03 Concept Omgevingsprogramma Wonen gemeente Venray
Tekst van het document
5 januari 2022
Verder bouwen aan de toekomst van Venray Omgevingsprogramma Wonen Definitief concept 5 januari 2022
1
Omgevingsprogramma Wonen
Gemeente Venray Postbus 500 5800 AM Venray
Samengesteld door Regieteam Wonen in samenwerking met Companen (Sander Reith)
2
Omgevingsprogramma Wonen
Inhoud Voorwoord
4
0
Samenvatting
5
1
Inleiding
7
1.1
Aanleiding, doel, status
7
1.2
Hoe is het Omgevingsprogramma opgesteld
7
1.3
Leeswijzer
8
2 2.1 2.2 3
Context, trends en ontwikkelingen Context Trends en ontwikkelingen Visie
9 9 10 13
3.1
Visie op de toekomst van het wonen in Venray
13
3.2
De centrale thema’s
15
4 4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
5
Thema’s Snel voldoende woningen bouwen
17 17
4.1.1
Wat zien we
17
4.1.2
Wat willen we bereiken
18
4.1.3
Wat gaan we daarvoor doen
19
Gevarieerd aanbod
20
4.2.1
Wat zien we
20
4.2.2
Wat willen we bereiken
22
4.2.3
Wat gaan we daarvoor doen
24
Duurzame woningvoorraad
26
4.3.1
Wat zien we
26
4.3.2
Wat willen we bereiken
27
4.3.3
Wat gaan we daarvoor doen
28
Wonen en zorg
28
4.4.1
Wat zien we
28
4.4.2
Wat willen we bereiken
30
4.4.3
Wat gaan we daarvoor doen
31
Vitale wijken en kernen
32
4.5.1
Wat zien we
32
4.5.2
Wat willen we bereiken
33
4.5.3
Wat gaan we daarvoor doen
35
Naar uitvoering: regie in samenwerking
37
5.1
Een goed afwegingskader voor nieuwe initiatieven
37
5.2
Regie in samenwerking
37
5.3
Prestatieafspraken corporaties en huurdersorganisatie
38
5.4
Monitoring, evaluatie en actualisatie
39
5.5
Uitvoeringsagenda
Bijlage Beschrijving per wijk en kern
39 40
3
Omgevingsprogramma Wonen
Voorwoord Voor u ligt het Omgevingsprogramma Wonen ‘Verder bouwen aan de toekomst van Venray’. Ik ben blij dat we dit programma nu hebben kunnen afronden zoals dat bestuurlijk ook afgesproken is. Het “Wonenvraagstuk” is zowel landelijk als regionaal en gemeentelijk bijzonder actueel en sociaal maatschappelijk zeer urgent. Het verdient daarom alle aandacht om als gemeente samen met belanghebbenden, organisaties en partijen te werken aan de ontwikkeling van het wonen in Venray op korte en langere termijn. In dit Omgevingsprogramma Wonen staat hoe Venray zich wil blijven ontwikkelen als een fijne gemeente om te wonen. Op hoofdlijnen geven we richting aan de verschillende belangrijke vraagstukken rondom het wonen.
Daarbij hebben we veel vragen gesteld: welke woningen zijn nodig voor nu en in de toekomst? Wat gaan we bouwen, voor wie, waarom en waar? Wat vinden daarbij belangrijk en wat willen we juist niet? Welke kwaliteit moeten de woningen en woonomgeving, de wijken en onze dorpen krijgen? Hoe pakken we als gemeente meer regie in de woningbouw en zorgen er voor dat de juiste woning, voor de juiste doelgroep wordt gebouwd en beschikbaar komt? Wat moeten we doen om woningen voor de verschillende doelgroepen, ook beschikbaar te houden voor die doelgroepen? De gemeente Venray wil samen met inwoners, de woningcorporaties, investeerders, bouwers, ontwikkelaars, zorginstellingen en zorgaanbieders aan de slag. Dank aan iedereen die meedacht, meeschreef en kritisch maatje wilde zijn. We gebruiken vanaf nu de term volkshuisvesting omdat we voor iedereen een fijne, veilige, vertrouwde plek willen realiseren en nemen daarbij ook aspecten als duurzaamheid, groen en betaalbaar wonen serieus. Samen sterk, we hebben veel te doen, met energie en daadkracht aan de slag! Veel leesplezier, Jan Jenneskens, portefeuillehouder Wonen
4
Omgevingsprogramma Wonen
0 Samenvatting Woningmarkt onder druk We staan voor grote opgaven op het gebied van het wonen. De druk op de woningmarkt is groot, wachttijden voor sociale huurwoningen lopen op. En door prijsstijgingen in de koopsector is een koopwoning voor mensen met een lager en middeninkomen steeds minder bereikbaar. Volgens recente prognoses zal de bevolking en het aantal huishoudens in Venray in de komende jaren blijven toenemen. De veronderstelde krimp van de bevolking verschuift naar later. Daarnaast verandert de samenstelling van de bevolking: ook in onze gemeente is sprake van vergrijzing.
Opgave is divers: duurzaamheid, wonen-zorg, vitaliteit wijken en dorpen Maar de opgave is diverser. We zitten middenin een ingrijpende transitie op het gebied van verduurzaming, energie en warmte, met de nodige consequenties voor het bouwen en verbouwen van woningen. En veranderingen in het zorglandschap zorgen eveneens voor een opgave voor andere woonvormen voor mensen die zorg en begeleiding nodig hebben, zoveel mogelijk in de eigen thuissituatie. Vitaliteit en leefbaarheid van onze wijken en kernen staat soms onder druk en vraagt dan ook aandacht.
Vijf thema’s centraal, onder steviger regie De opgave waar we voor staan, is dan ook bijzonder complex en veelzijdig. We vatten het samen aan de hand van vijf inhoudelijke thema’s, die we in dit omgevingsprogramma verder hebben uitgewerkt in zo concreet mogelijke aanpak, acties en maatregelen. Het werken aan die thema’s wordt ondersteund door meer regie van ons als gemeente met inzet van de juiste instrumenten. En dat alles in nauwe samenwerking met onze stakeholders en inwoners. 1. Snel voldoende woning bouwen •
een bouwproductie van minimaal 2.000 woningen tot 2035;
•
waarvan minimaal 1.500 woningen in de komende 10 jaar (gemiddeld ca. 150 per jaar);
•
een inhaalslag in de eerste jaren (minimaal 200 woningen per jaar);
•
woningen bouwen in iedere kern.
2. Gevarieerd aanbod •
een goede differentiatie van de nieuwbouw, passend bij de behoefte nu en in de toekomst;
•
focus op betaalbaarheid in koop en huur;
•
niet meer van hetzelfde, maar meer variatie in vorm, techniek en doelgroepen;
•
meer sturing en regie op type en prijsklassen van nieuwe woningen, passend bij behoefte en opgaven;
•
een daarbij passend stelsel van maatregelen, afspraken en instrumenten;
•
focus op aanpassing bestaande woningvoorraad (levensloopbestendig maken).
3. Duurzame woningvoorraad Een duurzame Venrayse samenleving, die: •
minder CO2-uitstoot: in 2030 met 60% vergeleken met 1990;
5
Omgevingsprogramma Wonen
•
volledig energieneutraal is in 2050;
•
de klimaatadaptatie onder controle heeft in 2035;
•
de circulaire werkwijze als vanzelfsprekend uitgangspunt ziet in 2035.
4. Wonen en zorg •
al onze inwoners die zelfstandig willen wonen en een zorgvraag hebben, kunnen in Venray blijven wonen, zoveel mogelijk in eigen wijk of kern;
•
mensen die de stap van een instelling naar zelfstandig wonen kunnen maken, willen we hiervoor kansen bieden met passende ondersteuning;
•
we realiseren een breder palet van woonvormen voor onze inwoners, met veel variatie tussen gewoon zelfstandig wonen en intramuraal wonen en de daarbij passende zorg.
5. Vitale wijken en kernen •
Centrum: voorkomen leegstand, nadruk op wonen aan de randen van het centrum, kansen voor starters en ouderen;
•
Woongebieden: streven naar vitale wijken en kernen met voldoende groen, ruimte voor ontmoeting en passende woningen voor jong en oud;
•
Werkgebieden: goede milieuzonering, nieuwe woonfuncties eventueel aan de randen;
•
Natuurgebieden: geen ruimte voor nieuwe woonfuncties, gebieden dragen bij aan positieve gezondheid inwoners;
•
Agrarische gebieden: terughoudend met nieuwe woningen, alleen in kernrandzone en bestaande woonclusters, met nieuwe woonvormen.
Regie in samenwerking We voeren meer en duidelijke regie op de gewenste ontwikkelingen op het gebied van het wonen, door invoering van diverse instrumenten en het sturen op de gewenste differentiatie van de nieuwbouw. Daarbij leggen we sterker focus op betaalbare woningen in huur en koop. Van de nieuwbouw vindt 50% in het betaalbare segment plaats (tot € 950 in de middenhuur en tot NHG-grens in koop, prijspeil 2022), met een bij de behoefte passende differentiatie daarbinnen. De instrumenten die we in gaan voeren zijn: een doelgroepenverordening, regulering percentages betaalbaar in bestemmingsplannen c.q. omgevingsplan, anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht en een Huisvestingsverordening. Daarnaast gaan we adaptief programmeren (voorzienbare bouwplicht, goede plannen prioriteit geven) en verkennen we de toegevoegde waarde van een Volkshuisvestingsfonds. We geven de samenwerking intensiever vorm in twee samenwerkingstafels: Woningbouw en Wonen-zorg. Prestatieafspraken op basis van dit Omgevingsprogramma verstevigen de samenwerking met de corporaties en huurdersorganisatie. Met periodieke monitoring, evaluatie en actualisatie houden we de koers flexibel en up-to-date.
6
Omgevingsprogramma Wonen
1
Inleiding
1.1
Aanleiding, doel, status
De woningmarkt is sterk in beweging. Er is sprake van een toenemende vraag naar woningen, zowel kwantitatief als kwalitatief. De meest recente prognoses laten in tegenstelling tot verwachtingen van een aantal jaren geleden een groei van de bevolking en huishoudens zien. Verder zien we onder meer gezinsverdunning en vergrijzing, opgelopen woningtekorten, stijgende koopprijzen en een druk op de woningmarkt door overloop uit Eindhoven en Nijmegen. Betaalbaarheid van het wonen staat onder druk, bijvoorbeeld voor starters, jongeren/studenten, senioren en mensen die vanuit wonen bij een instelling weer zelfstandig gaan wonen. We zien een urgente een noodzaak voor passende woningen en een passend aanbod betaalbare huur- en koopwoningen voor lage en middeninkomens. In het gemeentelijke programma Koers op Wonen uit het voorjaar van 2021 hebben we de ambities en uitgangspunten voor met name de kwantitatieve bouwopgave al vastgelegd. De kwalitatieve opgave is echter nog onderbelicht gebleven. Hiervoor is een uitwerking noodzakelijk. Dat doen we in het voorliggende Omgevingsprogramma Wonen. Een actueel beleidskader is ook nodig voor het maken van prestatieafspraken met de woningcorporatie Wonen Limburg en huurdersvereniging Noord Limburg. Daarnaast is een Omgevingsprogramma van belang als programmatische, uitvoeringsgerichte uitwerking van de Omgevingsvisie op het thema Wonen.
Vanzelfsprekend is dit onlosmakelijk verbonden met thema’s als duurzaamheid, mobiliteit en bereikbaarheid, economie, voorzieningen, gezondheid en zorg. De vorige Woonvisie 2017-2021 is met de vaststelling van de Omgevingsvisie ingetrokken. We sluiten aan bij de uitgangspunten van de Omgevingsvisie en de nota Koers op Wonen, aangevuld met nieuwe accenten. In het voorliggende Omgevingsprogramma Wonen werken we de beleidsdoelen, maatregelen en instrumenten die nodig zijn voor de realisatie van de nieuwbouwopgave en aanpassing van de bestaande woningvoorraad in alle kernen van de gemeente uit.
1.2 Hoe is het Omgevingsprogramma opgesteld Rond de zomer 2021 zijn we gestart met het maken van dit Omgevingsprogramma. Een analyse van de woningmarkt en woningbehoefte legde de basis voor een goed gesprek met onze stakeholders, tijdens de Avond van het Wonen op 15 november 2021. Deze was mede gebaseerd op een woningbehoefteonderzoek van Stec groep (november 2021) en de rapportage ‘Wonen, Zorg, accent Ouderen’ (open data, Sinfore, 2021). Daarna is het programma verder uitgewerkt, met intensieve betrokkenheid van diverse disciplines binnen de gemeente Venray en in het zogenaamde driehoeksoverleg met de corporatie en huurdersorganisatie.
7
Omgevingsprogramma Wonen
1.3 Leeswijzer We starten ons verhaal in hoofdstuk 2 met een korte schets van de context, trends en ontwikkelingen. Deze vormen de basis voor onze visie op de toekomst van het wonen in Venray (hoofdstuk 3). De thema’s van die visie werken we uit in hoofdstuk 4, waarbij we steeds per thema beschrijven wat we zien, wat we willen bereiken en wat we daarvoor gaan doen. In hoofdstuk 5 maken we duidelijk hoe we voortvarend gaan werken aan de uitvoering van het Omgevingsprogramma.
8
Omgevingsprogramma Wonen
2
Context, trends en ontwikkelingen
Voordat we onze visie en het programma verder uit de doeken doen, is het goed kort stil te staan bij een aantal trends en ontwikkelingen, en de context van het Omgevingsprogramma Wonen te duiden.
2.1 Context Provinciale Omgevingsvisie In de Provinciale Omgevingsvisie (POVI) wordt Venray beschreven als één van de zeven stedelijke gebieden in Limburg en de tweede stedelijke kern van Noord-Limburg. Dit sluit goed aan op onze ambities om de bestaande kwaliteiten, waaronder de woongebieden, verder te ontwikkelen en uit te bouwen. Een positie als stedelijke kern kent veel voordelen (er is meer ruimte voor groei), maar het geeft ook extra uitdagingen. Zo kennen wij verhoudingsgewijs veel kwetsbare groepen. Des te meer is het belangrijk dat we inzetten op een goede kwaliteit en diversiteit van onze woningvoorraad.
Regionale Woonvisie In 2020 is de nieuwe regionale Woonvisie Noord Limburg vastgesteld. Deze vormt één van de kaders voor ons lokale woonbeleid voor de komende jaren. In deze visie staan de volgende thema’s en opgaven centraal: •
Kwalitatief vraagstuk (mismatch woningvoorraad-bevolkingssamenstelling);
•
Liefde voor de bestaande voorraad;
•
Kwantitatief vraagstuk;
•
Huisvesting voor specifieke doelgroepen;
•
Thuis in je huis, straat, buurt en wijk;
•
Sociale huursector en toewijzingsbeleid corporaties;
•
Middenhuur;
•
Leefbaarheid in kleine kernen.
Venray loopt voorop: Toekomstvisie 2030 In onze Toekomstvisie Venray zien wij de gemeente als een stedelijke kern met aantrekkelijke dorpen en een groot buitengebied. Venray is sterk in de verscheidenheid die zij biedt. Onze inwoners waarderen de diversiteit aan kwaliteiten in Venray. In 2030 woon je in Venray groen en sociaal. Alle inwoners beschikken in elke levensfase over een passende woonvorm, die bijdraagt aan een sociaal krachtige omgeving. Voor een aantrekkelijk woon- en leefklimaat zijn naast voldoende beschikbare woningen ook andere factoren van belang, zoals voldoende stedelijke voorzieningen (commercieel, maatschappelijk), werkgelegenheid en natuur en landschap. Het zoeken naar een goede balans tussen ‘ruimte voor ontwikkeling en waarborgen voor kwaliteit’ (het motto van de Omgevingswet) is dan ook een belangrijk uitgangspunt.
9
Omgevingsprogramma Wonen
Omgevingsvisie Venray In de Omgevingsvisie Venray (https://omgevingsvisie.venray.nl) laten we zien voor welke uitdagingen de gemeente Venray staat en waar we naar toe willen in de toekomst. De Omgevingsvisie vormt de ruimtelijke vertaling van de strategische Toekomstvisie 2030. De belangrijke waarden van Venray willen wij beschermen en versterken. We koppelen daarbij andere opgaven zoals de klimaatverandering, de energietransitie en de woningbouw om het woningtekort op te lossen. De Omgevingsvisie is uitgewerkt langs vier ambities. Deze bieden mede het vertrekpunt voor dit Omgevingsprogramma Wonen.
Ambities Omgevingsvisie Venray •
Groen wonen voor iedereen
•
Een gezond Venray heeft de toekomst
•
Venray bloeit, bruist en boeit
•
Natuurlijk Venray!
In (thematische of gebiedsgerichte) omgevingsprogramma’s werken we de meer abstracte ambities en beleidsdoelen van de omgevingsvisie verder uit. Zo ook in het voorliggende Omgevingsprogramma Wonen. De juridische vertaling van de omgevingsvisie vindt plaats in omgevingsplan (de opvolger van het bestemmingsplan).
2.2 Trends en ontwikkelingen Naast de beleidsmatige vertrekpunten, biedt een aantal trends en ontwikkelingen aanknopingspunten voor ons Omgevingsprogramma Wonen.
Nieuwe prognoses, vergrijzing en ontgroening De samenleving verandert. En recent zien we een verandering in de demografische ontwikkeling van onze gemeente. De voorspelde krimp voor de langere termijn lijkt steeds opgeschoven te worden. Op basis van de daadwerkelijke ontwikkelingen in de afgelopen jaren én de nieuwste prognoses voor het komende decennium zien we een toename van de bevolking én het aantal huishoudens. De Venrayse bevolking groeit nog tot en met ongeveer 2035, het aantal huishoudens neemt toe tot 2040 onder meer als gevolg van de vergrijzing. Daarna zou naar huidige inzichten sprake kunnen zijn van krimp. Andere trends uit de afgelopen jaren lijken zich ook voort te zetten. Net als veel andere gemeenten hebben wij te maken met een bevolking die ouder wordt en jongeren die wegtrekken (vergrijzing en ontgroening). In 2040 zal een derde van de bevolking 65+ zijn (nu een vijfde). Bovendien leven deze ouderen ook steeds langer (de zogenaamde dubbele vergrijzing) en moeten de ouderen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Het aantal
10
Omgevingsprogramma Wonen
eenpersoonshuishoudens stijgt tot 2040 met ongeveer 30%. Daarnaast neemt het aantal inwoners met een buitenlandse afkomst (waaronder internationale werknemers) toe.
Betaalbaarheid van het wonen onder druk Door de oplopende woningtekorten, lage hypotheekrente, ruime financieringsmogelijkheden en de grote druk op de woningmarkt (ook van buiten onze gemeente) staat de betaalbaarheid van het wonen onder zware druk. Dit heeft onder andere tot gevolg dat starters op de (koop)woningmarkt en middeninkomens lastig aan geschikte woonruimte komen. Prijzen van koopwoningen zijn hard gestegen, waardoor steeds meer woningen niet betaalbaar zijn voor genoemde groepen.
Duurzamer, minder bezit, meer delen We zien op kleine schaal een stroming in de samenleving ontstaan waarbij mensen zich steeds meer bewust zijn van de noodzaak van verduurzaming en mensen zich minder hechten aan materialisme. Zo kopen zij bijvoorbeeld geen auto, maar wordt gebruik gemaakt van een deelauto. Ze kopen geen woning, maar huren een huis. Zo zijn ze vrij om te gaan en te staan waar ze willen. In het kader van ‘ontspullen’ neemt ook de interesse in tiny houses toe. Een oplossing om goedkoop en duurzaam te wonen. Dit betekent dat er in de toekomst anders gekeken kan worden naar de inrichting van onze openbare ruimte. Denk hierbij aan minder ruimte voor auto’s in het openbare gebied doordat men meer gebruik gaat maken van deelvervoer. Die ruimte kan dan geschikt worden gemaakt voor groen om daarmee klimaatdoelen te realiseren en gezonder en prettiger te wonen.
Energietransitie, klimaatverandering, circulaire economie We staan voor grote opgaven als klimaatadaptatie, energietransitie en een circulaire economie. Door de energietransitie is het nodig dat we ook in bestaande woningen energie besparen en kijken naar duurzamere manieren van verwarming. Dit kan bijvoorbeeld door bestaande woningen (nog) beter te isoleren. Nieuwbouwwoningen kunnen we bovendien zo bouwen dat deze weinig energie verbruiken of zelfs energieleverend zijn. De wettelijke verplichting om woningen niet meer met gas, maar met duurzamere brandstoffen te verwarmen heeft ook gevolgen voor de woningvoorraad en de betaalbaarheid daarvan. En het vergt ook voorzieningen op wijkniveau, bijvoorbeeld energieopslag en laadpalen. Door slimmer te ontwerpen en te bouwen, kunnen we materialen en energie besparen. Daarnaast is het mogelijk om flexibeler om te gaan met een woning, door het bijvoorbeeld modulair te bouwen en aanpasbaar te houden. Zodat het aangepast kan worden aan de woonbehoefte van de bewoner (denk bijvoorbeeld aan het steeds langer zelfstandig thuis wonen). Een veranderend klimaat kan leiden tot vaker en meer extreme neerslag of extreme droogte/warmte. Woonwijken moeten daarom voldoende ruimte hebben voor verkoelend groen en genoeg mogelijkheden bieden om regenwater op te vangen zodat het de grond in kan trekken.
11
Omgevingsprogramma Wonen
Grotere diversiteit in woon- en samenlevingsvormen Mensen hebben verschillende wensen en willen ook op verschillende manieren met elkaar samenleven. Omdat ouderen zo lang mogelijk met zorg aan huis zelfstandig moeten blijven wonen, komt het anticiperen op toekomstige zorgbehoefte steeds meer op de mensen zelf aan. Dat zorgt ervoor dat ouderen zich verenigen en samen woningbouwinitiatieven ontwikkelen of met meerdere generaties in één woning willen wonen (VVE’s, coörporaties, collectief opdrachtgeverschap, publiek of semi-publiek). Er zijn steeds vaker initiatieven voor hofjes, maar ook voor het transformeren van bestaande panden in enkele appartementen.
Gezonde en veilige woon- en leefomgeving Een gezonde leefomgeving is een leefomgeving die bewoners als prettig ervaren, waar gezonde keuzes gemakkelijk en logisch zijn, en waar negatieve invloed op gezondheid zo klein mogelijk is. Door de leefomgeving gezonder in te richten kan veel gezondheidswinst worden geboekt. Hierbij kijken we niet alleen naar de te bouwen woningen, maar ook naar: •
De woonomgeving: voldoende groen zoals bomen, struiken en gras, rookvrije omgeving voor kinderen;
•
Mobiliteit: goede fiets en OV-verbindingen;
•
Geluid- en luchtkwaliteit;
•
Gebouwen: gezond en prettig binnenklimaat, goede indeling van gebouwen, voldoende en betaalbare levensloopgeschikte woningen.
Focus op wonen en zorg We staan aan de vooravond van een flinke vergrijzing. In samenhang met de extramuralisering leidt dit tot veranderingen in de wereld van wonen en zorg. Ouderen met een zorgvraag, cliënten in de gehandicaptenzorg, mensen die geestelijke gezondheidszorg (GGZ) ontvangen en uitstromen uit Beschermd Wonen, de mensen die een beroep doen op de maatschappelijke opvang (MO) en kwetsbare jongeren die uitstromen uit de jeugdzorg, blijven langer zelfstandig wonen of kunnen eerder terug naar huis. Het aantal zorgbehoevenden op de woningmarkt neemt toe. Niet alleen verandert de omvang van deze groepen, ook hun woonwensen veranderen. Bijvoorbeeld ten aanzien van de mogelijkheid om zorg te ontvangen, betaalbaarheid, levensloopbestendigheid en samenleven met leeftijd- of leefstijlgenoten. Dit vraagt ook iets van de aanwezigheid van voorzieningen in de wijk of kern om elkaar te ontmoeten.
Belang van balans tussen ‘vragers en dragers’ Door diverse veranderingen in de Woningwet en in de zorg is er sprake van een toenemende concentratie van kwetsbare mensen in eenzijdig samengestelde wijken en buurten. In wijken met veel sociale huurwoningen zijn er dan ook steeds minder mensen die hun buren met problemen kunnen ondersteunen: het evenwicht tussen ‘vragers’ en ‘dragers’ lijkt soms verloren te raken. Dat is een zorg die wij serieus nemen.
12
Omgevingsprogramma Wonen
3
Visie
In het voorgaande hoofdstuk schetsten we het vertrekpunt van het Omgevingsprogramma: de context, bestaand beleid en uitgangspunten, trends en ontwikkelingen. Op basis hiervan formuleren wij de volgende visie op de toekomst van het wonen in de kernen en wijken van Venray. Dit is verder uitgewerkt in vijf opgaven/thema’s die in deze visie centraal staan en in het volgende hoofdstuk verder worden uitgewerkt.
3.1 Visie op de toekomst van het wonen in Venray Groen wonen voor iedereen In onze Omgevingsvisie valt het thema wonen onder de hoofdambitie Groen wonen voor iedereen. Kern van deze ambitie is dat we in Venray nu en in de toekomst beschikken over en goed woon- en leefklimaat. We zetten in op een toekomstbestendige woningvoorraad, vitale gemeenschappen en een groene woonomgeving die uitnodigt om te bewegen en te ontmoeten. Met andere woorden: in Venray voel je je thuis! Hiermee dragen we niet alleen bij aan het welzijn van de huidige inwoners van Venray, maar versterken we ook de aantrekkingskracht van ‘woonplaats’ Venray voor nieuwe inwoners uit de regio en daarbuiten. Hiervoor is het van belang dat we over de juiste woningen beschikken (bestaande voorraad én nieuwbouw) én over een aantrekkelijke en veilige woonomgeving. De komende jaren leidt dit tot de volgende kernopgaven.
Snel voldoende passende woningen, focus op betaalbaarheid Er vinden momenteel grote ontwikkelingen in de samenleving plaats. We hebben te maken met een groeiende bevolking en een sterke vergrijzing. Door ontwikkelingen in de economie en de woningmarkt staat de betaalbaarheid van het wonen sterk onder druk. De urgentie is groot, er moet echt iets gebeuren! Dat betekent dat we snel nieuwe woningen moeten bouwen. Betaalbaarheid van het wonen krijgt focus in ons woonbeleid. In 2030 zijn er voldoende betaalbare starterswoningen. En lange wachtlijsten voor (sociale) huurwoningen zijn in 2030 verleden tijd. Daarnaast zetten we in op voldoende betaalbare toe- en doorgankelijke woningen en nultredenwoningen zodat ouderen en mensen in een kwetsbare situatie langer thuis kunnen blijven wonen met zorg en begeleiding aan huis: woningen in het sociale en middensegment (huur en koop) en daarnaast kleine sociale huurwoningen voor bijzondere groepen die uitstromen uit maatschappelijke opvang en beschermd wonen. In een veilige en beschermde woon- en leefomgeving, met ondersteuning en begeleiding waar dat nodig is. Wonen en zorg wordt dan ook een cruciaal thema in de komende jaren. Doorstroming wordt actief bevorderd, maar vanzelfsprekend kunnen mensen blijven wonen waar ze wonen als dit in alle redelijkheid
13
Omgevingsprogramma Wonen
mogelijk is, ook als men met beperkingen te maken krijgt: bestaande woningen zijn en worden aangepast, waarbij mensen ook een eigen verantwoordelijkheid hebben om dat tijdig te doen. En we werken aan een divers palet aan woonvormen, bijvoorbeeld concepten waarin meerdere generaties bij elkaar kunnen wonen en voor elkaar kunnen zorgen. Naast het juiste type woning is het belangrijk om de woning ook op de juiste plek te realiseren of te verbouwen. Vanwege de vergrijzing hebben nieuwbouwlocaties dichtbij het centrum en bij voorzieningen sterk de voorkeur. In de kern Venray richten we ons hierbij vooral op inbreiding en herontwikkeling; hier vindt 90% van de nieuwbouw binnenstedelijk plaats (in de dorpen is dat ca. 50%). Hierbij waken we ervoor dat er in de woonomgeving voldoende ruimte voor groen blijft met het oog op beperking van hittestress, en om te bewegen en te ontmoeten, zoals hiervoor al gesteld. En we houden rekening met de bereikbaarheid en toegankelijkheid van basisvoorzieningen zoals scholen, winkels en openbaar vervoer. De woningbouwopgave is onlosmakelijk verbonden met andere maatschappelijke opgaven. De mobiliteitsvraag is urgent. Daarnaast zijn duurzaamheid en circulariteit, veiligheid en een inclusieve samenleving belangrijke opgaven die vragen om een andere kijk op wonen.
Gevarieerd aanbod, onderscheidend in innovatieve woonconcepten We willen aantrekkelijk zijn voor onze huidige én voor onze nieuwe inwoners. We willen meer variatie in verschijningsvorm en prijsklasse, bereikbaar voor jong en oud, arm en rijk. En voor mensen die zorg en ondersteuning nodig hebben. Willen we onderscheidend zijn, dan betekent dit ook dat we niet teveel van hetzelfde moeten bouwen en dat we nieuwe woonconcepten durven te omarmen: een gevarieerd aanbod! Denk aan bijzondere woonmilieus, nieuwe woonvormen (tiny houses, woonhofjes, woonzorgconcepten, meergeneratieconcepten, collectief particulier opdrachtgeverschap), moderne architectuur en technologische innovaties (klimaatbestendige en circulaire bouwsystemen, natuurinclusief bouwen). Maar ook het ondersteunen van burgerinitiatieven en wooncoöperaties. En dankzij technologische ontwikkelingen kunnen ouderen langer zelfstandig thuis blijven wonen. Hiermee voegen we variatie en betekenis toe aan het woningaanbod in Venray. De bestaande voorraad kan ook een grote rol vervullen in het voorzien van de behoefte in de toekomst: 90% van de woningen in 2035 staat er immers nu al.
Naar een CO2-neutrale gemeente: een duurzame woningvoorraad Ons veranderende klimaat vraagt om een ingrijpende transitie. We gaan voor een aantrekkelijk en duurzaam woonklimaat. Voor onze ambitie sluiten we aan bij de landelijke (Europese) doelstelling. We stimuleren inwoners van Venray en onze partners (zoals de woningcorporaties) om hun steentje bij te dragen aan het klimaat door de woningen en omgeving te verduurzamen en te vergroenen. Om dit doel te bereiken, stimuleren we woningbezitters en verhuurders om maatregelen te treffen, zoals betere isolatie, (hybride) warmtepompen en zonnepanelen.
14
Omgevingsprogramma Wonen
Vitale wijken en kernen, balans tussen ‘vragers’ en ‘dragers’ Speciaal oog hebben we voor een veilige woon- en leefomgeving. Dat betekent onder meer dat we overlast in kwetsbare wijken aanpakken. We werken aan leefbare, vitale wijken en kernen, waarbij we samen met onze partners specifieke aandacht hebben voor een goede balans tussen ‘vragers’ (kwetsbare inwoners die aandacht en begeleiding nodig hebben) en ‘dragers’ (mensen die in hun kracht zitten en een bijdrage kunnen leveren aan een vitale woonen leefomgeving). En we ook oog hebben voor passende, bereikbare voorzieningen.
Urgentie van uitvoering: proactief, regisserend aan de slag Onze visie en ambities vragen wat van onze organisatie, op bestuurlijk niveau én van onze werkorganisatie: consequent inzetten van verschillende sturingsinstrumenten (privaat en publiekrechtelijk) die nodig zijn om de betaalbaarheid en bereikbaarheid van de noodzakelijke woningbouw in het sociale en middensegment te kunnen realiseren. Wij pakken hierin als gemeenten een proactieve, regisserende rol, in nauwe samenwerking met onze partners en inwoners en met een duidelijke rol en bijdrage van wijk- en dorpsraden. Dat betekent dat we open staan voor ideeën en initiatieven, binnen de visie die wij op onze toekomst hebben. Die bestaat uit een zo duidelijk mogelijke stip op de horizon en een flexibele weg naar die toekomst. Daarbij luisteren wij naar onze partners en inwoners en geven wij ruimte aan passende plannen en ideeën. Dat kunnen we beslist niet alleen, daar hebben wij onze stakeholders en inwoners hard bij nodig! We hebben ze daarom betrokken bij het opstellen van dit Omgevingsprogramma en we betrekken hen ook bij de uitvoering ervan. We willen graag van ze horen of we gedurende de looptijd van het Omgevingsprogramma op de goede weg zitten en we hebben ze vooral ook nodig om het programma te realiseren.
3.2 De centrale thema’s Op basis van dit toekomstbeeld stellen we vijf inhoudelijke thema’s centraal in ons Omgevingsprogramma Wonen. De wijze waarop wij als gemeente de regie voeren op de uitvoering van dit Omgevingsprogramma, werken we uit in een aparte uitvoeringsparagraaf. De onderstaande thema’s werken we in het vervolg van dit Omgevingsprogramma verder uit. Deze thema’s sluiten aan bij de thema’s uit de nota Koers op Wonen: 1. Versnellen en vergroten (kwantiteit): snel voldoende woningen bouwen; 2. Veranderen (kwaliteit): gevarieerd aanbod; 3. Vergroenen/verduurzamen: een duurzame woningvoorraad. We voegen wonen en zorg als thema toe. Ook werken we het thema wonen uit voor de wijken en dorpen in onze gemeente. Meer dan in het verleden is de onder druk staande betaalbaarheid van het wonen van belang. En tot slot is meer en duidelijke regie op de uitvoering van beleid cruciaal.
15
Omgevingsprogramma Wonen
Snel voldoende
Gevarieerd
Duurzame
woningen
aanbod
woningvoorraad
Wonen en zorg
Vitale wijken en kernen
bouwen Regie op uitvoering
16
Omgevingsprogramma Wonen
4 Thema’s De thema’s die voortkomen uit onze visie op het wonen in de wijken en kernen van Venray behoeven verdere concretisering. Dat doen we in dit hoofdstuk aan de hand van een vaste structuur: •
Wat zien we?
•
Wat willen we bereiken?
•
Wat gaan we daarvoor doen?
4.1
Snel voldoende woningen bouwen
4.1.1 Wat zien we
Venray groeit, met name ouderen en éénpersoonshuishoudens Op 1 januari 2021 had Venray ruim 43.700 inwoners en ruim 19.000 huishoudens. Tussen 2010 en 2020 is het aantal huishoudens in de gemeente Venray toegenomen met circa 1.300 huishoudens, een toename van 7%. Vooral het aantal oudere huishoudens en éénpersoonshuishoudens nam de afgelopen jaren toe. De groei van het aantal huishoudens is in afnemende mate resultaat van de natuurlijke groei (geboorte – sterfte) van de bevolking. Migratie is hierdoor een steeds belangrijker component voor de huishoudensontwikkeling. Daarbij zien we dat jongeren rond hun studententijd wegtrekken uit de gemeente. Uiteindelijk keren er relatief weinig mensen in de leeftijdsgroep van 25 tot 40 jaar terug naar Venray.
Veel grondgebonden woningen, accent op koop Van de circa 19.000 woningen in de gemeente Venray is 83% een grondgebonden woning. Ook ligt het aandeel koopwoningen met 64% boven het landelijk gemiddelde (58%). Daarnaast is in de gemeente Venray circa 26% van de woningvoorraad een corporatie huurwoning en 10% een particuliere huurwoning. Wonen Limburg, de grootste woningcorporatie, heeft zo’n 5.100 huurwoningen in onze gemeente. Het grootste deel hiervan bevindt zich in de kern Venray. Appartementen en nultredenwoningen zijn vooral in de kern Venray aanwezig. De woningvoorraad in de andere kernen bestaat overwegend uit grondgebonden woningen. Ook het leeuwendeel van het corporatiebezit is bevindt zich in de kern Venray.
Marktontwikkelingen: koop wordt duurder, langer wachten op sociale huur De woningmarkt staat ook in Venray onder toenemende druk. Het aantal verkochte woningen daalt sinds 2017, de gemiddelde transactieprijs neemt sterk toe. De betaalbaarheid van het
17
Omgevingsprogramma Wonen
wonen staat onder druk. In de sociale huursector zien we een toename van het aantal woningzoekenden, een langer wordende gemiddelde inschrijfduur en ook de zoekduur neemt behoorlijk toe. Er komen veel reacties, met name op vrijkomende tussenwoningen. We zien een krapte op de woningmarkt in alle segmenten.
De toekomst: groei aantal huishoudens, met name kleine huishoudens Op basis van de meest prognose van de provincie Limburg (Progneff, 2021), groeit het aantal huishoudens in de gemeente Venray tussen 2021 en 2030 naar verwachting met circa 1.250 huishoudens. Daarmee zijn er in Venray naar verwachting circa 20.370 huishoudens medio 2030. Dit brengt een groei van de woningbehoefte met zich mee van ongeveer 1.250. De groei van het aantal éénpersoonshuishoudens in de afgelopen jaren zet zich ook in de komende jaren voort. De huishoudensgroei komt voor een groot deel op het conto van éénpersoonshuishoudens, en in wat minder mate tweepersoonshuishoudens.
4.1.2 Wat willen we bereiken
Forse bouwopgave We willen goed inspelen op de kwantitatieve woningbehoefte die uit de nieuwste prognoses komt. Daarbij sluiten we aan bij de ingezette lijn van de Koers op Wonen. Ook kijken we wat verder vooruit dan 2030. We streven naar een bouwproductie van:
Onze ambitie • een bouwproductie van minimaal 2.000 woningen tot 2035; • waarvan minimaal 1.500 woningen in de komende 10 jaar (gemiddeld ca. 150 per jaar); • een inhaalslag in de eerste jaren (minimaal 200 woningen per jaar); • woningen bouwen in iedere kern.
•
minimaal 2.000 woningen tot 2035;
•
waarvan minimaal 1.500 woningen tot en met 2030;
•
met een versnelling in de eerste jaren omdat de druk op de woningmarkt nu zeer groot is (minimaal 200 woningen per jaar);
•
we voegen woningen toe in iedere kern.
Vrijwel elke kern heeft mogelijkheden voor woningbouw. De grootste plannen die nog ontwikkeld kunnen worden liggen in de kern Venray. Het gaat hier om het St. Annapark, het Servaasterrein en de herontwikkeling van de locatie VieCuri. Daarnaast worden mogelijkheden onderzocht voor woningbouw op de locatie De Brier. In totaal gaat het bij deze plannen om bijna 1.000 woningen. Het aandeel betaalbare woningbouw in deze plannen is grotendeels nog
18
Omgevingsprogramma Wonen
onbekend. Het is dus belangrijk om ook snel zekerheid te verkrijgen welke type woningen hier kunnen worden gebouwd.
Sturen op realisatie en versnelling Volgens de meest recente inzichten zijn er plannen voor circa 2.300 woningen. Dat is in principe ruim voldoende, ook om uitval of vertraging op te kunnen vangen1. Het spanningsveld zit vooral zit in het kunnen voorzien in de woningbehoefte op de korte termijn en voldoende betaalbare woningbouw. In de kern Venray is de voortgang van de vier grote woningbouwlocaties hierbij doorslaggevend. Er ligt een belangrijke opgave voor realisatie en versnelling van bouwplannen: •
Realisatie. Om tegemoet te komen aan de woningbehoefte ligt er niet alleen een opgave om de bestaande plannen versneld tot uitvoering te brengen, maar ook om ‘zachte’ plannen hard te maken;
•
Versnellen. We zullen de productie met name in de eerstkomende jaren moeten intensiveren om de grootste woningtekorten snel weg te werken.
4.1.3
Wat gaan we daarvoor doen
We gaan: •
monitoren en bijsturen: proactief de voortgang van alle woningbouwplannen (bestaande en nieuwe) bewaken en waar nodig actie ondernemen om de uitvoerbaarheid te verhogen;
•
flexibele plannen maken: in het verleden zat de woningmarkt in Venray op slot omdat grote aantallen woningen in een beperkt aantal vastgestelde bestemmingsplannen niet tot uitvoering kwamen. Hierdoor was het (juridisch) lastig om nieuwe initiatieven de ruimte te bieden. Ook voor de toekomst is het nodig om niet met bestemmingsplannen te werken die tot op de komma vastliggen, maar om de nodige ruimte te laten voor veranderingen en vooral in te zetten op de ontwikkeling van verschillende locaties die ook prioriteit hebben;
•
slim faseren: bij de grotere locaties is het daarnaast noodzakelijk om slim te faseren, zodat flexibel kan worden ingespeeld op de woonbehoeften en -inzichten van dat moment. We blijven sturen op harde afspraken met initiatiefnemers over realisatietermijnen en we handhaven de voorzienbare bouwplicht2;
•
het Regieteam voortzetten: doel van het regieteam is om proactief het overzicht en de voortgang van alle woningbouwplannen (bestaande en nieuwe) te bewaken, kritisch te zijn op de haalbaarheid en uitvoerbaarheid van de plannen en om indien nodig actie te ondernemen om de uitvoerbaarheid te verhogen. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het proactief benaderen van projectleiders en initiatiefnemers om knelpunten en mogelijke oplossingen te bespreken, en het wijzen op subsidiemogelijkheden;
1
Aansluitend op de nota Koers op Wonen gaan we uit van een gewenste overcapaciteit aan plannen van 30% in de dorpen en 50% in kern Venray. 2 Sinds 2018 nemen we een realisatieplicht op in anterieure overeenkomsten. Hierbij is een boetebeding opgenomen.
19
Omgevingsprogramma Wonen
•
het Regieteam één keer per jaar verbreden met de belangrijkste bouwers en ontwikkelaars. We blazen hiervoor de Woontafel nieuw leven in. Hierin streven we naar een constructieve samenwerking met bouwers, ontwikkelaars en corporaties (zie § 5.2);
•
interne en externe processen rond initiatieven optimaliseren met het oog op snelheid en goede kwaliteit van plannen. Dit vindt plaats in het traject ‘Van initiatief tot vergunning’ (onderdeel van het project Implementatie Omgevingswet). waarin onder andere het Screenteam, Intaketafel en de Omgevingstafel een belangrijke plek krijgen. Snelheid, kwantiteit en kwaliteit (duurzaamheid) van plannen krijgt hierbij focus.
4.2 Gevarieerd aanbod 4.2.1 Wat zien we In het recente woningbehoefteonderzoek van Stec komt een aantal beelden naar boven dat mede richting geeft aan onze ambities met betrekking tot een passend, gevarieerd woningaanbod. We vatten het kort samen.
Mismatch, behoefte aan levensloopbestendige woningen Door toename van het aantal ouderen en de grote voorraad eengezinswoningen kan er een mismatch ontstaan tussen vraag en aanbod op de woningmarkt, vooral in de kleinere kernen. Ouderen hebben bij voorkeur een gelijkvloerse woning, zoals een appartement of een levensloopbestendige grondgebonden woning. Deze woningtypen zijn met uitzondering van de kern Venray slechts beperkt aanwezig. We zien de nieuwbouwopgave daarom als kwalitatieve aanvulling op de bestaande woningvoorraad. Dit kan door vooral in de kleinere kernen rekening te houden met het toevoegen van levensloopgeschikte woningen zoals appartementen en nultredenwoningen. Het kan daarbij ook gaan om grondgebonden woningen die op een later moment aan te passen zijn op het levensloopbestendig wonen.
Betaalbaarheid en beschikbaarheid onder druk In de huidige woningmarkt staat de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen onder druk. Door forse prijsstijgingen in met name het koopsegment lopen huishoudens het risico niet meer aan een woning te kunnen komen. Vooral de koopstarter is hiervan de dupe. Er zijn verschillende maatregelen en instrumenten mogelijk waarmee gestuurd kan worden op het verbeteren van de betaalbaarheid en beschikbaarheid.
Nieuwbouw én bestaande voorraad van belang Om in de vraag naar nieuwe woningen te kunnen voorzien is nieuwbouw van woningen noodzakelijk. Ook kan de behoefte aan bepaalde type woningen voor een deel worden opgevangen door aanpassingen in de bestaande woningvoorraad.
20
Omgevingsprogramma Wonen
Verschillen tussen kernen We zien verschillen tussen de kernen. De primaire voorkeur voor een grondgebonden woning is in alle kernen binnen de gemeente dominant aanwezig. In de kernen Veulen, Oostrum, Oirlo, Heide en Geijsteren gaat zelfs 100% van de primaire voorkeur uit naar een grondgebonden woning. In Blitterswijck, Leunen, Castenray en Smakt is een grotere voorkeur voor een appartementen/nultredenwoning dan in andere kernen. Ook is de voorkeur voor een koopwoning dominant aanwezig in vrijwel iedere kern. Uitgesplitst naar prijsklasse is er gemiddeld genomen vooral behoefte aan woningen tot € 400.000. Op basis van een uitsplitsing op kernniveau zien we in de kernen Heide, Venray, Leunen, Oostrum, Smakt Vredepeel en Ysselsteyn de voorkeur voor woningen in het koopsegment boven de € 400.000 wat toenemen. In Veulen, Oirlo, de kern Venray, Geijsteren, Castenray en Blitterswijck zien we een bovengemiddelde voorkeur voor een huurwoning. Belangrijk is dat we onbalans zien in de samenstelling van de huidige woningbouwplannen. We zien met name dat het type woningen en de prijsklasse van de woningen (voor zowel koop als huur) niet geheel aansluiten aan de wensen en mogelijkheden van onze woningzoekenden. Over de gehele breedte is er een nog onvoldoende ingevulde behoefte aan betaalbare woningen, woningen voor kleine huishoudens en woningen voor ouderen.
Opgave voor bijzondere doelgroepen Daarnaast hebben we een opgave voor de huisvesting van een aantal bijzondere doelgroepen: •
internationale werknemers. Sinds jaar en dag zijn in Venray internationale werknemers werkzaam. De laatste jaren is het aantal aanzienlijk gegroeid. Dat zien we terug in het positieve buitenlandse migratiesaldo. Internationale werknemers hebben een substantiële waarde voor de Nederlandse economie en ook voor de gemeente Venray. Dit betekent dus dat er goede huisvesting voor deze specifieke doelgroep beschikbaar moet zijn. Binnen de gemeente Venray zijn diverse initiatieven inmiddels gerealiseerd (bijvoorbeeld bij het Roekenbosch in Blitterswijck, de Hulst in Oostrum, de Walnoot in Castenray, de Kafra Toren in Venray, op het Servaasterrein in Venray en op camping de Zwaluw in Ysselsteyn). In totaal zijn er ca. 1500 slaapplekken voor internationale werknemers. De huisvesting dient te voldoen aan het keurmerk van de Stichting Normering Flexwonen (SNF) en er worden afspraken gemaakt over beheer (nachtregister, huisreglement et cetera);
•
vergunninghouders. De taakstelling die van rijkswege aan de gemeente wordt opgelegd vullen we in. Voor 2022 is de prognose dat wij 48 statushouders moeten huisvesten, waarvan 25 in de 1e helft van 2022. Wonen Limburg staat positief tegenover deze taakstelling en werkt mee aan een tijdelijke woonvoorziening voor de huisvesting van statushouders in combinatie met andere urgent woningzoekenden;
•
woonwagenbewoners. In de gemeente Venray hebben we een klein aantal woonwagenstandplaatsen (negen). Zeven daarvan zijn in gebruik, het grootste deel is in particuliere handen. In het voorjaar van 2020 is een provinciale behoeftepeiling uitgevoerd, waaruit bleek dat er de komende 10 jaar geen extra behoefte bestaat aan standplaatsen.
21
Omgevingsprogramma Wonen
4.2.2 Wat willen we bereiken
Aantrekkelijke en duurzaam woonklimaat We gaan voor een aantrekkelijk en duurzaam woonklimaat. We zetten in op voldoende betaalbare woningen voor starters en nultredenwoningen zodat ouderen langer thuis kunnen blijven wonen. In de kern Venray richten we ons hierbij vooral op inbreiding en herontwikkeling; hier vindt 90% van de nieuwbouw binnenstedelijk plaats (in de dorpen is dat ca. 50%). Bijkomend voordeel is dat hiermee de ruimtelijke kwaliteit van een aantal plekken wordt verbeterd en een oplossing wordt gevonden voor vrijkomend/leegstaand vastgoed. Hierbij waken we
Onze ambitie • een goede differentiatie van de nieuwbouw, passend bij de behoefte; • focus op betaalbaarheid in koop en huur; • niet meer van hetzelfde, maar meer variatie in vorm, techniek en doelgroepen; • meer sturing en regie op goede plannen, passend bij de opgaven; • een daarbij passend stelsel van maatregelen, afspraken en instrumenten; • focus op aanpassing bestaande woningvoorraad.
ervoor dat er in de woonomgeving voldoende ruimte voor groen blijft om te bewegen en te ontmoeten.
Veiligheid, ontmoeting, beweging, meer variatie We willen dat onze inwoners goed kunnen wonen in een veilige en prettige omgeving, met veel groen, passende voorzieningen en mogelijkheden om te bewegen, ontmoeting, veiligheid en samenhorigheid. Ook de openbare ruimte moet aantrekkelijk en doorgankelijk zijn voor iedereen, van jong tot oud, van kwetsbare inwoners tot ‘dragers’. Om dit mogelijk te maken is het belangrijk dat er voldoende geschikte woningen zijn en dat er genoeg nieuwbouwwoningen worden gebouwd en aangeboden, in een goede differentiatie (sociaal, middelduur en duur, huur en koop, zie volgende pagina). We bedenken hiervoor creatieve en slimme oplossingen. We kijken daarbij niet alleen naar de verschillende financieringscategorieën. We willen meer variatie: vernieuwende woonvormen (zoals bijvoorbeeld ook meergeneratiewoningen, woningsplitsing) en duurzame en toekomstgerichte bouw, door gebruik te maken van industriële bouwtechnieken en circulaire bouw, waardoor woningen sneller kunnen worden gebouwd en opgeleverd. En voor de verdeling en toewijzing van deze woningen maken we gebruik van privaat- en publiekrechtelijke instrumenten. Ook maken we afspraken met Wonen Limburg en de bouwers en ontwikkelaars. Door voldoende en gevarieerd te bouwen ontstaat er meer doorstroming in de bestaande woningvoorraad en komen er meer woningen beschikbaar.
Parels verbinden Venray kent een aantal prachtige parels. Denk aan het centrum, St. Annapark, Odapark, stadsbos Vlakwater, maar ook ons mooie buitengebied met een verscheidenheid aan dorpen. Door woningbouw toe te voegen op de juiste plek, van hoogwaardige kwaliteit en met aandacht voor de omgeving, maar ook door de juiste kwalitatieve verbindingen te leggen tussen deze locaties, kunnen we Venray nog beter op de kaart zetten. Als onderdeel van de Omgevingsvisie
22
Omgevingsprogramma Wonen
wordt een ruimtelijk kwaliteitskader opgesteld. Hiermee plaatsen wij toekomstige ontwikkelingen in een stedenbouwkundige context, met aandacht voor de bestaande kwaliteiten en kansen van de omgeving.
Potentie bestaande woningvoorraad vergroten Naast nieuwbouw willen we de bestaande voorraad waar mogelijk aanpassen. In de prestatieafspraken voor 2022 en daarna zijn met Wonen Limburg afspraken gemaakt om de bestaande voorraad sociale huurwoningen optimaal te benutten, om aan de grote vraag naar betaalbare woningen (huur en koop) te voldoen. Bijvoorbeeld door aan bestaande woongebouwen extra woningen toe te voegen, door ‘aanpalen’ van extra woningen, op de bestaande daken. En via sloop en nieuwbouw: door woningen die niet meer voldoen aan de huidige kwaliteitsvraag te slopen en te vervangen door toekomstgerichte woningen en ook extra woningen toe te voegen. Ook woningsplitsing kan bijdragen aan een beter passende woningvoorraad.
Inzet op opgave bijzondere doelgroepen We zetten in op de opgave om te voorzien in voldoende en adequate huisvesting van bijzondere doelgroepen: •
internationale werknemers: we zorgen voor voldoende en goede huisvesting van internationale werknemers. Hiermee gaan we illegale huisvesting tegen. Naast huisvesting willen we meer oog hebben voor integratie en zorg;
•
vergunninghouders. We zetten naast reguliere huurwoningen in op flexwoningen. De huurders kunnen na verloop van tijd doorstromen naar een sociale huurwoning.
Venrayse woningzoekenden optimaal bedienen Gemeenten krijgen steeds meer wettelijke instrumenten van de rijksoverheid aangereikt om de bouw van betaalbare woningen binnen hun gemeentegrenzen te bevorderen. Maar ook om de Venrayse woningzoekenden optimaal te bedienen. De Huisvestingswet (2014) gaat uit van vrije vestiging. Het met voorrang toewijzen van woningen aan lokale woningzoekenden is daarom strijdig met deze wet. De mogelijkheden die er wél zijn benutten we optimaal. Ontwikkelaars en makelaars kunnen de promotie van nieuwbouwwoningen primair richten op de lokale bevolking. Volgens de Huisvestingswet mag per jaar maximaal 25% van de toe te wijzen sociale huurwoningen met voorrang worden aangeboden aan eigen ingezetenen. Meer dan in het verleden willen wij in samenwerking met Wonen Limburg de mogelijkheden hiervoor zoveel mogelijk benutten, door een combinatie van de volgende acties: passend woningaanbod toevoegen, voorrang bij toewijzing van sociale of midden huurwoningen, slimme marketing van wooncomplexen en ontzorgen en ondersteunen van ouderen in de fase rond verhuizing naar een passende woning. Hierover zijn prestatieafspraken gemaakt met Wonen Limburg voor 2022.
23
Omgevingsprogramma Wonen
4.2.3 Wat gaan we daarvoor doen We gaan: •
een passende woningbouwprogrammering hanteren, dat goed inspeelt op de geconstateerde woningbehoefte. Het volgende schema is uitgangspunt.
Uitgangspunten Woningbouwprogrammering Venray Sociale huur 25% tot 30% 50% categorie Betaalbaar
35% Sociaal
15% Sociaal Hoog 20% categorie Bereikbaar 30% categorie Duur
Sociale koop Laag 5% tot 10% Middenhuur Sociale koop Hoog Koopwoningen tussen NHG grens en NHG grens + €75.000 Koopwoningen vanaf NHG grens + € 75.000 Dure huur
Toelichting prijsgrenzen (prijspeil 2022): •
Sociale huur: conform landelijk regelgeving;
•
Sociale koop laag: € 245.000
•
Sociale koop hoog: € 245.000 – NHG (€ 355.000 in 2022)
•
Middenhuur: boven sociale huurgrens en tot € 950
•
Dure huur: boven € 950
Hierbij hanteren we de volgende uitgangspunten: −
We maken onderscheid tussen projecten tot 12 woningen en projecten vanaf 12 woningen (de definitie van een ‘stedelijke ontwikkeling’ in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking). Vanaf 12 woningen geldt de volledige differentiatietabel. Bij kleinere plannen gaan we uit van maatwerk;
−
De differentiatie is niet van toepassing bij lopende projecten, waar een (concept) ruimtelijk besluit is genomen (zoals vaststelling bestemmingsplan) of als er een anterieure overeenkomst is ondertekend waar het woningbouwprogramma onderdeel van is. Ook bij sloop/nieuwbouwprojecten of grondposities van corporaties die ingezet worden voor sociale of middeldure woningbouw is de differentiatie niet van toepassing;
−
Jaarlijks wordt het prijsniveau per segment aangepast met het inflatiepercentage en/of de aangepaste huur-/koopgrenzen volgens landelijke regelgeving. Tweejaarlijks wordt de tabel geëvalueerd en op basis van de ontwikkelingen al dan niet aangepast. Besluitvorming over aanpassing van de uitgangspunten vindt plaats door de raad.
−
Er kunnen zwaarwegende redenen zijn om af te wijken van de differentiatie. Het is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer om de noodzaak hiervan aan te tonen. Uitgangspunt bij afwijkingen blijft dat projecten zoveel mogelijk tegemoetkomen aan de differentiatie. Daarnaast moet de ontwikkeling een duidelijke meerwaarde hebben voor Venray en haar inwoners.
24
Omgevingsprogramma Wonen
Daarnaast gaan we het volgende doen: •
de uitgangspunten Woningbouwprogrammering in vroegtijdig stadium communiceren met initiatiefnemers. De werkwijze wordt verder uitgewerkt in het kader van het traject Van initiatief tot vergunning (zie paragraaf 4.1);
•
bestaande plannen bijsturen indien mogelijk. We beoordelen of bestaande plannen bijgestuurd kunnen worden richting de gewenste programmering. Met name ligt er een opgave voor voldoende betaalbare woningen op korte termijn;
•
vastgoed transformeren. De komende jaren ligt er een grote opgave voor de transformatie van vastgoed in (met name) het centrum en van leegstaande/vrijkomende schoolgebouwen. Bijkomend voordeel is dat hiermee de ruimtelijke kwaliteit van een aantal plekken wordt verbeterd en een oplossing wordt gevonden voor de leegstand;
•
nieuwe woonconcepten en anders bouwen bevorderen (dit wordt verder uitgewerkt in de Uitvoeringsagenda);
•
ruimtelijk kwaliteitskader opstellen (in het kader van de Omgevingsvisie). Kwaliteit van het wonen is daarvan aan belangrijk onderdeel. Het is van belang voldoende ruimte te reserveren voor groen (infiltratie water en voorkoming hittestress) en energievoorziening (bijvoorbeeld gezamenlijke warmtepomp, grote elektriciteitskasten);
•
vraag en aanbod van huisvesting voor internationale werknemers in beeld brengen. Hiervoor is een analyse in voorbereiding. Deze is erop gericht om tot een lokale aanpak te komen. Ontwikkelingen en de economische effecten van de coronacrisis die gevolgen kunnen hebben voor de huisvesting blijven wij volgen;
•
inzetten op flexwoningen voor de huisvesting van vergunninghouders (naast reguliere huisvesting). De huurders kunnen naar verloop van tijd doorstromen naar een sociale huurwoning. Voor 2022 is de prognose dat wij 48 vergunninghouders moeten huisvesten, waarvan 25 in de 1e helft van 2022.
Passende inzet van instrumenten We willen dat de juiste woningen gebouwd worden, betaalbaar zijn, bij de juiste doelgroep terecht komen en ook op termijn voor de doelgroep beschikbaar blijven. Daarvoor is aanvullend instrumentarium nodig. We voeren het volgende in, waarbij we goed verkennen hoe deze instrumenten zich verhouden tot de aanstaande invoering van de Omgevingswet (waarmee de juridische basis immers wijzigt): •
Een doelgroepenverordening. Daarin reguleren we sociale huur/koop, middenhuur en particulier, prijs-/inkomensgrenzen voor de betreffende doelgroepen, de instandhoudingstermijn van de woningen en prijsindexering;
•
Passende regulering in bestemmingsplannen c.q. het omgevingsplan. We leggen daarin percentages sociale huur, sociale koop en middenhuur vast. Daarmee borgen we optimaal dat de juiste woningen conform dit Omgevingsprogramma Wonen worden gebouwd;
•
We hanteren een zelfbewoningsplicht, specifiek voor koopsegmenten waar grote schaarste aan is en die lastig realiseerbaar zijn (goedkope/betaalbare koop). Daarmee borgen we dat
25
Omgevingsprogramma Wonen
de woningen daadwerkelijk bewoond worden door de beoogde doelgroep, en niet worden opgekocht om vervolgens te verhuren; •
We verkennen of een Volkshuisvestingsfonds van toegevoegde waarde kan zijn. Met een dergelijk fonds kunnen we initiatiefnemers dwingen conform onze gewenste differentiatie te bouwen of anders een financiële afdracht te doen indien daarvan wordt afgeweken;
•
We stellen een Huisvestingsverordening op. Hiermee kunnen we sociale huur en middenhuur passend toewijzen, doorstroming van bijvoorbeeld senioren bevorderen, splitsing van woningen reguleren, opkoopbescherming regelen en lokale regels voor voorrang van specifieke groepen opnemen;
•
We gaan de principes van adaptief programmeren verder toepassen: voorzienbare bouwplicht opnemen, goede plannen prioriteren, minder passende plannen heroverwegen, et cetera.
4.3 Duurzame woningvoorraad 4.3.1 Wat zien we We staan in Nederland voor een grote opgave om CO2uitstoot te beperken, energie te besparen en over te gaan op fossielvrije energievoorziening. Op landelijk niveau wordt in het coalitieakkoord uitgegaan van het verminderen van de CO2-uitstoot in 2030 met 60% vergeleken met 1990. In 2050 moet de uitstoot van broeikasgassen met 95% afgenomen zijn. Verduurzaming van de gebouwde omgeving is daarbij een belangrijke opgave. De energietransitie is veel meer dan een technische transitie. Het succes en slagen van de energietransitie staat of valt met het draagvlak en acceptatie in de samenleving. We staan voor een technologische én een sociale omslag. Daarbij is de betrokkenheid van bewoners een cruciale factor. Ons klimaat is zichtbaar aan het veranderen. En we weten nu al dat de gevolgen van klimaatverandering alleen maar zullen toenemen. Hoosbuien, hitte en droogte komen steeds vaker voor. Deze veranderingen hebben grote gevolgen in Nederland en dus ook in Venray. Woningen die we nu bouwen blijven lange tijd in de gemeente staan. Daarom moeten we in de manier waarop we wonen, bouwen en onze omgeving inrichten rekening houden met het veranderende klimaat. Daarnaast kan circulair bouwen een belangrijke bijdrage leveren. Door modulair te bouwen kan snelheid gemaakt worden.
Door de vooraf geassembleerde (prefab) onderdelen is een bouwwerk snel af en blijft het aanpasbaar voor latere momenten. Daarnaast kan bouwen met natuurlijke materialen (biobased) bijdragen aan het halen van de klimaatdoelstelling, omdat er minder CO2 vrijkomt. Ook de betaalbaarheid van de transitie en het wonen moet voor alle
26
Omgevingsprogramma Wonen
doelgroepen geborgd zijn. Tiny houses en modulaire woningen zijn daar goede opties voor. Inmiddels hebben wij de Transitie Visie Warmte vastgesteld. Een vervolg hierop zal een uitvoeringsprogramma warmte zijn. Belangrijk hiervoor zullen de middelen zijn die het Rijk heeft vastgesteld (1,3 miljard in de begroting voor 2022) en de uitvoering van de maatregelen die zij voor ogen heeft. De hoofdlijnen voor het Nationaal Isolatie programma zijn recent bekend gemaakt middels een Kamerbrief. Met de invoering van de BENG (Bijna Energie Neutraal) op 1 januari 2021 is een belangrijke volgende stap gezet in het realiseren van zeer energiezuinige woningen. De wettelijk genormeerde energieprestatie van een woning betekent nog niet dat we ook circulair bouwen. Daar moeten we aanvullend de focus op houden.
4.3.2 Wat willen we bereiken We willen dat Venray een gezonde, duurzame en
Onze ambitie
betaalbare woon- en leefomgeving blijft. We sluiten aan
Een duurzame Venrayse samenleving, die: • minder CO2-uitstoot: in 2030 met 60% vergeleken met 1990; • volledig energieneutraal is in 2050; • de klimaatadaptatie onder controle heeft in 2035; • de circulaire werkwijze als vanzelfsprekend uitgangspunt ziet in 2035.
bij de landelijke doelstelling voor 60% minder CO₂ uitstoot in 2030. In 2050 willen we volledig energieneutraal zijn. En in 2035 zijn we optimaal ingespeeld op de klimaatadaptatie en is de circulaire werkwijze een vanzelfsprekend uitgangspunt.
Transitievisie Warmte belangrijk kader In de Transitievisie Warmte geven we aan waar de kansen liggen om de aardgasvraag tot en met 2030 te reduceren. Dat kunnen we op verschillende manieren bereiken: isoleren van woningen, besparen van energie, gedeeltelijk elektrisch verwarmen van woningen met een hybride warmtepomp, aardgasvrij maken van woningen met groengas of volledig elektrische warmtepompen. In de Transitievisie geven wij inzicht in hoe wij stap voor stap werken aan deze grote overstap naar aardgasvrije woningen, samen met partners en inwoners. Het brengt per gebied inzichtelijk welk alternatief voor aardgas het meest kansrijk is en in welke gebieden we de komende jaren van start willen gaan. Het is een belangrijke kader voor investeringsbeslissingen van bouwers en particulieren, dat daarmee voor de komende jaren meer richting kan geven.
Klimaatadaptief, circulair en natuurinclusief We werken aan een beleid voor een klimaatadaptieve leefomgeving. Dit is gericht op een inrichting van de woonomgeving die bestand is tegen wateroverlast, hitte, droogte en overstromingen. Daarnaast willen we hergebruik en herbestemming van sloopafval en bouwmaterialen stimuleren. Dat kan door kringlopen te realiseren in de totale cyclus van ontwerp, bouw, exploitatie en onderhoud en sloop. En bij nieuwe ontwikkelingen kijken we naar mogelijkheden om de natuur te versterken. In het kader van hergebruik van natuurlijke materialen past het daarbij ook om meer houtskeletbouw te stimuleren.
27
Omgevingsprogramma Wonen
4.3.3 Wat gaan we daarvoor doen We gaan •
ons inzetten voor energiebesparing, duurzame opwek van energie, een duurzame gebouwde omgeving en duurzame mobiliteit. Ambities uit de Energiestrategie, de KODE, de Transitievisie Warmte en de RES NML 1.0 vinden een plek in diverse uitvoeringsprogramma’s, convenanten en concrete projecten;
•
op de naleving van de wettelijke BENG-norm toezien bij nieuwbouw en ingrijpende renovatie3;
•
in stedenbouwkundige planopzet rekening houden met verduurzaming (toepassen van groen in combinatie met de wateropgave, zongeoriënteerde verkavelingsopzet), maar ook met een kwalitatief hoogwaardige planopzet, waarbij zoveel mogelijk woningen profiteren van een groene woonomgeving. Nieuwe ontwikkelingen mogen niet ten koste gaan van bestaand hoogwaardig groen, maar maken juist gebruik van deze kwaliteiten;