03 Bestemmingsplan Langstraat 108 en 110(a) Venray toelichting vastgesteld

Pagina | 2

BESTEMMINGSPLAN Langstraat 108 en 110(a) Venray Gemeente Venray

| bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld|

Pagina | 3

VERANTWOORDING EN STATUS Titel:

bestemmingsplan Langstraat 108 en 110(a) Venray

Opdrachtgever: Contactpersoon:

[..] [..]

Aantal pagina’s:

63

1e Concept: 2e Concept: 3e Concept: Ontwerp: Definitief:

5 april 2022 13 april 2022 12 juli 2022 1 augustus 2022 21 oktober 2022

Opsteller:

[..]

paraaf:

Controleur:

[..]

paraaf:

COLOFON BEUSMANS & JANSEN Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening Post- en kantooradres: Steeg 12 5975 CE Sevenum T/F: 077-3744817 M: 06-30202996 E: I:

beusmans-jansen@kpnplanet.nl www.beusmans-jansen.nl

© 2022 Beusmans & Jansen, Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening Dit document is eigendom van de opdrachtgever en mag door hem gebruikt worden voor het doel waarvoor het is vervaardigd en met inachtneming van de rechten die voortvloeien uit de wetgeving op het gebied van het intellectuele eigendom. De auteursrechten van dit document blijven berusten bij Beusmans & Jansen, Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening. Niets uit dit document mag worde n verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Beusmans & Jansen, Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening. Beusmans & Jansen, Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening geeft in ieder geval geen toestemming aan de opdrachtgever om dit document te gebruiken of te laten gebruiken indien facturen niet of niet volledig voldaan zijn. Alle rechten voorbehouden.

|bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld |

Pagina | 4

PLANTOELICHTING

| bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld|

Pagina | 5

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding en doel van het bestemmingsplan Ligging plangebied Voorgaande plannen Leeswijzer

HOOFDSTUK 2

ANALYSE VAN HET PLANGEBIED EN PLANBESCHRIJVING

2.1 Analyse van het plangebied e.o. 2.2 Transformatie bedrijfslocatie Langstraat 110/110a 2.3 Woningbouw-fase 2 HOOFDSTUK 3 3.1 3.2 3.3 3.4

BELEIDSKADER

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

HOOFDSTUK 4

MILIEU-PLANOLOGISCHE ASPECTEN EN ONDERZOEKEN

4.1 Milieueffectrapportage 4.2 Geluidhinder 4.3 Bodem 4.4 Luchtkwaliteit 4.5 Geur 4.6 Bedrijven en milieuzonering 4.7 Externe veiligheid 4.8 Niet Gesprongen Explosieven (NGE) 4.9 Ecologie 4.10 Cultuurhistorie en archeologie 4.11 Verkeer en parkeren HOOFDSTUK 5 5.1 5.2 5.3 5.4

7 7 7 8 9 10 10 13 21 22 22 25 28 29 35 35 37 40 44 46 47 49 51 52 55 56

WATERPARAGRAAF

58

Regelgeving, beleid en uitgangspunten Waterhuishoudkundige situatie plangebied Duurzame verwerking van regenwater Overleg met waterschap

58 59 60 62

HOOFDSTUK 6

JURIDISCHE VORMGEVING

6.1 Algemeen 6.2 Planmethodiek

63 63 63

|bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld |

Pagina | 6

6.3 Toelichting op de verbeelding 6.4 Toelichting op de regels HOOFDSTUK 7

63 63

UITVOERBAARHEID

65

7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Handhaving 7.3 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

65 65 66

BIJLAGEN BIJ TOELICHTING

| bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld|

67

Pagina | 7

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding en doel van het bestemmingsplan

Het voornemen bestaat om ter plaatse van de Langstraat 110 in Venray (voormalige garage) de showroom, werkplaatsen en (bedrijfs)woningen te slopen en een woongebouw van 18 appartementen (in 3 bouwlagen) te realiseren. Het tankstation (zonder LPG) blijft voorlopig bestaan. Via een flexibiliteitsbepaling moet binnen dat gebied de mogelijkheid bestaan om in de toekomst (fase 2) 3 extra woningen te realiseren. Voor de ontwikkellocatie geldt in het huidige bestemmingsplan ‘Venray’ de bestemming ‘Bedrijf’. De bouw- en gebruiksregels van deze bestemming maken de realisatie van een woongebouw echter niet mogelijk. Indien voor de realisatie van een project een omgevingsvergunning noodzakelijk is, kan het bevoegd gezag deze vergunning niet verlenen indien het vigerende of toekomstige bestemmingsplan zich daartegen verzet. Vergunningverlening is in zo’n geval slechts mogelijk na een herziening van het bestemmingsplan of via een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan (artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo). Het college van burgemeester en wethouders van Venray hebben hun principe-medewerking toegezegd om mee te werken aan een herziening van het bestemmingsplan ten behoeve van deze woningbouwontwikkeling. Het voorliggende bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ voorziet in een adequate planologischjuridische regeling ten behoeve van de woningbouw op deze locatie.

Het bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ bestaat uit een digitale en analoge verbeelding met de daarbij behorende regels waaraan een toelichting is toegevoegd. Naast de digitale versie is er tevens een versie op papier van het bestemmingsplan beschikbaar.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied van het onderhavige bestemmingsplan is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied van Venray en is gelegen binnen de stedenbouwkundige – en verkeerskundige bebouwde kom. Zie voor de ligging de onderstaande afbeelding.

ligging plangebied in Venray

|bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld |

Pagina | 8

Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Venray, sectie L. nr. 1222 en is plaatselijk bekend als Langstraat 108, 110 en 110a te Venray. Het plangebied heeft een omvang van ca. 3020 m2. De kadastrale situatie is op nevenstaande afbeelding weergegeven. Tevens is de grens van het plangebied ingetekend. De plangrens is zodanig getrokken dat deze samenvalt met openbare ruimte (zoals straten) en overige perceelsgrenzen. Ook is de plangrens zodanig getrokken dat er ten opzichte van de plangebieden van de vigerende bestemmingsplannen geen 'gaten' vallen. Verder is het plangebied gelijk aan het exploitatiegebied.

plangebied

1.3

Voorgaande plannen

Voor het plangebied vigeert het volgende bestemmingsplan:

Naam bestemmingsplan Bestemmingen en aanduidingen Venray

Vaststelling Raad

- Bedrijf 19 september 2017 - Waarde-Archeologie 2 - Waarde-Archeologie 5 - bedrijfswoning - bouwvlak - specifieke vorm van bedrijf-autohandel/automaterialen - verkooppunt motorbrandstoffen zonder LPG - maatvoering: max. goothoogte 6 m - overige zone-radarverstoringsgebied

| bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld|

Pagina | 9

uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan

In de bouw- en gebruiksregels van de bestemming ‘Bedrijf’ is een woning uitsluitend toegestaan in de vorm van een bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’. Binnen de locatie waarbinnen het woningbouwplan gerealiseerd wordt zijn twee bedrijfswoningen toegestaan op twee specifiek aangeduide locaties. Burgerwoningen mogen binnen de bestemming ‘Bedrijf’ echter niet gebouwd worden. De planregels van het bestemmingsplan bevatten ook geen afwijkings-of wijzigingsbevoegdheden om het beoogde woningbouwproject mogelijk te maken. Hierdoor is een nieuwe planologisch-juridische regeling voor de beoogde transformatie van het terrein via een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

1.4

Leeswijzer

De plantoelichting bestaat uit de volgende delen. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met een analyse van het plangebied en een beschrijving van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling (het plan). In hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan het relevante rijks-, provinciale - en gemeentelijke beleid. Hoofdstuk 4 bevat een expliciete toetsing van het plan aan alle relevante milieu-planologische aspecten. De gevolgen voor de waterhuishouding (waterparagraaf) zijn beschreven in hoofdstuk 5. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan wordt behandeld in hoofdstuk 6. Hoofdstuk 7 behandelt de economische uitvoerbaarheid van dit plan, de handhavingsaspecten en beschrijft de gevolgde procedure.

|bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld |

Pagina | 10

HOOFDSTUK 2

ANALYSE VAN HET PLANGEBIED EN PLANBESCHRIJVING

2.1

Analyse van het plangebied e.o.

2.1.1

Korte historische schets

Historisch gezien heeft Venray-kern zich ontwikkeld van een dorp dat rond 1850 bestond uit twee bebouwde wegen, linten en met sterke noord-zuid oriëntatie, naar een compact stedelijk gebied dat door diverse ruimtelijke elementen zoals de A73 en N 270 hard wordt afgescheiden van het omringende landelijke gebied en dat door diverse stedelijke ontwikkelingen vanaf de (2e helft van) 19e en 20e eeuw (station, zorginstellingen, woonwijken en bedrijventerreinen) vooral een west-oost oriëntatie heeft gekregen. Vanaf ca. 1975 neemt de betekenis van de Langstraat als invalsroute en gebiedsontsluitingsweg steeds meer toe. Dat komt doordat de N270 (Deurneseweg) – die dan is doorgetrokken tot Oostrum – steeds belangrijker wordt (west-oostverbinding) en omdat vanaf dat moment ten westen van de kern Venray - in de omgeving van de Molenklefweg en het ziekenhuis (Vlakwater) - een aantal luxere woonwijken gebouwd wordt en in een boscomplex wordt gestart met de bouw van de wijk Veltum. Op basis van de historische kaarten is het plangebied zelf tot het jaar 1960 in gebruik voor landbouwkundige doeleinden. Vanaf 1960 is te zien dat het garagebedrijf zich op de locatie heeft gevestigd. Door de jaren heen hebben er enkele verbouwingen en uitbreidingen plaatsgevonden. De laatste uitbreiding dateert van 1988. Voor zover bekend hebben er na 1988 geen noemenswaardige veranderingen meer plaatsgevonden.

2.1.2

Ruimtelijke en functionele structuur

Ruimtelijke hoofdstructuur Voor de ruimtelijke structuur van de huidige kern Venray zijn de structurerende onderdelen gemakkelijk te onderscheiden. Het schema van Venray is duidelijk en eenvoudig. De kern bestaat uit een compact deel binnen de singels en nieuwe woon- en werkgebieden buiten de singels. Naast de singelstructuur zijn de meest structurerende elementen: de Deurneseweg en de A 73 die de kern begrenzen; de Stationsweg en de Henri Dunantstraat; de Maasheseweg die als verlengstuk van de Oostsingel gezien kan worden; de Beekweg, Leunseweg, Overloonseweg en Langstraat als invalsroutes; de binnenring die het centrum omsluit. De Langstraat heeft een lengte van ca. 1,3 km en zorgt voor een verbinding tussen de N270 en het oude centrum (tot de Henseniusstraat). De Langstraat doorsnijdt daarmee de singelstructuur en heeft daardoor meerdere stedenbouwkundige ‘gezichten’. Voorbij de Westsingel behoort de Langstraat tot het centrumrandgebied. De centrumrand bestaat uit een stelsel van samenhangende woonbuurten tussen de binnensingel en de buitensingel. Tussen de N270 en de Westsingel is de Langstraat vooral een belangrijke invalsroute en gebiedsontsluitingsweg. Stedenbouwkundige structuur Het plangebied is ingeklemd tussen de Blauwververstraat, de Langstraat en de Niessenstraat. Het plangebied is een stedenbouwkundige zin een stedelijk, gesloten bouwblok.

Uit een stedenbouwkundige analyse van het plangebied komen een aantal zaken naar voren:

| bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld|

Pagina | 11

1. 2. 3. 4. 5.

Aan de Blauwververstraat liggen diverse bouwblokken. Dit zijn rijwoningen bestaande uit 4 woningen en zorgwoningen die een vergelijkbare maatvoering hebben. Tanken is van invloed op de locatie. (veiligheid en geur productie). Deze invloed is zichtbaar middels de gestippelde contour. In de huidige toestand ligt er een aanzienlijke bouwmassa aan de achtertuinen van de woningen aan de Niessenstraat. Aan de overzijde van het plangebied aan de Langstraat is een park gelegen. Het huidige parkeren voorziet in langsparkeren en kleinschalig (koffer) parkeren aan de Blauwververstraat. Verder is er naast de zorgwoning een inrit voor een kleinschalig parkeerterrein.

Op onderstaande afbeelding staan de bovenstaande stedenbouwkundige aspecten genummerd opgenomen.

stedenbouwkundige analyse plangebied e.o.

Groenstructuur Het openbare groen ter plaatse van de Langstraat manifesteert zich als laanbeplanting aan weerzijde van de openbare wegen met bomen van 1e, en 2e orde. Hierdoor behoort het aanwezige groen tot de genoemde categorie A. Deze categorie van stedelijk groen, bestaande uit bomen van diverse grootte en levensduur, maakt een belangrijk deel uit van de stedelijke groenstructuur. De verschillende straat- en laanbomen van Venray vormen tezamen het skelet van de groenstructuur. Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater, waterlopen of andere waterhuishoudkundige voorzieningen aanwezig. Verkeersstructuur De wegenstructuur in de kern van Venray is opgebouwd rond de binnenring en de buitenring, de verbindingswegen tussen deze ringen en de in-en uitvalswegen naar de kerkdorpen en de (boven)regionale wegen.

|bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld |

Pagina | 12

In de Nota ‘Uitgangspunten Netwerken Infrastructuur en Verkeer, Fietsen en lopen in de spotlights’ (ook genoemd: netwerkennota) is een wegcategorisering opgenomen binnen het netwerk voor autoverkeer. Het plangebied wordt ontsloten via de Langstraat. Ter hoogte van het plangebied is de Langstraat een belangrijke in-en uitvalsroute tussen de N270 en het centrum (singel)gebied van Venray. Als onderdeel van de centrale wegenstructuur en het autonetwerk, heeft de Langstraat een verkeerskundige functie van gebiedsontsluitingsweg. Het wegprofiel en de openbare ruimte van de Langstraat volgt deze verkeerskundige functie.

kaart netwerkennota; wegcategorieën netwerk auto

Functies De omgeving van het plangebied bevat hoofdzakelijk de woonfunctie. Zowel de Langstraat als de daarop aansluitende straten, zijn vooral een woongebied met grondgebonden eengezins(rij)woningen. Naast de woonfunctie is de maatschappelijke functie nog aanwezig door een medisch centrum (huisarts) en een kapel. Bedrijvigheid komt – na de sloop van het autobedrijf – alleen nog voor in de vorm van een tuincentrum op de hoek Langstraat-N270 en het onbemande tankstation aan de Langstraat 110 dat echter tijdens fase 2 van deze gebiedsontwikkeling zal verdwijnen om ook plaats te maken voor een woningbouwontwikkeling.

2.1.3

Feitelijke staat van het plangebied

Binnen het plangebied is op dit moment een (auto)bedrijf gevestigd bestaand uit een tankstation, een werkplaats, een wasplaats, een showroom voor auto’s en een showroom voor zwembaden en sauna’s, twee bedrijfswoningen en parkeergelegenheid voor klanten en personeel. Het plangebied is voor ca. 53 % bebouwd en is voor ca. 74% volledig verhard. Het (auto)bedrijf is planologisch (functioneel) gezien een dissonant in de omgeving, want zowel de Langstraat (ter hoogte van het plangebied) als de Blauwververstraat zijn te beschouwen als woonstraten/woonwijken. Hieronder diverse afbeeldingen die aangeven wat de staat van het huidige plangebied is.

| bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld|

Pagina | 13

situatie Blauwververstraat

situatie Langstraat

2.2

Transformatie bedrijfslocatie Langstraat 110/110a

Het plan beoogt om in twee fasen tot een transformatie te komen van de locatie Langstraat 110/110a; een locatie waar thans nog een autobedrijf met een tankstation is gevestigd. In fase 1 wordt alle bedrijfsbebouwing (inclusief de twee bedrijfswoningen, maar exclusief het tankstation) gesloopt. Deze bedrijfsbebouwing en – locatie wordt getransformeerd in een woongebied met een hoogwaardig woongebouw. Van het autobedrijf blijft alleen een onbemand tankstation vooralsnog aanwezig. LPG-doorzet vindt hier niet plaats.

|bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld |

Pagina | 14

In fase 2 wordt ook het tankstation buiten gebruikt gesteld en gesloopt en zal ook dit deel van het transformatiegebied worden herontwikkeld als woongebied.

2.2.1 Stedenbouwkundige inpassing en architectuur-fase 1 Fase 1 van het plan wordt ingepast in de stedenbouwkundige opzet van het gebied. Het plangebied is gelegen binnen het grotere stedelijke bouwblok dat omringt wordt door de Blauwververstraat, de Langstraat en de Niessenstraat. De ontwikkelingen van fase 1 (maar ook fase 2) van het plan, leiden tot een stedelijk, gesloten en hybride bouwblok met verschillende woningtypen, korrelgrootte en bouwmassa’s die echter architectonisch wel duidelijk met elkaar verwant zijn. Belangrijke onderdelen van de woningbouwontwikkeling van fase 1 van dit plan zijn: 1.

De nieuwbouw krijgt een vergelijkbare maatvoering als de bestaande bouwblokken (rijwoningen) aan de Blauwververstraat.

2.

Het tanken wordt afgescheiden van het nieuwe woongebouw door het bergingendeel en een scheidingsmuur.

3.

De achtertuinen van de woningen aan de Niessenstraat komen vrijer te liggen. Geen bouwmassa op de erfgrens maar groen.

4.

Het park aan de overzijde wordt nadrukkelijk het plangebied in gebracht.

5.

Parkeren wordt uitgebreid met langsparkeren aan de Blauwververstraat en een kleinschalig parkeerterrein via een inrit tussen de zorgwoningen en het nieuwe woongebouw.

richtinggevende stedenbouwkundige benadering opzet plan-fase 1 uit het structuurontwerp; definitieve opzet kan hiervan afwijken

| bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld|

Pagina | 15

Architectuur De nieuwbouw omvat 18 appartementen op de hoek Langstraat en Blauwververstraat in Venray naast het bestaande Avia tankstation. Om plaats te maken voor deze nieuwe ontwikkeling wordt het pand van het huidige garagebedrijf geamoveerd. Het appartementengebouw past qua massa in de straat doordat de voorgevelbreedte overeenkomt met de breedte van het bouwblok van rijwoningen aan de overzijde. Ook passen de drie bouwlagen van de nieuwbouw bij de omgeving met twee bouwlagen en kap. De entree van het appartementengebouw is gericht op de hoek naar de Langstraat. Deze hoek wordt met groen ingericht zodat er een verbinding wordt gemaakt met het park aan de Langstraat Hoebertweg. Parkeren afgewisseld met bomen, geschiedt aan de achterzijde van het gebouw vanuit een inrit aan de Blauwververstraat. Hierdoor komt de nieuwbouw aanzienlijk verder af te liggen van de woningen aan de Niessenstraat dan de bestaande bouw (die tot op de erfgrens gebouwd is). De architectuur sluit aan bij de omgeving qua kleurenpalet (roodbruin). De begane grond en een deel van de eerste verdieping worden uitgevoerd in metselwerk passende bij de gemetselde woningen rondom de nieuwe ontwikkeling. De derde verdieping en de tweede verdieping wordt deels uitgevoerd in hout (niet de hele verdieping wordt van hout, maar slechts een stuk van de voorzijde (ook in roodbruin)).

De kozijnen worden uitgevoerd in betongrijs passend bij de waterslagen, dagkant bekleding en de kleur van het voegwerk. De buitenruimtes liggen op de hoeken van het complex en worden gecombineerd met bloembakken en gevelgroen. Ook het eenlaagse entree- en bergingen deel krijgt een groendak met opgedikte dakrand met plantenbakken. Hierdoor wordt de muur die het appartementencomplex (en de achtertuin / parkeerplaatsen) afscheidt van het tankstation een verticale tuin. Dit wordt nog eens versterkt door de ingemetselde nestkasten voor vogels en vleermuizen. Onderstaande afbeeldingen geven een impressie van (de gevelaanzichten van) het woongebouw inclusief de beoogde groenvoorzieningen op, aan en om het woongebouw.

impressie vanaf hoek Langstraat-Blauwververstraat

|bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld |

Pagina | 16

impressie van achtergevel woongebouw

impressie ingang woongebouw

| bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld|

Pagina | 17

impressie voorgevel langs Blauwververstraat

Onderstaande afbeelding geeft een opsomming van de kleurstelling en materialisatie van het woongebouw.

2.2.2

Bouwkundige maatvoering en programma-fase 1

Het plan voorziet in de realisatie van een woongebouw van 18 koopappartementen en 18 afzonderlijke bergingen. Het woongebouw bestaat uit 3 bouwlagen (bg + 2 verdiepingen) en kent een platte afdekking. De maximale goot- en bouwhoogte bedraagt 9,45 meter, exclusief een daarboven uitstekend ondergeschikt bouwdeel in de vorm van een liftschacht. Met dit bouwdeel bedraagt de absolute bouwhoogte maximaal 10,35 meter.

|bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld |

Pagina | 18

De 18 appartementen zijn in verschillende typen verdeeld (type A t/m G). Deze hebben betrekking op verschillende woonoppervlakten (w.o.). De indeling van de appartementen is echter overal hetzelfde. Alle appartementen bestaan uit: entree/verkeersruimte; woonkamer en open keuken; 2 slaapkamers; badkamer/toilet; bezoekerstoilet; inpandige berging (ieder appartement beschikt verder ook over één externe berging van ca. 5 m 2); loggia als buitenruimte ( ca. 7 m2). De appartementen hebben een woonoppervlak (W.O.) van minimaal 76,28 m2 en maximaal 96,62 m2. Het bruto vloeroppervlak (BVO) per bouwlaag en voor het gehele gebouw alsmede de bruto inhoud per bouwlaag en voor het gehele gebouw, zijn in onderstaande tabel weergegeven:

De onderstaande afbeeldingen geven de plattegronden weer van de verschillende bouwlagen

| bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld|

Pagina | 19

plattegronden verdieping 1 (boven) en verdieping 2 (onder)

|bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld |

Pagina | 20

2.2.3 Duurzaamheid, veiligheid, ontsluiting en parkeren-fase 1 Duurzaamheid, groen- en natuurinclusieve voorzieningen en afvalscheiding Dit woongebouw wordt gebouwd met in acht name van de standaard BENG-eisen en TO-juli-eis. Het woongebouw wordt uitgevoerd met PV-panelen en is –uiteraard- volledig gasloos. Het aantal PV-panelen wordt aan de hand van de BENG berekening bepaald. Het woongebouw wordt voorzien van een luchtwarmtepompsysteem en nadrukkelijk niet van een bodemwarmtepompsysteem, aangezien dit het risico met zich meebrengt dat eventuele restanten van een geconstateerde bodemverontreiniging zich naar diepere lagen verspreiden (zie hierbij ook paragraaf 4.3 van deze plantoelichting). Verder wordt het woongebouw met bijbehorend erf voorzien van een zeer groene inrichting. De volgende groenvoorzieningen worden gerealiseerd: Sedumdak op het bergingen-/entreeblok. Groene “plint” door terrassen begane grond met beukenhaag af te schermen. Haag loopt door rondom gebouw (behalve zijde tankstation). Aan de voorzijde en aan de achterzijde tussen de parkeervakken worden plantsoenen ingericht/aangeplant. Waar mogelijk worden daar ook (kleine) wadi’s/greppels gerealiseerd voor plaatselijke infiltratie. Op erfgrens met achterburen Niessenstraat worden (lei)bomen geplant. Aan voorzijde wordt de bomenlaan in de Blauwververstraat opgepakt en doorgeplant.

Op balkons wordt een plantenbak geïntegreerd in de balustraden. Aan zijde tankstation wordt de muur van het bergingen-/entreeblok voorzien van een geïntegreerde plantenbak (op het dak) waar planten overheen kunnen groeien (groene waterval). Muur wordt tevens voorzien van enkele nestkasten. Aan zijde tankstation wordt in het verlengde van de muur van het bergingen-/entreeblok een wand met stapelbakken gerealiseerd waar bovenop en in de overlap van de gestapelde bakken wordt aangeplant, met als resultaat een volledig groene wand. Op de hoek Langstraat/Blauwververstraat wordt een bewuste groene hoek gecreëerd en ook als zodanig planologisch verankerd, als overgang naar het park aan de overzijde Langstraat en voor een duidelijke, vrije zichtlijn op het kruispunt. Nestkasten in de akoestische muur bij het tankstation.

Voor een impressie van de beoogde groenvoorzieningen op, aan en om het beoogde woongebouw, wordt verwezen naar de afbeeldingen in paragraaf 2.2.1 van deze plantoelichting.

Afvalscheiding Voor het restafval zal een ondergrondse restafval-container worden gerealiseerd. Voor het GFT-afval zal een bovengrondse GFT-zuil worden geplaatst. De locaties van beide voorzieningen zullen in overleg met de gemeente Venray worden bepaald.

Veiligheid Al het hang- en sluitwerk en via opklimming bereikbare deuren en ramen zullen voldoen aan de minimale veiligheidsklasse SKG**.

| bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld|

Pagina | 21

Ontsluiting en parkeren De woningen worden direct ontsloten via de Blauwververstraat. Er worden ten behoeve van dit plan 28 parkeerplaatsen gerealiseerd. Op eigen terrein (op het achtererf) wordt zorggedragen voor 22 parkeerplaatsen. Aan de Blauwververstraat zelf – ter hoogte van het beoogde woongebouw – zullen verder nog eens 6 langsparkeerplaatsen worden gerealiseerd.

parkeren

2.3

Woningbouw-fase 2

Naar verwachting zal rond 2030 fase 2 van het plangebied ontwikkeld worden. Dan zal ook het onbemande tankstation worden beëindigd en gesloopt. In het plan is reeds rekening gehouden met deze 2e fase waarbij er een programma van 3 patiowoningen van 1 tot 2 bouwlagen wordt toegevoegd naast het woongebouw. Hierbij wordt de footprint van de huidige woning op de hoek Langstraat-Blauwververstraat opgepakt en doorgezet. Het 1-laagse gedeelte van de woningen wordt uitgelijnd met de andere bouwmassa’s aan de Langstraat. Parkeren geschiedt op eigen terrein. Met het bezoekersparkeren is al rekening gehouden in fase 1.

|bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld |

Pagina | 22

HOOFDSTUK 3

BELEIDSKADER

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Het NOVI loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld: In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050? Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land: • dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; • met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; • waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; • met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; • waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; • waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; • dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn: a. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. b. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.

Afweging Het plan is, op nationaal niveau, dermate kleinschalig dat het geen wezenlijke invloed heeft op nationale belangen. Verstedelijkingsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten zelf. De realisatie van dit project leidt niet tot strijdigheden met de uitgangspunten uit het NOVI.

| bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld|

Pagina | 23

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd. Vanaf 1 juli 2017 moeten ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken worden getoetst aan de nieuwe Ladder Duurzame Verstedelijking. De grondslag voor de nieuwe Ladder-toets is het nieuwe artikel 3.1.6 lid 2 Bro. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In artikel 1.1.1 onder i van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

Voor woningbouwlocaties geldt dat in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Indien niet meer dan 11 woningen binnen een bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is er volgende de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen sprake van de ruimtelijke ontwikkeling van een nieuwe woningbouwlocatie of een andere stedelijke voorziening als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i van het Bro (zie uitspraak ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2821 (dorpskern Annen)). In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is ook een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' gegeven. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. In de Nota van Toelichting wordt opgemerkt dat de kwalificatie bestaand stedelijk gebied afhangt van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving.

Uit jurisprudentie blijkt dat de Afdeling bij beantwoording van de vraag of sprake is van bestaand stedelijk gebied - onder meer - ook kijkt naar de functie- en bouwmogelijkheden die het eerdere bestemmingsplan bood. Indien deze stedelijk van aard zijn dan is in veel gevallen sprake van bestaand stedelijk gebied (zie hiervoor o.a. ABRvS 28 april 2015, 201408996/1/R6). Afweging Het onderhavige project voorziet in de transformatie van een voormalige bedrijfslocatie (autobedrijf) naar een kleinschalig woongebouw waarin 18 koopappartementen in het middensegment mogelijk worden gemaakt. Dit betekent dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling waarvoor de Ladder Duurzame verstedelijking moet worden doorlopen. Zowel de regionale als lokale behoefte aan extra koopappartementen in het goedkope- en middensegment voor starters, senioren en andere kleine huishoudens in de kern Venray, is aangetoond in het geldend regionaal en gemeentelijk planologisch (woon)beleid, zoals de Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 als in het Programma Wonen Venray 2021. Op deze plaats wordt verwezen naar de bijgevoegde motiveringen in de paragrafen 3.3.1 en 3.4.3.

|bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld |

Pagina | 24

Het plan wordt gerealiseerd op een locatie binnen bestaand stedelijk gebied. Het betreft hier immers een locatie binnen de bebouwde kom van Venray. In het vigerende bestemmingsplan kende deze locatie met de bestemming ‘Bedrijf’ al een bestemming voor een stedelijke functie. Het ter plaatse opgenomen bouwvlak mocht volledig (100%) bebouwd worden. Om het plangebied waren (en zijn) andere stedelijke functies gelegen, met name een woon-zorggebouw, grondgebonden woningen (woonstraten) en een belangrijke ontsluitingsweg (verkeersfunctie) (Langstraat). Op de oorspronkelijke locatie van het bouwvlak van het voormalige autobedrijf wordt nu in een andere stedelijke functie (gestapeld wonen) voorzien. Functioneel gezien betreft het dus een stedelijke herinvulling binnen bestaand stedelijk gebied.

3.1.3 Besluit en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro en Rarro) In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening ((Barro) voorheen ook genoemd: AMvB Ruimte) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro bevat alle ruimtelijke rijksbelangen uit de eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen (PKB’s) en geeft middels regels en plankaarten (juridisch) de mogelijkheid om de rijksbelangen veel directer door te laten werken in de ruimtelijke plannen van andere overheden. De onderwerpen in het Barro betreffen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur (EHS), nationale landschappen, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en het IJsselmeergebied. Voor een aantal van de genoemde Barroonderwerpen, waaronder de uitbreiding van het hoofdwegennet, het hoofdspoorwegennet en de militaire radars, geldt dat de regels worden uitgewerkt in de Rarro. Voor wat betreft nationale ruimtelijke belangen speelt in dit gebied de bescherming van militaire terreinen en daarbij behorende voorzieningen.

Het plangebied is gelegen binnen het radarverstoringsgebied van de radar van Volkel.

Afweging Artikel 2.6.9 Barro Artikel 2.6.9 van het Barro stelt regels aan bestemmingsplannen in de omgeving van militaire radarstations. Bij de eerstvolgende herziening van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een radarverstoringsgebied voor een radarstation, worden geen bestemmingen opgenomen die het oprichten van bouwwerken mogelijk maken die door hun hoogte onaanvaardbare gevolgen kunnen hebben voor de werking van de radar. Het plangebied is gelegen in het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. Dit gebied bestaat uit een cirkel met een straal van 15 nautische mijl (27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar. Binnen deze cirkel dient voor ieder obstakel hoger dan 45 meter te worden berekend of er verstoring van de radar optreedt. De aanduidingsregels van dit bestemmingsplan bevatten een algemeen verbod op het oprichten van bouwwerken hoger dan 65 meter boven N.A.P. Deze bepaling beoogt het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel te beschermen. Gelet op het bovenstaande mag worden gesteld dat met het onderhavige bestemmingsplan de belangen van defensie niet worden geschaad.

| bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld|

Pagina | 25

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Limburg Met de komst en invoering van de Omgevingswet dient elke provincie haar eigen provinciale omgevingsvisie op te stellen. Na een uitgebreid participatief proces hebben Provinciale Staten op 1 oktober 2021 de Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie Limburg is op 25 oktober 2021 in werking getreden. Met de inwerkingtreding van de Provinciale Omgevingsvisie zijn de volgende beleidsnota’s komen te vervallen: Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL2014); POL-aanvullingen Zandmaas (2002, 2004, 2010), uitbreiding Groeve ’t Rooth (2006) en beëindiging kalksteenwinning St. Pietersberg (2009). De POL-aanvulling Grensmaas (2005, 2010) blijft in stand, maar wordt opgevat als een programma onder de Omgevingsvisie. In de provinciale omgevingsvisie Limburg zijn een aantal hoofdopgaven te onderscheiden, namelijk: 1. Een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige leefomgeving Zowel in de stedelijke centra als in de landelijke kernen liggen er diverse uitdagingen. In stedelijke centra heeft dit met name te maken met de versterking van de stedelijkheid, in de landelijke kernen met het behoud van de leefbaarheid. Limburg is rijk aan volkscultuur en tradities en heeft een rijk verenigingsleven. Hoewel sociale verbanden zoals verenigingen vroeger vanzelfsprekend waren, staan deze nu steeds meer onder druk.

Er zijn daarnaast uitdagingen op het gebied van de verbetering en verduurzaming van de woningvoorraad, de toegankelijkheid, beschikbaarheid en bereikbaarheid van voorzieningen en het klimaatbestendig maken van de bebouwde omgeving. Ook kent het bebouwd gebied opgaven met betrekking tot de arbeidsmarkt en ruimte voor bedrijvigheid. 2. Een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie; inclusief landbouwtransitie. Tot 2020 groeit het aantal banen in Limburg. De welvaart en het gemiddelde opleidingsniveau nemen toe, maar niet voor iedereen. Hoewel de werkloosheid gelijk is aan het landelijk gemiddelde (peildatum 2019, 3e kwartaal), is de bruto participatiegraad in Limburg relatief laag. In sectoren als de bouw, horeca en toerisme, zorg en ICT wordt een krapte op de arbeidsmarkt ervaren. Demografische ontwikkelingen maken dat de beroepsbevolking slinkt en het aantal ouderen toeneemt. Een bijzonder punt van zorg is de groeiende maatschappelijke tweedeling die zich ook fysiek uit in de vorm van de ruimtelijke concentratie van kwetsbare groepen. Samen met het verhogen van de arbeidsparticipatiegraad en het aantrekken van internationale werknemers kunnen ontwikkelingen als digitalisering, robotisering en automatisering het tekort aan arbeidskrachten – onder meer als gevolg van demografische ontwikkelingen – tegengaan. 3. Klimaatadaptie en energietransitie.

Klimaatverandering vergroot de kans op overstromingen en wateroverlast, hittegolven en hittestress en langdurige perioden van droogte. Dit brengt uitdagingen en veiligheidsoverwegingen, maar ook kansen met zich mee. Bijvoorbeeld het koppelen van thema's. Deze klimaatontwikkelingen hebben invloed op onze voedselvoorziening, de leefbaarheid, gezondheid en de natuur. Ook verandert de komende jaren de energievoorziening in Nederland fors. Deze energietransitie zal ook een grote impact hebben op de woon- en leefomgeving in Limburg. Energiebesparing in industrie, landbouw, woningen en mobiliteit én het accommoderen van de ruimtevraag voor de opwekking van duurzame energie, zoals zonne- en windenergie, zijn hierbij uitdagingen met impact op de omgeving. De Omgevingsvisie Limburg bestaat uit twee delen: A. Een thematisch deel waarin gedetailleerd wordt ingegaan op de provinciale ambities en opgaven voor de diverse thema’s; B. Een gebiedsgericht deel waarin de thema’s op hoofdlijnen verbonden worden op regionale schaal voor de drie regio’s Noord-, Midden en Zuid-Limburg.

|bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld |

Pagina | 26

A. Thema Wonen en leefomgeving De Omgevingsvisie Limburg houdt vast aan een dynamisch en flexibel woonbeleid, de woonbehoeften van de Limburger zijn daarbij leidend. Verder liggen hierin ook mogelijkheden bij te dragen aan klimaat-, energie-, en duurzaamheidsdoelstellingen. Vanuit de wetgeving is de rol van de provincie op dit terrein beperkt. Daarom opereert de provincie, met betrekking tot dit thema, vanuit een agenderende, stimulerende, meesturende en verbindende rol. De POVI is hierbij een op hoofdlijnen richtinggevend kader. Aangezien de toekomst onderhevig zal zijn aan veranderingen, en elke specifieke regio voor een andere aanpak vraagt zijn meer gerichte uitwerkingen in provinciale, regionale en/of gemeentelijke programma’s, agenda’s en instrumenten noodzakelijk. Op het gebied van wonen wordt er specifiek gekeken naar welke behoeften er zijn. De grootste opgave op korte- en middellange termijn zit in het toekomstgeschikt maken van de verouderde en niet-courante bestaande woningvoorraad. Uitgangspunten zijn dat deze woningen in eerste instantie levensloopbestendig dienen te worden gemaakt, en daarna ook verduurzaamd. Getalsmatig zijn er voldoende woningen, kwalitatief gezien zijn dit echter niet overal de juiste woningen en de juiste plannen.

Met name in de middenhuur en sociale huur is er een steeds diverser wordende groep mensen aangewezen op nieuwe woon(zorg)concepten. Verder is er ook speciale aandacht voor de betaalbaarheid van woningen, aangezien kansen voor sommige doelgroepen afnemen door de stijgende prijzen. Een belangrijk instrument om de kwaliteit van het bebouwde gebied op orde te maken is de ladder voor duurzame verstedelijking. Hierdoor wordt de ruimte in bebouwd gebied optimaal benut. Uitgangspunt hierbij is dat leegstaand vastgoed wordt hergebruikt en herbestemd wordt. Wonen is in principe alleen toegestaan in daarvoor bestemde woongebieden, hierop kunnen – tijdelijke – uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van een flexibele schil. Woonkwaliteit is niet alleen afhankelijk van de woning zelf. Omstandigheden die hier ook op van toepassing zijn, zijn bijvoorbeeld sociaaleconomische omstandigheden, gezondheid, leefbaarheid, het voorzieningenniveau, de bereikbaarheid en een veilige omgeving. De aandacht ligt bij het ontwikkelen van gemengde wijken, die bij kunnen dragen aan een sterk sociaal weefsel en verkleinen op die manier kloven in de samenleving. Ook belangrijk zijn natuur- en klimatologische eigenschappen van een woongebied.

Groen, schone lucht, het tegengaan van hittestress en voorzieningen om wateroverlast (zowel overstromingen als droogte) tegen te gaan dragen daarmee bij aan de omgevingskwaliteit. B. Zonering Het toekomstbeeld voor Limburg kan worden gevangen in een indicatieve zonering. Die zonering bouwt voort op de ‘tijdloze’ karakteristiek van de ondergrond; de geomorfologie en het watersysteem en de typering en ontwikkeling van het ruimte- gebruik in deelgebieden binnen Limburg in de afgelopen decennia. Het geformuleerde beleid in de Omgevingsvisie leidt niet tot aanpassingen van de begrenzing in de bestaande indicatieve kaartbeelden. De Omgevingsvisie is een visie in tekst en bevat geen specifiek kaartmateriaal. De begrenzingen van de zoneringen en andere werkingsgebieden die voortkomen uit de Limburgse principes en de uitwerkingen in de thema’s in deze Omgevingsvisie, zullen verankerd worden in het kaartmateriaal behorende bij de Omgevingsverordening Limburg. Daarna dienen deze tevens ter ondersteuning van deze visie. De kaarten bij de Omgevingsverordening zijn zoneringskaarten. Dit betekent dat zones over bouwblokken, gebouwen, wegen, paden en ander grondgebruik, anders dan beoogt in de betreffende zonering, geprojecteerd zijn. Ook komt het voor dat de begrenzing van zones, bijvoorbeeld bufferzones rondom beken, dwars over percelen geprojecteerd zijn.

Het precieze begrenzen van alle gebruiksfuncties hoort thuis op het niveau van de gemeentelijke omgevingsplannen. Voor de bestemmingen in de vigerende bestemmingsplannen (onder de Omgevingswet: omgevingsplannen) heeft de Omgevingsvisie geen directe gevolgen. De daarin vastgelegde bestemmingen blijven staan zolang er zich geen nieuwe ontwikkelingen voordoen.

| bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld|

Pagina | 27

Afweging Het projectgebied is gelegen in de zonering ‘stedelijk gebied’. Het stedelijk gebied omvat de bebouwde gebieden van de Westelijke Mijnstreek, Heerlen, Brunssum, Landgraaf en Kerkrade en de steden Maastricht, Venlo, Roermond, Weert en Venray. Hier vind je een breed scala aan locaties met functies zoals wonen, winkels, scholen, voorzieningen, wegen en openbare ruimte. De zorg voor een goede kwaliteit van de leefomgeving en een goede bereikbaarheid zijn hier belangrijke uitgangspunten. zonering

De gemeente Venray kenmerkt zich door een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. Er dient een transformatie van de bestaande woningvoorraad plaats te vinden, aangezien er nauwelijks bevolkingsgroei meer is. Daarbij zal primair worden gekozen voor inbreiding, aanpassing en functieverandering. De aan de orde zijnde herontwikkeling en transformatie van het plangebied van een verouderde bedrijfslocatie binnen bestaand stedelijk gebied (voornamelijk een stedelijke woonomgeving) naar tot een nieuwe binnenstedelijke woonlocatie met een veel betere ruimtelijke (omgevings)kwaliteit, in een hoogwaardige architectuur en voor een specifiek segment in de woningmarkt (koopappartementen in het middensegment), past in de beleidsvisie van de provincie.

3.2.2 (Wijzigingsverordening) Omgevingsverordening Limburg 2014 De Omgevingsverordening Limburg 2011 was een samenvoeging van de Provinciale milieuverordening, de Wegenverordening, de Waterverordening en de Ontgrondingenverordening. In 2014 is de Omgevingsverordening opnieuw gewijzigd, vanwege de vaststelling van POL 2014, waarin is bepaald dat er een nieuw hoofdstuk Ruimte aan de Omgevingsverordening wordt toegevoegd. Dat hoofdstuk Ruimte is gericht op de doorwerking van het ruimtelijke beleid van POL 2014 naar gemeentelijke ruimtelijke plannen. Het hoofdstuk Ruimte heeft twee kenmerkende verschillen met de andere onderdelen van de Verordening: 1. Het hoofdstuk bevat geen gedragsvoorschriften die gelden voor iedereen, maar uitsluitend instructiebepalingen die zijn gericht tot gemeentebesturen. Elders in de Omgevingsverordening wordt zeer incidenteel gebruik gemaakt van deze methodiek, maar het hoofdstuk Ruimte kent geen andere bepalingen dan opdrachten aan gemeentebesturen, die door de besturen in acht moeten worden genomen bij het vaststellen van bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen. 2. Het tweede verschil met de overige onderdelen van de Omgevingsverordening is dat de Wet ruimtelijke ordening slechts zeer beperkte mogelijkheden biedt om ontheffing te verlenen van een bepaling uit het hoofdstuk Ruimte.

|bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld |

Pagina | 28

Op 29 maart 2022 heeft het college van Gedeputeerde Staten van Limburg het ontwerp-besluit genomen waarmee de Omgevingsverordening Limburg 2014 wordt aangevuld met een viertal instructieregels die zicht richten tot de Limburgse gemeenten. Het gaat om de instructieregels over: 1. Wonen; 2. Huisvesting internationale werknemers; 3. Na-ijlende effecten steenkoolwinning; 4. Zonne-energie. Deze Wijzigingsverordening is op 30 september 2022 vastgesteld door Provinciale Staten van Limburg. Reikwijdte verordening Artikel 2.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (LDV) 1. Een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, houdt rekening met het bepaalde in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 2. Bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, worden tevens de mogelijkheden van herbenutting van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen, zoals bedoeld in artikel 2.2.3, onderzocht. 3. De toelichting bij het ruimtelijk plan bevat een verantwoording over de wijze waarop invulling is gegeven aan het bepaalde in het eerste en tweede lid.

Artikel 2.4.2 van de Omgevingsverordening stelt verder dat een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Noord-Limburg niet voorziet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024. De toelichting bij het ruimtelijke plan voor een gebied gelegen in de regio Noord-Limburg dat betrekking heeft op het toevoegen van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen, bevat verder een verantwoording van de wijze waarop invulling is gegeven aan het bovenstaande. Afweging Dit plan is getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze LDV-toetsing is in paragraaf 3.1.2 van deze plantoelichting opgenomen. Er zijn in de wijk Veltum geen bestaande leegstaande monumentale of beeldbepalende gebouwen beschikbaar waarin het beoogde programma van 18 koopappartementen gerealiseerd kan worden. De paragrafen 3.3.1 en 3.4 van deze plantoelichting bevat de resultaten van de toetsing van het plan aan de Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 en het gemeentelijke woonbeleid. Hieruit blijkt dat het plan in overeenstemming is met het regionale en het gemeentelijke woonbeleid. Verwezen wordt hier naar beide paragrafen.

Deze lokale en regionale toetsing komt tevens overeen met de aanvullende instructieregels uit de Wijzigingsverordening voor wat betreft het onderdeel Wonen.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1 Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 Op 22 september 2020 heeft de gemeente Venray de nieuwe Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 vastgesteld. Deze woonvisie geeft richting aan het woonbeleid voor de komende 4 jaar. Het is de 2e visie die door de 8 Noord-Limburgse gemeenten in gezamenlijkheid is opgesteld. In deze visie wordt teruggekeken naar de vorige visie: waar komen we vandaan en wat willen we meenemen naar de nieuwe visie. En zijn er ook zaken die veranderd zijn?

| bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld|

Pagina | 29

Het 'wonen’ is steeds meer verweven met andere beleidsvelden in het economische én het sociaal domein. In het hoofdstuk 'analyse: trends en ontwikkelingen' wordt aangegeven wat de huishoudensontwikkeling is. Demografie blijft immers een belangrijke onderlegger voor het woonbeleid. Prognoses geven een handvat om in te spelen op de toekomstige ontwikkeling van onze bevolking. Hierbij gaat het zeker niet alleen om aantallen, maar ook om de samenstelling van onze bevolking. Uit de analyse die inzicht geeft in de sterke en zwakke segmenten van de woningvoorraad, blijkt dat de aandacht met name moet uitgaan naar de bestaande voorraad. Ook zijn allerlei trends en ontwikkelingen die de context waarbinnen wordt gewerkt, beïnvloeden en de druk op de leefbaarheid vergroten. Denk hierbij aan grote ontwikkelingen zoals de energietransitie en de vergaande extramuralisering van de zorg. Vanuit deze analyse is er dan ook een aantal opgaven dat kan worden samengevat in: Mismatch woningbehoefte en woningvoorraad Het gaat hierbij om zowel de bestaande woningvoorraad, als nieuwbouw. Er wordt geconstateerd dat de samenstelling van onze bevolking verandert. Men wordt ouder en er is een grote toename van het aantal 1persoonshuishoudens. Dit brengt een andere woonvraag met zich mee. Deze vraag sluit maar deels aan op wat we in de bestaande voorraad hebben.

De opgave ligt dan ook bij het aanpassen van de bestaande voorraad. De nieuwbouw die wordt toegevoegd dient toegespitst te worden op de toekomstige woningbehoefte. Hierbij wordt nog meer dan voorheen gekeken naar de kwalitatieve vraag en het bevorderen van de doorstroming op de regionale woningmarkt. Bij nieuwbouw is de kwalitatieve toets daarom leidend en in mindere mate de kwantitatieve toets. Afweging Met dit bestemmingsplan wordt beoogd zo veel mogelijk aan te sluiten bij de beleidsdoelen uit de Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 en is tevens ter kennisgeving voorgelegd aan de regio. Dit bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid om een woongebouw met 18 koopappartementen te realiseren. Het plan bevordert daarmee de doorstroming op de regionale woningmarkt en levert een bijdrage aan de ontwikkeling van woningtypes waar er binnen de Noord-Limburgse woningmarkt nog te weinig van zijn, zoals duurzame, energiezuinige, klimaatgeadapteerde en levensloopbestendige woningen in het goedkope - en middensegment voor met name starters, senioren en andere kleine (1-of 2persoonshuishoudens).

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Toekomstvisie 2030 ‘Venray loopt voorop’ In het coalitieakkoord 2018-2022 ‘Een gezonde toekomst voor Venray’ is opgenomen dat de gemeente Venray wil komen tot een nieuwe strategische visie met een horizon tot 2030. Deze stip op de horizon moet richting geven aan de vraag waarin de gemeente zich de komende jaren wil ontwikkelen gezien de actuele trends en ontwikkelingen. Bijvoorbeeld op het gebied van klimaat, energie, duurzaamheid, leefomgeving, gezondheid, demografie en technologie, maar ook kijkend naar de positie en rol van de gemeentelijke overheid. Hiertoe heeft de gemeenteraad op 27 juni 2019 een nieuwe strategische visie vastgesteld; de Toekomstvisie 2030 ‘Venray loopt voorop’. Deze visie vervangt de Strategische visie Venray 2020 en de nota ‘Venray, stad in de Peel (2025)’. De toekomstvisie gaat in op: De grote ontwikkelingen die op Venray afkomen en aangeven wat dit betekent voor de opgaven op lokaal en regionaal niveau en voor de vraagstukken of agendapunten voor het lokaal bestuur (kompas); Verbinding en energie opleveren door samen met de Venrayse gemeenschap – inwoners, bedrijven en maatschappelijke partners – te komen tot een gezamenlijk toekomstbeeld van Venray; Slim verbinding leggen met andere participatietrajecten, zodat hier op voortgebouwd kan worden onder meer bij de totstandkoming van de omgevingsvisie.

|bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld |

Pagina | 30

Ten aanzien van het thema wonen wordt het belang van een goede kwaliteit van woonomgeving en woningen, de aanwezigheid van werkgelegenheid en kwalitatief goede voorzieningen onderstreept. Met de visie op de gewenste toekomstrichting kan de gemeente Venray effectief sturing geven aan het proces van beleidsontwikkeling en prioritering. De thema’s die centraal staan zijn: 1. Venray is dorp en stad; 2. Venray is kennisintensief; 3. Venray zorgt voor elkaar; 4. Venray is levendig; 5. Venray voorziet in alle woonwensen. De gemeente wil voorzien in alle woonwensen en biedt daarbij de ruimte voor een gevarieerde en boeiende maatschappelijke omgeving. Door een grote zorg voor het in stand houden en verbeteren van de bestaande woonwijken (waaronder in de vorm van herstructurering) beoogt de gemeente unieke woonmilieus creëren, waarin de bestaande sociale structuren en voorzieningen op een positieve wijze worden beïnvloed. Afweging Het onderhavige woningbouwplan wordt ontwikkeld met in acht name van deze beleidsuitspraken.

3.4.2 Omgevingsvisie Venray Op 2 november 2021 heeft de gemeenteraad van Venray de Omgevingsvisie Venray vastgesteld. De omgevingsvisie van geeft aan wat belangrijk wordt gevonden in de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving is alles wat we buiten zien en voelen: bijvoorbeeld hoe de gemeente eruit ziet, wat de kwaliteit is van de lucht en welke bedrijven er zijn. De omgevingsvisie gaat in op ambities, beleid en de samenhang tussen ruimte, water, milieu, natuur, landschap, verkeer en vervoer, wonen en werken en cultureel erfgoed. De onderdelen van deze leefomgeving waar de gemeente trots op is, moeten worden beschermd en verbeterd. Daarnaast zet de gemeente in op nieuwe doelen die zijn beschreven in vier hoofdambities. De omgevingsvisie is gebiedsgericht. Het onderhavige plangebied wordt in de Omgevingsvisie gekwalificeerd als 'woongebied'.

| bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld|

Pagina | 31

uitsnede kaart Omgevingsvisie

Aan de hand van hoofdambities zijn de volgende actielijnen uitgewerkt: 1.

Versnellen: gezien het urgente woningtekort benoemen we acties om de woningbouw in Venray gericht te versnellen.

2.

Vergroten (kwantiteit): de komende jaren gaan we voor een bouwproductie van minimaal 200 woningen per jaar, door ‘zachte’ plannen hard te maken en extra plannen te ontwikkelen.

3.

Veranderen (kwaliteit): woonmilieu, woningtype en -prijs moeten beter aansluiten bij de behoefte. Naast het uitvoeren van een kwalitatief woningmarktonderzoek zetten we in op meer betaalbare woningen, de aanpak van leegstand, de ontwikkeling van bijzondere woonconcepten en meer (tijdelijke) woningen voor specifieke doelgroepen.

4.

Vergroenen/verduurzamen: we verhogen de kwaliteit van de woning en de woonomgeving door gerichte maatregelen te nemen op het gebied van groen, klimaatadaptief en duurzaam bouwen.

Afweging Dit bestemmingsplan betreft de transformatie – in twee fasen – van een voormalig bedrijfsperceel in een woongebied in binnenstedelijk gebied. Er wordt in de 1e fase voorzien in de ontwikkeling van 18 koopappartementen in het middensegment voor met name senioren en andere kleine huishoudens. Deze appartementen worden gerealiseerd in een woongebouw waarin duurzaamheid, energiezuinigheid en klimaatadaptatie (o.m. door gevelgroen) belangrijke uitgangspunten vormen. Het plan levert hiermee een bijdrage aan de realisatie van woningtypes waar er binnen de Venrayse woningmarkt nog te weinig van zijn, zoals duurzame, energiezuinige, klimaatgeadapteerde en levensloopbestendige woningen in het goedkopere en middeldure segment (zowel huur als koop). Met name voor de doelgroepen starters en senioren.

|bestemmingsplan ‘Langstraat 108 en 110(a) Venray’ | status: vastgesteld |

Pagina | 32

Transformatie van voormalige bedrijfslocaties in woningbouwlocaties in (binnen)stedelijk gebied levert tevens een belangrijke bijdrage aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid ter plaatse.

3.4.3 Omgevingsprogramma Wonen Het op 15 februari 2022 door de raad vastgestelde ‘Omgevingsprogramma Wonen’ is de uitwerking van de beleidsdoelen van de nota ‘Koers op wonen’ en tevens bedoeld als de actualisatie van de thema’s van de Woonvisie 2017-2021. In het Omgevingsprogramma Wonen worden de verschillende beleidsdoelen, maatregelen en instrumenten op hoofdlijnen uitgewerkt, die nodig zijn voor de realisatie van de nieuwbouwopgave en aanpassing van de bestaande woningvoorraad in alle kernen van de gemeente. Het Omgevingsprogramma Wonen is de onderlegger voor ieder project voor nieuwbouwwoningen en verbetering van woningen uit de bestaande woningvoorraad. In het gemeentelijke programma Koers op Wonen werden de ambities en uitgangspunten voor met name de kwantitatieve bouwopgave vastgelegd. De kwalitatieve opgave bleef echter nog wat onderbelicht. Hiervoor was een uitwerking noodzakelijk. In het Omgevingsprogramma Wonen is een en ander verder uitgewerkt. Zo zijn de eerdere vier actielijnen (versnellen, vergroten, veranderen en verduurzamen) aangevuld en vertaald naar vijf centrale thema’s: 1. 2. 3. 4. 5.

Snel woningen bouwen Gevarieerd aanbod. Duurzame woningvoorraad. Wonen en zorg. Vitale wijken en kernen.

Venray heeft een urgent woningtekort. De woningmarkt is flink aangetrokken, de woningbehoefte komt voor de meeste kernen van de gemeente beduidend hoger uit dan eerdere prognoses. Om te zorgen dat het in Venray nu én in de toekomst goed wonen en leven is, staat de gemeente voor de grote opgave om het woningtekort (kwalitatief én kwantitatief) terug te brengen en te komen tot een gezond woningbouwprogramma. De gemeente Venray heeft met betrekking tot de realisatie van nieuw en gevarieerd woningaanbod, de volgende ambities geformuleerd: een goede differentiatie van de nieuwbouw, passend bij de behoefte; focus op betaalbaarheid in koop en huur; niet meer van hetzelfde, maar meer variatie in vorm, techniek en doelgroepen; meer sturing en regie op goede plannen, passend bij de opgaven; een daarbij passend stelsel van maatregelen, afspraken en instrumenten; focus op aanpassing bestaande woningvoorraad. Het Omgevingsprogramma Wonen bevat tevens een uitvoeringsparagraaf waarin concrete voorstellen zijn opgenomen. Hierin wordt o.a. ingegaan op de organisatie, de regierol van de gemeente en de samenwerking met onze partners en het beoogde instrumentarium. Om de algehele voortgang te bewaken, zal het in 2021 ingestelde Regieteam Wonen gecontinueerd worden.