bijlage 16 Taxatierapport IBW Spurkt definitief (200609)

Bijlage 16: Taxatierapport inbrengwaarden per eigenaar

Taxatierapport betreffende de inbrengwaarden in het kader van Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening

inzake Exploitatieplan De Spurkt

Opdrachtgever: Gemeente Venray Postbus 500 5800 AM Venray

Documenteigenschappen: SH20/101266/definitief Datum: 9 juni 2020 Taxateur: Drs. P.C. van Arnhem MRE RT Mr. ing. C. Habben Jansen RT Steenhuijs Grondzaken B.V. Oorsprongpark 12 3581 ET Utrecht T 085-0020070 mail@steenhuijs.com www.steenhuijs.com KvK 30175573 BTW NL81034057B01 IBAN NL98 RABO 0118 5394 69

Pagina 2 van 51

Inhoudsopgave: ........................................................................................................ 1. Algemeen ........................................................................................................... 5 1.1 Opdrachtgever, opdracht en instructie ............................................................................. 5 1.2 Opdrachtnemer (taxateurs/deskundigen) ........................................................................ 5 1.3 Kamer NRVT en taxatietype ............................................................................................ 6 1.5 Doel van de taxatie.......................................................................................................... 7 1.6 Bezichtiging en waarde peildatum ................................................................................... 7 1.7 Taxatiestandaarden......................................................................................................... 8 1.8 Verantwoording en aansprakelijkheden ........................................................................... 8 1.9 Overige voorwaarden, uitgangspunten en mededelingen ................................................ 8 1.10 Bijzondere uitgangspunten ............................................................................................

10 1.11 Concept en track record ................................................................................................ 10

2. Beschrijving plan en planologie ....................................................................... 11 2.1 2.2

Venlo-Venray als logistieke hub .................................................................................... 11 Het project De Spurkt op hoofdlijnen ............................................................................. 11

3. Planologie ......................................................................................................... 15 3.1 3.2

Vigerende bestemmingsplan “Buitengebied 2010“ ........................................................ 15 Het voorgenomen nieuwe bestemmingsplan “De Spurkt” .............................................. 16

4. Publiekrechtelijke aspecten .............................................................................. 18 4.1 4.2 4.3

Toegestaan gebruik....................................................................................................... 18 Wet voorkeursrecht gemeenten en het onteigeningsbesluit........................................... 18 Monumenten ................................................................................................................. 19

5. Privaatrechtelijke aspecten ............................................................................... 20 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

Geraadpleegde informatie ............................................................................................. 20 Eigendom en bebouwing in het exploitatieplangebied ................................................... 20 Eigendom buiten het exploitatieplangebied ................................................................... 20 Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten ................................ 20 Quota, productie- en milieueffecten ............................................................................... 21 Bodem- en asbestverontreiniging .................................................................................. 21

6. Algemene uitgangspunten ............................................................................... 22 6.1. 6.2 6.4 6.5 6.6

Juridische uitgangspunten ............................................................................................. 22 Taxatietechnische uitgangspunten ................................................................................ 23 Waarderingsmethodieken.............................................................................................. 25 Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken door verzoening ..................... 25 Schattingsonzekerheid .................................................................................................. 26

7. Grond en waardebepaling ............................................................................... 27 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5

Waarderingsgrondslag .................................................................................................. 27 Waarderingsmethode .................................................................................................... 27 Grondwaarde ................................................................................................................ 28 Bebouwd vastgoed ........................................................................................................ 28 Kosten van het vrijmaken van persoonlijke rechten en lasten........................................ 28

8. Grondmarkt ....................................................................................................... 29 Pagina 3 van 51

8.1 8.2 8.3 8.4

Geraadpleegde informatie ............................................................................................. 29 De invloed van de regievoerder ..................................................................................... 29 De economische situatie en marktsituatie per 1 januari 2020 ......................................... 29 SWOT-analyse .............................................................................................................. 34

9. Waardering ....................................................................................................... 36 9.1 9.2 9.3

Complex ........................................................................................................................ 36 Complexprijs en bijzondere geschiktheid....................................................................... 36 Toegepaste methodiek .................................................................................................. 37

10. Conclusie inbrengwaarden ............................................................................ 43 Bijlage 1. Waarderingsoverzicht De Spurkt .......................................................... 44 Bijlage 2. Berekeningen schadeloosstelling per perceel bebouwde gronden ........ 1

Pagina 4 van 51

1. Algemeen 1.1 Opdrachtgever, opdracht en instructie Gemeente Venray, per adres Postbus 500, 5800 AM Venray, vertegenwoordigd door mevrouw M. van der Meer, beleidsadviseur Grondzaken. Aan Steenhuijs Grondzaken B.V. is op 4 januari 2020 opdracht verleend voor het ramen van de inbrengwaarde ex art. 6.13, lid 1, sub c onder 1o van de Wet ruimtelijke ordening van de gronden gelegen binnen het gebied ‘De Spurkt’, gelegen aan de Spurkt te Venray, voor zover deze gronden zullen worden betrokken in het Exploitatieplan “De Spurkt”, een en ander zoals bedoeld in Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro). De taxatie is uitgevoerd conform de overeengekomen opdrachtvoorwaarden. Opdrachtgever heeft geen instructies gegeven aangaande de opdracht, tenzij en alsdan deze expliciet in het rapport worden vermeld. Bij mail van 6 januari 2020 is aangegeven dat de heer J. Jeurissen van het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo contactpersoon is voor de informatieverstrekking voor deze taxatie. De samenwerking tussen de gemeente Venray en het Ontwikkelbedrijf is onder paragraaf 2.2 nader geduid. 1.2 Opdrachtnemer (taxateurs/deskundigen) De heer mr. ing. C. Habben Jansen RT in samenwerking met de heer drs. P.C.

Van Arnhem MRE RT FRICS (hierna ook: taxateurs), beiden als adviseur bestuursrechtelijke schadevergoedingen en registertaxateurs van onroerende zaken (ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs) verbonden aan en in casu optredend namens Steenhuijs Grondzaken B.V., gevestigd Oorsprongpark 12, 3581 ET te Utrecht. De heer Mr. ing. C. Habben Jansen RT is beëdigd rentmeester NVR en ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs in de kamers Bedrijfsmatig Vastgoed en Landelijk en Agrarisch Vastgoed onder registratienummer RT425322727 en de heer drs. P.C. van Arnhem MRE RT FRICS is register taxateur van onroerende zaken, onder andere ingeschreven bij Nederlands Register Vastgoed taxateurs (hierna: NRVT) in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed onder registratienummer RT764287599 en tevens Fellow van en Registered Valuer bij de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), lidnummer 0850066. Beide geregistreerde taxateurs voldoen aan de criteria voor permanente educatie van het NRVT en de heer Van Arnhem voldoet daarnaast ook aan de Continuing Professional Development (CPD) vereisten van de RICS. Beide taxateurs verklaren de kennis, de vaardigheden en het inzicht te hebben om de taxatie vakbekwaam uit te voeren.

Pagina 5 van 51

De taxateurs verklaren over voldoende actuele, lokale, nationale en internationale (naar gelang het geval) kennis van de specifieke markt te beschikken en de vaardigheden en inzicht te hebben om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. De taxateurs verklaren dat bij het uitvoeren van de taxatie is voldaan aan de fundamentele beginselen van objectiviteit en onafhankelijkheid. De objectiviteit en onafhankelijkheid wordt gewaarborgd door naleving van het Reglement “Gedrags- en beroepsregels NRVT” zoals opgesteld door het NRVT en de “Code of ethical principles for professional valuers” zoals opgesteld door de IVSC en het “RedBook, editie 2017” zoals opgesteld door de RICS. 1.3 Kamer NRVT en taxatietype Taxateurs zijn van mening dat deze taxatie valt binnen het kader van de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT. Voor de taxatie zijn de (sub)regelementen Bedrijfsmatig Vastgoed en Grootzakelijk Vastgoed (GZV) van toepassing. Er is sprake van een volledige taxatie (taxatietype). 1.4 Vereisten NRVT deels buiten toepassing Het taxeren van een inbrengwaarde is als een Wettelijke Taxatie genoemd in het Reglement Definities NRVT 2020.

Te lezen valt in dat reglement onder meer, dat een Wettelijke Taxatie gedefinieerd is als een professionele taxatiedienst, waarbij wet- en regelgeving en jurisprudentie de registertaxateur evenwel (mogelijk) dwingen af te wijken van één of meer bepalingen uit de NRVT-Reglementen of de aangehangen internationale standaarden. In casu ziet het vorenstaande op vooral de Wet ruimtelijke ordening en de Onteigeningswet en de daarop gebaseerde rechtspraak, alsmede ongeschreven regels van best-practice in advisering aangaande het taxeren van inbrengwaarden en op het gebied van onteigening. Afwijkingen kunnen bijvoorbeeld bestaan uit de wijze van opdrachtverstrekking, het waardebegrip, de omvang van de onderzoekplicht en de rapportagevereisten. Een registertaxateur kan alleen kan afwijken indien en voor zover de wet, regelgeving, bestpractice van het vakgebied of rechtspraak hem daartoe dwingt. Waar dat niet zo is, moeten de regels voor een professionele taxatiedienst onverkort worden gevolgd en de registertaxateur die een Wettelijke Taxatie uitvoert, blijft tevens onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen verwoord in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels (eveneens te vinden op www.nrvt.nl).

Ingeval van tegenstrijdigheden tussen de wettelijke en jurisprudentiële kaders, alsook de daarmee samenhangende bestendige praktijk enerzijds en het voor de betreffende onroerende zaak toepasselijke kamerreglement en algemene regels anderzijds, staan de wettelijke en jurisprudentiële kaders als ook de daarmee samenhangende bestendige praktijk in rangorde boven de reglementen en regels vanwege het NRVT. De vereisten van het NRVT die van toepassing zijn op de taxateurs als geregistreerde NRVT-taxateurs, gelden bij de uitvoering van de onderhavige opdracht dan ook niet allemaal of althans niet per definitie. De taxateurs hebben in casu bijvoorbeeld voor het in dit rapport gehanteerde waarde begrip niet direct dat van marktwaarde gebruikt, maar de waarde zoals die is weergegeven in de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. In het kader van de aard van de opdracht is bijvoorbeeld een

Pagina 6 van 51

volledige objectinspectie (opname) voorts ook achterwege gelaten. Het vorenstaande neemt echter niet weg, dat taxateurs zich zoveel als mogelijk, ter transparantie en in het kader van het leveren van zo hoog mogelijke en objectieve kwaliteit van taxeren, aan de regels hebben proberen te houden die het NRVT voorstaan. 1.5 Doel van de taxatie De taxatie strekt ter bepaling van de inbrengwaarden zoals bedoeld in artikel 6.13, lid 1 sub c onder 10 Wro voor de gronden binnen het exploitatieplangebied betreffende het exploitatieplan “De Spurkt” te Venray, een en ander ten behoeve van het door de gemeente Venray vast te stellen exploitatieplan “De Spurkt”. In het verleden werd het ontwikkelingsgebied ook met de naam ‘Klaver 15’ geduid. 1.6 Bezichtiging en waarde peildatum Op 15 januari 2020 zijn de betreffende percelen in het te taxeren exploitatieplangebied en de omgeving ervan vanaf de straatzijde bezichtigd en zo ook de omgeving van dit gebied. Met geen van de mogelijk belang- of rechthebbenden is in het kader van het opstellen van dit taxatierapport gesproken. De taxateurs hebben dit gedaan, omdat een volledige opname door hen vanwege de aard van de opdracht niet noodzakelijk wordt geacht voor de bij de herontwikkeling betrokken partijen.

Bij opdrachten als de onderhavige is het ook gebruikelijk dat met geveltaxaties wordt gewerkt, zo heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling), de hoogste rechter op het gebied van taxaties voor inbrengwaarden, in haar rechtspraak al gesteld. De taxatieleer (in het algemeen) schrijft voor dat iedere taxatie uitgevoerd moet worden naar een kenbare waarde peildatum. In de Wro is aangaande een voor inbrengwaarden te hanteren peildatum niets expliciet geregeld. Omdat het taxatierapport bij het exploitatieplan in de regel zo actueel mogelijk zal zijn gewenst, wordt in de praktijk en om die reden als peildatum voor het bepalen van de inbrengwaarden veelal gehanteerd de datum van het ter visie leggen van het (ontwerp)exploitatieplan. Omdat die datum in casu nog niet bekend is echter, is in dit taxatierapport een waarde peildatum van 1 januari 2020 aangehouden. Opgemerkt wordt nog dat, wanneer ná de genoemde waarde peildatum maar vóór de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde plaatsvindt die van substantiële invloed is op de waardering, de taxateurs (mits hen redelijkerwijs kenbaar) dit zullen melden aan de opdrachtgever en vice versa. De taxateurs constateren dat na de waarde peildatum de wereld is getroffen door het Corona virus (COVID-19).

In de regio Wuhan in China startte in eind 2019 een uitbraak van een nieuw coronavirus. Dit virus is heeft zich nadien wereldwijd verspreid met grote economische gevolgen. In deze rapportage is gezien de waarde peildatum geen rekening gehouden met de mogelijk economische gevolgen. Tevens zijn de taxateurs er in dit rapport van uitgegaan, dat de door hen aangetroffen situatie bij de bezichtiging 15 januari 2020 hetzelfde was in de zin van relevant voor deze taxatie en dit rapport, op de aangehouden waarde peildatum van 1 januari 2020.

Pagina 7 van 51

1.7 Taxatiestandaarden Taxateurs verrichten de professionele taxatiedienst in overeenstemming met de versie 2017 van de IVS, die is opgesteld en wordt onderhouden door de International Valuation Standards Council (www.ivsc.org). Tevens verklaren taxateurs op de hoogte te zijn van en zo veel als mogelijk te handelen overeenkomstig de inhoud van het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed (Gz), zoals opgesteld door het NRVT en van het RICS Redbook, editie 2017, zoals opgesteld door de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). 1.8 Verantwoording en aansprakelijkheden Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd voor opdrachtgever en het in dit rapport genoemde doel. Uitsluitend tegenover opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan opdrachtgever, tenzij met schriftelijke toestemming van taxateurs. Er kunnen geen rechtsgevolgen met betrekking tot mogelijke aansprakelijkheid dezerzijds jegens derden c.q. opdrachtgever verbonden worden aan de inhoud van dit rapport. Uitsluitend publicatie van het taxatierapport als onderdeel van het exploitatieplan is toegestaan, zulks bovendien enkel integraal, dat wil zeggen voorzien van alle bijlagen. Van de door de opdrachtgever ter beschikking gestelde informatie is kennisgenomen.

Voor zover redelijkerwijs mogelijk hebben de taxateurs de geleverde informatie getoetst op juistheid ervan. Mocht blijken (of een sterk vermoeden bestaan) dat de beschikbare informatie niet volledig en/of onjuist is, dan wordt in deze rapportage hiervan melding gemaakt en wordt dit aan opdrachtgever voorgelegd. Geen aansprakelijkheid wordt aanvaard indien mocht blijken dat de informatie onvolledig of onjuist is geweest. Bij gebruik van informatie in dit taxatierapport zal overigens telkens de bron van verkrijging worden vermeld. Opdrachtnemer heeft een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, doch iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval wordt uitgekeerd door de beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Opdrachtnemer is verzekerd voor maximaal € 2.500.000,per geval en € 5.000.000,- maximaal per jaar. Op het taxatierapport is een termijn van toepassing voor het stellen van aansprakelijkheid van maximaal twee jaar ingaande per datum van ondertekening van dit rapport door de opdrachtnemer. Niets uit dit taxatierapport mag worden gewijzigd, gepubliceerd, gefotografeerd of vermenigvuldigd anders dan na schriftelijke toestemming van de taxateurs. Wel zijn de taxateurs ermee bekend dat het taxatierapport een openbare status krijgt als bijlage bij het besluit tot het vaststellen van het exploitatieplan.

Vermenigvuldiging in dat kader valt niet onder de bedoeling van deze paragraaf. 1.9 Overige voorwaarden, uitgangspunten en mededelingen Onderstaand is een uiteenzetting gegeven van gehanteerde overige voorwaarden en uitgangspunten die door de taxateurs redelijkerwijs aanvaardbaar zijn geacht en volgens hen

Pagina 8 van 51

voor realistisch kunnen worden gehouden, een en ander zonder verdere noodzaak van een specifiek (nader) onderzoek of verificatie, alsmede enkele mededelingen zijnerzijds. De taxateurs verklaren dat zij de afgelopen jaren niet betrokken zijn geweest bij een transactie die eventueel ten grondslag ligt aan of te maken heeft (gehad) met het taxatieobject waarvoor dit taxatierapport is opgesteld. De taxateurs zijn voorts van mening dat zij onpartijdig, onafhankelijk (financieel en anderszins) en zonder belangenverstrengeling met opdrachtgever, in objectiviteit en geheel naar eigen inzichten, zorgvuldig en bekwaam en niet onder ongepaste druk de betreffende taxatie hebben kunnen uitvoeren en dit taxatierapport hebben kunnen opstellen. Opgemerkt wordt dat de taxateurs wel eerder voor opdrachtgever taxatiewerkzaamheden hebben verricht, maar dat dit in dezelfde onafhankelijke rol heeft plaatsgevonden en voor een ander project. Het door de taxateurs te ontvangen honorarium overigens, is georganiseerd op regiebasis (uren) en daarmee niet afhankelijk van de hoogte van de getaxeerde waarde. In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende bijvoorbeeld de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. De vastgestelde waarden zijn “kosten koper” tenzij uitdrukkelijk anders wordt vermeld.

Onder “kosten koper” verstaan de taxateurs de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak en de (overige) kosten verbonden aan de inschrijving in het kadaster. Eventuele bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport. Aan omissies, tel- en/of schrijffouten, zulks ter beoordeling van de taxateurs, kunnen geen rechten worden ontleend. De in dit rapport genoemde bedragen zijn - indien van toepassing - exclusief BTW en exclusief overdrachtsbelasting, tenzij expliciet anders wordt vermeld. Alle bedragen in dit rapport zijn weergegeven in euro’s (€). De waarde- en eventuele schadebepaling, het onderzoek daartoe en de rapportage beogen niet te betreffen een bouwkundig en/of locatie-technisch onderzoek en ook geen milieutechnisch onderzoek. Er is geen rekening gehouden met rechten van derden anders dan in dit rapport genoemd en er is geen rekening gehouden met eventueel (nog) te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook of hoe ook genaamd. Tijdens het uitvoeren van de onderhavige opdracht hebben zich geen afwijkingen voorgedaan ten opzichte van de ondertekende opdrachtbevestiging en de daarvoor dienende offerte.

Pagina 9 van 51

De taxateurs streven naar transparantie ten aanzien van hun bevindingen, maar zijn zich ervan bewust dat de overwegingen die geleid hebben tot de waarde- en eventuele schadebepaling in dit taxatierapport niet altijd eenvoudig noch uitputtend in een rapport weer te geven zijn. Tot nadere toelichting aan opdrachtgever bestaat, ook daarom, altijd bereidheid. 1.10 Bijzondere uitgangspunten Taxateurs hebben geen bijzondere uitgangspunten aangehangen bij het vervullen van de onderhavige opdracht, anders dan eventueel en alsdan expliciet als zodanig vermeld in dit rapport. 1.11 Concept en trackrecord Taxateurs hebben op 13 mei 2020 aan opdrachtgever per e-mail hun finale concept voor dit taxatierapport voorgelegd ter reactie. Opdrachtgever is daarbij de gelegenheid geboden te reageren en aanbevelingen te doen. De reactie van opdrachtgever heeft, behoudens enige beperkte tekstuele aanpassingen, niet geleid tot aanpassingen ten opzichte van het concept.

Pagina 10 van 51

2. Beschrijving plan en planologie

2.1 Venlo-Venray als logistieke hub De logistieke hub Venlo-Venray is diverse malen uitgeroepen tot logistieke hotspot van Nederland. In 2018 staat de locatie op nummer 3 van logistieke hotspots. De regio Venlo-Venray is in 2019 uitgeroepen tot dé logistieke regio op het gebied van crossborder e-fulfilment. De regio Venlo-Venray vormt een logistiek knooppunt op de corridor Antwerpen/RotterdamDuitse/Europese achterland binnen het Trans-Europese Netwerk voor Transport. Via de Maas, snelwegen en spoorlijnen richting Duitsland en Italië worden goederen over de rest van Europa verspreid. Noord-Rijnland-Westfalen, het dichtstbevolkte gebied van Europa, is een belangrijke afzetmarkt voor de vele agrarische bedrijven in de regio rond Venray. De regio Venlo-Venray moet het met name hebben van haar scharnierfunctie tussen de havens van Rotterdam en Antwerpen en het Europese achterland. In de regio Venlo-Venray wordt gewerkt aan economische ontwikkeling en een complementariteit van vestigingslocaties. In Greenport Venlo te Venlo wordt in het bijzonder ruimte geboden aan de sectoren logistiek en agro & food en is er ruimte voor de vestiging van grote bedrijven van omstreeks 10 ha en groter. In Venray is op de bestaande bedrijventerreinen nog ruimte voor bedrijven met een grootte van enkele duizenden vierkante meters tot enkele hectaren.

Voor de tussenmaat van 2 tot ongeveer 7 à 8 hectaren is in de regio Venlo-Venray thans geen bedrijfsruimte beschikbaar. Met de ontwikkeling van het bedrijventerrein De Spurkt wordt in deze behoefte voorzien. 2.2 Het project De Spurkt op hoofdlijnen In de op 1 februari 2017 door de provincie Limburg en de gemeenten Horst a/d Maas, Venlo en Venray getekende Samenwerkings- en aandeelhoudersovereenkomst (SOK) staat als reden voor de ontwikkeling van Klaver 15 (thans De Spurkt genoemd) het beschikbaar krijgen van voldoende locaties om Venrayse bedrijven in hun groei te kunnen faciliteren expliciet genoemd. Het bedrijventerrein De Spurkt wordt voor eigen rekening en risico ontwikkeld door het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo. De aandeelhouders van het Ontwikkelbedrijf zijn sinds 1 januari 2017 de gemeenten Horst a/d Maas, Venlo en Venray en de provincie Limburg. Voor de ontwikkeling van De Spurkt is in navolging van de SOK een separate overeenkomst tussen het Ontwikkelbedrijf en de gemeente Venray gesloten. De gemeente is verantwoordelijk voor het vaststellen van het bestemmingsplan, exploitatieplan en het nemen van het verzoekbesluit tot

Pagina 11 van 51

onteigening op voordracht van het Ontwikkelbedrijf. De gemeente Venray zal naar verwachting in het tweede halfjaar van 2020 het ontwerp bestemmings- en exploitatieplan “De Spurkt” in procedure brengen. Ook bestaat het voornemen om gelijktijdig met het vaststellen van het bestemmings- en exploitatieplan ook het verzoekbesluit tot onteigening door de gemeenteraad te laten nemen, hierna het onteigeningsbesluit genoemd. Het exploitatieplangebied De Spurkt ligt in de gemeente Venray, noordwestelijk van het bestaande bedrijventerrein Smakterheide, tussen de straat Spurkt en het Loobeekdal. De ontwikkeling van De Spurkt beslaat de ontwikkeling van circa 30 hectare (netto) bedrijventerrein. De gemeente en Greenport Venlo willen De Spurkt ontwikkelen om doorgroeiende regionaal gebonden bedrijven (uit Venray) de ruimte te bieden. Focus ligt daarbij op bedrijven uit de doelgroepen agrologistiek, maakindustrie met een hogere milieucategorie. De locatie is goed ontsloten door bestaande al aangepaste infrastructuur, de aangepaste Metaalweg en de op- en afrit van de A73. Het exploitatieplangebied bestaat thans nog voor het grootste deel uit agrarische gronden in de vorm van bouwland, akkers en tuinbouwgronden. Binnen het exploitatieplangebied zijn aan de randen op een aantal plekken woningen en/of (agrarische) bedrijven en een bomenstructuur of bomenrij aanwezig.

Het totale exploitatieplangebied beslaat een oppervlakte van 428.601 m2. Verwezen wordt ten dezen naar het als bijlage 1 aan dit taxatierapport gehechte Waarderingsoverzicht, waarin ook het exploitatieplangebied is afgebakend qua oppervlakte en qua kadastrale percelen per de voor dit taxatierapport aangehouden waarde peildatum. In het exploitatieplangebied ligt grond van verschillende eigenaren. Onderstaand is tevens de eigendommenkaart opgenomen zoals verkregen van het ontwikkelbedrijf Greenport Venlo, die in opdracht van de gemeente Venray het ontwerpexploitatie- en bestemmingsplan opstelt. Opgemerkt wordt nog dat het ruimtegebruik in het exploitatieplangebied is bepaald door digitale inmeting door het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo en dat de door de taxateurs aangehouden oppervlakten in het Waarderingsoverzicht in bijlage 1 zijn bepaald door deze inmeting. Hierbij hebben de taxateurs afwijkingen geconstateerd van de totaaltelling van de binnen het exploitatieplangebied gelegen kadastrale percelen. Omdat de oppervlaktegegevens uit de digitale inmeting ook worden gebruikt in de exploitatieopzet van het exploitatieplan voor de bepaling van de indeling van het ruimtegebruik, hebben de taxateurs gemeend voor de deelpercelen het beste aansluiting te kunnen houden bij deze oppervlakteberekening.

De afwijking met de kadastrale oppervlakte(n), welke gelegen zijn binnen het exploitatieplangebied is overigens zeer gering, het gaat om 3 vierkante meter op een totaal exploitatieplangebied van 428.601 m2.

Pagina 12 van 51

Bron: Exploitatieplan De Spurkt, bijlage 8: Kaart verwervingen, d.d. 1 januari 2020

Van het nieuwe bedrijventerrein is ongeveer 70% uitgeefbaar, terwijl het overige openbare gebied zal worden ingericht met openbare ruimte ten behoeve van de functies verkeer, groen, natuur en water. Op de hieronder aangegeven kaart ruimtegebruik is dit met verschillende kleuren aan Bron: Exploitatieplan De Spurkt, bijlage 4: Ruimtegebruikskaart, d.d. 1 januari 2020 De uitgifteprijzen voor dit bedrijventerrein worden door de Stec Groep op grond van hun prijsadvies1 voor 2019 ingeschat van circa € 120,- tot € 130,- per vierkante meter exclusief BTW. Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo heeft aangegeven thans van deze prijzen uit te gaan in hun exploitatie. Hieronder is de kaart met de voorgenomen verkaveling van de uit te geven kavels aangegeven.

1 Prijsadvies Klaver 15, d.d. 21 juni 2019

Pagina 13 van 51

Bron: Exploitatieplan De Spurkt, bijlage 8: ‘Kaart bindende verkaveling’, d.d. 1 januari 2020

Pagina 14 van 51

3.

Planologie

3.1 Vigerende bestemmingsplan “Buitengebied 2010“ Voor het exploitatieplangebied geldt thans nog deels het bestemmingsplan Buitengebied 2010, vastgesteld door de raad van de gemeente Venray op 14 december 2010. Op 13 oktober 2016 heeft de raad aanpassingen op het bestemmingsplan vastgesteld. Deze wijzigingen zijn vastgelegd in de bestemmingsplannen “Bestemmingsplan Buitengebied 2010 herziening regels” en “bestemmingsplan Buitengebied 2010, herziening locaties”. In de toelichting op het “bestemmingsplan Venray 2010, herziening regels” is het volgende opgenomen. ‘Bij het vaststellen van het bestemmingsplan Buitengebied 2010 is door de Raad besloten voor het bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010 een Partiële Herziening / Veegplan op te stellen. Voorliggend bestemmingsplan is de invulling van dit besluit. Dit bestemmingsplan heeft tot doel een aantal zaken die niet goed in het bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010 zijn opgenomen te corrigeren. Daarnaast geeft de uitspraak van de Raad van State aanleiding een aantal zaken aan te passen. De beleidsnota ‘Plattelandswoningen gemeente Venray’ is eveneens doorvertaald in de regels. Gelet op de wettelijke eisen op het gebied van digitalisering is het niet mogelijk gebleken om alle correcties in één bestemmingsplan te regelen.

Daarom zijn er 2 bestemmingsplannen opgesteld: - Herziening regels: Dit plan heeft slechts betrekking op de regels en houdt geen wijzigingen in van de bestemmingen van individuele locaties. Dat betreft het onderhavige plan. - Herziening locaties: Dit bestemmingsplan heeft betrekking op correcties van specifieke locaties en heeft dus betrekking op de verbeelding. Het betreft deels correcties van locaties die foutief in bestemmingsplan Buitengebied 2010 waren opgenomen en deels locaties die door vernietiging door de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State formeel nog terugvielen op het bestemmingsplan Buitengebied Venray 1981. Het voorliggende plan, Bestemmingsplan Buitengebied 2010 herziening regels, vervangt het vigerende bestemmingsplan Buitengebied 2010 niet, maar is een (partiële) herziening op een aantal punten. De regels gaan gelden voor het gehele plangebied, maar de toedeling van de specifieke bestemmingen maakt geen onderdeel uit van deze herziening. Het bestemmingsplan Buitengebied 2010, herziening locaties, dat gelijktijdig met het voorliggende plan in procedure is gebracht richt zich uitsluitend op specifieke locaties.

Voor die locaties is de verbeelding op de percelen aangepast.’ De bestemmingsplannen “Bestemmingsplan Buitengebied 2010 herziening regels” en “bestemmingsplan Buitengebied 2010, herziening locaties” vervangen het vigerende bestemmingsplan Buitengebied 2010 niet, maar zijn een (partiële) herziening op een aantal punten. De regels uit ‘Bestemmingsplan Buitengebied 2010 herziening regels’ gelden voor het gehele exploitatieplangebied. Het ‘bestemmingsplan Buitengebied 2010, herziening locaties’, richt zich uitsluitend op specifieke locaties. In onderstaande verbeelding zijn alle thans geldende bestemmingen weergegeven voor het exploitatieplangebied.

Pagina 15 van 51

Kaart huidige bestemmingsplan

Voor de nadere uitleg van de regels e.a. wordt verwezen naar de bestemmingsplannen Buitengebied 2010, Buitengebied 2010 herziening regels en bestemmingsplan Buitengebied 2010, herziening locaties die thans zijn te vinden op www.ruimtelijkeplannen.nl. 3.2 Het voorgenomen nieuwe bestemmingsplan “De Spurkt” Vanwege de eerder geduide bedrijfsterreinontwikkeling is een nieuw bestemmingsplan in ontwerp in voorbereiding. Dit wordt het nieuwe bestemmingsplan “De Spurkt”. Het nieuwe bestemmingsplan geeft een gewijzigde bestemming aan de gronden gelegen binnen het exploitatiegebied en vervangt voor deze gronden bestemmingen uit de bestemmingsplannen “Buitengebied 2010, Buitengebied 2010 herziening regels en bestemmingsplan Buitengebied 2010, herziening locaties” in zijn geheel.

Pagina 16 van 51

Verbeelding van het ontwerp bestemmingsplan, d.d. 4 juni 2020

Voor zover taxateurs hebben kunnen opmaken van de verbeelding uit het nog vast te stellen bestemmingsplan “De Spurkt”, zijn de volgende bestemmingen beoogd binnen het exploitatiegebied: Artikel 4 “Bedrijf”, artikel 5 “Groen”, artikel 6 “Natuur, artikel 7 “Verkeer”, artikel 8 ”Water”, artikel 9 “Leiding – Hoogspanning”, artikel 10 “Waarde – Archeologie 1”, artikel 11 “Waarde – Archeologie 2” en artikel 12 “Waterstaat – Beschermingszone watergang”. De taxateurs hebben de beschikking over het ontwerp bestemmingsplan De Spurkt. Een overzicht van de meest relevante regels van het concept bestemmingsplan De Spurkt zijn onder bijlage 3 aangegeven.

Pagina 17 van 51

4.

Publiekrechtelijke aspecten 4.1 Toegestaan gebruik De taxateurs hebben onderzoek gedaan naar de in het exploitatieplangebied vigerende planologie. Wat betreft het huidige gebruik, gaan zij ervan uit dat dit past binnen het nu nog vigerende planologische regime. Dit is als uitgangspunt als zodanig aangehouden. 4.2 Wet voorkeursrecht gemeenten en het onteigeningsbesluit Op de door de taxateurs gecontroleerde kadastrale eigendomsinformatie blijkt alle percelen binnen het exploitatieplangebied, behoudens de percelen in eigendom van de gemeente Venray, een aanwijzing hebben vanwege de Wet voorkeursrecht gemeenten. De taxateurs van mevrouw M. van de Meer begrepen dat de gemeente Venray het voornemen heeft om alle percelen, die geen eigendom zijn van de gemeente Venray en/of het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo, gelegen binnen het exploitatieplangebied, voor onteigening aan te wijzen. Het voornemen is om gelijktijdig met het vaststellen van het bestemmings- en exploitatieplan “De Spurkt” het onteigeningsbesluit te laten nemen door de raad van de gemeente Venray. Dit voornemen geldt als uitgangspunt voor de taxateurs. Het nemen van een onteigeningsbesluit kan pas aan de orde zijn als voldaan wordt aan de onteigeningscriteria (waaronder het noodzaakscriterium). Het noodzaakscriterium maakt dat de onderhandelingen dusdanig ver gevorderd dienen te zijn dat onteigening gerechtvaardigd is.

Hiermee wordt gekomen aan het criterium “op onteigeningsbasis worden verworven”. De taxateurs verwijzen naar Kamerstukken II, 2005/2006, 30218 nr. 7 pagina 5-6 waar dit aspect tijdens de behandeling van het wetsvoorstel Grondexploitatiewet aan de orde is gekomen. Door het Ontwikkelbedrijf overlegde stukken (aanbiedingsbrieven, voortgang opstellen onteigeningsstukken) en uit bepalingen opgenomen in de akten van de aangekochte percelen geven de taxateurs het beeld dat aan het onteigeningscriteria zal worden voldaan op het moment dat de gemeenteraad het onteigeningsbesluit neemt. Uit de overlegde stukken blijkt dat met alle eigenaren, behoudens van de gemeente Venray en Ontwikkelbedrijf, met gronden gelegen binnen het exploitatieplangebied onderhandelingen gaande zijn. In december 2019 zijn schriftelijke schadeloosstellingen aan de eigenaren uitgebracht. Door het Ontwikkelbedrijf zijn van een drietal eigenaren ten behoeve van de gewenste ontwikkeling van De Spurkt de gronden verworven op grond van volledige schadeloosstelling. In twee van de drie aktes staat opgenomen dat “de onderhavige levering geschiedt ter voorkoming van onteigening/overheidsingrijpen’. Deze transacties zijn nader geduid in paragraaf 9.3.

De taxateurs hebben ook kennisgenomen van de uitspraak van de Raad van State op 18 december 2019 Sunshin Grow/Voorschoten (ECLI:NL:RVS:2019:4327) op het verweerschrift van verweerder op het besluit van de gemeenteraad ter vaststelling van het bestemmings- en exploitatieplan ‘Noortveer’. In deze casus is het verzoekbesluit tot onteigening eveneens genomen in dezelfde raadsvergadering als waarin het bestemmings- en exploitatieplan werden vastgesteld. De inbrengwaarde voor het exploitatieplan was gebaseerd op volledige schadeloosstelling en dit is bij deze uitspraak in stand gebleven. Op grond van vorengenoemde overwegingen is de inbrengwaarde van de gronden gebaseerd op volledige schadeloosstelling. Dit geldt voor alle gronden, behoudens de gronden die in

Pagina 18 van 51

eigendom zijn van de gemeente Venray. Ook de inbrengwaarde van twee van de drie verworven objecten door het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo zijn gebaseerd op volledige schadeloosstelling. De taxateurs nemen als uitgangspunt dat gelijktijdig met het vaststellen van het exploitatieplan en bestemmingsplan ook het onteigeningsbesluit door de gemeenteraad van Venray wordt genomen. 4.3 Monumenten Uit de ontvangen stukken en recherche door de taxateurs is voor de percelen binnen het exploitatieplangebied niet gebleken dat er sprake is van een (adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving van objecten: - als beschermd monument; - tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe; - tot door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument. De taxateurs nemen het vorenstaande als uitgangspunt en gaan er van uit dat geen waardebepalende invloed bestaat.

Pagina 19 van 51

5.

Privaatrechtelijke aspecten 5.1 Geraadpleegde informatie Van het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo Venray zijn diverse (kadastrale) tekeningen ontvangen, kadastrale informatie van de (gedeeltelijk) in het exploitatieplangebied gelegen percelen en informatie over de voorgenomen ontwikkeling. Daarnaast is, met betrekking tot de in het exploitatieplangebied aanwezig bebouwing, van het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo enige informatie ontvangen over deze bebouwing en de wijze van gebruik, alsmede over reeds door het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo in het exploitatieplangebied gedane transacties. Door de taxateurs is de eigendomssituatie van de percelen per 9 februari 2020 bij het kadaster gecontroleerd. 5.2 Eigendom en bebouwing in het exploitatieplangebied Voor bebouwing die in het exploitatieplangebied ligt geldt in beginsel dat de waarde daarvan moet worden meegenomen als onderdeel van de inbrengwaarde. Volgens artikel 6.2.3 b Wro geldt daartoe wel de restrictie dat de opstalwaarde alleen mee wordt genomen als de opstallen ten behoeve van de nieuwe bestemming moeten worden gesloopt. Dergelijke opstallen liggen ook in het onderhavige exploitatieplangebied. Van alle kadastrale percelen binnen het exploitatieplangebied, weergegeven in het Waarderingsoverzicht dat als bijlage 1. is aangehecht, zijn er op de waarde-peildatum vijf adressen bebouwd. 1.

Spurkt 5a (reeds door het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo verworven en nog in gebruik bij de voormalige eigenaar) 2. Spurkt 5c (reeds door het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo verworven en nog in gebruik bij de voormalige eigenaar) 3. Spurkt 5 (in gebruik bij de huidige eigenaar en wil de gemeente nog verwerven) 4. Spurkt 5a (in gebruik bij de huidige eigenaar en wil de gemeente nog verwerven) 5. Spurkt 8 (in gebruik bij de huidige eigenaar en wil de gemeente nog verwerven) Onder bijlage 2 zijn de nadere beschrijvingen weergegeven waarop de waarderingen voor deze objecten zijn gebaseerd. 5.3 Eigendom buiten het exploitatieplangebied Buiten het exploitatieplangebied liggen in casu geen gronden waarop nieuwe voorzieningen zullen worden gerealiseerd of gronden waarop bestaande voorzieningen zullen worden aangepast ten behoeve van het plan voor De Spurkt (zogenoemde buitenwijkse voorzieningen). 5.4 Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten In het exploitatieplangebied is een hoogspanningsleiding van Enexis B.V. aanwezig, die zal worden ingepast in de (her)ontwikkeling. De zakelijke rechten die er liggen en zijn gevestigd, zullen worden gerespecteerd, zo hebben taxateurs van het ontwikkelbedrijf Greenport Venlo begrepen. Invloed op de (ruwe bouwgrond)waarde van de percelen wordt – als uitgangspunt –

Pagina 20 van 51

dan niet aanwezig geacht. Door de taxateurs is onderzoek gedaan naar zakelijke rechten, maar geen (nader) onderzoek gedaan naar eventueel overige met de onroerende zaken verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 van Boek 3 BW en andere akten waarbij voor omschreven rechten werden gevestigd. Als uitgangspunt voor dit taxatierapport is gehanteerd afwezigheid van mogelijk waarde-beïnvloedende effecten voor de getaxeerde onroerende zaken vanwege voornoemde lasten, behoudens hetgeen op aangeven door de gemeente en alsdan door taxateurs toegelicht, dienaangaande in dit rapport is opgenomen. 5.5 Quota, productie- en milieueffecten Taxateurs hebben geen onderzoek gedaan naar mogelijke quota en productierechten en ook niet van eventuele milieueffecten of kosten die gepaard gaan met het teniet doen (gaan) daarvan. In het kader van de waarderingen in dit taxatierapport zijn deze niet overwogen (uitgangspunt). Gezien de aard en gebruik van de gronden binnen het exploitatieplangebied lijkt aanwezigheid ervan ook niet in de rede te liggen.

5.6 Bodem- en asbestverontreiniging Ten behoeve van de aankoop van diverse percelen binnen het exploitatieplangebied De Spurkt, zijn sinds het jaar 2019 enkele verkennende bodem- en asbestonderzoeken uitgevoerd. De volgende rapporten zijn aan de taxateurs beschikbaar gesteld: • Rapportage asbestinventarisatie woning Spurkt 5 te Venray, d.d. 30 september 2019 van Econsultancy B.V.; • Verkennend bodem- en asbestonderzoek Spurkt 5C, d.d. 19 juli 2019 van Econsultancy B.V.; • Verkennend bodem- en asbestonderzoek Spurkt 5, d.d. 20 december 2019 van Econsultancy B.V.; • Verkennend bodem- en asbestonderzoek Spurkt 5A, d.d. 3 oktober 2019 van Econsultancy B.V.; • Diverse percelen, gelegen aan de Spurkt te Venray, d.d. 24 december 2019 van Econsultancy B.V. De onderzoeksrapporten omvatten een deel van de percelen gelegen binnen het exploitatieplangebied. Uit de rapporten komen geen ernstige verontreinigingen van de bodem en/of het bodemwater. Op de website www.bodemloket.nl zijn er geen gegevens beschikbaar betreffende de bodemkwaliteit van de percelen in het exploitatieplangebied. Behoudens de hiervoor genoemde rapporten hebben de taxateurs verder geen kennisgenomen en/of informatie verkregen van (onderzoeken naar) mogelijke asbesthoudende bouwmaterialen op of in de bodem.

In dit rapport is ervan uitgegaan dat hiervan geen sprake is van (asbest)verontreiniging in of van bodem en/of grondwater, althans, niet op een dusdanige wijze dat dit relevante invloed heeft op de waarde (uitgangspunt).

Pagina 21 van 51

6. Algemene uitgangspunten 6.1. Juridische uitgangspunten In de artikelen 6.12 en verder van de Wro is onder meer bepaald dat door een gemeente bij het vaststellen van een bestemmingsplan tevens een exploitatieplan wordt vastgesteld, tenzij de gronden binnen het exploitatieplan reeds volledig eigendom zijn van de gemeente, dan wel dat kostenverhaal volledig anderszins is verzekerd. Daarnaast volgt uit artikel 6.12 Wro dat de plicht tot vaststelling van een exploitatieplan zich voordoet indien zich de noodzaak aandient regels te stellen over de in het genoemde artikel opgenomen onderwerpen van locatie-eisen. Een exploitatieplan dient onder meer voor het verhalen van kosten van de grondexploitatie en bevat onder meer een exploitatieopzet. Deze exploitatieopzet bestaat blijkens artikel 6.13, lid 1 onder c uit: 1°. voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, welke inbrengwaarden voor de toepassing van deze afdeling worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden; 2°. een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie; 3°. een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van de onder 1° tot en met 3° bedoelde ramingen; 4°. een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; 5°.

voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen; 6°. de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. In dit rapport zijn de inbrengwaarden van de gronden, bedoeld onder 1° hiervoor, binnen het betreffende exploitatieplangebied bepaald. Deze inbrengwaarden betreffen de waarden van de in het exploitatiegebied gelegen gronden en nog te amoveren opstallen en indien van toepassing volgens artikel 6.13, lid 5 Wro, bijkomende schadevergoedingen zoals bedoeld in de Onteigeningswet. Deze waarden en vergoedingen tezamen worden in de praktijk de netto inbrengwaarden genoemd. In artikel 6.2.3 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vermeld dat tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste van de wet, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, worden gerekend de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d.

de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. De kosten zoals vermeld in de leden c en d van artikel 6.2.3 Bro worden doorgaans, tezamen

Pagina 22 van 51

met de netto inbrengwaarden, de bruto inbrengwaarden genoemd. 6.2

Taxatie technische uitgangspunten

6.2.1 Algemeen over waarde e.a. Artikel 6.13, lid 4 Wro stelt, dat voor de berekening van de kosten en opbrengsten ervan wordt uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie wordt gebracht. In lid 5 van voormeld artikel wordt voorts ter bepaling van de inbrengwaarden gerefereerd aan de Onteigeningswet. Gesteld wordt dat, indien geen sprake is van onteigening, de inbrengwaarde van gronden vastgesteld wordt met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, de inbrengwaarde gelijk is aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet, is geregeld in artikel 40 OW. Een schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet vormt volgens artikel 40 van de Onteigeningswet een volledige vergoeding voor alle schade die rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van de betreffende onroerende zaak of zaken wordt geleden. De waardebepaling in dit rapport betreft een waardering op grond van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (OW).

Dit is niet, althans niet per se, hetzelfde als een taxatie van de marktwaarde zoals die door het NRVT wordt voorgestaan, een en ander met name ook vanwege de correctiefactoren op de werkelijke waarde conform artikel 40b OW, zoals die moeten worden toegepast volgens de artikelen 40c tot en met 40f van de Onteigeningswet. In artikel 40b is bepaald dat de waarde vastgesteld moet worden als zijnde de werkelijke waarde die tot stand zou komen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen redelijk denkende en handelende partijen. In artikel 40c is het zogenoemde eliminatiebeginsel neergelegd. De strekking hiervan is dat bij de waardebepaling met het (plan van het) werk waarvoor wordt onteigend geen rekening gehouden mag worden. Discussie is in dit kader, ook in rechtspraak, al geruime tijd gaande over de vraag of onder zo een (plan van het) werk, ook het bestemmingsplan moet worden verstaan op basis waarvan in voorkomende gevallen wordt onteigend.

In een aantal maat- en richtinggevende arresten van 15 januari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:24, ECLI:NL:HR:2016:25, ECLI:NL:HR:2016:66, ECLI:NL:HR:2016:67 en ECLI:NL:HR:2016:68), alsook daarna nog en specifieker, heeft de Hoge Raad - kort en goed - uitgemaakt dat het betreffende bestemmingsplan onder omstandigheden ook moet worden verstaan onder een plan voor het werk en de invloed daarvan op de waarde dan moet worden geëlimineerd. Dit is het geval als de onteigenaar een overheid is die de realisatie van het overheidswerk waarvoor wordt onteigend geheel voor eigen rekening en risico neemt en er bovendien een voldoende concreet plan vooraf is gegaan aan het bestemmingsplan, waardoor het nieuwe bestemmingsplan nog enkel het voor (de realisatie van) het werk noodzakelijke juridisch-planologische kader vormt. Wordt aan één der voornoemde criteria niet voldaan, dan mag het bestemmingsplan bij de waardebepaling niet

Pagina 23 van 51

worden weggedacht, niet worden geëlimineerd derhalve, een en ander evenwel indachtig overwogen de redelijkheid en billijkheid. In de onderhavige kwestie, is het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo die namens de gemeente Venray de verwerving van de gronden in het exploitatieplangebied doet om tot grondexploitatie en uitgifte van percelen op het bedrijventerrein De Spurkt te komen. De gemeente noch het Ontwikkelbedrijf is echter de partij die de opstal-exploitatie vervolgens voor haar rekening neemt. Uitgeefbaar gemaakte kavels worden aan marktpartijen verkocht die daarop vervolgens de diverse bedrijfsgebouwen e.a. realiseren en gaan exploiteren. Realisatie van het bedrijventerrein is in voorkomend evenwel geval ‘het werk waarvoor wordt onteigend’. Dit maakt dat het werk waarvoor het bestemmingsplan dienst zou moeten doen bij onteigening, niet geheel voor rekening en risico van de gemeente Venray wordt gerealiseerd en dat maakt vervolgens dat bij de waardebepaling in casu het nieuwe bestemmingsplan derhalve niet moet worden weggedacht, niet moet worden geëlimineerd dus. Artikel 40d stelt voorts dat binnen een als één geheel in exploitatie te brengen gebied alle bestemmingen worden ‘omgeslagen’. Ofschoon wel genoemd in de Afdeling 6.4 Wro, wordt aan de artikelen 40e en 40f in de praktijk en jurisprudentie bij onteigening nauwelijks tot geen betekenis gegeven.

6.3 Waardebegrip, uitgangspunten bij de waardebepaling en optimale aanwending In artikel 40b van de Onteigeningswet is neergelegd dat de werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald. De werkelijke waarde zoals hiervoor omschreven geeft hiermee het in dit rapport gehanteerde waarde begrip. Daarbij is reeds hiervoor geconstateerd, dat ook de correctiefactoren uit de artikelen 40c tot en met 40f van de Onteigeningswet bij de waardebepaling betrokken dienen te worden. Onderstaand is voorts een uiteenzetting gegeven van de gehanteerde uitgangspunten bij de waardebepaling die naar de mening van de taxateurs redelijkerwijs aanvaardbaar zijn en voor realistisch kunnen worden gehouden zonder de noodzaak van een specifiek (nader) onderzoek of verificatie. • •

• •

Koper en verkoper handelen in alle redelijkheid en billijkheid. De hypothetische verkoopperiode voor het getaxeerde vastgoedobject zou passend zijn voor de soort onroerende zaken en plaatsvinden vóór de waarde peildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk zouden blijven. De onroerende zaken zouden bij verkoop zo breed mogelijk in de markt worden aangeboden. Geen rekening zou worden gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale

Pagina 24 van 51

• • • •

gegadigde. Alle gebouw-gebonden installaties en systemen, indien relevant voor de taxatie, functioneren naar behoren, tenzij expliciet anders wordt vermeld in deze rapportage. De nog bebouwde objecten, indien relevant voor de taxatie, zijn thans onverhuurd, althans worden als zodanig geleverd. De bodem geschikt is voor het beoogde gebruik vanwege woningbouw c.a. De van opdrachtgever of aan haar verbonden derden verkregen informatie en wijze van handelen zijn correct en niet misleidend.

De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een vastgoedobject die binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteiten mogelijk is en resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak. Volgens de taxatieleer, de onteigeningssystematiek en gebruik in de praktijk, moet de werkelijke waarde in het kader van de optimale aanwending bij een aanstaande planologische wijziging worden beschouwd als de hoogste van of de waarde uitgaande van een veronderstelde voortzetting van het huidige, reeds bestaande of reeds mogelijke vastgoedgebruik (vaak genoemd: de gebruikswaarde) of de waarde uitgaande van de ontwikkelingspotentie vanwege het nieuwe, aanstaande (bestemmings)plan (vaak genoemd: de complexwaarde). De bij optimale aanwending bedoelde gebruiksmogelijkheden van de bebouwde objecten met daarbij behorende grond, kunnen in casu gelegen zijn in de mogelijkheden tot het thans nog bestaande en toegestane gebruik ervan. De gebruiksmogelijkheden van de onbebouwde percelen zijn naar de mening van de taxateurs gelegen in de toekomstige gebruiksmogelijkheden voor De Spurkt. 6.4 Waarderingsmethodieken Diverse taxatiemethoden bieden een taxateur de mogelijkheid om een waardering rekenkundig te onderbouwen.

De geschatte waarde is daarbij het resultaat van verschillende onderzoeken en van één of meerdere waarderingsmethoden. Daarbij moet voortdurend bedacht worden dat een waarde zich niet gemakkelijk laat vangen in formules. De markt van vastgoed is uitermate complex, met als belangrijke kenmerken onder meer ondoorzichtigheid, immobiliteit, vertraagde prijsreacties, het ontbreken van consumentensoevereiniteit en emotionele binding. Een en ander maakt het een taxateur uitermate lastig, waarbij hij veel ervaring zal moeten inzetten om de markt-kenmerken in een evenwichtige verhouding te brengen tot de taxatiemethode. Voor de bepaling van de waarde van een vastgoedobject, doet een taxateur er verstandig aan gebruik te maken van één of meerdere waarderingsmethoden. De taxateurs hebben in casu gebruik gemaakt van comparatieve systematiek met het analyseren van transacties naar referenties. 6.5 Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken door verzoening In de conclusiefase komt een taxateur aan de hand van de hem beschikbare gegevens en uitkomsten van de verschillende analyses tot de finale waardering. Dit is de verzoening in het waarderingsproces, waarbij de uitkomst van iedere waarde- en (referentie)objectanalyse haar specifieke invloed heeft. Er moet een balans ontstaan tussen de objectieve en subjectieve elementen die het eindoordeel bepalen.

Pagina 25 van 51

6.6 Schattingsonzekerheid De mate van subjectiviteit in de waardebepaling is van invloed op de mate van schattingsonzekerheid en daardoor op de inschatting door een taxateur van de risico’s van een afwijking van materieel belang voor een bepaalde schatting. De schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: - de informatievoorziening; - een gebrek aan marktinformatie; - marktomstandigheden; - algemene taxatie-onnauwkeurigheid. Opdrachtgever wordt erop gewezen dat, ondanks de nagestreefde zorgvuldigheid door de taxateurs, een bepaalde schattingsonzekerheid onvermijdelijk is.

Pagina 26 van 51

7.

Grond en waardebepaling 7.1 Waarderingsgrondslag Bij de raming van de inbrengwaarde(n) is van belang of er sprake zal zijn (of is geweest) van onteigening of minnelijke overeenstemming juist ter voorkoming daarvan. Artikel 6.13, lid 5 Wro geeft dienaangaande aan hoe de inbrengwaarden van grond moeten worden bepaald. Indien géén sprake is van onteigening, moet de inbrengwaarde van gronden worden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Dit geldt voor de gronden in eigendom van de gemeente Venray. Voor de overige gronden die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling als gevolg van (artikel 40 van) de onteigeningswet. Aangaande de door de gemeente Venray nog gewenst te verwerven gronden, hebben taxateurs van opdrachtgever meegedeeld gekregen dat het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo namens de gemeente Venray in onderhandeling is met de eigenaren van gronden gelegen binnen het exploitatieplangebied. Voor alle percelen, behoudens die al eigendom zijn van de gemeente respectievelijk het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo bestaat het voornemen van de gemeente Venray om te gaan onteigenen als verwerving in de minnelijke sfeer – wat ook reeds op onteigeningsbasis gebeurt sinds eind 2019 – niet lukt.

Derhalve is er een concreet voornemen om gronden te gaan onteigenen in het kader van de Onteigeningswet, mocht dat in de minnelijke verwerving niet lukken. Voor de door het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo verworven objecten, hebben taxateurs geconstateerd op grond van de akten, de overeengekomen koopsommen en de overlegde verwervingsdossiers dat deze objecten zijn verworven op onteigeningsbasis en voorts dat de nog te verwerven objecten ook op onteigeningsbasis zullen worden getracht te verwerven. Om die reden is er door de taxateurs voor geopteerd om voor de te verwerven objecten en de vorengenoemde objecten schadeloosstellingen zoals bedoeld in artikel 40 van de Onteigeningswet als inbrengwaarde aan te houden. 7.2 Waarderingsmethode Naar de mening van taxateurs prevaleert als meest geschikte taxatie- of waarderingsmethode voor plannen in de fase waarin het project thans verkeert, een vergelijkingsmethode. Die prevaleert ook boven bijvoorbeeld een residuele methode voor grondwaardeberekening. Hoewel het mogelijk is om alle kosten en opbrengsten die samenhangen met de exploitatie van het gehele complex te ramen naar actueel prijspeil, geldt dat een dergelijke exercitie zeer theoretisch is hetgeen weer tot gevolg heeft dat de uitkomsten van de berekening in belangrijke mate worden bepaald door de gehanteerde uitgangspunten.

Met inachtneming hiervan en rekening houdend met de omstandigheid dat naar de mening van taxateurs voldoende referenties voor ruwe bouwgrond voor bedrijventerrein hem beschikbaar zijn, zien taxateurs af van toepassing van een residuele grondwaardemethode. Terzijde merken taxateurs op dat dit in lijn is met het standpunt van de Hoge Raad in onteigeningskwesties, dat deze methode sowieso met de nodige terughoudendheid moet worden toegepast (zie bijvoorbeeld de onteigeningsarresten HR van 13 augustus 2004, NJ, 2005, 151, HR van 15 februari 2008, LJN: BB4775 (art. 81 RO) en HR van 15

Pagina 27 van 51

februari 2008, LJN: BB7646 (art. 81 RO). De gebruikte comparatieve benadering voorts, kenmerkt zich door de in de markt gerealiseerde transacties, door Rechtbanken afgegeven prijsadviezen en geanalyseerde complexprijzen uit andere projecten in Nederland, binnen de huidige economische contouren te vergelijken met de vastgoedobjecten in het exploitatieplangebied die getaxeerd moeten worden. Dat houdt in dat - voor zover mogelijk - de onderzochte transacties en prijzen met de te taxeren vastgoedobjecten vergelijkbaar gemaakt moeten worden. 7.3 Grondwaarde Voor de onbebouwde gronden in het exploitatieplangebied, ontleent de hoogste waarde zich naar de mening van de taxateurs, zoals hiervoor al gesteld, aan de toekomstige ontwikkelingspotentie. Deze gronden zijn door de taxateurs gewaardeerd op € 23,- per vierkante meter. Deze waarde is geschat op basis van bij de taxateurs beschikbare informatie over transacties, projecten en waardebepalingen die door de gemeente en andere (markt)partijen zijn gedaan, rekening houdend met de huidige markt voor onroerende zaken in Venray en omgeving, alsmede verder in Nederland, de huidige status van de herontwikkelingsplannen en tevens met de economische situatie op waarde peildatum. De door de taxateurs gebruikte referenties worden verder in het rapport nader toegelicht.