Beheerplan gemeentelijke vastgoed 2021-2024 versie 26 april 2021.pdf

Gemeentelijke Beheerplan Vastgoed 2021-2024

Beheerplan vastgoed

Maandag 26 april 2021

Inhoud Gemeentelijke Beheerplan Vastgoed Omschrijving

Pagina

1. Doel gemeentelijke beheerplan vastgoed

3

2. Inleiding

4

3. Conditieniveau

6

4. Wet- en regelgeving

10

5. Beleidskaders

12

6. Duurzaamheid

13

7. Bewegingsonderwijs

15

8. Gebruiksfuncties objecten

17

9. Meerjaren onderhoudsplan

20

10. Financieel

22

11. Maatregelen

24

12. Stortingen in de voorzieningen

25

13. Formatieplaatsen

26

14. Kostenreducties

31

15. Dekking onderhoud vastgoed Vijfheerenlanden

33

16. Risico’s

35

17. Planning

37

Bijlagen:  MJOP 2021-2030 Totaal vastgoed VHL  MJOP 2021-2030 Gemeentelijke vastgoed Investeringen  Conditieoverzicht vastgoedobjecten Vijfheerenlanden  Berekeningen voorzieningen beheerplan 2021-2024

Beheerplan vastgoed 2021-2024

2

1

Doel gemeentelijk beheerplan vastgoed

Het beheerplan geeft aan de hand van beleidskeuzes een beeld van de consequenties met betrekking tot het vastgoed voor een periode van vier jaar. Het beheerplan geeft informatie over:  De financiële middelen die jaarlijks nodig zijn om het vastgoed in stand te houden voor de huidige/beoogde functie  De investeringskosten die noodzakelijk zijn voor het handhaven van de benodigde (ruimte)behoefte De te nemen maatregelen worden ook bepaald door:  De huidige conditie van het vastgoed en het technisch degradatiegedrag van vastgoedelementen en de installaties  De gebruikswaarde  De in wet- en regelgeving vastgelegde eisen en normen  Het wenselijke onderhoudsniveau Met de in het beheerplan genoemde onderhoudsactiviteiten kan het (gemeentelijke) vastgoed (blijvend) voldoen aan het gestelde kwaliteitsniveau.

Beheerplan vastgoed 2021-2024

3

2

Inleiding

De gemeente Vijfheerenlanden heeft 122 vastgoedobjecten met een totale oppervlakte van ruim 61.000 m² BVO dat totaal of gedeeltelijke wordt beheerd en/of onderhouden, of alleen wordt gefinancierd. De objecten die niet meer in functie zijn, een andere functie krijgen of een sloopbestemming hebben, zijn gedeeltelijk of niet hierin opgenomen. Deze objecten blijven (deels) buiten beschouwing omdat die van korte duur in gemeentelijk bezit zijn en de eventuele te maken kosten worden gedeeltelijk of niet via dit beheerplan gefinancierd. Voor de in functie zijnde objecten is er een beheerplan opgesteld, hierin zijn voor de gemeentelijke vastgoedobjecten diverse (beleid)keuzes in beeld gebracht en verwerkt in een financieel overzicht voor een periode van vier jaar. Met het reserveren van de bedragen die worden aangegeven in de meerjaren onderhoudsbegroting blijven de vastgoedobjecten op korte termijn voldoen aan de gestelde kwaliteitseisen die op dat moment bekend waren en verwerkt zijn. Door de beperkte middelen als gevolg van de nieuwe financiële situatie waarin de gemeente verkeert, zijn de kwaliteitseisen op langere termijn niet meer gegarandeerd. Door deze nieuwe financiële situatie voeren we het onderhoud aan de complexen die mogelijk op termijn niet meer tot het vastgoed van de gemeente behoren uit op een instandhouding niveau. We doen geen investeringen en geen groot onderhoud.

Dit betreft vooral de drie bestaande gemeentehuizen en het ABN-AMRO gebouw in Leerdam. We houden deze gebouwen in stand en waarborgen de veiligheid tot een besluit is genomen over de huisvesting van het gemeentelijk apparaat. 2.1 Beheerplannen algemeen Voor de eigendommen van de gemeente Vijfheerenlanden worden/zijn diverse beheerplannen opgesteld. Deze eigendommen wordt opgedeeld in de volgende categorieën:  Groen  Riolering  Vastgoed  Wegen Bij het opstellen van beheerplannen wordt de huidige kwaliteit van de in beschouwing genomen categorie gemeentelijke eigendommen vergeleken met de gewenste kwaliteit. Het kwaliteitsniveau omvat zowel technische, functionele als wettelijke aspecten (indien dit van toepassing is in de betreffende categorie). Het eindresultaat van elk beheerplan is een visie over de instandhouding van de gemeentelijke eigendommen voor de komende jaren en een actueel financieel meerjarenplan. In het financieel meerjarenplan worden de financiële gevolgen van de technische maatregelen weergegeven die leiden tot het handhaven en/of bereiken van de gewenste kwaliteit. Beheerplannen geven inzicht in de kosten van het “op niveau” brengen en houden van de gemeentelijke eigendommen. Ook geven beheerplannen ondersteuning bij het nemen van besluiten over het al dan niet in stand houden van bijvoorbeeld het onroerend goed.

De noodzakelijke technische maatregelen aan de gemeentelijke eigendommen zijn het gevolg van technische argumenten, eisen die zijn vastgelegd in wetgeving en gemeentelijk beleid. Voor de noodzakelijke maatregelen bestaat weinig bandbreedte in de te maken keuzes. Voor de overige maatregelen bestaat die keuze wel. De beschikbaarheid van budgetten is mede van invloed op deze keuzes en voor een verantwoorde keuze is inzicht nodig in de financiële consequenties die horen bij een gekozen kwaliteitsnorm. Beheerplannen gecombineerd met individuele scenario’s variërend van minimale kwaliteit tot en met realisering van nieuwbouwkwaliteit geven dat inzicht.

Beheerplan vastgoed 2021-2024

4

2.2 Beheerplan vastgoed In het gemeentelijke beheerplan vastgoed wordt de geconstateerde kwaliteit afgezet tegen de gewenste kwaliteit. De financiële consequenties voor het bereiken en/of in stand houden van de gewenste kwaliteit worden verwerkt in het meerjaren onderhoudsplan gemeentelijke vastgoed (MJOP). 2.3 Geldigheidsduur Het beheerplan gemeentelijke vastgoed is opgesteld voor een periode van vier jaar en wel van 2021 tot en met 2024. Het beheerplan zal in 2024 worden geactualiseerd. 2.4 Kwaliteit Kwaliteit is realiseren van een product dat voldoet aan de minimale eisen, tegen zo laag mogelijke kosten en in een zo kort mogelijk tijdsbestek. Het begrip “kwaliteit” in het kader van het gemeentelijk beheerplan vastgoed omvat de technische conditie en gebruiksaspecten van het vastgoed. Hier maakt ook de mate waarin wordt voldaan aan de relevante wet- en regelgeving deel van uit. De factor tijd zal hierin nagenoeg geen rol in spelen. 2.5 Technische conditie Om de conditie van een gebouw te kunnen vaststellen worden periodiek de volgende gebouwdelen geïnspecteerd: 1. 2. 3. 4.

Funderingen Gevels Daken Afwerkingen

5. 6. 7. 8.

W-installaties E-installaties Inventaris Buitenterrein

De inspectieresultaten worden bepaald op basis van de omvang en intensiteit van de aangetroffen gebreken. De bevindingen van de inspecties worden vergeleken met de gewenste conditie en als daar aanleiding toe is wordt het betreffende onderdeel in het MJOP (Meer Jaren Onderhoud Plan) aangepast. Het gewenste conditieniveau blijft hierdoor goed gewaarborgd. 2.6 Gebruikswaarde De gebruikswaarde is geen financiële waarde, maar geeft de mate aan waarin een object het gewenste gebruik mogelijk maakt en ondersteunt. Door het bepalen van de gebruikswaarde wordt de geschiktheid van een object voor een bepaalde doelgroep in beeld gebracht. De kaders voor de gebruikswaarde zijn afhankelijk van de functiebeschrijving van een object. Wanneer een object(deel) niet (meer) voldoende geschikt blijkt te zijn, worden er maatregelen opgesteld/voorgesteld en voorgelegd aan het college. 2.7 Wet- en regelgeving Als uitgangspunt wordt genomen dat het vastgoed voldoet aan de relevante wet- en regelgeving. Tijdens de periodieke inspecties wordt er onder andere getoetst aan: Bouwbesluit Wet Milieubeheer Arbo Legionella preventie Energie en Duurzaamheid Indien er nog andere eventuele nieuwe wet- en regelgeving aan de orde is op een bepaald object, dan zal hierop specifiek worden getoetst. Bij geconstateerde tekortkomingen worden hiervoor maatregelen en de benodigde financiering geadviseerd aan het college.

Beheerplan vastgoed 2021-2024

5

3

Conditieniveau

Voor de instandhouding van het gemeentelijk vastgoed wordt met een conditieniveau de ondergrens aangegeven. Deze verschillende niveaus vormen de ondergrens voor de instandhouding van de objecten, maar dat kan ook het beoogde of gewenste conditieniveau zijn. Het conditieniveau van een object wordt bepaald door het belang of ernst, omvang en intensiteit van de gebreken van het object. De objecten zijn onderverdeeld in objectsoorten waaraan één conditieniveau wordt verbonden. De gewenste conditie van een object is afhankelijk van wet- en regelgeving, beleid, beoogde functievervulling en gebruik van een object. 3.1 Objectsoorten Een objectsoort is een groep objecten met over het algemeen dezelfde eigenschappen en functievervulling. Gelijkwaardigheid van objecten met dezelfde functie is hierdoor beter gewaarborgd. Van de 122 vastgoedobjecten zijn van de volgende objectsoorten op basis van overeenkomende functionele eigenschappen bij elkaar gebracht. 1. Aula’s, knekelhuisjes en bergingen op begraafplaatsen (23 stuks) 2. Gemeentewerven en milieustraten (11 stuks) 3. Gemeentehuizen en kantoren ( 4 stuks) 4. Dorpshuizen en verenigingsobjecten ( 9 stuks) 5. Sportzalen ( 7 stuks) 6. Helsdingen ( 1 stuks) 7. Monumenten - diverse (11 stuks) 8. Monumenten - kerktorens, klokken en uurwerken (13 stuks) 9. Monumenten - woningen ( 4 stuks) 10. Woningen ( 4 stuks) 11.

Onderwijsobjecten en kinderopvang ( 7 stuks) 12. Gemalen ( 2 stuks) 13. Brandweerposten ( 7 stuks) 14. Overige objecten (16 stuks) 15. Vastgoedobjecten van stichtingen ( 3 stuks) 3.2 Conditiethema’s Per object wordt de conditie bepaald van de volgende thema’s:  Onderhoud  Energiezuinigheid en duurzaamheid  Inzicht in het voldoen aan wet- en regelgeving 3.3 Conditie onderhoud Per objectsoort wordt de technische conditie bepaald in een conditieniveau die ook als ondergrens geldt voor de instandhouding hiervan. Dit kan betekenen het continueren van het huidige conditieniveau van een gebouw of het binnen een aantal jaren op niveau brengen van een object. De primaire functievervulling van een object blijft bij een gekozen conditieniveau vrijwel volledig gehandhaafd. Voor een gebouwobject dat binnen vier jaar buiten gebruik wordt gesteld, een andere functie krijgt of wordt geamoveerd, kan eventueel een aangepast conditieniveau worden vastgesteld. Voor de objecten zijn zes verschillende conditieniveaus omschreven, die zijn omschreven in de NEN 2767. 3.4 Conditie energiezuinigheid en duurzaamheid De objecten zijn ook geïnspecteerd op energiezuinigheid en duurzaamheid en daaraan is een conditiescore verbonden.

Gerichte verduurzamingsmaatregelen kunnen deze conditiescore positief beïnvloeden, maar in dit plan zijn deze maatregelen alleen opgenomen als deze in hun natuurlijke cyclus van het onderhoud naar voren komen.

Beheerplan vastgoed 2021-2024

6

3.5 Conditie inzicht in het voldoen aan wet- en regelgeving De objecten zijn geïnspecteerd op inzicht in het voldoen aan wet- en regelgevingen ook daaraan is een conditiescore verbonden. De maatregelen om te voldoen aan de wet- en regelgeving zijn in dit plan opgenomen. 3.6 NEN 2767 De conditiescores van de diverse objecten met de daarbij behorende onderhoudsactiviteiten, worden eenduidig bepaald volgens de NEN 2767. De NEN 2767 beschrijft de wijze van bepalen van de onderhoudsstaat van objecten en de onderdelen waar de objecten uit bestaan. De NEN 2767 streeft naar een eenvoudige en objectieve meetmethode voor het bepalen van de onderhoudsstaat van objecten, die bestaan uit de volgende onderdelen:  bouwkundig;  installatie technisch;  transport technisch (als bijzonder onderdeel van de elektrische installaties);  werktuigbouwkundig. De conditiemeting volgens de NEN 2767 heeft het grote voordeel dat door de objectieve meting de resultaten betrouwbaarder en beter te vergelijken zijn. De conditiemeter doorloopt een bepaald protocol. Zaken die buiten dit protocol vallen mogen niet (bewust of onbewust) ontbreken in de inspectie. Een conditiemeting moet dus altijd ruimte laten voor opmerkingen van de inspecteur buiten standaard. Het onderzoek conform de NEN 2767 aan een object of de onderdelen van het object verloopt volgens een vaste methode van meting.

Met de toe te passen meetinstrumenten wordt een score samengesteld. Deze score is een samenstelling van de bevindingen op de onderdelen "gebrek" in relatie tot "omvang" en "intensiteit" (van dat gebrek). Het is mogelijk dat aan één materiaal, één detaillering of één element meerdere gebreken zijn te constateren. De meetmethode die tijdens de inspectie wordt uitgevoerd leidt tot een "getal" dat beschrijft hoe het onderzochte voor wat betreft het onderhoud er voor staat. De uitslag van de meting is een "score" van zeer goed tot zeer slecht. 3.7 Conditiescore De cyclus van een materiaal kent verschillende stadia die bepalend zijn voor het conditieniveau van het betreffende object of een deel daarvan. Voor deze stadia zijn de volgende de zes conditiescores beschreven: Conditiescore

Omschrijving

Toelichting

1

Uitstekend

Hoogste conditie en is te vergelijken met nieuwbouwkwaliteit waarbij een gebrek zeer incidenteel is.

2

Goed

3

Redelijk

4

Matig

Een goede conditie vergelijkbaar met nieuwbouw, wel veroudering, maar geen onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte nodig. De elementen functioneren goed. Geen nieuwbouw, maar voldoende conditie waarbij de elementen goed functioneren. Gebruiks- en weersinvloeden zijn plaatselijk waarneembaar en er is beperkte onderhoudsschade en onderhoudsbehoefte. Een matige conditie waarbij de elementen matig functioneren. Gebruiks- en weersinvloeden duidelijk waarneembaar. De functievervulling wordt minimaal gewaarborgd waarbij er duidelijke onderhoudsschade en onderhoudsbehoefte is.

Beheerplan vastgoed 2021-2024

7

Een slechte conditie waarbij de elementen matig functioneren. Het verouderingsproces is onomkeerbaar. Het functioneren, kan 5 Slecht niet meer worden gewaarborgd. Er is een grote behoefte aan onderhoudsschade en onderhoudsbehoefte. Een zeer slechte conditie met veel storingen in de elementen met betrekking tot het functioneren. Er is grote onderhoudsschade 6 Zeer slecht maar door de zeer slechte staat kan geen onderhoud meer gepleegd worden. Vervangen is noodzakelijk. Tabel conditiescore NEN 2767

3.8 Minimale conditieniveau Op elementenniveau wordt een conditieniveau toegekend op basis van de omschreven conditieniveaus. De elementen mogen niet te ver in conditieniveau zakken omdat dit een negatief effect heeft op het conditiecijfer en dan de kosten hoger worden om het betreffende element weer op het gewenste conditieniveau te brengen. Een goede balans in de onderhoudscyclus voorkomt dit en daarom is er een ondergrens van conditieniveau 3 of 4 voor alle elementen aangehouden in het meerjaren onderhoudsplan. Een element mag tijdelijk een conditieniveau 4 hebben mits deze binnen de periode van dit beheerplan teruggebracht wordt naar minimaal conditieniveau 3. Een uitzondering hierop zijn de (rijks)monumenten en de gebouwen die op de nominatie staan om te worden vervangen. De (rijks)monumenten zijn deels afhankelijk van subsidies waardoor een langdurig subsidietraject gevolgen kan hebben voor het conditieniveau. 3.9 Gewenste conditieniveau onderhoud Na een periodieke inspectie wordt de conditie onderhoud van een gebouw vergeleken met de gewenste conditie. Dit verschil is bepalend voor de te nemen maatregelen en/of bijstelling van het beheerplan. Per gebouwgroep wordt een gewenst conditiecijfer weergegeven die bij normale omstandigheden als ondergrens geldt: Omschrijving

Aula’s, knekelhuisjes en bergingen op begraafplaatsen Stads- en gemeentewerven Gemeentehuizen & kantoren Dorpshuizen en verenigingsobjecten Sportzalen Helsdingen Monumenten diverse Monumenten kerktorens, klokken en uurwerken Monumenten woningen Woningen Onderwijsobjecten en Kinderopvang Gemalen Brandweerposten Overige vastgoedobjecten Objecten van stichtingen

Beheerplan vastgoed 2021-2024

Gewenste conditiescore hele object

Minimale conditiescore per bouwdeel

3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3

4 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 3 4 4

8

3.9.1 Gemiddelde conditiescore Bij het opstellen van het meerjaren onderhoudsplan is er voor de objecten een gemiddelde conditiescore van een drie aangehouden. Op elementenniveau kunnen de conditiescores hoger en lager uitvallen, maar gemiddeld zal deze op conditieniveau drie uitkomen. Conditieniveau drie is redelijk met beperkte onderhoudsschade en onderhoudsbehoefte. De conditiescore energiezuinigheid en duurzaamheid laten we op dit buiten beschouwing, omdat de benodigde maatregelen voor het betreffende object niet allemaal binnen dit beheerplan kunnen worden gefinancierd. 3.9.2 Minimale conditiescore Met de minimale conditiescore wordt een absolute ondergrens van een object aangegeven. De objecten mogen tot dit niveau dalen, mits deze binnen de termijn van het actuele beheerplan weer naar een gemiddelde conditiescore wordt gebracht. De betreffende objectgroepen met een lagere conditiescore dan vier hebben een mindere representatieve functie en/of zijn minder van belang voor onze huisvesting en algemene veiligheid. Hiermee zijn we flexibel en ontstaat er ruimte om de diverse onderhoudsactiviteiten beter op elkaar af te stemmen. Mogelijk ontstaat er ook een aanbestedingsvoordeel en dat geeft weer een financieel voordeel. Conditieniveau vier is matig en daarbij is er onderhoudsschade en onderhoudsbehoefte.

De conditiescore energiezuinigheid en duurzaamheid laten we op dit buiten beschouwing, omdat de benodigde maatregelen voor het betreffende object niet allemaal binnen dit beheerplan kunnen worden gefinancierd. 3.10 Werkelijk conditiescore Na het uitvoeren van de onderhoudsactiviteiten kan het voorkomen dat de conditiescore flink hoger uitpakt dan gewenst is. Deze pieken zijn onvermijdelijk, maar van tijdelijke aard. Een overzicht van de actuele conditiescore per object, zijn in een bijlage toegevoegd.

Beheerplan vastgoed 2021-2024

9

4

Wet- en regelgeving

Het vastgoed moeten binnen de van toepassing zijnde wet- en regelgeving functioneren. De wet- en regelgeving die van toepassing is op de gebouwen die onder het gemeentelijk vastgoed vallen is continue in beweging. De kosten als gevolg van wijzigingen hiervan worden in de meerjarenplannen opgenomen. Gebouwen zijn objecten dat voor mensen toegankelijk en overdekt is en een met wanden omsloten ruimte vormt. 4.1 Bouwbesluit en regeling bouwbesluit Eén van de belangrijkste onderdelen in het bouwbesluit is de (brand)veiligheid van de gebouwen. De gebruiksvergunning geeft aan dat een gebouw voldoet aan de gestelde eisen van het bouwbesluit ten aanzien van de (brand)veiligheid. In dit beheerplan zijn maatregelen op genomen om hieraan te voldoen. De gebouwen met een bijeenkomstfunctie hebben een gebruiksvergunning. In het bouwbesluit wordt verwezen naar normen of activiteitenbesluiten waarin onder andere staat beschreven hoe een gebouw met installaties moet worden onderhouden en gekeurd. Enkele voorbeelden zijn:  Onderhoud, controle en keuring van stookinstallaties (SCIOS inspectie).  Jaarlijkse inspectie/stek rapportage voor airco’s.  Onderhoud en periodieke keuringen van liften.  Keuringen elektrische installaties gebouwen (NEN 3140). 4.2 NEN 3140 De gebouwen moeten voldoen de minimale eisen van het bouwbesluit.

Voor de (her)keuring aan elektrische installaties van alle objecten zijn bedragen opgenomen in de meerjaren onderhoudsbegroting. Als naar aanleiding van deze inspecties aanvullende maatregelen nodig zijn en indien die niet binnen de beschikbare budgetten kunnen worden gerealiseerd, zal hiervoor een krediet worden aangevraagd. 4.3 Overige wetten en regels Enkele andere relevante wetten waaraan de gebouwen moeten voldoen zijn:  Waterleidingwet (legionellapreventie)  De Europese richtlijn EPBD (Energy Performance Buildings Directive)  Arbo-wet

4.3.1 Waterleidingwet De waterleidingwet is ter bescherming van het drinkwater waardoor legionellabesmetting wordt voorkomen. De gemeente heeft een wettelijke zorgplicht dat de gebruikers, van de gemeentelijke objecten, geen gezondheidsrisico lopen en moet voorkomen dat vanuit deze objecten het openbare waterleidingnet wordt besmet. Door het uitvoeren van de wettelijke inspecties en keuringen wordt een eventueel gezondheidsrisico tot een minimum beperkt. 4.3.1.1 Legionellabesmetting De objectsoorten die als risicolocatie in de waterleidingwet staan beschreven, wordt het water jaarlijks getest op een eventuele legionellabesmetting. Periodiek wordt van deze locaties een risico inventarisatie opgesteld waaruit mogelijk aanvullende maatregelen komen. Bij aanzienlijke kosten van deze maatregelen wordt een voorstel aan het college voorgelegd of indien mogelijk worden deze opgenomen in het volgende meerjaren onderhoudsplan.

Beheerplan vastgoed 2021-2024

10

4.3.1.2 Keerkleppen De keerkleppen in de waterleidinginstallaties voorkomen dat eventueel verontreinigt water terugstroomt naar andere delen van de waterleidingen, installaties en het openbare waterleidingleidingnet. De keerkleppen worden jaarlijks gecontroleerd of deze nog goed functioneren. 4.3.2 EPBD De EPBD (Energy Performance Buildings Directive) is de Europese richtlijn waarin maatregelen worden beschreven op het gebied van energiebesparing in gebouwen; het beschrijft wat er moet gebeuren. Hoe dit in Nederland moet gebeuren, wordt beschreven in de Regeling Energieprestaties Gebouwen en het Besluit Energieprestaties Gebouwen. De energieprestaties worden vertaald in een energiecertificaat, ook wel energielabel genoemd. Publiek toegankelijke overheidsgebouwen groter dan 250 vierkante meter, zijn energielabel verplicht. Ook de gebouwen die (deels, >50m2) worden verhuurd moeten worden voorzien van een energielabel. Het energielabel dient zichtbaar te worden opgehangen bij de hoofdingang van het betreffende gebouw. Het niet nakomen van deze verplichtingen kan een maximale boete opleveren voor de eigenaren van de utiliteitsgebouwen tot € 20.250. De handhavende instantie is de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT), deze bepaalt ook de hoogte van de boete.

4.3.3 Energielabel Per 1 januari 2023 moet elk kantoorgebouw met haar nevenfuncties groter dan 100 m2 minimaal energielabel C hebben. Voldoet het object dan niet aan de eisen, dan mag deze per 1 januari 2023 niet meer als kantoor worden gebruikt. Deze verplichting staat in het Bouwbesluit 2012. In het kader van het Energieakkoord is ook afgesproken dat alle kantoorgebouwen in 2030 minstens een label A hebben. 4.3.4 Arbowet De Arbowet kent vele aspecten en een aspect die veel invloed heeft met het onderhoud aan een gebouw is het dak. De gebouwen voldoen deels niet aan het veilig werken op daken. Dit betekent dat een (dak)vlak hoger dan twee meter niet betreden mag worden zonder veiligheidsvoorzieningen. In de praktijk mag een vastgoedbeheerder geen dak inspectie uitvoeren zonder veiligheidsvoorzieningen. De inspecties en onderhoud op onbeveiligde daken kunnen door derden worden uitgevoerd mits zij zelf veiligheidsvoorzieningen toepassen, maar dit brengt structureel aanzienlijke kosten met zich mee. De opdrachtgever moet hier dan wel op toezien. Uitgangspunt is dat alle werkzaamheden van de vastgoedbeheerder en derden op een gebouw veilig uitgevoerd kunnen worden. De arbeidsinspectie kan het werk van de vastgoedbeheerder op het dak stilleggen, een bestuurlijke boete opleggen en bij een ongeval komt er een strafrechtelijke of civielrechtelijke vervolging.

Om dit te voorkomen worden er per object een dak ri&e (risico-inventarisatie & evaluatie) gemaakt en op basis hiervan wordt een pakket met maatregelen opgesteld. De investeringskosten voor deze veiligheidsmaatregelen worden aan het college voorgelegd.

Beheerplan vastgoed 2021-2024

11

5

Beleidskaders

Huidig relevante beleidstukken en convenanten zijn/worden afgestemd op het meerjaren onderhoudsplan vastgoed. Als het mogelijk is, worden de maatregelen in de cyclussen van de onderhoudsactiviteiten opgenomen. Indien dit niet mogelijk is, dan volgt hiervoor een voorstel met een financiële onderbouwing en wordt dit voorgelegd aan het college. Bij nieuw beleid worden de noodzakelijke maatregelen opgenomen in het volgende beheerplan vastgoed als daarvoor geen wettelijke belemmeringen zijn. 5.1 Invulling van beleid Op dit moment is op diverse vlakken nieuw gemeentelijk beleid in ontwikkeling en daarom maar beperkt gemeentelijk beleid beschikbaar om dit beheerplan volledig te kunnen inrichten. Daarom is dit beheerplan zo opgesteld dat de huidige voorzieningen in stand worden gehouden en alleen verbeteringen worden opgenomen als dit voordeel geeft in de exploitatie of onderhoud. Ook wordt er zoveel mogelijk gehandeld in de geest van de Europese en nationale beleidskeuzen die betrekking hebben op het gemeentelijk vastgoed als de financiële middelen hiervoor dit toelaten. 5.2 Duurzaamheidsbeleid De gemeente heeft op het gebied van duurzaamheid, waarvoor het beleid nog in ontwikkeling is, een voorbeeldfunctie. Om dit enigszins naar buiten te brengen worden in dit beheerplan enkele kaders aangegeven waarbinnen het onderhoud van het gemeentelijk vastgoed plaats kan vinden.

In het te ontwikkelen beleid worden de vastgoed gerelateerde onderwerpen energietransitie, circulaire economie, klimaatadaptatie en klimaatbestendige fysieke leefomgeving uitgewerkt. Na het vaststellen van dit beleid wordt dat in het daaropvolgende beheerplan opgenomen en uitgewerkt in het meerjaren onderhoudsplan. 5.3 Onderwijs Het beleid voor de huisvesting primair onderwijs wordt door de gemeente opgesteld, waarop dit beheerplan een aanvulling is. Het beleid voor het bewegingsonderwijs wordt door het bevoegd gezag opgesteld. De sportaccommodaties waarin het bewegingsonderwijs plaatsvindt, zijn in eigendom van de gemeente of is geprivatiseerd. In een aantal gevallen is de exploitatie van een sportaccommodatie ondergebracht bij stichtingen. Het beleid voor het bewegingsonderwijs komt voort uit de kerndoelen primair onderwijs / bewegingsonderwijs wat in april 2006 is gepubliceerd door het ministerie van Onderwijs en Wetenschap. Om deze kerndoelen te verwezenlijken moet een gymzaal voldoen aan bepaalde eisen en hiervoor is er een basisinventarislijst primair onderwijs voor gymzalen samengesteld zoals is beschreven in handboek huisvesting bewegingsonderwijs (KVLO). In dit beheerplan wordt voor voorgesteld om de zaalinrichting af te stemmen op de uitgangspunten van het handboek en dit met de bestaande cyclussen laten meelopen.

De sportzaalinrichtingen kunnen grotendeels gefaseerd worden aangepast.

Beheerplan vastgoed 2021-2024

12

6

Duurzaamheid

Duurzaamheid is een ontwikkeling die voorziet in de behoefte van de huidige generatie en zonder afbreuk te doen aan de mogelijkheden van de toekomstige generaties om in die behoefte te voorzien. Het is een manier van onderhouden, verbouwen, renoveren en uitbreiden waarbij de milieu- en gezondheidseffecten ten gevolge van het bouwen en de gebouwde omgeving tot een minimum worden beperkt. 6.1 Realisering duurzaam bouwen. Duurzaam Bouwen is het best te realiseren volgens het drie stappen model. 1. Beperk de vraag. 2. Gebruik oneindige bronnen. 3. Gebruik eindige bronnen.

6.1.1 Beperk de vraag In deze stap wordt gekeken naar de bouwmaterialen, ruimtevraag, energiebehoefte en het watergebruik. Hierbij moet worden onderzocht of er aan te sluiten is bij de bestaande gebouwstructuur, zodat er geen extra energie- en waterleidingsystemen worden aangelegd en of de te gebruiken bouwmaterialen uit de directe omgeving kunnen worden onttrokken of geleverd. Gebruik maken van standaardmaterialen zodat de hoeveelheid bouwmateriaal kan worden beperkt en de afvalstoffen als gevolg van het bouwen worden beperkt. Het beperken van de bouwafvalstoffen is niet alleen goed voor het milieu maar ook financieel aantrekkelijk. Installatietechnisch moet ook gekeken worden hoe de energievraag beperkt kan worden en op langere termijn een lage energie- en waterrekening op kan leveren. 6.1.2 Oneindige bronnen Na de mogelijkheden in stap 1 (beperk de vraag) te hebben benut wordt er in stap 2 (gebruik oneindige bronnen) bekeken hoe we zo veel mogelijk gebruik kunnen maken van oneindige bronnen. Oneindige bronnen zijn bronnen die weer aangroeien, terugkomen na verwijdering en geen blijvende schade aan het milieu aanrichten. Helaas kunnen we met deze bronnen nog niet alle bouwactiviteiten uitvoeren en moeten we overgaan naar stap 3 (gebruik eindige bronnen). 6.1.3 Eindige bronnen Eindige bronnen, zijn bronnen die blijvende schade aanrichten aan het milieu.

Hiermee moet heel zorgvuldig worden omgegaan en in het bijzonder in de laatste fase van de levensloop van gebouwdelen, de sloop. In de sloopfase zijn diverse materialen her te gebruiken. Door het bewust kiezen voor bepaalde materialen wordt voorkomen dat veel bouwmateriaal verloren gaat omdat in de sloopfase het moeilijk te scheiden is of zodanig vervuild is door het verlijmen met andere materialen dat het niet her te gebruiken is. 6.2 Toepassing duurzaamheid De gemeente heeft een voorbeeldfunctie op gebied van duurzaamheid en dit wordt daarom, waar mogelijk, toegepast in de onderhoudsactiviteiten in de meerjaren onderhoudsplanning. Als op gebied van duurzaamheid (nieuw) beleid is ontwikkeld, dan wordt dit opgenomen in het eerstvolgende beheerplan vastgoed of geactualiseerd. Tot die tijd zal zoveel mogelijk het 3 stappen model worden toegepast. 6.3 Energieprestatie van gebouwen De energie prestaties van gebouwen komt voort uit de eerder genoemde EPBD (Energy Performance Buildings Directive) en die wordt weer vertaald in een energielabel.

Beheerplan vastgoed 2021-2024

13

Met het opstellen van een energielabel wordt ook de energieprestatie van het gebouw en de diverse maatregelen voor verbetering van de energieprestaties beschreven. Als het financieel en technisch haalbaar is, worden de maatregelen verwerkt in het meerjaren onderhoudsplan van het betreffende gebouw. 6.4 Duurzaam meerjaren onderhoudsplan In het meerjaren onderhoudsplan 2021-2024 zijn diverse duurzaamheidsmaatregelen opgenomen waarvan is aangetoond dat deze maatregelen zullen bijdragen aan een verlaging van het energieverbruik. Deze maatregelen zijn in de planning opgenomen waarbij is gekeken naar hun natuurlijke of periodieke vervangingscyclus. Maatregelen die een grote besparing met zich meebrengen met een korte terugverdientijd, vormen hierop een uitzondering. Deze maatregelen geven een economisch voordeel in de exploitatie van het betreffende object. 6.5 CO2-neutraal De overheid geeft aan dat in 2050 de energievoorziening bijna helemaal duurzaam en CO2neutraal moet zijn. Dat heeft een zeer grote impact op het gemeentelijk vastgoed en omdat haalbaarheid en de benodigde maatregelen nog niet te overzien zijn, is hiermee geen rekening gehouden in het meerjaren onderhoudsplan.

Beheerplan vastgoed 2021-2024

14

7

Bewegingsonderwijs

De inrichting van sportaccommodaties was afgestemd op de oude Londo-normen die gedateerd zijn, inhoudelijk achterhaald en niet meer van toepassing. De vakvereniging KVLO, waarin de vakdocenten voor het bewegingsonderwijs zijn vertegenwoordigd, heeft de oude Londo-norm vervangen door een basisinventarisatielijst voor gymzalen voor het primair onderwijs. De inhoud van de nieuwe normen is door KVLO gebaseerd op de volgende kerndoelen: a. De leerlingen leren op een verantwoorde manier deelnemen aan de omringende bewegingscultuur en leren de hoofdbeginselen van de belangrijkste bewegings- en spelvormen ervaren en uitvoeren. b. De leerlingen leren samen met anderen op een respectvolle manier aan bewegingsactiviteiten deel te nemen, afspraken maken over het reguleren daarvan, de eigen bewegingsmogelijkheden inschatten en daarmee bij activiteiten rekening houden. 7.1 Basisinventarisatielijst De eerste basisinventarisatielijst voor gymzalen voor het primair onderwijs is in 2000 ontwikkeld. In 2010 heeft de ‘Projectgroep basisinventarislijst primair onderwijs’ bestaande uit een afvaardiging van bewegingsconsulenten Lichamelijke Opvoeding (LO), gemeenteambtenaren, de Stichting Leerplanontwikkeling (SLO), leveranciers en de vakvereniging KVLO een nieuwe lijst opgesteld. De afgelopen 10 jaar zijn er veel ontwikkelingen geweest die van invloed zijn op de inrichting van een gymzaal.

De projectgroep heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd bij het opstellen van de nieuwe basisinventarislijst:  De inventarislijst moet voor elke visie op bewegen en vanuit de belangrijkste methoden voldoende aanknopingspunten en vrijheid bieden om een zaal optimaal in te richten  De inventarislijst moet toekomstgericht zijn en zowel voor de huidige standaardafmeting van een gymzaal (12 x 21 m) als voor grotere afmetingen (14 x 22 m) mogelijkheden bieden  Er wordt steeds meer in groepen gewerkt om kinderen zo intensief mogelijk te laten bewegen. De nieuwe basisinventarislijst gaat uit van het werken in 3 of 4 groepen maar biedt ook mogelijkheden voor klassikaal werken of werken in stroomvorm Onderwijsinhoudelijke en maatschappelijke ontwikkelingen die zich richten op bewegingsonderwijs hebben geleid tot een uitbreiding in materiaal en een kostenstijging ten opzichte van de basisinventarislijst uit 2000 en de Londo-norm. 7.2 Inbedding meerjaren onderhoudsplan De basisinventarisatielijst is als volgt opgebouwd: 1. Vaste toestellen 2. Verplaatsbare toestellen 3. Onderwijsleerpakket De gehele basisinventarisatielijst voor gymzalen één op één overnemen is door een gebrek aan ruimte in de zaal of opslag niet mogelijk en heel kostbaar.

De basisinventarisatielijst wordt daarom over langere termijn ingebed in het meerjaren onderhoudsplan en alleen als het mogelijk is binnen de bestaande bouwkundige voorziening van de accommodaties.

7.2.1 Vaste toestellen Vaste toestellen zijn aard- en nagelvast aan wanden, vloer en plafond verbonden. Alleen bij vervangingen van deze toestellen en renovatie/groot onderhoud van de wanden, vloer of plafond is het mogelijk om aan de basisinventarisatielijst - vaste toestellen te voldoen. Het onderhoud wordt opgenomen in een apart meerjaren onderhoudsplan zaalinventaris. 7.2.2 Verplaatsbare toestellen Toestellen die verplaatsbaar zijn worden afgestemd op de basisinventarisatielijst - verplaatsbare toestellen als hiervoor voldoende opslagruimte in de betreffende zalen aanwezig is. Is de opslagruimte toereikend, dan zullen de toestellen naar prioriteit in het meerjaren onderhoudsplan zaalinventaris worden opgenomen.

Beheerplan vastgoed 2021-2024

15

7.2.3 Onderwijsleerpakket In het onderwijsleerpakket staan kleine spelmaterialen zoals ballen, hoepels en touwen ed. Deze materialen worden verdeeld over een aantal jaren aan het meerjaren onderhoudsplan toegevoegd en bij voldoende opslagruimte ingekocht. 7.2.4 Vakkundig gebruik Door het verrijken van de gymzalen met toestellen en materialen is het van belang dat deze vakkundig worden gebruikt en toegepast. In overleg met het primair onderwijs zal worden bepaald welke toestellen en materialen geschikt zijn om veilig te worden gebruikt en toegepast. 7.2.5 Meerjaren onderhoudsplan zaalinventaris Het meerjaren onderhoudsplan zaalinventaris maakt geen onderdeel uit van dit beheerplan en zal op een andere manier door de beheerder van de zaalinventarissen aan de begroting worden toegevoegd. Eventuele bouwkundige aanpassingen zullen wel in dit beheerplan worden opgenomen. De inventarissen van de speelzalen van de brede scholen zullen wel onderdeel uitmaken van het beheerplan vastgoed. 7.2.6 Sportvloeren De binnensportvloeren zijn opgenomen in de meerjaren onderhoudsplannen en maken onderdeel uit van dit beheerplan. De binnensportvoeren zullen in dit beheerplan worden gehandhaafd op classificatie klasse 3.

Beheerplan vastgoed 2021-2024

16

8

Gebruiksfuncties objecten

De gemeentelijk vastgoedobjecten zijn gebouwd of aangekocht om een bepaalde functie te vervullen. De functie van een object is bepalend welke doelgroep hiervan gebruik kunnen maken. Deze gebruikersgroepen en de gemeente hebben er alle belang bij dat deze objecten blijvend voldoen aan de daarvoor bestemde functie. Door gewijzigde normen en regels vanuit de overheid of andere instanties kan het gebeuren dat er maatregelen nodig zijn om de functievervulling van deze objecten te waarborgen. Naast de activiteiten die onder de hoofdfunctie vallen zijn er onder voorwaarden ook nevenactiviteiten mogelijk die niet direct onder de hoofdfunctie vallen. 8.1 Functies objectgroepen De functieomschrijvingen van de objecten zijn bepalend voor de instandhouding van de ruimten en voorzieningen hierin. Wat er nodig is voor de instandhouding van de objecten is vertaald in het meerjaren onderhoudsplan. De objecten van soort gelijke functies zijn samengevoegd in de volgende objectgroepen: 1) Aula’s, knekelhuisjes en bergingen op begraafplaatsen 2) Gemeentewerven en milieuparken 3) Gemeentehuizen 4) Dorpshuizen en verenigingsgebouwen 5) Sportzalen 6) Helsdingen 7) Monumenten diverse 8) Monumenten kerktorens, klokken en uurwerken 9) Monumenten woningen 10) Woningen 11) Onderwijsgebouwen en Kinderopvang 12) Rioolgemalen 13) Brandweerposten 14) Overige gebouwen 16) Objecten van stichtingen

8.1.1 Functie omschrijving aula’s, knekelhuisjes en bergingen op begraafplaatsen Deze objecten worden gebruikt om materialen en materieel op te slaan die gebruikt worden voor het delven van graven en het onderhoud van de graven en de begraafplaats zelf. In de Aula’s zijn voorzieningen aanwezig zoals een keuken en toilet. Enkele aula’s zijn vrij toegankelijk voor de bezoekers van de betreffende begraafplaats. In deze aula’s in het mogelijk om te gedenken en elkaar in rust te ontmoeten. De aula in Lexmond is in bruikleen gegeven aan een historische vereniging maar voorlopig nog wel ondergebracht onder deze functiegroep. De aula bij de begraafplaats in Meerkerk wordt aan een kerkgenootschap verhuurd voor het houden van kerkdiensten. 8.1.2 Gemeentewerven en milieustraten De thuisbasis van de ambtenaren die het onderhoud van de openbare ruimten verzorgen. Op de werven wordt het materieel gestald, materiaal opgeslagen en onderhoud uitgevoerd. Op terreinen van de werven zijn ook enkele milieustraten aanwezig die de afvalstromen van de inwoners gescheiden opvangen. Extra voorzieningen zijn er voor de strooidiensten voor in de winterse perioden. 8.1.3 Functie omschrijving gemeentehuizen De gemeentehuizen voorzien in de huisvesting van de gemeenteraad, college en ambtenaren.

De verschillende serverruimten in de gebouwen zijn ingericht als datacenter, uitwijkdatacenter of voor netwerkverbindingen.

Beheerplan vastgoed 2021-2024

17

Burgers en het bedrijfsleven kunnen voor uiteenlopende producten en informatie terecht bij de publieksbalies in de gemeentehuizen. Bij calamiteiten kunnen de gemeentehuizen een centrale functie krijgen en daarom is een noodstroomvoorziening aanwezig waardoor de stroomvoorziening wordt gegarandeerd.

8.1.4 Functie omschrijving dorpshuizen en verenigingsgebouwen De dorpshuizen en verenigingsgebouwen voorzien in de behoefte voor rouwen, trouwen en andere soorten bijeenkomsten voor jong en oud zoals feesten, vergaderingen en verenigingsactiviteiten. 8.1.5 Functie omschrijving sportzalen Zaalsporten van sportverenigingen en het bewegingsonderwijs van de scholen vinden in de sportzalen plaats. Ook sport gerelateerde demonstraties, wedstrijden en uitvoeringen worden hierin gehouden. 8.1.6 Functie omschrijving Helsdingen Sport en Cultuur Sport en cultuur activiteiten vinden plaats in Helsdingen. Zaalsporten van sportverenigingen en het bewegingsonderwijs van de scholen vinden in de sporthal en sportruimte (dojo) plaats. Ook sport gerelateerde demonstraties, wedstrijden, uitvoeringen en evenementen worden hierin gehouden. Het zwembad biedt ruimte voor sport en recreatie zwemmers. Theatervoorstellingen en concerten vinden plaats in de daarvoor ingerichte podiumzaal. Vergaderingen en andere bijeenkomsten vinden in de daarvoor bestemde ruimten plaats en alles wordt ondersteund door de horecagelegenheid dat centraal in het gebouw aanwezig is. 8.1.7 Functie omschrijving monumenten diverse Deze monumentale objecten hebben een cultuurhistorische waarde en behoren niet tot de kerktorens of woningen en zijn ondergebracht in de objectgroep monumenten diverse. O.a.

de stadsmuren, pompen, kantoren en het stadhuis Ameide vallen onder deze groep.  Stadhuis Ameide is geschikt voor huwelijksvoltrekkingen en andere kleinschalige representatieve activiteiten.  Kantoorruimten die zijn gelegen in de diverse Rijks monumentale objecten zoals de Stadswaag, Lekpoort en Rondeel.  De Theekoepel is een eetgelegenheid. Deze objecten vallen onder de bescherming van de Erfgoedwet. 8.1.8 Functie omschrijving kerktorens De kerktoren is een onderdeel van het kerkgebouw en deze vormen samen een rijksmonument van cultuurhistorische waarde die onder de bescherming valt van de Erfgoedwet. De toren heeft een uurwerk en een luidmogelijkheid voor kerkdiensten, uitvaarten en nationale aangelegenheden. 8.1.9 Functie omschrijving monumenten woningen Monumentale woningen hebben een cultuurhistorische waarde is een gebouw dat bescherming biedt tegen de weerselementen zoals temperatuur, wind en neerslag, waarin ook een huishouding mogelijk is. Deze woningen vallen onder de bescherming van de Erfgoedwet. 8.1.10 Functie omschrijving woningen Een woning is een gebouw dat bescherming biedt tegen de weerselementen zoals temperatuur, wind en neerslag, waarin ook een huishouding mogelijk is. 8.1.11 Functie omschrijving onderwijsgebouwen en kinderopvang In de onderwijsgebouwen wordt onderwijs gegeven met de daarbij behorende activiteiten.

Beheerplan vastgoed 2021-2024

18

De kinderopvang (voorheen peuterspeelzalen) biedt ruimte voor begeleide ontwikkeling en speelmogelijkheid voor kinderen in de leeftijd van 2 tot 4 jaar. De ruimten voor de dagopvang (kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang) is bedoeld voor kinderen in de leeftijd van 0 tot 12 jaar voor verzorging, opvoeding en spel- en ontwikkelingsmogelijkheden.

8.1.12 Functie omschrijving rioolgemalen Een gemaal is een pompstation dat rioolwater van het ene punt naar een ander verpompt. 8.1.13 Functie omschrijving brandweerposten De vrijwillige brandweer rukt uit van de brandweerposten waar de brandweervoertuigen en het overige materieel is gestald en wordt onderhouden. Daarnaast vinden hier ook opleidingen, trainingen en nabesprekingen van uitrukken plaats evenals de verenigingsactiviteiten van de vrijwilligers. 8.1.14 Functie omschrijving overige gebouwen In deze groep zijn de objecten ondergebracht die uniek zijn in het totale vastgoedoverzicht en niet ondergebracht kunnen worden bij de andere objecten. Een winkel, bibliotheek en museum zijn hier enkele voorbeelden van. De functies zijn heel specifiek en voor geen ander doel (tijdelijk) te gebruiken. 8.1.15 Functie omschrijving objecten van stichtingen Gebouwen waarvan een stichting eigenaar is en een subsidierelatie (voor o.a. het onderhoud) heeft met de gemeente. De stichting is juridisch eigenaar en verantwoordelijk voor de exploitatie en het onderhoud. De maatschappelijke functie van deze objecten wordt in samenspraak met de gemeente vastgelegd. De gemeente draagt financieel bij aan het grootonderhoud en daarvoor wordt aan de hand van een meerjaren onderhoudsplan een voorziening/reserve ingericht.

8.2 Neven activiteiten Naast de hoofdfuncties van een gebouw, zoals beschreven bij de ‘Functies objectgroepen’, is het mogelijk andere activiteiten in de objecten of delen daarvan te laten plaatsvinden die niet direct tot de hoofdfuncties behoren. Deze nevenactiviteiten zijn alleen mogelijk als dit binnen de bestemming van het object valt en de toestemming heeft van de gemeente. De betreffende objecten en ruimten zijn en zullen niet door de gemeente worden ingericht of aangepast. De extra kosten voor eventuele (tijdelijke) voorzieningen, om deze nevenactiviteiten te organiseren, zijn geheel voor rekening van de gebruiker. 8.3 Objectfuncties in onderhoudsplan De functievervulling van een object vormt de basis van het meerjaren onderhoudsplan waarbij de conditie en uitstraling de ondergrens vormen. Een wijziging in een objectfunctie heeft direct effect op de onderhoudskosten en investeringen. In dit beheerplan zijn de onderhoudskosten en investeringen opgenomen om de beschreven functieomschrijvingen te kunnen handhaven.

Beheerplan vastgoed 2021-2024

19

9

Meerjaren onderhoudsplan

In het meerjaren onderhoudsplan staan de uit te voeren technische maatregelen (onderhoud) om de gewenste kwaliteit van een object te behalen en/of te behouden. De technische maatregelen zijn het resultaat van een periodieke inspectie waarbij de geconstateerde kwaliteit vergeleken is met de gewenste kwaliteit. De kosten van deze maatregelen worden verwerkt in een meerjaren onderhoudsplan gemeentelijke gebouwen. Wanneer deze maatregelen tijdig worden uitgevoerd ontstaat er een object dat:  Voldoet aan de vigerende wet- en regelgeving.  Geschikt is voor de toebedeelde functies.  Het gewenste conditieniveau heeft. De kosten van deze maatregelen zijn opgenomen in het meerjaren onderhoudsplan (MJOP) gemeentelijk vastgoed. (zie bijlage)

9.1 Technische maatregelen De technische maatregelen in het meerjaren onderhoudsplan zijn verdeeld in drie hoofdgroepen: 1. Klein onderhoud 2. Groot onderhoud 3. Investeringen Deze verdeling is bepalend voor de wijze waarop de maatregelen begroot en/of gefinancierd worden. 9.1.1 Klein onderhoud Klein onderhoud zijn jaarlijks terugkerende en niet planbare activiteiten waarvan de financiële middelen worden ondergebracht in de exploitatie van de betreffende kostenplaats. Onder klein onderhoud wordt verstaan: a. Onderhoudscontracten b. Onderhoud als gevolg van klachten en storingen c. Onderhoud met een cyclus van maximaal 1 jaar d. Inspecties en keuringen 9.1.2 Groot onderhoud Groot onderhoud zijn preventieve en geplande onderhoudsactiviteiten die zijn ondergebracht in een voorziening onderhoud gemeentelijk vastgoed. Onder groot onderhoud wordt verstaan: a. Onderhoud met een cyclus 2 jaar of meer met als doel om het object vooraf op een bepaald kwaliteitsniveau te houden. b. Activiteiten die < € 25.000 die leiden tot een levensduurverlenging en/of leiden tot een significante kwaliteitsverbetering en/of er sprake is van aanpassingen om te voldoen aan wet- en regelgeving c. Vervangen van inventarissen indien dat van toepassing is.

9.1.3 Investeringen Een investering is een kapitaalinjectie die het gevolg is van bijvoorbeeld een functiewijziging, regelgeving, economisch nut en duurzaamheidsinvestering. De investeringen worden aangegeven in het gemeentelijke investeringsoverzicht en de afschrijving en rente zullen worden ondergebracht aan de exploitatie van de betreffende kostenplaats. Onder een investering wordt het volgende bedoeld: a. Activiteiten die > € 25.000 zijn en leiden tot een levensduurverlenging en/of leiden tot een significante kwaliteitsverbetering en/of er sprake is van aanpassingen om te voldoen aan wet- en regelgeving b. Verbouwingen, restauraties en moderniseringen van objecten met als doel kwaliteitsverbetering en/of levensduur verlengend waarvan de investering > € 25.000 is

Beheerplan vastgoed 2021-2024

20

Onderhoudsactiviteiten als gevolg van slijtage, instandhouding of herstellen van het vastgestelde kwaliteit van het actief (het object dat is geactiveerd) en groter zijn dan € 25.000, zijn geen investeringen en vallen onder groot onderhoud. 9.2 Resterende levensduur gebouwen De leeftijden van het vastgoed met haar resterende levensduur is mede bepalend hoe het onderhoudsplan tot stand komt. Op basis hiervan wordt bepaald of een activiteit een levensduur verlengende investering, restauratie of onderhoud is. De afschrijving van de objecten gebeurt volgens de vastgestelde financiële verordening. Als het gebouw is afgeschreven, dan wordt de technische of economische gebruiksduur bepaald. De resterende technische levensduur en/of economische gebruiksduur wordt onder andere bepaald aan de hand van de periodieke conditiemetingen volgens de NEN 2767. Ook zullen de toenemende investering- en onderhoudskosten en gewijzigde regelgeving hierin een rol spelen. Woningen en monumenten zijn hierin buiten beschouwing gebleven. 9.3 Rijksmonumenten De rijksmonumenten vormen in het beheerplan een bijzondere groep gebouwen. Het onderhoud aan deze gebouwen kan worden gesubsidieerd conform de SIM regeling (Subsidie Instandhouding Monumenten) en is daarmee afhankelijk van de conditienormen van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed van het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap.

Het onderhoud wordt aangegeven in de Periodieke Instandhouding Plannen (PIP) en ter goedkeuring voorgelegd aan de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed. In de meerjaren onderhoudsplanning gemeentelijke gebouwen worden de bedragen uit de PIP opgenomen met uitzondering van de éénmalige investering voor de renovatie van de kerktorens waarvoor een krediet beschikbaar is. 9.4 Schoolgebouwen primair onderwijs De schoolgebouwen primair onderwijs (basisscholen) worden onderhouden door het bevoegd gezag van de scholen. Een uitzondering hierop vormen de zogeheten brede scholen waarin naast het primair onderwijs ook andere organisaties zijn gehuisvest. Deze organisaties zijn bijvoorbeeld bibliotheken, kinderdagverblijven en buitenschoolse opvangen. Deze brede scholen zijn in eigendom van de gemeente en worden ook door de gemeente in stand gehouden. Met uitzondering van de basisscholen, wordt er door de andere organisaties huur betaald. De basisscholen dragen hun onderhoud budget over aan de gemeente en dat wordt weer gestort in de onderhoudsvoorziening van deze scholen.

9.4.1 Uitzondering onderhoud schoolgebouwen De gemeente is financieel verantwoordelijk vervanging- of levensduur verlengende investeringen en dat is beschreven in het DIHPO (Duurzame Integraal Huisvestingsplan Primair Onderwijs).

Beheerplan vastgoed 2021-2024

21

10 Financieel Bedragen voor het onderhoud, zoals in de meerjaren onderhoudsplanning zijn aangeven, worden deels ondergebracht in een voorziening voor het onderhoud gemeentelijke vastgoed. Deze voorziening wordt in stand gehouden door een jaarlijkse storting die gelijk is aan de gemiddelde kosten over de tien volgende jaren van de meerjaren onderhoudsplanning. De voorziening mag over deze periode niet negatief zijn en dat wordt jaarlijks gecontroleerd.

10.1 Voorziening Een voorziening is boekhoudkundig een grootboekrekening (verzameling van gelijke uitgaven- of inkomstenposten) waarop periodiek bedragen worden gestort. Met dit saldo wordt op enig moment in de toekomst het groot onderhoud bekostigd. De voorziening onderhoud gemeentelijk vastgoed is gevormd voor het groot onderhoud en dat mag niet voor andere doeleinden worden gebruikt. Dit geldt ook voor de andere voorzieningen. Het klein onderhoud en investeringen zijn niet in de voorziening opgenomen, maar zullen via de jaarlijkse exploitatie van de betreffende kostenplaats worden begroot en afgeschreven. Er worden 3 voorzieningen voor onderhoud aan het vastgoed ingericht: 1. Voorziening onderhoud gemeentelijk vastgoed 2. Voorziening onderhoud brede scholen 3. Voorziening onderhoud objecten van stichtingen 10.1.1 Voorziening onderhoud gemeentelijk vastgoed In de voorziening onderhoud gemeentelijk vastgoed zijn alle objecten ondergebracht met uitzondering van de objecten van stichtingen en brede scholen. 10.1.2 Voorziening onderhoud brede scholen In de voorziening onderhoud brede scholen zijn de brede scholen samen gebracht omdat gemeente het onderhoudsbudget van de betreffende schoolbesturen ontvangt. Deze onderhoudsgelden worden in een voorziening gestort en dienen als basis van de totale storting in deze voorziening.

Om te voorkomen dat deze onderwijs onderhoudsgelden zich vermengen met de middelen van de overige gebouwen, is er gekozen om hiervoor een aparte voorziening te vormen. 10.1.3 Voorziening onderhoud objecten van stichtingen In de voorziening onderhoud objecten van stichtingen zijn de objecten ondergebracht waarvan een stichting juridisch en economisch eigenaar is van het betreffende object en de gemeente bijdraagt aan het groot onderhoud. Hiervoor wordt een aparte voorziening ingericht zodat het goed inzichtelijk blijft hoe de geldstromen van de onderhoudsbijdragen verlopen. Wellicht dat deze bijdrage in de toekomst overgaan in een subsidie en dan is het eenvoudig om de gereserveerde onderhoudsgelden uit de begroting te ontvlechten. 10.2 Stortingen De periodieke stortingen zijn opgebouwd uit de uitgaven voor het groot onderhoud zoals die in het meerjaren onderhoudsplan zijn weergegeven. Het op deze manier opbouwen van de voorziening zorgt er voor dat er geen grote fluctuaties ontstaan in de jaarlijkse periodieke stortingen. Het beheerplan wordt voor een periode van vier jaar vastgesteld en daarmee ook de jaarlijkse storting in de voorziening. Indien er tussentijds aanpassingen nodig zijn aan de stortingen, dan zullen deze via een begrotingswijziging aan de gemeenteraad worden voorgelegd.

10.2.1 Uitgaven groot onderhoud De gemiddelde kosten per jaar voor het groot onderhoud over een periode van de tien komende jaren vormt de periodieke storting in de voorziening.

Beheerplan vastgoed 2021-2024

22

10.2.2 Afschrijvingen investeringen Het jaar na het realiseren van een investering wordt deze geactiveerd. De afschrijving van de investering wordt gedurende de looptijd ten laste gebracht van de exploitatie van de betreffende kostenplaats. Dit heeft geen invloed op de periodieke storting in de voorzieningen. Indien er een investering wordt gedaan en het betreffende onderdeel is nog niet helemaal is afgeschreven, dan zal het resterende deel in één keer worden afgeschreven en zal éénmalig een extra last geven op de exploitatie. 10.2.3 Rente De rekenrente over de investeringen wordt door de gemeenteraad bepaald en komt ten laste van de exploitatie van de betreffende kostenplaats.

Beheerplan vastgoed 2021-2024

23

11 Maatregelen De meerjaren onderhoudsplannen (zie bijlage) bevatten de maatregelen die nodig zijn om het gebouw op het gewenste niveau te houden of te brengen. De bedragen voor deze maatregelen zijn inclusief BTW met eventuele BTW compensatie.

11.1.1 Omvang maatregelen De omvang van de maatregelen wordt bepaald door: - De conditiemetingenconform de NEN 2767 die in maart 2020 zijn opgeleverd - Wet- en regelgeving - Vastgoedbeheerplan 2021-20124 Hierin zijn niet opgenomen eventuele aanpassingen in de omvang van het gemeentelijk vastgoed, waardoor de kosten kunnen dalen of stijgen. Er is een onderverdeling gemaakt in de kosten voor de brede scholen, gebouwen die in eigendom zijn van stichtingen en het gemeentelijk vastgoed. Dit is nodig omdat de financiële middelen op verschillende manieren aan de voorzieningen worden toegevoegd en onttrokken. Overzicht kosten beheerplan 2021-2024 Jaren 2021

2022

2023

2024

Totaal

Gemiddeld

1.427.283

491.972

516.109

446.090

2.881.454

720.364

Onderhoud brede scholen

163.974

12.922

212.245

45.341

434.482

108.621

Onderhoud gebouwen van stichtingen

30.095

14.975

188.697

57.436

291.203

72.801

Totaal 1.621.352

519.869

917.051

548.867

3.607.139

901.785

Omschrijving Onderhoud gemeentelijk vastgoed

11.1.2 Prijsstijgingen Om de inflatie bij te houden is er in de meerjaren onderhoudsplanning voor groot onderhoud en investeringen een indexering van 2% toegepast. Prijsstijgingen door cao-afspraken, schaarste in grondstoffen en BTW zijn hierin niet opgenomen. Met grotere prijsstijgingen is rekeningen gehouden in de risicoparagraaf waarvoor in de algemene reserve dekking is gevormd. 11.1.3 Wijzigingen De omvang en het onderhoudsniveau van het gemeentelijk vastgoed, waarvoor dit beheerplan is opgesteld, kan wijzigen van samenstelling. Dit heeft ook weer invloed op de kosten en de benodigde formatieplaatsen. Indien er daadwerkelijk wijzigingen hebben plaatsgevonden, dan zal in overleg met de portefeuillehouder het betreffende meerjaren onderhoudsplan (MJOP) worden aangepast en worden voorgelegd aan het college. Als het aangepaste meerjaren onderhoudsplan leidt tot een hogere storting in de voorziening onderhoud gemeentelijke gebouwen, dan zal dit via een begrotingswijziging worden bij geraamd.

Beheerplan vastgoed 2021-2024

24

12 Stortingen in de voorzieningen De kosten voor het uitvoeren van de onderhoudsmaatregelen zoals die in het beheerplan zijn omschreven worden uit de betreffende voorzieningen onttrokken. De periodieke storting wordt berekend aan de hand van de gemiddelde werkelijke kosten over tien jaar (zie bijlage) en de berekende beginstand van de voorzieningen. De beginstand van de voorzieningen onderhoud gemeentelijk vastgoed, onderhoud brede scholen en onderhoud gebouwen van stichtingen zijn (na het onttrekken van het groot onderhoud en investeringen van onder andere de drie gemeentehuizen en het ABN-AMRO kantoor) voldoende om de nieuwe berekende structurele lasten (stortingen in de voorzieningen) binnen de huidige begroting te laten plaatsvinden. De stortingen in de diverse voorzieningen zijn als volgt begroot. Overzicht stortingen voorzieningen 2021-2024

Omschrijving voorziening

Jaren 2021

2022

2023

2024

Totaal

Onderhoud gemeentelijk vastgoed

424.700

424.700

424.700

424.700

1.698.800

Onderhoud brede scholen

64.300

64.300

64.300

64.300

257.200

Onderhoud gebouwen van stichtingen

86.100

86.100

86.100

86.100

344.400

575.100

575.100

575.100

575.100

2.300.400

37.530

37.530

37.530

37.530

150.120

612.630

612.630

612.630

612.630

2.450.520

Totaal Aanvullende storting bredescholen Totaal

De stortingen in de diverse voorzieningen komen vanuit de object gerelateerde kostenplaatsen, met uitzondering van de voorziening gebouwen van stichtingen. Deze voorziening is gevormd om van daaruit de onderhoudsbijdrage voor het groot onderhoud aan de stichtingen te kunnen bekostigen. Afschrijvingen van de (reeds gerealiseerde) investeringen worden ten laste gebracht aan de exploitatie van de betreffende kostenplaats en zijn niet opgenomen in de berekening van de voorzieningen.

12.1.1 Voorziening brede scholen De stortingen in de voorziening brede scholen wordt geheel gedekt door onderhoudsbegroting en de budgetten materiële instandhouding van de scholen die medegebruikers zijn van deze panden. Om te voorkomen dat deze budgetten materiële instandhouding in de algemene reserve verdwijnen, worden ze volledig in de voorziening brede scholen gestort.

Beheerplan vastgoed 2021-2024

25

13 Formatieplaatsen De kosten voor het realiseren van het beheerplan vastgoed worden ook wel VAT kosten genoemd. VAT staat voor Voorbereiding Administratie en Toezicht en wordt berekent volgens de afspraken die staan beschreven in Standaard Systematiek voor Kostenramingen (SSK). SSK wordt gebruikt door opdrachtgevers, opdrachtnemers en adviseurs voor ramingen van onder andere:  boven- en ondergrondse infrastructuur  utiliteitswerken  waterbouw  kunstwerken  bijbehorende installatiewerken Het gemeentelijk vastgoed bestaat voor het merendeel uit utiliteitsobjecten en dan is deze methode geschikt om tot de VAT kosten te komen. Als de VAT kosten bekend zijn, dan kan daarvan de benodigde formatie worden berekend. 13.1 VAT-kosten De kosten voor Voorbereiding Administratie en Toezicht zijn afhankelijk van onder andere de complexiteit en de politieke gevoeligheid van de (onderhouds)werken. Deze kosten kunnen tot wel 30% van de onderhouds- of investeringskosten oplopen.

Gemiddeld worden de volgende percentage van de onderhouds- of investeringskosten aangehouden:  15% voor eenvoudige (onderhouds)werken  20% voor gemiddelde (onderhouds)werken  25% voor complexe (onderhouds)werken Voor de kosten voor de Voorbereiding Administratie en Toezicht van onderhoudsactiviteiten en investeringen houden we volgende percentage aan:  Onderhoud door stichtingen 5%  Klachtenonderhoud en storingen 15%  Groot onderhoud 15%  Investeringskosten 20% en daarvan zijn 10% voor de voorbereidingskosten zoals vergunningen, bestek en tekeningen. Deze kosten worden meegenomen in de afschrijving en daarom worden die hier apart benoemd. De kosten worden opgevoerd als bijkomende kosten. Voor de berekening van de VAT-kosten wordt altijd de onderhouds- of investeringskosten exclusief de BTW toegepast.

13.1.1 Voorbereidingskosten In de voorbereidingskosten zijn onder andere de volgende werkzaamheden ondergebracht:  Inspecteren benodigde maatregelen  Uitvoeren van onderzoeken  Planvorming  Ontwerp  Stukken voor een aanbesteding  Begroting  Planning  Aanbesteden  Opdrachtverstrekking