4c.2 Onderzoek opkoopbescherming 2022 Companen.pdf

Onderzoek regeling opkoopbescherming

Gemeente Venlo 6 september 2022 Eindrapport

DATUM

6 september 2022

TITEL

Onderzoek regeling opkoopbescherming

OPDRACHTGEVER

Gemeente Venlo

AUTEUR(S)

Mattijs Letteboer Davy van Beers

PROJECTNUMMER

983.112/G

STATUS

Eindrapport

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud 1 1.1 1.2 1.3

Inleiding Aanleiding Vraagstelling Wijkindeling

4 4 5 5

2 2.1 2.2 2.3

Samenvattende conclusies Advisering opkoopbescherming Wijken voor de opkoopbescherming Grensbepaling WOZ-waarde opkoopbescherming

7 7 8 11

3 3.1 3.2 3.3 3.4

Gemeentelijke woningmarkttrends Druk op de koopmarkt Verkoop aan investeerders Internationale werknemers Grensbepaling WOZ-waarde opkoopbescherming

12 12 15 Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 17

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Schaarste-onderzoek Samenvattende conclusies Bepalen van de relevante prijsklassen Woningvoorraad per wijk Druk op de koopmarkt Verkopen aan investeerders

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

Leefbaarheidsonderzoek Samenvattende conclusies Ondersteunende analyse leefbaarheidstrends Mutatiegraden in de particuliere huursector Leefbaarheidscijfers Woningvoorraad Internationale werknemers

Bijlagen

19 19 23 24 27 28 31 31 35 35 36 39 Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 41

1 Inleiding Op 1 januari 2022 is een nieuw onderdeel van de Huisvestingswet in werking getreden, de tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming (artikel 41). Hierdoor is het voor gemeenten mogelijk om het verhuren van koopwoningen in specifieke gebieden vergunningsplichtig te maken. Het wordt daarmee in aangewezen gebieden verboden om zonder vergunning een koopwoning te verhuren in de eerste vier jaar na aankoop van de woning. Na deze vier jaar vervalt het verhuurverbod van de woning en kan de eigenaar de woning verhuren. De tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming geldt de komende vijf jaar (tot 2026). Na die vijf jaar vindt een evaluatie plaats door de rijksoverheid. Indien de noodzaak of relevantie van de opkoopbescherming in de economische situatie van dat moment dan onvoldoende wordt bewezen, vervalt de maatregel. Is dat het geval, dat gelden de gemeentelijk maatregelen nog twee jaar. Indien de opkoopbescherming niet vervalt, wordt iedere vijf jaar een nieuwe evaluatie uitgevoerd.

1.1 Aanleiding De gemeente maakt zich zorgen dat in een aantal buurten de leefbaarheid onder druk komt te staan door het opkopen van (betaalbare) woningen voor de verhuur. De gemeente ontvangt signalen dat betaalbare woningen door particuliere investeerders worden gekocht om woningen voor veel geld te verhuren, en ook door uitzendbureaus die de woningen gebruiken voor de tijdelijke huisvesting van internationale werknemers. Op deze wijze zouden woningen aan het betaalbare koopaanbod worden onttrokken voor jongeren en (koop)starters die graag een start in hun woon- en gezinscarrière willen maken. Ook vreest de gemeente dat er ook andere negatieve gevolgen van de verhuur van opgekochte koopwoningen op de leefbaarheid spelen, zoals minder sociale betrokkenheid en binding bij de – sociale – omgeving, slecht woningonderhoud, woonoverlast en illegale (over-)bewoning. Met de opkoopbescherming hebben gemeenten de mogelijkheid er op te sturen dat goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar blijven als koopwoningen in buurten waar schaarste versterkt wordt door het fenomeen van opkopen voor verhuur, dan wel wanneer de leefbaarheid in de betreffende buurten wordt aangetast door de opkoop van deze woningen voor de verhuur 1. Venlo oriënteert zich op de wenselijkheid en de mogelijkheden om binnen de gemeente een opkoopbescherming in te stellen.

De opkoopbescherming vraagt een gedegen onderbouwing. Het is een vergaande maatregel die het eigendomsrecht beperkt. Er zijn in gebieden waar de opkoopbescherming van kracht is minder potentiële kopers, wat kan leiden tot een lagere verkoopprijs. Een gevolg van de maatregel kan zijn dat beleggers zich gaan verplaatsen naar gebieden waar de opkoopbescherming niet geldt. De grotere steden in het land bereiden zich voor op het instellen van opkoopbescherming en kijken ook naar de mogelijkheden om dit integraal voor hun hele grondgebied te doen. Het is niet ondenkbaar dat beleggers hierna hun kansen elders zullen zoeken, in andere regio’s waar de vraag naar woonruimte hoog is. Dit is een extra reden voor Venlo om te kijken naar de opkoopbescherming in de eigen gemeenten en haar buurgemeenten. In het onderzoek worden ook de trends in gemeente Horst aan de Maas, Peel en Maas en Venray meegenomen. In bijlage 1 bij dit rapport is een toelichting opgenomen van de wettelijke regeling rond de opkoopbescherming.

1 Zie verder bijlage 1 voor een toelichting op Artikel 41 op de Huisvestingswet die de mogelijkheden van de opkoopbescherming

behandelt en kadert.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

4

1.2 Vraagstelling In dit onderzoek naar de wenselijkheid en de mogelijkheden om opkoopbescherming in te stellen in Venlo staan de volgende onderzoeksvragen centraal: •

Onderzoek of sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. Ga daarbij na of die schaarste generiek is of zich toespitst op specifieke woningtypen en/of specifieke wijken. Geef daarbij aan of de mate van schaarste aanleiding geeft om een opkoopbescherming te overwegen. Onderzoek in welke mate het opkopen van woningen door beleggers voor komt in de gemeente en in specifieke wijken en of dit al leidt tot onevenwichtige of onrechtvaardige effecten op de beschikbaarheid van goedkope en middeldure koopwoningen voor woningzoekenden. Onderzoek of er een relatie is aan te tonen tussen het opkopen van woningen door beleggers voor de leefbaarheid in bepaalde gebieden, specifiek in gebieden waar de leefbaarheid al kwetsbaar is. Onderzoek of er ook in de gemeenten Horst aan de Maas, Peel en Maas en Venray sprake is van schaarste en in hoeverre daar sprake is van het opkopen van woningen door beleggers. Geef op basis van het onderzoek aan of er aantoonbare onevenwichtige of onrechtvaardige effecten voor (koop)starters zijn en of er negatieve effecten kunnen worden aangetoond als gevolg van het opkopen van huurwoningen. Geef op basis van dit onderzoek advies over de vraag of het zinvol is te gaan werken met een opkoopbescherming binnen de gemeente en waar deze (met welke onderbouwing) kan worden toegepast.

•

• • •

•

1.3 Wijkindeling Voor dit onderzoek en het invoeren van de opkoopbescherming is onderstaande wijkindeling gehanteerd. Op basis van CBS wijk- en buurtindeling is een selectie gemaakt van wijken en buurten, die relevant zijn voor dit schaarste-onderzoek. Ontbrekende wijken en buurten zijn niet meegenomen door onder andere de geringe omvang of er spelen geen leefbaarheidsproblemen en/of er is geen sprake van opkopen door investeerders. Op de volgende pagina zijn de wijken gepresenteerd op kaart. In bijlage 2 staat een overzicht van de wijken met bijhorende CBS wijk- of buurtcode. Tabel 1.1: Aangepaste wijkindeling gemeente Venlo Nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

Wijk Annakamp-Oost Annakamp-West Blerick-Centrum Bloemenbuurt Bosserhof Craneveld De Tichelarij Dr. Poelsplein e.o. Hazenkamp Groeneveld Groenstraat-Noord Groenstraat-Zuid Hagerbroek Hagerhof-Oost Hagerhof-West Hogekamp Jezuïtenbuurt Klingerberg-Noord Klingerberg-Zuid Lage Heide Maasveld I Maasveld II Op de Heide

Aantal woningen 219 211 1.035 193 1.100 461 431 139 533 526 175 169 824 314 295 818 240 462 576 374 259 467 1.047

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

Nr. 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46

Wijk Rijnbeek Sinselveld Smeliënkamp Spoorsingel Stalberg-West 't Zand Tegelen-Centrum Vastenavondkamp-Noord Vastenavondkamp-Zuid Vossener-Centrum Vossener-Noord Vossener-West Vossener-Zuid Wijk 11 Venlo-Centrum Wijk 16 Het Ven Wijk 26 Hout-Blerick Wijk 27 Boekend Wijk 35 Steyl Wijk 41 Velden Wijk 43 Lomm Wijk 44 Arcen Wijk 51 Belfeld Withuis

Aantal woningen 543 478 358 134 458 478 1.037 373 493 320 255 335 302 1.019 891 1.013 280 998 1.711 331 820 1.500 621

5

Figuur 1.1: Aangepaste wijkindeling gemeente Venlo

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

6

2 Samenvattende conclusies 2.1 Advisering opkoopbescherming Companen heeft onderzoek gedaan naar de ontwikkelingen op de lokale woningmarkt en het fenomeen van opkopen om vast te stellen in hoeverre er sprake is van (oplopende) schaarste voor koopstarters veroorzaakt door het opkopen van woningen door beleggers. De conclusie is dat in Venlo sprake is van een sterk afnemend aanbod dat betaalbaar en bereikbaar is voor koopstarters. De kloof tussen wat starters kunnen financieren en de marktprijzen wordt groter. Het aandeel woningen dat gekocht wordt door beleggers is in Venlo relatief hoog ten opzichte van omliggende gemeenten. Het aanbod van betaalbare woningen in Venlo was traditioneel vrij hoog waardoor starters goede kans van slagen hadden op de woningmarkt. Op gemeentelijk niveau lijken koopstarters als groep nog altijd wel te slagen. Maar daar zijn wel belangrijke kanttekeningen bij te plaatsen. Naast het feit dat starters dieper in de buidel tasten en tot het uiterste van hun mogelijkheden moeten gaan, is de groep starters dat koopt ook minder breed samengesteld; het kopen op één inkomen of twee bescheiden inkomens gaat niet meer. Starters die kunnen kopen zijn vaker stellen op wat latere leeftijd en verder op hun arbeids- en levenscarrière. Lagere inkomens en alleenstaanden kunnen niet meer kopen.

Gelet op de beperkte alternatieven op de woningmarkt is dat geen (volkshuisvestelijk) gewenste en rechtvaardige ontwikkeling. Het voor starters bereikbare koopaanbod in Venlo bevindt zich voor een belangrijk deel in een aantal wijken met een eenzijdig en goedkope woningvoorraad. Juist in deze wijken is het aandeel woningen dat wordt opgekocht door beleggers hoog. Omdat het betaalbare aanbod hier snel kleiner wordt en in andere wijken het betaalbare aanbod opdroogt, is er sprake van een proces van residualisering: je kunt alleen nog maar de minst aantrekkelijke woningen kopen in de eenzijdigere wijken. In een aantal van de wijken van Venlo neemt het toch al hoge aandeel buy-to-let (10% tot 32% per buurt) verder toe. De verhoging van de overdrachtsbelasting bij woningaankopen die de overheid in 2021 instelde, heeft geleid tot een daling van de opkopen in 2021 (en een piek van aankopen in het najaar van 2020). Of die maatregel een blijvend effect heeft op het terugdringen van het opkopen door beleggers is nog niet goed meetbaar. Op basis van ons onderzoek stellen we in elk geval vast dat er in de gemeente Venlo sprake is van een onrechtvaardige residualisering van het koopaanbod voor (alleenstaande) koopstarters met bescheiden inkomens, die versterkt wordt door het blijvend hoge aandeel van woningaankopen door beleggers.

Omdat de trends van opkopen, schaarste en residualisering zich in een aantal goed aanwijsbare buurten en wijken voordoet, achten wij het opzetten van een regeling voor opkoopbescherming goed verdedigbaar. Met de uitgevoerde analyses is een inzet in specifieke wijken vanuit oogpunt van onrechtvaardige schaarste te onderbouwen. Met de uitgevoerde analyses op buurtniveau hebben we bovendien kunnen vaststellen welke wijken een kwetsbare woningvoorraad (goedkope koopwoningen) hebben en aantrekkelijk zijn voor investeerders. Met als gevolg een ongewenste afname van betaalbare woningen voor koopstarters. Dit zijn wijken waar woningmarkprijzen relatief nog laag zijn, de leefbaarheid onder druk staat en waar op dit moment al veel internationale werknemers wonen. Gemeente Venlo wil graag in kwetsbare gebieden het opkopen van woningen voorkomen. Enerzijds om de instroomkansen van starters op peil te houden en anderzijds om de leefbaarheid van de buurt niet onder druk te zetten. Het invoeren van een opkoopbescherming zou om deze redenen kunnen, zij het dat de gemeente dan kiest voor een ‘proactieve’ inzet. Een

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

7

onderbouwing kan dan verantwoord worden volgens de wetmatigheden van de woningmarkt waarin investeerders hun aandacht verleggen naar alternatieve mogelijkheden. In de volgende paragraaf werken we achtereenvolgens uit welke wijken wij aandragen voor bescherming voor de opkoopbescherming en vanuit welke motivering. In paragraaf 2.3 lichten we ons advies toe.

2.2 Wijken voor de opkoopbescherming Op basis van het schaarste-, leefbaarheidsonderzoek en gesprekken met medewerkers van de gemeente Venlo (stadsdeelmanagers, projectmanagers, beleidsadviseurs veiligheid en wonen, juridische adviseur en planologen) adviseren wij om de opkoopbescherming in te voeren voor de volgende wijken: Tabel 2.1: Wijken voor de opkoopbescherming Kwetsbare buurt opkopen Internationale Leefbaarheid werknemers

Wijk Top 11 – schaarste wijken 1. Rijnbeek X 2. Craneveld 3. Wijk 11 Venlo-Centrum X 4. Dr. Poelsplein e.o. X 5. Sinselveld 6. VastenavondkampX Noord 7. Hagerhof-Oost 8. Hagerhof-West X 9. Hogekamp X 10. Stalberg-West 11. Vossener-Noord Wijken met kwetsbare basis opkopen en leefbaarheid VastenavondkampX Zuid Klingerberg-Zuid X Op de Heide Lage Heide

X

X X X X X

X

X

X

X X X X X

X X

X

X

Vossener-West Vossener-Zuid

X X

Opkoopbescherming invoeren op basis van: schaarste schaarste schaarste schaarste schaarste schaarste schaarste schaarste schaarste schaarste schaarste Structuur woningvoorraad & leefbaarheid Structuur woningvoorraad & leefbaarheid Structuur woningvoorraad & leefbaarheid Structuur woningvoorraad & leefbaarheid

X

X

Aandachtswijken gemeente Venlo Vossener-Centrum

Schaarste Totaal score

[x]

X

Aandachtswijk & Structuur woningvoorraad Aandachtswijk & Structuur woningvoorraad Aandachtswijk & Structuur woningvoorraad

Wijken die slecht scoren op thema leefbaarheid en schaarste Deze wijken worden zowel in de analyse als door de gemeente gezien als aandachtswijken als het gaat om de leefbaarheid. Daarnaast zien we uit de analyse dat schaarste speelt in deze wijken en dat starters dus minder kans maken op een woning.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

8

De opkoopbescherming kan uitkomst bieden om koopstarters een betere kans te geven op de woningmarkt en kan de leefbaarheid verbeteren. Deze wijken worden onderdeel van ons voorstel om op te nemen binnen de opkoopbescherming. • Rijnbeek • Wijk 11 Venlo-Centrum • Dr. Poelsplein e.o. • Vastenavondkamp-Noord • Hagerhof-West • Hogekamp

Wijken die wel slecht score op schaarste, maar niet op leefbaarheid In deze wijken zien we schaarste op de (goedkope) woningmarkt. Hierdoor hebben koopstarters minder kans op het kopen van een woning. In deze wijken komen leefbaarheidsproblemen niet via de gebruikte indicatoren aan het licht. De schaarste heeft dan ook meer te maken met een populairder wordende wijk. Het schaarser worden van woonmogelijkheden voor starters in deze wijken kan de gemeente als onwenselijk beschouwen; een onrechtvaardige residualisering in minder aantrekkelijke woonplekken. De opkoopbescherming kan dus uitkomst bieden om koopstarters een betere kans te geven op een gewenste woonplek binnen de gemeente. Deze wijken worden onderdeel van ons voorstel om op te nemen binnen de opkoopbescherming. • Craneveld • Sinselveld • Hagerhof-Oost • Stalberg-West • Vossener-Noord

Wijken die wel slecht scoren op leefbaarheid, maar niet direct op schaarste: Blerick: • Vastenavondkamp-Zuid – In Vastenavondkamp-Zuid zien we op dit moment geen probleem op het gebied van schaarste. In de wijk zien we wel een sterke afname van het aantal transacties van de goedkope koop. De voorraadsamenstelling van Vastenavondkamp-Zuid is wel kwetsbaar. Ongeveer 74% van de woningen zijn koopwoningen, waarvan 64% goedkope koopwoningen zijn. In de wijk spelen ook leefbaarheidsproblemen op basis van de wijkanalyse en dit wordt ook bevestigd door de medewerkers van de gemeente Venlo. De kans bestaat dat Vastenavondkamp-Zuid een overloopgebied wordt van Vastenavondkamp-Noord, waar veel woningen al opgekocht zijn door investeerders. Dit gaat dan vooral door het opkopen van investeerders die internationale werknemers huisvesten. Op dit moment zien we al een grote concentratie (geregistreerde) internationale werknemers in Vastenavondkamp-Zuid (en ook in Noord). Door de kwetsbare voorraadsamenstelling van Vastenavondkamp-Zuid bestaat de kans dat investeerders zich ‘verplaatsen’ van Vastenavondkamp-Noord naar Zuid. • Klingerberg-Zuid – Voor Klingerberg-Zuid geldt hetzelfde verhaal als Vastenavondkamp-Zuid. In Klingerberg-Zuid is de voorraadsamenstelling ook kwetsbaar. Ongeveer de helft van de woningen zijn koopwoningen, daarvan is 85% een goedkope koopwoning.

Ook in Klingerberg-Zuid spelen leefbaarheidsproblemen op basis van de wijkanalyse. Door de kwetsbare voorraadsamenstelling van Klingerberg-Zuid bestaat de kans dat investeerders zich ‘verplaatsen’ van Vastenavondkamp-Noord naar Klingerberg-Zuid.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

9

De opkoopbescherming kan in bovenstaande wijken ingevoerd worden om de kwetsbare woningvoorraad te beschermen en de leefbaarheidsproblemen aan te pakken. Het invoeren van de opkoopbescherming op basis van de kwetsbare woningvoorraad en leefbaarheid is preventief. Gemeente Venlo geeft aan graag liever aan de voorkant wat meer (preventief) in te regelen en daarmee te onderbouwen, dan strikt te onderbouwen vanuit de statistieken. Daarom worden deze wijken ook onderdeel van ons voorstel om mee te nemen binnen de opkoopbescherming. Tegelen: In Op de Heide en Lage Heide zien we op dit moment ook nog geen probleem op het gebied van schaarste. In beide wijken zien we wel een sterke afname van het aantal transacties van de goedkope koop en een kwetsbare woningvoorraad. In de wijken zien we op dit moment wel leefbaarheidsproblemen op basis van de wijkanalyse en een concentratie van internationale werknemers. De wijken in Tegelen liggen niet in de buurt van wijken waar opkoopbescherming ingevoerd kan worden op basis van schaarste. Buurt specifiek: • Op de Heide – Op dit moment zien we Op de Heide niet terug in de schaarste-analyse. Echter is er wel sprake van verkoop aan investeerders, 8% van het totaal aantal verkopen (door eigenaar-bewoners) wordt verkocht aan investeerders. Verder zien we in Op de Heide een relatief hoog percentage particuliere huur (13%).

Door de samenstelling van de woningvoorraad is de wijk ook aantrekkelijk voor (andere) investeerders en dus ook kwetsbaar. In Op de Heide is ongeveer 64% van de woningen een koopwoning, daarvan is bijna driekwart een goedkope koopwoning. • Lage Heide – Net als Op de Heide zien we Lage Heide ook niet terug in de schaarste-analyse. In Lage Heide zien we weinig verkoop aan investeerders en is de voorraadsamenstelling minder kwetsbaar voor investeerders dan Op de Heide. Echter bestaat wel de kans dat Lage Heide een overloopgebied wordt van Op de Heide, ongeveer de helft van de koopvoorraad is goedkoop en dus aantrekkelijk voor investeerders. De opkoopbescherming kan in bovenstaande wijken ingevoerd worden op basis van de samenstelling van de kwetsbare woningvoorraad (groot aandeel goedkope koop) en op basis van leefbaarheidsproblemen op basis van de wijkanalyse. Daarnaast worden Op de Heide al relatief veel woningen verkocht aan investeerders en is het aandeel particulier huur relatief hoog. Gemeente Venlo geeft aan graag liever aan de voorkant wat meer (preventief) in te regelen en daarmee te onderbouwen, dan strikt te onderbouwen vanuit de statistieken. Daarom worden deze buurten ook onderdeel van ons voorstel om mee te nemen binnen de opkoopbescherming.

Wijken die niet slecht scoren op zowel schaarste als leefbaarheid Vossener (Centrum, West en Zuid): Deze drie buurten in Vossener komen niet naar voren in de analyse rondom schaarste en leefbaarheid. Gemeente Venlo heeft de buurten naar aanleiding van de eigen Wijkenmonitor wel bestempeld als Aandachtswijken, omwille van een matige leefbaarheid. Ook is de voorraadsamenstelling kwetsbaar. Een groot gedeelte van de woningen zijn koopwoningen, maar een groot gedeelte daarvan zijn goedkope koopwoningen (behalve in Zuid). Vanuit het onderzoek zien we in Vossener-West belangrijke signalen van opkopen en een slechtere positie van koopstarters in de wijk. In alle buurten van Vossener zien we bovendien een relatief hoge concentratie van internationale werknemers. Door de nabijheid van Vastenavondkamp en Klingerberg die onderdeel worden van de opkoopbescherming en de kwetsbaarheid van de woningvoorraad kunnen de buurten van de wijk Vossener preventief worden 983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

10

meegenomen in de opkoopbescherming. Gemeente Venlo geeft aan graag liever aan de voorkant wat meer (preventief) in te regelen en daarmee te onderbouwen, dan strikt te onderbouwen vanuit de statistieken. Daarom worden deze buurten ook onderdeel van ons voorstel om mee te nemen binnen de opkoopbescherming.

2.3 Grensbepaling WOZ-waarde opkoopbescherming Volgens de wet rondom de opkoopbescherming moet het gaan om schaarste aan ‘goedkope en middeldure koopwoningen’. De wet geeft geen vaststaande grenzen aan voor wat goedkoop dan wel middelduur is ten opzichte van een categorie dure woningen die niet door de opkoopregeling beschermd kan worden. Vaak wordt door gemeenten ook de NHG-grens als logische grens gezien voor middeldure koopwoningen voor koopstarters. Dit is echter sterk afhankelijk van de prijsniveaus op de lokale woningmarkt. Een praktische indeling van de woningvoorraad is te kijken naar de grenzen waarbij de koopvoorraad wordt ingedeeld in drie gelijke delen voor goedkope, middeldure en dure koopwoningen. De (afgeronde) grensbedragen in de WOZ-waarde die in de gemeente Venlo zorgen voor die gelijke groepen (‘tertielen’) zijn: € 222.000 en € 306.000 (prijspeil 2022). Ook voor Venlo hebben we dit gedaan. Uit het onderzoek blijkt dat het fenomeen van opkopen zich vooral voordoet in het goedkope prijssegment (tot € 222.000 naar het prijspeil van 2022). Tegelijkertijd zien we dat het aandeel opgekochte woningen in het middeldure segment (tot € 306.000) toeneemt. In het goedkope segment gaat het in meerderheid om appartementen, in het middeldure koopsegment gaat het vooral om grondgebonden woningen.

Om beide segmenten voor koopstarters te behouden en te beschermen tegen opkopen stellen wij voor om een opkoopbescherming in te regelen op het prijsniveau tot aan € 306.000. Bij toekomstige indexaties van de prijsgrens voor opkoopbescherming is een vrij eenvoudige methode om de grens aan te laten sluiten met de grens waarbij twee derde van de koopvoorraad zich bevindt, om de omvang van beschermde woningen op een vergelijkbaar niveau te houden. Als uit de praktijk blijkt dat het opkopen zich nog steeds voor blijft doen (in een hoger prijssegment of in andere gebieden), dan kan de gemeente er voor kiezen om de prijs- of gebiedsgrenzen te verruimen.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

11

3 Gemeentelijke woningmarkttrends 3.1 Druk op de koopmarkt Sinds 2013 is het aantal verkooptransacties flink gestegen. Van 661 transacties in 2013 naar 1.427 transacties in 2021; dit is een stijging van 116%. De piek van het aantal transacties lag in 2017 met 1.512 transacties. Sindsdien is het aantal transacties teruggelopen en schommelt het tussen de 1.252 en 1.427 transacties. Figuur 3.1: Ontwikkeling aantal transacties 1.512

1.600 1.400

1.326

1.275

1.400

1.427

2020

2021

1.252

1.200 983

1.000

806

800

661

600 400 200 0 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2022.

Naast de lichte afname van het aantal transacties sinds 2017 neemt de gemiddelde transactieprijs in de gemeente Venlo de laatste jaren flink toe. In 2018 was de gemiddelde transactieprijs ca € 221.000. Daarna is de gemiddelde transactieprijs flink gestegen naar € 308.000 in 2021. In de periode 2018 - 2021 is de gemiddelde transactieprijs gestegen met 39%. De stijging van de verkoopprijzen verloopt bovendien sneller dan in de omliggende gemeenten. Waar de gemiddelde huizenprijs in 2013 nog ver onder de prijs van omliggende gemeenten lag, ligt die er in 2021 en het eerste kwartaal van 2022 inmiddels boven (zie figuur 3.2). Figuur 3.2: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs, 2013 - 2021 Venlo en andere omliggende gemeenten € 338.000 € 350.000 € 308.000

€ 325.000 € 300.000 € 275.000

Gemeente Venlo

€ 250.000

Gemeente Venray

€ 225.000 € 221.000

€ 200.000 € 175.000 € 162.000 € 150.000

Gemeente Peel en Maas Gemeente Horst aan de Maas

€ 125.000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2022.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

12

Als we sec kijken naar de stijging van de huizenprijzen in Venlo in de laatste paar jaren en die vergelijken met de regio dan zien we dat die hoger is dan de stijging in de regio Noord-Limburg als geheel, en ook hoger dan de gemiddelde stijging in de provincie Limburg en die in Nederland. Alleen in de buurgemeenten Horst aan de Maas en Peel en Maas is de stijging van de laatste jaren sneller gegaan dan in Venlo (zien Tabel 3.1). Tabel 3.1: Stijging gemiddelde transactieprijs, 2018 - 2021 Gemeente Venlo Gemeente Venray Gemeente Peel en Maas Gemeente Horst aan de Maas Noord-Limburg Provincie Limburg Nederland

% stijging gemiddelde transactieprijs 2018 - 2021 +39% +25% +49% +57% +35% +34% +37%

Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2022.

Prijsontwikkeling Venlo per woningtype Als we de verschillende woningtypen met elkaar vergelijken zien we dat de prijzen van alle soorten woningen sterk zijn gestegen. De grootste stijging van de prijzen zijn van de appartementen (+38%). Tabel 3.2: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs per woningtype, 2018 - 2021 2018 2019 2020 Rij-/hoekwoning € 204.000 € 224.000 € 241.000 2^1-kapwoning € 241.000 € 273.000 € 297.000 Vrijstaand € 395.000 € 437.000 € 470.000 Appartement € 167.000 € 181.000 € 192.000 Totaal € 221.000 € 246.000 € 266.000

2021 € 276.000 € 325.000 € 536.000 € 230.000 € 308.000

2018 - 2021 +35% +35% +26% +38% +39%

Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2022.

In de afgelopen jaren is het aantal transacties voor vrijstaande woningen flink gestegen, met 35%. Ook de verkopen van rij-/hoekwoningen is de afgelopen jaren gestegen. Het aantal transacties van 2^1-kapwoningen en appartementen is gedaald. Ontwikkeling aantal woningtransacties Venlo per woningtype Tabel 3.3: Ontwikkeling aantal transacties per woningtype, 2018 - 2021 2018 2019 2020 Rij-/hoekwoning 766 758 813 2^1-kapwoning 139 116 126 Vrijstaand 143 145 187 Appartement 278 233 274 Totaal 1.326 1.252 1.400

2021 870 130 193 234 1.427

2018 - 2021 +14% -6% +35% -16% +8%

Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2022.

Marktindicatoren Om de krapte op de woningmarkt in cijfers uit te kunnen drukken werkt de NVM met een zogeheten krapte-indicator. Deze indicator geeft aan uit hoeveel woningen een potentiële koper keuze heeft. Volgens de NVM moet voor een gezonde woningmarkt de krapte-indicator ergens rond 6 à 7 uitkomen. Onderstaande tabel laat de krapte-indicator zien per woningtype in de gemeente Venlo. De krapteindicator in Venlo ligt tussen de 1,7 en 3,0. Een potentiële koper kan in de huidige markt gemiddeld dus uit ongeveer 2 à 3 woningen kiezen. De meeste geschikte woningen voor starters, rij-/hoekwoningen en appartementen, hebben de laagste krapte-indicatoren. Starters hebben dus weinig keusmogelijkheid bij het zoeken van een woning.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

13

Tabel 3.4: Marktindicatoren per woningtype, april 2021 - april 2022 % boven vraagprijs Krapte-indicator verkocht Tussenwoning 2,0 77% Hoekwoning 1,8 74% 2-1 kapwoning 2,9 73% Vrijstaand 3,0 50% Appartement < 80m2 1,7 89% Appartement > 80m2 2,1 72%

Transactieprijs t.o.v. vraagprijs € 15.920 € 16.050 € 19.572 € 5.628 € 20.282 € 16.017

Bron: NVM, 2022.

Naast de keuzemogelijkheden van kopers, wordt ook het aandeel woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht vaak als indicator voor krapte gebruikt. Dit betekent dat er wordt overboden. Het blijkt dat in Venlo alle woningtypen in de meerderheid van de gevallen boven de vraagprijs werden verkocht. Verder valt op dat de druk op kleinere appartementen iets groter lijkt dan op de grotere appartementen in de gemeente (minder keuze, vaker boven vraagprijs verkocht).

Aanbod goedkope en middeldure koopwoningen Koopstarters hebben meestal een beperkte polsstok als het gaat om het kunnen financieren van een koopwoning. Omdat zij niet kunnen profiteren van eventuele overwaarde op een te verkopen woning en vaak ook geen groot spaarkapitaal hebben kunnen opbouwen, zijn veel starters afhankelijk van een hypotheeklening of van financiering door ouders of andere bronnen. In de praktijk komt het er op neer dat de meeste starters een koopwoning en de benodigde investeringen moeten financieren met hun eigen leenmogelijkheden. Inkomen is dan bepalend. De meeste koopstarters kunnen dan ook alleen maar goedkope en middeldure woningen financieren. In het kader is opgenomen wat een aantal referentiegroepen van koopstarters kan financieren op inkomen). Kader: Leencapaciteit koopstarters Huidige woonsituatie Thuiswonende starter/jonge huurder

Huurders

Profielen doelgroep en referentie inkomen Single 25 jaar, € 20.000 werkend Single 30 jaar € 33.000 € 40.756* Samenwoners, jong stel, tweeverdiener

€ 45.014 € 56.000 € 65.000

Prijsbereik koopsector (op inkomen) < € 75.000 (hypotheek) < € 162.000 (hypotheek) < € 200.000 (hypotheek) < € 221.000 < € 275.000 < € 344.000

* inkomensgrens sociale huur bij woningcorporaties. Bron: Rabobank 1e kwartaal 2022.

De praktijk in veel Nederlandse gemeenten is dat een toenemend aandeel van het woningaanbod te duur is geworden voor koopstarters. Ook in Venlo is sprake van forse prijsstijgingen. Als we de prijsniveaus van de verkochte woningen in de gemeente per jaar op een rij zetten, valt het volgende op: • Het aantal woningen met een transactieprijs tot € 275.000 is afgenomen van 79% in 2017 naar 51% in 2021. • Het aandeel koopwoningen onder € 195.000 was in 2017 nog ongeveer de helft (54%), maar is in 2021 flink teruggelopen naar een aandeel van 14%. Het segment dat op één inkomen vaak nog wel te financieren is is dus zeer beperkt. 983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

14

• Het aandeel van de duurdere segmenten neemt toe. In 2019 had 22% van de verkochte woningen een prijs van meer dan € 300.000. In 2021 is dit opgelopen tot bijna de helft van de transacties (48%). Dit beeld zien we ook in de buurgemeenten (Venray, Peel en Maas en Horst aan de Maas). Figuur 3.3: Samenstelling van de verkochte woningen naar prijsklassen, 2017 - 2021 100% 90% 80% 70%

8% 14%

11%

15% 17%

25%

60%

27%

19% 21%

28% 32%

50%

33%

40% 30%

20%

13%

37% 54%

20%

48% 37%

10%

28% 14%

0% 2017 < € 195.000

2018 € 195 - € 275.000

2019

2020

€ 275 - € 355.000

2021 > € 355.000

Bron: Kadaster, 2022.

3.2 Verkoop aan investeerders De afgelopen vijf jaar was het aandeel van de woningen dat verkocht werd aan investeerders 2 in de gemeente Venlo gemiddeld rond de 9%. Op landelijk gebied zien we grote verschillen in de verkoop aan investeerders per regio. Het is dus niet realistisch om het percentage in Venlo te vergelijken met landelijke cijfers, maar wel met lokale cijfers. Het aandeel verkopen aan investeerders in Venlo ligt hoger dan de buurgemeenten: Venray (5%), Peel en Maas (4%) en Horst aan de Maas (5%).

2

Het Kadaster ziet personen die drie woningen of meer bezitten als investeerders. Mensen die twee woningen bezitten worden niet meegeteld, aangezien dit een diffuse groep betreft. Het gaat daarbij ook om bijvoorbeeld ouders die voor hun kind een woning hebben gekocht, mensen die een tweede (vakantie)woning hebben, of mensen die al een woning gekocht hebben voordat de oude woning verkocht is. Verder ziet het Kadaster een woning in bezit van een rechtspersoon als (bedrijfsmatige) investeerder.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

15

Figuur 3.4: Verkopen aan koopstarters, doorstromers en investeerders, 2017 - 2021 100% 90%

7%

10%

11%

10%

55%

56%

35%

34%

38%

34%

2017

2018

2019

2020

6%

80% 70% 60%

54%

50% 57%

50% 40% 30% 20%

44%

10% 0%

Koopstarter

Doorstromer

2021

Investeerder

Bron: Kadaster, 2022.

Niet in alle wijken werden woningen aangekocht door investeerders. In sommige wijken kochten investeerders helemaal geen woningen, terwijl in een paar wijken juist veel woningen door investeerders werden gekocht. Op gemeentelijk niveau zien we lichte afname van de verkoop aan investeerders, maar in sommige wijken is het aandeel verkoop aan investeerder wel (heel) hoog. In de volgende wijken werden tussen 2017 en 2021 relatief het vaakst woningen opgekocht door investeerders (top 5): • Rijnbeek (29% opgekocht door investeerders) • Hagerhof-West (29%) • Vastenavondkamp-Noord (26%) • Dr. Poelsplein e.o. (19%) • Venlo-Centrum (18%) In paragraaf 4.4 is een verdere specificatie te vinden van de analyse van verkoop aan investeerder op wijkniveau.

3.3 Internationale werknemers De afgelopen jaren is het aantal geregistreerde Internationale werknemers in Noord-Limburg flink toegenomen. Dit geldt voor alle gemeenten in de regio. In de gemeente Venlo waren in 2010 ongeveer 1.615 wonende internationale werknemers, in 2020 is dit toegenomen tot 4.000. Dit is stijging van 148% in de afgelopen 10 jaar. Tabel 3.5: Aantal wonende Internationale werknemers 2010 - 2020, per gemeente Aantal Internationale Aantal Internationale Gemeente werknemers 2010 werknemers 2020 Venlo 1.615 4.000 Beesel 105 185 Bergen (L.) 85 155 Gennep 90 170 Horst aan de Maas 520 1.565 Mook en Middelaar 20 45 Peel en Maas 315 1.185 Venray 550 1.445 Noord-Limburg 3.300 8.750

Indexcijfer 2020 2,48 1,76 1,82 1,89 3,01 2,25 3,76 2,63 2,65

Bron: Decisio 2022, bewerking Companen.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

16

3.4 Grensbepaling WOZ-waarde opkoopbescherming In onderstaande figuur staat het aantal verkochte woningen aan investeerders in absolute getallen, procentueel uitgesplitst naar prijsklassen. Gemiddeld over de jaren zien we dat driekwart (74%) van de verkochte woningen aan investeerders een goedkope woning betreft (met een WOZ-waarde lager dan € 195.000 in 2020). Een toenemend aandeel wordt echter opgekocht in de categorie middelduur (tot € 275.000 in 2020). Duurdere woningen worden relatief weinig woningen verkocht aan investeerders. Figuur 3.5: Aantal verkochte woningen aan investeerders, uitgesplitst naar prijskassen, 2017 - 2021* 140 120

5% 10%

6% 3% 9%

100

9% 4% 23%

80 60

10% 6% 12%

85%

15% 7% 22%

83% 40

64% 71%

20

55%

0 2017

2018 < € 195.000

€ 195 - € 275.000

2019

2020

€ 275 - € 355.000

2021 > € 355.000

* Prijsgrenzen op basis van WOZ-grenzen 2020 (zie tabel 3.7 voor de indexatie naar 2022). Bron: Kadaster, 2022.

In onderstaande tabel staan de op dit moment (31 mei 2022) te koop staande woningen op Funda. De prijzenklassen zijn herijkt aan de WOZ-waarde van 2022 (zie tabel 2.3). In de laagste prijsklassen staan weinig woningen te koop. De meeste woningen staan te koop in de prijsklassen tussen € 222.000 en € 306.000. Tabel 3.6: Te koop staande woningen op Funda Type woning Grondgebonden woningen Appartementen

< € 222.000 7 16

€ 222.000 tot € 306.000 65 19

€ 306.000 tot € 355.000 23 3

> € 355.000 71 11

Bron: Funda, 31 mei 2022 .

Binnen de prijsklasse tot € 306.000 worden de meeste woningen verkocht aan investeerders. Om woningen te beschermen en starters meer kans te bieden is het noodzakelijk om de grens niet te leggen op alleen de goedkoopste woningen in Venlo. Tot de prijsklasse € 195.000 staan weinig woningen te koop en hierdoor bescherm je maar een klein deel van de koopvoorraad.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

17

Tabel 3.7: Koopvoorraad naar prijsklassen, 2020 en 2022 Omvang van de koopwoningvoorraad Benaming WOZ-waarde 2020 1/3 van de voorraad Goedkoop < € 195.000 1/3 van de voorraad Middelduur € 195.000 tot € 275.000 1/3 van de voorraad Duur > € 275.000

WOZ-waarde 2022 < € 222.000 € 222.000 tot € 306.000 > € 306.000

Bron: Gemeente Venlo, 2022.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

18

4 Schaarste-onderzoek 4.1 Samenvattende conclusies Rangschikking wijken op basis van schaarste-onderzoek Op basis van het schaarste-onderzoek komen de volgende 11 wijken naar voren (sommige wijken staan op basis van de score op dezelfde plaats): Plaats 1 2 “ 4 5 6 7 ‘’ “ “ “

Wijk Rijnbeek Craneveld Wijk 11 Venlo-Centrum Dr Poelsplein e.o. Sinselveld Vastenavondkamp-Noord Hagerhof-Oost Hagerhof-West Hogekamp Stalberg-West Vossener-Noord

Score-matrix schaarste-onderzoek Om te bepalen in welke wijken schaarste speelt, zijn zeven indicatoren opgesteld om tot een score te komen. Per indicator wordt tussen de 10 en 20 punten toegekend, met een totaal van 100 punten. 1. Ontwikkeling particuliere huur (2016 - 2020) – 20 punten: meer dan 2% stijging particuliere huur en meer dan 2% afname koopvoorraad – 10 punten: toename tot 2% particuliere huur 2. Lage beschikbaarheid goedkope koop – 10 punten: minder dan 20% van de totale koopvoorraad in het goedkope segment 3. Afname aandeel goedkope koop – 15 punten: meer dan 5% afname goedkoop koop (2018 - 2022) 4. Afname transacties goedkope koop (2017 - 2021) – 15 punten: Afname van meer dan 50% aandeel transacties onder de € 195.000 5. Opkoop investeerders – 20 punten: meer dan 18,0% van de verkochte woningen aan investeerders – 10 punten: 10,0 - 18,0% van de verkochte woningen aan investeerders 6. Trend aandeel verkopen aan investeerders – 10 punten: toename verkoop aan investeerders (2020 - 2021 vergeleken met 2017 - 2019) 7. Trend aandeel verkopen aan koopstarters – 10 punten: afname verkoop aan koopstarters (2020 - 2021 vergeleken met 2017 - 2019) Bovenstaande indicatoren leidt tot de volgende toekenning van punten aan de wijken in de gemeente Venlo:

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

19

Tabel 4.1: Score-matrix schaarste-onderzoek Wijk Annakamp-Oost Annakamp-West Blerick-Centrum Bloemenbuurt Bosserhof CRANEVELD - #2 De Tichelarij DR. POELSPLEIN E.O. - #4 Hazenkamp Groeneveld Groenstraat-Noord Groenstraat-Zuid Hagerbroek HAGERHOF-OOST - #7 HAGERHOF-WEST - #7 HOGEKAMP - #7 Jezuïtenbuurt Klingerberg-Noord Klingerberg-Zuid Lage Heide Maasveld I Maasveld II Op de Heide RIJNBEEK - #1 SINSELVELD - #5 Smeliënkamp Spoorsingel STALBERG-WEST - #7 't Zand Tegelen-Centrum VASTENAVONDKAMP-NOORD - #6 Vastenavondkamp-Zuid Vossener-Centrum VOSSENER-NOORD - #7 Vossener-West Vossener-Zuid WIJK 11 VENLO-CENTRUM - #2 Wijk 16 Het Ven Wijk 26 Hout-Blerick Wijk 27 Boekend Wijk 35 Steyl Wijk 41 Velden Wijk 43 Lomm Wijk 44 Arcen Wijk 51 Belfeld Withuis

1

2

20

3

4

15

15

15

5

6

7

10

10

10

10 10 10

15 10 10 10 10

10 10

20 10

15 15

10 20

10 10

20 10

10

10 10

10

20

10

10

10 10

10

10 10

15

15

10 20

15 15

15 15 15

10 20 20

15 15

10

15 15 15

15 15 15 15

10 15 15 15 15 20

15

20

10 10 10 10 10 10 15

15

10

10

Score (max=100) 0 30 0 0 0 65 10 60 35 25 10 10 25 45 45 45 25 0 15 0 0 10 15 70 55 15 30 45 35 0 50 15 15 45 35 0 65 10 10 10 0 10 10 10 0 40

Op de volgende pagina’s zijn de scores van de wijken gepresenteerd op kaart.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

20

Figuur 4.1: Score schaarste-onderzoek

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

21

Figuur 4.2: Score schaarste-onderzoek, ingezoomd op de kern Venlo

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

22

4.2 Bepalen van de relevante prijsklassen Het begrip goedkope en middeldure koop verschilt per gemeente. Gemeenten hebben zelf goed zicht op hun lokale situatie. Het huidige wetsvoorstel bevat daarom geen opgelegde WOZ-waardegrens. Bij het invoeren van een opkoopbescherming dienen gemeenten zelf een relevante WOZ-waardegrens aan te wijzen en te onderbouwen voor koopwoningen in het goedkope en middeldure segment. Wat is, gelet op de samenstelling van de woningvoorraad, een logische afbakening van de goedkope en middeldure koopvoorraad? En hoe verhoudt zich dit tot de prijsgrenzen uit de Woonvisie en doelgroepenverordening? In onderstaand figuur kijken we naar de spreiding van WOZ-waarden binnen de koopwoningvoorraad. De spreiding van de WOZ-waarden binnen de bestaande woningvoorraad geeft handvatten voor het bepalen van de grenzen tussen het goedkope en het middeldure koopsegment en tussen het middeldure en het dure koopsegment. Figuur 4.3: Koopvoorraad naar prijsklassen, 2020 1/3

8.000

1/3

1/3

7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

Omvang van de koopwoningvoorraad 1/3 van de voorraad 1/3 van de voorraad 1/3 van de voorraad

Benaming Goedkoop Middelduur Duur

WOZ-waarde < € 195.000 € 195.000 tot € 275.000 > € 275.000

Bron: Gemeente Venlo, 2020.

Voor de analyses in dit onderzoek is gebruik gemaakt van de WOZ-waarden van 2020. Voor het invoeren van de opkoopbescherming worden de WOZ-waarden van 2020 herijkt met de WOZ-waarden van 2022. Op basis van de WOZ-waarden van 2022 ziet de verdeling van de koopwoningvoorraad er als volgt uit: Tabel 4.2: Koopvoorraad naar prijsklassen, 2022 Omvang van de koopwoningvoorraad Benaming 1/3 van de voorraad Goedkoop 1/3 van de voorraad Middelduur 1/3 van de voorraad Duur

WOZ-waarde < € 222.000 € 222.000 tot € 306.000 > € 306.000

Bron: Gemeente Venlo, 2022.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

23

4.3 Woningvoorraad per wijk Vanwege het feit dat de opkoopbescherming alleen kan worden ingevoerd in gebieden waar grote schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen, dient de schaarste zo goed mogelijk op wijkniveau te worden aangetoond. We kijken daarom eerst naar de samenstelling van de woningvoorraad in de wijken. In welke wijken staan veel goedkope en middeldure koopwoningen? En in welke wijken zou het invoeren van een opkoopbescherming van weinig toegevoegde waarde zijn omdat deze woningen er maar beperkt aanwezig zijn? Uitleg interpretatie figuren hoofdstuk 4 In onderstaande figuren staan niet alle 46 wijken van de gemeente Venlo. In elke figuur staat in de titel welke wijken worden getoond. De top 11 wijken uit de schaarste-analyse staan in alle onderstaande figuren. Deze zijn allen te herkennen doordat ze geschreven zijn in hoofdletters en de plaats (#) in de top 11 erbij staat. Verder worden de wijken getoond die scoren op de desbetreffende indicator.

Aandeel particuliere huurvoorraad Verder zijn er nog een aantal wijken waar het aandeel particuliere huur hoog te noemen is (> 20%). Dit zijn Rijnbeek, Hagerhof-West, Craneveld, Hogekamp en Stalberg-West (zie figuur 4.4). Vaak zijn het wijken waar ook het aandeel particuliere huurwoningen toeneemt (zie tabel 4.3). Figuur 4.4: Woningvoorraad naar eigendom, per wijk (> 10% particulier huur + top 11 wijken), gesorteerd op aandeel particuliere huur, 2022 WIJK 11 VENLO-CENTRUM - #2 RIJNBEEK - #1 HAGERHOF-WEST - #7 CRANEVELD - #2 HOGEKAMP - #7 STALBERG-WEST - #7 Tegelen-Centrum Spoorsingel VASTENAVONDKAMP-NOORD - #6 SINSELVELD - #5 Blerick-Centrum Groeneveld DR. POELSPLEIN E.O. - #4 Op de Heide Groenstraat-Zuid Wijk 44 Arcen Smeliënkamp Withuis Hagerbroek Wijk 16 Het Ven Klingerberg-Zuid VOSSENER-NOORD - #7 HAGERHOF-OOST - #7 Gemeente Venlo

33%

18%

56% 46% 44% 73% 75% 54% 39% 29% 47% 57% 58% 30% 64% 87% 73% 65% 42% 87% 89% 50% 65% 35% 58% 0% Koop

49% 15% 25% 28%

20% Corporatie huur

30% 29% 28% 3% 24% 5% 21% 26% 20% 41% 20% 53% 18% 36% 17% 26% 17% 26% 16% 55% 15% 23% 13% 13% 14% 13% 23% 12% 47% 11% 10% 10% 41% 10% 29% 6% 60% 5% 29% 14%

40% 60% Particuliere huur

80%

100%

Bron: Gemeente Venlo (2022).

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

24

Ontwikkeling particuliere huur In onderstaande tabel is de ontwikkeling van de koopvoorraad en de particuliere huur in beeld gebracht. In totaal is de particuliere huurvoorraad in de gemeente Venlo gestegen met 1%, dit geldt ook voor de koopvoorraad in de gemeente. Sommige wijken springen er boven uit met een grote stijging van de particuliere huurvoorraad, dit gaat meestal gepaard met daling van het aandeel koopwoningen. De grootste stijging van de particuliere huurvoorraad is in de wijken Craneveld en Rijnbeek. In Craneveld is in de periode 2016 - 2020 het aandeel particuliere huur toegenomen met 6-procentpunt. In Rijnbeek is dit 4-procentpunt. Tabel 4.3: Ontwikkeling particuliere huur en koopvoorraad, per wijk (wijken met een stijging van de particuliere huurvoorraad + top 11 wijken), 2016 - 2020 Wijk Ontwikkeling particuliere huur Ontwikkeling koop CRANEVELD - #2 +6% -3% RIJNBEEK - #1 +4% -5% HOGEKAMP - #7 +3% -2% SINSELVELD - #5 +3% -1% DR. POELSPLEIN E.O. - #4 +2% 0% Hazenkamp +2% 0% VASTENAVONDKAMP-NOORD - #6 +2% -2% WIJK 11 VENLO-CENTRUM - #2 +2% -3% HAGERHOF-OOST - #7 +1% -1% STALBERG-WEST - #7 0% +1% VOSSENER-NOORD - #7 -2% +2% HAGERHOF-WEST - #7 -3% +3% Gemeente Venlo +1% +1% Bron: CBS Statline, 2022.

Aandeel goedkope koop De samenstelling van de woningvoorraad verschilt sterk per wijk. Wijken met relatief weinig goedkope koopwoningen zijn: Groenstraat-Noord, Groenstraat-Zuid, Maasveld II, Hout-Blerick en Groeneveld. In deze wijken hebben starters weinig kans op een koopwoning, dit komt voornamelijk door het type wijk: de geliefdere wijken met grotere woningen. In paragraaf 5.3 gaan we in op de wijken met een hoog aandeel goedkope woningen. Dit zijn meer de kwetsbare wijken van de gemeente Venlo.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

25

Figuur 4.5: Koopwoningvoorraad naar prijsklassen, per wijk (< 20% goedkope koop + top 11 wijken), 2022 Groenstraat-Noord 6% 7% 87% Groenstraat-Zuid 19% 0% 81% Maasveld II 49% 20% 30% Wijk 26 Hout-Blerick 17% 19% 63% Groeneveld 56% 22% 19% De Tichelarij 4% 31% 20% 45% Wijk 27 Boekend 4% 21% 22% 53% Wijk 16 Het Ven 6% 24% 15% 54% Hagerbroek 7% 44% 28% 21% HOGEKAMP - #7 10% 40% 22% 27% Wijk 41 Velden 15% 37% 14% 34% Jezuïtenbuurt 17% 55% 13% 16% Wijk 44 Arcen 17% 35% 14% 34% Wijk 43 Lomm 18% 43% 15% 24% STALBERG-WEST - #7 18% 34% 18% 30% CRANEVELD - #2 23% 45% 15% 17% WIJK 11 VENLO-CENTRUM - #2 31% 29% 12% 28% SINSELVELD - #5 40% 48% 6% 6% RIJNBEEK - #1 45% 29% 9% 18% DR. POELSPLEIN E.O. - #4 50% 37% 9% 5% HAGERHOF-OOST - #7 72% 24% 3% 2% HAGERHOF-WEST - #7 79% 21% 1% 0% VASTENAVONDKAMP-NOORD - #6 92% 8%0% VOSSENER-NOORD - #7 93% 7%0% Gemeente Venlo 33% 33% 11% 22% 0% Goedkope koop

10%

20%

Middeldure koop

30%

40%

50%

60%

Dure koop (tot NHG)

70%

80%

90% 100%

> NHG-Grens

Bron: Gemeente Venlo (2022).

Ontwikkeling goedkope koop In de volgende tabel staan de wijken gesorteerd op de grootste afname van het aandeel goedkope koopwoningen. In de wijk Dr. Poelsplein e.o. is 30% van de woningvoorraad een koopwoning. In 2018 was het aandeel goedkope woningen in de koopsector 69%. In 2022 is dit aandeel gedaald naar 50%, een daling van ongeveer 20%. Dit betekent dat de wijk meer gewild is geworden en dat de WOZ-waarde flink is gestegen in de afgelopen jaren. In Vastenavondkamp-Noord is het een ander verhaal: het aandeel goedkope koopwoningen is de afgelopen jaren licht gestegen. Dit betekent dat de vraag naar woningen in deze wijk achter blijft in vergelijking met andere wijken in de gemeente Venlo.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

26

Tabel 4.4: Ontwikkeling goedkope woningvoorraad, per wijk (afname goedkope koop > 5% + top 11 wijken) Aandeel totale Aandeel Aandeel Afname koopvoorraad goedkope koop goedkope koop goedkope koop Wijk 2022 2018 2022 2018 - 2022 DR. POELSPLEIN E.O. - #4 30% 69% 50% -20% ’t Zand 36% 47% 34% -13% RIJNBEEK - #1 56% 57% 45% -13% Jezuïtenbuurt 53% 27% 17% -11% Annakamp-West 67% 79% 69% -10% CRANEVELD - #2 44% 31% 23% -8% Spoorsingel 39% 49% 41% -8% SINSELVELD - #5 47% 49% 40% -8% Groeneveld 58% 11% 3% -8% WIJK 11 VENLO-CENTRUM - #2 33% 39% 31% -8% Hagerbroek 87% 14% 7% -7% Withuis 42% 68% 61% -7% STALBERG-WEST - #7 75% 25% 18% -7% HOGEKAMP - #7 73% 16% 10% -6% Wijk 41 Velden 75% 20% 15% -6% HAGERHOF-OOST - #7 35% 75% 72% -3% VOSSENER-NOORD - #7 87% 95% 93% -2% HAGERHOF-WEST - #7 46% 78% 79% +1% VASTENAVONDKAMP-NOORD - #6 29% 90% 92% +2% Gemeente Venlo 58% 33% 33% 0% Bron: Gemeente Venlo (2022).

4.4 Druk op de koopmarkt Sinds 2013 is het aantal verkooptransacties flink gestegen. Van 661 transacties in 2013 naar 1.427 transacties in 2021, dit is een stijging van 116%. De piek van het aantal transacties lag in 2017 met 1.512 transacties. Sindsdien is het aantal transacties teruggelopen en schommelt het tussen de 1.252 en 1.427 transacties. Naast de lichte afname van het aantal transacties sinds 2017 neemt de gemiddelde transactieprijs in de gemeente Venlo de laatste jaren flink toe. In 2018 was de gemiddelde transactieprijs circa € 221.000. Daarna is de gemiddelde transactieprijs flink gestegen naar € 308.000 in 2021. In de periode 2018 - 2021 is de gemiddelde transactieprijs gestegen met 39%.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

27

Ontwikkeling transacties goedkope koop De laatste jaren is de gemiddelde transactieprijs flink gestegen, daardoor daalt logischerwijs het aandeel transacties onder de € 195.000. In 2017 was ongeveer de helft van het aantal transacties in de gemeente Venlo onder de € 195.000. In 2022 is dit aandeel gedaald tot 14%, een daling van 39%. In sommige wijken is deze afname sterker, het gaat dan voornamelijk over de wijken: Annakamp-West, Hagerhof-Oost, Vossener-Noord en Dr. Poelsplein e.o. Tabel 4.5: Ontwikkeling aantal transacties onder de € 195.000, per wijk (afname > 50% + top 11 wijken) Aandeel Aandeel Afname Totaal aantal transacties transacties transacties transacties < € 195.000 < € 195.000 < € 195.000 Wijk (2017 - 2021) (2017) (2022) 2017 - 2022 Annakamp-West 55 100% 6% -94% HAGERHOF-OOST - #7 69 100% 10% -90% VOSSENER-NOORD - #7 56 100% 10% -90% DR. POELSPLEIN E.O.

- #4 57 86% 0% -86% Vastenavondkamp-Zuid 142 86% 10% -76% Klingerberg-Zuid 154 93% 23% -70% Vossener-Centrum 68 100% 31% -69% Smeliënkamp 100 65% 0% -65% Vossener-West 62 100% 36% -64% Spoorsingel 33 60% 0% -60% Hazenkamp 155 91% 32% -59% HAGERHOF-WEST - #7 71 93% 36% -56% Op de Heide 260 89% 33% -56% Withuis 173 77% 22% -55% RIJNBEEK - #1 211 89% 37% -52% SINSELVELD - #5 118 57% 12% -46% STALBERG-WEST - #7 125 59% 15% -44% WIJK 11 VENLO-CENTRUM - #2 319 61% 17% -44% CRANEVELD - #2 120 54% 20% -34% VASTENAVONDKAMP-NOORD - #6 162 100% 81% -19% HOGEKAMP - #7 174 22% 3% -18% Gemeente Venlo 6.022 54% 14% -39% Bron: Kadaster (2022).

4.5 Verkopen aan investeerders In de periode 2017 - 2021 is het aandeel van de woningen dat verkocht werd aan investeerders in de gemeente Venlo ongeveer 9%. In sommige wijken ligt dit percentage veel hoger, tot een aandeel van 29%. In Rijnbeek zijn 29% van alle transacties verkopen aan investeerders. Ook in de wijken Hagerhof-West (29%) en Vastenavondkamp-Noord (26%) ligt het aandeel verkopen aan investeerders hoog.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

28

Figuur 4.6: Aantal verkopen aan koopstarters, doorstromers en investeerders in de periode 2017 - 2021, per wijk (> 10% verkocht aan investeerders + top 11 wijken) RIJNBEEK - #1 HAGERHOF-WEST - #7 VASTENAVONDKAMP-NOORD - #6 DR. POELSPLEIN E.O. - #4 WIJK 11 VENLO-CENTRUM - #2 Withuis Gazenkamp CRANEVELD - #2 SINSELVELD - #5 STALBERG-WEST - #7 HAGERHOF-OOST - #7 Vossener-West VOSSENER-NOORD - #7 't Zand Tegelen-Centrum HOGEKAMP - #7 Op de Heide

41% 43%

30% 29%

56% 38% 23% 46% 48% 30% 44% 29% 52% 75% 60% 34% 22% 31% 55% 0%

10%

Koopstarter

20%

30%

40%

Doorstromer

29% 29% 18% 26% 42% 19% 59% 18% 37% 17% 36% 16% 55% 14% 42% 14% 58% 13% 35% 13% 14% 12% 29% 11% 56% 10% 69% 10% 61% 8% 37% 8% 50%

60%

70%

80%

90% 100%

Investeerder

Bron: Kadaster, 2022.

Trend opkopen door investeerders In de wijken waar veel woningen worden gekocht door investeerders (meer dan 10%) is de trend van opkopen door investeerders geanalyseerd. Dit is gedaan door het aandeel verkopen aan investeerders in de periode 2017 - 2019 en 2020 - 2021 met elkaar te vergelijken. In Sinselveld zien we de grootste stijging van het aandeel verkopen aan investeerders. In de periode 2017 - 2019 werd 11% verkocht aan investeerders. In de periode 2020 - 2021 steeg dit aandeel naar 17%, een stijging van 7%. Tabel 4.6: Ontwikkeling aantal verkochte woningen aan investeerders per wijk (> 10% verkoop aan investeerders en toename verkoop aan investeerders + top 11 wijken), 2017 - 2021 Ontwikkeling 2020 - 2021 Wijk 2017 - 2019 2020 - 2021 t.o.v. 2017 - 2019 SINSELVELD - #5 11% 17% +7% VOSSENER-NOORD - #7 9% 14% +5% CRANEVELD - #2 13% 18% +5% HAGERHOF-WEST - #7 27% 32% +5% HOGEKAMP - #7 7% 10% +3% VASTENAVONDKAMP-NOORD - #6 25% 27% +2% Het Zand 9% 11% +2% HAGERHOF-OOST - #7 12% 13% +1% WIJK 11 VENLO-CENTRUM - #2 18% 19% 0% STALBERG-WEST - #7 13% 13% 0% Withuis 18% 16% -2% Hazenkamp 18% 13% -5% DR. POELSPLEIN E.O. - #4 22% 15% -7% Vossener-West 15% 5% -10% RIJNBEEK - #1 34% 20% -14% Bron: Kadaster, 2022.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

29

Trend verkoop aan koopstarters In de wijken waar veel woningen worden gekocht door investeerders (meer dan 10%) is de trend van verkopen aan koopstarters geanalyseerd. Dit is gedaan door het aandeel verkopen aan koopstarters in de periode 2017 - 2019 en 2020 - 2021 met elkaar te vergelijken. In Vossener-Noord zien we de grootste daling van het aandeel verkopen aan koopstarters. In de periode 2017 - 2019 werd 65% verkocht aan koopstarters. In de periode 2020 - 2021 daalde dit aandeel naar 52%, een stijging van 12%. Tabel 4.7: Ontwikkeling van het aandeel verkochte woningen aan koopstarters, per wijk (> 10% verkoop aan investeerders en afname verkoop aan koopstarters + top 11 wijken), 2017 - 2021 Ontwikkeling 2020 - 2021 Wijk 2017 - 2019 2020 - 2021 t.o.v. 2017 - 2019 VOSSENER-NOORD - #7 65% 52% -12% STALBERG-WEST - #7 33% 24% -9% CRANEVELD - #2 33% 25% -8% Vossener-West 77% 70% -7% VASTENAVONDKAMP-NOORD - #6 59% 53% -6% WIJK 11 VENLO-CENTRUM - #2 22% 24% 2% HOGEKAMP - #7 40% 43% 3% SINSELVELD - #5 42% 48% 6% HAGERHOF-WEST - #7 39% 50% 11% HAGERHOF-OOST - #7 45% 60% 15% RIJNBEEK - #1 35% 51% 16% DR. POELSPLEIN E.O. - #4 31% 50% 19% Bron: Kadaster, 2022.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

30

5 Leefbaarheidsonderzoek 5.1 Samenvattende conclusies Score-matrix leefbaarheidsonderzoek Om te bepalen in welke wijken leefbaarheidsproblemen spelen, zijn zes indicatoren opgesteld om tot een score te komen. Per indicator wordt tussen de 5 en 10 punten toegekend, met een totaal van 50 punten. 1. Kwetsbare voorraadopbouw – 10 punten: meer dan 20% particuliere huur en/of minder dan 33% koop 2. Hoog aandeel goedkope koop en toenemende goedkope voorraad – 10 punten: 40% of meer aandeel goedkope koop en toenemende goedkope koopvoorraad 3. Overlastmeldingen in 2021 – 10 punten: meer dan 4 overlastmeldingen – 5 punten: 1 tot 4 overlastmeldingen 4. Leefbaarheid (selectie relevante indicatoren Wijkanalyse gemeente Venlo 2020) – 10 punten: Op basis van: score op woonomgeving (sociale overlast, rapportcijfer veiligheid, onveilig voelen), samenleven (rapportcijfer leefbaarheid, betrokkenheid buurtgenoten) en bewoners 5. Leefbaarheidsontwikkeling (selectie relevante indicatoren Wijkanalyse gemeente Venlo 2020) – Bij een positieve leefbaarheidsontwikkeling ten opzichte van 2017/2018: -5 punten, alleen bij wijken met een score bij 4. 6. Hoge mutatiegraad – 10 punten: Gemeentelijk gemiddelde 20,8%, boven 29% = hoge mutatiegraad

Internationale werknemers Naast bovenstaande punten is ook gekeken naar het aandeel Internationale werknemers in de wijken. Gemiddeld in de gemeente is 6% van de bevolking een internationale medewerker. In bepaalde delen van de gemeente concerteren internationale werknemers zich. Het gaat om de volgende wijken in de gemeente Venlo: • Smeliënkamp (9%) • Vastenavondkamp-Noord (9%) • Vastenavondkamp-Zuid (9%) • Venlo-Centrum (9%) • Vossener-Centrum (7%) • Vossener-Noord (7%) • Vossener-West (7%) • Vossener-Zuid (7%) • Klingerberg-Noord (7%) • Klingerberg-Zuid (7%) • Lage Heide (5%) • Op de Heide (5%) Deze gegevens zijn alleen bekend op CBS wijkniveau. Te gehanteerde wijkindeling in dit onderzoek is op een lager schaalniveau. Het kan zo zijn dat binnen een bepaalde wijk de internationale werknemers zich concentreren in delen binnen de wijk. Dit betekent dat in sommige wijken in de gemeente het aandeel hoger ligt dan de gepresenteerde getallen.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

31

Tabel 5.1: Score-matrix leefbaarheidsonderzoek Wijk/ buurt Annakamp-Oost Annakamp-West Blerick-Centrum Bloemenbuurt Bosserhof CRANEVELD - #2 De Tichelarij DR. POELSPLEIN E.O. - #4 Hazenkamp Groeneveld Groenstraat-Noord Groenstraat-Zuid Hagerbroek HAGERHOF-OOST - #7 HAGERHOF-WEST - #7 HOGEKAMP - #7 Jezuïtenbuurt Klingerberg-Noord Klingerberg-Zuid Lage Heide Maasveld I Maasveld II Op de Heide RIJNBEEK - #1 SINSELVELD - #5 Smeliënkamp Spoorsingel STALBERG-WEST - #7 't Zand Tegelen-Centrum VASTENAVONDKAMP-NOORD - #6 Vastenavondkamp-Zuid Vossener-Centrum VOSSENER-NOORD - #7 Vossener-West Vossener-Zuid WIJK 11 VENLO-CENTRUM - #2 Wijk 16 Het Ven Wijk 26 Hout-Blerick Wijk 27 Boekend Wijk 35 Steyl Wijk 41 Velden Wijk 43 Lomm Wijk 44 Arcen Wijk 51 Belfeld Withuis

1

2 10

3 10 5 5

4

5

6

10 5 10 10 10

5 10

10 10 10 10

10 10

10

5 5

10

10 10

5 5 5

10 10 10 10

10

5

10

10

10 10 5 10

10

10

10

5 10 5 5 5 5 5 10 5

10 10

10

5 5 5 5 10 5

-5

10

Score (max=50) 20 5 5 10 5 10 10 25 10 10 10 10 0 0 25 25 10 15 25 25 0 0 25 20 0 10 5 10 5 10 35 15 5 5 5 0 35 5 0 0 5 5 5 5 10 5

Op de volgende pagina’s zijn de scores van de wijken gepresenteerd op kaart.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

32

Figuur 5.1: Score leefbaarheidsonderzoek

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

33

Figuur 5.2: Score leefbaarheidsonderzoek, ingezoomd op de kern Venlo

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

34

5.2 Ondersteunende analyse leefbaarheidstrends Naast de effecten die de opkoop van woningen voor verhuur kan hebben op schaarste in de koopwoningvoorraad, kan deze opkoop ook zorgen voor een aantasting van de leefbaarheid in buurten. Daarom wordt in het wetsvoorstel de mogelijkheid geboden om ook een huisvestingsverordening inzake opkoopbescherming vast te stellen indien dat noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid van de betreffende buurt, ongeacht of er schaarste is. Uit jurisprudentie rond de Wet Toeristische verhuur blijk dat een causaal verband tussen leefbaarheidsproblemen in een buurt en de verhuur van woningen lastig aantoonbaar is. Een onderbouwing die enkel gebaseerd is op leefbaarheidsproblemen zal hierdoor voor een opkoopbescherming waarschijnlijk ook ingewikkeld zijn. Wel kan het aantonen van leefbaarheidsproblemen in combinatie met het aantonen van schaarste ondersteunend zijn aan de onderbouwing van een opkoopbescherming. In de toelichting van het wetsvoorstel en in de handreiking van de VNG voor de regeling toeristische verhuur worden een aantal aanknopingspunten geboden: • •

Een hoge mutatiegraad (> 10%) wordt gezien als mogelijk nadelig voor de sociale cohesie in een wijk. Cijfers met betrekking tot leefbaarheid/overlast op wijkniveau (zoals klachten, meldingen of enquêtes) kunnen iets zeggen over de ervaren leefbaarheidssituatie in een wijk. Hiervoor gebruiken we wijkanalyse 2020 van de gemeente Venlo.

5.3 Mutatiegraden in de particuliere huursector De gemiddelde mutatiegraad van de particuliere huurvoorraad is in de hele gemeente Venlo hoog. Bij een ‘gewone’ woningcorporatie is een mutatiegraad van zo’n 6% à 7% gebruikelijk. In de particuliere huursector is de gemiddelde mutatiegraad hoger. Gemiddeld in Nederland is de mutatiegraad in de particuliere huursector 20,3%.

983.112/G | Onderzoek regeling opkoopbescherming

35

Tabel 5.2: Gemeente Venlo. Kenmerken van de particuliere huurvoorraad per wijk, 2019

Wijk Venlo-Centrum Venlo-Zuid Venlo-Oost-Noord Venlo-Noord Venlo-Oost-Zuid Het Ven Blerick-Midden Blerick-Noord Blerick-Zuid Vossener Klingerberg Hout-Blerick Boekend Trade-Port Tegelen-Centrum Op de Hei Steyl Velden Lomm Arcen Belfeld Gemeente Venlo

Aantal part. huur woningen 1.465 610 805 490 100 30 280 245 0 35 105 25 0 15 385 220 90 140 10 75 40 5.165

Aandeel v/d voorraad 48% 8% 9% 6% 2% 1% 7% 4% 0% 1% 3% 1% 0% 3% 8% 3% 2% 4% 0% 5% 1% 11%

Mutatiegraad 29,4% 20,3% 23,9% 37,5% x x x 21,0% x x x x x x 21,2% 13,4% x x x x x 20,8

Gem. WOZwaarde part. huurwoning € 153.900 € 174.700 € 163.200 € 156.300 x x € 182.800 € 109.000 x x € 145.900 x x x € 175.900 € 157.200 x € 268.800 x x x € 174.600

Gem. opp. part. huurwoning 98 m2 113 m2 98 m2 94 m2 162 m2 x 133 m2 84 m2 x x 96 m2 x x x 125 m2 118 m2 x 153 m2 x x x 116 m2

Gem. brutohuur part. huurwoning € 714 € 806 € 773 € 709 € 925 x € 799 € 645 x x € 767 x x x € 778 € 784 x € 959 x x x € 775