B1.3 - Motivering TAM-IMRO Achter de Jera fase II (13-05-2026)

Motivering TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22q Achter de Jera II te Ysselsteyn 13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

Motivering TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22q Achter de Jera II, Ysselsteyn

Opdrachtgever:

Venterra B.V. Noorderpoort 11a 5916 PJ Venlo

Locatie:

“Achter de Jera II” te Ysselsteyn

Rapportnummer Ach.Jer.25.mot-01 Status vastgesteld

Embridge Nederland BV Willem II Singel 42 6041 HT Roermond Telefoon: 0475-420191 E-mail: info@embridge.nl KvK: 13036743 IBAN: NL53RABO0303441194

Datum 13 mei 2026 Projectnummer 20250069

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

4.

Inleiding

1

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

1 1 2 2 3

Aanleiding Plangebied Omgevingsplan Planvorm Opzet van de ruimtelijke motivering

Planbeschrijving

4

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

4 4 4 5 7

Inleiding Huidige situatie Beschrijving nieuwe situatie Stedenbouwkundige en ruimtelijke inpassing Duurzaamheid

Beleidskaders

8

3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6 3.2.7 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.5 3.5.1 3.5.2 3.5.3 3.5.4 3.5.5

8 8 8 8 8 9 9 10 11 11 11 12 13 13 13 14 14 14 14 15 16 16 17

Inleiding Rijksbeleid Omgevingswet Besluit kwaliteit leefomgeving Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Ladder voor duurzame verstedelijking Wettelijk kader Uitwerking Conclusie Rijksbeleid Provinciaal beleid Provinciale Omgevingsvisie (POVI) Omgevingsverordening Limburg Conclusie Provinciaal beleid Regionaal beleid Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 Regionale Mobiliteitsvisie ‘Trendsportal’ Conclusie regionaal beleid Gemeentelijk beleid Omgevingsvisie Venray 2023 Omgevingsprogramma Wonen ‘Verder bouwen aan de toekomst van Venray’ Dorpsontwikkelingsplan Ysselsteyn 2021-2025 Doelgroepenverordening Conclusie gemeentelijk beleid

Fysieke leefomgeving

18

4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.3 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.5

18 18 18 18 19 19 20 20 20 20 21 21

Inleiding Bodem en asbest Beoordelingskader Verkennend bodemonderzoek en asbest onderzoek Conclusie Spuitzonering Verkeer en parkeren Beoordelingskader Ontsluiting en verkeersveiligheid Parkeren Conclusie Activiteiten en milieuzonering

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

5.

4.5.1 Beoordelingskader 4.5.2 Voorgenomen ontwikkeling 4.5.3 Toetsing 4.5.4 Conclusie 4.6 Geluid 4.6.1 Beoordelingskader 4.6.2 Besluit kwaliteit leefomgeving 4.6.3 Eisen bij meer geluid dan de standaardwaarde 4.6.4 Geluid tot en met grenswaarde 4.6.5 Beleid gemeente Venray 4.6.6 Beoordeling geluid wegverkeer 4.6.7 Indirecte akoestische effecten 4.6.8 Toetsing industrielawaai 4.6.9 Conclusie 4.7 Luchtkwaliteit 4.7.1 Beoordelingskader 4.7.2 Conclusie 4.8 Geur 4.8.1 Regelgeving 4.8.2 Planspecifiek 4.8.3 Conclusie 4.9 Water 4.9.1 Regelgeving 4.9.2 Bestaande waterproblematiek 4.9.3 RWA-riolering 4.9.4 DWA-riolering 4.9.5 Conclusie 4.10 Natuur en ecologie 4.10.1 regelgeving 4.10.2 Planspecifiek 4.10.3 Conclusie 4.11 Archeologie en cultuurhistorie 4.11.1 Beoordelingskader 4.11.2 Planspecifiek 4.11.3 Conclusie 4.12 Omgevingsveiligheid 4.12.1 Beoordelingskader 4.12.2 Toetsing 4.12.3 Conclusie 4.13 Gezonde fysieke leefomgeving 4.13.1 Beoordelingskader 4.13.2 Toetsing gezonde fysieke leefomgeving 4.13.3 Conclusie 4.14 Ontplofbare oorlogsresten 4.14.1 Beoordelingskader 4.14.2 Planspecifiek 4.14.3 Conclusie

21 22 22 23 23 23 23 23 23 23 24 25 26 26 26 26 27 27 27 27 29 29 29 30 31 31 31 31 31 32 33 33 33 34 35 35 35 35 36 36 36 37 37 37 37 37 37

Milieueffectrapportage

38

5.1 5.2 5.3 5.3.1 5.3.2 5.3.3

38 38 39 39 39 39

Beoordelingskader Toetsing Kenmerken van het plan Cumulatie met andere projecten Gebruik van natuurlijke hulpbronnen Productie van afvalstoffen

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

6.

7.

Bijlagen

5.3.4 Effecten op gebieden 5.4 Kenmerken van de effecten 5.5 Conclusie

39 39 40

Toelichting op de regels

41

6.1 6.2

41 42

Inleiding Opzet regels

Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

44

7.1 7.2 7.3 7.4 7.4.1 7.4.2 7.4.3

44 44 44 44 44 44 44

Inleiding Economische uitvoerbaarheid Kostenverhaal Maatschappelijke uitvoerbaarheid Inleiding Omgevingsdialoog Zienswijzen

45

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

1. Inleiding 1.1

Aanleiding

Initiatiefnemer Venterra B.V. heeft het voornemen om de percelen, kadastraal bekend als gemeente Venray, sectie M, nummers 1017 gedeeltelijk, 1715, 1877, 1971 en 2067 te herontwikkelen. De percelen hebben op dit moment de enkelbestemming Agrarisch met uitzondering van het gedeeltelijk perceel 1017 wat de enkelbestemming Wonen heeft. De herontwikkeling op deze percelen betreft het bouwen van 6 levensloopbestendige koopwoningen, 10 koopwoningen en 17 levensloopbestendige huurappartementen. Het plan past niet in het huidige vigerende Omgevingsplan. Ten behoeve van de herontwikkeling is op 18 januari 2024 een principeverzoek ingediend bij de gemeente Venray om medewerking te verkrijgen voor dit initiatief. Om de gewenste ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk te maken, dient een herziening van het omgevingsplan plaats te vinden. Onderliggend document betreft de motivering voor de benodigde wijziging van het omgevingsplan en vormt de onderbouwing van het besluit.

1.2

Plangebied

Het plangebied betreft de percelen, kadastraal bekend als, gemeente Venray, sectie M, nummers 1017 gedeeltelijk, 1715, 1877, 1971 en 2067. In dit gebied, in rood aangegeven met een oppervlakte van ca 7.570 m2, wordt het woningbouwprogramma ontwikkeld. Er worden twee aangrenzende agrarische percelen toegevoegd aan het plangebied, in geel aangegeven met een oppervlakte van ca 3.020 m2. Het betreft de percelen kadastraal bekend als, gemeente Venray, sectie M, nummers 1362 en 1970.

Figuur 1: plangebied

Ach.Jer.25.mot-01

1

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

1.3

Omgevingsplan

Het geldend planologisch regime is vastgelegd in het Omgevingsplan gemeente Venray met identificatie: /akn/nl/act/gm0984/2020/omgevingsplan. Ter plaatse van het plangebied geldt in het tijdelijk deel van het Omgevingsplan het bestemmingsplan ‘Ysselsteyn’, zoals vastgesteld op 27 september 2016 door de gemeenteraad van Venray en van rechtswege onderdeel van het tijdelijk deel van het Omgevingsplan gemeente Venray. Op deze locatie geldt de enkelbestemming Agrarisch en enkelbestemming Wonen. Onderstaande afbeelding geeft het geldende bestemmingsplan weer.

Figuur 2: Uitsnede plankaart tijdelijk deel Omgevingsplan gemeente Venray (plangebied omlijnd)

1.4

Planvorm

Op 1 januari 2024 is het omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder de onder de Wro vastgestelde bestemmingsplannen en wijzigingsplannen, en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In deze Bruidsschat zitten onder meer regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en de overige regels met betrekking tot de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege (laten) wijzigen. Voor de realisatie van het onderhavige woningbouwplan wenst de gemeente Venray het Omgevingsplan van de gemeente Venray te wijzigen met gebruikmaking van de TAM-IMRO regeling. Deze tijdelijke alternatieve maatregelen (TAM’s) is ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van deze TAM’s is TAM-IMRO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de – onder de Wet ruimtelijke ordening gebruikte – IMRO-standaard en de digitale voorziening op https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart.nl. Het gebruik van TAM-IMRO is toegestaan tot en met 31 december 2025.

Als het ontwerp van een TAM-IMRO omgevingsplan uiterlijk 31 december 2025 ter inzage is gelegd, mag het ook na 1 januari 2026 worden afgemaakt met TAM-IMRO. De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing op de geometrisch bepaalde planobjecten vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0984.TAM25013-on01. In paragraaf 1.2 van deze motivering is een overzichtskaart van het werkingsgebied c.q. plangebied opgenomen.

Ach.Jer.25.mot-01

2

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

1.5

Opzet van de ruimtelijke motivering

Het tweede hoofdstuk van deze ruimtelijke motivering geven achtereenvolgens een beschrijving van de bestaande en beoogde situatie. In het derde en vierde hoofdstuk wordt het project getoetst aan respectievelijk het relevante ruimtelijke beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 milieueffectrapportage. Hoofdstuk zes bevat een toelichting op de regels. In hoofdstuk zeven komen de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

Ach.Jer.25.mot-01

3

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

2. Planbeschrijving 2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven en wordt beschreven op welke punten de ontwikkeling afwijkt van het Omgevingsplan.

2.2

Huidige situatie

Het plangebied is gelegen in de noordwestzijde van de kern Ysselsteyn binnen het bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling vindt plaats op het perceel kadastraal bekend als Venray, sectie M, nummers 1017 gedeeltelijk, 1715, 1877, 1971, 2067, 1970 en 1362. De kern Ysselsteyn maakt onderdeel uit van de gemeente Venray en is in de jaren twintig van de vorige eeuw gesticht als ontginningsdorp. Het ontwerp van het dorp is duidelijk herkenbaar in het rechthoekige verkavelingspatroon. De hoofdkern Venray ligt circa 6 kilometer ten noordoosten van Ysselsteyn. In de huidige situatie zijn binnen het plangebied enkel braakliggende agrarische gronden gelegen. In de huidige situatie heeft de omgeving reeds een nadrukkelijk woonkarakter, waarbij er lange zichtlijnen door het dorp naar het open buitengebied gecreëerd zijn die behouden dienen te worden. De woonomgeving is ruim opgezet met veel ruimte tussen woningen en aandacht voor groen. Ten zuiden van het plangebied is het woningbouwplan Kerkweg in uitvoering.

Figuur 3: huidige situatie, plangebied rood en geel. Bron: regels op de kaart

2.3

Beschrijving nieuwe situatie

In het plangebied worden in totaal 33 woningen, gerealiseerd. De woningen zijn gevarieerd en geschikt voor diverse doelgroepen. Aan de oostzijde wordt een appartementencomplex gerealiseerd. Het betreft gestapelde woningbouw van 3 lagen. De bovenste laag is in de kap gesitueerd. De appartementen zijn voor de huursector. Aan de zuidzijde worden 3 rijwoningen gerealiseerd met aan weerszijde 2 levensloopbestendige hoekwoningen. Aan de westenzijde worden 2 twee-onder-een-kapwoningen gerealiseerd met ieder 2 parkeerplekken op eigen terrein en aan de voorzijde nog 2 openbare langsparkeerplekken.

Ach.Jer.25.mot-01

4

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

Aan de noordzijde worden 5 rijwoningen en 4 levensloopbestendige twee-onder-een-kapwoningen gerealiseerd. Hieronder is het stedenbouwkundig schetsplan weergegeven (zie bijlage 1). In de tabel is de woonverdeelsleutel weergegeven per kavel.

Figuur 4: Stedenbouwkundig schetsplan met woonprogramma

Tabel 1: Verdeelsleutel Woondeal Limburg.

Voor de woningen worden parkeerplaatsen gerealiseerd overeenkomstig de geldende parkeernota (zie paragraaf 4.4.3). Een deel van de parkeerplaatsen is op eigen terrein. De overige worden in openbaar gebied gesitueerd. In het openbaar gebied wordt ook groen gerealiseerd overeenkomstig het groenplan zoals opgenomen in bijlage 10.

2.4

Stedenbouwkundige en ruimtelijke inpassing

Voorliggend initiatief betreft de herontwikkeling van agrarische gronden binnen de kern Ysselsteyn. Het doel van de ontwikkeling is het realiseren van nieuwe woningen, passend bij de bestaande dorpsstructuur en afgestemd op de woningbehoefte in het dorp. Het plangebied maakt onderdeel uit van het bestaande woongebied en wordt omgeven door reeds aanwezige woningen. Het initiatief past bij de achtergrond van het dorp. De herkenbaarheid van het dorp komt door de rechthoekige verkavelingspatronen, de lange zichtlijnen naar het omliggende buitengebied en het open landschap met kaarsrechte wegen en sloten. Waarbij de herontwikkeling van de agrarische gronden in de kern bij draagt aan een zorgvuldige afronding van de kern, met behoud van de karakteristieke dorpsstructuur. Hieronder wordt met impressies een beeld gegeven van de voorgenomen ontwikkeling.

Ach.Jer.25.mot-01

5

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

Figuur 5 Enkele afbeeldingen impressies voorgenomen ontwikkeling.

De nieuwe woningen sluiten aan bij de maat en schaal van de bestaande bebouwing. De bouwhoogtes worden afgestemd op de omliggende woningen, zodat een evenwichtig straatbeeld ontstaat. Ook de situering van de woningen is vergelijkbaar met eerdere inbreidingsplannen in Ysselsteyn, te weten Achter de Jera en Kerkweg. Net als daar worden de woningen naar elkaar toe geprojecteerd en wordt aangesloten bij de bestaande stratenstructuur. Wat betreft architectuur zal worden aangesloten bij de beeldkwaliteit en bouwstijl van de omgeving. Dit zorgt voor een herkenbare en samenhangende uitstraling, die voortbouwt op de identiteit van Ysselsteyn en de eerdere uitbreidingen. Daarmee vormt het plan een logische afronding van de ontwikkelingslijn die in de genoemde inbreidingsplannen is ingezet. Zie Bijlage 13 beeldkwaliteitsplan.

Figuur 6: Impressie vanaf de noordzijde, Heidse Peelweg.

Vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundig oogpunt wordt de ontwikkeling goed inpasbaar geacht. Het plan sluit aan bij de bestaande structuur van het dorp, houdt rekening met de karakteristieke verkaveling en versterkt de

Ach.Jer.25.mot-01

6

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

samenhangt van het dorpsweefsel. Daarbij vormt het plan een logische afronding van de eerdere uitbreidingsplannen.

2.5

Duurzaamheid

De ambities ten aanzien van duurzaamheid in Venray zijn hoog, zoals neergelegd in de Energiestrategie 2030. De binnen het projectgebied te realiseren woningen zullen in ieder geval voldoen aan 'BENG'. 1. 2. 3. 4. 5. 6.

In de omgevingsvergunningaanvraag zullen de volgende duurzaamheidsmaatregelen worden meegenomen: de woningen worden niet aangesloten op gas (elektrisch koken); de woningen zullen worden aangesloten op een warmtepomp ter verwarming en koeling van de woning; in de woningen wordt balansventilatie toegepast (warmte-terugwin-installatie); de woningen zullen een substantiële hoeveelheid energie opwekken middels zonnepanelen. de woningen worden zeer goed geïsoleerd en hebben een zeer lage warmtevraag;

Ach.Jer.25.mot-01

7

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

3. Beleidskaders 3.1

Inleiding

Het wijzigingsbesluit middels TAM-IMRO is vormgegeven aan de hand van de gestelde beleidsdoelen in en vanuit de Omgevingswet. Dit hoofdstuk beschrijft het relevante omgevingsbeleid van Rijk, provincie en gemeente en een toetsing van het wijzigingsbesluit aan die kaders. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit ruimtelijke plan geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in deze ruimtelijke motivering afgewogen.

3.2 Rijksbeleid 3.2.1 Omgevingswet De Omgevingswet geeft de maatschappelijke doelen van de wet. Deze wet is, met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang: a. Bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit voor inwoners; b. Doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften.

3.2.2 Besluit kwaliteit leefomgeving Hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bevat instructieregels voor het omgevingsplan. Deze komen voort uit de beleidsdoelen van de Omgevingswet. Met zo’n instructieregel geeft het Rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels: 1. Regels die in acht moeten worden genomen; 2. Regels waar rekening mee moet worden gehouden; 3. Regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Hoofdstuk 5 van het Bkl bevat onder meer regels ten aanzien van onderzoeksinspanningen die voor specifieke voorgenomen activiteiten verricht dienen te worden. De betreffende onderzoeken worden in hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke motivering aangehaald.

3.2.3 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In de Nationale Omgevingsvisie, de NOVI, geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Met de NOVI wordt beoogd een perspectief te bieden om grote opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw aan te pakken. Hierbij is omgevingskwaliteit, een combinatie van ruimtelijke kwaliteit en milieukwaliteit, het kernbegrip. De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Centraal bij de afweging van diverse belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als de ondergrond, zogenaamd ‘omgevingsinclusief’ beleid. Het streven naar integraliteit, komt samen in vier verschillend prioriteiten, te weten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio’s; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen van gevolgen wordt voorkomen.

Ach.Jer.25.mot-01

8

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

Op basis van de vier verschillende prioriteiten en de werkwijze zoals opgenomen in de drie afwegingsprincipes zijn 21 nationale belangen geformuleerd, waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Relevante nationale belangen voor het voorliggende planvoornemen zijn: • Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; • Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; • Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; • Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de omgevingsinclusieve benadering vorm krijgt en de afwegingsprincipes benut worden. De NOVI gaat vergezeld van een Uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan de eigen rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda is onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma’s op verschillende beleidsterreinen opgenomen. De Uitvoeringsagenda wordt, indien nodig, jaarlijks geactualiseerd. Conclusie Het planvoornemen ziet toe op de herontwikkeling van enkele percelen in Ysselsteyn.

Met de herontwikkeling van het plangebied wordt invulling gegeven aan de woningbouwopgave op een wenselijke wijze, namelijk door middel van stedelijke inbreiding binnen de bestaande kern. Hiermee wordt aangesloten op het principe van duurzame ruimtelijke ontwikkeling en het zorgdragen voor een goede leefomgevingskwaliteit. De ontwikkeling past binnen de nationale belangen zoals verwoord in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en sluit aan bij de vier daarin geformuleerde prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie – de herontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor zorgvuldig ruimtegebruik wordt bevorderd en druk op het buitengebied wordt voorkomen. Bij de verdere uitwerking kan aandacht worden gegeven aan klimaat adaptieve maatregelen (zoals waterberging en groeninrichting) en energiezuinige woningen. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel – door in te spelen op de lokale woningbehoefte wordt de leefbaarheid van Ysselsteyn versterkt, wat ook het vestigings- en leefklimaat voor bewoners en voorzieningen ondersteunt. 3. Sterke en gezonde steden en regio’s – de toevoeging van woningen draagt bij aan een robuuste kern met een passend voorzieningenniveau. Daarmee wordt de vitaliteit van Ysselsteyn en de regio Venray op een duurzame wijze ondersteund. 4.

Toekomstbestendige ontwikkelingen van het landelijk gebied – door te kiezen voor inbreiding in plaats van uitbreiding naar het buitengebied, blijft het omliggende agrarische landschap behouden en wordt zorgvuldig omgegaan met de kwaliteiten van het landelijk gebied. Geconcludeerd wordt dat het plan bijdraagt aan de uitvoering van de NOVI en dat er geen strijdigheid bestaat met nationale belangen.

3.2.4 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.2.5 Wettelijk kader Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen en leegstand van vastgoed te voorkomen is de Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) onder de Omgevingswet gecontinueerd en als instructieregel opgenomen in artikel 5.129g Bkl. Deze regel bepaalt dat de Ladder betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. De aard en omvang van het woningbouwplan in relatie met de omgeving bepaalt of het plan voldoende substantieel is. De behoefte aan die nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarmee worden aangetoond. Alleen wanneer het gaat om een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling moet de Laddertoets worden uitgevoerd. Voor ontwikkelingen buiten het bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom deze niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan komen. In artikel 5.129g Bkl staat dat het stedelijk gebied ook het

Ach.Jer.25.mot-01

9

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied bevat. Door deze formulering is dat stedelijk gebied hetzelfde gebied als onder het Besluit ruimtelijke ordening. Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. Bij woningbouw is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is.

3.2.6 Uitwerking Met dit plan wordt de realisatie van maximaal 33 woningen mogelijk gemaakt op een binnenstedelijke herontwikkelingslocatie. Daarmee is sprake van een stedelijke ontwikkeling, die getoetst moet worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Omdat er sprake is van inbreiding binnen bestaand stedelijk gebied, hoeft er geen nader onderzoek te worden gedaan naar de locatiekeuze. Kwantitatieve woningbehoefte De beoogde ontwikkeling van 33 woningen voorziet nadrukkelijk in een kwantitatieve behoefte. Uit de Regionale Woondeal Noord-Limburg en het Omgevingsprogramma Wonen gemeente Venray blijkt dat er in de periode tot 2035 minstens 2.000 woningen moeten worden gebouwd. De eerste jaren moeten dit 200 woningen per jaar zijn. Het moet gaan om verschillende soorten woningen (levensloopbestendig, starters e.d.) waarbij 50% betaalbaar. 20% bereikbaar en 30% dure woningen. Voor Ysselsteyn geldt daarbij een specifieke lokale vraag. In 2019 is vastgesteld dat de kern Ysselsteyn sneller vergrijst dan de regio als geheel. Zonder toevoeging van nieuwe woningen stijgt het aandeel 65-plussers naar verwachting naar circa 14 %. Om de vitaliteit van het dorp te behouden, is het noodzakelijk om zowel woningen te realiseren voor senioren die langer zelfstandig willen wonen, alsook voor starters en jonge gezinnen.

Binnen de gemeente Venray is sprake van zowel harde plannen (reeds vastgestelde woningbouwprojecten) als zachte plannen (initiatief- of voornemenfase). Om aan de woningbehoefte te voldoen wordt uitgegaan van een benodigde plancapaciteit van 3666 woningen. Momenteel bedraagt de plancapaciteit slechts 2400 woningen. Er is dus een tekort van 1250 woningen in de plancapaciteit. Voor de kern Ysselsteyn zijn de harde plannen beperkt in omvang en zijn deze al uitgevoerd of in uitvoering (Kievitsakker, Kerkweg). De zachte plancapaciteit bestaat voornamelijk uit kleinschalige initiatieven die niet voorzien in de volledige behoefte. Wanneer rekening wordt gehouden met de harde en zachte plannen in de omliggende dorpen (zoals Merselo en Heide), blijft voor de kern Ysselsteyn een kwantitatieve behoefte bestaan. De toevoeging van 33 woningen levert daarmee een substantiële bijdrage aan de lokale en regionale opgave. De toevoeging van deze woningen heeft een positief effect op de woningmarkt. Het vergroot namelijk de doorstroming doordat senioren vanuit gezinswoningen kunnen verhuizen naar een levensloopbestendige woning. Hierdoor komen bestaande eengezinswoningen vrij voor jonge gezinnen. Het plan biedt ook mogelijkheden voor starters en alleenstaanden, die momenteel moeilijk toegang vinden tot de woningmarkt in Ysselsteyn.

Door een groot aandeel betaalbare woningen te realiseren wordt invulling gegeven aan de urgentste vraag in de gemeente Venray en wordt verdringing van kwetsbare groepen voorkomen. Het doelgroepoverzicht is te vinden onder gemeentelijkbeleid bij hoofdstuk 3.5.4 “doelgroepenverordening”. Kwalitatieve behoefte Het initiatief om 33 woningen te realiseren voor diverse doelgroepen, met de nadruk op starters en senioren, voorziet in een kwalitatieve behoefte. • Uit het Omgevingsprogramma Wonen blijkt dat er in gemeente Venray een tekort is aan betaalbare woningen. Dit initiatief draagt bij aan een betaalbare woningvoorraad, doordat er sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en betaalbare koopwoningen worden gerealiseerd. Meer dan 70% van de woningen valt in de betaalbare categorie, zie tabel 2. • Door de vergrijzing en extramuralisering neemt de vraag naar levensloopgeschikte woningen toe. Het aanbod in de gemeente Venray is momenteel nog beperkt. Met 6 levensloopbestendige grondgebonden woningen en 17 levensloopbestendige appartementen, wordt zo goed mogelijk invulling gegeven aan deze opgave.

Ach.Jer.25.mot-01

10

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

Tabel 2: Verdeelsleutel Woondeal Limburg en betaalbare woningen

Conclusie Het voorliggende plan voorziet in de kwantitatieve als in de kwalitatieve regionale woningbehoefte en past binnen de regionale woningbouwafspraken. Er is rekening gehouden met omliggende plannen, en de ontwikkeling draagt aantoonbaar bij aan de doorstroming en het betaalbaar houden van de woningmarkt in Ysselsteyn en de gemeente Venray.

3.2.7 Conclusie Rijksbeleid Onderhavige ontwikkeling raakt geen rijksbelangen en is niet in strijd met de Ladder voor duurzame verstedelijking. Geconcludeerd wordt dat onderhavig initiatief niet in strijd is met het relevante rijksbeleid.

3.3 Provinciaal beleid 3.3.1 Provinciale Omgevingsvisie (POVI) De Provinciale Omgevingsvisie is per 25 oktober 2021 in werking getreden. De Provinciale Omgevingsvisie Limburg vervangt het voormalige ‘Provinciaal Omgevingsplan Limburg’ (POL2014). De omgevingsvisie is een lange termijnvisie, met als doelstelling invulling geven over hoe de provincie Limburg zich in de periode 20302050 op een integrale en toekomstbestendige manier kan door ontwikkelen. De omgevingsvisie is dynamisch en flexibel, aangezien dit mogelijkheden biedt om het document te actualiseren met het oog op toekomstige veranderingen. In de provinciale omgevingsvisie Limburg zijn een aantal hoofdopgaven te onderscheiden, namelijk: De provinciale omgevingsvisie (POVI), vastgesteld op 1 oktober 2021 richt zich op de langere termijn (20302050) en beschrijft onderwerpen zoals wonen, bodem, infrastructuur, milieu, ruimtelijke economie, water, natuur, luchtkwaliteit, landschap en cultureel erfgoed. Maar ook het aspect gezondheid en een gezonde leefomgeving wordt in de Omgevingsvisie meegenomen. Wonen en leefomgeving Een belangrijke provinciale opgave betreft het toekomstgeschikt maken van de bestaande woningvoorraad, die op veel plaatsen verouderd en niet-courant is. Conjuncturele ontwikkelingen en migratiestromen beïnvloeden daarnaast de balans tussen vraag en aanbod op de woningmarkt.

De woonvraag verandert, waardoor het bestaande woningaanbod niet altijd aansluit bij de behoefte. Dit leidt enerzijds tot een acute vraag naar woningen voor specifieke doelgroepen, en anderzijds tot een overschot aan incourante plannen en woningen. De provincie beschouwt daarom alle woningbouwontwikkelingen als een provinciaal belang. Het streven is een woningaanbod en planvoorraad waarbij vraag en aanbod in kwalitatief en kwantitatief opzicht met elkaar in balans zijn. Dit betekent: voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit, op de juiste plek en op het juiste moment beschikbaar. Betaalbaarheid en woonkwaliteit zijn daarbij nadrukkelijk onderdeel van de provinciale beleidsdoelstellingen. Naast de kwantiteit van woningen staat de kwaliteit van de leefomgeving centraal. Van belang is een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige woonomgeving, met behoud van leefbaarheid in de dorpen. Dit omvat onder meer de verduurzaming en verbetering van de woningvoorraad, de toegankelijkheid, beschikbaarheid en bereikbaarheid van voorzieningen, en het klimaatbestendig maken van de bebouwde omgeving.

Ach.Jer.25.mot-01

11

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

Limburgse principes en algemene zonering Nieuwe ontwikkelingen dienen te voldoen aan de Limburgse principes. Deze zijn gericht op zorgvuldig ruimtegebruik, het versterken van de omgevingskwaliteit en het creëren van maatschappelijke meerwaarde. Het principe van ‘nee tenzij’ is daarbij leidend: alleen wanneer een ontwikkeling aantoonbaar bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving kan hiervan worden afgeweken. De algemene zonering biedt het ruimtelijk kader waarbinnen ontwikkelingen mogelijk zijn. Dit zorgt ervoor dat nieuwe woningbouw op de juiste locaties plaatsvindt en aansluit bij zowel de provinciale als de lokale opgaven. Conclusie Het provinciale beleid voor wonen en leefomgeving richt zich op het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad, het realiseren van de juiste woningen op de juiste plek en het waarborgen van betaalbaarheid en woonkwaliteit. Daarbij is een gezonde, veilige en aantrekkelijke leefomgeving essentieel. De Limburgse principes en de algemene zonering vormen het toetsingskader om te komen tot een evenwichtige, duurzame en toekomstbestendige woningbouwontwikkeling in Limburg.

3.3.2 Omgevingsverordening Limburg De Omgevingsverordening is op 1 januari 2024 in werking getreden en vormt de juridische doorwerking in regels van het beleid uit de Omgevingsvisie. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Limburg. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Planspecifiek Uit de Omgevingsverordening blijkt dat het plangebied valt binnen de gebiedsaanwijzing 'landelijke kern'. Dit is onderdeel van het bestaand bebouwd gebied. In artikel 12.1 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een omgevingsplan alleen nieuwe woningen mogelijk maakt als: a. Rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; b.

sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; c. over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio NoordLimburg of Midden-Limburg of Zuid-Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; d. het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring; e. realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen. In dit plan is rekening gehouden met hoofdstuk 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en hoofdstuk 5 (wonen en leefomgeving) van de Provinciale Omgevingsvisie. Het plan voorziet in zorgvuldig ruimtegebruik, draagt bij aan de versterking van de omgevingskwaliteit en sluit aan bij de provinciale uitgangspunten ten aanzien van toekomstbestendig wonen en leefbaarheid. Omdat de ontwikkeling van 33 woningen in de kern Ysselsteyn past binnen de regionale en de gemeentelijke woonvisie (zie paragraaf 3.5) en er overeenstemming is binnen de regio, wordt aan het bepaalde in artikel 12.1 voldaan.

Het plan sluit aan bij de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte zoals blijkt uit actueel, onafhankelijk en regionaal behoefteonderzoek. Het plan is in het regionaal overleg afgestemd en goedgekeurd, waarmee aan dit artikel wordt voldaan. Binnen de regio Noord-Limburg is sprake van overeenstemming over de behoefte en realisatie van deze woningen. De

Ach.Jer.25.mot-01

12

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

regio heeft dit vastgelegd binnen de regionale woonvisie en onderzoekssystematiek, waarmee invulling wordt gegeven aan de provinciale eisen. Het omgevingsplan wordt opgenomen in de Limburgse systematiek van motivering. Hiermee wordt geborgd dat de planvoorraad actueel wordt gevolgd en afgestemd op de provinciale en regionale woningbouwopgaven. Op deze manier wordt voorkomen dat sprake is van een overaanbod aan plannen en blijft de planvoorraad toekomstgericht. De realisatie van de woningen is beoogd binnen vijf jaar na vaststelling van het omgevingsplan. Indien de woningen binnen deze termijn niet worden gerealiseerd, vervalt de mogelijkheid tot uitvoering van het plan. Hiermee wordt aangesloten bij de bepalingen uit de provinciale Omgevingsverordening en wordt een actueel en realistisch planaanbod geborgd. Conclusie De ontwikkeling van 33 woningen van Ysselsteyn voldoet aan de bepalingen van de Omgevingsverordening Limburg. Het plan sluit aan bij de provinciale en regionale woonvisies, voorziet in actuele woningbehoefte en draagt bij aan zorgvuldig ruimtegebruik en een toekomstbestendige leefomgeving. Door opname in de Limburgse systematiek van monitoring en realisatie binnen vijf jaar is sprake van een uitvoerbaar en actueel plan.

3.3.3 Conclusie Provinciaal beleid Het voornemen voldoet hiermee aan de vereisten uit de provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening.

3.4 Regionaal beleid 3.4.1 Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 De gemeente Venray heeft samen met andere gemeenten in Noord-Limburg (Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Venlo, Venray en Peel en Maas) en de provincie Limburg afspraken gemaakt over de regionale woningmarkt. Op 22 september 2020 is de geactualiseerde ‘Regionale Woonvisie NoordLimburg 2020 – 2024’ vastgesteld. In de regionale woonvisie staat omschreven welke opgaven er bestaan op de woningmarkt in Noord-Limburg. De belangrijkste opgaven die worden genoemd in de regionale woonvisie zijn de mismatch tussen de woningbehoefte en woningvoorraad en de zoektocht om alle doelgroepen een plek te geven binnen onze woningmarkt. Bij nieuwbouw wordt bij voorkeur ingezet voor de realisatie van toekomstbestendige woningen. Hierbij dient de huishoudprognose van E’til (Progneff) als referentieprognose ten aanzien van het aantal nog toe te voegen nieuwbouwwoningen. Echter, de kwalitatieve toets is leidend. Progneff wordt daardoor als basis gehanteerd, maar er is (indien kwalitatief wenselijk) ruimte om ‘goede dingen’ te blijven realiseren.

Daarvoor gelden de volgende regionale uitgangspunten: • Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen; • Gekeken dient te worden naar koppelkansen; • Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot; • Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte; • De regio streeft sociale en duurzame woonconcepten na; • Er wordt gezocht naar aansluiting op de landelijk, regionale en lokale duurzaamheidsdoelen. Aanvullend is daarnaast in de regionale woonvisie tevens opgenomen dat: • Naast nieuwbouw er ook gekeken dient te worden naar de potentie van de bestaande voorraad en hoe deze zich verhoudt tot de veranderende (kwalitatieve) behoefte. • Er ook aandacht dient te zijn voor de huisvesting van specifieke doelgroepen, zoals starters en ouderen. Ten aanzien van deze doelgroepen wordt vooral ingezet op het realiseren van geschikte woningen voor ouderen, daar op deze manier de doorstroming wordt bevorderd. Zo ontstaat er tevens ruimte voor de starter op de woningmarkt. • Vraag en aanbod in de regio beter met elkaar in evenwicht dienen te zijn. De oplossing hiervoor ligt grotendeels binnen de bestaande woningvoorraad.

Ach.Jer.25.mot-01

13

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

•

Leefbaarheid in kleine kernen onder druk staat. Toevoegen van woningen (in kleine mate) kan helpen om de leefbaarheid te verbeteren, maar vooral om de doorstroming te bevorderen.

Conclusie Het voorliggende woningbouwinitiatief in de bestaande kern van Ysselsteyn voldoet aan de gestelde uitgangspunten. De beoogde duurzame nieuwbouwwoningen zijn energiezuinig en voldoen daarmee beter aan de behoefte van de toekomst. Er worden (deels) levensloopbestendige woningen gerealiseerd en er wordt voorzien in de kwalitatieve behoefte aan goedkopere woningen (betaalbaar, waaronder huurwoningen).

3.4.2 Regionale Mobiliteitsvisie ‘Trendsportal’ Acht Noord-Limburgse gemeenteraden hebben de Mobiliteitsvisie Noord-Limburg vastgesteld onder de naam Trendsportal (Venray op 30 januari 2018). Als gevolg van technologische ontwikkelingen, andere vormen van organisatie en veranderingen in financiële stromen wordt hiermee een verschuiving in gang gezet van meer traditionele infraprojecten naar andersoortige projecten op het gebied van mobiliteit, verkeer en vervoer. De hoofddoelstellingen van Trendsportal zijn: 1. verhogen kwaliteit van leven: Mobiliteit zodat iedereen mee kan doen; 2. verbeteren verkeersveiligheid: Streven naar NUL verkeersslachtoffers; 3. aantrekkelijk mobiliteitssysteem: Robuust, attractief en betrouwbaar 4. ondersteunen milieu-en energietransitie: Overschakelen op schone en stille mobiliteit; 5. verbeteren ruimtelijk-economische bereikbaarheid: Voor toerisme, agro, maak en logistieke sector. Deze visie is lokaal uitgewerkt in de gemeentelijke nota ‘Uitgangspunten netwerken infrastructuur en verkeer, fietsen en lopen in de spotlights’. Conclusie De Mobiliteitsvisie Noord-Limburg (Trendsportal) vormt het kader voor een duurzame, veilige en inclusieve mobiliteitsontwikkeling in de regio.

De lokale uitwerking in de nota “uitgangspunten netwerken infrastructuur en verkeer, fietsen en lopen in de spotlights” vertaalt de regionale ambities naar de gemeentelijke praktijk.

3.4.3 Conclusie regionaal beleid Het toevoegen van de beoogde woningtypes binnen onderhavig plan sluit aan bij de wens om te komen tot een passende woningvoorraad. Het plan voldoet aan de regionale kwalitatieve behoefte. De realisatie van de nieuwbouw is hiermee niet strijdig met de woonvisie van de gemeenten binnen de regio Noord-Limburg.

3.5 Gemeentelijk beleid 3.5.1 Omgevingsvisie Venray 2023 De gemeenteraad van Venray heeft op 21 december 2023 de Omgevingsvisie Venray vastgesteld. In de visie geeft de gemeente de richting aan de gewenste ontwikkeling van de fysieke leefomgeving voor de komende decennia. De visie beschrijft hoe Venray omgaat met actuele opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en woningbouw, en hoe de belangrijke waarden van het gebied worden beschermd en versterkt. In de omgevingsvisie komen de verschillende opgaven samen in 5 integrale hoofdambities voor de komende 10 à 20 jaar: • Groen wonen voor iedereen; • Een gezond Venray heeft de toekomst; • Venray bloeit, bruist en boeit; • Natuurlijk Venray; • Ambities in regionaal perspectief. Wonen – groen wonen voor iedereen Onder de ambitie ‘groen wonen voor iedereen’ zet Venray in op voldoende, duurzame en betaalbare woningen, in een groene en gezonde leefomgeving. De gemeente wil ruimte bieden aan verschillende doelgroepen, met aandacht voor levensloopbestendigheid, doorstroming en sociale cohesie. Wonen wordt nadrukkelijk gekoppeld aan thema’s als klimaatadaptatie, biodiversiteit, energietransitie en leefkwaliteit.

Ach.Jer.25.mot-01

14

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

Nieuwbouw moet bijdragen aan een groene inrichting, voldoende ontmoetingsruimte en een prettig woonmilieu. Het omgevingsprogramma wonen - ´Verder bouwen aan de toekomst van Venray’ geeft hier invulling aan. De gemeente richt zich op versnellen, vergroten, veranderen en verduurzamen van de woningbouwproductie, met als doel een evenwichtige en toekomstbestendige woningvoorraad. Ysselsteyn Voor Ysselsteyn geldt dat de leefbaarheid nauw samenhangt met voldoende woningen en een gezonde leeftijdsopbouw. In de Omgevingsvisie Venray is opgenomen dat de groei van de woningvoorraad noodzakelijk is om de gemeenschap, voorzieningen en verenigingen vitaal te houden. Daarbij wordt ingezet op passende en levensloopbestendige woningen, een goede balans tussen jong en oud, en een groene, klimaatbestendige woonomgeving die bijdraagt aan ontmoeting en sociale samenhang. Het onderhavige plan sluit aan bij deze uitgangspunten doordat het voorziet in woningen voor starters, jonge gezinnen en senioren, met aandacht voor energiezuinigheid, vergroening van de woonomgeving en beperking van hittestress. De toevoeging van woningen versterkt de lokale leefbaarheid en draagt bij aan de vitaliteit van het dorp. Conclusie Het plan is in lijn met de Omgevingsvisie Venray en draagt bij aan de ambitie ‘Groen wonen voor iedereen’ en aan de vitaliteit van Ysselsteyn.

Het versterkt de woningvoorraad kwalitatief en kwantitatief, bevordert een gezonde leeftijdsmix, ondersteunt sociale samenhang en levert een bijdrage aan klimaatadaptatie en duurzaamheid. Het plan is daarmee niet in strijd met de omgevingsvisie, maar vormt juist een concrete uitwerking ervan.

3.5.2 Omgevingsprogramma Wonen ‘Verder bouwen aan de toekomst van Venray’ De gemeenteraad van Venray heeft op 15 februari 2022 het Omgevingsprogramma Wonen ‘Verder bouwen aan de toekomst van Venray’ vastgesteld. Het “Wonenvraagstuk” is zowel landelijk als regionaal en gemeentelijk bijzonder actueel en sociaal maatschappelijk zeer urgent. De gemeente Venray werkt daarom samen met belanghebbenden, organisaties en partijen om te werken aan de ontwikkeling van het wonen in Venray op korte en langere termijn. In het Omgevingsprogramma Wonen staat beschreven hoe Venray zich wil blijven ontwikkelen als fijne gemeente om te wonen. Op hoofdlijnen geeft de gemeente richting aan de verschillende belangrijke vraagstukken rondom wonen. Dit doet zij aan de hand van vijf inhoudelijke thema’s, die in het omgevingsprogramma verder zijn uitgewerkt: 1. Snel voldoende woningen bouwen: a. een bouwproductie van minimaal 2.000 tot 2035; b. waarvan minimaal 1.500 in de komende 10 jaar (gemiddeld ca 150 per jaar); 2. Gevarieerd aanbod: a. een goede differentiatie van de nieuwbouw, passend bij de behoefte van de toekomst; b. focus op betaalbaarheid in koop en huur; c. niet meer van hetzelfde, maar meer variatie in vorm, techniek en doelgroepen; d. meer sturing en regie op type en prijsklassen van nieuwe woningen, passend bij behoefte en opgaven; e.

een daarbij passend stelsel van maatregelen, afspraken en instrumenten; f. focus op aanpassing bestaande voorraad (levensloopgeschikt maken). 3. Duurzame woningvoorraad: een duurzame Venrayse samenleving, die: a. minder CO2 -uitstoot: in 2030 met 60% vergeleken met 1990; b. volledig energieneutraal is in 2050; c. de klimaatadaptatie onder controle heeft in 2035; d. de circulaire werkwijze als vanzelfsprekend uitgangspunt ziet in 2035. 4. Wonen en zorg: a. Passende woonvormen en ondersteuning zodat inwoners met een zorgvraag in de eigen kern kunnen blijven wonen

Ach.Jer.25.mot-01

15

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

5.

Vitale wijken en kernen: a. Leefbare en veilige woonomgevingen b. voldoende groen en ontmoetingsruimte

Planspecifiek De beoogde situatie voorziet in de toevoeging van woningen voor verscheidende doelgroepen, waarmee wordt bijgedragen aan een duurzame woningvoorraad. Het plan sluit aan bij de ambitie om levensloopgeschikte en betaalbare woningen te realiseren en daarmee doorstroming te bevorderen. Daarnaast draagt het plan bij aan een groene en klimaatadaptieve woonomgeving. In de stedenbouwkundige opzet is rekening gehouden met voldoende ruimte voor groen, zoals plantsoenen en infiltratievoorzieningen, waarmee hittestress wordt beperkt en regenwater in de bodem kan infiltreren. Groene omgevingen zorgen voor verkoeling, stimuleren ontmoeting en beweging en versterken de biodiversiteit. Dit sluit aan bij het gemeentelijk beleid om nieuwe ontwikkelingen niet alleen energiezuinig en toekomstbestendig te bouwen, maar ook natuur inclusief en circulair in te richten. Conclusie Het initiatief sluit daarmee aan bij de ambities en doelstellingen van het Omgevingsprogramma Wonen, zowel op het vlak van woningbouwproductie en differentiatie als op het vlak van duurzaamheid en vergroening. Door de toevoeging van een passend woningaanbod in combinatie met een groene inrichting wordt bijgedragen aan een toekomstbestendig, leefbaar en sociaal sterk Venray.

3.5.3 Dorpsontwikkelingsplan Ysselsteyn 2021-2025 Het Dorpsontwikkelingsplan (DOP) Ysselsteyn 2021–2025 geeft een visie om het dorp toekomstbestendig te maken. Het beschrijft een integrale aanpak van zorg, verkeer, wonen en economie, gericht op het behoud van leefbaarheid, versterking van voorzieningen en benutting van mogelijke groeikansen. Het bouwen van woningen wordt gezien als een cruciale voorwaarde om de leefbaarheid op peil te houden. Het gaat dan om woningen voor diverse doelgroepen zodat de bevolkingsopbouw evenwichtig blijft. Daarnaast wordt in het DOP onder het thema Wonen nadrukkelijk het verhogen van de aantrekkelijkheid van het dorp genoemd als speerpunt. Dit betekent niet alleen zorgen voor voldoende woningen, maar ook voor een aantrekkelijke leefomgeving door meer bomen, groenvoorziening en behoud of uitbreiding van voorzieningen. Op die manier blijft Ysselsteyn aantrekkelijk voor zowel huidige bewoners als nieuwe inwoners. Conclusie Het initiatief draagt bij aan een toekomstbestendig en leefbaar Ysselsteyn. Het sluit aan bij de doelstellingen en speerpunten van het DOP door zowel de woningvoorraad als de ruimtelijke kwaliteit en aantrekkelijkheid van Ysselsteyn te versterken. Het plan is daarmee in overeenstemming met het DOP en levert een positieve bijdrage aan de vitaliteit van het dorp.

3.5.4 Doelgroepenverordening De gemeenteraad van Venray heeft in december 2022 de Doelgroepenverordening Wonen Venray 2022 vastgesteld. Deze verordening vormt de juridische basis voor het uitvoeren van het gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen, (anterieure) overeenkomsten en exploitatieplannen. In februari 2022 stelde de gemeente het omgevingsprogramma Wonen vast, met de doelstelling om tot 2035 circa 2.000 woningen te realiseren, waarvan 1.500 in de komende tien jaar. Van dit programma dient minimaal 50% betaalbaar te zijn. De Doelgroepenverordening sluit hierop aan en legt vast dat bij woningbouwinitiatieven van twaalf woningen of meer minimaal de helft van het programma betaalbaar wordt uitgevoerd, met de volgende verdeling: • 35% sociale woningen, opgebouwd uit 25 – 30% sociale huur en 5 – 10% sociale koop • 15% sociaal hoog, opgebouwd uit middenhuur en/of betaalbare koop • 20% bereikbaar (koopwoningen tussen betaalbare koopgrens en betaalbare koopgrens + € 75.000). Het overige deel van de ontwikkeling in de gemeente is vrij in te vullen. In het Omgevingsprogramma Wonen zijn ook de prijsgrenzen gedefinieerd. Met deze verordeningen wordt met de prijsgrenzen aansluiting gezocht

Ach.Jer.25.mot-01

16

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

bij de koopprijsgrens van de Starterslening (sociale koop) en de koopprijsgrens (betaalbaarheidsgrens) van het ministerie in het programma Woningbouw. Om beter aan te sluiten bij de afspraken uit de Woondeal Limburg (2023) en de aankomende Wet Versterking Regie Volkshuisvesting, wordt sindsdien in de uitvoering een aangepaste verdeelsleutel toegepast. Daarbij wordt bij nieuwe plannen ingezet op een programma van tweederde betaalbaar, met minimaal 35% sociaal, overeenkomstig de Woondeal Limburg. De Doelgroepenverordening blijft echter de juridische basis. Van het percentage van de verdeelsleutel kan worden afgeweken door toepassing van artikel 12 van deze verordening (hardheidsclausule). De aangepaste verdeelsleutel is vastgelegd in de planregels en anterieure overeenkomst.

Conclusie De planspecifieke verdeelsleutel is te vinden in hoofdstuk 2.3. Met de beoogde verdeling wordt de verdeling zoals vastgelegd in het Omgevingsprogramma, de Doelgroepenverordening en de Woondeal zo goed mogelijk gewaarborgd.

3.5.5

Conclusie gemeentelijk beleid

De beoogde plannen zijn in overeenstemming met het gemeentelijk beleid en passen binnen de aangepaste verdeelsleutel die onder het Doelgroepenverordening valt. Erg beknopte conclusie en laatste deel van de zin behoort tot conclusie doelgroepenverordening.

Ach.Jer.25.mot-01

17

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

4. Fysieke leefomgeving 4.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke manier bij de voorgenomen activiteiten rekening is gehouden met diverse aspecten uit de fysieke leefomgeving om te komen tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor een aantal aspecten zijn nadere onderzoeken uitgevoerd. De resultaten van deze onderzoeken zijn opgenomen in dit hoofdstuk. De rapportages zijn als bijlage aan deze ruimtelijke motivering toegevoegd.

4.2 Bodem en asbest 4.2.1 Beoordelingskader Uit artikel 1.2 lid 2 Ow volgt expliciet dat bodem onderdeel uitmaakt van de fysieke leefomgeving. Dit houdt in dat een omgevingsplan regels kan bevatten die gericht zijn op het beschermen van de bodem (zoals aangegeven in artikel 4.1 Ow). Daarnaast gelden er instructieregels vanuit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) die gemeenten in het omgevingsplan moeten verwerken. Het Bkl bepaalt voor bodem dat in het omgevingsplan: • regels en waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem worden opgenomen voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie (artikel 5.89i t/m 5.89m Bkl); • moet worden gewaarborgd dat sanerende en beschermende maatregelen in stand worden gehouden, worden onderhouden of worden vervangen (artikel 5.89n Bkl); • bodembeheergebieden kunnen worden aangewezen voor het met een maatwerkregel of maatwerkvoorschrift afwijken van kwaliteitseisen (artikel 5.89o Bkl); en • de landbodem van het gemeentelijk grondgebied wordt ingedeeld in bodemfunctieklassen (landbouw en natuur/wonen/industrie) (artikel 5.89p Bkl). Uit artikel 1.2 lid 2 Ow volgt expliciet dat bodem onderdeel uitmaakt van de fysieke leefomgeving. Dit houdt in dat een omgevingsplan regels kan bevatten die gericht zijn op het beschermen van de bodem (zoals aangegeven in artikel 4.1 Ow).

Daarnaast gelden er instructieregels vanuit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) die gemeenten in het omgevingsplan moeten verwerken. Het Bkl bepaalt voor bodem dat in het omgevingsplan: • regels en waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem worden opgenomen voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie (artikel 5.89i t/m 5.89m Bkl); • moet worden gewaarborgd dat sanerende en beschermende maatregelen in stand worden gehouden, worden onderhouden of worden vervangen (artikel 5.89n Bkl); • bodembeheergebieden kunnen worden aangewezen voor het met een maatwerkregel of maatwerkvoorschrift afwijken van kwaliteitseisen (artikel 5.89o Bkl); en • de landbodem van het gemeentelijk grondgebied wordt ingedeeld in bodemfunctieklassen (landbouw en natuur/wonen/industrie) (artikel 5.89p Bkl).

4.2.2 Verkennend bodemonderzoek en asbest onderzoek Bodem Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is door HMB uit Maasbree een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 en NEN 5707 uitgevoerd ter plekke van het plangebied. De uitkomsten van dit onderzoek zijn in deze paragraaf beschreven. De volledige rapportage is als Bijlage 5 opgenomen. Uit het uitgevoerde bodemonderzoek kan worden geconcludeerd dat de vastgestelde milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen directe belemmering vormt voor het aanvragen van een omgevingsvergunning en de TAM-IMRO planwijziging. Wel dient er rekening mee gehouden te worden dat eventueel op de onderzoekslocatie vrijkomende grond buiten de onderzoekslocatie niet overal kan/mag worden toegepast.

Ach.Jer.25.mot-01

18

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

Asbest Ten behoeve van de sloop van de aanwezige schuur in het plangebied is door GBB Asbestinventarisatie en advies B.V. een asbestinventarisatie uitgevoerd. Hierbij is geen asbest aangetroffen in het gebouw. Het rapport is opgenomen in Bijlage 6.

4.2.3 Conclusie Het aspect ‘bodem en asbest’ vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.3

Spuitzonering

Bij het mogelijk maken van een nieuwe voor drift gevoelige functie in de nabijheid van locaties, die het toepassen van chemische gewasbeschermingsmiddelen niet uitsluiten, is aandacht voor spuitzones nodig. Dit in verband met de risico’s voor de volksgezondheid, vanwege eventuele blootstelling aan gewasbeschermingsmiddelen via drift. Op basis van jurisprudentie wordt in de praktijk dan een spuitzone voor een voor driftgevoelige locatie aangehouden van 50 m, gemeten vanaf de locatiegrens. Deze 50 m is in diverse uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS, bijvoorbeeld de uitspraak van 23 september 2009 in zaak nr. 200900570/1/R2) als “in het algemeen niet onredelijk” bevonden en geldt als een vaste richtafstand, waar gemotiveerd van kan worden afgeweken.

Figuur 7: Plangebied met in geel omlijnd de agrarische percelen die gewijzigd worden in wonen.

Voor het plangebied geldt dat de geel omlijnde percelen de agrarische bestemming hebben. Deze percelen zijn grotendeels in gebruik als tuin. Een deel is grasland maar wordt niet agrarisch gebruikt. De percelen zijn al ruim 10 jaar onafgebroken in gebruik als tuin of grasland. Er worden geen gewassen op geteeld. Zie hiervoor de analyse opgenomen in Bijlage 8. De percelen zijn/zullen daarbij omsloten door woningen en zullen ook nooit meer feitelijk agrarisch in gebruik genomen kunnen worden. Er is derhalve ook geen risico met betrekking tot het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen. In overeenstemming met beide perceeleigenaren is het

Ach.Jer.25.mot-01

19

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

plangebied uitgebreid met deze twee percelen en zal in deze omgevingsplanwijziging de bestemming van beide percelen worden gewijzigd van ‘agrarisch’ naar ‘wonen’.

4.4 Verkeer en parkeren 4.4.1 Beoordelingskader De toename aan functies zorgen voor verkeer. Bij het toelaten van een nieuwe functie moet daarom worden aangetoond wat het effect is op de bereikbaarheid en verkeersafwikkeling. Daarbij dient in beeld te worden gebracht of er sprake is van een (extra) parkeerbehoefte voor auto’s, fietsen en/of scooters. Er mag geen onaanvaardbaar effect zijn. Het benodigd aantal parkeerplaatsen wordt berekend aan de hand van de 'Beleidsnota Parkeernormen Venray'. In deze beleidsnota zijn de parkeerkencijfers van het CROW vertaald naar parkeernormen voor de Gemeente Venray. De normen staan weergegeven in bijlage 3 van de Beleidsnota. In de beleidsnota staan verder de uitgangspunten en toepassingsregels m.b.t. parkeren.

4.4.2 Ontsluiting en verkeersveiligheid Het plangebied wordt aan de noordzijde ontsloten via de Heidse Peelweg. De Heidse Peelweg betreft ter plaatse van de nieuwe ontsluiting een 30 km/uur-weg. Aan de zuidwestzijde zal het plan aansluiten bij de nog aan te leggen Pastoor Janssenstraat welke tevens een 30 km/uur-weg wordt. Aan de zuidoostzijde zal het plangebied worden aangesloten op de Harrie Philipsenstraat welke tevens een 30 km/uur-weg is. Als gevolg van de ontwikkeling zal er sprake zijn van een toename van het aantal verkeersbewegingen. Volgens CROW parkeerkencijfers 2024 zullen de woningen een verkeersgeneratie van circa 229 motorvoertuigbewegingen per etmaal tot gevolg hebben op een gemiddelde weekdag. Hierbij is uitgegaan van 16 koopwoningen (norm 8,2) en 17 (huur)appartementen (norm 4,8) in het gebiedstype ‘rest bebouwde kom’ in de gemeente Venray. Wat betreft profiel en capaciteit zijn de wegen berekend op een geringe toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de realisatie van de woningen. Het plangebied is verder ook goed ontsloten voor langzaam verkeer.

4.4.3 Parkeren In het plangebied worden parkeervoorzieningen gerealiseerd voor de te realiseren woningen. Hiervoor wordt de parkeersystematiek van de Beleidsnota Parkeernormen gemeente Venray, versie december 2013 toegepast. Op grond van deze nota dienen voor woningen 2,0 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden per woning en voor appartementen 1,5 parkeerplaats. Ten opzichte van de bestaande planologische situatie worden als gevolg van het initiatief 16 woningen toegevoegd en 17 appartementen. In het kader van de berekening van de parkeernorm is rekening gehouden met 16 X 2,0 = 32 en 17 X 1,5 = 25,5 parkeerplaatsen een totaal van 57,5 parkeerplaats voor dit plan.

De parkeerplaatsen worden als volgt in het plan gesitueerd.

Ach.Jer.25.mot-01

20

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

Figuur 8: Overzicht verdeling parkeren op eigen terrein en openbaar

4.4.4 Conclusie Het aspecten ‘verkeer en parkeren’ vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling

4.5 Activiteiten en milieuzonering 4.5.1 Beoordelingskader Op grond van artikel 4.2 Omgevingswet zorgt de gemeente in het Omgevingsplan voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit kan de gemeente onder andere bereiken door: • De ordening van de locaties van activiteiten ten opzichte van elkaar; hierbij kan worden gedacht aan de afstand tussen een woning en een bedrijf. • Het stellen van regels aan activiteiten op een locatie; hierbij kan worden gedacht aan normen voor geluidsemissies of preventieve maatregelen. Voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid dient onder de Omgevingswet gebruik gemaakt te worden van de publicatie ‘Activiteiten en milieuzonering Omgevingswet (Milieuzonering Nieuwe Stijl)’, zoals gepubliceerd op 28 juni 2022 door de VNG. De Omgevingswet zorgt voor een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving. In de Omgevingswet zijn het ruimtelijk spoor en het milieuspoor verder geïntegreerd. In de nieuwe systematiek onder de Omgevingswet wordt gebruik gemaakt van milieuwaarden in plaats van vaste afstanden. Niet met een vaste richtafstand voor iedere activiteit, ongeacht of de activiteit die afstand wel nodig heeft, maar met een concrete waarde per activiteit met daarbij een zo reëel mogelijk ruimtebeslag.

Hiermee wordt beoogd de discussie over de toewijzing van bedrijven aan milieucategorieën en onnodig grote gebruiksruimte te voorkomen.

Ach.Jer.25.mot-01

21

13 mei 2026

Motivering TAM-IMRO Achter de Jera II

4.5.2 Voorgenomen ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van maximaal 33 woningen. De beoogde woningen betreffen gevoelige functies in het kader van activiteiten en milieuzonering. Hiertoe dient rekening te worden gehouden met de afstand tot bestaande bedrijven en inrichtingen in de omgeving.

4.5.3 Toetsing Met de beoogde toevoeging van woningen binnen het plangebied worden gevoelige objecten toegevoegd aan de omgeving. De nieuwe woningen zijn grenzen rondom aan reeds bestaande woningen. Toch is binnen een straal van 100 meter geïnventariseerd of er bedrijven in de omgeving aanwezig zijn.

1 2

Figuur 9 Overzicht bedrijfsmatige activiteiten binnen 100 meter.