05 Exploitatieplan De Spurkt definitieve versie 1.0

Van belang is te voorkomen dat bebouwing in een deelgebied van een latere fase eerder plaatsvindt dan het deelgebied dat in een bepaalde fase aan snee is.

3.3.

Toelichting bij de regels over koppelingen

Ingevolge artikel 6.13 lid 1 onder c sub 5 Wro kan een exploitatieplan regels bevatten over aan te brengen koppelingen tussen de uitvoering van werken, werkzaamheden en maatregelen en de realisatie van bouwplannen (i.c. de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen). In de onderhavige situatie doet zich de noodzaak voor tot het opnemen van regels over een tweetal koppelingen die betrekking hebben op deelgebied II respectievelijk III. Het bestemmingsplan kent met de bestemming ‘Bedrijf’ in deelgebied I tot en met III een directe bouwtitel, waardoor de situatie kan ontstaan dat voor het gehele nog te ontwikkelen gedeelte van het exploitatiegebied aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van bedrijfsgebouwen zouden kunnen worden ingediend. Dit is niet gewenst. Om die reden is allereerst de in artikel 2 vermelde fasering opgenomen. Voorts is het van belang om, voor de deelgebieden II en III, binnen een fase nadere regels te stellen over de volgorde van de activiteiten voor de inrichting van de openbare ruimte van het betreffende deelgebied en het verlenen van omgevingsvergunningen voor het bouwen van gebouwen binnen dat betreffende deelgebied. Dit is vastgelegd in de koppelingsregeling in artikel 3.1 (deelgebied II) en artikel 3.2 (deelgebied III).

Artikel 3 lid 1 Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw op een kavel in deelgebied II is ingevolge artikel 3 lid 1 van de regels vereist dat het bouwrijp maken van de openbare ruimte ten behoeve van de kavel in deelgebied II is voltooid. Onder het bouwrijp maken van de openbare ruimte van een kavel in deelgebied II wordt verstaan het samenstel van de navolgende werken en werkzaamheden, als onderdeel van het bouwrijp maken van de openbare ruimte: • de aanleg van de verlengde Spurkt in deelgebied II in bruikbare vorm als bouwweg, en

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

•

ONS KENMERK 2018009

PAGINA 26 van 63

de aanleg van openbare riolering (hemelwaterafvoer en droogweerafvoer) binnen de openbare ruimte, vanaf het aansluitpunt nabij de kavel in deelgebied II naar respectievelijk openbaar water respectievelijk de bestaande dan wel de alsdan aangelegde openbare riolering.

Een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de openbare ruimte en, als onderdeel daarvan, de aanleg van de verlengde Spurkt in deelgebied II in bruikbare vorm als bouwweg is opgenomen in paragraaf 4.3 onderdeel ad a van het exploitatieplan. Het wegtracé van de verlengde Spurkt is aangegeven op de kaart deelgebieden (bijlage 7). De omschrijving van het begrip ‘verlengde Spurkt in deelgebied II in bruikbare vorm als bouwweg’ is opgenomen in artikel 1.2 van de regels en nader omschreven in paragraaf 4.3 onder ad a sub 4 van het exploitatieplan. Uit deze omschrijving volgt dat het begrip ‘verlengde Spurkt in deelgebied II in bruikbare vorm als bouwweg’ ook betrekking kan hebben op een gedeelte van deze weg, namelijk dat deel dat nodig is om te bereiken dat de aan snee zijnde kavel(s) via een bouwweg (voorzien van de aanleg van openbare riolering) is/zijn ontsloten naar de kruising verlengde Spurkt/Metaalweg. Hiermee wordt bereikt dat een kavel binnen het uitgeefbaar gebied in deelgebied II direct bij de start van de bebouwing is voorzien van een adequate ontsluiting in bruikbare vorm als bouwweg en dat de kavel beschikt over een aansluitpunt op de openbare riolering voor hemelwaterafvoer en droogweerafvoer.

Artikel 3 lid 2 Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw op een kavel in deelgebied III is ingevolge artikel 3 lid 2 van de regels vereist dat het bouwrijp maken van de openbare ruimte ten behoeve van de kavel in deelgebied III is voltooid. Onder het bouwrijp maken van de openbare ruimte van een kavel in deelgebied III wordt verstaan het samenstel van de navolgende werken en werkzaamheden, als onderdeel van het bouwrijp maken van de openbare ruimte: • de aanleg van de insteekweg in deelgebied III in bruikbare vorm als bouwweg, en • de aanleg van openbare riolering (hemelwaterafvoer en droogweerafvoer) binnen de openbare ruimte, vanaf het aansluitpunt nabij de kavel in deelgebied III naar respectievelijk openbaar water respectievelijk de bestaande dan wel de alsdan aangelegde openbare riolering. Een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de openbare ruimte en, als onderdeel daarvan, de aanleg van de insteekweg in deelgebied III in bruikbare vorm als bouwweg is opgenomen in paragraaf 4.3 onderdeel ad a van het exploitatieplan. Het wegtracé van de insteekweg is aangegeven op de kaart deelgebieden (bijlage 7).

De omschrijving van het begrip ‘insteekweg in deelgebied III in bruikbare vorm als bouwweg’ is opgenomen in artikel 1.2 van de regels en nader omschreven in paragraaf 4.3 onder ad a sub 5 van het exploitatieplan. Uit deze omschrijving volgt dat het begrip ‘insteekweg in deelgebied III in bruikbare vorm als bouwweg’ ook betrekking kan hebben op een gedeelte van deze weg, namelijk dat deel dat nodig is om te bereiken dat de aan snee zijnde kavel(s) via een bouwweg (voorzien van de aanleg van openbare riolering) is/zijn ontsloten naar de kruising van de insteekweg met de (bestaande en aan te passen) weg de Spurkt binnen deelgebied III.

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

ONS KENMERK 2018009

PAGINA 27 van 63

Hiermee wordt bereikt dat een kavel binnen het uitgeefbaar gebied in deelgebied III direct bij de start van de bebouwing is voorzien van een adequate ontsluiting in bruikbare vorm als bouwweg en dat de kavel beschikt over een aansluitpunt op de openbare riolering voor hemelwaterafvoer en droogweerafvoer.

3.4.

Toelichting bij de regels over ruimtegebruik

Ingevolge artikel 6.13 lid 2 onder a Wro kan een exploitatieplan een ruimtegebruikskaart bevatten. Op de ruimtegebruikskaart is het voorgenomen ruimtegebruik, onderscheiden naar uitgeefbaar gebied en openbare ruimte, bindend vastgelegd. De ruimtegebruikskaart is als bijlage 4 bij het exploitatieplan opgenomen. In artikel 3.1 is bepaald dat de oprichting van de gebouwen op een kavel ten behoeve van de bestemming ‘Bedrijf’ (ingevolge het gekoppelde bestemmingsplan ‘De Spurkt’) dient plaats te vinden binnen de in de ruimtegebruikskaart als ‘uitgeefbaar gebied’ aangeduide gronden. In artikel 3.2 is bepaald dat de inrichting van de openbare ruimte dient plaats te vinden binnen de in de ruimtegebruikskaart als ‘openbare ruimte’ aangeduide gronden. Op de ruimtegebruikskaart is binnen de openbare ruimte een indicatieve indeling van de gronden naar de functies groen, grondwal, water, snelverkeer, fietspad en voetpad opgenomen. De indeling van de gronden naar genoemde functies heeft daardoor geen bindende werking.

3.5. Toelichting bij de regels over eisen voor de werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte Op grond van artikel 6.13 lid 2 onder b Wro kan een exploitatieplan eisen bevatten voor de uit te voeren werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Dergelijke eisen kunnen betrekking hebben op de gewenste kwaliteit van de uit te voeren werken en werkzaamheden. In artikel 5 van de regels is vastgelegd dat wat betreft de aanleg van nutsvoorzieningen, het bouwrijp maken van de openbare ruimte en het gebruiksgereed maken van de openbare ruimte voldaan dient te worden aan de eisen als opgenomen in de als bijlage 11 bij dit exploitatieplan opgenomen kwaliteitsomschrijving. De kwaliteitsomschrijving bestaat uit het document ‘Toetssteen Openbare Ruimte (Venray, focus op mensen)’, mei 2019. Wat betreft de wijze van uitvoering is in artikel 6 vastgelegd dat voor de aanleg van de nutsvoorzieningen, het bouwrijp maken van de openbare ruimte en het gebruiksgereed maken van de openbare ruimte een werkomschrijving dient te worden opgemaakt, die de instemming behoeft van burgemeester en wethouders. In de werkomschrijving vindt een uitwerking plaats van de ruimtegebruikskaart en de kwaliteitsomschrijving.

3.6.

Toelichting bij de regels over werkomschrijvingen

Op grond van artikel 6.13 lid 2 onder c Wro kan een exploitatieplan regels bevatten over het uitvoeren van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. In de artikelen 6 tot en met 8 zijn deze uitvoeringsregels, wat betreft de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte, uitgewerkt naar de onderdelen:

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

• • •

ONS KENMERK 2018009

PAGINA 28 van 63

werkomschrijvingen voor aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte (artikel 6) aanbesteding inrichting openbare ruimte(artikel 7) inspecties voor aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte (artikel 8)

Voorzien is in de regeling dat voorafgaand aan de uitvoering van de werken voor de aanleg van nutsvoorzieningen, het bouwrijp maken van de openbare ruimte en het gebruiksgereed maken van de openbare ruimte (steeds) een werkomschrijving wordt opgesteld, die de instemming van het gemeentebestuur behoeft. Een werkomschrijving dient te voldoen aan de kwaliteitsomschrijving (bijlage 11) en behoeft de instemming van burgemeester en wethouders. Met deze instemmingsvereiste wordt bereikt dat voordat met de werken en werkzaamheden wordt aangevangen, een toetsing plaatsvindt van de kwaliteitsborging die in het exploitatieplan is opgenomen. De eisen die gesteld worden aan de inhoud van de werkomschrijving, zijn opgenomen in artikel 1.2 van de regels. Voor de omvang van het schaalniveau van een werkomschrijving wordt onderscheid gemaakt naar de volgende onderdelen van werken/werkzaamheden: a. De aanleg van nutsvoorzieningen. Hier geldt als schaalniveau voor de werkomschrijving de omvang van het werk, dit om reden dat de aanleg van nutsvoorzieningen betrekking kan hebben op meerdere deelgebieden. b. De aanleg van de werken/werkzaamheden voor het bouwrijp maken en/of gebruiksgereed maken van de openbare ruimte. Hier geldt als schaalniveau het geheel van de werken en werkzaamheden, dat ziet op een geheel deelgebied.

De instemming met een werkomschrijving wordt geweigerd, indien de werkomschrijving in strijd is met de kwaliteitsomschrijving en/of met het gestelde schaalniveau (artikel 6.1). In dat kader is een verbodsbepaling opgenomen, inhoudende dat niet eerder met de werken/werkzaamheden mag worden aangevangen dan nadat de betreffende werkomschrijving de instemming heeft verkregen van burgemeester en wethouders (artikel 6.3). In het geval de werkomschrijving wordt opgemaakt door of namens de gemeente, is een expliciet instemmingsbesluit van burgemeester en wethouders niet vereist. Wel blijft de eis van toepassing, dat een werkomschrijving wordt opgemaakt die voldoet aan de kwaliteitsomschrijving (artikel 6.4).

3.7.

Toelichting bij de regels over aanbesteding

Op grond van Europees en nationaal recht en, in het verlengde daarvan, op grond van het gemeentelijke beleid rekent de gemeente het tot haar taak om mededinging te bewerkstelligen waar het gaat om leveringen, diensten en werken, die verband houden met de onderdelen die behoren tot de hoofdgroep ‘inrichting van de openbare ruimte’ voor zover gelegen binnen het exploitatiegebied. De wettelijke basis voor het opnemen van regels hierover wordt gevonden in artikel 6.2.9 Bro. Op de aanbesteding van werken en werkzaamheden binnen het exploitatiegebied betreffende de inrichting van de openbare ruimte en daarmee samenhangende diensten en leveringen zijn primair de Europese en nationale regels over aanbestedingen van overheidsopdrachten van toepassing. Voor zover deze regels niet van toepassing zijn op de in de vorige volzin bedoelde werken en werkzaamheden, is het aanbestedingskader van toepassing. Het aanbestedingskader geldt als het door de gemeente Venray vastgestelde normenkader, bestaande uit:

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

a.

b.

ONS KENMERK 2018009

PAGINA 29 van 63

De nota ‘Inkoopbeleid 2016’, gemeente Venray (versie 2.1 definitief), zoals deze als bijlage 12 bij het exploitatieplan is opgenomen. Paragraaf II van deze nota heeft daarin een bindend karakter. De overige onderdelen van de nota hebben een toelichtend karakter. De onderhavige paragraaf 3.7 van het exploitatieplan. Deze paragraaf heeft een bindend karakter.

Op basis van de uitgangspunten en kaders als opgenomen in paragraaf II van de nota ‘Inkoopbeleid 2016’, gemeente Venray wordt de toepassing van de daarin onderscheiden aanbestedingsprocedures als volgt onderscheiden naar omvang in grootte van werk respectievelijk levering/dienst (bedragen exclusief btw), aangepast naar de situatie per 1-1-2020: Tabel 3.2 Aanbestedingsvorm

Werken (grensbedragen) = € 0 < € 100.000

Leveringen en diensten (grensbedragen) = € 0 < € 50.000

≥ € 100.000 en < € 1.500.000

≥ € 50.000 en < € 150.000

Nationaal openbaar

≥ € 1.500.000 en < EU-drempel werken

≥ € 150.000 en < EU-drempel leveringen en diensten

Europees openbaar

≥ EU-drempel werken

≥ EU-drempel leveringen/diensten

Enkelvoudig onderhandse procedure Meervoudig onderhandse procedure

*) De EU-drempel wordt iedere twee jaar door de Europese Commissie opnieuw vastgesteld. Ingevolge de Europese en nationale regels gaat het bij de EU-drempel in tabel 3.2 om de drempelwaarden die gelden voor de sector overheidsopdrachten (decentrale overheden). Voor de waarborging van de handhaving van de aanbestedingsregels is bepaald dat steeds, voor de start van werken/werkzaamheden, diensten en leveringen voor de inrichting van de openbare ruimte, een aanbestedingsprotocol ter instemming aan burgemeester en wethouders dient te worden voorgelegd. In het aanbestedingsprotocol dient voor het voorgenomen werk, levering en/of dienst te worden vastgelegd welke aanbestedingsvorm zal worden gehanteerd. De instemming met het aanbestedingsprotocol wordt geweigerd, indien dit in strijd is met het bepaalde in artikel 7.1 (zie artikel 7.2). Indien en nadat de instemming aan een aanbestedingsprotocol is verleend, dient vervolgens een aanbestedingsverslag met een voorgenomen besluit tot gunning ter instemming aan burgemeester en wethouders te worden voorgelegd (artikel 7.4). De instemming wordt geweigerd, indien de doorlopen aanbestedingsprocedure en/of het voorgenomen besluit tot gunning in strijd is/zijn met het betreffende aanbestedingsprotocol waarmee tevoren door burgemeester en wethouders is ingestemd.

Voorzien is in een verbodsbepaling, inhoudende dat niet eerder met de werken, werkzaamheden, leveringen en diensten mag worden begonnen dan nadat het aanbestedingsverslag met het voorgenomen besluit tot gunning de instemming van burgemeester en wethouders heeft verkregen (artikel 7.5). In het geval de voorgenomen opdrachtverstrekking voor werken, werkzaamheden, diensten en/of leveringen geschiedt door of namens de gemeente, geldt het bepaalde in artikel 7.1 eerste volzin: de Europese en nationale regels over aanbestedingen van overheidsopdrachten zijn van toepassing. In die situatie is geen expliciet instemmingsbesluit, in de zin van de in het exploitatieplan bedoelde regels, van burgemeester en

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

ONS KENMERK 2018009

PAGINA 30 van 63

wethouders vereist over een aanbestedingsprotocol, een aanbestedingsverslag of voorgenomen besluit tot gunning (artikel 7.6).

3.8.

Toelichting bij de regels over eindinspecties en (tussentijdse) inspecties

De aanleg van nutsvoorzieningen dient te voldoen aan de eisen die daaraan in het exploitatieplan zijn gesteld. In het geval particuliere exploitanten zelf en op eigen terrein voorzieningen (als onderdeel van de toekomstige openbare ruimte) aanleggen, zullen deze eveneens moeten voldoen aan de eisen die in dit exploitatieplan daaraan zijn gesteld. Om dit vast te kunnen stellen, is het noodzakelijk dat de regels voorzien in het kunnen houden van tussentijdse en eindinspecties ter zake de voortgang en voltooiing van de werken/ werkzaamheden voor deze voorzieningen. Dat belang is temeer aanwezig indien het gaat om ondergrondse werken/werkzaamheden. Controle en inspectie is nodig om na te gaan of deze voorzieningen, als onderdeel van de openbare ruimte, uiteindelijk door de gemeente in eigendom en beheer kunnen worden overgenomen. In relatie tot het kunnen doen van inspecties is vereist dat de personen die met de inspecties zijn belast, steeds vrije toegang hebben tot het exploitatiegebied (artikel 8.3).

3.9.

Toelichting bij de regels over bindende verkaveling

De omvang van de uitgiftevelden binnen het uitgeefbaar gebied is aanzienlijk. Daarbij komt dat er binnen de uitgiftevelden sprake is van een versnipperde eigendomspositie. Voorts geldt er voor de bestemming ‘Bedrijf’ ingevolge het bestemmingsplan, een minimale kavelgrootte. Dit brengt het risico met zich dat, als gevolg van deze min of meer toevallige eigendomsgrenzen, een willekeurig ingedeelde en niet-doelmatige verkaveling zal ontstaan. Dit is geenszins wenselijk te achten. Ook kan op deze wijze een onaanvaardbare stedenbouwkundige structuur gaan ontstaan. Dit alles is reden voor het gemeentebestuur om een bindende verkavelingsregeling, als onderdeel van de regeling over het ruimtegebruik, in het exploitatieplan op te nemen. Die bindende verkavelingsregeling is opgenomen in de kaart bindende verkaveling (bijlage 9 van het exploitatieplan). De bindende verkavelingsstructuur voor de onderscheiden uitgiftevelden in de onderscheiden deelgebieden brengt mee dat bij het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, het bouwrijp maken van de openbare ruimte en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen, de kavelindeling en daarmee ook de kavelgrenzen in acht dienen te worden genomen. In artikel 9.2 is voorzien in een flexibiliteitsregeling, inhoudende dat naast elkaar gelegen kavels binnen een uitgifteveld kunnen worden samengevoegd tot een ‘samengevoegde kavel’.

Een samengevoegde kavel kan daardoor maximaal de omvang hebben van het totale uitgeefbaar gebied van een uitgifteveld. Het opsplitsen van een kavel in meerdere kleinere perceeltjes en/of het opsplitsen van een eenmaal samengevoegde kavel is niet mogelijk. Evenmin is het mogelijk de op de kaart bindende verkaveling (bijlage 9) opgenomen kavelgrenzen, anders dan met toepassing van de afwijkingsregeling in artikel 11, te verschuiven of te verleggen.

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

ONS KENMERK 2018009

PAGINA 31 van 63

Van het samenvoegen van een of meerdere kavels dient door de eigenaar van de samen te voegen kavels melding te worden gemaakt aan burgemeester en wethouders. Het samenvoegen van kavels heeft de volgende gevolgen: 1. Het bepaalde in de regels is vanaf het moment van samenvoeging van overeenkomstige toepassing. Waar in de regels gesproken wordt van ‘kavel’, dient dan te worden gelezen ‘samengevoegde kavel’. 2. Indien een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt aangevraagd voor een samengevoegde kavel, wordt de exploitatiebijdrage als bedoeld in artikel 6.19 Wro verbonden aan de samengevoegde kavel. In bijlage 26 is de exploitatiebijdrage per kavel zoals opgenomen in de kaart bindende verkaveling gespecificeerd. Voor de bepaling van de exploitatiebijdrage van een samengevoegde kavel wordt uitgegaan van de volgende formule: bruto-exploitatiebijdrage samengevoegde kavel = A – B, waarbij wordt verstaan onder: A. de optelsom van de in bijlage 26 opgenomen bruto-exploitatiebijdragen verbonden aan het totaal van de samengevoegde kavels; B.

de optelsom van de aandelen in de onder A bedoelde bruto-exploitatiebijdragen verbonden aan het totaal van de samengevoegde kavels, waarvoor geldt dat het betreffende aandeel van de exploitatiebijdrage ertoe heeft geleid dat het kostenverhaal voor een kavel anderszins is verzekerd of voorafgaand aan de indiening van de vergunningaanvraag voor dat aandeel een exploitatiebijdrage met betrekking tot die kavel(s) overeengekomen en verzekerd is.

3.10.

Toelichting bij de regels over de verbodsbepaling

Zonder verbod om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het exploitatieplan, zou men zich niet behoeven te houden aan de regels van het exploitatieplan en zou de gemeente geen instrumenten hebben voor handhaving. Er is voor regels die gesteld zijn krachtens de Wro, zoals het exploitatieplan, een algemeen gebruiksverbod opgenomen (artikel 7.2 onder b Wro). De toepassing van artikel 7.2 onder b Wro brengt mee dat een gebruiksverbod alleen rechtskracht heeft, indien tevens is bepaald dat een overtreding van het gebruiksverbod een strafbaar feit is. Om die reden is het van belang dit in het exploitatieplan vast te leggen.

3.11. Toelichting bij de regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de in het exploitatieplan opgenomen regels Ingevolge artikel 6.13 lid 2 onder e Wro kan een exploitatieplan regels bevatten met inachtneming waarvan bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan. Dit afwijken gebeurt niet in de vorm van een ontheffing of iets dergelijks, maar in de vorm van een omgevingsvergunning in de zin van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Zo is in artikel 2.12 lid 1 onder b Wabo bepaald dat, voor zover de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden in strijd is met een exploitatieplan, de vergunning slechts kan worden verleend (onder meer) met toepassing van de in dat exploitatieplan opgenomen afwijkingsregels. Het opnemen van afwijkingsregels komt de flexibiliteit ten goede. Vastgelegd is dat bij vergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan, indien de voorgenomen afwijking past in een ten tijde van de ontvangst van de vergunningaanvraag ter visie gelegd ontwerpbesluit tot herziening van het exploitatieplan (artikel 11.1).

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

ONS KENMERK 2018009

PAGINA 32 van 63

Een tweede afwijkingsregeling is opgenomen om geringe afwijkingen (tot 5 meter) ten opzichte van de in de ruimtegebruikskaart opgenomen situeringen van voorzieningen, de begrenzing van de openbare ruimte, de begrenzing van het uitgeefbaar gebied en/of de begrenzing van de kavels zoals opgenomen op de kaart bindende verkaveling, mogelijk te maken en mits voor het overige wordt voldaan aan de regels van het exploitatieplan ‘De Spurkt’ en de regels van het bestemmingsplan ‘De Spurkt’ (artikel 11.2).

3.12.

Toelichting bij de regels over slotbepalingen

Opgenomen is de citeertitel van de regels van het exploitatieplan.

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

4.

ONS KENMERK 2018009

PAGINA 33 van 63

OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN

Ingevolge artikel 6.13 lid 1 Wro dient een exploitatieplan een omschrijving van de werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied te bevatten. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in drie hoofdgroepen: a. bouwrijp maken van het exploitatiegebied; b. aanleg van nutsvoorzieningen; c. inrichting van de openbare ruimte van het exploitatiegebied. De omschrijving van de werken en werkzaamheden in de paragrafen 4.1 tot en met 4.3 betreft het gehele exploitatiegebied. Deze werken en werkzaamheden zijn in dit hoofdstuk beschreven, waarbij zij voorts nader zijn aangeduid op de ruimtegebruikskaart (bijlage 4). Een nadere kwalitatieve duiding is opgenomen in de kwaliteitsomschrijving (bijlage 11). In paragraaf 4.4 is een omschrijving van de werken opgenomen buiten het exploitatiegebied. Het exploitatiegebied bestaat uit vier uitgiftevelden (zie kaart bindende verkaveling, bijlage 9). Het daarbinnen gelegen uitgeefbaar gebied is ontsloten naar de aan te passen weg de Spurkt (inclusief het weggedeelte dat op de kaart deelgebieden is aangeduid als de ‘verlengde Spurkt’) dan wel, waar het gaat om uitgifteveld 15A, naar een nieuwe aan te leggen openbare weg die wordt ontsloten op de weg de Spurkt (op de kaart deelgebieden aangeduid als ‘insteekweg’).

Binnen de openbare ruimte van het exploitatiegebied is voorzien in de aanleg van groen, grondwallen, water, wadi’s, wegen voor snelverkeer en fietspaden (zie ruimtegebruikskaart, bijlage 4). Wat betreft de hoofdgroep ‘bouwrijp maken’ is er sprake van werken en werkzaamheden verbonden aan het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied en werken en werkzaamheden verbonden aan het bouwrijp maken van de openbare ruimte. Gezien de verschillende functies van de betreffende gronden (uitgeefbaar gebied en openbare ruimte, zoals aangeduid in de ruimtegebruikskaart), wat ook tot uitdrukking komt in de regels van het exploitatieplan, is ervoor gekozen om ook bij de beschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken onderscheid te maken tussen het uitgeefbaar gebied en de openbare ruimte. Het bouwrijp maken van de openbare ruimte kent naar zijn aard werken en werkzaamheden die, zonder nadere verduidelijking en toelichting, ook zouden kunnen worden getypeerd als werken en werkzaamheden voor de ‘inrichting van de openbare ruimte’. Zo vormt de aanleg van bouwwegen een onderdeel van het bouwrijp maken van openbare ruimte, maar is het tevens het begin van de inrichting van de openbare ruimte. Gezien het vorenstaande wordt de beschrijving van werken en werkzaamheden voor de toepassing in dit exploitatieplan als volgt onderverdeeld: a. bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied; b.

aanleg van nutsvoorzieningen; c. inrichting van de openbare ruimte, die vervolgens kan worden onderverdeeld naar: 1. bouwrijp maken van de openbare ruimte; 2. gebruiksgereed maken van de openbare ruimte. De hoofdgroepen a tot en met c worden hierna nader omschreven.

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

4.1.

ONS KENMERK 2018009

PAGINA 34 van 63

Omschrijving werken en werkzaamheden bouwrijp maken uitgeefbaar gebied

Het uitgeefbaar gebied is als zodanig aangeduid op de als bijlage 4 bij het exploitatieplan gevoegde ruimtegebruikskaart. Het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied omvat in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden: 1. slopen van opstallen en verwijderen van bovengrondse en ondergrondse obstakels (waaronder verwijderen van bestaande (veld) wegen); 2. verwijderen van struiken, bomen, gewassen en boomstronken; 3. egaliseren (in de vorm van plaatselijk ophogen en afgraven); 4. verleggen en dempen van bestaande watergangen; 5. aanbrengen van de aansluiting op openbare riolering (hemelwaterafvoer (HWA) en droogweerafvoer (DWA) voor de kavels; 6. ophogen uitgeefbaar gebied. In een gedeelte van het exploitatiegebied is ophoging noodzakelijk. Hier zal zand van buiten het exploitatiegebied aangevoerd en verwerkt moeten worden.

4.2.

Omschrijving werken en werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen

Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden uitgevoerd: de aanleg c.q. aanpassing van leidingen voor water en elektra, inclusief de benodigde bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelstations en verdeelkasten. Deze werkzaamheden worden uitgevoerd voor rekening en risico van de nutsbedrijven en zijn als zodanig niet in de begroting opgenomen.

4.3.

Omschrijving werken en werkzaamheden inrichting openbare ruimte

De voorgenomen indicatieve indeling van de openbare ruimte is als zodanig aangeduid op de als bijlage 4 bij het exploitatieplan gevoegde ruimtegebruikskaart. De inrichting van de openbare ruimte is onderverdeeld in twee groepen: a. het bouwrijp maken van de openbare ruimte; b. het gebruiksgereed maken van de openbare ruimte. De beide groepen worden hierna nader toegelicht. Ad a. Het bouwrijp maken van de openbare ruimte Het gaat hier in hoofdlijnen om de volgende werken en werkzaamheden. 1. Algemene werkzaamheden, die in hoofdlijnen bestaan uit de volgende werken en werkzaamheden: a. slopen van opstallen, bovengrondse en ondergrondse obstakels (waaronder verwijderen van bestaande (veld)wegen)); b. verwijderen van struiken, bomen, gewassen en boomstronken; c. egaliseren (in de vorm van plaatselijk ophogen en afgraven); d. verleggen en dempen van bestaande watergangen; e. ophogen van gronden ten behoeve van de openbare ruimte. In een gedeelte van het exploitatiegebied is ophoging noodzakelijk. Hier zal zand van buiten het exploitatiegebied aangevoerd en verwerkt moeten worden.

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

2.

3.

4.

5.

6.

ONS KENMERK 2018009

PAGINA 35 van 63

Aanleg grondwallen Deze werken en werkzaamheden bestaan uit het realiseren van grondwallen rondom uitgeefbaar gebied. De grondwallen worden gerealiseerd met (voor ophoging niet bruikbare boven) grond van het exploitatiegebied. Aanleg openbaar water en wadi’s Deze werken en werkzaamheden bestaan uit het graven van waterpartijen en wadi’s, die dienen als buffer voor regenwater in het exploitatiegebied en tevens als secundaire bluswatervoorzieningen. De uitkomende grond en zand wordt gebruikt voor het egaliseren en het realiseren van de grondwallen. De aanpassing van de verlengde Spurkt in deelgebied II in bruikbare vorm als bouwweg Voor de binnen de uitgiftevelden 15C en 15D geprojecteerde kavels geldt dat de ontsluiting is voorzien naar de aan te passen verlengde Spurkt. Het betreft het gedeelte van de weg de Spurkt dat is gelegen in deelgebied II (zie kaart deelgebieden (bijlage 7)). Via dit aan te passen gedeelte van de weg de Spurkt wordt het te ontwikkelen uitgeefbaar gebied in de uitgiftevelden 15C en 15D ontsloten naar het bestaande, van een breder profiel voorziene gedeelte van de weg de Spurkt in deelgebied I respectievelijk II. Tot het bouwrijp maken van de openbare ruimte behoort dat de aanpassing van de verlengde Spurkt in bruikbare vorm is aangelegd, zodat zij kan dienen als bouwweg.

Onder een bouwweg wordt verstaan een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van een of meerdere kavels, als onderdeel van het uitgeefbaar gebied. Bij de aanpassing van de verlengde Spurkt in deelgebied II in bruikbare vorm als bouwweg gaat het om het ten behoeve van de ontsluiting van een of meerdere kavels aan te passen als ‘verlengde Spurkt’ aangeduide gedeelte van de weg de Spurkt, zodat deze geschikt wordt om te dienen, inclusief de kruising naar de Metaalweg, als bouwweg. Uit het vorenstaande volgt dat de aanpassing van de verlengde Spurkt in bruikbare vorm als bouwweg niet ineens volledig behoeft te worden aangelegd. Volstaan kan worden met dat gedeelte van de aanpassing aan te leggen als bouwweg vanuit de aansluiting op de kruising met de Metaalweg naar de kavel, die in dat kader dient te worden ontsloten. De aanleg van de insteekweg in deelgebied III in bruikbare vorm als bouwweg Voor de binnen het uitgifteveld 15A geprojecteerde kavels geldt dat de ontsluiting is voorzien naar de aan te leggen insteekweg in deelgebied III naar de weg de Spurkt (zie de kaart deelgebieden (bijlage 7)). Via deze insteekweg worden de kavels in uitgifteveld 15A ontsloten naar het aan te passen gedeelte van de weg de Spurkt in deelgebied I en III.

Tot het bouwrijp maken van de openbare ruimte behoort dat de insteekweg in deelgebied III in bruikbare vorm is aangelegd, zodat zij kan dienen als bouwweg. Bij de aanleg van de insteekweg in deelgebied III in bruikbare vorm als bouwweg gaat het om de ten behoeve van de ontsluiting van een of meerdere kavels aan te leggen gedeelte van de insteekweg, zodat deze geschikt wordt om te dienen als rijweg, inclusief de kruising naar de Spurkt, als bouwweg. Uit het vorenstaande volgt dat de insteekweg in deelgebied III in bruikbare vorm als bouwweg niet ineens volledig behoeft te worden aangelegd. Volstaan kan worden met dat gedeelte van de aanpassing aan te leggen als bouwweg vanuit de aansluiting op de kruising met de weg de Spurkt naar de kavel, die in dat kader dient te worden ontsloten. De aanpassing van de bestaande weg de Spurkt in deelgebied I en III Voor het weggedeelte van de bestaande weg de Spurkt in de deelgebieden I en III geldt dat het profiel is afgestemd op gebruik en ontsluiting vanuit in hoofdzaak de zuidzijde (het gedeelte van het bestaande bedrijventerrein Smakterheide). Aanpassing van het wegprofiel en de inrichting is nodig voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein De Spurkt. Daarbij wordt tevens voorzien in de aanleg van een vrijliggend fietspad ten noorden van de weg de Spurkt.

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

7.

8.

ONS KENMERK 2018009

PAGINA 36 van 63

De aanleg respectievelijk aanpassing van openbare riolering (hemelwaterafvoer (HWA) en droogweerafvoer (DWA)) van het aansluitpunt van de riolering nabij de kavel naar openbaar water (hemelwaterafvoer) respectievelijk het aansluitpunt op de bestaande respectievelijk alsdan aangelegde openbare riolering (droogweerafvoer), met inbegrip van bijbehorende werken. De aanleg van openbare groenvoorzieningen (inclusief natuur).

Voor de volgorde van uitvoering is van belang dat eerst, gekoppeld aan de werkzaamheden in de openbare ruimte en/of uitgeefbaar gebied, de ontwikkeling van deelgebied I plaatsvindt. Vervolgens kan de ontwikkeling van de deelgebieden II en III, waar nodig, gelijktijdig plaatsvinden. Zodra binnen deelgebied II de aanpassing van de verlengde Spurkt in bruikbare vorm als bouwweg heeft plaatsgevonden, kan gestart worden met het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied in de te ontsluiten kavels in uitgifteveld 15C respectievelijk 15D. De omvang van die werken volgt steeds de uitgifte van kavels. Op vergelijkbare wijze geldt dat zodra binnen deelgebied III de aanleg van de insteekweg als ontsluiting in bruikbare vorm als bouwweg heeft plaatsgevonden, gestart kan worden met het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied in de te ontsluiten kavels in uitgifteveld 15A. De omvang van die werken volgt ook hier steeds de uitgifte van kavels. Deze aanpak maakt dat, afgeleid van en als onderdeel van het totaal van werken en werkzaamheden van het bouwrijp maken van de openbare ruimte, de begrippen ‘bouwrijp maken van de openbare ruimte ten behoeve van een kavel in deelgebied II’ en ‘bouwrijp maken van de openbare ruimte ten behoeve van een kavel in deelgebied III’ dienen te worden onderscheiden.

Tot de werken en werkzaamheden van het bouwrijp maken van de openbare ruimte ten behoeve van een kavel in deelgebied II behoren: a. de aanpassing van de verlengde Spurkt in deelgebied II in bruikbare vorm als bouwweg (zie hiervoor onder ad 4); b. de aanleg van openbare riolering (hemelwaterafvoer (HWA) en droogweerafvoer (DWA)) binnen de openbare ruimte, vanaf het aansluitpunt nabij de kavel in deelgebied II naar openbaar water respectievelijk de bestaande openbare riolering (zie hiervoor onder ad 7). Tot de werken en werkzaamheden van het bouwrijp maken van de openbare ruimte ten behoeve van een kavel in deelgebied III behoren: a. de aanleg van de insteekweg in deelgebied III in bruikbare vorm als bouwweg (zie hiervoor onder ad 5); b. de aanleg van openbare riolering (hemelwaterafvoer (HWA) en droogweerafvoer (DWA)) binnen de openbare ruimte, vanaf het aansluitpunt nabij de kavel in deelgebied III naar openbaar water respectievelijk de bestaande openbare riolering (zie hiervoor onder ad 7). Ad b. Het gebruiksgereed maken van de openbare ruimte Het betreft hier werken en werkzaamheden die zien op de verdere inrichting en afwerking van de (eerder bouwrijp gemaakte) openbare ruimte, welke werken en werkzaamheden als volgt op hoofdlijnen kunnen worden omschreven: 1. de afwerking van de eerder als bouwweg aangelegde verlengde Spurkt.

Hierbij gaat om de definitieve afwerking van de verharding etc. van rijwegen inclusief de aansluiting op de kruising met de Metaalweg met inbegrip van bijbehorende werken.

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

2.

3. 4. 5. 6. 7.

4.4.

ONS KENMERK 2018009

PAGINA 37 van 63

de afwerking van de eerder als bouwweg aangelegde insteekweg. Hierbij gaat om de definitieve afwerking van de verharding etc. van rijwegen inclusief de aansluiting op de kruising met de weg de Spurkt met inbegrip van bijbehorende werken. de definitieve afwerking van de verharding etc. van de aanpassing van de wegen voor snelverkeer buiten de wegen onder 1 en 2, met inbegrip van bijbehorende werken; de aanleg van openbare fietspaden; het aanbrengen van bebording, bewegwijzering, bebakening en belijning; het aanbrengen en aanleggen van de daarbij noodzakelijke voorzieningen, zoals openbare verlichting, straatmeubilair, voorzieningen voor openbaar vervoer; de afwerking van de aanleg van openbaar groen (inclusief natuur) en de grondwallen. Hierbij gaat het onder meer om de volgende werken en werkzaamheden: • de aanleg van een calamiteitenroute; • het op peil brengen en aanbrengen van grondverbetering voor de aanleg van groen; • het inzaaien van grondwallen en groengebieden; • het aanplanten van bollen, bomen en struiken; • het onderhoud en beheer gedurende het 1e jaar.

Aanleg van voorzieningen buiten het exploitatiegebied

Naast de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte binnen het exploitatiegebied is sprake van de aanleg van werken/werkzaamheden behorende tot de openbare ruimte buiten het exploitatiegebied. Het gaat daarbij om de aanleg van een verkeersregelinstallatie op de kruising Metaalweg/afrit A73. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het rapport De Spurkt Verkeersonderzoek (bijlage 13).

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

5.

DE EXPLOITATIEOPZET

5.1.

Inleiding

ONS KENMERK 2018009

PAGINA 38 van 63

In dit hoofdstuk is de exploitatieopzet van het exploitatieplan opgenomen. Tevens bevat dit hoofdstuk de toelichting op die exploitatieopzet. Verder hebben een aantal bijlagen een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. De exploitatieopzet vormt de grondslag voor het kostenverhaal via een posterieure overeenkomst of via een financieel voorschrift verbonden aan een omgevingsvergunning voor het bouwen, in de situatie als bedoeld in artikel 6.17 lid 1 Wro. Ingevolge artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet van een exploitatieplan uit: • een raming van de inbrengwaarde van de gronden; • een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie; • een raming van de opbrengsten van de exploitatie; • een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; • voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen; • de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.

Deze onderdelen komen achtereenvolgens in dit hoofdstuk aan de orde: • algemene en rekentechnische uitgangspunten (paragraaf 5.2) • het ruimtegebruik (paragraaf 5.3) • het programma (paragraaf 5.4) • de inbrengwaarden en de eigendomssituatie (paragraaf 5.5) • de kosten van bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte (paragraaf 5.6) • de overige verhaalbare kosten, zoals plankosten, onderzoekskosten en planschade (paragraaf 5.7) • de gronduitgifteopbrengsten (paragraaf 5.8) • de vaststelling van het niveau van de verhaalbare kosten (paragraaf 5.9) • de exploitatiebijdrage per eigendom/eigenaar en per kavel (paragraaf 5.10) • het percentage van reeds gerealiseerde kosten (paragraaf 5.11) De in hoofdstuk 6 (Regels) gehanteerde begrippen zijn ook voor dit hoofdstuk van toepassing, tenzij hiervan in dit hoofdstuk wordt afgeweken. Alle hierna opgenomen bedragen zijn exclusief btw, tenzij anders aangegeven.

5.2.

Rekentechnische uitgangspunten

In de exploitatieopzet worden de volgende rekentechnische uitgangspunten gehanteerd:

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

Rekentechnische uitgangspunten Prijspeildatum civieltechnische kosten Startdatum grondexploitatie(berekening) Einddatum grondexploitatie Rentevoet per jaar vanaf 2020 Rentevoet contante waarde berekening Kostenstijging per jaar vanaf 2020 Opbrengstenstijging per jaar vanaf 2020

ONS KENMERK 2018009

PAGINA 39 van 63

1-jan-20 1-jan-20 31-dec-28 3,28% 3,28% 2,00% 1,00%

De gehanteerde uitgangspunten kunnen als volgt worden toegelicht: a. Er is rekening gehouden met een uitgifteperiode voor kavels van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2027, waarbij is aangesloten op de door Stec Groep uitgevoerde marktanalyse. Zie paragraaf 3 van de marktanalyse, die als bijlage 14 bij het exploitatieplan is opgenomen. b. Voor de rentevoet vanaf 1 januari 2020 wordt uitgegaan van een rentevoet (disconteringsvoet) van 3,28% per jaar. Het rentepercentage vloeit voort uit de gewijzigde regelgeving voor gemeenten, zoals opgenomen in het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV), welke wijzigingen zijn ingegaan per 1 januari 2016 en vervolgens in 2019 is gewijzigd. Ingevolge de door de commissie BBV in juli 2019 vastgestelde notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ zijn voor gemeenten de te hanteren regels inzake de te hanteren methodiek van renteberekening bij grondexploitaties gewijzigd. Een van de gevolgen van deze maatregelen is dat het niet langer is toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan grondexploitaties. Op basis van deze gewijzigde regelgeving wordt, ter uitvoering van de in een exploitatieplan te hanteren fictie inhoudende dat de gemeente geldt als enige grondexploitant, door de gemeenteraad beleid vastgesteld voor de bepaling van de rente- en disconteringsvoet in exploitatieplannen.

Voor de te hanteren rente- en disconteringsvoet vanaf 1 januari 2020 bedraagt de in het exploitatieplan ‘De Spurkt’ opgenomen rente- en disconteringsvoet bedraagt 3,28% per jaar. c. De kostenindexering is vastgesteld op 2,0% per jaar vanaf 2020, waarbij is aangesloten bij het gemeentelijke beleid voor de kostenindexering voor grondexploitaties. Voor de opbrengstenstijging is uitgegaan van een indexering van 1,0% per jaar vanaf 2020. Hierbij is eveneens aangesloten bij het gemeentelijke beleid voor de opbrengstindexering voor grondexploitaties (onderdeel bedrijventerreinen).

5.3.

Ruimtegebruik

Het exploitatiegebied kent een oppervlakte van circa 42,87 ha. De grens van het exploitatiegebied is aangegeven op de kaart exploitatiegebied (bijlage 2 van het exploitatieplan). In bijlage 4 is het toekomstige ruimtegebruik vastgelegd. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in de hoofdrubrieken openbare ruimte en uitgeefbaar gebied. In onderstaande tabel is een totaaloverzicht opgenomen.

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

ONS KENMERK 2018009

RUIMTEGEBRUIK

in m2

Exploitatiegebied

428.687

Water Snelverkeer Fietspad Groen Wadi Grondwal Uitgeefbaar gebied

6.145 12.322 7.878 72.367 17.416 10.288 302.271

PAGINA 40 van 63

In bijlage 21 is het ruimtegebruik per eigendom in het exploitatiegebied gespecificeerd. Bij de bepaling van de oppervlakten is uitgegaan van digitale inmeting. De hieruit ontstane resultaten kunnen, voor zover sprake is van geheel binnen het exploitatiegebied gelegen kadastrale percelen, marginaal afwijken van de kadastrale oppervlakten.

5.4.

Programma

Het te realiseren programma binnen het uitgeefbaar gebied is opgenomen in onderstaande tabel. PROGRAMMA

in m2

Logistiek grootschalig Logistiek zeer grootschalig Industrie / regulier

116.935 151.875 33.461

TOTAAL

302.271

In de visie op uitgifteprijzen zoals uitgevoerd door Stec Groep, welke visie als bijlage 14 bij het exploitatieplan is opgenomen, is de volgende indeling van de uitgiftecategorieën gehanteerd: • industrie/regulier • logistiek grootschalig • logistiek zeer grootschalig De realisatie van het programma, en daaraan verbonden de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte (bestaande uit bouwrijp respectievelijk gebruiksgereed maken van de openbare ruimte), wordt voorzien in de periode van de grondexploitatie. Zoals aangegeven in paragraaf 5.2, is de einddatum van de grondexploitatie 31 december 2028. Met de ontwikkeling van het bedrijventerrein is een reeks van jaren gemoeid. De gemeente gaat dan ook voor de wijze van ontwikkeling van een gefaseerde aanpak met een bindende werking, waarbij de kosten van ontwikkeling en opbrengsten (uit (fictieve) gronduitgifte) in de tijd zijn gespreid. Deze fasering is zichtbaar gemaakt op de kaart fasering, zoals deze als bijlage 3 bij het exploitatieplan is opgenomen. voor de bijbehorende indeling naar deelgebieden wordt verwezen naar de kaart deelgebieden (bijlage 7 van het exploitatieplan).

Uit die faseringskaart blijkt dat de fasering niet per deelgebied gebeurt, maar dat in de fase die is voorzien vanaf 2023, gelijktijdig in de deelgebieden II en III ontwikkelingen plaatsvinden.

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

ONS KENMERK 2018009

PAGINA 41 van 63

Voorts wordt opgemerkt dat op het gehele plangebied van dit exploitatieplan in het genoemde bestemmingsplan toepassing is gegeven aan artikel 3.4 Wro (noodzaak versnelde verwezenlijking). Waar het gaat om de geplande gefaseerde aanleg van de uit te voeren werken en werkzaamheden, kan het volgende overzicht worden verstrekt: Fase

Deelgebied

Start bouwrijp maken uitgeefbaar gebied, bouwrijp maken openbare ruimte, aanleg nuts-voorzieningen

1

deelgebied I

2020

2020

2020

deelgebied II

2023

2023

2023

deelgebied III

2023

2023

2023

2

5.5.

5.5.1.

Start gebruiksgereed Verlening maken openbare ruimte omgevingsvergunningen voor het bouwen (vanaf)

Eigendomssituatie en inbrengwaarden

De eigendomssituatie

Het exploitatiegebied kent een oppervlakte van circa 428.687 m². In het exploitatieplan is voor de aanduiding van de binnen het exploitatiegebied gelegen gronden uitgegaan van de eigendomssituatie per 1 januari 2020. Dit resulteerde in een onderscheid naar 20 eigendommen, verdeeld over 16 eigenaren. Onder een eigendom wordt verstaan: een samenstel van aan elkaar grenzende kadastrale percelen binnen het exploitatiegebied van dezelfde eigenaar. Dit leidt tot het volgende eigendommenoverzicht. CODE_ EIGENDOM EIGENAREN IN HET PLANGEBIED 1.1 GEMEENTE VENRAY 1.2 GEMEENTE VENRAY 2.1 B.V. ONTWIKKELBEDRIJF GREENPORT VENLO 2.2 B.V. ONTWIKKELBEDRIJF GREENPORT VENLO 3.1 WATERSCHAP LIMBURG 3.2 WATERSCHAP LIMBURG 4.1 NOOIJEN VASTGOED DEURNE B.V. 4.2 NOOIJEN VASTGOED DEURNE B.V. 5 PROVINCIE LIMBURG 6 VEN, dhr. P.H.M. VAN DE MOORREES, mevr. P.H.H.M.; MORREES, mevr. H.A.A.M.; MORREES, dhr. 7 S.P.A.M. 8 MOORREES, dhr. S.P.A.M. 9 JANSSEN, mevr. G.P.H. 10 JACOBS, dhr. C.A.M. 11 JENNESKENS, mevr. A.C.T.; JACOBS, dhr. P.W.A. 12 JACOBS, dhr. P.W.A. 13 P.F. NOOIJEN HOLDING B.V.; F.A.J.P. NOOIJEN HOLDING B.V. 14 DIJKMANS, dhr. C.G.J. 15 BASTIAANSEN, mevr. D.M.E.; DUUREN, dhr. A.H.W. VAN 16 MICHELS, dhr. P.J.M.; MICHELS, dhr. J.A.M. TOTAAL

Oppervlak in m2 33.221 4.156 69.730 11.560 4.105 23.334 9 29.204 255 37.004 17.111 4.951 66.558 19.817 7.863 14.850 34.692 2.923 17.745 29.599 428.687

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

ONS KENMERK 2018009

PAGINA 42 van 63

Op de eigendommenkaart die als bijlage 5 bij het exploitatieplan is gevoegd, is de eigendomssituatie weergegeven. 5.5.2.

De inbrengwaarde van de gronden in het exploitatiegebied

Tot de verhaalbare kosten van de grondexploitatie behoren de inbrengwaarden van de gronden in het exploitatiegebied. De inbrengwaarden worden conform artikel 6.2.3 Bro onderscheiden in: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. De raming van de inbrengwaarde in het eerst vastgestelde exploitatieplan is gebaseerd op een taxatie van 9 juni 2020 van de externe en onafhankelijke deskundige, de heer Drs P.C. van Arnhem MRE RT en Mr. Ing. C. Habben Janssen RT, verbonden aan Steenhuijs Grondzaken B.V.. Deze taxatie is gebaseerd op de waardepeildatum 1 januari 2020. Het taxatierapport is opgenomen als bijlage 16 bij dit exploitatieplan. Voor de taxatie is op dat moment voor de gronden van derden (met uitzondering van de gronden die in handen zijn van het Ontwikkelbedrijf, zie hierna) uitgegaan van het uitgangspunt dat sprake is van onteigening c.q. van minnelijke verwerving op onteigeningsbasis.

De inbrengwaarden van deze gronden zijn daarom, conform artikel 6.13 lid 5 Wro, geraamd op basis van een volledige onteigeningsschadeloosstelling. Een totaaloverzicht van de inbrengwaarde per eigendom is in bijlage 17 van het exploitatieplan opgenomen. Zoals in hoofdstuk 7 is aangegeven, wordt door de gemeente Venray, in samenwerking met het Ontwikkelbedrijf, een actief grondbeleid gevoerd met het voornemen om de daarvoor in aanmerking komende gronden die in handen zijn van derden, te verwerven. Voor de taxatie is ten aanzien van de gronden die in eigendom zijn van de gemeente, in de taxatie het uitgangspunt gehanteerd dat geen sprake is van onteigening c.q. verwerving op basis van onteigeningsbasis. De inbrengwaarden van deze gronden zijn daarom, conform de eerste zin van artikel 6.13 lid 5 Wro, geraamd met toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor de door het Ontwikkelbedrijf reeds verworven eigendommen is uitgegaan van een inbrengwaarde tegen volledige onteigeningsschadeloosstelling, nu deze gronden op onteigeningsbasis zijn verworven. Voor deze percelen zijn de inbrengwaarden, conform de tweede zin van artikel 6.13 lid 5 Wro, getaxeerd tegen de volledige schadeloosstelling. Onderdeel van de inbrengwaarde vormen de sloopkosten van opstallen die ingevolge de toekomstige bestemming dienen te worden of zijn gesloopt.

Het gaat om een aantal woonhuizen, boerderijen en bedrijfsgebouwen. In onderstaand overzicht is zichtbaar wat het bedrag is van de reeds gemaakte en nog te maken sloopkosten.

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

CODE_ EIGENDOM 10 2.1 9 2.2 8 TOTAAL

ONS KENMERK 2018009

EIGENAREN IN HET PLANGEBIED JACOBS, dhr. C.A.M. B.V. ONTWIKKELBEDRIJF GREENPORT VENLO JANSSEN, mevr. G.P.H. B.V. ONTWIKKELBEDRIJF GREENPORT VENLO MOORREES, dhr. S.P.A.M.

PAGINA 43 van 63

Totale sloopkosten in EUR (NCW 1-1-2020) € 50.000 € 50.000 € 50.000 € 50.000 € 25.000 €

225.000

De totale inbrengwaarde van de gronden in het exploitatiegebied bedraagt € 11.748.756 (inclusief sloopkosten).

5.6. Kosten van bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting van de openbare ruimte

5.6.1.

Schaalniveau, tijdvak en situering van de werken en werkzaamheden

Schaalniveau werken en werkzaamheden De kosten van grondwerken, bodemsanering en aanleg van voorzieningen binnen het exploitatiegebied zien op een raming van nog te maken kosten. Hierbij gaat het om de volgende werken en werkzaamheden: • kosten van grond ontgraven en afvoeren en egaliseren en ophogen; • kosten van aanleg van fietspaden, grondwallen, wegen voor snelverkeer, wadi’s, groen (inclusief natuur), water in het kader van bouwrijp maken respectievelijk gebruiksgereed maken van de openbare ruimte; • kosten van bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied (zoals verwijderen toplaag en aanvullend licht grondwerk). Voor deze werken en werkzaamheden geldt dat de daarmee verband houdende kosten ingevolge de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit volledig en uitsluitend aan de gronden van het exploitatiegebied dienen te worden toegerekend. Daarnaast is sprake van de aanleg van een verkeersregelinstallatie op de kruising Metaalweg/afrit A73. De kosten van de aanleg van deze installatie worden ingevolge de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit eveneens volledig en uitsluitend aan de gronden van het exploitatiegebied toegerekend. Voor een nadere onderbouwing wordt verwezen naar het onderzoeksrapport ‘De Spurkt, Verkeersonderzoek’ (Arcadis, 29 november 2019), zoals dat als bijlage 13 bij het exploitatieplan is gevoegd.

Planning tijdvak realisatie werken en werkzaamheden Naast het schaalniveau van de werken en werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het tijdvak waarbinnen de geplande aanleg is voorzien. Ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan kan het volgende bijgestelde overzicht van de nog uit te voeren werken en werkzaamheden worden verstrekt.

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

ONS KENMERK 2018009

PAGINA 44 van 63

Fase

Deelgebied

Start bouwrijp maken uitgeefbaar gebied, bouwrijp maken openbare ruimte, aanleg nuts-voorzieningen

1

deelgebied I

2020

2020

2020

deelgebied II

2023

2023

2023

deelgebied III

2023

2023

2023

2

Start gebruiksgereed Verlening maken openbare ruimte omgevingsvergunningen voor het bouwen (vanaf)

Situering van de werken en de werkzaamheden Naast het schaalniveau en het tijdvak van realisatie van de werken en werkzaamheden is ook de situering van de werken en werkzaamheden ten opzichte van het exploitatiegebied van belang. Verreweg het merendeel van de werken en werkzaamheden vindt plaats binnen het exploitatiegebied. Voor de aan te leggen verkeersregelinstallatie geldt dat zij gelegen is buiten het exploitatiegebied. Ingevolge artikel 6.2.4 onder e Bro dient ook de aanleg van werken en werkzaamheden buiten het exploitatiegebied in het kostenverhaal te worden betrokken, indien die werken/werkzaamheden leiden tot profijt voor (een gedeelte van) het exploitatiegebied. 5.6.2. Uitwerking verhaalbare kosten van bouwrijp maken uitgeefbaar gebied, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting van de openbare ruimte Onderdeel van de verhaalbare kosten van de grondexploitatie vormen de kosten van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. De inrichting van de openbare ruimte kan op haar beurt weer worden onderscheiden naar de groepen: • aanleg van het bouwrijp maken van de openbare ruimte • aanleg van het gebruiksgereed maken van de openbare ruimte. De nadere beschrijving van de werken en werkzaamheden is opgenomen in hoofdstuk 4 van het exploitatieplan.

In bijlage 18 (Ramingsoverzicht kosten voor bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte) en bijlage 22 (jaarschijvenoverzicht grondexploitatie) van het exploitatieplan is een nader gedetailleerd kostenoverzicht opgenomen. De in het overzicht genoemde groepen werkzaamheden kunnen, naast de omschrijving zoals opgenomen in hoofdstuk 4, als volgt nader worden omschreven:

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

Omschrijving kosten-

ONS KENMERK 2018009

PAGINA 45 van 63

Toelichting

groep Grondwerk

Opschonen en frezen (agrarisch) terrein, opbreken wegen incl. stort, opschonen watergang, uitmaaien greppel, egaliseren, treffen van mitigerende maatregelen. Vervoeren en verwerken van vrijkomend zand naar depot, ontgraven zand uit depot, vervoeren van zand naar grondwal, opruimen en herstellen depotruimte. Voor het ophogen dienen gronden van buiten de locatie te worden aangevoerd.

Bouwrijp maken

1. Verharding

openbare ruimte en

Zand ontgraven uit cunet, aanbrengen fundering en kantopsluiting. Aanbrengen asfaltverharding

uitgeefbaar gebied

rijweg. Aanbrengen betonverharding rotonde. Aanleg van bouwwegen, zowel voor snelverkeer als voor hoofdontsluiting. 2. Riolering en nutsvoorzieningen Aanleggen HWA en DWA incl. putten, incl. grondwerk en hulpstukken. Aanbrengen uitstroombak, bodembescherming HWA. Aanbrengen kolken en kolkaansluitingen. Tijdelijke voorzieningen riolering. Verleggen kabels en leidingen(waaronder WBL-riooltransportleiding, onrendabele voorinvestering (eerste aanleg van) kabels en leidingen (betreffen de kosten die niet te verhalen zijn via de gebruikstarieven). Het aanbrengen van (primaire) bluswatervoorzieningen. 3. Waterhuishouding Dempen greppels en watergangen. Ontgraven zand uit infiltratie-/bergingsgebieden. Verlegging Gekkengraaf inclusief verdeelstuw nabij de Venloseweg. Aanleg duikers. Aanleg beschermconstructie leidingkruising ter plaatse van Gekkengraaf. 4. Kunstwerken/grondwal Verwerken van zand in grondwal, afwerken en profileren grondwal, inzaaien grondwal. Realiseren van Vleermuizentoeren en vleermuizenkelder Aanleg beschermconstructie leidingkruising ter plaatse van grondwal/verharding. 5.natuur Profileren/egaliseren terrein, bouwen, plaatsen of aanbrengen ecologische voorzieningen.

Gebruiksgereed maken

1. Verharding

van de openbare ruimte

Aanleg van definitieve hoofdontsluiting en definitieve aanleg van wegen voor snelverkeer, fiets- en voetpaden. 2. Groen Aanbrengen teelaarde in wegbermen, aanbrengen boom incl. grondverbetering. Bemesten en inzaaien bermen (gras), inzaaien infiltratie/bergingsvelden, bemesten en inzaaien taluds Gekkengraaf (gras). Aanleg bufferzone. Inboeten en daarmee verband houdend eerstejaarsonderhoud beplantingen. Mitigerende maatregelen uil. 3. Markeringen en openbare verlichting Aanbrengen markering, onderhoud (1 jaar). Aanbrengen verlichting met armatuur en incl. kabel en verlichting.

Tijdelijk beheer

Maaiwerkzaamheden, vrij houden van flora & fauna, tijdelijk agrarisch beheer, stuifbestrijding, natuurbeheer

Ter toelichting wordt voorts het volgende opgemerkt: a. Voor de ramingsmethodiek is uitgegaan van de inmiddels opgedane kennis en ervaring bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein TPN te Venlo. Daarbij wordt uitgegaan van een modelraming, gebaseerd op de inrichting en opbouw van Klaver 1 van het bestemmingsplan ‘Trade Port Noord’ te Venlo. Deze modelraming is opgesteld door ingenieursbureau Ducot gevestigd te Roermond, en is van

exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020

b.

c.

ONS KENMERK 2018009

PAGINA 46 van 63

december 2014 en aangepast naar de huidige marktconforme inzichten voor de toepassing in andere klavers. Volgens artikel 6.13 lid 6 Wro geldt dat kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het exploitatiegebied profijt heeft en die toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan, naar rato van proportionaliteit worden opgenomen in de exploitatieopzet. Het gaat hier om de criteria profijt, toerekenbaarheid (causaal verband) en proportionaliteit. Van de hier opgenomen civiel- en cultuurtechnische kosten geldt dat ze worden gemaakt voor het exploitatiegebied, dat ze profijt opleveren voor het exploitatiegebied (omdat door de betreffende investeringen een bedrijventerrein volgens de gemeentelijke kwaliteitseisen mogelijk wordt) en dat andere gebieden van de meeste van deze investeringen geen profijt hebben, zodat de kosten voor 100% in de exploitatieopzet worden opgenomen als proportionele toerekening. De kosten van tijdelijk beheer zijn ingevolge artikel 6.2.4 onder k Bro aan te merken als verhaalbare kosten van de grondexploitatie.

5.7.

De overige verhaalbare kosten

In deze paragraaf komen achtereenvolgens de volgende verhaalbare kostensoorten aan de orde: a. plankosten b. onderzoekskosten c. kosten van planschade Voor de onder a tot en met c genoemde kostensoorten geldt dat ze worden gemaakt voor het exploitatiegebied (toerekenbaarheid), dat ze profijt opleveren voor alleen het exploitatiegebied en dat andere gebieden van de meeste van deze investeringen geen profijt hebben, zodat de kosten voor 100% in de exploitatieopzet worden opgenomen. Een uitzondering geldt voor onderdeel b (onderzoekskosten). In deze paragraaf wordt een en ander nader toegelicht. 5.7.1.

Plankosten

Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding, directievoering en toezicht (VTU) op de werken voor bouwrijp maken uitgeefbaar gebied en inrichting openbare ruimte. Voor de berekening van de verhaalbare plankosten is toepassing gegeven aan de door de minister van IenM vastgestelde Regeling plankosten exploitatieplan (gepubliceerd Stcrt. 2017, 6470). Deze regeling is in werking getreden per 1 april 2017. De toepassing van de ministeriële regeling leidt tot een forfaitair bedrag van de raming van plankosten, dit met uitzondering van de kosten van VTU die betrekking hebben op bovenwijkse voorzieningen gelegen buiten het exploitatiegebied. Verwezen wordt naar bijlage 19 van dit exploitatieplan, waar de vragen- en productenlijst alsmede het resultaatsoverzicht van de toepassing van de ministeriële regeling zijn opgenomen. De totale te verhalen plankosten bedragen € 6.679.196 De toepassing van de ministeriële regeling leidt tot een raming die gebaseerd is op het prijspeil 1 januari 2017. De uitkomst daarvan is opgenomen als startwaarde per 1-1-2020.