4c.2 Onderzoek opkoopbescherming 2022 Companen.pdf

Bron: Lokale Monitor Wonen, 2022.

Veel van de particuliere huurwoningen in de gemeente Venlo liggen in de wijk Venlo-Centrum. Bijna de helft van de woningen in Venlo-Centrum worden particulier verhuurd en kennen ook een hoge mutatiegraad. De hoogste mutatiegraad is te vinden in de wijk Venlo-Noord, waar ongeveer 6% van de woningvoorraad particulier verhuurd wordt. In het kader van leefbaarheidsproblemen is vooral een combinatie van een relatief grote particuliere huurvoorraad én een hoge mutatiegraad nadelig voor de sociale cohesie in een wijk. In zo’n geval wisselt namelijk een aanzienlijk deel van de voorraad snel van bewoner, waardoor veel bewoners minder binding met de buurt ontwikkelen. In de bovenstaande tabel is te zien dat de wijk Venlo-Centrum eruit springt; een groot aandeel particuliere huur (groter dan gemiddeld in de gemeente) én bovendien gemiddeld een hoge mutatiegraad.

5.4 Leefbaarheidscijfers Op basis van de wijkanalyse 2020 van de gemeente Venlo zetten we verschillende cijfers over de leefbaarheid in de wijken van Venlo op een rij. In de wijkanalyse zijn zes thema’s behandeld: bewoners, samenleven, actief, leren, welzijn en woonomgeving. Elk van deze thema’s bestaat uit een aantal aspecten met achterliggende indicatoren. Een deel van deze thema’s, aspecten en indicatoren zijn van belang voor dit onderzoek naar de invoering van de opkoopbescherming. Dat zijn de volgende punten:

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

36

• Thema Woonomgeving – Aspect Veiligheid > % veel sociale overlast: Aandeel dat veel sociale overlast ervaart (een of meer vormen van sociale overlast: dronken mensen, hangjongeren, drugs etc.). De bron van deze data is de Veiligheidsmonitor. > Rapportcijfer veiligheid woonomgeving: Oordeel van inwoners over veiligheid woonomgeving uitgedrukt in een rapportcijfer. De bron van deze data is ook de Veiligheidsmonitor. > % inwoners voelt zich vaak onveilig in de eigen buurt: Aandeel inwoners dat zich vaak onveilig voelt in de eigen buurt. De bron van deze data is ook de Veiligheidsmonitor. • Thema Samenleven – Aspect Binding buurt > Rapportcijfer leefbaarheid buurt: Gemiddeld cijfer respondenten dat het prettig wonen vindt in de buurt. De bron van deze data is ook de Veiligheidsmonitor. – Aspect Omgaan met elkaar > % betrokkenheid buurtgenoten: Aandeel mensen dat zich betrokken voelt bij de meeste of sommige mensen die in de directe buurt wonen. De bron van deze data is de Stadspeiling. • Thema Bewoners In de wijkanalyse zijn de 21 wijken (CBS-wijken3) in Venlo onderverdeeld in bovengemiddelde, gemiddelde en beneden gemiddelde wijken. Voor dit onderzoek bekijken we de vier beneden gemiddelde wijken: Venlo-Oost-Zuid, Blerick-Noord, Klingerberg en Tegelen-Op de Hei.

Daarnaast bekijken we nog zes wijken die beneden gemiddeld scoren op twee thema’s: Venlo-Centrum, Venlo-Zuid, Blerick-Midden, BlerickZuid en Vossener. In onderstaande tabel zijn de relevante indicatoren van de wijkanalyse in beeld gebracht voor desbetreffende wijken. De indicatoren geven een beeld van de leefbaarheid op het huidige moment van de rapportage Wijkanalyse 2020. De tabel kan als volgt gelezen worden: 0 = gemiddelde score - = score beneden het gemiddelde -- = score ruim beneden het gemiddelde

0 0 0 0 0

--0 0 -

Thema Bewoners

-0 0 0 0

% betrokkenheid buurtbewoners

-0 -

Rapportcijfer leefbaarheid

% voelt zich onveilig

0 --0 0 0

0 0 0 0 0

Thema Samenleven

Rapportcijfer veiligheid

Venlo-Oost-Zuid Blerick-Noord Klingerberg Tegelen-Op de Hei Venlo-Centrum Venlo-Zuid Blerick-Midden Blerick-Zuid Vossener

% sociale overlast

Thema Woonomgeving

Tabel 5.3: Indicatoren Wijkanalyse 2020, huidige situatie

0 -

0 0 0 0 0

Bron: Wijkanalyse 2020, gemeente Venlo.

3

Zie bijlage 1 voor welke buurten (indeling voor dit onderzoek) onder welke CBS-wijk vallen.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

37

Uit bovenstaande tabel vallen de wijken op die in de wijkanalyse worden bestempeld als ‘beneden gemiddeld’. Deze wijken scoren op de relevante indicatoren (ruim) beneneden het gemiddelde van de gemeente Venlo. Daarnaast valt ook de wijk Venlo-Centrum op in negatieve zin. In onderstaande tabel wordt de huidige situatie vergeleken met de situatie van 2017 - 2018. Hiermee kan bekeken worden of de wijken zich gunstig (+), gemiddeld (0) of ongunstig (-) hebben ontwikkeld ten opzichte van het gemeentelijk gemiddelde.

Venlo-Oost-Zuid Blerick-Noord Klingerberg Tegelen-Op de Hei Venlo-Centrum Venlo-Zuid Blerick-Midden Blerick-Zuid Vossener

0 0 0 0 0 + 0 + 0

0 + 0 + 0 0 +

0 0 + + 0 + +

0 0 0 + + 0 +

0 0 0 0 0 + 0 0 0

+ 0 + 0 0 +

Thema Bewoners

% betrokkenheid buurtbewoners

Rapportcijfer leefbaarheid

Thema Samenleven

% voelt zich onveilig

Rapportcijfer veiligheid

% sociale overlast

Thema Woonomgeving

Tabel 5.4: Indicatoren Wijkanalyse 2020, ontwikkeling ten opzichte van de situatie 2017 - 2018

+ + 0 + +

0 0 0 0 + 0 0 0

Bron: Wijkanalyse 2020, gemeente Venlo.

In positieve zin valt hier wijk Venlo-Centrum op. De wijk is afgelopen jaren op de relevante indicatoren op vooruit gegaan. In de andere wijken zien we geen vooruitgang op de relevante indicatoren.

Overlastmeldingen In onderstaande tabel staat het aantal overlastmeldingen per wijk in 2021. Het gaat dan om meldingen van (illegaal) kamerverhuur. Wijken met één of twee overlastmeldingen zijn niet genoteerd, door de kans op valse meldingen. De meeste meldingen van (illegaal) kamerverhuur is in de wijken Venlo-Centrum en Annakamp-Oost. Tabel 5.5: Aantal overlastmeldingen (van kamerverhuur), per wijk (> 2 meldingen) Wijk Wijk 11 Venlo-Centrum Annakamp-Oost Tegelen-Centrum Hazenkamp Wijk 51 Belfeld Op de Heide Vossener-Centrum Vastenavondkamp-Noord Lage Heide Klingerberg-Noord Vossener-West

Aantal overlastmeldingen 10 9 7 6 5 4 4 3 3 3 3

Bron: Gemeente Venlo (2022).

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

38

5.5 Woningvoorraad Kwetsbare woningvoorraadopbouw In onderstaande tabel staan de wijken in de gemeente Venlo met een kwetsbare woningvoorraad. Daartoe rekenen wij de wijken met een hoog aandeel particuliere huur (meer dan 20%) of/en wijken met een laag aandeel koopwoningen (minder dan 33%). In de wijken Venlo-Centrum, Rijnbeek, Hagerhof-West en Craneveld is een groot aandeel particuliere huur aanwezig. Dit kan gepaard gaan met hoge mutatiegraden, waardoor de sociale cohesie in de wijk laag kan zijn. Tabel 5.6: Wijken met een kwetsbare voorraad (> 20% particuliere huur en/of < 33% koop) Wijk Koop Corporatiehuur Wijk 11 Venlo-Centrum 33% 18% Rijnbeek 56% 15% Hagerhof-West 46% 25% Craneveld 44% 28% Hogekamp 73% 3% Stalberg-West 75% 5% Tegelen-Centrum 54% 26% Spoorsingel 39% 41% Vastenavondkamp-Noord 29% 53% Dr. Poelsplein e.o. 30% 55%

Particuliere huur 49% 30% 29% 28% 24% 21% 20% 20% 18% 15%

Bron: Gemeente Venlo (2022).

Hoog aandeel goedkope koop en toenemend De wijken met een hoog aandeel goedkope koop zijn aantrekkelijk voor investeerders. Hierdoor hebben starters minder kans in deze wijken. In onderstaande tabel staan wijken met een hoog aandeel goedkope koop en waarbij het aandeel de afgelopen jaren is toegenomen. Tabel 5.7: Ontwikkeling goedkope woningvoorraad, per wijk (goedkope koopvoorraad > 40% én toename goedkope koop > 1%) Aandeel goedkope koop Aandeel goedkope koop Toename goedkope koop Wijk 2018 2022 2018 - 2022 Op de Heide 72% 74% +2% Vastenavondkamp-Noord 90% 92% +2% Annakamp-Oost 40% 42% +2% Klingerberg-Zuid 84% 85% +1% Hagerhof-West 78% 79% +1% Lage heide 48% 49% +1% Bron: Gemeente Venlo (2022).

5.6 Internationale werknemers Van alle inwoners in de gemeente Venlo is ongeveer 4% van de bevolking een internationale werknemer. In delen van de gemeenten ligt dit percentage hoger, die zijn te zien in onderstaande tabel. In de wijken Blerick-Noord en Venlo-Centrum zijn de grootste concentraties internationale werknemers te vinden in de gemeenten. Bijna 1 op de 10 inwoners zijn in die wijken een internationale werknemer.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

39

Tabel 5.8: Aandeel internationale werknemers, per wijk (aandeel internationale werknemers > 4%) Internationale Aandeel internationale Wijk Inwoners 2020 werknemers* 2020 werknemers Blerick-Noord 5.715 525 9% Venlo-Centrum 5.085 455 9% Vossener 3.780 265 7% Klingerberg 3.890 265 7% Op de Hei 5.485 300 5% Gemeente Venlo 101.755 4.000 4% * Wonende internationale werknemers dat geregistreerd staat in de BRP van de gemeente Venlo. In werkelijkheid gaat het waarschijnlijk om meer mensen. Bron: Decisio 2022, bewerking Companen.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

40

Bijlagen Bijlage 1: Toelichting artikel 41 Huisvestingswet; tijdelijke regeling opkoopbescherming De opkoopbescherming geldt voor maximaal vier jaar, waarna het eventuele verbod op verhuur automatisch vervalt. Een aantal aandachtspunten bij dit artikel zijn: •

•

•

•

•

Het verhuurverbod kan alleen gelden voor goedkope en middeldure koopwoningen. Het is aan de gemeente zelf om dit te onderbouwen aan de hand van WOZ-waarden (aangezien prijsstelling in elke gemeente anders is). Er moet worden onderbouwd dat er (1) sprake is onevenwichtige of onrechtvaardige effecten voor bepaalde doelgroepen als gevolg van schaarste en/of (2) er als gevolg van het opkopen negatieve effecten zijn voor de leefbaarheid. o Het is dus niet per se noodzakelijk om schaarste aan te tonen in alle segmenten waarvoor de opkoopbescherming zou gaan gelden, mits de causale relatie tussen opkopen en negatieve effecten voor de leefbaarheid kan worden aangetoond. o Uit de VNG handreiking met betrekking tot toeristische verhuur wordt al duidelijk dat het zeer lastig is om die causale relatie aan te tonen en dat rechters hier zeer kritisch naar kijken. Kwalitatieve onderbouwing lijkt in ieder geval al zeer lastig, maar ook een onderbouwing op basis van cijfers is geen garantie voor succes, zo blijkt uit jurisprudentie. Daarmee lijkt het in de praktijk toch erg belangrijk om schaarste aan te kunnen tonen. Wat mogelijk wel kan helpen is het aantonen van een zeer hoge mutatiegraad in de particuliere huur (> 10%) in combinatie met geregistreerde overlastsituaties.

o Voor het aantonen van schaarste wordt een aantal belangrijke indicatoren genoemd: is er meer vraag dan aanbod (hoe is de verhouding tussen woningzoekenden en beschikbaar koopwoningaanbod?). Ook prijsstijgingen (zowel in de koop als particuliere huur) worden in de toelichting bij het wetsvoorstel genoemd. Andere optie is de ontwikkeling van het aantal goedkope en middeldure koopwoningen in de loop der jaren. De gemeente kan zelf in de huisvestingsverordening mogelijkheden voor ontheffing benoemen. Daarnaast zijn er in ieder geval drie situaties waarin de verhuurvergunning altijd verleend moet worden: o verhuur is aan familie in de eerste of tweede graad; o kortdurende verhuur (maximaal 12 maanden) als gevolg van verblijf nieuwe eigenaar elders (en nieuwe eigenaar moet eerst minimaal 12 maanden zelf in de woning gewoond hebben); o woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. Zoals ook voor andere onderdelen van de Huisvestingswet geldt, moet deze maatregel ingezet worden op die plekken waar het ook echt noodzakelijk is. Met name omdat een opkoopbescherming een verstrekkende beperking van het eigendomsrecht is. Het is dus niet mogelijk om de opkoopbescherming (zonder specifieke onderbouwing) voor de hele gemeente in te voeren. De algemene regeling geldt voor de komende vijf jaar.

Na die vijf jaar zal de verantwoordelijk minister een verslag over de noodzaak en relevantie van de maatregelen in het licht van de economische situatie geven. Als noodzaak of relevantie onvoldoende wordt aangetoond, zal de regeling weer komen te vervallen.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

41

Bijlage 2: Overzicht wijk- en buurtindeling Venlo Gebiedsindeling voor dit onderzoek Annakamp-Oost Annakamp-West Blerick-Centrum Bloemenbuurt Bosserhof Craneveld De Tichelarij Dr. Poelsplein e.o. Hazenkamp Groeneveld Groenstraat-Noord Groenstraat-Zuid Hagerbroek Hagerhof-oost Hagerhof-West Hogekamp Jezuïtenbuurt Klingerberg-Noord Klingerberg-Zuid Lage Heide Maasveld I Maasveld II Op de Heide Rijnbeek Sinselveld Smeliënkamp Spoorsingel Stalberg-West 't Zand Tegelen-Centrum Vastenavondkamp-Noord Vastenavondkamp-Zuid Vossener-Centrum Vossener-Noord Vossener-West Vossener-Zuid Withuis Wijk 11 Venlo-Centrum Wijk 16 Het Ven Wijk 26 Hout-Blerick Wijk 27 Boekend Wijk 35 Steyl Wijk 41 Velden Wijk 43 Lomm Wijk 44 Arcen Wijk 51 Belfeld

Soort regio Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Buurt Wijk Wijk Wijk Wijk Wijk Wijk Wijk Wijk Wijk

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

CBS wijk- of buurtcode BU09832302 BU09832303 BU09832101 BU09831505 BU09833101 BU09831401 BU09831301 BU09831502 BU09832102 BU09831306 BU09831303 BU09831304 BU09831204 BU09831205 BU09831206 BU09831307 BU09831503 BU09832502 BU09832501 BU09833201 BU09833104 BU09833105 BU09833204 BU09831302 BU09831201 BU09832201 BU09831203 BU09831305 BU09831403 BU09833102 BU09832202 BU09832203 BU09832401 BU09832402 BU09832403 BU09832404 BU09831402 WK098311 WK098316 WK098326 WK098327 WK098335 WK098341 WK098343 WK098344 WK098351

Valt onder wijk Wijk 23 Blerick-Zuid Wijk 23 Blerick-Zuid Wijk 21 Blerick-Midden Wijk 15 Venlo-Oost-Zuid Wijk 31 Tegelen-Centrum Wijk 14 Venlo-Noord Wijk 13 Venlo-Oost-Noord Wijk 15 Venlo-Oost-Zuid Wijk 21 Blerick-Midden Wijk 13 Venlo-Oost-Noord Wijk 13 Venlo-Oost-Noord Wijk 13 Venlo-Oost-Noord Wijk 12 Venlo-Zuid Wijk 12 Venlo-Zuid Wijk 12 Venlo-Zuid Wijk 13 Venlo-Oost-Noord Wijk 15 Venlo-Oost-Zuid Wijk 25 Klingerberg Wijk 25 Klingerberg Wijk 32 Op de Hei Wijk 31 Tegelen-Centrum Wijk 31 Tegelen-Centrum Wijk 32 Op de Hei Wijk 13 Venlo-Oost-Noord Wijk 12 Venlo-Zuid Wijk 22 Blerick-Noord Wijk 12 Venlo-Zuid Wijk 13 Venlo-Oost-Noord Wijk 14 Venlo-Noord Wijk 31 Tegelen-Centrum Wijk 22 Blerick-Noord Wijk 22 Blerick-Noord Wijk 24 Vossener Wijk 24 Vossener Wijk 24 Vossener Wijk 24 Vossener Wijk 14 Venlo-Noord

42