B1.3 - Motivering TAM-omgevingsplan HVG004 va01 - aanpassingen met arceringen

Opdrachtgever: Projectnr: Datum:

HVG Real Estate HVG004 11 mei 2026

Opdrachtgever: HVG Real Estate Projectnr: HVG004 Rapportnr: 202 60 511 -HVG004 -MOT -TAMOP -1 .3 Status: Vaststelling Datum: 11 mei 2026 Identificatienummer en status: NL.IMRO.0984.TAM25011 -va01

Opsteller: BZ

-+C0 BZ + -

Verificatie: EBE

-+R0 EBE+ -

Validatie: T 088 - 33 66 333 E info@kragten.nl

© 202 6 Kragten Niets uit dit rapport mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Kragten. Het is tevens verboden informatie en kennis verwerkt in dit rapport ter beschikking te stellen aan derden of op andere wijze toe te passen dan waaraan in de overeenkomst toestemming wordt verleend.

BZ

-+V0 BZ+ -

INHOUDSOPGAVE 1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ 5 Ligging plangebied ................................ ................................ ................................ ................................................ 5 Vigerende plannen ................................ ................................ ................................ ................................................ 6 Leeswijzer ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ 9

2.1 2.2 2.2.1 2.2.2

Huidige situatie ................................ ................................ ................................ ................................................... 10 Beoogde ontwikkeling ................................ ................................ ................................ ..........................................10 Woningbouwontwikkeling Poort van ................................ Castenray ................................ .........................................10 Transformatie Matthiasstraat ................................ 3 ................................ ................................ ................................16

3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.4.1 3.3.4.2 3.3.4.3 3.3.5

Rijksbeleid en instructieregels ................................ ................................ ................................ ................................ 19 Nationale Omgevingsvisie ................................ ................................ ................................ .....................................19 Instructieregels Rijk (AMvB’s) ................................ ................................ ................................ ................................ 20 Ladder voor duurzame verstedelijking ................................ ................................ ...................................................... 20 Provinciaal en regionaal ................................ beleid ................................ ................................ ................................26 Omgevingsvisie Limburg ................................ ................................ ................................ .......................................26 Omgevingsverordening................................ Limburg ................................ ................................ ................................ 28 Woondeal ................................ ................................ ................................ .......................................................... 30 Regionale woonvisie -Limburg Noord 2020 -2024................................

................................ .......................................30 Gemeentelijk ................................ beleid ................................ ................................ .............................................31 Toekomstvisie Venray ................................ 2030 ................................ ................................ ..................................31 Omgevingsvisie ................................ Venray ................................ ................................ .........................................32 Omgevingsprogramma ................................ Wonen ................................ ................................ ................................33 Ruimtelijk Kwaliteitskader gemeente ................................ Venray ................................ .............................................35 Woongebied ................................ ................................ ................................ ....................................................... 35 Matthiasstraat ................................ 3 ................................ ................................ ................................................. 37 Conclusie ................................ ................................ ................................ ................................ ................................

38 Structuurvisie Bijdrage Ruimtelijke Ontwikkeling gemeente ................................ Venray 2011 .......................................38

4.1 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.4 4.4.1 4.4.2 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.12.1

Inleiding ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ 40 Gezondheid ................................ ................................ ................................ ........................................................ 40 M.e.r. -beoordeling ................................ ................................ ................................ ............................................... 41 Algemeen ................................ ................................ ................................ .......................................................... 41 Toetsing ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ 41 Archeologie en cultuurhistorie ................................ ................................ ................................ ................................ 45 Archeologie ................................ ................................ ................................ ........................................................ 45 Cultuurhistorie ................................ ................................ ................................ ....................................................

46 Bodem ................................ ................................ ................................ ................................ ................................46 Activiteiten en milieuzonering ................................ ................................ ................................ ................................ 47 Omgevingsveiligheid ................................ ................................ ................................ ............................................50 Luchtkwaliteit ................................ ................................ ................................ ..................................................... 53 Geur (veehouderijen) ................................ ................................ ................................ ...........................................55 Trillingen ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ 60 Geluid van wegen, spoorwegen en industrieterreinen ................................ ................................ ..................................61 Natuur ................................ ................................ ................................ ................................ ................................62 Algemeen ................................

................................ ................................ .......................................................... 62

3

4.12.2 4.12.3 4.13 4.14 4.15 4.16

Soortenbescherming ................................ ................................ ................................ ............................................63 Gebiedsbescherming ................................ ................................ ................................ ............................................64 Verkeer en parkeren ................................ ................................ ................................ ............................................66 Weging van het waterbelang ................................ ................................ ................................ .................................69 Spuitzones gewasbescherming ................................ ................................ ................................ ................................70 Ontplofbare oorlogsresten ................................ ................................ ................................ .....................................71

5.1 5.2 5.3 5.3.1

Algemeen ................................ ................................ ................................ .......................................................... 72 Verbeelding ................................ ................................ ................................ ........................................................ 72 Planregels ................................ ................................ ................................ .......................................................... 72 Functieregels ................................ ................................ ................................ ...................................................... 72

6.1 6.2 6.3

Participatie ................................ ................................ ................................ ......................................................... 75 Vooroverleg ................................ ................................ ................................ ....................................................... 75 Procedure wijziging omgevingsplan ................................ ................................ ......................................................... 76

7.1 7.2 7.3

Kostenverhaal ................................ ................................ ................................ ..................................................... 77 Nadeelcompensatie ................................ ................................ ................................ .............................................77 Financiële noodzaak oprichting landbouwverwant bedrijf Matthiasstraat ................................ 3 ......................................78

BIJLAGEN

SEPARATEBIJLAGEN 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.

Aeres Milieu, Archeologisch bureauonderzoek Horsterweg (ong.) te Castenray (Gemeente Venray), Projectnummer AM24634 , 2 5 september 2025. Aeres Milieu, Vooronderzoek NEN 5725 Matthiasstraat 3 Castenray (gemeente Venray), projectnummer AM24634 , 28 februari 2025. G&O Consult, Akoestisch onderzoek voor de locatie gelegen aan de Matthiasstraat 3, 5811 AN Castenray, rapportnummer 5963ao0225 , 15 oktober 2025. Kragten, Beschouwing externe veiligheid Poort van Castenray , 15 september 2025. Kragten, Geurberekeningen, 18 maart 2026 . Kragten, Poort van Castenray, onderzoek geluid door wegen, projectnummer HVG004 , 25 maart 2026 . Kragten, Verkennend natuuronderzoek, woningbouw Castenray, projectnummer HVG004 , 9 mei 2025. Kragten, Stikstofdepositieonderzoek Poort van Castenray, projectnummer HVG004 , 13 oktober 2025. Kragten, Voortoets stikstof Poort van Castenray, projectnummer HVG004, 22 oktober 2025. Kragten, Verkeer en parkeren, Poort van Castenray, Venray, 1 8 november 2025 . Kragten, Weging van het waterbelang Poort van Castenray, projectnummer HVG004 , 13 oktober 2025. Participatieverslag. Rombou, Memo endotoxinen Horsterweg 39D Castenray , 27 maart 2026. Eindrapport zienswijzen en (ambtshalve) wijzigingen .

4

1

INLEIDING

1.1

Aanleiding HVG Real Estate is voornemens omde woningbouwlocatie Poort van Castenray tot ontwikkeling te brengen.Dit om invulling te geven aan de grote en actuele vraag naar woningen. De ontwikkeling omvat de realisatie van 89 woningen aan de noordwestzijde van de kern Castenray, aan de noordzijde van de Horsterweg. Het is hierbij de bedoeling dat de woningbouwontwikkeling gefaseerd wordt uitgevoerd. Daarnaast is sprake van de beëindiging van de intensieve veehouderij op de locatie Matthiasstraat 3 en wordt ter plaatse een landbouwverwant bedrijf opgestart. Omdat de beoogde ontwikkeling op basis van het 'Omgevingsplan gemeente Venray’ niet rechtstreeks is toegestaan, dient het Omgevingsplan te worden gewijzigd. In dit kader is de voorliggende wijziging van het Omgevingsplan opgesteld. Hiermee wordt voorzien in een actueel juridisch -planologisch kader waarmee de realisatie van de woningbouwlocatie ‘Poort van Castenray’ en de vestiging van een landbouwverwant bedrijf mogelijk wordt gemaakt.

1.2

Ligging plangebied Het plangebied ligt aan de noordwestzijde van de kern Castenray, aan de noordzijde van de Horsterweg. Op enige afstand ten noorden van het plangebied ligt de A73, zoals weergegeven op de navolgende topografische kaart.

Afbeelding 1 . Topografische kaart met de begrenzing van het plangebied rood omlijnd weergegeven.

5

De exacte begrenzing van het plangebied is weergegeven op de

navolgende afbeelding.

Afbeelding 2 . Begrenzing plangebied (bolletjeslijn), geprojecteerd op de Basisregistratie Grootschalige Topografie en kadastrale ondergrond.

1.3

Vigerende plannen Na inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is voor het grondgebied van de gemeente Venray een omgevingsplan van rechtswege ontstaan, zijnde het 'Omgevingsplan gemeente Venray'. Dit omgevingsplan bestaat uit een tijdelijk en een nieuw deel. Het tijdelijk deel van het omgevingsplan bestaat uit ruimtelijke regels uit verschillende vervallen instrumenten, zoals bestemmingsplannen, wijzigingsplannen, uitwerkingsplannen en rijksregels over activiteiten (de 'bruidsschat'). Voor het plangebied zijn binnen het 'Omgevingsplan gemeente Venray' de volgende bestemmingsplannen van rechtswege van toepassing: • Bestemmingsplan 'Buitengebied Venray 2010 ', vastgesteld op 14 december 201 4 , met inbegrip van de herzieningen van de regels middels de bestemmingsplannen: o ‘Buitengebied Venray 2010, herziening regels’, zoals vastgesteld op 1 november 201 6 o ‘Buitengebied Venray 2010, herziening regels’, zoals vastgesteld op 20 september 2017 o ‘Buitengebied Venray, Herziening regels Ruimtelijk Kwaliteitskader’ zoals vastgesteld op 31 oktober 2023 • Bestemmingsplan 'Horsterweg 41 Castenray ', vastgesteld op 22 september 2016 • Bestemmingsplan ‘Castenray’, vastgesteld 18 oktober 2014 • TAM-voorbereidingsbesluit voorbeschermingsregels statische opslag Landelijk Gebied, vastgesteld 15 april 2025.

6

Bestemmingsplan 'Buitengebied Venray 2010' (incl. herzieningen regels) Voor het overgrote deel van het plangebied is het bestemmingsplan ‘Buitengebied Venray 2010’ van toepassing, met inbegrip van de herzieningen van de regels. Dit bestemmingsplan geldt voor zowel het woongebied als de locatie Matthiasstraat 3. Voor beide deelgebieden geldt de bestemming ‘Agrarisch’. Voor de locatie aan de Matthiasstraat 3 is een bouwvlak opgenomen, in combinatie met de aanduiding ‘intensieve veehouderij’. Tevens is ter plaatse de aanduiding ‘agrarisch gemengd’ opgenomen en is de aanwezig e bedrijfswoning voorzien van de aanduiding ‘bedrijfswoning’.

Afbeelding 3 . Weergave enkelbestemmingen binnen het plangebied en de directe omgeving. In het algemeen zijn de als ‘Agrarisch’ aangewezen gronden bestemd voor agrarisch grondgebruik, dagrecreatief medegebruik 1, dagrecreatief medegebruik 2, erfbeplanting, wegbeplanting, landschapselementen, bosschages, de verkoop van streekeigen producten tot een verkoopvloeroppervlak van maximaal 100 m², uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak'; aan -huis-gebonden -beroep tot een maximum van 40 m²; de uitoefening van een intensieve veehouderij, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'intensieve veehouderij', waarbij ook activiteiten behorende tot een agrarisch bedrijf zijn toegestaan, met uitzondering van glastuinbouw; kadaverplaatsen met een maximale oppervlakte van 5 m² per voorziening; bestaande voorzieningen van openbaar nut. Een en ander met bijbehorende voorzieningen, waaronder parkeervoorzieningen, in- en uitritten, tuinen, met dien verstande datdeze bijbehorende voorzieningen ten dienste staan van de bestemming. Ten behoeve van de ter plaatse aanwezige functie moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Voor het beoogde woongebied geldt dat de realisatie van woningen binnen de bestemming ‘Agrarisch’ niet is toegestaan. De ontwikkeling van het woongebied is daarmee strijdig met het van rechtswege van toepassing zijnde bestemmingsplan.

7

Voor de locatie aan de Matthiasstraat 3 geldt dat weliswaar de bestemming ‘Agrarisch’ is opgenomen, maar dat een landbouwverwant bedrijf niet is toegestaan. Ook deze ontwikkeling is daarmee strijdig met het van rechtswege van toepassing zijnde bestemmingsplan. Voor zowel het beoogde woongebied als het landbouwverwant bedrijf, geldt dat er geen afwijkings - of wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen in het van rechtswege van toepassing zijnde bestemminsplan, op grond waarvan de ontwikkelingen als geheel mogelijk gemaakt kunnen worden. Naast de genoemde enkelbestemmingen zijn voor delen van het plangebied de dubbelbestemmingen ‘Waarde Archeologie 2’ en ‘Waarde - Archeologie 3 ’ van toepassing en geld t de gebiedsaanduiding ‘reconstructiewetzone– verwevingsgebied’. Middels het bestemmingsplan ‘Buitengebied Venray, Herziening regels Ruimtelijk Kwaliteitskader’ is de definitie van het Ruimtelijk Kwaliteitskader in alle bestemmingsplannen voorzien van een dynamische verwijzing. Deze is als zodanig overgenomen in dit TAM -omgevingsplan. Middels de bestemmingsplannen ‘Buitengebied Venray 2010, herziening regels’ zijn de regels van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Venray 2020’ op onderdelen herzien. Voor zover relevant, zijn de herzieningen als zodanig overgenomen in dit TAM -omgevingsplan.

‘Bestemmingsplan 'Horsterweg 41 Castenray' Voor de locatie aan de Horsterweg 41 is het bestemmingsplan ‘Horsterweg 41 Castenray’ vastgesteld in verband met de beëindiging van de voormalige intensieve veehouderij. De voormalige bedrijfswoning heeft daarbij de bestemming ‘Wonen’ gekregen en de achterliggende gronden de bestemming ‘Agrar isch’. In dit geval valt de in dit plan op te nemen gebiedsaanduiding ‘milieuzone – spuitvrije zone’ deels over de gronden met de bestemming ‘Agrarisch’, waarmee ter plaatse het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen wor dt uitgesloten. De onderliggende enkelbestemming ‘Agrarisch’ is beleidsneutraal overgenomen in de regels en op de verbeelding. Bestemmingsplan ‘Castenray’ Voor een beperkt deel van het plangebied, de percelen kadastraa l bekend als Venray, sectie P, nummers 1053 en 1054 en een deel van de ontsluitingsweg van de Matthiasstraat 3, geldt van rechtswege het bestemmingsplan ‘Castenray’. Binnen dit bestemmingsplan geldt voor de betreffende gronden de bestemming ‘Groen’ en voor de ontsluitingsweg de bestemming ‘Wonen’. De bestemming ‘Groen’ wordt grotendeels overgenomen in dit TAMomgevingsplan. Ter hoogte van het meest zuidwestelijke deel van het perceel met nummer1053 is de functie ‘Wonen’ en de oostelijke gelegen ontsluiting van het woongebied met een functie ‘Verkeer’voorzien. Deze functies zijn strijdig met de bestemming ‘Groen’.

Voor de ontsluitingsweg van de locatie aan de Matthiasstraat 3 geldt dat deze in het bestemmingsplan ‘Castenray’ als ‘Wonen’ is bestemd. Hieraan wordt middels dit TAM-omgevingsplan de functie ‘Verkeer’ toegekend. TAM-voorbereidingsbesluit voorbeschermingsregels statische opslag Landelijk Gebied Het ‘TAM -voorbereidingsbesluit voorbeschermingsregels statische opslag Landelijk Gebied’ is vastgesteld om te voorkomen dat zonder een omgevingsvergunning een niet meer functioneel agrarisch bedrijfsgebouw op een locatie waaraan in het tijdelijk deel van h et omgevingsplan een bestemming in de hoofdgroep 'Agrarisch' of 'Agrarisch met waarden' is toegekend, gebruikt wordt voor statische opslag. Voor de beoogde ontwikkeling is dit TAM-voorbereidingsbesluit niet relevant, er is in het plangebied na vaststelling van het voorliggende TAM omgevingsplan geen sprake van niet meer functioneel zijnde agrarische bedrijfsgebouwen die voor statische opslag gebruikt zouden kunnen worden. Conclusie Voorliggend plan voorziet in de realisatie van een woongebied en de transformatie van een intensieve veehouderij naar een landbouwverwant bedrijf met bijbehorende bebouwing en voorzieningen. Op basis van de

8

van rechtswege van toepassing zijnde bestemmingsplannen zijn deze ontwikkelingen niet toegestaan. Om de ontwikkelingen mogelijk te maken, wordt door middel van de voorliggende wijziging van het omgevingsplan in een passend juridisch-planologisch toetsingskader voorzien.

1.4

Leeswijzer Het TAM -omgevingsplan bestaat uit regels, een plankaart en een motivering (inclusief bijlagen). Deze motivering dient als motivering bij de te volgen procedure. De motivering bij dit TAM-omgevingsplan bestaat uit 7 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige en de toekomstige situatie voor het plangebied en wordt het vigerend beleid op zowel rijks -, provinciaal -, regionaal - als gemeentelijk niveau behandeld in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat een beschrijving van de wijze waarop bij de ontwikkeling rekening is gehouden met diverse aspecten van de fysieke leefomgeving en een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De juridische planbeschrijving van de voorliggende wijziging van h et omgevingsplan is opgenomen in hoofdstuk 5. De maatschappelijke uitvoerbaarheid wordt toegelicht in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt tot slot ingegaan op de economische uitvoerbaarheid.

9

2

PLANVOORNEMEN

2.1

Huidige situatie Het plangebied ligt aan de noordwestzijde van de kern Castenray, aan de noordzijde van de Horsterweg. Op enige afstand ten noorden van het plangebied ligt de A73. Het beoogde woongebied bestaat in de huidige situatie uit landbouwgronden. Ter plaatse van de Matthiasstraat 3 is sprake van een bedrijfswoning en stallen ten behoeve van de intensieve veehouderij die beëindigd wordt in het kader van de Landelijke Beëindigingsregeling Veehouderij.

Afbeelding 4 . Luchtfoto plangebied en omgeving , met de begrenzing van het plangebied rood omlijnd weergegeven .

2.2

Beoogde ontwikkeling

2.2.1

Woningbouwontwikkeling Poort van Castenray Algemeen Het voornemen bestaat om het woningbouwplan ‘Poort van Castenray’ tot ontwikkeling te brengen. De ontwikkeling omvat de realisatie van 89 woningen aan de noordwestzijde van de kern Castenray, aan de noordzijde van de Horsterweg. Dit om invulling te geven a an de grote en actuele vraag naar (nieuwbouw)woningen. Het is de bedoeling dat de woningbouwontwikkeling gefaseerd wordt uitgevoerd. Van de 89 woningen betreft één woning een gemeentelijke ruimte voor ruimte-kavel in ruil voor de sloop van bebouwing ter hoogte van de Matthiasstraat 3. Op de navolgende afbeelding is een impressies van het beoogde woongebied

weergegeven.

10

Afbeelding 5 . Impressie stedenbouwkundige opzet woningbouwplan . Het plangebied wordt beschouwd als een geschikte locatie voor de uitbreiding van Castenray met woningen , in aansluiting op de reeds aanwezige lintbebouwing langs de Horsterweg . Door de beëindiging van de intensieve veehouderij aan de Matthiasstraat 3, ontstaat een gebied waarbinnen een goed woon - en leefklimaat kan worden gerealiseerd. Verder i n westelijke richting wordt woningbouw met name beperkt door intensieve veehouderijen en aan de zuidkant van de Horsterweg en de kern Castenray, wordt woningbouw bepe rkt door het beekdal en bos- en natuurgebieden, zoals ook weergegeven op de navolgende kaart uit het Ruimte lijk Kwaliteitskader van de gemeente Venray. Ook ten westen en noorden van de kern is deels sprake van een beekdal, waarbinnen woningbouw niet wenselijk is.

11

Afbeelding 6 . Uitsnede kaart behorende bij het Ruimtelijk kwaliteitskader Venray. Stedenbouwkundige opzet en fasering De hoofopzet van het woningbouwplan ‘Poort van Castenray’ is zodanig vormgegeven dat de realisatie gefaseerd kan plaatsvinden. Uitgangspunt hierbij is dat het plan in drie fasen in westelijke richting wordt ontwikkeld, overeenkomstig de navolgende afbeelding. In de regels zijn voorwaarden opgenomen met betrekking tot de fasering. Hierin is onder meer geborgd dat per fase wordt voorzien in een minimum aantal sociale huurwoningen en sociale koopwoningen. Aan de Horsterweg is een groene buffer aangehouden in verband met de spuitzone van gewasbeschermingsmiddelen als gevolg van agrarische percelen aan de zuidkant van de Horsterweg. Aan de noordzijde is eveneens een groene buffer aangehouden in verband met de spuitzone van gewasbeschermingsmiddelen ten noorden van het plangebied. Binnen deze buffers wordt voorzien in een landschappelijke inpassing met inbegrip van wadi’s voor de opvang van hemelwater. Aan de oost - en westzijde zijn afspraken gemaakt met de grondeigenaren en is een spuitvrije zone van 50 meter opgenomen buiten het woongebied. Centraal door het plangebied loop t in oost-westrichting een groenstrook waarbinnen onder meer speelvoorzieningen kunnen worden gerealiseerd.

Verder is gekozen voor wegprofielen met haaksparkeren en een robuuste groenstructuur. Binnen het woongebied wordt voorzien in een lusstructuur, waarbij een tweetal ontsluitingen op de Horsterweg zijn voorzien. Deze ontsluitingen zijn zodanig gesitueerd dat deze niet recht tegenover bestaande woningen uitkomen. De wegen binnen het plangebied zijn zodanig vormgegeven dat lange volledig rechte stukken zijn voorkomen. Hiermee wordt bijgedragen aan de verkeersveiligheid en het beperken van de rijsnelheid van gemotoriseerde voertuigen. Gemotoriseerd verkeer kan het plangebied in oostelijke richting verlaten via de Horsterweg, richting de kern Castenray. Vanuit daar is de Venrayseweg bereikbaar, die ten noorden van Horst aansluit op de A73. In westelijke richting biedt de Horsterweg een verbinding met Leunen en Venray. Voor meer informatie over verkeerskundige aspecten wordt verwezen naar paragraaf 4.13 .

12

Afbeelding 7 . Weergave beoogde fasering woningbouw. Woningtypologie en doelgroepen Er is sprake van een mix aan woningtypen , bestaande uit zowel rijwoningen, twee -onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. Gestapelde woningen zijn niet toegestaan. Van belang is dat een deel van de woningen binnen het betaalbare segment valt. Van de 89 woningen betreft één woning een gemeentelijke Ruimte voor Ruimte-kavel. Voor de overige 88 woningen is het u itgangspunt dat minimaal 24 woningen als sociale huurwoning wordt uitgevoerd, minimaal 7 woningen als sociale koopwoning wordt uitgevoerd en minimaal 31 woningen als middenhuur of betaalbare koopwoning wordt uitgevoerd. Het overige deel van de woningen bestaat uit 26 koopwoningen in de dure sector, verdeeld over t wee-onder-eenkapwoningen (1 2 ) en vrijstaande woningen (14 ). De beoogde ontwikkeling omvat daarmee voor minimaal 2/3 e deel betaalbare woningen en voor 35 % woningen binnen de sociale sector, waarvan circa 27 % als sociale huurwoning wordt uitgevoerd en 8% als sociale koopwoning. Op deze wijze wordt invulling gegeven aan de grote behoefte aan betaalbare woningen en worden woningen gerealiseerd voor verschillende doelgroepen, waaronder ook starters en senioren.

Een deel van de woningen wordt daartoe als levensloopbestendig uitgevoerd aangezien ui t de meest recente behoeftestudieszie ( ook paragraaf 3.1.3 ) is gebleken dat hier binnen elk prijssegmenteen concrete en actuele behoefte aan is. Op de navolgende afbeeldingen de verdeling in woningcategorieën qua prijsklasse en de verdeling tussen reguliere gezinswoningen en levensloopbestendige woningen weergegeven.

13

Afbeelding 8 . Verdeling woningcategorieën qua prijsklasse.

Afbeelding 9 . Verdeling reguliere gezinswoningen en levensloopbestendige woningen.

14

Afbeelding 10 . Verdeelsleutel woningcategorieën. Klimaatadaptatie en duurzaamheid Klimaatadaptatie en d uurzaamheid vormen belangrijke uitgangspunten bij de ontwikkeling van het woongebied ‘Poort van Castenray’. Er zijn aan de zuidzijde en de noordzijde ruimte groenstroken voorzien waarin onder meer natuurlijke wadi’s worden aangelegd om het hemelwater op te vangen en te beheren . Er wordt daarnaast in ruime mate voorzien in groenvoorzieningen, zowel aan de randen van het plan als binnen het woongebied zelf, met onder meer een groene corridor in oostwestrichting centraal door het plangebied. Hiermee wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan een klimaatadaptieve woonomgeving, waarin hittestress zoveel mogelijk wordt tegengegaan. Verder wordt de wijk gasloos aangelegd en zal bij de toekomstige woningen gebruik worden gemaakt van duurzame energiesystemen, vooralsnog per afzonderlijke woning . Één en ander is onderdeel van de nadere uitwerking van het plan. Er wordt gestreefd naar een duurzame en toekomstbestendige wijk. In het kader van de verdere uitwerking wordt onder meer gekeken naar mogelijkheden op het vlak van biobased bouwen en het gebruik van circulaire isolatiematerialen. Verder wordt gestreefd naar een gesloten grondbalans, zodat aan - en afvoer van grond zoveel mogelijk wordt voorkomen.

Landschappelijke inpassing / groenplan In het kader van de woningbouwlocatie Poort van Castenray is een landschappelijk inpassingplan c.q. groenplan opgesteld. Dit plan is als bijlage bij deze motivering opgenomen. De uitvoering hiervan is geborgd in de anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer. Op de navolgende afbeelding is de groen e inpassing en inrichting van het plangebied weergegeven. Hierbinnen is voorzien in de aanplant van solitaire bomen, deels meerstammig, de aanplant van bosplantsoen, en diverse soorten heesters en hagen.

15

Met opmerkingen [BZ1]: Vervangen door nieuwe versie!

Afbeelding 11 . Weergave landschappelijke inpassing / groenplan.

2.2.2

Transformatie Matthiasstraat 3 De intensieve veehouderij op de locatie Matthiasstraat 3 wordt beëindigd, ter plaatse wordt een landbouwverwant bedrijf. De beëindiging van de intensieve veehouderij vindt plaats in het kader van de Landelijke Beëindigingsregeling Veehouderij (hierna LBV-regeling). De LBV -regeling is primair bedoeld om bedrijven met een hoge stikstofdepositie te saneren. De regeling laat het toe dat 15% van de vergunde stikstofstofruimte gebruikt mag worden voor een nieuwe activiteit. De beoogde toekomstige situatie ter hoogte van de locatie aan de Matthiasstraat 3 is op de onderstaande afbeelding weergegeven.

16

Afbeelding 12 . Impressie stedenbouwkundige opzet locatie Matthiasstraat 3 (bron: Rombou). In het voorliggende TAM-omgevingsplan worden binnen een zone van 50 meter vanaf de grens van de woonpercelen bedrijfsmatige activiteiten uitgesloten. In deze zone blijft de bestaande bedrijfswoning behouden en verder wordt deze zone ingericht als tuin beho rende bij de bedrijfswoning. Ten behoeve van het landbouwverwant bedrijf is een nieuwe loods voorzien met een oppervlakte van 830 m², zoals weergegeven op de impressie van de stedenbouwkundige opzet voor de locatie aan de Matthiasstraat 3. Verder wordt de locatie aan de Matthiasstraat landschappelijk ingepast. Hiertoe is een landschappelijk inpassingsplan 1 opgesteld. Het landschappelijk inpassingsplan is als bijlage bij de regels opgenomen en de uitvoering hiervan is door middel van een voorwaardelijke verplichting geborgd. Navolgend is een grafische weergave opgenomen van de beoogde inpassing.

1 Maashuys Vastgoed en Advies,

Landschappelijk inpassingsplan Matthiasstraat Castenray , 19 november 2025.

17

Afbeelding 13 . Grafische weergave landschappelijke inpassing Matthiasstraat 3 (bron: Maashuys Vastgoed en Advies). In het kader van de transformatie van de locatie aan de Matthiasstraat 3 en de sloop van de stallen, wordt gebruik gemaakt van de Ruimte voor Ruimte-regeling (RvR). Op basis van deze regeling wordt in ruil voor de sloop van 2.500 m² aan agrarische bebouwing, één woning opgenomen in het van woningbouwplan ‘Poort van Castenray’. Het betreft het meest noordelijk gelegen woonperceel.De woning wordt niet meegerekend in de woningbouwprogrammering en toe te passen verdeelsleutel voor het woningbouwplan ‘Poort vanCastenray’ aangezien het een RvR -titel betreft.

18

3

BELEIDSKADER

3.1

Rijksbeleid en instructieregels

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie In het kader van de Omgevingswet heeft de rijksoverheid de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. In de NOVI wordt een toekomstbeeld geschetst van een Nederland: • dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; • met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; • waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; • met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; • waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten; • dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; • waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; • dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving.

Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen' . In totaal zijn er 21 nationale belangen geformuleerd. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeemverantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen z ijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voorbeelden hiervan zijn het: • bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; • waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; • zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte; • waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; • zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten; • waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); • waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoet water; • verbeteren en beschermen van biodiversiteit; • behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaalbelang. Toetsing Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn met name de algemene belangen zoals het waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving, het zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte en het waarborgen van de watervei ligheid en de klimaatbestendigheid van belang. Verder geldt dat sprake is van een lokale ontwikkeling, waarbij geen specifieke nationale belangen zoals genoemd in de NOVI in het geding zijn.

19

Conclusie De beoogde ontwikkeling is in lijn met de algemene beleidskaders zoals opgenomen in de NOVI.

3.1.2

Instructieregels Rijk (AMvB’s) De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB's): • het Omgevingsbesluit (Ob); • het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); • het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); • het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet. Voor de volgende onderwerpen gelden er rijksinstructieregels: • Waarborgen van veiligheid (§ 5.1.2 Bkl); • Beschermen van waterbelangen (§ 5.1.3 Bkl); • Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (§ 5.1.4 Bkl); • Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (§ 5.1.5 Bkl); • Het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur - en recreatiegebieden (§ 5.1.6 Bkl); • Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën (§ 5.1.7 Bkl); • Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (§ 5.1.8 Bkl).

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere geva llen kunnen burgemeester en wethouders de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl. Toetsing Ten aanzien van dit project wordt in deze motivering getoetst aan de volgende instructieregels uit het Bkl: • Waarborgen van veiligheid (§ 5.1.2 Bkl), nader toegelicht in paragraaf 4.7 ; • Beschermen van waterbelangen (§ 5.1.3 Bkl), nader toegelicht in paragraaf 4.14 ; • Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (§ 5.1.4 Bkl), nader toegelicht in de diverse paragrafen in hoofdstuk 4. • Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (§ 5.1.5 Bkl) , waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking zoals nader toegelicht in paragr aaf 3.1.3 . Hieruit volgt dat voldaan wordt aan de instructieregels opgenomen in het Bkl. Conclusie Het plan geeft invulling aan de instructieregels zoals opgenomen in het Bkl.

3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking Algemeen De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl

20

regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Artikel 5.129g (zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand) • Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, en detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. • Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouw ing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. • Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied niet gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor: a. op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en b. nog geen toepassing is gegeven aan het tweede lid.

• Als een omgevingsplan voorziet in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuel e economische gevolgen van die vestiging, heeft die beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Toetsing Matthiasstraat 3 Voor wat betreft de locatie aan de Matthiasstraat geldt dat sprake is van een transformatie van een intensieve veehouderij naar een landbouwverwant bedrijf. Hierbij is sprake van een afname van de hoeveelheid bebouwing. Er is dus geen sprake van een stedel ijke ontwikkeling als bedoeld in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking en nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is niet aan de orde. Poort van Castenray Artikel 5.129g van het Bkl bepaalt dat de ladder voor duurzame verstedelijking betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. De aard en omvang van het woningbouwplan in relatie met de omgeving bepaalt of het plan voldoende substantieel is. Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet.

Bij woningbouw is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling die ladderplich tig is. De laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Gelet op het beoogde aantal woningen kan mede op grond van jurisprudentie uit het verleden worden gesteld dat in het voorliggende geval sprake is van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de ladder voor duurzame verstedelijking. In het voorliggende geval is sprake van een stedelijke ontwikkeling buiten het stedelijk gebied, maar wel aan de rand van het stedelijk gebied van de kern Castenray. Binnen de grenzen van het stedelijk gebied is geen ruimte beschikbaar waarbinnen de beoogd e ontwikkeling als geheel mogelijk kan worden gemaakt. Er is sprake van een aantoonbare concrete en actuele behoefte, zowel vanuit kwantitatief als kwalitatief oogpunt. Van de 89 woningen betreft één woning een gemeentelijke ruimte voor ruimte-kavel in ruil voor de sloop van bebouwing ter hoogte van de Matthiasstraat 3. Voor de overige 88 woningen is het uitgangspunt dat minimaal 24 woningen als sociale huurwoning wordt uitgevoerd, minimaal 7 woningen als sociale koopwoning wordt

21

uitgevoerd en minimaal 31 woningen als middenhuur of betaalbare koopwoning wordt uitgevoerd. Het overige deel van de woningen is vrij in te vullen. De ontwikkeling is hiermee in lijn met de 'Woondeal Limburg' (zie ook paragraaf 3.2.3 ). De ontwikkeling is ook afgestemd binnen de regio en akkoord bevonden. Verder voldoet de ontwikkeling aan de op 13 december 2022 door de gemeenteraad van Venray vastgestelde ‘Doelgroepenverordening Wonen Venray 2022’ en het op 13 mei 2025 door het college van burgemeester en wethouders van Venray vastgestelde ‘Woningbehoefteonderzoek Venray’, dat een belangrijke basis vormt voor het toekomstige volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Venray. In de navolgende tekstkaders is nadere informatie opgenomen over hetdoelgroepenverordening en het woningbehoefteonderzoek. Doelgroepenverordening Wonen Venray 2022 Op 13 december 2022 heeft de gemeenteraad van Venray de ‘Doelgroepenverordening Wonen Venray 2022’ vastgesteld. Met deze doelgroepenverordening wordt publiekrechtelijk geregeld dat er voldoende woningen in het sociale en betaalbare segment worden gerealise erd bij nieuwe woningbouwontwikkelingen en dat deze woningen ook langjarig beschikbaar blijven voor de betreffende doelgroepen.

De doelgroepenverordening legt de juridische link tussen het tijdelijke deel van het Omgevingsplan Venray (waarin de verordening van toepassing wordt verklaard) en het woonbeleid van de gemeente Venray. De doelgroepenverordening regelt onder meer voor welke doelgroepen de te bouwen woningen bedoeld zijn. Hierbij worden de doelgroepen voor reguliere woningen bepaald aan de hand van inkomensgrenzen en voor woonzorgwoningen op basis van de aard en doel van h et complex. De doelgroepenverordening regelt verder dat de woningen gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de betreffende doelgroep. Hiervoor zijn minimale instandhoudingstermijnen opgenomen. In de doelgroepenverordening is aangegeven dat van de nieuwbouw 50% in het betaalbare segment gerealiseerd moet worden. In artikel 11 ‘differentiatie woningbouw’ is onder lid 1 van de en aanzien van het betaalbare programma vervolgens het volgende opgenome n: 1. Het betaalbare en bereikbare programma voor woningbouwontwikkelingen in de gemeente Venray bestaat uit: • 35% sociale woningen, opgebouwd uit 25 – 30% sociale huur en 5 – 10% sociale koop; • 15% sociaal hoog, opgebouwd uit midden huur en/of betaalbare koop; • 20% bereikbaar (koopwoningen tussen betaalbare koop -grens + € 75.000). Het overige deel van de ontwikkeling in de gemeente is vrij in te vullen; 2.

Bij ontwikkelingen van projecten bestaande uit het toevoegen van 1 t/m 11 woningen kan op basis van maatwerk afgeweken worden van de differentiatie zoals genoemd in het eerste lid; 3. Bij ontwikkelingen van projecten bestaande uit 12 of meer woningen dient het hele betaalbare (en bereikbare) programma te worden gerealiseerd. Woningbehoefteonderzoek Venray Op 13 mei 2025 heeft het college van burgemeester en wethouders het ‘Woningbehoefteonderzoek Venray’ vastgesteld. Dit onderzoek vormt een belangrijke basis voor het toekomstige volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Venray. De gemeente Venray staat voor grote woonopgaven op korte, middellange en lange termijn. De gemeente wil de woningvoorraad geschikt maken én houden voor inwoners van de verschillende kernen. Dit is nodig omdat de bevolkingssamenstelling is veranderd door huishoudensverdunning, dubbele vergrijzing en een toename van het aantal internationale werknemers. Het onderzoek toont aan dat Venray de komende jaren in aantal huishoudens zal toenemen. Besloten is om het trendscenario uit het onderzoek als uitgangspunt richting 2030 en 2040 te hanteren. Het trendscenario

22

gaat uit van een toename van ongeveer 2.890 huishoudens tot 2040. Het trendscenario stelt Venray in staat om de woningbouwprogrammering naar boven bij te stellen en daardoor meer ruimte te bieden voor ontwikkelingen. De hoofdconclusies van het onderzoek worden onderstaand samengevat weergegeven: • Betaalbaarheid huidige woningvoorraad staat onder druk De woningvoorraad van de gemeente Venray bestaat voor een groot deel uit koopwoningen. Juist in dit deel van de voorraad hebben de afgelopen jaren sterke prijsstijgingen plaatsgevonden. Hierdoor is de koopwoningmarkt voor huishoudens met een laag inkomen moeilijk bereikbaar geworden. De vraag naar huurwoningen loopt hierdoor sterk op. Voor huishoudens met een laag inkomen die willen starten of willen doorstromen vanuit een huurwoning is de huidige woningmarkt nu onvoldoende passend. Tegelijkertijd is de woningmarkt van de gemeente Venray wel betaalbaarder ten opzichte van het gemiddelde in Nederland. Een belangrijke rol is weggelegd voor de doorstroming van met name ouderen (55 -75 jarigen en 75 -plussers). Zij wonen op dit moment vaak in betaalbare woningen en een deel van hen heeft de wens om te verhuizen naar een andere woning. Door ouderen te laten v erhuizen ontstaat er veel doorstroming. Nieuwbouw die geschikt is voor ouderen zorgt voor de langste verhuisketens.

Wanneer 75 -plussers naar een nieuwbouwwoning verhuizen, levert dit gemiddeld 3,2 verhuisbewegingen op. Wanneer alleenstaanden en stellen tot35 jaar naar een nieuwbouwwoning verhuizen, levert dit 'maar' 1,6 verhuisbeweging op. • Meer migratie met vergrijzing als onderstroom De (huidige) inwoners van de gemeente Venray worden gemiddeld ouder. Verjonging vindt voor een groot deel plaats door huishoudens die van buitenaf naar de gemeente verhuizen. De landelijke woonomgeving, ruimere woningen en lagere koopwoningprijzen zijn voo r veel jongeren, gezinnen en empty-nesters aantrekkelijk. Ook internationale werknemers vinden hun weg naar de gemeente. Binnen de gemeente Venray is, ondanks deze relatief jonge instroom van buitenaf, sprake van vergrijzing. Mede door deze vergrijzing overlijden jaarlijks meer personen in de gemeente dan dat er worden geboren. De instroom van personen van buiten de gemeente is dan ook noodzakelijk om de bevolkingsomvang van Venray op peil te houden en ook economische groei mogelijk te blijven maken. Daarbij spelen op dit moment internationale werknemers een belangrijke rol en ook het aantrekken van jonge gezinnen of stellenkan kansen bieden. • Naar verwachting huishoudensgroei en vergrijzing tot 2050 Op basis van twee scenario's (Progneff2023 en het trendscenario) worden voorspellingen gedaan over de instandhouding van de migratiestromen.

In het trendscenario zijn deze op basis van recentere en positievere jaren (waaronder hogere instroom door corona en zonder negatievere jaren na de economische crisis in 2008) doorgerekend dan in Prognetf2023, met een grotere huishoudensgroei als gevolg. De verwachting is, zeker volgens het trendscenario, dat ook in de toekomst verjonging van buitenaf blijft plaatsvinden en er 1.340 tot 3.595 huishoudens bijkomen tot het jaar 2050. Tegelijkertijd zet de huidige demografische transitie met vergrijzing als onderstroom door. Er komen niet alleen meer ouderen bij, deze ouderen worden ook nog eens ouder. De doelgroep alleens taanden en stellen ouder dan 75 jaar neemt naar verwachting het sterkst toe tot 2050 (83 tot 87%). Dat zal resulteren in een grotere zorgvraag; met name 75 -plussers maken hier gebruik van. • Behoefte aan betaalbare nultredenwoningen De bestaande woningvoorraad, prijsontwikkelingen op de woningmarkt en demografische veranderingen hebben effect op de behoefte aan woningen op de middellange en lange termijn. Woonwensen en koopmogelijkheden veranderen hier immers door. Rekening houdend met deze ontwikkelingen neemt met name de vraag naar betaalbare en nultredenwoningen toe, Dit zijn woningtypen die nu nog onvoldoende in de bestaande woningvoorraad van de gemeente Venray aanwezig zijn.

Kwantitatief is de gemeente met haar woningbouwplannen al goed op weg om in haar behoefte te voorzien, maar kwalitatief ligt er nog een opgave; juist aan het invullen van de vraag naar betaalbare en nultredenwoningen wordt nu nog onvoldoende voldaan of is dit inzicht niet bekend.

23

• Vrijkomende koopwoningen hebben risico's, maar bieden ook kansen Door de bouw van nultredenwoningen kan doorstroom van ouderen plaatsvinden. Zij laten vaak een reguliere grondgebonden koopwoning achter. De verwachte toename van andere doelgroepen die graag in dit type woning wonen, is in de huidige huishoudensprognose n iet sterk genoeg om al deze vrijkomende koopwoningen te bewonen. Er ontstaat daarmee een theoretisch overschot aan dit woningtype. Dat overschot wordt gezien zowel vanuit de woonwensen van huishoudens (vraaggericht) als vanuit hun daadwerkelijke verhuisgedrag (aanbodgericht). Met name in de minder aantrekkelijke en niet-toekomstbestendige woningvoorraad vormt dit een risico. Zo kan leegstand van woningen en een verminderde leefbaarheid van kernen en wijken ontstaan als de woningmarktdruk op termijn weer afneemt ten opzichte van nu. Tegelijkertijd biedt het vrijkomende woningaanbod ook kansen. De bestaande koopwoningvoorraad in de gemeente Venray is relatief goedkoop, zowel ten opzichte van de bestaande voorraad in Nederland (en specifiek de regio's rond Nijmegen en Eindhoven) alsook ten opzichte van nieuwbouwprijzen. Het 'vrijspelen' van deze goedkopere koopwoningen in de bestaande voorraad biedt extra aanbod voor bijvoorbeeld jongeren die de koopwoningmarkt op willen. Dit geldt zowel voor starters als doorstromers vanuit huurwoningen.

Daarnaast zijn deze woningen aantrekkelijk voor huishoudens van buitenaf. Zij wonen mogelijk in delen van Nederland waar deze goedkope koopwoningen niet meer beschikbaar zijn. Doorstroming van ouderen kan daarmee zorgen voor een sterkere migratiestroom richting de bestaande koopwoningvoorraad in de gemeente Venray. Als deze sterkere migratiestroom daadwerkelijk op gang komt, ontstaat er dus ook minder of geen overschot aan deze grondgebonden koopwoningen. Wel is de verduurzaming van deze bestaande woninge n een aandachtspunt. •

Stevige sociale woningvoorraad noodzakelijk om aandachtsgroepen te kunnen huisvesten en druk op dit segment te beperken De sociale woningvoorraad van de gemeente Venray staat onder druk. Waar in het verleden vaak ook een groot deel van de koopwoningvoorraad voldeed aan wensen van huishoudens met een laag inkomen, is dit nu niet meer het geval. Zelfs middeninkomens kunnen lastig een woning vinden. Voor aandachtsgroepen op de woningmarkt geldt dat hiermee hun kwetsbaarheid wordt vergroot en er kans op verdringing ontstaat. Zij kunnen al lastig zelfstandig een woning vinden, maar zeker wanneer het aanbod voor hen beperkt is. De ze aandachtsgroepen zijn op zoek naar een betaalbare woning waar ze zelfstandig, met mogelijk enige hulp of ondersteuning, kunnen wonen. Om ervoor te zorgen dat deze aandachtsgroepen ook in de toekomst prettig wonen, doorstroming vanuit instellingen plaatsvindt en de concurrentie met bijvoorbeeld starters voorkomen wordt, is een solide sociale woningvoorraad noodzakelijk. Deze sociale woningvoorraad kan uit sociale huurwoningen bestaan maar ook uit goedkope koopwoningen tot € 280.000. Deze segmenten zijn de els uitwisselbaar in de behoefte die in het onderzoek is berekend. Mochten deze goedkope koopwoningen worden gerealiseerd, dan zal de vraag naar sociale huur lager uitvallen.

Dit wordt verwacht omdat in de gemeente Venray een deel van de huishoudens van oudsher liever een woning koopt dan huurt. Dit kan alleen als er echt betaalbaar aanbod wordt gerealiseerd, aangezien het hier huishoudens met een laag inkomen betreft. • Huisvesting internationale werknemers speelt grote rol in waarmaken woonbehoeften Gezien wordt dat de instroom van internationale werknemers naar de gemeente Venray de afgelopen jaren groot is geweest. Zij spelen een cruciale rol voor veel bedrijven in de gemeente, zeker nu veel eigen inwoners van de gemeente de pensioengerechtigde leef tijd bereiken. Passende huisvesting voor deze doelgroep speelt daarom een grote rol in het waarmaken van de woonbehoeften voor de komende jaren. Dat goed realiseren is lastig, aangezien woonbehoeften uiteenlopen en vaak door lage registratiegraden ook niet inzichtelijk zijn. Een combinatie van het bijbouwen van flexibele wooneenheden (voor short- en midstayarbeidsmigranten) en het realiseren van voldoende betaalbare reguliere woningen (voor longstayarbeidsmigranten) kan een groot deel van deze doelgroep helpen. In het Woningbehoefteonderzoek Venray zijn op hoofdlijnen de volgende adviezen opgenomen: • Zet in op twee derde betaalbaar als minimum in nieuwbouw; • Maak plannen geschikt voor ouderenhuisvesting; • Maak evenwichtige afspraken over de huisvesting van aandachtsgroepen;

24

•

Monitor, werk met scenario's en gebruik adaptieve programmering.

In het voorliggende geval is sprake van een ontwikkeling bestaande uit meer dan 12 woningen, hetgeen betekent dat het gehele betaalbare programma zoals beschreven in de doelgroepenverordening dient te worden gerealiseerd. Hieraan wordt met de beoogde ontwi kkeling voldaan en hierover zijn voorwaarden opgenomen in de regels van dit TAM -omgevingsplan. Daarnaast zijn in de tussen de gemeente en initiatiefnemer afgesloten anterieure overeenkomst hierover nadere afspraken vastgelegd. Van de 89 woningen betreft één woning een gemeentelijke ruimte voor ruimte -kavel. Voor de overige 88 woningen is het uitgangspunt dat minimaal 24 woningen als sociale huurwoning wordt uitgevoerd, minimaal 7 woningen als sociale koopwoning wordt uitgevoerd en minimaal 31 woningen als m iddenhuur of betaalbare koopwoning wordt uitgevoerd. Het overige deel van de woningen is vrij in te vullen. De beoogde ontwikkeling voldoe t eveneens aan de adviezen zoals opgenomen in het woningbehoefteonderzoek Venray. Er wordt invulling gegeven aan het minimum van twee derde deel aan betaalbare woningen, waarvan een substantieel deel binnen de sociale sector (31 in totaal). Daarnaast wordt een substantieel deel van de woningen (minimaal 24 ) als levensloopbestendig uitgevoerd en daarmee als geschikt voor ouderenhuisvesting, geheel in lijn met de behoefte aan (betaalbare) nultredenwoningen.

Confrontatie behoefte en plancapaciteit In het Woningbehoefteonderzoek Venray is tevens een confrontatie gemaakt van de berekende woningbehoefte van de gemeente Venray met de al bestaande plannen voor nieuwbouw (de plancapaciteit). Hieruit volgt dat er in de gemeente Venray ten tijde van het onderzoek plannen zijn voor het toevoegen van circa 2.400 woningen (inclusief plannen voor sloop), waarvan 1.590 woningen gepland zijn voor 2031. Dit is gelijk aan de netto woningbehoefte tot en met 2030 van 1.500 reguliere woningen (exclusief zorggeschikt) volgens het trendscenario zoals dit is beschreven in het onderzoek. Hiervan waren ten tijde van het onderzoek 705 van de geplande woningen tot en met 2030 opgenomen in onherroepelijke plannen (harde plancapaciteit). Daarmee ligt er in de periode tot en met 2030 met na me prioriteit in het ‘hard’ maken van bestaande woningplannen. Ook zullen dus alle plannen gerealiseerd moeten worden om aan de behoefte te kunnen voorzien. Dat maakt ook het waarmaken van de kwantitatieve opgave onzeker. Voor de periode daarna zijn er nog onvoldoende plannen om te voorzien in de kwantitatieve woningbehoefte. Zo bedraagt de netto woningbehoefte tot en met 2040 in totaal 2.890 woningen in het trendscenario. Rekening houdend met een plancapaciteit van 130% zi jn er dus 3.755 woningen in plannen nodig.

Afbeelding 14 . Kwantitatieve confrontatie plancapaciteit met de netto woningbehoefte o.b.v. het trendscenario in de gemeente Venray, 2024 -2041 (bron: Woningbehoefteonderzoek Venray, 6 mei 2025). In de planlijst zoals deze is onderzocht in het kader van het woningbehoefteonderzoek zijn ook plannen voor de sloop/onttrekking van woningen opgenomen. In totaal bedraagt het aantal te slopen woningen in plannen 17 woningen (peildatum: maart 2025). Er wor dt ingeschat dat dit in ieder geval een onderschatting is van het totaal te slopen woningen tot en met 2040 op basis van het aantal gesloopte woningen in de gemeente in de afgelopen vijf jaar. Op basis van CBS -cijfers geldt dat er in de periode 2021 tot en met 2024 in totaal 69 woningen aan de voorraad zijn onttrokken. Dat zijn 17 woningen per jaar. Als deze lijn zich doorzet in de

25

periode 2025 tot en met 2030, zou dit leiden tot een onttrekking van 100 woningen en in de periode 2025 tot en met 2040 tot een onttrekking van 270 woningen. Ook voor toevoegingen aan de voorraad (met name wijzigingen in de bestaande voorraad) geldt dat de ze niet altijd goed in de planvoorraad geregistreerd hoeven te zijn. Het is daarom belangrijk goed te monitoren hoeveel woningen ook daadwerkelijk toegevoegd of onttrokken worden aan de voorraad. Enkel dan kan bijgehouden worden of in de kwantitatieve woni ngbehoefte wordt voorzien. De huidige plancapaciteit van de gemeente Venray sluit voor de periode tot en met 2030 qua verdeling goed aan op de woningbehoefte en voorziet kwantitatief ook al voor een deel voor de periode daarna. Op basis van het woningbehoefteonderzoek blijkt echter dat met name de behoefte aan sociale huur groter is dan op dit moment in de plannen zit. Dit komt metname doordat de woningvoorraad van Venray op dit moment nog uit minder sociale huurwoningen bestaat dan waar in de toekomst met, name vanuit ouderen, behoefte aan is. Ook aan middenhuur woningen is een grote behoefte. Hierbij wordt opgemerkt dat in buurgemeente Horst aan de Maas het tekort aan sociale huurwoningen op basis van het ‘Woningbehoefteonderzoek gemeente Horst aan de Maas’ van 9 mei 2025 nog groter is dan in Venray.