05 Nota grondbeleid 2016 Venrays deel

In Venray worden de in het Algemene deel onder 4.1.3. beschreven modellen toegepast: bouwclaimmodel, (anterieure) exploitatieovereenkomst, concessiemodel, samenwerkingsovereenkomst. Welke vorm van samenwerking wordt gekozen hangt af van een aantal factoren. Belangrijk is wie de grondeigendom heeft en welke insteek de eigenaar kiest. Verder is ook van belang welk financieel saldo van de grondexploitatie wordt verwacht. Elk samenwerkingsmodel heeft haar eigen aanbestedingsrechtelijke consequenties.

23

Met betrekking tot mogelijke staatssteunelementen bij grondtransacties is sprake van een specifieke Europese regeling. Uitgangspunt daarbij is dat de verkoop van grond moet plaatsvinden tegen marktwaarde. Van verkoop tegen marktwaarde is in elk geval sprake bij de verkoop van gronden op basis van een open en onvoorwaardelijke biedingsprocedure. Indien de verkoop plaatsvindt zonder biedingsprocedure, geldt dat er geen sprake is van staatssteun indien de verkoopprijs ten minste gelijk is aan de (via onafhankelijke taxatie verkregen) objectieve marktwaarde. In hoofdstuk 1.2.1 van dit deel is de noodzaak en functie van projectplannen/plannen van aanpak al aangegeven. In ieder projectplan moet dan ook worden aangegeven op welke wijze de selectie van marktpartijen plaatsvindt. 2.3.2.1 Spelregels uitgifte van kavels ten behoeve van ontwikkelaars Tot januari 2015 was het niet mogelijk dat aannemers/ontwikkelaars bouwkavels die bedoeld waren voor de particuliere bouw deze gronden konden reserveren c.q. kopen. Op sommige locaties was en is ‘projectmatige’ bouw op ‘particuliere’ bouwkavels echter wel stedenbouwkundig verantwoord. Het reserveren van kavels voor particuliere bouw door aannemers/ontwikkelaars is niet vrijblijvend. Het is niet de bedoeling dat er zomaar ‘beslag’ wordt gelegd op kavels die dan niet meer beschikbaar zijn voor de particuliere koper.

Voor de verkoop van gemeentekavels aan ontwikkelaars gelden, ongeacht of ze lid zijn van de Woontafel, de hieronder genoemde spelregels. De reservering wordt in beginsel gegeven voor 1 jaar. In dat jaar moet de aannemer/ontwikkelaar aan een aantal vereisten voldoen:

- Binnen 6 weken moet er een principeverzoek worden ingediend; - 3 Maanden na de goedkeuring van het principeverzoek moet de aannemer/ontwikkelaar de kavels plus de daarop te bouwen woningen in verkoop nemen (verkoopbrochure, bouwbord, website); - Zodra 50% van de woningen is verkocht, wordt de omgevingsvergunning aangevraagd; - Zodra de ontwikkelaar 70% van de woningen heeft verkocht wordt de reservering omgezet in een koopovereenkomst met de gemeente. In nader overleg met de gemeente bestaat de mogelijkheid om de gronden rechtstreeks van de gemeente aan derden kopers te leveren (abc levering). Indien er een wijziging van het bestemmingsplan dient plaats te vinden als gevolg van bijvoorbeeld een nieuwe verkaveling, worden bovenstaande termijnen in overleg met de gemeente aangepast. De kosten voor de bestemmingswijziging zijn voor rekening van de aanvrager. Indien aan één van deze voorwaarden niet wordt voldaan, eindigt de reservering.

2.3.3 Courtage/fee voor makelaars/ontwikkelaars De courtage is bedoeld als stimulans voor de makelaars om gemeentelijke kavels te verkopen. Uiteraard moet de makelaar die een beroep doet op courtage op een of andere wijze kunnen aantonen dat hij actief bemiddeld heeft in de verkoop c.q. inspanningen heeft verricht ten behoeve van de verkoop van de kavel. De bedoeling is dat de gemeente zelf minder inspanningen dan normaal hoeft te verrichten indien een kavel via een makelaar wordt verkocht. Uiteraard zullen zich nog altijd potentiele gegadigden rechtstreeks melden bij de gemeente.

24

De makelaar hoeft de kavel zelf uiteraard niet aan te kopen. Dit is anders voor de fee voor de ontwikkelaars/aannemers. Daar is het wel de bedoeling dat de grond via een a-b-c-levering, dus van de gemeente via de betreffende aannemer/ontwikkelaar aan de uiteindelijke koper, wordt verkocht. De gedachte daarachter is dat ook de ontwikkelaar/aannemer duidelijke inspanningen moet hebben verricht inzake de verkoop van een kavel. Nu gebeurt het namelijk wel eens dat een geïnteresseerde voor een particuliere bouwkavel zich in eerste instantie meldt voor een bouwplan bij een ontwikkelaar/aannemer en vervolgens een kavel reserveert bij de gemeente. De fee is echt bedoeld voor de extra inspanningen van de aannemer/ontwikkelaar. Het zal daarom in veel gevallen ook niet gaan om 1 afzonderlijke kavel maar om meerdere kavels. In de staffeling voor de fee is nog een onderscheid gemaakt indien kavels benut worden voor sociale huurwoningen of voor appartementen. In dat laatste geval wordt de grondprijs residueel bepaald. De fee is dan een afgeleide van die grondprijs.

2.3.4 Uitgifte t.b.v. bedrijven Vestiging en verplaatsing van bedrijven vindt vanaf 1992 nog enkel plaats op basis van verkoop. Indien gewenst wordt gewerkt met tijdelijke reserveringen. Deze zijn gratis voor een termijn van 3 maanden; wil het bedrijf een verlenging dan wordt in beginsel de (wettelijke) rente over deze grond bij hem in rekening gebracht over de duur van de verlenging. Verkoop vindt plaats tegen de daartoe jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen verkoopprijs en onder de eerder in dit hoofdstuk genoemde algemene verkoopvoorwaarden. Daarnaast heeft de gemeente in haar Economische visie uitgiftecriteria opgesteld voor de bedrijventerreinen De Blakt en de Hulst II. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen ‘harde’ en ‘zachte’ criteria (Bijlage 3). Harde criteria zijn criteria waaraan bedrijven in principe altijd aan moeten voldoen (bijvoorbeeld minimaal aantal arbeidsplaatsen, parkeren op eigen terrein). Zachte criteria zijn aanvullende criteria waarmee een bedrijf pluspunten kan scoren. Op die manier kan beter ingeschat worden of een bedrijf een toegevoegde waarde heeft voor Venray. Voorts wordt onderzocht of de regionale samenwerking met betrekking tot de uitgifte van bedrijventerreinen kan worden geïntensiveerd.

Dit gebeurt bijvoorbeeld in het kader van de POLuitwerking werklocaties waarin de regiogemeenten streven naar afstemming ten aanzien van planning, ontwikkeling en uitgifte van bedrijventerreinen. Verder stimuleert de regio een gezamenlijke aanpak van promotie en acquisitie van bedrijvigheid. Deze activiteit is neergelegd bij de organisatie Smart Logistics Centre Venlo (SLCV) die ruim een jaar geleden is opgericht. In SLCV werken ondernemers, overheden en onderwijsinstelling samen aan de versterking van de logistieke sector in de Regio Venlo.

2.3.5 Uitgifte van openbaar groen en reststroken Een groenstrook met de bestemming “groenvoorzieningen” betreft zogenaamd structureel groen dat in beginsel niet wordt verkocht. Overige stroken kunnen worden verkocht/verhuurd voor diverse gebruiksdoeleinden. Hoewel ten aanzien van een aantal dorpen de groenstructuurplannen nog niet vertaald zijn in de geldende bestemmingsplannen, kan ook hier overig groen worden uitgegeven zonder dat hiervoor separaat toestemming van het college voor nodig is. Uitgifte van openbaar groen en reststroken is mogelijk: -

aan eigenaren van belendende woningen/kavels in de vorm van verkoop;

25

-

aan huurders van woningen in de vorm van verhuur;

-

afhankelijk van elkaar/als één aaneengesloten stuk, met een logische achtergrens;

-

nadat een beperkt bodemonderzoek geen zodanige verontreiniging heeft aangetoond, dat schade voor de volksgezondheid of het milieu te duchten is. Hiervan kan worden afgezien ingeval de grond al langer feitelijk in gebruik is bij de koper.

Verkoop en/of verhuur is in beginsel mogelijk indien zich in de desbetreffende grond kabels of leidingen bevinden. Wel moet de rechthebbende daarmee instemmen en dient er een zakelijk recht gevestigd te worden.

Verkoop vindt plaats tegen de daartoe jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen verkoopprijs. Deze prijs is in Venray al enkele jaren vastgesteld op 50% van de prijs van vrije sector bouwkavels. Afwijking van deze prijs mag alleen nadat het college daartoe besloten heeft. Wanneer niet adequaat wordt opgetreden tegen onrechtmatig gebruik van gemeentegrond, kan de gebruiker middels verjaring na 10 of 20 jaar eigenaar van de grond worden. Dit onderwerp wordt steeds actueler door de gestegen grondprijzen. Indien onrechtmatig gebruik van gemeentegrond wordt geconstateerd wordt verkocht, verhuurd of actief gehandhaafd c.q. ontruimd, afhankelijk van het al dan niet benodigd zijn van de grond door de gemeente.

2.3.6 Verkoop van landbouwgrond Zoals hiervoor al vermeld zijn de in het bezit van de gemeente zijnde landbouwgronden van oudsher voor het overgrote deel verpacht aan diverse agrariërs. Op verzoek van de zittende pachter wordt aan hem verkocht indien hij het verzoek om aankoop doet binnen een redelijke tijd vóór het verstrijken van de reguliere pachtduur en indien de grond niet nodig is voor één of ander plan van de gemeente. Verkoop aan de zittende pachter wordt van geval tot geval bekeken en de waarde van de grond vastgesteld bij taxatie, waarbij rekening wordt gehouden met de waarde van het pachtrecht en waarbij tevens factoren een rol spelen als ligging, bestemming, oppervlakte, waterhuishouding, kwaliteit etc. Indien de pachter een productierecht op de gepachte grond heeft, moet hij hiervoor een vergoeding betalen. Vrijkomende gronden worden niet meteen verkocht, maar blijven voorlopig in eigen beheer, met de bedoeling die gronden in reserve te houden en deze óf voor gemeentelijke plannen (waaronder herplantplicht) aan te wenden óf op enig moment te gebruiken als compensatieobject. Is de grond niet geschikt als compensatiegrond of is de grond echt niet meer nodig, dan wordt deze via een openbare verkoop bij inschrijving verkocht.

2.3.7 Verkoop woningen/ bestaande panden Verkoop van woningen/panden vindt sporadisch plaats indien de gemeente deze niet meer nodig heeft ten behoeve van de uitvoering van haar beleid. Voor het bepalen van de verkoopprijs wordt een taxatie verricht. De panden worden verkocht middels een openbare verkoop bij inschrijving.

26

2.4

Kostenverhaal

2.4.1 Grondexploitatiewet huidig beleid In hoofdstuk 3 van het Algemene deel is al uiteengezet dat het kostenverhaal zowel binnen het privaat- als het publiekrechtelijk spoor in de Grondexploitatiewet is afgedekt. De gemeente Venray kiest voor het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten. Hierin is het kostenverhaal bij voorkeur te realiseren via zogenaamde anterieure overeenkomsten. Bij anterieure overeenkomsten zijn partijen niet gebonden aan het publiekrechtelijke kader van de Grondexploitatiewet. Hierdoor bestaat nog de ruimte om afspraken te maken over bovenplanse verevening en bijdragen in de ruimtelijke ontwikkelingen. Dit laatste is in het publiekrechtelijk spoor niet mogelijk. Venray hanteert ook in de anterieure fase de hierna genoemde lijst van bouwplannen en de kostensoortenlijst conform het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Ten aanzien van de in de anterieure overeenkomst overeen te komen exploitatiebijdrage is het wettelijk verplicht dit kostenverhaal te verzekeren. Dit betekent dat de exploitant een goede zekerheidstelling (lees onvoorwaardelijke bankgarantie) moet afgeven, ten tijde van ondertekening van de overeenkomst. Indien aan de orde kan deze garantie naar rato van de voortgang van het werk op verzoek worden bijgesteld.

Behalve dat het een wettelijke verplichting betreft, is het risico bij het achterwege blijven van een onvoorwaardelijke bankgarantie dat bij bijvoorbeeld faillissement of ontbinding van het contract door de rechter, bij een eventueel opvolgende exploitant qua kostenverhaal niet meer kan worden teruggevallen op de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Deze mogelijkheid is door het niet vaststellen van een exploitatieplan immers vervallen. Hierdoor kan de economische haalbaarheid van het plan en de uitvoering van de planologische maatregel in het geding komen. Verder moet de gemeente in dergelijke gevallen middels het lichten van de bankgarantie de mogelijkheid hebben eventuele openbare voorzieningen zelf (verder) aan te leggen. Formeel moet er een getekende anterieure overeenkomst zijn op het moment van vaststelling van de ruimtelijke maatregel. In Venray hanteren wij de regel dat de exploitant de overeenkomst moet hebben ondertekend én de mogelijk vereiste garantie moet hebben gesteld (of hebben betaald), alvorens de ruimtelijke maatregel in procedure wordt gebracht. Zowel binnen het privaatrechtelijke als het publiekrechtelijke spoor is verhaal van planschade mogelijk. In het privaatrechtelijke spoor vindt planschadeverhaal plaats door afspraken daarover op te nemen in de af te sluiten overeenkomsten.

In het publiekrechtelijk spoor is planschade opgenomen in de bij AMvB vastgestelde kostensoortenlijst. Daarmee is het mogelijk om de volledige planschade om te slaan over alle eigenaren in het exploitatiegebied die gronden gaan ontwikkelen. 2.4.1.1 Bijdrage bovenwijkse voorzieningen De door de gemeenteraad vastgestelde bijdrage vanuit woningbouwplannen aan bovenwijkse voorzieningen bedraagt € 2.500,-- per kavel/appartement. De bijdrage vanuit plannen ten behoeve van bedrijventerreinen bedraagt € 2,50 per m2. De gemeente Venray geeft via aparte nota’s uitwerking aan de realisering van bovenwijkse voorzieningen. Het gaat om: het uitvoeringsprogramma van het Venrays Verkeer en Vervoerplan

27

het uitvoeringsprogramma van de visie wegenstructuur, het uitvoeringsprogramma van het gemeentelijk rioleringsplan, het uitvoeringsprogramma van het gemeentelijk speelruimteplan en het uitvoeringsprogramma van het kunst en cultuurbeleid. 2.4.1.2 Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen De bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen vanuit woningbouwplannen aan deze ontwikkelingen bedraagt € 2.500,-- per kavel/appartement. De bijdrage vanuit plannen ten behoeve van bedrijventerreinen bedraagt € 2,50 per m2. Limburg Kwaliteits Menu Het geldende provinciale beleid, zoals was opgenomen in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2006 met betrekking tot de verbale contouren en de daarbij behorende Vorm-bijdrage ( ook wel bekend als het contourenbeleid) alsmede het beleid “Bouwblok op maat” is geïntegreerd in het Limburgs kwaliteitsmenu. Per 1 januari 2012 heeft Venray dit kwaliteitsmenu qua uitvoering en verantwoordelijkheid overgenomen en geïntegreerd in de Structuurvisie bijdrage ruimtelijke ontwikkeling, zoals opgenomen in het uitvoeringsprogramma. Jaarlijks wordt een monitoring naar de gemeenteraad gestuurd en naar Gedeputeerde Staten van Limburg.

De bijdragen bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen gelden niet voor woningen met een maximale koopsom van € 170.000,-- en niet voor sociale woningbouw, voor het jaar 2016 met een aftoppingsgrens (huur per maand) van € 586,68 voor één- en tweepersoonshuishoudens en € 628,76 voor meerpersoonshuishoudens. Bovengenoemde bijdragen gelden ook voor gemeentelijke exploitaties voor zover deze na 1 oktober 2008 door de gemeenteraad voor het eerst worden vastgesteld. 2.4.1.3 Afwijkend beleid Sinds de inwerkingtreding van de Grondexploitatiewet hebben burgemeester en wethouders, met mandaat van de gemeenteraad, op een aantal (knel)punten ten aanzien van de bijdragen afwijkend beleid vastgesteld. De (gedifferentieerde) bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen zijn inmiddels opgenomen in de Structuurvisie Bijdrage Ruimtelijke Ontwikkeling 2011. Agrarische bedrijven Afwijkende bijdragen bovenwijkse voorzieningen zijn vastgesteld voor:

-

intensieve bedrijven (varkens, pluimvee, rundvee vanaf 175 stuks, nertsen): € 0,50 per m2; extensieve bedrijven (paarden, rundvee tot 175 stuks): € 0,30 per m2; tuinbouwkassen: € 0,60 per m2; tunnelkassen: € 0,20 per m2.

Verplaatsende bedrijven Bij bedrijven die verplaatsen in het algemeen belang, zijnde in ieder geval die bedrijven die middels de verplaatsingsregeling voor intensieve veehouderijen verplaatsen, wordt afgezien van het vragen van een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen. De bijdrage bovenwijkse voorzieningen blijft staan, dat is ook gerechtvaardigd omdat het bedrijf zich vestigt in Venray en daarmee profijt heeft van de (nieuwe) bovenwijkse voorzieningen.

28

2.4.1.4 Waarvan komen deze bijdragen ten gunste: Bovenwijkse voorzieningen De gemeenteraad beslist over de verdeling van de bijdragen over de voorzieningen. Bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen Deze bijdragen komen ten gunste van de volgende ontwikkelingen: -

ontwikkeling Loobeekdal (o.a. natuur/water/landschap);

-

ontwikkeling Maasgaard (idem)

-

inrichting Stadspark rondom gemeentehuis

-

herstructurering Hulst I.

De gemeenteraad beslist over de verdeling van de bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen. Ten behoeve van deze bijdragen is de bestemmingsreserve “ruimtelijke ontwikkeling” sinds 2009 in de jaarrekening opgenomen. 2.4.1.5 Verduidelijking enkele begrippen Omdat de Grondexploitatiewet zich middels jurisprudentie blijft uitkristalliseren, is het voor de Venrayse praktijk belangrijk gebleken een aantal begrippen te verduidelijken en vast te leggen. Het betreft de volgende termen. -

Wat is een bouwplan?

Conform artikel 6.2.1 Bro: a.

de bouw van een of meer woningen;

b.

de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

c.

de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen;

d.

de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

e.

de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt;

f.

de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m² brutovloeroppervlakte.

-

Wat verstaan wij onder een woning?

Een woning is een gebouw dat voor bewoning wordt gebruikt of daartoe is bestemd met eigen voorzieningen zoals een badkamer, keuken etc. Indien het gebouw uit meerdere wooneenheden bestaat met ieder eigen voorzieningen zoals een badkamer, keuken etc. wordt iedere wooneenheid gekwalificeerd als één woning. -

Wat verstaan wij onder een hoofdgebouw ?

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen dan wel bestemming als belangrijk gebouw valt aan te merken en zowel functioneel als qua vorm bepalend is voor de inhoud van de bestemming. Op een perceel kan zich meer dan een hoofdgebouw bevinden.

29

-

Over welke oppervlakte worden de hiervoor beschreven bijdragen berekend?

Uitgegaan wordt van de oppervlakte van het perceel waarvoor de bestemming wordt gewijzigd minus de daadwerkelijke oppervlakte van alle bouwwerken die reeds gerealiseerd zijn op het perceel waarvoor de wijziging geldt en waarvoor in het verleden een bouwvergunning is c.q. had kunnen worden afgegeven. Mutatis mutandis zijn bij (legale) sloop en (legale) gelijke herbouw geen bijdragen verschuldigd.

2.4.2 Wetswijziging Zoals in het algemeen deel van deze nota onder 1.3 al is gemeld treedt naar verwachting in 2018 de Omgevingswet in werking. De Grondexploitatiewet wordt hier via een ‘aanvullingswet grondeigendom’ in geïntegreerd. Hoewel het wetsvoorstel beoogt een gereedschapskist te bieden voor allerlei vormen van grondbeleid, blijft de kern van het stelsel intact: de bevoegde overheid is verplicht de kosten van grondexploitatie te verhalen op grondeigenaren, die profijt hebben van nieuwe bouwmogelijkheden. De bouwmogelijkheden waar het om gaat worden net als nu in een algemene maatregel van bestuur (amvb) aangewezen. De Omgevingswet werkt door in vier algemene amvb’s: het omgevingsbesluit bevat onder meer de regels voor de grondexploitatie. Er wordt niet gedacht aan een belangrijke aanpassing van de lijst van bouwactiviteiten. Net als in de huidige regeling kan de grondexploitatie privaatrechtelijk geregeld worden. De publiekrechtelijke regeling is een stok achter de deur, die gebruikt wordt als het kostenverhaal niet anderszins verzekerd is. Bij projecten van publiek belang, waarbij op voorhand duidelijk is dat sprake is van een verlieslocatie kan onder voorwaarden worden afgezien van kostenverhaal. De publiekrechtelijke weg zal minder vaak noodzakelijk zijn. De kostensoortenlijst wordt in twee delen geknipt.

Alleen bij basiskostensoorten, zoals de kosten van aanleg van voorzieningen, is publiekrechtelijk kostenverhaal verplicht. Bovenplanse verevening verdwijnt, want in de praktijk gaat het toch vrijwel altijd om bovenwijkse kosten. In de Omgevingswet keert het exploitatieplan niet terug als planfiguur. De regeling van de grondexploitatie wordt geïntegreerd in een aantal ruimtelijke besluiten. Exploitatievoorschriften en de bijbehorende exploitatieopzet maken deel uit van een omgevingsvergunning of projectbesluit en volgen dan dezelfde procedure en rechtsbescherming.

2.5 

Beleidskeuzes Alleen strategisch verwerven ten behoeve van een toekomstige grondexploitatie en alleen daar: - waar het kwantitatieve aanbod niet voldoet aan de behoefte en de markt het initiatief niet oppakt; - indien vanuit kwalitatief oogpunt gekozen wordt voor een actieve gemeentelijke rol (bijv. herstructurering).



Het krediet voor strategische verwervingen terug te brengen naar € 300.000,--.



Venray hanteert verkoop van grond als uitgangspunt boven andere vormen als verhuur, ingebruikgeving en erfpacht.



Bij elke ontwikkeling, waarbij de gemeente grond verkoopt of contractpartijen kiest, geschiedt dit met inachtneming van de nationale en Europese regelgeving, algemene beginselen van behoorlijk bestuur en voorts transparant, openbaar en non-discriminatoir.



Op welke wijze de selectie van marktpartijen plaats vindt wordt aangegeven in het projectplan.

30



Verkoop van opstallen en landbouwgronden vindt plaats via een openbare verkoop bij inschrijving.



Per vast te stellen bestemmingsplan zal bekeken moeten worden of de mogelijkheid bestaat om af te zien van kostenverhaal c.q. het vaststellen van een exploitatieplan, en of dit opportuun is. Uitgangspunt is kostenverhaal en niet afzien van het vaststellen van een exploitatieplan.



Venray hanteert bij het aangaan van anterieure overeenkomsten de kostensoortlijst en de lijst met bouwplannen uit het Besluit ruimtelijke ordening als uitgangspunt.



Venray hanteert bij de uitleg van de begrippen ‘woning’, ‘hoofdgebouw’ en ‘oppervlakten’ de omschrijving uit deze nota.

3

Grondprijzen

Inleiding Het grondprijsbeleid is een bevoegdheid van B en W. De grondprijzen worden in beginsel jaarlijks vastgesteld door het college. De taak van de raad is kaderstellend. Afwijking van de grondprijzen is bij hoge uitzondering met gegronde redenen en alleen met instemming van burgemeester en wethouders mogelijk. Een afwijking van de grondprijzen levert namelijk al gauw een precedentwerking op of kan ongeoorloofde staatssteun zijn. Waar in dit hoofdstuk grondprijzen genoemd worden, zijn deze alle per m2 en exclusief btw, tenzij expliciet anders is aangegeven. De vastgestelde grondprijzen zijn uitgifteprijzen bij lopende exploitaties. Voor gronden waarvoor geen grondprijs expliciet is vastgesteld vindt de bepaling ervan op voordracht van een onafhankelijke taxateur plaats en behoeft deze bepaling de instemming van het college van burgemeester en wethouders.

3.1

Methode bepalen grondprijs

In hoofdstuk 3 van ‘Algemeen grondbeleid’ zijn de algemene methoden van bepalen van de grondprijs aangegeven. Voor het kiezen van de methode die gehanteerd wordt bij het bepalen van de grondprijs in de gemeente Venray is het van belang eerst de uitgangspunten/randvoorwaarden vanuit de gemeente te bepalen. Dit zijn: - de grondprijzen zijn marktconform; de gemeente moet zichzelf niet te kort doen. Tevens ligt er een relatie met het voorkomen van staatssteun; - de gemeentelijke grondexploitaties zijn minimaal sluitend (tenzij er voor een exploitatie expliciet besloten is dat een verlies geaccepteerd is/wordt); - het grondprijsbeleid is duidelijk en helder. Dit is niet alleen voor de gemeente van belang maar zeker ook voor de particulier, de ontwikkelaar en het bedrijf. De marktconformiteit wordt in beginsel bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethodiek in combinatie met een taxatie door een onafhankelijk taxateur. Dit laatste gebeurt om de twee jaar en vaker indien nodig. In bijlage 4 is een grondprijsvergelijking opgenomen.

31

In de volgende paragrafen wordt ingegaan op de huidige grondprijzen en de totstandkoming ervan.

3.2

Grondprijzen

3.2.1 Grondprijzen sinds 2011 De grondprijzen in Venray voor woningbouwkavels en bedrijfsgronden zijn niet veranderd sinds de vorige nota Grondbeleid in 2011. Venray heeft gekozen om deze te bevriezen; niet alleen vanwege de economische recessie maar ook vanwege de stagnatie in de woningbouw welke met name te wijten aan de discrepantie tussen vraag en aanbod in de (projectmatige) woningbouw. Daarnaast heeft er een pilot grondprijsverlaging plaatsgevonden in de dorpen Veulen, Vredepeel, Castenray en Heide. Deze is geëindigd per 1 januari 2016. Bevriezing van de grondprijs en de grondprijsverlaging ervan heeft er niet voor gezorgd dat de uitgifte is vlot getrokken. De financieringsvoorwaarden die banken stellen zijn veelal ingrijpender. 3.2.2

Grondprijzen woningbouw

De grondprijzen voor woningbouw zijn in alle kernen gelijk. In de nota Grondbeleid 2011 is de beleidskeuze gemaakt om geen grondprijsdifferentiatie in te voeren. Aan deze beleidskeuze wordt ook nu vastgehouden. Hierop gelden 2 uitzonderingen: voor sociale huurwoningen geldt een aparte grondprijs c.q. prijs per appartement. voor gestapelde vrije- sectorwoningen geldt tot op heden dat de grondprijs residueel wordt bepaald. Voor deze laatste grondprijs stellen we voor om wel de residuele methode te blijven hanteren maar met een minimum van de vastgestelde grondprijs per m2. Het hanteren van de residuele methode zonder minimum leidt namelijk, vanwege de redelijk gelijk c.q. stabiel blijvende von-prijzen en de steeds hoger wordende bouwkosten, tot vrij lage grondwaarden, ver onder de reguliere grondprijs. Dat betekent dat als er gestapelde koopwoningen gebouwd worden, de grondprijs voor de kavel een stuk lager uitkomt dan wanneer er een grondgebonden woning gebouwd wordt. Het hanteren van een minimum grondprijs betekent dat de bouwkosten er voor de bepaling van de grondprijs er niet toe doen. Dit houdt tevens de evenredigheid met de grondgebonden woningbouw in stand.

3.3

Niet vastgestelde grondprijzen

De uitgifteprijzen die jaarlijks worden vastgesteld gelden voor: -

exploitatiegebieden;

-

groen- en reststroken (buiten exploitatiegebieden).

Overige grondprijzen zoals de verkoop van grond in het centrum niet zijnde een groen- of reststrook worden niet vastgesteld omdat de berekening van deze uitgifteprijzen maatwerk is. Bij een dergelijke berekening moet namelijk rekening worden gehouden met: - het toekomstige programma op die locatie; - het huidig gebruik van gronden en opstallen en de eigendomsverhoudingen; - de inbrengwaarden van eventuele gemeentegrond;

32

- de mate van stapeling van functies/ intensief ruimtegebruik; - de mate waarin eigenaren wensen al dan niet actief een rol te vervullen in de ontwikkelingen In het geval er gronden van derden met vastgoed aanwezig zijn in het gebied, zal er een taxatie moeten plaatsvinden om te bepalen wat de panden met bijbehorende gronden met het oog op herontwikkeling waard zijn. Deze taxatie zal de basis vormen voor verwervingsonderhandelingen dan wel inbrengwaarde in een samenwerkingsverband. Qua grondbeleidstrategie kunnen er op hoofdlijnen twee richtingen worden bepaald; 

De gemeente gaat actief verwerven en ontwikkelen. Risico voor de kosten en baten worden naar zich toe getrokken.



De gemeente gaat faciliteren en laat het initiatief over aan de markt; er kan worden gekozen om het gemeentelijk eigendom tegen een vooraf getaxeerde waarde van de hand te doen. Aandachtspunt is hoe qua concurrentievergroting de grond aan de markt wordt aangeboden; enkelvoudig of meervoudig/ openbaar.

Het bepalen van de grondprijzen voor de gronden waarvoor geen grondprijzen vastgesteld zijn, gebeurt met behulp van de residuele grondwaarde methodiek. Dit houdt in dat de grondwaarde wordt bepaald aan de hand van de opbrengstpotentie van het vastgoed in mindering gebracht met de kosten voor het ontwikkelen van het vastgoed. Afhankelijk van de bestemmingen en het kwaliteitsniveau van het vastgoed en bijvoorbeeld voorgeschreven parkeeroplossing kan een lage, soms op onderdelen negatieve grondwaarde ontstaan. De keuze voor de residuele grondwaarde methode is in den lande een veel toegepaste methode. Bij de bepaling van de keuze van een actieve dan wel faciliterende rol moet vooraf redelijkerwijs ingeschat worden of het plan voor de gemeente financieel haalbaar is. Een landelijk expertisecentrum RIGO publiceert hier het volgende over op hun website: “In het geval van een residuele grondwaardebepaling wordt de prijs van het kavel bepaald door de kosten voor bouw en ontwikkeling af te trekken van de commerciële waarde van het te realiseren vastgoed.

Deze benadering wordt door veel betrokkenen geprefereerd, en is ook overeengekomen tussen de NEPROM, de NVB, de VNG en het Ministerie van VROM (Convenant gemeentelijk grond(prijs)beleid bij gronduitgifte aan marktpartijen in relatie tot woningkwaliteit,) Meer informatie voor gemeenten over grondprijzen en methoden is te vinden in de Handreiking voor gemeentelijk grondprijsbeleid bij woningbouw (Ecorys, april 2006). “

3.4

Huurprijzen

Venray heeft al heel lang het beleid geen gronden te verhuren (zie 2.2.2). Uitzondering wordt gemaakt voor: -

maatschappelijke accommodaties (blijven hier verder buiten beschouwing);

-

groen- en reststroken bij huurwoningen;

-

volkstuinen.

De huurprijs van een volkstuin bedraagt € 0,35 per m2 per jaar. Gezien het maatschappelijk nut van deze volkstuinen is deze vergoeding laag en is er ook geen reden om die te verhogen. De huurprijs voor groen- en reststroken bij woningen is in 2011 vastgesteld op € 1,-- per m2. Deze wordt jaarlijks geïndexeerd. Anno 2016 bedraagt deze € 1,13 per m2, met een minimum van € 50,- per huurovereenkomst.

33

3.5 

Beleidskeuzes Bij voor gestapelde vrije- sectorwoningen hanteren we de residuele grondprijsberekening maar met een minimum van de voor vrije sector grondgebonden woningbouw vastgestelde grondprijs per m2.



Het bepalen van de niet vastgestelde grondprijzen is maatwerk.

4

Financiële instrumenten

Inleiding In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe de financiële functie binnen het grondbeleid op hoofdlijnen is ingericht. Waar wijzigingen c.q. aanscherpingen noodzakelijk zijn wordt dat aangegeven. De uitwerking van de financiële functie is beschreven in het handboek grondexploitaties; deze is tot stand gekomen na de vorige nota grondbeleid als onderdeel van het uitvoeringsprogramma. Dit handboek beschrijft de werkwijze met betrekking tot het opstellen, aanpassen en beheren van grondexploitaties en de rolverdeling tussen verschillende disciplines daarbij.

4.1

Financieel management: Kader en visie

4.1.1 Het landelijk kader Zoals in het eerste hoofdstuk van het Algemeen deel is aangegeven, is er geen concrete wetgeving die aangeeft hoe een gemeente grondbeleid moet voeren, maar zijn er wel wetten die van toepassing zijn op het grondbeleid. Eén daarvan is het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). In dit besluit is geregeld aan welke eisen de gemeente moet voldoen ten aanzien van het rapporteren over grondexploitaties. Zo moet het college van Burgemeester en wethouders in de begroting en in de jaarrekening de paragraaf Grondbeleid opnemen. Deze paragraaf bevat ten minste:

    

een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting; een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert; een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; een onderbouwing van de geraamde winstneming; de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

In het BBV en in de notitie grondexploitaties van de commissie BBV worden medio februari wijzigingen doorgevoerd, die met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2016 zullen gelden, welke wijzigingen gevolgen hebben voor de gemeentelijke exploitaties. Deze staan in paragraaf 4.8 opgesomd.

4.1.2 Wat is er in Venray al geregeld? In Venray wordt op strategisch, tactisch en operationeel niveau beleid gemaakt en regie gevoerd. Hieronder staat een aantal belangrijke beleidstukken opgesomd. Financiële regie grondbedrijf/grondbeleid

Producten

Status

34

Strategisch

Nota Grondbeleid

Voorliggend

Nota grondprijsbeleid

Onderdeel van de nota grondbeleid

Nota reserves en

Vastgesteld in 2006 (wordt

voorzieningen

naar verwachting gewijzigd in 2016)

Treasury beleid

Vastgesteld in 2014

Beleid vaste aktiva 2006

Vastgesteld in 2006 (wordt naar verwachting gewijzigd in 2016)

Operationeel

Handboek grondexploitaties

Vastgesteld

Grondexploitaties

Zie beraps, begroting en programmaverantwoording

Daarnaast toetst de accountant, in opdracht van de gemeenteraad, jaarlijks de jaarrekening op getrouwheid en rechtmatigheid. De provincie houdt toezicht op de gemeente. Geconstateerd moet worden dat er op het gebied van grondbeleid al veel geregeld is in beleid en regievoering.

4.1.3 Huidige besluitvorming exploitaties Besluitvorming over het voeren van een grondexploitatie voor een bepaalde ontwikkeling is een bevoegdheid van de gemeenteraad. In de nota grondbeleid 2011 is besloten dat nieuwe grondexploitaties expliciet ter besluitvorming aan de gemeenteraad worden voorgelegd en niet meer via de P&C cyclus. Middels de programmaverantwoording, berap, begroting en voortgangsrapportages majeure projecten worden de belangrijkste verschuivingen gerapporteerd over lopende grondexploitaties, strategische verwervingen, grondverkopen buiten de grondexploitaties, enz. Middels vaststelling door de gemeenteraad worden de budgetten vast- of bijgesteld. De gemeenteraad stelt het geheel van grondbeleid gerelateerde financiën jaarlijks vast in de paragraaf “Grondbeleid” in de programmaverantwoording. Hier worden ook verwachte kosten, opbrengsten en geprognosticeerde winst- of verliesnemingen geactualiseerd. In het kader van het dualisme heeft het college een informatieplicht naar de raad om te informeren over substantiële afwijkingen. In voorkomende gevallen kan het college van burgemeester en wethouders besluitvorming over grondexploitaties expliciet aan de gemeenteraad voorleggen.

4.1.4 Afsluiten grondexploitaties Over de wijze waarop grondexploitaties worden afgesloten bestaat geen eenduidige afspraak. Een grondexploitatie kan om meerdere redenen worden afgesloten: 1. Omdat het project (bijna) volledig is gerealiseerd;

35

2. Omdat het project niet of slechts beperkt is gerealiseerd en de verwachting bestaat dat dit ook niet meer gaat gebeuren. ad. 1. Indien het project volledig is gerealiseerd en er geen financiële afwikkelingen meer hoeven plaats te vinden kan de grondexploitatie afgesloten worden. Indien er nog in beperkte omvang werkzaamheden moeten plaatsvinden kan de grondexploitatie eveneens worden afgesloten waarbij een voorziening wordt getroffen voor de nog te maken kosten na afsluiting. Aan deze voorziening worden de volgende voorwaarden gesteld: -

instelling van een dergelijke voorziening vindt plaats bij de jaarrekening welke door de gemeenteraad wordt vastgesteld;

-

er is geen onzekerheid meer omtrent de nog te realiseren opbrengsten en kosten zodat afsluiting gerechtvaardigd is;

-

de nog af te wikkelen kosten zijn beperkt qua omvang (maximaal 10% van de totale exploitatiekosten van het bouw- en woonrijp maken) en te overzien in tijd (binnen 2 jaar).

-

rapportage over het verloop van deze voorzieningen vindt plaats via de jaarrekening.

In bovenstaande gevallen vindt afsluiting van de exploitatie plaats door het college van burgemeester en wethouders en wordt hierover gerapporteerd in de P&C cyclus. ad. 2. Het kan ook voorkomen dat lopende grondexploitaties niet (meer) aan de behoefte voldoen. Voorbeelden daarvan zijn Veulen en Vredepeel. Deze lopen al enige jaren en er is nog geen enkele kavel verkocht. In beide voorbeelden is er ook sprake van een groter aanbod aan, dan de vraag naar bouwkavels. Eén van de mogelijke keuzes in dat geval is genoemd in paragraaf 1.3.2.1: exploitatie afsluiten, gronden afwaarderen.

Voorgesteld wordt om de besluitvorming over een dergelijke afsluiting expliciet aan de gemeenteraad te laten.

4.2

Financiële positie Grondbedrijf

De financiële positie van het grondbedrijf wordt bepaald door een aantal belangrijke factoren; 

bouwgrond in exploitatie;



niet in exploitatie genomen bouwgrond;



voorbereidingskosten van de niet in exploitatie genomen bouwgrond;



de gevormde reserve ter dekking van te lopen risico’s (risicoreserve Grondbedrijf) (paragraaf 4.3).

Het geheel van de eerstgenoemde 3 onderdelen vormt het jaarlijkse bedrijfsresultaat Grondbedrijf. De financiële positie van het grondbedrijf wordt verminderd indien de voorbereidingskosten oplopen zonder dat hier een rechtstreekse dekking, zoals grondverkoop, tegenover staat. De financiële positie vermindert eveneens doordat exploitaties een langere looptijd krijgen als gevolg van recessie of een bijgestelde behoefteraming. Zaak is die onderdelen tegen het licht te houden die niet door externe invloeden beïnvloed worden, maar wel heroverwogen kunnen worden in het kader van ‘beperken tot kerntaken’.

36

4.2.1 Bouwgrond in exploitatie Dit zijn gronden die binnen een vastgesteld kader in exploitatie genomen zijn: een grondexploitatie. Een grondexploitatie is een balans van (geraamde) kosten en opbrengsten behorend bij de ontwikkeling van een begrensd gebied, in een bepaald tijdsbestek. Deze grondexploitatie is opgenomen in de P&C cyclus. Een deel van de kosten en opbrengsten is hierbij bekend doordat deze reeds zijn gerealiseerd en zijn verwerkt in de boekwaarde van de grondexploitatie. Een deel van deze kosten en opbrengsten is echter nog niet gerealiseerd en kan onder invloed van tijd en externe factoren het resultaat van de grondexploitatie beïnvloeden. De gemeente hanteert voor grondexploitaties een veelgebruikte rekenmethodiek, namelijk die van de dynamische eindwaarde berekening. Kosten en opbrengsten worden tegen het huidige prijspeil begroot en met behulp van ingeschatte rentekosten, kosten- en opbrengstenstijging, naar het einde van de looptijd van het plan berekend. Vervolgens wordt het saldo van deze bedragen ‘contant’ gemaakt naar de huidige jaarschijf. Uitgangspunt voor alle exploitaties is dat deze sluitend zijn op eind-, en contante waarde. Exploitaties kunnen door bijvoorbeeld een langere looptijd verliesgevend worden. Alsdan moet er een voorziening voor het geraamde tekort worden gevormd ten laste van de risicoreserve van het grondbedrijf.

Wanneer exploitaties winstgevend zijn wordt de winstneming ten gunste van de risicoreserve grondbedrijf. Grondexploitaties worden tussentijds bijgesteld om de meest reële wijzigingen in ramingen en gerealiseerde kosten en opbrengsten, parameters en fasering door te voeren. Gronden rendabel in exploitatie brengen is in beginsel de ‘core-business’ van een actief grondbedrijf. Dit betekent dat de gemeente, al dan niet met één of meer partners, grond actief verwerft, bouw,- en woonrijp maakt en uitgeeft. Deze taak wordt lastiger te verwezenlijken indien nieuwe locaties steeds moeilijker en hierdoor duurder in exploitatie te brengen zijn. De nieuwe locaties betreffen meer dan in het verleden inbreiding- of herontwikkelingslocaties, waarbij bestaand vastgoed grotere beperkingen en risico’s met zich meebrengt dan bij uitleglocaties het geval is. Daarnaast zijn dit veelal complexere ontwikkelingen door een intensiever (gestapeld) grondgebruik met meerdere bestemmingen gemengd. Dit soort ontwikkelingen vergt dan ook maatwerk en een goede afweging van financiële risico’s die de gemeente bij een actieve rol vervult. Door de grondexploitatiewet zijn er bij een faciliterend grondbedrijf meer mogelijkheden om kosten te verhalen en kan en zal er eerder voor worden gekozen om niet de actieve rol te pakken.

4.2.2 Niet in exploitatie genomen bouwgrond: Materiele vaste activa In geval van niet in exploitatie genomen bouwgrond heeft de gemeenteraad nog geen besluit genomen deze in een grondexploitatie op te nemen. Indien de grond uiteindelijk niet in exploitatie wordt genomen moet deze worden afgewaardeerd tot de huidige marktwaarde en eventueel worden afgestoten. Afwaardering is bijvoorbeeld aan de orde wanneer voor gronden een hogere grondprijs is betaald dan de marktwaarde, dit met het oog op de toekomstige bestemming. Afwaardering is ook aan de orde wanneer de rentelasten over de aankoopsom de totale boekwaarde dusdanig verhogen dat deze hoger is dan de verwachte marktwaarde.

37

Het is in het kader van risicomanagement van belang continu te bezien of het nog wenselijk is deze gronden in eigendom te houden. In het kader van de kerntaak van het grondbedrijf en financieel risicomanagement verdient het aanbeveling om gronden die niet rendabel te exploiteren geacht worden, wellicht met een verlies af te stoten of af te boeken en duurzaam te laten beheren (zie hoofdstuk 1, strategische keuzes grondbedrijf). De bedoeling is dat deze bouwgronden per 1 januari 2016 tot de materiele vaste activa gaan behoren (zie paragraaf 4.8). Gevolg daarvan is dat er geen rente of andere kosten meer mogen worden toegerekend en dat deze of tegen de verkrijgingsprijs of tegen een duurzaam lagere marktwaarde gewaardeerd worden.

4.2.3 Voorbereidingskosten niet in exploitatie genomen bouwgrond Deze kosten worden gemaakt in de verwachting dat de gronden vroeger of later in exploitatie worden genomen. Dit betekent dat verwervingskosten, voorbereidingskosten, rentelasten, e.d. nog niet binnen een vastgestelde grondexploitatie vallen en er dus (nog) geen zicht is op het resultaat van de toekomstige grondexploitatie. Deze kosten worden voorgefinancierd tot het moment waarop met redelijke verwachting een exploitatie dan wel een andere dekking kan worden gevonden. Omdat hierbij nog niet duidelijk is of deze gronden in exploitatie genomen gaan worden, is het noodzaak de financiële en juridische verwachtingen en consequenties goed in kaart te brengen en te verwoorden in een financiële paragraaf behorende bij één of meerdere concept grondexploitatie(s). Besluitvorming hierover vindt plaats in de gemeenteraad. Als besluitvorming ertoe leidt dat er geen grondexploitatie wordt geopend, zullen deze kosten moeten worden afgeboekt ten laste van de risicoreserve grondbedrijf.

4.3

Risicoreserve Grondbedrijf

De risicoreserve Grondbedrijf is de belangrijkste gemeentelijke reserve in relatie tot het grondbeleid. Door het instellen van een aparte reserve voor het grondbedrijf worden de financiële resultaten en risico's van het grondbedrijf gescheiden van de financiële huishouding voor de overige gemeentelijke taken. De risicoreserve vormt een buffer voor de financiële risico's die samenhangen met de grondexploitaties. Als een gemeentelijke grondexploitatie positief wordt afgesloten, wordt de winst toegevoegd aan de risicoreserve. Als op een gemeentelijke grondexploitatie een tekort wordt verwacht, wordt hiervoor een voorziening gecreëerd die van de risicoreserve wordt afgeschreven. Hoe de vorming van de risicoreserve tot stand moet komen en hoe hoog de risicoreserve moet zijn is niet voorgeschreven. De reserve bepaalt in hoeverre de financiële risico’s binnen het grondbedrijf kunnen worden opgevangen en in hoeverre het grondbedrijf in staat is nieuwe actieve ontwikkelingen te financieren. Als een gemeente meer winstgevende dan verliesgevende grondexploitaties heeft, kan het saldo van de risicoreserve sterk stijgen. In dat geval kan het college voorstellen om jaarlijks een bedrag van de risicoreserve af te romen en toe te voegen aan de algemene dienst. Dit kan zowel incidenteel als jaarlijks door middel van een taakstelling plaatsvinden.

De markt is de laatste jaren echter sterk veranderd. Het aantal winstgevende exploitaties lopen sterk terug en zullen steeds schaarser worden. De risicoreserve grondbedrijf komt hierdoor steeds meer onder druk te staan.

38

De tijden van een uitputtende reserve zijn voorbij. In dit kader is door het college besloten dat de jaarlijkse afdracht met ingang van 2012 komen te vervallen. Per 1 januari 2015 bedraagt de benodigde reserve, ter dekking van de financiële risico’s € 4.033.737,--; de risicoreserve per die datum bedraagt € 0,--. De huidige financiële risico’s kunnen niet binnen de huidige stand van de risicoreserve van het grondbedrijf worden opgevangen. De verwachting is dat de risicoreserve grondbedrijf nog een paar jaar onder het niveau blijft, maar dat uiteindelijk wel weer aan de dekkingseisen kan worden voldaan. Zolang de risicoreserve niet voldoet aan de norm wordt zeer terughoudend omgegaan met nieuwe investeringen. Vanuit het grondbedrijf zal strenge sturing plaatsvinden op het terugbrengen en vermijden van risico’s. Het verminderen van risico’s op bijvoorbeeld niet in exploitatie genomen gronden (NIEG’s) kan er toe bijdragen dat het tekort op de risicoreserve wordt verminderd.

4.3.1 Huidige methode bepaling benodigde reserve Voor de bepaling van de benodigde reserve wordt een risico-inschatting gehanteerd, waarbij de volgende risico’s worden onderkend; 

waarderingsrisico’s;



marktrisico’s;



organisatierisico’s.

Waarderingsrisico’s Het risico dat “niet in exploitatie genomen grond” niet tegen de boekwaarde/gecalculeerde waarde in exploitatie kan worden genomen, dan wel niet op het veronderstelde tijdstip in exploitatie wordt genomen. Wanneer de grond naar verwachting binnen 10 jaar in exploitatie wordt genomen, moet jaarlijks worden gewaardeerd tot maximaal verwachtingswaarde. Wanneer de grond helemaal niet in exploitatie wordt genomen, moet worden afgewaardeerd tot de waarde bij huidige bestemming. Daarna volgt het afstoten van de balans van het Grondbedrijf. Indien het waarderingsrisico gemiddeld of hoog wordt ingeschat, wordt hiervoor een reserve gevormd die overeenkomt met 2 jaar respectievelijk 3,5 jaar rente over de boekwaarde van de bezittingen aan het begin van het jaar. Marktrisico’s Het risico dat door externe invloeden de verwachte inkomsten, uitgaven en eindwaarde van “in exploitatie genomen grond” niet wordt gerealiseerd. Door hogere kosten(stijging), lagere opbrengsten(stijging) en lagere afzetsnelheid. Indien het marktrisico gemiddeld of hoog wordt ingeschat, wordt hiervoor een reserve gevormd die overeenkomt met 2 jaar respectievelijk 3,5 jaar rente over de boekwaarde van de bezittingen aan het begin van het boekjaar.

Organisatierisico’s Het risico dat reeds gemaakte voorbereidingskosten (uren) niet worden gedekt doordat de raad niet instemt met een voorgelegd projectplan of voorgelegde grondexploitatie. Dit heeft tot gevolg dat de voorbereidingskosten moeten worden afgeboekt ten laste van de risicoreserve Grondbedrijf.

39

Bij de nota grondbeleid 2011 is op advies van een extern bureau besloten de huidige methode van risico bepaling te blijven hanteren met als toevoeging dat door een uitgebreider team van deskundigen en betrokken disciplines reële inschattingen worden gemaakt van de risico’s.

4.3.2 Toekomstige methode bepaling benodigde reserve De behoefte aan goed risicomanagement binnen het grondbedrijf wordt steeds groter. De huidige methode voor het bepalen van risicofactoren en de daarbij benodigde reserve gaat te weinig in op project specifieke risico’s en is weinig gedetailleerd. Ook ontbreekt een goede verslaglegging. Om risico’s binnen de grondexploitatieprojecten nóg beter inzichtelijk te maken en waar nodig beheersmaatregelen te treffen zijn de mogelijkheden naar een risicomanagement programma onderzocht en is eind 2015 een programma aangeschaft. Momenteel wordt gewerkt aan de implementatie hiervan. Bij dit nieuwe risicomodel worden marktrisico’s inzichtelijk gemaakt en kunnen project specifieke risico’s in beeld worden gebracht. Vervolgens wordt het effect van deze risico’s op het resultaat van het betreffende project weergegeven. Tevens geeft het aan waar de grootste risico’s zich voor doen, hoe groot deze zijn en welk effect deze hebben op het resultaat. Ook de beheersmaatregelen worden opgenomen. Zo kan nog eerder, beter en gerichter op de risico’s gestuurd worden en hebben we een nog betere risicobeheersing binnen een project en dus binnen het grondbedrijf. We zijn als grondbedrijf hiermee nog meer in control. De bedoeling is dat de risicoanalyses minimaal 1x p/j, te weten bij de jaarrekening, worden uitgevoerd en indien nodig vaker.

Naar verwachting wordt bij de jaarrekening 2016 de benodigde reserve voor het eerst op deze manier berekend. Het effect hiervan ten opzichte van de huidige berekeningsmethode zal dan moeten blijken. Mogelijk moet de nota reserves en voorzieningen hierop aangepast worden.

4.3.3 Doorkijk 2023 (stand 2e Berap 2015) risicoreserve Grondbedrijf Saldo 1 januari

2015 -

2016 -

2017 -

2018 2.202.549

2019 3.923.082

2020 5.026.953

2021 6.438.715

2022 6.675.805

2023 6.905.236

Winstnemingen (zie beneden 1) Bijdragen (zie beneden 2)

307.357 456.363-

303.206 317.472-

2.537.698 335.149-

2.032.310 311.776-

1.439.737 335.866-

1.766.775 355.013-

610.580 373.490-

610.492 381.061-

610.375 403.199-

aanvulling tekort GB door de AD bijdrage aan AD frictiegelden Saldo 31 december

349.006 200.000-

114.266 100.000-

2.202.549

3.923.082

5.026.953

6.438.715

6.675.805

6.905.236

7.112.412

Benodigde reserve Tekort (-) / overschot (+) in reserve

4.033.737

3.734.363

3.406.020

3.268.307

3.147.537

2.577.747

1.865.923

1.616.010

1.382.709

-4.033.737

-3.734.363

-1.203.472

654.775

1.879.416

3.860.968

4.809.882

5.289.226

5.729.703

Deze doorkijk laat zien dat de risicoreserve in de jaren 2015 t/m 2017 niet voldoet ofwel dat de gevormde reserve niet voldoende is om de risico’s te dekken. Formeel zou de algemene dienst een bijdrage moeten doen aan de risicoreserve (nota reserves en voorzieningen, 2006). De reserve is bedoeld om risico’s op te vangen. Wanneer deze risico’s zich in de periode niet voordoen is er geen reden om een beroep te doen op de algemene dienst, tenzij het saldo van de risicoreserve onder 0 komt.

4.4

Winstneming op projecten in exploitatie

De huidige methode van winstneming wordt het beste als volgt beschreven: de winst in een grondexploitatie wordt op dit moment genomen als zeker is dat het saldo van de grondexploitatie aan gemaakte kosten en opbrengsten dusdanig is, dat alle toekomstige kosten kunnen worden gemaakt zonder dat er een tekort ontstaat. Het risico dat de gemeente winst neemt voor het einde van de looptijd van het plan, waarbij onverwachte kostenposten alsnog een structureel tekort opleveren, is nihil. Dit is uit oogpunt van

40

risicomanagement een verstandige werkwijze. Nadeel van deze methode is dat het nemen van winst zo lang wordt uitgesteld dat in veel gevallen het einde van de looptijd bijna is bereikt. Bekeken is of eerdere winstneming mogelijk is zodat een eventueel tekort in de risicoreserve aangezuiverd kan worden. Er is daarbij met een scenario gerekend waarbij toekomstige kosten niet volledig gedekt zijn, maar voor 90%. Een lager dekkingspercentage is niet aan te raden vanwege de grote risico’s (zie ook hieronder). Wanneer de winstneming wordt berekend op basis van 90% van de toekomstige kosten, leidt dit tot het volgende:

-

de uiteindelijke winsten zijn lager, als gevolg van afgenomen renteopbrengsten; er kan niet eerder winst genomen worden; er is een groter risico, omdat mogelijk niet alle toekomstige kosten worden meegenomen in de berekening. Het zou hierdoor kunnen voorkomen dat reeds genomen winsten moeten worden teruggeboekt of dat er een aanvullende voorziening moet worden getroffen ten laste van de risicoreserve grondbedrijf.

Hieruit kan worden geconcludeerd dat gezien de huidige onzekere economische omstandigheden het rendement van een gedurfder scenario van winst nemen onvoldoende voordelen oplevert in de jaren dat het ertoe doet. Omdat het risico op het alsnog ontstaan van een tekort na winstneming wordt vergroot, is dit op dit moment een ongewenste wijziging van het beleid. Een nog risicovollere wijze van winst nemen is tevens onverstandig met het oog op toekomstige onvoorziene omstandigheden. Eerder winst nemen als beleidslijn voor alle grondexploitatie is dus op dit moment geen optie, dit sluit echter een maatwerk oplossing voor bepaalde exploitaties niet uit. Van belang is dat bij vervroegde winstneming een gedegen risico-afweging plaats vindt. Daarnaast moet er vooraf een heldere afspraak worden gemaakt over een mogelijk verlies dat in de toekomst kan optreden.

4.5

Relatie Algemene dienst

Zoals al aangegeven in hoofdstuk 1 van het Algemeen deel is het Grondbedrijf geen apart bedrijf maar voert het een aparte financiële administratie die deel uitmaakt van de totale begroting en jaarrekening van de gemeente. Het grondbedrijf beschikt wel over een eigen risicoreserve, maar ook deze maakt onderdeel uit van de totale reservepositie van de gemeente. In deze paragraaf wordt de relatie nader omschreven.

4.5.1 Financiering ontwikkelingen/verwervingen Wanneer worden ontwikkelingen of aankopen nu gefinancierd door de algemene dienst en wanneer door het grondbedrijf? Heel simpel gezegd: het Grondbedrijf financiert (lees: leent geld van de Algemene middelen) indien het een lopende grondexploitatie betreft of indien het om een toekomstige grondexploitatie gaat. Als geen van beide situaties van toepassing is, vindt financiering plaats door de algemene dienst. Wanneer wordt in beginsel besloten tot het voeren van een grondexploitatie? 

Als de ontwikkeling past binnen het doel dat de gemeente nastreeft en na afweging van de kansen en risico’s en

41



als de ontwikkeling past binnen de doelen van het grondbeleid en



als de ontwikkeling past in de strategische keuze van het grondbeleid en



als het de verwachting is dat het om een sluitende of winstgevende exploitatie gaat en



indien het vanuit ruimtelijk en/of maatschappelijk oogpunt gewenst is om van een ontwikkeling een grondexploitatie te maken.

Een andere niet noodzakelijke voorwaarde is: 

Als het de verwachting is dat de markt de ontwikkeling niet op zal pakken en het een ontwikkeling betreft die gewoon moet.

4.5.1.1 Financiering herstructureringen Herstructurering vormt een wezenlijk onderdeel van de strategische visie 2020: meer aandacht voor het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande voorraad in plaats van uitbreiding. Herstructurering is er in verschillende vormen, van een grote opknapbeurt tot een totale functiewijziging. De financiering van herstructureringen vindt in beginsel plaats via de algemene dienst tenzij er een grondexploitatie van gemaakt wordt (omdat er dus ‘nieuwe’ grond wordt uitgegeven). Echter ook in dit laatste geval blijven de kosten samenhangend met de openbare ruimte en maatschappelijke voorzieningen in principe voor rekening van de algemene dienst (en uiteraard ook de opbrengsten). De rest van de kostenverdeling is maatwerk! 4.5.1.2 Transparantie In het kader van uitvoeringsprogramma nota Grondbeleid 2011 is een zuivere financiële scheiding gemaakt tussen het grondbedrijf en de algemene dienst. Daarvoor was het financieel overzicht van het grondbedrijf niet transparant: er vielen kosten, budgetten en boekwaarden onder die niet gerelateerd waren aan (toekomstige) grondexploitaties. Nu is het financieel overzicht van het grondbedrijf wel transparant. Belangrijk is om dit te behouden.

Let wel: ook al vallen budgetten of vastgoed financieel onder de algemene dienst, dan doet dit niks af aan het van toepassing zijn van het bestaande grondbeleid en de functionele uitvoering daarvan.

4.5.2 Jaarlijkse afdracht Grondbedrijf Sinds 2008 heeft het grondbedrijf jaarlijks €600.000,-- afgedragen aan de Algemene dienst. In de Nota grondbeleid 2011 is vastgelegd dat deze afdracht wordt afgebouwd. In 2012 is deze afdracht geëindigd. Wel wordt er vanuit de reserve bijgedragen aan de frictiereserve; in totaal voor 1 mio euro verspreid over 4 jaar. Op termijn is wellicht een afdracht weer mogelijk, maar dat hangt van de stand van de risicoreserve af. In 2014 is voor het eerst door de Algemene dienst bijgedragen aan de risicoreserve grondbedrijf omdat deze anders onder 0 zou eindigen en dat is niet toegestaan bij een reserve.

4.6

Exploitaties

4.6.1 Gemeentelijke grondexploitaties In 4.2 is omschreven wat onder een grondexploitatie verstaan wordt en welke rekenmethodiek dat Venray daarbij hanteert. Door hogere kosten en de steeds meer onder druk staande grondprijzen is het voor de gemeente steeds moelijker om nog rendabele actieve grondexploitaties op te pakken

42

en uit te voeren. Hieronder een nadere toelichting hierop. Voor twee van deze oorzaken is een wetswijziging aangekondigd (algemene kosten en rekenrente). 4.6.1.1 Omslag algemene kosten grondbedrijf op exploitaties De algemene kosten grondbedrijf is een kostenpost waar kosten op geboekt worden ten behoeve van het grondbeleid die niet rechtstreeks aan een grondbedrijfproject toe te rekenen zijn en dus een algemener karakter hebben. Jaarlijks bij de jaarrekening worden de algemene kosten grondbedrijf verdeeld over de grondexploitaties (met een enkele uitzondering). Huidige methode Voor de verdeling van de algemene kosten grondbedrijf is bij het opstellen van de nota grondbeleid 2011 al een aantal maatregelen opgenomen en uitgevoerd om de kosten te beperken. Zoals het terugdringen van de kosten digitale kaart en het zoveel mogelijk declarabel maken van de uren in de vorm van zoveel mogelijk rechtstreeks schrijven op projecten. Ook is toen voor een reëlere doorbelasting gekozen. Deze vindt nu plaats op basis van werkelijk gemaakte uren per grondexploitatie. Ondanks deze maatregelen lopen deze kosten per grondexploitatie behoorlijk op. Dit komt doordat:



 

de werkzaamheden met een algemeen karakter steeds omvangrijker worden. Denk aan bijvoorbeeld grondprijsdiscussies, stimuleringsmaatregelen, maatregelen vennootschapsbelasting etc. door de economische crisis de grondexploitaties vele langere looptijden kennen waardoor een project door de lange looptijd in totaliteit meer/langer belast wordt; de algemene kosten grondbedrijf worden verdeeld over de grondexploitaties. Hoe minder grondexploitaties hoe hoger de kosten per exploitatie zijn.

Toekomstige methode De huidige opslagmethode kan niet voortgezet worden omdat aangekondigd is dat er met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2016 nieuwe regels gelden voor de grondexploitaties (zie paragraaf 4.8). Voor de mogelijkheden tot kostentoerekening aan de grondexploitatie, dus de kosten die opgenomen zijn in een grondexploitatie, wordt volledig aangesloten op de kostenverhaalsmogelijkheden zoals genoemd in de Wet ruimtelijke ordening/Besluit ruimtelijke ordening, voor dat onderdeel ook wel genoemd: de grondexploitatiewet. In het Besluit ruimtelijke ordening is de kostensoortlijst opgenomen. Voor Venray betekent dit dat de algemene kosten grondbedrijf niet meer omgeslagen mogen worden naar de grondexploitaties, maar rechtstreeks ten laste van de risicoreserve grondbedrijf komen. De kosten drukken dus niet meer op de afzonderlijke grondexploitaties maar rechtstreeks op de risicoreserve grondbedrijf. 4.6.1.2 Kosten voorbereiding en toezicht op de uitvoering De kosten voorbereiding en toezicht op de uitvoering (VTU) betreft de ambtelijke uren maar ook de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan, adviesbureaus etc. Als richtlijn wordt doorgaans een percentage VTU van 20%-35% over de civiele kosten aangehouden. Uit de praktijk blijkt dat dit percentage in onze gemeentelijke grondexploitaties hoger ligt. Dit is te verklaren door:

 de hoogte van de uurtarieven ten opzichte van marktpartijen. Dit drukt behoorlijk op de grondexploitaties;

43

 over het algemeen zijn in de dorpen kleinere plannetjes waardoor de kosten civiele werken vrij laag zijn. Aangezien het bedrag VTU gekoppeld is als percentage aan de civiele werken is het logisch dat de raming van de VTU kosten bij deze plannen ook lager is. Dit terwijl er kosten gemaakt moeten worden die ongeacht de grootte van een project hetzelfde zijn. Het is dan ook logisch dat het percentage bij deze plannen hoger ligt;  Grondexploitaties lopen veel langer door dan jaren geleden het geval was. Waar een aantal jaren terug voor een klein plan nog een looptijd van 5 jaar normaal was, zit dit nu door de vertraagde uitgifte op 10, 20 soms wel 30 jaar! De jaarlijks terugkomende werkzaamheden moeten toch uitgevoerd worden (actualiseren grondexploitatie, werkzaamheden P&C-cyclus, beheer van het gebied etc.) waardoor uren en kosten oplopen;  de gemeente steeds vraaggerichter gaat werken, wat in deze tijd overigens ook nodig is, maar dit vraagt veel flexibiliteit. In de praktijk moeten plannen doorgaans toch aangepast worden, hoe flexibel het bestemmingsplan ook is, wat weer tijd en dus geld kost. Ook krijgen we steeds meer vragen van buitenaf maar ook binnen de organisatie en vanuit bestuurders die bekeken moeten worden en extra tijd en geld kost.