540166 Bijl01 Nota Grondbedrijf en Vastgoed 2026.pdf

7.2

Het belang van goed onderhoud

Gebouwen vertegenwoordigen een groot deel van het kapitaal van onze gemeente. Goed onderhoud is van belang om ‘achterstallig’ onderhoud en dus kapitaalvernietiging en onveilige situaties te voorkomen. Daarnaast draagt het behoud van ons gemeentelijk vastgoed bij aan de belevingswaarde en het voorzieningenniveau van de stad Venlo. Tenslotte speelt het gemeentelijk vastgoed een belangrijke rol als instrument voor het realiseren van de diverse gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Onderhoud heeft invloed op de toekomstbestendigheid van onze gebouwen en bepaalt in hoge mate in hoeverre we met de gebouwenvoorraad kunnen blijven sturen en ontwikkelen. Het heeft daarom de voorkeur binnen de gebouwenvoorraad voor te sorteren door een selectie te maken met de focus op de verwachte toekomstbestendigheid van ons bezit. Op die manier prioriteren we ‘vooraf’ en zijn we ons ook meer bewust van de risico’s en de noodzakelijk op te pakken vervolgacties.

Figuur 10: Kunstencentrum en Scouting Manresa

Voor de gebouwen Scouting Manresa en het Kunstencentrum werd de afgelopen tijd de buitenkant van het pand gerestaureerd.

7.3

Beheerplan onderhoud Gemeentelijke gebouwen 2023 – 2027

In het beheerplan 2023-2027 is voorgesteld dat de gemeentelijke gebouwen in stand dienen te worden gehouden op conditieniveau 3 conform de NEN 2767. Dit is een landelijk uniforme inspectiemethodiek waarbij op een schaal van 1 tot 6 niveau 3 staat voor een redelijke onderhoudsconditie. Uw raad heeft hiermee ingestemd in oktober 2022. Dit beheerplan beoogt het ‘doelmatig en efficiënt’ onderhoud van gebouwen die gemeentelijk eigendom zijn. Met dit beheerplan onderbouwen we de keuzes en aanpak op het gemeentelijk gebouwenonderhoud voor de komende 5 jaren.

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 27

Figuur 11: Omschrijving conditiescore

Meer concreet streeft dit beheerplan om: 1. middels de formulering van een aantal beleidsuitgangspunten een prioritering aan te brengen in het meerjarig groot (gebouwen)onderhoud; 2. het onderhoud van gemeentelijke gebouwen voor de periode 2023 – 2032 vast te stellen op een vooraf te bepalen conditie en onderhoudsniveau; 3. bij te dragen in de ontwikkeling naar een professioneel vastgoed portefeuillemanagement door met het groot onderhoud te anticiperen op de toekomstbestendigheid van de onderscheidende gebouwen; 4.

dotaties en budgetten te actualiseren overeenkomstig het beoogde conditie en onderhoudsniveau.

Het beheerplan én de MeerJarenOnderhoudsPlannen (MJOP’s) voor onze gebouwen zijn dynamische documenten die steeds kunnen worden bijgesteld. Aanpassing van de prioriterig en planning op het groot onderhoud blijft daardoor mogelijk.

7.4

Actualiseren MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP)

Elk gebouw is onderhevig aan verval. Door de tijd krijgt het te maken met slijtage en veroudering waardoor het risico ontstaat dat het gebouw op enig moment niet meer voldoet aan de gestelde functionele eisen. Om verval tegen te gaan moet er onderhoud gepleegd worden. Wanneer onderhoud moet worden uitgevoerd wordt enerzijdsbepaald door wettelijke voorschriften, anderzijds door de staat waarin een gebouw (of een onderdeel hiervan), verkeert. In 2021 zijn er nieuwe conditiemetingen van het gemeentelijk vastgoed uitgevoerd volgens de gecertificeerde RgdBoei-methodiek. Het voordeel van deze methode is dat de planning van het meerjarig onderhoud niet cyclisch- maar conditie gestuurd wordt aangepakt. De RgdBOEI inspectiemethodiek gaat verder dan de NEN 2767. Door het uitvoeren van een conditiescore aan de hand van de RgdBoei-methodiek krijgen we de beschikking over een integrale rapportage die niet alleen inzicht geeft in de kwalitatieve staat maar ook op de veiligheid en de energetische mogelijkheden. De aanvullende kosten worden meegenomen in de MJOP’s waardoor de exploitatiekosten nog inzichtelijker worden. In 2023 (monumenten) en 2024 (overige gebouwen) zijn herinspecties uitgevoerd om vast te stellen of de gebouwen nog voldoen aan de vastgestelde conditiescore. De resultaten van deze herinspecties worden verwerkt in de MJOP’s en - indien nodig - worden jaarplannen bijgesteld.

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 28

Figuur 12 : Resultaten van de her-inspecties

7.4.2 Verduurzamingsmaatregelen als onderdeel van de nieuwe MJOP’s Verduurzaming van gemeentelijk vastgoed betreft een ontwikkeling die een eigen visie, aanpak en middelen verlangt. Hiervoor is binnen de Gemeente Venlo afdeling Vastgoed een apart projectteam samengesteld dat de beschikking heeft over een eigen projectbudget. Dit projectteam bepaalt per gebouw welke duurzaamheidsmaatregelen en energiebesparende maatregelen noodzakelijk zijn. De noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden (aangestuurd vanuit de MJOP) worden hierop afgestemd. De energiecrisis van 2022/2023 heeft ervoor gezorgd dat mogelijke energiebesparende maatregelen versneld worden uitgevoerd. In de toekomst gaan de verduurzamingsmaatregelen onderdeel uitmaken van de reguliere MJOP’s en spreken we van een DMJOP. Deze maatregelen sluiten dan aan bij de natuurlijke onderhouds- en vervangingsmomenten. 7.4.3 Voorbereidingen nieuw beheerplan 2028-2032 We starten met de voorbereidingen van het nieuwe beheerplan 2028-2032. De laatste jaren worden we geconfronteerd met nieuwe inzichten en toepassingen op gebied van beheer en onderhoud van vastgoed. Wij gaan onderzoeken welke relevant zijn voor onze vastgoedportefeuille en zullen deze - in overleg met de diverse beleidsteams - gaan implementeren in het nieuwe beheerplan.

7.5 Verduurzaming maatschappelijk vastgoed De landelijke doelstelling is een CO-2 reductie van 55% in 2030 en volledig gasloos in 2050. Gemeente Venlo heeft circa 130 gebouwen in eigendom die voor verduurzaming in aanmerking komen. De Venlose aanpak is bij de grote en complexe gebouwen gericht op integraal en slim verduurzamen. Dit houdt in dat bij een groot gebouw eerst wordt onderzocht welke belemmeringen zich voordoen en welke kansen voor verduurzaming zich aandienen. Dit zal uiteindelijk leiden naar een “Maatwerk” advies. Vervolgens wordt overgegaan tot het nemen van het meest kostenefficiënte pakket aan integrale verduurzamingsmaatregelen. Versnelling van de uitvoering vindt vooral plaats via het nemen van een of enkele losse verduurzamingsmaatregelen zoals het plaatsen van zonnepanelen, aanbrengen van ledverlichting of het nemen van isolatiemaatregelen. In figuur 13 zijn de locaties opgenomen waar reeds is gestart met de uitvoering van de verduurzaming. Voor specifieke informatie op gebouwniveau wordt verwezen naar de NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 29

halfjaarlijkse projectrapportage verduurzaming maatschappelijk vastgoed die aan college en raad beschikbaar wordt gesteld. Stand van zaken verduurzaming maatschappelijk vastgoed soort aanvragen

gebouwinspectie of energiescan gereed verduurzaming (deels) gereed

maatschappelijk

De Hamar De Vilgaard Scouting Manresa Poppodium Grenswerk Keramiekcentrum Tiendschuur Openluchttheater de Doolhof Theater de Garage CO (Kunstencentrum) Kleed- en douchegebouwen: SV Blerick PV-installaties gymzalen: Albert Cuypstraat Spechtstraat St. Sebastianusstraat

cultuur

sport

amtelijke gebouwen Stadhuis BOR-brandweer Lomm

eigendom derden

t Raodhoes (uitvoering via eigenaar)

De Egenlantier D'n Dorpel Jeugdgebouw Jacx

Kleed- en douchegebouwen: SV Velden Belfeldia Delta Oud sporthallen: De Hamar Craneveld PV-installaties gymzalen: Goudenregenstraat Alberickstraat De Commissaris Gemeente archief BOR Hulsterweg BOR-brandweer Belfeld PV-installatie: Stadskantoor Stichting Limburg Schutterij Museum Stichting Cultureel Erfgoed Harmoniezaal SV De Grensstreek TC Blerick (tennis) TC Velden (tennis)

Figuur 13: Stand verduurzaming maatschappelijk vastgoed per juli 2025

In figuur 14 is aangegeven welk budget vanuit de reserve Versnelling Aanpak Verduurzamen Maatschappelijk Vastgoed voor de periode 2025-2027 beschikbaar is. Vanaf 2025 wordt de besparing op de energiekosten als gevolg van de verduurzaming in beeld gebracht en verwerkt in de begroting en verantwoording. Budget Versnelling Verduurzaming (x € 1.000.000) beschikbaar

2025 2,70

2026 4,00

2027 3,63

Figuur 14: Budget versnelling verduurzaming maatschappelijk vastgoed

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 30

8 FINANCIËLE KADERS EN GRONDPRIJS 2026 8.1 Uitgangspunten grondexploitatie • • • • • •

Een exploitatieplan voor een grondexploitatie, dat ter goedkeuring wordt voorgelegd aan de raad, is altijd sluitend. De opbrengsten moeten altijd groter of gelijk zijn aan de kosten. Gedurende de looptijd van een grondexploitatie kunnen er financiële afwijkingen optreden. Deze komen ten laste c.q. ten gunste van het Grondbedrijf (Algemene Grondreserve); uitzondering hierop zijn inhoudelijke planwijzigingen. Conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) wordt een voorziening getroffen voor een verwacht tekort van een lopende grondexploitatie. Van een grondexploitatie wordt (tussentijds) winst genomen volgens de voorgeschreven POC (percentage of completion = voltooiing) methode. Een grondexploitatie wordt afgesloten wanneer nagenoeg (90%) alle werkzaamheden zijn verricht, er geen risico’s meer zijn en alle verkopen zijn gerealiseerd. Een winst of verlies op een grondexploitatie wordt, na afsluiten van de exploitatie, toegevoegd of onttrokken aan de Algemene Grondreserve van het Grondbedrijf.

De landelijke commissie BBV (Besluit begroting en verantwoording) heeft op 5 december 2023, met het oog op de inwerkingtreding van de Omgevingswet, de Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken gepubliceerd waarin het uitgangspunt blijft dat gemeenten gescheiden verslag doen van het actieve en het faciliterende grondbeleid, maar dat zij vrij zijn om te bepalen hoe zij de gemeenschappelijke kosten en andere kosten in een kostenverhaalsgebied over de actieve en faciliterende projecten verdelen.

8.2 (voorbereidings-)kredieten Grondbedrijf Bij het ontwikkelen en realiseren van ruimtelijk-economische initiatieven heeft het Grondbedrijf de beschikking over de volgende verzamelkredieten die in de reguliere gemeentebegroting zijn opgenomen. Verzamelkredieten grondbedrijf

jaarlijks in €

College gemachtigd tot

Voorbereidingskrediet Krediet tbv gemeentelijke exploitaties Krediet tbv faciliterende exploitaties

1.000.000 1.000.000 1.000.000

250.000 250.000 250.000

Strategische aankopen

5.000.000

2.500.000

Figuur 15: Verzamelkredieten Grondbedrijf

•

Ten behoeve van de kosten die gemaakt worden in de projectfasen vóór de uitvoeringsfase van een project wordt jaarlijks in de gemeentebegroting een post voorbereidingskosten (voorbereidingskrediet) opgenomen ad € 1,0 miljoen binnen het Grondbedrijf. Deze post wordt als krediet verleend door de raad. Het college is gemachtigd tot uitgaven tot het plafondbedrag van € 0,25 miljoen. Opnamen van dit krediet worden verantwoord middels de jaarrekening.

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 31

•

•

•

Voor het aangaan van sluitende (rendabele) grondexploitaties op eigen grond (gemeentelijke of actieve exploitaties) wordt jaarlijks door de raad een krediet ter beschikking gesteld van € 1,0 miljoen. Het college is gemachtigd exploitaties te starten waarvan de geraamde investeringen het plafondbedrag van € 0,25 miljoen niet te boven gaat. Opnamen van dit krediet worden verantwoord middels de jaarrekening. Voor het aangaan van (rendabele) overeenkomsten met derden (faciliterende grondexploitaties) wordt jaarlijks door de raad een krediet ter beschikking gesteld van € 1,0 miljoen. Het college is bevoegd contracten af te sluiten waarvan de geraamde investeringen het plafondbedrag van € 0,25 miljoen niet te boven gaat. Opnamen van dit krediet worden verantwoord middels de jaarrekening. Ten behoeve van strategische aankopen is jaarlijks € 5,0 miljoen beschikbaar. Het college is gemachtigd tot aankopen tot maximaal het plafondbedrag van € 2,5 miljoen. Ook dit wordt via de jaarrekening verantwoord.

Voorwaarden Hierbij gelden de volgende voorwaarden: • Opname van deze kredieten, en starten van de grondexploitatie, is slechts toegestaan voor grondexploitaties met een financieel sluitend saldo (het project moet zelf voor dekking van het uit te geven bedrag zorgen!). • Jaarlijks vindt een actualisatie (herziening) van alle grondexploitaties plaats. Dit betekent minimaal dat er een aanpassing van het prijspeil plaatsvindt, boekwaarden worden verwerkt en restantbedragen opnieuw worden geraamd en gefaseerd. De grondexploitatie wordt voorzien van een verschillenanalyse. • Bij forse inhoudelijke en/of financiële afwijkingen vindt een separate herziening plaats.

8.3 Parameters grondexploitatie 8.3.1 Rente Het Grondbedrijf betaalt aan de Algemene Dienst rente over de boekwaarden van de grondexploitaties en ontvangt rente over haar reserves. Beide worden berekend over de balansstanden per 1 januari. Voor 2026 gaat het om: • Het rentepercentage dat is opgenomen in de begroting wordt berekend over de boekwaarde van grondexploitaties op 1 januari en bedraagt 2,5%. Conform BBV voorschriften vindt bij de jaarrekening nacalculatie plaats en wordt de rente op basis van het nagecalculeerde percentage definitief toegerekend. Voor gemeentelijke en faciliterende grondexploitaties gebruikt Venlo hetzelfde rentepercentage. Rentebijschrijving aan de Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten is overigens gemaximeerd tot de hoogte van de discontovoet, zijnde 2%. In figuur 16 vindt u een overzicht van het verloop van het rentepercentage over de afgelopen jaren. Rentepercentage grondexploitaties 2022 2023 2024 2025 2026 Figuur 16: Rentepercentage grondexploitaties

% 2,47 2,33 2,33 2,50 2,50

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 32

•

Het rentepercentage voor uitgifte van gemeentelijke onroerende zaken, kapitaalverstrekking en reserverings- en erfpachtrente in 2026. Het rentepercentage voor uitgifte van gemeentelijke onroerende zaken, kapitaalverstrekking en reserverings- en erfpachtrente blijft ten opzichte van afgelopen jaar gelijk op 4%. Hierbij zoeken we aansluiting bij de buurgemeenten en gemeenten van vergelijkbare grootte in Limburg. Het erfpachtpercentage is veelal maatwerk, met als richtpercentage 4%.

8.3.2 Prijsstijgingen kosten en opbrengsten In de gemeentelijke grondexploitatieberekeningen wordt rekening gehouden met prijsstijgingen op basis van de prognoses die jaarlijks worden opgesteld door het bureau “Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling”. (outlook grondexploitaties 2025). Hierin wordt een kostenstijging voorzien van 2% tot 5% in 2026 en 2027 en 2% vanaf 2028. In de grondexploitatie is voor de jaren 2026 en 2027 een gemiddelde prijsstijging van 3,5% opgenomen. Met betrekking tot de grondopbrengsten wordt in de komende jaren, afhankelijk van locatie, rekening gehouden met een prijsstijging van maximaal 2% voor de sectoren sociale woningbouw, middenhuur en betaalbare koop en max. 5% voor de duurdere sector. Per eind 2025 volgt een actualisatie door het Bureau Matafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. Bij herziening van de grondexploitaties in het kader van jaarrekening 2025 zullen we prijsstijgingen hanteren op basis van deze actuele prognoses.

8.4 Grondprijzen 2026 Jaarlijks stelt het college de grondprijzen en grondprijsmethodieken voor de verschillende gebruiksfuncties vast. Deze worden sinds een aantal jaren opgenomen in de Nota Grondbedrijf en Vastgoed. Zie figuur 17. 8.4.1 Woningbouw Woningmarkt bestaande bouw Op basis van benchmarkgegevens met buurgemeenten, transactiegegevens van de brancheverenging en gegevens van lokale taxateurs is een flinke prijsstijging zichtbaar. De transactieprijzen van woningen leek in de jaren 2020-2023 enigszins te stabiliseren maar zijn de laatste twee jaar alsnog zowel landelijk als lokaal flink gestegen waarbij inmiddels prijsstijgingen in transacties zichtbaar zijn van tussen de 5-17%. De aanhoudende krapte is mede het gevolg van de aanhoudende oorlog in Oekraïne, een verdere toename van vergrijzing in bevolkingssamenstelling waarmee sprake is van een onvoldoende doorstroming op de woningmarkt maar ook de sterk toenemende vraag naar de tijdelijke huisvesting van diverse doelgroepen en woonconcepten. Het vertrouwen in de woningmarkt is daarnaast verder hersteld door hogere lonen die zorgen voor meer koopkracht. Voorgenoemde factoren zorgen ervoor dat de woningmarkt onder druk staat en alleen maar verder lijkt toe te nemen waardoor prijsstijgingen een structureel karakter krijgen. Dit was twee jaar gelegen reeds zichtbaar en nu ook steeds meer per stadsdeel.

Omdat er inmiddels sprake is van structureel stijgende prijzen, wordt dit nu ook Venlose grondprijzen doorberekend. Woningbouw nieuwbouw Op basis van een benchmark met buurgemeenten en gegevens verstrekt door lokale taxateurs, is ook reeds enkele jaren een aanzienlijke de prijsstijging voor nieuwbouwkavels zichtbaar, die tot op heden ook niet is verwerkt in de jaarlijkse grondprijzenbrief. Door veelal dezelfde factoren als aan de orde bij de bestaande woningbouwmarkt is vanaf 2022 daarnaast sprake van duurdere, grotere gebouwde nieuwbouwwoningen. In combinatie met het voorgaande en hogere NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 33

kostprijzen is sprake van een aanhoudende prijsstijging. Tot op heden is ervoor gekozen om de feitelijke verhoging niet te verwerken omdat het structurele karakter leek te ontbreken. Daarnaast is ook het verschil in prijs duidelijker zichtbaar per stadsdeel en of dorp. Dit uit zich in de mate van courantheid oftewel de vraag en bereidheid van kopers om hogere prijzen te betalen op bepaalde locaties. Bepaalde dorpen en stadsdelen zijn zichtbaar gewilder dan andere locaties. Daarom wordt voorgesteld de prijsstijging jaarlijks en via een staffel per stadsdeel te vertalen. Er wordt gekozen voor een jaarlijkse en trapsgewijze prijsverhoging om deze in lijn met de overige grondprijzen te brengen en dus niet in een keer met terugwerkende kracht de afgelopen jaren te corrigeren. Hierdoor worden kopers niet in een keer met de actuele prijsontwikkelingen geconfronteerd. Specifieke bouwkavels qua locatie, aard en afmeting worden volgens vigerend beleid getaxeerd door een onafhankelijke taxateur. Kavelprijs sociale huurwoningen Er is sprake van sociale huur (DAEB-woningen) indien het aanvangshuurniveau lager is dan de liberalisatiegrens, zijnde € 900,07 per maand in 2025. Huisvesting voor sociale huur kenmerkt zich verder door een lange instandhoudingstermijn (minimaal 10 jaar besluit BRO) en toewijzing aan de lagere-inkomensgroepen. Uitgangspunt vormt een marktconforme grondprijs.

Voor wat betreft de grondprijs sociale huurwoningen wordt de prijs per verhuurbare eenheid jaarlijks bijgesteld op basis van de ConsumentenPrijsIndex (CPI) 2,9 % eind juli 2025. Dat betekent voor 2026 een bedrag van € 27.450 exclusief btw en exclusief leges. 8.4.2 Bedrijventerreinen Momenteel is sprake van stabiele marktomstandigheden. Er zijn nog slechts enkele bedrijfskavels beschikbaar en daarmee blijft het aanbod enigszins schaars. Er is dan ook nog voldoende vraag naar bedrijfskavels, voornamelijk vanuit het lokale MKB. Volstaan wordt met een inflatoire bijstelling van de prijzen, mede daar vrijwel alle aangeboden kavels in optie gegeven of onder voorbehoud verkocht zijn. 8.4.3 Maatschappelijke voorziening Een vaste prijs hanteren blijkt in de praktijk lastig; sinds 2021 wordt de grondprijs voor bijzondere doeleinden (niet-commercieel) daarom individueel via een onafhankelijke taxatie bepaald. 8.4.4 Overige Naast onderstaande uitgifte varianten die wel reeds onderdeel zijn van de gemeentelijke grondprijzenbrief, wordt inmiddels ook aanvullend voor de uitgifte van overige gronden, opstallen en specifieke elementen in de openbare ruimte voor uiteenlopende functies, toegewerkt naar een eenduidiger prijskader. Hierbij wordt gedacht aan bijvoorbeeld trafo’s, volkstuintjes, paardenweides etc. a.

Reststroken Op basis van een benchmark met buurgemeenten, transactiegegevens en informatie van lokale taxateurs wordt voorgesteld de prijzen per vierkante meter te verhogen met ca. 8%. b. Gemeentelijke begraafplaatsen Deze vorm van gronduitgifte betreft een dienst te leveren door de gemeente Venlo aan haar inwoners. Omdat alle inwoners de mogelijkheid geboden moet worden hiervan gebruik te kunnen maken, wordt een grondprijs gehanteerd voor een natuurbegraafplaats en een grondprijs voor een reguliere begraafplaats, ongeacht de locatie binnen de gemeente. De te verkopen gronden vormen echter wel onderdeel van een groter geheel, waardoor afstemming inzake de ruimtelijke NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 34

kwaliteit en inpasbaarheid van het geheel, een vereiste is. Hier wordt volstaan met een lichte prijsverhoging vergelijkbaar met de stijging prijsniveau bij de reststroken. c. Standplaatsen woonwagens Gemeente Venlo heeft één woonwagenlocatie, aan de Kaldenkerkerweg, in eigendom. De locatie bestaat uit 18 (huur-)standplaatsen met daarop drie huurwoonwagens. Het dagelijks beheer van deze locatie is uitbesteed aan een externe partner. Standplaatsen worden in beginsel niet verkocht. De huurprijs van zowel de standplaats als de woonwagen wordt berekend aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Gemeente Venlo hanteert bij het vaststellen van de huurprijs het landelijk gemiddelde, waarbij de maximale huur wordt vastgesteld op 80% van het WWS. De maximale maandhuur zal niet boven de maximale ‘hoge’ aftoppingsgrens (€ 731,93 peiljaar 2025) liggen. Deze aftoppingsgrens is van toepassing op alle typen huishoudens en wordt jaarlijks vastgesteld door de overheid. Reststroken welke direct aan de standplaats grenzen kunnen, conform het vastgestelde beleid, door de huurder van de standplaats worden gehuurd. d. Verzwaring elektriciteitsnetwerk Enexis In verband met de energietransitie is Enexis bezig met een uitbreiding/verzwaring van haar elektriciteitsnetwerk. Daartoe zal er een fikse uitbreiding komen van het aantal kabels en trafo’s.

Enexis zet hierbij in op een wijkgerichte aanpak. Enexis is met de gemeente in gesprek om nadere (prijs-)afspraken te maken over de concrete invulling hiervan. In het navolgende figuur 17 treft u het overzicht aan van de per functie door het college .

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 35

Grondprijzen gemeente Venlo 2026 Grondprijzen gemeente Venlo 2026 grondprijzen 2025 grondprijzen 2026 Functies Woningbouwgronden

m2

Projectmatige woningbouw Nieuwbouwkavels Blerick, Tegelen, Belfeld, Lomm per m², vanaf: Nieuwbouwkavels Venlo, Hout-Blerick, Boekend, Steyl, Arcen, Velden per m², vanaf: Sociale huurwoningen (per wooneenheid) *

exclusief BTW

exclusief BTW

taxatie € 278 € 278 € 26.675

taxatie € 300 € 325 € 27.450

Bedrijventerreinen Trade Port West James Cookweg

4.666

€ 140

€ 144

De Vilgert Velden

1.815

€ 95

€ 98

€ 140

€ 144

taxatie

taxatie

taxatie

taxatie

Agrarische en bospercelen Landbouwgrond, bosgrond

taxatie

taxatie

Reststroken (op basis van grondprijzenschema verkoop reststroken) ** Reststroken categorie 1 per m² Reststroken categorie 2 per m² (incl. kabels- en leidingenstrook)

€ 84 € 46

€ 90 € 50

€ 27,50 € 32,50

€ 30 € 35

Overige b edrijventerreinen gronden buiten exploitatiegebieden + alle overige gronden voor zover niet genoemd

Maatschappelijke voorziening met commerciële functie Commerciële functies Voorbeeld: kantoor, winkel, supermarkt, hotel, leisure, gezondheidscentrum, sportschool, praktijk voor fysio, tandarts

Maatschappelijke voorziening zonder commerciële functie Bijzondere doeleinden Sociaal-maatschappelijke functies per m²

Overig

Begraafplaatsen Natuurbegraafplaats Reguliere begraafplaats

* onder een sociale huurwoning wordt verstaan een woning met een maximale maandrekenhuur conform de huurtoeslagregeling. ** in de regel is overdrachtsbelasting verschuldigd i.p.v. omzetbelasting (btw) Specifieke omstandigheden kunnen aanleiding geven tot een nadere taxatie. Voor gronden die formeel gereserveerd zijn op 31 december 2025 , cq waarvoor prijsafspraken zijn gemaakt, blijven de grondprijzen van 2025 gelden tot het moment dat deze afspraken komen te vervallen. Daarna gelden ook daarvoor de nieuwe grondprijzen van 2026.

Figuur 17: Grondprijzen gemeente Venlo 2026

lo 20

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 36

9 GRONDEXPLOITATIES 9.1 Grondexploitaties Onder grondexploitatie wordt verstaan het geschikt maken van grond voor het realiseren van een nieuwe bestemming. Dit betreft activiteiten zoals verwerving, tijdelijk beheer, grondwerken, bouw- en woonrijp maken waaronder aanleg riolering, wegen en groen, planvorming, rente e.d. De kosten van deze activiteiten dienen terugverdiend te worden uit de opbrengst van verkoop van grond, woningen, gebouwen en bijdragen van gemeente Venlo en andere partners. Momenteel zijn 35 grondexploitaties bij het Grondbedrijf ondergebracht (31+ 4 nieuw gestart in 2025). Voor een overzicht per 1/1/2025 hiervan wordt u verwezen naar onderstaande tabel (figuur 18) met bijbehorende kaart (figuur 19). Sinds de BBV-voorschriften (Besluit Begroting en Verantwoording) per 1 januari 2016 van kracht zijn, geldt een uitsplitsing naar gemeentelijke grondexploitaties en particuliere grondexploitaties. Bij deze laatste heeft de gemeente een faciliterende rol en sluit zij met derden exploitatieovereenkomsten. Bij gemeentelijke grondexploitaties (actief grondbeleid) loopt het Grondbedrijf het risico, terwijl dat bij faciliterend grondbeleid de projectontwikkelaar is. Bij faciliterend grondbeleid worden de gemaakte kosten, zoals bestemmingsplanwijziging, plankosten en de kosten voor herinrichting van de openbare ruimte, doorberekend aan de initiatiefnemer (kostenverhaal).

Grondexploitaties gemeente (x €1.000) a Kazernekwartier grex b Q4 c Geresstraat grondexploitatie d Casinoweg e Tiendstraat f Veerweg g Keramiekstraat h J.Verschurensingel i Aan 't Erf / Sijzenbroek j Maasdal Velden

Totaal boekwaarde grondexploitaties gem.

Boekwrde 1/1/2025

Grondexploitaties faciliterend (x €1.000)

Boekwrde 1/1/2025

31.296 1 Martinushof transitie 14.355 2 Boschkamp Tegelen 1.053 3 Kaldenkerkerweg Lidl 442 4 Vastenavondkamp Blerick 140 5 St. Jansplein 21 6 Venloseweg mobiliteitscentr 13 7 t Ven Noord C2C woningen fase 2 3 8 t Ven Oost randzone -69 9 Molierelaan -1.445 10 Burg. Gommansstraat 11 Leijgraaf wozoco 12 Herungerstraat 13 Gonnenhof 14 Brachterweg-Spechtstraat 15 Albertushof 16 Veilingterrein planontwikkeling 17 Herstructurering Venlo Noord Hal5 18 Weidsvelden Velden 19 Pastoor Stassenstraat 20 Witveldweg distributiecentr 21 Venrayseweg

69 49 24 17 12 5 3 -9 -10 -23 -31 -43 -44 -74 -115 -120 -202 -219 -597

Totaal boekwaarde grondexploitaties fac.

-1.308

45.809

Figuur 18: Boekwaarde grondexploitaties

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 37

Een positieve boekwaarde betekent dat er tot 1/1/2025 meer kosten dan opbrengsten zijn geadministreerd op het betreffende project. Een negatieve boekwaarde betekent dat er meer opbrengsten dan kosten zijn geboekt. Zie figuur 19 voor de situering. Voor een uitvoerig overzicht van de (majeure) projecten verwijzen we u naar de projectenrapportage 2025-2, die eveneens in het najaar 2025 voorligt.

Figuur 19: Situering grondexploitaties

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 38

Als risicodragend opdrachtnemer heeft het Grondbedrijf voor deze grondexploitaties (actieve en faciliterende) een eigen financiële (gesloten) huishouding met een eigen financiële reserve, de Algemene Grondreserve. Deze heeft het karakter van een egalisatiefonds om de plussen en minnen, oftewel financiële mee- en tegenvallers, bij afsluiting van de diverse grondexploitaties onderling te verevenen. De opdrachtgever krijgt het afgesproken product voor de afgesproken prijs. De kansen en risico’s zijn voor het Grondbedrijf. Financiële meevallers en tegenvallers worden bij het afsluiten van het project toegevoegd respectievelijk onttrokken aan de Algemene Grondreserve. Dit wordt verevening genoemd.

Tegelen

Blerick

Venlo

Boschkamp

Tiendstraat

Venloseweg mobiliteitscentrum

Figuur 20: Voorbeelden van actuele grondexploitaties

Sinds 1 januari 2025 zijn vier nieuwe grondexploitaties gestart (peildatum augustus 2025), zie onderstaande tabel. Grondexploitaties gemeente nieuw

Grondexploitaties faciliterend nieuw

Wijdtveld Arcen

Hulsterweg-Geldersebaan Kerkstraat Tegelen vm Julianaflat-Beerendonck

Figuur 21: Overzicht nieuwe grondexploitaties gestart in 2025

9.1.1 Kazernekwartier De in 2020 vastgestelde stedenbouwkundige visie, programma, ontwikkelstrategie en financieel raamwerk zijn in 2021 uitgewerkt in een ontwikkelplan voor de eerste fase (maart 2022). Hierin is tevens het besluit van de gemeenteraad om de woningbouw te versnellen verwerkt. Het ontwikkelplan biedt het toetsingskader voor de verdere uitvoering van de bouwplannen en plannen voor de openbare ruimte en vormt de basis voor de uitgifteovereenkomsten met de diverse marktpartijen. Fase 1 voorziet in de realisatie van ca. 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte aan gebouwde voorzieningen incl. parkeervoorzieningen, de herinrichting van de appelplaats en de verbeelding van het "rondje fort". Juni 2022 is het nieuwe financieel raamwerk door de Raad vastgesteld. In 2023 zijn de uitgifteovereenkomsten gesloten met marktpartijen en is gestart met de voorbereiding van de bouwwerkzaamheden. In 2024 is het terrein van fase 1 door de gemeente bouwrijp gemaakt. Tevens is de verkoop van de eerste woningen door marktpartijen gestart. Ondertussen zijn voor fase 1 de eerste omgevingsvergunningen aangevraagd en verleend. Verwachting is dat in Q4 2025 zal worden gestart met de bouw van ontwikkelveld Bravo. Ten aanzien van fase 2 en stationsomgeving Blerick zal eind 2025 of begin 2026 een raadsnotitie worden opgesteld. Vervolgens zal in 2026 een ontwikkelkader worden voorgelegd aan de raad.

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 39

Dat ontwikkelkader zal gevolgen hebben voor de GREX en worden vergezeld door een nieuw financieel kader voor het gehele Kazernekwartier. 9.1.2 Q4 Bastion Lichtenberg De transformatie van het blok Bastion Lichtenberg is een impuls voor de doorontwikkeling van Q4,met behoud van de sociale structuur, de kleur en sfeer van de wijk. Het plan dat in samenwerking met de betrokken bewoners en ondernemers tot stand gekomen is, gaat de laatste fase van uitvoering in. Het ontwikkelscenario geeft invulling aan de gedeelde kernwaarden zoals behoud van historie, karakteristiek van het straatbeeld, vergroening, het verbeteren van bouwkundige kwaliteit en vernieuwing woningbestand. In 2023 werd gestart met de bouw van 5 woningen aan de Ginkelstraat, de oplevering vond plaats in het najaar van 2024. De vervanging van de openbare ruimte Ginkelstraat kan pas worden opgepakt zodra alle voorziene bouwwerkzaamheden in de omgeving zijn uitgevoerd. De Bolwaterstraat zal eind 2025 worden vergroend. Aan de Stadsmuur In 2023 is door Jongen Project Ontwikkeling (JPO) volop verder gewerkt aan de bouw van 70 nieuwbouw woningen/appartementen op deze locatie. Oplevering daarvan heeft begin 2024 plaatsgevonden. Op de aangrenzende kavel startte Woonwenz in de zomer van 2023 met de bouw van 34 woningen. De oplevering van dit bouwblok heeft in het voorjaar van 2025 plaatsgevonden.

Daarmee is het hele nieuwbouwplan Aan de Stadsmuur met circa 100 woningen gerealiseerd. Nog voor de zomer van 2025 is de Maaskade voor de nieuwbouw volwaardig, doch tijdelijk ingericht. In het najaar volgt het deelstuk vanaf de nieuwbouw woningen/appartementen tot aan de rotonde Puteanusstraat. Ook deze inrichting is tijdelijk in verband met de plannen voor de definitieve inrichting in combinatie met de nieuwe waterkering in 2027 en 2028. De hiervoor genoemde ontwikkelingen zijn de laatste grootschalige nieuwbouwontwikkelingen in het kader van de transformatie van de wijk. Openbare ruimte Maaskade Sluitstuk van de ontwikkeling van Q4 vormt de definitieve herinrichting van de openbare ruimte Maaskade. Deze wordt samen met de nieuwe waterkering gerealiseerd. Een gelijktijdige aanleg van een nieuwe waterkering bij 't Bat en de definitieve herinrichting van de openbare ruimte Maaskade is haalbaar gebleken; zowel aan de zijde van de gemeente als bij het Waterschap heeft de benodigde besluitvorming daarover plaatsgevonden. 9.1.3 Geresstraat De rijksregeling “Volkshuisvestingsfonds” is gericht op de verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad, leefomgeving en openbare ruimte. Deze sluit aan bij de doelstellingen zoals vastgelegd in de visie Vastenavondkamp en specifiek voor het gebied rondom de Geresstraat.

Daarom heeft de gemeente eind 2023 een subsidieverzoek ingediend voor de uitvoering van maatregelen rondom de Geresstraat. De maatregelen voorzien in de aankoop van woningen en garageboxen, transformatie van garageboxen in woningen, sloop van een deel van de woningen, nieuwbouw en herinrichting van de openbare ruimte. De totale investering in de maatregelen wordt geraamd op € 38 miljoen. Het Rijk heeft, onder voorwaarde van gemeentelijke cofinanciering, een bijdrage van ca. € 14 miljoen toegezegd. Begin 2024 heeft de gemeenteraad ingestemd met het beschikbaar stellen van een investeringsbudget ad € 38 miljoen voor de uitvoering van de maatregelen en met de gemeentelijke cofinanciering via het strategisch investeringsfonds (€ 10 miljoen).

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 40

Het investeringsbudget is via de jaarrekening 2024 opgehoogd met ca. € 1,9 miljoen ter dekking van prijsstijgingen en rentelasten. De uitvoering van het gehele project is voorzien in een periode van 10 jaar. Op het projectgebied is een voorkeursrecht van koop voor de gemeente van toepassing, zodat de gemeente beter sturing kan geven aan de uitvoering van de beoogde maatregelen. Inmiddels is ca. 40% vastgoed (appartementen en garageboxen) aangekocht, waarbij het de aangekochte portefeuille blijft groeien t.b.v. een goede uitvoering van de herontwikkeling. Hiervoor wordt als partner samengewerkt met Wonen Limburg, ten behoeve van de leefbaarheid, beheer en herontwikkeling. Een stedenbouwkundige opzet en programmatische invulling voor de ontwikkeling is voor begin 2026 voorzien.

Blerick

Venlo

Blerick

Kazernekwartier

Q4

Geresstraat

Figuur 22: Majeure grondexploitaties Kazernekwartier, Q4 en Geresstraat

9.1.4 Venlo Noord Per september 2025 heeft de gemeenteraad een investeringsbudget beschikbaar gesteld van € 27,5 miljoen voor o.a. de aankoop van vastgoed van Canon en de aanleg van een nieuwe wijkontsluitingsweg in Venlo Noord. De aankoop en aanleg zijn benodigd voor het kunnen ontwikkelen van Venlo-Noord conform de Omgevingsvisie Venlo 2040. De aankoop en aanleg maakt het mogelijk om: • Een gedifferentieerd woonprogramma en functiemix toe te voegen wat een significante bijdrage levert aan de schaalsprong; • Een toekomstbestendige ontsluiting voor zowel snel- als langzaam verkeer als start van de beoogde mobiliteitstransitie in Venlo-Noord; • (Water)recreatie in Océ Weerd verder te ontplooien; • Het hoogwaterveiligheidsproject Vierwaarden te koppelen aan de andere ontwikkelingen in Venlo-Noord; • Natuur te ontwikkelen, ook als een aantrekkelijk uitloopgebied vanuit de stad; • Erfgoed te behouden, benutten en leefbaar te maken; • Een impuls te geven aan de kenniseconomie. Aankoop en aanleg is randvoorwaardelijk ten behoeve van het kunnen maken van een Canon Campus; • Kwalitatieve ruimte voor ondernemers te bieden. In het derde kwartaal 2026 zal een ontwikkelstrategie worden voorgelegd. De ontwikkelstrategie beschrijft hoe het gebied ruimtelijk, functioneel en procesmatig wordt ontwikkeld en vormt daarmee de brug tussen de Omgevingsvisie Venlo en de uitvoering.

Tot aan de besluitvorming over de daadwerkelijke herontwikkeling van het aangekochte vastgoed wordt het vastgoed deels verhuurd en valt het vastgoed deels onder leegstandsbeheer. 9.1.5a Analyse en evaluatie afgesloten grondexploitaties NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 41

Ultimo 2024 zijn tien grondexploitaties administratief afgesloten. Voor projecten waarvoor gedurende de looptijd een tekort werd geraamd, is conform BBVvoorschriften een voorziening gevormd ten laste van de Algemene Grondreserve. Resultaten na afsluiten van een grondexploitatie komen ten gunste c.q. ten laste van de Algemene Grondreserve. Afgesloten grondexploitaties ultimo 2024 (x €1.000) Centrumplan Blerick (2003 - 2024) Revitalisering Veegtes (2006 - 2024) t Ven Noord C2C woningen (2017 - 2024) Sloterbeekstraat (2020 - 2024) Vossen-Breuers woningbouwprogramma (2020 - 2024) Schoolstraat Velden (2021 - 2024) Manresa wozoco (2022 - 2024) Urbanusweg e.o. gebiedsontwikkeling (2022 - 2024) Weerdtoren (2022 - 2024) H. Dunantstraat Arcen (2023 - 2024) Totaal Figuur 23: Administratief afgesloten grondexploitaties 2024

resultaat

-9.334 -217 -257 39 -57 -40 11 -44 -38 14 -9.923

Enkele voorzichtige conclusies: > onderlinge vergelijking is moeilijk door inhoudelijk en qua grootte verschillende projecten > enkele grondexploitaties kennen na verloop van tijd inhoudelijke aanpassingen met financiële gevolgen; dit maakt vergelijking van begin- met eindsituatie lastig > naarmate de looptijd van de grondexploitatie langer is, wordt het uiteindelijke financiële resultaat minder, deels door oplopende plan- en rentekosten > gemeentelijke exploitaties kunnen tot een financiële plus leiden, faciliterende zijn maximaal kostenneutraal Uit te voeren verbeterpunten: > streven naar zo kort mogelijke looptijd projecten > bij projecten met langere looptijd is het wellicht gewenst iets meer ruimte in het budget te creëren ('onvoorzien' mag je immers niet meer inrekenen); danwel een (fors) risicoprofiel op te nemen;

9.1.5b Fiscale afrekening afgesloten grondexploitaties Met de belastingdienst zijn in het verleden specifieke afspraken gemaakt. Zowel op de manier waarop grond- en vastgoedexploitaties fiscaal (omzetbelasting) worden verantwoord (via mengpercentages toe te kennen aan het project), als het achteraf afrekenen met de fiscus. Jaarlijks wordt voor alle afgesloten grondexploitaties een nacalculatie opgesteld. Hierbij wordt bepaald wat de werkelijke kosten per kostensoort zijn en wat de werkelijke verdeling is tussen uitgeefbare en niet-uitgeefbare gronden. Op basis van de nacalculatie wordt de omvang van de gecompenseerde, verrekende en kostprijsverhogende btw aangepast en financieel met de Belastingdienst verrekend. Voor de eind 2024 afgesloten grondexploitaties is onderstaande nacalculatie opgesteld. Dit leidt tot een nabetaling aan de belastingdienst van ca. € 12.000 ten laste van de Algemene Grondreserve.

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 42

Afgesloten grondexploitaties ultimo 2024 (x €1.000) omzetbelasting

correctie na nacalculatie c o m pe ns a be l v e rre k e nba a r k o s t prijs v e rho ge nd

639 872 45 162 32 1 1 24 1.776

Centrumplan Blerick (2003 - 2024) Revitalisering Veegtes (2006 - 2024) t Ven Noord C2C woningen (2017 - 2024) Sloterbeekstraat (2020 - 2024) Vossen-Breuers woningbouwprogramma (2020 - 2024) Schoolstraat Velden (2021 - 2024) Manresa wozoco (2022 - 2024) Urbanusweg e.o. gebiedsontwikkeling (2022 - 2024) Weerdtoren (2022 - 2024) H. Dunantstraat Arcen (2023 - 2024) Totaal

-33 28 23 18

21 -28 -23 -30

12 12

Figuur 24: Fiscaliteiten afgesloten grondexploitaties 2024

Venlo

Arcen

Venlo

Sloterbeekstraat

H. Dunantstraat

Weerdtoren

Figuur 25: Administratief afgesloten grondexploitaties Sloterbeekstraat, H.Dunantstraat en Weerdtoren

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 43

10 RISICOMANAGEMENT GRONDBEDRIJF In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de voorzieningen en bestemmingsreserves van het Grondbedrijf, de (verwachte) resultaten en de risico’s van de grondexploitaties, uitgedrukt in het weerstandsvermogen, de risico’s die samenhangen met de voorraadposities van het Grondbedrijf en het toekomstperspectief.

10.1 Voorzieningen Voorzieningen zijn gelabelde middelen en kunnen derhalve niet voor andere doelen of tekorten worden ingezet. De Algemene Grondreserve van het Grondbedrijf is niet gelabeld maar functioneert als vereveningsfonds van af te sluiten grondexploitaties. De staat van reserves en voorzieningen van het Grondbedrijf wordt hieronder in figuur 26 weergegeven. Reserves en voorzieningen (x €1.000) Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten Algemene Grondreserve Voorziening Restwerken

Totaal reserves en voorzieningen grondbedrijf

1-1-2025 24.936 10.000 1.564 36.500

Figuur 26: Reserves en voorzieningen Grondbedrijf

10.1.1 Voorzieningen Binnen het Grondbedrijf worden twee voorzieningen verantwoord. a. Voorziening Nadelig Exploitatieresultaat Conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is vanuit de Algemene Grondreserve voor de grondexploitaties met een negatief exploitatieresultaat de Voorziening Nadelige Exploitatieresultaat gevormd. Jaarlijks moet de contante waarde van de exploitaties met een negatief resultaat in deze voorziening zijn opgenomen. Per balansdatum 31 december 2024 bedroeg de voorziening € 24,9 miljoen. Dat is een daling van € 1,1 miljoen ten opzichte van een jaar eerder. Het tekort van de nieuwe grondexploitatie Geresstraat werd toegevoegd; Centrumplan Blerick werd afgesloten en derhalve onttrokken aan de voorziening. De Voorziening Nadelig Exploitatieresultaat wordt gevoed vanuit de Algemene Grondreserve van het Grondbedrijf. Voor een specificatie van de Voorziening Nadelige Exploitatieresultaat per 31 december 2024 wordt verwezen naar figuur 27. Specificatie Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten Grondbedr. (x €1.000.000) Q4 Geresstraat grex FHK Kazernekwartier grex overigen < € 100.000

Totaal Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten

1-1-2025 13,9 7,0 3,4 0,6 24,9

Figuur 27: Specificatie voorziening nadelige exploitatieresultaten

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 44

Blerick

Blerick

Venlo

Kazernekwartier

Centrumplan

Q4

Figuur 28: Voorbeelden voorziening nadelig exploitatieresultaat

Jaarlijks wordt rente aan de voorziening toegevoegd om de vereiste eindwaarde bij het afsluiten van de betreffende exploitaties te bereiken. BBV-regels schrijven sinds 2016 een maximering van de bij te schrijven rente voor tot 2,00%, zijnde de hoogte van de zogeheten discontovoet. b. Voorziening Restwerken Grondbedrijf De restant werken die in een reeds administratief afgesloten grondexploitatie nog moeten worden uitgevoerd, zijn in een voorziening opgenomen. Per balansdatum 31 december 2024 bedroeg de voorziening € 1,6 miljoen. Jaarlijks wordt deze voorziening verlaagd met de kosten van de uitgevoerde werkzaamheden. Daarnaast wordt bij het afsluiten van grondexploitaties bekeken welke restant werken moeten worden toegevoegd aan de voorziening. Tevens worden alle posten die ondergebracht zijn in de categorie Restwerken Grondbedrijf, doorgelicht of deze nog actueel zijn of kunnen worden afgewaardeerd. De voorziening restwerken is hieronder in figuur 29 nader gespecificeerd. Restwerken (x €1.000) Venlo Noord Centrumplan Blerick Veegtes Stalberg Vilgert Vossen-Breuers Weerdtoren Masterplan Arcen Velden overigen < 50.000

Totaal restwerken Figuur 29: Specificatie voorziening restwerken

1-1-2025 496 270 190 182 121 96 70 55 84 1.564

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 45

10.2 Algemene Grondreserve en Risico`s 10.2.1 Algemene Grondreserve De Algemene Grondreserve functioneert als een vereveningsfonds met een bandbreedte tussen de € 5 en € 10 miljoen. Als zodanig vormt het Grondbedrijf een buffer voor financiële mee- en tegenvallers waardoor de Algemene Dienst niet jaarlijkse bij de begroting/jaarrekening te maken krijgt met fikse schommelingen. Het beschikbare weerstandsvermogen i.c. de Algemene Grondreserve (zie figuur 30) bedroeg per 31 december 2024 € 10,0 miljoen. Conform voorschriften Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) wordt rente over de boekwaarden toegevoegd. Vanuit de Algemene Grondreserve wordt rente toegevoegd aan de Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten. Vervroegde winstneming op lopende grondexploitaties zal einde boekjaar 2025 definitief worden bepaald, rekening houdende met de wettelijke regels BBV. Prognose weerstandsvermogen Grondbedr. (x €1 mln) stand algemene grondreserve toegevoegde rente over beginsaldo verkoop overtollige gronden en panden aanvullen tekorten voorziening nadelige expl.res. (cont. waarde) resultaten grex, strat. aankopen

verwachte stand algemene grondreserve

1-1-2025 1-1-2026 10,0 0,7 0,3 -0,5 -1,0 9,5

Figuur 30: Prognose omvang Algemene Grondreserve

In figuur 31 wordt het verloop van de Algemene Grondreserve in miljoenen euro’s over de periode 2023-2025 (cijfers jaarrekening) en de prognose voor de periode 2026-2030 weergegeven. De prognose laat zien dat de omvang van de Algemene Grondreserve na 2029 geleidelijk daalt naar ruim € 7 miljoen. Mochten risico`s zoals vermeld in de volgende paragraaf 10.2.2 daadwerkelijk optreden, is dekking via de Algemene Grondreserve in beperkte mate mogelijk. In hoeverre wij in deze situatie terecht komen is sterk afhankelijk van de marktontwikkelingen en de ontwikkelingen in de majeure grondexploitaties zoals bijvoorbeeld Kazernekwartier, Q4 en Geresstraat.

Figuur 31: Verloop en prognose Algemene Grondreserve (in miljoenen euro’s)

10.2.2 Risico`s NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 46

Het benodigde weerstandsvermogen (benodigde financiële middelen om de gewogen risico`s van alle grondexploitaties en voorraadposities af te dekken) vloeit voort uit de weging (rekening houdende met zowel de omvang van het financiële risico als met de kans dat een risico zich voordoet) van risico’s. In totaal wordt op basis van bovengenoemde posten € 11,8 miljoen aan gewogen (netto) risico’s geraamd. Dit is vrijwel gelijk aan de Nota Grondbedrijf en Vastgoed van vorig jaar. Ongewogen (betekent dat de kans van optreden niet is meegenomen) bedragen de risico’s nominaal € 21,2 miljoen (was € 22,3 miljoen). Opgemerkt wordt dat dit bedrag uitsluitend betrekking heeft op de vastgestelde grondexploitaties en vastgoedeigendommen die binnen het Grondbedrijf worden verantwoord. Overigens dient er rekening mee gehouden te worden dat als een risico zich voordoet dit voor de volle 100% is en niet alleen voor het gewogen deel. In figuur 32 zijn de gewogen risico`s per medio 2025 van de belangrijkste grondexploitaties weergegeven.

Figuur 32: Netto risico`s per grondexploitatie

10.2.3 Integrale ratio weerstandsvermogen gemeente Venlo De Algemene Grondreserve en risico`s van het Grondbedrijf staan binnen de gemeente Venlo niet op zich. Uitgangspunt is dat er voldoende financiële middelen voorhanden zijn om de gekwantificeerde risico`s van het Grondbedrijf èn de Algemene Dienst samen af te dekken. Dit wordt de integrale ratio weerstandsvermogen van de gemeente Venlo genoemd. Uw raad streeft naar een waarde van de Integrale Ratio van tussen de 1,4 < 2,0. Voor de actuele stand verwijzen wij naar de gemeentelijke begroting die tegelijk met deze Nota Grondbedrijf en Vastgoed 2026 in november aanstaande ter vaststelling voorligt. 10.2.4 Strategische aangelegenheden, control en sturing a. Strategische aankopen Het beleid is erop gericht om strategische aankopen te doen als de grond en/of gebouwen bijdragen aan de verdere ontwikkeling van en gefinancierd worden uit een project. Tot en met augustus heeft er in het jaar 2025 nog geen strategische aankoop plaatsgevonden. b. Beheersmaatregelen Van alle grondexploitaties zijn de risico`s in beeld gebracht. Voor ieder risico wordt een of meerdere mogelijke beheersmaatregelen, zoals het bijstellen van het project, getroffen zodat de kans dat het risico zich voordoet en de mate waarin, zo klein mogelijk is.

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 47

c. Overtollig vastgoed De waardering van grondvoorraden en gebouwen, die geen deel uitmaken van een lopende grondexploitatie, is een continu proces. Een formele toetsing van de boekwaarde aan de marktwaarde (economische waarde) vindt doorlopend plaats. De getaxeerde (economische) waarde van de voorraad is nog marktconform. Er is dan ook geen aanleiding om de boekwaarden van de voorraadposities bij te stellen. Dit staat overigens los van het feit of er voldoende marktvraag is zodat verkopen kunnen worden gerealiseerd. d. Potentiële positieve resultaten Ingevolge BBV-regelgeving is het niet toegestaan om toekomstige winsten in de weerstandscapaciteit te betrekken vanwege onzekere marktomstandigheden. Toekomstige winsten worden echter nog maar zeer beperkt verwacht. 10.3 Vennootschapsbelasting Vanaf 2016 zijn gemeentes in principe vennootschapsbelastingplichtig. Voor elke gemeentelijke activiteit of cluster van economische activiteiten wordt onderzocht (de ondernemerstoets) of er naar winst wordt gestreefd. Indien dat het geval is passeert de activiteit de ondernemerspoort en is er sprake van een onderneming in fiscale zin. Over de jaarlijkse winst volgt belastingheffing. Ten behoeve van deze toets is door de Fiscus en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten voor grondexploitaties een quickscan opgesteld.

Voor het Venlose Grondbedrijf volgt hieruit dat, gezien de in het verleden gedane forse investeringen, de activiteiten die vallen onder de werkeenheid van het Grondbedrijf, niet door de ondernemerspoort gaan. Simpel gezegd: Door het langjarig karakter van grondexploitaties zou het “onredelijk zijn” de in de komende jaren te verwachten opbrengsten te belasten, terwijl het overgrote deel van de kosten in het verleden is gemaakt. Dit wordt jaarlijks opnieuw beoordeeld.

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 48

11 TOT SLOT Algemeen Het (strategisch) grond- en vastgoedbeleid is een middel om gemeentelijke ambities uit onze strategische visie 2040, Economische Visie Venlo 2030, Beleidskader Fier op Venlo en de Omgevingsvisie Venlo en verder vertaald in de zes raadsprogramma`s via organisatieproducten zoals ruimtelijke-fysieke projecten te realiseren. Grondbeleid Via (actief) grondbeleid kunnen ruimtelijke doelstellingen worden gerealiseerd op het gebied van wonen, werken, groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen. Als de markt gewenste ontwikkelingen financieel niet kan of wil oppakken kan de gemeente overwegen om de regie via een – strategische – aankoop van grond en/of gebouwen naar zich toe halen. Om slagvaardig in de markt te kunnen opereren is het Strategisch investeringsfonds Venlo opgericht. Actief grondbeleid gaat gepaard met het nemen van verantwoorde risico`s. Per aankoop dienen, naast het maatschappelijk belang, de risico`s en de kans daarop in beeld te worden gebracht. Vastgoedbeleid Ten behoeve van het adequaat onderhoud van het gemeentelijk vastgoed, ca. 160 gebouwen, wordt gestart met het opstellen van het nieuwe beheerplan 2028-2032. In het MeerJarenOnderhoudsplan van ieder gebouw staat aangegeven welk onderhoud wanneer uitgevoerd dient te worden.

Ons vastgoed wordt ook verduurzaamd met niet alleen als doel het halen van de landelijke CO2 reductie van 55% in 2030, maar ook de energielasten te beperken en het comfort te verbeteren. Bij grote complexe gebouwen gebeurt dat op basis van een integrale energiescan van het gebouw. Bij de kleinere gebouwen vindt versnelling van de verduurzaming plaats door te kiezen voor een of enkele losse maatregelen zoals het plaatsen van zonnepanelen of het aanbrengen van ledverlichting. Enkele gebouwen, die aanvankelijk voor verkoop in aanmerking kwamen, worden voorlopig in portefeuille gehouden om te bezien of deze kunnen worden ingezet voor de huisvesting van nieuwe doelgroepen. Verkoop van overtollig vastgoed, waar deze geen maatschappelijke functie vervult, wordt onverkort doorgezet. Grondbedrijf Momenteel zijn 35 grondexploitaties bij het Grondbedrijf ondergebracht. Grondexploitaties zijn naar hun aard per definitie risicovol. Het voordeel is dat deze risico`s bij het Grondbedrijf worden gebundeld waardoor tegenvallers en meevallers onderling kunnen worden verevend en dat de Algemene Dienst en/of begroting niet jaarlijks met grote onverwachte fluctuaties wordt geconfronteerd. Per 31 december 2024 beschikte het Grondbedrijf over een Algemene Grondreserve van € 10,0 miljoen. De prognose is dat deze de eerstkomende jaren geleidelijk zal dalen.

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 49

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 50