Bestemmingsplan toelichting - Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen

TOELICHTING VAN HET BESTEMMINGSPLAN

BURG. JHR. HOEUFFTLAAN 8-12, VIANEN GEMEENTE VIJFHEERENLANDEN

Opdrachtnummer

: 99.510

IDnr.

: NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01

Datum

: 7 augustus 2023

Versie

:6

Auteurs

: mRO b.v.

Vastgesteld d.d.

:

mRO b.v. • Leeuwenveldseweg 16 H • 1382 LX • Weesp • 033 461 43 42 • info@mro.nl • www.mro.nl

INHOUD VAN DE TOELICHTING 1

INLEIDING ...................................................................................... 3 1.1 1.2 1.3 1.4

2

AANLEIDING EN DOEL.............................................................................. 3 LIGGING EN BEGRENZING PLANGEBIED .......................................................... 3 VIGEREND BESTEMMINGSPLAN ................................................................... 5 LEESWIJZER......................................................................................... 7 BESCHRIJVING PLANGEBIED .......................................................... 8

2.1 2.2 2.3 3

INLEIDING........................................................................................... 8 BESTAANDE SITUATIE.............................................................................. 8 NIEUWE SITUATIE ................................................................................. 10 BELEIDSKADER ............................................................................. 15

3.1 3.2 3.3 3.4 4

INLEIDING.......................................................................................... 15 RIJKSBELEID ....................................................................................... 15 PROVINCIAAL BELEID ............................................................................. 17 GEMEENTELIJK BELEID ............................................................................ 20 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN .............................................. 26

4.1 INLEIDING.......................................................................................... 26 4.2 GELUID ............................................................................................. 26 4.3 LUCHTKWALITEIT .................................................................................. 29 4.4 BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING (OMGEVINGSANALYSE) .................................... 32 4.5 EXTERNE VEILIGHEID ............................................................................. 33 4.6 BODEM ............................................................................................. 37 4.7 WATER ............................................................................................. 38 4.8 ECOLOGIE .......................................................................................... 42 4.9 ARCHEOLOGIE ..................................................................................... 46 4.10 CULTUURHISTORIE ................................................................................ 48 4.11 KABELS EN LEIDINGEN............................................................................ 49 4.12 VERKEER EN PARKEREN ........................................................................... 50 4.13 DUURZAAMHEID ...................................................................................

53 4.14 VORMVRIJE M.E.R.-BEOORDELING .............................................................. 55 5

JURIDISCHE ASPECTEN ................................................................ 58 5.1 5.2 5.3

INLEIDING.......................................................................................... 58 OPBOUW REGELS EN VERBEELDING ............................................................. 59 TOELICHTING OP DE ARTIKELEN ................................................................. 59

6

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .............................................. 63

7

MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ..................................... 64 7.1 7.2 7.3 7.4

VOORBEREIDINGSFASE ........................................................................... 64 TER INZAGE LEGGING ONTWERPBESTEMMINGSPLAN .......................................... 65 AMBTSHALVE WIJZIGINGEN ONTWERPBESTEMMINGSPLAN ................................... 65 VASTSTELLING ..................................................................................... 66

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

1

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

BIJLAGEN BIJ TOELICHTING .................................................................... 67 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5 BIJLAGE 6 BIJLAGE 7 BIJLAGE 7

AKOESTISCH ONDERZOEK VERKENNEND BODEMONDERZOEK QUICKSCAN WET NATUURBESCHERMING NOTITIE STIKSTOFDEPOSITIEBEREKENING VLEERMUIS- EN BROEDVOGELONDERZOEK VERGUNNINGSCHECK DIGITALE WATERTOETS ARCHEOLOGISCH ONDERZOEK AANMELDNOTITIE VORMVRIJE M.E.R.-BEOORDELING

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

2

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

1

INLEIDING

1.1

Aanleiding en doel

Woningbouwvereniging LEKSTEDEwonen uit Vianen is voornemens om de leegstaande winkelpanden met bovenwoningen op Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-10 en de vrijstaande woning op Burg. Jhr. Hoeufftlaan 12, te herontwikkelen. Deze panden kennen een gemengde bestemming met op de begane grond ruimte voor onder meer dienstverlening en detailhandel en op de verdieping appartementen. De winkelpanden staan echter leeg en een invulling met nieuwe winkels is niet reëel. Ook een verbouwing om de panden te verduurzamen en zo geschikt te maken voor een nieuwe invulling is geen reële optie. Daarom is het voornemen om alle bebouwing op het perceel te slopen en te vervangen door nieuwe startersappartementen met open achtererven. Op die wijze wordt een bijdrage geleverd aan het oplossen van het woningtekort voor starters en wordt invulling gegeven aan de verdere verduurzaming van de wijk Hogeland/Zederik, die LEKSTEDEwonen al in 2012 is gestart. De nieuwbouw van startersappartementen past echter niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan ‘Kom Vianen’ waarin appartementen alleen op de verdieping zijn toegestaan en niet op de begane grond. Om binnen de planlocatie 14 nieuwe startersappartementen te kunnen ontwikkelen dient een planologische procedure te worden doorlopen. Het voorliggende bestemmingsplan ‘Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen’ voorziet hierin. 1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Vianen, in de wijk Hogeland/Zederik aan de Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12. Het gebied bestaat uit twee percelen, kadastraal bekend onder gemeente Vianen, sectie B, nummers 5043 en 6437 en heeft een omvang van ca. 1.000 m2. In het noordoosten, zuidwesten en zuidoosten wordt het plangebied begrensd door de zij- en achtertuinen / erven behorend bij de grondgebonden woningen en nutsbebouwing aan respectievelijk de Hogelandseweg, M.E. Hartmanstraat en Burg. Jhr. Hoeufftlaan. In het noordwesten wordt het plangebied begrensd door de Burg. Jhr. Hoefftlaan. In bijgaande figuren 1 en 2 zijn de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

3

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

Figuur 1 – Globale ligging plangebied op een topografische kaart (bron: PDOK viewer)

Figuur 2 – Begrenzing plangebied op een luchtfoto, in combinatie met de kadastrale kaart (bron: PDOK viewer)

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

4

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

1.3

Vigerend bestemmingsplan

1.3.1 Huidige bestemmingen Het plangebied maakt momenteel deel uit van het bestemmingsplan ‘Kom Vianen’. Dit plan is op 11 mei 2010 door de gemeenteraad van de toenmalige gemeente Vianen1 vastgesteld. Voor het plangebied gelden daarnaast nog het ‘Reparatieplan bijgebouwen’ (vastgesteld op 27 november 2018) en het ‘Paraplubestemmingsplan wonen en parkeren’ (vastgesteld op 10 juni 2021). In figuur 3 is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Kom Vianen’ opgenomen, waarbij het plangebied in rood is omlijnd.

Figuur 3 - Uitsnede vigerend bestemmingsplan ‘Kom Vianen’ met rood omlijnd het plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl))

De bestaande winkelpanden met bovenwoningen en de beide percelen hebben de bestemming 'Gemengd -1’ met de aanduiding ‘wonen’ als bedoeld in artikel 6 van de regels van het bestemmingsplan ‘Kom Vianen’. De gronden zijn daarmee bestemd voor detailhandel, dienstverlening, horeca van categorie 1 en 1

Vanaf 1 januari 2019 is de gemeente Vianen samen met de gemeenten Leerdam en Zederik opgegaan in de nieuwe gemeente Vijfheerenlanden

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

5

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

maatschappelijke voorziening op de begane grond en uitsluitend wonen op de verdieping. Het op de verbeelding aangeduide bouwvlak mag volledig worden bebouwd met gebouwen en met bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-10 is dat een ruim bouwvlak dat vrijwel het gehele perceel bestrijkt. Voor Burg. Jhr. Hoeufftlaan 12 is dat een kleiner bouwvlak aan de straat.

Figuur 4 - Schermafdruk www.ruimtelijkeplannen.nl met beide bouwvlakken die oplichten. (bron: ruimtelijkeplannen.nl))

Binnen het bouwvlak mag de goothoogte van de gebouwen maximaal 6 meter bedragen en de bouwhoogte maximaal 10 meter. Buiten het bouwvlak mag per bouwperceel maximaal 30% worden bebouwd met gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde. De bouwhoogte van gebouwen mag buiten het bouwvlak maximaal 4 meter bedragen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde maximaal 2 meter. Ter bescherming van de hoge archeologische verwachtingswaarden in het gebied geldt er voor het gehele plangebied een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie -2’. Volgens deze dubbelbestemming geldt er in het plangebied een verbod om zonder omgevingsvergunning te bouwen of grondbewerkingen dieper dan 30 cm uit te voeren. Voor bebouwing met een oppervlakte van 30 m² of minder geldt het verbod niet. Bij dergelijke kleinschalige bodemingrepen staan de kosten voor een archeologisch onderzoek in geen verhouding tot het bouwplan. Ook ligt er over het gehele plangebied een gebiedsaanduiding ‘milieuzone’. Deze aanduiding heeft een signalerende functie: Hier geldt volgens provinciale regels een verbod op grondboringen van 40 meter of dieper. Op deze diepte zit namelijk een kleilaag in de bodem die vanwege de drinkwaterwinning niet mag worden doorboord. In het bestemmingsplan ‘Reparatieplan bijgebouwen’ is de bestemming ‘Gemengd1’ uit het plan ‘Kom Vianen’ nog aangevuld met een verbod om de gronden te gebruiken voor:

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

6

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

a. b.

bewoning van bijgebouwen anders dan ten behoeve van mantelzorg overeenkomstig de regels voor mantelzorg zoals opgenomen in het Besluit omgevingsrecht; zelfstandige bewoning van gebouwen buiten het bouwvlak anders dan ten behoeve van mantelzorg overeenkomstig de regels voor mantelzorg zoals opgenomen in het Besluit omgevingsrecht.

Tot slot geldt in het plangebied ook nog het ‘Paraplubestemmingsplan wonen en parkeren’. Volgens deze parapluregeling moet er bij bouwen en bij het gebruiken van gronden en bouwwerken worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor voertuigen. Van voldoende parkeergelegenheid is volgens de regeling sprake indien voldaan wordt aan de parkeernormering op basis van de meest actuele CROW publicatie dan wel het gemeentelijk parkeerbeleid. In de regeling zit een mogelijkheid voor het College om onder voorwaarden van de geldende parkeernormen af te wijken. Ook bevat de regeling een mogelijkheid voor het college om nadere eisen te stellen aan de maatvoering van een parkeervoorziening. De bouwregels van de huidige gemengde bestemming (situering bouwvlakken, toegestane bouwhoogte, verbod wonen op de begane grond en verbod tuinen), laten een integrale herontwikkeling voor woningbouw niet zonder meer toe. 1.4

Leeswijzer

De toelichting is verder als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 beschrijft de planlocatie, waarbij eerst kort ingegaan wordt op de bestaande situatie en daarna de beoogde ontwikkeling wordt beschreven. Het van toepassing zijnde beleid op zowel rijks-, provinciaal-, en gemeentelijk niveau wordt in hoofdstuk 3 verwoord. Hoofdstuk 4 gaat in op diverse relevante milieu- en omgevingsaspecten, ook wel de randvoorwaarden van het plan genoemd. In hoofdstuk 5 ‘Juridische aspecten’ wordt een toelichting op de verbeelding en de planregels gegeven, waarna in hoofdstuk 6 de economische uitvoerbaarheid van het plan volgt. Tot slot beschrijft hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan (resultaten van de inspraak en het wettelijke vooroverleg over het plan).

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

7

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

2

BESCHRIJVING PLANGEBIED

2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving van het plangebied gegeven, zowel van de bestaande situatie alsook van de gewenste nieuwe situatie (met de beoogde planontwikkeling). 2.2

Bestaande situatie

2.2.1 Het plangebied in de omgeving De planlocatie is gesitueerd aan de Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12 en maakt onderdeel uit van de bestaande stedelijke structuur van Vianen, specifiek de wijk Hogeland/Zederik. Zederik is de eerste naoorlogse uitbreidingswijk van de kern Vianen. Ruimtelijk gezien bestaat de wijk hoofdzakelijk uit laagbouw met één of twee bouwlagen met kap. In verhouding met dit kleinschalige karakter is op een aantal locaties sprake van een afwijkend ruimteprofiel, zoals de appartementengebouwen aan de Lijnbaan en Aimé Bonnastraat (variërend van 4 tot maximaal 7 bouwlagen). Laatstgenoemde maakt deel uit van een stedelijke herstructurering van de gronden aan het Merwedekanaal. De bebouwing in Zederik bestaat in hoofdzaak uit rijenwoningen in twee bouwlagen met zadeldak met rechte rooilijnen die evenwijdig aan de straat lopen. De voorgevels zijn daarbij in de regel georiënteerd op de straat. In hoeksituaties staan woningen soms ook met hun zijgevel naar de straat. Aan de Burg. Hoeufftlaan is dit ter hoogte van het plangebied het geval. De woningen aan de overzijde van Burg. Hoeufftlaan 8 staan met de zijgevel naar de straat. Verder verspringt de voorgevelrooilijn ter hoogte van de splitsing met de Hogelandseweg. Burg. Jhr. Hoeufftlaan 4-6 staat wat dichter op de weg op de overgang naar de flauwe bocht richting de splitsing met de Hogelandseweg.

In de oksel van de splitsing staat een twee-aaneengeschakelde woning met de voorzijde naar de splitsing. De woonfunctie overheerst in Zederik, maar aan de Burg. Jhr. Hoeufftlaan is, nabij de splitsing met de Hogelandseweg, een aantal winkels- en dienstverleningsfuncties aanwezig. De Burg. Jhr. Hoeufftlaan, met in het verlengde daarvan de Prinses Julianastraat, alsook de Prins Bernhardstraat vormen een belangrijke verbindingsroute naar de (historische) binnenstad van Vianen. Samen met de Aimee Bonnastraat zorgen deze wegen voor een belangrijke ontsluitingsfunctie in dit deel van de kern Vianen. De meeste bebouwing in de wijk wordt rechtstreeks of via woonstraten op deze wegen ontsloten. 2.2.2 Het plangebied Het plangebied zelf heeft betrekking op de winkelpanden en bijbehorende percelen/ achtererven gelegen aan de Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8 t/m 12. Beide percelen zijn in eigendom van LEKSTEDEwonen. Bebouwing: Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-10/10a bestaat uit 2 winkelpanden met bovenwoning onder één kap. De winkelruimte loopt ver door naar achteren. De aanbouw achter nummers 8-10/10a beslaat nagenoeg het gehele achtererf en loopt door tot aan de

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

8

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

perceelsgrenzen. Deze massale aanbouw heeft een hoogte van circa 5 meter, met een hele flauwe kap. Alleen achter Burg. Jhr. Hoeufftlaan is nog een klein stukje achtererf opengelaten. Dit stukje is volledig verhard. Burg. Jhr. Hoeufftlaan 12 is een vrijstaande woning in één bouwlaag met een zadeldak met wolfseinde. Op de erfgrens met Burg. Jhr. Hoeufftlaan 10 staat een lage en smalle aanbouw met een bouwhoogte van circa 3 meter. Deze smalle aanbouw loopt helemaal door naar de achterste perceelsgrens. De rest van het achtererf is open en volledig verhard. Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12 zijn georiënteerd op de Burg. Jhr. Hoeufftlaan. De afstand van de bebouwing tot het voetpad van de Burg. Jhr. Hoeufftlaan bedraagt circa 2 meter. Burg. Jhr. Hoeufftlaan 12 heeft hier een smalle voortuin met een groen haag van circa 1,50 meter hoog. Na het voetpad is er een fietspad, parkeervakken voor langsparkeren en dan de rijbanen van de weg. Ook aan de overzijde is er eerst weer een strook met langsparkeren, het fietspad, het voetpad en een smalle voortuin. Parkeren: Bij Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-10 is er geen parkeergelegenheid op eigen terrein. Wel is er aan de voorzijde van nummer 10/10a een oprit gemaakt voor laden en lossen voor de winkel. Hier is geen langsparkeerplek aanwezig. Bij Burg. Jhr. Hoeufftlaan 12 wordt er naast de woning geparkeerd en wordt er ook op het achtererf geparkeerd.

Groenstructuur: Langs de Burg. Jhr. Hoeufftlaan staan laanbomen. De bomen staan ver uit elkaar met 2 tot 3 parkeervakken er tussen. Bijgaande figuren en foto’s geven een impressie van de huidige situatie van het plangebied en haar directe omgeving.

Figuur 5 - Foto plangebied, gezien vanaf de Burg. Jhr. Hoeufftlaan (bron: Google Streetview)

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

9

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

Figuur 6 - Luchtfoto ter hoogte van het plangebied in relatie tot de directe omgeving

2.3

Nieuwe situatie

2.3.1 Het initiatief Zoals reeds in hoofdstuk 1 van deze plantoelichting is aangegeven, wordt met het voorliggende plan ingezet op de herontwikkeling van een binnenstedelijke locatie aan de Burg. Hoeufftlaan in de kern Vianen. Alle bestaande bebouwing op de percelen wordt gesloopt, het achtererf wordt vrij gemaakt en daarvoor in de plaats komen 2 appartementengebouwen in 2 bouwlagen met een kap. Verdeeld over deze 2 appartementengebouwen worden in totaal 14 startersappartementen gerealiseerd. Voor deze appartementen is er voldoende parkeerruimte op het achtererf, dat voor parkeren wordt ingericht zodat de parkeerdruk in de straat niet toeneemt.

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

10

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

Figuur 7 – vogelvlucht indicatieve massastudie herontwikkeling Burg. Jhr. Hoeufftlaan met parkeren op achtererf (bron: Ter Braak Architecten.)

2.3.2 Massastudie Het ontwerp voor de appartementengebouwen is op dit moment nog in ontwikkeling, maar ten behoeve van de beoogde woningbouwontwikkeling is wel een indicatieve massastudie uitgevoerd met de uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In figuur 7 is het voorlopig ontwerp hiervan in beeld gebracht. Het plan bestaat uit: • Twee hoofdgebouw met elk 7 appartementen. • Elk appartementengebouw bestaat uit 2 bouwlagen met een kap. • De appartementengebouwen zijn georiënteerd op Burg. Jhr. Hoeufftlaan. • Op het achtererf wordt de ruimte benut voor parkeren en een kleine (fietsen)berging. • Het achtererf is via een doorgang tussen de twee hoofdgebouwen te bereiken met de auto. • Ter verbetering van het straatbeeld is er voor gekozen om één van de twee gebouwen iets verder naar achteren te situeren zodat de voorgevelrooilijn iets verspringt. • Het voorerf krijgt een groene uitstraling en biedt ruimte voor de entrees van de interne trappenhuizen. Bij deze indicatieve massastudie is de volgende plattegrond uitgewerkt:

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

11

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

Figuur 8 – indicatieve nieuwe situatie Herontwikkeling Burg. Jhr. Hoeufftlaan, begane grond (bron: Ter Braak Architecten)

Op de plattegrond komt mooi naar voren dat de voorgevels terugspringen en dat het parkeren op het achtererf wordt ingepast. Door de verspringende voorgevelrooilijn gaat de bebouwing mooi op in het straatbeeld en is er een meer geleidelijke overgang naar Burg. Jhr. Hoeufftlaan 4-6 die dichter op de straat zijn gebouwd. De huidige oprit voor Burg. Jhr. Hoeufftlaan 10/10a zal worden gebruikt als doorgang naar het parkeren op het achtererf. Daar hoeft geen parkeervak voor te wijken. Ook de laanbomen worden ongemoeid gelaten. De hoogte van de nieuwe appartementengebouwen sluit aan op de bouwhoogtes in de omgeving.

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

12

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

Figuur 9 – nieuwe situatie Herontwikkeling Burg. Jhr. Hoeufftlaan, aanzicht straatzijde (bron: Ter Braak Architecten)

Op het achtererf zal er veel bebouwing verdwijnen en meer licht en lucht komen voor de aangrenzende percelen. De aanbouw met een hoogte van 5 meter maakt hier plaats voor een achtererf met vooral parkeren en een kleine (fietsen)berging.

Figuur 10 – nieuwe situatie Herontwikkeling Burg. Jhr. Hoeufftlaan, aanzicht achtererfzijde (bron: Ter Braak Architecten)

2.3.3 Planologische vertaling Deze uitgangspunten zijn in het nieuwe bestemmingsplan vertaald door bouwvlakken aan te wijzen voor de appartementengebouwen, met een voortuin aan de straatkant en een achtererf waar in totaal niet meer dan 35m² bebouwing is toegestaan. In figuur 11 is de verbeelding van het nieuwe bestemmingsplan weergegeven.

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

13

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

Figuur 11 – Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen’

De beoogde nieuwe woningen met het erf en de bijbehorende bouwwerken krijgen de bestemming ‘Wonen - Gestapeld’ (W-GS). De regels daarvoor zijn afgestemd op de regels van het bestemmingsplan ‘Kom Vianen’ maar op maat bestemd voor de onderhavige ontwikkeling. Per bouwvlak is aangeduid dat daar maximaal 7 wooneenheden zijn toegestaan met een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter. Hoofdgebouwen zijn alleen binnen het bouwvlak toegestaan en bijbehorende bouwwerken (zoals schuurtjes en bergingen) ook daarbuiten. De gronden voor de voorgevel van de nieuw te bouwen appartementengebouwen hebben de bestemming ‘Tuin’ gekregen. In de (voor)tuin zijn geen gebouwen toegestaan, maar omdat de balkons en entrees van het appartementengebouw als erkers uitsteken in de tuin, is daarvoor een specifieke regeling opgenomen. Op de verbeelding zijn deze gronden in de bestemming ‘Tuin’ daartoe aangeduid met ‘specifieke bouwaanduiding-balkons en entrees’ [sba-be].

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

14

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

3

BELEIDSKADER

3.1

Inleiding

Bij het opstellen van ruimtelijke plannen, zoals een bestemmingsplan, moet rekening worden gehouden met het beleid van diverse overheden. De meest relevante beleidsaspecten die betrekking hebben op het plangebied worden in dit hoofdstuk uiteengezet. Onderscheid is aangebracht in rijksbeleid (paragraaf 3.2), provinciaal beleid (paragraaf 3.3) en gemeentelijk beleid (paragraaf 3.4). 3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale omgevingsvisie De kaders van het rijksbeleid op het gebied van de fysieke leefomgeving zijn opgenomen in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). De NOVI is op 11 september 2020 vastgesteld en is vanaf 12 februari 2021 bindend voor het Rijk als geldende visie onder Wet ruimtelijke ordening. De NOVI vervangt daarmee de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, 2012). Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Nederland staat immers voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Het zijn grote en complexe opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. De toenemende druk op de fysieke leefomgeving vraagt daarbij om een actiever Rijksoverheid. De NOVI stelt een integrale aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisatie, en met meer regie vanuit het Rijk. Regie vanuit het Rijk betekent echter niet het centraliseren van taken en verantwoordelijkheden; wel het geven van richting op grote opgaven en regie op goed samenspel, zowel publiek als publiek/privaat.

In de NOVI zijn de genoemde opgaven samengevat in vier prioriteiten:  ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  een duurzaam en economisch groeipotentieel;  sterke en gezonde steden en regio's;  toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om dit te bereiken worden 21 nationale belangen benoemt in de NOVI waarop de nationale overheid zich richt. Deze hebben onder andere betrekking op het zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften, het waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem, het beperken van klimaatverandering, het waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen, het behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang en het verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit. Deze 21 nationale belangen hebben ook een relatie met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), zie ook paragraaf 3.2.2. Relatie met het plangebied Het beoogde nieuwe woningbouwplan betreft een herstructurering van een binnenstedelijke locatie aan de Burg. Jhr. Hoeufftlaan in de kern Vianen en voorziet in de bouw van 14 starterswoningen. Daarmee past het goed bij punt vijf van de NOVI, namelijk ‘Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

15

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

woningbehoeften’. Met deze herontwikkeling wordt verder invulling gegeven aan de verduurzaming van de wijk Hogeland/ Zederik. Daarmee past het binnen de beleidsuitgangspunten van de NOVI. Verder worden in de NOVI geen specifieke uitspraken gedaan met betrekking tot het plangebied. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Ten behoeve van de bescherming en de verwezenlijking van de nationale belangen, worden in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) algemene regels voorgeschreven die bindend zijn voor de lagere overheden als provincie en gemeente. Hoewel in het Barro de kaderstellende uitspraken uit de voorheen geldende SVIR werden bevestigd, blijven deze ook onder de NOVI gelden. Het gaat hierbij onder meer om de volgende onderwerpen:  Rijksvaarwegen;  Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;  Elektriciteitsvoorziening;  Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;  Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische hoofdstructuur);  Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;  IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte). Relatie met het plangebied Het plangebied maakt geen deel uit van de bovengenoemde gebieden. Daarmee is de beoogde ontwikkeling in voorliggend bestemmingsplan niet strijdig met het nationaal ruimtelijk belang, zoals neergelegd in het Barro.

3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn regels opgenomen die eisen stellen aan de inhoud van een toelichting op een bestemmingsplan. Een toelichting dient een verantwoording van de in het plan gemaakte keuzen te bevatten, net als een waterparagraaf, de uitkomsten van het vooroverleg, resultaten van eventueel verrichte onderzoeken, inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan, etc. Deze toelichting voldoet daaraan. Verder dient een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe stedelijke ontwikkelingen een verantwoording te bevatten aan de hand van de zogenoemde 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: de Ladder), die is vastgelegd in artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro. Dit afwegingskader verplicht overheden tot het maken van een zorgvuldige ruimtelijke afweging bij het mogelijk maken van nieuwe stedelijke ontwikkelingen in een bestemmingsplan. Het doel is om te komen tot zorgvuldig ruimtegebruik. De Ladder ziet erop toe dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting vervolgens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Alvorens te toetsen aan de Ladder dient te worden vastgesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit begrip is in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als een "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen".

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

16

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

Relatie met het plangebied Het plan omvat de bouw van 14 sociale huurappartementen voor starters op de woningmarkt, op een bestaande stedelijke locatie waar geen extra schaarse ruimte nodig is. In relatie tot de laddertoets voorziet het plan in de toevoeging van 11 extra wooneenheden. Als onderdeel van de beoogde herstructurering, die wordt mogelijk gemaakt in het voorliggende bestemmingsplan, worden 2 leegstaande winkelpanden met 3 bestaande wooneenheden gesloopt en vervangen door maximaal 14 woningen. Uit vaste jurisprudentie (ECLI:NL:RVS:2017:1724) van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat een dergelijke kleinschalige ontwikkeling niet wordt beschouwd als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de Bro, omdat dit pas geldt vanaf 12 woningen. Aangezien op deze locatie slechts 11 wooneenheden worden toegevoegd, is een verdere toetsing aan de ladder van duurzame verstedelijking dus niet noodzakelijk. Bovendien betreft het een herstructurering van een bestaande locatie in een bestaand stedelijk gebied. Hierbij worden een aantal winkelpanden en woningen vervangen door een tweelaags appartementengebouw met kap. Deze herstructurering maakt zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte.

3.2.4 Milieuwetgeving Bij het opstellen van ruimtelijke plannen is diverse (milieu)wetgeving van toepassing, waaronder de Wet luchtkwaliteit, de Erfgoedwet, de Wet natuurbescherming, de Wet geluidhinder, etc. Op deze aspecten zal in hoofdstuk 4 nader worden ingegaan. 3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Provincie Utrecht Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de nieuwe Omgevingsvisie Provincie Utrecht vastgesteld. De Omgevingsvisie is vanaf 1 april 2021 in werking getreden. In de Omgevingsvisie beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2050. Daarbij worden zeven beleidsthema’s beschreven: • Stad en land gezond; • Klimaatbestendig en waterrobuust; • Duurzame energie; • Vitale steden en dorpen; • Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar; • Levend landschap, erfgoed en cultuur; • Toekomstbestendige natuur en landbouw. Bij nieuwe ontwikkelingen is het zaak om zorgvuldig om te gaan met de ruimte. De provincie hanteert bij de locatiekeuze voor nieuwe verstedelijking de volgende basisprincipes: • zo veel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten; • daarnaast in overig stedelijk gebied;

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

17

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

• eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors. In aanvulling hierop wil de provincie onder voorwaarden ruimte bieden aan kernen voor kleinschalige uitbreiding van het stedelijk gebied om de lokale vitaliteit of ruimtelijke kwaliteit te vergroten (lokaal maatwerk). Gezien de grote ruimtevraag die op de provincie afkomt, is het zaak om zorgvuldig om te gaan met de ruimte. Een groot gedeelte van de mensen woont graag in een stedelijke of dorpse omgeving. De menging en aanwezigheid van functies zoals wonen, werken en voorzieningen draagt bij aan deze aantrekkelijkheid. Binnen het stedelijk gebied van steden en dorpen is nog veel ruimte aanwezig die kan worden benut voor verdichting, herontwikkeling of intensivering. In de afgelopen jaren zijn er weliswaar al veel binnenstedelijke locaties ontwikkeld, maar er zijn nog steeds binnenstedelijke mogelijkheden en er komen continu nieuwe mogelijkheden bij. Door structurele economische veranderingen verliezen veel gebouwen en locaties hun oorspronkelijke functie en komen daarmee voor herontwikkeling in beeld. Deze drie aspecten maken dat de provincie blijft inzetten op binnenstedelijke ontwikkeling.

Dit geldt zonder meer voor het plangebied in voorliggend bestemmingsplan, omdat de locatie binnen ‘Stedelijk gebied’ ligt. Raadpleging van de digitale versie van de provinciale Omgevingsvisie wijst verder uit dat in het plangebied een aantal wateraspecten speelt. Het plangebied is namelijk aangewezen als ‘overstroombaar gebied’. Binnen deze gebieden zet de provincie in op het voorkomen van overstromingen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, zoals grootschalige bouwlocaties, nieuwe kwetsbare en vitale objecten en infrastructuur, dient daarom aangegeven te worden hoe rekening wordt gehouden met randvoorwaarden vanuit waterveiligheid (overstromingsrisico’s). Omdat dit aspect ook in de Interim Verordening is vastgelegd, wordt in volgende paragraaf daarop nader ingegaan. Verder ligt het plangebied binnen de ‘beschermingszone drinkwaterwinning’. De provincie stelt in deze zone geen nadere regels met betrekking tot ruimtelijke plannen van gemeenten. Wel wordt aan gemeenten gevraagd om bij nieuwe ontwikkelingen aandacht te hebben voor grond- en oppervlaktewaterkwaliteit. In dit kader wordt opgemerkt dat de beoogde woningbouw geen verslechtering ten opzichte van de bestaande (woon)functies en groenvoorzieningen (o.a. volkstuinen) met zich meebrengen.

3.3.2 Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht Gelijktijdig met de hiervoor genoemde Omgevingsvisie is de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht (IOV) vastgesteld. Ook de Interim Omgevingsverordening (IOV) is vanaf 1 april 2021 in werking getreden en betreft een tijdelijke verordening die een looptijd zal hebben totdat de Omgevingswet van kracht is en de omgevingsverordening in werking treedt. Het doel van de IOV is om een aantal provinciale belangen uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. In de Omgevingsverordening worden daarom regels gesteld ten aanzien van deze belangen. Deze belangen zijn onderverdeeld in diverse thema's (artikelen en instructieregels). Vooral het thema

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

18

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

‘Wonen’ als onderdeel van ‘Stedelijke functies in stedelijk gebied’, alsook het thema ‘Bereikbaarheid en mobiliteit’ als onderdeel van ‘behoud provinciaal OV-netwerk’ en het thema ‘Water’ heeft betrekking op het plangebied in voorliggend bestemmingsplan. Wonen Voor het thema ‘Wonen’ is vooral Artikel 9.15 (Instructieregel verstedelijking) van belang. Aangezien de planlocatie aan de Burg. Hoeufftlaan is aangewezen als ‘stedelijk gebied’ wordt aan de belangrijkste voorwaarde hiervoor voldaan. Het gaat in dit geval om een woningbouwontwikkeling in de vorm van de herontwikkeling van een bestaand woongebied in de kern Vianen, waarbij door de initiatiefnemer van het plan (woningbouwvereniging LEKSTEDEwonen) verder invulling gegeven wordt aan de verduurzaming van de wijk Hogeland / Zederik. In het voorliggende plan wordt uitgegaan van maximaal 14 startersappartementen. Daarmee wordt tevens voldaan aan het vastgestelde provinciale programma Wonen en werken, dat uitgaat van afspraken waarbij tenminste 50% van de te bouwen woningen in het sociale en -middensegment worden gebouwd. Bereikbaarheid en mobiliteit Voor het thema ‘Bereikbaarheid en mobiliteit’ is vooral Artikel 4.1 (Instructieregel behoud provinciale OV-netwerk) van belang. De Burg. Hoeufftlaan is namelijk aangewezen als ‘provinciaal OV-netwerk’ waar planontwikkelingen niet voor knelpunten mogen zorgen.

Het plan voorziet niet in belemmeringen voor het OVnetwerk. Zie hierover ook paragraaf 4.12 van deze toelichting. Water Het plangebied maakt deel uit van een gebied dat is aangeduid als ‘overstroombaar gebied’. Dit betekent dat het bestemmingsplan op grond van artikel 2.10 uit de Interim Omgevingsverordening bestemmingen en regels moet bevatten die rekening houden met overstromingsrisico’s, danwel toegelicht moet worden hoe hiermee omgegaan wordt. In dit kader wordt het volgende overwogen. Gelet op het relatief kleinschalige karakter van dit plan en het feit dat er sprake is van een herstructureringslocatie binnen bestaand stedelijk gebied, waarbinnen nu ook al gewoond wordt, is het niet noodzakelijk om op deze schaal rekening te houden met overstromingsrisico’s. Verder ligt het plangebied geheel binnen de in de IOV aangeduide ‘boringsvrije zone’. Dit is een zone die samen met de grondwaterbeschermingsgebieden als een schil rond de waterwingebieden ligt. Het onderscheid tussen deze zones hangt af van het antwoord op de vraag of het grondwater waaruit gewonnen wordt direct vanaf het oppervlak beïnvloed kan worden (grondwaterbeschermingsgebieden), of dat tussen maaiveld en het grondwaterpakket met de winning nog een voldoende afschermende kleilaag aanwezig is (boringvrije zones).

Hiervoor geldt de instructieregel ‘ruimtelijke bescherming grondwater’ (artikel 3.7 IOV), waarbij is aangegeven dat bestemmingsplannen die binnen deze zone liggen geen activiteiten mogen toe staan die een risico vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie. In dit kader wordt opgemerkt dat de beoogde woningbouw binnen het plangebied geen verslechtering ten opzichte van de bestaande functies met zich meebrengen. Om aan te geven dat binnen het gehele plangebied wel de provinciale regels ter bescherming van de kleilaag diep in de bodem ten behoeve van de

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

19

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

drinkwatervoorziening gelden, is in het plan de aanduiding ‘milieuzone’ opgenomen. Het betreft in dit kader vooral een signaleringsfunctie. Samenvattend wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de voorwaarden uit de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht. Tevens voldoet onderhavige toelichting aan de eisen die uit de toetsing aan de Omgevingsverordening voortvloeien. 3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Toekomstvisie Vianen In de strategische toekomstvisie wordt een nieuwe gezamenlijke stip aan de horizon vastgesteld voor Vianen. De visie is gebaseerd op de kernkwaliteiten en kernwaarden van de gemeente. Een van de beleidsthema’s die in de toekomstvisie aan de orde komt is ‘Wonen’. Het is belangrijk om extra in te zetten op de huisvesting van senioren en jongeren, al dan niet in combinatie met welzijn en zorg. Woningbouw moet aansluiten bij de sterke punten van Vianen, zoals genoemd in de visie: kleinschaligheid, historie, rust en groen. Dat betekent kleinschalige woningbouw, inbreiding en (ver)nieuwbouw gericht op specifieke doelgroepen in de woonkernen. Woningbouw is voor de woonkernen van levensbelang, omdat het zorgt voor vitaliteit en dynamiek. Het voorliggende plan, een relatief kleinschalig woningbouwplan op een herontwikkelingslocatie in de kern Vianen, waarbij verder invulling gegeven aan de verduurzaming van de wijk Hogeland /Zederik en woningen beschikbaar komen voor een bredere doelgroep, past naadloos binnen de genoemde beleidsthema’s en uitgangspunten uit de toekomstvisie. 3.4.2 Woonvisie Vijfheerenlanden 2020-2025 De Woonvisie Vijfheerenlanden 2020 – 2025 heeft als ondertitel ‘Samen sterk, met eigenheid en diversiteit’. Volgens de Woonvisie blijft het aantal huishoudens in de gemeente Vijfheerenlanden de komende jaren toenemen.

In de periode 2020 tot 2030 met ruim 2.500 huishoudens. Daarna groeit dit aantal verder door tot circa 27.015 huishoudens in 2040. In totaal gaat het voor de periode 2020-2040 om een extra behoefte ruim 3.860 woningen. Woningbouw is nodig om te voorzien in de vraag die in de komende twintig jaar met nog circa 17% toeneemt, zowel vanuit de lokale vraag, als vanuit de behoefte aan woningen in de regio als geheel, zoals afgesproken in de Woondeal Utrecht en in U16-verband. In de regio Utrecht (U10) is de aanvullende woningbouwopgave berekend op circa 105.000 woningen tot 2040. Voor de twee stedelijke kernen Leerdam en Vianen zijn er dan ook mogelijkheden om bij te dragen aan de regionale woningbouwopgave. Deze bijdrage betreft indicatief een percentage van circa 10% van het huidige inwoneraantal, ofwel een aantal van circa 800 woningen per kern in de periode tot 2040. De gemeente Vijfheerenlanden telt circa 24.420 woningen (peildatum 1 januari 2019, CBS). In de periode tussen 2012 en 2018 zijn er in de gemeente Vijfheerenlanden circa 1.850 woningen opgeleverd, gemiddeld ruim 260 woningen

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

20

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

per jaar. Tussen 2013 en 2014 daalde de woningbouwproductie flink, gevolgd door een oplopende productie tot en met 2018. Dit is in lijn met de conjuncturele ontwikkeling. De ontwikkeling van huishoudens in Vijfheerenlanden heeft gevolgen voor de toekomstige woningbehoefte. De komende jaren is sprake van een verschuiving in de opgave. Wat valt op? • De relatief grote opgave in grondgebonden koopwoningen neemt geleidelijk af en slaat om in een licht overschot. De demografische transitie is daarachter de grootste drijfveer. Over circa 10 jaar overstijgt naar verwachting het aantal ouderen dat een grondgebonden koopwoning achterlaat het aantal starters dat een dergelijke woning zoekt. Er treedt op dat moment verruiming op in de markt. Tot 2030 (10-jaarsperiode) omvat de opgave circa +1.170 grondgebonden koopwoningen. In de periode daarna (2030-2040) ontstaat een licht overschot van zo’n 100 grondgebonden koopwoningen. • De vraag naar appartementen/nultredenwoningen neemt de komende jaren toe (dit kunnen ook grondgebonden patiowoningen zijn). Gemeente-breed concentreert deze opgave zich vooral in het huursegment. Tot 2030 (10jaarsperiode) omvat de opgave circa +445 sociale huurappartementen/nultredenwoningen en +360 vrijesectorhuurappartementen. In de periode daarna (2030-2040) zet de opgave door met respectievelijk +860 en +325 nultredenwoningen en/of appartementen.

Op het niveau van de kernen (Leerdam, Zederik, Vianen) wisselt de opgave sterk (op de volgende pagina gaan we daar dieper op in. • In het grondgebonden sociale huursegment zien we een overschot van circa 295 woningen tot 2030. In de periode daarna (2030-2040) zet het overschot door met nog eens 340 woningen. Ook hier speelt demografie een grote rol: relatief veel grondgebonden sociale huurwoningen worden bezet door oudere doelgroepen, waarvan een deel op termijn wil doorstromen naar een nultredenwoning. Door de afname van de doelgroep jongeren gemeente-breed, overtreft de uitstroom uit deze grondgebonden voorraad op termijn de instroom van jongeren. Vianen en Leerdam zijn als kleine steden de twee belangrijkste verzorgingskernen in Vijfheerenlanden. De kwalitatieve woonbehoefte ligt voor de verzorgingskernen in lijn met het doorstroommodel. In Vianen is de komende tien jaar geen overschot. Wel zijn er tekorten, met name in het segment sociale huurappartementen groter dan 80 m² gbo. Door de groei in het aantal gezinnen is er in Vianen ook een sterke behoefte aan grondgebonden koopwoningen in alle segmenten. Volgens de Woonvisie ziet de behoefte aan woningen in Vianen er als volgt uit (doorstroommodel):

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

21

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

De komende jaren zal de behoefte naar grondgebonden koopwoningen in Vianen afnemen. De behoefte naar sociale huurappartementen neemt toe. Bij de bouw van nieuwe woningen heeft inbreiding (in het bestaande stedelijke gebied) volgens de woonvisie de voorkeur boven uitbreiding. Over de gehele gemeente wordt een percentage van tenminste 30% sociale huur- of koopwoningen gehanteerd. Relatie met plangebied: De beoogde ontwikkeling speelt goed in op het vorenstaande beleid. Voor woningbouw staat de gemeente samen aan de lat met onder meer de corporaties zoals LEKSTEDEwonen. Met het plan is de bouw beoogd van 14 sociale huurappartementen voor starters op de woningmarkt. Daarmee voorziet het plan in een behoefte voor doelgroepen waar op dit moment tekorten zijn. Het gaat bovendien om de herontwikkeling van een bestaande stedelijke locatie waarvoor geen extra schaarse ruimte nodig is. Het gaat bovendien om de herontwikkeling van een bestaande stedelijke locatie waarvoor geen extra schaarse ruimte nodig is. 3.4.3 Nota Ruimtelijke kwaliteit Vijfheerenlanden 2021 De gemeente Vijfheerenlanden is ontstaan uit de fusie van Leerdam, Vianen en Zederik. De drie voormalige gemeenten hadden ieder een nota ruimtelijke kwaliteit met een vergelijkbare opzet.

De fusie is aanleiding om deze drie samen te voegen in één nieuwe nota ruimtelijke kwaliteit, die de toetsing van het uiterlijk van bouwwerken met aandacht voor stedenbouw en landschap plaatst in de context van de Omgevingswet. De gemeente Vijfherenlanden heeft sinds 28 mei 2021 een nota ruimtelijke kwaliteit vastgesteld. Doel van de nota ruimtelijke kwaliteit is het behartigen van het publieke belang van de zorg voor de bebouwde omgeving door de lokale overheid. Daarbij wordt de individuele vrijheid van de inwoner of ondernemer afgewogen tegen het aanzien van hun omgeving als algemene waarde. Het beleid is opgesteld vanuit de gedachte, dat kwaliteitstoezicht een bijdrage levert aan de totstandkoming en het beheer van een aantrekkelijke bebouwde omgeving. Vijfheerenlanden kiest ervoor om keuzes te maken waardoor er meer aandacht en tijd kan worden besteed aan de kernwaarden en kwaliteiten van de gemeente. De aandacht gaat uit naar gebieden zoals de historische kernen, het landelijk gebied en hoofdroutes. Hiermee kan op beeldbepalende plekken gestuurd worden op het

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

22

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

aanzien van de gemeente. In de overige gebieden wil de gemeente zich terughoudend opstellen en waar mogelijk ruimte laten voor vrije vormgeving. Wat betreft vergunningvrij bouwen wordt aangesloten op de mogelijkheden die het Rijk biedt. In een aantal gebieden is een vrij niveau van toepassing. Vrij is ook echt vrij. Hier kan de gemeente achteraf niet optreden tegen eventuele buitensporigheden in het uiterlijk van bouwwerken. Wel zijn er twee uitzonderingen. De eerste betreft reclame-uitingen. De tweede betreft cultureel erfgoed: monumenten en panden die als cultureel erfgoed zijn opgenomen in de bestemmingsplannen, zoals karakteristieke of beeldbepalende panden. De planlocatie bevindt zicht in gebied dat in de nota is aangeduid als ‘Woongebied’ en waar een ‘Soepel’ niveau geld. Cultuurhistorisch waarden zijn niet aanwezig. Het plan beoogt de herontwikkeling van het plangebied. De ruimtelijke kwaliteit van het plangebied en de omgeving wordt gekenmerkt als rechte wijk. Het beleid is gericht op het beheer van de rust in het straatbeeld met aandacht voor groen en het aanzien van de omgeving. Bij de advisering zal onder meer aandacht geschonken worden aan het behoud van het straatbeeld met herhaling in rooilijnen en gevelindeling en samenhang in zowel de architectonische uitwerking als het materiaalgebruik.

Voor de beoordeling van het uiterlijk van bouwwerken wordt in samenhang met de beschrijving en het niveau getoetst aan de hand van de volgende criteria: Ligging • gebouwen maken deel uit van een stedenbouwkundig patroon, waarin vooral de voorgevelrooilijnen en hoeken van belang zijn • gebouwen met de voorgevel richten op de belangrijkste openbare ruimte • vrijstaande woningen en gebouwen met een bijzondere functie zoals scholen en sportvoorzieningen kunnen een meer vrije positie innemen met een daarop afgestemde meerzijdige oriëntatie Bouwmassa • de bouwmassa is evenwichtig en afgestemd op de samenhang in rij of cluster bezien vanuit het openbaar toegankelijk gebied • uitbreidingen indien zichtbaar vanuit het openbaar toegankelijk gebied vormgeven als ondergeschikt element of opnemen in de hoofdmassa • nokverhogingen richten naar de minst belangrijke openbare ruimte • vrijstaande woningen en gebouwen met bijzondere functies harmoniëren met het karakter van het gebied en kunnen afhankelijk van hun ligging afwijken van de gebruikelijke massa, opbouw, vorm en uitwerking Architectonische uitwerking • de architectonische uitwerking en detaillering zijn eenvoudig maar degelijk • bij rijen en blokken aan voorkanten de herhaling behouden • wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op het hoofdvolume en de rij of het cluster Materiaal en kleur

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

23

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

• •

materialen en kleuren zijn degelijk en terughoudend en aan voorkanten in samenhang met de rij of het cluster kleuren afstemmen op de belendingen en de omgeving

In het vooroverleg met de gemeente Vijfheerenlanden is de massastudie besproken zoals in hoofdstuk 2.2 beschreven. Daarop heeft de gemeente een principe-akkoord gegeven voor de uitwerking van het bestemmingsplan. De verdere uitwerking van het bouwplan en de beeldkwaliteit zal in nauw overleg met de gemeente geschieden. 3.4.4 Beleidsregel hogere waarden Wgh Bij ruimtelijke ontwikkelingen nabij (spoor)wegen en gezoneerde industrieterreinen moeten geluidsniveaus bij nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen, getoetst worden aan voorkeurswaarden uit de Wet geluidhinder (Wgh). Als blijkt dat de voorkeurswaarden worden overschreden dan kan de ontwikkeling onder bepaalde voorwaarden toch doorgang vinden. In dat geval heeft het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om hogere waarden vast te stellen. Hiervoor geldt binnen de gemeente Vijfheerenlanden de ‘Beleidsregel hogere waarden Wgh’ (14 juli 2020). Het doel van deze beleidsregel is om: • de gemeentelijke uitvoering van deze bevoegdheid transparant te maken; • duidelijke kaders te stellen voor ruimtelijke plannen en verkeersplannen; • zorg te dragen voor een zo goed mogelijke akoestische kwaliteit van de leefomgeving in nieuwe situaties met geluidsniveaus boven de wettelijke voorkeurswaarden.

In de beleidsregel worden randvoorwaarden genoemd voor het toestaan van hogere geluidsbelastingen dan de voorkeurswaarde. De voorwaarden zijn geformuleerd als eis of als inspanningsverplichting. Indien niet aan de inspanningsverplichting kan worden voldaan dient de initiatiefnemer te motiveren waarom dit niet kan of waarom voor een alternatieve oplossing is gekozen. Voor de uitwerking van dit beleid in relatie tot het voorliggende woningbouwplan wordt verwezen naar paragraaf 4.2 ‘geluid’ en bijlage 1 behorend bij deze plantoelichting. 3.4.5 Nota parkeernormen Vijfherenlanden 2022-2030 Het parkeerbeleid in de gemeente Vijfheerenlanden is verwoord in de 'Nota parkeernormen 2022 - 2030' van 21 april 2022 (en vastgesteld door de gemeenteraad op 10 juni 2022). De Nota parkeernormen is van toepassing op ruimtelijke ontwikkelingen en -plannen binnen de gemeente, daar waar het betreft; • Nieuwbouw; • Verbouw/uitbreiding; • Wijziging van functies. In deze nota zijn parkeernormen voor diverse functies vastgelegd, waarbij de toe te passen parkeernorm ook afhankelijk is van het gebied waarbinnen de ruimtelijke ontwikkeling plaatsvindt. Zo wordt er in eerste instantie onderscheid gemaakt in gebieden binnen- en buiten de bebouwde kom. Daarnaast wordt voor een aantal kernen binnen de gemeente een extra nuancering aangebracht, waarbij het centrum en kwetsbare gebieden worden aangeduid.

Daarnaast is opgenomen hoe

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

24

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

op basis van deze normen de gemeentelijke parkeereis bij ontwikkelingen moet worden berekend. In paragraaf 4.12.2 van deze plantoelichting is het onderdeel parkeren in relatie tot de beoogde planontwikkeling nader toegelicht.

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

25

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

4

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

4.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een aantal milieu- en omgevingsaspecten toegelicht die bij een ruimtelijk plan in beschouwing moeten worden genomen. Na een algemene beschrijving, gebaseerd op beleid en regelgeving, wordt voor elk onderdeel ingegaan op de relatie met het plan(gebied). 4.2

Geluid

4.2.1 Beleid en regelgeving Voor het aspect geluid is binnen het plangebied de Wet geluidhinder (Wgh) van toepassing. De Wgh kent voor weg- en railverkeer alsmede voor gezoneerde industrieterreinen voorkeursgrenswaarden op nieuwe bestemmingen. De Wgh gaat uit van zones langs (spoor)wegen en zones bij industrieterreinen. Het gebied binnen deze zone geldt als akoestisch aandachtsgebied waar, voor bouwplannen een akoestische toetsing uitgevoerd dient te worden. In het kader van dit bestemmingsplan is alleen het aspect wegverkeerslawaai van belang. Er liggen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan geen spoorwegen of gezoneerde bedrijventerreinen. Wegverkeerslawaai Geluidzones In de Wgh is bepaald dat elke weg van rechtswege een geluidszone heeft (art. 74 lid 1). Een uitzondering hierop zijn wegen die zijn gelegen in een 30 km/uur-zone of in een woonerf. De breedte van de geluidszones is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van een weg. Grenswaarden Geluidsgevoelige objecten die worden gerealiseerd binnen de geluidszones dienen te worden getoetst aan grenswaarden van de geluidsbelasting die zijn aangegeven in de Wgh. Hierbij geldt een voorkeursgrenswaarde voor nieuwe situaties. Deze waarde bedraagt in vrijwel alle gevallen 48 dB.

Als de voorkeurswaarde wordt overschreden moet onderzocht worden of geluidsreducerende maatregelen getroffen kunnen worden (bron- en overdrachtsmaatregelen) om aan de voorkeurswaarde te kunnen voldoen. Pas als hieruit blijkt dat niet aan de voorkeurswaarde kan worden voldaan, kan het college van burgemeester en wethouders ontheffing verlenen van de voorkeurswaarde. Hierbij geldt wel een maximale ontheffingswaarde. Ook dient het in de Wgh vastgelegd binnenniveau gewaarborgd te worden. Geluidsniveaus bij nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen die hoger zijn dan de wettelijke maximale ontheffingswaarden, zijn niet toegestaan. Gemeentelijk beleid Zoals reeds in paragraaf 3.4.4 is aangegeven, geldt voor de gemeente Vijfheerenlanden de ‘Beleidsregel hogere waarden Wgh’ (14 juli 2020). 4.2.2 Geluid in relatie tot het plangebied Het voorliggende bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 14 nieuwe woningen mogelijk. Woningen worden op grond van de Wgh aangemerkt als geluidgevoelige bestemming. Het plangebied ligt in de geluidzone (600 meter) van

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

26

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

de rijksweg A2, alsook in de geluidzone van de Prins Bernhardstraat, Aimé Bonnastraat en de aangelegen Burg. Hoeufftlaan (met een maximumsnelheid van 50 km/uur). Daarnaast ligt het nabij een aantal 30km/h uur wegen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient de geluidsbelasting van dergelijke wegen wel inzichtelijk te worden gemaakt, om te bezien of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. In dit kader is door adviesbureau Alcedo B.V. een akoestisch onderzoek uitgevoerd2, waarin de geluidsbelastingen ten gevolge van het wegverkeerslawaai op de gevels van de indicatieve bouwblokken binnen het plangebied zijn beoordeeld. Het integrale rapport is als bijlage achter deze toelichting opgenomen. De belangrijkste conclusies zijn hierna weergegeven. Resultaten akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Rijksweg A2 De geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai van de Rijksweg A2 bedraagt ter plaatse van de gestapelde woningen ten hoogste 50 dB, inclusief 2 dB correctie artikel 110g Wgh. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De geluidsbelasting overschrijdt de maximaal toelaatbare grenswaarde van 53 dB niet. Rijksweg A27 De geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai van de A27 bedraagt ten hoogste 47 dB inclusief 2 dB correctie artikel 110g Wgh. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Burg. Jhr.

Hoeufftlaan (50 km/uur) De geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai van de Burgemeester Jonkheer Hoeufftlaan bedraagt ten hoogste 58 dB inclusief 5 dB correctie artikel 110g Wgh. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De geluidsbelasting overschrijdt de maximaal toelaatbare grenswaarde van 63 dB niet. Prins Bernhardtstraat (50 km/uur) De geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai van de Prins Bernhardtstraat bedraagt ten hoogste 37 dB inclusief 5 dB correctie artikel 110g Wgh. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Aimé Bonnastraat (50 km/uur) De geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai van de Aimé Bonnastraat bedraagt ten hoogste 40 dB inclusief 5 dB correctie artikel 110g Wgh. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. 30 km/uur wegen De geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai van de 30 km/uur wegen bedraagt ten hoogste 40 dB inclusief 5 dB correctie artikel 110g Wgh. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De Hogelandseweg betreft de maatgevende weg.

2

Alcedo B.V. “Woningbouw Burg. Hoeufftlaan te Vianen - Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai” (rapportnr. 21-08807.R01.V01), 18 februari 2022.

Gemeente Vijfheerenlanden BP Burg. Jhr. Hoeufftlaan 8-12, Vianen mRO b.v./ TOE / 99.510 – v6 / 7 augustus 2023

27

NL.IMRO.1961.bpVIHoeufftlaan8-VA01 Vast te stellen

Gecumuleerde geluidsbelasting Er is geen sprake van relevante cumulatie ten gevolge van andere zoneringsplichtige geluidsbronnen. De gecumuleerde geluidsbelasting bedraagt ter plaatse van woningen ten hoogste 63 dB, exclusief correctie artikel 110g Wgh. Dit is gelijk aan de maximaal toelaatbare hogere waarde van 63 dB. Hiermee is geen sprake van een onaanvaardbare akoestische situatie en wordt voldaan aan het gemeentelijk geluidsbeleid. Afweging maatregelen In situaties waar nieuw te bouwen geluidsgevoelige bestemmingen een geluidsbelasting ondervinden boven de voorkeursgrenswaarde, dient allereerst onderzocht te worden of deze geluidsbelasting gereduceerd kan worden door het treffen van maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied. Voor wat betreft vermindering van het wegverkeerslawaai kan gedacht worden aan verbetering van het wegdektype en/of het toepassen van schermen. Vanwege de Burg. Jhr. Hoeufftlaan dient de geluidsbelasting met 5 dB gereduceerd te worden om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen. Om de benodigde geluidsreductie te realiseren kan worden overwogen het DAB wegdek te vervangen door een stiller wegdektype. De ontwikkeling betreft de realisatie van 14 woonstudio’s en bevindt zich op circa 100 meter van de rotonde. Om de reductie te behalen zal het wegdek op de rotonde in deze situatie ook vervangen moeten worden door een stiller wegdektype.