getekend Eerste wijziging Huisvestingsverordening gemeente Vijfheerenlanden 2023_
Tekst van het document
g.
Voorrang in verband met de aard van de woonruimte als bedoeld in artikel 22, voor zover het een doorschuifcomplex betreft;
h.
Voorrang in verband met een urgentverklaring: overige urgenties als bedoeld in de artikelen 29 tot en met 37; degene met de oudste urgentverklaring eerst en bij meer urgenten van dezelfde datum: degene met de langste inschrijfduur;
i.
Voorrang in verband met de aard van de woonruimte als bedoeld in artikel 22, voor zover het iemand met een indicatie door fysieke beperking betreft;
j.
Voorrang in verband met de grootte van de woonruimte als bedoeld in artikel 23, voor zover het de Vangroot-naar-beter-regel betreft;
4.
k.
Voorrang in verband met de prijs van de woonruimte als bedoeld in artikel 24, eerste en vijfde lid;
l.
Voorrang in verband met economische binding in verband met de sector waarin iemand werkzaam is.
Als op grond van deze verordening meerdere woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor deze woonruimte, beslist het college aan wie van deze woningzoekenden een huisvestingsvergunning wordt verstrekt;
5.
Jaarlijks mag bij maximaal vijf procent van de woonruimte die via het aanbodmodel wordt aangeboden, worden aangegeven dat hiervoor de urgentverklaring niet geldig is. Dit is exclusief toewijzingen in nieuwbouw en bij loting.
Paragraaf 2.8 Voorrangsgronden bij middenhuurwoningen Artikel 46. Toepasselijkheid 1.
Deze paragraaf is van toepassing op middenhuurwoningen die vallen onder het regime van het Omgevingsplan.
Artikel 47. Voorrangsgronden 1.
Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor de in artikel 46 bedoelde woonruimte hebben doorstromers voorrang.
25
2.
Naast of in plaats van de in het vorige lid genoemde voorrang kunnen burgemeester en wethouders in overleg met verhuurders ook andere categorieën woningzoekenden aanwijzen die voor aangewezen woonruimte voorrang krijgen bij het verlenen van een huisvestingsvergunning, in verband met:
3.
a.
de aard van de woonruimte;
b.
de grootte van de woonruimte;
c.
de dringende behoefte aan een woonruimte voor een specifieke doelgroep of
d.
een economische of maatschappelijke binding, zoals het behoren tot een bepaalde beroepsgroep.
Als burgemeester en wethouders het vorige lid toepassen, leggen zij dit vast in een nadere regel en geven hierbij eveneens de voorrangsvolgorde aan, die kan afwijken van de in het volgende artikel beschreven voorrangsvolgorde.
4.
Burgemeester en wethouders rapporteren jaarlijks aan de raad over het verlenen van voorrang op grond van het derde lid.
Artikel 48 Rangorde 1.
De woonruimte wordt aangeboden aan de gegadigde die voldoet aan de eisen voor een huisvestingsvergunning en die op grond van het volgende lid als eerste voor de woonruimte in aanmerking komt.
2.
Bij het bepalen van de volgorde worden alle belangstellende doorstromers in Woongaard op woonduur gerangschikt, daarna volgen de overige gegadigden op datum van inschrijving.
3.
Bij het bepalen van de volgorde worden alle belangstellende doorstromers in WoningNet op datum van inschrijving gerangschikt.
26
Hoofdstuk 3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad Paragraaf 3.1 Vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming Artikel 49. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte, vrijstelling 1. Het verbod van artikel 21, eerste lid van de wet is van toepassing op alle woonruimte in de gemeente Vijfheerenlanden.. Deze woonruimte mag niet zonder vergunning van burgemeester en wethouders: a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning worden onttrokken of onttrokken gehouden; b. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte worden samengevoegd of samengevoegd gehouden; c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte worden omgezet of omgezet gehouden; d. tot twee of meer woonruimten worden verbouwd of in die verbouwde staat worden gehouden. 2. Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder a. is vrijgesteld: woonruimte die wordt onttrokken door een toegelaten instelling, als aan die onttrekking een besluit van burgemeester en wethouders ten grondslag ligt. 3. Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder c. is vrijgesteld: a. woonruimte die is of wordt omgezet voor de huisvesting van maximaal drie personen; b.
woonruimte waar sprake is van hospitaverhuur. 4. Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder a, b, c en d. zijn vrijgesteld situaties waarbij de eigenaar van de woonruimte: a.
naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het onttrekken, samenvoegen, omzetten of woningvormen sinds het ontstaan onafgebroken heeft plaatsgehad, naar aard en omvang niet is geïntensiveerd.
b.
Een schriftelijke toestemming (niet zijnde een omgevingsvergunning) van burgemeester en wethouders heeft die het gebruik van die woonruimte als onzelfstandige woonruimte toestaat en mits het gebruik sindsdien onafgebroken heeft plaatsgehad en naar aard en omvang niet is geïntensiveerd.
5 .Een vergunning die is verleend voor het omzetten, samenvoegen, onttrekken of woningvormen, wordt geacht ook te zijn verleend voor het omgezet, samengevoegd, onttrokken of gevormd houden van die woonruimte.
Artikel 50. Aanvraag vergunning 1.
De aanvraag wordt door de eigenaar ingediend bij burgemeester en wethouders, via een daartoe door hen beschikbaar te stellen formulier.
2.
Bij de aanvraag worden in elk geval de volgende gegevens verstrekt: a.
naam en adres van de eigenaar;
b.
Reden van de aanvraag;
c.
gegevens over de huidige situatie: adres van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft; huur- of koopprijs; aantal kamers; gebruiksoppervlakte en staat van onderhoud;
d.
gegevens over de beoogde situatie: bestemming; bouwtekening/omgevingsvergunning; geluidsisolatieplan of meetrapport; 27
e.
bij voorgenomen samenvoeging: verwachte huur- of koopprijs; naam van de toekomstige bewoner(s) en omvang van het huishouden van de toekomstige bewoners.
3.
Als burgemeester en wethouders dat nodig vinden voor de beoordeling van de aanvraag, kunnen zij aanvullende gegevens vragen.
Artikel 51. Weigeringsgronden Behalve op grond van artikel 25 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning ook worden geweigerd als: a.
naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming gediende belang en dit belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;
b.
(gereserveerd);
c.
(gereserveerd);
d.
vergunningverlening zou leiden tot strijdigheid met het omgevingsplan of met een omgevingsvergunning op grond waarvan afgeweken mag worden van het omgevingsplan
Artikel 52. Leefbaarheidstoets Gereserveerd
Artikel 53. Voorwaarden en voorschriften Aan het verlenen van een vergunning tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming kunnen burgemeester en wethouders voorwaarden en voorschriften verbinden over onder andere: a.
de geldigheidsduur van de vergunning;
b.
de periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden;
c.
(gereserveerd);
d.
de leefbaarheid;
e.
goed verhuurderschap;
f.
het voorkomen van overlast;
g.
de omgevingsvergunning en
h.
het voorkomen of beperken van de aantasting van het woon- en leefklimaat (maatwerkvoorschriften).
Artikel 54. Financiële compensatie Gereserveerd
Artikel 55. Vervallen geldigheid vergunning De vergunning vervalt van rechtswege als geen gebruik is gemaakt van de vergunning in de door burgemeester en wethouders daarvoor bepaalde periode, als bedoeld in artikel 53 onder a.
28
Artikel 56. Intrekkingsgronden Behalve op grond van artikel 26 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming ook worden ingetrokken als: a.
de vergunninghouder niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming;
b.
de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren;
c.
de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften niet worden nageleefd, of
d.
het gebruik van de vergunning leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op de leefbaarheid in de omgeving van het desbetreffende pand.
Paragraaf 3.2 Kadastrale splitsingsvergunning Artikel 57. Aanwijzing vergunningplichtige gebouwen, vrijstelling 1. Het verbod van artikel 22, eerste lid van de wet is van toepassing op; a.
sociale huurwoningen;
b.
middenhuurwoningen;
c.
Betaalbare nieuwbouw koopwoningen
2. Het recht op een in het eerste lid aangewezen gebouw mag niet zonder kadastrale splitsingsvergunning van burgemeester en wethouders worden gesplitst in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte. Het verbod geldt ook voor het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten of het aangaan van een verbintenis daartoe door een rechtspersoon voor een in het eerste lid aangewezen gebouw. 3. (Gereserveerd) Artikel 58. Aanvraag vergunning 1.De aanvraag van een kadastrale splitsingsvergunning wordt door de eigenaar ingediend bij burgemeester en wethouders, via een daartoe door hen beschikbaar te stellen formulier. 2.Bij de aanvraag worden in elk geval de volgende gegevens verstrekt: a. een tekening als bedoeld in artikel 109, tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek; b. een verklaring van goede staat van onderhoud of een door een beëdigd taxateur opgemaakt taxatierapport betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw, dat in ieder geval omvat een beschrijving en een beoordeling van de staat van onderhoud, en; c. de reden van de aanvraag. 3.
Als burgemeester en wethouders dat nodig vinden voor de beoordeling van de aanvraag, kunnen zij aanvullende gegevens vragen.
Artikel 59. Voorwaarden en voorschriften
29
Aan het verlenen van kadastrale splitsingsvergunning kunnen burgemeester en wethouders voorwaarden en voorschriften verbinden over onder andere: a.
de periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden;
b.
de gebouwde onroerende zaak waarop de kadastrale splitsing betrekking heeft.
Artikel 60. Weigeringsgronden Behalve op grond van artikel 25 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning ook worden geweigerd als: a.
naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid groter is dan het met de kadastrale splitsing gediende belang;
b.
het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;
c.
de toestand van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing verzet of
d.
er sprake is van strijdigheid met het omgevingsplan of de beheersverordening, tenzij een omgevingsvergunning om af te wijken van het omgevingsplan of de beheersverordening is verleend.
e.
Er geen omgevingsvergunning is verleend voor een bouwkundige splitsing.
Artikel 61. Intrekkingsgronden Behalve op grond van artikel 26 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning ook worden ingetrokken als: a.
de vergunninghouder niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot kadastrale splitsing;
b.
de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren, en/of
c.
de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften niet worden nageleefd.
Artikelen 62 tot en met 70 gereserveerd
30
Hoofdstuk 4. Slotbepalingen Artikel 71. Experimenten 1.
De raad kan in een experimentregeling afwijken van de bepalingen van de Huisvestingsverordening.
2.
De experimentregeling voldoet aan de volgende voorwaarden: a.
een experiment heeft een duidelijk omschreven en meetbaar beoogd effect;
b.
een experiment is tijdelijk en heeft een vooraf gesteld begin- en eindpunt;
c.
de uitvoering van het experiment is duidelijk en transparant voor de woningzoekenden;
d.
de communicatie en verantwoording over het experiment vindt plaats in het regionale advertentiemedium;
e.
het experiment is van toepassing op maximaal 10% van het aanbod en
f.
het experiment wordt voor de start afgestemd met de gemeenten in de regio.
Artikel 72. Hardheidsclausule 1.
Burgemeester en wethouders kunnen, in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager afwijken van deze verordening.
2.
Als een woningzoekende op basis van dit oordeel een urgentverklaring krijgt, dan geldt deze urgentverklaring alleen in de gemeente waar de urgentverklaring is verleend.
Artikel 73. Rapportageverplichting 1. De toegelaten instelling rapporteert jaarlijks achteraf, in de Regionale corporatiemonitor van het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht, over de wijze waarop zij (al dan niet op basis van mandaat) invulling heeft gegeven aan artikel 11, derde lid, artikel 16, derde lid en vierde lid, artikel 17, artikel 22, artikel 23, tweede en vierde lid, artikel 24, vierde en vijfde lid, artikel 25, zesde lid en artikel 45. 2. Burgemeester en wethouders kunnen desgewenst nadere informatie vragen.
Artikel 74. Bestuurlijke boete 1.
Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen voor de overtreding van de artikelen 8, eerste en tweede lid, artikel 21, artikel 22, eerste lid, artikel 23a, eerste of derde lid, artikel 23b, eerste en tweede lid, artikel, 23d, 23e en 43, eerste lid van de wet, of van het handelen in strijd met de voorwaarden bedoeld in artikel 26 van de wet.
2.
Burgemeester en wethouders bepalen de hoogte van de op te leggen boete overeenkomstig de tabel in de bijlage.
3.
Voor de eerste overtreding gelden de boetes overeenkomstig kolom A van de tabel.
4.
Voor volgende overtredingen gelden de boetes overeenkomstig de kolommen B, C en D van de tabel.
5.
Van een volgende overtreding is sprake als er binnen drie jaar na het constateren van de vorige overtreding, sprake is van een nieuwe overtreding van hetzelfde verbodsartikel.
Artikel 75. Intrekking 1.
De ‘Huisvestingsverordening gemeente Vijfheerenlanden 2023’ wordt ingetrokken.
31
Artikel 76. Overgangsbepaling 1. Vergunningen die zijn verleend onder de ‘Huisvestingsverordening gemeente Vijfheerenlanden 2023’ en eerdere Huisvestingsverordeningen worden gelijkgesteld met de vergunningen in deze verordening. 2. Bestaande inschrijvingen uit het register van woningzoekenden worden beschouwd als inschrijvingen gedaan onder deze verordening met behoud van de opgebouwde inschrijfduur. 3. Aanvragen tot vergunningverlening ingediend in de periode voor de inwerkintreding van deze verordening worden afgehandeld volgens de Huisvestingsverordening gemeente Vijfheerenlanden 2023.
Artikel 77. Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als de Eerste Wijziging Huisvestingsverordening gemeente Vijfheerenlanden 2023.
Artikel 78. Inwerkingtreding Deze gewijzigde verordening treedt in werking op 1 april 2025.
Aldus besloten door de raad van Vijfheerenlanden in zijn openbare vergadering van 20 maart 2025
de raadsgriffier {{Signer1}}
Signed By: k.goossens@vijfheerenlanden.nl 20/03/2025 20:40:01 CET ID: 0d0d458f-b429-43c6-b483-894290ea48cc Auth: Consent
K.I. (Krista) Goossens
de voorzitter {{Signer2}}
Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl 21/03/2025 00:37:18 CET ID: 0d0d458f-b429-43c6-b483-894290ea48cc Auth: Consent
S. (Sjors) Fröhlich
32
Bijlage I: Tabel bestuurlijke boete Overtreding
Artikel
Kolom A
Kolom B
Kolom C
Kolom D
Huisvestingswet (Hvw) en
Boete bij 1e
Boete bij 2e
Boete bij 3e
Boete bij 4e
Huisvestingsverordening
overtreding
overtreding
overtreding
Overtreding en
(Hvv) Overtreding I
artikel 8, 1e lid
In gebruik
Hvw; artikel 3
nemen van
Hvv
verder € 340
€ 340
€ 340
€ 340
aangewezen woonruimte zonder vergunning Overtreding II
Artikel 8, 2e lid
In gebruik
Hvw; artikel 3
nemen van
Hvv
aangewezen woonruimte
- niet bedrijfsmatig
€ 5.000
€ 18.500
€ 18.500
€ 18.500
zonder
- bedrijfsmatig
€ 7.500
€ 18.500
€ 18.500
€ 18.500
vergunning
33
Bijlage II: Toelichting Algemeen De afgelopen jaren is de druk op de woningmarkt sterk toegenomen. Het woningaanbod is door de stikstofproblematiek, stijgende bouwkosten en beperkt personeel minder sterk toegenomen dan vooraf verwacht. Tegelijkertijd is het aantal woningzoekenden juist toegenomen. Dat geldt landelijk, maar zeker voor een centraal gelegen gemeente als Vijfheerenlanden. In het zuidelijk deel van de gemeente (Leerdam, Meerkerk en omliggende kernen) is de gemiddelde inschrijftijd weliswaar de afgelopen jaren redelijk gelijk gebleven (rond de 4,9 jaar). Het gemiddeld aantal reacties is het hoogst (104 per woning in 2021), terwijl de slaagkans juist het laagst was binnen de regio (4,6%). In het noordelijke deel van de gemeente (Vianen en omliggende kernen) is de druk op de sociale huursector nog een stuk groter. De gemiddelde inschrijfduur ligt op 10,4 jaar en de slaagkans is in de afgelopen vijf jaar afgenomen van 5% naar 2%. Daar komt bij dat in beide delen van de gemeente voor de komende jaren een uitbreidingsopgave voor de sociale huur geldt om in de vraag naar sociale huur te kunnen blijven voorzien. De woningschaarste is er dus niet alleen vandaag de dag, maar zal zeker de komende jaren nog aanhouden.
Hoewel we er samen met onze partners (woningcorporaties, ontwikkelaars) alles aan doen om de komende jaren meer woningen te bouwen om deze schaarste weg te werken, vinden we het noodzakelijk om zeker de eerstkomende jaren sturing te geven aan de toewijzing van goedkope huurwoningen. De sociale huursector in de gemeente Vijfheerenlanden is complex omdat er binnen de gemeente twee woonruimteverdeelsystemen actief zijn. De sociale huurwoningen in Vianen en omliggende kernen worden toegewezen via het woonruimteverdeelsysteem van de regio U16. De sociale huurwoningen in Leerdam, Meerkerk en omliggende kernen via Woongaard. Ook al zal niet iedere woningzoekende in bijvoorbeeld Ameide ook overwegen om een woning te zoeken in Vianen of Everdingen (of andersom), toch is het voor woningzoekenden in de gemeente op dit moment complex om te weten aan welke (afwijkende) regels men moet voldoen om in aanmerking te komen voor een woning (of voorrang of urgentie). In deze huisvestingsverordening hebben we daarom gepoogd om zoveel mogelijk tot één eenduidige set regels voor de toewijzing van sociale huur te komen. Het is niet te voorkomen dat er soms afwijkende categorieën bestaan voor enerzijds de kernen die tot de regio U16 behoren en anderzijds de kernen die tot Woongaard behoren.
Immers, bij bijvoorbeeld een urgentie binnen een bepaalde kern geldt ook voor de rest van de regio waartoe men behoort. Als een bepaalde regel slechts in een van de regio’s binnen de gemeente Vijfheerenlanden van toepassing is, dan is dit expliciet bij het betreffende artikel of lid vermeld.
Artikelsgewijze toelichting Artikel 1 Definities Definities in de Huisvestingswet Het aantal definities van artikel 1 is beperkt aangezien de wet (in artikel 1) al een flink aantal definities kent die ook bindend zijn voor deze verordening. Deze definities worden in deze verordening niet herhaald.
Definities in de verordening •
huishouden: in deze verordening is gekozen voor een vrij strikte definitie van het begrip “huishouden” omdat een ruimere definitie misbruik te veel in de hand werkt. Het gaat dan om misbruik met betrekking tot het aantal leden van een 34
huishouden in relatie tot de bezettingsnormentabel bij toewijzingen. Een groter huishouden komt voor grotere woningen in aanmerking. Door een strakke definitie is het lastiger hier misbruik van te maken. Dit neemt uiteraard niet weg dat we ook diverse andere samenlevingsvormen zien en erkennen, maar waar het gaat om verdeling van woonruimte hanteren we deze definitie voor bepalen grootte woning en aantal kamers. Voor het meetellen van inwonende kinderen wordt een iets minder strenge definitie dan die van de belastingdienst gehanteerd, door uit te gaan van minimaal drie nachten per week als ondergrens. •
Inkomensgrens: de maximale inkomensgrens als bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet
•
liberalisatiegrens: als de aanvangshuurprijs bij het ingaan van de huurovereenkomst zich op of onder deze grens bevindt, betreft het een sociale huurwoning. De liberalisatiegrens wordt jaarlijks gewijzigd. Vanaf 1 januari 2025 ligt de grens op € 900,07.
•
mantelzorg: bij de definitie van mantelzorg in de verordening is aangesloten bij de definitie in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, die luidt: “mantelzorg: hulp ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie, beschermd wonen opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks voortvloeit uit een tussen personen bestaande sociale relatie en niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep.”;
•
middenhuurgrens: de maximum huurprijs voor middenhuur leggen we vast op de huurprijs die correspondeert met een puntenaantal van 187, conform het woningwaarderingsstelsel.
•
toegankelijke woonruimte of seniorenwoonruimte (voorheen: nultredenwoonruimte): deze woonruimten zijn niet per se vrij van “treden”. De woonruimte en de belangrijkste functies zijn bereikbaar zonder trap, maar zo’n woonruimte kan wel degelijk bijvoorbeeld een logeerkamer/hobbykamer één verdieping hoger hebben;
•
woongroep: de verordening benoemt wooncoöperaties niet afzonderlijk. Vooralsnog worden wooncoöperaties gezien als een bijzondere vorm van een woongroep en zijn de regels voor woongroepen van toepassing.
Artikel 2 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte Dit artikel is een uitwerking van artikel 7 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening categorieën woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend.
Eerste lid: in het eerste lid worden onder a. allereerst de sociale huurwoningen aangewezen. Dat zijn de huurwoningen met een huur op of onder de liberalisatiegrens. Voor deze woningen is dus altijd een huisvestingsvergunning nodig, of de verhuurder nu een woningcorporatie is of een particulier. Onder b. worden de middenhuurwoningen aangewezen die betrekking met een middeninkomen waarbij het huishoudinkomen niet hoger dan €67.366,- ,- voor een eenpersoonshuishouden en €89.821,- ,- voor een meerpersoonshuishouden en die onder het regime van het Omgevingsplan zijn opgeleverd. Vanaf die datum voldoen deze woningen aan de voorwaarden van het Omgevingsplan van de gemeente Vijfheerenlanden. Voorheen werd er verwezen naar de doelgroepenverordening, deze is recentelijk opgenomen in het Omgevingsplan. Onder c. De eisen voor het verlenen van een vergunning wijzigen ook, nu de betaalbare nieuwbouw koopwoningen vergunningsplichtig gesteld worden. Het is nu verboden om zonder een huisvestingsvergunning een betaalbare nieuwbouw koopwoning te betrekken. 35
Tweede lid: in het tweede lid wordt een aantal categorieën woonruimte uitgezonderd van de werking van hoofdstuk 2: •
woonruimte die wordt verhuurd onder de werking van de Leegstandwet, omdat dergelijke verhuringen tijdelijk zijn, met het doel na de tijdelijke verhuur alsnog te verkopen of te slopen;
•
onzelfstandige woonruimte, omdat een groot deel daarvan verhuurd worden aan studenten, waarbij met name de systematiek van één woningcorporatie (SSH) wordt gehanteerd;
•
dienstwoningen, omdat deze direct verband houden met de aard van iemands werk, en verlaten moeten worden bij het eindigen van de arbeidsovereenkomst;
•
zelfstandige woonruimte met een vloeroppervlakte tot 30m2, verhuurd met een campuscontract of verhuurd door een woningcorporatie, omdat het hier gaat om woonruimte die een rol vervult in de systematiek van onder meer SSH;
•
woonschepen en ligplaatsen voor woonschepen, omdat de verdeling van deze woonruimte buiten de reikwijdte van verordening plaatsheeft;
•
wisselwoningen, omdat deze woningen bedoeld zijn voor zittende huurders, die tijdelijk – in verband met een renovatie – hun woning moeten verlaten;
•
woonruimten die via intermediaire verhuur verhuurd zijn aan een zorginstelling omdat de zorginstelling, waarmee de woningcorporatie een overeenkomst heeft afgesloten, hoofdhuurder is.
Met dit artikel beperkt de verordening zich bij woonruimteverdeling tot dat specifieke deel van de woningmarkt waarop de schaarste en verdringing zich voordoen. Woonruimten die niet tot deze categorieën behoren, of zijn uitgezonderd in het tweede lid, kunnen zonder huisvestingsvergunning in gebruik gegeven of genomen, gehuurd of verhuurd worden.
Artikel 3. Eisen voor verlening huisvestingsvergunning Eerste lid: Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de wet, hij in de Huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het vaststellen van die criteria. Deze bepaling is in de tweede plaats een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. Woningzoekenden die niet aan de criteria voldoen komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning. Door middel van deze wijziging wordt er verwezen naar de nieuwe definitie van de groep middeninkomens die in aanmerking komen voor middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen. Dit wordt gedefinieerd aan de hand van inkomensgrenzen, zoals dit reeds geregeld is voor sociale huurwoningen. Deze inkomens worden jaarlijks geïndexeerd door het Rijk. Daarnaast is toegevoegd dat op basis van medische urgentie er afgeweken kan worden van de inkomenstoets. Dit geeft meer beleidsvrijheid in het huisvesten van urgenten.
Het College van Burgemeester en Wethouders krijgt de bevoegdheid om afwijkende inkomensgrenzen vast te stellen.
Vierde lid: Hiermee wordt het mogelijk dat ook bijvoorbeeld urgenten met een volkshuisvestelijke indicatie (zogeheten stadsvernieuwingsurgenten) gebruik kunnen maken van het aanbod, ongeacht het inkomen. Voor bepaalde huishoudens wordt 36
een uitzondering gemaakt op de inkomenstoets die bepalend is voor toegang tot sociale huurwoningen. Dit wordt beschreven in de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting, bijlage 1 onder A.
Vijfde lid: Het afwijken van de voorrangsregels bij woningruil is een mogelijkheid, maar geen vanzelfsprekendheid. Er wordt hier dus van geval tot geval een afweging gemaakt.
Vijfde lid: Met dit lid wordt de mogelijkheid gegeven af te wijken van de inkomensgrens voor de doelgroep. Het genoemd inkomen komt uit de Uitvoeringswet Huurprijzen woonruimte, artikel 10, lid 2a, tweede opsomming, de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens. In de regio Utrecht wordt deze grens gehanteerd voor huishoudens met een laag middeninkomen.
Artikel 4. Jaarlijkse aanpassing van huur- en inkomensgrenzen De huur en inkomensgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd. De inkomensgrens voor sociale huurwoningen van woningcorporaties ligt vast op grond van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. De inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen worden door het Rijk geïndexeerd en opnieuw vastgesteld. Deze grens geldt ook voor de particuliere sociale huurvoorraad. Voor bepaalde categorieën, zoals urgente woningzoekenden, ligt de inkomensgrens iets hoger. Voor middenhuurwoningen is ook aansluiting gezocht bij de wettelijke indexering. Deze inkomensgrenzen worden namelijk ook gebruikt voor de jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging voor de sociale huur, zodat op gelijke wijze geïndexeerd kan worden. Voor de middenhuurgrens is CPI het uitgangspunt waarbij de methodiek van het Rijk wordt gebruikt zoals beschreven in artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. In artikel 10 van de Huisvestingswet is ook de prijscategorie van betaalbare koop opgenomen.
Artikel 5. Vruchteloze aanbieding Dit artikel is bedoeld om ook huurwoningen die niet participeren in het toewijzingssysteem van woningcorporaties, passend te bestemmen. Pas als aantoonbaar is dat er binnen de geëigende groep geen belangstelling is voor de woning, kunnen ook anderen voor de woning in aanmerking komen.
Artikel 7 Intrekken van de huisvestingsvergunning Artikel 18 van de wet geeft de volgende intrekkingsgronden: •
als de vergunninghouder de woonruimte niet binnen de in de vergunning gestelde termijn in gebruik heeft genomen;
•
als de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of kon weten dat zij onjuist of onvolledig waren;
•
als zich een artikel 3 Wet bibob-situatie voordoet.
Paragraaf 2.3. Inschrijfsysteem van woningzoekenden, bekendmaking van het aanbod Artikel 8 Toepasselijkheid inschrijfsysteem Als op grond van deze verordening voorrangsregels van toepassing zijn voor een woonruimte, moet er ook een inschrijfsysteem zijn, want anders kunnen de voorrangsregels niet worden toegepast. De bepalingen die verplichten tot een inschrijfsysteem zijn gegrond op artikel 4, eerste lid, onder a, van de wet. Het hanteren van eenzelfde inschrijfsysteem bevordert de transparantie en vermindert de administratieve lasten voor de woningzoekende. 37
Artikel 9. Inschrijfsysteem, algemene eisen De voorrangsregels gelden in elk geval voor sociale huurwoningen van woningcorporaties. Er zijn echter ook sociale huurwoningen in eigendom van particulieren voor wie deze voorrangsregels gelden, namelijk als deze sociale huurwoningen op grond van een aanwijzingsbesluit van burgemeester en wethouders onder de bepalingen van de Huisvestingsverordening vallen. Dit betreffen doorgaans nieuwbouwwoningen waarbij in de overeenkomsten afspraken over de wijze van verhuur en de hoogte van de huur zijn gemaakt. Ook voor middenhuurwoningen die vallen onder het regime van het Omgevingsplan, geldt een – overigens beperkt - aantal voorrangsregels, en ook voor deze woningen moet er dus een inschrijfsysteem in het leven geroepen worden. In alle gevallen geldt dat de aanvrager verantwoordelijk is voor de juistheid van de gegevens. Artikel 8 stelt algemene eisen aan dit inschrijfsysteem. In dit artikel zijn onder meer de eisen uit artikel 11 en 11a van de wet opgenomen over het niet vervallen van de inschrijving als er sprake is van huurovereenkomsten zoals bedoeld in de artikelen 7:274c, tweede lid en 7:271, eerste lid, tweede volzin van het Burgerlijk Wetboek.
Artikel 10. Inschrijfsysteem voor woningcorporaties Voor sociale huurwoningen van woningcorporaties in de regio U16 verloopt de inschrijving via www.woningnetregioutrecht.nl. In de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden verloopt de inschrijving via www.woongaard.com. Naast de algemene regels van artikel 9, die ook voor particuliere verhuurders met een inschrijfsysteem gelden, geeft artikel 10 enkele specifieke regels voor het inschrijfsysteem van woningcorporaties. Op de hoofdregel dat de inschrijving eindigt na toewijzing van een woonruimte wordt in het vierde lid een uitzondering gemaakt voor tijdelijke huurcontracten, bij woningruil of bij urgentie op volkshuisvestelijke gronden: •
voor tijdelijke huurcontracten, omdat dit wettelijk zo is bepaald;
•
voor woningruil omdat dit een eigen initiatief is van twee of meer huurders, buiten het systeem om, waarbij geen gebruik wordt gemaakt van het inschrijfsysteem;
•
voor urgentie op volkshuisvestelijke gronden omdat het geen directe keus is van het desbetreffende huishouden. Het huishouden was niet woningzoekend, de inschrijving als woningzoekende wordt daarom niet beëindigd. Dit is overigens anders voor de volkshuisvestelijk urgente met terugkeergarantie, die terugkeert naar het gerenoveerde of nieuwgebouwde complex: deze woningzoekende verliest wél zijn inschrijftijd, maar kan vervolgens op grond van het vijfde lid alsnog 75% van de inschrijftijd behouden.
•
Het vijfde lid regelt dat als een woningzoekende zich binnen een jaar na het accepteren van een sociale huurwoning opnieuw inschrijft, deze 75% van de inschrijftijd behoudt. Op deze manier kan een woningzoekende sneller verhuizen als de woning bijvoorbeeld toch niet bevalt of de persoonlijke situatie verandert. Mensen zullen hierdoor eerder een woning accepteren omdat zij een substantieel deel van hun inschrijftijd behouden. Deze regel is uitsluitend van kracht in de kernen die behoren tot de regio U16 (dus niet de kernen in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden).
Artikel 11. Bekendmaking van het aanbod Deze bepaling is een uitwerking van artikel 20 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad regels kan stellen over de wijze van bekendmaking van de beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte. Transparantie in het woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan het gericht vinden van voor hen beschikbare woonruimte.,Woningcorporaties maken hun aanbod doorgaans bekend via www.woningnetregioutrecht.nl en www.woongaard.com. Voor sommige woningen is dat echter niet nodig, omdat deze woningen op een
38
andere wijze worden verdeeld. Met het oog op transparantie rapporteren de woningcorporaties jaarlijks over deze situaties, zie hiervoor artikel 73, eerste lid.
Paragraaf 2.4 Woonruimteverdelingssysteem Artikel 12. Toepasselijkheid Woonruimte kan op verschillende manieren verdeeld worden. Artikelen 12 en verder regelen de verdeling van sociale huurwoningen, beschrijven de verschillende verdeelsystematieken en geven specifieke regels voor de verdeling van woonruimte voor woongroepen en voor woonwagenstandplaatsen.
Artikel 15. Lotingmodel Er is gekozen voor een lotingmodel om ook woningzoekenden met weinig inschrijfduur een kans te geven. Er is wel voor gekozen dit te beperken tot een deel van het aanbod, aangezien het hanteren van een inschrijfduur als het meest rechtvaardig wordt beschouwd. Bij loting worden enkele voorrangsregels toegepast: als het een senioren- respectievelijk jongerenwoonruimte betreft, hebben senioren respectievelijk jongeren voorrang. Ook moet het huishoudinkomen niet te hoog of te laag zijn volgens tabel 1 van artikel 24. Meer voorrangsregels gelden er echter niet. Het computersysteem bepaalt wie van de loters de woning aangeboden krijgt.
Artikel 16. Bemiddeling Er wordt in beginsel maar één keer een woning aangeboden via bemiddeling. Dat is echter niet het geval als een woningzoekende eerst via bemiddeling een tijdelijke woonruimte heeft gekregen en dan – om naar een definitieve woonruimte te kunnen verhuizen – nogmaals bemiddeld moet worden. Bij bemiddeling zijn iemands inschrijfduur, datum van urgentverklaring en andere voorrangsregels niet van belang. Wel wordt er altijd gekeken of de woonruimte volgens de tabel in artikel 22 bedoeld is voor senioren of voor jongeren, of het aantal kamers past bij de grootte van het huishouden (tabel artikel 23) en of het huishoudinkomen bij de huurprijs past (tabel 1 van artikel 24). De woningcorporatie kán hiervan afwijken bij uiterste noodzaak, maar zal daar uit het oogpunt van effectieve verdeling van de schaarse voorraad uiteraard slechts sporadisch gebruik van maken. De verordening noemt de gevallen waarin bemiddeling in elk geval is toegestaan. Het is echter denkbaar dat er zich nog andere situaties voordoen, waarin bemiddeling naar het oordeel van de woningcorporatie nodig is. Denk aan situaties van beheerdersbelang of bij gedupeerden van het aanbodsysteem.
Met het oog op transparantie rapporteren de woningcorporaties jaarlijks over de situaties waarin is bemiddeld, met name de situaties als bedoeld in het derde lid onder f en het afwijken van de eis ten aanzien van de aard, grootte en prijs, als bedoeld in het vierde lid. Zie hiervoor artikel 73, eerste lid. Aan deze gewijzigde verordening is toegevoegd dat maximaal 30% van de jaarlijks vrij te komen woningen ingezet mogen worden voor directe bemiddeling. Dit voorkomt problemen op het gebied van leefbaarheid en geeft ruimte aan het aanbod voor regulier woningzoekende.
Artikel 17. Beheerdersbelang Bij situaties van beheerdersbelang wordt woonruimte via bemiddeling aangeboden. Voorbeelden van beheerdersbelang zijn: •
Overlast ervaren door huurder. Hierbij wordt gekozen voor verplaatsing van het slachtoffer van de overlast. Reden hiervoor kan zijn dat een groep overlastgevenden lastig aan te pakken is, bijvoorbeeld hangjongeren. Een andere reden kan zijn dat er 39
onduidelijkheid is over de overlastsituatie. De woningcorporatie stelt hierbij vast dat het oplossen van de overlast langer duurt dan draaglijk is voor het slachtoffer. •
Gerichte toewijzing van een woonruimte aan een woningzoekende om overlast te voorkómen. Hierbij kan er gedacht worden aan een woning die door overlast slecht te verhuren is, maar waar een buurtgenoot die goed kan omgaan met deze overlast graag zou willen wonen.
•
Gerichte toewijzing aan woningzoekenden (dragende huurders) in complexen waar het concept van vragende en dragende bewoners centraal staat.
Met het oog op transparantie rapporteren de woningcorporaties jaarlijks over de situaties waarin gebruik gemaakt is van de mogelijkheid van beheerdersbelang, zie hiervoor artikel 73, eerste lid.
Artikel 18. Verdeling van woonruimte voor woongroepen Niet elke woonruimte kan worden betrokken door een woongroep en niet elke groep woningzoekenden kan zichzelf een woongroep in de zin van deze verordening noemen. Zowel voor de woonruimte als voor de woongroep is een besluit van burgemeester en wethouders nodig. Het ligt voor de hand dit besluit deel te laten uitmaken van de in artikel 18, vierde lid genoemde nadere regels. Om als groep woningzoekenden te worden aangewezen als woongroep, moet aan een aantal door burgemeester en wethouders in een nadere regel geformuleerde eisen worden voldaan. Bij de toewijzing van een woongroepwoning zijn wél de eisen voor een huisvestingsvergunning van toepassing. Dat betekent dat als het een complex zelfstandige woonruimten betreft, voor elke zelfstandige woonruimte een huisvestingsvergunning verleend moet worden.
Artikel 19. Verdeling van woonwagenstandplaatsen De woonwagenstandplaatsen in de gemeente Vijfheerenlanden kennen verschillende eigenaren. De standplaatsen in Vianen (Joke Smitlaan) zijn in eigendom en beheer van Lekstede Wonen. De standplaatsen in Meerkerk zijn in eigendom van Fien Wonen. Zij zijn verantwoordelijk voor exploitatie, beheer, onderhoud en toewijzing standplaatsen op de betreffende locaties. Zowel de standplaatsen als woonwagens in Leerdam zijn in eigendom van Kleurrijk Wonen. Zij zijn dus verantwoordelijk voor exploitatie, beheer, onderhoud en toewijzing van zowel standplaatsen als woonwagens. Op een enkele woonwagenlocatie (Panoven in Vianen) zijn de bewoners zelf eigenaar van standplaatsen en woonwagens. De toewijzingsregels in deze verordening zijn dus niet van kracht op deze locatie. Bij toewijzing van standplaatsen in Vijfheerenlanden wordt rekening gehouden met familieverbanden, of iemand eerder in een woonwagen gewoond heeft en de plaats op de wachtlijst. Deze criteria zijn tot stand gekomen in overleg met vertegenwoordigers van de woonwagenbewoners.
40
Paragraaf 2.5. Voorrangsgronden voor sociale huurwoningen van woningcorporaties Artikel 21. Voorrangsgronden De hier genoemde voorrangsgronden corresponderen met de in artikelen 11, 12 en 14 van de wet genoemde voorrangsgronden.
Artikel 22. Voorrang in verband met de aard van de woonruimte Dit is, net als de artikelen 23 en 24, een uitwerking van artikel 11 van de wet. Specifieke categorieën woningzoekenden krijgen voorrang bij specifieke typen woonruimte. Andere woningzoekenden worden dus niet uitgesloten van het aanbod, maar de doelgroep heeft voorrang. Een jongere heeft bijvoorbeeld voorrang bij jongerenwoningen, een oudere heeft voorrang bij seniorenwoningen. Zo’n woning moet dan wel specifiek gelabeld zijn als dat type woonruimte, want anders zouden bijvoorbeeld ouderen bij elke drempelloze, met lift bereikbare woonruimte (dat zijn er tegenwoordig heel veel) voorrang moeten krijgen. Het is dus zeker niet zo dat een niet gelabelde woning niet geschikt is voor ouderen, jongeren, doorschuivers enzovoorts; zij krijgen bij niet gelabelde woningen slechts geen voorrang. De woningcorporatie labelt de woonruimte als woonruimte met zorgvoorzieningen, seniorenwoonruimte, toegankelijke woonruimte, aangepaste woonruimte, en jongerenwoonruimte. Aan het label “toegankelijke woonruimte” kan de specifieke toevoeging
“gelijkvloers”,
“rollatortoegankelijk”
of
“rolstoeltoegankelijk”
toegevoegd
worden,
aan
het
label
“jongerenwoonruimte” kan een specifieke leeftijdscategorie worden toegevoegd. Zo wordt de kring van woningzoekenden met voorrang voor die woonruimte nog wat verder gepreciseerd. Om een woning aan te merken als woonruimte voor woongroepen is een aanwijzing door burgemeester en wethouders nodig, zie hiervoor de toelichting bij artikel 18. Ook het labelen van een woonruimte voor bijzondere doelgroepen loopt, samen met het aanwijzen van de doelgroep, via burgemeester en wethouders. De verordening kan eenvoudigweg niet elke bijzondere situatie op voorhand regelen. Met dit artikelonderdeel krijgen burgemeester en wethouders dus enige manoeuvreerruimte bij de verdeling van woonruimte. Omdat er een besluit van burgemeester en wethouders voor nodig is, dat gepubliceerd wordt op www.overheid.nl, is transparantie gewaarborgd. Met deze labeling kunnen bijvoorbeeld atelierwoningen in de sociale sector worden toegewezen aan kunstenaars uit de eigen gemeente. Het is uiteraard de bedoeling dat hier slechts spaarzaam gebruik van wordt gemaakt.
In artikel 22 worden de voorrang voor senioren en de doorschuifregeling opgenomen. Wanneer een woonruimte gelabeld is als seniorenwoning wordt er voorrang verleend als tenminste 1 van de leden tot deze doelgroep behoord. Is deze niet aanwezig dan is 55+ de norm. Hiermee geven we senioren de mogelijkheid een tussenstap te maken naar een geschikte woonruimte. De doorschuifregeling wordt terug ingevoerd. Dit betekend dat wanneer er binnen een complex doorgeschoven kan worden ten behoeve van de doorstroming, dit mogelijk is.
Vijfde lid: Met deze regel wordt de mogelijkheid geboden om woonruimte waarin maatschappelijk is geïnvesteerd, nogmaals aan te bieden als er geen passende kandidaat reageert.
Artikel 23. Voorrang in verband met de grootte van de woonruimte Ook dit artikel is een uitwerking van artikel 11 van de wet.
41
Eerste lid: deze voorrangsregel is bedoeld om de grotere woningen binnen de sociale huurvoorraad met name in te zetten voor huishoudens die daar qua gezinsgrootte ook de meeste behoefte aan hebben. Tweede lid: in het tweede lid zijn doorstroomregels opgenomen welke van toepassing zijn in de regio Alblasserwaard – Vijfheerenlanden.
Artikel 24. Voorrang in verband met de prijs van de woonruimte Dit is het derde artikel dat artikel 11 van de wet verder uitwerkt. Eerste lid: op grond van tabel 1 krijgen woningzoekenden met een laag inkomen voorrang bij de toewijzing van de goedkopere woningen. Deze regel is in het leven geroepen toen door passend toewijzen (Woningwet) de huishoudens met een laag inkomen werden uitgesloten voor de duurdere woningen. De voorrangsregel is bedoeld om de slaagkans van huishoudens met een laag inkomen op peil te houden.
Tweede lid: in sommige gemeenten ligt het percentage toewijzingen aan lage inkomens ver boven het in de regio afgesproken streven van 70%. Daarom hebben burgemeester en wethouders met dit lid de mogelijkheid de voorrang voor lage inkomens optioneel te maken. Zo kan er beter gestuurd worden op een evenwichtige verdeling. Het alternatief is het verhogen van huren bij mutatie. Dit is ongewenst.
Derde lid: in artikel 46 van de Woningwet staat vermeld dat van alle woningen die een woningcorporatie toewijst aan huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens, 95% een huurprijs onder de aftoppingsgrens moet hebben. De maximale huurprijzen in de huur/inkomenstabel liggen boven deze aftoppingsgrens. Door dit artikellid toe te voegen, waarmee een woningcorporatie een huishouden met een inkomen tot de inkomensgrens geen voorrang verleent, ontstaat er geen frictie tussen de eisen van de Woningwet en die van de Huisvestingsverordening.
Vierde lid: een enkele woningcorporatie past een tweehurenbeleid toe. Daarbij wordt in de advertentie de streefhuur genoemd. Als blijkt dat de kandidaat-huurder die de woning accepteert, een laag inkomen heeft, wordt de huur verlaagd tot onder de aftoppingsgrens. De rangorde wordt in deze situatie dan niet bepaald door de huur/inkomensverhouding uit tabel 1. Dit artikellid maakt dit mogelijk.
Vijfde lid: de Woningwet bepaalt in artikel 48, eerste lid, welk percentage een woningcorporatie minimaal moet toewijzen aan de doelgroep; daarboven kan ook aan andere inkomenscategorieën worden toegewezen, als hierover afspraken gemaakt zijn met de gemeente. Dit artikellid maakt het mogelijk om lage middeninkomens voorrang te geven bij de duurdere sociale huurwoningen.
Artikel 25. Voorrang in verband met economische of maatschappelijke binding Deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang kan worden gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte. 42
Een woningzoekende is economisch gebonden aan het in de verordening aangewezen gebied als hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in dit gebied te vestigen; en hij is maatschappelijk gebonden als hij een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest (artikel 14, derde lid, van de wet). De voorrangsregel kan er bijvoorbeeld toe leiden dat als er meer dan één gegadigde is voor een bepaalde woonruimte, degene die economisch of maatschappelijk gebonden is aan het in de verordening aangewezen deel van de gemeente als eerste in aanmerking komt voor de aangeboden woonruimte. Deze voorrang kan niet onbeperkt worden verleend, maar tot het maximum van het in de wet genoemde percentage van het aanbod (artikel 14, eerste en tweede lid, van de wet). Op grond van artikel 16 van de wet kan economische of maatschappelijke binding niet worden tegengeworpen aan statushouders en woningzoekenden die komen uit een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die wegens problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben moeten verlaten.
Eerste lid: in het eerste lid kan aan woningzoekenden met een maatschappelijke binding aan een kern voorrang verleend worden voor alle woonruimte in die kern.
Tweede lid: Op het moment dat in deze gemeenschappen minder dan 50% van de vrijkomende sociale huurwoningen worden toegewezen aan huidige bewoners van de kern, is er aanleiding om een voorrangsregel te hanteren.
In de overige kernen, namelijk Hoef en Haag, Leerdam en Vianen zal -ongeacht het percentage toegewezen woningen aan huidige inwoners- geen voorrangsregel worden gehanteerd. In deze kernen worden de komende jaren veel sociale huurwoningen toegevoegd waardoor de verwachting is dat huidige inwoners voldoende kansen hebben om bij een verhuiswens binnen een redelijke termijn een sociale huurwoning te vinden.
Derde lid: In sommige van de in lid 2 benoemde kernen staat een beperkt aantal sociale huurwoningen, waardoor er op jaarbasis soms zeer weinig mutaties plaatsvinden. Om enige flexibiliteit aan woningcorporaties te bieden is het mogelijk om de kernen die in lid 2 benoemd worden en tot het werkgebied van de betreffende corporatie behoren als 1 kern te beschouwen. Concreet betekent dit dat de volgende kernen als 1 kern beschouwd mogen worden: •
Everdingen, Hagestein en Zijderveld
•
Kedichem, Oosterwijk en Schoonrewoerd
•
Ameide, Hei- en Boeicop, Leerbroek, Lexmond, Meerkerk, Nieuwland en Tienhoven aan de Lek
Vierde lid: het derde lid biedt de mogelijkheid bepaalde beroepsgroepen die van belang zijn voor de maatschappelijke sector in Vijfheerenlanden en waarbij een werknemerstekort is aangetoond, voorrang te geven voor appartementen vanaf de eerste verdieping in Vijfheerenlanden. Er is hier dus sprake van economische binding, met een maatschappelijk belang voor de gemeente.
Vijfde lid: het vierde lid maakt het mogelijk om doorstromers, senioren of jongeren met een maatschappelijke binding aan een bepaalde wijk of bepaald gebied voorrang te geven bij woningen die gebouwd worden in die wijk of dat gebied. Het verlenen van voorrang aan deze groepen zorgt voor doorstroom of draagt bij aan de leefbaarheid in de wijk. Door senioren met voorrang in eigen wijk te laten doorverhuizen, wonen zij passender zodat langer zelfstandig wonen mogelijk is, met behoud van het eigen 43
sociale netwerk. Tegelijkertijd blijft er een grotere woning achter voor een gezin. Voor jongeren geldt dat zij het meest hebben te kampen met verdringing op de woningmarkt, zoals ook blijkt uit de schaarste-analyse van Rigo. Daarnaast kan voorrang voor jongeren er in kwetsbare buurten voor zorgen dat kansrijke jongeren behouden blijven voor de buurt. Zij hebben binding en een netwerk, waardoor wordt bijgedragen aan de sociale cohesie.
Zesde lid: De in het vierde en vijfde lid bedoelde voorrang moet door burgemeester en wethouders worden uitgewerkt in een nadere regel. Zevende lid; Met de wijzigingen van de Huisvestingswet wordt het mogelijk gemaakt om ten hoogste 50% de jaarlijks vrij te
komen sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens/personen met een economische of maatschappelijke binding. Gelet op het gegeven dat dit indruist tegen de vrije vestiging en ook consequenties heeft voor regulier woningzoekende is de kan – bepaling opgenomen in deze herzieningsverordening. Dat betekent dat het college van Burgemeester en Wethouders hier nadere afspraken over maakt met de woningcorporaties. Op deze manier gaan we flexibel om met het percentage en kunnen we inspelen op de behoefte van iedere kern. Toegevoegd wordt de kern Hoef en Haag. Onder het verruimde percentage wordt het ook mogelijk om personen met vitale beroepen voorrang te verlenen, wat ook in nadere regels uitgewerkt wordt met bevoegdheid van het college van Burgemeester en Wethouders.
Paragraaf 2.6. Urgentverklaring
Artikel 27. Gronden voor een urgentverklaring Op grond van artikel 12 van de Huisvestingswet mag de Huisvestingsverordening regelen dat woningzoekenden waarvoor huisvesting dringend noodzakelijk is, bij bepaalde woningen voorrang krijgen. De wet geeft in artikel 12, derde en vierde lid van de wet drie categorieën woningzoekenden die daar in elk geval onder vallen (personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven, woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen en statushouders). Op grond van artikel 13 van de Huisvestingswet beslissen burgemeester en wethouders over de indeling van woningzoekenden in urgentiecategorieën. De hiervoor genoemde drie categorieën zijn meegenomen in de opsomming van situaties die tot een urgentverklaring kunnen leiden. Het aantal situaties dat kan leiden tot een urgentverklaring, is beperkt tot noodsituaties. Urgenten krijgen immers een sterke positie, met een absolute voorrang ten opzichte van anderen, en ze worden binnen zes maanden gehuisvest. Door het beperken van het aantal urgentverklaringen kan een redelijk percentage woningen aan niet-urgenten worden toegewezen. Zo is er doorgaans geen sprake van een noodsituatie: •
als voor bepaalde omstandigheden een andere weg of procedure meer aangewezen is, bijvoorbeeld bij overlast van buren of burenruzie zijn de aangewezen instanties de politie, de rechtbank, bij gebrekkige woonruimte en huurgeschillen zijn de aangewezen instanties de verhuurder, de huurcommissie en de kantonrechter;
•
bij problemen in verband met kamerbewoning of inwoning (in ouderlijk huis of bij familie, vrienden of kennissen);
•
bij problemen bij gebrek aan woonruimte, bijvoorbeeld kamertekort na gezinsuitbreiding;
•
bij problemen in verband met beroepsomstandigheden, bijvoorbeeld woonwerkafstand.
44
Artikel 28. Algemene eisen voor een urgentverklaring Eerste lid onder a: urgentie wordt alleen verleend aan ingezetenen. Dat betekent en dat men ingeschreven moet zijn in de basisregistratie personen, en in een woning moet wonen die bestemd is voor permanente bewoning. Om die reden komt bijvoorbeeld een huishouden dat permanent een recreatiewoning bewoont niet in aanmerking, want een recreatiewoning is niet bestemd voor permanente bewoning.
Onder e: een woningzoekende zal moeten kunnen aantonen dat hij eerst zelf naar een oplossing heeft gezocht. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een actief reactiepatroon op WoningNet of Woongaard (actief reageren op het woningaanbod in de gehele regio), geen geweigerde sociale huurwoningen in de afgelopen zes maanden en aantoonbare mogelijkheden met vermogen (zoals mogelijkheden om te huren/kopen met overwaarde door de verkoop van een woning of vermogen).
Onder g: soms kan een woningzoekende zelf binnen zes maanden voor passende huisvesting zorgen en is urgentie dus niet nodig. Bijvoorbeeld als de woningzoekende een lange inschrijftijd heeft opgebouwd waardoor ook zonder urgentie snel woonruimte gevonden kan worden. Of als – door verkoop van de woning bijvoorbeeld – vermogen vrijkomt, waarmee lange tijd in de vrije sector gehuurd kan worden.
Artikel 29. Urgentie bij dreigende dakloosheid Onder a: het gedwongen moeten verlaten van een dienstwoning levert een grond voor urgentie op. Een dienstwoning is een woning die nodig is om goed uitvoering te kunnen geven aan de arbeidsovereenkomst. Er is een direct verband tussen de aard van het werk en het bewonen van de woning. Het huurrecht is dan niet van toepassing, dus de woningzoekende staat bij het beëindigen van de arbeidsovereenkomst op straat. Voorbeelden van een dienstwoning zijn: een boswachterswoning, een portierswoning.
Als er geen direct verband is tussen de aard van het werk en het bewonen van de woning, is er geen sprake van een dienstwoning. Het huurrecht is dan wel van toepassing. Zogenaamde verpleegstersflats zijn soms dienstwoningen en soms ook niet. Als een verpleegkundige intern woont, dus feitelijk een kamer in het ziekenhuis huurt, zal er sprake zijn van een echte dienstwoning. Betreft het echter flats die speciaal gebouwd zijn om verpleegkundigen aan woonruimte te helpen, dan is er geen direct verband tussen het werk en het bewonen van de flat en zal in de regel het huurrecht wel van toepassing zijn. En dan is er dus geen grond voor urgentie bij dreigende dakloosheid.
Artikel 30. Urgentie bij relatiebeëindiging Eerste lid onder d: zodra een van de ouders kan of had kunnen voorzien in de woningbehoefte van de kinderen, is er geen sprake van een urgentie. Van die situatie is bijvoorbeeld sprake als: •
het huurrecht niet is opgeëist;
•
de rechter de woning aan een van de partners toewijst of een van de partners de lasten van de eigendomswoning zelfstandig kan dragen; of
•
er door een van de partners zoveel wachttijd is opgebouwd dat via het reguliere verdeelsysteem binnen zes maanden een woning kan worden verkregen.
Een urgentie wordt in ieder geval niet verleend als: 45
•
het huurrecht niet is opgeëist;
•
de rechter de woning aan één van de partners toewijst en/of één van de partners de lasten van de eigendomswoning zelfstandig kan dragen of
•
er door één van de partners zoveel wachttijd is opgebouwd dat via het reguliere verdeelsysteem binnen zes maanden een woning kan worden verkregen.
Artikel 33. Urgentie bij mantelzorg Eerste lid onder c: Voor het bepalen van het aantal kilometers wordt uitgegaan van de kortste begaanbare weg in de ochtend tussen de woning van de mantelzorger en woning van de mantelverzorger. De gemeente maakt gebruik van de website www.routenet.nl.
Artikel 35. Urgentie op maatschappelijke gronden Onder b: Deze uitstroom betreft meestal uitstroom uit een gebouw dat geen woonruimte is. Het kan echter ook uitstroom betreffen uit een zelfstandige woonruimte waarin de urgente woont op basis van een zorgcontract met de zorginstelling. Ook in dit geval wordt de bewoner urgent als hij door de instelling wordt voorgedragen voor uitstroom. De via bemiddeling toegewezen woning zal vaak de woning zijn waar deze bewoner al woont, maar nu moet wél een huisvestingsvergunning worden verstrekt, waarbij gecheckt wordt of de woning (nog wel) passend is qua aard, huurprijs en huishoudensgrootte. Voordracht voor bemiddeling gaat als volgt: de instelling draagt een kandidaat voor door middel van een voordrachtformulier waarin in ieder geval wordt ingegaan op: •
duur van het verblijf;
•
het traject naar zelfstandigheid dat is doorlopen; en
•
de begeleidingsbehoefte na doorstroming.
De betreffende instelling draagt een kandidaat voor door middel van een voordrachtformulier waarin in ieder geval wordt ingegaan op: •
duur van het verblijf;
•
het traject naar zelfstandigheid dat is doorlopen en
•
de begeleidingsbehoefte na doorstroming
Artikel 36. Urgentie voor statushouders Met de wijziging van de Huisvestingswet per 1 april 2017 verloren statushouders de automatische voorrangspositie op de woningmarkt. Voor de huisvesting van verblijfsgerechtigde statushouders wordt door het Rijk eens per half jaar een taakstelling opgelegd, waarbij het aantal verwachte verblijfsgerechtigden wordt gerelateerd aan het aantal inwoners van de gemeente. De Wet Revitalisering Generiek Toezicht bepaalt dat de provincie in de plaats kan treden bij taakverwaarlozing door de gemeente. Om aan de taakstelling te kunnen voldoen bepaalt de verordening dat statushouders een urgentiestatus behouden. statushouders krijgen een aanbieding voor passende woonruimte. De urgentie is geldig tot het moment dat er een passend aanbod is gedaan.
Artikel 37. Urgentie voor gedupeerden van het aanbodsysteem 46
De Klachtencommissie Woningcorporaties Regio Utrecht is ingesteld door de Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU)
Artikel 39 en 40. Aanvraag urgentverklaring en indieningsvereisten Deze bepalingen zijn een uitwerking van artikel 13 van de wet, dat bepaalt dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening regels stelt over de wijze waarop woningzoekenden kunnen verzoeken om indeling in een urgentiecategorie. Artikel 40, lid 1 onder e: bij een urgentieaanvraag bij relatiebeëindiging zal de aanvrager bij de motivering documenten moeten aanleveren die bewijsgeven van de relatiebeëindiging en de verdeling van de zorgtaken voor de minderjarige kind(eren). Hierbij kan gedacht worden aan een echtscheidingsconvenant en ouderschapsplan.
Artikel 42. Zoekprofiel Tweede en derde lid: dit artikellid beperkt de keuzemogelijkheid voor urgenten in de regio U16 (waaronder de kernen van de gemeente Vijfheerenlanden die hiertoe behoren) tot flatwoningen (het woningtype dat over het algemeen het minst schaars is). In de regio U16 hanteert elke gemeente dit zoekprofiel. In de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden is het aanbod aan flatwoningen dusdanig beperkt, dat in de regio urgenten in alle woningen van de corporaties gehuisvest kunnen worden. Dit geldt ook voor de kernen van de gemeente Vijfheerenlanden die tot deze regio behoren. Vierde lid: bij een urgentie op volkshuisvestelijke gronden geldt een ruimer zoekprofiel. Dit vanwege de wezenlijk andere positie waarin stadsvernieuwingsurgenten zich bevinden in vergelijking tot andere urgenten. In geval van stadsvernieuwing wordt men urgent omdat de gemeente en de eigenaar van de woning andere plannen hebben met de grond waarop de woning staat. De bewoner vraagt niet zelf om persoonlijke redenen om urgentie, maar wordt gevraagd de woning te verlaten in het belang van de volkshuisvesting of ter uitvoering van openbare werken in het algemeen belang. Deze positie rechtvaardigt een breder en ruimer, regionaal geldend zoekprofiel. Vijfde lid: bij urgentie wegens mantelzorg of op medische gronden kan om medische redenen een ander type woonruimte nodig zijn.