Meerjaren Prognose Grondexploitaties Vijfheerenlanden 2024

▪ Woningbouw Graaf Hubertlaan in Everdingen. ▪ De Hagen nabij A27 De gemeente past voor deze projecten kostenverhaal toe. Een mogelijkheid is om in de verdere uitwerking van het MPG document komende jaren, ook de financiën rondom deze projecten op te nemen en verder uit te werken.

MPG 2024

- 28 april 2023

Bijlage 1 – onderbouwing parameters Macro-economische ontwikkelingen zijn van invloed op de resultaten van grondexploitaties. De mate waarin deze ontwikkelingen van invloed zijn, wordt bepaald door de resterende looptijd van de grondexploitatie en de nog te maken omzet. Omdat grondexploitaties vaak een lange looptijd hebben spelen parameters (kosten- en opbrengstenstijging) een belangrijke rol. In deze bijlage is een onderbouwing opgenomen voor de gehanteerde parameters binnen de grondexploitatie. Binnen de grondexploitaties van de gemeente Vijfheerenlanden is spraken van grondopbrengsten uit woningbouw en bedrijfsterreinen. Daarnaast spelen in de grondexploitaties waarin de gemeente zelf de gronden bouw- en woonrijp maakt de civiele kosten een belangrijke rol. In deze bijlage wordt daarom ingegaan op die onderdelen. Voor deze onderbouwing is gebruik gemaakt van diverse bronnen zoals onder andere de ‘Outlook 2024’ van adviesbureau Metafoor en de ‘Parametervisie 2024’ van adviesbureau Stadkwadraat. Als gevolg van het Oekraïne-conflict, de energiecrisis en de onzekere wereldsituatie was sprake van een hoge inflatie en daardoor een grote mate van onzekerheid voor wat betreft de parameters. Inmiddels zijn energieprijzen gedaald en gestabiliseerd en zien we ook dat de prijzen in de bouwwereld en GWW-sector tot rust zijn gekomen.

Dit zien we ook terug in de voorspellingen vanuit diverse bronnen. In onderstaande tabel zijn de parameters waarmee in de grondexploitaties is gerekend in beeld gebracht. MPG 2024 - Rekenparameters Startdatum grondexploitaties Eindwaarde datum

1-1-2024 grex afhankelijk

Netto contante waarde datum

1-1-2024

Kostenindex civiel 2024

4,00%

Kostenindex civiel vanaf 2025

2,00%

Kostenindex overige kosten

2,00%

Opbrengstenindex bedrijfskavels 2024

0,00%

Opbrengstenindex bedrijfskavels vanaf 2025

2,00%

Opbrengstenindex woningbouw

1,50%

Rente

1,00%

Disconteringsvoet (conform BBV)

2,00%

Woningmarkt Na een periode van afkoelende woningprijzen heeft de markt eind 2023 weer een stijging ingezet. De aanhoudend stijgende hypotheekrentes gedurende 2023 lijken tot een eind zijn gekomen en een lichte daling is sinds eind 2023 zichtbaar. Door de licht dalende hypotheekrente en de forse loonstijgingen is het aankoop budget van de koper gestegen.

MPG 2024

- 29 april 2023

Het consumentenvertrouwen is eind vorig jaar weer gestegen en ook dat heeft de prijzen verder omhoog gestuwd. De verwachting is dat de woningprijzen medio 2024 weer terug zullen zijn op het piekprijspeil van 2022. Aan de hand van de verkopen in o.a. Broekgraaf zien we dat er nog steeds veel vraag is naar woningen. De verkooptijd is langer dan voorheen, maar de verkopen lopen alsnog goed. Er is veel vraag naar betaalbare rijwoningen. Ook de verkoop van vrije kavels loopt er goed. In Broekgraaf zijn 22 kavels in verkoop gebracht en die zijn allemaal verkocht of onder optie. De verkoop van de wat duurdere twee onder een kapwoningen verloopt wat moeizaam. Kopers krijgen te maken met hoge kosten voor een overbruggingshypotheek. Dit zorgt ervoor dat deze woningen minder snel verkocht worden. Al met al is het marktsentiment positief. De huizenprijzen zullen in 2024 stijgen, is de verwachting van de grote Nederlandse banken: - Rabobank: voor 2024 en 2025 stijgen de huizenprijzen naar verwachting met 4,5% ; - ABN AMRO: de verwachting voor 2024 komt uit op een stijging van 2,5% ; - ING: de verwachting in het basisscenario is een prijsstijging van 4% in 2024, waarmee de huizenprijzen rondom de prijspiek in augustus (2022, red.) zullen uitkomen. Adviesbureua Metafoor adviseert onderstaande indexen.

De gehanteerde parameter binnen de grondexploitatie van de gemeente Vijfheerenlanden valt als langjarig gemiddelde mooi binnen de benoemde bandbreedte.

In de grondexploitaties Broekgraaf en het Voorzieningencluster is spraken van grondopbrengsten voor woningbouw. Binnen de Weide II ligt de verkoopprijs namelijk vast in een overeenkomst. Binnen de grondexploitatie van het Voorzieningencluster liggen nagenoeg alle grondopbrengsten vast in overeenkomsten met afspraken over indexering. Daarom is hier de gemiddelde meerjarige indexering van 1.5% op toegepast. Voor Broekgraaf liggen een aantal grondverkopen ook vast in overeenkomsten met afspraken over indexen. In de laatste fase moet de gemeente nog grondverkopen realiseren. Er is daarom voor gekozen de gemiddelde index van 1.5% per jaar als langjarig gemiddelde aan te houden. De huidige ontwikkelingen van de VON-prijzen en bouwkosten zijn positief en onderschrijven daarmee ook de positieve indexatie van de grondopbrengsten. Bedrijfsterreinen De bedrijfsruimtemarkt heeft zich het afgelopen jaar gekenmerkt door een afnemend investeringsvolume vanwege de ongunstige marktomstandigheden. Het aanbod voor bedrijfsmatig vastgoed is stabiel, terwijl de vraag zich concentreert op kwalitatief hoogwaardig vastgoed op toplocaties. De verwachting is dat deze ontwikkeling doorzet in ]2024. Dat betekent dat de voor-uitzichten minder positief zijn voor bedrijfsmatig vastgoed op mindere locaties en van

MPG 2024

- 30 april 2023

een lager kwaliteitsniveau. Met het werklandschap Meerkerk IVa heeft de gemeente een goede locatie met een hoge kwaliteit. Metafoor verwacht dat de waardeontwikkeling van nieuwbouw bedrijfsvastgoed over heel 2024 gemiddeld binnen een bandbreedte van -/- 2,0% tot + 4,0% ligt. Logistiek vastgoed kan hier nog boven liggen. Voor 2025-2026 ziet Metafoor een waardeontwikkeling tussen de-/1,0% en + 5,0%. Ook hier gelden grote verschillen tussen locaties en regio’s. Stadkwadraatvoorziet voor 2024 en 2025 een bandbreedte van -/- 1% en + 3%. De uitgifte van gronden voor bedrijfsterreinen is van toepassing op de grondexploitatie Werklandschap in Meerkerk. De locatie is goed gelegen langs de A27. Voor 2024 is de opbrengstenindex op 0% gezet. Vanaf 2025 is aangesloten bij de gemiddelde inflatie van 2%. Er is op basis van de vorige grondexploitatie een consistente lijn gevolgd. Grond, weg en waterbouw De prijzen voor grond, weg en waterbouw (GWW) lijken dit jaar te zijn gestabiliseerd. Ten opzichte van 1 januari 2023 zien we een lichte prijsstijging van + 0,83%. De prijzen van GWW ontwikkelen zich veelal gematigder dan de bouwkosten voor vastgoed. Dit heeft te maken met de langere voorbereidings- en uitvoeringstijd waarvoor langlopende contracten worden afgesloten.

Gezien de stijging van de loonkosten, maar de stabilisatie van bouwkosten, verwacht Stadkwadraat een marge van + 1,0% tot + 3,0% stijgingen voor GWW. Metafoor verwacht voor 2024 een bandbreedte van + 1,0% tot + 5,0%. Voor 2025 verwacht Stadkwadraat een bandbreedte van 0% tot 3%. Metafoor verwacht voor 2025-2026 een bandbreedte van 0% tot 4%. Om de consistentie lijn uit de vorige grondexploitatie door te zetten is daarom binnen de grondexploitaties van de gemeente in 2024 met 4% stijging gerekend en daarna met 2% per jaar. Dit valt binnen de hierboven geschetste bandbreedtes Overige kosten De overige kosten in de grondexploitaties bestaan hoofdzakelijk uit plankosten en VAT kosten (civiele engineering). De plankosten bestaan bij gemeenten uit de kosten voor producten en personele inzet om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Het gaat hier om de werkzaamheden van zowel intern als extern personeel. Hoe de plankosten zich ontwikkelen is afhankelijk van de situatie op de arbeidsmarkt en economische ontwikkelingen. Op basis van de ervaringen van afgelopen jaren blijkt dat uurtarieven niet dezelfde stijging kennen als de hoge inflatie en loonkostenontwikkeling. Mede daarom is rekening gehouden met een gemiddelde stijging van 2% per jaar. De post plankosten binnen de grondexploitaties kent ook een significant lager volume dan bijvoorbeeld de civiele uitvoeringskosten.

Afwijkingen in deze parameter hebben daarmee ook een veel geringer effect op de resultaten.

MPG 2024

- 31 april 2023