13. (RVE) Jaarstukken Stichting KleurrijkWonen 2021.pdf
Tekst van het document
JAARSTUKKEN 2021
Op zoek naar een nieuw evenwicht in onze woonopgaven
Dichtbij onze huurders, woningzoekenden en belanghebbenden in een complexe politieke en maatschappelijke omgeving
Inhoudsopgave JAARSTUKKEN 2021 ............................................................................................................ 1 BESTUURSVERSLAG .......................................................................................................... 5 Inleiding ................................................................................................................................. 5
Inhoudsopgave
1.
Doel en structuur .......................................................................................................... 7
1.1 Wie is KleurrijkWonen?
7
1.2 Werkgebied en woningbezit
8
1.3 Juridische structuur
9
1.4 Personele bezetting en interne structuur
9
2.
Kernactiviteiten, producten en diensten ...................................................................... 11
Betaalbaar wonen ................................................................................................................ 11 2.1 Huisvesting van de primaire doelgroep
11
2.2 Voorkomen van huurachterstanden en huisuitzettingen
14
Acceptabele kans op wonen ................................................................................................ 15 2.3 Huisvesting van bijzondere doelgroepen
16
2.4 Vrije sector huur en verkoop
19
2.5 Woningzoekenden
20
Goede woningen en een prettige woonomgeving ................................................................ 23 2.6 Onderhoud aan de woningvoorraad
23
2.7 (Des)investeren in vastgoed
26
2.8 Kwaliteit van wijken en buurten
29
2
Langer zelfstandig wonen .................................................................................................... 31 2.9 Overige producten en diensten
Inhoudsopgave
3.
31
Belanghebbenden ...................................................................................................... 34
3.1 Betrekken van bewonersorganisaties
34
3.2 Overige samenwerkingsvormen
35
3.3 Klanttevredenheid
38
3.4 Klachten
40
4. Elementen van het gevoerde beleid ................................................................................. 42 4.1 Slimme, slanke en flexibele organisatie
42
4.2 Cultuur en mensen
43
4.3 Maatschappelijke en operationele resultaten
44
4.4 Huurprijzen en betaalbaarheid
53
4.5 Duurzaamheidsopgave
54
5. Financiën ......................................................................................................................... 57 5.1 Financieel beleid
57
5.2 Toelichting vermogen
61
5.3 Financiële kengetallen
67
6. Risico’s en onzekerheden ................................................................................................ 73 6.1 Organisatie risicomanagement binnen KleurrijkWonen
73
6.2 Voornaamste risicofactoren
75
6.3 Risico- en Toekomstparagraaf
77
7. Governance ..................................................................................................................... 79
3
7.1 Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden bestuur
79
7.2 Specifieke gedragscodes
81
Inhoudsopgave
8. VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN .................................................... 82 8.1 Een goede invulling van goed bestuur binnen KleurrijkWonen
83
8.2 Onze rol als werkgever
84
8.3 Onze rol als toezichthouder
86
8.4 Samenstelling van de Raad van Commissarissen
87
8.5 Verslagen van de diverse commissie
90
8.6 Hoe wij ons laten informeren
91
8.7 Vooruitblik 2022
92
8.8 Verklaring van de Raad van Commissarissen
93
JAARREKENING ................................................................................................................. 95 OVERIGE GEGEVENS ................................................................................................... 1901
4
BESTUURSVERSLAG Inleiding
Bestuursverslag
Vorig jaar keken we terug op een turbulent 2020, maar keken we ook hoopvol uit naar 2021. Helaas voerde toch ook in 2021 de coronapandemie nog steeds de boventoon. Het fenomeen lockdown en thuiswerken is ons niet meer vreemd. Dankzij alle veerkracht en flexibiliteit van onze collega’s en partners, kunnen we terugkijken op een jaar waarin we bijna alles hebben gedaan wat was voorgenomen. Niet alles ging natuurlijk in één keer goed. Het was een zoektocht om onze dienstverlening door te laten gaan en aan te laten sluiten bij de wensen van onze huurders en woningzoekenden. Des te mooier is het om te zien dat onze huurders onze dienstverlening, ondanks de coronapandemie, nog steeds met een hoog rapportcijfer waarderen. In 2020 heeft er een organisatiewijziging plaatsgevonden. De nadruk is komen te liggen op integraal werken in de regio’s en het zelf organiserend werken van teams. Daarmee geven we concrete invulling aan de uitgangspunten in ons ondernemingsplan. We willen ’persoonlijk en dichtbij’ zijn voor onze huurders en belanghouders. Daarbij willen we op een flexibele manier zoveel mogelijk maatwerk leveren. De regioteams hebben hiervoor meer mandaat gekregen, zodat in onderling overleg tot passende oplossingen kan worden gekomen. Eind 2021 is een eerste evaluatie opgestart waarmee we willen nagaan welke aanpassingen er nodig zijn om genoemde doelen nog beter te realiseren.
We leggen woningzoekenden graag goed uit wat zij iedere maand gaan betalen. Sinds het voorjaar van 2021 staat bij de meeste woningadvertenties op Woongaard naast de huurprijs van de woning ook informatie over de te verwachten kosten voor gas, water en licht. Dit is één van de manieren geweest om een bijdrage te leveren aan het betaalbaar wonen van onze huurders. Dat onze won ingen begin 2021 al gemiddeld op energielabel B zitten, draagt daar nog eens extra aan bij. Door de oorlog in Oekraïne en de stijgende (gas)prijzen is het geven van inzicht in verwachte kosten nog relevanter geworden. Onze grootste zorg m.b.t. de woonopgaven die er in ons werkgebied zijn, is de beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen. De zoektijden zijn opnieuw toegenomen in alle gemeenten waar we werken, terwijl de kansen om nieuwe (al dan niet tijdelijke) woningen te bouwen nog steeds erg beperkt zijn. In regio Rivierenland hebben de gemeenten afgesproken dat 30% van de nieuwbouw moet besta an uit sociale huurwoningen ten behoeve van de woningcorporaties. We hebben de gemeenten waarin we werken (opnieuw) opgeroepen om bij ontwikkelaars af te dwingen dat er voldoende sociale huurwoningen worden gebouwd, door of voor de corporaties. Beschikbaa rheid van woningen staat ook in 2022 hoog op onze agenda.
In vier van onze zes gemeenten zijn in 2021 in overleg tussen de huurdersorganisaties, gemeente en corporatie(s) meerjarige prestatieafspraken gemaakt waarin nadrukkelijk aandacht is voor (de versnelling van) de bouw van sociale huurwoningen. Niet alleen de beschikbaarheid van gronden is een probleem bij de nieuwbouw. We merken steeds meer dat er door omwonenden bezwaren worden ingediend. Hierdoor treden er regelmatig vertragingen op en laten we geld liggen aan subsidies. Zo hebben we in 2021 de bouwvergunningen ontvangen voor de realisatie van 18 biobased houtbouw eengezinswoningen en 16 houtbouw appartementen in
5
Culemborg. Helaas is tegen beide plannen bezwaar ingediend, waardoor het nog niet zeker is wanneer de bouw van de woningen van start kan gaan.
Bestuursverslag
In 2021 hebben we de technische inventarisatie van alle woningen afgerond. Door deze inventarisatie hebben we meer grip op het benodigde toekomstige onderhoud. Om dit in de toekomst efficiënter te kunnen doen, zijn we gestart met de pilot ter voorbereiding op een beoogde implementatie van twee krachtige webbased tools (Spotr en Luxs). Zo krijgen we meer eenduidigheid in de gegevens, die worden gebruikt in de opdrachten aan en controle van onze onderhoudspartners. Het digitaliseren van de gegevens over ons vastgoed biedt veel kansen, ook op het gebied van duurzaamheid en woonomgeving. Op de valreep van 2021 had de nieuwe regering nog een belangrijke verrassing in petto; de afschaffing van de verhuurderheffing vanaf 2023. Hoewel ongeveer 25% daarvan via de vennootschapsbelasting weer terugvloeit naar diezelfde overheid, zijn we uiteraard blij met deze ontwikkeling. In 2022 maken we afspraken over de inzet van deze middelen ten behoeve van de volkshuisvesting. Het is goed om ons te beseffen dat de middelen niet alleen nodig zijn voor het versnellen van nieuwbouw of verduurzaming. Ze zijn ook nodig voor het wegwerken van de achterstanden, die in de afgelopen jaren zijn ontstaan in de vervanging van bijvoorbeeld badkamers, keukens en toiletten. Door de verhuurderheffing waren daar onvoldoende middelen voor beschikbaar.
In deze jaarstukken kunt u nog veel gedetailleerder lezen wat KleurrijkWonen in 2021 heeft gerealiseerd en waar soms wat vertraging is opgetreden. Ik durf te stellen dat er met tevredenheid teruggekeken kan worden op de prestaties van KleurrijkWonen. Ik ben alle collega’s en partnerbedrijven, die daaraan hebben bijgedragen, erg dankbaar. Zonder die inzet en flexibiliteit was dat nooit gelukt. Ik wens u veel leesplezier! Tjapko van Dalen Directeur bestuurder KleurrijkWonen
6
1. Doel en structuur
Bestuursverslag
In dit hoofdstuk
• Wie is KleurrijkWonen? • Werkgebied en woningbezit • Juridische structuur • Personele bezetting en interne structuur
1.1 Wie is KleurrijkWonen? KleurrijkWonen is een actieve, moderne woningcorporatie werkzaam in de regio’s Rivierenland en Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. In onze aanpak zijn we kleurrijk en vernieuwend. Wij bedienen huurders in zes gemeenten: Buren, Culemborg, Molenlanden, Tiel, Vijfheerenlanden en West Betuwe. Wij bieden mensen met een inkomen tot circa € 44.000,- een betaalbare, goede woning. Zowel starters, gezinnen, alleenen samenwonenden, al dan niet met een behoefte aan zorg of begeleiding, kunnen bij ons terecht.
7
Bestuursverslag
1.2 Werkgebied en woningbezit
8
Totaal verhuureenheden*
Bestuursverslag
Buren
Waarvan woningen
2021
Waarvan woningen
2020
739
712
747
720
Culemborg
3.780
3.410
3.789
3.415
Molenlanden
1.262
1.092
1.272
1.102
Tiel
3.359
2.996
3.343
2.976
Vijfheerenlanden
3.432
3.127
3.402
3.108
West Betuwe
3.644
3.434
3.610
3.400
Zaltbommel **
2
1
2
1
16.218
14.772
16.165
14.722
Totaal
*Verhuureenheden zijn woningen, woonwagens, bedrijfsonroerendgoed, garages etc. **In Zaltbommel is één VHE gesplitst in een woning en parkeergelegenheid.
1.3 Juridische structuur KleurrijkWonen heeft de juridische status van een Stichting. Het nummer van inschrijving in het Handelsregister is 40156630. De Statuten zijn conform Veegwet gewijzigd en door de Aw op 26 juli 2018 goedgekeurd. De Stichting heeft geen deelnemingen met overheersende zeggenschap. De datum van het Koninklijk Besluit, waarbij de instelling is toegelaten, is 27 mei 1914. De oprichtingsdatum is 21 november 1913. De Stichting is regionaal toegelaten. Het vestigingsadres is Laan van Westroijen 6, 4003 AZ Tiel. De contactgegevens zijn: 0345– 59 61 00, info@kleurrijkwonen.nl, www.kleurrijkwonen.nl.
1.4 Personele bezetting en interne structuur Het gemiddeld aantal bij KleurrijkWonen werkzame werknemers, berekend op fulltime basis (FTE) en uitgesplitst naar afdeling bedroeg: 2021
2020
Directie en Audit & Control
2,9
3,8
Strategie & Ontwikkeling
21,5
19,8
Bedrijf
31,2
30,4
Wonen
96,9
94,5
Totaal aantal FTE’s
152,5
148,5
9
Het gemiddelde aantal FTE in 2021 is 152,5 FTE. Het begrote aantal FTE voor 2021 was 156. Het kleine verschil ten opzichte van de begroting heeft onder andere te maken met het tijdelijk opvullen van vacatures door inleen van personeel, urenaanpassingen van medewerkers en het nog open staan van vacatures.
Bestuursverslag
Binnen KleurrijkWonen werken we actief met trainees via Talent in huis. In anderhalf jaar tijd volgen drie trainees een programma van een half jaar bij ons. In 2021 zijn twee trainees actief geweest en we hebben een van deze trainees in dienst genomen in een nieuwe functie. Ook waren er in 2021 twee stagiaires vanuit verschillende opleidingen werkzaam binnen KleurrijkWonen. Daarnaast hebben we, met name voor diverse audits, samengewerkt met studenten van Avans Hogeschool. Tot slot staan er aan het einde van 2021 nog zes vacatures open.
Interne structuur Het organogram ziet er als volgt uit:
KLANT Wonen
Bedrijf
Strategie & Ontwikkeling
Regio A incl. verkoop
Administratie
Beleid
Regio B incl. vve, BOG/MOG
Planning & Control
Ontwikkeling
Regio C, incl. contractbeheer OH
I&A en Facilitair
KlantAdviesCentrum
HRM
Communicatie
Contractmanager
Procesmanagers
Procesmanager
Manager Wonen
Manager Bedrijf
Procesmanager B&M
T e a m A & C
Manager S&O
Bestuurder Raad van Commissarissen
10
2. Kernactiviteiten, producten en diensten
Bestuursverslag
In dit hoofdstuk • Betaalbaar wonen • Kans op wonen • Goede woningen en een prettige woonomgeving • Langer zelfstandig wonen • Overige producten en diensten In ons ondernemingsplan ‘Samen voor betaalbaar en prettig wonen’ hebben we zes speerpunten geformuleerd. Met deze speerpunten geven we van 2019 tot en met 2022 invulling aan onze missie. Voor ieder speerpunt is een ideaalbeeld bepaald. Aan de hand van strategieën bewegen wij ons richting het ideaalbeeld. Vier van de zes speerpunten gaan over wat we willen realiseren en twee speerpunten gaan over hoe we dat willen bereiken. Met de organisatiewijziging van september 2020 kunnen wij beter invulling geven aan het ’Hoe’, het contact met onze huurders, woningzoekenden, gemeenten en andere stakeholders. De kernbegrippen daarbij zijn ‘Persoonlijk en dichtbij‘ en ’Flexibel en maatwerk‘. Voor de voortgang op deze strategieën verwijzen wij naar paragraaf 4.3. In dit hoofdstuk lichten we onze kernactiviteiten, behorend bij de vier speerpunten die gaan over Wat we willen realiseren, toe.
Betaalbaar wonen 2.1 Huisvesting van de primaire doelgroep Volgens de norm van de Europese toewijzingsregels moet minimaal 80% van onze vrijkomende huurwoningen met een huur tot en met € 752,33 worden toegewezen aan de doelgroep met een inkomen tot en met € 40.024,-. Maximaal 10% mag worden toegewezen aan de doelgroep met een inkomen tussen € 40.024,- en € 44.655,-. De overige 10% ruimte is gereserveerd voor onze bijzondere doelgroepen en woningzoekenden met een urgentie. In 2021 is ruim 95% van de vrijkomende huurwoningen met een huur tot en met € 752,33 toegewezen aan de doelgroep met een inkomen lager dan € 40.024,-. 11
Hiermee voldoen we ruim aan de Europese toewijzingsregels. In onderstaande tabel staan alle nieuwe sociale verhuringen tot en met € 752,33 per maand aan de primaire doelgroep, zijnde huishoudens met een inkomen beneden de DAEB-inkomensgrens. In totaal zijn dit er in 2021 873.
Bestuursverslag
Verhuringen 2021
Verhuringen 2020 Abs. %
Verhuringen 2019 Abs. %
Gemeente
Abs.
%
Buren
43
5%
25
3%
37
5%
Culemborg
180
21%
222
23%
208
27%
Molenlanden
53
6%
62
7%
50
7%
Tiel
193
22%
220
23%
158
21%
Vijfheerenlanden
180
21%
211
22%
145
19%
West Betuwe
224
26%
22%
21% 209 159 Totaal 873 100% 949 100% 757 100% Aantal nieuwe verhuringen per gemeente in % aan de primaire doelgroep (incl. 10 intermediaire verhuringen door zorgpartijen)
Totaal aantal nieuwe verhuringen Naast de 873 verhuringen van woningen tot en met € 752,33, zijn er in 2021 81 woningen verhuurd met een huurprijs boven € 752,33. Dit zijn er 12 minder dan in 2020. De reden hiervoor is dat woningen uit het niet-DAEB segment zijn overgeheveld naar het DAEB-segment ten behoeve van de huisvesting van statushouders. In totaal zijn 22 niet-DAEB woningen overgeheveld. We zien in vier van de zes gemeenten een daling van het aantal nieuwe verhuringen aan de primaire doelgroep. Opvallend zijn de gemeenten Tiel en Vijfheerenlanden. We hebben in deze gemeenten circa 30 woningen minder verhuurd. In beide gemeenten is in 2021 minder nieuwbouw opgeleverd dan in 2020. Dat heeft geleid tot deze afname in het aantal verhuringen. In de gemeente West Betuwe zien we een lichte stijging. In deze gemeente hebben we 56 nieuwbouwwoningen opgeleverd. In de gemeenten Molenlanden en Culemborg hebben we in 2021 geen nieuwbouw opgeleverd.
12
In de onderstaande tabel zijn alle verhuringen opgenomen en verdeeld naar huurklasse. Huishouden
Inkomen ≤ 442,46
Eenpersoons
Bestuursverslag
Huur
Totaal
> € 442,46 ≤ € 633,25
> € 633,25 ≤ € 752,33
> € 752,33
Tot AOW
≤ € 23.725
108
203
10
0
321
Tot AOW
> € 23.725
24
53
54
28
159
Vanaf AOW
≤ € 23.650
3
54
2
0
59
Vanaf AOW
> € 23.650
1
12
7
1
21
322 73 > € 442,46 - > € 633,25 ≤ € 633,25 ≤ € 752,33
29
560
Subtotaal
136
Tweepersoonshuishoudens
≤ 442,46
> € 752,33
Tot AOW
≤ € 32.200
7
57
3
0
67
Tot AOW
> € 32.200
2
6
25
35
68
Vanaf AOW
≤ € 32.075
2
31
1
0
34
Vanaf AOW
> € 32.075
2
18
8
3
31
13
112
37
38
200
> € 442,46 - > € 678,66 ≤ € 678,66 ≤ € 752,33
> € 752,33
Subtotaal Drie- en meerpersoons
≤ 442,46
Tot AOW
≤ € 32.200
1
132
2
0
135
Tot AOW
> € 32.200
0
15
29
14
58
Vanaf AOW
≤ € 32.075
0
0
0
0
0
Vanaf AOW
> € 32.075
0
1
0
0
1
1
148
31
14
194
150
582
141
81
954
Subtotaal Totaal
Passend Toewijzen Huishoudens met een inkomen onder de grenzen voor passend toewijzen moeten een woning toegewezen krijgen met een huur die past bij hun inkomen. Corporaties moeten minimaal 95% van deze huishoudens een woning toewijzen, die past bij hun inkomen. KleurrijkWonen heeft 97% van deze doelgroep passend toegewezen. Daarmee voldoen wij ruim aan deze norm. 13
2.2 Voorkomen van huurachterstanden en huisuitzettingen
Bestuursverslag
Huurachterstand Het aantal achterstanden met betrekking tot betaling van de huur is in 2021 ten opzichte van 2020 opnieuw gedaald. Het percentage huurachterstand inclusief ‘overige debiteuren’, komt in 2021 uit op 0,96 %. De totale huurachterstand inclusief ‘overige debiteuren’ (openstaande facturen van debiteuren waarvoor geen actief huurcontract meer was), was in 2019 1,6% en in 2020 1,2%. De huurachterstand in de meeste gemeenten varieert tussen de 0,4% en 1,7%. We zien dat de gemeente Tiel nog steeds het hoogste percentage achterstand heeft, maar dit is niet langer extreem te noemen ten opzichte van onze andere gemeenten. De coronapandemie heeft niet tot een toename van de huurachterstand geleid, zoals vooraf gedacht. In de praktijk is gebleken dat mensen juist beter zijn gaan betalen. We veronderstellen dat dit ermee te maken heeft dat er in de coronatijd minder verleidingen waren waaraan mensen hun geld konden uitgeven. Het project Betaalbaar Wonen, met als doelstelling om de huurachterstanden structureel te verlagen en huurders betaalbaar te laten wonen, heeft in 2021 door de pandemie geen vervolg meer gekregen. De fysieke bijeenkomsten waren niet mogelijk door de coronamaatregelen. Zodra de maatregelen dit weer toelaten, gaan we verder met dit project in de gemeenten Tiel en West Betuwe.
In de tabel hieronder is de verdeling van huurachterstanden van onze huurders per gemeente weergegeven.
2021
Buren
Culemborg
Molenlanden
Tiel
Vijfheerenlanden
West Betuwe
Totaal
Huurachterstand zittende huurders
€ 22.066
€ 67.907
€ 30.404
€ 187.298
€ 98.842
€ 162.388
€ 568.905
Huurachterstand vertrokken huurders
€ 59.899
€ 46.540
€ 4.749
€ 163.140
€ 55.679
€ 93.558
€ 423.564
Totale huurachterstand op 31-12-2021
€ 81.965
€ 114.447
€ 35.152
€ 350.437
€ 154.521
€ 255.946
€ 992.469
Percentage bruto jaarhuur op 31-12-2021
1,65%
0,47%
0,42%
1,66%
0,71%
1,09%
0,96%
Bedrag bij deurwaarder op 31-12-2021
€ 56.854
€ 36.483
€ 5.230
€ 215.807
€ 94.139
€ 153.193
€ 561.707
0
1
Aantal huisuitzettingen
0
0
0
0
1
Huisuitzetting Zoals in bovenstaande tabel is vermeld, is er in 2021 één ontruiming in verband met huurachterstand uitgevoerd, en wel in de gemeente Vijfheerenlanden. Het aantal ontruimingen is daarmee in 2021 wederom gedaald. Dit lage aantal is in overeenstemming met de landelijke afspraken met Aedes om tijdens de coronapandemie geen huisuitzettingen te verrichten. Deze afspraak is niet van toepassing op ontruimingen in verband met overlast. 14
Bestuursverslag
Acceptabele kans op wonen
Mutatiegraad De slaagkans van een woningzoekende is afhankelijk van het aantal beschikbare huurwoningen, de inschrijftijd die men nodig heeft om in aanmerking te komen voor een woning en van actief zoekgedrag. De mutatiegraad is het percentage van ons woningbezit dat op jaarbasis vrijkomt. Het is de indicator voor het aantal beschikbare huurwoningen. De mutaties omvatten alle nieuwe verhuringen. Dit is inclusief de sociale intermediaire verhuringen aan zorgpartijen, de vrije sector verhuringen, nieuwbouw en tijdelijke verhuur. Bruikleenovereenkomsten zijn niet meegenomen in de mutaties. Als we kijken naar de mutatiegraad per gemeente, ontstaat het volgende beeld in percentages en aantallen: Gemeente
Aantal mutaties
Woningbezit
% 2021 % 2020
Buren
45
712
6,3%
3,8%
Culemborg
198
3.410
5,8%
7,2%
Molenlanden
57
1.092
5,2%
6,3%
Tiel
208
2.996
6,9%
7,7%
Vijfheerenlanden
203
3.127
6,5%
7,5%
West Betuwe
243
3.434
7,1%
7,0%
Totaal
954
14.771
6,5%
7,1%
De mutatiegraad is voor het totale woningbezit gedaald ten opzichte van vorig jaar en komt in 2021 uit op 6,5% (7,1% in 2020). In gemeente West Betuwe zijn in 2021 twee nieuwbouwprojecten opgeleverd. Daardoor is de mutatiegraad gestegen. In 2020 hadden we opvallen d weinig mutaties in Buren. In deze tabel lijken het veel mutaties, maar dit komt doordat we in Buren een beperkt aantal woningen hebben. Als er in deze gemeente een mutatie is, dan ligt het percentage snel hoger. In de overige gemeenten is er een daling in het aantal mutaties, met name in Culemborg. In Culemborg is er in 2021 geen nieuwbouw opgeleverd. 15
Bestuursverslag
2.3 Huisvesting van bijzondere doelgroepen Naast de reguliere verhuur zijn er bijzondere doelgroepen die een beroep doen op onze voorraad sociale huurwoningen. Wij ontvangen verzoeken van zorgpartijen om woningen, buiten het reguliere aanbod om, toe te wijzen aan een cliënt van de betreffende zorgpartij. Een deel van het aanbod stellen wij beschikbaar voor deze bijzondere doelgroepen. Hierover hebben we afspraken gemaakt met onze gemeenten en zorgpartijen. Ook bieden we de gemeenten woningen aan die zij inzetten voor het huisvesten van statushouders. Al deze verhuringen aan bijzondere doelgroepen worden verantwoord. Zorg De verzoeken van zorgpartijen om woningen, buiten het reguliere aanbod om, toe te wijzen aan een cliënt van een zorgpartij maakt onderdeel uit van de prestatieafspraken. Ook zijn er in iedere gemeente verschillende zorgcomplexen. Bij deze complexen wordt de nieuwe kandidaat voorgedragen door de zorgpartij. Gemeente
Verhuringen in zorgcomplex
Verzoek zorgpartij in regulier bezit
Buren
4
0
Culemborg
10
10
Molenlanden
0
0
Tiel
19
8
Vijfheerenlanden
3
2
West Betuwe
8
6
Totaal
44
26
Het aantal verhuringen in zorgcomplexen in Tiel is hoog. Dit komt door de oplevering van een nieuwbouwcomplex. Hier zijn 16 woningen gerealiseerd voor cliënten van een zorgpartij.
16
Taakstelling huisvesten statushouders
Bestuursverslag
De taakstelling voor het huisvesten van statushouders binnen onze zes gemeenten, bedroeg in 2021 409 personen. Dit is een grote stijging in vergelijking met de taakstelling in 2020. In 2020 ging het om 240 personen. In de gemeenten Buren, Molenlanden, Tiel, Vijfheerenlanden en West Betuwe is de taakstelling naar rato verdeeld onder de in die gemeenten werkzame woningcorporaties. In de gemeente Culemborg zijn geen andere woningcorporaties werkzaam. Wij sturen op een zo goed mogelijke verdeling van vrijgekomen woningen onder de diverse groepen woningzoekenden. Dit doen wij door minimaal 80% van de vrijkomende woningen aan te bieden via Woongaard. Het effect van deze bemiddelingen op de sociale verhuringen wordt in de onderstaande tabel per gemeente weergegeven. De impact op de sociale woningmarkt is weergegeven in een percentage. Het percentage geeft het aantal woningen aan dat hiervoor is ingezet ten opzichte van het totale aanbod. In 2021 zijn 22 woningen uit niet-DAEB naar DAEB overgeheveld. Hiermee hebben we de impact van de taakstelling op de vrijkomende sociale huurwoningen verlaagd.
Gemeente
Aantal woningen verhuurd aan statushouders
Impact taakstelling op de sociale huurmarkt
Aantal sociale verhuringen
Buren
6
43
14%
Culemborg Molenlanden
3 4
180 53
2% 8%
Tiel
9
193
5%
Vijfheerenlanden
10
180
6%
West Betuwe
17
224
8%
Totaal
49
873
6%
Resultaten taakstelling huisvesten statushouders 2021 Naast het effect van de taakstelling op de woningmarkt, is het ook goed om te kijken hoe de taakstelling is gerealiseerd. Aangezien we in 2020 de taakstelling niet in alle gemeenten hebben gerealiseerd, starten we in 2021 in vijf gemeenten met een achterstand. Daarnaast is de opgave in 2021 een stuk hoger dan in 2020.
17
Hierdoor is de opgave in alle gemeenten fors. In onderstaande tabel is de taakstelling en huisvesting van statushouders weerg egeven:
Bestuursverslag
Gemeente
Voor-/ achterstand 01-01-2021
Taakstelling 2021
Gecorrigeerde taakstelling
Gehuisveste statushouders volgens COA
Stand realisatie tot 01-01-2022
BUREN
8
38
46
52
Voorstand 6
CULEMBORG
10
42
52
21
31
MOLENLANDEN
17
62
79
70
9
TIEL
-4
60
56
49
7
VIJFHEERENLANDEN
2
80
82
82
0
WEST BETUWE
22
72
94
69
25
354
409
Totaal
In de gemeenten Buren en Vijfheerenlanden is de doelstelling voor 2021 gehaald. Ook in de gemeente Molenlanden is, volgens de verdeelsleutel, onze taakstelling gehaald. In de gemeenten Culemborg, Tiel en West Betuwe is de taakstelling voor 2021 niet gehaald. Met gemeente Culemborg hebben we afgesproken dat we de taakstelling om statushouders te huisvesten realiseren met hervestigers. Hervestigers zijn vluchtelingen die, op uitnodiging, rechtstreeks naar de gemeente komen zonder tussenverblijf in een AZC. Vanwege de coronapandemie zijn de vluchten met hervestigers gecanceld. Hierdoor is het huisvesten van statushouders later op gang gekomen. Momenteel maakt de gemeente Culemborg een inhaalslag. Niet alle in 2021 gehuisveste statushouders zijn door het COA geregistreerd in 2021 en één bemiddeling voor de opgave van 2021 vond in januari 2022 plaats. Daarmee is in Tiel de taakstelling in januari 2022 alsnog behaald. De gemeente West Betuwe startte in 2021 met een behoorlijke achterstand. Met grote inzet vanuit de woningcorporaties is een enorme inhaalslag gemaakt. Net als in Tiel zijn niet alle gehuisveste statushouders en nareizigers in 2021 geregistreerd. Ook hier vonden nog bemiddelingen plaats in januari 2022 die wel meetellen voor 2021 en waarmee de taakstelling alsnog is behaald.
18
2.4 Vrije sector huur en verkoop
Bestuursverslag
Verhuur vrije sector Onze afdeling Wonen verzorgt onder de merknaam Stavast+ de verhuur van het aanbod in de vrije sector. Deze woningen bieden wij aan via de website van Woongaard én via onze eigen website STAVASTplus. In 2021 zijn 81 woningen vanuit bestaand bezit in de vrije sector verhuurd. Dit is 8% van van het beschikbaar aantal huurwoningen. Aan- en verkoop Vrije verkoop en Koopgarant In onderstaande tabel is de verdeling van de aangekochte en verkochte woningen in vrije verkoop en Koopgarant per gemeente weergegeven. Het gaat hierbij zowel om de huurklasse als het type bezit. In 2021 zijn er 74 woningen (in 2020 waren dit er 76) verkocht in de vrije verkoop. De verkopen met Koopgarant zijn in 2021 flink afgenomen. Dit kan het gevolg zijn van de huidige prijzen en het beperkte aanbod op de huizenmarkt. Er zijn 29 woningen en 2 parkeerplaatsen met Koopgarant verkocht. In 2021 zijn er 24 woningen en 2 parkeerplaatsen met Koopgarant teruggekocht. Dit is exclusief de afkoop van een erfpacht (1 in 2021). Deze koper heeft de erfpacht afgekocht en daarmee is het een vrije verkoop geworden. Per saldo is onze Koopgarantportefeuille in 2021 met vier woningen toegenomen tot 930 woningen. Prijsklasse
Buren
V=Verkocht, A = Aangekocht
V
Goedkope huur (≤ € 442,46) Betaalbare huur (> € 442,46 - ≤ € 752,33)
1 3
Vrije sector huur (> € 752,33)
1
Koopgarant
2
A
Culemborg V
A
1 11
Molenlanden V
A
2 4
Tiel V
Vijfheerenlanden A
1 11
7
5
A
2 12
1 5
V
West Betuwe
Totaal
V
V
A
9 60
0 0
A
2 19
2 5
4
4
15
Aankoop t.b.v. sloop
4
0
10
31
26
1
0
1
1
0
105
27
Nieuwbouw Bijzondere woonvorm (incl. ontm.ruimten) Parkeerplaats/garage/berging/overig
1
BOG/MOG Totaal
7
0
18
7
12
5
12
0
20
4
36
11
19
2.5 Woningzoekenden
Bestuursverslag
Aan het einde van 2021 stonden in de Woongaardregio 74.968 woningzoekenden ingeschreven. Dit is een stijging van 3.609 woningzoekenden ten opzichte van 2020. Dat waren er toen 71.359. In onze gemeenten stonden eind 2021 33.164 woningzoekenden ingeschreven. Dit is een stijging van 1.749 woningzoekenden ten opzichte van 2020. Dat waren er toen 31.415. In 2020 waren in heel Woongaard 14.444 woningzoekenden actief op zoek naar een woning. In 2021 is dit opgelopen naar 15.531. Kijken we naar de gemeenten in ons werkgebied, dan waren er in 2020 6.697 woningzoekenden actief. Dit is in 2021 opgelopen naar 6.895. In de onderstaande tabel is het aantal woningzoekenden per gemeente opgenomen. Het gaat hier om zowel de actief als de passief woningzoekenden. Dus ook degenen die uit voorzorg staan ingeschreven, maar niet binnen afzienbare tijd werkelijk willen verhuizen, zijn hierin opgenomen. Woningzoekenden
Ingeschreven eind 2021 aantal actief woningzoekend uit gemeente
Buren
Culemborg
Molenlanden
Tiel
Vijfheerenlanden
West Betuwe
Totaal
3.452
5.253
3.850
9.499
4.821
6.289
33.164
573
957
960
1.975
1.188
1.242
6.895
17% 61%
18% 86%
25% 65%
21% 78%
25% 74%
20% 67%
% actief woningzoekenden: - wonend in de gemeente - reagerend op een woning binnen gemeente
Het percentage ‘wonend in de gemeente‘ geeft aan hoeveel procent van de ingeschreven woningzoekenden uit de betreffende gemeente actief op zoek is naar een woning. Het percentage ’reagerend op een woning binnen de gemeente‘ geeft aan hoeveel procent van de actief woningzoekenden een woning zoekt in de eigen gemeente (potentiële blijvers). Gemiddelde wachttijd in jaren De gemiddelde wachttijd is het gemiddeld aantal jaren dat een woningzoekende staat ingeschreven bij Woongaard tot de woningzoekende een woning vindt. In onderstaande tabel is de gemiddelde wachttijd per gemeente opgenomen op basis van het aanbodmodel. Met uitzondering van Culemborg en Vijfheerenlanden, is de wachttijd toegenomen. De toename van het aantal actief woningzoekenden ten opzichte van het aanbod en de afname van het aantal verhuringen zijn hiervan de oorzaak. Wachttijd in jaren
Buren
Culemborg Molenlanden
Tiel
Vijfheerenlanden
West- Betuwe
2021 gemiddeld
8.5
6.8
4.8
8.0
4.7
6.7
2020 gemiddeld
7,5
7,0
4,3
7,4
5,1
5,7
2019 gemiddeld
6,0
6,6
3,6
6,7
5,1
5,3
2018 gemiddeld
5,0
5,4
3,9
3,7
2,6
4,6
20
Gemiddelde zoektijd in jaren De zoektijd is het gemiddeld aantal jaren dat een woningzoekende actief binnen Woongaard zoekt, berekend vanaf de eerste reactie tot op het moment dat de woningzoekende een woning accepteert. Het gaat hierbij uitsluitend om woningen, die via de website van Woongaard zijn aangeboden via het aanbodmodel en via het lotingmodel (inclusief nieuwbouw). De zoektijd is exclusief alle verhuringen aan urgenten (waaronder statushouders) en personen met een medische indicatie. De zoektijd is aanmerkelijk lager dan de wachttijd. Woningzoekenden staan vaak eerst een tijd passief ingeschreven, om inschrijfduur (wachttijd) op te bouwen, en gaan daarna pas actief zoeken.
Bestuursverslag
Zoektijd in jaren
Buren
Culemborg Molenlanden
Tiel
Vijfheerenlanden
West Betuwe
2021 gemiddeld
2,1
1,7
1,5
2,2
1,8
1,7
2020 gemiddeld
1,7
1,6
1,4
1,6
1,7
1,4
2019 gemiddeld
1,5
1,4
1,1
1,4
1,5
1,2
2018 gemiddeld
1,2
1,1
0,8
0,8
1,3
1,1
De gemiddelde zoektijd is in alle gemeenten hoger dan in 2020. De gemiddelde zoektijd in Buren en Tiel is het hoogst. In Buren komt dit door het beperkte aanbod (lage mutatiegraad). In Tiel zien we een hoog aantal actief woningzoekenden. We bekijken de zoektijd niet alleen via een gemiddelde. Minstens zo relevant is de zogenaamde mediane zoektijd. De mediaan is het midden van alle zoektijden van gehuisveste woningzoekenden. Ook de mediane zoektijd zien we over het woningbezit van KleurrijkWonen stijgen ten opzichte van 2020 (1,33 jaar in 2021, 0,76 jaar in 2020). Dat betekent dat de helft van de woningzoekenden een zoektijd heeft korter dan 1,33 jaar en de andere helft langer dan 1,33 jaar. Woningzoekenden met urgenties Ingeschreven woningzoekenden die buiten hun eigen verantwoordelijkheid door medische of sociale oorzaken in een noodsituatie verkeren, kunnen urgentie aanvragen. Dit geeft hun de mogelijkheid om versneld te verhuizen. Het onafhankelijke adviesbureau Enserve helpt ons met het bepalen van deze urgenties. Wij houden een intakegesprek met deze personen en verzamelen alle noodzakelijke gegevens. Vervolgens sturen we deze gegevens door naar Enserve. Uitzondering hierop zijn de gemeenten Molenlanden en Vijfheerenlanden. De urgentieprocedure loopt daar volledig via de gemeente. Wij geven alleen de aantallen verstrekte urgenties door aan deze gemeenten.
21
Bestuursverslag
Aanvragen 2021
Totaal
Buren
50
Overname urgentie andere gemeente 0
Ingediende aanvragen Afgewezen aanvragen
Culemborg Molenlanden
Tiel
Vijfheerenlanden
West Betuwe
0
7
12
0
0
3
11
11
10
11
0
5
0
4
Toegekende aanvragen
38
0
0
Nog in behandeling % toegewezen aanvragen
0
0
0
4
11
6
10
7
0
0
0
0
0
76%
0%
0%
57%
100%
55%
100%
64%
Het aantal urgentieaanvragen neemt iets af. In 2019 waren het er nog 55, in 2020 ging het om 54 aanvragen en in 2021 zijn er 50 aanvragen ontvangen. De lichte afname kan te verklaren zijn door de strenge eisen die gehanteerd worden door de urgentiecommissie. In een (telefonisch) intakegesprek met de urgent woningzoekende leggen wij deze eisen uit. Ook lukt het de woningzoekende niet altijd om alle vereiste documenten in te leveren. Wat betreft het aantal afgewezen urgenties, dat zijn er iets minder in vergelijking met 2020. Als we naar de onderlinge verhoudingen kijken, dan wordt dat des te meer duidelijk. In 2021 constateerden we een (kleine) afname van aanvragen bij de gemeenten Buren en Culemborg. Gemeente Tiel laat een forsere afname van aanvragen zien. Terwijl juist in de gemeente Tiel ten opzichte van 2019 in 2020 nog een forse toename te zien was. In de gemeenten West Betuwe, Molenlanden en Vijfheerenlanden is in 2021 een lichte toename van het aantal aanvragen te zien. Soort aanvragen 2021
Totaal
Buren
Culemborg
Molenlanden
Tiel
Vijfheerenlanden
West Betuwe
Medisch
12
0
0
1
4
4
3
Sociaal
36
0
6
10
6
6
8
Financieel
1
0
0
0
1
0
0
Overig
1
0
1
1
0
0
0
Totaal
50
0
7
11
11
10
11
Wat betreft het soort aanvragen zijn er geen grote verschillen te constateren tussen 2020 en 2021. De categorie ‘Sociaal’ blijft hoog. Onder de categorie ‘Sociaal’ zien we net als in 2020 opvallend veel verbroken relaties. Vaak is de verbroken relatie niet het enige probleem dat speelt, maar is er sprake van zogeheten multiproblematiek. Het gaat dan bijvoorbeeld om een combinatie van financiële problemen, verslavingsproblematiek, huiselijk geweld en/of psychische problemen.
22
Goede woningen en een prettige woonomgeving 2.6 Onderhoud aan de woningvoorraad
Bestuursverslag
In 2021 is in totaal € 33,5 miljoen uitgegeven aan planmatig en dagelijks onderhoud van de woningen. Zie onderstaande tabel voor een totaaloverzicht. Dagelijks onderhoud 2021
Totaal
Begroot
Besteed
Reparatie onderhoud
5.573.899
4.764.000
117%
Mutatie onderhoud
5.349.721
4.535.000
118%
Totaal
10.923.621
9.299.000
117%
Projectmatige uitgaven 2021
Totaal
Begroot
Besteed
Planmatig onderhoud
22.939.685
23.062.000
99%
Energetische maatr. en verbeteringen
8.050.704
12.208.000
66%
Totaal
30.990.389
35.270.000
88%
Totaal onderhoud 2021
Totaal
Begroot
Besteed
Planmatig onderhoud*
22.939.685
23.062.000
99%
Dagelijks onderhoud
10.697.621
9.299.000
115%
-97.509
-125.000
78%
33.539.796
32.236.000
104%
Doorbelast onderhoud Totaal
* energetische maatregelen en verbeteringen zitten hier niet bij. Dit zijn investeringen en is geen onderhoud.
23
Planmatig onderhoud De totale uitgaven aan planmatig onderhoud vallen binnen de begroting. Binnen de begroting hebben wel een aantal wijzigingen en verschuivingen plaatsgevonden. Om aan de wettelijke verplichting in het kader van brandveiligheid te voldoen, hebben we € 1,1 miljoen moeten bestemmen voor het plaatsen van rook/brandmelders in woningen die gebouwd zijn voor 2003. Daarnaast hebben we € 100.000 extra nodig gehad voor de verplichte inventarisatie ten behoeve van het groenonderhoud. Ook is € 250.000 uitgegeven aan het onderzoek in het kader van flora en fauna. Dit onderzoek was nodig vanwege de uitvoering van energetische verbetermaatregelen.
Bestuursverslag
Omdat het in verband met de daling van de ICR norm noodzakelijk was om bezuinigingen door te voeren, is in 2021 een bedrag van € 2 miljoen bezuinigd op de vraag gestuurde interieurvervangingen. Hierdoor zijn we in zijn totaliteit binnen de begroting gebleven. Waardering uitgevoerd planmatig onderhoud Sinds 2019 meten wij de kwaliteit van de dienstverlening bij de uitvoering van het onderhoud via de KlantContactMonitor (KCM). Het gemiddelde algemene tevredenheidscijfer komt in 2021 uit op een 7,5 (in 2020 was dit een 7,2). 64% Van de huurders geeft een acht of hoger. De huurders die tevreden zijn, geven aan dat dit vooral komt door het resultaat van de werkzaamheden, de netheid van werken door de aannemer en de mate waarin de aannemer rekening heeft gehouden met de huurder. De eerste twee genoemde redenen golden andersom ook voor de huurders die ontevreden waren (17%). Met ingang van 2021 werken we voor planmatig onderhoud met de verbetermodule in KCM. Dat betekent dat wij de huurders die een lage score hebben gegeven, terugbellen. Op deze manier krijgen we zicht op mogelijke terugkerende klachten, die we structureel kunnen oppakken. Ook geeft het directe contact met de huurder ons de mogelijkheid om op individueel niveau klachten op te pakken.
Energetische maatregelen en verbeteringen Binnen het budget van ruim € 12 miljoen was een budget van € 5,3 miljoen begroot voor energetische maatregelen, gecombineerd met onderhoud. Dit bedrag was gebaseerd op het aantal woningen met een slecht energielabel of een slechte energie-index en waar planmatige onderhoudswerkzaamheden plaatsvonden. De kosten van de realisatie van energetische maatregelen bij onderhoud is € 1 miljoen lager uitgevallen dan begroot. We konden bij een vijftal complexen de energetische maatregelen niet uitvoeren. Dit had te maken met de zorgelijke situatie op de afdeling ontheffingsverlening, in het bijzonder bij de provincie Gelderland. Door deze situatie werden de besluittermijnen wat betreft Flora en Fauna met ruim 27 weken overschreden. Dit heeft ons doen besluiten om bij een vijftal complexen geen energetische maatregelen uit te voeren. Deze werkzaamheden hebben we doorgeschoven naar 2022. Het budget voor verbeteringen (investeringen) bij planmatig onderhoud heeft ook een onderschrijding van bijna € 1 miljoen, deels als gevolg van de doorgeschoven energetische maatregelen en deels als gevolg van een drietal complexen die gedurende het jaar alsnog zijn opgenomen in de SOP3 begroting.
24
Bestuursverslag
Naast energetische maatregelen bij planmatig onderhoud, hadden wij ook budgetten begroot voor het vraaggestuurd aanbrengen va n zonnepanelen (€ 3,2 miljoen) en een aantal pilots op het gebied van verduurzaming. De onderschrijding op het budget wordt veroorzaakt, doordat de beoogde pilots niet in 2021 zijn uitgevoerd. De voorbereidingen van de pilotprojecten ‘ambitieniveau 8 all electric’ en ‘PVT’ zijn nagenoeg afgerond, maar de uitvoering is volledig doorgeschoven naar 2022. Ook het plaatsen van collectieve zonnepaneleninsta llaties ten behoeve van de elektra in algemene ruimtes in meerdere complexen is niet doorgegaan. We willen eerst ons beleid over zonnepanelen bij hoogbouwcomplexen vormgeven. We verwachten de besluitvorming in het 1e tertiaal van 2022 af te ronden. De realisatie van vraaggestuurde zonnepanelen komt ruim € 700.000 lager uit dan begroot. Dit komt doordat er was gerekend met een te hoge indexatie, door meevallers in het meerwerk en door tegenvallende aanmeldingen vanaf het 3e kwartaal in 2021. Vanaf eind 2021 zien we de aanvragen wel weer oplopen. Dagelijks onderhoud Het dagelijks onderhoud bestaat uit reparatieverzoeken en mutatieonderhoud. Zie onderstaande tabel voor de cijfers wat betreft de begroting en het werkelijk besteedde bedrag in 2021. Dagelijks onderhoud 2021
Totaal
Begroot
Besteed
Reparatie onderhoud
5.573.899
4.764.000
117%
Mutatie onderhoud
5.349.721
4.535.000
118%
Totaal
10.923.621
9.299.000
117%
Reparatie onderhoud In 2021 is sprake van een forse overschrijding op reparatieonderhoud. Dit heeft verschillende oorzaken. Bij het reparatie onderhoud is € 378.000 uitgegeven aan woningaanpassingen in het kader van Langer Zelfstandig Wonen. Deze kosten waren niet begroot. Daarnaast zien we binnen het reparatie onderhoud in 2021 een forse stijging van duurdere reparaties ten opzichte van voorgaande jaren. Het betreft hier met name de onderhoudskosten bij lekkages. Het gaat om dak- en leidinglekkages bij verouderde badkamers en keukens. Twee kleinere oorzaken zijn een overschrijding van € 78.000 op het budget voor niet-planmatig onderhoud VvE’s en een stijging van het aantal wachtdienstbonnen in de eerste helft van 2021. Dat laatste heeft te maken met de inzet van een nieuwe meldkamer. Deze meldkamer zette veel meer meldingen door. Inmiddels is het protocol aangepast en zien we weer een daling richting het normale niveau. Om meer inzicht en grip te krijgen op de kosten voor reparatie onderhoud is in september 2021 een PowerBI rapportage gebouwd om de kosten inzichtelijk te maken naar werksoort (reparaties of langer zelfstandig wonen) en naar element (bijvoorbeeld interieur en dak). Ook zijn er zowel intern als met de (nieuwe) externe aannemers afspraken gemaakt over het doorzetten van reparatieverzoeken. Hierdoor kunnen we sneller schakelen. 25
Mutatie onderhoud Binnen het mutatie onderhoud is tot en met juni 2021 het beleid van de basiskwaliteit toegepast en uitgevoerd. Dit betekent dat bijvoorbeeld interieurelementen worden vervangen op basis van leeftijd, in plaats van technische staat. Het aantal te vervangen elementen steeg daarmee explosief in de eerste maanden van 2021. Na het eerste tertiaal bleek al dat dit zou leiden tot een forse overschrijding, waarop het beleid van de basiskwaliteit per 1 juli jl. is teruggedraaid. Door de lange doorlooptijd van mutaties (gemiddeld vier á vijf maanden), leidt dit echter pas vanaf december tot een echte daling van de kosten.
Bestuursverslag
Om naar de toekomst toe de mutatiekosten beter beheersbaar te houden, nemen we een aantal stappen. Dit zijn bijvoorbeeld betere rapportages, afspraken over tijdig factureren door de aannemers en de heroverweging op het interieuronderhoud bij mutatie. Voor 2022 geldt in ieder geval dat we geen basiskwaliteit uitvoeren bij mutatie.
2.7 (Des)investeren in vastgoed Naast het in stand houden van het woningbezit, investeren wij ook in een toekomstbestendige woningvoorraad. Om de geformuleerde wensportefeuille te bereiken, zorgen we voor de realisatie van nieuwbouw. Daarnaast onderzoeken wij of we de bestaande woningvoorraad kunnen aanpassen om dit beter geschikt te maken voor onze doelgroepen, zoals verwoord in de wensportefeuille. Het gaan dan bijvoorbeeld om het bijplaatsen van een lift, het zorggeschikt maken van appartementen, transformeren van bedrijfsruimten naar woonruimten en het uitvoeren van renovaties om woningen weer te laten voldoen aan de huidige eisen. Onderzoeksprojecten In 2021 zijn de volgende complexen onderzocht en afgerond met een startbesluit. Het startbesluit is de basis voor de uitwerking van het onderzoeksresultaat in opvolgende besluiten. Betekenis gebruikte afkortingen: BOG: Bedrijfs Onroerend Goed EGW: Eengezinswoning GGW: Grondgebonden gelijkvloerse woning AZL: Appartement zonder lift AML: Appartement met lift
MOG: Maatschappelijk Onroerend Goed SOP: Strategisch Onderhouds Project MIVA: Minder Valide woningen
Onderzoek vastgoed afgerond Leerdam
Schalij- en Stolbergstraat
Onderzoek 48 AZL afgerond, voorkeur scenario renovatie All electric (ambitie 8) energieneutraal 2050
Culemborg
Zonnebloem- en Tulpstraat
Onderzoek 31 woningen afgerond. Voorkeur nieuwbouw 27woningen en verkoop 6.
Tiel
Wilglaan 2
Onderzoek Wilglaan afgerond. Voorkeur transformatie BOG in 3 MIVA woningen.
Daarnaast is er nog een aantal onderzoeken in uitvoering die vermoedelijk in 2022 worden afgerond. 26
Nieuwbouwprojecten In 2021 is een aantal nieuwbouwprojecten opgeleverd, respectievelijk gestart.
Bestuursverslag
Nieuwbouw projecten in 2021 opgeleverd Herwijnen
Nieuwe Steeg fase 1
Leerdam
Lingeplein
Herstructurering; Sloop 16 EGW en nieuwbouw van 18 GGW. Sloop is afgerond, start april 2021 en oplevering november 2021. Herstructurering; Sloop 50 EGW, nieuwbouw van 35 GGW. Start februari 2021, oplevering november 2021.
Meteren Tiel
Plantage (fase 2) Lingedijk
Uitbreiding met 19 AML, 10 GGW en 7 EGW, totaal 36. Start mei 2020, oplevering juli 2021. Uitbreiding 28 AML. Start april 2020, oplevering juni 2021.
Tiel
De Ark
Herstructurering; Sloop van diverse opstallen met behoud van de gevel. Realisatie van 16 AML en 2 bijzondere woonvormen t.b.v. zorginstelling Prezzent. Start januari 2020, oplevering maart 2021.
Nieuwbouw projecten, oplevering gepland in 2022 Culemborg
Parallelweg-oost
Transformatie 6 ÂML en kantoorruimte BOG: oplevering Q2 2022.
Buren Culemborg
Allardhof fase 2 Elisabethhof
Uitbreiding met 10 GGW. Start oktober 2021, oplevering Q2 2022. Herstructurering; Sloop Elisabethhof, nieuwbouw 34 AML. Start april 2021, oplevering Q3 2022.
Culemborg
Parijsch Voorzieningenstrook
Giessenburg
De Groene Wei
Giessenburg
Doetse vliet
Uitbreiding met 16 AML en 18 EGW. Pilot circulaire houtbouw. Start Q3-2022, oplevering in 2 fasen Q4- 2022. Afhankelijk van de bezwarenprocedure in beide projecten. Uitbreiding met 36 AML, en MOG. Start juli 2021, oplevering Q3 2022. Woonzorgcentrum in samenwerking met twee zorginstellingen DLW en Syndion.. Uitbreiding 8 beneden-boven woningen. start Q1 2022, oplevering Q4 2022.
Leerdam
Broekgraaf fase 5
Uitbreiding met 28 AML. Start bouw Q4 2021, oplevering Q4 2022.
Tiel
Wilglaan
Transformatie BOG in 3 MIVA woningen. Start bouw januari 2022, oplevering Q2 2022.
27
Bestuursverslag
Nieuwbouw projecten in ontwikkeling, realisatiefase vanaf 2022 en verder Beesd Beusichem
Hondelinkstraat Zoetzandselaan
Culemborg
Ridderstraat
Herstructurering: Sloop 9 EGW, nieuwbouw 12 GGW. Fase herhuisvesting, oplevering gepland voor 2024. Herstructurering: Sloop 30 GGW, nieuwbouw 16 GGW en 22 AML=38 woningen. Fase herhuisvesting. Oplevering prognose 2024. Vernieuwbouw 54 AZL met als eindresultaat 50 app AZL. Fase herhuisvesting. Start uitvoering 2023.
Culemborg
Zonnebloem-Tulpstraat
Herstructurering, sloop 31 EGW, verkoop 6 EGW, nieuwbouw 27 EGW. Fase herhuisvesting.
Culemborg
Linieveld Parijsch
Ontwikkeling met Heijmans voor 32 AML. Start bouw Q1-2023.
Culemborg
Parijsch
Ontwikkeling met Heijmans voor 14 tiny houses (Heijmans One). Start bouw Q4-2022
Culemborg
Riebeeckstraat
Ontwikkeling in samenwerking met gemeente en een CPO. Totaal circa 40 woningen. Start bouw medio 2024.
Geldermalsen
Lingedonk
Uitbreiding Nieuwbouw 56 AML, start Q2 2022 oplevering 2023.
Geldermalsen
Plantage cluster 18
Uitbreiding 3 GGW en 14 AML. Start Q1 2022, oplevering Q1-2023
Geldermalsen Herwijnen
Plantage cluster 17 Nieuwe Steeg fase 2
Uitbreiding 9 EGW. Start Q3 2022, oplevering 2023. Herstructurering; Sloop 17 EGW en nieuwbouw 17 GGW en 2 EGW 19. Fase herhuisvesting.
Leerdam
Broekgraaf fase 6
Tiel
Burg van Welderenstraat
Tiel
Schoollocatie Balije
Tiel
Anders Wonen
Ontwikkeling 17 AML tbv reguliere huur, en 18 AML in samenwerking met St. MUS (wonen met zorgbegeleiding). Start bouw Q1-2023, oplevering Q1-2024. Herstructurering: Sloop van 32 AZL en nieuwbouw 58 AML. Fase herhuisvesting. Start bouw Q1 2023, oplevering 2023. Herstructurering: Sloop schoolgebouw, nieuwbouw van 36 AML. Sloop gepland voor 2022, start bouw Q1 2023, oplevering 2023. Ontwikkeling 6 kleine woonunits voor wonen met GGZ begeleiding. Start bouw Q1-2023
Kerk-avezaath Tricht
Teisterbant
Uitbreiding 10 GGW en 6 EGW, start Q4 2022, oplevering 2023.
Laan van Crayestein/Rodenburgstraat
Herstructurering: Sloop 16 woningen, nieuwbouw 5 egw en 14 GGW, totaal 19 . Fase herhuisvesting, sloop 2023, Start bouw Q2 2023, oplevering Q4 2023.
Strategische onderhoudsprojecten (SOP) SOP Projecten voorbereiding-realisatiefase Leerdam
Schalij- Stolbergstraat
Voorbereiding renovatie 48 AZL, start uitvoering 2022.
Leerdam
Burg JW Hondelinkstraat
Voorbereiding renovatie 8 EGW’s, geplande start uitvoering 2 helft 2022.
28
2.8 Kwaliteit van wijken en buurten
Bestuursverslag
Algemeen Leefbaarheid heeft alles te maken met de directe woon- en leefomgeving van bewoners, dus met de kwaliteit van de woning en de woonomgeving. Als deze beide goed zijn, wonen mensen graag in hun woning. Als sociale verhuurder investeren wij dan ook in fysieke en sociale leefbaarheid. Fysieke leefbaarheid gaat over tastbare (technische) zaken die de woonomgeving bevorderen en aantrekkelijk maken. Sociale leefbaarheid heeft te maken met het sociale, veilige en prettige karakter van een wijk, buurt of gebouw. Het gaat hierbij om de bevordering van de sociale samenhang, de betrokkenheid, de verantwoordelijkheid en de zelfredzaamheid van bewoners. Met onze partners streven wij naar schone, technisch en sociaal veilige wijken. Wij investeren in zaken die ons eigendom zijn. Dat gaat dan om bijvoorbeeld de achterpaden van woningen en de algemene ruimten van appartementencomplexen. Ideeën voor concrete verbeteringen komen tot stand door eigen waarnemingen van wijkbeheerders tijdens periodieke wijkrondes. En ook door bewoners, die knelpunten in hun eigen woonomgeving met ons delen. Op sociaal gebied houden we ons bezig met de organisatie van koffiecontactmomenten en we overleggen met groepen bewoners. Ook voeren we regelmatig persoonlijke gesprekken in een wijk of woning.
Vrijwillige inzet van huurders Ruim 130 van onze huurders zetten zich in 2021 vrijwillig in voor de leefbaarheid in hun directe woonomgeving. Ook hebben nog ongeveer 50 bewoners zich in de eerste helft van 2021 ingezet voor een schone en vellige leefomgeving door algemene ruimtes als liften en gangen extra te desinfecteren als preventie tegen het coronavirus. Aanpak overlast In 2021 is, na een jaar van forse stijgingen, het aantal overlastmeldingen aanzienlijk gedaald. Een verklaring hiervoor kan zijn dat bewoners in 2021 beter gewend zijn geraakt aan andere leefpatronen als gevolg van de coronacrisis. Het gebruik van buurtbemiddeling da alde licht van 102 (2020) naar 86 (2021). Geluidsoverlast, psychische problematiek en burenruzie (in deze volgorde) vormen de top 3 van overlastcategorieën. Overlast lijkt wel steeds ernstigere vormen aan te nemen. Enerzijds is dat het beeld van de medewerkers, die zich dagelijks bezighouden met overlast. Anderzijds wordt dit ook bevestigd door de cijfers. Zo konden we minder gebruik maken van buurtbemiddeling. Deze vorm van mediation wordt vooral gebruikt voor minder ernstige burenoverlast. Het aantal ontruimingen op basis van overlast steeg licht. En het aantal ’vrijwillige‘ huuropzeggingen steeg fors.
In het geval van hennepteelt, drugs- of vuurwerkhandel, krijgt de huurder een eenmalige mogelijkheid om de huur van de woning vrijwillig op te zeggen om zo kosten te besparen. Zo niet, dan spannen wij een ontruimingsprocedure aan. In ons werkgebied is een woning in 2021 acht keer ’vrijwillig‘ opgezegd (zie onderstaande tabel).
29
Bestuursverslag
Gemeente
Via KW
Via BB
Totaal
2021
2021
2021
Gemeente
2020
2019
2018
Buren
27
4
31
59
31
44
Culemborg
124
20
144
240
162
142
Molenlanden
22
6
28
29
36
25
Tiel
116
19
135
159
138
154
Vijfheerenlanden
51
13
64
109
114
109
West Betuwe
139
24
Totaal 479 86 Aantal gemelde overlastklachten in 2021 KW = KleurrijkWonen BB = Buurbemiddeling
163
176
142
173
565
772
623
647
Buren Culemborg Molenlanden Tiel Vijfheerenlanden West Betuwe Totaal
Hennep- Handel in teelt harddrugs
1
Zwaar vuurwerk en drugs
1
1 2 4
2
1
3
1
“Vrijwillige” huuropzeggingen
Het aantal ontruimingen op basis van overlast is gestegen van twee naar drie. Eén ontruiming vond plaats in het kader van woonfraude. Voor een volledig beeld zouden de acht ‘vrijwillige’ ontruimingen in onderstaande tabel ook erbij opgeteld moeten worden, omdat deze woningen hoogstwaarschijnlijk anders ook zouden zijn ontruimd. Gemeente
Ontruimingen i.v.m. Ontruiming i.v.m. Totaal ontruimingen overlast woonfraude Wijkbeheer, Overlast en Leefbaarheid
Buren Culemborg
1
1
1
1
Molenlanden Tiel Vijfheerenlanden
1
1
1
3
West Betuwe Totaal
2
30
Langer zelfstandig wonen
Bestuursverslag
Doorstroombeleid In 2021 hebben we het doorstroombeleid opnieuw onder de aandacht gebracht bij onze huurders van 55 jaar en ouder die wonen in een grote eengezinswoning met minimaal drie slaapkamers. Omdat de doorstroomurgentie na een jaar niet meer vervalt, is het aantal geregistreerde doorstroomurgenten gestegen van 679 eind 2020 naar 745 eind 2021. Deze huurders konden in 2021 met voorrang reageren op ons doorstroomaanbod (gelijkvloerse woningen, maximaal 2 slaapkamers. In 2021 hebben 42 van onze huurders gebruikgemaakt van de doorstroomurgentie. Dat was 76 in 2020. Zij zijn daadwerkelijk verhuisd naar een kleinere woning. Deze daling ten opzichte van 2020 heeft een directe relatie met ons nieuwbouwaanbod. In 2021 zijn 10 nieuwbouwwoningen geadverteerd met voorrang voor huurders met een doorstroomurgentie. In 2020 hadden we 26 nieuwbouwwoningen geadverteerd. 33 vrijkomende woningen zijn geadverteerd met voorrang voor ’sociale‘ doorstromers vanuit de tweede keten. Dit zijn meerpersoonshuishoudens die doorstromen. 24 woningen zijn verhuurd aan doorstromers uit deze tweede keten. Sinds 2021 hoef je bij ons geen sociale huurwoning meer achter te laten. De criteria zijn aangepast naar alleen een gezin van minimaal 3 personen.
Woningaanpassingen In 2021 zijn er 515 aanvragen van huurders geweest voor het plaatsen van een of meerdere aanpassingen vanuit het Langer Zelfstandig Wonen (LZW-) beleid. Dit is een forse stijging ten opzichte van 2020. In 2020 hadden 283 huurders een aanvraag ingediend. Het is helaas niet gelukt alle verzoeken binnen twee maanden af te ronden. Eind 2021 was ruim 13% van de 515 aanvragen nog niet uitgevoerd. Oorzaken hiervan zijn het uitstellen van plaatsing als gevolg van de coronapendemie op verzoek van de huurder zelf, de langere leveringstermijn van artikelen en de bezettingsproblemen bij de aannemer. Om de voortgang te bewaken, bespreken we vanaf begin 2022 de lijst met openstaande adressen periodiek met de aannemer. In 2021 is het LZW-beleid uitgebreid met de mogelijkheid om een tweede toilet te plaatsen. Wij implementeren deze aanpassing na de evaluatie in het eerste kwartaal van 2022.
2.9 Overige producten en diensten Woongoud In 2007 zijn we begonnen met Woongoud. Dit is een programma waarmee we huurders belonen voor goed huurderschap en actieve inzet in hun buurt of wooncomplex. Huurders ontvangen met de Woongoudpas korting bij aangesloten Woongoudwinkeliers. Zij sparen Woongoudpunten en kunnen hiermee hun aankopen bij deze winkeliers afrekenen. Sinds de aanpassing van de Woningwet, gelden er echter strengere regels. De mogelijkheden om Woongoud in te zetten, werden beperkter en we bereikten er steeds minder huurders mee. Ook het aantal deelnemende winkeliers daalde de afgelopen jaren door sluiting. In 2021 31
Bestuursverslag
waren nog maar 75 Woongoudwinkeliers bij ons aangesloten. Huurders kunnen hierdoor minder gemakkelijk hun Woongoudpunten in de buurt verzilveren. Om deze redenen hebben we in 2021 besloten niet door te gaan met het huidige beloningsprogramma Woongoud. Huurders hebben tot 1 juli 2022 de tijd om hun gespaarde Woongoudpunten te verzilveren bij Woongoudwinkeliers. Daarna komt de woongoudpas te vervallen. Alle huurders en winkeliers hebben in juni hierover een brief met uitgebreide informatie ontvangen. KleurrijkWonen onderzoekt of en hoe de actieve inzet van huurders in het vervolg kan worden beloond. In de eerste helft van 2022 wordt dit uitgewerkt. Website & webcare Eind 2021 hadden 7.957 huurders een account om hun woonzaken te regelen via onze website. Eind 2020 waren dit er 7.325. Het aantal webbezoeken steeg dit jaar met 71,4%. In totaal waren dit 106.184 bezoeken. Het ging hierbij om 58,3% nieuwe bezoekers. 45,7% kwam alleen op de homepage om contactgegevens op te zoeken, nieuws te bekijken of direct door te klikken naar Woongaard.com. Na de berichtgeving in juni dat we stoppen met Woongoud, zien we in die maand een enorme piek aan webbezoeken.
We zien dit jaar een toename van het aantal telefoongesprekken (1.214 meer dan in 2020) als gevolg van het tijdelijk dichtzetten van een aantal online processen én communicatie over een aantal grote projecten (stoppen met Woongoud, rookmelders, eenmalige huurverlaging, etc.). Zoals de volgende tabel laat zien, daalde het aantal online geregelde processen in 2021 over de hele linie. Online geregelde processen
2021
2020
2019
2018
Reparatieverzoek
5.774
6.542
9.312
8.824
Betalingsverzoek*
64
96
84
96
Overlastmelding
381
642
415
432
Huuropzegging
382
566
846
760
6.601
7.846
10.657
10.112
Totaal
* Benaderd op basis van vastgelegde contacten. Zaken via Viewpoint aangemaakt via Iris.
De top 5 van meest bezochte pagina’s op onze website in 2021: 1. Homepage 2. Woning zoeken 3. Reparatie melden 4. Woongoudsaldo bekijken 5. Voor huurders (woonzaken online regelen)
32
Bestuursverslag
In 2021 hebben we laaggeletterde Taalambassadeurs onze website laten beoordelen, aan de hand van diverse opdrachten. Dit leidde tot een lijst met verbeterpunten die we waar mogelijk hebben opgepakt en uitgevoerd. Ook hebben we vele webpagina’s ingekort en herzien op taalniveau B1 én voorzien van filmpjes en nieuwe foto’s. Een online onderzoek onder de bezoekers van onze website (kleine responsgroep) leverde het beeld op dat zij onze website over het algemeen gebruikersvriendelijk vinden. Ze constateerden wel dat de zoekfunctie beter moet. We pakken dit in 2022 op door alle webpagina’s in het systeem te voorzien van tags, waardoor zoekwoorden sneller leiden tot de juiste webpagina. Ook in 2021 hebben we via Facebook webcare toegepast. Dit gaat met name om berichten die via Facebook Messenger zijn binnengekomen. Dit jaar waren dit slechts 49 berichten (vragen, reparatieverzoeken, klachten of complimenten). Vorig jaar waren dit er 108. We hebben geen ‘harde’ verklaring voor deze daling. We vermoeden dat dit te maken heeft met de overgang naar (en inrichting van) de online monitoring tool Obi4Wan in oktober 2022, waardoor er wellicht contactmomenten niet zijn geregistreerd. Inmiddels is dit systeem ingericht en houden we klantvragen en de webcare die we bieden bij.
33
3. Belanghebbenden
Bestuursverslag
In dit hoofdstuk • Betrekken van bewonersorganisaties • Overige samenwerkingsvormen • Klanttevredenheid • Klachten Wij vinden het belangrijk om onze belanghebbenden te betrekken bij het beleid en beheer over ons bezit en onze maatschappelijke taak. Periodiek vindt er overleg plaats met de vertegenwoordiging van onze huurders (huurdersorganisaties), de gemeenten binnen ons werkgebied en met collega corporaties.
3.1 Betrekken van bewonersorganisaties Overleg Huurdersplatform
Frequentie 4 x per jaar
Vertegenwoordiger KleurrijkWonen RvB, Manager Wonen en anderen op afroep
Belangrijke onderwerpen Zie onderstaand
Huurdersorganisaties
Varieert
Regioteamleiders, medewerkers
Leefbaarheid, projecten, actuele ontwikkelingen, Woonvisie, Prestatie afspraken, toewijzing bijzondere doelgroepen, voorstellen Woco’s en Wijkbeheer, bewonersenquête bij renovatie, verkoop woningen, klachten, Zelfklusbeleid
Bewoners(organisaties)
Varieert
Regioteamleiders, medewerkers
Leefbaarheid, overlast, klachten
34
Met het Huurdersplatform zijn in 2021 de volgende onderwerpen besproken, dan wel digitaal gedeeld:
Bestuursverslag
• • • • • •
Huurverhoging 2021 Jaarverslag inclusief jaarrekening 2020 Zelfklusbeleid Zonnepanelen Vestia Klachtenprocedure
• • • • • •
Betaalbaarheid Begroting Toewijzingen Woongaard Toewijzingen kleine kernen Regionale- en landelijke ontwikkelingen Visitatierapport
3.2 Overige samenwerkingsvormen Gemeente Buren Het tweede deel van het jaar 2021 stond in het teken van het opstellen van de meerjarige prestatieafspraken (2022-2026). Dit is een gezamenlijk traject geweest met de gemeente, collega-corporatie Thius en de twee huurdersvertegenwoordigers. De basis voor de meerjarige prestatieafspraken wordt gevormd door het Woningbouwprogramma 2020-2030 van de gemeente Buren en het gezamenlijk bod van Thius en KleurrijkWonen. Naast afspraken over de woningbouwproductie zijn ook afspraken opgenomen over betaalbaarheid , duurzaamheid en de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Vanzelfsprekend is in 2021 ook aandacht besteed aan de uitvoering van de prestatieafspraken 2021. In een overleg tussen de genoemde partijen hebben wij de voortgang periodiek besproken. Gemeente Culemborg De meerjarige prestatieafspraken die twee jaar geleden met de gemeente Culemborg zijn gemaakt, zijn volop in uitvoering. Periodiek bespreken we deze in het bestuurlijk overleg. Twee keer per jaar is de Huurdersbelangenvereniging Culemborg hierbij aanwezig. Eens per maand vindt ambtelijk overleg plaats. Onder andere de volgende onderwerpen stonden tijdens deze overleggen centraal: betaalbaarheid, bijzondere doelgroepen, schuldhulpverlening, woningmarktmonitor en diverse nieuwbouwprojecten.