Ruimtelijke onderbouwing (oktober 2024)
Tekst van het document
Toevoegen gebruiksfunctie en bouwen Lakerveld 252/254 te Lexmond
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
Toelichting ontwikkeling
Project
:
Verantwoording toevoegen van een gebruiksfunctie c.q. handelen in strijd met ruimtelijke regels van de bestemming Agrarisch voor het toestaan van een agrarisch aanverwant bedrijf / loonbedrijf op het perceel Lakerveld 252/254 te Lexmond alsmede oprichten van een bedrijfsloods (ter vervanging van bestaande bebouwing) en de verbouw van de woningen.
Projectcode Datum
: :
ORI 37088 oktober 2024 (versie 2) maart 2024 (versie 1)
Gemeente
:
Vijfheerenlanden
Uitvoering
:
Cumela Advies te Nijkerk
Status
:
DEFINITIEF
Cumela Advies – Nijkerk
-2-
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
Cumela Advies – Nijkerk
-3-
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING ........................................................................................................................................... 6 1.1 Aanleiding en achtergrond ...................................................................................................................... 6 1.2 Ligging plangebied en omvang ............................................................................................................... 6 1.3 (Vigerend) bestemmingsplan .................................................................................................................. 8 1.4 Planologische procedure ......................................................................................................................... 9 1.5 Leeswijzer ................................................................................................................................................. 9 2 STEDENBOUWKUNDIGE EN LANDSCHAPPELIJKE ANALYSE ..................................................................
10 2.1 Bestaande situatie .................................................................................................................................10 2.2 Bedrijfsprofiel en toelichting .................................................................................................................11 2.2.1 Cumelasector / dienstverlening ..........................................................................................................11 2.3 Beoogde ontwikkelingen .......................................................................................................................12 2.3.1 Beeldkwaliteitsparagraaf ....................................................................................................................13 2.3.2 Landschappelijke verantwoording ......................................................................................................14 2.3.3 Parkeren en ontsluiting .......................................................................................................................15 2.3.4 Belangen omwonenden .......................................................................................................................15 2.4 Conclusie ................................................................................................................................................16 3
BELEIDSKADER................................................................................................................................... 17 3.1 Rijksbeleid ..............................................................................................................................................17 3.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) ........................................................................................................17 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) .........................................................................18 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro), 2017 .........................................................18 3.1.4 Nationaal Water programma 2022 – 2027 .........................................................................................18 3.2 Provinciaal beleid ..................................................................................................................................19 3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht .......................................................................................................19 3.2.2 Interim Omgevingsverordening (IOV) .................................................................................................20 3.3 Gemeentelijk beleid
...............................................................................................................................25 3.3.1 Omgevingsvisie Vijfheerenlanden .......................................................................................................25 3.3.2 Bestemmingsplan Buitengebied Zederik / reparatieplan ....................................................................26 3.4 Conclusie beleid .....................................................................................................................................27 4 OMGEVINGSFACTOREN..................................................................................................................... 28 4.1 Milieuzonering .......................................................................................................................................28 4.2 Bodem ....................................................................................................................................................29
Cumela Advies – Nijkerk
-4-
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
4.3 Geluid / mobiliteit..................................................................................................................................29 4.4 Wet natuurbescherming........................................................................................................................30 4.5 Luchtkwaliteit ........................................................................................................................................32 4.6 Water .....................................................................................................................................................33 4.7 Archeologie ............................................................................................................................................34 4.8 Externe veiligheid ..................................................................................................................................35 4.9 MER ........................................................................................................................................................35 4.10 Leidingen ..............................................................................................................................................36 4.11 Geur
......................................................................................................................................................36 5. UITVOERBAARHEID EN CONCLUSIE ................................................................................................... 37 5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid .......................................................................................................37 5.2 Economische uitvoerbaarheid ...............................................................................................................37 5.3 Conclusie ................................................................................................................................................37 BIJLAGEN ............................................................................................................................................. 38
Cumela Advies – Nijkerk
-5-
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
1 INLEIDING In deze paragraaf is de aanleiding voor de ruimtelijke onderbouwing, het planproces, de ligging van het plangebied, de te volgen procedure, de vigerende bestemming en een nadere leeswijzer opgenomen.
1.1 Aanleiding en achtergrond Initiatiefnemer is sinds 2023 eigenaar van de percelen bekend als Lakerveld 252 / 254 te Lexmond dat kadastraal bekend is als gemeente Zederink, sectie B, nummers 1088 en 1089 (oppervlakte circa 12.435 m2). Op dit perceel is voorheen sprake geweest van de uitoefening van een agrarisch melkvee- en loonbedrijf. Initiatiefnemer beoogd om het agrarische bouwperceel om te zetten c.q. te gebruiken ten behoeve van de vestiging annex uitoefening van een agrarisch aanverwant bedrijf (loon- / cultuurtechnisch bedrijf) en het houden van vee (beperkte omvang). Hierbij wordt voorzien in het verkleinen van het oorspronkelijke bouwvlak van circa 7.800 m2 naar circa 4.400 m2 alsmede het vervangen van (een deel) van de bestaande bedrijfsbebouwing voor nieuwbouw. Eveneens omvat het plan een (interne) verbouwing van de woonboerderij voorzien van twee bedrijfswoningen, waarbij één woning als plattelandswoning dient te worden aangemerkt. Het plan past niet binnen de regels van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Dat betekent dat er een planologische procedure noodzakelijk is. Er wordt middels een omgevingsvergunning voor de activiteit Handelen in strijd met ruimtelijke regels, als bedoeld onder artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), afgeweken van het ter plaatse geldende bestemmingsplan.
Dit betreft een zogenaamde uitgebreide procedure. Op de bedrijfslocatie was een melkveehouderijbedrijf gevestigd inclusief het fokken en houden van schapen en een loonwerkbedrijf. Vanwege het ontbreken van toekomstperspectief en ontwikkelingsmogelijkheden zijn de activiteiten beëindigd. Een nadere toelichting van de beoogde ontwikkeling / initiatief is in hoofdstuk 2 weergegeven. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing is bedoeld om het juridisch kader te bieden voor het kunnen uitvoeren van een ruimtelijk initiatief. Tevens biedt voorliggend plan de onderbouwing van waarom het gewenste ruimtelijk initiatief inpasbaar is op de door initiatiefnemer gewenste locatie.
1.2 Ligging plangebied en omvang Het plangebied ligt in het noordwestelijke deel van het grondgebied van de gemeente Vijfheerenlanden, binnen de grenzen van de voormalige gemeente Zederik, op circa 4,0 kilometer ten zuiden van de dorpskern van Lexmond en circa 1,9 kilometer ten noordoosten van Meerkerk (zie figuur 1). Het plangebied ligt aan de Lakerveld, zijnde een gebiedsontsluitingsweg en een prominente verbindingsweg, deels parallel aan de rijksweg A27, welke het landelijk gebied en de dorpskernen van Lexmond, Meerkerk, Nieuwland, Leerbroek, Leerdam verbindt. Aan de Lakerveld zijn (nog) enkele agrarische bedrijven actief. Het merendeel betreft voormalige- c.q. gestopte landbouwbedrijven en / of niet-agrarische- of agrarisch aanverwante bedrijven (waaronder agrarisch loonbedrijf, groothandel, aannemings-/bouwbedrijf, e.d.) en daarnaast diverse woonbestemmingen. Kenmerkend voor de omgeving is de lintstructuur en de verkavelingsstructuur. Het landschapsbeeld wordt hier net als in andere delen van het landelijk gebied van Vijfheerenlanden gekenmerkt door een open landschap en vergezichten. De bouwkavels zijn rechthoekig en gesitueerd aan het lint / Lakerveld met achterliggende weilanden afgewisseld met kavelsloten.
Cumela Advies – Nijkerk
-6-
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
figuur 1: Topografische ligging van plangebied
Het plangebied omvat de kadastrale percelen 1088 en 1089 met een oppervlakte van in totaal circa 12.435 m2. Het plangebied omvat een deel (circa 4.400 m2) van het oorspronkelijke bouwvlak (zijnde circa 7.800 m2). In figuur 2 is een en ander aan de hand van de verbeelding weergegeven. Binnen het bouwvlak zijn de volgende gebouwen / bouwwerken aanwezig: -
Woonboerderij, zijnde twee bedrijfswoningen; Lakerveld 252 en 254; Rundveestal (518 m2) voor circa 60 stuks koeien; incl. tanklokaal; Werktuigenberging (241 m2); Schapenstal (146 m2); Hooiberging (80 m2); Diverse gebouwen (45 m2); Mestopslag incl. kelder (ca 200 m2).
Totale bebouwing, exclusief mestopslag, bedraagt 1.030 m2. De overige gronden worden gebruikt als terrein/erf, buitenopslag, stalling materieel/werktuigen, voer-/kuilopslag, meststoffen, etc. Het totaal verhard oppervlakte van erf, bebouwing en verharding bedraagt 1.672 m2. De gronden buiten het bouwvlak is landbouwgrond (weiland). De weergave is zichtbaar via de luchtfoto in figuur 2.
Cumela Advies – Nijkerk
-7-
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
figuur 2: plangebied (1088 en 1089), gele contour + weergave oorspronkelijk bouwvlak (rode contour)
1.3 (Vigerend) bestemmingsplan Het plangebied valt onder de werking van het bestemmingsplan Zederik, zoals vastgesteld op 29 juni 2015 door de gemeenteraad van Zederik. Op het plangebied ‘rust’ de bestemming Agrarisch, ex. artikel 3 van de planregels, waarbij een bouwvlak is opgenomen ter grootte van circa 7.700 m2 inclusief twee bedrijfswoningen (zie figuur 2 en 3).
figuur 3: Plangebied (vigerende verbeelding Bp Buitengebied Zederik 2015)
Cumela Advies – Nijkerk
-8-
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
Het bestemmingsplan biedt een rechtstreekse binnenplanse wijzigingsbevoegdheid om redelijkerwijs te voorzien in de beoogde ontwikkeling / wijzigingen, ex. Artikel 3.11 van de planregels. Inzake het bepaalde in artikel 3.11 onder f is een nadere motivering vereist. Zie figuur 3 voor een weergave van de verbeelding. In hoofdstuk 3 wordt uitgebreid op het bestemmingsplan ingegaan.
1.4 Planologische procedure Om het bouwplan planologisch te kunnen inpassen, is het noodzakelijk dat er een procedure wordt gevolgd ter afwijking van het bestemmingsplan. Middels het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Hier gaat het om een geval als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 onder c van de Wabo. Voor een dergelijke omgevingsvergunning is de zogenaamde uniforme openbare voorbereidingsprocedure van toepassing, als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Voor het verlenen van de omgevingsvergunning stelt artikel 2.12 Wabo als voorwaarde dat het uiteindelijke afwijkingsbesluit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. In dit kader zij opgemerkt dat er ongeacht dat er op voorhand middels het toepassen van de binnenplanse wijzigingsbevoegdheid (wijzigingsplan) een mogelijkheid aanwezig is om te voorzien in de ontwikkeling, is ingezet op voormelde aanvraag omgevingsvergunning. Hiertoe is de voorkeur gegeven vanwege de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 enerzijds en anderzijds omdat de gemeente Vijfheerenlanden vanaf medio juli 2023 geen (nieuwe) wijzigings- of bestemmingsplannen meer in procedure heeft genomen én ook vooralsnog geen nieuw of gewijzigd Omgevingsplan voor haar grondgebied (en derhalve het plangebied) zal opstellen.
1.5 Leeswijzer Allereerst volgt in hoofdstuk 2 een toelichting op de bestaande- en beoogde situatie alsmede een stedenbouwkundigeen landschappelijke analyse, waarbij de ontwikkeling en het plan zelf aan de orde komt en aandacht is voor onder andere het onderdeel parkeren / ontsluiting. Vervolgens bevat hoofdstuk 3 een overzicht van het geldende (relevante) ruimtelijke beleid. Daarin komt vooral het locatie specifieke beleid aan bod. De omgevingsaspecten worden in hoofdstuk 4 beschreven. Tot slot onderbouwt hoofdstuk 5 de uitvoerbaarheid van het plan.
Cumela Advies – Nijkerk
-9-
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
2 STEDENBOUWKUNDIGE EN LANDSCHAPPELIJKE ANALYSE Middels onderhavig initiatief wordt afgeweken van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Zederik. Het gebruik van de gronden met de bestemming Agrarisch wordt gewijzigd ten behoeve van de uitoefening van de activiteiten van een loon-/cultuurtechnisch bedrijf (annex agrarisch verwant bedrijf), waaronder stalling, parkeren, manoeuvreren/logistieke handeling van werkmaterieel, voertuigen, bedrijfsmiddelen/-materiaal en (beperkte) opslag van diverse goederen / stoffen. Het houden van vee blijft (in beperkte mate) aanwezig. Tevens is sprake van het slopen van een gedeelte van de oorspronkelijke bebouwing welke wordt vervangen door een machineloods / werktuigenberging. De huidige bedrijfswoningen / woonboerderij wordt opgeknapt. Het gebruik van één woondeel (nr. 252) wordt voortgezet als bedrijfswoning. Het overige deel wordt een zogenaamde plattelandswoning om daarmee recht te doen aan het toekomstig gebruik (zie advies ODRU). In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de stedenbouwkundige en kwalitatief-ruimtelijke aanvaardbaarheid van het plan. Diverse landschappelijke aspecten worden nader omschreven en onderbouwd. Voor sommige onderdelen is een nadere specificatie in hoofdstuk 4 opgenomen.
2.1 Bestaande situatie In de bestaande situatie is sprake van een (voormalig) agrarisch bedrijf c.q. bouwperceel. Zie paragraaf 1.2 ten aanzien van aanwezige bebouwing
Woonboerderij / 2x woning; 252/254
Buitenopslag
Agr. gebouwen; vee, opslag, machineberging, etc.
Opslag (behoort niet bij plangebied / geen eigendom)
Hooiberg
figuur 4: Plangebied (luchtfoto) en weergave gebruik
Cumela Advies – Nijkerk
- 10 -
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
Het plangebied heeft de bestemming Agrarisch. Het plangebied heeft een totale grootte van 12.435 m2. Zie figuren 1 tot en met 4. Rondom het perceel is bestaande inheemse groene erfafscheiding / landschappelijke inpassing aanwezig, zijnde gebruikelijke erfbeplanting rondom de (agrarische)percelen aan de Lakerveld. De beplanting accentueert ‘de korrel’ c.q. bouwperceel enerzijds en zorgt voor een afwisseling in dynamiek tussen bouwmassa en het open landelijk gebied. De beplanting blijft behouden. De bereikbaarheid van het plangebied vindt plaats via het de bestaande toegang vanaf Lakerveld aan de zuidzijde van het plangebied c.q. langs de woonboerderij.
2.2 Bedrijfsprofiel en toelichting Initiatiefnemers (twee broers) zijn in 1990 gestart met dienstverlening inzake loon- en cultuurtechnisch werk. Middels de inzet van gemechaniseerde- en moderne apparatuur (machines/werktuigen) worden werkzaamheden verricht voor onder andere agrariërs, waterschappen, landschaps- en natuurbeheerders, gemeente/overheden, aannemers en overige eigenaren in relatie tot het ‘buitengebied in brede zin’. In de afgelopen decennia is er, mede middels de inzet van vakbekwaam en deskundig personeel (3 FTE) en op basis van een no-nonsense mentaliteit en het belang van direct en persoonlijk contact gewerkt aan een robuust fundament van het bedrijf. Watergerelateerde werken zijn een specialisatie van het bedrijf. Bij de aard van het bedrijf behoort een diversiteit aan landbouw- en cultuurtechnische machines en werktuigen, zoals tractoren, graafmachines, werktuigen, hulpstukken, etc. Alhoewel de werkzaamheden op locatie c.q. in hoofdzaak elders / het landelijk gebied worden uitgevoerd is voor onder andere het stallen en opslag van materieel en aanverwante aspecten een passende- en adequate bedrijfslocatie benodigd. De activiteiten van het bedrijf vallen, planologisch, onder de definitie van ‘agrarisch verwant bedrijf’, zoals bijvoorbeeld opgenomen in de definitie van het bestemmingsplan Buitengebied Leerdam.
Milieutechnisch is het Activiteitenbesluit (wetgeving Rijk) van toepassing, waarbij de werkzaamheden vallen onder ‘agrarische activiteiten’. Voor de loonheffingspremie (Belastingdienst) is op basis van de bedrijfsactiviteiten de sectorindeling ; ‘agrarisch bedrijf’ van toepassing en qua arbeidsvoorwaarden de ‘landbouw Cao’, genaamd CAO Groen, Grond en Infrastructuur van toepassing op het bedrijf. In 2016 is de rechtspersoon gewijzigd. Het bedrijf is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder de naam Aannemersbedrijf Ateko B.V. Opgemerkt wordt dat de naamgeving ‘aannemersbedrijf’ enkel en alleen voort komt uit het feit dat deze aanduiding is gerelateerd aan het onder eigen beheer en voor eigen risico en verantwoording aannemen van werken inzake het aanleggen, onderhouden en beheer van bovengenoemde werkzaamheden. Naast het aannemen van werken vinden desalniettemin ook veel werken plaats op basis van verhuur c.q. loonwerk. 2.2.1 Cumelasector / dienstverlening Bij loon-/cultuurtechnische bedrijven c.q. de cumelasector (lees; initiatiefnemer / loonbedrijf) hebben er de laatste jaren inherent aan de ontwikkelingen van het buitengebied in brede zin, een herverdeling van werkvelden plaatsgevonden. Niet enkel de agrariërs zijn beheerder van het buitengebied of opdrachtgever voor het uitvoeren van werken.
De feitelijke activiteiten in casu aard van de cumela-ondernemingen, binnen en buiten de inrichting, zijn niet gewijzigd. Er is in alle gevallen sprake van de stalling van landbouwmachines, motorrijtuigen met beperkte snelheid, werktuigen en overige hulpmiddelen, containers, onderhoud en reparatie aan eigen materieel en de op- en overslag en behandeling van (een strategische werkvoorraad aan) hulp- en grond-, reststoffen. De rol van de cumelabedrijven in het buitengebied (‘beheerder en uitvoerder van de buitenruimte in brede zin”) is door Cumela Nederland in relatie tot de provinciale (Interim-)Omgevingsverordening van de provincie Utrecht ook voortdurend kenbaar gemaakt, waarbij de ‘bijzondere’ functie, vestigingslocaties alsmede ruimtebehoefte onder de
Cumela Advies – Nijkerk
- 11 -
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
aandacht wordt gebracht. De provincie erkent de positie van deze bedrijven en de ruimtebehoefte ook als zodanig (zie hoofdstuk 3). Zowel landelijk als in de provincie Utrecht is circa 90-95% van de cumelabedrijven gevestigd in het buitengebied c.q. een kernrandzone. De gemiddelde bedrijfsgrootte, qua oppervlakte, is 1,25 hectare en in 98% van de gevallen is een bedrijfswoning aanwezig. De gemiddelde bedrijfsomvang – qua werkgelegenheid – is 12 FTE. Uit onderzoek van het CBS blijkt dat de cumelasector de grootste werkgever is voor personeel in (en uit) het landelijk gebied. (In relatie tot de omvang van onderhavig plangebied en de omvang van het bedrijf van initiatiefnemer is de ontwikkeling als ‘klein’ in te schalen). Deze bedrijven bieden een stabiele werkgelegenheid aan vele arbeidskrachten en hebben een groot markteconomisch aandeel. De ondernemingen ‘bewerken’ op enerlei wijze, in de vorm van verhuur of (onder)aanneming 75 - 80% van de gronden (landbouw, watergangen/-huishouding, groen, natuur, infrastructuur, etc.). Binnen de gemeente Vijfheerenlanden en de directe omgeving is dit niet anders. De werkzaamheden en activiteiten zijn in hoofdzaak op de lokale markt/opdrachtgevers georiënteerd.
Zoals de agrariër de ‘hoeder’ van het buitengebied genoemd wordt, is het cumelabedrijf dé ontwerper, beheerder, operationeel uitvoerder en verzorger van de ‘ruimte’ in de provincie Utrecht. Zij zorgen voor aanleg, onderhoud, beheer, et cetera van alle gronden (ruimte) - ongeacht de functie, gebruik of hoedanigheid – binnen de provincie. Dit geeft – kortweg - aan hoe de cumelabedrijven zijn georganiseerd en ontwikkeld, alsmede het belang en noodzaak van de cumelabedrijven in én voor het ‘buitengebied in brede zin’. Kortom: Er is, naast de agrarische sector, geen andere sector welke in een dergelijke mate gevestigd is in het buitengebied als de cumelasector. Dit zegt veel over deze sector en de daarmee samenhangende ruimtelijke belangen. In veel provincies, alsmede in Utrecht c.q. het bestemmingsplan Buitengebied Buitengebied, worden cumelabedrijven – zoals hiervoor nader aangeduid / toegelicht – vanwege de vestigingsplaats, de aard van de activiteiten en de ruimtelijke uitstraling nader geduid als ‘agrarisch verwant bedrijf’ of ‘loonbedrijf’. Verwezen wordt naar de definitie(s) van ‘loonbedrijf’, welke in nabijgelegen Utrechtse gemeenten, zoals Lopik, IJsselstein, Houten, Wijk bij Duurstede, De Bilt, e.d. wordt gehanteerd en derhalve recht doet aan de feitelijke werkzaamheden van het cumelabedrijf / loonbedrijf.
Voor de definiëring van ‘loonbedrijf’ wordt derhalve in relatie tot de werkzaamheden van initiatiefnemer de volgende definitie aangereikt: Loonbedrijf: een bedrijf dat uitsluitend of overwegend gericht is op het verlenen van civieltechnische en/of cultuurtechnische diensten of het verlenen van diensten aan agrarische bedrijven met behulp van werktuigen, alsmede op-/overslag en bijbehorende handelingen verricht van stoffen/goederen in relatie tot voormelde werkzaamheden”. Initiatiefnemer in casu de activiteiten worden als zodanig ‘bestemd’ en passen derhalve ‘thuis’ binnen het plangebied.
2.3 Beoogde ontwikkelingen Middels een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit ‘handelen in strijd met ruimtelijke regels’ en de activiteit ‘bouwen’ wordt voorzien in de volgende ontwikkelingen. De ontwikkelingen binnen het plangebied bij initiatiefnemer zijn: • Gebruik van gronden binnen het bouwvlak van circa 4.400 m2 toestaan voor het uitoefenen van een loonbedrijf, middels het wijzigen van het gebruiksfunctie c.q. het opnemen van de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – loonbedrijf’ (waaronder stalling materieel, werktuigen, goederen, hulpstukken, e.d. en opslag van bij de bedrijfsactiviteiten behorende stoffen / goederen, e.d.);
Cumela Advies – Nijkerk
- 12 -
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
•
Het vervangen van een deel van de bestaande bedrijfsbebouwing (omgevingsvergunning voor het slopen is reeds verleend) ter grootte van circa 432 m2 en vervangen door een nieuw te bouwen bedrijfsgebouw ter grootte van 430 m2 (zie ter illustratie figuur 5 en tekeningen bij aanvraag);
•
Het (intern) verbouwen c.q. vernieuwen van de woonboerderij c.q. aanwezige woningen Lakerveld 252 / 254. Het woondeel 254 blijft in gebruik als bedrijfswoning. De woning nr 252 wordt voortgezet als plattelandswoning. Verwezen wordt naar het vooroverleg, akkoord van welstand (2023) en bij de aanvraag behorende tekeningen, alsmede het advies van de ODRU d.d. 11 september 2024;
•
Het houden van vee (zoogkoeien, jongvee en schapen), opslag voedermiddelen, buitenopslag, alsmede erfbeplanting etc. blijft aanwezig. De oppervlakte van verharding blijft gelijk.
Figuur 5: Weergave bestaande (bedrijfs-)bebouwing / nieuwbouw 2.3.1 Beeldkwaliteitsparagraaf Kenmerkend voor het gebied waarin het plangebied is gelegen, is de verkavelingsstructuur van langgerekte- en relatief smalle landbouwpercelen gescheiden door waterlopen in een open landelijk gebied. In figuur 6 is dit zichtbaar op de luchtfoto. Het Lakerveld accentueert het polderlandschap waarbij de erven / bebouwing aan het Lakerveld bevinden, omgeven door enige mate van erfbeplanting, welke zorgt voor de overgang tussen erf / de bebouwde kavels (agrarisch, niet-agrarisch en wonen) naar het achterliggende open landschap c.q. de polder. Dit is de drager van de identiteit van het gebied en biedt ruimte voor een versterking van de omgevingskwaliteit. De kwaliteit van dit bebouwingslint langs de Lakerveld wordt bepaald mede de invulling van het landschap. Onderhavige ontwikkeling vindt plaats binnen een bestaand erf / bouwvlak én feitelijk ‘achter’ de bestaande bebouwing. De woonboerderij bevindt zich prominent nabij het Lakerveld en wordt door de verbouw c.q. modernisering ‘teruggebracht’ in de oorspronkelijke allure van een woonboerderij. Ook door behoud van de hooiberg (ten zuiden van boerderij) en de parallel aan het Lakerveld gelegen stal/bedrijfsgebouw, blijft het karakter van het agrarische erf aanwezig.
De verouderde- en niet meer doelmatige bebouwing (waarop tevens asbest aanwezig was) op het ‘achtererf’ geeft ongewenste milieukundige- (risico van asbest) en ruimtelijke uitstraling (verpaupering). Dit komt de beeldkwaliteit niet ten goede. Het aanwezige asbest is reeds verwijderd. De beoogde nieuwbouw van de bedrijfsbebouwing (agrarische bouwkenmerken) en het gebruik van de locatie als ‘loonbedrijf’ zorgt - naast vitaliteit en economische drager voor het landelijk gebied – voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de beeldkwaliteit.
Cumela Advies – Nijkerk
- 13 -
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
Figuur 6: Ligging plangebied en verkavelingsstructuur Voor nadere details wordt verwezen naar de bouwkundige tekeningen bij de aanvraag. 2.3.2 Landschappelijke verantwoording De kenmerkende structuren van het landschap zijn rondom het plangebied goed herkenbaar: de erven zijn als blokken aan de weg geschakeld, omzoomd door groen / erfbeplanting, de verkaveling en sloten zijn rechtlijnig en worden onderbroken door infrastructurele wegen (Lakerveld, A27, Middel Wetering, Achter Wetering, Merwedekanaal, etc.). De huidige beplanting rondom het perceel wijzigt niet door onderhavige ontwikkeling. De beplanting zorgt voor een afschermende haag c.q. zicht op het plangebied annex bouwvlak c.q. de activiteiten. Aan de noordzijde en noordwestzijde (nabij Lakerveld) wordt beplanting toegevoegd zoals hoogstramfruitbomen, wilgen, eiken en essen. De hoogstamfruitbomen dragen bij aan het karakteristiek van het agrarische gebied en de oorspronkelijke beplanting nabij boerenerven.
figuur 7: Zicht op plangebied vanaf Lakerveld (vanaf noordwestzijde); op voorgrond boerderij / woningen
Cumela Advies – Nijkerk
- 14 -
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
Zie figuren 7 en 8 voor een nadere duiding. De ruimtelijke kwaliteit binnen het plangebied en omgeving wordt verstrekt.
figuur 8: Zicht op plangebied vanaf Lakerveld (vanaf zuidwestzijde); op voorgrond boerderij / hooiberg en entree Het landschapsplan is opgenomen in de bijlage bij deze aanvraag. Zie situatie- en inrichtingstekening Lakerveld 252254 Lexmond d.d. 17 oktober 2024. 2.3.3 Parkeren en ontsluiting Het parkeren en stallen van personenauto’s en landbouwmaterieel etc. binnen het plangebied wijzigt feitelijk niet. Hier is binnen het erf / plangebied, achter de boerderij en in / bij de gebouwen, reeds vele decennia in voorzien en wijzigt feitelijk niet door onderhavige ontwikkeling. De ontwikkeling voorziet in meer overdekte functionele stallings-/ opslagruimte zodat het werkmaterieel inpandig gestald kan worden. Daarnaast zijn op het buiterreinterrein voorzieningen aanwezig voor stallen en parkeren, binnen het bestaande bouwvlak. De huidige ontsluiting (zie figuur 8) blijft ongewijzigd. Van verkeersaantrekkende werking is geen sprake. 2.3.4 Belangen omwonenden De privacy en woonkwaliteit van bestaande woningen dienen gerespecteerd te worden alsmede de belangen van omliggende (agrarische) bedrijven. Er mag geen sprake zijn van onevenredige belemmering of aantasting van het woon-/ leefklimaat (fysieke leefomgeving) of bedrijfs-/gebruiksmogelijkheden. Gelet op de aard en omvang van het plan (omzetten i.c.
gebruiken van een reeds aanwezig (agrarisch) bouwperceel en vervangen van bebouwing), is niet de verwachting dat de ruimtelijke en functionele impact van het plan zodanig is dat de belangen van omwonenden of bedrijven omtrent woon- en leefklimaat enerzijds of bedrijfsbelangen anderzijds onaanvaardbaar worden aangetast of onevenredig worden belemmerd. Op voorhand zij opgemerkt dat door de afname c.q. het beëindigen van de agrarische activiteiten (in hoofdzaak) er sprake is minder invloed van milieuaspecten voor omwonenden of de omgeving. Op onderdelen (zoals Bedrijven en milieuzonering, geluid en geur) vindt in hoofdstuk 4 nog een nadere verantwoording plaats. Initiatiefnemer heeft de omwonenden reeds geïnformeerd en in kennis gesteld van onderhavig plan. Opgemerkt wordt dat de woonboerderij (Lakerveld 252) door de gemeente Vijfheerenlanden tijdelijk wordt gehuurd in verband met huisvesting van vluchtelingen. In dit kader is een aanvraag omgevingsvergunning (OVR-2023-003821)
Cumela Advies – Nijkerk
- 15 -
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
aangevraagd door de gemeente zelf betreffen het handelen in strijd met ruimtelijke regels voor opvang vluchtelingen. Na beëindiging van deze vorm van huisvesting wordt het gebruik voortgezet als plattelandswoning.
2.4 Conclusie Het voorgaande rechtvaardigt de conclusie dat de ontwikkeling binnen het plangebied passend is en de wijziging aansluit bij de bestaande structuur en het karakter van de omgeving. Vanuit bedrijfsmatig en functioneel oogpunt wordt het plan positief beoordeeld en bestaat er vanuit stedenbouwkundig, landschappelijk en ruimtelijk (beeldkwaliteit) oogpunt geen bezwaar tegen de ontwikkelingen.
Cumela Advies – Nijkerk
- 16 -
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
3 BELEIDSKADER In dit hoofdstuk is het relevante ruimtelijk beleid opgenomen.
3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet (inwerkingtreding per 1 januari 2024) en is vastgesteld op 11 september 2020. De NOVI beschrijft op nationaal niveau een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving. De NOVI beschrijft de manier waarop men op rijksniveau wil werken aan de volgende vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, duurzaam economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio's en als laatste toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Als uitgangspunt geldt dat Nederland mooier en sterker wordt gemaakt door voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is daarbij een kernbegrip en omvat zowel ruimtelijke kwaliteit als de milieukwaliteit. In de NOVI wordt uitgegaan van een integrale aanpak tussen overheden en maatschappelijke organisaties met meer regie vanuit het Rijk. In de NOVI geeft het Rijk de kaders en de richting aan voor zowel nationale als decentrale keuzes. Bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving zowel boven- als ondergronds voorop.
De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes: 1) combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, 2) kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en 3) afwentelen wordt voorkomen. De NOVI gaat vergezeld van een Uitvoeringsagenda, die waar nodig jaarlijks wordt geactualiseerd, en waarin is aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. Tevens staat hierin een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op verschillende beleidsterreinen. Met het oog op de klimaatbestendigheid van Nederland moeten functies die gebruik maken van de fysieke leefomgeving meer worden afgesteld op de eigenschappen van het bodem-watersysteem. Ook dient de infrastructuur voor energie beter te worden afgestemd op de toename van transport en opslag van duurzame energie. Daarnaast is er een opgave voor het realiseren van bronnen van duurzame energie. In de NOVI worden richtingen meegegeven die bij de inpassing van energie-infrastructuur aandachtvragen met het oog op de kwaliteit van de leefomgeving. Vanuit de wens om de economie en energievoorziening duurzaam en circulair te maken en de kwaliteit van de leefomgeving te versterken, wordt ingezet op het actief clusteren van (grootschalige) logistieke functies op logistieke knooppunten langs (intern)nationale corridors.
Om de steden sterk, aantrekkelijk en gezond te houden wordt gewerkt aan een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's. Om te voorzien in de grote actuele woonbehoefte is een pakket aan maatregelen voorgesteld; ontwikkeling vindt plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie, zoveel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuurinclusief. Grote open ruimten tussen de steden dienen daarbij hun groene karakter te behouden. Tegelijkertijd moet het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad worden verbeterd. De waarde van de natuur, het landschap en de toekomst van de landbouw staan onder druk, waarbij het verbeteren van de biodiversiteit niet alleen een ecologische maar ook economische uitdaging is. Voor de lange termijn wordt gewerkt aan een geleidelijke en zorgvuldige herindeling van het landelijk gebied, gericht op kringlooplandbouw in goed evenwicht met natuur en landschap. Op deze manier ontstaat een aantrekkelijk landelijk gebied waar het prettig wonen, werken en recreëren is. Anderzijds blijft op deze manier ook ruimte voor economisch vitale landbouw als belangrijkste drager van het platteland. De concrete uitwerking van deze ambities vindt op plan- en projectniveau plaats.
Deze nationale belangen en doelen hebben echter een dusdanig hoog abstractieniveau dat deze niet van toepassing zijn op voorliggend initiatief aan Lakerveld 252/254 te Lexmond. De NOVI is niet van belang voor voorliggend initiatief. Conclusie Voor het plangebied zijn in de NOVI geen onderwerpen opgenomen die aangemerkt worden als nationaal belang waarmee rekening gehouden dient te worden.
Cumela Advies – Nijkerk
- 17 -
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk pro-actief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Uit de regels en kaarten behorende bij het Barro kan worden afgeleid welke aspecten relevant zijn voor het ruimtelijke besluit. In een bestemmingsplan of wijzigingsplan voor het landelijk gebied dient met name rekening te worden gehouden met de door het Rijk geformuleerde belangen inzake natuur (Natuurnetwerk Nederland), spoor-, hoofd- en vaarwegen, buisleidingen, de kust en kustbescherming en onder archeologie, cultuurhistorie, landschap, natuur en water. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling binnen het plangebied betreft geen handeling(en) welke in strijd zijn met de regels van het Barro.
3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro), 2017 Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen neemt het Rijk enkel nog een 'ladder' voor duurzame verstedelijking op. Deze ‘ladder’ is per 1 juli 2017 gewijzigd in die zin dat het doel van de ladder is teruggebracht naar de essentie, te weten aan te geven dat de noodzaak van een voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte (plus motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd). Concreet betekent dit dat het onderzoek naar het 'actuele' en 'regionale' aspect van de behoefte en trede 3 van de ladder komen te vervallen. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk. Doel van de ladder is en blijft een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ladder moet worden toegepast als er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met dit initiatiefnemer is geen ‘sprake’ een nieuwe stedelijke ontwikkeling c.q. wordt invulling gegeven aan het voorzien in ontwikkeling(en) binnen bestaand stedelijk gebied (zuinig ruimtegebruik). Er is sprake van een bestaande agrarische bedrijfslocatie waar al vele jaren / decennia invulling gegeven werd aan een agrarisch bedrijf en loonwerkactiviteiten.
Deze activiteiten worden thans binnen het plangebied ‘voortgezet’, waarbij het gebruiksvlak wordt verkleind (4.400 m2) en het gebruik als loonbedrijf planologisch wordt geborgd. De ontwikkeling voorziet in een behoefte en vindt plaats binnen (c.q. wordt teruggebracht tot) de korrelgrootte van de ter plaatse geldende structuur in een landelijk gebied. Een nadere toetsing aan de Ladder is niet aan de orde. Opgemerkt wordt dat in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (onderdeel van de Omgevingswet) is opgenomen dat de Ladder zich richt op ‘zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand’. Dit initiatief sluit hier bij aan c.q. kan als voorbeeld worden gezien. Conclusie Opgemerkt wordt dat middels onderhavige ruimtelijke onderbouwing inzicht wordt gegeven in de goede ruimtelijke ordening. 3.1.4 Nationaal Water programma 2022 – 2027 De minister van het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat (IenW) stelt het Nationaal Water Programma (NWP) op voor de periode 2022–2027. Het NWP beschrijft de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid voor deze periode en geeft een doorkijk naar 2050.
Cumela Advies – Nijkerk
- 18 -
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
Het Nationaal Water Programma bevat: • Een uitwerking van het te voeren beleid (inclusief het nationale ruimtelijke en ecologische beleid) voor de ontwikkeling, het gebruik, het beheer en de bescherming of het behoud van water; • Maatregelen vanwege nationale belangen en om wateropgaven te bereiken en daaraan te blijven voldoen. Het Nationaal Water Programma 2022–2027 is de opvolger van het Nationaal Waterplan 2016-2021 en het Beheer- en Ontwikkelplan voor de Rijkswateren 2016- 2021. Met de samenvoeging van deze twee plannen wordt geanticipeerd op de Omgevingswet, waarin het programma als een van de instrumenten is opgenomen. Conclusie Voor de uitvoering van dit plan i.c. het onderdeel ‘water’ wordt verwezen naar paragraaf 4.2.6 van deze onderbouwing. Door rekening te houden met het aspect Water wordt voldaan aan het Nationaal Water programma.
3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht Op 10 maart 2021 heeft de Provinciale Staten van Utrecht de Omgevingsvisie, de interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht en het bijbehorende Milieueffectrapport (planMER) vastgesteld. De Omgevingsvisie is per 1 oktober 2021 van kracht (op het moment van actualisatie van onderhavige onderbouwing is de Omgevingsverordening van 1 september 2024 van kracht). Middels genoemde plannen wordt vooruit gelopen i.c. geanticipeerd op de inwerkingtreding van de nationale Omgevingswet per januari 2024. In de omgevingsvisie staat hoe de provincie zich wil voorbereiden op de toekomst in relatie tot de fysieke leefomgeving, gezien alle ontwikkelingen die op de provincie afkomen en die ruimte vragen binnen de provincie, zoals bijvoorbeeld de bevolkingsgroei en het opwekken van duurzame energie. In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie wil dat “de provincie” er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie gaat over de fysieke leefomgeving: dit is alles op, onder en boven de grond. Denk aan: woningen, bedrijven, fietspaden, wegen, rivieren, recreatieterreinen, natuurgebieden en landbouwgronden. Via de Omgevingsvisie wordt richting gegeven aan de toekomstige leefomgeving. In de Omgevingsverordening staan de regels die daarvoor nodig zijn (zie paragraaf 3.2.2).
De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste provinciale ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Conform de Omgevingswet staan de waarden veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Provincie voegt daar enkele thema’s / ambities aan toe zoals de energietransitie, klimaatverandering, toename aan verkeer, toename van werkgelegenheid en onder andere de versterking van natuur en recreatief groen. De Omgevingsvisie maakt helder welke waarden de provincie belangrijk vindt, hoe door de provincie keuzes gemaakt maken en wie daarbij welke rol heeft. Een visie die helpt om de kansen en problemen van vandaag aan te pakken én die de provincie voorbereidt op de kansen en bedreigingen van morgen. Hierbij staat eenvoudig beter, of te wel ruimte maken voor kwaliteit, het motto van de Omgevingswet, centraal door alle initiatieven of ontwikkelingen die bijdragen aan kwaliteit ontwikkelruimte te bieden. Kwaliteit die bijdraagt aan gezond en veilig leven, aantrekkelijk en bereikbaar wonen en innovatief ondernemen in Utrecht.
De kwaliteiten van de provincie zijn als volgt te duiden: ■ de centrale ligging in Nederland en de goede bereikbaarheid; ■ de grote diversiteit aan steden, dorpen en landschappen, natuur en erfgoed; ■ de rijkdom aan water (rivieren, kanalen en meren); ■ groen en gevarieerd landelijk gebied; ■ een groot en gevarieerd aanbod aan voorzieningen (winkels, recreatie, cultuur); ■ een ruim en veelsoortig aanbod van werkgelegenheid. De provincie heeft het beleid uit diverse (voorgaande) beleidsplannen samengenomen in deze Omgevingsvisie. Het beleid is op hoofdlijnen vastgelegd middels de rode draad (sociale en veilige leefomgeving) en in zeven samenhangende beleidsthema’s. De te onderscheiden thema’s zijn:
Cumela Advies – Nijkerk
- 19 -
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
1. Stad en land gezond; 2. Klimaatbestendig en waterrobuust; 3. Duurzame energie; 4. Vitale steden en dorpen; 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar; 6. Levend Landschap, erfgoed en cultuur; 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw; Onderhavig initiatief is gericht op reduceren van de milieudruk (geur- en ammoniakemissie) gerelateerd aan het wijzigen van de (planologische) gebruiksmogelijkheden van een melkveehouderijbedrijf naar een agrarisch aanverwant bedrijf (loonbedrijf), waarbij sprake is van beperking in de gebruiksoppervlakte van het bouwvlak (bestaand 7.800 m2 ; beoogd gebruik is circa 4.400 m2). Het initiatief voorziet in het behoud en versterken van de ruimtelijke kwaliteit, vanwege afname in gebruiksoppervlakte, gelijkblijvende oppervlakte aan bebouwing en continuering van woonruimte (bedrijfs-/plattelandswoning) waarbij de kwaliteit van het gebied behouden blijft (zie ook hoofdstuk 2). De activiteiten zijn passend en noodzakelijk voor het landelijk gebied qua beheer, ontwikkeling en inrichting van het aantrekkelijke landschap. De aard en omvang van de locatie alsmede de activiteiten passen in het gebied. De ontwikkeling draagt bij aan behoud van vitaliteit en werkgelegenheid en is een economische drager.
Op de nieuw te realiseren bebouwing is initiatiefnemer voornemens om, op termijn, duurzame energiemiddelen (zonnepanelen) te plaatsen zodat een bijdrage wordt geleverd op het gebied van ‘duurzame energie’. De ontwikkeling ziet eveneens op het ‘terugdringen’ van (zuinig) ruimtegebruik, welke planologisch wordt begrenst zodat een verbetering van de omgevingskwaliteit gerealiseerd wordt. In de visie van initiatiefnemer staat duurzaamheid hoog in het vaandel. Dit gaat verder dan oog voor milieuaspecten alleen. Duurzaamheid begint bij het opbouwen van lange-termijn relaties met opdrachtgevers, werknemers en overige partijen. Door op persoonlijke wijze zaken, kennis en vakmanschap te delen om zodoende het stukje aarde leefbaar te houden voor de volgende generatie. Initiatiefnemer gelooft dat bijdragen aan een duurzame wereld van het grootste belang is voor de wereld van vandaag en morgen. Hier zetten zij zich met hart en ziel voor in. Het bedrijf zoekt voortdurend naar het uitvoeren van milieubesparende maatregelen. Investeert in schoner materieel en werken aan een verdere reductie van het energieverbruik. De doelstelling is er op gericht om in 2025 de CO2-uitstoot ten opzichte van 2020 met 6% te reduceren. Initiatiefnemer is gecertificeerd voor de CO2-prestatieladder, niveau 5.
Conclusie Onderhavige planologische ontwikkeling heeft betrekking op het formaliseren van de functie ‘loonbedrijf / agrarisch aanverwant bedrijf’ binnen een bestaand agrarisch bouwperceel, waarbij het gebruiksoppervlak wordt verkleind en dienaangaande leidt tot een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit (beperken van gebruiksmogelijkheid c.q. verstedelijking), hetgeen impliciet bijdraagt aan het behoud van de agrarische functie alsmede de duurzame ontwikkeling van bedrijfsmatige activiteiten binnen een bestemmingsvlak in het landelijk gebied. Het plan sluit aan bij de uitgangspunten welke in de omgevingsvisie zijn opgenomen. 3.2.2 Interim Omgevingsverordening (IOV) LET OP: Op voorhand zij opgemerkt dat deze ontwikkeling in beginsel getoetst is vanwege het indieningsmoment (2023) getoetst aan het provinciaal ruimtelijk beleid zoals op het moment van indienen van toepassing is (de Interim Omgevingsverordening (IOV)). Gezien het tijdsverloop en in navolging van de reactie van de provincie Utrecht in het kader van vooroverleg is – waar nodig – getoetst aan de actuele Omgevingsverordening provincie Utrecht (OV). De Provinciale Staten hebben bij besluit van 10 maart 2021 tevens de Interim omgevingsverordening Utrecht (hierna Interim omgevingsverordening / IOV) vastgesteld.
De Interim omgevingsverordening betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen.
Cumela Advies – Nijkerk
- 20 -
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
De Interim omgevingsverordening is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de Omgevingswet wordt vastgesteld en die verplicht is voor provincies. Met de vaststelling van de Interim omgevingsverordening zijn tevens alle bestaande verordeningen met betrekking tot de fysiek leefomgeving ingetrokken. De voorheen meest van belang zijnde verordening was de Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht 2013. De ‘rode draad’ in de visie (zie paragraaf 3.2.1) is om de kwaliteit van de Utrechtse leefomgeving te behouden, te versterken en door te geven aan volgende generaties. De visie benoemt ambities over hoe Utrecht er in 2050 uit moet zien. En stelt mobiliserende tussendoelen voor 2030. Deze doelen zijn zelfbindend voor de provincie. De Omgevingsvisie is door een intensief proces met provinciale staten, gemeenten, waterschappen, omgevingsdiensten, bedrijven, maatschappelijke organisaties en burgers tot stand gekomen. De uitvoering van de visie en de concrete acties om de doelen te realiseren, staan niet in de visie. Om uitvoering te geven aan de visie heeft de provincie straks onder de Omgevingswet verschillende instrumenten tot haar beschikking. De omgevingsverordening is daarbij slechts één van de instrumenten die de provincie inzet om haar doelen en ambities te realiseren.
De omgevingsverordening bevat de spelregels en randvoorwaarden met een bindende werking voor het handelen van burgers en bedrijven, gemeenten en waterschappen. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid zoals de omgevingsvisie. De beleidsneutrale omzetting betekent overigens niet dat er in het geheel geen wijzigingen ten opzichte van de huidige verordeningen zijn verwerkt. Belangrijke uitgangspunten vanuit de Omgevingsvisie zijn verwerkt. De nieuwe manier van werken met diep, rond en breed kijken is opgenomen en er wordt vaker een koppeling gelegd met omgevingskwaliteit door bijvoorbeeld sanering van leegstaand vastgoed elders. De nadruk op omgevingskwaliteit komt ook tot uitdrukking bij de kwalitatieve benadering voor hergebruik van leegstaand vastgoed in het landelijk gebied en duurzame verstedelijking. De Interim omgevingsverordening wil goede initiatieven ondersteunen. Daarvoor sluit de Interim omgevingsverordening aan bij de nieuwe manier van werken uit de Utrechtse omgevingsvisie en worden meer mogelijkheden geboden voor maatwerk. Hiertoe zijn in de omgevingsverordening in plaats van middelvoorschriften doelvoorschriften opgenomen en wordt uitgegaan van een 'ja, mits - benadering' (i.p.v. Nee, tenzij).
De Interim omgevingsverordening kent een Toelichting en regels. Bij de opbouw is aangesloten bij de opbouw van de Omgevingswet. Met een verdeling over tien afzonderlijke hoofdstukken, wordt onder andere ingegaan wordt op: algemene bepalingen, rechtstreeks werkende regels voor activiteiten die zich (grotendeels) richten tot burgers en bedrijven, de instructieregels opgenomen die gemeenten of waterschappen moeten toepassen of instructies voor de provincie, regels voor procedures en indieningsvereisten van meldingen en ontheffingen, regels voor het faunabeheer uit de Wet natuurbescherming, financiële bepalingen rondom het vergoeden van schade, strafbaarstellingen en overgangsrecht en regels omtrent het intrekken van verordeningen. De Interim omgevingsverordening is digitaal. Dit betekent dat alle regels gekoppeld zijn aan een op een digitale kaart weergegeven werkingsgebied. Door op een willekeurig punt in de kaart te klikken, is direct zichtbaar welke regels op die plek gelden. De relevante waarden van de provincie (algemeen, water, bodem en ondergrond, bereikbaarheid en mobiliteit, energie, natuur, cultuurhistorie en landschap, landbouw, wonen, werken en recreëren) zijn per kaart (in totaal 22) vastgelegd. > Beoordeling plangebied i.r.t.
IOV De van toepassing zijnde relevante regels, op basis van de aanduiding(en) per ‘kaart’ voor het plangebied zijn: 15) Aardkundige waarden (figuur 9) 18) Landelijk Gebied / Wonen, werken en recreëren
Cumela Advies – Nijkerk
- 21 -
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
De overige beleidsaspecten in relatie tot de beoogde ontwikkeling betreffen – mede – gebaseerd op de meest recente omgevingsverordening: Ligging in het Groene Hart (artikel 7.11 Omgevingsverordening), stiltegebied, grondwaterbeschermingszone en weidevogelkerngebied. In onderstaande figuren is het plangebied, per (relevante) kaart, weergegeven met een nadere duiding van de regels.
figuur 9 : Kaart Omgevingsverordening (Omgevingsloket) – Aardkundige waarden
Voor het plangebied en de zone langs het Lakerveld geldt de aanwijzing ‘aardkundige waarden’. Deze waarden dienen beschermd te worden. Het initiatief i.c. de ontwikkeling leidt niet tot ingrepen in de vorm / korrel van het bouwperceel, verstoring van de bodem / reliëf of dergelijke. Van enige invloed of effect op de aardkundige waarden is geen sprake. - Landelijk Gebied, Wonen, werken en recreëren (kaart 1) Het plangebied is gelegen in het landelijk gebied (Rivierenlandschap). In beginsel zijn de regels voor Agrarische bedrijven van toepassing (Hoofdstuk 8 van de IOV). Omdat geen sprake meer is van een volledig agrarisch bedrijf zijn deze regels niet meer opportuun. Een nadere toetsing aan de regels voor ‘Wonen, werken, recreëren’ is aan de orde (hoofdstuk 9). Alvorens daar nader aan getoetst kan worden, kan eerst de vraag gesteld worden welke relevante artikelen van de IOV van toepassing blijven c.q. zijn: De ontwikkeling vindt plaats bij een bestaand agrarische bedrijf, welke als zodanig qua bestemming en functioneel gebruik als agrarisch bedrijf (bestemming) behouden blijft. In dit kader is artikel 8.1 van de IOV, zijnde ‘Instructieregel agrarische bedrijven’ van toepassing.
Zonder uitputtend te zijn wordt in dit artikel regels gesteld aan een ‘verbod op nieuwvestiging (lid 1)’, ‘uitbreiding oppervlakte tot 1,5 ha (lid 2)’, uitbreiding tot 2,5 ha onder voorwaarden (lid 3)’ en ‘nevenactiviteiten (lid 4’). Iedere ontwikkeling dient voorzien te zijn van een andere onderbouwing. In beginsel lijkt artikel 8.1 lid 4 ‘nevenactiviteiten’, de regel te zijn, om aansluiting bij te zoeken. Echter gezien de aard en omvang van de niet-agrarische bedrijfsactiviteiten (agrarisch verwante bedrijf / loonbedrijf) enerzijds en de beperkte resterende gebruiksmogelijkheden voor agrarische activiteiten (totale plangebied is slechts 1,25 ha) is er geen sprake van nevenactiviteiten maar van een zelfstandig bedrijfsonderdeel.
Cumela Advies – Nijkerk
- 22 -
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
Opgemerkt wordt dat in het vigerende bestemmingsplan een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid is opgenomen om de bestemming te wijzigen naar Bedrijf. Zie paragraaf 1.4 Planologische procedure. In hoofdstuk 9 is in artikel 9.2 IOV (thans artikel 9.3 OV) aangegeven dat verstedelijking niet is toegestaan, tenzij in de verordening anders is bepaald. Bij dit initiatief is reeds sprake van een bestaande bestemming Agrarisch met een bouwvlak c.q. bestaande verstedelijking (bebouwing). Van nieuwe verstedelijking of van uitbreiding (van bebouwing of verharding) is geen sprake. Aan dit kader dient getoetst te worden indien sprake is van een afwijking van het bepaalde in artikel 9.2 van de IOV (respectievelijk artikel 9.3 OV), verstedelijkingsverbod landelijk gebied. De ontwikkeling heeft betrekking op het toevoegen van de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – loonbedrijf ‘. In dit kader is artikel 9.9 IOV en / of 9.11 OV ‘Instructieregel functiewijziging (voormalig) agrarisch bedrijfsperceel naar stedelijke functie (anders dan wonen)’ relevant. Artikel 9.11 OV luidt als volgt:
Artikel 9.11 ‘Instructieregel functiewijziging (voormalig) agrarisch bedrijfsperceel naar stedelijke functie (anders dan wonen) 1. Een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Landelijk gebied kan regels bevatten die toestaan dat op agrarische bedrijfspercelen waar het agrarisch gebruik is beëindigd de bedrijfswoning en overige bedrijfsgebouwen een stedelijke functie, niet zijnde wonen, krijgen, mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. het bouwperceel is niet optimaal gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden landbouw of, in het geval van een glastuinbouwbedrijf, het bouwperceel ligt niet in een Concentratiegebied glastuinbouw; b. door sloop wordt de oppervlakte van de fysiek aanwezige bebouwing met 50% gereduceerd, waarbij te behouden historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing niet in de berekening wordt betrokken, tenzij: 1.
het gaat om een nieuwe functie die voorziet in een kleinschalige woonzorgvoorziening; of 2.het gaat om een nieuwe functie die bijdraagt aan recreatieve beleving of recreatief gebruik waaraan in het gebied nadrukkelijk behoefte bestaat; 3.het gaat om de hervestiging van één of enkele bedrijven die op hun oorspronkelijke locatie een ruimtelijk obstakel vormden of de kwaliteit van de leefomgeving ernstig aantasten en die op de nieuwe locatie, nabij de kern, goed inpasbaar zijn; 4.het gaat om vestiging van bedrijven die vanwege hun werkzaamheden met zwaar rijdend materieel zich voornamelijk richten op het landelijk gebied; 5.er is sprake van twee of meer bouwpercelen waar de agrarische functie is beëindigd en op de betrokken bouwpercelen gezamenlijk wordt het vereiste slooppercentage van 50% wel gehaald; of 6.de ruimtelijke kwaliteit wordt op een andere wijze verhoogd dan alleen door sloop van bebouwing, in een mate die een lager slooppercentage dan 50% rechtvaardigt; c. te handhaven en nieuw op te richten bedrijfsgebouwen worden zo compact mogelijk gesitueerd binnen het voormalige bouwperceel en het bouwperceel wordt evenredig met de oppervlakte gesloopte gebouwen verkleind; d. de bestaande cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden worden behouden; en e. de omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd. 2.
De motivering van een omgevingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.
Overeenkomstig het bepaalde in artikel 9.11 OV is het toelaatbaar om middels een wijziging van een bestemmingsplan (omgevingsplan) een agrarisch bedrijfsperceel waar het agrarisch gebruik is beëindigd om de bedrijfswoning(en) en overige bedrijfsgebouwen een stedelijke functie te verkrijgen voor onder andere – kortweg – het vestigen van bedrijven die vanwege hun werkzaamheden met zwaar rijdend materieel zich voornamelijk richten op het landelijk gebied en derhalve behoud van bebouwing (artikel 9.11, lid b onder 4).
Cumela Advies – Nijkerk
- 23 -
oktober 2024
Toelichting – Lakerveld 252-254 Lexmond
Aan de voormelde voorwaarden wordt, waarbij met name het bepaalde van artikel 9.11 lid 1, sub a, sub b onder 4, sub c, sub d en e, voldaan. Voortzetting van het agrarisch bedrijf is niet meer mogelijk vanwege het ontbreken van afdoende landbouwgrond. De vestiging voorziet in een buitengebiedgebonden bedrijf (zie hieronder). De bestaande cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden worden tenminste behouden én versterkt. Omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd. Opgemerkt wordt dat de voormalige eigenaar van het agrarisch perceel ook reeds langdurig actief was als loonwerker. Onderhavige situatie c.q. ontwikkeling heeft betrekking op de vestiging van een cumelabedrijf. In dit kader wordt ook verwezen naar het bepaalde in paragraaf 3.4 van de Handreiking – nieuwe functies op vrijkomende agrarische bedrijfspercelen (provincie Utrecht; 2015). Op grond van deze consistente handreiking is de vestiging van een cumelabedrijf op een agrarisch bouwperceel toelaatbaar. In de handreiking is onder andere opgenomen: