Bijlage 1 Definitief totaal rapport Vijfheerenlanden.pdf
Tekst van het document
5
16. Kan het gebouw (scenario) fungeren als parel in Vijfheerenlanden?
10
17. Is het gebouw (scenario) goed bereikbaar met openbaar vervoer en kan het beschikken over voldoende (groene) parkeeplaatsen voor bezoekers en personeel en voldoen aan de CROW-parkeernorm?
5
18. Kan het gebouw (scenario) voldoen aan de normen in het Handboek Toegankelijkheid?
5
19. Kan het gemeentehuis worden gebouwd voor de gemeentelijke organisatie, college en gemeenteraad?
10
20. Kan, wanneer het scenario impact heeft op een bestaande maatschappelijke partner, de huisvesting van die partner onderdeel worden van het scenario?
5
21. Kunnen bij het uitwerken van het scenario de maatschappelijke organisaties betrokken worden?
5
Vijfheerenlanden Rapport huisvesting
UITSTRALING EN BRUIKBAARHEID GEBOUW
Alternatief scenario Het bestaande stadhuis is een zeer karakteristiek rijksmonument in de historische binnenstad van Vianen. Het bestaande stadshuis heeft een ingang aan de Voorstraat en aan de Kerkstraat. Voor het scenario Vianen zal een bestemmingsplanwijziging dienen te worden aangevraagd. In het oorspronkelijke scenario is een optopping onderzocht. In dit alternatieve scenario is gekeken naar de sloopnieuwbouw van aanliggende panden.
33 / 50
Rapport huisvesting Scenariostudie: Vianen 210[7
Uitgangspunten alternatief scenario Voor het scenario Vianen is er gekeken naar de mogelijkheid de panden Voorstraat 38-40 en Voorstraat 42 te verwerven en door sloopnieuwbouw meer volume te realiseren. De bestaande panden kennen veel niveauverschillen waardoor de kwaliteit van de toegankelijkheid bij gebruik als kantoorruimte laag is. Het wordt daarmee kruipdoor sluipdoor. Een gedeelte van de panden is daarnaast maar één-laags en het benodigde volume van 1.322 m2 BVO zou bij enkel renovatie daarom niet gehaald worden. Hierdoor zal sloop nieuwbouw benodigd zijn na het verwerven van de panden. Voor de inpassingstudie in Vianen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: BVO gevraagd: 6.421 m2 BVO bestaand: 5.099 m2 BVO toe te voegen: 1.322 m2 Scenario uitZerking Afbeelding 38 laat het bouwvlak (paars) van het nieuwe volume zien en het bestaande gemeentehuis (roze). In afbeelding 39 is het nieuwe bouwvolume (donkerroze) in 3D te zien. De drie kavels, Voorstraat 38-40 en 42, bieden samen ruimte voor de nieuwe aanbouw van twee tot drie lagen. E[ploitatielasten OLCO heeft in opdracht van Kraaijvanger een exploitatielastenberekening gemaakt. De exploitatielasten van dit scenario zijn te zien in afbeelding єѐ.
kadastrale grens Voorstraat 38-40 (3118 en 443) Voorstraat 42 (1679)
2
512 m
3118 443 1679
Afbeelding 39: Vogelvluchtpespectief scenario Vianen 210x7
€ 3.064.100 Afbeelding 38: Plattegrond bouwvlak scenario Vianen 210x7
Afbeelding 40: Exploitatielasten van Vianen 210x7
Vijfheerenlanden Rapport huisvesting
1.307 m2 BVO
Conclusies volume uitbreiding ѐяю[є + Het nieuwe volume heeft een beperkte impact op het stadsgezicht t.o.v. het optop scenario. + Het gebouw kan in gebruik blijven tijdens de bouwperiode. + Het scenario gaat niet ten koste van parkeercapaciteit. - Het proces van de aankoop en de sloopnieuwbouw van de aangelegen panden (Voorstraat ѓї-єѐ en єђ) kan een onzeker, kostbaar en tijdrovend proces zijn. - In het scenario blijft het realiseren van een dubbelhoge raadzaal slecht haalbaar. Ook de kolommen in de ruimte maken het realiseren van een goede (multifunctioneel bruikbare) raadzaal slecht haalbaar. - De maatregelen die dienen te worden getroffen om genoeg daglicht op de begane grond van de uitbouw te krijgen vergen ruimte en zullen kostenverhogend werken.
34 / 50
Rapport huisvesting Scenariostudie: Vianen 210[7
De scores veranderen niet ten opzichte van de ђѕѐxј variant. Ten opzichte van het ђѕѐxј scenario zijn de exploitatielasten wel lager. Dit verschil maakt de smalle ђёѐxі variant nog niet haalbaar.
Scoretabel 210[7 variant Vianen SCENARIO 3
KADERS Uitmuntend
Haalbaar
Niet / Slecht haalbaar
Huisvesting in Vianen
DIENSTVERLENING 1. Kan in het scenario de digitale dienstverlening worden doorontwikkeld?
5
2. Kunnen er in het scenario 2 extra servicepunten worden ingericht waar inwoners op afspraak terrecht kunnen voor alle producten en diensten?
5
3. Kan in het scenario een van de servicepunten als gemeentehuis dienen?
5
4. Kunnen in het scenario de andere twee servicepunten worden gekoppeld aan andere maatschappelijke functies?
5
5. Passen in het scenario de exploitatielasten van de 2 extra servicepunten binnen het financieel kader?
1
EXPLOITATIELASTEN 6. Kan in het scenario de huisvesting in de jaarlijkse exploitatie budgetneutraal zijn ten opzichte van de huidige situatie?
1
7. Kan er in het scenario tot een goedkopere exploitatie gekomen worden?
1
DUURZAAMHEID 8. Kan er in het scenario (gebouw) het hoogst haalbare duurzaamheidsambitie behaald worden? (BENG, ENG, Circulair inkopen / bouwen)
10
BESTUUR EN RAADZAAL 9. Kunnen in het scenario het bestuur en de raadzaal onder hetzelfde dak worden gehuisvest?
5
10. Kan in het scenario de raadzaal onderdeel uitmaken van het gemeentenhuis en multifunctioneel gebruikt worden?
1
WERKCONCEPT 11. Is er in het scenario ruimte voor het voorgestelde flexwerk concept
5
12. Kan er in het scenario worden voldaan aan de thuiswerk ARBO wetgeving?
5
13. Kan in het scenario een flexibiliteit worden gerealiseerd, waarbij indien nodig 1,5 meter afstand gecreeerd kan worden?
1
14. Kan er in het scenario een sober, doelmatig en duurzaam gebouw worden gerealiseerd?
5
15. Kan er in het scenario een transparant gemeentehuis worden gerealiseerd met een openbaar karakter, terwijl deze ook kan worden afgesloten waar het moet?
5
16. Kan het gebouw (scenario) fungeren als parel in Vijfheerenlanden?
10
17. Is het gebouw (scenario) goed bereikbaar met openbaar vervoer en kan het beschikken over voldoende (groene) parkeeplaatsen voor bezoekers en personeel en voldoen aan de CROW-parkeernorm?
5
18. Kan het gebouw (scenario) voldoen aan de normen in het Handboek Toegankelijkheid?
5
19. Kan het gemeentehuis worden gebouwd voor de gemeentelijke organisatie, college en gemeenteraad?
10
20. Kan, wanneer het scenario impact heeft op een bestaande maatschappelijke partner, de huisvesting van die partner onderdeel worden van het scenario?
5
21. Kunnen bij het uitwerken van het scenario de maatschappelijke organisaties betrokken worden?
5
Vijfheerenlanden Rapport huisvesting
UITSTRALING EN BRUIKBAARHEID GEBOUW
Scenario NieuZbouZ Het nieuwbouw scenario is een volumetrisch voorstel dat uitgaat van 4 bouwlagen en een bouwvlak van 45,5 m x 45,5 m. Dit volume en bouwvlak bieden ruimte om een kwalitatief gemeentehuis te realiseren is. Zie afbeelding 41. Dit scenario is locatie loos onderzocht.
35 / 50
Rapport huisvesting Scenariostudie: NieuZbouZ 260[9
я. Dienstverlening Zie hoofdstuk algemene beschouwing van de kaders. De exploitatielasten voor de servicepunten zijn in de algemene exploitatielasten meegenomen. D Deze passen niet binnen de totale exploitatielasten van ђ,ї miljoen. Zie afbeelding єѓ. ѐ. E[ploitatielasten OLCO heeft in opdracht van Kraaijvanger een exploitatielasten berekening gemaakt. De exploitatielasten van dit scenario zijn te zien in afbeelding єѓ. ё. Duur]aamheid Het uitgangspunt voor alle scenario’s is BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw). Het nieuwbouwscenario kan hieraan voldoen. ђ. Bestuur en Raad]aal De raadzaal wordt in dit scenario gesitueerd op de eerste verdieping. Het bestuur en de raadzaal kunnen in dit scenario onder hetzelfde dak worden gehuisvest. De raadzaal maakt onderdeel uit van het gemeentehuis en kan ook multifunctioneel worden gebruikt. Zie afbeelding 42. ф. Werkconcept In het scenario is ruimte voor het voorgestelde ϰexwerk concept. De vloervelden van de nieuwbouw zijn zeer goed in te delen voor verschillende werkconcepten. Ook is het creëren van een ё,ц m omgeving hierin zeer goed mogelijk. Zie afbeelding єє voor het vlekkenplan waarin groen de backofϯce vertegenwoordigd. ѓ. Uitstraling en bruikbaarheid gebouZ In het nieuwbouw scenario kan een sober, doelmatig en duurzaam gebouw worden gerealiseerd. Er is in dit scenario uitgegaan van BENG.
Er kan een transparant gebouw met een openbaar karakter worden gerealiseerd. Zie afbeelding 45. Bij een zoektocht naar locaties zal het aspect bereikbaarheid nadrukkelijk moeten worden meegenomen.
3de verdieping
2de verdieping
Vijfheerenlanden Rapport huisvesting
€ 2.853.900 Bestuur
14m
17,5 m
1ste verdieping
14 m Raadzaal
Begane grond
Hoofdentree
14m
17,5 m
14 m
Afbeelding 41: Volume voor nieuwbouw scenario 260x9.
Afbeelding 42: Positie van Bestuur en Raadzaal.
Afbeelding 43: Exploitatielasten nieuwbouw 260x9.
Het nieuwbouw scenario zal goed kunnen voldoen aan normen uit het ‘Handboek Toegankelijkheid’. Het gekozen volume wordt gebouwd voor de gemeentelijke organisatie, het college en de gemeenteraad en kan eventueel vergroot worden als er samen gewerkt gaat worden met maatschappelijk partners. Zie inpassingsstudie in afbeelding єє. Deze variant is locatievrij onderzocht. Bij een zoektocht naar locaties zal het aspect bereikbaarheid nadrukkelijk moeten worden meegenomen.
36 / 50
Rapport huisvesting Scenariostudie: Nieuwbouw 260[9
3de verdieping
Legenda
BVO’s Scenario
Frontoffice
+/- 670 m2
Werk- en ontmoetingscentrum
+/- 1.270m2
Representatieve ruimtes
+/- 640 m2
Backoffice werkomgeving
+/- 4.195 m2
Bestuurscentrum
+/- 440 m2
2de verdieping
+/- 7.215 m2
1ste verdieping Raadzaal
Verticaal verkeer Beveiligingschil
Begane grond
Trouwzaal
Hoofdentree
Afbeelding 45: Artist impression scenario nieuwbouw 260x9.
Vijfheerenlanden Rapport huisvesting
Afbeelding 44: Vlekkenplan inpassingsstudie nieuwbouw 260x9.
Conclusies volume nieuwbouw ѐѓю[і + Alle huidige gemeentehuizen kunnen in gebruik blijven tijdens de bouw. + Vrijheid in het maken van ideale samenhang tussen functies en ruimte. + Er kan een transparante publiekshal en een dubbelhoge raadzaal worden gerealiseerd.
37 / 50
Rapport huisvesting Scenariostudie: Nieuwbouw 260[9
Scoretabel 260[9 variant Nieuwbouw SCENARIO 4
KADERS Uitmuntend
Haalbaar
Niet / Slecht haalbaar
Nieuwbouw elders in Gem
DIENSTVERLENING 1. Kan in het scenario de digitale dienstverlening worden doorontwikkeld?
5
2. Kunnen er in het scenario 2 extra servicepunten worden ingericht waar inwoners op afspraak terrecht kunnen voor alle producten en diensten?
5
3. Kan in het scenario een van de servicepunten als gemeentehuis dienen?
5
4. Kunnen in het scenario de andere twee servicepunten worden gekoppeld aan andere maatschappelijke functies?
5
5. Passen in het scenario de exploitatielasten van de 2 extra servicepunten binnen het financieel kader?
5
EXPLOITATIELASTEN 6. Kan in het scenario de huisvesting in de jaarlijkse exploitatie budgetneutraal zijn ten opzichte van de huidige situatie?
5
7. Kan er in het scenario tot een goedkopere exploitatie gekomen worden?
5
DUURZAAMHEID 8. Kan er in het scenario (gebouw) het hoogst haalbare duurzaamheidsambitie behaald worden? (BENG, ENG, Circulair inkopen / bouwen)
10
BESTUUR EN RAADZAAL 9. Kunnen in het scenario het bestuur en de raadzaal onder hetzelfde dak worden gehuisvest?
10
10. Kan in het scenario de raadzaal onderdeel uitmaken van het gemeentenhuis en multifunctioneel gebruikt worden?
10
WERKCONCEPT 11. Is er in het scenario ruimte voor het voorgestelde flexwerk concept
10
12. Kan er in het scenario worden voldaan aan de thuiswerk ARBO wetgeving?
5
13. Kan in het scenario een flexibiliteit worden gerealiseerd, waarbij indien nodig 1,5 meter afstand gecreeerd kan worden?
10
14. Kan er in het scenario een sober, doelmatig en duurzaam gebouw worden gerealiseerd?
10
15. Kan er in het scenario een transparant gemeentehuis worden gerealiseerd met een openbaar karakter, terwijl deze ook kan worden afgesloten waar het moet?
10
16. Kan het gebouw (scenario) fungeren als parel in Vijfheerenlanden?
-
17. Is het gebouw (scenario) goed bereikbaar met openbaar vervoer en kan het beschikken over voldoende (groene) parkeeplaatsen voor bezoekers en personeel en voldoen aan de CROW-parkeernorm?
-
18. Kan het gebouw (scenario) voldoen aan de normen in het Handboek Toegankelijkheid?
10
19. Kan het gemeentehuis worden gebouwd voor de gemeentelijke organisatie, college en gemeenteraad?
10
20. Kan, wanneer het scenario impact heeft op een bestaande maatschappelijke partner, de huisvesting van die partner onderdeel worden van het scenario?
5
21. Kunnen bij het uitwerken van het scenario de maatschappelijke organisaties betrokken worden?
5
Vijfheerenlanden Rapport huisvesting
UITSTRALING EN BRUIKBAARHEID GEBOUW
Scenario Nieuwbouw Het nieuwbouw scenario is een volumetrisch voorstel dat uitgaat van 4 bouwlagen en een bouwvlak van 41,5 m x 41,5 m. Een volume en bouwvlak waarin een gemeentehuis te realiseren is met kwaliteit. Zie afbeelding 46. Dit scenario is locatie loos onderzocht. De grondaankoop is gelijkgesteld aan de 260x9 variant om een flexibiliteit in de keuze voor een andere gebouwvorm te waarborgen.
38 / 50
Rapport huisvesting Scenariostudie: Nieuwbouw 210[7
Nieuwe uitgangspunten scenario Voor het nieuwbouw scenario zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: BVO gevraagd: 6.421 m2 E[ploitatielasten OLCO heeft in opdracht van Kraaijvanger een exploitatielastenberekening gemaakt. De exploitatielasten van dit scenario zijn te zien in afbeelding єі.
1590 m2
1590 m2
15 m 11,5 m 15 m
1590 m2 15 m 11,5 m
41,5 m
1722 m2 41,5 m
Afbeelding 46: Volume voor nieuwbouw scenario 210x7
€ 2.685.600 Afbeelding 47: Exploitatielasten nieuwbouw 210x7
Vijfheerenlanden Rapport huisvesting
15 m
Conclusies volume nieuwbouw ѐяю[є Ten opzichte van het oorspronkelijke nieuwbouwscenario is het volume verkleind naar een bouwvlak van єё,цm x єё,цm waarin ook de centrale vide is verkleind. Hierin kan net als in het ђѕѐxј scenario een kwalitatief gemeentehuis gerealiseerd worden. Dit volume is zeer compact. Om die reden hebben we in de berekening van de exploitatielasten wat extra ruimte opgenomen in de grondaankoop, om andere gebouwtypologiën en een ruimere gebouwopzet tot de mogelijkheden te laten behoren.
39 / 50
Rapport huisvesting Scenariostudie: Nieuwbouw 210[7
+ Alle huidige gemeentehuizen kunnen in gebruik blijven tijdens de bouw. + Vrijheid in het maken van ideale samenhang tussen functies en ruimte. + Er kan een transparante publiekshal en een dubbelhoge raadzaal worden gerealiseerd. In de onderstaande tabel zijn met pijlen de scores aangegeven die zijn veranderd ten opzichte van de scoretabel van de 260x9 variant. De exploitatielasten worden lager en de score hiervoor wordt hierdoor uitmuntend.
Scoretabel 210[7 variant Nieuwbouw SCENARIO 4
KADERS Uitmuntend
Haalbaar
Niet / Slecht haalbaar
Nieuwbouw elders in Gem
DIENSTVERLENING 1. Kan in het scenario de digitale dienstverlening worden doorontwikkeld?
5
2. Kunnen er in het scenario 2 extra servicepunten worden ingericht waar inwoners op afspraak terrecht kunnen voor alle producten en diensten?
5
3. Kan in het scenario een van de servicepunten als gemeentehuis dienen?
5
4. Kunnen in het scenario de andere twee servicepunten worden gekoppeld aan andere maatschappelijke functies?
5
5. Passen in het scenario de exploitatielasten van de 2 extra servicepunten binnen het financieel kader?
10
EXPLOITATIELASTEN 6. Kan in het scenario de huisvesting in de jaarlijkse exploitatie budgetneutraal zijn ten opzichte van de huidige situatie?
10
7. Kan er in het scenario tot een goedkopere exploitatie gekomen worden?
10
DUURZAAMHEID 8. Kan er in het scenario (gebouw) het hoogst haalbare duurzaamheidsambitie behaald worden? (BENG, ENG, Circulair inkopen / bouwen)
10
BESTUUR EN RAADZAAL 9. Kunnen in het scenario het bestuur en de raadzaal onder hetzelfde dak worden gehuisvest?
10
10. Kan in het scenario de raadzaal onderdeel uitmaken van het gemeentenhuis en multifunctioneel gebruikt worden?
10
WERKCONCEPT 11. Is er in het scenario ruimte voor het voorgestelde flexwerk concept
10
12. Kan er in het scenario worden voldaan aan de thuiswerk ARBO wetgeving?
5
13. Kan in het scenario een flexibiliteit worden gerealiseerd, waarbij indien nodig 1,5 meter afstand gecreeerd kan worden?
10
14. Kan er in het scenario een sober, doelmatig en duurzaam gebouw worden gerealiseerd?
10
15. Kan er in het scenario een transparant gemeentehuis worden gerealiseerd met een openbaar karakter, terwijl deze ook kan worden afgesloten waar het moet?
10
16. Kan het gebouw (scenario) fungeren als parel in Vijfheerenlanden?
-
17. Is het gebouw (scenario) goed bereikbaar met openbaar vervoer en kan het beschikken over voldoende (groene) parkeeplaatsen voor bezoekers en personeel en voldoen aan de CROW-parkeernorm?
-
18. Kan het gebouw (scenario) voldoen aan de normen in het Handboek Toegankelijkheid?
10
19. Kan het gemeentehuis worden gebouwd voor de gemeentelijke organisatie, college en gemeenteraad?
10
20. Kan, wanneer het scenario impact heeft op een bestaande maatschappelijke partner, de huisvesting van die partner onderdeel worden van het scenario?
5
21. Kunnen bij het uitwerken van het scenario de maatschappelijke organisaties betrokken worden?
5
Vijfheerenlanden Rapport huisvesting
UITSTRALING EN BRUIKBAARHEID GEBOUW
Dienstverlening Er worden servicepunten gerealiseerd in de voormalige gemeentes waar geen gemeentehuis meer gesitueerd zal zijn. Deze worden gerealiseerd in vastgoed dat reeds in eigendom van de gemeente Vijfheerenlanden is. De servicepunten hebben een oppervlak van 125 m2 BVO. Zie afbeelding 48. De kosten voor het exploiteren van de servicepunten zijn meegenomen in de exploitatieberekening.
40 / 50
Rapport huisvesting Servicepunten
Ook is er een huurbedrag meegenomen in de exploitatieberekening om te compenseren voor het wegvallen van de huurinkomsten. De exploitatielasten per servicepunt zullen rond de єѐ.ѐѐѐ euro per jaar uitkomen.
Legenda
Ontmoeten
Backoffice
BVO’s Scenario
Frontoffice
+/- 65 m2
Werk- en ontmoetingscentrum
+/- 30m2
Backoffice werkomgeving
+/- 30 m2
Frontoffice
+/- 125 m2 Beveiligingschil
Vijfheerenlanden Rapport huisvesting
Entree
Achterblijf locaties Voor de ѓ achterblijϰocaties is een schetsmatige studie gedaan naar de functie mogelijkheden wanneer deze zouden worden achtergelaten en niet meer worden gebruikt als gemeentehuis.
41 / 50
Rapport huisvesting AchterblijϮocatie Leerdam
Leerdam Het bestaande gemeentehuis in Leerdam heeft als achterblijϰocatie de potentie om een gebouw te worden met een woonprogramma (appartementen) waarbij de begane grond de bibliotheek en een commerciële plint kan huisvesten. Zie afbeelding єј. Een alternatief is de functie van kantoorgebouw handhaven waarbij een multi-tenant functie heel geschikt zou kunnen vanwege de centrale kern en ontsluiting. Zie afbeelding цѐ.
Begane grond
Begane grond
1ste verdieping
1ste verdieping
3de verdieping Afbeelding 49: Inpassing van appartementen
2de verdieping
3de verdieping Afbeelding50: Inpassing kantoren en commerciële plint.
Vijfheerenlanden Rapport huisvesting
2de verdieping
Meerkerk Het bestaande gemeentehuis in Meerkerk zou als achterblijϰocatie geschikt kunnen zijn om een woonprogramma (appartementen) of een woonzorg programma (zorginstelling) te realiseren. Zie afbeeldingen цё en цђ. Vanwege de asymmetrische plattegrond is het creëren van een multi-tenant kantoorfunctie een uitdaging. Voor het scenario appartementen is de GO/BVO verhouding vanwege de plattegrond structuur niet optimaal.
42 / 50
Rapport huisvesting AchterblijϮocatie Meerkerk
Begane grond
1ste verdieping
1ste verdieping
2de verdieping
2de verdieping Afbeelding 52: Inpassing van zorgwoningen.
Vijfheerenlanden Rapport huisvesting
Afbeelding 51: Inpassing van appartementen
Vianen Het bestaande gemeentehuis in Vianen zou als achterblijf locatie geschikt kunnen zijn als kantoorgebouw of een gebouw met een gemengd cultureel programma. Zie afbeelding цѓ en цє. Daarbij kan gedacht worden aan functies als een restaurant/café, bibliotheek, zalen voor lezingen en presentaties, studeerruimtes, werk/ kantoorruimtes en een muziekschool. De ontwikkeling van Vianen tot kantoren / multi-tenant (meerdere huurders) locatie zal lastiger zijn dan de andere twee panden gezien de complexere opzet. De ontwikkeling tot culturele of maatschappelijke locatie zal hetzelfde probleem kennen. Hierbij gaat het om het vinden van de juiste partij.
43 / 50
Rapport huisvesting AchterblijϮocatie Vianen
1ste verdieping
1ste verdieping
2de verdieping
2de verdieping
Afbeelding 53: Inpassing van kantorenfunctie.
Afbeelding 54: Inpassing van cultureel programma en kantoren.
Vijfheerenlanden Rapport huisvesting
Begane grond
Rapport huisvesting Boek- en marktwaarden achterblijϮocaties 260[9
44 / 50
210[7
Aanvullend onder]oek boek- en marktwaarden van de panden in Leerdam, Meerkerk en Vianen Op aangeven van de gemeente is rekening gehouden met de huidige boekwaarden en de berekende marktwaarden ultimo ђѐђц. De boekwaarden zijn afkomstig van de gemeente, de marktwaarden zijn geraamd door Cushman&Wakeϯeld. Het saldo aan boekwinst (in geval van Leerdam en Meerkerk) of boekverlies (in geval van Vianen) is gekapitaliseerd op єѐ jaar inclusief rente £ ѐ,ццҚ per jaar. Voor de marktwaarden is rekening gehouden met de As-is situaties (dat wil zeggen het pand niet ontwikkeld, maar zoals hij nu is).
Voor scenarioȰs 260[9 Scenario Leerdam
Scenario Meerkerk
Scenario Vianen
Nieuwbouw
Saldo éénmalig
€
21.000
€
1.701.000
€
3.333.000
€
2.528.000
Saldo per jaar incl. rente
€
600
€
51.900
€
101.700
€
77.100
Afbeelding 55: Saldo marktwaarden minus boekwaarden, éénmalig en jaarlijks (prijspeil 2025) scenario’s 260x9m2 werkplekken.
In het ђёѐxі scenario zijn de aankoopwaarden vanvan de panden Voorstraat ѓї-єѐ en єђ, die voor de realisatie van het ђёѐxі scenario noodzakelijk zijn, meegenomen.
Voor scenarioȰs 210[7
Saldo éénmalig
€
Scenario Leerdam 21.000
Saldo per jaar
€
600
Scenario Meerkerk € 2.267.000
Scenario Vianen € 3.898.000
€
3.094.000
€
€
€
94.400
69.100
118.900
Nieuwbouw
Vijfheerenlanden Rapport huisvesting
Afbeelding 56: Saldo marktwaarden minus boekwaarden, éénmalig en jaarlijks (prijspeil 2025) scenario’s 210x7m2 werkplekken
E[ploitatielasten In dit hoofdstuk zijn de exploitatielasten van alle scenario’s zichtbaar. De exploitatielast berekening bestaat grofweg uit twee onderdelen: de kapitaallasten en de kosten voor de exploitatie van de het pand. Onder punt ё. in de tabel hieronder zijn ‘de kapitaallasten per jaar’ weergegeven (afschrijvingen). Deze kapitaallasten bestaan uit alle kosten die worden gemaakt om het gebouw te realiseren. Bijvoorbeeld de kosten voor architect en adviseurs, de bouwkosten en de rentelasten over de bouwsom.
45 / 50
Rapport huisvesting E[ploitatielasten 260[9
De scoring op basis van de cijfers van OLCO is als volgt gedaan. Een exploitatielast tussen ђ,іц tot ђ,їц miljoen euro is als haalbaar gescoord. Een exploitatielast van ђ,їц miljoen of hoger is als niet tot slecht haalbaar gescoord. Een exploitatielast van ђ,іц miljoen of lager is als uitmuntend gescoord. Aanvulling De exploitatielasten zijn bepaald o.b.v. verschillende kengetallen voor renovatie en nieuwbouw. Daarnaast kennen de verschillende scenario’s verschillen tussen het aantal BVO meters. Tot slot is ook het verschil tussen de boekwaarde en marktwaarde (boekwinst of verlies) van het afgestoten vastgoed meegenomen onder punt ђђ. ‘Saldo marktwaarde minus boekwaarde (gekapitaliseerd)’. Het meenemen van deze waarden heeft een zeer signiϯcante impact op de exploitatieraming.
E[ploitatieraming scenarioȰs ѐѓю[і gemeentehuis vijfheerenlanden Project : Projectnummer : Datum : Gewijzigd : Onderdeel :
Vijfheerenlanden 638 13 april 2021 30 juni 2021 Totaal overzicht Exploitatie varianten (excl. BTW) Scenario 1 Scenario 2 Meerkerk Leerdam ѐѓю 269 werkpl incl. ABN 269 werkpl van 9 m2 ѐѓю van 9 m2
Scenario 3 Vianen (optopping) 269 werkpl ѐѓю van 9 m2
Scenario 4 Nieuwbouw ѐѓю 269 werkpl van 9 m2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Achterblijvende kapitaallasten (gemiddeld) Kapitaallasten renovatie/nieuwbouw incl. rente Huur servicepunten Schoonmaak Dagelijks + groot onderhoud Dotaties onderhoudhoudsvoorzieningen Belastingen + heffingen Energie/water Beveiliging Verzekeringen Vervanging eigen apparatuur AV - beeldschermen Printers MFC Catering Koffie/thee Bodeinzet Toiletinventaris Topdesk Voorbereidingskosten Afschrijving ICT
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
33.500 989.000 80.000 144.300 244.075 40.724 88.067 103.581 40.000 41.956 5.000 51.500 25.000 35.000 85.000 200.000 5.000 10.000 59.000 485.892
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
176.000 1.080.000 80.000 144.300 263.051 45.035 107.257 99.676 40.000 45.486 5.000 51.500 25.000 35.000 85.000 200.000 5.000 10.000 59.000 485.892
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
284.000 1.206.000 80.000 144.300 308.530 51.744 124.950 114.097 40.000 51.621 5.000 51.500 25.000 35.000 85.000 200.000 5.000 10.000 59.000 485.892
€ € 1.142.000 € 80.000 € 144.300 € 267.748 € 40.363 € 122.292 € 82.532 € 40.000 € 49.879 € 5.000 € 51.500 € 25.000 € 35.000 € 85.000 200.000 € € 5.000 € 10.000 € 59.000 € 485.892
TOTALE UITGAVEN Saldo marktwaarde minus boekwaarde (gekapitaliseerd) EXPLOITATIERESULTAAT EXCL. BTW
€ 2.767.000 € 600€ 2.766.400
€ € €
3.042.000 51.9002.990.100
€ € €
3.367.000 101.7003.265.300
€ 2.931.000 € 77.100€ 2.853.900
Afbeelding 57: Tabel opbouw exploitatielasten van de 260x9 scenario’s.
Vijfheerenlanden Rapport huisvesting
LASTEN
46 / 50
Rapport huisvesting E[ploitatielasten 210[7
Exploitatieraming scenario's 210x7 gemeentehuis vijfheerenlanden Project : Projectnummer : Datum : Gewijzigd : Onderdeel :
Vijfheerenlanden 638 13 april 2021 5 juli 2021 Totaal overzicht exploitatie varianten (excl. BTW) Scenario Scenario Meerkerk Leerdam excl. ABN-Amro 210 werkpl. 210 werkpl. van 7 m2
Scenario Vianen 210 werkpl. van 7 m2
Scenario Nieuwbouw 210 werkpl. van 7 m2
LASTEN 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Achterblijvende kapitaallasten (gemiddeld) Kapitaallasten renovatie/nieuwbouw incl. rente Huur servicepunten Schoonmaak Dagelijks + groot onderhoud Dotaties onderhoudhoudsvoorzieningen Belastingen + heffingen Energie/water Beveiliging Verzekeringen Vervanging eigen apparatuur AV - beeldschermen Printers MFC Catering Koffie/thee Bodeinzet Toiletinventaris Topdesk Voorbereidingskosten Afschrijving ICT
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
33.500 897.000 80.000 128.420 226.075 36.162 78.426 91.192 40.000 38.480 5.000 51.500 25.000 35.000 85.000 200.000 5.000 10.000 59.000 485.892
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
176.000 1.025.000 80.000 128.420 249.637 43.544 103.893 87.716 40.000 44.405 5.000 51.500 25.000 35.000 85.000 200.000 5.000 10.000 59.000 485.892
€ 284.000 € 1.108.000 € 80.000 € 128.420 € 277.987 € 45.369 € 109.947 € 101.045 € 40.000 € 46.617 € 5.000 € 51.500 € 25.000 € 35.000 € 85.000 € 200.000 € 5.000 € 10.000 € 59.000 € 485.892
€ € 1.052.000 € 80.000 € 128.420 € 248.695 € 37.320 € 113.654 € 71.446 € 40.000 € 47.088 € 5.000 € 51.500 € 25.000 € 35.000 € 85.000 € 200.000 € 5.000 € 10.000 € 59.000 € 485.892
TOTALE UITGAVEN € Saldo marktwaarde minus boekwaarde (gekapitaliseerd) € EXPLOITATIERESULTAAT EXCL. BTW €
2.611.000 6002.610.400
€ € €
2.940.000 69.1002.870.900
€ 3.183.000 € 118.900€ 3.064.100
€ 2.780.000 € 94.400€ 2.685.600
Vijfheerenlanden Rapport huisvesting
Afbeelding 58: Tabel opbouw exploitatielasten van de 210x7 scenario’s.
Scenario я: Leerdam ѐѓю[і Het scenario Leerdam scoort het hoogste gemiddelde voor de ѕ kaders en behaalt daarmee de score uitmuntend. In het scenario is het ook zeer goed haalbaar om servicepunten te realiseren in Meerkerk en Vianen, aan de locatie van deze servicepunten dient nog invulling gegeven te worden. De achterblijϰocatie Meerkerk kan in potentie goed getransformeerd worden naar een zorginstelling of appartementengebouw Vianen zou als achterblijϰocatie als kantoorgebouw of gebouw met een cultureel programma kunnen fungeren.
47 / 50
Rapport huisvesting Conclusies 260[9 scenarioȰs
Scenario ѐ: Meerkerk ѐѓю[і Het scenario Meerkerk scoort gemiddeld voor de ѕ kaders waarmee het scenario haalbaar is. De uitbreidingsmogelijkheden op de locatie en de beperkte bereikbaarheid zijn hierin de zwakke schakels. In het scenario is het haalbaar om servicepunten te realiseren in Leerdam en Vianen, aan de locatie van deze servicepunten dient nog invulling gegeven te worden. De achterblijf locatie Leerdam kan goed getransformeerd worden naar een woongebouw of behouden worden als kantoor/multi-tenant gebouw. Scenario ё: Vianen ѐѓю[і Huisvesting in Vianen scoort het laagste gemiddelde voor de ѕ kaders en is deze slecht haalbaar. De complexiteit van de optopping en de inpassing van de raadzaal zijn in het scenario de zwakke schakels. Uitbreiding in het scenario is eigenlijk alleen mogelijk door optopping. De constructieve, ruimtelijke en ϯnanciële conseTuenties van dit scenario zijn zeer groot. In het scenario is het wel haalbaar om servicepunten te realiseren in Leerdam en Meerkerk. Daarnaast scoren de achterblijϰocaties Leerdam en Meerkerk in dit scenario hoog omdat ze goed te herontwikkelen zijn met andere programma’s. Scenario ђ: Nieuwbouw elders in de gemeente ѐѓю[і Het scenario nieuwbouw elders in de gemeente heeft een uitmuntende score gekregen op de ѕ kaders. Er is uitgegaan van een optimaal volumetrisch voorstel.
Echter zal de kwaliteit van het kader Uitstraling en Bruikbaarheid ook afhankelijk zijn van de te kiezen locatie. Dit zal vooral voortkomen uit de bereikbaarheid.
X
X
SCORE
KNOCK OUT
SCENARIO 4 Nieuwbouw elders in de Gem
X
UNIEKE KWALITEIT
X
UNIEKE KWALITEIT
SCORE
SCENARIO 3 Huisvesting in Vianen
KNOCK OUT
UNIEKE KWALITEIT
Huisvesting in Meerkerk
SCORE
SCENARIO 2 KNOCK OUT
SCORE
KNOCK OUT
SCENARIO 1 Huisvesting in Leerdam
UNIEKE KWALITEIT
Complete scoretabel 260[9 scenarioȰs Uitmuntend Haalbaar Niet / Slecht haalbaar
SERVICEPUNTEN
ACHTERBLIJF LOCATIE
2 extra servicepunten
5 5 10 10 5 10
10
1. Dienstverlening 2. Exploitatielasten 3. Duurzaamheid 4. Bestuur en raadzaal 5. Werkconcept 6. Uitstraling en Bruikbaarheid gebouw
2 extra servicepunten
5 1 10 10 5 5
10
1. Dienstverlening 2. Exploitatielasten 3. Duurzaamheid 4. Bestuur en raadzaal 5. Werkconcept 6. Uitstraling en Bruikbaarheid gebouw
2 extra servicepunten
5 1 10 1 5 5
10
2 achterblijflocaties: Meerkerk en Vianen
2 achterblijflocaties: Leerdam en Vianen
PROGRAMMATISCHE MOGELIJKHEDEN VIANEN
PROGRAMMATISCHE MOGELIJKHEDEN VIANEN
2 achterblijflocaties: Meerkerk en Leerdam
- Kantoren - Publiek programma (bibliotheek, museum)
- Kantoren - Publiek programma (bibliotheek, museum)
PROGRAMMATISCHE MOGELIJKHEDEN MEERKERK
PROGRAMMATISCHE MOGELIJKHEDEN LEERDAM
PROGRAMMATISCHE MOGELIJKHEDEN MEERKERK
- Educatie - (Zorg) woningen
- Kantoren - Publiek programma (bibliotheek, museum) - Appartementen
- Educatie - (Zorg) woningen
PROGRAMMATISCHE MOGELIJKHEDEN LEERDAM - Kantoren - Publiek programma (bibliotheek, museum) - Appartementen
1. Dienstverlening 2. Exploitatielasten 3. Duurzaamheid 4. Bestuur en raadzaal 5. Werkconcept 6. Uitstraling en Bruikbaarheid gebouw
2 of 3 extra servicepunten
5 5 10 10 10 10
10
3 achterblijflocaties PROGRAMMATISCHE MOGELIJKHEDEN LEERDAM - Kantoren - Publiek programma (bibliotheek, museum) - Appartementen PROGRAMMATISCHE MOGELIJKHEDEN MEERKERK - Educatie - (Zorg) woningen PROGRAMMATISCHE MOGELIJKHEDEN VIANEN - Kantoren - Publiek programma (bibliotheek, museum)
Afbeelding 59: Complete scorentabel van de 260x9 scenario’s
Vijfheerenlanden Rapport huisvesting
VOLLEDIG GEMEENTEHUIS
1. Dienstverlening 2. Exploitatielasten 3. Duurzaamheid 4. Bestuur en raadzaal 5. Werkconcept 6. Uitstraling en Bruikbaarheid gebouw
48 / 50
Rapport huisvesting Conclusies 210[7 scenarioȰs
De eindscores, weergegeven in de complete scoretabel, wijzigen minimaal. Deze wijzigingen zijn met donkerroze pijlen aangegeven. Scenario я: Leerdam ѐяю[є Scenario Leerdam gaat op het gebied van exploitatielasten van haalbaar naar uitmuntend ten opzichte van de ђѕѐxј variant. De bibliotheek wordt verhuisd in dit scenario, hierdoor is de samenwerking met maatschappelijk partners lager gescoord. Dit resulteert in een ц voor Uitstraling en Bruikbaarheid. De totaalscore blijft uitmuntend. Scenario ѐ: Meerkerk ѐяю[є Scenario Meerkerk ђёѐxі heeft lagere exploitatielasten, maar blijft haalbaar. Scenario ё: Vianen ѐяю[є Scenario Vianen ђёѐxі heeft lagere exploitatielasten, maar blijft slecht haalbaar. Scenario ђ: Nieuwbouw elders in de gemeente ѐяю[є Scenario Nieuwbouw gaat op het gebied van exploitatielasten van haalbaar naar uitmuntend ten opzichte van de ђѕѐxј variant. Hierdoor blijft de totaalscore op de kaders uitmuntend. De scores voor Uitstraling en Bruikbaarheid zullen nog wel afhangen van de uiteindelijke locatiekeuze. Zie de conclusies op de kaders bij scenario є.
X
X
SCORE
KNOCK OUT
SCENARIO 4 Nieuwbouw elders in de Gem
X
UNIEKE KWALITEIT
X
UNIEKE KWALITEIT
SCORE
SCENARIO 3 Huisvesting in Vianen
KNOCK OUT
UNIEKE KWALITEIT
Huisvesting in Meerkerk
SCORE
SCENARIO 2 KNOCK OUT
SCORE
KNOCK OUT
SCENARIO 1 Huisvesting in Leerdam
UNIEKE KWALITEIT
Complete scoretabel 210[7 scenarioȰs Uitmuntend Haalbaar Niet / Slecht haalbaar
SERVICEPUNTEN
ACHTERBLIJF LOCATIE
2 extra servicepunten
5 10 10 10 5 5
10
1. Dienstverlening 2. Exploitatielasten 3. Duurzaamheid 4. Bestuur en raadzaal 5. Werkconcept 6. Uitstraling en Bruikbaarheid gebouw
2 extra servicepunten
5 1 10 10 5 5
10
1. Dienstverlening 2. Exploitatielasten 3. Duurzaamheid 4. Bestuur en raadzaal 5. Werkconcept 6. Uitstraling en Bruikbaarheid gebouw
2 extra servicepunten
5 1 10 1 5 5
10
2 achterblijflocaties: Meerkerk en Vianen
2 achterblijflocaties: Leerdam en Vianen
PROGRAMMATISCHE MOGELIJKHEDEN VIANEN
PROGRAMMATISCHE MOGELIJKHEDEN VIANEN
2 achterblijflocaties: Meerkerk en Leerdam
- Kantoren - Publiek programma (bibliotheek, museum)
- Kantoren - Publiek programma (bibliotheek, museum)
PROGRAMMATISCHE MOGELIJKHEDEN MEERKERK
PROGRAMMATISCHE MOGELIJKHEDEN LEERDAM
PROGRAMMATISCHE MOGELIJKHEDEN MEERKERK
- Educatie - (Zorg) woningen
- Kantoren - Publiek programma (bibliotheek, museum) - Appartementen
- Educatie - (Zorg) woningen
PROGRAMMATISCHE MOGELIJKHEDEN LEERDAM - Kantoren - Publiek programma (bibliotheek, museum) - Appartementen
1. Dienstverlening 2. Exploitatielasten 3. Duurzaamheid 4. Bestuur en raadzaal 5. Werkconcept 6. Uitstraling en Bruikbaarheid gebouw
2 of 3 extra servicepunten
5 10 10 10 10 10
10
3 achterblijflocaties PROGRAMMATISCHE MOGELIJKHEDEN LEERDAM - Kantoren - Publiek programma (bibliotheek, museum) - Appartementen PROGRAMMATISCHE MOGELIJKHEDEN MEERKERK - Educatie - (Zorg) woningen PROGRAMMATISCHE MOGELIJKHEDEN VIANEN - Kantoren - Publiek programma (bibliotheek, museum)
Afbeelding 60: Complete scorentabel van de 210x7 scenario’s
Vijfheerenlanden Rapport huisvesting
VOLLEDIG GEMEENTEHUIS
1. Dienstverlening 2. Exploitatielasten 3. Duurzaamheid 4. Bestuur en raadzaal 5. Werkconcept 6. Uitstraling en Bruikbaarheid gebouw
Voor de volgende fase zijn er een aantal variabelen waarmee de scenario’s verder aangepast zouden kunnen worden. Hieronder een opsomming van deze knoppen om aan te draaien.
49 / 50
Rapport huisvesting Knoppen om aan te draaien
Duur]aamheidsambitie De exploitatieberekeningen zijn gedaan met doelstelling BENG. Alle scenario’s kunnen minimaal Bijna Energie Neutraal worden gerealiseerd. In een volgende fase zou het scenario van ENG (Energie Neutraal) nader kunnen worden onderzocht. De resultaten voor de ђѕѐxј variant zijn te zien in afbeelding ѕё. In afbeelding ѕђ zijn de kosten te zien voor de ђёѐxі variant. Voor scenarioȰs 260[9 Leerdam
Meerkerk
Vianen
Nieuwbouw
€ -/-17.600
€ -/-24.000
€ -/-19.100
Meerkerk
Vianen
Nieuwbouw
€ -/-28.500
€ -/-36.100
€ -/-19.100
incl. ABN TCO van BENG -> ENG
€ -/-18.200
Afbeelding 61: Tabel indicatieve TCO van BENG naar ENG 260x9. scenario’s.
Voor scenarioȰs 210[7 Onderdeel
Leerdam Excl. ABN
TCO van BENG -> ENG
€ -/-25.700
Afbeelding 62: Tabel indicatieve TCO van BENG naar ENG 210x7 scenario’s.
Servicepunten In gemeentes wordt er op verschillende wijze omgesprongen met dienstverlening. Er is een afweging te maken tussen dienstverlening, de impact en mogelijkheden van digitalisering en de exploitatielasten. Om die reden willen wij als knop om aan te draaien het schrappen van servicepunten aanstippen. Als de totale kosten per servicepunt per jaar єѐ.ѐѐѐ euro zullen zijn, dan zal het schrappen van ђ servicepunten een reductie van їѐ.ѐѐѐ euro betekenen op de exploitatielasten. Dit geldt voor zowel de ђѕѐxј scenario’s, als de ђёѐxі scenario’s.
Vijfheerenlanden Rapport huisvesting
Minder en compactere werkplekken Minder werkplekken realiseren met minder vierkante meters per werkplek blijft een knop om aan te draaien. In dit rapport zijn de ђёѐxі varianten reeds onderzocht.
Kraaijvanger Architects Blaak єѐ ѓѐёё TD Rotterdam info@kraaijvanger.nl +ѓё ёѐ єјї јђ јђ