03b bijlage 8 Ruimtelijk-economisch onderzoek Aldi Venray

VENRAY

onderbouwing relocatie Aldi RUIMTELIJK-ECONOMISCH ONDERZOEK

RBOI - Rotterdam bv Delftseplein 27b Postbus 150 3000 AD Rotterdam telefoon (010) 201 85 55 E-mail: info@rboi.nl

gemeente Venray onderbouwing relocatie Aldi

ruimtelijk-economisch onderzoek

identificatie

planstatus

projectnummer:

datum:

410234.20160958

07-02-2018

projectleider:

opdrachtgever:

drs. J.H.M. Seerden

Aldi Roermond B.V. i.s.m. gemeente Venray

auteur(s):

M.G.M.C. Geerts, MSc

aangesloten bij:

Delftseplein 27b postbus 150 3000 AD Rotterdam T: 010-201 85 55 E-mail: info@rho.nl

Inhoud 1.

2.

3.

4.

5.

Inleiding

3

1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

3 4 6 7

Aanleiding Participatie en locatiestudie Vraagstelling Leeswijzer

Beleidskader

8

2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

8 9 10 11

Provinciaal Omgevingsplan Limburg (2014; geconsolideerde versie 2015) Regionale detailhandelsvisie Noord-Limburg (2017) Partiele herziening Structuurvisie Detailhandel Venray 2013-2023 (2015) Conclusie

Behoefte

12

3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5.

12 13 15 17 20

Verzorgingsgebied Analyse dagelijkse goeder ensector Venray Positionering Aldi Distributieplanologische marktanalyse Conclusie

Locatieafweging

22

4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5.

22 23 24 26 27

Locatie-uitgangspunten Analyse huidige locaties in Venray Inpassing bestaande winkelstructuur en leegstandsanalyse Resultaat locatiestudie en toets beleidsuitgangspunten Conclusie

Conclusie

29

5.1. 5.2. 5.3.

29 29 30

Behoefte Locatieafweging Conclusie

Bijlagen: 1

Resultaten locatiestudie: van ‘longlist naar shortlist’

2

Resultaten locatiestudie: uitwerking shortlist

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

410234.20160958

2

Inhoud

410234.20160958

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

1. Inleiding

1.1.

3

Aanleiding

Nieuwe formule-uitgangspunten Aldi Aldi Roermond B.V. (hierna Aldi) werkt aan een moderniseringsslag van haar winkels. Hiermee speelt zij in op de veranderende wensen van de harddiscount-consument. Aldi heeft met haar nieuwe formuleuitgangspunten een nieuwe standaard voor harddiscounters gedefinieerd. Enerzijds komt de gemoderniseerde formule tegemoet aan de wensen van de consument met een meer vriendelijker uitstraling van de winkel met ruimere gangpaden en een lichtere inrichting (figuur 1.1).

Figuur 1.1 Impressie nieuwe Aldi -formule (Foto’s : Rho, 2017) Anderzijds heeft Aldi aandacht voor een zo duurzaam mogelijke exploitatie van de winkel. De nieuwe winkels worden zo klimaatneutraal mogelijk ontwikkeld. Dit is onder meer terug te zien bij de onlangs geopende filialen in Drachten, Drunen, Leerdam, Roermond en Weert. Deze panden hebben een energielabel A++++. De nieuwe winkels worden uitgerust met CO 2 warmte-terugwininstallatie en zonnepanelen. De winkel wordt verwarmd met restwarme uit het koelproces en er is geen bijverwarming op gas. Ongeveer de helft van de benodigde stroom wordt opgewekt door circa 230 zonnepanelen op het dak. Hierdoor is de milieubelasting bijna nul. Tevens wordt de inrichting van winkel, het magazijn en de laad- en losvoorziening zodanig gemaakt dat de bevoorrading efficiënter wordt, waardoor minder vrachtwagenbewegingen nodig zijn wat milieuvriendelijker is. Papier en folie worden 100% gerecycled via een in de laad- en loskuil geplaatste ‘wormpers’. De nieuwe winkels zijn dus meer toekomstbestendig en duurzaam door zowel in te spelen op veranderende wensen van hard-discountconsumenten als op energie- en klimaatvraagstukken. Om dit te realiseren zijn winkels nodig met een omvang van minimaal 1.500 m 2 bruto-vloeroppervlak (bvo), wat overeenkomt met circa 1.100 m2 winkelvloeroppervlak (wvo), goed bereikbaar en met voldoende parkeren.

Aldi -winkels worden namelijk veel met de auto bezocht omdat de nadruk ligt op inkoop in grote hoeveelheden.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

410234.20160958

4

Inleiding

Situatie Venray De huidige vestigingen van Aldi in Venray voldoen niet meer aan bovengenoemde wensen. De winkels zijn te klein met 723 m2 wvo (filiaal Den Herk) en 707 m2 wvo (filiaal Veltumse Kleffen). Daarbij is sprake van een parkeerprobleem rond het winkelcentrum Veltumse Kleffen. Rond het winkelcentrum zijn circa 50 parkeerplaatsen gesitueerd, die worden gedeeld met een relatief groot winkelaanbod, waaronder drie supermarkten (Aldi, Jumbo en Versmarkt). De vestiging aan Den Herk betreft een tijdelijke vestiging en zal binnenkort sl uiten. Dit heeft gevolgen voor de vestiging aan de Veltumse Kleffen, waar nu al sprake is van een hoge parkeerdruk. Aldi streeft in Venray naar één duurzame vestigingslocatie in Venray met een moderne winkelmaat en voldoende parkeergelegenheid om het regionale verzorgingsgebied optimaal te kunnen bedienen. Rho adviseurs is gevraagd om de beoogde ontwikkeling te onderbouwen conform de systematiek van de ladder voor duurzame verstedelijking. Dit ruimtelijk-economisch onderzoek voorziet hierin.

1.2.

Participatie en locatiestudie

Om tot één duurzame vestigingslocatie te komen voor Aldi is in samenwerking met de gemeente Venray een participatietraject gestart in de vorm van een locatiestudie. De beleidsuitgangspunten van de gemeente Venray zijn naast de locatie-uitgangspunten van Aldi gelegd, waarbij wijkraden en ondernemersverenigingen hebben kunnen meedenken over een geschikte locatie voor Aldi. Met de gemeente Venray is afgesproken dat het vigerende beleidskader het uitgangspunt is voor de locatiestudie van Aldi. In de Structuurvisie Detailhandel Venray (2015) zijn een aantal (ruimtelijke) thema’s beschreven, die extra aandacht behoeven voor het al dan niet toestaan van nieuwe detailhandelsontwikkelingen. Met de locatiestudie wordt rekening gehouden met de volgende aandachtspunten:  Mogelijkheden voor hergebruik. Onderzocht dient te worden of bestaande detailhandelslocaties hergebruikt kunnen worden, bij voorkeur binnen de gewenste detailhandelsstructuur.  Clustering. Ontwikkelingen worden in principe gefaciliteerd binnen de bestaande detailhandelsstructuur, zodat winkels kunnen profiteren van elkaar nabijheid.  Versterken leefbaarheid/structuur. De gemeente Venray werkt aan de inrichting en het beheer van de openbare ruimte. Een van de vraagstukken is hoe om te gaan met leegstand. De gemeente kiest voor een faciliterende rol en stimulerende rol als het gaat om leegstand.

 Voldoende ontsluiting/parkeren. De gemeente Venray heeft de ambitie om het winkelend publiek voldoende, kwalitatief hoogwaardige en veilige parkeerfaciliteiten te bieden. Daarnaast streeft de gemeente ernaar om de parkeeroverlast voor de inwoners van het centrum en de omliggende wijken zo veel mogelijk te beperken.  Ruimtelijke uitstraling/inpassing. De gemeente zet in op een goede stedenbouwkundige inpassing (aandacht voor architectuur en groen) van nieuwe ontwikkelingen.  Haalbare eigendomsverhoudingen. Mocht herontwikkeling aan de orde zijn zal sprake moeten zijn een financieel haalbaar project.  Draagvlak. De gemeente heeft een rol in het bij elkaar brengen van partijen, bijvoorbeeld door periodiek overleg te organiseren. Door in gesprek te gaan met belanghebbenden ontstaat draagvlak voor eventuele nieuwe detailhandelsontwikkelingen. Met de locatiestudie wordt dan ook gestreefd naar draagvlak voor de relocatie van Aldi. De vestigingsvoorkeuren van Aldi zijn als volgt samen te vatten:  Een moderne winkelmaat: 1.100 m2 wvo (1.500 m2 bvo).  Een eigen winkelpand om te kunnen inspelen op de energie – en klimaatvraagstukken.  Voldoende parkeergelegenheid: circa 75 tot 100 parkeerplaatsen.  Realisatie van een eigen laad/los ‘dock’, voor een efficiënte bevoorrading.  Een totaal ruimtebeslag van circa 5.000 m2 .

410234.20160958

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

Inleiding

5

Rekening houdend met het vigerende detailhandelsbeleid zijn een aantal zoekgebieden bepaald (figuur 1.2):  Centrum en aangrenzende locaties.  Wijkwinkelcentra.  Noordwest Venray: basisschool De Toverbal. Tot slot zijn ook nog een aantal overige locaties aangedragen die qua omvang geschikt zijn voor het faciliteren van een moderne harddiscounter.

Figuur 1.2 Zoekgebieden locatiestudie Aldi Venray (ondergrond: TomTom, 2017; bewerking Rho) De resultaten van de locatiestudie zijn opgenomen in bijlagen 1 en 2. Het proces tot dusver is als volgt samen te vatten:  Informatie ophalen en het formuleren van een ‘longlist’ aan potentiele locaties : o Bijeenkomst wijkraad Veltum: 14 april 2017. o Bijeenkomst wijkraad Centrum en ondernemingsvereniging Venray Centraal: 19 april 2017. o Bijeenkomst wijkraad Noordwest Venray: 19 april 2017.  Terugkoppeling tussentijdse res ultaten van ‘longlist naar shortlist’: o 9 juni 2017. Door Rho adviseurs zijn de tussentijdse resultaten van de locatiestudie gepresenteerd aan de betrokken partijen: gemeente Venray (bestuur en ambtenaren), ondernemersverenigingen, wijkraden en andere belangstellenden. De longlist aan potentiele locaties is door Rho geanalyseerd op ruimtelijke inpassing. De resultaten zijn opgenomen in bijlagen 1 en 2. o Een aantal locaties zijn overgebleven voor een nadere analyse. Hierbij is een tweedeling (voorkeursvolgorde) gehanteerd met:  Locaties met beleidsaanknopingspunten:  Variant C, locatie De Bleek.  Variant D, locatie De Bleek.  Bibliotheek-locatie.  De Toverbal.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

410234.20160958

6

Inleiding







Alternatieve locaties:  Schuttersveld.  Locatie Jan Linders.  Locatie Gasstraat / De La Roy locatie.  De Brier. Vervolgens zijn Aldi, gemeente Venray en Rho adviseurs aan de slag gegaan met de ‘s hortlist’ op 20 juni, 14 juli, 22 september, 19 oktober en 30 november. Tijdens deze bijeenkomsten (op ambtelijk niveau) zijn de locaties uit de ‘short’-list verder uitgewerkt en beoordeeld op haalbaarheid. Uit de locatiestudie is uiteindelijk één voorkeurslocatie naar voren gekomen: de locatie Omroep Venray / De Bleek in het centrum van Venray (figuur 1.3). Deze locatie is gepresenteerd aan de betrokken partijen op 12 januari 2018.

Figuur 1.3 Beoogde vestigingslocatie Aldi

1.3.

Vraagstelling

Voor de beoogde relocatie van Aldi naar de locatie Omroep Venray is een bestemmingsplanwijziging benodigd, waardoor de ontwikkeling wordt aangemerkt als stedelijke ontwikkeling conform de ladder voor duurzame verstedelijking. De onderzoeksvraag is dan ook of de beoogde relocatie van Aldi past binnen de kaders van de ladder. Ladder voor duurzame verstedelijking Per 1 jul i 2017 i s de ladder voor duurzame verstedelijking a angepast. De a fzonderlijke treden zijn komen te verva l len, maar de intentie va n de ladder blijft hetzelfde: zorgvuldig ruimtegebruik. De l adder s chrijft voor dat de toelichting bij een bestemmingsplan, dat een nieuwe s tedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een bes chrijving bevat va n de behoefte aan die ontwikkeling. Mocht de ontwikkeling buiten bestaand s tedelijk gebi ed zijn voorzien dan moet ook gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand s tedelijk gebied i n di e behoefte kan worden voorzien.

410234.20160958

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

Inleiding

7

Om de onderzoeksvraag te beantwoorden, komen in het navolgende onderzoek de volgende aspecten aan de orde:  de relevante beleidsaspecten;  een analyse van de huidige dagelijkse goederensector in Venray;  de positie van Aldi binnen de supermarktstructuur;  de analyse van de actuele en toekomstige behoefte;  een beschrijving van de ruimtelijke kenmerken en formule-uitgangspunten van een moderne harddiscounter;  een locatieafweging op basis van de locatiestudie (bijlagen 1 en 2);  de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking en beschrijving van de effecten op het bestaande winkelaanbod in dagelijkse goederensector in het verzorgingsgebied.

1.4.

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het relevante beleidskader geschetst. In hoofdstuk 3 wordt de behoefte aan de beoogde relocatie van Aldi in Venray onderbouwd. In dit hoofdstuk is onder meer aandacht voor het verzorgingsgebied en de positie van Aldi binnen de supermarktstructuur van Venray en omgeving. Vervolgens komt in hoofdstuk 4 de ruimtelijk relevante aspecten aan bod in de locatieafweging, waarbij gebruik wordt gemaakt van de resultaten uit de locatiestudie (bijlagen 1 en 2). Tot slot wordt in hoofdstuk 5 de beoogde ontwikkeling van Aldi in Venray getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

410234.20160958

8

Beleidskader

2. Beleidskader

Detailhandelsontwikkelingen moeten voldoen aan de relevante beleidskaders. Het relevante detailhandelsbeleid bestaat uit het provinciaal -, regionaal – en gemeentelijk beleid. In dit hoofdstuk zijn de relevante beleidskaders opgenomen.

2.1.

Provinciaal Omgevingsplan Limburg (2014; geconsolideerde versie 2015)

Het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) is een visie waarin centraal staat wat er nodig is om de kwaliteit van de fysieke omgeving in de provincie Limburg te verbeteren. In het POL staat kwaliteit centraal. Dat komt tot uiting in het koesteren van de gevarieerdheid van Limburg, het bieden van ruimte voor verweving van functies, in kwaliteitsbewustzijn en in dynamisch voorraadbeheer dat moet resulteren in een nieuwe vorm van groeien. Algemene principes voor duurzame verstedelijking sluiten hier op aan. Woningen, bedrijventerreinen, kantoren en winkels zijn er in toenemende mate te veel. Tegelijkertijd is de kwaliteit steeds minder toegesneden op de behoefte. Blijvende vernieuwing en innovatie zijn dan ook van groot belang. Per regio worden visies gemaakt waarin gezamenlijke ambities, principes en werkwijze zijn uitgewerkt resulterend in concrete uitvoeringsafspraken. De afspraken richten zich op het verbeteren van de kwalitei t van de bestaande voorraad, de mogelijke aanpak van overmatige leegstand en het schrappen van plannen die niet goed passen bij de beoogde kwaliteit. Er is onder voorwaarden ruimte voor het toevoegen van goede nieuwe voorraad, maar dan wel in combinatie met het schrappen van bestaande voorraad. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten een plek krijgen binnen het bebouwd gebied.

In combinatie met het dynamische voorraadbeheer wordt invulling gegeven aan het principe van duurzame verstedelijking. De ambitie ten aanzien van detailhandel is een gezonde detailhandelsmarkt die goed inspeelt op maatschappelijke ontwikkelingen. De belangrijkste kwalitatieve uitdagingen zijn:  De kwaliteit van binnensteden als belangrijkste ontmoetingsplaatsen behouden en waar mogelijk versterken. Met aantrekkelijke binnensteden kan ook de aantrekkingskracht van Limburg voor grensoverschrijdend kooptoerisme en funshoppen behouden blijven.  Voor dorpskernen en wijken is de opgave vooral om het voorzieningenniveau op peil te houden.  Er moet gewerkt worden aan de kwaliteit van de grootschalige winkelgebieden aan de rand van steden. De opgave zal per winkelgebied sterk uiteenlopen. De meeste beslissingen over de ontwikkeling van winkelvoorzieningen worden op lokaal niveau genomen. Het dynamisch voorraadbeheer vereist een regionale aanpak. Er zullen gezamenlijke regionale detailhandelsvisies voor Noord-, Midden- respectievelijk Zuid-Limburg opgesteld én uitgevoerd moeten worden.

Voor de regionale visievorming gelden de volgende basisprincipes en spelregels:  Voor nieuwe winkelgebieden of grotere uitbreidingen van bestaande winkelgebieden met regionale impact is er ruimte als deze aantoonbaar toegevoegde waarde bieden aan de regio, leiden tot versterking van de structuur en de vita liteit van binnensteden niet aantasten.

410234.20160958

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

Beleidskader





 





2.2.

9

Volgens de principes van het dynamisch voorraadbeheer moet de ontwikkeling ervan gepaard gaan met het verdwijnen van bestaande voorraad elders in de regio. Nieuwe ontwikkelingen dienen zoveel mogelijk aan te sluiten bij bestaande winkelgebieden. Als er ruimte is voor grotere nieuwe ontwikkelingen, dan heeft vestiging daarvan in de stedelijke centra de voorkeur, eventueel ook in gebieden die daarop aansluiten. De provincie is van mening dat winkels in principe niet thuishoren op bedrijventerreinen, behalve als het gaat om verkoop van goederen die zich bij uitstek lenen voor vestiging op zo’n terrein. De provincie zet in op compactere winkelgebieden en clustering van winkels. Om te voorkomen dat grootschalige winkelgebieden aan de rand van steden uitgroeien tot nieuwe binnensteden biedt de provincie deze gebieden geen ruimte voor winkel uit de branches die bij uitstek thuishoren in de stadscentra, zoals kleding en schoenen. In bepaalde gevallen zijn uitzonderingen mogelijk. Het vraagt wel om een goede afweging, waarbij de onmogelijkheid voor vestiging in een regulier winkelgebied, de impact op de leefbaarheid en een passende (her)invulling van de vrijvallende locatie betrokken worden. Voor initiatieven voor grotere nieuwe winkelgebieden, winkels of uitbreidingen zal steeds beken worden of deze passen binnen de regionale visie. Er vindt daarover regionale afstemming plaats.

Aan de afweging ligt een ruimtelijk-economische effectenstudie ten grondslag. Bij de afwegi ng speelt ook de ladder voor duurzame verstedelijking een rol.

Regionale detailhandelsvisie Noord-Limburg (2017)

Het vertrekpunt van de Regionale detailhandelsvisie Noord-Limburg (2017) is het Provinciaal Ontwikkelingsplan 2014, zoals in de voorgaande pa ragraaf staat uitgewerkt. Het doel van de detailhandelsvisie is het adequaat inspelen op ontwikkelingen en trends in de markt zodat een gezond en gedifferentieerd winkelklimaat in stand gehouden kan worden. Dit doel kan bereikt worden door:  Het afstemmen van grootschalige detailhandelsinitiatieven met een bovenlokaal effect.  De concentratie van detailhandel in perspectiefvolle, elkaar aanvullende, winkelgebieden.  Het creëren van voorzienbaarheid om restcapaciteit/leegstand buiten de winkelgebieden te saneren. Het regionale detailhandelsbeleid kent de volgende uitgangspunten: 1. Behoud en versterking van bestaande detailhandelsstructuur. Nieuwe grootschalige ontwikkelingen dienen minimaal bij te dragen aan het behoud van de bestaande regionale detailhandelsstructuur en indien mogelijk de structuur te versterken. 2. Kwaliteit in plaats van kwantiteit (het nieuwe groeien). De signalen worden steeds duidelijker en ook het Provinciale beleid speelt, middels dynamisch voorraadbeheer, hierop in. De tijd van grote groei in de winkelontwikkeling is voorbij. Niet alle winkelontwikkelingen zullen worden gerealiseerd zonder dat dit tot effecten op de bestaande voorzieningenstructuur leidt.

Meer dan ooit zal gedacht moeten worden in termen van keuzes, kwaliteit en structuur. Het gaat steeds meer om de duurzaamheid van winkelontwikkelingen waarbij niet alleen de aandacht uit kan gaan naar het ontwikkelen van nieuwe meters, in het belang van de eigen gemeente. 3. Innovatie en dynamiek in de detailhandel op verantwoorde wijze faciliteren. 4. Schaalvergroting op de juiste plek faciliteren. Een van de belangrijkste motoren achter de dynamiek in de detailhandel is schaalvergroting. Zeker ook om de concurrentiepositie te behouden en te versterken, is het belangrijk dat Noord-Limburg blijft inspelen op deze ontwikkeling en de schaalvergroting faciliteert. 5. Complementariteit perifere detailhandel. De volumineuze en grootschalige detailhandel op perifere locaties dient aanvullend (en niet bedreigend) te zijn voor de detailhandel in de bestaande hoofdwinkelgebieden (de centrumgebieden en de binnensteden met een sterk accent op recreatief winkelen).

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

410234.20160958

10

Beleidskader

Bij nieuwe ontwikkelingen die vallen binnen de reikwijdte van deze regionale detailhandelsvisie wordt in principe beleidsmatig meegewerkt als:  Aangetoond wordt dat het initiatief een meerwaarde heeft voor de regionale detailhandelsstructuur. Deze meerwaarde kan zich uiten in een toename van de keuzemogelijkheden voor de consument, bijvoorbeeld omdat een thema of branche zwak vertegenwoordigd is.  Als er sprake is van een nieuwe formule die zich onderscheidt door kwaliteit, specialisatie en/of gerichtheid op een of meer bepaalde doelgroepen.  Aangetoond kan worden dat de locatie een versterking betekent voor de regionale detailhandelsstructuur.  Als alternatieve locaties ten opzichte van elkaar afgewogen en beoordeeld zijn conform de ladder voor duurzame verstedelijking.  Aangetoond kan worden dat het initiatief geen (blijvende) negatieve effecten heeft op de bestaande regionale structuur. Venray wordt in de regionale detailhandelsvisie aanmerkt als regionaal verzorgend centrum, als tweede winkelstad van Noord-Limburg. De belangrijkste ruimtelijke opgave voor Venray is het compacter maken van het kernwinkelgebied (met ca. 15%) door het stimuleren van verplaatsingen en de transformatie van (leegstaande) winkelpanden in de aanloopstraten. Daarnaast worden de mogelijkheden onderzocht voor de vestiging van een derde supermarkt in of aansluitend aan het kernwinkelgebied.

De drempelwaarde voor regionale afstemming ligt bij 2.500 m2 wvo en groter voor bestaande winkelgebieden, zoals het centrum van Venray. Voor solitaire locaties ligt de grens bij ontwikkelingen vanaf 1.000 m2 wvo. De beoogde locatie aan De Bleek ligt in het centrum van Venray. De beoogde relocatie van Aldi hoeft in dit kader niet regionaal afgestemd te worden.

2.3.

Partiele herziening Structuurvisie Detailhandel Venray 2013-2023 (2015)

In de Structuurvisie Detailhandel Venray (2015) staat beschreven dat Venray voor verschillende voorzieningen een regionale verzorgingsfunctie heeft. Dit is ook goed zichtbaar op het gebied van winkelen. Het centrum van Venray vormt het belangrijkste winkelgebied voor het noordelijk deel van Noord-Limburg en is na Venlo het 2e winkelcentrum van Noord-Limburg. Het verzorgingsgebied van de voorzieningen in het centrum van Venray bestrijkt niet alleen de eigen gemeente en de omliggende kernen in Noord-Limburg, maar ook diverse Brabantse en Duitse buurgemeenten. Hiermee vervult Venray een sterke positie centraal gelegen in de driehoek Venlo-Nijmegen-Eindhoven. Door de gunstige ligging aan de A73 is Venray goed bereikbaar voor bezoekers uit de regio. Tegelijkertijd betekent dit echter ook dat het voor Venraynaren gemakkelijk is om andere winkelcentra te bezoeken. In de detailhandelsvisie is beschreven dat Venray graag haar regionale functie wil behouden. Daarbij hoort een uitgebreid en compleet aanbod aan winkels en voorzieningen. Binnen een straal van 30 kilometer wonen bijna 600.000 mensen. Daarnaast is er sprake van een relatief groot aantal toeristen op de vakantieparken. Om de regionale positie te behouden en te versterken wil de gemeente het winkelen in Venray enerzijds aantrekkelijker maken voor de inwoners uit de eigen gemeente en de regio.

Anderzijds richt de gemeente zich erop om een groter deel van de grote groep toeristen in de regio te verleiden om in Venray te komen winkelen. De binnenstad van Venray biedt een mix van winkelplezier en mogelijkheden voor verblijf, ontmoeting en interactie. Ook i n de overige winkelgebieden wordt volop geïnvesteerd in ruimtelijke kwaliteit en beleving. Behoud en versterking van deze kwaliteit is dan ook een centraal uitgangspunt van het detailhandelsbeleid. De verschillende winkelgebieden in Venray (kernwinkelgebied, De Brier en de dorp- en wijkwinkelcentra) vullen elkaar aan. Verdere ruimtelijke clustering en concentratie van voorzieningen in de bovengenoemde winkelgebieden staat dan ook voorop. Voor nieuwe ontwikkelingen is dan ook het bezoekmotief leidend. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan ‘de ladder van duurzame verstedelijking’.

410234.20160958

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

Beleidskader

11

Uitgangspunt voor elke ontwikkeling (of het nu gaat om nieuwe of om uitbreiding van bestaande winkelruimte) is kwaliteit. Nieuwe detailhandel moet aantoonbaar van toegevoegde waarde zijn, zowel ruimtelijk als economisch. Deze toegevoegde waarde uit zich bijvoorbeeld in een vernieuwend concept, een winkelformule die een aanvulling betekent op het bestaande winkelaanbod en/of om een noodzakelijke ruimtelijke afronding van een lelij ke plek in het winkelgebied waarmee de identiteit van een winkelgebied - en dus de aantrekkingskracht van het gebied wordt versterkt. Ten aanzien van supermarkten wordt gestreefd naar een goede spreiding en variatie, zodat voor alle inwoners de mogelijkheid bestaat om op aanvaardbare afstand de dagelijkse boodschappen te doen. In de visie wordt geconcludeerd dat de huidige spreiding goed is te noemen, met twee supermarkten in het centrum, 1 aan de singel, 5 in wijken en 2 in de dorpen. Alleen in het noordwestelijke deel van Venray ontbreekt een supermarkt. Daarnaast wordt geconcludeerd dat supermarkten ook een trekkersfunctie hebben voor bezoekers van het kernwinkelgebied. Een sterk supermarktaanbod draagt bij aan de aantrekkingskracht en daarmee het functi oneren van het gehele centrum, zeker wanneer deze zijn gesitueerd aan de uiteinden van de winkelgebieden nabij de grote parkeerlocaties.

Qua aanbod wordt in de visie geconcludeerd dat het huidige supermarktaanbod in Venray redelijk gevarieerd is. Rekening houdend met de regionale verzorgingsfunctie is ruimte voor verbetering. De algemene beleidslijn is dat nieuwe supermarkten zich dienen te vestigen in of direct aangrenzend aan de bestaande winkelcentra. Een nieuwvestiging, verplaatsing en/of uitbreiding va n supermarkten moet zorgvuldig worden afgewogen ook in relatie tot het draagvlak en het verzorgingsgebied van de supermarkt. Rekening met het bovenstaande sluit de beoogde relocatie van Aldi naar de locatie Omroep Venray / De Bleek aan bij het vigerende detailhandelsbeleid. Voor De Bleek wordt gestreefd naar een impuls voor de ruimtelijke kwaliteit, eventueel met een nieuwe gebiedstrekker.

2.4.

Conclusie

De beoogde relocatie van Aldi naar de locatie Omroep Venray / De Bleek sluit aan op de vigerende beleidskaders. Met de relocatie van Aldi is aandacht voor het principe van dynamisch voorraadbeheer door te kiezen voor één duurzame winkel in plaats van twee te kleine en niet toekomstbestendige winkels. Voor de winkel in Veltum wordt of een alternatieve bestemming gezocht of er worden elders vierkante meters detailhandel gesaneerd ten behoeve van de beoogde ontwikkeling. Daarnaast wordt invulling gegeven aan het ruimtelijke concentratiebeleid ten aanzien van detailhandelsontwikkelingen. De voorkeurslocatie aan De Bleek (Omroep Venray locatie) ligt binnen het centrumgebied van Venray en sluit aan op het hoofdwinkelgebied, naast de Emté supermarkt. Omdat de ontwikkeling aansluit op de bestaande hoofdstructuur hoeft de ontwikkeling niet regionaal afgestemd te worden . In de gemeentelijke detailhandelsvisie wordt gestreefd naar het behoud en de versterking van de regionale verzorgingsfunctie. Voor de winkelstructuur van Venray is het dan ook van belang om harddiscounter Aldi te behouden voor een complete dagelijkse winkelstructuur. Aldi vertegenwoordigt een specifiek segment binnen de supermarktbranche en past bij de regionale verzorgingsfunctie van Venray.

Ook de alternatieve locatie De Toverbal, die naar voren komt uit de locatiestudie (bijlagen 1 en 2), biedt aanknopingspunten met het gemeentelijke beleid. In het noordwestelijke deel van Venray ontbreekt een wijkcentrum / supermarkt. In het navolgende zal de beoogde relocatie van Aldi binnen Venray getoetst worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

410234.20160958

12

Behoefte

3. Behoefte

De behoefte aan de beoogde relocatie van Aldi in Venray kan op de volgende wijze in beeld worden gebracht: Eerst wordt een beeld geschetst van het verzorgingsgebied van het dagelijks winkelaanbod in Venray. Vervolgens wordt de behoefte geschetst met een kwalitatieve beoordeling van de segmentering van het supermarktaanbod in het primaire verzorgingsgebied. Tot slot is een distributieplanologische marktanalyse uitgevoerd, rekening houdend met de beschreven bevolkingsontwikkeling uit hoofdstuk enerzi jds en de ontwikkeling van het winkelaanbod anderzijds.

3.1.

Verzorgingsgebied

In hoofdstuk 2 is beschreven dat Venray een regionale verzorgingsfunctie heeft. In de Structuurvisie Detailhandel Venray (2015) is bevestigd dat het verzorgingsgebied van de voorzi eningen in Venray niet alleen uit de eigen gemeente en de omliggende kernen in Noord-Limburg bestaat, maar ook diverse Brabantse en Duitse buurgemeenten. Op basis van een inventarisatie naar het supermarktaanbod in de gemeente Venray wordt dit beeld bevestigd (figuur 3.1).

Figuur 3.1 Supermarktaanbod gemeente Venray (Loca tus, 2017; ondergrond: TomTom, 2017)

410234.20160958

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

Behoefte

13

Primair heeft het dagelijks winkelaanbod in Venray een verzorgingsfunctie voor de eigen kern. Het secundaire marktgebied bestaat uit de omliggende kernen uit de gemeente. In figuur 3.1 is te zien dat de omliggende dorpen soms een, maar meestal geen supermarktaanbod kent, waardoor Venray de eerste aankoopplaats is. Dit geldt ook voor enkele omliggende kernen buiten de gemeente Venray, zoals De Rips, Holthees, Meerlo, Overloon, Stevenbeek, Vierlingsbeek en Westerbeek. Deze omliggende kernen buiten de gemeente wordt samen met het toerisme gerekend tot het tertiaire marktgebied. Rekening houdend met de verzorgingsfunctie van Venray wordt een hoge mate van koopkrachttoevloeiing verwacht vanuit het secundaire – en tertiaire marktgebied.

3.2.

Analyse dagelijkse goederensector Venray

Het winkelaanbod binnen de gemeente Venray is hiërarchisch van opzet. Venray is de hoofdkern voor zowel de dagelijkse – als niet-dagelijkse boodschappen. Het dagelijks winkelaanbod bestaat uit de hoofdbranches levensmiddelen (supermarkten en speciaalzaken) en persoonlijke verzorging (drogisterij). Binnen de dagelijkse goederensector zijn supermarkten de belangrijkste consumenttrekker. Gemiddeld bezoekt een consument 2 à 3 keer per week een supermarkt (Del oitte Consumentenonderzoek, 2017). Het dagelijks winkelaanbod in de kern Venray heeft een omvang van 12.944 m2 wvo (Locatus, december 2017; tabel 3.1). Hiervan wordt circa 70% ingevuld door supermarkten. Hieruit kan worden afgeleid dat Venray relatief veel speciaalzaken kent. Tabel 3.1 Opbouw dagelijkse goederensector Venray (kern; Locatus, december 2017) omvang (m² wvo)

aantal winkels

ALBERT HEIJN

1.480

1

ALDI-MARKT

1.430

2

EMTÉ

1.250

1

JAN LINDERS

1.559

1

JUMBO

1.658

2

PLUS

1.453

1

speciaalzaken

2.765

31

levensmiddelen

11.595

39

persoonlijke verzorging

1.399

8

dagelijkse goederen

12.994

47

Analyse supermarktstructuur Buiten de kern Venray zijn een tweetal buurtsupermarkten gevestigd in de gemeente. In Wanssum is Jumbo gevestigd (862 m2 wvo; Locatus, 2017) en in Ysselsteyn is een Coop Compact gevestigd met een omvang van 478 m2 wvo (Locatus, 2017). Beide supermarkten hebben een verzorgingsfunctie voor de eigen kern. Het overige supermarktaanbod is gevestigd in Venray (figuur 3.2). Momenteel zijn er 8 supermarkten gevestigd in Venray: Albert Heijn, Aldi (2x), Emté, Jan Linders, Jumbo (2x) en Plus.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

410234.20160958

14

Behoefte

Figuur 3.2 Supermarktaanbod Venray (Loca tus, oktober 2017; ondergrond: TomTom, 2017) Uit de inventarisatie wordt geconcludeerd dat de meeste supermarkten beschikken over een moderne winkelmaat. Dit geldt echter niet voor de vestigingen van Aldi en Jumbo. Beide supermarktformules hebben momenteel twee te kleine winkelpanden. Zoals vermeld in hoofdstuk 1 zal de tijdelijke vestiging van Aldi aan Den Herk worden gesloten. Voor harddiscounters zoals Aldi is 1.100 m 2 wvo een moderne winkelmaat. Een moderne winkelmaat voor een full -service supermarkt is circa 1.400 tot 2.500 m2 wvo. Momenteel wordt gewerkt aan de herontwikkeling van winkelcentrum Brukske, waarbij Jumbo kan uitbreiden naar een winkelmaat van 1.423 m2 wvo. Tevens wordt een vestiging van Lidl (1.314 m2 wvo) gefaciliteerd in het vernieuwde winkelcentrum. Supermarkten kunnen op basis van functie en kenmerken worden ingedeeld in 5 categorieën (figuur 3.3):  Mega-supermarkten: grootschalige supermarkten, zeer uitgebreid productaanbod vooral voor de weekendaankopen. Voorbeelden zijn AH XL en Jumbo Foodmarkt.  Full-service supermarkten: supermarkten met ruim productaanbod, meer versproducten t.o.v. andere supermarkten voor de dagelijkse en weekendaankopen. Voorbeelden zijn AH, Emté, Jan Linders en Jumbo.

 Goedkope service-supermarkten (ook wel service-discounters): supermarkten voor de dagelijkse en weekendaankopen, met als kenmerk lage prijzen en beperkte service en een kleiner assortiment dan de full-service supermarkten. Voorbeelden zi jn Dirk, Lidl en Nettorama.  Harddiscountsupermarkten: supermarkten met een beperkt assortiment, een zeer lage prijs, gericht op de aanvullende aankopen (bezoekfrequentie: 1x per één of twee weken). De enige harddiscountsupermarkt in Nederland is Aldi.  Buurtsupermarkten: kleinschalige supermarkten met een beperkt assortiment, gericht op service en nabijheid. Deze hebben vooral een functie als supermarkt voor vergeten boodschappen en versaankopen. Voorbeelden zijn Spar, Attent en CoopCompact.

410234.20160958

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

Behoefte

15

Figuur 3.3 Positionering supermarktketens (GfK, zomerra pport 2014; bewerking Rho) Venray beschikt momenteel over vooral full -service supermarkten (6 van de 8 supermarkten). Het supermarktaanbod wordt gecomplementeerd met de vestigingen van Aldi, als hardd iscounter. Aldi wenst te beschikken over één duurzame vestiging in Venray. Daarnaast wordt rekening gehouden met de komst van Lidl in winkelcentrum Brukske, waardoor het supermarktaanbod wordt aangevuld met een nieuwe aanbieder uit het goedkope-servicesegment.

3.3.

Positionering Aldi

Aldi heeft als harddiscounter een specifieke positie binnen de Nederlandse supermarktstructuur. Deze specifieke kenmerken en positie leidt ertoe dat Aldi specifieke locatie eisen en randvoorwaarden heeft voor haar winkels. Segment en assortiment Consumenten bezoeken een harddiscounter vooral voor de aanschaf van specifieke producten (vaak in bulk) op basis van het motief prijs. Het credo van Aldi is dan ook: ‘Hoge kwaliteit-lage prijs’. Om een hoge kwaliteit voor een lage prijs aan te kunnen bieden is een hoge omloopsnelheid van producten, lage kosten voor distributie en lage personeelskosten (en service) in de winkel belangrijk. Discounters zoals Aldi realiseren dit door het voeren van een relatief klein assortiment. Aldi heeft circa 1.300 artikelen, terwijl een gewone full-service supermarkt 15.000 tot 30.000 artikelen heeft. Bovendien is de bedrijfsvoering geoptimaliseerd zodat alle handelingen, van distributie tot verkoop, zo efficiënt mogelijk verlopen. Vanwege het beperktere assortiment zijn discountsupermarkten qua omvang kleiner dan full servicesupermarkten; waar een full -service supermarkt in de optimale situatie minimaal 1.400 m 2 wvo moet zijn, heeft een discountsupermarkt een omvang van circa 1.100 m2 wvo.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

410234.20160958

16

Behoefte

Bezoekmotief Bij harddiscounters doen consumenten vooral aanvullende aankopen. Aldi wordt met name bezocht als aanvulling naast reguliere full-service supermarkten en speciaalzaken. De aanvullende functie van Aldi wordt onder andere aangetoond en onderbouwd in het jaarlijkse consumentenonderzoek van Deloitte (2017). In dit onderzoek wordt een overzicht gegeven van het koopgedrag door de consument bij de belangrijkste supermarktformules (figuur 3.4).

Figuur 3.4 Bezoekmotieven supermarkten (Del oitte, 2017) Uit het onderzoek blijkt dat Aldi het laagste aandeel prima ire klanten heeft (21%). Primaire klanten zijn klanten die het grootste deel van hun aankopen bij de betreffende supermarkt kopen. Circa 80% van de Aldi-klanten geeft aan Aldi te zien als hun aanvullende = secundaire/tertiaire supermarkt. Dit betekent dat consumenten een relatief klein deel van hun bestedingen bij Aldi doen. Aldi wordt gemiddeld eens per 2 weken bezocht door de consument voor de specifieke harddiscountaankopen, terwijl de consument een full-service supermarkt gemiddeld bijna 2 keer per week bezoekt. Omvang verzorgingsgebied en autogebruik Door de aanvullende functie en het daarmee samenhangende lage aandeel in de wekelijke bestedingen heeft Aldi een relatief groot verzorgingsgebied nodi g om voldoende omzet te genereren: 15.000 tot 25.000 consumenten. Het verzorgingsgebied voor een ‘normale’ full -servicesupermarkt is circa 5.000 consumenten. Dit grote verzorgingsgebied én het vaak in bulk kopen van een beperkt aantal producten zorgt ervoor dat de afstand die men af legt naar een Aldi relatief groot is en het autogebruik onder Aldi klanten relatief hoog is.

Uit onderzoek van Rho adviseurs (december 2015) onder 20.000 Aldi -klanten en langjarig onderzoek van Deloitte blijkt dat: de gemiddelde afstand die de consument aflegt naar de winkel bij Aldi bijna 5 kilometer is en bij een gemiddelde (vooral full -service) supermarkt 2 kilometer; het gemiddelde autogebruik bij Aldi tussen de 75% en 80% ligt en bij een gemiddelde (vooral full service) supermarkt tussen de 40% en 60%. Mede naar aanleiding van deze onderzoeken maakt het CROW in haar parkeernormen onderscheid tussen discountsupermarkten en reguliere supermarkten; voor discountsupermarkten geldt een hogere norm. De parkeernormen in CROW publi catie 317 hebben minimum- en maximumwaarde. De gehanteerde parkeernorm is in de meeste situaties samengesteld uit een gemiddelde van de minimum en maximum CROW parkeernorm. De gemeente Venray heeft in haar Parkeerbalans 2010-2020 parkeerkengetallen opgenomen zonder bandbreedte.

410234.20160958

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

Behoefte

17

Combinatiebezoek Een ander opvallend kenmerk van Aldi is de mate van combinatiebezoek met speciaalzaken. Consumenten bezoeken een discounter relatief doelgericht. Hierdoor combineren bezoekers van discountsupermarkten dit bezoek minder vaak met een bezoek aan speciaalzaken (bij vergelijkbare omstandigheden) dan bezoekers van full -service supermarkten (figuur 3.5):  gemiddeld combineert 45 tot 75% van de bezoekers van een reguliere supermarkt dit bezoek met een bezoek aan de nabijgelegen speciaalzaken (afhankelijk van de ligging ten opzichte van elkaar);  bij een discounter combineert slechts gemiddeld 20% tot 40% van de bezoekers dit bezoek met een bezoek aan de nabijgelegen speciaalzaken (afhankelijk van de ligging ten opzichte van elkaar).

Figuur 3.5 Mate van combinatiebezoek bij service-supermarkten versus discountsupermarkten (DTNP 2016; bewerking Rho Adviseurs, 2017)

In tabel 3.2 is een samenvattend overzicht gepresenteerd van de kenmerken van de Aldi formule en het consumentengedrag bij Aldi ten opzichte van reguliere vooral full -service supermarkten. Tabel 3.2 Overzicht kenmerken Aldi ten opzichte van reguliere (full-)service supermarkten Kenmerk Omvang assortiment Overwegend bezoekmotief Gemiddeld autogebruik consument Gemiddelde afstand tot supermarkt Gemiddelde omvang verzorgingsgebied Gemiddelde omvang winkel Te hanteren parkeernorm (CROW)

3.4.

Aldi Ci rca 1.300 a rti kelen Secundair/tertiair 75%-80% 4,5 – 5 ki l ometer 15.000 – 25.000 i nwoners 1.100 m 2 wvo Di s count (hoge norm)

(Full-)service supermarkt 10.000 tot 25.000 a rti kelen Pri ma ir 40%-60% Ci rca 2 ki l ometer 4.000 – 6.000 i nwoners 1.400 – 2.500 m 2 wvo Supermarkt middel/hoog of mi ddel/laag (reguliere norm)

Distributieplanologische marktanalyse

In deze paragraaf wordt een distributieplanologische marktanalyse uitgevoerd naar de ontwikkelingsmogelijkheden van de dagelijkse goederensector in Venray. Met deze berekening kan een inschatting worden gemaakt op de economische effecten van de relocatie van Aldi in Venray. Met het distributieplanologisch onderzoek wordt de omvang van het de totale gebonden bestedingen bij de winkels in de dagelijkse goederensector in Venray vergeleken met de (landelijke) gemiddelde omzet die het aanwezige dagelijkse winkelaanbod in het verzorgingsgebied nodig heeft om economisch -duurzaam te functioneren. Uitgangspunten analyse Venray Aantal inwoners Zoals in paragraaf 3.1 geschetst bestaat het primaire marktgebied uit de kern Venray. Venray heeft 28.415 inwoners (CBS, 2017). Conform de nieuwste bevolkingsprognose van Etil (Progneff, 2017) gaat het inwonertal van de gemeente Venray met circa 1,5% stijgen. Een groot deel van de bevolkingstoename zal landen in de kern Venray. Voor de kern Venray is de gemeentelijke bevolkingsprognose doorberekend, waardoor het inwonertal zal stijgen tot circa 28.850 inwoners in 2027.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

410234.20160958

18

Behoefte

Gemiddelde besteding dagelijkse goederen De gemiddelde winkelomzet aan dagelijkse goederen bedraagt in Nederland over 2016 € 2.464,- per persoon (Omzetkengetallen 2016, oktober 2017). Deze landelijke gemiddelden moeten worden gecorrigeerd op inkomen. Voor de dagelijkse goederensector geldt een inkomenselasticiteit van 0,25 (HBD, 2013). Het gemiddeld inkomen in Venray ligt ongeveer 3% hoger dan het Nederlandse gemiddelde. De gemiddelde besteding aan dagelijkse goederen Venray is daardoor circa 0,7% hoger dan het Nederlandse gemiddelde en bedraagt € 2.481,-. Koopkrachtbinding Voor Venray zijn geen recente koopstroomgegevens beschikbaar. In recent consumentenonderzoek is aangetoond dat afstand van huis tot de winkel het belangrijkste aspect is voor de keuze van een consument voor een winkel (Del oitte Consumentenonderzoek, 2017). Venray heeft een compleet en gevarieerd dagelijks winkelaanbod. Alternatieven liggen relatief ver van Venray, waardoor een hoge koopkrachtbinding van 95% wordt verwacht. Rekening houdend met de ontwikkelingen in het winkelaanbod is een koopkrachtbinding va n 96% haalbaar de komende planperiode. Met de toevoeging van Lidl aan het supermarktaanbod en een moderne winkel van Aldi beschikt de consument uit Venray (kern) over een zeer compleet dagelijks winkelaanbod. Alternatieve aankoopplaatsen liggen op ruim 10 kilometer afstand.

Koopkrachttoevloeiing Net als bij de koopkrachtbinding zijn ook voor de koopkrachttoevloeiing geen recente gegevens beschikbaar. In dit hoofdstuk is beschreven dat Aldi een regioverzorgende functie heeft ten aanzien van de harddiscountaankopen van de consument. Deze regionale functie sluit aan bij verzorgingsgebied van Venray. Op basis van dit gegeven wordt een relatief hoge koopkrachttoevloeiing verwacht. In tabel 3.3 is de koopkrachttoevl oeiing ingeschat voor het dagelijks winkelaanbod in Venray. Tabel 3.3 Inschatting koopkrachttoevloeiing dagelijkse goederensector Venray aantal inwoners Heide Ysselsteyn Merselo Vredepeel Smakt Oostrum Oirlo Castenray Veulen Leunen Wanssum Geijsteren Blitterswijck

470 2.275 1.095 240 215 2.410 1.220 800 535 2.270 1.905 430 1.315

gecorrigeerde gemiddelde besteding € 2.509 € 2.390 € 2.448 € 2.359 € 2.427 € 2.459 € 2.419 € 2.380 € 2.303 € 2.432 € 2.432 € 2.451 € 2.417

bestedingspotentieel

€ € € € € € € € € € € € €

inschatting afvloeiing naar Venray (%) 1.179.000 90% 5.438.000 75% 2.681.000 90% 566.000 80% 522.000 80% 5.926.000 95% 2.951.000 90% 1.904.000 70% 1.232.000 75% 5.522.000 95% 4.634.000 45% 1.054.000 65% 3.178.000 60% toevloeiing secundair marktgebied overig en toerisme totaal koopkrachttoevloeiing

inschatting afvloeiing naar Venray (€) € 1.061.000 € 4.079.000 € 2.413.000 € 453.000 € 418.000 € 5.630.000 € 2.656.000 € 1.333.000 € 924.000 € 5.246.000 € 2.085.000 € 685.000 € 1.907.000 € 28.890.000 € €

5.098.000 33.988.000

De koopkrachttoevloeiing wordt ingeschat op een bedrag van circa € 34 miljoen. Met de veranderingen in het winkelaanbod (moderne winkel Aldi en toevoeging Lidl Brukske) wordt verwacht dat de koopkrachttoevloeiing verder gaat toenemen de komende planperiode naar circa 40%.

410234.20160958

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

Behoefte

19

Omvang winkelaanbod Momenteel heeft het dagelijks winkelaanbod in Venray een omvang van 12.994 m 2 wvo (Locatus, december 2017). Met nieuwe detailhandelsontwikkelingen moet rekening worden gehouden met actuele planinitiatieven en plancapaciteit. Momenteel wordt gewerkt aan de herontwikkeling van winkelcentrum Brukske. De Jumbo wordt verplaatst en uitgebreid naar een moderne winkelmaat van 1.413 m2 wvo (een uitbreiding van 575 m2 wvo ten opzichte van de huidige situatie). Daarbij wordt een winkel van supermarktketen Lidl toegevoegd aan het vernieuwde winkelcentrum (1.314 m 2 wvo). Als gevolg van de beoogde relocatie van Aldi worden per saldo geen m 2 wvo toegevoegd. De huidige vestigingen samen hebben, conform de registratie van Locatus, een omvang van 1.430 m2 wvo. De nieuwe winkel heeft een omvang van 1.100 m2 wvo, waardoor theoretisch 330 m2 wvo aan de markt wordt onttrokken. De tijdelijke winkel van Aldi aan Den Herk (723 m2 wvo) zal binnenkort sluiten. Het filiaal in de wijk Veltum blijft theoretisch beschikbaar, maar de kans is klein dat hier een nieuwe supermarkt komt. Aldi zit aan de onderkant van de bandbreedte als het gaat om winkelomvang. De winkel heeft een ‘gemengd – 2’ bestemming. Binnen deze bestemming is detailhandel, horeca en dienstverlening mogelijk (Bestemmingsplan Venray, 2017).

Mogelijk wordt in de toekomst de winkelruimte benut voor de uitbreiding van de naastgelegen Jumbo. Gemiddelde omzet per m2 wvo dagelijkse goederen De gemiddelde winkelomzet per m2 wvo in de sector dagelijkse goederen in Nederland bedraagt € 7.668,- (Notitie omzetkengetallen 2016, oktober 2017). Distributieplanologische marktanalyse Op basis van bovenstaande uitgangspunten is in tabel 3.4 de distributieplanologische marktanalyse gepresenteerd. Tabel 3.4 Distributieplanologische marktanalyse Venray 2017 28.415

inwonertal marktgebied gemiddelde winkelomzet per persoon (excl. BTW) bestedingspotentieel koopkrachtbinding (%) gebonden bestedingen € koopkrachttoevloeiing (%) koopkrachttoevloeiing € totale omzet in marktgebied gemiddelde vloerproductiviteit per m² wvo (excl. BTW) te verwachten omvang winkelaanbod (m² wvo) omvang winkelaanbod (m² wvo) berekende vloerproductiviteit (excl. BTW) omzetclaim marktgebied huidige omzet ten opzichte van het gemiddelde ruimte voor ontwikkeling in € ruimte voor ontwikkeling (m² wvo) netto uitbreiding Jumbo Brukske nieuwvestiging Lidl saldering relocatie Aldi ruimte voor ontwikkeling (m² wvo) huidige omzet ten opzichte van het gemiddelde

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

€

2.481

€

70.500.000

€ € € €

€

95% 66.980.000 34% 33.990.000 100.970.000 7.668

2027 28.850 €

2.481

€ 71.580.000 € € € €

96% 68.720.000 40% 45.810.000 114.530.000 7.668

13.170

14.940

12.994 7.770

12.994 € 8.810 € 99.640.000 15%

€

99.640.000 1%

€

1.330.000 170 170 1%

bron CBS, 2017; Eti l Progneff, 2017 Omzetkengetallen, 2017; gegevens over 2016

€

inschatting Rho inschatting Rho

Omzetkengetallen, 2017; gegevens over 2016

Loca tus, 2017

14.890.000 1.940 575 1.314 -330 380 3%

410234.20160958

20

Behoefte

Op basis van de analyse uit tabel 3.4 wordt geconcludeerd dat in de huidige situatie beperkt ruimte is voor uitbreiding. De dagelijkse goederensector in Venray functioneert nagenoeg conform het Nederlandse gemiddelde met +1%. Rekening houdend met de ontwi kkelingen in het winkelaanbod (herontwikkeling winkelcentrum Brukske, toevoeging Lidl en relocatie Aldi) neemt de uitbreidingsruimte toe als gevolg van de veranderende koopstromen, maar ook door de demografische ontwikkeling van de gemeente Venray. Met een sterker supermarktaanbod wordt enerzijds een groter deel van het bestedingspotentieel gebonden aan Venray, maar neemt ook de regionale aantrekkingskracht toe. Ook na de ontwikkelingen van het supermarktaanbod blijft een beperkte uitbreidingsruimte over en functioneert de dagelijkse detailhandel iets boven het landelijke gemiddelde (+3%). Daarbij wordt opgemerkt dat vanuit kwalitatief oogpunt ondervertegenwoordigde supermarktsegmenten worden behouden (Aldi) en toegevoegd (Lidl). De ontwikkelingen hebben een positief effect op de regionale verzorgingsfunctie van Venray als geheel. Uit de distributieplanologische marktanalyse wordt geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling van Aldi naar verwachting geen onaanvaardbare effecten heeft op het ondernemersklimaat i n Venray.

Per saldo worden ten opzichte van de huidige situatie geen winkelmeters toegevoegd, mits er invulling wordt gegeven aan het principe van dynamisch voorraadbeheer door of de locatie in Veltum te herbestemmen of door elders vierkante meters detailhandel te saneren. Verwacht wordt dat de marktomstandigheden dan ook niet substantieel wijzigen. Mocht de vertreklocatie van Aldi in Veltum toch worden ingevuld met een supermarkt, bijvoorbeeld de Jumbo die uitbreid, dan is de berekende ontwikkelruimte beperkt negatief (-2%). Ook in dit scenario is sprake van een aanvaardbaar effect op het ondernemersklimaat in Venray. Kwaliteit boven kwantiteit De hiervoor berekende distributieve ruimte is het resultaat van berekeningen die zijn gebaseerd op meerdere aannames. De berekening is gemaakt voor de komende planperiode. Toekomstige ontwikkelingen kunnen op voorhand niet exact voorspeld worden. Een aantal uitgangspunten, zoals de demografische ontwikkeling, de koopstroomgegevens of de omvang van het winkelaanbod ku nnen veranderen. Een sterke bevolkingsontwikkeling, bijvoorbeeld als gevolg immigratie, groei van de gemiddelde besteding en – winkelomzet per m2 wvo of nieuwe koopstroomgegevens hebben invloed op distributieplanologische marktanalyse.

Omdat de uitgevoerde distributieplanologische berekening indicatief is, is het belang om ook de kwalitatieve aspecten van ontwikkelingen mee te wegen in een beoordeling. In de Nederlandse ruimtelijke ordening mag een plan/project dan ook alleen beoordeeld worden op de ruimtel ijk relevante argumenten, zoals duurzame ontwrichting en relevante leegstand die zou kunnen leiden tot een verslechtering van het woon- en leefklimaat. Een verslechterde concurrentiepositie c.q. minder omzet bij andere aanbieders is ruimtelijk geen relevant argument. Als bijvoorbeeld nieuwe ontwikkelingen vanuit de winkelstructuur op een goede plek gefaciliteerd worden en verouderd aanbod op een slechte plek met de tijd verdwijnt dan is per saldo sprake van een positief effect op de detailhandelsstructuur. De consument heeft baat bij een aantrekkelijk winkelaanbod en winkelgebieden met een goed verblijfsklimaat. Kortom, kwalitatieve argumenten wegen minstens zo zwaar mee als de kwantitatieve argumenten voor het al dan niet toestaan van een detailhandelsontwikkeling.

3.5.

Conclusie

Aldi werkt momenteel aan een moderniseringsslag van haar winkelbestand. Deze moderniseringsslag is ook nodig in Venray. De huidige twee vestigingen kunnen niet voldoen aan de vestigingseisen voor een moderne harddiscounter. In hoofdstuk 2 is al geconcludeerd dat de relocatie van Aldi voorziet in een beleidsmatige behoefte aan versterking van het hoofdwinkelgebied. De beoogde locatie aan De Bleek is onderdeel van het centrumgebied. Uitgangspunt van de locatiestudie is om van twee naar één duurzame winkel te gaan. Met dit uitgangspunt wordt invulling gegeven aan het principe van dynamisch voorraadbeheer door per saldo geen winkelmeters toe te voegen.

410234.20160958

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

Behoefte

21

De regionale verzorgingsfunctie van Venray wordt onderschreven na analyse van de regio nale spreiding van het supermarktaanbod. Primair heeft Venray een verzorgingsfunctie voor de eigen kern, maar secundair ook voor de omliggende kernen in de gemeente. Deze kernen hebben meestal zelf geen eigen supermarktaanbod. In Wanssum is een full -service supermarkt gevestigd en in Ysselsteyn is een buurtsupermarkt gesitueerd. Naast de secundaire verzorgingsfunctie wordt ook nog koopkrachttoevloeiing verwacht vanuit de Brabantse en Limburgse buurgemeenten, maar ook toerisme. Momenteel heeft Venray 8 supermarkten. 6 van deze supermarkten kan worden aangemerkt als full servicesupermarkt. Momenteel vertegenwoordigt Aldi het harddiscountsegment met twee vestigingen. Aldi heeft als harddiscounter een specifieke positie binnen de Nederlandse supermarktstructuur en onderscheidt zich qua winkelomvang, assortiment en service. Het behoud van Aldi op een vanuit ruimtelijk-economisch oogpunt gewenste locatie heeft een positief effect op de verzorgingsfunctie van Venray. Combinatiebezoek wordt versterkt met zowel full -service supermarkt Emté als de speciaalzaken in het centrum. Daarbij wordt supermarktketen Lidl aan het vernieuwde winkelcentrum Brukske toegevoegd. Lidl vertegenwoordigt het goedkope servicesegment, waardoor het supermarktaanbod in Venray verder wordt gecomplementeerd.

Ook kent Venray relatief veel speciaalzaken, waardoor sprake is van een compleet dagelijks winkelaanbod. Uit distributieplanologisch onderzoek word en geen onaanvaardbare effecten verwacht op de dagelijkse winkelstructuur van Venray. De marktomstandigheden zullen na de ontwikkeling van Aldi niet substantieel wijzigen. Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een kwalitatieve behoefte om de dagelijks e goederensector van Venray te behouden en te versterken op een beleidsmatig gewenste locatie. Het harddiscountsegment maakt wezenlijk onderdeel uit van een compleet dagelijks winkelaanbod. Op basis van de marktanalyse worden geen onaanvaardbare effecten verwacht op het ondernemersklimaat in Venray.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

410234.20160958

22

Locatieafweging

4. Locatieafweging

In het voorgaande hoofdstuk is geconcludeerd dat de consumenten in Venray en omgeving behoefte hebben aan het behoud en versterking van de dagelijkse winkelstructuur. In dit kader wordt geconcludeerd dat de beoogde relocatie van Aldi voorziet in deze behoefte. In dit hoofdstuk worden de ruimtelijk relevante aspecten nader toegelicht in het kader van een zorgvuldige ruimtelijke afweging. Hierin wordt onder andere de resultaten uit de locatiestudie verwerkt (bijlagen 1 en 2).

4.1.

Locatie-uitgangspunten

Aldi is landelijk bezig met een ombouw van al haar winkels naar een moderne winkelmaat. Doelstelling is om alle filialen om te bouwen naar de gemoderniseerde formule (zie hoofdstuk 1). De in het voorgaande beschreven kenmerken en positionering van Aldi (hoofdstuk 3) leiden ertoe dat Aldi specifieke locatie uitgangspunten (tabel 4.1) heeft voor haar winkels die samenhangen met het specifieke winkelgedrag van de consument bij Aldi: Bereikbaarheid: omdat Aldi een functie heeft voor een groot verzorgingsgebied (15.000 tot 25.000 inwoners, vaak meerdere kernen/wijken) is een goed bereikbare locatie centraal binnen dit verzorgingsgebied van belang. Parkeren: het hoge autogebruik (bijna 80% van de bezoekers komt met de auto) leidt tot de noodzaak voor een relatief hoge parkeernorm en dus relatief veel parkeerplaatsen (minimaal 75 parkeerplaatsen). Daarnaast heeft Aldi als uitgangspunt om relatief brede parkeerplaatsen te realiseren, waardoor het ruimtebeslag per parkeerplaats (inclusief rijbanen e.d.) relatief groot is (27,5 m² i.p.v. 25 m² ). Rekening houdend met de Parkeerbalans 2010-2020 van de gemeente Venray is het aantal parkeerplaatsen afhankelijk van de ligging in de stedelijke zone (centrum / schil / rest bebouwde kom). Per zone is een andere norm van toepassing en daarmee ook een andere parkeerbehoefte.

Omgevingsaspecten: om negatieve omgevingseffecten te voorkomen wordt gestreefd naar bevoorrading op eigen terrein, ook in het kader van het efficiënt laden en lossen . Ruimtebeslag: op basis van deze locatie-uitgangspunten is het ruimtebeslag voor een moderne Aldi discountsupermarkt tussen de 5.000 en 6.000 m². Tabel 4.1 Overzicht locatie-uitgangspunten Aldi Locatie-uitgangspunten Aldi Gemiddelde omvang winkel Bereikbaarheid locatie Aantal parkeerplaatsen Omvang per parkeerplaats Bevoorrading Totaal ruimtebeslag

410234.20160958

1.100 m² wvo (1.350 – 1.500 m² bvo) Centraal in een verzorgingsgebied van minimaal 15.000 tot 25.000 inwoners 75 tot 100 parkeerplaatsen 27,5 m² Op eigen terrein, los van de consumentenstroom 5.000 – 6.000 m2

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

Locatieafweging

4.2.

23

Analyse huidige locaties in Venray

In het kader van een zorgvuldige ruimtelijke afweging wordt allereerst de mogelijkheid onderzocht om op een van de huidige locaties de gewenste uitbreiding van Aldi te faciliteren. Locatie Den Herk De locatie op het Servaasterrein betreft een tijdelijke locatie. De locatie is een tijdelijke overbrugging om uiteindelijk terug te komen in het nieuw te bouwen winkelcentrum Brukske. Om uiteenlopende redenen is gekozen voor een andere supermarkt dan Aldi in het cluster met Jumbo. De keuze is gevallen op Lidl. De tijdelijke vergunning voor de locatie Den Herk loopt binnenkort af. Het perceel van de locatie Den Herk heeft een omvang van circa 3.000 m2 . De winkel heeft een omvang van 723 m2 wvo (conform de Locatus indeling) met 60 eigen parkeerplaatsen (figuur 4.1). Fysiek zijn er uitbreidingsmogelijkheden, maar conform het vigerende detailhandelsbeleid is dit geen gewenste uitbreidingslocatie voor een supermarkt.

Figuur 4.1 Impressie Aldi filiaal Den Herk Venray Locatie Veltum Het filiaal in Veltum maakt onderdeel uit van het winkelcentrum Veltumse Kleffen. Hier zijn onder meer de supermarkten Aldi en Jumbo gevestigd, maar ook een Versmarkt een bakker. Rond het winkelcentrum zijn 55 parkeerplaatsen gesitueerd. De winkel van Aldi heeft een omvang van 707 m 2 wvo (Locatus, 2017). Uit de locatiestudie (Bijlage 1) wordt geconcludeerd dat uitbreiding van de winkel van Aldi ten koste zal gaan van het aantal parkeerplaatsen. Gezien het beperkt aantal parkeerplaatsen, voor onder meer 3 supermarkten, is dit niet gewenst. De parkeerdruk is in de huidige situatie al hoog. Dit wordt ook zo ervaren door de wijkraad Veltum.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

410234.20160958

24

Locatieafweging

Figuur 4.2 Impressie Aldi filiaal Veltum Venray Conclusie Beide locaties kunnen niet voldoen aan de wensen van Aldi en de gemeente Venray voor een duurzame vestigingslocatie voor een supermarkt. Op basis van deze situatie is Aldi met de gemeente Venray in gesprek gegaan over mogelijk alternatieve vestigingslocaties. Rho adviseurs heeft hiertoe een locatiestudie uitgewerkt met de betrokken partijen.

4.3.

Inpassing bestaande winkelstructuur en leegstandsanalyse

Uit het bovenstaande wordt geconcludeerd dat uitbreiding op de huidige locaties fysiek niet mogelijk is of beleidsmatig niet gewenst. Bij een zorgvuldig ruimtelijke afweging is het van belang dat wordt onderzocht of een nieuwe stedelijke ontwikkeling ingepast kan wor den binnen de bestaande leegstand of bestaande winkelgebieden. Leegstandsanalyse Uit tabel 4.2 wordt geconcludeerd dat de leegstand in Venray bovengemiddeld is, zowel in winkelmeters als verkooppunten. Uit de cijfers kan worden afgeleid dat de winkelleegs tand overwegend kleinschalig is en verspreid ligt over de kern. De gemiddelde leegstand per verkooppunt is circa 256 m 2 wvo.

410234.20160958

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

Locatieafweging

25

Tabel 4.2 Leegstandsanalyse Venray (Locatus, december 2017)

provincie Limburg Venray te verwachten omvang op basis van het gemiddelde binnen de inwonersklasse 20.000 30.000

winkelmeters (m² wvo) tota a l (N) l eegstand (N) l eegstand (%) 2.935.422 332.014 8% 90.052 12.545 10% 70.670 6.220 6%

tota al (N) 17.453 423 360

verkooppunten l eegstand (N) l eegstand (%) 1.730 10% 49 12% 30 8%

De leegstand in Venray zit vooral geconcentreerd in en rond het centrum (figuur 4.3). Uit de inventarisatie wordt het beeld bevestigd dat de leegstand overwegend kleinschalig is. Van de 28 winkelpanden die momenteel worden aangeboden op Funda in Business (5 december 2017) zijn 24 panden kleiner dan 400 m2 bvo. De grotere winkelpanden betreffen de voormalige AH-locatie aan De Gouden Leeuw (2.000 m2 bvo) en het winkelpand aan de Grotestraat 89-93 (932 m2 bvo). De voormalige Albert Heijn locatie is geen geschikte vestigingslocatie voor Aldi. Daarbij is de supermarktbestemming reeds gesaneerd na de verplaatsing van Albert Heijn. De locatie Grotestraat is te klein voor een moderne harddiscounter (1.500 m2 bvo). Opvallend is de leegstand rond De Bleek. Momenteel worden 6 winkelpanden aangeboden in dit gebied met een omvang variërend van 109 m 2 bvo tot 250 m2 bvo.