.889
19,8%
€
1.975.889
Overige kosten
€
60.072
€
0,0%
€
60.072
Plankosten
€
781.794
€
14,8%
€
2.260.197
Financiering en indirecte kosten
€
11.120
0,0%
€
11.120
Onvoorzien
€
-
0,0%
€
TOTALE KOSTEN
€
1.207.805
%
2.214.583
1.478.403
€ €
10.000.870
100% €
Opbrengstenbegroting (nominaal)
-
12.215.454
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
Gronduitgifte wonen
€
-
€
Gronduitgifte commercieel en overige functies
€
-
€
Overige opbrengsten, bijdragen en subsidies
% -
12.390.731 -
TOTAAL
0,0%
€
100,0%
€
0,0%
12.390.731
€
20.706
€
€
20.706
TOTALE OPBRENGSTEN
€
20.706
€
12.390.731
100% €
12.411.437
Nominaal saldo
€
2.193.877-
€
2.389.860
€
195.983
Kostenindex
€
483.323-
€
483.323-
Opbrengstenindex
€
663.670
€
663.670
Rente
€
130.626-
€
Eindwaarde NETTO-CONTANT saldo
MPG 2026
1.232.805
31-12-30 01-01-26
- 18 -
€ €
130.626-
245.704 222.541
4.3
Broekgraaf Locatie en plan Ten westen van Leerdam wordt de nieuwe woonwijk Broekgraaf gerealiseerd. In totaal worden hier een kleine 1.100 woningen gerealiseerd (samen met het naastgelegen Voorzieningencluster in totaal 1.250 woningen). Er worden woningen voor diverse doelgroepen gerealiseerd. In Broekgraaf komen alleen woningen. In het naastgelegen voorzieningencluster zijn scholen (IKC Broekgraaf), zorgvoorzieningen en sportvoorzieningen gerealiseerd. De school is in 2024 in gebruik genomen. De locatie Broekgraaf is uitontwikkeld. Het grootste deel is klaar of in aanbouw. De noordelijke percelen in het plan zullen de komende jaren als laatste worden bebouwd. De gronden in dit deel zijn bouwrijp. Daarnaast dient na de bouw de openbare ruimte nog woonrijp te worden gemaakt. Inmiddels zijn circa 1.050 bouwkavels uitgegeven.
Context Alle gronden binnen het gebied zijn in eigendom van de gemeente. De gemeente maakt in dit plan alle gronden bouw- en woonrijp. De uitgeefbare bouwkavels geeft de gemeente aan projectontwikkelaars, woningcorporatie Kleurrijk Wonen en particulieren (zelfbouw) uit. Kleurrijk Wonen realiseert de sociale huur woningen in het gebied. De ontwikkelaar ontwikkelt, verkoopt en realiseert vervolgens de woningen. Voor circa 1.050 woningen zijn de bouwkavels uitgegeven. Komende jaar (en wellicht de laatste vrije kavels in 2027) zullen de resterende bouwkavels worden uitgegeven. Vooralsnog wordt ervan uit gegaan dat het project eind 2029 volledig gereed zal zijn.
MPG 2026
- 19 -
Kosten, opbrengsten en resultaat In onderstaande tabel is een samenvatting weergegeven van de grondexploitatie. Broekgraaf is qua financieel volume de grootste grondexploitatie binnen de gemeente. Afgelopen jaren zijn als gevolg van de gunstige marktomstandigheden veel gronden uitgegeven aan ontwikkelaars. Het saldo van de boekwaarde heeft zich daarmee positief ontwikkelend en bedraagt op dit moment ca. € 11,6 mln. (positief). Ruim 95% van de bouwkavels is uitgegeven. Het grootste deel van het plangebied is daarmee reeds klaar of in aanbouw. De totale kosten in het project bedragen circa € 85.6 mln. (waarvan circa € 3.9 mln. reeds genomen winst). De totale opbrengsten bedragen circa € 87.3 mln. De grondexploitatie heeft hiermee een positief nominaal saldo van ongeveer € 1.7 mln. Als gevolg van tijdsinvloeden, fasering en indexatie bedraagt het resultaat op contante waarde ongeveer € 1.4 mln. Op basis van de huidige inzichten is de verwachting dat de exploitatie eind 2029 kan worden gesloten met een positief saldo. Afgelopen jaar is op basis van voortgang in het project en de gunstige ontwikkeling van het resultaat voor een bedrag van € 3.9 mln. winst genomen. Samenvatting Kostenbegroting (nominaal)
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
%
TOTAAL
Verwerving en inbreng
€
11.871.478
€
45.000
13,9%
€
Sloop en milieumaatregelen
€
493.066
€
17.561
0,6%
€
510.627
Bouwrijp maken
€
17.426.328
€
3.221.726
24,1%
€
20.648.053
Woonrijp maken
€
12.538.312
€
4.396.014
19,8%
€
16.934.325
Overige kosten
€
4.034.247
€
3.969.497
9,3%
€
8.003.744
Plankosten
€
16.196.837
€
1.986.317
21,2%
€
18.183.154
Financiering en indirecte kosten
€
5.543.444
€
-
6,5%
€
5.543.444
Winstneming
€
3.873.000
€
-
4,5%
€
3.873.000
Onvoorzien
€
€
-
0,0%
€
TOTALE KOSTEN
€
71.976.712
€
13.636.114
100% €
Opbrengstenbegroting (nominaal)
85.612.826
excl. BTW Boekwaarde
Gronduitgifte wonen
€
Gronduitgifte commercieel en overige functies
€
Overige opbrengsten, bijdragen en subsidies
€
TOTALE OPBRENGSTEN
Nominaal saldo
Prognose
82.555.887
€
%
3.712.451
TOTAAL
100,0%
€
€
-
0,0%
€
1.026.168
€
2.800
0,0%
€
1.028.968
€
83.582.054
€
3.715.251
100% €
87.297.306
€
11.605.343
-
86.268.338 -
€
9.920.863-
€
1.684.480
Kostenindex
€
175.828-
€
175.828-
Opbrengstenindex
€
-
€
-
Rente
€
-
€
Eindwaarde NETTO-CONTANT saldo
MPG 2026
11.916.478
31-12-29 01-01-26
- 20 -
€ €
-
1.508.652 1.393.761
4.4
Voorzieningencluster Locatie en plan Direct naast en grenzend aan Broekgraaf is het Voorzieningencluster Broekgraaf gelegen. Dit plan voorziet in een integrale gebiedsontwikkeling met de functies sport, onderwijs, kinderopvangvoorzieningen en wonen, specifiek in het gebied rondom de locatie van de basisschool “Klim Op”, Leerdam Sport en M3. In totaal komen in dit gebied ongeveer 180 appartementen waaronder een groot aantal sociale en goedkope woningen en zorgwoningen voor stichting Mus uit Leerdam.
Context Ruimtelijk gezien maakt de nieuwbouw van de school (IKC Broekgraaf) en het sportcomplex van Leerdam Sport onderdeel uit van het plangebied. Financieel gezien is de realisatie van het IKC Broekgraaf en de realisatie van het nieuwe sportcomplex Leerdam Sport geen onderdeel van de grondexploitatie. Hiervoor zijn aparte investeringskredieten binnen de gemeente. Het sportcomplex van Leerdam Sport is in 2023 volledig gereed gekomen en geopend. De nieuwe velden en het clubgebouw zijn sinds medio 2022 in gebruik. Binnen de grondexploitatie worden alle openbare en uit te geven gronden bouwrijp gemaakt. Dit is de afgelopen periode gebeurd. Ook zullen de openbare gronden woonrijp worden gemaakt. Het IKC Broekgraaf met boven gelegen appartementen is in 2024 in gebruik genomen. Op dit moment zijn er nog zijn 70 appartementen in aanbouw. De huisarts heeft zich medio 2025 gevestigd. De openbare ruimte wordt in 2026 ingericht. De laatste ontwikkeling van Kleurrijk Wonen op de oude locatie van de Klimop zal naar verwachting begin 2027 starten met bouw.
MPG 2026
- 21 -
Kosten, opbrengsten en resultaat In onderstaande tabel is een samenvatting weergegeven van de grondexploitatie. De gronden in het gebied zijn bouwrijp gemaakt en deels woonrijp. Nagenoeg alle bouwkavels zijn geleverd aan ontwikkelaars. De totale kosten in het project bedragen circa € 6.1 mln. (waarvan circa € 0.5 mln. reeds genomen winst). De totale opbrengsten bedragen circa € 7 mln. De grondexploitatie heeft hiermee een positief nominaal saldo van ongeveer € 0.9 mln. Als gevolg van tijdsinvloeden, fasering en indexatie bedraagt het resultaat op contante waarde ongeveer € 0.8 mln. Afgelopen jaren is op basis van voortgang in het project en de gunstige ontwikkeling van het resultaat voor een bedrag van € 0.5 mln. winst genomen. Samenvatting Kostenbegroting (nominaal)
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
%
TOTAAL
Verwerving en inbreng
€
79.537
€
-
1,3%
€
79.537
Sloop en milieumaatregelen
€
190.505
€
-
3,1%
€
190.505
Bouwrijp maken
€
880.655
€
-
14,5%
€
880.655
Woonrijp maken
€
693.105
€
2.175.584
47,1%
€
2.868.689
Overige kosten
€
7.000
€
353.972
5,9%
€
360.972
Plankosten
€
724.180
€
450.757
19,3%
€
1.174.938
Financiering en indirecte kosten
€
23.002
0,4%
€
23.002
Winstneming
€
513.097
8,4%
€
513.097
Onvoorzien
€
0,0%
€
TOTALE KOSTEN
€
3.111.082
€ €
2.980.313
100% €
Opbrengstenbegroting (nominaal)
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
%
TOTAAL
Gronduitgifte wonen
€
5.316.300
€
780.000
100,0%
€
6.096.300
Gronduitgifte commercieel en overige functies
€
919.594
€
-
0,0%
€
919.594
Overige opbrengsten, bijdragen en subsidies
€
-
€
-
0,0%
€
€
780.000
TOTALE OPBRENGSTEN
€
6.235.893
Nominaal saldo
€
3.124.811
-
100% €
7.015.893
€
2.200.313-
€
924.497
Kostenindex
€
61.853-
€
61.853-
Opbrengstenindex
€
17.616
€
17.616
Rente
€
-
€
Eindwaarde NETTO-CONTANT saldo
MPG 2026
6.091.396
31-12-27 01-01-25
- 22 -
€ €
-
880.260 829.489
4.5
Achter Van Zuilenstraat Locatie en plan De gemeente Vijfheerenlanden werkt aan de ontwikkeling van het kleinschalige woningbouwplan achter de Van Zuilenstraat in Hei- en Boeicop. Er is behoefte aan woningbouw voor de kleine kernen van Vijfheerenlanden, zo ook in Hei- en Boeicop. Er is al lange tijd niet gebouwd. Het dorp dringt er richting de gemeente op aan dat woningbouw spoedig wordt ontwikkeld. Eind 2023 is de grondexploitatie vastgesteld in de gemeenteraad.
Context De gemeente is eigenaar van alle gronden in het gebied (volkstuinen) en zal de kavels bouwen woonrijp maken, uitgeven aan Fien Wonen waar dit sociale huurwoningen betreft en een (nog te selecteren) ontwikkelaar waar dit de koopwoningen betreft. Onderdeel van het project is tevens de realisatie van de benodigde watercompensatie. In het plan komen totaal 12 woningen waarvan 3 sociale huur voor Fien Wonen en 4 betaalbare koopwoningen. Daarnaast komen 5 vrije sector woningen. Begin 2026 is een ontwikkelaar geselecteerd voor de bouw van de woningen. De verhuur van de volkstuinen is eind 2023 opgezegd. In 2024 is gestart met de planologische procedure. Door ecologie (o.a. ringslang) en het verkrijgen van een ontheffing hiervoor heeft het project vertraging opgelopen. De gronden worden vanaf tweede helft 2026 voorbelast en bouwrijp gemaakt. Naar verwachting kan er begin 2028 een aanvang worden gemaakt met de bouw van de woningen.
MPG 2026
- 23 -
Kosten, opbrengsten en resultaat In onderstaande tabel is een samenvatting weergegeven van de grondexploitatie. De totale kosten in het project bedragen circa € 1.2 mln. De totale opbrengsten bedragen circa € 1 mln. De grondexploitatie heeft een negatief resultaat op contante waarde van ongeveer -/- € 0.23 mln. Voor het tekort op eindwaarde (€ 0.25 mln.) is een verliesvoorziening gevormd. Omdat het een klein plan is drukken de ontwikkelkosten relatief zwaar op het resultaat. Daarnaast is het aandeel betaalbare woningen relatief hoog (ca 60%). Dat zijn redenen voor het tekort op de grondexploitatie. Streven is het tekort op de grondexploitatie te reduceren middels kostenbesparingen tijdens de uitvoering. Samenvatting Kostenbegroting (nominaal)
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
%
TOTAAL
Verwerving en inbreng
€
-
€
5.000
0,5%
€
5.000
Sloop en milieumaatregelen
€
400
€
60.080
6,2%
€
60.480
Bouwrijp maken
€
-
€
402.958
41,7%
€
402.958
Woonrijp maken
€
-
€
238.605
24,7%
€
238.605
Overige kosten
€
-
€
67.851
7,0%
€
67.851
Plankosten
€
271.382
€
190.930
19,8%
€
462.312
Financiering en indirecte kosten
€
-
0,0%
€
-
Onvoorzien
€
-
€
-
0,0%
€
€
271.782
€
965.423
TOTALE KOSTEN
100% €
Opbrengstenbegroting (nominaal)
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
%
TOTAAL
Gronduitgifte wonen
€
-
€
994.288
100,0%
€
994.288
Gronduitgifte commercieel en overige functies
€
-
€
-
0,0%
€
-
Overige opbrengsten, bijdragen en subsidies
€
-
€
-
0,0%
€
TOTALE OPBRENGSTEN
€
-
€
994.288
Nominaal saldo
€
271.782-
-
100% €
994.288
€
28.864
€
242.918-
Kostenindex
€
34.311-
€
34.311-
Opbrengstenindex
€
29.977
€
29.977
Rente
€
6.182-
€
Eindwaarde NETTO-CONTANT saldo
MPG 2026
1.237.205
31-12-29 01-01-26
- 24 -
€ €
6.182-
253.434234.134-
5.
Facilitair grondbeleid De verslaggevingsregels conform het BBV voor grondexploitatie zijn met ingang van 2016 herzien, zodanig dat onder voorraden, bouwgrond in exploitatie (BIE) uitsluitend de gemeentelijke operationele grondexploitatieprojecten worden gerangschikt. Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente zelfgeen grond in haar bezit en voert niet zelf de grondexploitatie, maar gebeurt dit door een private partij (ontwikkelaar). De kosten die de gemeente voor zo’n project maakt worden in dat geval verhaald op de private partijen. Er is dus geen sprake van een bouwgrond in exploitatie of een voorraad grond in bezit van de gemeente, maar van een vordering op een derde partij. Feitelijk schiet de gemeente (plan)kosten voor die op basis van een (anterieure) exploitatie overeenkomst worden teruggevorderd bij een derde partij, dan wel op basis van het exploitatieplan mogelijk in de toekomst kunnen worden teruggevorderd van een derde partij. De gemeente werkt aan verschillende projecten waarbij facilitair grondbeleid wordt toegepast. De gemeente past voor deze projecten kostenverhaal toe.
MPG 2026
- 25 -
Bijlage 1 – onderbouwing parameters Macro-economische ontwikkelingen zijn van invloed op de resultaten van grondexploitaties. De mate waarin deze ontwikkelingen van invloed zijn, wordt bepaald door de resterende looptijd van de grondexploitatie en de nog te maken omzet. Omdat grondexploitaties vaak een lange looptijd hebben spelen parameters (kosten- en opbrengstenstijging) een (belangrijke) rol. In deze bijlage is een onderbouwing opgenomen voor de gehanteerde parameters binnen de grondexploitatie. Binnen de grondexploitaties van de gemeente Vijfheerenlanden is spraken van grondopbrengsten uit woningbouw en bedrijfsterreinen. Daarnaast spelen in de grondexploitaties waarin de gemeente zelf de gronden bouw- en woonrijp maakt de civiele kosten een belangrijke rol. In deze bijlage wordt daarom ingegaan op die onderdelen. Voor deze onderbouwing is gebruik gemaakt van diverse bronnen zoals onder andere de ‘Outlook 2026’ van adviesbureau Metafoor en de ‘Prognose parameters gebiedsontwikkeling 2026’ van adviesbureau Stadkwadraat’. Geopolitieke onzekerheden kunnen de economische stabiliteit van Nederland en Europa onder druk zetten. Voor de Nederlandse economie was 2025 een turbulent jaar. Na stijgingen van 0,1% in 2023 en 1,0% in 2024 blijft naar verwachting de groei in 2025 beperkt tot 1,1% van het BBP.
De inauguratie van president Trump in januari en de importtarieven die vervolgens door hem zijn vastgesteld, zorgden voor wereldwijde handelsspanningen. Ook de oorlog in Oekraïne en Iran zijn van invloed op de economische stabiliteit en de prijsontwikkeling. De Nederlandse exporteconomie gaat hierdoor economische onzekerheden tegemoet. In onderstaande tabel zijn de parameters waarmee in de grondexploitaties is gerekend in beeld gebracht. MPG 2026 - Rekenparameters Startdatum grondexploitaties
1-1-2026
Eindwaarde datum
grex afhankelijk
Netto contante waarde datum
1-1-2026
Kostenindex 2026
3,00%
Kostenindex na 2026
2,00%
Opbrengstenindex bedrijfskavels
1,50%
Opbrengstenindex woningbouw
1,50%
Rente
0,50%
Disconteringsvoet (conform BBV)
2,00%
Woningmarkt De woningmarkt blijft onder druk staan. Ondanks een lichte toename van het aanbod door de uitponding van huurwoningen, blijft de krapte groot en zet de prijsstijging door. De verwachting is dat woningprijzen verder stijgen, al neemt het tempo op de middellange termijn af. Regionale verschillen worden kleiner: in randgebieden stijgen de prijzen relatief sterk, terwijl in de Randstad extra aanbod door uitponding de groei enigszins tempert. De nieuwbouwproductie blijft achter bij de beleidsdoelstellingen. In de eerste acht maanden van 2025 zijn er ruim 40.000 woningen bijgekomen, een daling van 8,2% ten opzichte van MPG 2026
- 26 -
2024. Hoewel het aantal bouwstarts toeneemt, neemt het absolute aantal projecten af. Dit wijst op de trend dat projecten in omvang gemiddeld groter worden. Ook de huursector blijft zeer krap. Het aanbod krimpt door uitponding van particuliere beleggers, mede veroorzaakt door de Wet Betaalbare Huur en hogere belastingdruk. Wachttijden lopen op en huurprijzen namen in 2025 met gemiddeld 7,6% toe. Beleidsmaatregelen blijken ineffectief: betaalbaarheidswetgeving verkleint het aanbod, terwijl de vraag naar betaal bare huurwoningen structureel hoog blijft. In de grondexploitaties Broekgraaf en de Van Zuilenstraat is nog spraken van grondopbrengsten voor woningbouw. Hier liggen afspraken over vast in overeenkomsten met afspraken over indexen. Er is voor gekozen om de gemiddelde index van 1.5% per jaar als langjarig gemiddelde aan te houden. De huidige ontwikkelingen van de VON-prijzen en bouwkosten zijn positief en onderschrijven daarmee ook de positieve indexatie van de grondopbrengsten. Bedrijfsterreinen De situatie op de bedrijfsruimtemarkt is vergelijkbaar met voorgaande jaren. Er is een stabiel aanbod van bedrijfsmatig vastgoed, maar ook in dit segment is de vraag vooral gericht op hoogwaardige bedrijfsruimtes op toplocaties.
Dit resulteert in een verschil tussen vraag en aanbod, waardoor vastgoed van lagere kwaliteit en op minder strategische locaties minder positieve vooruitzichten heeft. De uitgifte van gronden voor bedrijfsterreinen is van toepassing op de grondexploitatie Werklandschap in Meerkerk. De locatie is goed gelegen langs de A27. Voor de komende jaren is ook hier gerekend met een de gemiddelde inflatie van 1,5%. Voor de meeste kavels zijn gegadigden beschikbaar. Grond, weg en waterbouw Voor prognoses van de GWW-markt zijn prijsontwikkelingen, arbeidsmarkt en de vervaningopgave bepalend. De CBS-inputprijsindex voor de GWW meet de kosten-ontwikkeling van loon, materiaal en materieel; de loon-component is gekoppeld aan contractuele cao-lonen in de bouw. In de nieuwe cao Bouw & Infra stijgen de lonen in 2025 in totaal met 4,5% ten opzichte van april 2025, gevolgd door 4,0% per 1 januari 2026 en 1,5% per 1 januari 2027. ABN AMRO meldt dat door een korting op het Gemeentefonds veel gemeenten in 2026 en 2027 een begrotingstekort verwachten, wat lokale infrastructuurbudgetten beperkt. Voor de prognose parameters 2026 en de doorkijk naar 2027 worden de ontwikkelingen uit de voorgaande alinea’s vertaald naar concrete parameters voor de grond-, weg- en waterbouw.