bijlage 16 Taxatierapport IBW Spurkt definitief (200609)

7.4 Bebouwd vastgoed Voor de bebouwde gronden van de objecten Spurkt 5, 5a en 8 gelegen binnen het exploitatieplangebied ontleent de hoogste waarde zich naar de mening van taxateurs aan het huidige gebruik. De taxateurs hebben, zoals eerder in dit rapport aangegeven, zelf geen opname gedaan van de nog aanwezige bebouwing. Dienaangaande is gebruik gemaakt van de bezichtiging van de bebouwing vanaf de openbare weg, de ontvangen gegevens van ontwikkelbedrijf Greenport Venlo en gegevens van het kadaster. Alle in deze rapportage genoemde bebouwing zal ten gevolge van de toekomstige exploitatie gesloopt dienen te worden. 7.5 Kosten van het vrijmaken van persoonlijke rechten en lasten Taxateurs hebben onderzoek gedaan naar kosten voor het vrijmaken van persoonlijke rechten en lasten (anders dan eventueel expliciet in dit rapport vermeld), waaronder ook te verstaan die voor eventuele huur- en pachtontbinding. Van het Ontwikkelbedrijf hebben de taxateurs vernomen dat het perceel Venray U 115, mogelijk verpacht zou zijn. Er is geen pachtovereenkomst door het Ontwikkelbedrijf aan de taxateurs overlegd. Derhalve is uitgangspunt dat het perceel gewaardeerd is in onverpachte staat. De taxateurs hebben verder geen kennis van verder bestaande rechten en lasten, anders dan vermeld in dit rapport

Pagina 28 van 51

8.

Grondmarkt 8.1 Geraadpleegde informatie Taxateurs hebben kennisgenomen van macro-economische analyses van de analyseafdelingen van (inter)nationaal opererende taxatie- en makelaarskantoren. Voorts is er kennisgenomen van grondtransacties in het gebied en uit vergelijkbare ontwikkelingen, als ook van in andere projecten bepaalde en geschatte complexprijzen voor nog te realiseren bedrijventerreinen. 8.2 De invloed van de regievoerder De regievoerder in deze, de gemeente Venray, heeft invloed op de grondmarkt. Zij oefent die thans uit, door de in het gebied gepleegde grondverwerving. Taxateurs voorzien en verwachten evenwel geen verstoring van de markt(werking) hierdoor. 8.3

De economische situatie en marktsituatie per 1 januari 2020

Algemeen De groei van het Nederlandse bbp kwam in 2019 uit op 1,7% tegenover 2,5% in 2018. In Europese context is dit een goede prestatie: de Franse economie groeide met 1,3%, de Britse groei bleef steken op 1,2% en Duitsland moest genoegen nemen met slechts 0,6% groei. De belangrijkste oorzaken van de afnemende groei zijn de teruglopende groei van de export en de afzwakkende groei van de bestedingen vanuit huishoudens en de overheid. Voor de Nederlandse industrie was 2019 een moeizaam jaar. De daling van de industriële productie waaide over vanuit Duitsland, waar krimp optrad. Rooskleuriger is de curve van de Nederlandse dienstensector, die het hele jaar groei liet zien. Het werkloosheidspercentage is met 3,5% laag. In 2020 groeit de Nederlandse economie naar verwachting met 1,2%. Dat betekent weliswaar een lichte teruggang ten opzichte van vorig jaar, maar biedt geen pessimistisch vooruitzicht: de groei wordt voornamelijk gedreven door overheidsbestedingen, aangevuld door binnenlandse consumptie en investeringen door huishoudens en het bedrijfsleven, zij het in mindere mate dan in 2019. Export draagt in 2020 net als in 2019 minder bij aan de economische groei, omdat ook de voor Nederland belangrijkste handelspartners te maken hebben met teruglopende groei en onzekerheid over internationale handelsbetrekkingen.

Steden zijn de motoren achter de groei van de Nederlandse economie. De trek van bedrijven en inwoners naar de grote steden houdt onverminderd aan, met dank aan de aantrekkingskracht van de mix van werkgelegenheid, onderwijs, cultuur en entertainment. Volgens het CBS vindt 75% van de bevolkingsgroei die voor de komende vijftien jaar geraamd is, haar weg naar de grote en middelgrote steden. Omgerekend zijn dat ongeveer 750.000 nieuwe stedelingen. Een groot deel van deze mensen komt uit andere Nederlandse gemeenten, maar meer nog zijn het internationale studenten en kennis- en arbeidsmigranten. Met de 150.000 mensen die zich tot 2035 in Amsterdam vestigen, heeft de hoofdstad straks voor het eerst meer dan een miljoen inwoners. Met haar groeiende internationale karakter vindt Amsterdam steeds meer aansluiting bij Europese metropolen zoals Londen, Parijs, Frankfurt en Milaan.

Pagina 29 van 51

De economische groei kan negatief beïnvloed worden door mogelijke escalatie van het handelsconflict tussen China en de Verenigde Staten, vertraging van de economische groei in China, onzekerheid in een aantal Europese landen, met name in het Verenigd Koninkrijk en duurzaamheidsrisico’s. Volgens het Global Risks Report 2019 van het World Economic Forum, vormt klimaatverandering veruit het grootste risico voor de wereldeconomie. Dat duurzaamheid ook in de vastgoedwereld steeds centraler staat - met name voor institutionele beleggers - is dan ook niet meer dan logisch. Aan vastgoed kleven twee dimensies van duurzaamheidsrisico’s, te weten transitierisico’s en fysieke risico’s. Transitierisico’s treden op als niet voldaan wordt aan (toekomstige) regelgeving. Bij fysieke risico’s gaat het om bijvoorbeeld overstromingsrisico’s of hittestress-effecten. Over het algemeen gaat men ervan uit dat deze fysieke risico’s in Nederland minder groot zijn dan elders, maar recente ontwikkelingen zoals de stikstof- en PFAS-crisis tonen aan dat fysieke duurzaamheidsrisico’s wel degelijk grote impact kunnen hebben op de Nederlandse vastgoedsector. Door monetaire verruiming probeerde de Europese Centrale Bank de afgelopen jaren investeringen te stimuleren en banen te creëren.

De toename van kapitaal leidde inderdaad tot economische groei en waardestijging van bezittingen, maar in mindere mate tot reële loonstijging. Nu de economie hersteld is van de schade die zij tijdens de financiële crisis opliep, lijkt een politieke meerderheid zich te vormen voor investeringen in economische groei waarbij duurzaamheid en een meer evenredige welvaartsverdeling centraal staan. 2019 was opnieuw een recordjaar voor de Nederlandse vastgoedmarkt aan beleggingen. Met € 20,8 miljard lag het totale beleggingsvolume licht hoger dan in 2018. In 2020 wordt een lichte daling verwacht. Het aantal grote core assets dat afgelopen jaar op de markt kwam bleef gering: lange termijn beleggers houden deze vooralsnog in eigen hand. Voor nieuwe aankopen zoeken beleggers steeds vaker vastgoed in regionale steden. In de grote steden biedt geïntegreerde gebiedsontwikkeling een oplossing voor stedelijke problemen én kansen voor beleggers. Zoals verwacht waren Nederlandse banken in 2019 bijzonder selectief in hun financiering. Hun focus lag op grotere bekende klanten en transacties met een goed verdienmodel. Twee groepen zijn in dat gat gesprongen: internationale financiers en financieringsplatformen. Die laatsten zijn bezig aan een flinke opmars, met dank aan kapitaal van fixed income beleggers.

Kantoren, woningen en industrieel vastgoed zijn populair, net als gunstig gelegen winkelvastgoed met solvabele huurders. Bron: CBS en CBRE Research Bedrijfsruimtemarkt algemeen Volgens de publicatie “Stand van zaken commercieel vastgoed 2020” van 9 maart 2020 van NVM Business, werd in 2019 bijna 7,1 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte verhuurd en verkocht, een toename van ongeveer 8% ten opzichte van 2018. De gestegen opname op de bedrijfsruimtemarkt was ook terug te zien in de opnamecijfers van logistiek vastgoed

Pagina 30 van 51

(distributiecentra). In 2019 werd er ruim 2,3 miljoen vierkante meter aan logistiek vastgoed verhuurd en verkocht, een toename van 2% ten opzichte van 2018. Van het totale aantal gerealiseerde transacties bestond bijna driekwart uit huurtransacties, wat een duidelijke toename betekende in 2019 ten opzichte van het jaar ervoor. De vraag naar nieuwbouw steeg in 2019 naar recordhoogte. In totaal werd bijna 2 miljoen vierkante meter aan nieuwe bedrijfsruimte in gebruik genomen, ofwel 28% van het totale oppervlak aan bedrijfsruimte dat in 2019 werd verhuurd of verkocht. In 2018 bedroeg het aandeel nieuwbouw nog 20%. In de logistieke sector was het aandeel nieuwbouw zelfs 74%. Ondanks de goede afzet van bedrijfsruimten, nam het direct beschikbare aanbod licht toe, en wel met 1,3%. In totaal werd eind 2019 bijna 11,8 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte te koop en te huur aangeboden. Overigens was met een toename van het aanbod geen rekening gehouden, aangezien dit de afgelopen jaren voortdurend een daling vertoonde. Het structurele aanbod - vastgoed dat langer dan 3 jaar wordt aangeboden - liet echter een tegengestelde ontwikkeling zien en nam in 2019 met 12% af. Hoewel het totale aanbod het afgelopen jaar een stijging liet zien, waren er in sommige regio’s ook tekorten aan passende bedrijfsruimte. Vooral in het kleinschalige en middensegment was hier en daar sprake van schaarste.

De huurprijzen van bedrijfsruimte, die al sinds 2014 een stijgende lijn vertonen, gingen ook in 2019 omhoog. De toenemende schaarste aan geschikt aanbod in specifieke segmenten van de markt en het grotere aandeel nieuwbouw waren hiervoor verantwoordelijk. Overigens geldt voor verkoopprijzen ook dat ze al enkele jaren licht stijgen. In het algemeen werden er vorig jaar op de bedrijfsruimtemarkt nog nauwelijks incentives verstrekt. Tenslotte was merkbaar dat ook in 2019 sprake was van een afnemende transactielooptijd. Bedrijfsruimten werden sneller verhuurd en verkocht dan in voorgaande jaren. Met name de verkopen verliepen sneller, mede door de hogere snelheid waarmee ondernemers de financiering van het vastgoed wisten rond te krijgen. Dynamis meldt dat de dynamiek in de bedrijfsruimtesector zeer afhankelijk is van de staat van de economie. Opnames van bedrijfsruimte zwakken in 2019 af op hoog niveau en in 2019 zijn de gevolgen van economische stagnatie al zichtbaar geworden in de vraag naar bedrijfsruimte. Door een krimp van de opnamevolumes is een einde gekomen aan drie jaar van aanhoudende groei. Ondanks de terugval is er nog sprake van een bijzonder hoog opnameniveau, in 2019 is maar liefst 750 duizend vierkante meter bedrijfsruimte meer in gebruik genomen dan gemiddeld in de afgelopen zeven jaar.

Bron: Dynamis en NVM Business Prognose voor 2020 en 2021 De vooruitzichten voor de vastgoedsector zijn minder positief, maar dat is niet vreemd gezien de zeer hoge groei van de afgelopen jaren. De economische groei loopt terug, wat tot uiting komt in minder waardegroei. Bedrijven gaan naar verwachting minder investeren, door de handelsoorlog tussen de VS en China loopt de export en import terug en de binnenlandse consumptie doet een stapje terug. Voor 2020 wordt daarom een waardegroei van 3,5 procent

Pagina 31 van 51

verwacht en voor 2021 een waardegroei van 2 procent. De waarde van huurwoningen, kantoren op toplocaties en distributiecentra is na de crisis flink toegenomen als gevolg van de toegenomen vraag en schaarse ruimte. De vraag naar dit type vastgoed blijft relatief hoog. De vraag naar winkelpanden staat echter onder druk doordat consumenten steeds meer online aankopen. Een eerste teken dat de waardegroei van vastgoed zal afnemen, is het sentiment van ondernemers actief in de verhuur en het beheer van onroerend goed. Zij zijn minder positief over hun verwachte omzet in 2020 en verwachten minder personeel aan te nemen. Daarnaast zullen de PFAS- en stikstofcrisis ook de vastgoedsector verder raken, wat het sentiment verder negatief kan beïnvloeden. De oorzaken van de waardeontwikkeling in de komende jaren verschillen per segment. Een aantal segmenten heeft te maken met de gevolgen van een gebrek aan nieuwbouw, terwijl andere segmenten juist worstelen met meer structurele veranderingen. Een trend raakt alle segmenten, namelijk dat de grote vraag naar woningen ten koste gaat van andere vastgoedsegmenten. Hieronder worden de door ABN-AMRO verwachte ontwikkelingen in de belangrijkste vastgoedsegmenten in 2020 en 2021 weergegeven.

Nederland distributieland staat onder druk. Steeds meer regio’s hebben te maken met een tekort aan bedrijventerreinen. Dit geldt onder meer in de provincie Utrecht en in het Westland. Uit onderzoek van de metropoolregio Rotterdam Den Haag blijkt dat hier 471 hectare extra bedrijventerrein nodig is tot 2030, deels voortkomend uit uitbreiding en deels uit vervanging van verouderde terreinen. Het met voorrang bestemmen van grond voor woningen is een van de redenen die voor het tekort wordt gegeven. Door de toename aan woonbestemmingen zijn de afgelopen jaren minder vergunningen voor nieuwe bedrijventerreinen afgegeven. Wel neemt het oppervlak van de nieuwe distributiecentra flink toe, wat tot de huidige discussie over ‘de verdozing van Nederland’ heeft geleid. De toename van het oppervlak waarvoor vergunningen werden afgegeven lijkt overigens ten einde. In de eerste drie kwartalen van 2019 daalde dit cijfer met 53,5 procent in vergelijking met dezelfde periode in 2018. Naar verwachting stijgt de waarde van bedrijfsruimten in 2020 met 4 procent en in 2021 met 2,5 procent. Door de wat lagere economische groei en afname van de export en import zijn dit wat lagere cijfers dan in voorgaande jaren. Bron: ABN-Amro en CBRE Research

Pagina 32 van 51

Bedrijfsruimtemarkt Limburg (Venray en omgeving) In Limburg was de opname van bedrijfsruimte in 2019 nagenoeg gelijk aan die van het jaar ervoor. In totaal werd circa 585.000 vierkante meter bedrijfsruimte verhuurd en verkocht. Kenmerkend voor de gang van zaken in de provincie was de grote hoeveelheid nieuwbouw die vorig jaar werd gerealiseerd; bijna 60% van de totale vraag betrof nieuwbouw. Dit was ook duidelijk terug te zien in opnamecijfers van Kerkrade, Sevenum bij Venlo en Weert. In deze plaatsen viel de opname van bedrijfsruimte flink hoger uit dan het jaar ervoor. Zo werd op Trade Port West in Sevenum begonnen met de bouw van een distributiecentrum van ongeveer 57.000 vierkante meter dat in zijn geheel zal worden gehuurd door Shop Apotheke Europe. Verder werd op dezelfde locatie 36.000 vierkante meter magazijnruimte verhuurd aan het Amerikaanse modebedrijf PVH. In Weert koos verpakkingsbedrijf Moonen ervoor om op bedrijventerrein De Kempen een nieuw distributiecentrum te huren, terwijl in Kerkrade een grootschalig complex werd verhuurd aan Berner, een groothandel in gereedschappen en materialen voor onder meer de bouw en de automobielsector. Dit met als doel de distributie in de Benelux en het westen van Duitsland te bevorderen.

In Venlo viel de opname van bedrijfsruimte een stuk lager uit dan in voorgaande jaren, wat wellicht verband hield met de ontwikkelingen die net buiten Venlo plaatsvonden. Doordat vorig jaar het accent op nieuwbouw lag, werd er minder uit de bestaande voorraad opgenomen. Het resultaat was dat het aanbod van bedrijfsruimte fors toenam. Bovendien werden er relatief veel grootschalige distributiecentra te huur en te koop aangeboden. Dit gold vooral voor de gemeenten Venray en Weert. Door de vele nieuwbouw konden de transactieprijzen vorig jaar iets stijgen. De bedrijfsruimtemarkt van Venlo en Venray wordt ook volgens Dynamis gedomineerd door logistieke panden. Dit blijkt uit het feit dat ruim 80% van het opnamevolume bestaat uit logistieke ruimte. In totaal is in deze twee gemeentes circa 320 duizend vierkante meter bedrijfsruimte in gebruik genomen, een lichte toename ten opzichte van het voorgaande jaar. Opvallend is dat het aantal verhuurde of verkochte panden met maar liefst een kwart is toegenomen. Met name de logistieke markt van Venlo en Venray wint in nationaal perspectief steeds meer van belang. De vestiging van VidaXL in een logistiek pand van bijna 80 duizend vierkante meter benadrukt de belangrijke positie van Venlo en Venray.

Voor de webshop is dit het tweede XXL-distributiecentrum op deze locatie, in 2017 werd al een pand van maar liefst 100.000 vierkante meter gerealiseerd. Het merendeel van de logistieke transacties vindt plaats in Venlo, de logistieke opnames in Venray (ruim 36.000 vierkant meter) blijven sterk achter bij die in Venlo (bijna 230.000 vierkante meter). Als gevolg van de aanhoudende vraag naar bedrijfsruimte in 2019, is het aanbod verder afgenomen. Het beschikbare aanbod is in een jaar tijd met 6% afgenomen, waardoor het totale volume eind 2019 uitkomt op circa 332.000 vierkante meter bedrijfsruimte. De verhouding tussen de vraag en het aanbod geeft aanleiding om te spreken van een gespannen situatie, de vraag concentreert zich echter meer op hoogwaardige nieuwbouw, waar een groot deel van het aanbod niet aan voldoet. De aanboddaling heeft zich in het afgelopen jaar geconcentreerd in de gemeente Venlo, op jaarbasis worden bijna een derde minder vierkante meters bedrijfsruimte in deze gemeente aangeboden. Bron: NVR Business, Dynamis

Pagina 33 van 51

Bedrijfsterreinen en uitgiften in Venray De uitgifte binnen de gemeente Venray is wisselvallig. Sommige jaren (2009 en 2013) piekt de uitgifte boven 10 hectare, in andere jaren is deze bijna nihil. Sinds 2015 is er echter wel een stijgende lijn zichtbaar, maar alsnog blijft de uitgifte sindsdien enigszins achter bij voorgaande jaren. Hierbij wordt geconstateerd dat het aanbod in recente jaren een belemmering heeft gevormd voor bedrijven om zich in Venray te vestigen en door te ontwikkelen. Bedrijventerreinen binnen de gemeente Venray hebben gecombineerd nog circa 15 hectare effectief uitgeefbare grond. Hiervan zijn De Blakt (ca. 4,5 hectare), Vennendreef (4 hectare) en De Hulst I (4 hectare) de terreinen met het grootste kavelaanbod.2 Bron: Stec Groep

Het College van B &W van de gemeente Venray heft op 9 december 2019 de Grondprijzen 2020 vastgesteld. Hieruit valt te lezen dat de volgende uitgifteprijzen voor bedrijventerreinen werden gehanteerd. De Hulst 2 150,-De Blakt 115,-Keizersveld 99,-De nabijgelegen gemeenten hanteren de volgende uitgifteprijzen (publicatie mei 2019)

Uit de vorenstaande tabellen valt overigens ook op te maken dat de beoogde uitgifteprijzen, zoals vermeld in het prijsadvies van de Stec Groep, in voor bedrijventerreinen, Spurkt op een gemiddeld niveau ligt dan voor de andere in Venray aanwezige bedrijventerreinen en de bedrijfsterreinen in de omliggende gemeenten. 8.4 SWOT-analyse Hierna volgen de resultaten uit een kwalitatieve analyse van de onderwerpen die ook de meeste kopers van bouwpercelen ten behoeve van bedrijfsmatigheid waarschijnlijk in ogenschouw zullen nemen en die naar de mening van de taxateurs van belang zijn bij de waarderingen in dit taxatierapport. De onderstaande, zogenoemde SWOT-analyse, is gebaseerd op bedrijfseconomisch gedachtengoed waarbij de sterktes en zwaktes van het vastgoed zelf en

Pagina 34 van 51

extern de kansen en bedreigingen uit de omgeving worden beschouwd. Op basis van dergelijke beschouwingen komen de taxateurs tot het onderstaande beeld. Sterktes: − Het exploitatiegebied is voor de auto goed ontsloten op bestaande infrastructuur. De metaalweg en de op- en afrit van de A73 zijn hiervoor recent opgewaardeerd − Het exploitatiegebied en de kavels zijn goed verkaveld in grote rechthoekige kavels. Zwaktes: − Het exploitatiegebied beschikt niet over zichtlocaties. − Venray kent geen bereikbaarheid via spoor voor goederenvervoer. − Uitgifte vindt alleen plaats aan thans in Venray gevestigde bedrijven. Kansen: − De economie, ook lokaal en regionaal, trekt aan. − Vastgoedbeleggers en investeerders hebben thans een tamelijk offensieve koophouding voor beleggingen met gemiddeld en goed rendement. Bedreigingen: − Het nieuwe bedrijventerrein heeft voornamelijk regionale afzetmogelijkheden. − Stijgende bouwkosten − Wetgeving betreffende Stikstof en pFAS. − De huidige coronacrisis.

Pagina 35 van 51

9.

Waardering

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de uitgangspunten en de systematiek die in dit rapport zijn gehanteerd ten behoeve van het bepalen van de inbrengwaarden. 9.1 Complex In dit rapport is bij het bepalen van de inbrengwaarden aansluiting gezocht bij de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet, een en ander zoals voorgeschreven in artikel 6.13, lid 5 Wro. Daarbij zijn in beginsel allerlei taxatiemethoden toegestaan. Een voorkomende taxatiemethode bij gronden met ontwikkelingspotentie is die van het bepalen van de residuele grondwaarde, een andere bijvoorbeeld die van het gebruiken van vergelijkbare transacties (in diverse taxatiemethoden). De methode van het bepalen van de residuele grondwaarde bestaat in feite uit een taxatie op basis van een exploitatieopzet voor een bepaald (ontwikkelings)gebied en heeft daarmee raakvlakken met hetgeen is bepaald in artikel 40d Onteigeningswet waarin wordt gesproken over een als één geheel in exploitatie te brengen complex. De strekking van artikel 40d Ow, waarop in essentie artikel 6.13, lid 4 Wro aansluit, hebben naar de mening van taxateurs toepassing bij de waardebepaling in dit rapport. Er is weliswaar niet residueel gerekend, maar vergelijkenderwijs is wel met resultanten gewerkt die uit zulke berekeningen zijn voortgekomen.

Er is ter waardebepaling aansluiting gezocht bij de ruwe bouwgrondprijs (deze is hoger dan de agrarische gebruikswaarde zonder bebouwingsmogelijkheden) als zijnde de gemiddelde prijs per vierkante meter voor het in exploitatie te brengen complex aan bedrijvenpark. 9.2 Complexprijs en bijzondere geschiktheid Bij waardebepaling van gronden op basis van ontwikkelingspotentie moet, althans, dat is in casu door de taxateurs als zodanig beschouwd, conform artikel 6.13, lid 4 Wro gekeken worden naar de omslag van alle baten en lasten en conform artikel 40d OW ook naar omslag van toekomstige bestemmingen. Bij toepassing van artikel 40d OW wordt dus voorbijgegaan aan ‘toevallige’ bestemmingen die op een betrokken perceel of perceelgedeelte zullen worden gelegd; de bestemmingen worden uitsluitend op complexniveau in aanmerking genomen. Een en ander kan in beginsel geschieden door de grondwaarde te bepalen voor het gehele plangebied en deze vervolgens toe te rekenen aan alle vierkante meters die in het plangebied zijn betrokken. Dan wordt het zogenoemde egalisatiebeginsel uit artikel 40d OW toegepast, de strekking daarvan althans, en per vierkante meter eenzelfde waarde vastgesteld, de ruwe bouwgrondprijs, ook wel pot- of planprijs genoemd. Ook in dit rapport is voor de gronden binnen het exploitatiegebied een dergelijke ruwe bouwgrondprijs geschat.

Enkel wanneer zich percelen of gedeelten daarvan als bijzonder (on)geschikt voor de toekomstige ontwikkeling manifesteren, kan een uitzondering op het vorenstaande beginsel van toepassing zijn. Beoordeeld dient dienaangaande dus te worden, of binnen het plangebied sprake is van gronden met een van de waarde van het complex afwijkende (hogere of lagere) waarde vanwege afwijkende eigenschappen van een bepaald perceel of een aantal percelen. Dit kan bijvoorbeeld zijn door fysieke gesteldheid of ligging en gedacht kan bijvoorbeeld worden aan gronden die grenzen aan bestaande, te handhaven wegen, waardoor vanwege een reeds aanwezige, hogere mate van technische bouwrijpheid voor deze gronden bestaat of omdat ze beter en goedkoper bereikbaar of bewerkbaar zijn. Dergelijke

Pagina 36 van 51

eigenschappen van zulke gronden kunnen onder omstandigheden leiden tot een hogere werkelijke waarde dan de complexwaarde. Of een lagere. Ook een gunstiger ligging op zich kan onder omstandigheden overigens aanleiding zijn om te moeten constateren tot verschillende complexprijzen, hoewel dan nadrukkelijk rekening gehouden dient te worden met het verbeterde kostenverhaal door de inwerkingtreding van de Afdeling grondexploitatie als onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008. Hierdoor zal verevening binnen een afgebakend gebied in zijn geheel al snel plaatsvinden. Alle kosten van het plan moeten immers ook over de ‘gunstigere ligging’ worden omgeslagen, aangezien de gronden aldaar evenzo zullen meeprofiteren van de voorzieningen ten algemenen nutte binnen het complex. Tot slot kunnen ook vanwege bodembestanddelen, verontreiniging en pacht vormen van bijzondere (on)geschiktheid bestaan voor delen van een complex, die onder omstandigheden zelfs ook zouden kunnen leiden tot een genuanceerder beeld dan één complexprijs. Hiervan is de taxateurs echter niet gebleken en in casu en resumerend zijn de taxateurs sowieso niet gebleken dat er binnen het exploitatiegebied sprake is van percelen met bijzondere (on)geschiktheid.

9.3 Toegepaste methodiek Voor zover het bebouwd vastgoed betreft, hebben taxateurs reeds aangegeven dat daarvoor volgens hen de gebruikswaarde van de objecten Spurkt 5, 5a en 8 hoger is dan de complexwaarde. Dit geldt niet voor de andere bebouwde objecten. Daar is de complexwaarde hoger dan de gebruikswaarde. De raming van de complexwaarde door de taxateurs zijn hierna weergegeven. De uitgangspunten voor de ramingen van het bebouwd vastgoed zijn onder bijlage 2 aangegeven. In het plangebied zijn de volgende vergelijkingstransacties beschikbaar: A. de verkoop op 15 augustus 2019 en levering 24 september 2019 van de hoeve, bedrijfsgebouwen, ondergrond, erf, tuin en overige landbouwgrond, kadastraal bekend als gemeente Venray, sectie U nummers 158 en 160, totaal groot 6.96.96 ha voor een koopsom van totaal € 1.900.000. Volgens de akte is de overdracht geschied ter voorkoming van onteigening en volgens informatie van het Ontwikkelbedrijf betreft de koopsom de volledige schadeloosstelling gebaseerd op de complexwaarde en niet op de gebruikswaarde. Op grond van de analyse delen de taxateurs deze mening en zijn van mening dat de transactie voor de complexwaarde voor de grond rond de € 23,50 per vierkante meter ligt op grond van deze transactie; B.

verkoop en levering op 07-11-2019 van het woonhuis, bijgebouwen, ondergrond, erf en huisweide, kadastraal bekend als gemeente Venray, sectie U nummer 244, groot 1.15.60 ha, voor een koopsom van totaal € 1.165.000. Volgens het Ontwikkelbedrijf betreft de koopsom de volledige schadeloosstelling gebaseerd op de gebruikswaarde. Dit komt de taxateurs reëel voor. Volgens de akte is de overdracht geschied ter voorkoming van onteigening. Uit analyse van de transacties delen de taxateurs deze mededeling. Deze transactie is niet bruikbaar voor de bepaling van de complexwaarde; C. de verkoop en levering op zes maart 2020 van 11.93.21 ha cultuurgrond, hiervan is 6.38.95 gelegen binnen het exploitatieplangebied De Spurkt en het resterende gedeelte, groot 5.54.26 ha, is gelegen buiten het exploitatieplangebied. De gronden gelegen binnen het exploitatieplangebied

Pagina 37 van 51

zijn volgens de akte verkocht voor gemiddeld € 22,50 per vierkante meter en het resterende gedeelte voor € 10,-- per vierkante meter, De verkoper heeft het voortgezet gebruik tot 31 december 2020. De transactie komt de taxateurs marktconform voor. Buiten het grondgebied van de gemeente Venray hebben taxateurs ook nog andere vastgoedinformatie overwogen ten behoeve van hun waardeoordeel over ruwe bouwgrond. Transacties ten behoeve van de ontwikkeling van het Greenport Venlo, waaronder het bedrijventerrein Trade Port Noord Verkoop en levering op 21 februari 2018 van het perceel cultuurgrond Venlo X 160, groot 4.76.34 ha voor een koopsom van€ 23,- per vierkante meter. Geen bijzonderheden. Verkoop en levering op 3 april 2018 van het perceel Venlo X 1593, groot 1.64.89 ha voor een koopsom van € 23,- per vierkante meter. Geen bijzonderheden. Verkoop en levering op 12 juni 2018 van het perceel Sevenum S 787, groot 6.70.52 ha voor een koopsom van € 20,- per vierkante meter. Geen bijzonderheden. Verkoop en levering op 2 januari 2019 van de percelen Venlo X 1771, 1772, 1765 en 1766, groot 3.66.68 ha voor een koopsom van € 23,50 per vierkante meter. Geen bijzonderheden. Verkoop en levering op 10 februari van het percelen Sevenum T 10, 11 en 12, groot 8.84.41 ha voor een koopsom van € 22,61 per vierkante meter. Geen bijzonderheden.

Verkoop en levering op 10 februari van het percelen Sevenum T 121 en 122, groot 2.72.81 ha voor een koopsom van € 21.50 per vierkante meter. Geen bijzonderheden. Verder hebben de taxateurs de volgende gegevens gerechercheerd: Bedrijventerrein Automotive Campus te Helmond • Taxatierapport IBW door Kerkhof & Kakkenberg Rentmeesters • Peildatum taxatie IBW: 1-1-2018, taxatierapport van november 2018 • Ligging: De Automotive Campus is onderdeel van het bedrijventerrein Groot Schooten ten westen van de kern Helmond. Het terrein is goed bereikbaar via de N270 • Bestemmingsplan status per peildatum: vaststelling een jaar later gepland, deels al een bedrijfsbestemming • Exploitatieplangebied: circa 21 hectare, uitgiftepercentage ongeveer 62% • Laatst gerealiseerde prijs in het plangebied: € 20,- per vierkante meter voor ruwe bouwgrond in 2015 • Referentietransacties/-uitspraken in taxatierapport zelf: divers, transacties in Helmond en in Venray voor € 18,-, resp. € 25,- per vierkante meter. Hoogste prijs in exploitatieplangebied zelf: onbekend • Geschatte IBW (ruwe bouwgrond) in taxatierapport: € 25,- per vierkante meter

Pagina 38 van 51

• Bijzonderheden (gebleken uit taxatierapport): geen Bedrijventerrein Trade Port Noord, Klaver 5 (Fase 1) te Horst aan de Maas • Taxatierapport IBW door De Bont ABS • Peildatum taxatie IBW: 1-1-2017, taxatierapport van 8 juni 2017 • Ligging: plangebied in Klaverblad te Venlo - Logistieke Hub (toplocatie) • Bestemmingsplan status per peildatum: vaststelling 4e kwartaal 2017 (verwacht) • Exploitatieplangebied: circa 61,5 hectare bruto, uitgiftepercentage ongeveer 67% (41 ha) • Laatst gerealiseerde prijs in het exploitatieplangebied: € 20,- per vierkante meter voor ruwe bouwgrond in april 2017 • Referentietransacties/-uitspraken in taxatierapport zelf: divers.

Hoogste prijs bekend: € 23,per vierkante meter voor ruwe bouwgrond in augustus 2014 (Rechtbank prijsadvies Wvg) • Geschatte IBW (ruwe bouwgrond) in taxatierapport: € 22,50 per vierkante meter • Bijzonderheden (gebleken uit taxatierapport): geen Bedrijventerrein De Klomp (gemeente Ede) • Taxatierapport IBW door Steenhuijs Grondzaken • Peildatum taxatie IBW: 5-3-2019, taxatierapport van 5 maart 2020 • Het “Food & Business Park” omvat een bedrijfsterrein langs de A12 en de spoorlijn UtrechtArnhem • Bestemmingsplan status per peildatum: onherroepelijk, heeft al een bedrijfsbestemming • Exploitatieplangebied: 36 ha bruto en 23,3 ha netto uitgeefbaar, uitgiftepercentage ongeveer 65% • Laatst gerealiseerde prijs in het plangebied: gemiddeld € 20,- per vierkante meter voor ruwe bouwgrond op 11 juli 2018 • Referentietransacties in taxatierapport zelf: divers tot en met 2018 tussen € 21,- en € 50,- per vierkante meter.

Hoogste prijs in exploitatieplangebied zelf: € 55,• Geschatte IBW (ruwe bouwgrond) in taxatierapport: € 32,50 per vierkante meter • Bijzonderheden (gebleken uit taxatierapport): geen Bedrijventerrein Trade Port Noord (6e herziening) te Venlo • Taxatierapport IBW door De Bont ABS • Peildatum taxatie IBW: 12-11-2015, taxatierapport van mei 2016 • Ligging: plangebied in Klaverblad te Venlo - Logistieke Hub (toplocatie) • Bestemmingsplan status per peildatum: vaststelling een jaar later gepland. • Exploitatieplangebied: circa 289 hectare bruto, uitgiftepercentage ongeveer 202 hectare • Laatst gerealiseerde prijs in het plangebied: € 20,- per vierkante meter voor ruwe bouwgrond in 2015 • Referentietransacties/-uitspraken in taxatierapport zelf: divers. Hoogste prijs bekend: € 23,per vierkante meter voor ruwe bouwgrond in augustus 2014 (Rechtbank prijsadvies Wvg) • Geschatte IBW (ruwe bouwgrond) in taxatierapport: € 23,- per vierkante meter • Bijzonderheden (gebleken uit taxatierapport): geen

Pagina 39 van 51

Bedrijventerrein A1 Bedrijvenpark te Deventer • Taxatierapport IBW door Arcadis • Peildatum taxatie IBW: 1-1-2020 • Ligging: plangebied ligt langs de A1 en aan de zuidzijde van Deventer • Bestemmingsplan status per peildatum: ontwerp • Exploitatieplangebied: circa 120 hectare bruto, uitgiftepercentage ongeveer 50% • Uitgifteprijzen per 1-1-2020: vanaf € 135,- (buitenrand) tot € 167,50 (zichtlocaties) • Laatst gerealiseerde prijs in het plangebied: onbekend • Referentietransacties/-uitspraken in taxatierapport: onbekend • Geschatte IBW (ruwe bouwgrond) in taxatierapport: € 27,50 per vierkante meter • Bijzonderheden (gebleken uit taxatierapport): geen Bedrijventerrein Broeklanden Fase II te Elburg • Taxatierapport IBW door Kendes Rentmeesters & Adviseurs BV • Peildatum taxatie IBW: 1-11-2014 • Ligging: hoofdzakelijk landelijk • Bestemmingsplan status per peildatum: ontwerp bestemmingsplan.

Datum vaststelling bestemmingsplan nog onbekend • Exploitatieplangebied: circa 10,5 hectare bruto, uitgiftepercentage ongeveer 61% • Uitgifteprijzen per 2015: niet vermeld • Laatst gerealiseerde prijs in het exploitatieplangebied: 2006 (verkoop aan Megahome), toen voor € 17,- per vierkante meter voor ruwe bouwgrond • Referentietransacties/-uitspraken in taxatierapport: in 2004 en 2006 in Elburg zelf (circa € 16/€ 17,- per vierkante meter voor ruwe bouwgrond), tussen 2007-2012 in grotere regio (gemeenten Hattem en Harderwijk, tussen circa € 17,- en € 18,- per vierkante meter voor ruwe bouwgrond), meest recente gebruikte uit 2012 (€ 14,32,- per vierkante meter voor ruwe bouwgrond) • Geschatte IBW (ruwe bouwgrond) in taxatierapport: € 16,50 per vierkante meter • Bijzonderheden (gebleken uit taxatierapport): 2 eigenaren in het exploitatieplangebied (gemeente en Megahome)) Bedrijventerrein Panoven-Baronieweg te IJsselstein • Taxatierapport IBW door Steenhuijs CVS • Peildatum taxatie IBW: 12-5-2015 • Ligging: IJsselstein lokaal, betreft inbreidingslocatie binnen bebouwd gebied, naast een woonwijk en bedrijventerrein en langs een lokale doorgaande weg • Bestemmingsplan status per peildatum: ontwerp bestemmingsplan.

Datum vaststelling bestemmingsplan verwacht in zomer 2015 • Exploitatieplangebied: circa 41,5 hectare bruto (inclusief wonen en retail), uitgiftepercentage bedrijventerrein onbekend, hoogste categorie toegestaan is 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten • Uitgifteprijzen per 2015: niet vermeld • Laatst gerealiseerde prijs in het exploitatieplangebied: onbekend • Referentietransacties/-uitspraken in taxatierapport: tussen 2011-2015 in grotere regio tussen

Pagina 40 van 51

€ 23,80,- en € 35,49 per vierkante meter voor ruwe bouwgrond), meest recente gebruikte uit 2014 (€ 30,- per vierkante meter voor ruwe bouwgrond) • Geschatte IBW (ruwe bouwgrond) in taxatierapport: vanaf € 17,- per vierkante meter voor bedrijventerrein en oplopend voor wonen en retail • Bijzonderheden (gebleken uit taxatierapport): geen Bedrijventerrein De Grift Noord te Nijmegen • Taxatierapport IBW door Taxatie- en Adviesbureau Van Reekum en Kraak • Peildatum taxatie IBW: 1-1-2015 • Ligging: Nijmegen, grenzend aan de A15 en een bestaand bedrijventerrein • Bestemmingsplan status per peildatum: nog in voorbereiding • Exploitatieplangebied: circa 28 hectare bruto, uitgiftepercentage bedrijventerrein circa 81% • Uitgifteprijzen per peildatum: referentie aan € 127,- tot € 172,- per vierkante meter • Laatst gerealiseerde prijs in het exploitatieplangebied: onbekend • Referentietransacties/-uitspraken in taxatierapport: 2009-2014 in grotere regio tussen € 15,en € 50,- per vierkante meter voor ruwe bouwgrond), meest recente gebruikte uit januari 2014 (€ 15,- per vierkante meter voor ruwe bouwgrond in de plaats Zaltbommel) • Geschatte IBW (ruwe bouwgrond) in taxatierapport: vanaf € 22,50 per vierkante meter • Bijzonderheden (gebleken uit taxatierapport): geen Bedrijventerrein Veldzicht Noord fase 4 te Ermelo • Taxatierapport IBW door Taxatie- en Adviesbureau Van Reekum en Kraak •

Peildatum taxatie IBW: 1-1-2016 • Ligging: Grenzend aan bedrijventerrein Veldzicht Noord tegen de spoorlijn Zwolle- Amersfoort • Bestemmingsplan status per peildatum: in procedure • Exploitatieplangebied: circa 4,8 hectare bruto, uitgiftepercentage bedrijventerrein circa 70%, • Uitgifteprijzen per peildatum: referentie aan € 175,- per vierkante meter • Laatst gerealiseerde prijs in het exploitatieplangebied (volgens rapport): € 27,50 per vierkante meter voor ruwe bouwgrond, vermoedelijk in 2015 • Referentietransacties/-uitspraken in taxatierapport: 2013-2015 circa tussen € 32,50 en € 48,per vierkante meter voor ruwe bouwgrond • Geschatte IBW (ruwe bouwgrond) in taxatierapport: € 27,50 per vierkante meter • Bijzonderheden (gebleken uit taxatierapport): kleinschalig bedrijventerrein met ruime mogelijkheden Bedrijventerrein Kampershoek Noord te Weert • Taxatierapport IBW door Steenhuijs Grondzaken B.V. • Peildatum taxatie IBW: 1-1-2017 • Ligging: Grenzend aan bestaand bedrijventerrein Kampershoek • Bestemmingsplan status per peildatum: vigerend • Exploitatieplangebied: circa 72 hectare bruto, uitgiftepercentage bedrijventerrein circa 75%, • Uitgifteprijzen per peildatum: vanaf € 125,- tot € 160,- per vierkante meter • Laatst gerealiseerde prijs in het exploitatieplangebied: ca. € 25 per vierkante meter voor ruwe bouwgrond, akte van levering 1 maart 2019

Pagina 41 van 51

• Referentietransacties/-uitspraken in taxatierapport: 2013-2015 circa tussen € 22,- en € 24,per vierkante meter voor ruwe bouwgrond • Geschatte IBW (ruwe bouwgrond) in taxatierapport: € 25,-- per vierkante meter • Bijzonderheden (gebleken uit taxatierapport): bedrijven met milieucategorieën 1, 2, 3.1, 3.2 en 4.1 9.4 Waardebepaling vanuit analyse in verzoening Op basis van voornoemde informatie komen de taxateurs tot de volgende beoordeling voor wat betreft de complexwaarde van ruwe bouwgrond voor bedrijfsterrein in het exploitatieplangebied “De Spurkt”: - binnen het exploitatieplangebied hebben transacties van onbebouwde grond plaatsgevonden voor € 22,50 tot € 23,50 per vierkante meter. Hierbij de kanttekening dat de één van de twee transactie samen met opstallen heeft plaatsgevonden. Hiervoor verwijzen de taxateurs naar de onder A en C genoemde transacties; - buiten het plangebied, in de regio Venlo/Venray in de periode 2018/2019 hebben transacties plaatsgevonden van voor € 20,-- tot € 23,50 per vierkante meter. - uit de diverse genoemde plangebieden van bedrijfsmatige ontwikkelingen is een wisselend beeld te halen. De meeste transacties van de bedrijfsmatige gebiedsontwikkelingen liggen lager dan € 25,-- per m2. Rekening houdend met onderlinge verschillen en overeenkomsten, waaronder planologische status, omvang van de te ontwikkelen gebieden, verschillen qua typologie (bv.

hoogwaardig, logistiek, lokaal/regionaal/nationaal), uitgifteprijzen, percentages uitgeefbaarheid, planhorizon en meer, menen taxateurs voor het onderhavige exploitatieplangebied van De Spurkt uit te moeten gaan van een ruwe bouwgrondprijs (als inbrengwaarde) per waarde peildatum van 1 januari 2020 van € 23,- per vierkante meter voor de in het exploitatieplan gelegen onbebouwde gronden. Dit is het resultaat van de verzoening zoals die eerder in dit rapport is omschreven en maken dat taxateurs thans, in de conclusiefase en aan de hand van de beschikbare gegevens en uitkomsten van de verschillende rekenkundige analyses, die de rekenkundige onderbouwing van andere informatie en analyses zijn, tot de finale waardering komen. Taxateurs hechten er overigens nog aan te melden dat de inbrengwaarde in dit rapport in ieder geval ook mede is geschat op basis van hun ervaring en kennis.

Pagina 42 van 51

10. Conclusie inbrengwaarden Voor een volledig per perceel gesplitst waarderingsoverzicht wordt verwezen naar bijlage 2. De bruto inbrengwaarde verdeeld over de kostensoorten luidt als volgt: 1. Inbrengwaarden ruwe bouwgronden: € 9.022.256 2. Inbrengwaarden opstallen met bijbehorende ondergrond: € 1.616.000 3. Sloopkosten(*) € 225.000 4. Kosten van het vrijmaken van rechten en lasten(*) -5. Bijkomende onteigeningsvergoedingen: € 885.500 ------------------Totale bruto inbrengwaarde: € 11.748.756 (Zegge: elf miljoen zevenhonderdachtenveertigduizendzevenhonderdzesenvijftig euro) (*): Deze kostenposten zijn door deskundige niet zelfstandig geschat noch gecontroleerd, doch louter uit opgave door het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo in dit rapport opgenomen. Aldus gedaan naar beste kennis en wetenschap en opgemaakt te Utrecht d.d. 9 juni 2020.

C. Habben Jansen

P.C van Arnhem

Pagina 43 van 51

Bijlage 1. Waarderingsoverzicht De Spurkt

Pagina 44 van 51

Bijlage 2. Berekeningen schadeloosstelling per perceel bebouwde gronden 2.1 B.V. Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo Kadastrale aanduiding Kadastrale gemeente Venray, sectie U, nummers 158, 159 en 160, totaal groot 6.96.96 ha Eigendom en zakelijke rechten Volgens de eigendomsinformatie, d.d. 9 februari 2020 van het Kadaster berust het eigendom bij B.V. Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo, statutair gevestigd te Venlo. Van andere zakelijke rechten is geen sprake . Publiekrechtelijke beperkingen Volgens de eigendomsinformatie, d.d. 9 februari 2020 van het Kadaster zijn de percelen aangewezen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Er zijn geen andere publiekrechtelijke beperkingen bekend Locatie De percelen zijn gelegen aan de Spurkt 5c te Venray Omschrijving De percelen betreffen een boerderij met woning, bedrijfsgebouwen, erf, tuin en cultuurgrond. Volgens de gegevens van het Ontwikkelbedrijf zijn de percelen in gebruik als paardenfokbedrijf. Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) omvat de woning een oppervlakte van 248 m2 en is in 1997 gebouwd.

De ander gebouwen zijn volgens het BAG ook in 1997 gebouwd Bestemming Vigerende bestemming: Agrarische waarden Toebedachte bestemming: Bedrijf en Groen Toelichting schadeloosstelling De complexwaarde wordt hoger geraamd dan de gebruikswaarde, derhalve is voor de inbrengwaarde voor de waardering van de werkelijke uitgegaan van de complexwaarde. Voor de bepaling van de schadeloosstelling wordt uitgegaan van de reconstructie van de exploitatie elders met bijbehorende schadeloosstelling. 2.2 B.V. Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo Kadastrale aanduiding Kadastrale gemeente Venray, sectie U, nummer 244, totaal groot 1.25.60 ha Eigendom en zakelijke rechten Volgens de eigendomsinformatie, d.d. 9 februari 2020 van het Kadaster berust het eigendom bij B.V. Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo, statutair gevestigd te Venlo. Van andere zakelijke rechten is geen sprake Publiekrechtelijke beperkingen Volgens de eigendomsinformatie, d.d. 9 februari 2020 van het Kadaster is het perceel aangewezen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Er zijn geen andere publiekrechtelijke beperkingen bekend. Locatie Het perceel is gelegen aan de Spurkt 5a te Venray Omschrijving Het perceel betreft een woonhuis met bijgebouwen, erf, tuin en huisweide. Volgens de gegevens van het Ontwikkelbedrijf is het perceel in gebruik voor wonen.

Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) omvat de woning een oppervlakte van 298 m2 en is in 1971 gebouwd

Bestemming Vigerende bestemming: Wonen en Agrarisch Toebedachte bestemming: Bedrijf en Groen Toelichting schadeloosstelling De gebruikswaarde van het perceel wordt hoger gewaardeerd dan de complexwaarde, derhalve is voor de inbrengwaarde voor de waardering van de werkelijke waarde uitgegaan van de gebruikswaarde. Voor de bepaling van de schadeloosstelling wordt uitgegaan van de aankoop van een vervangende woning c.a. met bijbehorende schadeloosstelling 8 De heer S.P.A.M. Moorrees Kadastrale aanduiding Kadastrale gemeente Venray, sectie U, nummer 107, totaal groot 0.49.50 ha Eigendom en zakelijke rechten Volgens de eigendomsinformatie, d.d. 9 februari 2020 van het Kadaster berust het eigendom bij de heer P.A.M. Moorrees, Spurkt 8 te Venray. Van andere zakelijke rechten is geen sprake Publiekrechtelijke beperkingen Volgens de eigendomsinformatie, d.d. 9 februari 2020 van het Kadaster is het perceel aangewezen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Er zijn geen andere publiekrechtelijke beperkingen bekend. Locatie Het perceel is gelegen aan de Spurkt 5a te Venray Omschrijving Het perceel betreft een kwekerij met een loods met een inpandige woning. Volgens de gegevens van het Ontwikkelbedrijf is het perceel in gebruik voor wonen.

Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) omvat de woning een oppervlakte van 68 m2 en in 1989 is het pand in gebruik genomen Bestemming Vigerende bestemming: Agrarisch en Bos Toebedachte bestemming: Bedrijf, Groen en Verkeer Toelichting schadeloosstelling De gebruikswaarde van het perceel wordt hoger gewaardeerd dan de complexwaarde, derhalve is voor de inbrengwaarde voor de waardering van de werkelijke waarde uitgegaan van de gebruikswaarde. Voor de bepaling van de schadeloosstelling wordt uitgegaan van de aankoop van een vervangend object c.a. met bijbehorende schadeloosstelling. 9 Mevrouw G.P.H. Janssen Kadastrale aanduiding Kadastrale gemeente Venray, sectie U, nummers 246, 252 en 253, totaal groot 6.65.59 ha Eigendom en zakelijke rechten Volgens de eigendomsinformatie, d.d. 9 februari 2020 van het Kadaster berust het eigendom bij B.V. Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo, statutair gevestigd te Venlo. Van andere zakelijke rechten is geen sprake Publiekrechtelijke beperkingen Volgens de eigendomsinformatie, d.d. 9 februari 2020 van het Kadaster zijn de percelen aangewezen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Er zijn geen andere publiekrechtelijke beperkingen bekend

Pagina 2 van 51

Locatie De percelen zijn gelegen aan de Spurkt 5b te Venray Omschrijving De percelen betreffen een woning, schuur, erf, tuin en cultuurgrond. Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) omvat de woning een oppervlakte van 179 m2 en is in 1997 gebouwd. Bestemming Vigerende bestemming: Bedrijf, Agrarisch en Agrarische waarden Toebedachte bestemming: Bedrijf en Groen Toelichting schadeloosstelling De complexwaarde wordt hoger geraamd dan de gebruikswaarde, derhalve is voor de inbrengwaarde voor de waardering van de werkelijke waarde uitgegaan van de complexwaarde. Voor de bepaling van de schadeloosstelling wordt uitgegaan van de aankoop van een vervangende woning elders met bijbehorende schadeloosstelling. Mevrouw Janssen was getrouwd met de heer P.H.M. van de Ven (overleden in 1988). De bijkomende kosten zijn gezamenlijk genomen. 10 de heer C.A.M. Jacobs Kadastrale aanduiding Kadastrale gemeente Venray, sectie U, nummers 289 en 291, totaal groot 1.98.18 ha Eigendom en zakelijke rechten Volgens de eigendomsinformatie, d.d. 9 februari 2020 van het Kadaster berust het eigendom bij B.V. Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo, statutair gevestigd te Venlo. Van andere zakelijke rechten is geen sprake Publiekrechtelijke beperkingen Volgens de eigendomsinformatie, d.d. 9 februari 2020 van het Kadaster zijn de percelen aangewezen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten.

Er zijn geen andere publiekrechtelijke beperkingen bekend. Locatie De percelen zijn gelegen aan de Spurkt 5 te Venray Omschrijving De percelen betreffen een tweetal woningen, voormalige stal, loods, erf, tuin en cultuurgrond. Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) omvat de woning een oppervlakte van 179 m2 en is in 1997 gebouwd. Bestemming Vigerende bestemming: Bedrijf en Agrarische waarden Toebedachte bestemming: Bedrijf en Groen Toelichting schadeloosstelling De gebruikswaarde van het perceel wordt hoger gewaardeerd dan de complexwaarde, derhalve is voor de inbrengwaarde voor de waardering van de werkelijke waarde uitgegaan van de gebruikswaarde. Voor de bepaling van de schadeloosstelling wordt uitgegaan van de aankoop van een vervangend object c.a. met bijbehorende schadeloosstelling.

Pagina 3 van 51

Bijlage 3. Regels ontwerp bestemmingsplan Spurkt Artikel 4 Bedrijf 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bedrijven, opslagen en installaties: 1. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2': bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'standaard'; 2. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1': bedrijven tot en met categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'standaard'; 3. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2': bedrijven tot en met categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'standaard'; 4. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 4.1': bedrijven tot en met categorie 4.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'standaard'; 5. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 4.2': bedrijven tot en met categorie 4.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'standaard'; b. verkeersdoeleinden; c. kantooractiviteiten ten dienste van de onder a genoemde bedrijvigheid, met dien verstande dat per bedrijf maximaal 30% van het bruto-vloeroppervlak ten behoeve van de kantooractiviteiten mag worden aangewend; met de daarbij behorende d. interne ontsluitingsstructuren; e. (voorzieningen ten behoeve van) laden en lossen en parkeervoorzieningen; f. voet- en rijwielpaden; g. groenvoorzieningen; h.

overige bijbehorende voorzieningen; i. voorzieningen van algemeen/openbaar nut; j. ondergrondse en/of bovengrondse waterhuishoudkundige voorzieningen waarbij voldaan moet worden aan het bepaalde in artikel 14.3; k. parkeervoorzieningen, met inachtneming van de parkeernormen, zoals opgenomen in het geldende beleid 'Parkeernormen' van de gemeente Venray. Indien en voor zover de bedoelde beleidsregel wordt gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden; met dien verstande dat: l. bedrijfswoningen niet zijn toegestaan; m. geluidzoneringsplichtige inrichtingen niet zijn toegestaan; n. risicovolle inrichtingen niet zijn toegestaan; o. op bouwpercelen aangewezen voor meerdere milieucategorieën zijn bedrijven toegestaan tot de op dat perceel ten hoogste toegelaten milieucategorie, met dien verstande dat bij de situering van de verschillende bedrijfsonderdelen de voor het bouwperceel geldende milieuzones bijbehorende bij de milieucategorieën in acht genomen moeten worden. 4.2 Bouwregels 4.2.1 Algemeen Op of in de voor 'Bedrijf' aangewezen gronden mogen slechts die gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht welke qua aard en afmetingen bij deze bestemmingen passen. 4.2.2 Gebouwen Ten aanzien van de situering en maatvoering van gebouwen gelden de volgende bepalingen: a. gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden opgericht; b.

het maximale bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan 60% per bedrijfsvlak; c. de maximale bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 15 m; d. de afstand van gebouwen tot de bouwperceelgrenzen bedraagt minimaal 5 m;

Pagina 4 van 51

4.2.3 Bouwwerken geen gebouwen zijnde Ten aanzien van de situering en maatvoering van bouwwerken geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen: a. de hoogte van erfafscheidingen bedraagt maximaal 3 m; b. de hoogte van vlaggenmasten en reclamezuilen bedraagt maximaal 15 m; c. de hoogte van overige bouwwerken geen gebouwen zijnde bedraagt maximaal 10 m. 4.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de op grond van dit artikel toegelaten situering en afmetingen van gebouwen en andere bouwwerken met een maximum afwijkingspercentage van 10%, indien dit noodzakelijk is, ter voorkoming van onevenredig nadelige gevolgen voor: a. het straat en bebouwingsbeeld; b. de verkeersveiligheid; c. de sociale veiligheid; d. de externe veiligheid; e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken. Artikel 5 Groen 5.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen; b. landschappelijke inpassing; met daaraan ondergeschikt: c. ontsluiting ten behoeve van een bedrijf, uitsluitend ter plaatse van 'specifieke vorm van Groenbedrijfsontsluiting'; d. voet- en rijwielpaden, onderhoudspaden en calamiteitenontsluitingen; e. geluidwerende voorzieningen en/of grondwallen; f. voorzieningen en bouwwerken van algemeen / openbaar nut; g.

ondergrondse en/of bovengrondse waterhuishoudkundige voorzieningen. 5.2 Bouwregels 5.2.1 Bouwwerken Op of in de voor 'Groen' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht welke qua aard en afmetingen bij deze bestemming passen, met dien verstande dat de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde maximaal 4,5 m bedraagt. Artikel 6 Natuur 6.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bos- en natuurgebieden; b. instandhouding, versterking en ontwikkeling van natuurlijke, cultuurhistorische, visueel-landschappelijke en abiotische waarden en met daaraan nevengeschikt de bosbouwkundige waarde; c. een en ander met bijbehorende ecologische voorzieningen, waaronder voorzieningen voor de vleermuis en nestkasten en opstal voor dieren. 6.2 Bouwregels 1. Op de gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van: a. ondergeschikte bouwwerken, zoals afrasteringen en eenvoudige recreatief ondersteunende voorzieningen, zoals wegwijzers, informatieborden en zitbanken, waarbij de hoogte van de bouwwerken maximaal 2 meter mag bedragen en geldt dat ze naar aard en afmetingen bij deze bestemming passen;

Pagina 5 van 51

b. gebouwen en overkappingen, ten behoeve van ecologische voorzieningen, waarbij de bouwhoogte ten hoogste 4,5 m bedraagt. 2. Bij de bouw van de onder a toegestane bouwwerken, dan wel de aanwezigheid van de onder a genoemde bouwwerken, dan wel als gevolg van het te verwachten gebruik van de onder a genoemde bouwwerken mogen de natuurlijke, cultuurhistorische en visueel-landschappelijke waarden niet onevenredig worden geschaad. Artikel 9 Leiding - Hoogspanningsverbinding 9.1 Bestemmingsomschrijving 1. De voor 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' bestemde gronden zijn, behalve de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, het beheer en de instandhouding van een hoogspanningsverbinding, met de daarbij behorende: a. veiligheidszone; b. masten en (veiligheids)voorzieningen. 2. In geval van strijdigheid met andere bepalingen van de daar voorkomende bestemming(en) gaan de regels uit dit artikel vóór de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn. 9.2 Bouwregels Voor bouwen gelden de volgende regels: a. op of in de in dit artikel bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten behoeve van de hoogspanningsverbinding worden gebouwd. b. op of in de in dit artikel bedoelde gronden zijn geen gebouwen met uitzondering van bestaande (vergunde) gebouwen.

<dit is strijdig met 9.2, onder a -> voorstel = doorstreping schrappen> c. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken is toegestaan, mits de oppervlakte en hoogte niet worden vergroot en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Pagina 6 van 51