540166 Bijl01 Nota Grondbedrijf en Vastgoed 2026.pdf

INHOUDSOPGAVE Aanpassen!

1. INLEIDING……………………………………………………………….………………………………………2 2. RELEVANTE ONTWIKKELINGEN……….………………………………………………..………….3 3. GRONDBELEID………………………………….…...…………………..………………………….….…10 4. GRONDBELEIDSINSTRUMENTARIUM…….…………………………………………..……....19 5. VASTGOEDBELEID………………………………………………………………..………….…………..23 6. ONDERHOUD EN VERDUURZAMING GEBOUWEN.……..…………..…………..….25 7. FINANCIËLE KADERS EN GRONDPRIJZEN 2025…………………………..…………….29 8. GRONDEXPLOITATIES………………………………………………………………………….………37 9. RISICOMANAGEMENT GRONDBEDRIJF……………………………………………………..45 10. TOT SLOT…………………………………...……………..…………………………………………….…...50

INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding

2

2. Relevante Ontwikkelingen

3

3. Grondbeleid

11

4. Grondbeleidsinstrumentarium

17

5. Uitgifte Grond en Vastgoed

20

6. Vastgoedbeleid

23

7. Onderhoud en Verduurzaming

28

8. Financiële Kaders en Grondprijs 2026

33

9. Grondexploitaties

39

10. Risicomanagement Grondbedrijf

46

11. Tot Slot

51

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 1

1 INLEIDING Planning- en controlcyclus De jaarlijkse Nota Grondbedrijf en Vastgoed is een product uit de Planning en Control-cyclus van de gemeente Venlo zoals vastgelegd in de Financiële verordening gemeente Venlo 2023. Deze nota wordt jaarlijks in november aan de raad ter vaststelling voorgelegd. Actief grondbeleid Actief grondbeleid draagt bij om gemeentelijke ambities (Strategische visie 2040, Beleidskader Fier op Venlo, Economische structuurvisie 2030, Omgevingsvisie) en doelstellingen te realiseren. Urgente maatschappelijke opgaven – woningbouwopgave, economische structuurversterking, energietransitie, klimaatadaptatie, maatschappelijk voorzieningenniveau – nopen tot actief grondbeleid. Via actief grondbeleid houdt de gemeente de noodzakelijke sturing, grip en regie op deze opgaven en gaat hiermee marktspeculatie en vertraging tegen. Door zelf proactief locaties te verwerven kunnen deze geschikt worden gemaakt voor gewenste ontwikkelingen. Marktpartijen worden gestimuleerd te komen met creatieve bouwinitiatieven. Portefeuillesturing is hierbij nodig om via marktanalyse van woon- en werklocaties en de algemene prijsontwikkelingen kansen tijdig te signaleren en te benutten en om risico`s te beperken. Actief grondbeleid via gemeentelijke grondexploitaties Bij actief grondbeleid opent de gemeente een gemeentelijke grondexploitatie.

De grondexploitatie is de boekhouding en begroting vanaf de start tot aan de afronding van de uitvoering van het project en dient als financieel sturingsinstrument voor college en raad. Resultaten - winst of verlies - op grondexploitaties worden tussentijds genomen. Het Grondbedrijf streeft naar een solide financiële huishouding zoals in het financieel beleidskader van de Beleidsagenda 2022-2026 is vastgelegd. Uitgangspunt blijft dat een grondexploitatie bij de start minimaal financieel sluitend is. Maar de gemeente kan bij maatschappelijke meerwaarde via een rijks-, provinciale of eigen financiële bijdrage in het tekort voorzien. Opbrengsten uit winstgevende grondexploitaties kunnen via de algemene grondreserve worden aangewend om bij verlieslatende exploitaties alsnog een sluitende businesscase mogelijk te maken. Het grondbeleid is niet gericht op een winstdoelstelling. De gemeente heeft begin 2025 10 lopende gemeentelijke grondexploitaties met een boekwaarde van circa € 46 mln. Het gewogen risico van deze grondexploitaties bedraagt € 11,8 mln. en het weerstandsvermogen bedraagt naar verwachting eind 2025 € 9,5 mln. Daarnaast zijn in Venlo 21 particuliere grondexploitaties waar de gemeente een faciliterende rol heeft en met derden een exploitatieovereenkomst sluit. De gemeente loopt hierbij nauwelijks risico.

Kosten voor bestemmingsplanwijziging, herinrichting openbare ruimte, en plankosten worden doorberekend aan de initiatiefnemer (kostenverhaal). Strategisch investeringsfonds Uw besluiten van 2024 om het aankoopmandaat van het college te verhogen tot € 2,5 mln. per casus en een Strategisch investeringsfonds Venlo op te zetten, dragen bij aan de benodigde slagkracht bij actief grondbeleid. Hierdoor kan de versnelling van gebiedsontwikkeling, eerder worden ingezet.

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 2

2 RELEVANTE ONTWIKKELINGEN 2.1 Diverse actuele ontwikkelingen De woningmarkt bevindt zich in een overspannen situatie. In 2022 is de hypotheekrente fors gestegen, in 2023 gestabiliseerd en in 2024 als ook in 2025 licht gedaald. De prijs voor woningen is met ca. 6% gestegen. Rijksinzet grondbeleid voor woningbouw Het Rijk heeft in de begroting tot en met 2026 € 390 miljoen gereserveerd voor de oprichting van een Rijksgrondfaciliteit. Met deze middelen wordt beoogd om de actieve publieke grondverwerving te versterken, zodat gemeenten en andere overheden tijdig over strategische locaties kunnen beschikken voor de realisatie van woningbouw en samenhangende gebiedsontwikkelingen. Ter ondersteuning van de besluitvorming is het Rijkssturingskompas ontwikkeld. Dit instrument vergroot de transparantie en voorspelbaarheid van de rol van het Rijk bij grootschalige gebiedsontwikkeling. Het biedt medeoverheden inzicht in de criteria en afwegingen die richtinggevend zijn bij de inzet van rijksmiddelen en -instrumenten. De nieuwe regeling richt zich op het financieel ondersteunen van gemeenten en andere publieke partijen bij de verwerving van gronden voor woningbouw. Uit onderzoek blijkt dat woningcorporaties aanzienlijk lagere grondprijzen betalen bij gemeenten dan bij private partijen, wat het belang van actief grondbeleid onderstreept.

Kenmerken van de regeling: − Het Rijk neemt een beperkt risicodragend aandeel in grondverwervingen, ter versterking van de publieke positie. − De regeling is nadrukkelijk niet bedoeld om tekorten in grondexploitaties te dekken, maar om publieke regie te versterken. − De uitvoering wordt belegd bij een externe partij (zoals RVO, SVn, BNG Gebiedsontwikkeling of het Rijksvastgoedbedrijf). − De faciliteit wordt revolverend ingericht, zodat middelen terugvloeien en opnieuw ingezet kunnen worden. De regeling treedt naar verwachting in werking begin 2026. Een aanvullend spoor richt zich op het verbeteren van het kostenverhaal bij woningbouw. In de discussie over de betaalbaarheid van gebiedsontwikkeling en de verdeling van kosten en baten is de vraag opgekomen of de waardestijging van grond — die ontstaat door publieke investeringen en bestemmingswijzigingen — beter kan worden benut voor publieke doelen, zoals woningbouw en infrastructuur. Zowel publiekrechtelijke instrumenten (via het omgevingsplan) als privaatrechtelijke instrumenten (anterieure overeenkomsten) voor kostenverhaal zijn beschikbaar, maar blijken in de praktijk niet altijd even transparant of voorspelbaar.

Daarom worden de volgende producten ontwikkeld om gemeenten te ondersteunen: − een gestandaardiseerde handreiking voor het opstellen van kostenverhaalnota’s; − een routekaart met de hoofdlijnen van het kostenverhaalproces; NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 3

− uitbreiding van de plankostenscan; − een model voor anterieure overeenkomsten. Deze instrumenten moeten leiden tot meer duidelijkheid en rechtszekerheid voor zowel overheden als marktpartijen. Het kabinet kiest hiermee voor versterking van het bestaande kostenverhaal en vooralsnog niet voor het invoeren van een planbatenheffing, zoals eerder is overwogen. Voor onze gemeente betekent dit dat we nu vooral moeten inzetten op optimalisatie van kostenverhaal (zie ook hoofdstuk 4). Met de inzet van de Rijksgrondfaciliteit en de aanvullende maatregelen voor kostenverhaal versterkt het Rijk de publieke regie op grondbeleid en woningbouw. Hiermee wordt beoogd de beschikbaarheid van betaalbare bouwlocaties te vergroten, de financiële risico’s beter te beheersen en de samenwerking tussen Rijk, provincies en gemeenten te verbeteren. Het betreft de eerste resultaten bij het vormgeven van de maatregelen die in 2024 zijn aangekondigd in het kader van de Modernisering van het Grondbeleid. De Tweede kamer heeft op 3 juli 2025 het wetsvoorstel Wet Versterking regie volkshuisvesting aangenomen. Het voorstel beoogt dat de overheid (Rijk, provincies en gemeenten) de regie herbenoemt op de volkshuisvesting — dat wil zeggen, beter bepaalt hoeveel, waar en voor wie er woningen gebouwd worden.

Het is opgesteld om vier kerndoelen te realiseren: - Een regierol voor de overheid op hoeveel, waar en voor wie we bouwen. - Voldoende betaalbare woningen realiseren. - Met kortere procedures meer vaart maken met de bouw van woningen. - Voor een eerlijke verdeling zorgen, waarbij urgent woningzoekenden een betere kans krijgen op een passende woning. De inwerkingtreding staat vooralsnog gepland op 1 januari 2026, mits goedkeuring van het wetsvoorstel door de Eerste Kamer volgt. De stikstofuitspraak van 29 mei 2019 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over het Programma Aanpak Stikstof heeft een rem gezet op ruimtelijke initiatieven waarbij stikstof vrij komt. In 2022 verviel de bouwvrijstelling, waardoor per project onderzoek gedaan dient te worden naar de mogelijke gevolgen van de uitstoot van stikstof. In 2025 is het beleid ingrijpend gewijzigd: − Reductiedoel verschoven: Van 2030 naar 2035. − Kritische depositiewaarde (KDW) wordt vervangen door emissiedoelen. − Ondergrens voor stikstofneerslag: 1 mol/ha/jaar – daaronder geen vergunning nodig. − Nieuwe rekenmethode vervangt AERIUS-model. − Gebiedsgerichte aanpak en bedrijfsspecifieke emissiedoelen worden ingevoerd. − Wetsvoorstel (juli 2025): Vervangt stikstofneerslagdoelen door wettelijke emissieprogramma’s.

− Rechterlijke uitspraak dwingt het kabinet om uiterlijk in 2030 de stikstofdruk in natuurgebieden merkbaar te verlagen (50 % onder de KDW). Financiering en uitvoering: − Er is een startpakket van € 2,2 miljard beschikbaar. − Extra fondsen via het transitiefonds tot 2035 (totaal € 5 miljard). − Focus op vrijwillige uitstroom, innovatie en natuurherstel. NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 4

Meer betaalbare huurwoningen voor middeninkomens moeten binnen handbereik komen dankzij aangepaste Europese staatssteunregels. De Europese Commissie gaat de staatssteunregels aanpassen waardoor staatssteun voor de bouw en het beheer van betaalbare huisvesting (en dus middenhuur) onder DAEB-Vrijstellingsbesluit vrijgesteld kan worden van melding. De Commissie verwacht een eerste concept van het aangepaste besluit in oktober klaar te hebben en het gewijzigde vrijstellingsbesluit in het eerste kwartaal van 2026 in werking te laten treden. De Wet Markt en Overheid blijft geldend tot 1 juli 2027. Ondertussen is een wetsvoorstel ingediend dat de Wet Markt en Overheid definitief wil maken. De wet heeft als doel om eerlijke concurrentie op de markt te bevorderen met als uitgangspunt dat huurprijzen niet lager mogen zijn dan de kostprijs. Wanneer de activiteit ten goede komt aan het algemeen belang, mag verhuurd worden tegen een lagere huurprijs. Dat kan nu nog eenvoudig per sector worden gemotiveerd. Maar straks zal per verhuring beargumenteerd moeten worden waarom er sprake is van een algemeen belang. De gevolgen voor derden worden tijdig in beeld gebracht en de besluiten worden gepubliceerd.

2.2 Demografische ontwikkeling De omvang en samenstelling van de bevolking verandert. Venlo zal in combinatie met een groeiende en succesvolle regionale economie qua inwonertal verder doorgroeien. Deze groei gaat gepaard met een toename van de vraag naar woningen. Tegelijkertijd zal de bevolking van Venlo gemiddeld ouder worden als gevolg van de vergrijzing. De gemiddelde woningbezetting daalt. De groei van het aantal ouderen zorgt voor andere wensen en vragen ten aanzien van de inrichting van het openbaar gebied, wonen, zorg en winkelen. 2.3 Omgevingsvisie Venlo 2040 De Omgevingsvisie Venlo 2040 is op 14 mei 2025 vastgesteld. Met de nieuwe omgevingsvisie hebben we een actueel gebiedsdekkend kader en geven we aan hoe we kijken naar de ruimtelijke ontwikkeling van Venlo. Venlo is een ambitieuze gemeente, dit is terug te zien in de vijf ambities die als rode draad door de omgevingsvisie lopen: 1.Venlo maakt een schaalsprong Om ons voorzieningenniveau op peil te houden en de druk op de woningmarkt het hoofd te bieden zetten we in op een schaalsprong. Hierbij gaan we uit van een geregisseerde groei van het aantal inwoners. We kiezen hierbij voor een compacte stad. Door de het formuleren van een ontwikkelingsstrategie en hieraan gekoppeld 10 majeure opgaven, geven we richting aan de schaalsprong. Het betreft de volgende 10 majeure opgaven:

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 5

Tien majeure opgaven 1. Centrum: van station tot station

2. Maasopgave (Maas 2050)

3. Venlo Noord

4. Venlo zuid/veilingterrein

5. Tegelen station

6. Vastenavondkamp (wijkgerichte aanpak)

7. Campus

8. Keulse Barrière/Oostflank

9. I ndustriehaven

10. Doorontwikkeling nationale infrastructuur

Figuur 1: Tien majeure ontwikkelopgaves

2.Venlo gaat voor een vitale leefomgeving Om in Venlo prettig te wonen, werken en verblijven werken we aan een gezonde, beweegvriendelijke en vitale leefomgeving. Het voorzieningenniveau is hierbij passend bij de wijken en dorpen, maatschappelijke en sociale voorzieningen worden geclusterd. We hebben aandacht voor het beschikbaar en betaalbaar houden van de woningvoorraad en streven naar een evenwichtigere bevolkingssamenstelling. Ook onze openbare ruimte is beweegvriendelijk en klimaatadaptief. 3.Venlo zet in op een mobiliteitstransitie Ons mobiliteitssysteem groeit mee met de schaalsprong. Hierbij wordt maximaal ingezet op openbaar vervoer, verplaatsing per fiets en te voet en mobiliteitshubs in de wijken. Ook onderzoeken we de mogelijkheden voor afschaling van het wegennetwerk, zodat er ruimte ontstaat voor andere opgaven. 4.Venlo werkt aan een waardevolle economie We zetten in op de doorontwikkeling van Venlo Kennisstad en versterken de stedelijke economie. We zoeken ruimte voor uitbreiding van het MKB door middel van uitbreiding maar kijken daarnaast naar het beter benutten van (planologische) ruimte op bestaande bedrijventerreinen. 5.Venlo wordt klimaatbestendig We versterken de groen-blauwe kwaliteiten van onze openbare ruimte in de wijken en de dorpen en versterken de verbinding met het omliggende landschap.

We zorgen er samen met de ketenpartners voor dat het Maasdal klimaat robuust is en de hoogwaterveiligheid op orde is. Door NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 6

water en bodem leidend te laten zijn kan het buitengebied droge en natte perioden beter opvangen. Venlo kent veel afwisseling, daarom is de omgevingsvisie gebiedsgericht uitgewerkt. Voor het centraal stedelijk gebied, de dorpen en het buitengebied is uitgewerkt wat onze vijf ambities betekenen. De gebiedsgerichte uitwerkingen zijn nog nader verdeeld in deeluitwerkingen en gebiedsgerichte keuzes om zo specifieke opgaven en kansen te positioneren. Dit heeft geleid tot de volgende indeling: 1. Een aantrekkelijk en centraal stedelijk gebied • Hart van het centraal stedelijk gebied • Transformatiegebieden • Stedelijke woongebieden • Werklocaties 2.Vitale en leefbare dorpen • Arcen • Lomm • Velden • Belfeld 3.Een beleefbaar, veerkrachtig en toekomstbestendig buitengebied • Perspectief buitengebied • Maas en beken

Kernambitie 1

Kernambitie 2

Kernambitie 3

Figuur 2: Omgevingsvisie in beeld

2.4 Groen en water Het veranderende klimaat dwingt ons tot handelen. Hittestress, wateroverlast, droogte en verlies aan biodiversiteit maken onze leefomgeving kwetsbaarder. Venlo kiest daarom voor een klimaatrobuuste inrichting van de stad, waarin vergroening, natuurinclusief bouwen en slimme oplossingen de norm worden. We willen klimaatadaptatie integraal verankeren in strategisch, ruimtelijke en beleidsmatige keuzes. Door groene en blauwe structuren te versterken, creëren we ruimte voor een aantrekkelijke leefomgeving met wateropvang, verkoeling en verhoging van de biodiversiteit. Klimaatmaatregelen zijn daarbij geen op zichzelf staande NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 7

ingrepen, maar worden gecombineerd met sociale en recreatieve functies. Onze ambitie is dat iedere wijk en ieder bedrijventerrein bijdraagt aan een adaptieve stad. Met de vaststelling van de Omgevingsvisie, de Agenda Groen & Water en de uitwerking daarvan in het Actieplan Venlo Klimaatbestendig (2022) is gekozen om Venlo via een realistische aanpak klimaatbestendiger te maken. Klimaatadaptieve maatregelen, gericht op groene, gezonde wijken en buurten, worden in nieuwe bouw- en inrichtingsprojecten standaard meegenomen. Daarnaast zet de gemeente in op een klimaatbestendig buitengebied, robuuste groenblauwe structuren tussen bebouwing en buitengebied en klimaatadaptieve bedrijventerreinen. Dit betekent niet alleen de noodzaak voor het anticiperen op de gevolgen van klimaatverandering, maar ook het proactief creëren van een robuuste en duurzame leefomgeving. Dit is een hele opgave vooral in bestaande stedelijk gebied. De klimaatopgave is een complexe en meerjarige opgave. De focus ligt op het benutten van de prioritaire knelpunten én kansen. Dit betekent samenwerken met ondernemers, partijen en initiatiefnemers in en buiten Venlo. Venlo heeft veel eigen initiatieven maar kan op projectniveau soms meeliften met investeringen voor de (hoog-)wateropgave van het Rijk, de provincie, Rijkswaterstaat en het Waterschap Limburg.

2.5 Wonen De ontwikkeling en ambitie van Venlo laat zien dat het aantal huishoudens in Venlo nog aanzienlijk zal groeien. Hierdoor is uitbreiding van de woningvoorraad noodzakelijk. Dit kan door nieuwbouw, maar ook door omzetting en splitsing. Nog belangrijker is de veranderende samenstelling van de (vergrijzende) bevolking naar meer één- en tweepersoonshuishoudens en levensloopbestendige woningen. Dit naast de ambitie om nieuwe doelgroepen, zoals kenniswerkers, aan te trekken waarbij ook de samenwerking met de regio Eindhoven gezocht wordt. Ruimte voor huisvesting van ontheemden en statushouders is eveneens actueel. De huidige woningvoorraad sluit onvoldoende aan op deze nieuwe ontwikkelingen en ambitie. Hier ligt dus een kwantitatieve maar ook een grote kwalitatieve opgave. Naast toevoeging van woningen wordt in ons lokaal woonbeleid ook gekeken of verduurzaming kan worden gekoppeld aan het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad. Via het inzetten van het instrument actief grondbeleid kan de gemeente waar nodig meer regie voeren over de gewenste ontwikkeling en beantwoorden aan de woningvraag. Hoewel de gemeente zelf geen woningen bouwt, kan het inzetten van actief grondbeleid (o.a. minnelijke aankoop, toepassing voorkeursrecht of onteigening) helpen om op kansrijke locaties ontwikkelingen sneller van de grond te krijgen.

Tevens kan de betaalbaarheid, zoals afgesproken in de Woondeal, en ruimte voor innovatieve woonvormen gemakkelijker worden gerealiseerd. Dit sluit ook aan bij de koers, actief grondbeleid, uit het coalitieakkoord Venlo 2022 en de raadsmotie “Actieve grondpolitiek als stimulans” van 4 november 2022.

2.6 Detailhandel Centrumgebieden blijven in beweging. Het koopgedrag van de consument gaat met de (digitale) tijd mee, maar ook de stenen winkel blijft in trek. Winkels met een goed georganiseerde combinatie tussen de fysieke winkel (offline) en de digitale winkel (online) doen het over het algemeen erg goed. De binnenstad wordt een ‘place to be’ of ‘place to meet’ in plaats van een ‘place to buy’. In de binnenstad van de toekomst worden functies als wonen, werken, ontmoeten en verblijven belangrijker. Dit vraagt om vernieuwende concepten. De ontwikkeling van stadsdeelcentra naar boodschappencentra zet door. Inwoners vragen ook naar voorzieningen in de eigen kern. Deze veranderingen vragen om een actieve houding van de gemeente in het

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 8

zoeken naar mogelijkheden van herbestemming vrijkomende panden zodat langdurige leegstand en een neerwaartse spiraal van een (stadsdeel-)centrum wordt doorbroken. Hier kan waar nodig het grondbeleidsinstrumentarium (verwerving, sanering, herontwikkeling, kavelruil etc.) worden ingezet. Het in 2021 vastgestelde Plan Binnenstad 2030 met het actieprogramma en het op 1 januari 2024 in werking getreden Omgevingsprogramma Retail geven richting aan de brede kwaliteitsverbetering die wordt ingezet in de Retail met in het bijzonder de binnenstad. De Subsidieregel Transformatiefonds Venlo is actief om tot transformatie van vooral winkelpanden in de binnenstad en stadsdelen over te gaan.

2.7 Kantoren Venlo kent geen grote kantorenmarkt. Meer bedrijven maken gebruik van thuiswerken en flexibele werkplekken. Daardoor is de vraag naar nieuwe kantoorruimte beperkt. In Venlo is sprake van een behoefte aan vooral vervangende kantoorruimte. In Maaswaard en het Kazernekwartier zijn nog ontwikkellocaties voorhanden. De gemeente monitort de behoefte aan kantoorruimte en kan zo nodig op nieuwe wensen inspelen via het grondbeleidsinstrumentarium.

2.8 Bedrijventerreinen a. Vestiging grootschalige logistiek/Greenport Venlo Het “Venlose” deel van Greenport is nagenoeg volledig uitgegeven, behoudens enkele kavels op klaver 14. De ontwikkeling van Greenport concentreert zich nu op het grondgebied van de gemeente Horst aan de Maas, met name klaver 7. Met de (nog te ontwikkelen) voorraad in werklandschap Greenport Venlo kan Venlo nog enkele jaren vooruit. Op basis van de Economische Visie Venlo 2030 is op dit moment geen noodzaak tot nieuwe uitrol van bedrijventerreinen op regionale schaal die zich op grootschalige logistiek richten. De BV Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo en de BV Campus Vastgoed Greenport Venlo zijn belast met de grootschalige economische ontwikkeling van Greenport Venlo en de exploitaties van het Werklandschap Greenport Venlo en de Brightlands Campus Greenport Venlo. De gemeente Venlo is aandeelhouder van deze beide entiteiten. De resultaten van deze verbonden partijen worden via de paragraaf samenwerkingspartners in de programmabegroting vermeld. b. Kleinschalige lokale bedrijvigheid Venlo heeft geen beschikking over restkavels op haar bedrijventerreinen. Gelet op de Economische Visie Venlo 2030 is er noodzaak tot een nieuw bedrijventerrein voor lokaal en regionaal MKB van minimaal 40 hectare.

Er is een aantoonbare kwalitatieve behoefte aan kleinere bedrijfskavels (tot en met 3 hectare) voor reguliere industriële bedrijvigheid in het lokale en regionale MKB. Dit zal nader worden opgepakt in samenhang met de Omgevingsvisie Venlo 2040 en het Omgevingsprogramma Bedrijventerreinen. Inmiddels vinden voor enkele kansrijke locaties nadere verkenningen plaats, waarvoor het grondbeleidsinstrumentarium mogelijk op termijn kan worden ingezet. c. Herstructurering verouderde bedrijventerreinen Enkele verouderde bedrijventerreinen komen in aanmerking voor herstructurering via revitalisering, verduurzaming of een kwaliteitsimpuls in de directe omgeving. Dit wordt nogmaals door de Economische Visie Venlo 2030 onderkend, met specifieke aandacht voor bedrijventerreinen Keulse Barrière (privaat: 13,62 ha omgeving Bevrijdingsweg en Expediteursweg; publiek: 0,25 ha omgeving Declarantenweg), Venlo Trade Port (privaat: 1,75 ha omgeving Egtenrayseweg en Marinus Dammeweg; publiek: 0,60 ha wederom omgeving Marinus Dammeweg alsook Voltastraat) en Windhond (privaat: 28,56 ha omgeving Aan de Zwarte Hond en Industriestraat; geen publieke opgaven). Ook speelt de herstructurering van de Zuidoever NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 9

industriehaven op Venlo Trade Port in het kader van het Realisatiepact Knooppunt Venlo 2030. Dit zal met het bedrijfsleven en andere belanghebbenden nader worden geconcretiseerd. Een bijdrage in de kosten voor belanghebbende private partijen en mogelijk van overheidszijde ligt voor de hand.

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 10

3 GRONDBELEID 3.1 Grond- en vastgoedbeleid Via het grond- en vastgoedbeleid kan de gemeente doelgericht interveniëren op de grond- en vastgoedmarkt. Dit heeft betrekking op zaken zoals minnelijke aankoop van grond- en/of vastgoed, onteigening, vestigen van een voorkeursrecht tot koop, tijdelijk beheer, opstellen van de grondexploitatie, bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen, inrichting van de openbare ruimte, kostenverhaal tot en met verkoop van grond- en/of vastgoed. Het grond- en vastgoedbeleid draagt bij aan: − Het voor maatschappelijke doelstellingen beschikbaar stellen van grond of vastgoed; − de realisering van maatschappelijk gewenste doelstellingen door het ontwikkelen van ruimtelijke fysieke initiatieven; − de verbetering van de kwaliteit van de ruimtelijke inrichting; − een rechtvaardigere verdeling van kosten en baten als gevolg van interventies door de gemeente op het terrein van de ruimtelijke inrichting; − generen van geld en middelen om gewenste maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken en te faciliteren. Het grondbeleid is niet gericht op het maximaliseren van winst, maar het faciliteren van maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen of het voor maatschappelijke doeleinden beschikbaar stellen van grond en/of vastgoed.

Hier hoort een financieel gezonde bedrijfsvoering van het Grondbedrijf bij en het beheersen dan wel minimaliseren van de financiële risico`s.

3.2 Grondbeleid Het grondbeleid volgt het ruimtelijk beleid en voorziet enerzijds in beschikbaarheid van grond die een nieuwe bestemming/functie moet krijgen en anderzijds in de bekostiging van de publieke investeringen die nodig zijn om de nieuwe bestemming/functie te realiseren. De ruimte voor het verhalen van kosten wordt in de Omgevingswet bepaald door het verschil in waarde van de grond na de wijziging in bestemming/functie en de marktwaarde van de grond voor deze wijziging. De gemeente kan afhankelijk van de opgave - in hoofdlijn - kiezen voor: 1. Actief grondbeleid (zelf doen, neemt regie, draagt zelf de risico`s) Het verwerven van grond, bouwrijp maken/realiseren van de openbare ruimte en dekking van kosten door bouwrijpe grond uit te geven aan derden. 2. Proactief faciliterend (samenwerken met marktpartijen) Het in samenwerking met marktpartijen opstellen van het programma, het verwerven van grond en dekken van de kosten van de openbare ruimte door deze uit te geven aan de samenwerkende partijen. 3. Faciliterend grondbeleid (gebiedsontwikkeling overlaten aan marktpartij) Het realiseren van de openbare ruimte en het verhalen van kosten voor de openbare ruimte. De rol die de gemeente inneemt is afhankelijk van: - Hoe urgent is de beoogde ontwikkeling; - heeft het gebied de potentie om tot een gewenste ontwikkeling te komen; - hoe betrokken is de huidige grondeigenaar.

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 11

Afhankelijk van de omstandigheden zal de gemeente kiezen voor een bepaalde soort grondbeleid. Bij elk soort grondbeleid horen specifieke instrumenten waarvan gebruik kan worden gemaakt. In onderstaand figuur 3 is dit schematisch weergegeven.

afweging, keuze rol, risico-inventarisatie

ambities, programma`s, beleid

initiatief

actief

verwerving voorkeursrecht voeren grondexploitatie onteigening exploitatieplan gronduitgifte

regie bij gemeente grondexploitatie risico

sluit aan bij ambitie gemeente

proactief faciliterend

beperkt of geen gemeentebelang

verbinden, verleiden markt voert grondexploitatie

voorkeursrecht exploitatieplan verwerving kostenverhaal

passief faciliterend

kostenverhaal

toetsend

niet meewerken

Figuur 3: Afwegingskader grondbeleidsinstrumentarium

3.3 Actief grondbeleid en versnelling gebiedsontwikkeling In het coalitieakkoord Venlo 2022 “Samen verder bouwen aan een gezond Venlo!” en uw motie “Actieve grondpolitiek als stimulans” is de koers uitgezet naar meer actief grondbeleid. Via (strategische) aankopen kunnen onze ambities en urgente maatschappelijke opgaven versneld worden opgepakt. Hiermee wordt de regiefunctie van de gemeente versterkt. Hierbij zijn belangrijk het zicht hebben op ruimtelijke mogelijkheden van potentiële ontwikkellocaties, een adequaat aankoopmandaat en de beschikbaarheid van financiële middelen. In onderstaand figuur 4 worden de bij actief grondbeleid door te lopen stappen schematisch weergegeven.

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 12

Figuur 4: Stroomschema ruimtelijk afwegingskader potentiële ontwikkellocaties

a. Proces Strategische verwerving NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 13

Begin 2025 is intern een werkgroep Strategische verwerving ingesteld. Doel van de werkgroep is het adviseren over de wenselijkheid en (financiele) haalbaarheid van een mogelijke verwerving van grond en/of vastgoed, of hierbij de inzet van een grondbeleidsinstrumentarium (op termijn) van belang is en over de verdere aanpak van de verwerving ten behoeve van de strategische ontwikkeling, gekoppeld aan de strategische visie en daarvan afgeleide programmadoelen van de gemeente in de volle breedte. Het betreft het ruimtelijk, economisch en sociaal domein. Gelijktijdig is in het kader van de uitvoering van het verwervingsproces een onderhandelingsprotocol vastgesteld, om binnen de organisatie duidelijke richtlijnen vast te stellen met betrekking tot de verwerving van vastgoed en eveneens te duiden aan wie binnen de organisatie welke verantwoordelijkheid cq. rollen toekomt binnen dit proces. Over (strategische) aankopen wordt de raad via de reguliere kanalen geïnformeerd (o.a. via de reguliere P&C-cyclus, projectenrapportages en de begroting) en voor zover deze het mandaat van het college overstijgen worden deze aan de raad separaat ter besluitvorming voorgelegd. b. Ruimtelijke kaders Alvorens onderhandeld kan worden over de prijs dient er zicht te zijn op de planologische en stedenbouwkundige mogelijkheden van het aan te kopen perceel. Dit geldt overigens ook bij verkoop.

Hierbij wordt gedacht aan de vrijkomende voormalige schoollocaties en sportaccommodaties en overige hiervoor in aanmerking komende ontwikkellocaties. Voor deze locaties dienen gebiedsvisies te worden uitgewerkt. c. Kleinschalige ontwikkellocaties Venlo heeft een oriënterende inventarisatie gedaan naar mogelijke kleinschalige ontwikkelingslocaties op gemeentegrond. Voor een handvol locaties liggen er ontwikkelmogelijkheden. Het belang van deze kleine locaties is gelegen in de toevoeging van omgevingskwaliteit dan wel het ruimte bieden aan bijzondere functies zoals bepaalde woonvormen. Aan de hand van op te stellen ruimtelijke kaders kan een aantal locaties via een tender doelgericht in de markt worden uitgezet. Voor een aantal is dit afgelopen jaar gebeurd. d. Adequaat mandaat Op 25 mei 2023 heeft u de nieuwe Financiële verordening Venlo vastgesteld. Daarin is het nieuwe aankoopmandaat grond/gebouwen van het college vastgesteld op € 2,5 miljoen per casus, tot een maximum van € 5 miljoen per jaar. Bij iedere aankoop gaat de strategische afweging vergezeld van inzicht in de ruimtelijke kansen, het maatschappelijk rendement, de financiële haalbaarheid met het bijbehorende risicoprofiel. e. Strategisch investeringsfonds Venlo Het financiële risico bij aankoop van grond en/of opstallen is onder meer afhankelijk van de fase waarin de aankoop plaats vindt.

Vindt aankoop in een pril stadium plaats dan is de grondprijs in het algemeen lager, maar het financiële risico (b.v. er mag toch niet worden gebouwd) groter en omgekeerd. Een haalbaarheidsonderzoek met risicoanalyse kan hierin meer duidelijkheid scheppen. 1. Strategische (gelegenheids-)aankopen vinden plaats op moment dat nog geen of slechts een beperkt planologisch kader beschikbaar is.

grondprijs lager

risico hoger

grondprijs hoger

risico lager

2. Anticiperende aankopen vinden plaats op locaties waar reeds sprake is van een vastgestelde nota van uitgangspunten. 3. Planmatige aankopen vinden plaats tijdens de operationele fase indien

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 14

voor de locatie een projectdocument met grondexploitatie is vastgesteld. Figuur 5: Risico en grondprijs

Het toekomstige financiële risico van grondaankopen kan worden afgedekt door het verlies bij aankoop direct te nemen. Dan vindt afboeking van het verschil tussen de aankoopprijs en de huidige gebruiks-/marktwaarde plaats. Dat legt uiteraard wel ruimtebeslag op de beschikbare financiële middelen van gemeente. Om actief en slagvaardig op de grondmarkt te kunnen acteren is een toereikend aankoopbudget onontbeerlijk. Het instellen van het Strategisch investeringsfonds Venlo is daartoe een goed initiatief. De begroting wordt in de toekomst hierdoor minder belast bij afwegingen rondom de voor de toekomst van Venlo majeure strategische opgaven met een groot structureel maatschappelijk rendement. In de Programmabegroting 2024-2027 is de intentie opgenomen om 75% van de toekomstige rekeningresultaten, waarbij rekening wordt gehouden met de streefwaarden van de financiële indicatoren (zoals solvabiliteit en weerstandsvermogen), toe te voegen aan het fonds tot de bovengrens van € 50 miljoen wordt bereikt. Om een robuuste start te maken heeft in het jaar 2024 een éénmalige toevoeging vanuit de algemene reserve van € 20 miljoen plaats gevonden. De looptijd van het Strategisch investeringsfonds Venlo is gekoppeld aan de looptijd van de vastgestelde strategische visie, 2040 dus. Hieronder zijn de criteria van het fonds aangegeven: 1.

Doelstelling van het fonds is het in gang zetten van strategische opgaven met een 2. groot maatschappelijk rendement. Uit het fonds kunnen bijdragen worden gedaan ten behoeve van financieel onrendabele investeringen; 3. Investeringen waaraan een bijdrage wordt gedaan dienen inhoudelijk te worden 4. gemotiveerd in het licht van het perspectief zoals dat is opgenomen in de Visie Venlo 2040, de daarvan afgeleide lange termijn doelen en middellange termijn doelen zoals verwoord in de deelvisies: economische visie, visie sociaal domein en omgevingsvisie. 5. Daarbij dient duidelijk te worden gemotiveerd en aangegeven: • Het beoogde maatschappelijk effect van de betreffende investering; • Hetgeen er wordt gerealiseerd en op welke wijze dit bijdraagt aan het onder 1. aangegeven effect. 6. Er worden geen bijdragen gedaan aan investeringen die plaats vinden op grond van een wettelijke verplichting of waarvoor van het rijk op een andere wijze in voldoende mate middelen worden ontvangen of beschikbaar gesteld hadden moeten worden; 7. Er is onderzocht welke mogelijkheden er zijn om aan te sluiten bij cofinancieringsmogelijkheden van derden; 8. Voorafgaand aan de claim op de fondsmiddelen is navolgbaar onderzocht in hoeverre nieuw voor oud kan worden aangewend ter (gedeeltelijke) dekking van de betreffende investering; 9.

Voorbereidingskosten (voorafgaand aan het investeringsbesluit), exploitatielasten (onderhoud en vervanging) en risico’s komen niet in aanmerking voor dekking uit het fonds; 10. De minimumomvang van een investeringsvoorstel bedraagt € 1.500.000 (inclusief bijdragen derden); 11. Het fonds kan ingezet worden ten behoeve van nieuwe investeringen. Bestaande investeringen komen niet voor een bijdrage in aanmerking;

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 15

12. Investeringsvoorstellen kunnen het hele jaar, passend binnen de doelstellingen, aan uw raad worden voorgelegd; 13. Het gaat om investeringen om de strategisch opgaven mogelijk te maken aan de hand van eerder genoemde criteria (bijv. strategische (grond-)aankopen). Op basis van concrete businesscases en toepassing van verslagleggingsregels en (latere) bijdragen van derden zullen de vrijvallende middelen terugvloeien naar het Strategisch investeringsfonds Venlo; 14. Een vast te stellen bovengrens van € 50 miljoen.

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 16

4 GRONDBELEIDSINSTRUMENTARIUM 4.1 Grondbeleidsinstrumentarium In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het grondbeleidsinstrumentarium met bijbehorend wettelijk verplicht kostenverhaal. Venlo heeft een grote mate van verscheidenheid aan projecten. Bovendien veranderen de marktomstandigheden voortdurend. Afhankelijk van de gewenste rol met bijbehorend risicoprofiel kan zij per aandienende situatie een keuze maken uit het haar ter beschikking staande instrumentarium. Om goed actief grondbeleid te kunnen voeren is het noodzaak dat er voldoende (ambtelijke) capaciteit, kennis en kunde aanwezig is en blijft. Ook deze afweging kan een reden zijn om in situaties te kiezen voor een meer faciliterende rol of samenwerking met partners op te zoeken.

4.2 Aanvullingswet Grondeigendom De Omgevingswet met de bijbehorende relevante wetgeving voor het grondbeleid (Aanvullingswet en -besluit Grondeigendom) is op 1 januari 2024 in werking getreden. De grondbeleidsinstrumenten van het voorkeursrecht, onteigening, stedelijke kavelruil en het kostenverhaal bij gebiedsontwikkeling zijn ingepast in de Omgevingswet. De wijze waarop het grondbeleid (actief, situationeel, faciliterend) wordt gevoerd, blijft een gemeentelijke keuze.

4.3 Minnelijke verwerving Bij minnelijke verwerving van grond of overig vastgoed gaan de gemeente en de eigenaar in onderhandeling over de aankoop, veelal op basis van een opgestelde taxatie door een onafhankelijke deskundige. Bij overeenstemming wordt het resultaat vastgelegd in een overeenkomst en maakt de notaris een koopakte op die vervolgens bij het Kadaster wordt aangeboden ter inschrijving in de openbare registers. De bijbehorende procedures zijn uitgewerkt in het gemeentelijk aankoop- en taxatieprotocol.

4.4 Privaatrechtelijke kavelruil in stedelijk gebied In de Omgevingswet is opgenomen dat kavelruil ook in stedelijk gebied kan plaats vinden, waarbij echter in tegenstelling tot bij het landelijk gebied geen sprake kan zijn van dwang en er ook geen vrijstelling van overdrachtsbelasting is. Dit is een vrijwillige regeling waarbij eigenaren de mogelijkheid hebben om zelf ruilplannen uit te voeren. Dit kan bijvoorbeeld bij de revitalisering van een bedrijventerrein of een gebiedstransformatie. Dit past vooral bij faciliterend grondbeleid waarbij geen directe noodzaak tot ingrijpen is.

4.5 Voorkeursrecht De gemeente kan een voorkeursrecht tot koop op grond vestigen waarvoor een afwijkende, niet agrarische, bestemming wordt voorzien. De grondeigenaren moeten dan bij verkoop de grond eerst te koop aanbieden aan de gemeente. De grondeigenaar heeft recht op de werkelijke waarde. Het moment van inwerkingtreding van het voorkeursrecht vindt plaats op het tijdstip van inschrijving in de openbare registers.

4.6 Onteigening Onteigenen is het dwingend ontnemen van grondeigendom in het algemeen belang tegen een volledige wettelijke schadeloosstelling. Na onteigening verkeert de eigenaar in dezelfde vermogens- en inkomenspositie. De gemeenteraad stelt de onteigeningsbeschikking vast en vervolgens kunnen belanghebbenden hun bedenkingen kenbaar maken bij de bestuursrechter die voluit toetst. Daarna is hoger beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 17

van State. De Onteigening voor ondertunneling Vierpaardjes burgerlijke rechter blijft is de rechter die de schadeloosstelling beoordeelt.

4.7 Tijdelijk vastgoedbeheer Indien gronden of opstallen niet direct na verwerving ontwikkeld worden (al dan niet binnen een project), worden deze tijdelijk beheerd. Vaak vindt dit plaats in de vorm van voortgezet gebruik of tijdelijke uitgifte via verhuur of pacht. De gemeente, heeft in het kader van leegstandsbeheer, meerdere vastgoedbeheerders gecontracteerd die het tijdelijke vastgoedbeheer van leegkomende gebouwen in opdracht van de gemeente uitvoeren.

4.8 Kostenverhaal 4.8.1 Privaatrechtelijk kostenverhaal bij (organische) gebiedsontwikkeling Kostenverhaal is een wettelijke plicht om te voorkomen dat particuliere grondeigenaren of ontwikkelaars profiteren van de door de gemeente aangelegde openbare ruimte en voorzieningen, maar daarvoor niet hun proportionele aandeel in de aanlegkosten bijdragen. Om bij alle vormen van gebiedsontwikkeling en grondbeleid te kunnen voldoen aan de plicht tot kostenverhaal, zijn in de Omgevingswet twee systemen voor kostenverhaal gecreëerd. a. Integrale gebiedsontwikkeling Aan de ene kant het systeem met tijdvak, dat past bij ontwikkelingen met een integraal plan en actieve sturing. In dit systeem worden kosten (zoals voor sociale woningbouw) en opbrengsten (zoals door duurdere woningen) van de gebiedsontwikkeling binnen het exploitatiegebied verevend (net als voorheen via de Wet ruimtelijke ordening). b. Organische gebiedsontwikkeling Aan de andere kant het systeem zonder tijdvak, dat past bij complexe en langjarige gebiedstransformaties met een ontwikkelingskader en veel ruimte voor marktinitiatieven. In dit systeem wordt niet verevend, maar een waardevermeerderingstoets per bouwinitiatief uitgevoerd om de bijdrage kostenverhaal “rechtvaardig” te houden. Verhaald kan worden tot de gehele waardevermeerdering per locatie. Dit maakt het kostenverhaal complexer.

Immers, de toedeling van de kosten aan kostendragers is moeilijk te bepalen wanneer het eindbeeld nog niet bekend is. Kosten kunnen allemaal worden verhaald als sprake is van fysieke maatregelen. Kostenverhaal bij organische gebiedsontwikkeling is nieuw. De financiële afspraken over kostenverhaal worden vastgelegd in een nu expliciet in de wet opgenomen anterieure overeenkomst. Daarnaast is er als terugvaloptie de publiekrechtelijke regeling met een mogelijkheid om alsnog facultatief kostenverhaalsregels voor een betreffend plandeel op te stellen. c. Staatssteun Het inbrengen van grond of gebouwen voor een lagere dan de marktconforme waarde of het verrichten van gemeentelijke werkzaamheden zonder volledig kostenverhaal wordt aangemerkt als ongeoorloofde staatssteun. In verband met het staatssteunverbod dienen grondaankopen en verkopen te worden getaxeerd voor zover deze niet zijn opgenomen in de grondprijzenbrief. De grondprijzenbrief is mede gebaseerd op eerdere taxaties, landelijke of regionale benchmark. Ook het kostenverhaal voor de aanleg van de benodigde infrastructuur en het verlenen van planologische medewerking moet worden doorberekend om staatssteun uit te sluiten. Gemeenten is het nog slechts toegestaan diensten van algemeen economische belang (DAEB) onder voorwaarden te financieren zonder dat sprake is van ongeoorloofde staatssteun.

Dit heeft NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 18

betrekking op sociale huurwoningen. Nederland heeft in Europa gepleit om het DEAB Vrijstellingsbesluit van 2012 te verruimen zodat er meer ruimte komt om financiële steun (b.v. garantstellingen of objectsubsidies) te geven aan aanbieders van betaalbare huurwoningen voor middeninkomens. De aangekondigde wijzigingen door de Europese Commissie in 2025 bevestigen dat die inspanningen daadwerkelijk invloed hebben gehad.

4.9 Nota Kostenverhaal (en financiele bijdragen) De gemeente Venlo heeft nog geen nota kostenverhaal (en financiële bijdragen). Met het vaststellen van de omgevingsvisie heeft Venlo haar ambities en opgaven voor komende periode vastgelegd. Een nota kostenverhaal is van belang om uniform bij kostenverhaalsplichtige activiteiten kosten te verhalen. Met de ambities en opgaven wil Venlo ook onderzoeken of zij door middel van een financiële bijdragen de markt kan laten “meebetalen” aan deze ambities en opgaven. In de komende periode wordt gewerkt aan het opstellen van een nota of Programma Kostenverhaal en wordt een verkenning uitgevoerd naar het nut, de noodzaak, haalbaarheid om financiële bijdragen te vragen aan kostenverhaalsplichtige activiteiten en hiervoor een fonds verbetering fysieke leefomgeving in te richten.

5 UITGIFTE GROND EN VASTGOED 5.1 Vormen van uitgifte Gronduitgifte is een verzamelnaam voor de wijze waarop de gemeente (bouw-)grond ter beschikking stelt aan particulieren en marktpartijen. De diverse vormen van uitgiften zijn: - Verkoop - Verhuur - Zakelijk recht - Pacht - Bruikleen

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 19

Voor bepaalde functies wordt een bepaalde vorm van uitgifte als standaard gehanteerd, zoals verhuur bij woonwagenstandplaatsen, vestiging van een zakelijk recht bij plaatsing van zendmasten en elektriciteitsstations op gemeentegronden.

5.2 Didam-arresten De gemeente is eigenaar van gronden en gebouwen en gebruikt die voor het realiseren van gemeentelijke beleidsdoelen of eigen huisvesting. Soms verkoopt of verhuurt de gemeente onroerend goed, soms vestigt zij een zakelijk recht, bijvoorbeeld in de vorm van (erf-)pacht, of geeft een recht van opstal uit. Incidenteel koopt zij vastgoed voor beleidsdoelen aan. De gemeente streeft binnen de vastgestelde regels en kaders een voor ieder transparant en objectief proces van uitgifte van onroerende zaken na. Als kader voor uitgifte van onroerende zaken is het op 26 november 2021 door de Hoge Raad gewezen arrest inzake een grondtransactie in de gemeente Montferland (Didam). Het arrest legt de wijze vast waarop de gemeente haar onroerende zaken kan en mag verkopen; de gemeente zal op grond van het gelijkheidsbeginsel alle gegadigden in de gelegenheid moeten stellen om mee te kunnen dingen naar de koop of verkrijging van een exclusief recht op een onroerende zaak. Naar aanleiding van het arrest heeft het college in april 2022 de “Beleidslijn mededinging bij uitgifte van onroerende zaken” als kader voor lopende en nieuwe uitgiftezaken vastgesteld. Hiermee wordt voldaan om in beginsel te kunnen voldoen aan de nieuwe rechtsbeginselen rond uitgifte.

Het Didam II-arrest in 2024 bevestigt dat de regels uit het eerdere arrest geen beperking in tijd kennen en dus ook van toepassing zijn op eerder overheidshandelen voor 26 november 2021. Een eén op één uitgifte kan plaatsvinden als redelijkerwijs kan worden aangenomen, dat slechts één serieuze en logische gegadigde in aanmerking komt. Dit vindt plaats op basis van objectieve, meetbare en redelijke criteria.

5.3 Uitgiftekaders Bij vastgoedtransacties van de gemeente Venlo gelden standaardvoorwaarden afhankelijk van het type overeenkomst: - Verkoop van vastgoed: de Algemene verkoopvoorwaarden voor onroerende zaken gemeente Venlo 2012 zijn van toepassing. - Erfpacht van bedrijfsterreinen: hierbij gelden de Algemene erfpachtvoorwaarden voor bedrijfsterreinen gemeente Venlo 2012. - Verhuur van gebouwen: er wordt gebruikgemaakt van het ROZ-model met bijbehorende Algemene Bepalingen. Naast deze algemene voorwaarden worden in uitgifteovereenkomsten ook aanvullende of bijzondere voorwaarden opgenomen, bijvoorbeeld voor duurzaamheid of woondiversiteit. De Wet Bibob wordt standaard toegepast om criminele beïnvloeding van vastgoedtransacties te voorkomen. De gemeente kan hiervoor desgewenst advies inwinnen bij het Landelijk Bureau Bibob. Overeenkomsten worden opgesteld via een standaardformat, wat zorgt voor duidelijke regels en een efficiënte administratie.

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 20

Tot slot: als er wordt afgeweken van het standaard uitgifteproces, is hiervoor een besluit van het college vereist.

5.4 Grondprijzen Hier gelden twee belangrijke uitgangspunten: a. Gemeentelijke gronduitgifte vindt altijd plaats tegen een marktconforme prijs die bepaald wordt door de te realiseren functie op de beoogde locatie. b. Ter voorkoming van het mogelijk verlenen van ongeoorloofde staatssteun wordt In beginsel een taxatie door een onafhankelijk taxateur uitgevoerd, tenzij er voldoende referenties zijn of uitgifte via een tender plaatsvindt. Jaarlijks worden de grondprijzen geactualiseerd, door het college vastgesteld en opgenomen in de Nota Grondbedrijf en Vastgoed (zie hoofdstuk 8). De grondprijzen worden gehanteerd bij gronduitgifte en vormen de grondslag voor in onze grondexploitaties op te nemen grondopbrengsten.

5.5 Onafhankelijke taxatie In beginsel wordt voor een gronduitgifte een taxatie uitgevoerd indien er geen vastgestelde prijzen beschikbaar zijn zoals opgenomen in de jaarlijkse grondprijzenbrief. In alle uitgifte-scenario’s is de taxatiewaarde de ondergrens van de prijs, tenzij het college hiertoe anders beslist. Het vastgoed wordt in de basis in de huidige staat met huidige functie en bestemming getaxeerd. De taxatiewaarde kan worden vergeleken met de taxatiewaarde van eventuele mogelijke scenario’s indien wenselijk. Indien een van de ambtelijk voorgestelde alternatieve scenario’s minder oplevert dan een uitgifte in huidige staat, wordt dit voorgelegd aan het college. De taxatie wordt uitgevoerd door een erkend taxateur, deze mag geen binding hebben met het pand, huurders of potentiële kopers.

5.6 Zittende huurder (wonen en bedrijfsmatig) In beginsel wordt het vastgoed dat geen beleidsmatige functie meer vervuld aan de zittende huurder aangeboden indien van toepassing. Hierbij wordt wel gekeken naar het belang van de huurder voor de omgeving, status van het huurcontract en een eventueel effect op de beoogde uitgifte. Indien er onvoldoende sprake is van een meerwaarde in deze en of met huurder niet tot passende afspraken gekomen kan worden, wordt alsnog tot een openbare inschrijving overgegaan. Hieraan zal een collegebesluit ten grondslag liggen.

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 21

6 VASTGOEDBELEID 6.1 Doel vastgoed In dit hoofdstuk wordt vastgoed beperkt tot gebouwen. Deze zijn voor de gemeente Venlo een middel om doelstellingen van de maatschappelijke beleidsteams en (strategische) ruimtelijke ontwikkelingen te kunnen realiseren. Daarnaast heeft gemeente Venlo gebouwen in eigendom voor het huisvesten van de ambtelijke organisatie en voor publieksdiensten. Vastgoed is een belangrijk instrument voor de gemeente Venlo omdat er altijd maatschappelijk relevante ontwikkelingen zijn die marktpartijen niet oppakken vanwege te weinig of geen financieel rendement. Het in bezit hebben van gebouwen is geen doel op zich. Dit vastgoed is bedoeld om een maatschappelijke meerwaarde te realiseren voor de inwoners van gemeente Venlo.

6.2 Vastgoedportefeuille De plaats en rol van de gemeentelijke vastgoedportefeuille is om faciliterend en ondersteunend te zijn aan de sectorale beleidsdoelstelling door waar gewenst of noodzakelijk bevonden, te voorzien in de huisvestingsbehoefte. Momenteel wordt de volledige vastgoedportefeuille – met het oog op strategische portefeuillesturing – in kaart gebracht. Hierbij wordt gekeken of de exploitatieduur van een gebouw korter dan 5 jaar, tussen de 5 en 10 jaar of langer dan 10 jaar zal zijn. Op basis van de te verwachte exploitatieduur is de onderhoudsstrategie (doelmatig en efficiënt) vastgesteld conform het ‘Beheerplan onderhoud gemeentelijke gebouwen 2023 -2027. In de tweede helft van 2025 wordt een start gemaakt met het opstellen van het beheerplan 2028 – 2032. De gemeentelijke vastgoedportefeuille ziet er per augustus 2025 als volgt uit: Gemeentelijke vastgoedportefeuille Huisvesting ambtelijke organisatie Maatschappelijk vastgoed: cultuur, welzijn en onderwijs Sportaccommodaties Wonen: - woningen / woonwagens - standplaatsen Overig vastgoed: - commercieel - overtollig Tijdelijk vastgoed in lopende projecten: - Daelweg flexwoningen - Geresstraat - Q4 Totaal

aantal gebouwen / gebouwdelen

19 57 49 8 13 17 4 96 87 35 385

Figuur 6: Onderverdeling vastgoedportefeuille naar aantal panden per categorie

In figuur 6 zijn geen aanhuur panden opgenomen. Deze panden behoren niet tot het eigendom cq. De kernportefeuille van de gemeente Venlo, maar worden wel ingezet om te faciliteren en ondersteunend te zijn aan de sectorale beleidsdoelstellingen. NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 22

Panden binnen lopende grondexploitaties zijn wel in onderhoud bij de gemeente Venlo, maar worden niet op basis van een meerjarenplan onderhouden. In overleg met de projectleiding vindt op ad hoc basis sober en doelmatig onderhoud plaats.

6.3 Beleidsuitgangspunten vastgoed Het streven is erop gericht om op termijn te komen tot een kostendekkende gemeentelijke vastgoedexploitatie. Dit betekent dat: - verhuur plaats vindt tegen tenminste kostendekkende tarieven; - commerciële partijen een marktconform, commercieel tarief betalen (Wet Markt en Overheid/Staatssteunregels); - voor structureel verliesgevende en niet meer in de vastgoedportefeuille passende vastgoedobjecten een afweging wordt gemaakt tussen behouden of afstoten; - indien kostendekkende exploitatie niet mogelijk is, maar beleidsmatig continuering wel gewenst , de afdekking van de tekorten in de exploitatiekosten ten laste van het betreffende beleidsveld worden gebracht; - bij nieuwe vastgoedinvesteringen gestuurd dient te worden op een sluitende businesscase voor zowel de investering als voor de daarop volgende exploitatie.

6.4 Overtollig vastgoed en overige voorraadposities 6.4.1 Overtollig vastgoed Om te komen tot een optimaal renderende vastgoed portefeuille is van belang zowel op korte als ook langere termijn invulling te geven aan de behoeften van de uiteenlopende beleidsvelden en dit te faciliteren middels bijpassend vastgoed. Alleen op basis van heldere beleidskaders kan hier op een juiste wijze invulling aan gegeven worden. Vastgoed dat haar beleidsdoel heeft verloren en op basis van een collegebesluit als zodanig wordt betiteld, kan worden afgestoten. Voordat in gang wordt gezet, wordt getoetst op de volgende aspecten: Is er sprake van een zittende huurder? Is het vastgoed nog functioneel en daarmee (flexibel) inzetbaar voor gemeentelijke doeleinden? Heeft het nog potentie in financiële zin? Er wordt per pand afgewogen wat de beste toekomstige invulling is. Dit kan variëren van verkoop, tijdelijke of structurele herinvulling, een nieuwe bestemming of sloop. Dergelijk gemeentelijke vastgoed te weten scholen, gymzalen en andere maatschappelijke gebouwen, wordt tegen boekwaarde met bijbehorende voorzieningen en risico’s ingebracht in het project “overtollig vastgoed” van het Grondbedrijf. Alle kosten en opbrengsten zijn voor rekening van het Grondbedrijf en worden jaarlijks verrekend met de Algemene Grondreserve.

Dit leverde voor de jaren 2015 tot en met 2024 financieel een licht positief saldo op. In het kader van de reeds benoemde Didam-arresten zijn de gemeentelijke uitgiftes in een volledig ander daglicht komen te staan en vragen de uitgiftes een zorgvuldige en transparante verkoopstrategie die bijzonder arbeidsintensief is en tijd kost. 6.4.2 Tijdelijke huisvesting De gemeente faciliteert huisvesting voor verschillende doelgroepen door de inzet van strategisch verworven vastgoed, gemeentelijk overtollig vastgoed en gronden van derden beschikbaar te stellen. Hierdoor kan de gemeente flexibel locaties inzetten voor tijdelijke huisvesting zonder afhankelijk te zijn van derden. Dit leidt tot een groeiend aandeel tijdelijk vastgoed binnen de gemeentelijke portefeuille, dat specifiek beheerd moet worden vanwege een vernieuwd NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 23

beleidsdoel en de tijdelijke aard. Dit vraagt om aangepaste kaders, processen en capaciteit voor het vastgoedbeheer, met nieuwe kwalitatieve en kwantitatieve uitdagingen in de toekomst.

Figuur 7: Tijdelijke flexwoningen aan de Venrayseweg (Project Daelweg)

6.5 Buitensportaccommodaties In de Venlo.fit sportaccommodatievisie is vastgesteld om in de periode tot 2030 te gaan clusteren in het aantal buitensportaccommodaties. Met de clustering gaan we van 14 naar 9 buitensportparken en vallen vijf bestaande sportparken vrij. Voor de vrijvallende locaties worden gebiedsvisies opgesteld, waar mogelijk bij reeds bestaande visies of majeure opgaven. Intern wordt onderzocht welke ontwikkelingsmogelijkheden op deze vijf buitensportaccommodaties mogelijk zijn en hierbij een indicatie te geven van de mogelijke financiële gevolgen. Sportvereniging Kwiek Venlo (speelde op sportpark Hagerhof) is opgehouden te bestaan. Sportpark Hagerhof wordt wel nog gebruikt. Op dit moment wordt sportkern Herungerberg herontwikkeld. Op het moment dat dit sportpark gereed is, wordt FCV-Venlo hier gehuisvest en komt sportpark Arenborg vrij te vallen voor een nieuwe ontwikkeling. Naar verwachting zal dit in de zomer van 2026 gebeuren. Op sportpark Maassenhof is VCH opgehouden te bestaan. Sportpark Maassenhof wordt nu nog gebruikt door de Wallaby’s en Orion atletiek. Als laatste ontwikkeling wordt sporthal Gulick nieuw gebouwd op sportpark Bakenbos. Naar verwachting is deze sporthal eind 2027 gereed. De huidige locatie aan De Drink in Tegelen komt dan te vervallen.

6.6 Verkoop overtollige landbouw- en bosgrond Daarnaast behoort ook een groot aantal voorraadposities tot het eigendom van het Grondbedrijf; deze variëren in grootte van meerdere hectares (landbouw-)gronden tot reststroken. Het college heeft in januari 2020 besloten tot verkopen van niet strategische buitenstedelijke gronden (met name bos- en agrarische percelen). In het najaar van 2020 is gestart met de 1e tranche van deze portefeuille: de bosgronden en de vrije landbouwgronden. De gronden uit de 1e tranche zijn vrijwel geheel verkocht, daar waar mogelijk en passend binnen de opgegeven beleidskaders. Ten aanzien van de bosgronden zijn gesprekken gevoerd met Staatsbosbeheer, het Limburgs Landschap alsook met particulieren zoals bestaande pachters en/of gebruikers. Deze onderhandelingen hebben inmiddels geleid tot de volgende resultaten:

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 24

Verkocht danwel overeenstemming bereikt over totaal ha. verkoopopbrengst

landbouwgrond bosgrond overige gronden totalen

18,0 22,3 0,5 40,8

565.000 231.000 50.000 846.000

Figuur 8: Verkoop landbouw- en bosgronden

De onderhandelingen inzake de verkoop van de 2e tranche zijn in 2022 gestart. Later dat jaar is tevens een herinventarisatie uitgevoerd voor de gronden die in een eerdere inventarisatie als strategisch te behouden zijn aangemerkt. Gebleken is dat een groot areaal hiervan voor de realisatie van de gemeentelijke beleidsdoelstellingen in eigendom behouden moet blijven. De onderhandelingen in de 2e tranche zijn inmiddels afgerond. Eind 2024 heeft een openbare inschrijving plaatsgevonden voor de uitgifte van de geliberaliseerde pacht percelen. Hierbij zijn de percelen opnieuw uitgegeven voor een periode tot 6 jaar. Eventuele vrijkomende percelen worden jaarlijks middels een openbare inschrijving opnieuw uitgegeven.

6.7 Reststroken a. Uitgangspunten bij uitgifte reststroken Een reststrook is een klein stuk gemeentelijke grond (maximaal 150 m²) zonder veel waarde voor de openbare ruimte, dat direct grenst aan een perceel en vergroot kan worden door verkoop of verhuur. De gemeente verkoopt of verhuurt deze stroken bij voorkeur, waarbij verkoop altijd voor verhuur gaat. Criteria zijn onder andere dat de strook grenst aan het perceel van de aanvrager en dat er geen ingesloten eigendom ontstaat. Er zijn twee verkoopcategorieën met verschillende tarieven, afhankelijk van de ligging en bruikbaarheid. Verkoop heeft de voorkeur vanwege duidelijkere eigendomsgrenzen. Bij verhuur gelden verschillende tarieven voor huurders van woningen (3,25% van de grondwaarde) en eigenaren (10%). Het onderhoud van de strook komt na verkoop of verhuur voor rekening van de nieuwe eigenaar of huurder. Momenteel wordt het bestaande reststrokenbeleid geëvalueerd. b. Bruikleenovereenkomst In uitzonderlijke situaties wordt bij reststroken een bruikleenovereenkomst afgesloten. Deze overeenkomst heeft een tijdelijk karakter met een zogenoemde uitsterfconstructie. Dossiers Reststroken per juni 2025 in behandeling genomen * waarvan afgehandeld - verkocht - verhuurd / in bruikleen gegeven - afgewezen - overig

898 750 280 118 205 147

Figuur 9: Overzicht stand van zaken reststroken

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 25

6.7.1 Oneigenlijk grondgebruik Tegen onrechtmatig grondgebruik dient te worden opgetreden. Indien er sprake is van een gemeentelijk belang bij dit oneigenlijk gebruik, dient dit gebruik beëindigd te worden. In eerste instantie privaatrechtelijk als eigenaar van de grond, dan wel bestuursrechtelijk op basis van de Algemene Plaatselijke Verordening of het omgevingsplan. In het geval er geen sprake is van een gemeentelijk belang kan aan de gebruiker de mogelijkheid worden geboden om tot aankoop of huur over te gaan.

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2026 | 26

7 ONDERHOUD EN VERDUURZAMING 7.1

Algemeen

Het team Grondbedrijf en vastgoed onderhoudt circa 400 gebouwen/gebouwdelen in opdracht van diverse (beleids-)teams of ten behoeve van projecten. Het betreft permanent vastgoed, strategisch vastgoed of overtollig vastgoed. Het onderhoud van dit vastgoed wordt gefinancierd uit een voorziening (groot onderhoud) of uit exploitatiebudgetten (klein onderhoud). Bij levensduur verlengend onderhoud worden investeringskredieten aangevraagd.