Beleidskader Erven Vol Kansen-kaders voor transformatie en verbreding van agrarische erven 2025
Tekst van het document
ERVEN VOL KANSEN KADERS VOOR TRANSFORMATIE EN VERBREDING VAN AGRARISCHE ERVEN 4 NOVEMBER 2025
DOCUMENTATIEPAGINA Opdrachtgever(s):
Gemeente Vijfheerenlanden
Titel rapport:
Erven vol kansen Kaders voor transformatie en verbreding van agrarische erven
BEECKK Rapporttype:
Beleidsdocument
Datum:
4 november 2025
Arnhem Eindhoven Rotterdam Utrecht
Contactpersoon opdrachtgever(s):
Gerdjan Bronkhorst
Projectteam BEECKK:
Claudia Rieswijk, Freek de Groot en Julia Hummel
Trefwoorden:
Beleid, vrijkomende agrarische bebouwing, agrarische verbreding
6
2
Philitelaan 57-05 5617 AK Eindhoven 040 255 63 55 info@beeckk.com www.beeckk.com
Inhoudsopgave 1. Inleiding
4
2. Gebiedsanalyse
5
2.1
De Vijfheerenlanden in het kort
2.2
De agrarische sector
2.3
Multifunctionele erven
8
2.4
Krimpers
9
2.5
Stoppers
9
2.6
Beleid
10
2.7
In gesprek met het gebied
11
3. Visie op de opgave
12
4. Spelregels
14
35
5.1
Werkproces
35
5.2
Communicatie
38
5
5.3
Nieuwe omgevingsplannen
39
7
5.4
Integratie van de nieuwe werkwijze
39
4.1
Gebiedsindeling
14
4.2
Categorieën
15
4.3
Overzicht mogelijkheden per deelgebied
17
4.4
Kaders van hogere overheden
18
4.5
Onze keuzes in dit VAB-Beleid
20
4.6
Deelgebied: Buitengebied
23
4.7
Deelgebied: Linten
27
4.8
Deelgebied: Kernrandzones
31
4.9
Uiterwaarden
34
4.10 Uitzonderingssituaties
5. Onze werkwijze
34
6. Verantwoording
40
1. Inleiding Aanleiding
Centrale vraag
In de Landbouwvisie Vijfheerenlanden 2040 en Uitvoeringsagenda
In dit beleidsstuk beantwoorden we de vraag ‘Welke mogelijkheden
voor het Landelijk Gebied van Alblasserwaard-Vijfheerenlanden
biedt de gemeente voor het benutten van vrijkomende agrarische
2024-2027 hebben wij vastgelegd dat wij beleid willen ontwikkelen
bebouwing en multifunctionele agrarische activiteiten?’
voor vrijkomende agrarische bebouwing (hierna: VAB) en voor
Leeswijzer
multifunctionele agrarische activiteiten.
In hoofdstuk 2 beschrijven we hoe het buitengebied van
Belang
Vijfheerenlanden eruit ziet en welke ontwikkelingen er zijn op het
Dit beleid is nodig, want in de gemeente Vijfheerenlanden zijn er
gebied van VAB. We gaan zowel in op de feiten en cijfers als ook de
steeds meer agrariërs die stoppen of hun bedrijfsvoering anders willen
beleidskeuzes en de wensen en zorgen vanuit het gebied. In hoofdstuk
invullen. Die keuze maken ze onder andere vanwege schaalvergroting,
3 is onze visie op de opgave te vinden en volgens welke principes we
gebrek aan opvolging of toenemende druk op de sector. Zonder nieuwe
werken. Hoofdstuk 4 gaat in op de spelregels voor transformatie en
bestemming blijven vrijkomende agrarische gebouwen vaak ongebruikt
verbreding. Onze manier van werken is opgenomen in hoofdstuk 5.
staan. Dit kan leiden tot leegstand en achteruitgang of ongewenst
En ten slotte geven we ook een verantwoording – hoe is dit beleid tot
gebruik. Agrariërs die hun bedrijf willen beëindigen, aanpassen of
stand gekomen? – in hoofdstuk 6.
meerdere funcies willen combineren, hebben behoefte aan beleid waarin de gemeente duidelijk is over wat er wel of niet kan. Zowel voor agrariërs die voor een (meer) multifunctionele bedrijfsvoering willen gaan als voor stoppers bundelen we kaders in dit beleidstuk. Zo houden we het buitengebied vitaal, aantrekkelijk en veilig.
6
4
2. Gebiedsanalyse 2.1
De Vijfheerenlanden in het kort
De gemeente Vijfheerenlanden ligt op een kruispunt van landschappen waar landelijke en stedelijke functies elkaar ontmoeten. Uitgestrekte rivierenlandschappen, weidegebieden en open polders afgewisseld met historische kernen en lintdorpen kenmerken het gebied. Tot op de dag van vandaag zie je het samenspel van mens en landschap terug – in de dijken, de sloten en het verkavelingspatroon. Deze combinatie geeft de gemeente een sterk landelijk karakter. Het landschap is gevormd door boeren, ondernemers en bewoners. Ook voor vrijkomende agrarische gebouwen blijft deze invloed relevant. Waar de een stopt met zijn bedrijf, zoekt de ander naar nieuwe mogelijkheden zoals zorg, recreatie of educatie. Zo blijft het gebied in beweging. Traditie en vernieuwing bestaan hierin naast elkaar. In dit beleid maken we binnen het buitengebied van de Vijfheerenlanden onderscheid in drie deelgebieden: het buitengebied (bestaande uit uiterwaarden, stroomruggen, halfopen griendenlandschap en weidelandschap met rivierinvloeden), de kernrandzones en de linten. (zie figuur 1). Verreweg de meeste erven liggen in de laatste twee categorieën. Het buitengebied omvat vooral open gebieden zonder veel erven of andere bebouwing.
6
5
Landschappelijke raamwerk Buitengebied Uiterwaarden • Verder ontwikkelen van de uiterwaarden als dynamisch natuurlijk landschap Stroomruggen • Versterken van het kleinschalig afwisselend cultuurlandschap op de stroomruggen Halfopen griendenlandschap • Versterken van het halfopen griendenlandschap met een afwisseling van grienden, broekbossen en weides Weidelandschap met rivierinvloeden • Behouden en versterken van het open veenweidelandschap • Behouden en versterken van het wat meer verdichte landschap met boomgaarden op de veenstroomruggen
Linten • Versterken van de karakteristieken van de bebouwingslinten • Ruimte voor plattelandsbedrijvigheid
Kernrandzones • Investeren in de stads- en dorpsranden Figuur 1
• Verbeteren stad-landverbindinger
Overzichtskaart van de landschapstypen buitengebied (bestaande uit uiterwaarden, stroomruggen,
• Ruimte voor water, natuur, energie
halfopen griendenlandschap en weidelandschap met rivierinvloeden), kernrandzones en linten.
6
6
kleinschalige landbouw en recreatie
2.2
Figuur 2
De agrarische sector
Aantal agrarische bedrijven en verdeling naar type, zoals geregistreerd bij het CBS (2025)
De agrarische sector bepaalt in belangrijke mate het gezicht en karakter van het landschap in Vijfheerenlanden. Tegelijkertijd staat deze sector onder druk: steeds meer ondernemers stoppen of zoeken naar nieuwe vormen van inkomsten.
9% 15% 49%
Melkveehouderij
Er zijn 280 ondernemers in de gemeente die hun bedrijf hebben
Overige graasdieren
geregistreerd in 20241. Hiervan zijn 130 geregistreerd als melkveehouder
Tuinbouw volle grond
en 70 als fruitteler. Er zijn ook nog wat akkerbouwbedrijven. Deze richt-
Akkerbouw
en zich voornamelijk op het verbouwen en leveren van voer voor de melkveebedrijven, en gebruiken de opstallen op het erf vooral om het benodigde materieel hiervoor op te slaan2. Van deze ondernemers, die
27%
weliswaar nog geregistreerd staan als actief, blijken er 25 niet meer in bedrijf3. Zij hebben geen actief bedrijf meer, maar ook nog geen nieuw perspectief.
1 CBS (2025) 2 Landbouwverkenning Vijfheerenlanden (2024) 3 Verkennend onderzoek sentiment & behoeften van de agrarische sector in de Vijfheerenlanden (2025)
6
7
Figuur 3
2.3
Percentage bedrijven met verbreding, in de gemeente
Multifunctionele erven
Vijfheerenlanden ten opzichte van regio Groene Hart en Nederland. Uit keukentafelgesprekken met ruim een derde van de ondernemers 80%
bleek dat 64% van de melkveehouders en 36% van de fruittelers
70%
neveninkomsten heeft. Dat was wat minder dan in de rest van
60%
het Groene Hart (72% van de melkveehouders en 51% van de
50%
fruittelers1).
40% 30%
Het bleek dat 77% van deze groep inkomsten van buiten het erf
20%
heeft, zoals een baan buiten de deur of ZZP-werk. De rest haalde
10%
inkomsten uit activiteiten op het erf, vooral zorg, de verkoop van
0%
producten aan huis, recreatie en educatie. Vijfheerenlanden
Groene Hart
Nederland
Slechts 13% overweegt in de toekomst multifunctionele activiteiten, terwijl 63% zich liever blijft richten op voedselproductie1. Veel ondernemers zien het combineren van verschillende activiteiten niet als
Figuur 4
kansrijk of volwaardig: het kost relatief veel tijd en energie voor een
Herkomst van neveninkomsten in de gemeente Vijfheerenlanden.
beperkte extra opbrengst.
4% 6%
Toch groeit het aandeel nieuwe activiteiten op agrarische erven in
4% 1%
de regio – sinds 2016 is het aantal bedrijven met verbreding bijna 40%
Baan buiten de deur
verdubbeld1. Een deel van deze ondernemers richt zich op natuur- en
Onderneming
landschapsbeheer.
Zorg
8%
Huisverkoop Anders Recreatie Educatie
1 CBS (2025)
37%
6
8
2.4
Figuur 5
Krimpers
Aantal stoppers vanaf 20011 Niet alle agrariërs die hun bedrijf willen beëindingen stoppen in één keer met alle agrarische activiteiten. Op dit moment zijn er ook nog
60
zo’n 50 bedrijven die -zo goed als- gestopt zijn maar nog geen nieuwe
40
functie hebben, of bedrijven die niet meer volledig gebruik maken van
20
die nog maar een kleine hoeveelheid vee houden, bij wijze van hobby.
de vergunningsruimte 1,2,. Daarbij horen bijvoorbeeld ondernemers Een deel van deze groep stopt uiteindelijk, een deel zal in deze of
0 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 24
vergelijkbare vorm doorgaan.
2.5
Stoppers
Figuur 6
Ten opzichte van 2008 is nog 58% van de bedrijven actief in 20251.
Leeftijd en opvolging van bedrijven in de Vijfheerenlanden
Het aandeel stoppers is daarmee hoger dan het gemiddelde van de regio en Nederland. Er stopten veel agrariërs in 2016 omdat ze
8% 9%
vanwege het afschaffen van het melkquotum geen extra fosfaatrechten
2% 55%
konden kopen of omdat het bedrijf niet rendabel meer bleek.
Opvolger(s) aanwezig of ondernemer onder de 55 jaar
Op basis van keukentafelgesprekken onder 107 bedrijven bleek dat bij
Afbouwen of stoppen als ondernemer binnen 10 jaar
34% van de geïnterviewde bedrijven de toekomst onzeker is of men heeft al besloten te gaan stoppen. Afhankelijk van de representativiteit
Net overgenomen
12%
van de geïnterviewde bedrijven, komen er daardoor in de komende 10 jaar nog 36 tot 87 stoppers bij3. Voor iedere stopper geldt dat voor de
Geen opvolger en ondernemer ouder dan 55 jaar
14%
locatie een nieuwe invulling nodig is.
Opvolging onzeker en ondernemer ouder dan 55 jaar
1 CBS (2025) 2 Vergunningenbestand gemeente Vijfheerenlanden, 2025
Niet bekend
3 Verkennend onderzoek sentiment & behoeften van de agrarische sector in de Vijfheerenlanden (2025)
6
9
2.6
Beleid
ruimte voor ontwikkelingen die bijdragen aan een toekomst-bestendig buitengebied, met behoud van landschappelijke en cultuur-historische
Het gemeentelijk beleid zet in op flexibiliteit bij multifunctionele
waarden. De aard en omvang van die stedelijke functies moet dan wel
landbouw en transformatie van agrarische erven. De gemeente geeft
passen binnen het karakter van het landelijk gebied.
in diverse beleidsstukken aan wat voor ontwikkelingen wenselijk zijn.
In linten, bebouwingsenclaves en kernrandzones is meer ruimte voor
Daaruit blijkt veel mogelijk te zijn. We onderscheiden binnen dit beleid
zulke ontwikkelingen dan elders in het landelijk gebied. Dit VAB-beleid
drie deelgebieden: het buitengebied, de kernrandzones en de linten.
sluit aan op de provinciale uitgangspunten. Tijdens het opstellen van dit
Binnen die deelgebieden liggen de accenten net wat anders, afhankelijk
beleid werkten de gemeente en provincie nauw samen. In het hoofdstuk
van het landschapstype.
Verantwoording lichten we het proces uitgebreider toe.
Wat de gemeente belangrijk vindt, is; •
om agrariërs ruimte te geven hun erf multifunctioneel te gebruiken of over te stappen naar een andere activiteit;
•
geen hinder te creëren voor bestaande agrarische activiteiten door nieuwe functies;
•
dat de landschappelijke kwaliteit versterkt wordt bij een ontwikkeling;
•
dat openheid behouden blijft, op locaties waar die nu prominent aanwezig is;
•
terughoudendheid in relatie tot het toevoegen van bebouwing;
•
geen grootschalige activiteiten op locaties waar dat niet past.
De provincie wil het landelijk gebied primair behouden voor de functies landbouw, natuur en water. Verstedelijking is niet gewenst. Wanneer een erf een nieuwe invulling krijgt naast of in plaats van de landbouwfunctie zijn er diverse mogelijkheden om toch stedelijke functies (wonen, niet-agrarische bedrijfsfuncties) op zo’n erf te ontwikkelen. Bij transformerende erven betekent dit: hergebruik waar mogelijk, sloop waar nodig, oogsten van bouwmaterialen en
6
10
2.7
In gesprek met het gebied
Proces en rolverdeling De gesprekken gingen over wat goed gaat, maar ook over waar
Veel verschillende doelgroepen hebben te maken met het buitengebied.
inwoners en ondernemers tegenaan lopen. Opvallend was dat veel
Als inwoner, bezoeker, maatschappelijk organisatie, ondernemer of
reacties gingen over het proces: deelnemers ervaren dat het moeilijk
grondeigenaar zijn de belangen verschillend. Daarom hebben we inbreng
is om te weten te komen hoe een proces loopt en wat men van
gevraagd van verschillende mensen voor de te maken keuzes in dit beleid.
elkaar verwacht. Ze weten niet altijd wie waarvoor verantwoordelijk
We spraken een groep mensen die actief hun inbreng hebben geleverd (zie
is, zowel in de totstandkoming van een plan als bij besluitvorming.
hoofdstuk ‘Verantwoording’ over hoe we de participatie hebben ingericht).
Deelnemers gaven aan behoefte te hebben aan meer helderheid
Natuurlijk geeft dat niet een volledig beeld, maar wel een goede richting.
over deze processen en rolverdeling, zodat ze beter begrijpen hoe de gemeente handelt.
Tijdens twee participatieavonden, op 9 en 17 september 2025 zijn ideeën, zorgen en wensen opgehaald en verkenden we deze verder aan de hand
Tijdens de participatie gaven deelnemers aan dat ze niet alleen
van stellingen. Voor de eerste avond waren er 80 aanmeldingen en de
behoefte hebben aan een meedenkende en proactieve houding van
tweede avond 82 aanmeldingen. In figuur 7 ziet u wat de samenstelling
de gemeente, maar ook aan blijvende betrokkenheid gedurende
van de deelnemers was, uitgesplitst naar rol.
de implementatie en een evaluatie van dit beleid. Een oplossing die deelnemers voorstelden was om ook na het vaststellen van het nieuwe beleid inspraak te blijven organiseren.
Figuur 7: Samenstelling deelnemers participatieavonden
Gebied en mogelijkheden Inwoner Vijfheerenlanden 33
Over de inhoud gaven deelnemers aan dat functies als wonen, kleine
Agrariër/ landbouworganisatie 23
bedrijven en zorg mogelijk moeten blijven. Wel moet dat passen bij
Raadslid
4
het agrarische karakter van het gebied. Initiatieven die zorgen voor
Beleidsmaker
8
leefbaarheid en behoud van erfgoed worden gewaardeerd. Tegelijk
Natuur- en landschapsorganisatie
7
maken mensen zich zorgen over verrommeling, leegstand en verlies
Betrokkene bij cultureel en historisch erfgoed
9
van karakter van het buitengebied.
Betrokkene bij toerisme en recreatie
1
MKB ondernemer
9
Andere 21 0
10
20
6
30
40
11
3. Visie op de opgave In dit hoofdstuk verwoorden we wat onze visie is op de opgave op het gebied van transformatie en verbreding van (voormalige) agrarische erven. Deze visie komt voort uit wat wij als gemeente belangrijk vinden en is een vertaling van de uitgangspunten zoals we die in onze Omgevingsvisie hebben verwoord. We hanteren drie principes die hierin leidend zijn.
We bieden ruimte voor transitie waar mogelijk We bieden graag ruimte voor de transitie van (voormalige) agrarische erven. Bestaande bedrijven willen we niet hinderen met het toevoegen van nieuwe functies, want landbouw blijft voor ons de hoofdfunctie in het landelijk gebied. Aan woningen, binnen de invloedsfeer van een bedrijf, werken we daarom niet mee. Verder bieden we met ons nieuwe beleid (voormalige) ondernemers meer mogelijkheden voor hun bestaanszekerheid én dragen we bij aan maatschappelijke doelen die we belangrijk vinden. Denk hierbij aan natuurontwikkeling, waterberging, het behoud van landschappelijke en cultuurhistorische waarden, recreatie en de verbinding tussen agrariër en burger. Bij nieuwe ontwikkelingen vinden we het belangrijk dat ze bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit. De omgeving moet er dus mooier op worden. In zo’n geval geven we ruimte aan de eigenaar van een (voormalig) agrarisch erf, als voldaan wordt aan de kaders. We kiezen hierbij voor een ‘ja, mits’ houding.
6
12
We maken daarom geen onderscheid meer in hoofd- of nevenactiviteiten.
Met een persoonlijke benadering bedoelen we dat we luisteren naar
Voorheen wilden we namelijk niet dat extra activiteiten op een erf (de
het verhaal van de mens met wie we aan tafel zitten en samen zoeken
nevenactiviteiten) groter konden worden in opbrengst of oppervlakte dan
naar oplossingen. Dit moeten passen bij het erf, de ondernemer en
het agrarisch bedrijf zelf (de hoofdactiviteit). Maar dat laten we los.
de omgeving. We werken niet vanuit standaardoplossingen, maar wel
We kijken liever naar het totaalplaatje en de effecten van ontwikkelingen
vanuit vooraf vastgestelde principes en spelregels. We proberen vanuit
op de omgeving om te bepalen waar we wel of juist niet aan mee willen
die kaders zoveel mogelijk aan te sluiten aan bij ieders situatie, tempo
werken.
en toekomstkeuze.
We bieden ruimte waar mogelijk. Want er zijn ook regels van hogere
Daarbij werken we vanuit de bedoeling – het perspectief dat we samen
overheden waar we ons aan moeten houden als gemeente. De keuzes
willen bereiken – en niet alleen vanuit de regels. We zien regels zijn een
die we maken binnen dit beleid, blijven binnen die kaders.
middel om richting te geven, niet om ontwikkeling in de weg te staan. Natuurlijk zijn er regels waar we als gemeente verplicht rekening mee
Onze rol is duidelijkheid bieden, op een persoonlijke wijze
moeten houden.
Wij nemen geen beslissingen voor een initiatiefnemer over de
We benaderen ieder voorstel vanuit een ja, mits houding, maar ‘nee’
toekomst van zijn of haar bedrijf. Onze rol beperkt zich tot het bieden
kan ook altijd een antwoord zijn.
van duidelijkheid over de kaders en hier helder over communiceren. We zorgen ervoor dat ondernemers weten wat er kan, wat er onder
We zetten de gebiedswaarden centraal
voorwaarden mogelijk is en wat niet. Dat zijn keuzes die wij als
Nieuwe functies moeten passen bij de schaal, het karakter en de
gemeente maken. Die informatie stellen we helder en eenvoudig
identiteit van de omgeving. Bij keuzes letten we op behoud en
beschikbaar. Zo is voor initiatiefnemers duidelijk wat er van hen verwacht
versterking van landschap, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit.
wordt en wat ze van ons kunnen verwachten.
Zo willen we onder andere openheid behouden waar die nu prominent aanwezig is. We zijn daarnaast terughoudend met het toevoegen van
Een keuze maken voor de toekomst van een agrarisch bedrijf is
bebouwing en het toevoegen van grootschalige activiteiten waar dat
vaak complex en persoonlijk. Een bedrijf is voor veel ondernemers
niet past.
niet alleen werk, maar ook een belangrijk deel van hun identiteit en familiegeschiedenis. Dat vraagt om begrip en maatwerk. Daarom bieden
Op deze manier verbinden we gemeentelijke kaders met de wensen en
we een persoonlijke benadering in het hele traject: van het eerste
waarden die leven in het gebied. In de spelregels - later in dit document
contact tot en met de afronding van een procedure.
– definiëren we deze termen, om duidelijk te maken wat we hiermee bedoelen.
6
13
4. Spelregels 4.1
In dit hoofdstuk beschrijven we de spelregels voor het transformeren en
Gebiedsindeling
verbreden van erven in het buitengebied. Met spelregels bedoelen we bepalende criteria om te beoordelen of we een ontwikkeling wenselijk
Niet in ieder gebied zien we dezelfde mogelijkheden. Daarom hebben
vinden. Deels zijn ze vanuit onze eigen bevoegdheid opgenomen,
we het buitengebied van de gemeente ingedeeld in deelgebieden:
deels komen ze voort vanuit kaders en wet- en regelgeving die vanuit
het buitengebied, de kernrandzones en de linten. De landschapstypen
het Rijk, de provincie en de EU zijn vastgesteld. Met deze spelregels
die daarbinnen bestaan sluiten aan bij de indeling van deelgebieden
geven we duidelijkheid over wat er kan en aan welke voorwaarden een
uit de Omgevingsvisie en Landschapsvisie van de gemeente.
transformatie of verbreding moet voldoen.
Ons VAB-beleid richt zich vooral op het buitengebied en de linten.
Wij hanteren de volgende deelgebieden uit de bestaande indeling: 1.
Buitengebied
2.
Kernrandzones
3.
Linten
We beschrijven per deelgebied welke activiteiten voor verbreding en transformatie mogelijk zijn, en onder welke voorwaarden, en welke activiteiten niet.
6
14
4.2
Categorieën
Voorbeelden: boerderij-terras, restaurants, café en terrasfunctie, feesten en partijen, catering, evenementen, seizoensgebonden
We hanteren verschillende categorieën voor de activiteiten waar we als
voorzieningen, agrarisch gerelateerde horeca.
gemeente mee te maken krijgen. We beschrijven hier wat deze Dagrecreatie en educatie
categorieën zijn, en welke activiteiten hieronder vallen.
Activiteiten gericht op ontspanning, beleving of leren, zonder Woningbouw
overnachting. Vaak verbonden aan natuur, landschap, cultuur, kunst,
Het toevoegen of aanpassen van woonruimte in het buitengebied.
landbouw of cultuurhistorie.
Voorbeelden: woningsplitsing, (pre)mantelzorgwoning, tweede bedrijfs
Voorbeelden: boerenlandgoed, WSW-landgoed, natuurbeheer,
woning, woningen in bestaande bebouwing, nieuw te bouwen woningen,
agrarische educatie, speel- en gezinsgerichte voorzieningen, kunst en
plattelandswoningen1, tijdelijke werknemerswoningen, woonwagen-
creatieve activiteiten, actieve sport- en spelactiviteiten, landgoederen.
standplaatsen, woningbouw via inzet van sloopmeters (op locatie of elders). We verstaan onder kleine woning een woning van 300 m3, onder een
Verblijfsrecreatie
gemiddelde woning een woning van 300 tot 600 m3 en zien een woning
Het bieden van logies en/of recreatieve overnachtingsmogelijkheden.
groter dan 600 m als groot.
De gemeente maakt in haar beleidskader Verblijfsrecreatie (2025-2035)
3
onderscheid tussen kleinschalige kampeerterreinen, grootschalige Horeca
kampeerterreinen, bungalowparken, Bed & Breakfast (B&B),
Een activiteit met als hoofddoel het aanbieden van eten, drinken en/of
openbare camperplaatsen, hotels en (jacht)havens. We hanteren
verblijfsmogelijkheden tegen betaling, al dan niet met een recreatief
voor de categorie ‘openbare camperplaatsen’ de recent vastgestelde
karakter. Dit staat los van in het bezit zijn van een horeca-vergunning
Uitgangspunten Camperplaatsen (6 mei 2025).
als de horecafunctie niet het hoofddoel is. Een locatie kan dus behoren tot een andere categorie, terwijl men een horecavergunning heeft,
Kantoor en vergaderen
bijvoorbeeld bij verblijfsrecreatie.
Ruimte bieden voor werk, overleg en zakelijke of creatieve bijeenkomsten. Voorbeelden: werklocaties, vergaderlocaties, workshops, teamuitjes.
1
Voor plattelandswoningen maken we gebruik van de mogelijkheid binnen de Omgevingswet om een ‘voormalige bedrijfswoning’ in het buitengebied aan te wijzen. Dat doen we alleen als het kadastraal perceel niet gesplitst wordt.
6
15
Kinderdagverblijf Het opvangen en verzorgen van kinderen in een professionele setting, buiten de thuissituatie. Voorbeelden: kinderopvanglocaties, peuterspeelzaal. Zorg Het verlenen van ondersteuning, begeleiding of huisvesting van mensen met een zorgvraag, kleinschalig en/of tijdelijk. Voorbeelden: zorgwoningen, dagbesteding. Energieopwekking Het produceren, opslaan of distribueren van energie met duurzame of alternatieve bronnen. Voorbeelden: windmolens, zonneparken (binnen of buiten bouwvlak), biogasproductie, waterstofproductie, batterijopslag. Agrarisch gerelateerde bedrijvigheid Bedrijven die nauw verbonden zijn met de landbouw, door levering van producten of verwerking van agrarische grondstoffen. Voorbeelden: verwerking van producten (melk tot kaas, graan tot meel, fruit tot sap), handel in producten (veehandel, groothandel in groenten en fruit). Niet-agrarisch gerelateerde bedrijvigheid Bedrijfsactiviteiten zonder directe relatie met de landbouw, vaak gericht op opslag, productie of dienstverlening. Voorbeelden: opslag en stalling, ambachtelijke bedrijvigheid, detailhandel, dierenpension, logistiek, bouw-, installatie- en montagebedrijven, dienstverlenende bedrijven met opslag- of werkfunctie.
6
16
4.3
Overzicht mogelijkheden per deelgebied
Oranje - mogelijk, onder voorwaarden We werken mee aan deze activiteit, als aannemelijk is dat
De onderstaande tabel geeft in één oogopslag weer welke activiteiten
er geen nadelige effecten zijn op de omgeving en het plan
gewenst zijn, mogelijk zijn of niet passen binnen de verschillende
past binnen de uitgangspunten van het gebied. Voor deze
deelgebieden. Hieruit blijkt welk type ontwikkelingen kansrijk zijn en of
categorie gelden aanvullende voorwaarden, bovenop de
juist niet in een gebied passen. Het is alleen van toepassing op de erven
algemene die overal gelden.
in het gebied, dus niet op andere percelen zonder bouwvlak. Groen - wenselijk, onder algemeen geldende voorwaarden
De betekenis van de kleuren is als volgt:
De activiteit sluit goed aan bij de functie en ambitie van Rood - niet van toepassing of niet toegestaan
het gebied. We werken graag mee om het plan te laten
In dit gebied zijn er geen (voormalig) agrarische erven,
aansluiten bij de algemene randvoorwaarden.
ofwel de voorgenomen activiteit past niet binnen de gewenste ontwikkeling of functie van dit gebied. Initiatieven van dit type worden in principe niet toegestaan.
Woningbouw
Horeca
Dagrecreatie
Recreatief
Kantoor en
Kinderdag
en educatie
verblijf
vergaderen
verblijf
Buitengebied Kernrandzones Linten Uiterwaarden
6
17
Zorg
Niet-agrarisch
Agrarisch
Energie
gerelateerde
gerelateerde
opwekking
bedrijvigheid
bedrijvigheid
4.4
Kaders van hogere overheden
gemeente hebben we geen invloed op deze regelgeving of op waar de vrijkomende ruimte voor besteed wordt. Daar gaan provincie en
Er zijn kaders die door provincie, waterschap, rijk en soms ook de
Rijk over.
Europese Unie zijn vastgesteld, die voor de gemeente bindend zijn. We beschrijven hier welke hiervan van invloed zijn op initiatieven
Stiltegebieden
rond verbreding of transformatie van (voormalige) erven.
Stiltegebieden zijn beschermde plekken waar de nadruk ligt op natuurlijke geluiden, en rust voor mens en natuur. In deze gebieden
Omgevingsverordening van provincie Utrecht
gelden regels om geluidsoverlast te beperken, bijvoorbeeld van
Deze verordening bepaalt voor een groot deel wat er wel en niet
verkeer, industrie of evenementen. De aanwijzing en regels voor
mag qua ruimtelijke ontwikkelingen. Er staan regels in over onder
stiltegebieden worden bepaald door de provincie, soms in overleg
andere water, natuur, bebouwingsoppervlakte en sloop. Zo beperkt
met gemeenten en andere betrokken partijen.
de provincie onder andere de maximum te gebruiken oppervlakte voor niet-agrarische bedrijfsfuncties zoals kantoren en opslag.
Natuur
Hoewel we als gemeente inspraak hebben op de regels in deze
De natuurwetgeving beschermt planten, dieren en natuurgebieden,
verordening, is de provincie uiteindelijk degene die als bevoegd
zoals het Natuurnetwerk Nederland en Natura 2000-gebieden.
gezag bepaalt.
Voor een initiatief op een agrarisch erf betekent dit dat verstoring van flora en fauna beperkt moet worden. Daarnaast zijn activi-
Stikstof
teiten vaak niet mogelijk in of nabij een natuurgebied of er is
In Nederland gelden regels om de uitstoot van stikstof te beperken.
compensatie nodig. Of een project kan doorgaan en onder welke
Dit heet de stikstofwetgeving. Het doel is om natuurgebieden
voorwaarden, wordt uiteindelijk beslist door de provincie en het
te beschermen tegen te veel stikstof. Je mag vanuit deze regels
Rijk.
niet zomaar bouwen of nieuwe activiteiten starten. Eerst moet duidelijk zijn hoeveel stikstof er vrijkomt en of dat geen schade
Water
aan de natuur veroorzaakt. Soms is een vergunning nodig of moet
Er zijn regels voor waterveiligheid, kwaliteit en afvoer van water.
je maatregelen nemen om de uitstoot te beperken. Het is dan ook
Voor een initiatief op een (voormalig) agrarisch erf betekent dit dat
verstandig om de stikstofruimte die je hebt verworven op je locatie
veranderingen geen problemen mogen veroorzaken voor sloten of
niet te verminderen tot je duidelijkheid hebt over de ruimte die
grondwater. Het bevoegd gezag is het waterschap, dat beslist over
je hiervan nodig hebt voor de nieuwe of extra activiteit(en). Als
vergunningen en voorwaarden.
6
18
(Rijks)Monumenten en cultuurhistorie
Milieu
Rijks- en gemeentelijke monumenten zijn gebouwen of plekken met
De milieuwetgeving beschermt omgeving en gezondheid tegen
historische, culturele of bijzondere waarde. Voor een initiatief op een
geur, geluid, trillingen en andere milieueffecten. Voor een initiatief
erf betekent dit dat veranderingen of verbouwingen alleen mogen met
op een (voormalig) agrarisch erf betekent dit dat activiteiten
speciale toestemming. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE)
geen overlast mogen veroorzaken voor de omgeving. De regels
wijst rijksmonumenten aan en geeft bindend advies bij de aanvraag
worden voor een deel bepaald door Rijk en provincie. Deels zijn
van vergunningen. De gemeente is degene die bevoegd is voor de
we zelf bevoegd gezag, maar vaak gaat het om landelijke regels
vergunningverlening maar moet zich houden aan het advies van de
die we lokaal moeten vertalen en reguleren via vergunningen en
RCE. Voor gemeentelijke monumenten zijn we zowel voor de aanwijzing
voorwaarden.
als vergunningverlening zelf bevoegd gezag. Daarnaast hebben we ook Landschap
voorwaarden opgenomen in onze Cultuurhistorische waardenkaart.
Het landschap is het open, groene gebied dat karakter geeft aan Verkeer
onze omgeving en belangrijk is voor natuur, landbouw en recreatie.
Regelgeving over het ontwerp en gebruik van wegen, en het effect
Voor een initiatief op een erf betekent dit dat veranderingen of
op omwonenden, zorgen dat wegen veilig en goed bruikbaar blijven.
nieuwe gebouwen moeten passen bij het landschap en de openheid
Voor een initiatief op een agrarisch erf betekent dit dat extra verkeer
ervan niet te veel mogen aantasten. Het bevoegd gezag zijn wij
door een nieuwe functie geen gevaar of overlast mag veroorzaken.
als gemeente, soms in overleg met de provincie. Vanuit zowel
Landelijke richtlijnen zijn daarbij leidend. Als gemeente toetsen we aan
Rijks- als provinciaal beleid zijn we verplicht om op dit vlak eisen
deze richtlijnen en ons eigen beleid, als het gaat om gemeentelijke
te stellen. Dat betekent voor initiatieven vooral dat ze hun activiteit
wegen.
landschappelijk moeten inpassen. De voorwaarden verschillen per deelgebied en exacte locatie. We hanteren hiervoor de
Verkeerstechnisch mag een ontwikkeling vanuit deze regels niet zorgen
Landschapsverkenning Vijfheerenlanden (2025) als leidraad.
voor overbelasting van wegen. De bestaande wegen moeten geschikt zijn voor de extra verkeersbewegingen en parkeergelegenheid dient gecreëerd te worden op het eigen terrein.
6
19
4.5
Onze keuzes in dit VAB-Beleid
gemeente te bepalen hoe we hiermee omgaan. We willen deze zoveel als mogelijk behouden.
We zijn voor een aantal spelregels wel bevoegd en hierin maken we
Soms is dat niet mogelijk, als gebouwen niet geschikt zijn voor de
keuzes die gebaseerd zijn op wat volgens ons het beste is voor het
nieuwe activiteit of in een te slechte staat van onderhoud verkeren.
gebied.
We kiezen ervoor geen eisen op te leggen, maar te vragen om behoud
We beschrijven hier op hoofdlijnen welke keuzevrijheid we als gemeente
– en als dat redelijkerwijs niet kan – om een vergelijkbare nieuwbouw.
hebben en hoe we die hebben ingevuld voor verschillende thema’s
Verder bepalen we als gemeente samen met de andere gemeenten in
binnen het VAB-beleid.
de provincie hoeveel sloop we vragen in ruil voor de bouw van nieuwe gebouwen. Die sloopmetersystematiek is in ontwikkeling op het moment van schrijven.
Algemene keuzes Relatie met het bouwvlak Verbreding
We hebben als gemeente de mogelijkheid om te kiezen of gebouwen
De provincie is op het moment van schrijven bezig met het wijzigen van
wel of niet alleen binnen een bouwvlak gerealiseerd moeten worden. We
haar omgevingsverordening. Daar hoort ook een vernieuwde uitwerking
hebben de keuze gemaakt om gebouwen alleen binnen bouwvlakken
bij voor het verbreden van bestaande agrarische erven. Wij volgen
toe te staan. Want bouwen buiten de erven tast de openheid van het
die regels, omdat ze grotendeels aansluiten bij onze gemeentelijke
landschap aan en zorgt voor verstedelijking, dat willen we voorkomen.
ambities. Alleen voor detailhandel kiezen we een strengere norm: maximaal 75 m² in plaats van 100 m². Zo beschermen we bestaande
Thematische keuzes
winkels en houden we de winkelgebieden in de kernen vitaal om concurrentie en versnippering tegen te gaan. Deze grens sluit aan bij
Dagrecreatie- en educatie
bestaand beleid en eerdere raadsbesluiten.
Voor deze categorie hebben we veel vrijheid om als gemeente keuzes te Sloop versus hergebruik
maken. We kiezen er voor om veel ruimte te bieden aan dagrecreatie-
De provincie eist altijd een bepaalde hoeveelheid sloop, vaak minimaal
en educatie. We zien dit namelijk als een kansrijke en positieve sector
50%, bij transformatie. Rijks- en gemeentelijke monumenten
om ons landelijk gebied levendig en vitaal te houden. Wel stellen we
moeten altijd behouden blijven, dat is wettelijk bepaald. Voor andere
een aantal voorwaarden, die per deelgebied verschillen, om ervoor te
cultuurhistorisch waardevolle gebouwen hebben we de mogelijkheid als
zorgen dat de activiteiten aansluiten bij het omliggende gebied.
6
20
Verblijfsrecreatie
Horeca
We kiezen ervoor om de kaders over te nemen uit het Beleidskader
Voor horeca maken we gebruik van de mogelijkheid om de openings-
verblijfsrecreatie Vijfheerenlanden 2025-2035. Daarnaast hanteren
tijden te beperken, om overlast voor de omgeving en concurrentie
we voor camperplaatsen de recent vastgestelde Uitgangspunten
met horeca in stedelijk gebied te beperken. In het buitengebied en de
Camperplaatsen (6 mei 2025). Deze keuzes zijn recent door ons
linten zijn we strenger dan in de kernrandzones. We beperken daar de
gemaakt en geven voldoende ruimte om deze sector verder te
omvang en willen dat het bij voorkeur in bestaande bebouwing wordt
ontwikkelen.
gerealiseerd. In het buitengebied hopen we daarmee dat het gebied open en rustig blijft, voorkomen we nieuwe verrommeling en blijft het
Kantoor en vergaderen
verkeer beperkt. Kleine horecavoorzieningen passen beter bij de schaal
We kiezen er als gemeente voor om de ruimte van de provincie in alle
en sfeer van het buitengebied en dragen bij aan het hergebruik van
gebieden maximaal te benutten. Die ruimte is wel beperkt, omdat de
bestaande erven. Voor de linten geldt dat we vooral overlast willen
provincie normen heeft gesteld aan de maximale grootte.
voorkomen voor bewoners. In beide locaties willen we ook voorkomen dat controles van de naleving van horecarichtlijnen lastig wordt,
Kinderdagverblijf
doordat er veel versnippering is in de locaties. In kernrandzones, dicht
De provincie werkt alleen mee aan kleinschalige initiatieven. Als ge-
bij het stedelijk gebied, zien we dan ook meer mogelijkheden.
meente bepalen wat we concreet als kleinschalig zien. We beperken de grootte in het buitengebied en willen ook in de linten niet al te grote
Woningbouw
ontwikkelingen toestaan. Dit om te voorkomen dat er op gezette tijden
We bepalen of en hoeveel woningen er mogen komen, maar wel binnen
veel verkeersdrukte ontstaat en zo de rust te bewaren.
de kaders van de provincie. Die beperken de mogelijkheden in het buitengebied namelijk wel tot op zekere hoogte. Randvoorwaarden
Agrarisch gerelateerde bedrijvigheid
zoals sloopmeters, bepaalde specifieke kwaliteitseisen van de provincie
We maken gebruik van de mogelijkheid om hier per gebied wat
of het verbod op bouwen binnen hindercontouren van bedrijven liggen
beperkingen in grootte en milieueffecten te geven. We vinden deze
buiten onze invloed. Wij vinden het belangrijk dat er meer betaalbare
activiteiten namelijk vooral passend in het buitengebied. In de linten en
woningen in het landelijk gebied komen en willen daar ruimte voor
kernrandzones willen we grootschalige bedrijven niet toestaan, om de
bieden. Vaak gaat het om gezinnen die met meerdere generaties
effecten op de omgeving te beperken.
bij elkaar willen wonen, wat maatschappelijk veel waarde heeft.
6
21
Tegelijkertijd vinden we het niet wenselijk om veel woningen in het
Niet-agrarische bedrijvigheid
buitengebied toe te voegen. Daarom beperken we in dit deelgebied het
De provincie werkt niet mee aan grootschalige bedrijfsfuncties en heeft
aantal nieuw te realiseren woningen, terwijl in linten en kernrandzones
maximale te gebruiken oppervlaktes vastgesteld voor deze activiteiten.
woningen juist goed passen. Om betaalbaarheid te stimuleren, kiezen
Binnen die kaders kiezen wij als gemeente strikter voor detailhandel:
we ervoor geen woningen groter dan 600 m³ toe te staan en dit
maximaal 75 m² in plaats van 100 m² (zie ‘Verbreding’). Voor andere
uiteindelijk ook als voorwaarde op te nemen bij nieuwe ontwikkelingen.
kleinschalige activiteiten bepaalt de gemeente zelf wat kleinschalig is.
We werken mee aan de aanwijzing van een plattelandswoning, in
Daarom hebben we regels opgesteld voor oppervlakte en milieueffecten.
gevallen waar het bedrijf beëindigd wordt, het perceel niet gesplitst
Zo ontstaat een duidelijk en gelijk speelveld. Onze keuzes houden
wordt en de voormalige bedrijfs-woning binnen de milieucontour van
rekening met het type gebied: in het buitengebied is iets meer ruimte,
een ander bedrijf gelegen is.
terwijl linten en kernrandzones strenger worden begrensd vanwege de
Zo voorkomen we dat transformatie naar een woonfunctie hier niet
hogere kans op overlast voor bewoners.
mogelijk is en een (voormalig) agrariër niet kan blijven wonen op zijn voormalige bedrijfslocatie. We werken ook mee aan tijdelijke huur van
Energieopwekking
zo’n locatie, terwijl de transformatie gaande is.
Binnen deze categorie bieden we als gemeente minder ruimte dan door provincie en Rijk mogelijk wordt gemaakt. In januari 2025 hebben we hierover keuzes gemaakt die vooral beperkingen geven voor grootschalige opwekking met zonneweides en grote windmolens. Deze keuzes nemen we rechtstreeks over. Zorg De provincie werkt alleen mee aan kleinschalige zorgvoorzieningen die passen bij het landelijke gebied. Wij bepalen zelf wat we hieronder verstaan en leggen een maximumaantal cliënten vast. In het buitengebied geven we minder ruimte om verstedelijking en extra verkeersdruk te voorkomen. In linten en kernrandzones passen zorginitiatieven beter, dichter bij de doelgroep en voorzieningen. In kernrandzones staan we ook woon-zorg combinaties toe.
6
22
4.6 Deelgebied:
Buitengebied boven: halfopen griendenlandschap linksonder: weidelandschap met rivierinvloeden rechtsonder: stroomruggen
23
Gebiedsomschrijving
Halfopen griendenlandschap Gevormd door natte blokvormige landschapselementen wisselt dit
Het buitengebied is, zoals weergegeven in de waardenkaart van de
landschap tussen wilgen, grienden, broekbossen en hooilanden met
omgevingsvisie, onder te verdelen in:
natuurlijke en cultuurhistorische structuren. De natte broekbosstroken
•
stroomruggen
bestaan uit broekhout, hakhout- of geriefhoutbosjes met een rijke
•
halfopen griendenlandschap
variatie aan gebiedseigen bomen en struiken.
•
weidelandschap met rivierinvloeden Weidelandschap met rivierinvloeden
Stroomruggen
Achter de lintbebouwing zorgen langgerekte agrarische kavels
Hoger gelegen akkers, weiden, bosschages en fruitboomgaarden
voor openheid. Een open landschap met strokenverkaveling en
bepalen hier het beeld. Langs kronkelige dijkwegen is veel bebouwing
melkveehouderijen, tiendwegen, achterkaden, veenstroompjes en
aanwezig.
woonheuvels zijn kenmerkend voor het weidelandschap. Hier bepalen
De dorpen liggen op de oorspronkelijke stroomruggen. Deze veelzijdige
rust, stilte en de aanwezigheid van weidevogels het beeld. Het gebied
combinatie zorgt voor een kleinschalig landschap met doorkijk op de
is onderdeel van het inundatiegebied van de Hollandse Waterlinies die
achterliggende lagere en nattere komgronden. Dat zorgt voor een
uitgeroepen zijn tot UNESCO Werelderfgoed.
grote diversiteit aan landschappelijke en ecologische waarden.
De open weiden worden afgewisseld met de beslotenheid van boomgaarden en wegen met bebouwing en beplanting.
Figuur 8
Stroomruggen
6
24
Halfopen
Weidelandschap met
griendenlandschap
rivierinvloeden
Ontwikkelrichting De koers voor dit gebied richt zich op de balans tussen landbouw, natuur, landschap en recreatie. We willen de natuurlijke dynamiek van de rivieren behouden en versterken. Op de stroomruggen is er ruimte voor innovatieve teelten en kleinschalige plattelandsfuncties zoals zorg, detailhandel en ambacht. Ontwikkeling is mogelijk waar dit bijdraagt aan kwaliteitsverbetering op het erf. Het buitengebied is ook de plek voor natuurontwikkeling, recreatie en klimaatadaptatie, met ruimte voor vernieuwende vormen van landbouw en plattelandsbedrijvigheid. In de meer open zones in het buitengebied staat rust en openheid voorop. Transformatie van bedrijvigheid is natuurinclusief en versterken het ecosysteem. Ontwikkelingen die de recreatieve beleving en toegankelijkheid versterken moedigen wij aan. Grootschalige zonnevelden of windturbines passen niet in deze zones. Zonnepanelen op niet monumentale daken zijn wel mogelijk en kleine zon-op-land initiatieven en windturbines onder bepaalde voorwaarden.
Spelregels Het overzicht van het keuzemenu voor dit deelgebied, aan de hand waarvan een initiatief te beoordelen is, is te vinden op de volgende pagina.
6
25
Spelregels voor een ontwikkeling in deelgebied “Buitengebied” Gaat het om een idee voor verbreding of transformatie?
Verbreding
Verbreding is mogelijk binnen
Alle initiatieven moeten rekening houden met de
de provinciale kaders voor
volgende voorwaarden:
multifunctionele erven.
• Landschapsvisie Vijfheerenlanden 2040 • Landschapsverkenning Vijfheerenlanden
Transformatie
• Omgevingsverordening provincie Utrecht • Milieu-regels • Kwaliteitskader beeldkwaliteit en cultuurhistorie
Wilt u een Rijksmonument of gemeentelijk monument slopen?
Ja
Dit is wettelijk niet toegestaan. Overleg met de gemeente over alternatieven.
• Monumentenbeleid • Stiltegebieden • Ecologie • Stikstof • Vervoersbewegingen mogen niet substantieel zijn en
Nee
moeten gerelateerd zijn aan plaatselijke infrastructuur • Binnen het bestaande bouwvlak • Passend binnen handreiking functiewijziging agrarische erven van provincie Utrecht
Om welke nieuwe functie gaat
• Indien van toepassing; voorwaarden uit Nieuw-
het bij de transformatie?
Hollandse Waterlinie • Provinciale sloopregeling
Dagrecreatie en - educatie
Recreatief verblijf
Kantoor en vergaderen
Kinderdagverblijf
Agrarisch gerelateerde bedrijvigheid
• niet groter dan wat er al aan bebouwing
• mits passend binnen
• alleen in combinatie met een
• alleen zeer
• niet groter dan wat er al aan bebouwing aanwezig
andere functie
kleinschalig, tot
aanwezig was, met een max. van 2.000 m²
de uitgangspunten van
• gericht op de beleving van het landelijk gebied
Beleidskader verblijfs-
• minder dan 50% van het bvo
max. grootte
• geen (hoofdzakelijk) op binnenactiviteiten
recreatie Vijfheerenlanden
• zelfstandige kleine kantoren in
van 100 m² of
een monument tot max. 500 m²
2025-2035
gerichte functies
10 kindplaatsen
was, met een max. van 2.000 m² • verbonden aan agrarische bedrijven in de omgeving (korte ketens). • alleen cat. 1 of 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten
Horeca
Woningbouw
Niet-agrarisch gerelateerde bedrijvigheid
Energieopwekking
Zorg
• indien gericht op
• niet binnen de hindercontour van een andere functie
• alleen zeer kleinschalig
• batterijopslag of
• alleen
de beleving van het buitengebied • niet tot laat open, uitgezonderd van georganiseerde events • max. omvang 300 m² • bij voorkeur binnen bestaande bebouwing
• max. 3 woningen of 900 m³ in totaal per erf, inclusief bestaande woningen
andere voorzieningen,
- opslag: max. 1.000 m² of 1.500 m² indien sloop
binnen bouwvlak
elders
• geen toevoeging van woningen groter dan 600 m³
- overige activiteiten: max. 300 m²
• gebruikmakende van sloopmeters conform
• geen handel - bouw - transport - en reparatie-
sloopmetersystematiek van de U10-gemeenten • sloopmeters van andere locaties mogen hier niet ingezet worden • omzetting van bedrijfswoning naar een plattelandswoning alleen als het perceel niet kadastraal gesplitst wordt
6
- detailhandel: max. 75 m²
6
• geen grote windmolens of zonneweide, conform
bedrijven, uitzondering hierop alleen met maatwerk
Beleidskader
in bijzondere situaties, vanwege historie, locatie of
Energietransitie
aanwezige bebouwing • alleen cat. 1 of 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten
8 26
dagbesteding • zeer kleinschalig, tot 10 cliënten per dag
4.7 Deelgebied:
Linten
27
Gebiedsomschrijving
Figuur 9: Linten
De linten lopen als herkenbare structuren door het landschap van Vijfheerenlanden en bepalen sterk de identiteit van het buitengebied. De gemeente kent een grote variatie aan linten: langs dijken, op stroomruggen en in het weidegebied. Elk lint heeft zijn eigen karakter, van open en weids tot besloten en groen. Tussen de bebouwing zijn zichtlijnen aanwezig die doorkijkjes bieden naar het achterliggende landschap, waardoor de relatie tussen erf, lint en omgeving zichtbaar blijft. De variatie in bouwvormen, erven, beplanting, hekken en ontsluitingen draagt bij aan het karakteristieke beeld van deze gebieden. De linten zijn voortdurend in ontwikkeling. Waar vroeger agrarische bedrijvigheid overheerste, zien we nu een verschuiving naar wonen, recreatie en kleinschalige bedrijvigheid. Ook de intensivering van de landbouw heeft invloed gehad op het beeld en gebruik van de linten; percelen zijn groter en opener geworden, veel landschapselementen zijn verdwenen, gebouwen zijn groter en functioneler geworden.
Veenruglint Veenlint Dijklint Ruilverkavelingslint
6
28
Ontwikkelrichting
Beeldbepalende beplanting, erfbeplanting met gebiedseigen soorten en natuurvriendelijke bermen versterken het karakter van het lint. Overlast
Nieuwe initiatieven zijn welkom als ze bijdragen aan de leefbaarheid en
van verkeer en niet-passende bedrijvigheid willen we minimaliseren
kwaliteit van het landschap én goed in het landschap passen.
door functies te concentreren op geschikte locaties. Maatwerk blijft
Kleinschalige ontwikkelingen zoals een bed & breakfast in een
essentieel om recht te doen aan de diversiteit van plekken en functies.
bestaande schuur, verkoop van streekeigen producten, kleine werkplaatsjes, een zorgfunctie of een minicamping bij een erf kunnen
Spelregels
nieuwe dragers van het landschap worden, mits ze de ruimtelijke kwaliteit versterken. Woningbouw kan onder voorwaarden plaatsvinden, zolang enige doorkijk behouden blijft, leidt tot aantoonbare
Het overzicht van het keuzemenu voor dit deelgebied, aan de hand
kwaliteitsverbetering en geen belemmering vormt voor omliggende
waarvan een initiatief te beoordelen is, is te vinden op de volgende
agrarische bedrijven. Grootschalige zonnevelden of windturbines passen
pagina.
niet in deze zones, maar zonnepanelen op niet-monumentale daken zijn wel mogelijk en kleine zon-op-land initiatieven en windturbines onder voorwaarden.
6
29
Spelregels voor een ontwikkeling in deelgebied “Linten” Gaat het om een idee voor
Verbreding
verbreding of transformatie?
Verbreding is mogelijk binnen
Alle initiatieven moeten rekening houden met de
de provinciale kaders voor
volgende voorwaarden:
multifunctionele erven.
Transformatie
• Landschapsvisie Vijfheerenlanden 2040 • Landschapsverkenning Vijfheerenlanden • Omgevingsverordening provincie Utrecht
Wilt u een Rijksmonument of
Dit is wettelijk niet toegestaan.
Ja
gemeentelijk monument slopen?
• Milieu-regels • Kwaliteitskader beeldkwaliteit en cultuurhistorie • Monumentenbeleid
Nee
• Stiltegebieden • Ecologie
Beperkt u met uw initiatief de
We willen openheid behouden,
Ja
open zichtlijnen?
dus de zichtlijnen moeten open blijven.
• Stikstof • Vervoersbewegingen mogen niet substantieel zijn en moeten gerelateerd zijn aan plaatselijke infrastructuur • Binnen het bestaande bouwvlak
Nee
• Passend binnen handreiking functiewijziging agrarische erven van provincie Utrecht
Om welke nieuwe functie gaat
• Indien van toepassing; voorwaarden uit Nieuw-
het bij de transformatie?
Hollandse Waterlinie • Provinciale sloopregeling
Dagrecreatie en - educatie
Recreatief verblijf
Kantoor en vergaderen
Kinderdagverblijf
Agrarisch gerelateerde bedrijvigheid
• niet groter dan wat er al aan bebouwing
• mits passend binnen de
• alleen in combinatie met een
• alleen tot max.
• niet groter dan wat er al aan bebouwing aanwezig
andere functie
grootte van
aanwezig was, met een max. van 2.000 m²
uitgangspunten van het
• gericht op de beleving van het landelijk gebied
Beleidskader verblijfs-
• minder dan 50% van het bvo
200 m² of 30
• geen (hoofdzakelijk) op binnenactiviteiten
recreatie Vijfheerenlanden
• zelfstandige kleine kantoren in
kindplaatsen
een monument tot max. 500 m²
2025-2035
gerichte functies
was, met een max. van 1.000 m² • verbonden aan agrarische bedrijven in de omgeving (korte ketens). • alleen cat. 1 of 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten
Horeca
Woningbouw
Niet-agrarisch gerelateerde bedrijvigheid
Energieopwekking
Zorg
• gericht op de beleving
• niet binnen de hindercontour van een andere functie
• alleen zeer kleinschalig
• batterijopslag of
• bij dagbesteding;
van het buitengebied • niet tot laat open, uitgezonderd georganiseerde events. • max. omvang 300 m² • bij voorkeur binnen bestaande bebouwing
• compact erf
- detailhandel: max. 75 m²
andere voorzieningen
• max. 8 woningen of 2400 m³ in totaal per erf, inclusief
- opslag: max. 1.000 m²
binnen bouwvlak
- overige activiteiten: max. 300 m²
bestaande woningen
• geen grote
tot 20 cliënten per dag • ook zorgwoningen
• geen toevoeging van woningen > 600 m³
• geen handel - bouw - transport - en reparatie-
windmolens of
toegestaan,
• gebruik makende van sloopmeters conform
bedrijven, uitzondering hierop alleen met
zonneweide, conform
met dezelfde
maatwerk in bijzondere situaties, vanwege
Beleidskader
voorwaarden
historie, locatie of aanwezige bebouwing.
Energietransitie
als woon-
sloopmetersystematiek van de U10-gemeenten • sloopmeters van andere locaties mogen hier ingezet worden • omzetting van bedrijfswoning naar een plattelandswoning alleen als het perceel niet kadastraal gesplitst wordt
6
6
• alleen cat. 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten
7 30
transformaties
4.8 Deelgebied:
Kernrandzones
31
Gebiedsomschrijving
Figuur 10: kernrandzones
De kernrandzones van Vijfheerenlanden vormen de overgang tussen het stedelijk gebied en het buitengebied. Hier ontmoeten stad en land elkaar. Het zijn dynamische zones waar wonen, werken en recreëren samenkomen.
Mogelijkheden Hier is ruimte om maatschappelijke opgaven te combineren. De koers voor deze zones richt zich op landschappelijk sterke en beleefbare overgangen. Wij willen dat deze zones zich ontwikkelen tot levendige, groene randen waar landbouw, natuur, recreatie en (bijzondere) woonvormen elkaar versterken. Nieuwe initiatieven dragen bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. Dat betekent ruimte voor multifunctioneel landgebruik, zoals voedselbossen, dorpsboomgaarden, Herenboerenerven en kleinschalige zorg- of belevingsboerderijen. Inpassing en aansluiting bij de identiteit van de omgeving zijn leidend. Kleinschalige initiatieven (collectieve woonvormen met ruimte voor ontmoeting) zijn goed mogelijk. Daarnaast krijgen recreatie en gezondheid een bijzondere plek. Het landschap is beleefbaar en voelt kleinschalig aan.
kernrandzones
Spelregels
Zonnevelden of windturbines passen niet in deze zones, maar zonnepanelen op niet-monumentale daken zijn wel mogelijk en kleine windturbines onder
Het overzicht van het keuzemenu voor dit deelgebied, aan de hand
voorwaarden bij agrarische bedrijven, bedrijven en de daarbij gelegen
waarvan een initiatief te beoordelen is, is te vinden op de volgende
bedrijfswoningen.
pagina.
6
32
Spelregels voor een ontwikkeling in deelgebied “Kernrandzones” Gaat het om een idee voor verbreding of transformatie?
Verbreding
Verbreding is mogelijk binnen
Alle initiatieven moeten rekening houden met de
de provinciale kaders voor
volgende voorwaarden:
multifunctionele erven.
• Landschapsvisie Vijfheerenlanden 2040 • Landschapsverkenning Vijfheerenlanden
Transformatie
• Omgevingsverordening provincie Utrecht • Milieu-regels • Kwaliteitskader beeldkwaliteit en cultuurhistorie
Wilt u een Rijksmonument of gemeentelijk monument slopen?
Ja
• Monumentenbeleid
Dit is wettelijk niet toegestaan.
• Stiltegebieden
Overleg met de gemeente over
• Ecologie
alternatieven.
• Stikstof • Vervoersbewegingen mogen niet substantieel zijn en
Nee
moeten gerelateerd zijn aan plaatselijke infrastructuur • Binnen het bestaande bouwvlak • Passend binnen handreiking functiewijziging agrarische erven van provincie Utrecht
Om welke nieuwe functie gaat
• Indien van toepassing; voorwaarden uit Nieuw-
het bij de transformatie?
Hollandse Waterlinie • Provinciale sloopregeling
Dagrecreatie en - educatie
Recreatief verblijf
Kantoor en vergaderen
Kinderdagverblijf
Agrarisch gerelateerde bedrijvigheid
• niet groter dan wat er al aan bebouwing aanwezig
• mits passend binnen de
• alleen in combinatie met een
• geen aanvullende
• niet groter dan wat er al aan bebouwing
andere functie
uitgangspunten van het
was, met een max. van 2.000 m² • gericht op de beleving van het landelijk gebied
Beleidskader verblijfs-
• minder dan 50% van het bvo
• niet (hoofdzakelijk) gericht op binnenactiviteiten
recreatie Vijfheerenlanden
• zelfstandige kleine kantoren in
spelregels
een monument tot max. 500 m²
2025-2035
aanwezig was, met een max. van 1.000 m² • verbonden aan agrarische bedrijven in de omgeving (korte ketens). • alleen cat. 1 of 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten
Horeca
Woningbouw
Niet-agrarisch gerelateerde bedrijvigheid
Energieopwekking
Zorg
• niet tot laat open
• niet binnen de hindercontour van een andere
• alleen zeer kleinschalig
• batterijopslag of andere
• ook zorgwoningen
zijn, uitgezonderd georganiseerde events.
functie • gebruikmakende van sloopmeters conform
• max. omvang 500 m²
sloopmetersystematiek van de U10-gemeenten
• bij voorkeur binnen
• sloopmeters van andere locaties mogen ingezet
bestaande bebouwing
voorzieningen binnen
toegestaan,
- opslag: max. 1.000 m²
bouwvlak
met dezelfde
- overige activiteiten: max. 300 m² • geen handel - bouw - transport - en reparatie-
worden • omzetting van bedrijfswoning naar een
6
of zonneweide, conform Beleidskader
in bijzondere situaties, vanwege historie, locatie of
Energietransitie
• alleen cat. 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten
kadastraal gesplitst wordt
• geen grote windmolens
bedrijven, uitzondering hierop alleen met maatwerk aanwezige bebouwing.
plattelandswoning alleen als het perceel niet
6
- detailhandel: max. 75 m²
9 33
voorwaarden als woon-transformaties
4.9
Uiterwaarden
4.10 Uitzonderingssituaties
Er liggen geen agrarische bedrijven in de uiterwaarden. In dit gebied
Natuurlijk zijn er altijd situaties die buiten de kaders van deze
ligt de focus op natuurontwikkeling, waterveiligheid en recreatief
spelregels vallen. Vanuit ondernemerschap en creativiteit komen
medegebruik, zonder nieuwe bebouwing. Dit gebied valt voor
regelmatig ideeën voort waarvoor we niet vooraf spelregels hebben
Vijfheerenlanden onder het bevoegd gezag van Zuid-Hollands- of
bedacht. De werkwijze is in dat geval dat we maatwerk leveren, en qua
Utrechts landschap, Rijkswaterstaat, Provincie Utrecht of Waterschap
spelregels kiezen om aan te sluiten bij de regels van de categorie die er
Rivierenland.
het meest op lijkt.
6
34
5. Onze werkwijze In onze visie op de opgave (hoofdstuk 3) hebben we een aantal
Eerste contact: Via het algemeen telefoonnummer, e-mailadres van
principes verwoord die we belangrijk vinden:
de gemeente of de directe contactmogelijkheden van een contactfunctionaris legt een initiatiefnemer het eerste contact met de
1.
We bieden ruimte voor transitie waar mogelijk
gemeente. Hierop gaat de contactfunctionaris met deze persoon in
2.
We bieden duidelijkheid, op een persoonlijke manier
gesprek.
3.
We zetten de gebiedswaarden centraal Contactfunctionaris: Deze persoon is het eerste aanspreekpunt voor
Het is onze visie op inhoud, maar ook op onze werkwijze. In dit
initiatiefnemers. Hij of zij is degene die het keukentafelgesprek voert.
hoofdstuk verwoorden we in meer detail hoe we die werkwijze
Wanneer het initiatief verdere stappen doorloopt blijft deze persoon
concreet vorm willen geven in de komende tijd. Eerst geven we
betrokken, volgt de voortgang van het proces en zorgt ervoor dat het
een nadere toelichting op hoe we die principes vertalen naar
initiatief niet stilvalt en dat de communicatie goed blijft lopen.
onze werkwijze. Vervolgens beschrijven we de acties die we gaan Keukentafelgesprek: En keukentafelgesprek is een persoonlijk
ondernemen.
gesprek tussen een contactfunctionaris van de gemeente en een
5.1
eigenaar van een (voormalig) agrarisch erf die nadenkt over de
Werkproces
toekomst van zijn of haar erf. Het gesprek vindt indien mogelijk op locatie plaats. Tijdens het gesprek vertelt de gemeente hoe het proces
Om de persoonlijke benadering te integreren in de werkprocessen,
rond erftransformatie verloopt en welke mogelijkheden er in grote
vereenvoudigen we dit proces rond de transformatie en verbreding
lijnen zijn binnen het geldende beleid en de regels. Zo krijgt de agrariër
van erven.
een eerste beeld van wat er kan, wat er nodig is en welke stappen
Hiervoor hebben we een nieuw voorstel ontwikkeld om initiatieven
nog volgen. De contactfunctionaris geeft in dit gesprek geen advies
te behandelen. Er zijn een aantal elementen in dit werkproces die
over welke richting het plan op zou moeten gaan en maakt ook geen
we hieronder nader toelichten:
schets of planvoorstel. De inhoudelijke uitwerking – zoals het maken
6
35
Eerste principeverzoek: Dit bestaat uit een eerste schets. Hierin moet grofweg te zien en lezen zijn wat het idee inhoudt, hoe het ontwerp van het erf er uit komt te zien en wat voor oppervlakte ongeveer nodig is. Het hoeft nog geen officieel ontwerp of detailtekening te zijn. Een schets, gemaakt door de initiatiefnemer zelf, met een toelichting, is voldoende. De gemeente kijkt op basis hiervan op hoofdlijnen of het plan mogelijk is. Voor deze stap vraagt de gemeente een klein bedrag als vergoeding. Casemanager: Ieder initiatief krijgt een casemanager aangewezen. Deze persoon is degene die het plan bij de gemeente in behandeling heeft. Hij of zij werkt samen met de contactfunctionaris om op de hoogte te zijn van de achtergrond en wensen van de initiatiefnemers. Tweede principeverzoek: De initiatiefnemer maakt een verzoek om in te dienen voor de omgevingstafel (evt. samen met adviseur). Initiatiefnemer en gemeente maken afspraken over proces en kosten en leggen deze vast in een samenwerkingsovereenkomst. Kosten: De gemeente vraagt pas om een kostenvergoeding bij het indienen van het eerste principeverzoek. Ook bij het tweede van een schets of het verkennen van verschillende scenario’s – is een
principeverzoek en de formele procedure zijn kosten gemoeid. Deze
taak van de eigenaar zelf, eventueel met hulp van een ervencoach of
kosten zijn te vinden in de
een adviseur. Het keukentafelgesprek is dus bedoeld als een eerste
gemeentelijke legesverordening.
oriëntatie en informatieverstrekking, niet als een ontwerpsessie. De nadruk ligt op informatie, duidelijkheid over het proces en het goed
Op de volgende pagina is het procesvoorstel voor de nieuwe werkwijze
begrijpen van ieders rol.
te vinden.
6
36
Processtappen bij een initiatief in het buitengebied
1
1A
Eerste contact Initiatiefnemer legt het eerste contact over verbreden of transformeren op (voormalig) agrarische locatie.
2
Principeverzoek
€
Initiatiefnemer maakt een eerste schets van het idee voor de ambtelijke beoordeling bij de
2A
4
Tweede principeverzoek
€€
De initiatiefnemer maakt een verzoek om in te dienen voor de omgevingstafel (evt. samen met adviseur). Initiatiefnemer en
De gemeente beantwoordt, op basis van het VAB-beleid, de volgende vragen in
3A
3. Wie is je contactpersoon?
Zie het totaaloverzicht per deelgebied en type activiteit.
De intaketafel beoordeelt op hoofdlijnen of het plan wenselijk is. De criteria zijn
verzoek. De vorm is afhankelijk van de ruimtelijke procedure.
De gemeente verkent met de initiatiefnemer hoe het plan het beste vorm kan krijgen binnen beleid en regelgeving. Gezamenlijk definiëren we
Wettelijke procedure De gemeente doorloopt het formele traject voor de ruimtelijke procedure. Daarbij kunnen nog zienswijzen,
6
De gemeente reageert met wenselijk of niet wenselijk. De gemeente geeft ook informatie
1C
Reactie gemeente Op basis van het VAB-beleid reageert de gemeente met ja - ja, mits - nee.
De gemeente houdt rekening met verschillende toetsingskaders om een initiatief te beoordelen. Een overzicht hiervan is te vinden in de bijlagen van deze handleiding.
bezwaren of nieuwe aandachtspunten opduiken.
6
Reactie gemeente
over het (formele) vervolgproces mee.
Verkenningsfase
en type activiteit.
Initiatiefnemer maakt (samen met adviseur) een volledig formeel