Bp Toelichting - Stammershoefstraat-Hogelandseweg, Vianen.pdf

En omdat de beoogde appartementen in de sociale huursector en (rij)woningen in de vrije huursector overeenkomen met respectievelijk de categorieën ‘Huur, appartement, midden/goedkoop’ en ‘Huur, huis, vrije sector’ uit de CROW-publicatie, gelden de volgende parkeernormen: • Appartementen: 1,4 parkeerplaats per woning; • Rijwoningen: 2,0 parkeerplaatsen per woning. Het aantal te realiseren parkeerplaatsen is afhankelijk van het aantal woningen binnen het plangebied. Uitgaande van de inrichtingsschets die momenteel bekend is worden er 5 grondgebonden woningen en 15 appartementen beoogd. Dit betekent dat er minimaal 31 parkeerplaatsen (5x2 + 15x1,4) aanwezig dienen te zijn. Nu is het zo dat er in de huidige situatie binnen het plangebied al 8 grondgebonden woningen aanwezig zijn (3 ‘middelduur’ en 5 ‘goedkoop’) die geen eigen parkeergelegenheid hebben. Dit komt neer op 14 parkeerplaatsen (3x2 + 5x1,6) in de openbare ruimte. Norm parkeerplaats per woning

Aantal

Parkeervraag

Appartementen, sociale huur

1,4

15

21

Rijwoningen, vrije huursector

2,0

5

10

Functie Planontwikkeling

Subtotaal

31

Bestaand Rijwoningen, sociale huur

1,6

5

8

Rijwoningen, vrije huursector

2,0

3

6

Subtotaal Te realiseren parkeerplaatsen op eigen terrein (Saldo)

14 17

Tabel 3 – Overzicht benodigd aantal parkeerplaatsen planontwikkeling Stammershoefstraat - Hogelandseweg te Vianen

Gemeente Vijfheerenlanden BP Stammershoefstraat-Hogelandseweg, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.456 – v9 / december 2021

54

NL.IMRO.1961.bpVIstamenhoge-VA01 Vast te stellen

Om ervoor te zorgen dat het voorliggende plan geen extra parkeerdruk op de omgeving veroorzaakt, dienen er dus minimaal 17 (31 – 14) parkeerplaatsen binnen het plangebied/ op ‘eigen terrein’ te worden aangelegd. In bijgaande tabel 3 is dit in beeld gebracht. In de nu voorliggende (concept) inrichtingsschets is hier invulling aan gegeven door op het achterterrein 21 parkeerplaatsen te situeren. In dit kader wordt ook verwezen naar figuur 9 van deze plantoelichting. Daarmee wordt dus voldaan aan de parkeernorm die de gemeente hanteert en is het plan vanuit die optiek uitvoerbaar. Ook het definitieve stedenbouwkundig ontwerp zal hieraan moeten voldoen. Ook zijn de parkeernormen uit de genoemde CROW-publicatie in de regels van dit bestemmingsplan vastgelegd. Dit betekent dat bij de omgevingsvergunning voor het bouwen getoetst zal worden of het plan ook daadwerkelijk voorziet in voldoende parkeergelegenheid. Daarmee wordt gesteld dat het aspect ‘parkeren’ voldoende in dit plan is gewaarborgd. 4.11.3 Conclusie Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan. 4.12 Duurzaamheid 4.12.1 Algemeen Het meenemen van duurzaamheid in nieuwbouwprojecten wordt door steeds meer partijen belangrijk gevonden. Het integreren van duurzaamheid in nieuwbouwprojecten biedt kansen in iedere fase van een project.

Zo kan met een slimme ruimtelijke planning het energieverbruik van gebouwen teruggedrongen worden, bijvoorbeeld door zongericht verkavelen. In het ontwerp van een gebouw kan bijvoorbeeld door de juiste materiaalkeuze de impact op milieu verlaagd worden, door bijvoorbeeld het vermijden van uitlogende materialen als zink of door het gebruik van gerecyclede materialen. Het gebruik van natuurvriendelijke materialen binnenshuis kan het binnenklimaat verbeteren. Dit resulteert in een gezonde en toekomst bestendige leefomgeving, met onder andere een hogere kwaliteit en comfort, alsook lagere vaste (energie)lasten. 4.12.2 Wetgeving en beleid Nationale wetgeving Het nationaal duurzaamheidbeleid voor nieuwbouwprojecten richt zich voornamelijk op zuinig gebruik van fossiele energie en de inzet van hernieuwbare energiebronnen. Hiermee kan de CO2-uitstoot en daarmee klimaatverandering beperkt worden. In dit kader zijn er in het Bouwbesluit eisen gesteld aan nieuwe gebouwen, zoals: • Minimale isolatiewaarden (Rc) voor dichte uitwendige scheidingsconstructies, per onderdeel van de schil - 4,5 voor gevel, 6 voor het dak en 3,5 voor de vloer. • Een gemiddelde U-waarde van 1,65 voor ramen (glas en kozijn) en deuren, maximaal 2,2. • Drie eisen voor ‘bijna energie neutrale gebouwen’ (BENG).

Hierbij wordt er onder meer gekeken naar de energiebehoefte van een gebouw in kWh/m2 gebruiksoppervlakte per jaar. Voor woningen en woongebouwen is dat 25

Gemeente Vijfheerenlanden BP Stammershoefstraat-Hogelandseweg, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.456 – v9 / december 2021

55

NL.IMRO.1961.bpVIstamenhoge-VA01 Vast te stellen

•

kWh/m2 per jaar. Het primair fossiel energiegebruik is ook 25 kWh/m2 per jaar. Het minimale aandeel hernieuwbare energie is 50%. Een Milieuprestatie Gebouw (MPG). Deze verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100 m2.

Milieuprestatie Gebouw (MPG) Vanuit het Bouwbesluit geldt de verplichting om bij de aanvraag omgevingsvergunning bouwen een berekening aan te leveren van de Milieuprestatie van een gebouw. De verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100 m2. Of dit ook voor betreffende bouwplannen zal gelden is dus afhankelijk van de exacte invulling. Bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen zal te zijner tijd een EPC-berekening aangeleverd worden. Voor de MPG kan er gekozen worden voor het uitvoeren van een berekening met bijvoorbeeld GPR-gebouw. Provinciaal beleid Het provinciaal beleid voor dit aspect is vastgelegd in de Provinciaal Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028. In dit beleid wordt ingegaan op ruimtelijke maatregelen inzake de klimaatverandering en anderzijds energiebesparing door het gebruik van duurzame energiebronnen te stimuleren. Het beleid is gericht op het stimuleren hiervan bij ruimtelijke ontwikkelingen. Ingezet wordt op het ruimtelijk mogelijk maken van opwekking en distributie van duurzame energie. Daarnaast geldt de provinciale ambitie om in 2040 klimaatneutraal te zijn. Hierbij gaat het om zowel CO2-reductie alsook het onafhankelijk zijn van de beperkt beschikbare fossiele brandstoffen. Bij gebiedsontwikkelingen wordt daarom gestreefd naar zelfvoorzienendheid voor energie.

Om deze reden geldt bij verstedelijking, renovatie, herstructurering, transformatie en uitbreiding de voorwaarde dat omschreven wordt op welke wijze invulling wordt gegeven aan energiebesparing en de inzet van duurzame energie. In de Provinciale Ruimtelijke Verordening behorende bij de structuurvisie is dan ook (in artikel 3.1 lid 3) als eis aan ruimtelijke plannen opgenomen dat binnen het stedelijk gebied de toelichting op het ruimtelijk plan een beschrijving bevat van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Tot ruimtelijke plannen behoren onder meer bestemmingsplannen, beheersverordeningen, of afwijking hiervan via omgevingsvergunning (2.12 eerste lid onderdeel a onder 3 Wabo). Gemeentelijk beleid Als onderdeel van de woonvisie benoemt de gemeente het uitgangspunt dat er zo duurzaam mogelijk wordt gebouwd. 'Bij nieuw te ontwikkelen projecten is een bindende voorwaarde dat er klimaatneutraal wordt gebouwd.' Uitgangspunt van de woonvisie is dat op alle onderdelen van GPR Gebouw een 7 wordt gehaald. In de Visie Duurzaamheid Vianen 2016-2020 wordt daarbovenop gesteld dat bij nieuwbouw minimaal GPR 8 op thema's Milieu en Energie wordt gehaald bij nieuw te ontwikkelen woningbouwprojecten. Het gebruik van GPR wordt gratis door de gemeente beschikbaar gesteld.

Gemeente Vijfheerenlanden BP Stammershoefstraat-Hogelandseweg, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.456 – v9 / december 2021

56

NL.IMRO.1961.bpVIstamenhoge-VA01 Vast te stellen

4.12.3 Relatie met het plangebied Met het voorliggende plan worden op initiatief van woningbouwvereniging LEKSTEDEwonen 8 bestaande grondgebonden woningen gesloopt. Hiervoor in de plaats worden maximaal 20 woningen teruggebouwd (een combinatie van grondgebonden woningen en gestapelde woningen). Met deze herontwikkeling wordt verder invulling gegeven aan de verduurzaming van de wijk Hogeland / Zederik, waarmee LEKSTEDEwonen al sinds 2012 bezig is. In het stadium waarin de planvorming zich nu bevindt is nog geen GPR-score aan te geven of concrete duurzaamheidsambities op te nemen. Wel is al duidelijk dat de woningen niet worden voorzien van een gasaansluiting (er wordt gasloos gebouwd). Bij de definitieve uitwerking van de plannen in het kader van de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor bouwen zullen dan ook alle verplichte documenten met betrekking tot het aspect duurzaamheid en energie worden toegevoegd. 4.13

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

4.13.1 Regelgeving De procedure van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is volgens de Wet milieubeheer verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. Welke activiteiten dat betreft is aangegeven in het Besluit m.e.r. en de daarbij behorende bijlage. In de bijlage is onderscheid gemaakt tussen een: • C-lijst met m.e.r.-plichtige activiteiten en daarbij behorende drempelwaarden; • D-lijst met m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten en de daarbij behorende drempelwaarden. Het doel van de m.e.r. is het milieubelang volwaardig mee te laten wegen bij de vaststelling van deze plannen en besluiten. Een belangrijk product van de m.e.r.procedure is het milieueffectrapport (MER). Bij sommige besluiten is niet meteen duidelijk of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. In deze grensgevallen moet eerst worden beoordeeld of sprake is van een m.e.r.plicht. Dit gebeurt door middel van een aparte procedure, de zogenoemde m.e.r.beoordeling. Deze m.e.r.-beoordeling is ook vereist voor activiteiten die onder de drempelwaarden van het Besluit m.e.r. liggen. In dat geval gelden er geen vormvoorschriften en is sprake van een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Bij de vormvrije m.e.r.-beoordeling moet er volgens bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling worden getoetst aan de 3 volgende hoofdcriteria: 1. de kenmerken van het project; 2. de plaats van het project; 3. de kenmerken van de potentiële effecten. 4.13.2 Beoordeling plan In het Besluit m.e.r. is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject (onderdeel D11.2) mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op de volgende gevallen (indicatieve drempelwaarden):

Gemeente Vijfheerenlanden BP Stammershoefstraat-Hogelandseweg, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.456 – v9 / december 2021

57

NL.IMRO.1961.bpVIstamenhoge-VA01 Vast te stellen

• • •

een oppervlakte van 100 hectare of meer; een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt op de hoek van de Stammershoefstraat – Hogelandseweg, alsook het direct aangrenzende terrein, in het stedelijk gebied van Vianen een nieuw woningbouwplan mogelijk gemaakt. Het betreft een herstructureringslocatie van ca. 2.570 m2 groot waarbinnen maximaal 20 nieuwe woningen worden voorzien. De ontwikkeling blijft daarmee ver onder de drempelwaarden. Omdat de ontwikkeling in onderdeel D van het Besluit m.e.r. voorkomt (stedelijke ontwikkeling), dient wel te worden nagegaan of sprake kan zijn van belangrijke negatieve gevolgen voor het milieu die de uitvoering van een m.e.r. noodzakelijk maken. Daarom zijn alle mogelijke milieugevolgen van de beoogde ontwikkeling onderzocht en beschreven in een ‘Aanmeldnotitie Vormvrije m.e.r.-beoordeling’ 9. Deze notitie is opgenomen als bijlage bij de toelichting. Hieruit blijkt dat het plan geen belangrijke negatieve gevolgen heeft voor het milieu. Op grond van deze aanmeldnotitie is voor het bestemmingsplan dan ook geen mer-procedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.. 4.13.3 Conclusie Het plan leidt niet tot bijzondere omstandigheden die het opstellen van een MER of m.e.r.-beoordeling noodzakelijk maken.

mRO bv, ‘Aanmeldnotitie Vormvrije m.e.r.-beoordeling StammershoefstraatHogelandseweg, Vianen, maart 2020 9

Gemeente Vijfheerenlanden BP Stammershoefstraat-Hogelandseweg, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.456 – v9 / december 2021

58

NL.IMRO.1961.bpVIstamenhoge-VA01 Vast te stellen

5

JURIDISCHE ASPECTEN

5.1

Inleiding

5.1.1 Algemeen Dit hoofdstuk geeft inzicht hoe de nieuwe situatie is vertaald in juridisch bindende regels, met hieraan gekoppeld een verbeelding. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor de gebruiksmogelijkheden en bouwmogelijkheden. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van deze regels evenals de functie van visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. Het belangrijkste onderdeel van een bestemmingsplan is de bestemming. Aan alle in het plan begrepen gronden worden ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening bestemmingen toegewezen. Zo nodig worden aan deze bestemmingen regels gekoppeld omtrent het gebruik van de in het plan begrepen gronden en van de zich daarop bevindende opstallen. Naast de bestemmingen kunnen ook dubbelbestemmingen voorkomen. Deze overlappen de 'gewone' bestemmingen en geven eigen regels, waarbij er sprake is van een rangorde tussen de bestemmingen en de dubbelbestemmingen. Bij bestemmingen kunnen aanduidingen voorkomen met als doel bepaalde zaken nader of specifieker te regelen. Aanduidingen zijn terug te vinden op de (analoge) verbeelding en hebben een juridische betekenis in het bestemmingsplan.

Alle overige op de (analoge) verbeelding voorkomende zaken worden verklaringen genoemd. Verklaringen hebben geen juridische betekenis, maar zijn op de (analoge) verbeelding opgenomen om deze beter leesbaar te maken (bijvoorbeeld topografische ondergrond). Verklaringen worden in de digitale verbeelding niet uitgewisseld, waardoor die informatie de burger via de digitale weg niet zal bereiken. 5.1.2 Digitaliseringsvereisten Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) zijn ook digitaliseringsverplichtingen aan een bestemmingsplan gesteld. De regels en de verbeelding dienen daarom te zijn opgesteld volgens IMRO en SVBP, onderdeel van de zogenaamde RO Standaarden. IMRO staat voor Informatie Model Ruimtelijke Ordening en heeft betrekking op de inrichting van de ruimtelijke instrumenten van de Wro. Het is het informatiemodel voor het opstellen en het uitwisselen van visies, plannen, besluiten, verordeningen en algemene regels op alle bestuurlijke niveaus. Het model is geschikt voor uitwisseling van informatie tussen de organisaties op het gebied van de ruimtelijke ordening en aanverwante werkterreinen. SVBP staat voor Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen. Doel van deze standaard is het op vergelijkbare wijze inrichten, vormgeven en verbeelden van bestemmingsplannen en de daarbij behorende uitwerkings- en wijzigingsbesluiten.

Vanaf 1 juli 2013 zijn de RO Standaarden 2012 verplicht. Concreet betekent dit dat nieuwe bestemmingsplannen vanaf die datum volgens deze nieuwe standaard opgesteld en gepubliceerd moeten worden.

Gemeente Vijfheerenlanden BP Stammershoefstraat-Hogelandseweg, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.456 – v9 / december 2021

59

NL.IMRO.1961.bpVIstamenhoge-VA01 Vast te stellen

Het voorliggende bestemmingsplan is overeenkomstig deze vereisten opgesteld en is hiermee gereed om digitaal beschikbaar te stellen voor een ieder. 5.2

Opbouw regels en verbeelding

5.2.1 Regels De planregels zijn opgesteld volgens het SVBP2012 en voldoen tevens aan de eisen van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) die op 1 oktober 2010 in werking is getreden. Daarbij is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met Inleidende regels (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de bestemmingsregels, de algemene regels (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de overgangs- en slotregels. Daarbij staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd: • Bestemmingsomschrijving; • Bouwregels; • Nadere eisen; • Afwijking van de bouwregels; • Specifieke gebruiksregels; • Afwijking van de gebruiksregels; • Omgevingsvergunning voor de uitvoering van werken, geen bouwwerk zijnde en van werkzaamheden; • Wijzigingsbevoegdheid. Opgemerkt wordt dat een bestemmingsregel niet alle elementen bevat, dit verschilt per bestemming. 5.2.2 Analoge verbeelding (plankaart) Uit de SVBP2012 volgen diverse verplichtingen voor wat betreft de verbeelding, zoals de kleur van de ondergrond (grijs) en minimaal weer te geven aspecten op de ondergrond. Ook de diverse kleuren van de bestemmingen, alsmede de verhouding van de op de verbeelding voorkomende lijndiktes zijn verplicht voorgeschreven.

Voor wat betreft de ondergrond van de verbeelding is gebruik gemaakt van de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT), waar nodig aangevuld met de Basisregistratie Kadaster (BRK). De analoge verbeelding is op een schaal van 1:1000 geplot. 5.3

Toelichting op de artikelen

In deze paragraaf wordt daar waar dat noodzakelijk en nuttig wordt geacht een nadere toelichting gegeven op de artikelen van de regels. Sommige regelingen zijn daarom hierna niet opgenomen, deze worden geacht voor zich te spreken. Hoofdstuk 1: Inleidende regels Artikel 1 Begrippen De begrippen die in het bestemmingsplan gebruikt worden, zijn in dit artikel gedefinieerd. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Gemeente Vijfheerenlanden BP Stammershoefstraat-Hogelandseweg, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.456 – v9 / december 2021

60

NL.IMRO.1961.bpVIstamenhoge-VA01 Vast te stellen

Artikel 2 Wijze van meten Dit artikel maakt duidelijk hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken worden gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard. Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels Artikel 3 Groen Het binnenterrein heeft de bestemming ‘Groen’ gekregen. Binnen groen zijn ontsluitingspaden toegestaan, maar geen bebouwing. Parkeren is alleen toegestaan waar dat op de verbeelding is aangeduid. Daartoe is op de verbeelding een aanduiding ‘parkeerterrein’ aangewezen. Om ervoor te zorgen dat de benodigde waterberging bij de uitvoering van de plannen ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd, is de waterbergingsopgave middels een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan geborgd door op de verbeelding de aanduiding ‘waterberging’ op te nemen en in de regels hieraan voorwaarden te verbinden. In dit kader is in de specifieke gebruiksregels van de bestemming ‘Wonen’ een extra bepaling (artikel 6.4.3) opgenomen. In dit artikel is aangegeven dat er sprake is van strijdig gebruik als er niet voorzien wordt in de aanleg van voldoende waterbergingsvoorzieningen. Artikel 4 Tuin Voor de bouwmogelijkheden aan en bij een woning is het bestemmingsplan van belang, maar ook het Besluit bouwvergunningvrije en lichtbouwvergunningplichtige bouwwerken (Bblb).

In dit bestemmingsplan is daarom nauw aangesloten bij de systematiek van het Bblb. In hoofdlijnen komt die systematiek er op neer dat er aan de voorkant van de woning niet mag worden gebouwd, en dat er achter en naast de woning alleen mag worden gebouwd volgens de regels van het Bblb. Ook in dit bestemmingsplan is die hoofdlijn aangehouden, gelijk aan het bestemmingsplan ‘Kom Vianen’. Aan de voorkant van de woning hebben de gronden de bestemming tuin gekregen en zijn er nauwelijks bouwmogelijkheden (met uitzondering van een erfafscheiding of een ander bouwwerk lager dan 1 meter en met ontheffing een erker). Naast en achter de woning hebben de gronden de bestemming ‘Wonen’ en is bebouwing alleen toegestaan met inachtneming van de bouwregels. Omdat de balkons van het appartementengebouw oversteken boven de tuin, is in de regels een bepaling opgenomen dat balkons ten behoeve van aangrenzende woningen zijn toegestaan waar dat op de verbeelding is aangeduid. Langs de voorgevels van het appartementengebouw is daartoe een aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding-balkons’ [sba-bal] opgenomen. Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied De ontsluiting voor het binnenterrein heeft de bestemming ‘Verkeer-Verblijfsgebied’ gekregen. Dit om duidelijk te maken dat deze ontsluiting ook voor autoverkeer mag worden gebruikt. Via deze ontsluiting kan het parkeerterrein worden bereikt.

Artikel 6 Wonen Deze bestemming is gelegd op de gronden waar de nieuwe woningen beoogd zijn. De uitgangspunten uit het stedenbouwkundig plan, zoals beschreven in paragraaf

Gemeente Vijfheerenlanden BP Stammershoefstraat-Hogelandseweg, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.456 – v9 / december 2021

61

NL.IMRO.1961.bpVIstamenhoge-VA01 Vast te stellen

2.2 zijn vertaald in de verbeelding en de daarop aangeduide bouwvlakken en maatvoering. In de regels zijn dezelfde uitgangspunten vervolgens verwoord, waarbij een duidelijke koppeling bestaat tussen verbeelding en regels. De bijbehorende regels daarvoor zijn afgestemd op de regels van het bestemmingsplan ‘Kom Vianen’, maar wel toegesneden op de onderhavige ontwikkeling. Het beoogde appartementengebouw heeft een bouwaanduiding ‘gestapeld’ [gs] gekregen. Alleen ter plaatse van deze aanduiding zijn gestapelde woningen toegestaan. Per bouwvlak is aangeduid hoeveel wooneenheden daar maximaal zijn toegestaan en wat de maximum goothoogte en bouwhoogte mag zijn. Hoofdgebouwen zijn alleen binnen het bouwvlak toegestaan en bijbehorende bouwwerken (zoals schuurtjes en bergingen) daar ook buiten. In verband met de flexibiliteit (bij de aanvraag omgevingsvergunning) is ter hoogte van het bouwvlak voor de entree van het appartementengebouw (het trappenhuis) een specifieke bouwaanduiding opgenomen, te weten ‘specifieke bouwaanduiding – trappenhuis’ [sba-tra]. Hiermee bestaat de mogelijkheid om dit deel van het gebouwen verder van de Hogelandseweg te situeren. Wel zijn de afmetingen (horizontale diepte en breedte) in de regels vastgelegd. Beroep en bedrijf aan huis Tot de woonfunctie kunnen ook aan huis verbonden beroepen of bedrijfsactiviteiten aan huis worden gerekend.

In de bestemmingsomschrijving is daarom expliciet bepaald dat aan huis verbonden beroepen of bedrijfsactiviteiten aan huis zijn toegestaan. Deze mogelijk is afgestemd op de regeling voor beroep en bedrijf aan huis die binnen de gemeente Vijfheerenlanden gebruikelijk is. Om te voorkomen dat de beroeps- of bedrijfsuitoefening de woonfunctie zou kunnen overheersen, is deze aan een maximale maatvoering gebonden. Hoofdstuk 3: Algemene regels Artikel 7 Anti-dubbeltelregel In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is hiervoor een standaard bepaling opgenomen. Het Bro verplicht om deze bepaling in het bestemmingsplan op te nemen. De anti-dubbeltelbepaling beoogt te voorkomen dat door het herhaaldelijk gebruik van dezelfde oppervlakte van gronden als berekeningsgrondslag voor de oppervlaktebepaling van met name gebouwen, er op het betreffende of het aangrenzende perceel een situatie ontstaat die in strijd is met het bestemmingsplan. Door het "overhevelen" van gronden tussen percelen, via al of niet tijdelijke huurcontracten of eigendomsoverdrachten, zou op een van de percelen of op alle betrokken percelen uiteindelijk een bebouwde oppervlakte kunnen ontstaan, die groter is dan het bestemmingsplan blijkens de regels beoogt toe te staan.

Artikel 8 Algemene bouwregels In dit artikel is een regeling voor ondergronds bouwen opgenomen, afgestemd op de regeling die binnen de gemeente gebruikelijk is. Ditzelfde geldt voor een regeling voor de overschrijding van de bouwgrenzen voor ondergeschikte bouwdelen. Artikel 9 Algemene gebruiksregels Het verbod om gronden en opstallen te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan is opgenomen in artikel 2.1, lid 1, onder c, van de Wabo. In deze

Gemeente Vijfheerenlanden BP Stammershoefstraat-Hogelandseweg, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.456 – v9 / december 2021

62

NL.IMRO.1961.bpVIstamenhoge-VA01 Vast te stellen

bepaling is dan ook enkel aangegeven welk gebruik in ieder geval als strijdig met dit bestemmingsplan moet worden aangemerkt. Ook zijn in dit artikel regels voor parkeren opgenomen. Artikel 10 Algemene afwijkingsregels De regels bevatten een algemene afwijkingsbevoegdheid om een aantal zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken, zoals: • afwijkingen van bepalingen, gesteld ten aanzien van maten en percentages tot maximaal 10% van de voorgeschreven maatvoering; • geringe afwijkingen van de ligging van bouw- en aanduidingsgrenzen, voor zover die nodig zijn ter aanpassing van het plan aan in verband met de werkelijke toestand van het terrein. Artikel 11 Overige regels In dit artikel zijn regels opgenomen inzake wettelijke regelingen waarnaar verwezen wordt in de regels. Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels Artikel 12 Overgangsrecht Deze overgangsregels zijn overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening. De grootste verandering ten opzichte van de voorheen gebruikelijke overgangsregels is dat de peildatum voor bouwen en gebruik, gelijk is getrokken. Ook voor het bouwen is nu de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan beslissend. Dat was voorheen de datum van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. De wetgever heeft met die gelijkschakeling beoogd eenduidigheid te scheppen.

Bij het tenietgaan van bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen bestaat de mogelijkheid om terug te bouwen. Onder een calamiteit wordt hier verstaan: een verwoesting door een onvermijdelijk, eenmalig, buiten schuld van de indiener van de bouwaanvraag veroorzaakt onheil. Artikel 13 Slotregel Bij deze regel is vermeld hoe het plan kan aangehaald worden.

Gemeente Vijfheerenlanden BP Stammershoefstraat-Hogelandseweg, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.456 – v9 / december 2021

63

NL.IMRO.1961.bpVIstamenhoge-VA01 Vast te stellen

6

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Tegelijkertijd met de vaststelling van een bestemmingsplan moet een exploitatieplan (ex. art. 6.12 Wro) worden vastgesteld. Op basis van het exploitatieplan kunnen (plan)kosten worden verhaald. Een exploitatieplan hoeft niet opgesteld te worden als het kostenverhaal ‘anderszins verzekerd’ is, door middel van bijvoorbeeld anterieure overeenkomsten of als de gemeente eigenaar is van de gronden. Eveneens hoeft geen exploitatieplan te worden opgesteld als: • Er geen sprake is van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, lid 1 van de Wro; • Het totaal der exploitatiebijdragen dat met toepassing van artikel 6.19 van de Wro kan worden verhaald, minder bedraagt dan € 10.000,-; • Er geen verhaalbare kosten zijn als bedoeld in artikel 6.2.4, onderdelen b tot en met f, van het Bro; • De verhaalbare kosten, bedoeld in artikel 6.2.4, onderdelen b tot en met f, van het Bro, uitsluitend de aansluiting van een bouwperceel op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen betreffen. Het voorliggende bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van de gronden gelegen op de hoek Hogelandseweg – Stammershoefstraat en het achterliggende terrein in de kern Vianen mogelijk. Er wordt voorzien in een nieuw woningbouwplan waarbij tevens de herinrichting van het aangrenzende terrein in verband met parkeren is voorzien.

De beoogde ontwikkeling is een initiatief van woningbouwvereniging LEKSTEDEwonen, in samenwerking met de gemeente Vijfheerenlanden. Voor deze ontwikkeling zal de gemeente een anterieure overeenkomst afsluiten met LEKSTEDE Wonen. Daarmee wordt voldaan aan de verantwoording van de financiële uitvoerbaarheid. Dat betekent volgens artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan worden afgezien van het opstellen van een grondexploitatieplan, daar het verhaal van kosten voor de gemeente anderszins is verzekerd.

Gemeente Vijfheerenlanden BP Stammershoefstraat-Hogelandseweg, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.456 – v9 / december 2021

64

NL.IMRO.1961.bpVIstamenhoge-VA01 Vast te stellen

7

MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

7.1

Voorbereidingsfase

7.1.1 Informatie In Augustus 2019 zijn de acht bewoners, omwonenden en gebruikers van de locatie geïnformeerd over de planvoornemens. Vanaf eind 2019 zijn de eerste bewoners van de acht te slopen woningen verhuisd. De leegkomende woningen worden tijdelijk beheerd en verhuurd via Totaal Leegstandsbeheer. Begin april zijn de (tijdelijke) bewoners en omwonenden geïnformeerd over de laatste ontwikkelingen. Vanwege het coronavirus en de geldende maatregelen kon dat niet met een 'fysieke' informatieavond en is op 23 april een digitale bewonersavond gehouden. Daarnaast konden de omwonenden de dag erna telefonisch geïnformeerd worden. Er hebben 10 omwonenden deelgenomen (naast de gemeente, planontwikkelaar en adviseur) en de reacties waren grotendeels positief. Men was voornamelijk te spreken over het vervangen van de bestaande bebouwing en de uitstraling van de nieuwbouw. Deze sluit goed aan op de reeds gerealiseerde nieuwbouw in de Stammershoefstraat. Na deze informatie avond zijn de plannen nog verder uitgewerkt en aangepast. Het is de bedoeling om alle betrokkenen in februari 2021 nader te informeren over de aangepaste plannen. 7.1.2 Vooroverleg ex art. 3.1.1 Bro In het kader van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is overleg gevoerd over het concept-ontwerpbestemmingsplan met de gebruikelijke overlegpartners in het kader van de ruimtelijke ordening.

In totaal hebben twee overlegpartners gereageerd. Vooroverlegreactie Provincie Utrecht Het voorliggende plan geeft de provincie geen aanleiding opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang, zoals dat is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht 2013 (herijking 2016). Antwoord gemeente Deze reactie wordt ter kennisgeving aangenomen. Vooroverlegreactie Waterschap Rivierenland. Het waterschap heeft een aantal opmerkingen op het plan, alsook voorstellen voor verbetering van het plan. Toelichting • Graag de volgende passage opnemen: doorgaans geldt voor het maaiveld een drooglegging van 0,70 meter, voor het straatpeil een drooglegging van 1 meter en voor het bouwpeil een drooglegging van 1,3 meter. • In de toelichting wordt geconcludeerd dat er geen oppervlaktewater binnen of in de buurt van het projectgebied is om naar af te voeren waardoor gedacht wordt aan een infiltratiesysteem. Op basis van de resultaten van het uitgevoerde bodemonderzoek lijkt de locatie niet zonder meer geschikt voor infiltratie. Binnen de bestemmingsplanprocedure willen we er zeker van zijn dat binnen het plan voldoende ruimte gevonden kan worden voor waterretentie. Als

Gemeente Vijfheerenlanden BP Stammershoefstraat-Hogelandseweg, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.456 – v9 / december 2021

65

NL.IMRO.1961.bpVIstamenhoge-VA01 Vast te stellen

•

•

voor waterretentie een technische voorziening wordt getroffen, dient deze ook beschermd te worden in de verbeelding en regels. De openbare verharding is 100% verhard. Hier adviseren we in het kader van wateroverlast, hittestress en biodiversiteit een halfverharding of groene(re) terreininrichting. Daarnaast wordt de benodigde watercompensatie hierdoor ook minder. Ook kan gedacht worden aan andere klimaatadaptieve maatregelen, zoals bijvoorbeeld hogere drempels om te voorkomen dat water huizen kan instromen. Waterschap Rivierenland heeft een klimaatatlas ontwikkeld met verschillende kaarten. Deze locatie ligt iets lager dan het omliggend gebied en uit modelberekeningen volgt dat water hier naar toe afstroomt. Daarom adviseert het waterschap et plan op dit aspect nader te bekijken. Onder het kopje watertoets en vervolgtraject staat dat er kan worden volstaan met een standaard wateradvies van het waterschap. Dit is wat kort door de bocht. Voor de planontwikkeling is nader overleg met het waterschap nodig. Ook de conclusie is nog voorbarig. Het waterschap oordeelt positief als we het gezamenlijk eens worden over hoe de benodigde berging in het plan wordt opgenomen. Reactie gemeente In paragraaf 4.6.2 is een passage over de drooglegging toegevoegd. Wat betreft de benodigde waterberging wordt opgemerkt dat nog onderzoek wordt uitgevoerd naar de mogelijkheden voor waterberging.

In dat onderzoek wordt ook bezien welke maatregelen kunnen worden getroffen en welke mogelijkheden aanwezig zijn op het gebied van halfverharding, (tegengaan van) hittestress en andere klimaatadaptieve maatregelen. Indien de resultaten hiervan bekend zijn, zal de plantoelichting van het voorliggende bestemmingsplan daarop worden aangevuld. Duidelijk is wel dat er binnen het plangebied voldoende ruimte aanwezig is om de berekende benodigde waterbergingsopgave van 28 m3 (bui T=100+10%) te kunnen realiseren. De waterparagraaf in 4.6.3 van de toelichting is hierop aangepast en aangevuld. Om ervoor te zorgen dat de benodigde waterberging bij de uitvoering van de plannen ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd, is de waterbergingsopgave middels een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan geborgd door op de verbeelding de aanduiding ‘waterberging’ op te nemen en in de regels hieraan voorwaarden te verbinden. In dit kader is in de specifieke gebruiksregels van de bestemming ‘Wonen’ een extra sublid (artikel 6.4.3) toegevoegd. In dit artikel is aangegeven dat er sprake is van strijdig gebruik als er niet voorzien wordt in de aanleg van voldoende waterbergingsvoorzieningen. Naar aanleiding van de reactie van het waterschap en de aanpassingen die daarop zijn doorgevoerd, is conclusie van de waterparagraaf anders geformuleerd.

Regels en verbeelding • De waterberging dient planologisch beschermd te worden in de verbeelding en regels. Deze opmerking sluit aan op de onder toelichting gemaakte opmerking over de waterberging. • Onder artikel 3.1.h. staat ‘waterlopen en waterberging’. Deze opmerking graag vervangen door water en waterhuishoudkundige voorzieningen. De

Gemeente Vijfheerenlanden BP Stammershoefstraat-Hogelandseweg, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.456 – v9 / december 2021

66

NL.IMRO.1961.bpVIstamenhoge-VA01 Vast te stellen

waterberging zien we (zoals de vorige opmerking) graag apart in de regels opgenomen (bv. Als dubbelbestemming). Reactie gemeente Zoals hiervoor al is aangegeven, is de benodigde waterberging middels een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan geborgd door op de verbeelding de aanduiding ‘waterberging’ op te nemen. In de regels zijn hieraan voorwaarden verbonden. In dit kader is in de specifieke gebruiksregels van de bestemming ‘Wonen’ een extra sublid (artikel 6.4.3) toegevoegd. In dit artikel is aangegeven dat er sprake is van strijdig gebruik als er niet voorzien wordt in de aanleg van voldoende waterbergingsvoorzieningen. De benodigde bergingscapaciteit is afgestemd op de berekening in de waterparagraaf van deze plantoelichting. De plansystematiek in het ontwerpbestemmingsplan is ten opzichte van het voorontwerp gewijzigd, in die zin dat de meer globale bestemming ‘Woongebied’ is vervangen door de bestemmingen ‘Groen’, ‘Verkeer – Verblijfsgebied’, ‘Tuin’ en ‘Wonen’. De opmerkingen van het waterschap met betrekking tot het ‘oude’ artikel 3.1, onder h, is conform het advies van het waterschap aangepast en verwerkt in de bestemmingsomschrijving van de bestemming ‘Groen’, te weten artikel 3.1, onder c. 7.2

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Het college van de gemeente Vijfheerenlanden heeft op 10 juni 2021 bekend gemaakt (Gemeenteblad nr. 171924) dat het ontwerpbestemmingsplan “Stammershoefstraat-Hogelandseweg, Vianen’” zes weken ter inzage ligt. Tijdens de terinzagelegging kon eenieder schriftelijk of mondeling een zienswijze omtrent het ontwerp kenbaar maken. Tijdens de terinzagelegging (vanaf vrijdag 11 juni 2021 tot en met donderdag 22 juli 2021) zijn 3 zienswijze ontvangen. De zienswijzen zijn binnen de daarvoor geldende termijn ingediend, en zijn ontvankelijk verklaard. In de als bijlage bijgevoegde “Nota beantwoording van zienswijzen” wordt inhoudelijk op de ingediende zienswijzen ingegaan. Naar aanleiding van de ingediende zienswijze is het ontwerpbestemmingsplan op onderdelen aangepast. Zo is op de verbeelding het bestemmingsvlak en bouwvlak voor de rijenwoningen zijn weer teruggelegd in het verlengde van de voorgevelrooilijn van de bestaande woningen aan de Hogelandseweg, en zijn de bouwregels in artikel 6.2.1 hierop aangepast. Zie hiervoor ook de “Nota beantwoording van zienswijzen”. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de ingediende zienswijzen gewijzigd vastgesteld.

Gemeente Vijfheerenlanden BP Stammershoefstraat-Hogelandseweg, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.456 – v9 / december 2021

67

NL.IMRO.1961.bpVIstamenhoge-VA01 Vast te stellen

Bijlagen bij toelichting

Gemeente Vijfheerenlanden BP Stammershoefstraat-Hogelandseweg, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.456 – v9 / december 2021

NL.IMRO.1961.bpVIstamenhoge-VA01 Vast te stellen

Bijlage 1

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage 2

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 3

Quickscan Wet natuurbescherming

Bijlage 4

Nader onderzoek naar vleermuizen, Gierzwaluw en Huismus

Bijlage 5

Digitale watertoets

Bijlage 6

Archeologisch onderzoek

Bijlage 7

Beeldkwaliteitsplan Stammershoefstraat Hogelandseweg, Vianen

Bijlage 8

Aanmeldnotitie Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Bijlage 9

Nota beantwoording van zienswijzen

mRO b.v. • Leeuwenveldseweg 16 H • 1382 LX • Weesp • 033 461 43 42 • info@mro.nl • www.mro.nl