03 Zienswijzenrapport

1

Exploitatieplan De Spurkt Eindrapport zienswijzen

Exploitatieplan De Spurkt Eindrapport zienswijzen

Gemeente Venray Postbus 500 5800 AM Venray

2

1

Inleiding ....................................................................................................................... 3

2

Zienswijzen ................................................................................................................... 4

3

2.1

Zienswijze reclamant 1 ............................................................................................. 5

2.2

Zienswijze reclamant 2 ............................................................................................. 7

2.3

Zienswijze reclamant 3 ............................................................................................ 10

2.4

Zienswijze reclamant 4 ............................................................................................ 12

2.5

Zienswijze reclamant 5 ............................................................................................ 15

2.6

Zienswijze reclamant 6 ............................................................................................ 19

2.7

Zienswijze reclamant 7 ............................................................................................ 24

Ambtshalve wijzigingen in het exploitatieplan De Spurkt .................................................... 26

3

1

Inleiding

Deze nota bevat de gemeentelijke reactie op de binnengekomen zienswijzen naar aanleiding van de terinzagelegging van het ontwerp exploitatie ‘De Spurkt ’ met identificatienummer NL.IMRO.0984.EP20001-ON01. Het ontwerp exploitatieplan De Spurkt heeft vanaf 26 juni tot en met 6 augustus 2020 ter inzage gelegen (digitaal en op papier) in het klantencontactcentrum gemeentehuis Venray en elektronisch via de internetsite van de gemeente Venray en via www.ruimtelijkeplannen.nl . Tijdens de periode dat het exploitatieplan ter inzage heeft gelegen, hebben belanghebbenden de mogelijkheid gehad om zowel mondeling als schriftelijk (tevens via de website van de gemeente Venray) zienswijzen in te dienen bij de gemeenteraad. In deze nota wordt ingegaan op de ingediende zienswijzen op het ontwerp exploitatieplan. In totaal zijn 7 zienswijzen ontvangen op het ontwerp exploitatieplan. In hoofdstuk 2 wordt inhoudelijk ingegaan op de ingediende zienswijzen. De zienswijzen zijn hierin beknopt en zakelijk weergegeven. Voor zover bij de samenvatting van zienswijzen onderdelen van de betreffende reacties niet of niet geheel worden genoemd, betekent dit niet dat deze buiten beschouwing zijn gebleven. De zienswijzen zijn als geheel beoordeeld. De reacties worden samengevat weergegeven en voorzien van een gemeentelijke reactie.

Daarbij is steeds aangegeven in welke mate de opmerkingen leiden tot aanpassingen in het vast te stellen exploitatieplan. In hoofdstuk 3 worden de inhoudelijke wijzigingen in het exploitatieplan ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan aangegeven. Het betreffen louter ambtshalve aanpassingen. Bijlage A bevat de persoonsgegevens van de natuurlijke personen en de rechtspersonen van de indieners van de zienswijzen (hierna: reclamanten) en de inhoudelijke reacties. Deze bijlage A is vanwege de vermelde persoonsgegevens van de natuurlijke personen vertrouwelijk en zal niet ter inzage worden gelegd.

4

2

Zienswijzen

Tegen het ontwerp exploitatieplan ‘De Spurkt’ dat ter inzage heeft gelegen zijn 7 schriftelijke zienswijzen binnengekomen. De persoonsgegevens van de natuurlijke personen van de indieners van de zienswijzen (hierna: reclamanten) zijn geanonimiseerd verwerkt in dit rapport, in verband met de bescherming van de privacy van de gegevens op internet. 1. Arvalis, namens xxx (reclamant 1), ingekomen 4 augustus 2020; 2. Arvalis, namens xxx en De Kempen Plants Europe B.V., (reclamant 2), ingekomen 4 augustus 2020; 3. Arvalis, namens xxx (reclamant 3), ingekomen 4 augustus 2020; 4. Arvalis, namens xxx (reclamant 4), ingekomen 4 augustus 2020; 5. Goorts + Coppens VOF, namens xxx (reclamant 5), ingekomen 5 augustus 2020; 6. Goorts + Coppens VOF, namens Moorrees Kwekerijen en xxx (reclamant 6), ingekomen 5 augustus 2020; 7. DLV Advies, namens xxx (reclamant 7), ingekomen 4 augustus 2020. Aan alle reclamanten is een uniek nummer toegekend. Dit overzicht van nummers inclusief adresgegeven staat in bijlage A. Onderstaand zijn deze zienswijzen samengevat en beantwoord. Opgemerkt kan worden dat de zienswijzen niet hebben geleid tot aanpassing van het plan. Per zienswijze is aangegeven of deze binnen de gestelde termijn is ontvangen, daarnaast inhoudelijk onderbouwd is en of de zienswijze ontvankelijk kan worden verklaard.

Per zienswijze is eveneens aangegeven of de reclamant belanghebbende de is, daar tegen het ontwerp exploitatieplan alleen door belanghebbenden een zienswijze kon worden ingediend. Het vorenstaande is in het gemeentelijk antwoord op de zienswijze vermeld. De in het exploitatieplan vastgelegde inbrengwaarden zijn opgenomen op basis van een schriftelijke taxatie, uitgebracht door een onafhankelijke deskundige. Deze onafhankelijkheidseis brengt met zich mee dat zienswijzen die zich richten op de inbrengwaarde, ook aan deze deskundige dienen te worden voorgelegd De reactie van de betreffende deskundige is niet woordelijk opgenomen in het zienswijzenrapport maar is separaat toegevoegd. In het zienswijzenrapport wordt hier, waar aan de orde, naar verwezen.

5

2.1

Zienswijze reclamant 1

Ontvankelijkheid 

Schriftelijke zienswijze ingekomen 4 augustus 2020.



De zienswijze is binnen de gestelde termijn ingediend.



De zienswijze is inhoudelijk onderbouwd.



De zienswijze is ingediend door advocaat-gemachtigde namens xxxx (reclamant 1) Reclamant gold op de peildatum van de taxatie van de inbrengwaarde voor het ontwerpexploitatieplan (i.c. 1 januari 2020) als eigenaar van gronden gelegen in het gebied van het ontwerpexploitatieplan. Ingevolge artikel 8.2 lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geldt hij daarom als belanghebbende bij de indiening van een zienswijze tegen het ontwerpexploitatieplan.



De zienswijze is derhalve ontvankelijk

Reclamant heeft zowel tegen het ontwerp bestemmingsplan als tegen het ontwerp exploitatieplan een zienswijze ingediend. In dit eindrapport wordt alleen ingegaan op de zienswijzen gericht tegen het ontwerp exploitatieplan. De beantwoording van de zienswijzen tegen het ontwerp bestemmingsplan zal plaatsvinden in het bij die procedure behorende eindrapport zienswijzen. Zienswijze Reclamant geeft in onderdeel 4 van de zienswijze aan dat uit het ontwerpexploitatieplan volgt dat de gemeente c.q. het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo actief over wil gaan tot aankoop van onder meer de eigendommen van reclamant. Reclamant geeft aan dat partijen hierover in overleg zijn, maar er nog geenszins sprake is van bereikte overeenstemming welke leidt tot eigendomsoverdracht. Reclamant geeft aan dat uit een ontwerpexploitatieplan kan volgen wat reclamant toekomt bij een eventuele verkoop. Reclamant geeft aan dat bestudering van het ontwerpexploitatieplan en de daarbij behorende inbrengwaardetaxatie tot de conclusie leidt dat de gehanteerde waarderingsmethodiek, welke enkel is gebaseerd op vergelijkingen, niet voldoet. Reclamant geeft aan dat (eveneens) gebruik dient te worden gemaakt van de residuele waardemethodiek, welke specifiek betrekking heeft op de realisatie van het bedrijventerrein De Spurkt.

De argumenten voor het buiten toepassing blijven van de residuele methode kunnen door reclamant niet worden gevolgd. Evenmin kan worden gevolgd dat de taxateur stelt dat weliswaar niet residueel is gerekend, maar vergelijkenderwijs wel met resultaten wordt gewerkt die uit zulke berekeningen zijn voortgekomen. Dit zegt, aldus reclamant, echter niets over de resultaten die voort zouden komen uit een residuele berekening specifiek voor het thans beoogde bedrijventerrein, uitgaande van een complexwaarde. Reclamant geeft aan dat de specifieke omstandigheden in de gehanteerde waarderingsmethodiek ontbreken. Dit terwijl er weinig kosten gemaakt hoeven te worden om het beoogde bedrijventerrein bouwrijp te maken.

6

Allereerst is sprake van een zeer groot aandeel grootschalige en zeer grootschalige kavels (89% van het totale uitgeefbare gebied), wat betekent dat het gebied relatief goedkoop en snel kan worden gerealiseerd. Zo wordt deelgebied I zeer spoedig ontwikkeld en zal ook de ontwikkeling van deelgebied II en III niet lang op zich laten wachten. Doordat realisatie op korte termijn plaatsvindt, kan er ook geen sprake zijn van (veel) onduidelijkheden en onzekerheden in de verre toekomst, waardoor thans geen residuele berekening gemaakt zou kunnen worden. Uit de rechtspraak volgt dat er vrijheid bestaat om per situatie te bekijken welke methodiek(en) passen bij bepaalde omstandigheden. Dit omdat iedere waarderingsmethodiek zijn beperkingen kan hebben in bepaalde omstandigheden. Dit maakt dat er omstandigheden kunnen zijn om geen gebruik te maken van de vergelijkingsmethode. Van terughoudendheid in het gebruik van de residuele methode kan in deze geen sprake zijn, gezien de door reclamant aangedragen argumenten. Reclamant stelt dat in deze situatie terughoudend dient te worden omgegaan met het gebruik van (enkel) de vergelijkingsmethode. In dit kader speelt een grote rol dat de meeste infrastructurele voorzieningen, waaronder mede begrepen wegen, reeds aanwezig zijn. Dit wordt ook gesteld in de beschrijving van de ‘sterktes’ van de locatie in het taxatierapport.

De in het rapport opgenomen ‘zwaktes’ en ‘bedreigingen’ hebben niets van doen met omstandigheden op/van het terrein zelf. Ook in het ontwerpbestemmingsplan wordt verschillende malen benadrukt dat het beoogde bedrijventerrein goed te ontsluiten is via bestaande uitvalswegen. Reclamant geeft voorts aan dat de in het taxatierapport op blz. 24/25 gehanteerde uitgangspunten niet overeenkomen met de specifieke omstandigheden voor het beoogde bedrijventerrein. De gehanteerde uitgangspunten lijken niet bij de onderhavige planvorming te horen. Dit is een reden te meer om te werken met de residuele waardemethodiek, zodat de uiteindelijke waarde een weerspiegeling is van de specifieke situatie ter plaatse en niet enkel op basis van een vergelijking met bedrijventerreinen. Reclamant concludeert dat de gehanteerde grondwaarde van € 23,-- per m² veel te laag is en geen weerspiegeling geeft van de werkelijke situatie waarin het terrein relatief goedkoop bouwrijp kan worden gemaakt gezien de al bestaande voorzieningen. Het enkel hanteren van de vergelijkingsmethode is in de onderhavige situatie daarom onvoldoende en mag hier niet leidend zijn. Op deze wijze komt aan eigenaren, waaronder reclamant, niet toe waar zij recht op hebben.

Reclamant verzoekt het exploitatieplan niet eerder vast te stellen dan het moment waarop een zorgvuldige waarderingsmethodiek is toegepast, welke recht doet aan de specifieke omstandigheden van het beoogde bedrijventerrein, waaronder in ieder geval het opnemen van een residuele waardebepaling in het onderhavige exploitatieplan. Reactie op de zienswijze 1.

De raming van de inbrengwaarden van de gronden van het exploitatieplangebied vormt een verplicht onderdeel van de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Deze waarde dient te worden bepaald door een of meerdere onafhankelijke taxateurs, met inachtneming van de regels die daarover in en krachtens de Wro zijn opgenomen. Bij de opstelling van het ontwerpexploitatieplan is opdracht verstrekt aan Steenhuijs Grondzaken te Utrecht tot het

7

ramen van de getaxeerde waarde. Het taxatierapport, gedateerd 9 juni 2020, is als bijlage 16 bij het ontwerpexploitatieplan opgenomen. 2.

Nu de zienswijze zich richt op de getaxeerde inbrengwaarde, is aan de taxateur verzocht om een reactie. De schriftelijke reactie van de taxateur, gedateerd 16 oktober 2020, is als bijlage 1 bij deze zienswijzennota opgenomen. Door de taxateur wordt gemotiveerd ingegaan op de ingebrachte zienswijze. De reactie van de taxateur wordt als hier ingehaald en ingelast beschouwd.

3.

De taxateur geeft aan dat er geen aanleiding wordt gevonden om tot een andere waardering te komen.

Conclusie Vast te stellen dat de zienswijze geen aanleiding geeft tot aanpassing van het exploitatieplan.

2.2

Zienswijze reclamant 2

Ontvankelijkheid 

Schriftelijke zienswijze ingekomen 4 augustus 2020.



De zienswijze is binnen de gestelde termijn ingediend.



De zienswijze is schriftelijk onderbouwd.



De zienswijze is ingediend door advocaat-gemachtigde namens 2a. xxx (hierna: reclamant 2a); 2b. de erven van xxx (hierna: reclamant 2b); 2c. de besloten vennootschap onder beperkte aansprakelijkheid De Kempen Plants Europe B.V., gevestigd te Melderslo (hierna: reclamant 2c). Reclamant 2a en b golden op de peildatum van de taxatie van de inbrengwaarde (i.c. op 1 januari 2020) als mede-eigenaar van gronden gelegen in het gebied van het ontwerpexploitatieplan. Ingevolge artikel 8.2, lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) gelden zij daarom als belanghebbende bij de indiening van een zienswijze tegen het ontwerpexploitatieplan. Reclamant 2c geldt niet als (mede-)eigenaar van gronden gelegen in het gebied van het ontwerpexploitatieplan. Met reclamant 2c is voorts geen anterieure overeenkomst over grondexploitatie gesloten met betrekking tot gronden gelegen in het exploitatieplan. In de zienswijze wordt nagelaten aan te geven dat voor reclamant 2c anderszins sprake is van een belang dat rechtstreeks bij het ontwerpexploitatieplan is betrokken.

Nu de zienswijze, wat betreft het ontwerpexploitatieplan, is gericht tegen (onderdelen van) de exploitatieopzet behorende tot het ontwerpexploitatieplan, wordt reclamant 2c gezien het vorenstaande niet aangemerkt als belanghebbende bij het ontwerpexploitatieplan en mitsdien niet-ontvankelijk verklaard in de namens hem ten aanzien van dat onderdeel ingediende zienswijze.



De zienswijze van reclamanten 2a en 2b is ontvankelijk. De zienswijze van reclamant 2c is niet ontvankelijk.

Reclamanten 2a tot en met 2c worden hier verder gezamenlijk aangeduid als ‘reclamanten’.

8

Reclamanten hebben heeft zowel tegen het ontwerp bestemmingsplan als tegen het ontwerp exploitatieplan een zienswijze ingediend. In dit eindrapport wordt alleen ingegaan op de zienswijzen gericht tegen het ontwerp exploitatieplan. De beantwoording van de zienswijzen tegen het ontwerp bestemmingsplan zal plaatsvinden in het bij die procedure behorende eindrapport zienswijzen. Zienswijze Reclamanten geven in onderdeel 4 van de zienswijze aan dat uit het ontwerpexploitatieplan volgt dat de gemeente c.q. het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo actief over wil gaan tot aankoop van onder meer de eigendommen van reclamanten. Reclamanten geven aan dat partijen hierover in overleg zijn, maar er nog geenszins sprake is van bereikte overeenstemming welke leidt tot eigendomsoverdracht. Reclamanten geven aan dat uit een ontwerpexploitatieplan kan volgen wat reclamanten toekomt bij een eventuele verkoop. Reclamanten geven aan dat bestudering van het ontwerpexploitatieplan en de daarbij behorende inbrengwaardetaxatie tot de conclusie leidt dat de gehanteerde waarderingsmethodiek, welke enkel is gebaseerd op vergelijkingen, niet voldoet. Reclamanten geven aan dat (eveneens) gebruik dient te worden gemaakt van de residuele waardemethodiek, welke specifiek betrekking heeft op de realisatie van het bedrijventerrein De Spurkt.

De argumenten voor het buiten toepassing blijven van de residuele methode kunnen door reclamanten niet worden gevolgd. Evenmin kan worden gevolgd dat de taxateur stelt dat weliswaar niet residueel is gerekend, maar vergelijkenderwijs wel met resultaten wordt gewerkt die uit zulke berekeningen zijn voortgekomen. Dit zegt, aldus reclamanent, echter niets over de resultaten die voort zouden komen uit een residuele berekening specifiek voor het thans beoogde bedrijventerrein, uitgaande van een complexwaarde. Reclamanten geven aan dat de specifieke omstandigheden in de gehanteerde waarderingsmethodiek ontbreken. Dit terwijl er weinig kosten gemaakt hoeven te worden om het beoogde bedrijventerrein bouwrijp te maken. Allereerst is sprake van een zeer groot aandeel grootschalige en zeer grootschalige kavels (89% van het totale uitgeefbare gebied), wat betekent dat het gebied relatief goedkoop en snel kan worden gerealiseerd. Zo wordt deelgebied I zeer spoedig ontwikkeld en zal ook de ontwikkeling van deelgebied II en III niet lang op zich laten wachten. Doordat realisatie op korte termijn plaatsvindt, kan er ook geen sprake zijn van (veel) onduidelijkheden en onzekerheden in de verre toekomst, waardoor thans geen residuele berekening gemaakt zou kunnen worden.

Uit de rechtspraak volgt dat er vrijheid bestaat om per situatie te bekijken welke methodiek(en) passen bij bepaalde omstandigheden. Dit omdat iedere waarderingsmethodiek zijn beperkingen kan hebben in bepaalde omstandigheden. Dit maakt dat er omstandigheden kunnen zijn om geen gebruik te maken van de vergelijkingsmethode. Van terughoudendheid in het gebruik van de residuele methode kan in deze geen sprake zijn, gezien de door reclamanten aangedragen argumenten. Reclamanten stellen dat in deze situatie terughoudend dient te worden omgegaan met het gebruik van (enkel) de vergelijkingsmethode.

9

In dit kader speelt een grote rol dat de meeste infrastructurele voorzieningen, waaronder mede begrepen wegen, reeds aanwezig zijn. Dit wordt ook gesteld in de beschrijving van de ‘sterktes’ van de locatie in het taxatierapport. De in het rapport opgenomen ‘zwaktes’ en ‘bedreigingen’ hebben niets van doen met omstandigheden op/van het terrein zelf. Ook in het ontwerpbestemmingsplan wordt verschillende malen benadrukt dat het beoogde bedrijventerrein goed te ontsluiten is via bestaande uitvalswegen. Reclamanten geven voorts aan dat de in het taxatierapport op blz. 24/25 gehanteerde uitgangspunten niet overeenkomen met de specifieke omstandigheden voor het beoogde bedrijventerrein. De gehanteerde uitgangspunten lijken niet bij de onderhavige planvorming te horen. Dit is een reden te meer om te werken met de residuele waardemethodiek, zodat de uiteindelijke waarde een weerspiegeling is van de specifieke situatie ter plaatse en niet enkel op basis van een vergelijking met bedrijventerreinen. Reclamanten concluderen dat de gehanteerde grondwaarde van € 23,-- per m² veel te laag is en geen weerspiegeling geeft van de werkelijke situatie waarin het terrein relatief goedkoop bouwrijp kan worden gemaakt gezien de al bestaande voorzieningen. Het enkel hanteren van de vergelijkingsmethode is in de onderhavige situatie daarom onvoldoende en mag hier niet leidend zijn.

Op deze wijze komt aan eigenaren, waaronder reclamanten, niet toe waar zij recht op hebben. Reclamanten verzoeken het exploitatieplan niet eerder vast te stellen dan het moment waarop een zorgvuldige waarderingsmethodiek is toegepast, welke recht doet aan de specifieke omstandigheden van het beoogde bedrijventerrein, waaronder in ieder geval het opnemen van een residuele waardebepaling in het onderhavige exploitatieplan. Reactie op de zienswijze voor zover betrekking hebbend op reclamanten 2a en 2b 1.

De raming van de inbrengwaarden van de gronden van het exploitatieplangebied vormt een verplicht onderdeel van de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Deze waarde dient te worden bepaald door een of meerdere onafhankelijke taxateurs, met inachtneming van de regels die daarover in en krachtens de Wro zijn opgenomen. Bij de opstelling van het ontwerpexploitatieplan is opdracht verstrekt aan Steenhuijs Grondzaken te Utrecht tot het ramen van de getaxeerde waarde. Het taxatierapport, gedateerd 9 juni 2020, is als bijlage 16 bij het ontwerpexploitatieplan opgenomen.

2.

Nu de zienswijze zich richt op de getaxeerde inbrengwaarde, is aan de taxateur verzocht om een reactie. De schriftelijke reactie van de taxateur, gedateerd 16 oktober 2020 is als bijlage 1 bij deze zienswijzennota opgenomen. Door de taxateur wordt gemotiveerd ingegaan op de ingebrachte zienswijze. De reactie van de taxateur wordt als hier ingehaald en ingelast beschouwd.

3.

De taxateur geeft aan dat er geen aanleiding wordt gevonden om tot een andere waardering te komen.

Conclusie 1.

De zienswijze, voor zover deze is ingediend namens reclamant 2c en betrekking heeft op het ontwerpexploitatieplan, niet-ontvankelijk te verklaren;

10

2.

Vast te stellen dat de zienswijze voor zover ingediend namens reclamant 1 en 2, geen aanleiding geeft tot aanpassing van het exploitatieplan.

2.3

Zienswijze reclamant 3

Ontvankelijkheid 

Schriftelijke zienswijze ingekomen op 4 augustus 2020



De zienswijze is binnen de gestelde termijn ingediend.



De zienswijze is inhoudelijk onderbouwd.



De zienswijze is ingediend door advocaat-gemachtigde namens xxx (reclamant) Reclamant gold op de peildatum van de taxatie van de inbrengwaarde voor het ontwerpexploitatieplan (i.c. 1 januari 2020) als eigenaresse van gronden gelegen in het gebied van het ontwerpexploitatieplan. Ingevolge artikel 8.2, lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geldt zij daarom als belanghebbende bij de indiening van een zienswijze tegen het ontwerpexploitatieplan. Reclamant stelt dat zij ook geldt als eigenaresse van het perceel, kadastraal bekend gemeente Venray, sectie U, nummer 242 en 243. Op de peildatum van de taxatie waren de genoemde percelen echter niet in eigendom van reclamant. Aangenomen wordt dat reclamant de enige erfgenaam is van de eigenaar van deze percelen.



De zienswijze is ontvankelijk.

Reclamant heeft zowel tegen het ontwerp bestemmingsplan als tegen het ontwerp exploitatieplan een zienswijze ingediend. In dit eindrapport wordt alleen ingegaan op de zienswijzen gericht tegen het ontwerp exploitatieplan. De beantwoording van de zienswijzen tegen het ontwerp bestemmingsplan zal plaatsvinden in het bij die procedure behorende eindrapport zienswijzen. Zienswijze Reclamant geeft in onderdeel 4 van de zienswijze aan dat uit het ontwerpexploitatieplan volgt dat de gemeente c.q. het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo actief over wil gaan tot aankoop van onder meer de eigendommen van reclamant. Reclamant geeft aan dat partijen hierover in overleg zijn, maar er nog geenszins sprake is van bereikte overeenstemming welke leidt tot eigendomsoverdracht. Reclamant geeft aan dat uit een ontwerpexploitatieplan kan volgen wat reclamant toekomt bij een eventuele verkoop. Reclamant geeft aan dat bestudering van het ontwerpexploitatieplan en de daarbij behorende inbrengwaardetaxatie tot de conclusie leidt dat de gehanteerde waarderingsmethodiek, welke enkel is gebaseerd op vergelijkingen, niet voldoet. Reclamant geeft aan dat (eveneens) gebruik dient te worden gemaakt van de residuele waardemethodiek, welke specifiek betrekking heeft op de realisatie van het bedrijventerrein De Spurkt.

De argumenten voor het buiten toepassing blijven van de residuele methode kunnen door reclamant niet worden gevolgd. Evenmin kan worden gevolgd dat de taxateur stelt dat weliswaar niet residueel is gerekend, maar vergelijkenderwijs wel met resultaten wordt gewerkt die uit zulke berekeningen zijn voortgekomen. Dit zegt, aldus reclamant, echter niets over de resultaten die

11

voort zouden komen uit een residuele berekening specifiek voor het thans beoogde bedrijventerrein, uitgaande van een complexwaarde. Reclamant geeft aan dat de specifieke omstandigheden in de gehanteerde waarderingsmethodiek ontbreken. Dit terwijl er weinig kosten gemaakt hoeven te worden om het beoogde bedrijventerrein bouwrijp te maken. Allereerst is sprake van een zeer groot aandeel grootschalige en zeer grootschalige kavels (89% van het totale uitgeefbare gebied), wat betekent dat het gebied relatief goedkoop en snel kan worden gerealiseerd. Zo wordt deelgebied I zeer spoedig ontwikkeld en zal ook de ontwikkeling van deelgebied II en III niet lang op zich laten wachten. Doordat realisatie op korte termijn plaatsvindt, kan er ook geen sprake zijn van (veel) onduidelijkheden en onzekerheden in de verre toekomst, waardoor thans geen residuele berekening gemaakt zou kunnen worden. Uit de rechtspraak volgt dat er vrijheid bestaat om per situatie te bekijken welke methodiek(en) passen bij bepaalde omstandigheden. Dit omdat iedere waarderingsmethodiek zijn beperkingen kan hebben in bepaalde omstandigheden. Dit maakt dat er omstandigheden kunnen zijn om geen gebruik te maken van de vergelijkingsmethode. Van terughoudendheid in het gebruik van de residuele methode kan in deze geen sprake zijn, gezien de door reclamant aangedragen argumenten.

Reclamant stelt dat in deze situatie terughoudend dient te worden omgegaan met het gebruik van (enkel) de vergelijkingsmethode. In dit kader speelt een grote rol dat de meeste infrastructurele voorzieningen, waaronder mede begrepen wegen, reeds aanwezig zijn. Dit wordt ook gesteld in de beschrijving van de ‘sterktes’ van de locatie in het taxatierapport. De in het rapport opgenomen ‘zwaktes’ en ‘bedreigingen’ hebben niets van doen met omstandigheden op/van het terrein zelf. Ook in het ontwerpbestemmingsplan wordt verschillende malen benadrukt dat het beoogde bedrijventerrein goed te ontsluiten is via bestaande uitvalswegen. Reclamant geeft voorts aan dat de in het taxatierapport op blz. 24/25 gehanteerde uitgangspunten niet overeenkomen met de specifieke omstandigheden voor het beoogde bedrijventerrein. De gehanteerde uitgangspunten lijken niet bij de onderhavige planvorming te horen. Dit is een reden te meer om te werken met de residuele waardemethodiek, zodat de uiteindelijke waarde een weerspiegeling is van de specifieke situatie ter plaatse en niet enkel op basis van een vergelijking met bedrijventerreinen. Reclamant concludeert dat de gehanteerde grondwaarde van € 23,-- per m² veel te laag is en geen weerspiegeling geeft van de werkelijke situatie waarin het terrein relatief goedkoop bouwrijp kan worden gemaakt gezien de al bestaande voorzieningen.

Het enkel hanteren van de vergelijkingsmethode is in de onderhavige situatie daarom onvoldoende en mag hier niet leidend zijn. Op deze wijze komt aan eigenaren, waaronder reclamant, niet toe waar zij recht op hebben. Reclamant verzoekt het exploitatieplan niet eerder vast te stellen dan het moment waarop een zorgvuldige waarderingsmethodiek is toegepast, welke recht doet aan de specifieke omstandigheden van het beoogde bedrijventerrein, waaronder in ieder geval het opnemen van een residuele waardebepaling in het onderhavige exploitatieplan.

12

Reactie op de zienswijze 1.

De raming van de inbrengwaarden van de gronden van het exploitatieplangebied vormt een verplicht onderdeel van de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Deze waarde dient te worden bepaald door een of meerdere onafhankelijke taxateurs, met inachtneming van de regels die daarover in en krachtens de Wro zijn opgenomen. Bij de opstelling van het ontwerpexploitatieplan is opdracht verstrekt aan Steenhuijs Grondzaken te Utrecht tot het ramen van de getaxeerde waarde. Het taxatierapport, gedateerd 9 juni 2020, is als bijlage 16 bij het ontwerpexploitatieplan opgenomen.

2.

Nu de zienswijze zich richt op de getaxeerde inbrengwaarde, is aan de taxateur verzocht om een reactie. De schriftelijke reactie van de taxateur, gedateerd 16 oktober 2020, is als bijlage 1 bij deze zienswijzennota opgenomen. Door de taxateur wordt gemotiveerd ingegaan op de ingebrachte zienswijze. De reactie van de taxateur wordt als hier ingehaald en ingelast beschouwd.

3.

De taxateur geeft aan dat er geen aanleiding wordt gevonden om tot een andere waardering te komen.

Conclusie Vast te stellen dat de zienswijze geen aanleiding geeft tot aanpassing van het exploitatieplan.

2.4

Zienswijze reclamant 4

Ontvankelijkheid 

Schriftelijke zienswijze ingekomen op 4 augustus 2020.



De zienswijze is binnen de gestelde termijn ingediend.



De zienswijze is inhoudelijk onderbouwd.



De zienswijze is ingediend door advocaat-gemachtigde namens 4a. xxx (hierna: reclamant 4a); 4b. xxx (hierna: reclamant 4b); de Maatschap xxx (hierna: reclamant 4c). Reclamant 4a en 4b golden op de peildatum van de taxatie van de inbrengwaarde (i.c. op 1 januari 2020) als mede-eigenaar van gronden gelegen in het gebied van het ontwerpexploitatieplan. Ingevolge artikel 8.2, lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) gelden zij daarom als belanghebbende bij de indiening van een zienswijze tegen het ontwerpexploitatieplan. Reclamant 4c geldt niet als (mede-)eigenaar van gronden gelegen in het gebied van het ontwerpexploitatieplan. Met reclamant 4c is voorts geen anterieure overeenkomst over grondexploitatie gesloten met betrekking tot gronden gelegen in het exploitatieplan. In de zienswijze wordt nagelaten aan te geven dat voor reclamant 4c anderszins sprake is van een belang dat rechtstreeks bij het ontwerpexploitatieplan is betrokken. Nu de zienswijze, wat betreft het ontwerpexploitatieplan, is gericht tegen (onderdelen van) de exploitatieopzet behorende tot het ontwerpexploitatieplan, wordt reclamant 4c gezien het vorenstaande niet aangemerkt als belanghebbende bij het ontwerpexploitatieplan en mitsdien niet-ontvankelijk verklaard in de namens hem ten aanzien van dat onderdeel ingediende zienswijze.

13



De zienswijze van reclamant 4a en 4b is ontvankelijk, de zienswijze van reclamant 4c is niet ontvankelijk.

Reclamanten 4a tot en met 4c worden hierna gezamenlijk aangeduid als ‘reclamanten’. Reclamanten hebben zowel tegen het ontwerp bestemmingsplan als tegen het ontwerp exploitatieplan een zienswijze ingediend. In dit eindrapport wordt alleen ingegaan op de zienswijzen gericht tegen het ontwerp exploitatieplan. De beantwoording van de zienswijzen tegen het ontwerp bestemmingsplan zal plaatsvinden in het bij die procedure behorende eindrapport zienswijzen. Zienswijze Reclamanten geven in onderdeel 4 van de zienswijze aan dat uit het ontwerpexploitatieplan volgt dat de gemeente c.q. het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo actief over wil gaan tot aankoop van onder meer de eigendommen van reclamanten. Reclamanten geven aan dat partijen hierover in overleg zijn, maar er nog geenszins sprake is van bereikte overeenstemming welke leidt tot eigendomsoverdracht. Reclamanten geven aan dat uit een ontwerpexploitatieplan kan volgen wat reclamant toekomt bij een eventuele verkoop. Reclamanten geven aan dat bestudering van het ontwerpexploitatieplan en de daarbij behorende inbrengwaardetaxatie tot de conclusie leidt dat de gehanteerde waarderingsmethodiek, welke enkel is gebaseerd op vergelijkingen, niet voldoet.

Reclamanten geven aan dat (eveneens) gebruik dient te worden gemaakt van de residuele waardemethodiek, welke specifiek betrekking heeft op de realisatie van het bedrijventerrein De Spurkt. De argumenten voor het buiten toepassing blijven van de residuele methode kunnen door reclamanten niet worden gevolgd. Evenmin kan worden gevolgd dat de taxateur stelt dat weliswaar niet residueel is gerekend, maar vergelijkenderwijs wel met resultaten wordt gewerkt die uit zulke berekeningen zijn voortgekomen. Dit zegt, aldus reclamanten, echter niets over de resultaten die voort zouden komen uit een residuele berekening specifiek voor het thans beoogde bedrijventerrein, uitgaande van een complexwaarde. Reclamanten geven aan dat de specifieke omstandigheden in de gehanteerde waarderingsmethodiek ontbreken. Dit terwijl er weinig kosten gemaakt hoeven te worden om het beoogde bedrijventerrein bouwrijp te maken. Allereerst is sprake van een zeer groot aandeel grootschalige en zeer grootschalige kavels (89% van het totale uitgeefbare gebied), wat betekent dat het gebied relatief goedkoop en snel kan worden gerealiseerd. Zo wordt deelgebied I zeer spoedig ontwikkeld en zal ook de ontwikkeling van deelgebied II en III niet lang op zich laten wachten.

Doordat realisatie op korte termijn plaatsvindt, kan er ook geen sprake zijn van (veel) onduidelijkheden en onzekerheden in de verre toekomst, waardoor thans geen residuele berekening gemaakt zou kunnen worden. Uit de rechtspraak volgt dat er vrijheid bestaat om per situatie te bekijken welke methodiek(en) passen bij bepaalde omstandigheden. Dit omdat iedere waarderingsmethodiek zijn beperkingen kan hebben in bepaalde omstandigheden. Dit maakt dat er omstandigheden kunnen zijn om geen

14

gebruik te maken van de vergelijkingsmethode. Van terughoudendheid in het gebruik van de residuele methode kan in deze geen sprake zijn, gezien de door reclamanten aangedragen argumenten. Reclamanten stellen dat in deze situatie terughoudend dient te worden omgegaan met het gebruik van (enkel) de vergelijkingsmethode. In dit kader speelt een grote rol dat de meeste infrastructurele voorzieningen, waaronder mede begrepen wegen, reeds aanwezig zijn. Dit wordt ook gesteld in de beschrijving van de ‘sterktes’ van de locatie in het taxatierapport. De in het rapport opgenomen ‘zwaktes’ en ‘bedreigingen’ hebben niets van doen met omstandigheden op/van het terrein zelf. Ook in het ontwerpbestemmingsplan wordt verschillende malen benadrukt dat het beoogde bedrijventerrein goed te ontsluiten is via bestaande uitvalswegen. Reclamanten gven voorts aan dat de in het taxatierapport op blz. 24/25 gehanteerde uitgangspunten niet overeenkomen met de specifieke omstandigheden voor het beoogde bedrijventerrein. De gehanteerde uitgangspunten lijken niet bij de onderhavige planvorming te horen. Dit is een reden te meer om te werken met de residuele waarde-methodiek, zodat de uiteindelijke waarde een weerspiegeling is van de specifieke situatie ter plaatse en niet enkel op basis van een vergelijking met bedrijventerreinen.

Reclamanten concluderen dat de gehanteerde grondwaarde van € 23,-- per m² veel te laag is en geen weerspiegeling geeft van de werkelijke situatie waarin het terrein relatief goedkoop bouwrijp kan worden gemaakt gezien de al bestaande voorzieningen. Het enkel hanteren van de vergelijkingsmethode is in de onderhavige situatie daarom onvoldoende en mag hier niet leidend zijn. Op deze wijze komt aan eigenaren, waaronder reclamanten, niet toe waar zij recht op hebben. Reclamanten verzoeken het exploitatieplan niet eerder vast te stellen dan het moment waarop een zorgvuldige waarderingsmethodiek is toegepast, welke recht doet aan de specifieke omstandigheden van het beoogde bedrijventerrein, waaronder in ieder geval het opnemen van een residuele waardebepaling in het onderhavige exploitatieplan. Reactie op de zienswijze voor zover betrekking hebbend op reclamanten 4a en 4b 1.

De raming van de inbrengwaarden van de gronden van het exploitatieplangebied vormt een verplicht onderdeel van de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Deze waarde dient te worden bepaald door een of meerdere onafhankelijke taxateurs, met inachtneming van de regels die daarover in en krachtens de Wro zijn opgenomen. Bij de opstelling van het ontwerpexploitatieplan is opdracht verstrekt aan Steenhuijs Grondzaken te Utrecht tot het ramen van de getaxeerde waarde. Het taxatierapport, gedateerd 9 juni 2020, is als bijlage 16 bij het ontwerpexploitatieplan opgenomen.

2.

Nu de zienswijze zich richt op de getaxeerde inbrengwaarde, is aan de taxateur verzocht om een reactie. De schriftelijke reactie van de taxateur, gedateerd 16 oktober 2020 is als bijlage 1 bij deze zienswijzennota opgenomen. Door de taxateur wordt gemotiveerd ingegaan op de ingebrachte zienswijze. De reactie van de taxateur wordt als hier ingehaald en ingelast

3.

beschouwd. De taxateur geeft aan dat er geen aanleiding wordt gevonden om tot een andere waardering te komen.

15

Conclusie 1.

De zienswijze, voor zover deze is ingediend namens reclamant 4c en betrekking heeft op het ontwerpexploitatieplan, niet-ontvankelijk te verklaren;

2.

Vast te stellen dat de zienswijze voor zover ingediend namens reclamant 1 en 2, geen aanleiding geeft tot aanpassing van het exploitatieplan.

2.5

Zienswijze reclamant 5

Ontvankelijkheid 

Schriftelijke zienswijze ingekomen 5 augustus 2020.



De zienswijze is binnen de gestelde termijn ingediend.



De zienswijze is inhoudelijk onderbouwd.



De zienswijze is ingediend door xxx advocaat-gemachtigde namens 5a xxxx (hierna: reclamant 5a); 5b. xxx (hierna: reclamant 5b); 5c. xxx (hierna: reclamant 5c). Reclamant 5a to en met 5c. golden op de peildatum van de taxatie van de inbrengwaarde (i.c. op 1 januari 2020) als mede-eigenaar van gronden gelegen in het gebied van het ontwerpexploitatieplan. Ingevolge artikel 8.2 lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) gelden zij daarom als belanghebbende bij de indiening van een zienswijze tegen het ontwerpexploitatieplan.



De zienswijze is derhalve ontvankelijk.

Reclamanten 5a tot en met 5c worden hierna gezamenlijk aangeduid als ‘reclamanten’. Reclamanten hebben zowel tegen het ontwerp bestemmingsplan als tegen het ontwerp exploitatieplan een zienswijze ingediend. In dit eindrapport wordt alleen ingegaan op de zienswijzen gericht tegen het ontwerp exploitatieplan. De beantwoording van de zienswijzen tegen het ontwerp bestemmingsplan zal plaatsvinden in het bij die procedure behorende eindrapport zienswijzen. Zienswijze Reclamanten geven aan dat het in procedure gebrachte exploitatieplan strekt tot realisatie van het bedrijventerrein De Spurkt. Met het exploitatieplan worden binnen het plangebied de noodzakelijke eisen en regels gesteld c.q. bestaande regels gewijzigd c.q. aangescherpt, zoals bedoeld in artikel 6.13, eerste en tweede lid Wro. Het exploitatieplan vormt de grondslag voor het publiekrechtelijk afdwingbare kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie. Daarnaast bevat het exploitatieplan onder meer regels over de uitvoering van werken en werkzaamheden en regels over aangewezen woningbouwcategorieën. Reclamanten geven aan zich niet te kunnen verenigen met het gewijzigd vastgestelde exploitatieplan.

16

Reclamanten zijn van opvatting dat niet alle kosten van de realisatie van het bedrijventerrein volledig aan het exploitatiegebied kunnen worden toegerekend. Dit geldt voor het terrein op zich, maar ook voor de groene inpassing. Reclamanten zijn van mening dat (een gedeelte van) het terrein niet alleen aan het exploitatiegebied ten dienste zal staan, maar ook aan andere delen van de gemeente. Ingevolge artikel 6.13, zesde lid Wro worden kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waaraan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan naar evenredigheid opgenomen in de exploitatieopzet. In het vastgestelde bestemmingsplan en exploitatieplan wordt ten onrechte geen aandacht besteed aan deze punten. Noch in het plan, noch in de nota van zienswijzen wordt het standpunt van de gemeente nader onderbouwd en wordt een toelichting gegeven over de reikwijdte van het bestemmingsplan als bovenwijkse voorziening. Op grond van de uitspraak van 29 november 2010 van de Afdeling, dienen burgemeester en wethouders aannemelijk te maken dat kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan.

In de uitspraak van 2 mei 2012 heeft de Afdeling overwogen dat het criterium toerekenbaarheid inhoudt dat tussen de kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen en hetgeen in het exploitatieplan wordt ontwikkeld een causaal verband moet bestaan. Over het criterium proportionaliteit heeft de Afdeling overwogen dat indien meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, de kosten naar rato dienen te worden verdeeld. Naarmate een locatie minder profijt heeft van een voorziening, draagt deze minder bij in de kosten. Naar het oordeel van reclamanten is niet transparant hoe de gemeente Helmond [aangenomen wordt dat het hier gaat om een kennelijke verschrijving en dat de gemeente Venray wordt bedoeld] de berekening in het exploitatieplan heeft toegepast. Reclamanten geven aan dat een bovenwijkse of meerwijkse voorziening een openbare voorziening is die van nut is voor het exploitatiegebied en voor een of meer andere gebieden, te denken valt aan wegen, natuur, water en groenvoorzieningen. Om de kosten van bovenwijkse voorzieningen aan een exploitatiegebied te kunnen toebedelen, moet volgens artikel 6.13, zesde lid Wro voldaan worden aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit.

Naar het oordeel van reclamanten is in het vastgestelde bestemmingsplan niet inzichtelijk gemaakt hoe en op welke wijze voldaan wordt aan de eisen die de Wro stelt ten aanzien van exploitatieplannen. Reclamanten betwisten de door de gemeente gehanteerde inbrengwaarden en het gehanteerde percentage toerekening van de kosten. Voor reclamanten is immers niet duidelijk en niet controleerbaar waarop de gemeente deze bedragen op heeft gebaseerd. Vanwege de oncontroleerbaarheid van deze gegevens is de besluitvorming tot vaststelling van het bestemmingsplan ongemotiveerd en onzorgvuldig tot stand gekomen. Reactie op de zienswijze 1.

Reclamanten stellen dat zij zich niet kunnen verenigen met het gewijzigd vastgestelde exploitatieplan, welke stelling vervolgens in de zienswijze nader wordt toegelicht. Dit standpunt is naar onze opvatting onbegrijpelijk, nu een ontwerp van een exploitatieplan ter visie is gelegd. Van een (gewijzigd) vastgesteld exploitatieplan is dan ook geenszins sprake. Voor zover reclamanten bedoelen te stellen dat in het ontwerpexploitatieplan regels zijn

17

opgenomen over aangewezen woningbouwcategorieën, dan is deze stelling onjuist te noemen. In het onderhavige ontwerpexploitatieplan, dat ziet op de realisatie van een bedrijventerrein, zijn geen regels over aangewezen woningbouwcategorieën opgenomen. 2.

De stelling van reclamanten, inhoudende dat niet alle in de exploitatieopzet van het ontwerpexploitatieplan opgenomen kosten voor de realisatie van het bedrijventerrein volledig aan het exploitatieplangebied kunnen worden toegerekend, wordt niet onderschreven. Voorts is de vraag of het onderhavige bedrijventerrein als zodanig een al dan niet bovenwijks karakter heeft, niet van belang voor de toerekening van de verhaalbare kosten van de grondexploitatie aan het exploitatieplangebied. Voor de verhaalbaarheid van de kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen ingevolge een exploitatieplan dient toepassing te worden gegeven aan de criteria als opgenomen in artikel 6.13 lid 6 Wro. De werking van deze criteria is beperkt tot de verhaalbaarheid van de in een exploitatieplan opgenomen kosten van voorzieningen (zoals de kosten van wegen, riolering en andere voorzieningen), maar heeft geen betrekking op de functie van het bedrijventerrein als zodanig. Een al dan niet bovenwijks karakter van een bedrijventerrein als zodanig vormt daarom geen toetsingskader voor de toepassing van artikel 6.13 lid 6 Wro. De toepassing van de criteria beperkt zich tot de verhaalbaarheid van kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen. Het door reclamanten gestelde dat het bedrijventerrein zelf een bovenwijkse functie heeft, wordt voorts niet door de gemeente onderschreven.

Door de wijze waarop het bedrijventerrein De Spurkt wordt gerealiseerd, waarbij binnen de diverse delen van het plangebied sprake is van zowel een ruimtelijke als een functionele samenhang, is er sprake van een afgebakend zelfstandig plangebied (zie paragraaf 1.4 van het ontwerpexploitatieplan). Het bestemmingsplan ‘De Spurkt’ vormt de planologische grondslag voor de realisatie van bedrijventerrein De Spurkt. De ruimtelijke aspecten zijn toegelicht en verantwoord in dit bestemmingsplan. In het ontwerpexploitatieplan is een ruimtegebruiksregeling opgenomen, waaruit volgt dat de inrichting van het exploitatieplangebied louter ten dienste staat van de te realiseren kavels en de daarop te realiseren bedrijfsbebouwing in het gebied. In paragraaf 1.1 van het ontwerpexploitatieplan is met betrekking tot het kostenverhaal toegelicht dat de gemeente verplicht is tot kostenverhaal, waarbij deze verplicht te verhalen kosten, conform de regels als opgenomen in afdeling 6.4 Wro, zullen worden verhaald ten laste van de eigendommen binnen het exploitatieplangebied waar het uitgeefbaar gebied is voorzien. In concreto gaat het hier om de gronden waarop ingevolge het bestemmingsplan aangewezen bouwplanmogelijkheden (als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro) zijn voorzien. Bij de toerekening van de kosten is rekening gehouden met de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit.

In hoofdstuk 4 van het ontwerpexploitatieplan is een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte (onderverdeeld naar respectievelijk het bouwrijp en gebruiksgereed maken van de openbare ruimte) opgenomen. In paragraaf 5.6.1 van het exploitatieplan is aangegeven dat voor alle te realiseren voorzieningen binnen en buiten het exploitatieplangebied geldt dat: 

het exploitatieplangebied of een gedeelte daarvan profijt heeft van de werken, werkzaamheden en voorzieningen;

18



er een causaal verband is en de kosten dus toerekenbaar zijn;



de toegerekende kosten ten gunste komen van het exploitatieplangebied naar rato van het proportionele aandeel in het profijt.

Wat betreft de aanleg van de voorzieningen inzake groen binnen het exploitatieplangebied gaat het om voorzieningen die bijdragen aan de leefkwaliteit op het bedrijventerrein (gebruiksfunctie). Wat betreft de aan de oostzijde in het exploitatieplangebied te realiseren natuurvoorzieningen gaat het om een uitbreiding van een bestaande natuurvoorziening, waarbij de gronden worden ingericht ter bescherming van de daar aanwezige das. De binnen het exploitatieplangebied te realiseren groen- en natuurvoorzieningen hebben hierdoor geen bovenwijkse functie, in de zin dat de profijtwerking verder reikt dan de gronden van het exploitatieplangebied. De stelling van reclamanten, inhoudende dat in het vastgestelde bestemmingsplan en exploitatieplan ten onrechte geen aandacht wordt besteed aan deze punten, is onbegrijpelijk te achten, nu van een vastgesteld bestemmings- en exploitatieplan in dit stadium geen sprake is. Voorts wordt verwezen naar (onder meer) de hiervoor aangehaalde onderdelen van het ontwerpexploitatieplan waarin een toelichting ten aanzien van de omvang van de verhaalbare kosten voorzieningen is opgenomen.

In aanvulling op het vorenstaande wordt opgemerkt dat in de door reclamanten genoemde verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 mei 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BW4570) de bevestiging wordt gevonden dat de toerekening van de kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen aan de uitgeefbare gronden in het exploitatieplan niet heeft plaatsgevonden in strijd met de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit, zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 6 Wro. De verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 29 november 2010 is niet duidelijk, nu er, voor zover wij hebben kunnen nagaan, op die datum door de Afdeling geen uitspraak is gedaan over een exploitatieplan. Reclamanten geven daarbij aan dat het gaat om een uitspraak met nummer 200904489/1/R1, wat een uitspraak is van 9 februari 2011 (Beverwijk). Ervan uitgaande dat reclamanten hier doelen op laatstgenoemde uitspraak, wordt ook in die uitspraak de bevestiging gevonden dat de toerekening van de kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen aan de uitgeefbare gronden in het exploitatieplan niet heeft plaatsgevonden in strijd met de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit, zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 6 Wro. 3.

De stelling van reclamanten, inhoudende dat in het vastgestelde bestemmingsplan niet inzichtelijk is hoe en op welke wijze voldaan wordt aan de eisen die de Wro stelt ten aanzien van exploitatieplan, is onjuist maar daarnaast ook onbegrijpelijk. Zoals hiervoor is aangegeven is, in dit stadium van de procedure, van een vastgesteld bestemmingsplan geenszins sprake. Daarnaast wordt dit inzicht niet verkregen in het ontwerpbestemmingsplan maar in het (ontwerp van het) exploitatieplan. Reclamanten laten voorts na te onderbouwen op welke onderdelen het ontwerpexploitatieplan niet zou voldoen aan de eisen die de Wro stelt aan exploitatieplannen, en meer in het bijzonder de toepassing van de criteria zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 6 Wro.

4.

De stelling van reclamanten dat de gehanteerde inbrengwaarden worden betwist, is zonder nadere onderbouwing onbegrijpelijk en daardoor onjuist te achten. De stelling van

19

reclamanten dat het gehanteerde percentage toerekening van de gronden wordt betwist, is eveneens zonder nadere onderbouwing onbegrijpelijk en daardoor onjuist te achten. Reclamanten geven aan dat ‘immers’ niet duidelijk en niet controleerbaar is waarop deze bedragen zijn gebaseerd. Dit standpunt is, gezien het vorenstaande, onjuist te noemen, maar is voorts onbegrijpelijk nu de reclamanten nalaten dit standpunt nader te motiveren. Zo ligt aan de raming van de kosten van de inbrengwaarden een taxatie van een onafhankelijke deskundige ten grondslag, welke taxatie als bijlage bij het exploitatieplan is opgenomen. Voorts is de stelling dat een en ander niet controleerbaar is, onjuist te noemen, nu dit inzicht in de hiervoor aangehaalde paragrafen en in de exploitatieopzet alsmede de daarbij behorende bijlagen van het exploitatieplan op gemotiveerde wijze is verstrekt. Ik verwijs u voor dit onderdeel mede naar de schriftelijke reactie van de taxateur, gedateerd 16

oktober 2020 welke als bijlage 1 bij deze zienswijzennota is opgenomen 5.

De stelling van reclamanten dat de besluitvorming tot vaststelling van het bestemmingsplan ongemotiveerd en onzorgvuldig tot stand is gekomen is eveneens onjuist en daarnaast onbegrijpelijk te noemen, nu in dit stadium deze vaststelling van het bestemmingsplan niet heeft plaatsgevonden en het bij dit onderdeel van de zienswijze niet gaat om onderdelen van een bestemmingsplan maar van een exploitatieplan.

Conclusie Vast te stellen dat de zienswijze geen aanleiding geeft tot aanpassing van het exploitatieplan.

2.6

Zienswijze reclamant 6

Ontvankelijkheid 

Schriftelijke zienswijze ingekomen 5 augustus 2020



De zienswijze is binnen de gestelde termijn ingediend.



De zienswijze is inhoudelijk onderbouwd.



De zienswijze is ingediend door xxx, advocaat-gemachtigde namens 6a. Moorrees Kwekerijen VOF (hierna: reclamant 6a); 6b. xxx (hierna: reclamant 6b); 6c. xxx (hierna: reclamant 6c). Reclamanten 6a en 6c gelden niet als (mede-)eigenaar van gronden gelegen in het gebied van het ontwerpexploitatieplan. Met reclamanten 6a en/of 6c is voorts geen anterieure overeenkomst over grondexploitatie gesloten met betrekking tot gronden gelegen in het exploitatieplan. In de zienswijze wordt nagelaten aan te geven dat voor reclamant 6a en 6c anderszins sprake is van een belang dat rechtstreeks bij het ontwerpexploitatieplan is betrokken. Nu de zienswijze, wat betreft het ontwerpexploitatieplan, is gericht tegen (onderdelen van) de exploitatieopzet behorende tot het ontwerpexploitatieplan, worden reclamanten 6a en 6c gezien het vorenstaande niet aangemerkt als belanghebbende bij het ontwerpexploitatieplan en mitsdien niet-ontvankelijk verklaard in de namens hem ten aanzien van dat onderdeel ingediende zienswijze. Reclamant 6b. gold op de peildatum van de taxatie van de inbrengwaarde (i.c. op 1 januari 2020) als (mede-)eigenaar van gronden gelegen in het gebied van het ontwerpexploitatieplan. Ingevolge artikel 8.2 lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro)

20

geldt hij daarom als belanghebbende bij de indiening van een zienswijze tegen het ontwerpexploitatieplan. 

De zienswijze van reclamant 6b is ontvankelijk; de zienswijze van reclamant 6a en 6c is niet is ontvankelijk

Reclamanten 6a tot en met 6c worden hierna gezamenlijk aangeduid als ‘reclamanten’. Reclamanten hebben zowel tegen het ontwerp bestemmingsplan als tegen het ontwerp exploitatieplan een zienswijze ingediend. In dit eindrapport wordt alleen ingegaan op de zienswijzen gericht tegen het ontwerp exploitatieplan. De beantwoording van de zienswijzen tegen het ontwerp bestemmingsplan zal plaatsvinden in het bij die procedure behorende eindrapport zienswijzen. Zienswijze Reclamanten geven aan dat het in procedure gebrachte exploitatieplan strekt tot realisatie van het bedrijventerrein De Spurkt. Met het exploitatieplan worden binnen het plangebied de noodzakelijke eisen en regels gesteld c.q. bestaande regels gewijzigd c.q. aangescherpt, zoals bedoeld in artikel 6.13, eerste en tweede lid Wro. Het exploitatieplan vormt de grondslag voor het publiekrechtelijk afdwingbare kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie. Daarnaast bevat het exploitatieplan onder meer regels over de uitvoering van werken en werkzaamheden en regels over aangewezen woningbouwcategorieën. Reclamanten geven aan zich niet te kunnen verenigen met het gewijzigd vastgestelde exploitatieplan. Reclamanten zijn van opvatting dat niet alle kosten van de realisatie van het bedrijventerrein volledig aan het exploitatiegebied kunnen worden toegerekend.

Dit geldt voor het terrein op zich, maar ook voor de groene inpassing. Reclamanten zijn van mening dat (een gedeelte van) het terrein niet alleen aan het exploitatiegebied ten dienste zal staan, maar ook aan andere delen van de gemeente. Ingevolge artikel 6.13, zesde lid Wro worden kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waaraan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan naar evenredigheid opgenomen in de exploitatieopzet. In het vastgestelde bestemmingsplan en exploitatieplan wordt ten onrechte geen aandacht besteed aan deze punten. Noch in het plan, noch in de nota van zienswijzen wordt het standpunt van de gemeente nader onderbouwd en wordt een toelichting gegeven over de reikwijdte van het bestemmingsplan als bovenwijkse voorziening. Op grond van de uitspraak van 29 november 2010 van de Afdeling, dienen burgemeester en wethouders aannemelijk te maken dat kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan. In de uitspraak van 2 mei 2012 heeft de Afdeling overwogen dat het criterium toerekenbaarheid inhoudt dat tussen de kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen en hetgeen in het exploitatieplan wordt ontwikkeld een causaal verband moet bestaan.

Over het criterium proportionaliteit heeft de Afdeling overwogen dat indien meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, de kosten naar rato dienen te worden verdeeld. Naarmate een locatie minder profijt heeft van een voorziening, draagt deze minder bij in

21

de kosten. Naar het oordeel van reclamanten is niet transparant hoe de gemeente Helmond [aangenomen wordt dat het hier gaat om een kennelijke verschrijving en dat de gemeente Venray wordt bedoeld] de berekening in het exploitatieplan heeft toegepast. Reclamanten geven aan dat een bovenwijkse of meerwijkse voorziening een openbare voorziening is die van nut is voor het exploitatiegebied en voor een of meer andere gebieden, te denken valt aan wegen, natuur, water en groenvoorzieningen. Om de kosten van bovenwijkse voorzieningen aan een exploitatiegebied te kunnen toebedelen, moet volgens artikel 6.13, zesde lid Wro voldaan worden aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Naar het oordeel van reclamanten is in het vastgestelde bestemmingsplan niet inzichtelijk gemaakt hoe en op welke wijze voldaan wordt aan de eisen die de Wro stelt ten aanzien van exploitatieplannen. Reclamanten betwisten de door de gemeente gehanteerde inbrengwaarden en het gehanteerde percentage toerekening van de kosten. Voor reclamanten is immers niet duidelijk en niet controleerbaar waarop de gemeente deze bedragen op heeft gebaseerd. Vanwege de oncontroleerbaarheid van deze gegevens, is de besluitvorming tot vaststelling van het bestemmingsplan ongemotiveerd en onzorgvuldig tot stand gekomen. Reactie op zienswijze voor zover betrekking hebbend op reclamant 6b. 1.

Reclamant 6b stelt dat hij zich niet kan verenigen met het gewijzigd vastgestelde exploitatieplan, welke stelling vervolgens in de zienswijze nader wordt toegelicht. Dit standpunt is naar onze opvatting onbegrijpelijk, nu een ontwerp van een exploitatieplan ter visie is gelegd. Van een (gewijzigd) vastgesteld exploitatieplan is dan ook geenszins sprake. Voor zover reclamant 6b bedoelt te stellen dat in het ontwerpexploitatieplan regels zijn opgenomen over aangewezen woningbouwcategorieën, dan is deze stelling onjuist te noemen. In het onderhavige ontwerpexploitatieplan, dat ziet op de realisatie van een bedrijventerrein, zijn geen regels over aangewezen woningbouwcategorieën opgenomen.

2.

De stelling van reclamant 6b, inhoudende dat niet alle in de exploitatieopzet van het ontwerpexploitatieplan opgenomen kosten voor de realisatie van het bedrijventerrein volledig aan het exploitatieplangebied kunnen worden toegerekend, wordt niet onderschreven. Voorts is de vraag of het onderhavige bedrijventerrein als zodanig een al dan niet bovenwijks karakter heeft, niet van belang voor de toerekening van de verhaalbare kosten van de grondexploitatie aan het exploitatieplangebied. Voor de verhaalbaarheid van de kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen ingevolge een exploitatieplan dient toepassing te worden gegeven aan de criteria als opgenomen in artikel 6.13 lid 6 Wro. De werking van deze criteria is beperkt tot de verhaalbaarheid van de in een exploitatieplan opgenomen kosten van voorzieningen (zoals de kosten van wegen, riolering en andere voorzieningen), maar heeft geen betrekking op de functie van het bedrijventerrein als zodanig. Een al dan niet bovenwijks karakter van een bedrijventerrein als zodanig vormt daarom geen toetsingskader voor de toepassing van artikel 6.13 lid 6 Wro. De toepassing van de criteria beperkt zich tot de verhaalbaarheid van kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen. Het door reclamant 6b gestelde dat het bedrijventerrein zelf een bovenwijkse functie heeft, wordt voorts niet door de gemeente onderschreven.

Door de wijze waarop het bedrijventerrein De Spurkt wordt gerealiseerd, waarbij binnen de

22

diverse delen van het plangebied sprake is van zowel een ruimtelijke als een functionele samenhang, is er sprake van een afgebakend zelfstandig plangebied (zie paragraaf 1.4 van het ontwerpexploitatieplan). Het bestemmingsplan ‘De Spurkt’ vormt de planologische grondslag voor de realisatie van bedrijventerrein De Spurkt. De ruimtelijke aspecten zijn toegelicht en verantwoord in dit bestemmingsplan. In het ontwerpexploitatieplan is een ruimtegebruiksregeling opgenomen, waaruit volgt dat de inrichting van het exploitatieplangebied louter ten dienste staat van de te realiseren kavels en de daarop te realiseren bedrijfsbebouwing in het gebied. In paragraaf 1.1 van het ontwerpexploitatieplan is met betrekking tot het kostenverhaal toegelicht dat de gemeente verplicht is tot kostenverhaal, waarbij deze verplicht te verhalen kosten, conform de regels als opgenomen in afdeling 6.4 Wro, zullen worden verhaald ten laste van de eigendommen binnen het exploitatieplangebied waar het uitgeefbaar gebied is voorzien. In concreto gaat het hier om de gronden waarop ingevolge het bestemmingsplan aangewezen bouwplanmogelijkheden (als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro) zijn voorzien. Bij de toerekening van de kosten is rekening gehouden met de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit.

In hoofdstuk 4 van het ontwerp-exploitatieplan is een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte (onderverdeeld naar respectievelijk het bouwrijp en gebruiksgereed maken van de openbare ruimte) opgenomen. In paragraaf 5.6.1 van het exploitatieplan is aangegeven dat voor alle te realiseren voorzieningen binnen en buiten het exploitatieplangebied geldt dat: 

het exploitatieplangebied of een gedeelte daarvan profijt heeft van de werken, werkzaamheden en voorzieningen;



er een causaal verband is en de kosten dus toerekenbaar zijn;



de toegerekende kosten ten gunste komen van het exploitatieplangebied naar rato van het proportionele aandeel in het profijt.

Wat betreft de aanleg van de voorzieningen inzake groen binnen het exploitatieplangebied gaat het om voorzieningen die bijdragen aan de leefkwaliteit op het bedrijventerrein (gebruiksfunctie). Wat betreft de aan de oostzijde in het exploitatieplangebied te realiseren natuurvoorzieningen gaat het om een uitbreiding van een bestaande natuurvoorziening, waarbij de gronden worden ingericht ter bescherming van de daar aanwezige das. De binnen het exploitatieplangebied te realiseren groen- en natuurvoorzieningen hebben hierdoor geen bovenwijkse functie, in de zin dat de profijtwerking verder reikt dan de gronden van het exploitatieplangebied. De stelling van reclamant 6b, inhoudende dat in het vastgestelde bestemmingsplan en exploitatieplan ten onrechte geen aandacht wordt besteed aan deze punten, is onbegrijpelijk te achten, nu van een vastgesteld bestemmings- en exploitatieplan in dit stadium geen sprake is. Voorts wordt verwezen naar (onder meer) de hiervoor aangehaalde onderdelen van het ontwerpexploitatieplan waarin een toelichting ten aanzien van de omvang van de verhaalbare kosten voorzieningen is opgenomen. In aanvulling op het vorenstaande wordt opgemerkt dat in de door reclamant 6b genoemde verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van