Meerjaren Prognose Grondexploitaties Vijfheerenlanden 2024
Tekst van het document
Meerjaren Prognose Grondexploitaties MPG 2024
Gemeente Vijfheerenlanden
27 maart 2024
INHOUD
pagina
Samenvatting ................................................................................................................... 1 1.
2.
3.
4.
5.
Inleiding..................................................................................................................... 3 1.1
Doelstelling MPG ........................................................................................................... 3
1.2
Structuur MPG............................................................................................................... 3
1.3
Relatie met de Planning & Control Cyclus ....................................................................... 4
1.4
Afbakening MPG............................................................................................................ 4
1.5
Leeswijzer ..................................................................................................................... 4
Totaal resultaat grondexploitaties / MPG ................................................................... 5 2.1
Resultaten ..................................................................................................................... 5
2.2
Tussentijdse winstneming .............................................................................................. 6
2.3
Verliesvoorzieningen ..................................................................................................... 7
2.4
Risico’s .......................................................................................................................... 7
2.5
Verschillen MPG 2024 en MPG 2023............................................................................... 9
2.6
Algemene Reserve Grondexploitaties ........................................................................... 11
Algemene parameters en uitgangspunten ................................................................ 12 3.1
Algemene uitgangspunten ........................................................................................... 12
3.2
Financiële rekenparameters ......................................................................................... 12
3.3
BBV en VPB ................................................................................................................. 13
Grondexploitaties .................................................................................................... 14 4.1
Weide II....................................................................................................................... 14
4.2
Werklandschap Meerkerk IVa ...................................................................................... 16
4.3
Gaasperwaard I ........................................................................................................... 18
4.4
Sluiseiland ................................................................................................................... 20
4.5
Broekgraaf .................................................................................................................. 22
4.6
Voorzieningencluster ................................................................................................... 24
4.7
Achter Van Zuilenstraat ............................................................................................... 26
Facilitair grondbeleid ............................................................................................... 28
Bijlagen 1. Onderbouwing parameters 2024
Samenvatting Voor u ligt het Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2024 van de gemeente Vijfheerenlanden. In 2023 is dit document voor het eerst opgesteld. In deze rapportage zijn de herziene grondexploitaties per 1 januari 2024 opgenomen. Dit MPG geeft op een transparante wijze inzicht in de stand van zaken van de grondexploitaties per 1 januari 2024. De grondexploitaties zijn geactualiseerd met als grondslag de cijfers uit de jaarrekening 2023. Doel van het MPG is: ▪ Inzicht te geven aan de gemeenteraad over de voortgang van de plannen en het te verwachten financieel resultaat inclusief de hierbij behorende risico’s en kansen. ▪ Grip te houden op de financiën binnen de grondexploitaties. Door periodieke herziening van grondexploitaties kan tijdig bijgestuurd worden waar nodig en kan gestuurd worden op risico’s en kansen. ▪ Een goede onderbouwing te hebben van de resultaatsverwachting ter verantwoording en controle naar de gemeente accountant. Resultaten De gemeente Vijfheerenlanden heeft 7 grondexploitaties. Afgelopen jaar is de grondexploitatie ‘Achter Van Zuilenstraat’ vastgesteld en daarom toegevoegd aan het MPG. De grondexploitaties in het MPG 2024 hebben samen een positief saldo van ongeveer € 7 mln. netto contante waarde per 01-012024. Het betreft hier wel de resultaten na eventueel al verrekende winstnemingen.
In 2023 is er winst genomen voor een bedrag van € 0.7 mln. Omdat in onderstaande tabel afgeronde bedragen zijn opgenomen, resulteren optellingen en vergelijkingen in afrondingsverschillen. Resultaat op netto contante waarde per 01-01-2024 (in miljoenen) MPG 2023
MPG 2024
verschil
1
Weide
€
5,83 €
5,86 €
0,03
2
Werklandschap Meerkerk
€
0,16 €
0,19 €
0,03
3
Gaasperwaard I
€
0,03 €
0,03 €
-
4
Sluiseiland
€
0,24 €
0,06 €
0,18-
5
Broekgraaf
€
0,18 €
0,22 €
0,04
6
Voorzieningencluster
€
1,25 €
0,86 €
0,39-
Achter Van Zuilenstraat
€
- €
0,19- €
0,19-
€
7,68 €
7,03 €
0,65-
7
TOTAAL
Ten opzichte van het MPG 2023 is het resultaat op totaalniveau afgenomen met € 0.65 mln. . Deze afname is een gevolg van de winstneming van € 0.7 mln. Zonder de winstneming zou, ondanks toevoeging van de grondexploitatie ‘Achter van Zuilenstraat’ met een tekort van circa € 0.19 mln. sprake zijn van een verbetering van ongeveer € 0.06 mln. De voortgang in de grondexploitaties is redelijk stabiel waardoor er ook financieel slechts lichte bijstelling zijn. De grondexploitatie Achter van Zuilenstraat heeft een tekort. Voor dit tekort is een verliesvoorziening gevormd uit de reserve Volkshuisvesting. Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) De gemeente Vijfheerenlanden heeft een Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG). Deze reserve is onderdeel van het MPG. Het MPG bestaat uit winstgevende en verlieslatende projecten. Winst wordt aan de reserve toegevoegd en voor negatieve saldo wordt een verliesvoorziening gevormd uit de ARG. Het saldo van de reserve per 31-12-2023 bedraagt circa € 3.85 mln. Daarnaast liggen er voor € 0,9 mln. beklemmingen op deze reserve. MPG 2024
-1april 2023
Tussentijdse winst Het BBV schrijft voor dat er tussentijdse winst moet worden genomen in grondexploitaties via de Percentage of Completion methode (POC-methode). Bij deze methodiek wordt gekeken naar de mate van voortgang van de gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten binnen een grondexploitatie ten opzichte van de raming. In totaal is er in 2023 een tussentijdse winst genomen van circa € 0,7 mln. Dit saldo is toegevoegd aan de Algemene Reserve Grondexploitaties. Binnen de grondexploitatie Sluiseiland, Gaasperwaard I, Weide II en het Voorzieningencluster is sprake van winstneming van in totaal ongeveer € 0,7 mln. In de overige grondexploitaties is (nog) geen sprake van winstneming. Risico’s Voor alle grondexploitaties is een risicoanalyse uitgevoerd op basis van de risk-mapping methode. De som van alle gewogen projectinhoudelijke risico’s bedraagt afgerond € 3 mln. De kansen in de grondexploitaties bedragen afgerond € 2 mln. De risico’s in de grondexploitaties worden derhalve hoger ingeschat dan de kansen. Broekgraaf is het project met de hoogste risico’s. De gemeente voert hier zelf volledig de grondexploitatie en het financieel volume van dit project is hoger dan de andere projecten. Gaasperwaard I en Sluiseiland hebben geen risicoprofiel. Dit komt omdat deze projecten nagenoeg klaar zijn.
Ten opzichte van 2023 is de som van alle gewogen projectinhoudelijke risico’s afgenomen met ongeveer € 0.3 mln. Dit heeft te maken met de voortgang in de grondexploitaties en daardoor een afname van de risico’s. Er is op dit moment voldoende weerstandsvermogen aanwezig binnen de grondexploitaties en ARG om deze risico’s af te dekken. Samenvatting risico's grondexploitaties
Gewogen risico's
€
Werklandschap Gaasperwaard Meerkerk I 150.000- € 425.000nihil
Gewogen kansen
€
140.000 €
925.000
€
10.000- €
500.000 €
Weide
Risico saldo
nihil
Sluiseiland
Voorzieningen- Achter Van cluster Zuilenstraat 2.146.500- € 220.000- € 55.000-
Broekgraaf
nihil
€
nihil
€
719.000 €
144.000 €
- €
1.427.500- €
- €
TOTAAL €
2.996.500-
25.000
€
1.953.000
76.000- €
30.000-
€
1.043.500-
Gewogen risico's
€
150.000- €
425.000-
€
2.146.500- €
220.000- €
55.000-
€
2.996.500-
Weerstansvermogen grex (resultaat)
€
5.862.527 €
190.216 €
29.603 €
58.585 €
222.232 €
855.665 €
-
€
7.218.828
Aanvullend benodigde weerstandvermogen €
- €
234.784 €
- €
- €
1.924.268 €
- €
55.000
€
2.214.052
MPG 2024
nihil
nihil
-2april 2023
1.
Inleiding
1.1
Doelstelling MPG Voor u ligt het tweede Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2024 van de gemeente Vijfheerenlanden. In 2023 is het eerste MPG opgezet. Met dit MPG willen we op een transparante wijze inzicht geven in de gemeentelijke grondexploitaties die per 1 januari 2024 zijn geactualiseerd. We kiezen ervoor om op hoofdlijnen en op portefeuilleniveau informatie te geven over de ontwikkelingen in de gemeentelijke grondexploitaties. Dit informatieniveau sluit goed aan bij de kaderstellende en controlerende rol van de gemeenteraad. Daarmee is dit stuk ook volledig openbaar. Met het MPG beschikt de gemeente over een financieel en inhoudelijk sturingsinstrument. Het financieel-economische basisinstrument voor ruimtelijke projecten is de grondexploitatie (GREX). Per project wordt een grondexploitatie(berekening) opgesteld. In de GREX worden de kosten en de opbrengsten van een project in de tijd in beeld gebracht en wordt op basis hiervan een resultaatsberekening (nominaal, eindwaarde en netto-contant) uitgevoerd. Het aspect tijd speelt een belangrijke rol bij grondexploitaties. Projecten hebben veelal een doorlooptijd van (enkele) jaren. Rente en inflatie zijn van invloed op het resultaat van een grondexploitatie.
1.2
Structuur MPG Het MPG bestaat uit alle actieve grondexploitaties binnen de gemeente Vijfheerenlanden. Alle grondexploitaties zijn in hetzelfde rekenmodel opgesteld en doorgerekend. De grondexploitaties zijn hiermee voor alle projecten eenduidig en gelijk van opzet. Het MPG is in feite de optelsom van alle grondexploitaties samen en geeft daarmee een financieel totaaloverzicht. Onderstaand schema brengt de structuur van het MPG 2024 in beeld. Onderdeel van het MPG is tevens de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG). Ten opzichte van verleden jaar is de grondexploitatie ‘Achter Van Zuilenstraat’ toegevoegd. Structuur MPG 2024 MPG Totaaloverzicht Grondexploitaties
ARG Algemene Reserve Grondexploitaties
GREX Weide II
GREX Werklandschap Meerkerk Iva
GREX Gaasperwaard I
GREX Sluiseiland
GREX Broekgraaf
GREX Voorzieningencluster
GREX Achter Van Zuilenstraat
De grondexploitatie kan worden beschouwd als het financiële huishoudboekje van een ruimtelijk project. Het is de financiële vertaling van een ruimtelijke ontwikkeling. In een GREX
MPG 2024
-3april 2023
wordt niet alleen vooruit gekeken, maar worden ook alle in het verleden gemaakte kosten en reeds gerealiseerde opbrengsten verwerkt, zodat een objectief beeld ontstaat van wat een project in totaal heeft gekost en opgebracht. 1.3
Relatie met de Planning & Control Cyclus Het MPG heeft een relatie met diverse documenten uit de planning- en control cyclus. Het MPG bieden we een raadsvergadering voor de jaarrekening aan de raad aan. De cijfers van de jaarrekening 2023 liggen ten grondslag aan het MPG 2023. Indien er in de loop van het jaar sprake is van majeure wijzigingen in een van de grondexploitaties, wordt dit gerapporteerd in tussentijdse bestuur rapportages. Met de begroting heeft het MPG ook een relatie. De geactualiseerde prognoses van kosten en opbrengsten, resultaten (winst en verlies) en risico’s verwerken we in de (meerjaren)begroting. Hierdoor stelt de raad de benodigde budgetten beschikbaar voor de uitvoering van de plannen. Zo worden de grondexploitaties via de begroting betrokken bij de integrale afweging van de allocatie van middelen.
1.4
Afbakening MPG Het MPG is het totaaloverzicht van alle grondexploitaties waarbij de gemeente betrokken is, vanuit een actieve rol. Nadrukkelijk wordt vermeld dat uitsluitend grondexploitaties zijn verwerkt in het MPG. Vastgoedexploitaties (ook wel opstalexploitaties genoemd) voor de bouw van scholen, maatschappelijk vastgoed of andere objecten zijn geen onderdeel van het MPG. In dekking van deze kosten dient via andere kanalen te worden voorzien. Het MPG heeft betrekking op de financiën van het actieve grondbeleid van de gemeente. Actief grondbeleid wordt gekenmerkt door een actieve overheidsrol, waarbinnen de gemeente de benodigde gronden verwerft, de gronden ontwikkelt (grondproductie) en vervolgens bouwkavels verkoopt aan derden. De gemeente is penvoerder van de grondexploitaties, waarover in voorliggend MPG wordt gerapporteerd. Van faciliterend grondbeleid is sprake wanneer bouwplannen worden gerealiseerd op grond van particuliere eigenaren/ontwikkelaars. De gemeente heeft een faciliterende rol als een bestemmingswijziging noodzakelijk is. Op grond van de Omgevingswet moet de gemeente de kosten die zij hiervoor maakt op de initiatiefnemer verhalen. Het faciliterend grondbeleid is voor de gemeente in feite budgettair neutraal. Deze projecten zijn daarom (vooralsnog) niet in het MPG opgenomen.
1.5
Leeswijzer De rapportage is als volgt opgebouwd: ▪ Hoofdstuk 2: totaal resultaat grondexploitaties / MPG ▪ Hoofdstuk 3: algemene uitgangspunten en parameters ▪ Hoofdstuk 4: grondexploitaties binnen de gemeente Vijfheerenlanden ▪ Hoofdstuk 5: Facilitair grondbeleid In de bijlagen is relevante achtergrond informatie opgenomen.
MPG 2024
-4april 2023
2.
Totaal resultaat grondexploitaties / MPG
2.1
Resultaten Het resultaat van een grondexploitatie wordt vaak uitgedrukt in twee waarden: eindwaarde en contante waarde. Om verschillende grondexploitaties met verschillende looptijden en daardoor verschillende eindwaarden met elkaar te kunnen vergelijken en bij elkaar op te kunnen tellen, is een correctie nodig voor de verschillen in looptijd. Hiervoor wordt het resultaat op eindwaarde teruggerekend naar 1 januari van het huidige jaar. Dit is het resultaat op netto contante waarde (NCW). De som van de grondexploitaties per 1 januari 2024, ofwel het verwachte resultaat van alle grondexploitaties bij elkaar opgeteld bedraagt afgerond € 7 mln. positief. In de tabel hieronder is per grondexploitatie een samenvattend overzicht gegeven van kosten, opbrengsten en resultaat. In hoofdstuk 4 wordt per grondexploitatie een nadere toelichting gegeven. Samenvatting financieel Werklandschap Gaasperwaard Voorzieningen- Achter Van Sluiseiland Broekgraaf Meerkerk I cluster Zuilenstraat 1.236.115 € 1.231.865 € 13.387.209 € 201.850 € 12.250.557 € 89.621 € 5.000
Weide Verwerving en inbreng
€
Sloop en milieumaatregelen
€
149.079 €
- €
104.847 €
Bouwrijp maken
€
2.182.878 €
6.478.602 €
Woonrijp maken
€
214.283 €
Overige kosten
€
499.760 €
Plankosten
€
2.356.539 €
Financiering en indirecte kosten
€
177.841 €
Onvoorzien
€
- €
TOTAAL KOSTENBEGROTING Gronduitgifte wonen
€
Overige opbrengsten, bijdragen en subsidies
€
178.803 €
63.250
€
1.710.924
6.827.006 €
188.472 € 20.200.597 €
868.676 €
392.074
€
37.138.305
1.844.556 €
1.194.590 €
36.166 € 16.303.211 €
5.524 €
2.159.735 €
2.150.628 €
5.525.806 €
11.120 € 13.698.665 € - €
- €
6.816.495 € 11.722.295 € 42.897.858 € - €
- €
604.642 € 12.027.500 € 41.542.067 € - €
20.706 €
1.392.081 €
2.650.044 €
222.878
€
22.465.730
7.812.021 €
337.444 €
20.000
€
10.834.484
1.057.572 € 17.985.270 €
1.090.009 €
329.240
€
30.495.063
- € 2.937.815 €
5.543.444 €
202.665 €
-
€
22.571.550
- €
- €
- €
-
€
-
5.092.654 € 80.639.266 €
5.417.263 €
1.032.442
€ 153.618.273
5.146.164 € 79.784.140 €
€ 103.905.515
5.284.105 €
858.005
- €
- €
919.594 €
-
€
55.093.802
6.600 €
1.289.592 €
164.073 €
-
€
2.873.052
5.152.764 € 81.073.732 €
6.367.771 €
858.005
€ 161.872.368
TOTAAL OPBRENGSTENBEGROTING
€ 13.437.742 € 12.048.206 € 42.934.148 €
Nominaal saldo
€
6.621.247 €
325.911 €
36.289 €
60.110 €
434.466 €
950.509 €
174.437-
€
8.254.095
Kostenindex
€
91.154- €
536.197- €
1.164- €
354- €
546.175- €
135.181- €
53.275-
€
1.363.500-
Opbrengstenindex
€
99.245 €
739.308 €
- €
- €
367.423 €
55.208 €
31.250
€
1.292.432
€
6.629.338 €
529.022 €
35.126 €
59.757 €
255.714 €
870.535 €
196.463-
€
8.183.028
€
27.180- €
314.807- €
4.931- €
- €
5.445- €
55.664 €
10.602-
€
307.301-
€
6.602.158 €
214.215 €
30.195 €
59.757 €
250.269 €
926.199 €
207.064-
€
7.031.283
Geïndexeerd saldo (reële waarde) Rente Cashflow (dynamische eindwaarde) Eindwaardedatum
Netto-contant saldo
31-12-2029
€ 5.862.527 €
31-12-2029
190.216 €
31-12-2024
29.603 €
31-12-2024
58.585 €
31-12-2029
222.232 €
31-12-2027
855.665 €
31-12-2028
187.544-
In onderstaande tabel en grafiek zijn de kasstromen van het MPG in beeld gebracht. Deze vloeien voort uit de opgenomen fasering van kosten en opbrengsten in de respectievelijke grondexploitaties. De kasstromen zijn van belang voor de liquiditeit van de gemeente. Per 1 januari 2024 bedraagt de stand van de boekwaarde -/- € 6.5 mln. Dit is het saldo van alle gerealiseerde kosten en opbrengsten van alle grondexploitaties samen. De komende jaren loopt, met de geprognosticeerde grondverkopen, het saldo op tot ongeveer € 7.9 mln. positief op eindwaarde (2029).
MPG 2024
28.402.217
544.167 €
€ 12.833.100 €
Gronduitgifte commercieel en overige functies €
670.779 €
TOTAAL €
-5april 2023
Kasstromen totaal MPG (€ x 1.000) boekw.
2024
2025
2026
2027
2028
2029
TOTAAL
Verwerving en inbreng
€
27.658 €
541 €
107 €
32 €
32 €
25 €
8
€
Sloop en milieumaatregelen
€
1.447 €
91 €
156 €
8 €
8 €
- €
-
€
1.711
Bouwrijp maken
€
23.101 €
6.972 €
5.481 €
1.174 €
383 €
27 €
-
€
37.138
Woonrijp maken
€
10.730 €
3.613 €
3.016 €
1.571 €
1.549 €
1.210 €
778
€
22.466
Overige kosten
€
5.805 €
426 €
2.280 €
2.093 €
213 €
17 €
-
€
10.834
Plankosten
€
24.328 €
1.625 €
1.649 €
1.178 €
860 €
575 €
280
€
30.495
Financiering en indirecte kosten
€
22.572 €
- €
- €
- €
- €
- €
-
€
22.572
Onvoorzien
€
- €
- €
- €
- €
- €
- €
-
€
-
€ 115.640 €
13.268 €
12.689 €
6.057 €
3.046 €
1.853 €
1.066
€
153.618
Gronduitgifte wonen
€
64.523 €
22.899 €
5.332 €
7.111 €
3.810 €
231 €
-
€
103.906
Gronduitgifte commercieel en overige functies
€
42.274 €
792 €
- €
3.007 €
3.007 €
3.007 €
3.007
€
55.094
Overige opbrengsten, bijdragen en subsidies
€
2.392 €
305 €
141 €
12 €
12 €
12 €
-
€
2.873
TOTAAL OPBRENGSTENBEGROTING
€ 109.189 €
23.996 €
5.473 €
10.129 €
6.828 €
3.249 €
3.007
€
161.872
Nominaal saldo
€
6.451- €
10.728 €
7.216- €
4.073 €
3.783 €
1.396 €
1.941
€
8.254
Kostenindex
€
- €
138- €
426- €
294- €
213- €
168- €
124-
€
1.363-
Opbrengstenindex
€
- €
70 €
82 €
315 €
318 €
226 €
280
€
1.292
€
6.451- €
10.660 €
7.560- €
4.094 €
3.887 €
1.454 €
2.098
€
8.183
€
- €
43- €
31- €
88- €
65- €
54- €
26-
€
307-
€
6.451- €
4.166 €
3.425- €
581 €
4.403 €
5.804 €
7.876
TOTAAL KOSTENBEGROTING
Geïndexeerd saldo (reële waarde) Rente Cashflow (dynamische eindwaarde)
28.402
Kasstromen totaal MPG - Grafisch € 30.000.000 Kosten
€ 25.000.000 € 20.000.000
Opbrengsten € 15.000.000 € 10.000.000
Kostenindex
€ 5.000.000 Opbrengsteni ndex
€-
€ 5.000.000Rente € 10.000.000€ 15.000.000-
Cashflow
2.2
2029
2028
2027
2026
2025
2024
boekw.
€ 20.000.000-
Tussentijdse winstneming Het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeente (BBV) schrijft voor dat er tussentijdse winst moet worden genomen in grondexploitaties via de Percentage of Completion methode (POC-methode). Bij deze methodiek wordt gekeken naar de mate van voortgang van de gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten binnen een grondexploitatie ten opzichte van de raming. Er wordt dan gedeeltelijk winst genomen van het saldo op
MPG 2024
-6april 2023
eindwaarde. Wanneer er specifieke projectrisico’s in beeld zijn, mogen deze gecorrigeerd worden op het saldo. Gevolg is dan dat er geen of minder winst genomen behoeft te worden. In 2023 is er voor vier grondexploitaties winst genomen. Dit betreft de grondexploitaties Gaasperwaard I, Sluiseiland, Weide II en het Voorzieningencluster Broekgraaf. In onderstaande tabel is de winst inzichtelijk gemaakt. De winstneming is toegevoegd aan de Algemene Reserve Grondexploitaties. MPG 2024 - Winstneming Gaasperwaard
€
324.132
Sluiseiland
€
200.184
Weide II
€
23.097
Voorzieningencluster
€
179.663
Totaal winstneming 2024
€
727.076
2.3
Verliesvoorzieningen Het BBV schrijft voor dat er voor grondexploitaties met een tekort (negatief saldo) een verliesvoorziening moet worden gevormd. De gemeente Vijfheerenlanden heeft (op dit moment) één grondexploitatie met een negatief resultaat. Dit betreft de grondexploitatie ‘Achter Van Zuilenstraat’. Dit tekort is bij opening echter eerst gedekt uit de reserve volkshuisvesting. De toename van het tekort als gevolg van de herziening van de grondexploitatie wordt extra gestort in de verliesvoorziening vanuit de gemene Reserve Grondexploitaties.
2.4
Risico’s Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijke ontwikkeling. Zoals eerder aangegeven is een GREX een momentopname op basis van de op dat moment beschikbare uitgangspunten, aannames en inzichten. Grondexploitaties worden in de tijd steeds. In alle fasen geldt als uitgangspunt: indien wordt ingeschat dat de kans groter is dan 50% dat een risico optreedt, dan wordt dit risico afgedekt in de grondexploitatieberekening. Een risicoanalyse heeft tot doel om inzicht te krijgen in de risico’s die gepaard gaan met een project. Daarom is voor elke grondexploitatie een risicoanalyse opgesteld Op hoofdlijnen kunnen binnen het MPG de volgende risico’s worden onderscheiden: ▪ Projectinhoudelijke risico’s. ▪ Gevoeligheid van parameters. Hieronder wordt op deze categorieën ingezoomd. Projectinhoudelijke risico’s De projectinhoudelijke risico’s zijn specifiek voor elk project. Het kan gaan om bijvoorbeeld mogelijke bodemsaneringsopgaven, planschaderisico, meerkosten als gevolg van bezwaren tegen bestemmingsplanprocedures, hogere uitvoeringskosten, beoogde opbrengsten die toch in mindere mate worden gerealiseerd, enzovoort.
MPG 2024
-7april 2023
Bij elke grondexploitatieberekening hoort een inhoudelijke risicoanalyse. Wordt de grondexploitatieberekening aangepast, dan hoort ook de risicoanalyse te worden aangepast. Het zijn componenten die met elkaar in verbinding staan. Voor de in het MPG opgenomen grondexploitaties is een risicoanalyse opgesteld op basis van de risk-mapping methode. Nadat de risico’s zijn benoemd, worden ze op een risicokaart weergegeven en wordt de financiële omvang van de risico’s in beeld gebracht (kwantificeren). Met behulp van de risk-mapping-methode worden de in beeld gebrachte risico’s gewogen en wordt een rangorde aangebracht. Het is evident dat het kwantificeren van risico’s lastig is: het gaat om een toekomstvoorspelling. Door middel van deze methode wordt getracht om op een zo praktisch mogelijke wijze de omvang van risico’s te duiden. De som van alle gewogen projectinhoudelijke risico’s bedraagt afgerond € 3 mln. De kansen in de grondexploitaties bedragen afgerond € 2 mln. De risico’s in de grondexploitaties worden derhalve hoger ingeschat dan de kansen. Broekgraaf is het project met de hoogste risico’s. De gemeente voert hier zelf volledig de grondexploitatie en het financieel volume van dit project is hoger dan de andere projecten. Gaasperwaard I en Sluiseiland zijn buiten beschouwing gelaten omdat deze grondexploitaties nagenoeg afgerond zijn.
Er is op dit moment voldoende weerstandsvermogen aanwezig binnen de grondexploitaties zelf en de ARG om deze risico’s af te dekken. Dit blijkt uit onderstaande tabel en het saldo van de grondexploitaties en ARG. Ten opzichte van 2023 is de som van alle gewogen projectinhoudelijke risico’s afgenomen met ongeveer € 0.3 mln. Dit heeft te maken met de voortgang in de grondexploitaties en daardoor een afname van de risico’s. Samenvatting risico's grondexploitaties
Gewogen risico's
€
Werklandschap Gaasperwaard Meerkerk I 150.000- € 425.000nihil
Gewogen kansen
€
140.000 €
925.000
€
10.000- €
500.000 €
Weide
Risico saldo
nihil
Sluiseiland nihil
€
nihil
€
719.000 €
144.000 €
- €
1.427.500- €
- € nihil
Voorzieningen- Achter Van cluster Zuilenstraat 2.146.500- € 220.000- € 55.000-
Broekgraaf
nihil
TOTAAL €
2.996.500-
25.000
€
1.953.000
76.000- €
30.000-
€
1.043.500-
Gewogen risico's
€
150.000- €
425.000-
€
2.146.500- €
220.000- €
55.000-
€
2.996.500-
Weerstansvermogen grex (resultaat)
€
5.862.527 €
190.216 €
29.603 €
58.585 €
222.232 €
855.665 €
-
€
7.218.828
Aanvullend benodigde weerstandvermogen €
- €
234.784 €
- €
- €
1.924.268 €
- €
55.000
€
2.214.052
Gevoeligheid van de parameters In het MPG en de onderliggende grondexploitaties wordt naar de toekomst gekeken. Bekend is wat onderdelen op dit moment kosten en opbrengen, maar niet welke prijzen er over een aantal jaren zullen gelden. Dat wordt ingeschat door middel van indexen. In grondexploitaties is er niet alleen sprake van indexering; ook rente-effecten kunnen een belangrijke financiële rol spelen. De gevoeligheid van deze parameters (het effect van andere parameters dan waarmee naar de toekomst wordt gerekend) wordt in een gevoeligheidsanalyse in beeld gebracht.
MPG 2024
-8april 2023
Een gevoeligheidsanalyse wordt niet per project, maar op MPG-niveau uitgevoerd. Hierin worden de volgende parameters betrokken: ▪ Rente: feitelijk is hier geen sprake van een risico, aangezien een interne rekenrente wordt gehanteerd die is gebaseerd op een treasury-analyse. Ondanks een stijgende marktrente (en hypotheekrente) afgelopen jaar wordt een rentestijging voor de gemeente ook op de wat langere termijn niet verwacht. In juni 2021 is een financieringsarrangement met de BNG en de NWB aangegaan. Hierbij zijn langlopende leningen afgesloten met vaste lage rentepercentages. Voor de grondexploitaties is dit dus geen risico. ▪ Kostenstijging: de afgelopen jaren waren erg onstabiel qua kostenstijging. Door Corona, de oorlog in Oekraïne was er sprake van een hoge inflatie en prijsstijgingen. Inmiddels is de markt tot rust gekomen en zijn prijzen gestabiliseerd. De loonontwikkeling heeft daarnaast nog wel een effect op de kostenstijging. Voor komend jaar is (in lijn met het vorige MPG) rekening gehouden met 4% indexatie. Een hogere kostenstijging dan doorgerekend in de grondexploitaties ligt niet direct voor de hand. Daarnaast is in de afzonderlijke risicoanalyses per grondexploitatie rekening gehouden met het risico op hogere uitvoeringskosten. ▪ Opbrengstenstijging: ▫ Voor de Weide II ligt de grondwaarde vast in een overeenkomst met de ontwikkelaar.
Bovendien is de inflatie op de koopprijs voor die grond voorzichtig opgenomen in de grondexploitatie. ▫ Bij Gaasperwaard I en Sluiseiland is geen rekening gehouden met opbrengstenindex. ▫ Voor Werklandschap Meerkerk IV is 2024 geen rekening gehouden met een opbrengststijging. Vanaf 2025 is rekening gehouden met een stijging van 2%. In de risicoanalyse is het risico op lagere grondopbrengsten opgenomen. De risico’s ten aanzien van de gevoeligheid van de parameters worden als relatief gering beschouwd omdat deze in belangrijke mate in de grondexploitaties of risicoanalyse zijn verwerkt. Er is daarom geen aparte risicoreservering voor de gevoeligheid van de parameters aangehouden. 2.5
Verschillen MPG 2024 en MPG 2023 In onderstaande tabel is een vergelijking gemaakt tussen het resultaat van de grondexploitaties in 2023 en de herziene grondexploitaties per 2024. De grondexploitaties laten een stabiel beeld zijn. Er zijn kleine wijzigingen in de kosten en opbrengsten, maar gemiddeld genomen loopt de ontwikkeling conform verwachting. Op totaalniveau is er sprake van een afname van € 0.65 mln. Dit is het gevolg van de winstneming van € 0.7 mln. Zonder de winstneming zou er sprake zijn van een verbetering van het resultaat met circa € 0.06 mln. Ondanks toevoeging van de grondexploitatie ‘Achter Van Zuilenstraat’ met een negatief resultaat is het totaal resultaat van het MPG feitelijk dus verbeterd. Omdat in onderstaande tabel afgeronde bedragen zijn opgenomen, resulteren optellingen en vergelijkingen in afrondingsverschillen.
MPG 2024
-9april 2023
Resultaat op netto contante waarde per 01-01-2024 (in miljoenen) MPG 2023
MPG 2024
verschil
1
Weide
€
5,83 €
5,86 €
0,03
2
Werklandschap Meerkerk
€
0,16 €
0,19 €
0,03
3
Gaasperwaard I
€
0,03 €
0,03 €
-
4
Sluiseiland
€
0,24 €
0,06 €
0,18-
5
Broekgraaf
€
0,18 €
0,22 €
0,04
6
Voorzieningencluster
€
1,25 €
0,86 €
0,39-
Achter Van Zuilenstraat
€
- €
0,19- €
0,19-
€
7,68 €
7,03 €
0,65-
7
TOTAAL
Hieronder worden de verschillen op hoofdlijnen kort toegelicht: ▪ Het resultaat van de grondexploitatie Weide II kent een lichte verbetering. Dit is hoofdzakelijk het gevolg van de indexering van de koopprijs die hoger is dan berekend in de vorige grondexploitatie. Daarnaast is winst genomen voor een bedrag van € 0.02 mln. ▪ De grondexploitatie voor de bedrijfslocatie Werklandschap in Meerkerk kent een lichte verbetering. Dit is het gevolg van kleine wijzigingen in de fasering wat indexatieverschillen tot gevolg heeft. Inhoudelijk zijn er verder geen wijzigingen binnen deze grondexploitatie. ▪ Het resultaat van de grondexploitatie Gaasperwaard I verbeterd feitelijk met ruim € 0.3 mln. De laatste kavel is in 2023 verkocht voor een hogere prijs dan voorzien was in de grondexploitatie. De opbrengsten zijn hierdoor hoger geworden. Maar verwachting wordt de kavel in 2024 geleverd en kan de exploitatie worden afgesloten. Door de winstneming van € 0.32 mln. blijft het resultaat gelijk. ▪ Het resultaat van de grondexploitatie Sluiseiland neemt de de winstneming van € 0.2 mln. af met € 0.18 mln. Feitelijk is he resultaat nagenoeg ongewijzigd. Er zijn wel enkele tegenvallers in het project geweest. Onder andere meer kosten voor de steigers en de daarop geplaatste voorzieningen voor stroom, de afvoer van (vervuilde) grond (duizendknoop) en voor de plaatsing van ondergrondse containers.
Deze meerkosten konden worden opgevangen met een stelpost voor planschade die niet meer nodig is. Naar verwachting kan de grondexploitatie eind 2024 worden afgesloten. ▪ Het resultaat van de grondexploitatie Broekgraaf heeft een lichte verbetering. Voor een aantal gerealiseerde bouwplannen zijn hogere grondopbrengsten gerealiseerd.
MPG 2024
- 10 april 2023
▪
▪
2.6
Daarentegen zijn ook wat hogere civieltechnische kosten en plankosten gemaakt. Deze hogere opbrengsten vangen daarmee ook een deel van de hogere kosten op. Het resultaat van de grondexploitatie Voorzieningencluster is bijgesteld met circa € 0.38 mln. Dit komt enerzijds door de winstneming van € 0.18 mln. en anderzijds met name door hogere kosten voor het bouwrijp maken van de gronden. De uiteindelijke zetting in het gebied is wat hoger geweest dan vooraf gedacht. Daardoor is er meer zand aangevoerd. De kosten zijn hierdoor toegenomen. Eind 2023 is de grondexploitatie voor de locatie achter de Van Zuilenstraat vastgesteld. Deze grondexploitatie is daarmee opgenomen in het MPG. Het project kent een tekort. Met name door de geringe planomvang en de realisatie van een hoog aandeel sociale en betaalbare woningbouw.
Algemene Reserve Grondexploitaties De gemeente Vijfheerenlanden heeft een Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG). Deze reserve is onderdeel van het MPG. Het MPG bestaat uit winstgevende en verlieslatende projecten. Voor grondexploitaties met een positief saldo wordt tussentijds winst genomen conform de BBV regelgeving. Deze winst wordt dan toegevoegd aan de reserve. Voor projecten met een negatief saldo worden de mee- en tegenvallers in de verliesvoorziening verrekend met de ARG. In onderstaande tabel is het saldo van de ARG weergegeven. MPG 2024 - Algemene Reserve Grondexploitaties Saldo reserve per 01-01-2023
€
2.869.748
Voorbereidingskrediet Van Zuilenstraat H&B
€
-100.000
Toevoeging voorziening grex Van Zuilenstraat
€
-11.665
Haalbaarheidstudie ontwikkeling sportcomplex H&B
€
-6.250
Dorpsvisdie Meerkerk
€
-50.648
Vennootschapsbelasting 2023
€
-325.000
ROM-S deelnemingen Zederik/Leerdam
€
767.399
Gaasperwaard I
€
324.132
Sluiseiland
€
200.184
Voorzieningencluster Broekgraaf
€
23.097
De Weide II
€
179.663
Haalbaarheidstudie ontwikkeling sportcomplex H&B
€
-193.750
Voorbereidingskrediet Broekgraaf Noord
€
-500.000
Voorbereidingskrediet Gaasperwaard III
€
-125.000
Dorpsvisie Meerkerk
€
-87.052
Saldo reserve per 31-12-23
€
2.964.858
Onttrekkingen
Winstneming
Reserveringen
MPG 2024
- 11 april 2023
3.
Algemene parameters en uitgangspunten
3.1
Algemene uitgangspunten Vertrekpunt voor het MPG is de boekwaarde per 1 januari 2024. De geboekte kosten en opbrengsten van het jaar 2023 zijn hierin verwerkt. In overleg met de projectteams van de verschillende projecten zijn alle grondexploitaties geactualiseerd op basis van de nieuwe feiten en actuele (markt)inzichten. Vervolgens zijn de kasstromen van grondexploitaties doorgerekend en is de netto contante waarde bepaald. Aan de berekeningen, verantwoording en verslaggeving van de grondexploitaties, liggen de regels en voorschriften zoals opgenomen in het BBV ten grondslag.
3.2
Financiële rekenparameters Zoals eerder aangegeven hebben grondexploitaties (vaak) een meerjarig karakter. Het aspect tijd speelt een belangrijke rol. Daarom wordt er in grondexploitaties rekening gehouden met indexering van kosten en opbrengsten en rente. In onderstaande tabel is in beeld gebracht met welke parameters is gerekend in de grondexploitaties. MPG 2024 - Rekenparameters Startdatum grondexploitaties Eindwaarde datum
1-1-2024 grex afhankelijk
Netto contante waarde datum
1-1-2024
Kostenindex civiel 2024
4,00%
Kostenindex civiel vanaf 2025
2,00%
Kostenindex overige kosten
2,00%
Opbrengstenindex bedrijfskavels 2024
0,00%
Opbrengstenindex bedrijfskavels vanaf 2025
2,00%
Opbrengstenindex woningbouw
1,50%
Rente
1,00%
Disconteringsvoet (conform BBV)
2,00%
Peildatum De grondexploitaties zijn herzien op peildatum 1 januari 2024. De gerealiseerde kosten en opbrengsten tot die datum zijn verwerkt. Ook de resultaten van de grondexploitaties zijn berekend op netto contante waarde per 1 januari 2024. Kostenindex Kosten worden in de grondexploitaties gefaseerd in tijd. De toekomstige kosten worden daarmee geïndexeerd. Voor de uitvoeringskosten (sloop, sanering, civiele kosten) is voor 2024 rekening gehouden met een stijging van 4%. Dit als nasleep van de hoge inflatie en prijsstijging de afgelopen twee jaar. Vanaf 2025 is rekening gehouden met een stijging van 2% per jaar. Voor de overige kosten in de grondexploitaties (met name plankosten) is rekening gehouden met een kostenstijging van 2%. Voor de verdere onderbouwing van deze percentages wordt verwezen naar bijlage 1.
MPG 2024
- 12 april 2023
Opbrengstenindex In de grondexploitaties zijn opbrengsten opgenomen voor de uitgifte van bedrijfskavels en kavels voor woningbouw. Voor de indexering van deze opbrengsten zijn andere percentages gehanteerd. Indien specifieke afspraken zijn gemaakt in overeenkomsten over indexering van opbrengsten (bijvoorbeeld Weide II) zijn deze opgenomen in de grondexploitaties. Voor indexering van toekomstige grondopbrengsten woningbouw is rekening gehouden met een gemiddelde stijging van 1.5% per jaar. Dit is met name van belang voor Broekgraaf. Voor bedrijfskavels is voor het eerste jaar geen rekening gehouden met opbrengststijging (in lijn met het vorige MPG). Vanaf 2025 worden de opbrengsten geïndexeerd met 2%. Op basis van de huidige inzichten en marktverwachtingen is dit ook een reëel beeld. Voor de verdere onderbouwing van deze percentages wordt verwezen naar bijlage 1. Rente Het BBV schrijft voor op welke wijze rente moet worden toegerekend aan grondexploitaties. De rente die aan grondexploitaties wordt toegerekend is gebaseerd op de werkelijke rente op vreemd vermogen (gewogen gemiddelde rente op portefeuilleniveau). Het team Financiën heeft de rente bepaald op 1%. Ondanks stijgende rentes wordt voor de langere termijn geen rentestijging verwacht gelet op de wijze waarop de gemeente de portefeuille heeft gefinancierd.
In juni 2021 is een financieringsarrangement met de BNG en de NWB aangegaan. Hierbij zijn langlopende leningen afgesloten met vaste lage rentepercentages. Discontovoet De saldi op eindwaarde binnen de grondexploitaties worden contant gemaakt op basis van de voorschreven disconteringsvoet van jaarlijks 2%. Dit percentage is door het BBV voorgeschreven. 3.3
BBV en VPB De grondexploitaties zijn opgesteld conform de regels uit het BBV. De gemeente Vijfheerenlanden houdt zich aan de voorschriften die het BBV toeschrijft en de grondexploitaties passen daarmee binnen de kaders van de BBV. Per 1 januari 2016 is de Wet op de Vennootschapsbelasting (VPB) van toepassing op overheidsondernemingen. Op basis van de grondexploitatieberekeningen is door BDO een fiscale berekening gemaakt. De uitkomst komt erop neer dat de gemeente per 1 januari 2016 belastingplichtig is voor de VPB. De fiscale resultaten kunnen afwijken van de bedrijfseconomische (BBV) resultaten. Dit is het gevolg van de fiscale beginwaarden van de grondexploitaties per 1-1-2016. Daarnaast zijn er onderdelen met de belastingdienst afgestemd; waardoor er soms posten fiscaal wel tot de grondexploitatie wordt gerekend, maar bedrijfseconomisch (BBV) niet. Dit is vooral het geval bij het Voorzieningencluster, Werklandschap Meerkerk IV en Broekgraaf. Hiermee is de belastingdruk aanzienlijk verlaagd.
MPG 2024
- 13 april 2023
4.
Grondexploitaties In dit hoofdstuk is per grondexploitatie een korte toelichting gegeven op de context van het project, de stand van zaken, de belangrijkste kosten en opbrengsten en het resultaat.
4.1
Weide II Locatie en plan Het project de Weide II betreft een woningbouw ontwikkeling en ligt ten zuiden van Weide I in Meerkerk tussen de Bazeldijk en Burggraaf, dicht bij de afslag Meerkerk op de A27
Context Voor de ontwikkeling van het plan is een onherroepelijk bestemmingsplan. In 2022 is een aanbestedingsprocedure doorlopen en is een projectontwikkelaar geselecteerd die risicodragend het integrale plan gaar realiseren. De overeenkomst is in 2023 getekend. Afgelopen jaar heeft de ontwikkelaar het plan verder uitgewerkt. De grond zal in 2024 worden geleverd. In het plan komen zo’n 157 woningen, waarvan 45 kavels voor sociale huurwoningen van woningcorporatie Fien Wonen. In 2023 is een uitgifteovereenkomst gesloten met Fien Wonen. De gemeente ontwikkelt zelf nog 7 vrije kavels aan de Burggraaf. De overige 105 woningen worden door de projectontwikkelaar ontwikkeld en gerealiseerd. Het plan zal de komende jaren gefaseerd gerealiseerd worden. De projectontwikkelaar realiseert de woningen en legt ook de openbare ruimte aan. De gemeente toetst de planontwikkeling van de ontwikkelaar en dient in het gebied nog een aantal zaken zelf te realiseren waaronder de waterhuishoudkundige zaken. In het verleden is SV Meerkerk verplaatst ten behoeve van de woningbouwontwikkeling. Het is vanaf 2016 niet toegestaan deze rechtstreeks ten laste te brengen van de grondexploitatie. In de oorspronkelijke berekening van vóór 2016, maakten de verplaatsingskosten deel uit van de grondexploitatie. Dit verklaart de hoogte van het resultaat. MPG 2024
- 14 april 2023
Kosten, opbrengsten en resultaat In onderstaande tabel is een samenvatting weergegeven van de grondexploitatie. In het verleden zijn al de nodige kosten voor dit project gerealiseerd. De boekwaarde van gerealiseerde kosten bedraagt circa € 4.9 mln. De nog te realiseren kosten zijn begroot op circa € 2 mln. Met de verkoop van gronden aan de ontwikkelaar, Fien Wonen en de verkoop van vrije kavels realiseert de gemeente nog een grondopbrengst van circa € 11.3 mln. Het verwachte resultaat van de grondexploitatie bedraagt € 5.9 mln. op nette contante waarde per 01-01-2024. Afgelopen jaar is conform BBV regels voor circa € 0.02 mln. winst genomen uit deze grondexploitatie. Samenvatting Kostenbegroting (nominaal)
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
%
TOTAAL
Verwerving en inbreng
€
1.151.115
€
85.000
4,3%
€
Sloop en milieumaatregelen
€
94.079
€
55.000
2,8%
€
149.079
Bouwrijp maken
€
1.665.998
€
516.880
26,3%
€
2.182.878
Woonrijp maken
€
101.963
€
112.320
5,7%
€
214.283
Overige kosten
€
169.744
€
330.016
16,8%
€
499.760
Plankosten
€
1.491.947
€
864.592
44,0%
€
2.356.539
Financiering en indirecte kosten
€
177.841
0,0%
€
177.841
Onvoorzien
€
-
€
-
0,0%
€
TOTALE KOSTEN
€
4.852.687
€
1.963.808
100% €
Opbrengstenbegroting (nominaal)
6.816.495
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
%
TOTAAL
Gronduitgifte wonen
€
1.530.000
€
100,0%
€
12.833.100
Gronduitgifte commercieel en overige functies
€
604.642
€
-
0,0%
€
604.642
Overige opbrengsten, bijdragen en subsidies
€
-
€
-
0,0%
€
11.303.100
-
TOTALE OPBRENGSTEN
€
2.134.642
€
11.303.100
100% €
13.437.742
Nominaal saldo
€
2.718.045-
€
9.339.292
€
6.621.247
Kostenindex
€
91.154-
€
91.154-
Opbrengstenindex
€
99.245
€
99.245
Rente
€
27.180-
€
Eindwaarde NETTO-CONTANT saldo
MPG 2024
1.236.115
31-12-29 01-01-24
€ €
27.180-
6.602.158 5.862.527
- 15 april 2023
4.2
Werklandschap Meerkerk IVa Locatie en plan Bedrijventerrein Meerkerk IV ligt aan de zuid-zijde van de kern Meerkerk en sluit aan op het bestaande bedrijventerrein. Meerkerk is centraal gelegen in Nederland. Met haar directe ligging aan de A27 en vlak bij de knoop-punten met de A2 en de A15 heeft het uitstekende verbindingen met alle steden in de Randstad en met de andere delen van het land. Parallel aan de A27 ligt de Energieweg. Deze weg zorgt zowel voor ontsluiting van het bedrijventerrein als voor een snelle aansluiting op de A27.
Context Het bestemmingsplan voor het Werklandschap Meerkerk IVa en de grondexploitatie zijn eind 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de vaststelling is door de raad een amendement aangenomen waarbij het College de inspanningsverplichting heeft het resultaat van de grondexploitatie te verbeteren. Hiermee kan verder uitvoering worden gegeven aan de ontwikkeling. De gemeente maakt in dit project alle gronden bouw- en woonrijp en geeft bouwkavels voor bedrijven uit. De komende periode zullen de gronden worden voorbelast en bouwrijp worden gemaakt. Daarna kunnen de gronden worden verkocht aan bedrijven. De verkoop van de kavels is reeds opgestart en geïnteresseerden hebben zich gemeld. Vanwege haar ligging vlak naast de A27 heeft dit terrein een aantal uitstekende zicht-locaties. Daarnaast is er veel aandacht besteed aan landschappelijke inpassing. Op het terrein zelf zijn groenvoorzieningen en waterpartijen, en aan de oostkant van het gebied ligt een ecologisch groengebied. Er is oog voor zorgvuldige vormgeving, duurzaamheid en intensief ruimtegebruik. Onderdeel van het plan is de realisatie van voldoende watercompensatie. Er wordt ook watercompensatie uit eerdere plannen opgelost.
MPG 2024
- 16 april 2023
Kosten, opbrengsten en resultaat In onderstaande tabel is een samenvatting weergegeven van de grondexploitatie. Om de gronden voor te belasten, bouw en woonrijp te maken moet de gemeente (voor)investeringen doen. De werkzaamheden moeten nog worden aanbesteed en zijn nu gebaseerd op kostenramingen. De komende periode zal hier als gevolg van nadere planuitwerking en aanbesteding meer zicht op ontstaan. De bedrijfskavels zullen uiteindelijk gefaseerd verkocht gaan worden. De eerste bedrijven / kopers zijn hiervoor in beeld. Er dienen nog koopovereenkomsten gesloten te worden. De verwachte opbrengst bedraagt ca € 12 mln. en is gebaseerd op een taxatie. Het verwachte resultaat van de grondexploitatie bedraagt € 0.19 mln. op nette contante waarde per 01-01-2024. Samenvatting Kostenbegroting (nominaal)
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
TOTAAL
Verwerving en inbreng
€
€
25.000
0,2%
€
Sloop en milieumaatregelen
€
-
€
-
0,0%
€
Bouwrijp maken
€
2.875
€
6.475.727
64,5%
€
6.478.602
Woonrijp maken
€
-
€
1.844.556
18,4%
€
1.844.556
Overige kosten
€
5.524
€
0,0%
€
5.524
Plankosten
€
452.566
€
16,9%
€
2.150.628
Financiering en indirecte kosten
€
11.120
0,0%
€
11.120
Onvoorzien
€
-
0,0%
€
TOTALE KOSTEN
€
1.206.865
%
1.678.950
1.698.062
€ €
10.043.345
100% €
Opbrengstenbegroting (nominaal)
-
11.722.295
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
Gronduitgifte wonen
€
-
€
Gronduitgifte commercieel en overige functies
€
-
€
Overige opbrengsten, bijdragen en subsidies
% -
12.027.500 -
TOTAAL
0,0%
€
100,0%
€
0,0%
12.027.500
€
20.706
€
€
20.706
TOTALE OPBRENGSTEN
€
20.706
€
12.027.500
100% €
12.048.206
Nominaal saldo
€
1.658.244-
€
1.984.155
€
325.911
Kostenindex
€
536.197-
€
536.197-
Opbrengstenindex
€
739.308
€
739.308
Rente
€
314.807-
€
Eindwaarde NETTO-CONTANT saldo
MPG 2024
1.231.865
31-12-29 01-01-24
€ €
314.807-
214.215 190.216
- 17 april 2023
4.3
Gaasperwaard I Locatie en plan Bedrijventerrein Gaasperwaard I in Vianen ligt bij knooppunt Everdingen direct aan de A27 en de A2 en vlak bij de A12. De ligging is zeer centraal en de bereikbaarheid is uitstekend. Het ruim opgezette terrein heeft percelen bouwgrond van verschillende omvang, een hoogwaardige bebouwing en ligt midden tussen het groen.
Context Het plan en de grondexploitatie lopen op het einde. Er dient nog één perceel / kavel te worden geleverd. In 2023 is hiervoor een koopovereenkomst gesloten. Het kavel wordt naar verwachting in 2024 geleverd. Dit perceel ligt op de hoek van de Dijklegger / Lange Dreef. Omdat de gecontracteerde verkoopprijs hoger is dan eerder voorzien in de grondexploitatie is het resultaat t.o.v. verleden jaar verbeterd. Als de levering in 2024 plaatsvindt kan de grondexploitatie eind 2024 worden afgesloten.
MPG 2024
- 18 april 2023
Kosten, opbrengsten en resultaat In onderstaande tabel is een samenvatting weergegeven van de grondexploitatie. Veruit het grootste deel van de kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. Er resteren nog enkele kosten voor het woonrijp maken en plankosten voor afronding van het plan. De risico’s in de grondexploitatie zijn nihil. Het verwachte resultaat van de grondexploitatie bedraagt nog circa € 0.03 mln. op nette contante waarde per 01-01-2024. Afgelopen jaar is conform BBV regels voor circa € 0.32 mln. winst genomen uit deze grondexploitatie. Samenvatting Kostenbegroting (nominaal)
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
%
TOTAAL
Verwerving en inbreng
€
13.387.209
€
-
0,0%
€
Sloop en milieumaatregelen
€
104.847
€
-
0,0%
€
104.847
Bouwrijp maken
€
6.827.006
€
-
0,0%
€
6.827.006
Woonrijp maken
€
1.159.590
€
35.000
42,7%
€
1.194.590
Overige kosten
€
2.159.735
€
-
0,0%
€
2.159.735
Plankosten
€
5.478.806
€
47.000
57,3%
€
5.525.806
Financiering en indirecte kosten
€
13.698.665
0,0%
€
13.698.665
Onvoorzien
€
0,0%
€
TOTALE KOSTEN
€
42.815.858
€
-
€
82.000
100% €
Opbrengstenbegroting (nominaal)
42.897.858
excl. BTW Boekwaarde
Gronduitgifte wonen
€
Gronduitgifte commercieel en overige functies
€
Overige opbrengsten, bijdragen en subsidies
Prognose -
%
TOTAAL
€
-
0,0%
€
40.930.700
€
611.366
100,0%
€
0,0%
41.542.067
€
1.392.081
€
-
€
1.392.081
TOTALE OPBRENGSTEN
€
42.322.781
€
611.366
100% €
42.934.148
Nominaal saldo
€
493.077-
€
529.366
€
36.289
Kostenindex
€
1.164-
€
1.164-
Opbrengstenindex
€
-
€
-
Rente
€
4.931-
€
4.931-
Eindwaarde NETTO-CONTANT saldo
MPG 2024
13.387.209
31-12-24 01-01-24
€ €
30.195 29.603
- 19 april 2023
4.4
Sluiseiland Locatie en plan Aan de rand van het centrum in Vianen ligt het Sluiseiland: een langgerekt gebied tussen Lek en Merwedekanaal. SBB Ontwikkelen en Bouwen ontwikkelt hier woningbouwproject Sluiseiland.
Context De gemeente heeft in het verleden SBB geselecteerd als ontwikkelaar voor het plan. De ontwikkelaar realiseert de woningen en is verantwoordelijk voor alle kosten die samenhangen met het plan. Ook de inrichting van de openbare ruimte wordt door de ontwikkelaar verzorgt. In het totale plan komen ongeveer 184 woningen. Alle woningen in het plan zijn inmiddels opgeleverd. Het programma bestaat uit ongeveer 56 appartementen, 89 herenhuizen en 39 CPO woningen. Het plan en de grondexploitatie lopen op het einde. Kosten, opbrengsten en resultaat In onderstaande tabel is een samenvatting weergegeven van de grondexploitatie. Alle opbrengsten in het plan zijn gerealiseerd (alle gronden zijn geleverd aan de ontwikkelaar). De gemeente heeft nog beperkte kosten voor kleine zaken in het openbaar gebied en gemeentelijke plankosten voor de begeleiding van het project. De verwachting is dat het project en de grondexploitatie eind 2024 kunnen worden afgesloten. De risico’s in de grondexploitatie zijn nihil omdat deze zijn weggelegd bij de ontwikkelaar. Het verwachte resultaat van de grondexploitatie op nette contante waarde per 01-01-2024 bedraagt nog € 0.06 mln. Afgelopen jaar is conform BBV regels voor circa € 0.2 mln. winst genomen uit deze grondexploitatie.
MPG 2024
- 20 april 2023
Samenvatting Kostenbegroting (nominaal)
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
%
TOTAAL
Verwerving en inbreng
€
201.850
€
-
0,0%
€
201.850
Sloop en milieumaatregelen
€
670.779
€
-
0,0%
€
670.779
Bouwrijp maken
€
178.472
€
10.000
22,0%
€
188.472
Woonrijp maken
€
36.166
€
-
0,0%
€
36.166
Overige kosten
€
-
€
-
0,0%
€
Plankosten
€
1.022.072
€
35.500
78,0%
€
1.057.572
Financiering en indirecte kosten
€
2.937.815
€
-
0,0%
€
2.937.815
Onvoorzien
€
€
-
0,0%
€
€
45.500
TOTALE KOSTEN
€
5.047.154
100% €
Opbrengstenbegroting (nominaal)
5.092.654
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
%
TOTAAL
Gronduitgifte wonen
€
€
-
0,0%
€
Gronduitgifte commercieel en overige functies
€
-
€
-
0,0%
€
-
Overige opbrengsten, bijdragen en subsidies
€
6.600
€
-
0,0%
€
6.600
TOTALE OPBRENGSTEN
€
5.152.764
€
-
0% €
5.152.764
Nominaal saldo
€
105.610
5.146.164
5.146.164
€
45.500-
€
60.110
Kostenindex
€
354-
€
354-
Opbrengstenindex
€
-
€
-
Rente
€
-
€
Eindwaarde NETTO-CONTANT saldo
MPG 2024
-
31-12-24 01-01-24
€ €
-
59.757 58.585
- 21 april 2023
4.5
Broekgraaf Locatie en plan Ten westen van Leerdam wordt de nieuwe woonwijk Broekgraaf gerealiseerd. In totaal worden hier een kleine 1.100 woningen gerealiseerd (samen met het naastgelegen Voorzieningencluster in totaal 1.250 woningen). Er worden woningen voor diverse doelgroepen gerealiseerd. In Broekgraaf komen alleen woningen. In het naastgelegen voorzieningencluster komen scholen (IKC Broekgraaf) en zorgvoorzieningen. De sportvoorzieningen zijn inmiddels gereed en de school wordt in 2024 in gebruik genomen. De locatie Broekgraaf is voor het grootste gedeelte uitontwikkeld. Een groot deel is klaar of in aanbouw. De noordelijke percelen in het plan zullen de komende jaren als laatste worden bebouwd. De gronden in dit deel zijn voorbelast en worden verder bouwrijp gemaakt. daarnaast dient na de bouw de openbare ruimte nog woonrijp te worden gemaakt. Inmiddels zijn zo’n 750 woningen gerealiseerd.
Context Alle gronden binnen het gebied zijn in eigendom van de gemeente. De gemeente maakt in dit plan alle gronden bouw- en woonrijp. De uitgeefbare bouwkavels geeft de gemeente aan projectontwikkelaars, woningcorporatie Kleurrijk Wonen en particulieren (zelfbouw) uit. Kleurrijk Wonen realiseert de sociale huur woningen in het gebied. De ontwikkelaar ontwikkelt, verkoopt en realiseert vervolgens de woningen. Voor ruim 800 woningen zijn de bouwkavels uitgegeven. De komende jaren zullen de resterende bouwkavels gefaseerd worden uitgegeven. Het uitgifte tempo zal in belangrijke mate door de markt worden bepaald. Vooralsnog wordt ervan uit gegaan dat het project eind 2029 gereed zal zijn.
MPG 2024
- 22 april 2023
Kosten, opbrengsten en resultaat In onderstaande tabel is een samenvatting weergegeven van de grondexploitatie. Broekgraaf is qua financieel volume de grootste grondexploitatie binnen de gemeente. Afgelopen jaren zijn als gevolg van de gunstige marktomstandigheden veel gronden uitgegeven aan ontwikkelaars. Het saldo van de boekwaarde is daarmee flink geslonken en bedraagt op dit moment nog ca -/- € 0.95 mln. Circa 75% van de bouwkavels is uitgegeven. Het groot deel van het plangebied is daarmee reeds klaar of in aanbouw. De totale kosten in het project bedragen circa € 80.6 mln. De totale opbrengsten bedragen circa € 81.1 mln. De grondexploitatie heeft hiermee een positief nominaal saldo van ongeveer € 0.43 mln. Als gevolg van tijdsinvloeden, fasering en indexatie bedraagt het resultaat op contante waarde ongeveer € 0.25 mln. Op basis van de huidige inzichten is de verwachting dat de exploitatie eind 2029 kan worden gesloten met een licht positief saldo. Omdat de grondexploitatie nog een lange looptijd heeft en er nog sprake is van risico’s in het project is er geen sprake van winstneming binnen deze grondexploitatie. Samenvatting Kostenbegroting (nominaal)
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
%
TOTAAL
Verwerving en inbreng
€
11.708.687
€
541.870
15,2%
€
Sloop en milieumaatregelen
€
493.066
€
51.101
0,7%
€
544.167
Bouwrijp maken
€
13.560.750
€
6.639.847
25,1%
€
20.200.597
Woonrijp maken
€
9.396.522
€
6.906.690
20,2%
€
16.303.211
Overige kosten
€
3.463.243
€
4.348.778
9,7%
€
7.812.021
Plankosten
€
15.162.825
€
2.822.445
22,3%
€
17.985.270
Financiering en indirecte kosten
€
5.543.444
€
-
6,9%
€
5.543.444
Onvoorzien
€
€
-
0,0%
€
TOTALE KOSTEN
€
59.328.537
€
21.310.730
100% €
Opbrengstenbegroting (nominaal)
80.639.266
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
57.399.218
€
%
22.384.922
TOTAAL
Gronduitgifte wonen
€
100,0%
€
Gronduitgifte commercieel en overige functies
€
-
€
-
0,0%
€
Overige opbrengsten, bijdragen en subsidies
€
972.842
€
316.750
0,0%
€
1.289.592
TOTALE OPBRENGSTEN
€
58.372.060
€
22.701.672
100% €
81.073.732
Nominaal saldo
79.784.140
€
956.476-
-
€
1.390.942
€
434.466
Kostenindex
€
546.175-
€
546.175-
Opbrengstenindex
€
367.423
€
367.423
Rente
€
5.445-
€
Eindwaarde NETTO-CONTANT saldo
MPG 2024
12.250.557
31-12-29 01-01-23
€ €
5.445-
250.269 222.232
- 23 april 2023
4.6
Voorzieningencluster Locatie en plan Direct naast en grenzend aan Broekgraaf is het Voorzieningencluster Broekgraaf gelegen. Dit plan voorziet in een integrale gebiedsontwikkeling met de functies sport, onderwijs, kinderopvangvoorzieningen en wonen, specifiek in het gebied rondom de locatie van de basisschool “Klim Op”, Leerdam Sport en M3. In totaal komen in dit gebied ongeveer 165 appartementen waaronder een groot aantal sociale en goedkope woningen en zorgwoningen voor stichting Mus uit Leerdam.
Context Ruimtelijk gezien maakt de nieuwbouw van de school (IKC Broekgraaf) en het sportcomplex van Leerdam Sport onderdeel uit van het plangebied. Financieel gezien is de realisatie van het IKC Broekgraaf en de realisatie van het nieuwe sportcomplex Leerdam Sport geen onderdeel van de grondexploitatie. Hiervoor zijn aparte investeringskredieten binnen de gemeente. Het sportcomplex van Leerdam Sport is in 2023 volledig gereed gekomen en geopend. De nieuwe velden en het clubgebouw zijn sinds medio 2022 in gebruik. Binnen de grondexploitatie worden alle openbare en uit te geven gronden bouwrijp gemaakt. Dit is de afgelopen periode gebeurd. Ook zullen de openbare gronden woonrijp worden gemaakt. Met de bouw van het IKC Broekgraaf is begin 2023 een aanvang gemaakt. Boven op de school komen 18 goedkope appartementen. Het gebouw wordt medio 2024 opgeleverd. In het plan komt ook een zorggebouw met ruimte voor een huisarts en zorg gerelateerde voorzieningen, woningen voor Stichting Mus en sociale huurwoningen. De bouw van dit blok start in kwartaal twee van 2024. Naast de school is een plan voorzien met drie appartementen gebouwen. Het plan is in verkoop en afhankelijk van de verkoop zal hier in 2024 een aanvang met de bouw worden gemaakt.
MPG 2024
- 24 april 2023
Kosten, opbrengsten en resultaat In onderstaande tabel is een samenvatting weergegeven van de grondexploitatie. De gronden in het gebied zijn bouwrijp gemaakt. Er zijn overeenkomsten met ontwikkelaars gesloten die de woningbouwplannen gaan realiseren. In 2023 zijn d eerste grondopbrengsten gerealiseerd. Begin 2024 is de grond voor de huisartsenpost met bovengelegen woningen geleverd. De totale kosten in het project bedragen circa € 5.4 mln. De totale opbrengsten bedragen circa € 6.4 mln. De grondexploitatie heeft hiermee een positief nominaal saldo van ongeveer € 0.95 mln. Als gevolg van tijdsinvloeden, fasering en indexatie bedraagt het resultaat op contante waarde ongeveer € 0.93 mln. Omdat er in de grondexploitatie in 2023 opbrengsten zijn gerealiseerd is er sprake van winstneming in 2023. De winstneming bedraagt € 0.18 mln. Samenvatting Kostenbegroting (nominaal)
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
%
TOTAAL
Verwerving en inbreng
€
2.162
€
87.459
1,7%
€
89.621
Sloop en milieumaatregelen
€
84.509
€
94.294
3,3%
€
178.803
Bouwrijp maken
€
865.725
€
2.951
16,0%
€
868.676
Woonrijp maken
€
35.321
€
2.614.723
48,9%
€
2.650.044
Overige kosten
€
7.000
€
330.444
6,2%
€
337.444
Plankosten
€
661.843
€
428.165
20,1%
€
1.090.009
Financiering en indirecte kosten
€
202.665
€
-
3,7%
€
202.665
€
1.859.225
€
100% €
5.417.263
TOTALE KOSTEN
3.558.038
Opbrengstenbegroting (nominaal)
excl. BTW Boekwaarde
%
TOTAAL
Gronduitgifte wonen
€
447.372
€
4.836.733
100,0%
€
5.284.105
Gronduitgifte commercieel en overige functies
€
739.008
€
180.586
0,0%
€
919.594
Overige opbrengsten, bijdragen en subsidies
€
-
€
164.073
0,0%
€
164.073
TOTALE OPBRENGSTEN
€
1.186.380
€
5.181.391
100% €
6.367.771
Nominaal saldo
€
672.845-
€
1.623.354
€
950.509
Kostenindex
€
135.181-
€
135.181-
Opbrengstenindex
€
55.208
€
55.208
Rente
€
55.664
€
Eindwaarde NETTO-CONTANT saldo
MPG 2024
Prognose
31-12-26 01-01-23
€ €
55.664
926.199 855.665
- 25 april 2023
4.7
Achter Van Zuilenstraat Locatie en plan De gemeente Vijfheerenlanden werkt aan de ontwikkeling van het kleinschalige woningbouwplan achter de Van Zuilenstraat in Hei- en Boeicop. Er is behoefte aan woningbouw voor de kleine kernen van Vijfheerenlanden, zo ook in Hei- en Boeicop. Er is al lange tijd niet gebouwd. Het dorp dringt er richting de gemeente op aan dat woningbouw spoedig wordt ontwikkeld. Eind 2023 is de grondexploitatie vastgesteld in de gemeenteraad.
Context De gemeente is eigenaar van alle gronden in het gebied (volkstuinen) en zal de kavels bouwen woonrijp maken, uitgeven aan Fien Wonen waar dit sociale huurwoningen betreft en een (nog te selecteren) ontwikkelaar waar dit de koopwoningen betreft. Onderdeel van het project is tevens de realisatie van de benodigde watercompensatie. In het plan komen totaal 13 woningen waarvan 4 sociale huur voor Fien Wonen en 4 betaalbare koopwoningen. Daarnaast komen 5 vrije sector woningen. De verhuur van de volkstuinen is eind 2023 opgezegd. Eind 2024 kunnen de opstallen en garageboxen worden gesloopt. In 2024 zal een start worden gemaakt met de planologische procedure en de selectieprocedure van een ontwikkelaar. De gronden moeten nog worden voorbelast en bouwrijp gemaakt. Naar verwachting kan er eind 2025 / begin 2026 een aanvang worden gemaakt met de bouw van de woningen.
MPG 2024
- 26 april 2023
Kosten, opbrengsten en resultaat In onderstaande tabel is een samenvatting weergegeven van de grondexploitatie. De totale kosten in het project bedragen circa € 1 mln. De totale opbrengsten bedragen circa € 0.86 mln. De grondexploitatie heeft hiermee een negatief nominaal saldo van ongeveer € 0.17 mln. Als gevolg van tijdsinvloeden, fasering en indexatie bedraagt het resultaat op contante waarde ongeveer -/- € 0.19 mln. Voor dit tekort is een verliesvoorziening gevormd uit de reserve volkshuisvesting. Omdat het een klein plan is drukken de ontwikkelkosten relatief zwaar op het resultaat. Daarnaast is het aandeel betaalbare woningen relatief hoog. Dat zijn redenen voor het tekort op de grondexploitatie. Streven is het tekort op de grondexploitatie te reduceren middels kostenbesparing en een goede aanbesteding van de verkoop van de grond. Samenvatting Kostenbegroting (nominaal)
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
%
TOTAAL
Verwerving en inbreng
€
-
€
5.000
0,5%
€
5.000
Sloop en milieumaatregelen
€
-
€
63.250
6,5%
€
63.250
Bouwrijp maken
€
-
€
392.074
40,2%
€
392.074
Woonrijp maken
€
-
€
222.878
22,9%
€
222.878
Overige kosten
€
-
€
20.000
2,1%
€
20.000
Plankosten
€
58.000
€
271.240
27,8%
€
329.240
Financiering en indirecte kosten
€
-
0,0%
€
-
Onvoorzien
€
-
€
-
0,0%
€
€
58.000
€
974.443
TOTALE KOSTEN
100% €
Opbrengstenbegroting (nominaal)
excl. BTW Boekwaarde
Prognose
%
TOTAAL
Gronduitgifte wonen
€
-
€
858.005
100,0%
€
858.005
Gronduitgifte commercieel en overige functies
€
-
€
-
0,0%
€
-
Overige opbrengsten, bijdragen en subsidies
€
-
€
-
0,0%
€
TOTALE OPBRENGSTEN
€
-
€
858.005
Nominaal saldo
€
58.000-
-
100% €
858.005
€
116.438-
€
174.437-
Kostenindex
€
53.275-
€
53.275-
Opbrengstenindex
€
31.250
€
31.250
Rente
€
10.602-
€
Eindwaarde NETTO-CONTANT saldo
MPG 2024
1.032.442
31-12-28 01-01-24
€ €
10.602-
207.064187.544-
- 27 april 2023
5.
Facilitair grondbeleid De verslaggevingsregels conform het BBV voor grondexploitatie zijn met ingang van 2016 herzien, zodanig dat onder voorraden, bouwgrond in exploitatie (BIE) uitsluitend de gemeentelijke operationele grondexploitatieprojecten worden gerangschikt. Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente zelfgeen grond in haar bezit en voert niet zelf de grondexploitatie, maar gebeurt dit door een private partij (ontwikkelaar). De kosten die de gemeente voor zo’n project maakt worden in dat geval verhaald op de private partijen. Er is dus geen sprake van een bouwgrond in exploitatie of een voorraad grond in bezit van de gemeente, maar van een vordering op een derde partij. Feitelijk schiet de gemeente (plan)kosten voor die op basis van een (anterieure) exploitatie overeenkomst worden teruggevorderd bij een derde partij, dan wel op basis van het exploitatieplan mogelijk in de toekomst kunnen worden teruggevorderd van een derde partij. Projecten waarvoor gemeente de gemeente faciliterend grondbeleid toepast zijn: ▪ Project Hoef en Haag - 1.800 woningen en voorzieningen in Hoef en Haag . ▪ Voormalige slagboom locatie in Leerbroek. ▪ Schep-locatie in Leerbroek. ▪ Woningbouw Beukelaan in Vianen. ▪ Stammerhoefstraat in Vianen. ▪ Hazelaarplein in Vianen. ▪ G-Noord locatie in Lexmond. ▪ Woningbouw het Bos in Meerkerk. ▪ Schoonrewoerdse Kerkweg in Schoonrewoerd.