Document · PDF

Bijlage 05 - Rapportage - De Rank, Meerkerk (ICS, 12 juli 2021).pdf

Raadsvergadering Vijfheerenlanden 10 februari 2022, gemeente VijfheerenlandenBij agendapunt: Oplegger Duurzaam Integraal Huisvestingsplan Onderwijs 2021-203617.653 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

+ Hergebruik van het bestaande gebouw is een duurzame oplossing die de afvalstroom beperkt. + Het is goed mogelijk om het gebouw na renovatie (bijna) energieneutraal te maken mits op dit onderdeel in de ontwerpfase de juiste keuzes worden gemaakt.

6.3.5.5

+ -+ 6.3.5.6

Flexibiliteit Bij uitbreiding op de eerste verdieping door middel van een constructie over het bestaande gebouw heen wordt de begane grondvloer daaronder vrij indeelbaar. Renovatie en uitbreiding van het schoolgebouw, enkel voor onderwijs sluit het eventueel vormen van een Kindcentrum samen met OBS De Springplank uit omdat de locatie hier te klein voor is. Voor de uitbreiding op de bestaande laagbouw is een eigen stalen constructie noodzakelijk. Door de constructie over de volledige laagbouw te realiseren kan de uitbreiding voorbereid worden op het eventueel toevoegen van 2 extra groepen in de toekomst. Omgeving

+ De locatie is centraal in het dorp gelegen. Veel kinderen kunnen daarom lopend of met de fiets naar --

-6.3.5.7

school. Met de uitbreiding neemt ook de verwachte parkeerdruk toe tot 10 parkeerplaatsen voor personeel van de school. Inpassing van deze extra parkeervoorziening in de omgeving is zeer onwenselijk. Wanneer deze uitbreiding in de openbare ruimte wordt neergelegd zullen verschillende onwenselijke keuzes moeten worden gemaakt. Daarvoor zou namelijk een deel van het trottoir, de groenvoorziening of fietsroutes moeten worden weggehaald. Tevens leidt dit niet tot positieve gedragsbeïnvloeding, want bij voorkeur leiden aanpassingen in de verkeerssituatie alleen tot meer fiets- en loopbewegingen. Daarnaast zorgt het realiseren van extra parkeerplaatsen in de buurt van de school voor een verslechtering van de verkeersveiligheid rondom de school. Doorverwijzen naar parkeerplaatsen in de buurt zoals het voormalige gemeentehuis of dorpshuis de Linde biedt waarschijnlijk niet direct een oplossing voor het gebrek aan parkeermogelijkheden. Het is de vraag of daar voldoende ruimte is en parkeren zal dan alleen een optie zijn voor het personeel. Uitbreiden van de parkeercapaciteit op het eigen terrein biedt met de huidige gebouwcontouren ook geen mogelijkheden. Een alternatief voor parkeervoorzieningen op maaiveldniveau is een verticale oplossing. Echter zijn de kosten van een dergelijke investering niet in verhouding tot de opbrengsten.

Een volledige Kiss & Ride voorziening aanleggen binnen de huidige verkeerssituatie lijkt niet haalbaar, omdat hiervoor een deel van het trottoir, de groenvoorziening of de fietsroute zal moeten wijken en dit is zeer onwenselijk. Een Kiss & Ride voorziening op iets grotere afstand van de school zal naar verwachting niet het gewenste effect hebben. De verkeersproblematiek die de school ervaart zal in het geval van renovatie toenemen. Bestuurlijk/politiek

-- Dit scenario van renovatie en uitbreiding enkel voor onderwijs sluit niet aan bij de wensen/ambities van de school, het schoolbestuur en de kinderopvang en heeft daarmee weinig draagvlak.

6.3.5.8

Financieel

+/- De benodigde ingrepen om het gebouw aan te laten sluiten aan de eisen en wensen brengen hoge kosten met zich mee.

+/- Het is de vraag of de renovatie dusdanig uitgevoerd kan worden dat de exploitatie binnen de -

exploitatiekaders past. Daarnaast is de vraag of het onderhoud passend gaat zijn (o.a. bij toepassen van mechanische ventilatie, etc.). Wanneer het volledige gebouw gerenoveerd wordt dienen de huidige gebruikers gedurende de realisatiefase tijdelijk elders ondergebracht te worden.

www.icsadviseurs.nl

29/51

6.3.5.9

+ + +/-

Juridisch De locatie heeft de bestemming maatschappelijk en is daarmee geschikt voor de beoogde uitbreiding. Er vindt geen uitbreiding op maaiveld plaats waardoor het bouwvlak gelijk blijft. Het perceel heeft een maximale bouwhoogte van 6 meter. De uitbreiding op de tweede verdieping zorgt mogelijk voor een overschrijding van de maximale bouwhoogte. Als de overschrijding van de maximale bouwhoogte binnen de 10% blijft dan valt dit binnen de algemene afwijkingsmogelijkheden en zal er geen procedure nodig zijn. Indien de bouwhoogte op meer dan 6,6 meter uitkomt dan zal een kruimelprocedure nodig zijn. Voor afwijkingen van het bestemmingsplan die vallen onder de kruimelgevallen, geldt onder de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) de reguliere procedure. De beslistermijn is 8 weken. Bezwaar, beroep en hoger beroep zijn mogelijk. Er is geen terinzagelegging. Wel kunnen de artikelen 4:7 en 4:8 AWB (Algemene Wet bestuursrecht) worden toegepast binnen de 8 weken termijn (met eventuele verlenging van 6 weken). Als het bevoegd gezag na 8 weken geen besluit heeft genomen, is de vergunning van rechtswege verleend. NB: Vanaf 1 januari 2022 gaat de nieuwe omgevingswet in. Het is nog onduidelijk wat voor effect dat gaat hebben op de bovengenoemde kruimelgevallenregeling.

6.3.5.10 Planning & risico’s - In dit scenario dient het volledige gebouw gerenoveerd te worden en zal de school tijdens de renovatiewerkzaamheden een tijdelijk onderkomen moeten vinden. + De planning van dit scenario kent geen afhankelijkheden van andere ontwikkelingen of onzekerheden. Uitwerking van dit scenario betreft een op zichzelf staand project + Naar verwachting zijn er geen risico’s ten aanzien van milieu

+ Risico op bezwaar ten aanzien van de uitbreiding is beperkt. - Het risico op bezwaar ten aanzien van grotere verkeersdruk door toename van kinderen op de locatie is aanwezig.

www.icsadviseurs.nl

30/51

6.4 Scenario 2: Renovatie en uitbreiding t.b.v. onderwijs en kinderopvang 6.4.1 Omschrijving scenario In dit scenario wordt het huidige gebouw van CBS de Rank gerenoveerd en uitgebreid met 321 m² bvo om tot een school met een omvang van 1.759 m² bvo te komen. Ten behoeve van de kinderopvang wordt het gebouw uitgebreid met 218 m² bvo. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten: ▪

RFPvE CBS de Rank en SKCN

6.4.2 Globale inpassingsstudie Aan de hand van het RFPvE uit hoofdstuk 3 is een globale inpassingsstudie gemaakt. Deze inpassingsstudie geeft een inschatting van de benodigde aanpassingen om het gebouw na renovatie en uitbreiding aan te laten sluiten bij de wensen van de gebruikers. Onderstaand is de inpassing weergegeven:

Analyse RFPvE Alle groepsruimten krijgen een plek in de renovatie en/of uitbreiding. Op de begane grond ontstaat ruimte voor een eigen zone voor de kinderopvang in een eigen veilige omgeving met toegang tot een eigen buitenruimte (bovenstaand in geel). Verder liggen op de begane grond alle ruimten van de onderbouw, het speellokaal, en centrale hal en het multifunctionele lokaal. Om alle functies een plek te geven wordt aan de pleinzijde een kleine (dubbelhoge) uitbreiding van circa 70 m² bvo voorgesteld. Deze geeft het gebouw in de middenzone meer massa waardoor het gebouw na renovatie over een hart beschikt dat bijdraagt aan de verbinding in het gebouw. Omdat de kinderopvang ingepast wordt in het bestaande gebouw op de begane grond, dient ten behoeve van het onderwijs een grotere uitbreiding gerealiseerd te worden. De uitbreiding op de verdieping heeft een omvang van circa 469 m² bvo en biedt ruimte aan 4 groepen met nevenruimten. Mogelijk dient nog een trap toegevoegd te worden. Deze kan eventueel gerealiseerd worden in de zone van het leerplein OB zodat deze uitkomt in het leerplein BB. Nabij de bestaande entree wordt een lift gerealiseerd. De voorgestelde ingrepen zijn ook in dit scenario dermate ingrijpend dat de renovatie het niveau heeft van nieuwbouw. De indeling dient voor een groot deel aangepast/verwijderd te worden om de benodigde verbinding in de school te maken.

Deze ingrepen staan nog los van een algehele upgrade om het gebouw te laten voldoen aan de hedendaagse eisen (BENG).

6.4.3 Globale massastudie Onderstaand is de globale massastudie weergegeven. Voorgesteld wordt om de uitbreiding qua dakafwerking aan te laten sluiten op de vorm van het bestaande gebouw en derhalve uit te gaan van een

www.icsadviseurs.nl

31/51

kapconstructie. De uitbreiding aan de pleinzijde is in de massastudie voorzien van een plat dak. Eventueel kan hier ook een hellend dak gerealiseerd worden om aansluiting te vinden met de bestaande hoogbouw.

6.4.4 Kostenraming De investeringskosten voor dit scenario worden geraamd op een totaalbedrag van circa € 4.657.000, -. Dit is het bedrag voor de uitbreiding en de renovatie samen. Gezien de complexiteit van de renovatie wordt ervan uitgegaan dat het kostenniveau voor de renovatie nagenoeg gelijkwaardig zal zijn aan het kostenniveau voor de uitbreiding. De investeringskosten per m² bvo bedragen € 2.356, - per m² bvo.

6.4.5 Beoordeling scenario 6.4.5.1

Ruimtelijk

+/- De functies zijn in basis goed in te passen binnen de contouren van het gebouw. Echter dient

daarbinnen het gebouw wel ingrijpend aangepast te worden om aan te sluiten op de wensen van de gebruikers. ++ Uitbreiding past boven op het bestaande gebouw en is daarmee goed inpasbaar op de locatie. Ook sluit een verdieping met kap aan bij het al bestaande twee lagen volume met kap. + Binnen de contouren van het bestaande gebouw lijkt positionering van de kinderopvangruimten met eigen buitenruimte op de begane grond goed mogelijk. Hierbij is een “groen” speelplein wel essentieel gezien de ligging aan de kant van de watergang en om toename van verharding zo veel mogelijk te beperken. 6.4.5.2 Onderwijs-/samenwerkingsconcept +/- Met de inpassing en uitbreiding van het gebouw ten behoeve van onderwijs en opvang ontstaan er mogelijkheden voor een goede samenwerking tussen onderwijs en opvang onder één dak echter zullen de functies van de kinderopvang in Meerkerk altijd over meerdere locaties georganiseerd worden waardoor de organisatie en het ruimtegebruik suboptimaal zullen zijn. -- Het scenario sluit niet aan bij de toekomstvisie van de gebruikers waarin een Kindcentrum voor alle kindpartners in Meerkerk ontstaat. + Het scenario biedt ruimte voor het realiseren van clusters van onderbouw, middenbouw, bovenbouw met eigen leerplein. Het gebouw sluit daarmee beter aan op de onderwijskundige visie van de school. 6.4.5.3

Gebouw Bij renovatie zijn de mogelijkheden om de functionaliteit van het gebouw te verbeteren beperkt, doordat rekening gehouden moet worden met die bestaande structuur. +/- Het terrein rondom de school biedt mogelijkheden om een buitenruimte te realiseren die aansluit bij de verschillende doelgroepen en activiteiten. Het is goed mogelijk om voor kinderen van 0-4 een eigen buitenruimte te maken die direct toegankelijk is vanuit de groepsruimten.

www.icsadviseurs.nl

32/51

+/- Het schoolgebouw is verouderd en dient gemoderniseerd te worden, maar de constructie en de begane grondvloer zien er naar oordeel van de constructeur nog aardig uit.

+/- De verwachting van ingenieursbureau De Linge is dat de bestaande fundering (wapening/palen) een 6.4.5.4

+ + 6.4.5.5

uitbreiding op de verdieping niet kunnen dragen. Een optie is om stalen frames over het huidige gebouw te maken en deze te laten steunen op een nieuw te maken fundering. Het gebouw is sterk verouderd. Er zal fors geïnvesteerd moeten worden om het gebouw te laten voldoen aan Frisse Scholen B en BENG. Het gebouw heeft geen mechanische ventilatie, enkel natuurlijke toe- en afvoer door middel van roosters in de buitengevels en spuiventilatie. Voor het behalen van Frisse Scholen Klasse B voor wat betreft ventilatie zal betekenen dat balansventilatie zal moeten worden toegepast. Maatschappelijk (duurzaamheid) Hergebruik van het bestaande gebouw is een duurzame oplossing die de afvalstroom beperkt. Het is goed mogelijk om het gebouw na renovatie (bijna) energieneutraal te maken mits op dit onderdeel in de ontwerpfase de juiste keuzes worden gemaakt. Flexibiliteit

+ Bij uitbreiding op de eerste verdieping door middel van een constructie over het bestaande gebouw heen wordt de begane grondvloer daaronder vrij indeelbaar.

-- Renovatie en uitbreiding van het schoolgebouw, met onderwijs voor CBS De Rank en opvang sluit het 6.4.5.6

+ --

eventueel vormen van een Kindcentrum samen met OBS De Springplank uit omdat de locatie hier te klein voor is. De locatie biedt beperkt ruimte voor toekomstige uitbreiding voor onderwijs en kinderopvang. De enige mogelijkheid voor uitbreiding is op het speelterrein. Echter wordt hiermee het terrein kleiner, terwijl er meer kinderen zouden komen en de vraag naar speelruimte juist toeneemt. Omgeving De locatie is centraal in het dorp gelegen. Veel kinderen kunnen daarom lopend of met de fiets naar school. Met de uitbreiding neemt ook de verwachte parkeerdruk toe tot 10 parkeerplaatsen voor personeel van de school en 4 voor het personeel van de kdv. Inpassing van deze extra parkeervoorziening in de omgeving is zeer onwenselijk. Wanneer deze uitbreiding in de openbare ruimte wordt neergelegd zullen verschillende onwenselijke keuzes moeten worden gemaakt. Daarvoor zou namelijk een deel van het trottoir, de groenvoorziening of fietsroutes moeten worden weggehaald. Tevens leidt dit niet tot positieve gedragsbeïnvloeding, want bij voorkeur leiden aanpassingen in de verkeerssituatie alleen tot meer fiets- en loopbewegingen. Daarnaast zorgt het realiseren van extra parkeerplaatsen in de buurt van de school voor een verslechtering van de verkeersveiligheid rondom de school.

Doorverwijzen naar parkeerplaatsen in de buurt zoals het voormalige gemeentehuis of dorpshuis de Linde biedt waarschijnlijk niet direct een oplossing voor het gebrek aan parkeermogelijkheden. Het is de vraag of daar voldoende ruimte is en parkeren zal dan alleen een optie zijn voor het personeel. Uitbreiden van de parkeercapaciteit op het eigen terrein biedt met de huidige gebouwcontouren ook geen mogelijkheden. Een alternatief voor parkeervoorzieningen op maaiveldniveau is een verticale oplossing. Echter zijn de kosten van een dergelijke investering niet in verhouding tot de opbrengsten. Een volledige Kiss & Ride voorziening aanleggen binnen de huidige verkeerssituatie lijkt niet haalbaar, omdat hiervoor een deel van het trottoir, de groenvoorziening of de fietsroute zal moeten wijken en dit is zeer onwenselijk. Een Kiss & Ride voorziening op iets grotere afstand van de school zal naar verwachting niet het gewenste effect hebben. Ook voor het halen en brengen voor de kinderopvang (Park & Ride) waarbij ouders kort parkeren en hun kinderen naar binnen brengen. Zijn aanvullende voorzieningen nodig die niet opgelost kunnen worden in de directe nabijheid. De verkeersproblematiek die de school ervaart zal in dit scenario toenemen.

www.icsadviseurs.nl

33/51

6.4.5.7

6.4.5.8

Bestuurlijk/politiek Dit scenario biedt slechts voor een deel de mogelijkheid voor een nadere samenwerking tussen onderwijs en opvang. Het scenario sluit niet aan bij de visie/ambities van de school, het schoolbestuur en de kinderopvang in het realiseren van een Kindcentrum waarin beide scholen in Meerkerk participeren en heeft daarmee weinig draagvlak. Financieel

+/- De benodigde ingrepen om het gebouw aan te laten sluiten aan de eisen en wensen brengen hoge

kosten met zich mee. +/- Het is de vraag of het mogelijk is om het gebouw na renovatie te exploiteren met de beschikbare mi middelen. Een nadere detaillering van het ontwerp is nodig om met zekerheid te kunnen zeggen welke prestaties na renovatie geleverd kunnen worden. - Wanneer het volledige gebouw gerenoveerd wordt dienen de huidige gebruikers gedurende de realisatiefase tijdelijk elders ondergebracht te worden 6.4.5.9

+ + +/-

6.4.5.10 Planning & risico’s - In dit scenario dient het volledige gebouw gerenoveerd te worden en zal de school tijdens de renovatiewerkzaamheden een tijdelijk onderkomen moeten vinden. + De planning van dit scenario kent geen afhankelijkheden van andere ontwikkelingen of onzekerheden. Uitwerking van dit scenario betreft een op zichzelf staand project + Naar verwachting zijn er geen risico’s ten aanzien van milieu

+ Risico op bezwaar ten aanzien van de uitbreiding is beperkt. - Het risico op bezwaar ten aanzien van grotere verkeersdruk door toename van kinderen op de locatie is aanwezig.

www.icsadviseurs.nl

34/51

6.5 Scenario 3: Nieuwbouw t.b.v. onderwijs op de huidige locatie 6.5.1 Omschrijving scenario In dit scenario wordt het huidige gebouw van CBS de Rank gesloopt en wordt een nieuw schoolgebouw gerealiseerd met een omvang van 1.759 m² bvo. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten: ▪

RFPvE CBS de Rank

6.5.2 Globaal vlekkenplan Voor de nieuwbouw is op basis van een aanname voor een logische verdeling van functies over twee verdiepingen een globaal vlekkenplan gemaakt. Dit vlekkenplan sluit aan bij het huisvestingsconcept en is een aanzet voor plattegrond. Dit vlekkenplan vormt de basis voor de massastudie. Het vlekkenplan gaat uit van een begane grond met alle ruimten voor de onderbouwgroepen en centrale functies. Op de verdieping liggen de clusters voor middenbouw en bovenbouw. Onderstaand is het globale vlekkenplan weergegeven:

Analyse RFPvE Nieuwbouw geeft de mogelijkheid om een gebouw te ontwerpen dat volledig aansluit bij de behoefte van de gebruikers. Het gepresenteerde vlekkenplan is een voorstel en dient gezien te worden als studiemateriaal.

6.5.3 Globale massastudie Onderstaand is de globale massastudie weergegeven. De footprint van het gebouw heeft een omvang van 906 m² bvo. Het perceel heeft een omvang van 2.730 m². Een terrein van 1.824 m² resteert. Dit is ruim genoeg om de benodigde buitenruimte voor de school op een prettige manier te realiseren. Gezien de ambities om het gebouw (B)ENG te maken wordt voorgesteld het gebouw met een plat dak te realiseren. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is dit denkbaar, maar heeft dit niet de voorkeur.

www.icsadviseurs.nl

35/51

6.5.4 Kostenraming De investeringskosten voor dit scenario worden geraamd op een totaalbedrag van circa € 5.341.000, - (incl. afschrijving boekwaarde). De investeringskosten bedragen €3.036,- per m² bvo.

6.5.5 Beoordeling scenario 6.5.5.1

Ruimtelijk

++ Nieuwbouw maakt het mogelijk om een gebouw te realiseren dat volledig aansluit bij de wensen van

de gebruikers. + Het volume is goed inpasbaar in de omgeving. De kavel biedt voldoende ruimte om een gebouw te ontwerpen dat aansluit bij de omgeving. Anders dan afgebeeld in de massastudie is de wens vanuit stedenbouw om een volume te realiseren dat is opgebouwd uit meerdere kleinere volumen en meest wenselijk bestaat uit een kapconstructie, zodat het volume in zijn omgeving lager wordt ervaren. Nieuwbouw biedt voldoende mogelijkheden om dit te realiseren. Wel wordt vanuit het verhogen van de opbrengst van zonnepanelen een plat dak voorgesteld. 6.5.5.2 Onderwijs-/samenwerkingsconcept Met de nieuwbouw voor enkel onderwijs is er geen mogelijkheid voor een goede samenwerking met de kinderopvang onder één dak. + Het scenario biedt ruimte voor het realiseren van clusters van onderbouw, middenbouw, bovenbouw met eigen leerpleinen. Het gebouw sluit daarmee goed aan op de onderwijskundige visie van de school. -- Het scenario sluit niet aan bij de toekomstvisie van de gebruikers waarin een Kindcentrum voor alle kindpartners in Meerkerk ontstaat. 6.5.5.3 Gebouw + Bij nieuwbouw zal het gebouw worden gebouwd volgens de huidige normen. Dit scenario leidt daardoor tot een bouwtechnisch goede school. + Het team en eventueel de leerlingen kunnen gedurende het ontwerptraject worden betrokken om de juiste functionaliteit, belevingswaarde en kwaliteit te realiseren.

+ Het nieuwe gebouw voldoet aan Frisse Scholen B. 6.5.5.4

Maatschappelijk (duurzaamheid)

+/- Bij nieuwbouw is hergebruik minimaal. Tijdens de ontwerpfase kan bezien worden welke onderdelen +

van het bestaande gebouw eventueel hergebruikt kunnen worden. In de realisatiefase kunnen (materiaal)keuzes gemaakt worden die bijdragen aan circulair bouwen. Bij nieuwbouw is het goed mogelijk om een volledig energieneutraal gebouw te realiseren.

www.icsadviseurs.nl

36/51

6.5.5.5

Flexibiliteit

+ In de bouw van een nieuwe school kan rekening gehouden worden met eventuele voorbereiding op + 6.5.5.6

+ + --

-6.5.5.7

6.5.5.8

groei van de school. Nieuwbouw moet het mogelijk maken om met relatief beperkte ingrepen een uitbreiding van 1 of 2 groepen te realiseren. Bij nieuwbouw kan in het ontwerptraject bewust rekening worden gehouden met multifunctioneel gebruik van ruimten, waardoor flexibiliteit in het gebruik ontstaat. Nieuwbouw op deze locatie biedt niet de flexibiliteit om in de toekomst het Kindcentrum te realiseren dat de betrokkenen voor ogen hebben.

Omgeving De locatie is centraal in het dorp gelegen. Veel kinderen kunnen daarom lopend of met de fiets naar school. Nieuwbouw biedt de kans om een compact gebouw te realiseren waardoor er meer speelruimte overblijft op het terrein. Met de uitbreiding neemt ook de verwachte parkeerdruk toe tot 10 parkeerplaatsen voor personeel van de school. Inpassing van deze extra parkeervoorziening in de omgeving is zeer onwenselijk. Wanneer deze uitbreiding in de openbare ruimte wordt neergelegd zullen verschillende onwenselijke keuzes moeten worden gemaakt. Daarvoor zou namelijk een deel van het trottoir, de groenvoorziening of fietsroutes moeten worden weggehaald. Tevens leidt dit niet tot positieve gedragsbeïnvloeding, want bij voorkeur leiden aanpassingen in de verkeerssituatie alleen tot meer fiets- en loopbewegingen. Daarnaast zorgt het realiseren van extra parkeerplaatsen in de buurt van de school voor een verslechtering van de verkeersveiligheid rondom de school. Doorverwijzen naar parkeerplaatsen in de buurt zoals het voormalige gemeentehuis of dorpshuis de Linde biedt waarschijnlijk niet direct een oplossing voor het gebrek aan parkeermogelijkheden. Het is de vraag of daar voldoende ruimte is en parkeren zal dan alleen een optie zijn voor het personeel. Uitbreiden van de parkeercapaciteit op het eigen terrein biedt met de huidige gebouwcontouren ook geen mogelijkheden.

Een alternatief voor parkeervoorzieningen op maaiveldniveau is een verticale oplossing. Echter zijn de kosten van een dergelijke investering niet in verhouding tot de opbrengsten. Een volledige Kiss & Ride voorziening aanleggen binnen de huidige verkeerssituatie lijkt niet haalbaar, omdat hiervoor een deel van het trottoir, de groenvoorziening of de fietsroute zal moeten wijken en dit is zeer onwenselijk. Een Kiss & Ride voorziening op iets grotere afstand van de school zal naar verwachting niet het gewenste effect hebben. Ook voor het halen en brengen voor de kinderopvang (Park & Ride) waarbij ouders kort parkeren en hun kinderen naar binnen brengen. Zijn aanvullende voorzieningen nodig die niet opgelost kunnen worden in de directe nabijheid. De verkeersproblematiek die de school ervaart zal in het geval van renovatie toenemen. Bestuurlijk/politiek Dit scenario waarbij enkel nieuwbouw wordt gerealiseerd voor onderwijs sluit niet aan bij de wensen/ambities van de school, het schoolbestuur en de kinderopvang. Heeft weinig draagvlak. Financieel

+/- Nieuwbouw en sloop van de bestaande voorziening brengt hoge kosten met zich mee. + Bij nieuwbouw kan tijdens het ontwerptraject worden geborgd dat het gebouw dusdanig wordt 6.5.5.9

+ + +/-

gebouw dat dit binnen de exploitatiekaders zal vallen. Gedurende de realisatie dient de school tijdelijk op een andere locatie ondergebracht te worden. Juridisch De locatie heeft een onderwijsbestemming. De voorgestelde vorm in de massastudie blijft binnen het bouwvlak, waardoor geen afwijking ontstaat op het bestemmingsplan. Het perceel heeft een maximale bouwhoogte. Bij nieuwbouw zal waarschijnlijk het gebouw een bouwhoogte krijgen van tussen de 7 en 9 meter. Daarmee ontstaat een overschrijding van de maximale bouwhoogte.

www.icsadviseurs.nl

37/51

Indien de bouwhoogte op meer van 6,6 meter uitkomt dan zal ook bij sloop/nieuwbouw een kruimelprocedure nodig/mogelijk zijn. Belangrijk is dat het een en ander dan wel middels een goede ruimtelijke ordening moet worden gemotiveerd. Voor afwijkingen van het bestemmingsplan die vallen onder de kruimelgevallen, geldt onder de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) de reguliere procedure. De beslistermijn is 8 weken. Bezwaar, beroep en hoger beroep zijn mogelijk. Er is geen terinzagelegging. Wel kunnen de artikelen 4:7 en 4:8 AWB (Algemene Wet bestuursrecht) worden toegepast binnen de 8 weken termijn (met eventuele verlenging van 6 weken). Als het bevoegd gezag na 8 weken geen besluit heeft genomen, is de vergunning van rechtswege verleend. NB: Vanaf 1 januari 2022 gaat de nieuwe omgevingswet in. Het is nog onduidelijk wat voor effect dat gaat hebben op de bovengenoemde kruimelgevallenregeling. 6.5.5.10 Planning & risico’s - In dit scenario dient het huidige gebouw gesloopt te worden alvorens gestart kan worden met de nieuwbouw. De school zal tijdens de werkzaamheden gebruik moeten maken van tijdelijke huisvesting. +/- De planning voor realisatie is afhankelijk van de beschikbaarheid van een locatie voor tijdelijke huisvesting + Naar verwachting zijn er geen risico’s ten aanzien van milieu.

+/- Het risico op bezwaar ten aanzien van het bouwwerk wordt ingeschat als minimaal aangezien de

nieuwbouw binnen het bestaande bouwvlak blijft en er een gebouw ontstaat dat een impuls geeft aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Wel zijn er gezien de ervaren parkeerproblematiek bezwaren te verwachten tegen verdere groei van de school en daarmee een toename van de parkeerdruk. Het risico op bezwaar ten aanzien van grotere verkeersdruk door toename van kinderen op de locatie is aanwezig.

www.icsadviseurs.nl

38/51

6.6 Scenario 4: Nieuwbouw t.b.v. onderwijs en kinderopvang op de huidige locatie 6.6.1 Omschrijving scenario In dit scenario wordt het huidige gebouw van CBS de Rank aan de Blommendaal 6 gesloopt om plaats te maken voor vervangende nieuwbouw ten behoeve van onderwijs en opvang. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten: ▪

RFPvE CBS de Rank en SKCN

6.6.2 Globaal vlekkenplan Voor de nieuwbouw is op basis van een aanname voor een logische verdeling van functies over twee verdiepingen een globaal vlekkenplan gemaakt. Dit vlekkenplan sluit aan bij het huisvestingsconcept en is een aanzet voor plattegrond. Dit vlekkenplan vormt de basis voor de massastudie. Het vlekkenplan gaat uit van een begane grond met alle ruimten voor de onderbouwgroepen en centrale functies. De kinderopvang beschikt hier over een eigen zone met eigen buitenruimte. Op de verdieping liggen de clusters voor middenbouw en bovenbouw. Onderstaand is het globale vlekkenplan weergegeven:

6.6.3 Globale massastudie Onderstaand is de globale massastudie weergegeven. De footprint van het gebouw heeft een omvang van 1.125 m² bvo. Het perceel heeft een omvang van 2.730 m². De resterende terreinomvang bedraagt 1.605 m² bvo. Dit is ruim genoeg om de benodigde buitenruimte voor de school op een prettige manier te realiseren. In de uiteindelijke positie van het volume op de kavel kan gespeeld worden. Gezien de ambities om het gebouw (B)ENG te maken wordt voorgesteld het gebouw met een plat dak te realiseren.

www.icsadviseurs.nl

39/51

6.6.4 Kostenraming De investeringskosten voor dit scenario worden geraamd op een totaalbedrag van circa € 5.930.000, - (incl. afschrijving boekwaarde). De investeringskosten bedragen € 2.999, - per m² bvo.

6.6.5 Beoordeling scenario 6.6.5.1

Ruimtelijk

++ Nieuwbouw maakt het mogelijk om een gebouw te realiseren dat volledig aansluit bij de wensen van de gebruikers.

++ Doordat het grote volume is opgebouwd uit meerdere kleinere volumen sluit dit qua schaal goed aan

bij de omgeving. Door het toepassen van zowel een één-laags als twee-laags volume wordt deze schaalverkleining versterkt. Ook het toepassen van een laag volume aan de zijde van de woningen zorgt voor een goede aansluiting. De kavel biedt voldoende ruimte om een gebouw te ontwerpen dat aansluit bij de omgeving. Een aandachtspunt is wel de uitvoering van de pleinen. Met name de pleinen aan de waterzijde dienen "groen" te worden uitgevoerd. De ruimtelijke impact van de plat afgedekte twee lagen hoge volumen worden hierdoor gecompenseerd door de grote afstand tot de groene oevers van de watergang. 6.6.5.2 Onderwijs-/samenwerkingsconcept + Het nieuwbouwscenario biedt ruimte om samen met het team, het gebouw vorm te geven volgens de onderwijskundige ambities van de school. +/- Met vervangende nieuwbouw ten behoeve van onderwijs en opvang is er mogelijkheid voor een goede samenwerking met de kinderopvang onder één dak. -- Het scenario sluit niet aan bij de toekomstvisie van de gebruikers waarin een Kindcentrum voor alle kindpartners in Meerkerk ontstaat. 6.6.5.3

Gebouw

+ Bij nieuwbouw zal het gebouw worden gebouwd volgens de huidige normen. Dit scenario leidt + +

daardoor tot een bouwtechnisch goede school. Het team en eventueel de leerlingen kunnen gedurende het ontwerptraject worden betrokken om de juiste functionaliteit, belevingswaarde en kwaliteit te realiseren. Het nieuwe gebouw voldoet aan Frisse Scholen B en BENG. Eventueel kan nagedacht worden over verdergaande verduurzaming van het gebouw.

6.6.5.4

Maatschappelijk (duurzaamheid) Bij nieuwbouw is hergebruik minimaal. Tijdens de ontwerpfase kan bezien worden welke onderdelen +/van het bestaande gebouw eventueel hergebruikt kunnen worden. In de realisatiefase kunnen (materiaal)keuzes gemaakt worden die bijdragen aan circulair bouwen.

www.icsadviseurs.nl

40/51

+ Bij nieuwbouw is het goed mogelijk om een volledig energieneutraal gebouw te realiseren. 6.6.5.5

Flexibiliteit

+ In de bouw van een nieuwe school kan rekening gehouden worden met eventuele voorbereiding op + 6.6.5.6

+ --

Omgeving De locatie is centraal in het dorp gelegen. Veel kinderen kunnen daarom lopend of met de fiets naar school. Met de uitbreiding neemt ook de verwachte parkeerdruk toe tot 10 parkeerplaatsen voor personeel van de school en 4 voor het personeel van de kdv. Inpassing van deze extra parkeervoorziening in de omgeving is zeer onwenselijk. Wanneer deze uitbreiding in de openbare ruimte wordt neergelegd zullen verschillende onwenselijke keuzes moeten worden gemaakt. Daarvoor zou namelijk een deel van het trottoir, de groenvoorziening of fietsroutes moeten worden weggehaald. Tevens leidt dit niet tot positieve gedragsbeïnvloeding, want bij voorkeur leiden aanpassingen in de verkeerssituatie alleen tot meer fiets- en loopbewegingen. Daarnaast zorgt het realiseren van extra parkeerplaatsen in de buurt van de school voor een verslechtering van de verkeersveiligheid rondom de school. Doorverwijzen naar parkeerplaatsen in de buurt zoals het voormalige gemeentehuis of dorpshuis de Linde biedt waarschijnlijk niet direct een oplossing voor het gebrek aan parkeermogelijkheden. Het is de vraag of daar voldoende ruimte is en parkeren zal dan alleen een optie zijn voor het personeel. Uitbreiden van de parkeercapaciteit op het eigen terrein biedt met de huidige gebouwcontouren ook geen mogelijkheden. Een alternatief voor parkeervoorzieningen op maaiveldniveau is een verticale oplossing.

Echter zijn de kosten van een dergelijke investering niet in verhouding tot de opbrengsten. Een volledige Kiss & Ride voorziening aanleggen binnen de huidige verkeerssituatie lijkt niet haalbaar, omdat hiervoor een deel van het trottoir, de groenvoorziening of de fietsroute zal moeten wijken en dit is zeer onwenselijk. Een Kiss & Ride voorziening op iets grotere afstand van de school zal naar verwachting niet het gewenste effect hebben. Ook voor het halen en brengen voor de kinderopvang (Park & Ride) waarbij ouders kort parkeren en hun kinderen naar binnen brengen. Zijn aanvullende voorzieningen nodig die niet opgelost kunnen worden in de directe nabijheid. De verkeersproblematiek die de school ervaart zal in dit scenario toenemen.

-+ De locatie is centraal in het dorp gelegen. Veel kinderen kunnen daarom lopend of met de fiets naar school.

6.6.5.7

6.6.5.8

+/- Nieuwbouw en sloop van de bestaande voorziening brengt hoge kosten met zich mee. + Bij nieuwbouw kan tijdens het ontwerptraject worden geborgd dat het gebouw dusdanig wordt 6.6.5.9

+ +

gebouwd dat dit binnen de exploitatiekaders zal vallen. Gedurende de realisatie dient de school tijdelijk op een andere locatie ondergebracht te worden. Juridisch De locatie heeft de bestemming maatschappelijk. De voorgestelde vorm in de massastudie past binnen het bouwvlak.

www.icsadviseurs.nl

41/51

+/-

Het perceel heeft een maximale bouwhoogte. Bij nieuwbouw zal waarschijnlijk het gebouw een bouwhoogte krijgen van tussen de 7 en 9 meter. Daarmee ontstaat een overschrijding van de maximale bouwhoogte. Indien de bouwhoogte op meer van 6,6 meter uitkomt dan zal ook bij sloop/nieuwbouw een kruimelprocedure nodig/mogelijk zijn. Belangrijk is dat het een en ander dan wel middels een goede ruimtelijke ordening moet worden gemotiveerd. Voor afwijkingen van het bestemmingsplan die vallen onder de kruimelgevallen, geldt onder de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) de reguliere procedure. De beslistermijn is 8 weken. Bezwaar, beroep en hoger beroep zijn mogelijk. Er is geen terinzagelegging. Wel kunnen de artikelen 4:7 en 4:8 AWB (Algemene Wet bestuursrecht) worden toegepast binnen de 8 weken termijn (met eventuele verlenging van 6 weken). Als het bevoegd gezag na 8 weken geen besluit heeft genomen, is de vergunning van rechtswege verleend. NB: Vanaf 1 januari 2022 gaat de nieuwe omgevingswet in. Het is nog onduidelijk wat voor effect dat gaat hebben op de bovengenoemde kruimelgevallenregeling.

6.6.5.10 Planning & risico’s - In dit scenario dient het huidige gebouw gesloopt te worden alvorens gestart kan worden met de nieuwbouw. De school zal tijdens de werkzaamheden gebruik moeten maken van tijdelijke huisvesting. +/- De planning voor realisatie is afhankelijk van de beschikbaarheid van een locatie voor tijdelijke huisvesting + Naar verwachting zijn er geen risico’s ten aanzien van milieu.

+/- Het risico op bezwaar ten aanzien van het bouwwerk wordt ingeschat als minimaal aangezien de

www.icsadviseurs.nl

42/51

6.7 Scenario 5: Nieuwbouw t.b.v. onderwijs en kinderopvang op een nader te bepalen locatie 6.7.1 Omschrijving scenario In dit scenario wordt vervangende nieuwbouw gerealiseerd, voor onderwijs en opvang, op een nader te bepalen locatie. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten: RFPvE CBS de Rank en SKCN.

▪

Nieuwbouw op een nader te bepalen locatie biedt (waarschijnlijk) de vrijheid om een gebouw te ontwerpen dat volledig aansluit op de wensen van de gebruikers. Voor dit scenario is geen vlekkenplan en massastudie gemaakt aangezien de locatie nog onbekend is. Vooralsnog kan uitgegaan worden van het vlekkenplan en de massastudie van scenario 4. Extra kansen die nieuwbouw op een nader te bepalen locatie mogelijk met zich meebrengt zijn: Het realiseren van een verkeersveilige situatie met kiss en ride (onderwijs), park en ride (opvang) en voldoende parkeerplaatsen voor het team; Het (op termijn gezamenlijk) realiseren van nieuwbouw voor OBS De Springplank zodat alle kindvoorzieningen in Meerkerk op één locatie gesitueerd zijn.

▪ ▪

Met name dit laatste punt is een zeer nadrukkelijke wens van de school, het schoolbestuur en de kinderopvangorganisatie. Zij zouden het als een gemiste kans zien wanneer op de locatie van CBS De Rank een nieuwe school (met of zonder kinderopvang) gerealiseerd wordt waarbij de verkeersveiligheid verder onder druk komt te staan en er op termijn geen mogelijkheid meer is om de toekomstige nieuwbouw voor OBS De Springplank toe te voegen. Dit komt wat hen betreft niet ten goede aan het aanbod aan kindvoorzieningen in Meerkerk.

6.7.2 Kostenraming De kosten voor het realiseren van de voorziening zijn in dit scenario vooralsnog hetzelfde als de kosten in scenario 4. Echter zal er geen tijdelijke huisvesting nodig zijn.

6.7.3 Beoordeling scenario 6.7.3.1

Ruimtelijk

++ Nieuwbouw biedt in basis de mogelijkheid om een gebouw te realiseren dat volledig aansluit bij de ++

wensen van de gebruikers. Nieuwbouw biedt in basis de mogelijkheid om een gebouw te ontwerpen dat aansluit bij de omgeving.

6.7.3.2

Onderwijs-/samenwerkingsconcept Het nieuwbouwscenario biedt ruimte om samen met het team, het gebouw vorm te geven volgens de + onderwijskundige ambities van de school. +/- Met vervangende nieuwbouw ten behoeve van onderwijs en opvang is er mogelijkheid voor een goede samenwerking met de kinderopvang onder één dak. ++ Het scenario biedt, indien een passende locatie gevonden kan worden, de mogelijkheid om op termijn alle kindvoorzieningen in Meerkerk op één locatie te realiseren en een voorziening ontstaat die aansluit bij de toekomstvisie van de gebruikers, namelijk een Kindcentrum voor alle kindpartners in Meerkerk

6.7.3.3

Gebouw

+ Bij nieuwbouw zal het gebouw worden gebouwd volgens de huidige normen. Dit scenario leidt daardoor tot een bouwtechnisch goede school.

+ Het team en eventueel de leerlingen kunnen gedurende het ontwerptraject worden betrokken om de +

juiste functionaliteit, belevingswaarde en kwaliteit te realiseren. Het nieuwe gebouw voldoet aan Frisse Scholen B en BENG. Eventueel kan nagedacht worden over verdergaande verduurzaming van het gebouw.

www.icsadviseurs.nl

43/51

6.7.3.4

Maatschappelijk (duurzaamheid)

+/- Bij nieuwbouw is hergebruik minimaal. Tijdens de ontwerpfase kan bezien worden welke onderdelen + 6.7.3.5

+ 6.7.3.6

Flexibiliteit In de bouw van een nieuwe school kan rekening gehouden worden met eventuele voorbereiding op groei van de school of het later toevoegen van eventuele nieuwbouw voor OBS De Springplank. Nieuwbouw moet het mogelijk maken om met relatief beperkte ingrepen een uitbreiding van 1 of 2 groepen te realiseren. Bij nieuwbouw kan in het ontwerptraject bewust rekening worden gehouden met multifunctioneel gebruik van ruimten, waardoor flexibiliteit in het gebruik ontstaat. Omgeving

ntb Omdat er geen beoogde locatie voor dit scenario bekend is kan dit onderdeel niet beoordeeld worden.

6.7.3.7

Bestuurlijk/politiek

+ Dit scenario biedt, indien een geschikte locatie gevonden kan worden, het meeste perspectief voor de betrokkenen op het realiseren van een Kindcentrum met alle kindfuncties in Meerkerk en sluit daarmee (in potentie) goed aan op de ambities van de gebruikers.

6.7.3.8

Financieel

+/- Nieuwbouw brengt hoge kosten met zich mee. Echter wordt hiermee een investering gedaan voor de + ++ 6.7.3.9

lange termijn. Bij nieuwbouw kan tijdens het ontwerptraject worden geborgd dat het gebouw dusdanig wordt gebouwd dat dit binnen de exploitatiekaders zal vallen. Gedurende de realisatie is tijdelijke huisvesting niet noodzakelijk. Juridisch

ntb De doorlooptijd van procedures hangt af van het bestemmingsplan op de nader te bepalen locatie.

Voor afwijkingen van het bestemmingsplan die vallen onder de kruimelgevallen, geldt onder de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) de reguliere procedure. De beslistermijn is 8 weken. Bezwaar, beroep en hoger beroep zijn mogelijk. Er is geen terinzagelegging. Wel kunnen de artikelen 4:7 en 4:8 AWB (Algemene Wet bestuursrecht) worden toegepast binnen de 8 weken termijn (met eventuele verlenging van 6 weken). Als het bevoegd gezag na 8 weken geen besluit heeft genomen, is de vergunning van rechtswege verleend. Voor afwijkingen van het bestemmingsplan die niet vallen onder de kruimelgevallen, geldt een postzegelplan procedure. Dit plan wordt gebruikt om het bestemmingsplan van een klein gebied of terrein te veranderen. Bij het postzegelplan geldt dezelfde procedure als bij een bestemmingsplan. Een dergelijke procedure duurt in totaal circa 26 weken. NB: Vanaf 1 januari 2022 gaat de nieuwe omgevingswet in. Het is nog onduidelijk wat voor effect dat gaat hebben op de doorlooptijd van bovengenoemde regelingen.

6.7.3.10 Planning & risico’s +/- In dit scenario dient een locatie te worden gevonden voor de nieuwbouw. Het risico is dat deze locatie op korte termijn niet gevonden kan worden of op korte en/of middellange termijn niet beschikbaar komt. + De planning voor realisatie is niet afhankelijk van de beschikbaarheid van een locatie voor tijdelijke huisvesting ntb Eventuele risico’s ten aanzien van milieu of doorlooptijden van onderzoeken kunnen niet worden ingeschat. ntb Het risico op bezwaar ten aanzien van het bouwwerk kan niet worden ingeschat.

www.icsadviseurs.nl

44/51

6.8 Indicatieve planning Voor zowel renovatie als nieuwbouw kan dezelfde indicatieve planning afgegeven worden. Voor scenario 5 is de planning sterk afhankelijk van de beschikbaarheid en geschiktheid van gekozen locatie. Mogelijk dient een bestemmingsplanwijziging doorlopen te worden of zijn er andere belemmerende factoren. Bovendien zijn er op dit moment nog geen locaties in beeld en zal eerst een locatieonderzoek uitgevoerd moeten worden. Onderstaand is een indicatieve van de doorlooptijden weergegeven uitgaande van een traditionele aanbestedingsprocedure. Besluitvorming over het haalbaarheidsonderzoek kan gedurende de zomer van 2021 plaatsvinden. De start van het contracteren projectmanagement is nog afhankelijk van verschillende aspecten. Globaal kan aangenomen worden dat wanneer gestart wordt met het contracteren van projectmanagement een doorlooptijd van ongeveer 36 maanden aangehouden moet worden (daarbij is nog geen rekening gehouden met vakantieperiodes). Afhankelijk van start van het project en moment van realisatie zal rekening gehouden moeten worden met indexering van genoemde bedragen in hoofdstuk 7. Onderdeel

Doorlooptijd

Opmerking

Besluitvorming haalbaarheidsonderzoek

Zomer 2021

▪

Akkoord scenario

Voorbereidingskrediet

1e kwartaal 2022

▪

Contracteren projectmanagement

2 maanden

Opstellen Programma’s van Eisen

4 maanden

Contracteren partners ontwerpteam

2 maanden

Ontwerp en engineering

10 maanden

Omgevingsvergunning bouwen

1 maand

Contracteren aannemer

3 maanden

▪ ▪

Akkoord omvang, beschikbaar stellen voorbereidingskrediet Meervoudig onderhandse selectie voor ondersteuning tijdens definitie t/m realisatie Ruimtelijk Functioneel en Technisch Programma van Eisen In samenwerking met gebruikers Inclusief vaststellen in (ambtelijke) stuurgroep Meervoudig onderhandse selecties voor architect, adviseur installaties, constructeur, adviseur bouwfysica Voorbereiding voorafgaand aan definitieve besluitvorming Deels parallel aan opstellen PvE’s SO (1 maand), VO (2 maanden), DO (3 maanden), TO (4 maanden) Kan gestart worden gedurende de Ontwerpfase. Resterende doorlooptijd tussen Ontwerpfase en Contracteren aannemer is daardoor circa 1 maand Meervoudig onderhandse selectie Parallel aan UO

Ontwerp en Engineering (UO)

3 maanden

▪

Parallel aan contracteren aannemer

Werkvoorbereiding

3 maanden

Verhuizing naar tijdelijke huisvesting

Vakantieperiode

Realisatiefase

11 maanden

Ingebruikname

1 maand

▪

▪ ▪ ▪

www.icsadviseurs.nl

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

45/51

6.9 Conclusie Onderstaand is de samenvatting gegeven van de beoordeling van deze scenario’s. Renovatie

Vervangende nieuwbouw

RUIMTELIJK

ONDERWIJS-/ SAMENWERKINGSCONCEPT

+/-

GEBOUW

+/-

MAATSCHAPPELIJK

+/-

FLEXIBILITEIT

+/-

OMGEVING

ntb

BESTUURLIJK/POLITIEK

FINANCIEEL

+/-

JURIDISCH

ntb

PLANNING & RISICO’S

+/-

ntb

www.icsadviseurs.nl

46/51

7. Financiën 7.1 Financiële uitgangspunten bij scenario’s Bij ieder scenario is een raming gemaakt van de investeringskosten. Deze ramingen zijn gemaakt op basis van een bezoek aan de locatie op 29 januari 2021, het voorstel voor inpassing/nieuwbouw zoals omschreven in dit hoofdstuk en de ambities van de gemeente. Voor de hoogte van de bouwkosten is een begroting opgesteld. De investeringskosten voor tijdelijke huisvesting zijn apart inzichtelijk gemaakt. De volgende algemene uitgangspunten zijn gehanteerd: ▪ ▪

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

▪

Prijspeil maart 2021; Kostenniveau uitgaande van BENG, Frisse Scholen Klasse B6: ─ Na-isoleren vloeren, wanden, daken; ─ Vervangen beglazing en kozijnen incl. verhoging kierdichting; ─ Vervangen daklichten; ─ Aanbrengen mechanische ventilatie systeem D inclusief luchtbehandeling; ─ Vervangen verwarmingssysteem (van hoge temperatuur middels radiatoren naar lage temperatuur middels vloerverwarming); ─ Vervangen elektrische installaties; ─ Vervangen verlichting voor LED; ─ Aanbrengen 145 stuks PV-panelen. Levensduur renovatie: 40 jaar; Uitgangspunt start bouw Q3 2023; Er is rekening gehouden met een prijsindexering van 1% tot start bouw; Er is rekening gehouden met een prijsindexering van 1% tot einde werk; Er is rekening gehouden met 5% onvoorziene kosten over de bouwkosten en bijkomende kosten; Er zijn geen kosten opgenomen voor eventuele sanering van vervuilde grond; Er zijn geen kosten opgenomen voor het aanleveren en plaatsen van losse inventaris; Voor renovatie worden de voorstellen uit de notitie van ingenieursbureau De Linge overgenomen, wat betekent dat het bestaande dak verwijderd wordt en er een nieuwe stalen constructie gerealiseerd wordt om de extra verdiepingsvloer te dragen.; Voor tijdelijke huisvesting is rekening gehouden met huur van tijdelijke units, uitgaande van een ruimtebehoefte op basis van 280 leerlingen (het geprognotiseerde aantal leerlingen in 2023)

gedurende een periode van 2 jaren.

6 Haalbaarheid bij renovatievarianten te toetsen in ontwerpfase

www.icsadviseurs.nl

47/51

7.2 Samenvatting investeringskosten per scenario De volledige investeringskostenramingen en de achterliggende bouwkostenbegrotingen zijn toegevoegd als bijlage 6 en 7. Onderstaand overzicht geeft de samenvatting van de kosten, weergegeven in investeringsbedragen per m² bvo en totale investeringskosten. Alle bedragen zijn inclusief btw. Renovatie Investeringskosten onderwijs Investeringskosten opvang Boekwaarde7 Totale investeringskosten Investeringsbedragen per m² bvo Investeringskosten tijdelijke huisvesting

Vervangende nieuwbouw

€ 4.312.000, -

€ 4.143.000, -

€ 5.165.000, -

€ 5.119.000, -

€ 0,-

€ 514.000, -

€ 0,-

€ 635.000, -

€-

€ 176.000

€ 155.803

€ 4.312.000, -

€ 4.657.000, -

€ 5.341.000, -

€ 5.930.000, -

€ 5.910.000, -

€ 2.451, -

€ 2.356, -

€ 3.036, -

€ 2.999, -

€ 2.989, -

€ 1.222.000

€-

Tabel 13 - Overzicht indicatie investeringskosten per scenario

7 Boekwaarde scenario 3 en 4: zomer 2023, boekwaarde scenario 5: Q1 2025

www.icsadviseurs.nl

48/51

8. Conclusie Het doel van dit haalbaarheidsonderzoek is het analyseren en onderzoeken van de haalbaarheid van de vijf mogelijke scenario’s en de geschiktheid ten aanzien van het oplossen van de knelpunten van CBS de Rank. In voorliggende rapportage is middels het overeengekomen afwegingskader een vergelijk gemaakt van de scenario’s en kan het volgende worden geconcludeerd: ▪

▪

Vervangende nieuwbouw op een alternatieve locatie biedt het meeste toekomstperspectief. Nieuwbouw biedt de mogelijkheid om een gebouw te ontwerpen dat volledig aansluit op de eisen en wensen van de gebruikers en aansluit bij hun inhoudelijke visie en ambities. Tevens kan een nieuw gebouw volledig conform de huidige eisen op het gebied van binnenklimaat en energieduurzaamheid ontworpen worden. De keuze voor een alternatieve locatie biedt de meeste mogelijkheden als het gaat om het creëren van een veilige speel- en leeromgeving die goed bereikbaar is. Daarnaast kan een andere locatie mogelijk ook het meeste perspectief bieden voor wat betreft flexibiliteit en uitbreiding. Waardoor kansen zouden kunnen ontstaan om in een later stadium aanvullende functies of gebruikers toe te voegen. De huidige locatie van de school biedt hier onvoldoende ruimte voor. Bij een ontwikkeling (renovatie of nieuwbouw) op de bestaande locatie is de verkeersveiligheid een groot knelpunt. De locatie biedt geen mogelijkheden om op een veilige manier het toenemende autoverkeer het hoofd te bieden. Een keuze voor renovatie of nieuwbouw op de bestaande locatie staat daarmee haaks op de uitgangspunten uit het DIHPO waarin gestreefd wordt naar zoveel mogelijk duurzame mobiliteit en meer ruimte voor voetgangers en fietsers.

De vorm en invulling van het perceel zullen op de bestaande locatie, met name bij nieuwbouw, drastisch veranderen. Dit geeft samen met de toenemende verkeersdrukte mogelijk aanleiding tot bezwaren vanuit omwonenden. Bij renovatie zijn forse ingrepen nodig om het gebouw te laten voldoen aan de hedendaagse eisen (Frisse Scholen Klasse B en BENG). De mogelijkheden om de functionaliteit van het gebouw te verbeteren zijn beperkt, omdat men rekening moet blijven houden met de bestaande structuur. Ingenieursbureau De Linge geeft aan dat de bestaande fundering (wapening/palen), een uitbreiding op de bestaande verdieping waarschijnlijk niet kan dragen. De suggestie is om, bij renovatie en uitbreiding van het gebouw, stalen frames over het huidige gebouw te maken en deze te laten steunen op een nieuwe fundering. Financieel gezien kan geconcludeerd worden dat nieuwbouw duurder is dan renovatie. Echter zijn de kosten voor de renovatie met 78 tot 80% van de nieuwbouwprijs dusdanig hoog dat de vraag ontstaat of dit opweegt tegen de voordelen van nieuwbouw, zoals maximale ontwerpvrijheid om het gebouw naar de wensen van de gebruikers en op de meest duurzame manier te realiseren. Het enige voordeel van renovatie is dat dit een meer circulaire keuze is aangezien hiermee een bestaand gebouw voor een groot deel hergebruikt wordt en daarmee ook de investeringskosten per m² lager zijn.

Voor de eerste vier scenario’s zal tijdens uitvoering tijdelijke huisvesting benodigd zijn. Naast het ongemak van een dubbele verhuizing voor de gebruikers is het tijdelijk huren van een voorziening zeer kostbaar. De kosten voor een periode van twee jaren worden ingeschat op ruim € 1,2 mln. Een investering die niet nodig is indien gekozen wordt voor nieuwbouw op een alternatieve locatie. Voor wat betreft planning kan voor zowel renovatie als nieuwbouw dezelfde indicatieve planning, met een doorlooptijd van circa 3,5 jaar, afgegeven worden. Voor scenario 5 is de planning echter wel sterk afhankelijk van de beschikbaarheid en geschiktheid van gekozen locatie. Er zijn op dit moment nog geen locaties in beeld en daarom zal mogelijk eerst een locatieonderzoek uitgevoerd moeten worden.

Deze rapportage en de bijbehorende bijlagen vormen in ieder geval de basis voor een goed onderbouwde keuze tussen de verschillende scenario’s. PCPO TriVia en SKCN zien deze renovatie dan wel nieuwbouw als een kans om vorm te geven aan een Kindcentrum waar beide organisaties de handen ineenslaan om de hoogst haalbare kwaliteit te leveren voor de kinderen in Meerkerk en hun ouders. SKCN en PCPO TriVia hebben een overeenkomstige visie op samenwerking en hebben daarvoor een duidelijke stip aan de horizon voor ogen. Vanuit de organisaties is nadrukkelijk aangegeven dat ook OBS De Springplank deel zou moeten uitmaken van dit Kindcentrum en om die reden nieuwbouw op een alternatieve locatie voor hen het meeste meerwaarde biedt.

www.icsadviseurs.nl

49/51

9. Bijlagen De volgende bijlagen maken onderdeel uit van dit haalbaarheidsonderzoek:

Bijlage 1: Ruimteprogramma Bijlage 2: Notitie Ingenieursbureau De Linge Bijlage 3: MJOP Bijlage 4: Bevindingenrapport asbest Bijlage 5: Kadastrale kaart Bijlage 6: Investeringsoverzicht scenario 1 t/m 4 en tijdelijke huisvesting Bijlage 7: Begroting bouwkosten scenario 1 t/m 4 en tijdelijke huisvesting

www.icsadviseurs.nl

50/51

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s):

12 juli 2021 Guido van de Weem, Marieke Slits info@icsadviseurs.nl 088 - 235 04 27

www.icsadviseurs.nl www.icsadviseurs.nl

51/51 Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Vijfheerenlanden&id=64192c58-b31a-4d69-be96-f135117d329c