Bijlage 4 - Ruimtelijke Onderbouwing (3)

Ruimtelijke motivatie

Noodopvanglocatie COA – Ir. D.S. Tuijnmanweg te Vianen

datum projectnummer

13 november 2025 251497

Rapport

Aveco de Bondt BV Holten - Amstelveen - Breda - Eindhoven - Nieuwegein Burgemeester van der Borchstraat 2, 7451 CH Holten T +31 88 004 82 12 info@avecodebondt.nl avecodebondt.nl

Ruimtelijke motivatie project projectnummer

opdrachtgever adres

status versie

Onderzoeken COA Vianen 251497 Centraal Bureau COA Postbus 30203 2500 GE 'S-GRAVENHAGE Definitief 5.0

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

Inleiding Aanleiding Plangebied Het omgevingsplan Strijdigheden Procedure Leeswijzer

1 1 1 2 3 4 4

2 2.1 2.2

Beschrijving bestaande en beoogde situatie Bestaande situatie Beoogde situatie

5 5 6

3 3.1 3.2 3.3 3.4

Beleidskader Inleiding Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

9 9 9 12 13

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13

Aspecten fysieke leefomgeving Inleiding Archeologie en cultuurhistorie Bodem Geluid Omgevingsveiligheid Activiteiten en milieuzonering Luchtkwaliteit Natuurwaarden Water Parkeren en verkeer Mer-beoordeling Duurzaamheid Gezondheid

16 16 16 18 18 21 22 23 23 25 26 29 29 30

5 5.1 5.2

Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

32 32 32

6

Conclusie

33

Bijlagen Bijlage 1 Akoestisch onderzoek Bijlage 2 Memo geluidwering gevel Bijlage 3 Rapport externe veiligheid Bijlage 4 Quickscan bedrijven en milieuzonering Bijlage 5 Voortoets stikstof Bijlage 5.1 Stikstofdepositieberekening realisatiefase

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

Bijlage 5.2 Stikstofdepositieberekening gebruiksfase

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

1

Inleiding

1.1 Aanleiding Het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) heeft als doelstelling het bieden van leefbare en veilige opvang voor asielzoekers en om hen te begeleiden naar een toekomst in Nederland of daarbuiten. Het COA heeft overeenstemming met de gemeente Vijfheerenlanden voor de realisatie van een tijdelijke noodopvanglocatie aan de Ir. D.S. Tuijnmanweg 1d en 3 in Vianen. Deze locatie biedt kansen voor herontwikkeling van bestaand vastgoed. De locatie Ir. D.S. Tuijnmanweg 1d en 3 in Vianen heeft daarnaast een gunstige ligging ten opzichte van voorzieningen zoals openbaar vervoer en een supermarkt. Gebouw 1d is relatief recent gebouwd (2015), terwijl het kantoor aan de Ir. D.S. Tuijnmanweg 3 dateert uit 1987. Het voornemen bestaat om een noodopvang te realiseren waarbij er 250 personen voor 2 jaar worden opgevangen. Het kantoorpand aan de Ir. D.S. Tuijnmanweg 3 zal gedeeltelijk verbouwd worden om kamers en sanitaire ruimtes te realiseren. De noodopvang heeft enkel betrekking op het zuidelijk deel van het kantoorpand aan de Ir. D.S. Tuijnmanweg 3, zoals weergegeven in figuur 1. Het kantoorpand aan de Ir. D.S. Tuijnmanweg 1d zal verbouwd worden om voorzieningen zoals kantoren, spreekruimtes, activiteitenruimtes en leslokalen te realiseren. Het beoogde plan is in strijd met het geldende omgevingsplan van de gemeente Vijfheerenlanden.

Daarom wordt een omgevingsvergunning aangevraagd voor de activiteit ‘afwijken van regels in het omgevingsplan’. Het betreft een zogenaamde buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Bij de aanvraag voor deze omgevingsvergunning dient een ruimtelijke motivering te worden gevoegd. In deze ruimtelijke motivering dient aangetoond te worden dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en dat voldaan kan worden aan beleid en wet- en regelgeving. Dit document betreft de ruimtelijke motivering. 1.2 Plangebied Het plangebied is gelegen op het industrieterrein De Hagen in Vianen aan de Ir. D.S. Tuijnmanweg 1d en 3, ten westen van de A27. Het plangebied is kadastraal onderdeel van perceel gemeente Hagestein, sectie D, perceelnummers 190 en 191. In figuur 1 is de situering van het plangebied binnen de directe omgeving weergegeven.

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 1/41

Figuur 1: Topografische weergave plangebied.

1.3 Het omgevingsplan In het omgevingsplan van de gemeente Vijfheerenlanden zijn regels opgenomen over welke functies en activiteiten waar mogen plaatsvinden. Op dit moment betreffen deze regels vooral nog bestemmingsplannen en de zogenaamde bruidsschat. Ter hoogte van het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘De Biezen – De Hagen’, vastgesteld op 28 juli 2012. Daarnaast gelden ter hoogte van het plangebied de bestemmingsplannen ‘Paraplubestemmingsplan wonen en parkeren’, vastgesteld op 10 juni 2021, en het ‘Paraplubestemmingsplan Archeologie Vijfheerenlanden’, vastgesteld op 26 september 2024. Het ‘Paraplubestemmingsplan wonen en parkeren’ voorziet in regels met betrekking tot parkeren. Hier wordt in paragraaf 4.10 nader op ingegaan. De plankaart van het bestemmingsplan ‘De Biezen – De Hagen’ en het paraplubestemmingsplan ‘Archeologie Vijfheerenlanden’ is weergegeven in figuur 2.

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 2/41

Figuur 2: Plangebied binnen bestemmingsplan 'De Biezen - De Hagen' en paraplubestemmingsplan 'Archeologie Vijfheerenlanden'.

Op grond van de vigerende bestemmingsplannen kent het plangebied de volgende bestemmingen: • Enkelbestemming ‘Gemengd’. De voor gemengd aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor bestaande kantoren en/of zakelijke dienstverlening, bedrijven, bestaande detailhandelsbedrijven en voor ontsluitingswegen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, etc. • Dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4a’. Hier zal nader op worden ingegaan in paragraaf 4.2. Daarnaast kent het plangebied de volgende maatvoeringen: • Minimum bebouwingspercentage terrein: 5%. • Maximum bebouwingspercentage terrein: 80%. • Maximum bouwhoogte: 18 m. 1.4 Strijdigheden Het beoogde plan past niet binnen de geldende gebruiksregels van het omgevingsplan en in het bijzonder die van de bestemmingsplan ‘De Biezen – De Hagen’. Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming ‘Gemengd’(artikel 4 uit het bestemmingsplan ‘De Biezen – De Hagen’). Daarin zijn geen gebruiksmogelijkheden aangewezen voor een opvanglocatie. Het plan is daarom in strijd met de geldende gebruiksregels. Daarnaast zal het kantoorpand aan de Ir. D.S. Tuijnmanweg 1d verbouwd worden om voorzieningen zoals kantoren, spreekruimtes, activiteitenruimtes en leslokalen te realiseren. Een aantal van deze functies zijn niet toegestaan volgens de bestemming ‘Gemengd’. Het plan is daarom in strijd met de geldende gebruiksregels.

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 3/41

In het bestemmingsplan zijn geen afwijkingsmogelijkheden opgenomen die de realisatie van een opvanglocatie mogelijk maakt. 1.5 Procedure De voorgenomen opvanglocatie kan planologisch mogelijk worden gemaakt middels een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA). Een BOPA is een activiteit die niet voldoet aan of in strijd is met het (tijdelijke) omgevingsplan. Het Bevoegd Gezag mag de vergunning voor een BOPA alleen verlenen als de activiteit voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, lid 1, Bkl). De initiatiefnemer moet aantoonbaar maken c.q. onderbouwen dat wordt voldaan aan de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), de provinciale en waterschapsverordening en een aanvaarbaard woon- en leefklimaat. Voor een BOPA-aanvraag geldt in principe de reguliere procedure met een beslistermijn van 8 weken met een mogelijkheid van verlenging met 6 weken. Daarna is bezwaar en beroep mogelijk. De procedurebepalingen staan in de Omgevingswet, het Omgevingsbesluit en de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dit document voorziet in de toetsing van het voornemen aan diverse beleidsregels en mogelijke effecten op de fysieke leefomgeving, om zo te onderbouwen dat voldaan kan worden aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’.

1.6 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de huidige en beoogde situatie. De relevante beleidskaders van alle betrokken beleidsniveaus worden beschreven in hoofdstuk 3. De beoordeling of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties komt aan bod in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt dieper ingegaan op de achtergronden van de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid. In hoofdstuk 6 is tot slot een conclusie uitgewerkt.

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 4/41

2

Beschrijving bestaande en beoogde situatie

2.1 Bestaande situatie Ir. D.S. Tuijnmanweg 3 is een kantoorcomplex uit 1987. Het bestaat uit twee gebouwen: een hoofdgebouw bestaande uit 2 kantoorpanden, verbonden door een brug, met een vloeroppervlakte van 5.427 m², verdeeld over 3 verdiepingen, en een achterliggend kantoorgebouw uit 2015, Ir. D.S. Tuijnmanweg 1-D, van ongeveer 1.260 m² verdeeld over 2 verdiepingen. Het complex onderscheidt zich door zijn campusachtige uitstraling, compleet met buitenfaciliteiten waaronder een klein sportveld. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling wordt het gebouw aan de Ir. D.S. Tuijmanweg 1d en 3 gerenoveerd. De Ir. D.S. Tuijnmanweg 3 heeft een parkeergelegenheid met een totaal van 203 aaneengesloten parkeerplaatsen. Tevens bevindt zich direct ten westen van het plangebied twee bushaltes met verbindingen naar Utrecht Centraal en het busstation van Vianen. In figuur 3 en figuur 4 is de huidige situatie ter plaatse van het plangebied weergegeven. Ten noorden, westen en zuiden van het plangebied bevinden zich bedrijven en kantoorpanden. Ten oosten van het plangebied bevindt zich de rijksweg A27.

Figuur 3: Luchtfoto plangebied.

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 5/41

Figuur 4: Huidige situatie plangebied vanuit de Ir. D.S. Tuijnmanweg.

2.2 Beoogde situatie De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van een noodopvanglocatie voor het Centraal Orgaan asielzoekers (COA). Het voornemen betreft de herontwikkeling van bestaande kantoorpanden aan de Ir. D.S. Tuijnmanweg 1d en 3 in Vianen. De locatie zal fungeren als een noodopvanglocatie voor 250 personen voor maximaal 2 jaar. In paragraaf 2.2.1 wordt het toekomstig gebruik van de noodopvang nader toegelicht. Om de ontwikkeling mogelijk te maken worden de kantoorpanden inpandig verbouwd. Het kantoorpand aan de Ir. D.S. Tuijnmanweg 3 wordt ingericht met kamers, woonkamers, keukens en sanitaire voorzieningen verdeeld over de drie verdiepingen. Het kantoorpand aan de Ir. D.S. Tuijnmanweg 1d wordt ingericht als dienstgebouw waar voorzieningen zoals een receptie, activiteitenruimtes, vergaderkamers, leslokalen en kantoren zullen worden gerealiseerd. Deze beoogde activiteiten zullen verdeeld worden over de twee verdiepingen van het kantoorpand. De beoogde inrichting van de begane grond van dit kantoorpand is weergegeven in figuur 5. Het kantoorgebouw aan de Ir. D.S. Tuijnmanweg 1d is beter uitgerust en beschikt over een goed ingerichte keuken en een ruime presentatieruimte en een extra werkvloer. De kantoorgebouwen aan de Ir. D.S. Tuijnmanweg 3 hebben een functionele maar gedateerde inrichting die renovatie behoeft.

Het beschikt over grote, open en efficiënte vloeren die flexibel in te delen zijn. Variantenstudie (voortraject COA) Tijdens de verkenning van de locatie zijn uitgebreide varianten uitgewerkt door het COA waarin zorgvuldig is bepaald welke huisvesting op welke plek kan plaatsvinden. Hierbij is met verschillende scenario's rekening gehouden om zowel functionele als ruimtelijke en financiële doelstellingen af te wegen. Deze verkenning heeft inzicht gegeven in de potentie en beperkingen van de verschillende opties, waarbij met name de optimale situering en de opvangcapaciteit kritisch zijn geëvalueerd. Bij de keuze voor wonen in gebouw 1D is vastgesteld dat gelet op de minder grote opvangcapaciteit minder bewoners kunnen worden gehuisvest. Hierdoor kan de doelstelling vanuit de Spreidingswet voor het aantal op te vangen bewoners niet worden gehaald. Het uitgangspunt van de Spreidingswet – het creëren van voldoende en evenredige opvangplaatsen – is met deze keuze hierdoor niet te realiseren.

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 6/41

Daarnaast heeft het lagere aantal bewoners een direct negatief effect op de financiële paragraaf van de businesscase. Deze belangrijke overwegingen zijn meegewogen in de locatieverkenning en dienen als kritische onderbouwing voor een weloverwogen besluitvorming. Kortom, de uitgebreide variantenstudie toont aan dat gebouw 1D, ondanks mogelijke voordelen, vanwege de lagere capaciteit en negatieve financiële impact minder geschikt is.

Figuur 5: Beoogde inrichting van de begane grond van het dienstengebouw.

2.2.1 Gebruik noodopvang Het COA streeft er in zijn overleg en onderhandelingen met gemeenten in de eerste plaats naar om langdurige en duurzame opvanglocaties tot stand te brengen, met een minimale looptijd van tien jaar of langer. Deze locaties vormen de kern van het opvangbeleid, omdat zij de meest stabiele en toekomstbestendige oplossing bieden voor zowel bewoners als gemeenten. Duurzame opvanglocaties maken het mogelijk om te investeren in kwalitatief hoogwaardige huisvesting, betere leefomstandigheden en een solide inbedding in de lokale samenleving. Naast deze hoofdlijn wordt in specifieke situaties gebruikgemaakt van noodopvanglocaties. Deze voorziening heeft een tijdelijk karakter en wordt uitsluitend ingezet ter overbrugging van acute opvangtekorten. De looptijd van dergelijke locaties bedraagt doorgaans één tot drie jaar. In het kader van afspraken met gemeenten geldt expliciet dat deze noodopvangvoorzieningen na het verstrijken van de vastgelegde termijn weer worden afgebouwd en beëindigd. Dit tijdelijke karakter bepaalt ook de mate van bouwkundige en financiële investeringen: er wordt bewust minder geïnvesteerd in de constructie en inrichting dan bij langdurige en duurzame locaties. Wat betreft de leefruimte bestaan duidelijke verschillen tussen beide vormen van opvang. In een noodopvang bedraagt de beschikbare ruimte gemiddeld 2,5 m² tot 4 m² per bewoner.

Dit is aanzienlijk beperkter dan in een reguliere duurzame opvanglocatie, waar gemiddeld circa 5 m² per bewoner wordt geboden. Ondanks deze beperktere woonruimte worden waar mogelijk voorzieningen gerealiseerd die vergelijkbaar zijn met die van een asielzoekerscentrum (AZC). Het gaat hierbij om recreatieruimten, spreekkamers, kantoorruimten en andere algemene voorzieningen. Het verschil zit primair in de mate van kwaliteit en duurzaamheid van de huisvesting.

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 7/41

Samenvattend ligt de prioriteit van het COA bij het realiseren van duurzame opvanglocaties die stabiliteit garanderen en bijdragen aan een hoogwaardige leefomgeving. Noodopvanglocaties vervullen daarin een ondersteunende rol: zij vormen een noodzakelijke en tijdelijke oplossing bij opvangpieken, maar zijn nadrukkelijk niet bedoeld als structurele vervanging van de reguliere, duurzame opvangvoorzieningen.

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 8/41

3

Beleidskader

3.1 Inleiding Beoordeeld dient te worden of de beoogde plannen aansluiten bij huidig rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. In dit hoofdstuk is het relevante beleid samengevat en wordt getoetst of de onderhavige ontwikkeling passend is binnen het beleid. 3.2 Rijksbeleid 3.2.1 Spreidingswet De Wet gemeentelijke taak mogelijk maken asielopvangvoorzieningen (Spreidingswet) is gepubliceerd in de Staatscourant. Hiermee is de wet per 1 februari 2024 van kracht. Doel van deze wet is om te komen tot voldoende opvangplekken en een evenwichtiger verdeling van asielopvang over provincies en gemeenten. Voor 1 februari 2024 is vastgesteld hoeveel opvangplekken nodig zijn voor asielzoekers voor de komende twee jaar. Deze opvangplekken worden (indicatief) verdeeld over de gemeenten op basis van het inwoneraantal en de sociaaleconomische score van een gemeente. Door de aantallen van de gemeenten in de provincie bij elkaar op te tellen, ontstaat de provinciale opvangopgave. Gemeenten bespreken aan de provinciale regietafels (PRT’s) hoe zij gezamenlijk die opgave gaan invullen. Zij beslissen hier onderling welke gemeenten opvang gaan leveren en met hoeveel plekken. Reeds bestaande opvangplekken – of die binnen 12 maanden beschikbaar komen – van meer dan 100 plekken en langer dan 5 jaar tellen, als gemeenten dat willen, mee bij de invulling van de eigen provinciale opgave.

De commissarissen van de Koning (CdK’s), in hun rol als Rijksorgaan, coördineren deze gesprekken. Voor 1 november 2024 levert de CdK een verslag op aan de staatssecretaris van Justitie en Veiligheid. De bewindspersoon stelt uiteindelijk een verdeelbesluit vast. Alleen als het gemeenten niet lukt om gezamenlijk de hele provinciale opgave in te vullen, dan kan de staatssecretaris zelf gemeenten aanwijzen, en daarmee verplichten, om asielzoekers op te gaan vangen. Na 2 jaar start de cyclus opnieuw met het ramen van de hoeveelheid opvangplekken. Toetsing aan de spreidingswet De gemeente Vijfheerenlanden heeft een verdeelbesluit ontvangen voor 350 reguliere plekken. Op 17 april 2025 heeft de gemeenteraad besloten om, samen met het COA, in het kantoorpand Ir. D.S. Tuijnmanweg 1d en 3 een opvanglocatie te realiseren. Deze locatie zal twee jaar als noodopvang in gebruik zijn voor de opvang van 250 vluchtelingen waarbij enkel de kantoorpanden aan de Ir. D.S. Tuijnmanweg 1d en 3 benut zullen worden. Onderhavige motivering heeft betrekking op de realisatie van deze noodopvang. Met de realisatie van de noodopvang wordt op de korte termijn invulling gegeven aan de gemeentelijke opgave vanuit de spreidingswet. 3.2.2 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Met de Nationale omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland.

Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan.

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 9/41

Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem de fysieke leefomgeving. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien: • een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor militaire activiteiten en het stellen van opgaven in de stedelijke regio’s rondom de mainports, brainports, greenports en valleys; • over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, bijvoorbeeld het stimuleren van biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of het beschermen van werelderfgoed; • een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is een ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bij dit laatste gaat het bijvoorbeeld om de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners is op rijksniveau relevant. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. duurzaam economisch groeipotentieel 3. sterke en gezonde steden en regio’s 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren, dit is echter niet altijd mogelijk. In die gevallen dienen belangen te worden afgewogen. Hiervoor gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies te vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze samenleving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. Toetsing aan de Nationale Omgevingsvisie De NOVI laat zich niet specifiek uit over een lokale ontwikkeling als deze. In principe betreft de ontwikkeling een doorwerking van nationaal beleid naar gemeentelijk niveau, ten aanzien van de opvang van asielzoekers. De aantallen zijn regionaal afgestemd.

De voorgenomen ontwikkeling, een functiewijziging van tijdelijke aard, wordt daarmee niet belemmerd door de NOVI. 3.2.3 NOVEX Ons land robuust en duurzaam inrichten is een uitdagende puzzel. Dat betekent nu verstandige en voor de toekomst houdbare plannen maken. Zodat we voldoende duurzame, betaalbare en bereikbare woningen hebben, plus schone energie en een gezonde natuur. Want we willen een mooi en gezond Nederland doorgeven aan onze kinderen en kleinkinderen. Dat vraagt keuzes, slimme combinaties en innovaties, want ons land wordt niet groter. Niet alles kan overal. In het programma NOVEX werken alle overheden samen aan een plan voor de inrichting van Nederland. Daarvoor moet eerst duidelijk zijn wat de ruimtevragers zijn, wat er ruimtelijk moet worden ingepast. Zowel nationaal als regionaal. De nationale doelen en belangen zijn samengebracht in een startpakket. Dit startpakket vormt de basis voor het leggen van de ruimtelijke puzzel per provincie. De twaalf provincies gaan nu aan de slag om – met de waterschappen en gemeenten – de nationale opgaven en doelen ruimtelijk te vertalen, te

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 10/41

combineren en in te passen in de provinciale plannen. Want pas regionaal wordt duidelijk waar de kansen liggen en waar het knelt. Toetsing aan de NOVEX De NOVEX laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. Wel is gesteld dat ontwikkelingen geen negatief effect mogen hebben op de samenhangende opgaven rondom bodem, water en natuur. In hoofdstuk 4 worden deze thema’s behandeld. Uit deze onderbouwing kan worden geconcludeerd dat het voornemen niet in strijd is met de NOVEX. 3.2.4 Instructieregels Rijk (AmvB’s) Volgens Artikel 8.0a, tweede lid, van het Bkl wordt de omgevingsvergunning, voor zover een aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een wijziging van het Omgevingsplan de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat deze wijziging van het Omgevingsplan geweigerd wordt als: A. de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; B.

de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); C. de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert. Toetsing aan de instructieregels Rijk In hoofdstuk 4 van deze onderbouwing wordt nader ingegaan op de verschillende milieuplanologische thema’s. Per thema wordt waar nodig ook aangetoond op welke wijze de ontwikkeling passend is binnen instructieregels zoals opgenomen in hoofdstuk 5 van het Bkl. Uit de beoordeling van de thema’s in hoofdstuk 4 blijkt dat de activiteit passend is binnen de instructieregels van het Rijk. 3.2.5 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g van het Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan of het doorlopen van een BOPA-procedure voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 5.129g (zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand): A.

Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. B. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: − de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en − als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. C. Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied niet gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor:

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 11/41

− op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en − nog geen toepassing is gegeven aan het tweede lid. D. Als een omgevingsplan voorziet in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft die beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Toetsing aan het aspect Ladder voor duurzame verstedelijking Aangezien het plan slechts een tijdelijke functiewijziging van een bestaand pand in stedelijk gebied beoogd, is het niet nodig om een ladderonderbouwing op te stellen. Sterker nog, de Ladder voor duurzame verstedelijking zet juist in op maximaal gebruik van bestaand leegstaand vastgoed. Er wordt geen verhard oppervlak toegevoegd. Conform jurisprudentie, kan de tijdelijke functiewijziging van maximaal 8 jaar, niet worden aangeduid als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Conclusie Het aspect ladder voor duurzame verstedelijking vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

3.3 Provinciaal beleid 3.3.1 Provinciale Omgevingsvisie (2021) Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de nieuwe Omgevingsvisie Provincie Utrecht vastgesteld. De Omgevingsvisie is vanaf 1 april 2021 in werking getreden. In de Omgevingsvisie beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2050. Daarbij worden zeven beleidsthema’s beschreven: • Stad en land gezond; • Klimaatbestendig en waterrobuust; • Duurzame energie; • Vitale steden en dorpen; • Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar; • Levend landschap, erfgoed en cultuur; • Toekomstbestendige natuur en landbouw. Met betrekking tot de beoogde ontwikkeling is met name onderdeel 4 (vitale steden en dorpen) van belang. Vitale steden en dorpen De provincie Utrecht kent een grote diversiteit aan steden, dorpen en kernen en een grote diversiteit aan woonen vestigingsmilieus. De grote steden Utrecht en Amersfoort zijn een populaire vestigingsplaats voor zowel inwoners als bedrijven en groeien snel. De provincie Utrecht kent ook een grote diversiteit aan inwoners, met grote verschillen in opleiding, leeftijd, maatschappelijke positie, levensbeschouwing en welstand. Niet voor iedereen is momenteel passende huisvesting voorhanden. Prognoses wijzen uit dat de provincie de komende decennia nog fors gaat groeien. Er is extra ruimte nodig om deze groei op te vangen. Belangrijk hierbij is de locatiekeuze.

Bij de locatiekeuze voor verstedelijking hanteert de provincie de volgende basisprincipes: • Zoveel mogelijk binnenstedelijk; • Daarnaast in overig stedelijk gebied; • Eventuele nieuwe locaties koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors. Daarnaast blijkt uit de Provinciale Omgevingsvisie dat het plangebied onderdeel is van Regio U16. De regio U16 beslaat een groot deel van de provincie Utrecht. Het gebied valt qua landgebruik uiteen in drie delen die elk een

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 12/41

eigen karakteristiek kennen. Vianen valt onder het gebied ‘Utrecht West’. Voor de kleinere steden en dorpen in deze regio biedt de provincie waar nodig een mogelijk passende ontwikkelruimte voor kleinschalige uitbreidingen. De provincie vindt het belangrijk dat ontwikkelingen op een duurzame wijze worden vormgegeven: • zo veel mogelijk binnenstedelijk en bij knooppunten; • met aandacht voor klimaat-adaptieve inrichting (groen en blauw), energietransitie, energieneutrale of energieleverende gebouwen en gezondheid; • met mee-ontwikkelen van natuur, landschap, recreatie en duurzame landbouw; • Nieuwe Hollandse Waterlinie als drager en aanjager van omgevingskwaliteit. Toetsing aan de Omgevingsvisie Utrecht Met de beoogde ontwikkeling wordt er een opvang gerealiseerd ter plekke van 2 kantoorpanden die momenteel niet meer actief worden gebruikt. Op deze manier vindt er een binnenstedelijke ontwikkeling plaats waarbij leegstaande panden worden herontwikkeld. Voor het realiseren van een noodopvanglocatie voor asielzoekers zijn geen regels opgenomen in de Omgevingsvisie Utrecht. Het planvoornemen betreft daarnaast een uitwerking van provinciaal en regionaal afgestemd beleid ten aanzien van het creëren van opvanglocaties voor asielzoekers. Daarmee is het provinciaal belang vertegenwoordigd binnen het planvoornemen.

3.3.2 Omgevingsverordening provincie Utrecht In de Omgevingsverordening provincie Utrecht zijn regels over de fysieke leefomgeving opgenomen. De Omgevingsverordening is de opvolger van de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht die is vastgesteld op 10 maart 2021. De Omgevingsverordening is de juridische verankering van de doelstellingen en belangen die beschreven zijn in de Omgevingsvisie. De Omgevingsverordening bevat twee soorten regels, te weten: • Instructieregels gericht tot gemeenten of het waterschap; • Regels voor activiteiten die rechtstreeks voor eenieder gelden of voor specifieke doelgroepen. De Omgevingsverordening van de Provincie Utrecht bevat diverse kaarten waarmee bepalingen aan specifieke locaties worden toegekend. Het plangebied kent onder andere de volgende bepalingen: • Stedelijk gebied; • Landschap Groene hart; • Overstroombaar gebied; Na het raadplegen van de Omgevingsverordening zijn er geen bepalingen die geraakt worden door de beoogde ontwikkeling. Aan de bovengenoemde bepalingen en de overige bepalingen die gelden ter plaatse van het plangebied zijn geen instructie- of beoordelingsregels verbonden die de opvang van asielzoekers op de locatie belemmeren. Toetsing aan de omgevingsverordening provincie Utrecht De omgevingsverordening bevat geen bepalingen die een belemmering vormen voor de ontwikkeling.

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Omgevingsvisie Vijfheerenlanden De omgevingsvisie is een visie op hoofdlijnen voor de hele gemeente. De visie van de gemeente Vijfheerenlanden gaat over de woon- en leefomgeving en de mensen die daarin samenleven, werken, ondernemen en verblijven. Het gaat over woningen, bedrijven, wegen, water, bodem en lucht. Maar ook landschap, natuur en cultureel erfgoed vallen eronder. De gemeente beschrijft hoe ze haar samenleving veilig en gezond houden, nu en in de toekomst. Hiervoor heeft de gemeente 11 ambities opgesteld:

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 13/41

• • • • • • • • • • •

We bouwen woningen naar behoefte; We versterken en behouden onze landschappelijke en cultuurhistorische waarden; We zorgen voor duurzame werkgelegenheid; We zetten in op duurzame bereikbaarheid; We zetten in op een toekomstbestendige landbouw; De recreatie in de gemeente past bij onze identiteit; Er zijn voldoende toegankelijke en bereikbare voorzieningen; De leefomgeving stimuleert positieve gezondheid; We waarborgen een gezonde en veilige leefomgeving; We zijn een klimaatbestendige gemeente en we vergroten de biodiversiteit; We zetten in op een duurzame, energie- en klimaat neutrale inrichting.

Met name de ambitie van woningbouw naar behoefte is van belang met betrekking tot het beoogde initiatief. De gemeente heeft in haar visie aangegeven in te willen zetten op de bouw van voldoende woningen, passend bij de behoeften en mogelijkheden van alle doelgroepen. De gemeente probeert de woningmarkt toegankelijker te maken voor alle doelgroepen en de doorstroming te bevorderen. Daarnaast is ook vermeld in de omgevingsvisie dat er behoefte is aan flexibele opvang van bijzondere doelgroepen zoals arbeidsmigranten en vluchtelingen. Een voorwaarde die de gemeente stelt bij nieuwe ontwikkelingen is dat woningbouw bij voorkeur plaatsvindt op inbreidingslocaties. Hierbij wordt er gezocht naar locaties nabij bestaande voorzieningen. Dat kan onder andere door transformatie van werklocaties naar wonen. Specifiek over Vianen is vermeld dat Vianen een meer stedelijk aanzicht en we zetten in op verbetering van verbinding met Utrecht. Toetsing aan de omgevingsvisie Vijfheerenlanden In de omgevingsvisie is vermeld dat er behoefte is aan flexibele opvang van bijzondere doelgroepen zoals arbeidsmigranten en vluchtelingen. De beoogde ontwikkeling voorziet hierin door noodopvang te creëren voor asielzoekers. Daarnaast voorziet de beoogde ontwikkeling in de transformatie van twee kantoorpanden naar een noodopvanglocaties voor asielzoekers.

Gezien de urgente situatie, het feit dat de twee kantoorpanden momenteel leegstaan is het gebruik van pand voor de opvang van asielzoekers acceptabel. Zoals in de volgende hoofdstukken wordt besproken is een evenwichtige toedeling van functies aan locaties gewaarborgd. Daarnaast is voldoende aandacht geweest voor maatschappelijke belangen middels het doorlopen participatietraject. Voor zover de Omgevingsvisie specifieke bepalingen bevat voor milieuplanologische thema’s, komen deze in hoofdstuk 4 aan bod. 3.4.2 Gebiedsvisie Vianen In de gebiedsvisie voor Vianen heeft de gemeente Vijfheerenlanden de keuzes voor de toekomst van de stad vermeld.

Er zijn 17 uitgangspunten vastgesteld die de basis van de gebiedsvisie vormen: • Woningen bouwen op (inbreidings)locaties, waarbij aantallen gebaseerd worden op een integrale afweging van de uitgangspunten • De woningbouwopgave richt zich op het in balans brengen van de woningvoorraad • Intensiveren van de bestaande woningvoorraad • Woningbouw op aantrekkelijke plekken met weinig milieuhinder • Waardevolle historische structuren beschermen en versterken • Cultuurhistorische plekken (verdwenen kastelen en buitenplaatsen) inzetten als recreatieve en culturele hotspots • Inrichten van een veilige oost-west verbinding voor langzaam verkeer • Realiseren van een beweegvriendelijk netwerk in de wijken en verbinden met strategische verblijfsgebieden • Inzetten op waardevolle groene verblijfsplekken in wijken met een hogere woningdichtheid

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 14/41

• • • • • • • •

Wijkcentra kwalitatief en programmatisch opwaarderen naar behoefte In werkgebieden op strategische plekken functiemenging stimuleren Faciliteren van collectieve voorzieningen op bedrijventerreinen Uitbouwen van de (historische) groenstructuur tot klimaatadaptief groen-blauwnetwerk over de hele stad Zuidelijke ecologische verbindingszone combineren met klimaatbestendige- en natuur inclusieve landbouw Ontwikkelen van locaties voor duurzame energieopwekking en circulaire economie Het verbeteren van een veilig lokaal en regionaal fietsnetwerk Realiseren van veilige en toereikende verkeersontsluiting in en van de stad Vianen

Deze uitgangspunten zijn vertaald in acht bouwstenen voor stedelijke ontwikkeling die de focus leggen op het versterken van kenmerkende gebieden en structuren en waarbij er wordt voortgebouwd op bestaande kwaliteiten en rekening wordt gehouden met de toekomst. Toetsing aan de gebiedsvisie Vianen De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van een noodopvanglocatie voor asielzoekers in bestaande kantoorpanden op het industrieterrein De Hagen in Vianen. De gebiedsvisie laat zich niet specifiek uit over het beleid ten aanzien van opvanglocaties voor asielzoekers. Het hergebruik van bestaande vastgoedobjecten draagt bij aan een duurzaam en efficiënt ruimtegebruik binnen de Vianen. . Hernieuwbaar gebruik van bestaande panden maakt het bovendien mogelijk om bij te dragen aan duurzaamheidsdoelstellingen zoals circulariteit, energieopwekking en vergroening van de omgeving. Geconcludeerd kan worden dat de gebiedsvisie geen bepalingen bevat die een belemmering vormen voor de ontwikkeling.

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 15/41

4

Aspecten fysieke leefomgeving

4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de aspecten van de fysieke leefomgeving zoals deze relevant zijn voor het plan dat voorligt. In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze bij de activiteit rekening is gehouden met diverse aspecten van de fysieke leefomgeving en de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De beschrijving wordt per aspect in een aparte paragraaf opgenomen. 4.2 Archeologie en cultuurhistorie De essentie van het Europees beleid is dat voorafgaand aan de uitvoering van plannen onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van waarden en daar in de ontwikkeling van plannen zoveel mogelijk rekening mee te houden. De essentie van deze wetgeving is behoud van archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem en de bescherming van het cultureel erfgoed en landschap. Situatie plangebied Op 30 januari 2023 is de archeologische beleidskaart van de gemeente Vijfheerenlanden vastgesteld. Op basis van deze kaart van de gemeente Vijfheerenlanden blijkt dat voor het plangebied de waarde ‘Waarde-archeologie 4a’ is vastgesteld. Dit blijkt eveneens uit het ‘Paraplubestemmingsplan Archeologie Vijfheerenlanden’ waaruit begrepen kan worden dat ter plekke van het plangebied de archeologische dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4a’ is vastgesteld.

De voor 'Waarde - Archeologie 4a' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende en te verwachten archeologische waarden. Voor deze gronden geldt een vrijstellingsgrens tot 250 m2 en een vrijstellingsdiepte tot 30cm -mv. Aangezien de beoogde ontwikkeling voornamelijk een inpandig verbouwing betreft is er geen sprake van grondroerende werkzaamheden. Negatieve gevolgen voor archeologische waarden kunnen daarmee op voorhand worden uitgesloten. Voor wat betreft cultuurhistorie kan worden vastgesteld dat ter plaatse van het plangebied geen waardevolle cultuurhistorische elementen zijn die worden geschaad. Op figuur 6 is historische bouwkunst en stedenbouw ter plaatse van het plangebied en haar omgeving weergegeven en op figuur 7 is een inventarisatie van het historisch cultuurlandschap ter plaatse van het plangebied en haar omgeving weergegeven. Op beide figuren is te zien dat er geen cultuurhistorische waarden of elementen aanwezig zijn die aangetast kunnen worden door de voorliggende plannen. In figuur 7 is te zien dat het plangebied en de bredere omgeving van het plangebied onderdeel was van een inundatieveld, echter speelt dit geen noemenswaardige rol van betekenis in de beoogde ontwikkeling.

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 16/41

Figuur 6: Cultuurhistorische waardenkaart - Historische bouwkunst en stedenbouw.

Figuur 7: Cultuurhistorische waardenkaart - Historisch cultuurlandschap.

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 17/41

4.3 Bodem Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn voor het aspect bodem instructieregels in het Bkl opgenomen. De inhoud van deze regels is via het Aanvullingsbesluit bodem Omgevingswet opgenomen in paragraaf 5.1.4.5 Bkl. Het aanvullingsbesluit bepaalt voor welke activiteiten kan worden volstaan met een melding. Er worden drie basisvormen van bodemgebruik onderscheiden: landbouw/natuur, wonen en industrie. De kaders zijn gebaseerd op de risicogrenswaarden die voor de betreffende situaties zijn afgeleid. De algemene doelstelling van het bodembeleid is het waarborgen van de gebruikswaarde van de bodem en het faciliteren van het duurzaam gebruik van de functionele eigenschappen van de bodem, door in onderlinge samenhang; • beschermen van de bodem tegen nieuwe verontreinigen en aantastingen; • evenwichtig toedeling van functies aan locaties, rekening houdend met de kwaliteiten van de bodem; • duurzaam en doelmatig beheren van de resterende historische verontreinigingen en -aantastingen. De gemeente stelt de waarde voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem vast. Deze waarde mag niet hoger zijn dan het blootstellingsniveau van het maximaal toelaatbaar risico voor de mens. Dit is opgenomen in bijlage V van het Bkl. De toelaatbare kwaliteit van de bodem is een voorwaarde voor bouwen op verontreinigde bodem en is geen omgevingswaarde.

Situatie plangebied De werkzaamheden zullen voornamelijk inpandig worden uitgevoerd. Voor de realisatie van de noodopvang zullen geen grondroerende werkzaamheden uitgevoerd worden. Daarnaast bestaat het plangebied grotendeels uit verhard terrein met een enkele groenvoorziening en een voetbalveldje. Hiermee is uit te sluiten dat de bodemkwaliteit nadelige effecten zal hebben voor de aanwezige personen, zowel tijdens de realisatie als in de toekomstige situatie. Conclusie Het aspect bodem vormt geen belemmering voor het planvoornemen. 4.4 Geluid Veel functies in de fysieke leefomgeving hebben te maken met geluid. Ze maken geluid of ze worden eraan blootgesteld. De regels over geluid gaan over het beheersen van geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen en de bescherming van geluidgevoelige gebouwen en andere gebouwen en plekken. De instructieregels uit afdeling 3.5 (Bkl) zijn van toepassing op de beheersing van geluid door een weg, spoorweg of industrieterrein (artikel 3.18 lid 1 Bkl). De wetgever maakt onderscheid tussen geluidbronnen met een geluidproductieplafond als omgevingswaarde (gpp) en bronnen met een basisgeluidemissie (bge). Geluid afkomstig van wegen, spoorwegen en industrieterreinen heeft invloed op de omgeving. Het bevoegd gezag beoordeelt geluid van deze bronnen bij geluidgevoelige gebouwen (artikel 3.20 Bkl).

Het rijk stelt voor een aantal gebouwen specifieke regels. Deze instructieregels van het Bkl voor geluid zijn gericht op aangewezen geluidgevoelige gebouwen (artikel 3.20 Bkl) en stiltegebieden (artikel 7.11 Bkl). In de aanwijzing van geluidgevoelige gebouwen is de functie (zoals wonen, onderwijs of zorg) bepalend (artikel 3.20 Bkl). Voor andere gebouwen of locaties bepaalt de gemeente zelf de mate van bescherming tegen geluid. Dat doet de gemeente vanuit haar taak ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’.

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 18/41

Situatie plangebied In opdracht van het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) is door Aveco de Bondt een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar het aspect geluid, om de bestaande kantoorgebouwen op de locatie Ir. D.S. Tuijnmanweg 1d en 3 in Vianen te herontwikkelen. Het voornemen is om in deze gebouwen een tijdelijke noodopvanglocatie te realiseren voor een periode van 2 jaar. De volledige rapportage is als bijlage opgenomen bij deze ruimtelijke motivering. De kantoorgebouwen bevinden zich in de nabijheid van wegen. De gebouwen bevinden zich ook op het gezoneerde industrieterrein De Biezen - De Hagen. Voor tijdelijke geluidgevoelige gebouwen (voor een duur van niet meer dan 10 jaar) zijn de regels voor geluid formeel niet van toepassing (artikel 5.78, tweede lid Bkl). Er hoeft geen toetsing plaats te vinden aan de standaardwaarde en grenswaarde uit het Bkl. Voor het uitvoeren van de geluidberekeningen is wel aangesloten op de methodiek zoals opgenomen in de Omgevingsregeling. Wel dient in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties de aanvaardbaarheid van het geluid te worden beoordeeld. Hiervoor is het gecumuleerd geluid op de gevels berekend om de aanvaardbaarheid te beoordelen en het gezamenlijk geluid bepaald, ten behoeve van de geluidwering van de gevels van verblijfsruimten om een aanvaardbaar binnenniveau te realiseren.

In tabel 1 is het hoogst berekende geluid, gecumuleerd geluid en gezamenlijk geluid samengevat. Tabel 1: Hoogst berekende geluid, gecumuleerd geluid en gezamenlijk geluid. Gebouw Berekend geluid [Lden] of geluidbelasting [dB(A)]

1d 3

Gecumuleerd [Lcum]

Gezamenlijk

Gemeentewegen

Rijksweg

Industrie

Berekend

Kwalificatie

[dB]

56

61

60

65

Tamelijk slecht

64

49

68

61

69

Slecht

69

Het gecumuleerd geluid op de gevels van gebouw 1d bedraagt ten hoogste 65 Lcum, met de kwalificatie ‘tamelijk slecht’. Op de zuidelijke vleugel van Ir. D.S. Tuijnmanweg 3 is het gecumuleerd geluid ten hoogste 69 Lcum, met de kwalificatie ‘slecht’. Het gezamenlijk geluid is ten hoogste 64 Lden op gebouw 1d en 69 Lden op de zuidelijke vleugel van Ir. D.S. Tuijnmanweg 3. Met deze hoge geluidsbelastingen is niet zonder meer sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. In samenspraak met de omgevingsdienst Utrecht en de gemeente Vijfheerenlanden is afgestemd dat indien voldaan wordt aan het maximaal toelaatbare binnenniveau de situatie aanvaardbaar wordt geacht. Het treffen van geluidbeperkende maatregelen ten behoeve van deze tijdelijke opvanglocatie stuit op overwegende bezwaren. Er kan met de aangehouden indeling van het bestaande gebouw niet worden voorzien in een geluidluwe gevel en geluidluwe buiten. In de variantenstudie van het COA is onderzocht wat een optimale indeling van de noodopvang is. Daaruit is de voorliggende indeling naar voren gekomen, zoals beschreven in paragraaf 2.2. Om te borgen dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt voorzien in een aanvaardbaar binnenniveau. Om een aanvaardbaar binnenniveau te realiseren, is het streven om te voldoen aan 33 dB, maar kan hiervan gemotiveerd worden afgeweken met 5 dB.

In verband met de tijdelijke situatie in een bestaand gebouw en de urgentie van de opvang mag het maximaal toelaatbare binnenniveau niet hoger zijn dan 38 dB, waarbij is aangesloten op de mogelijkheid die artikel 5.23a, lid b van het Besluit bouwwerken en leefomgeving (Bbl) biedt.

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 19/41

Aveco de Bondt heeft aanvullend op het akoestisch onderzoek een onderzoek uitgevoerd naar de geluidwering van de huidige gevels van de gebouwen. Deze memo is opgenomen als bijlage bij deze ruimtelijke motivering. Doel van het onderzoek is om inzichtelijk te maken of het maximaal toelaatbare binnenniveau van 38 dB bij de te nieuw te realiseren ruimtes in de bestaand kantoren gewaarborgd is. Uit de resultaten blijkt dat het vereiste binnenniveau wordt voldaan met uitzondering van de drie hoekwoningen in gebouw 3. Deze ruimten hebben in verhouding meer geveloppervlak dan vergelijkbare ruimten in het gebouw. Hierdoor is het berekenende binnenniveau hoger. Het betreft hier drie slaapkamers waarvoor het berekende binnenniveau 40 dB bedraagt. Voor het merendeel van de bewoners geldt dat zij verblijven en slapen in een ruimte waar het maximaal toelaatbare binnenniveau van 38 dB wordt gerealiseerd. Maatgevend voor het binnenniveau is de geluidisolatiewaarde (Rw;Ctr) van het glas. Om te kunnen voldoen aan het maximaal toelaatbare binnenniveau dient het glas te worden voorzien van een geluidisolatiewaarde (Rw;Ctr) van 32 dB. Het akoestisch onderzoek is daarnaast uitgevoerd op basis van een worst-case scenario. In de berekeningen is aangenomen dat de volledige geluidruimte binnen de geluidzone van het industrieterrein wordt benut. In de praktijk is hiervan geen sprake.

Uitgaande van een periode van maximaal 2 jaar kan verwacht worden dat volledige benutting van de geluidruimte niet aan de orde zou zijn, maar het worst-case scenario is beoordeeld. De gehanteerde verkeersgegevens voor gemeentelijke wegen zijn gebaseerd op een worstcasesituatie voor het jaar 2030. Voor de rijkswegen met geluidproductieplafonds is uitgegaan van volledige benutting. Een aanvaardbaar akoestisch leefklimaat wordt niet alleen bepaald door geluid van buiten, maar ook door geluid van binnen (burengeluid). In het kader van ETFAL wordt de interne geluidwering tussen de verschillende woonfuncties gehanteerd. De luchtgeluidisolatie en contactgeluidisolatie van woningscheidende wanden en plafonds moeten voldoen aan de nieuwbouweisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Het COA heeft dit geborgd in het technische programma van eisen (tPvE), specifiek in bijlage 1a. Het technische PvE bevat specificaties met betrekking tot de manier waarop het COA de akoestiek binnen het gebouw regelt. Deze eisen voldoen aan de nieuwbouweisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. De volgende waarden voor de slaapkamers zijn opgenomen in het tPvE: • Max. geluidnivo – gebouwinstallaties (L Aeq): 30 dB; • Max.

geluidnivo – omgeving: 33 dB (binnenniveau), voor onderhavig plan niet haalbaar en daarom wordt afgeweken naar naar maximaal 38 dB (zie onderbouwing in bovenstaande paragraaf); • Geluidisolatie tussen ruimten onderling binnen één huishouden (R’w): 40 dB; • Geluidisolatie tussen ruimte en verkeersruimte: Binnen het PVE van het COA wordt verwezen naar de ISO 717. Binnen de ISO 717 wordt een geluidsisolatie tussen de woning en de verkeersruimte gehanteerd van 32-33 dB; • Geluidisolatie tussen woning en woning: Binnen het PVE van het COA wordt verwezen naar de ISO 717. Binnen de ISO 717 wordt een luchtgeluidsisolatie tussen de woning en de woning gehanteerd van 52 dB. • Geluidsisolatie tussen slaapvertrekken en verkeersruimte, hierover is overeengekomen dat er extra aandacht wordt aan de geluidsisolatie van deze wanden waarbij er gestreefd wordt naar een hogere geluidsisolatie dan 32 dB; Conclusie Wanneer het binnenniveau van maximaal 38 dB wordt geborgd en tevens wordt voldaan aan de nieuwbouweisen voor interne geluidwering uit het Bbl, levert het aspect geluid geen belemmering op voor de uitvoering van het planvoornemen.

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 20/41

4.5 Omgevingsveiligheid De hoofdlijnen van het wettelijk kader omtrent omgevingsveiligheid zijn opgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving. De regels zijn van toepassing op het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Voor de volgende type activiteiten die een externe veiligheidsrisico kunnen veroorzaken bevat het Besluit kwaliteit leefomgeving regels: • Activiteiten met gevaarlijke stoffen bij bedrijven; • Transport van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor (basisnet); • Buisleidingen met gevaarlijke stoffen; • Windturbines. Conform dergelijke risicobronnen zijn aandachtsgebieden voor brand, explosies en gifwolken aangewezen. Binnen deze aandachtsgebieden kan de gemeente een voorschriftengebied aanwijzen voor (zeer) kwetsbare gebouwen of locaties, om rekening te houden met de kans op het overlijden van een groep van 10 of meer personen per jaar als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval veroorzaakt door een activiteit, het zogeheten groepsrisico. Situatie plangebied Ten behoeve van onderhavige ontwikkeling is door AVIV een rapportage Externe veiligheid opgesteld op 4 augustus 2025.

Aanvullend op de realisatie van de noodopvang van 250 personen wordt in dit onderzoek ook ingegaan op de mogelijke vaste opvang voor 336 personen. Hoewel onderhavige ruimtelijke motivering enkel ingaat op de noodopvang, blijven de resultaten uit het onderzoek van het onderzoek onverminderd van toepassing. De rapportage is als bijlage 3 opgenomen bij onderhavige motivering. In verband met de realisatie van een opvang voor vluchtelingen is het externe veiligheidsrisico van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de nabij gelegen A27 beoordeeld. De beoogde ontwikkeling bevindt zich op een afstand van 122 meter van de A27 en ligt hiermee buiten het brandaandachtsgebied en de 100% letaliteitscontour. Wel ligt het plangebied volledig binnen het explosieaandachtsgebied en het gifwolkaandachtsgebied. Aangezien het planvoornemen ‘kwetsbare gebouwen’ betreft, is het aanwijzen van een explosievoorschriftengebied met aanvullende bouweisen niet verplicht. Binnen een gifwolkaandachtsgebied is het niet mogelijk een voorschriftengebied aan te wijzen. De te treffen bouwkundige maatregel tegen een gifwolk is het handmatig kunnen uitschakelen van het mechanische ventilatiesysteem. Het afsluitbaar maken van mechanische ventilatie is een standaard bouwkundige eis in het Besluit bouwwerken leefomgeving voor (vervangende) nieuwbouw.

Ook al is dit voor onderhavig plan dus geen vereiste (het betreft geen nieuwbouw), toch wordt geadviseerd het gebouw voorzien van afsluitbare mechanische ventilatie conform het Bbl. De invloed van aanwezige personen binnen het plangebied op het groepsrisico van de A27 is beperkt. De vluchten schuilmogelijkheden zijn beschouwd. Geadviseerd wordt om de bewoners op de hoogte te brengen van handelingsperspectief en vluchtwegen in geval van calamiteit op de weg. Uiteindelijk moet de gemeente op basis van haar beoordelingskader besluiten of en welke aanvullende maatregelen nodig zijn. Aangeraden wordt advies te vragen aan de veiligheidsregio over zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. In het kader van de vergunningsaanvraag is advies opgevraagd bij de veiligheidsregio. Het advies luidt:

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 21/41

“In de ruimtelijke motivatie is het groepsrisico voldoende toegelicht zoals bedoeld in het Bkl. Er blijft echter altijd een restkans op een ongeval of calamiteit. Om deze restkans en de gevolgen zoveel mogelijk te beperken, worden de volgende maatregelen geadviseerd: • Mechanische ventilatie: expliciet opnemen dat deze eenvoudig en handmatig kan worden uitgeschakeld (conform Bbl, art. 4.124). In de ruimtelijke motivatie staat nu nog ‘Bouwbesluit’ in plaats van ‘Bbl’; graag tekstueel corrigeren en juiste artikel/grondslag vermelden in de motivatie. • Risicocommunicatie: informatie aanbieden over BLEVE- en gifwolkscenario’s met handelingsperspectieven in meerdere talen. • RI&E BHV: BLEVE- en gifwolkscenario opnemen in de Risico-Inventarisatie en -Evaluatie van de BHV, zodat maatregelen kunnen worden bepaald en terugkomen in oefeningen.” Conclusie Indien wordt voldaan aan de bepalingen uit de toetsing, vormt het aspect Omgevingsveiligheid geen belemmering voor de ontwikkeling. 4.6 Activiteiten en milieuzonering Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties voorziet onder meer in balans tussen milieubelastende activiteiten en daarvoor gevoelige functies. Voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten dient te worden voorkomen ten behoeve van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.

Bij het beoordelen of sprake is van balans tussen milieubelastende activiteiten en daarvoor gevoelige functies werd tot 1 januari 2024 veelvuldig gebruik gemaakt van de VNG-handreiking ‘bedrijven en milieuzonering’ uit 2009. Inmiddels is een opvolger van deze handreiking beschikbaar, maar deze is nog niet geïmplementeerd in de gemeente Vijfheerenlanden. In deze situatie wordt daarom uitgegaan van de VNG-handreiking ‘bedrijven en milieuzonering’ uit 2009. Voorliggende functies komen ook voor in deze handreiking en kunnen daarom goed worden beoordeeld aan de hand van deze handreiking. De VNG-handreiking maakt gebruik van een basiszoneringslijst waarin voor nader gedefinieerde bedrijfscategorieën richtafstanden zijn bepaald. Een richtafstand wordt beschouwd als de minimaal aan te houden afstand tussen een milieubelastende activiteit en de milieugevoelige bestemming waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van milieubelastende (bedrijfs)activiteiten betreffende geluid, geur, stof en gevaar redelijkerwijs kan worden uitgesloten. De genoemde maten zijn indicatief; met een goede motivering kan hiervan worden afgeweken. De VNG-publicatie hanteert verschillende omgevingstypen, namelijk: een rustige woonwijk/buitengebied en een gemengd gebied. In een gemengd gebied is een hogere mate van milieuhinder acceptabel, waardoor een kortere richtafstand wordt gehanteerd.

Situatie plangebied Ten behoeve van onderhavige ontwikkeling is door Aveco de Bondt een Quickscan Bedrijven en milieuzonering opgesteld. De rapportage is als bijlage 4 opgenomen bij onderhavige motivering. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) is derhalve de milieuhinder van omliggende bedrijven of activiteiten onderzocht. Dit is gedaan door inzicht te geven in de richtafstanden van de bedrijven in de omgeving van het plangebied. Geconcludeerd wordt dat de richtafstanden bij de maximaal toegestane milieucategorieën van 3.2 op het bedrijventerrein overlappen met het plangebied. Richtafstanden zijn echter indicatief en hiervan kan worden afgeweken wanneer het daadwerkelijke gebruik van kavels afwijkt van wat planologisch is toegestaan. De daadwerkelijke bedrijfsactiviteiten van de omliggende bedrijven kennen lagere milieucategorieën dan de maximaal toegestane milieucategorieën. De richtafstanden van de omliggende bedrijven overlappen niet met het plangebied, het dienstgebouw of de noodopvanglocatie. Milieuhinder binnen het plangebied als gevolg van omliggende bedrijfsactiviteiten is daardoor uitgesloten. Geconcludeerd kan

datum referentie

13 november 2025 251497_AdB_RAP_0201_v5.0

P 22/41

worden dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat binnen het plangebied. Wel dienen de planologische rechten van de gronden ter hoogte van de bedrijven in acht te worden genomen. Indien de ontwikkeling een belemmering vormt voor de uitbreidingsmogelijkheden en planologische rechten, kan dat een aanleiding zijn om een beroep te doen op nadeelcompensatie. Het is mogelijk dat in de omgeving van het plangebied in de toekomst andere bedrijfsactiviteiten uitgevoerd worden. Gezien de tijdelijke aard van de noodopvang (2 jaar) is het risico op veranderende bedrijfsactiviteiten in deze periode echter zeer gering. Conclusie Het aspect activiteiten- en milieuzonering vormt geen belemmering voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling.

4.7 Luchtkwaliteit De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven het Besluit kwaliteit leefomgeving. Volgens deze regels gelden zogeheten omgevingswaarden voor onder andere de in de buitenlucht voorkomende stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10). De beoordeling van de kwaliteit van de buitenlucht is alleen van toepassing in specifieke situaties, zoals aandachtsgebieden of voor activiteiten die in betekende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Situatie plangebied Het plangebied is niet gelegen in een aandachtsgebied voor de luchtkwaliteit. De verkeersgeneratie als gevolg van het planvoornemen zal niet toenemen ten opzichte van het voorgaande gebruik als kantoorpand. Hiermee kan worden vastgesteld dat de ontwikkeling in niet betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Ter plaatse van het plangebied is de luchtkwaliteit aanvaardbaar, blijkt uit gegevens van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK). De concentraties van de stoffen waarmee de luchtkwaliteit inzichtelijk wordt gemaakt bedragen respectievelijk: • NO2 = 16,4 µg/m³; • PM2,5 = 8,8 µg/m³; • PM10 = 15,9 µg/m³. De concentraties van deze stoffen bevinden zich ruim onder de omgevingswaarden die gesteld zijn in paragraaf 2.1.1 van het Bkl.