472223 Bijl10 Bijlagen bij toelichting Bijl3 Ladderonderbouwing Veilingterrein Venlo.pdf

• • •

.

•

,

•

Trends en ontwikkelingen De belangrijkste trends en ontwikkelingen voor de horecasector zijn: Horeca

5. 3

Groeiend belang horeca

Vernieuwing en blurring

Net als het groeiende belang van food in de winkelstraat , geldt dit ook voor horeca. De consument besteedt zijn of haar tijd graag buiten de deur en heeft daar een andere perceptie van de prijs van eten en drinken. Ook in kleinere centra en ondersteunende winkelgebieden is horeca niet alleen het verlengstuk van een bezoek aan een winkel , maar ook andersom.

Horeca maakt meer en meer een onderdeel uit van andere sectoren. Anderzijds is er ook binnen de sector sprake van vervaging. Horecagelegenheden mengen verschillende functies of veranderen hun concept naar tijdstip. Bijvoorbeeld de boekhandel die ook koffie schenkt of een kledingwinkel met café.

Behoefte horeca

KWALITATIEVE BEHOEFTE Er zijn meerdere kwalitatieve argumenten voor het realiseren van horeca op het Veilingterrein: •

De toevoeging van horeca dient te passen bij het gebied en de doelgroepen die zich vestigen voor werk scholing en andere bezoekersredenen. De horeca vervult een functie om het gebied levendig te maken. Het creëert ontmoetingsplekken voor bewoners bezoekers en verblijvers. Aantrekkelijke horeca levert een bijdrage aan de versterking van het vestigingsklimaat van het gebied. Hiermee wordt het concurrentieprofiel van het gebied verbeterd. Zorg voor mengvormen van horeca met dagelijkse detailhandel (blurring) dit stimuleert een langer verblijf en zorgt voor extra levendigheid. Ook kan een mengvorm worden ontwikkeld met

,

,

• •

• •

,

bedrijvigheid/ambacht. Creëer ruimte voor lokaal ondernemerschap en horecaconcepten die passen bij het gebied en het

karakter ervan. Dit draagt bij aan het vormen van de identiteit van het gebied. De fastservicesector past goed binnen het beoogde concept voor het Veilingterrein. Denk hierbij aan koffie (to go) concepten en lunchzaken. Belangrijk hierbij is dat deze functies nabij andere voorzieningen op een centrale plek in het gebied gerealiseerd worden die goed bereikbaar en zichtbaar is. ,

,

5. 4

Ruimtelijke en economische effecten

Bij een zorgvuldige ruimtelijke ordening hoort ook dat de beoogde ontwikkeling van horeca niet tot zodanige overcapaciteit leidt dat er via de weg van leegstand sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat en ondernemersklimaat. Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

21/33

De analyse van effecten in de tekst hieronder zijn geanalyseerd op het niveau van het onderzoeksgebied. In mindere mate zullen er ook effecten zijn voor het aanbod in de ruimere omgeving van de projectlocatie. Deze effecten zijn door het ruime aanbod lastig te kwantificeren maar hebben naar verwachting geen of nauwelijks aantasting van het bestaande aanbod tot gevolg. ,

,

,

,

RUIMTELIJKE ECONOMISCHE IMPULS De ontwikkeling van horeca op het Veillingterrein genereert de volgende ruimtelijk economische impuls: Versterking vestigingsklimaat: aantrekkelijke horeca die aan de moderne maatstaven voldoet en op een goed elocatie is gevestigd draagt bij aan de versterking van het vestigingsklimaat voor bewoners en bedrijven en daarmee aan het concurrentieprofiel van het gebied. Katalysator nieuwe investeringen: een dergelijke ontwikkeling fungeert vaak als katalystaor voor nieuwe investeringen in de omgeving. door de ontwikkeling wordt het gebied aantrekkelijker en trekt het nieuwe gebruikers en investeerders.

•

,

•

EFFECTEN OP BESTAANDE STRUCTUUR Horeca is een heterogene sector. Het is dan ook op voorhand lastig te bepalen wat de precieze omzeteffecten zijn op de bestaande structuur. Hoe meer die invulling afwijkt van het huidige aanbod (functie sector concept en doelgroep) hoe kleiner de effecten. Met een aantrekkelijk locatie waar horeca en detailhandel in elkaars nabijheid worden gerealiseerd kunnen gasten worden verleid tot combinatiebezoek. Zo versterken de ondernemingen elkaar en kunnen ze van elkaar profiteren. ,

,

,

WOON- , LEEF- EN ONDERNEMERSKLIMAAT Bij een zorgvuldige ruimtelijke ordening hoort ook dat een plan niet leidt tot een zodanige overcapaciteit dat er via de weg van leegstand sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon- leef- en ondernemersklimaat. In de jurisprudentie geldt als doorslaggevend criterium voor duurzame ontwrichting de vraag of inwoners van een bepaald gebied het voorzieningenniveau op peil blijft. De effecten van voorliggende ontwikkeling zijn in het huidige metrage van dien aard dat sprake zal zijn van onacceptabele uitval. ,

5. 5

Conclusie

In de huidige situatie (vigerend bestemmingsplan) is er een planologisch (hard) aanbod van 600 m² aan horeca mogelijk op de locatie. Deze 600 m 2 wordt in het voorliggende bestemmingsplan overgenomen en daarmee ‘conserverend’ bestemd. Hierdoor verandert er niks aan de planologische situatie en is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Kwalitatief past de fastservice sector goed bij de locatie en doelgroepen. Denk hierbij aan een vestiging van een lunchroom of een koffiezaak waar men ook to-go producten kan halen. Deze vormen van horeca kunnen gecombineerd worden met kleinschalige dagelijkse detailhandel.

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

22/33

6 6. 1

Medisch en/of onderwijs gerelateerde kantoren Onderzoeksgebied

Bedrijven blijven binnen de regio De bedrijfsruimtemarkt is voor een groot deel een lokale markt. Onderzoek (PBL 2007 & CBS 2013) wijst uit dat circa 90 tot 95% van de bedrijfsverplaatsingen binnen de COROP-regio plaatsvindt. Een groot deel (ruim 2/3e deel) blijft daarbij ook binnen de gemeentegrenzen blijkt uit hetzelfde onderzoek. Onderzoek naar verhuisdynamiek binnen de gemeentegrenzen is beperkt. Uit diverse onderzoeken komt naar voren dat: ,

,

,

slechts 5% van alle bedrijven over de gemeentegrenzen wil verhuizen (en dus een sterke voorkeur heeft voor de eigen gemeente); • circa 75% van de bedrijven verhuist binnen een straal van 5 kilometer rondom de bestaande vestiging; circa 40% van alle bedrijven verhuist binnen een straal van 1 kilometer rondom de bestaande vestiging. • Ook uit onze analyse van verhuisbewegingen in de afgelopen 10 jaar in de gemeente Venlo blijkt ook 77% van de kantoorgebruikers binnen de gemeente is verhuisd. 85% van de verhuisbewegingen vond plaats in de regio Noord-Limburg. 18 In deze regio zijn ook regionale afspraken gemaakt over de programmering van kantoren en bedrijfsruimte. We hanteren dit dan ook als onderzoeksgebied. •

Figuur 6 Onderzoeksgebied , bron: Sweco

18 Vastgoeddata (2023)

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

23/33

Behoefte

6. 2

aan kantoorruimte

In het plangebied bestaat het voornemen om een beperkt kantoorprogramma toe te voegen. Dit programma is een onderdeel van de bredere programmering waarin wordt gestreefd naar een multifunctioneel en dynamisch woon-werkmilieu. Kantoren zijn hier een toevoeging op de woningen onderwijs bedrijfsruimte en maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Gezamenlijk wordt een onderscheidend en nieuwe werkmilieu in Venlo gecreëerd. ,

,

In deze onderbouwing onderzoeken we de behoefte naar kantoorruimte in de regio Noord-Limburg. Kwalitatief analyseren we daarnaast de specifieke behoefte naar kantoorruimte gerelateerd aan de gezondheidszorg en het onderwijs. Het Veilingterrein zet in op deze doelgroepen. De nabijheid van het VieCuri Medisch Centrum de Hogeschool Venlo en het Gilde College zorgt ervoor dat op het veilingterrein een campusmilieu kan ontstaan met kantoren en werkplekken voor deze specifieke doelgroep. ,

BEPERKTE KWANTITATIEVE VRAAG IN NOORD-LIMBURG Beperkte groei werkgelegenheid in de regio – aandeel banen in Venlo neemt toe De totale werkgelegenheid in Noord-Limburg is in de periode 2012-2022 jaarlijks gemiddeld gestegen • met 02% van 147. 000 banen naar 149. 500 banen. In de gemeente Venlo is de werkgelegenheid jaarlijks met 06% gestegen. 19 Venlo is in 2022 verreweg de grootste werkgever in de regio Noord-Limburg met 43% van de banen. • De historische ontwikkeling in de afgelopen 10 jaar is in lijn met de regionale prognoses van het • Economisch Instituut van de bouw (EIB). Zij gaan uit van een jaarlijkse groei van werkgelegenheid in Noord-Limburg tot 2033 van -01% tot 02%. 20 Deze scenario’s zijn onlangs gehanteerd in het Ruimtebehoefte onderzoek werklocaties gemeente Venlo. 21 In dit onderzoek sluiten we dan ook aan bij het gunstige scenario van het EIB. Dit scenario is het meest in lijn met de historische ontwikkeling. ,

,

,

,

,

We concluderen dat tot 2033 het aantal banen in de regio Noord-Limburg toeneemt met ca. 2. 450 banen toeneemt tot een totaal van 151. 900 banen. Op basis van de historische ontwikkelingen gaan we er vanuit dat het aandeel banen van Venlo in de regio toeneemt tot 45%. Dit resulteert een toename van banen in Venlo van ruim 3. 800. Dit betekent een afname van werkgelegenheid in sommige andere gemeenten. In de afgelopen 10 jaar is bijvoorbeeld het aantal banen in Venray ook met ruim 3. 000 banen afgenomen. 22 Kantoorgebruik per medewerker neemt af • In de regionale kantorenvisie 23 wordt gesteld dat het ruimtegebruik per werknemer in kantoren (KQ) in 2 Noord-Limburg in 231 m 2 vvo bedroeg en dat deze afneemt tot 2040 naar 195 mvvo. Wanneer we 2 deze afname doorrekenen concluderen we dat het KQ momenteel zo’n 218 m vvo bedraagt. • We gaan uit voor de berekening van de uitbreidingsvraag van een scenario met een verder afnemend KQ tot 2040 (scenario-basis). In het scenario-plus hanteren we een gelijkblijvend KQ. Landelijk wordt uitgegaan van een afname van het ruimtegebruik per werknemer in kantoren. In een stad zoals Venlo waar de meeste kantoren relatief klein zijn en de huurprijzen lager liggen dan elders in Nederland neemt het KQ minder af. De noodzaak om het kantoorgebruik te optimaliseren is hier minder aanwezig. ,

,

,

,

Circa 7% van de werkgelegenheid in Noord-Limburg in kantoren • In Noord-Limburg zijn 7% van de banen in kantoren. Dit bepalen op basis van een KQ van ca. 22 m 2 vvo en de totale kantorenvoorraad in gebruik eind 2022 van 232. 400 m 2 vvo. 24 Dit betekent dat er ca. 10. 600 mensen werkzaam zijn in kantoren. In de gemeente Venlo ligt dit aandeel hoger , op 11%. Naar verwachting blijft dit aandeel min of meer gelijk.

19 LISA , 2023 20 Actualisatie en regionalisering bedrijfstakkenramingen , EIB (2022) 21 Ruimtebehoefte onderzoek werklocaties gemeente Venlo , Stec Groep 22 LISA , 2023 23 Regionale visie kantoren Noord-limburg , Regio Noord-Limburg (2017) 24 NVM , 2023 en Vastgoedata , 2023

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

(2022).

24/33

Beperkte uitbreidingsvraag in Noord-Limburg in maximale scenario We bereken de uitbreidingsvraag tot 2033 o. b. v. de ontwikkeling van de werkgelegenheid het aandeel banen in kantoren en het ruimtegebruik per medewerker. Door de lage werkgelegenheidsgroei en de afname van het KQ neemt de vraag naar kantoren af. Afhankelijk van het scenario bestaat er een uitbreidingsvraag van 5. 100 tot -10. 700 m 2 vvo. ,

280. 000 260. 000 240. 000 220. 000 200. 000 180. 000 160. 000 140. 000 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

Huidige kantorenvoorraad Noord-Limburg Voorraad in gebruik (plus-scenario incl frictieleegstand) Voorraad in gebruik (basis-scenario inclusief frictieleegstand) Figuur 7 Prognose kantorenvoorraad in gebruik

Vervangingsopgave in de komende 10 jaar van bijna 37. 000 m 2 vvo Een deel van de bestaande voorraad is verouderd en toe aan vervanging. Oudere objecten voldoen vaak niet meer aan de eisen van de huidige eindgebruiker. Deze panden staan vaak al meerdere jaren (structureel) leeg. In de regionale kantorenvisie wordt uitgegaan van jaarlijks vervangingsopgave 25% van de totale voorraad. Deze inschatting lijkt aan de hoge kant. ,

De verouderde panden zijn een specifiek deel van de voorraad. Het zijn kantoorpanden met een gemiddelde leeftijd van 40 tot 50 jaar die niet gelegen zijn op stations- of centrumlocaties. Wanneer we de huidige voorraad analyseren schatten we in dat circa 36. 900 m 2 vvo is verouderd. Dit is 135% van de totale kantorenvoorraad. Panden van voor 1950 zijn vaak monumentaal (en komen niet in aanmerking voor sloop/vervanging). Panden op stations- en centrumlocaties zijn gemiddeld voldoende marktconform om na (her)ontwikkeling in de vraag te voorzien. Op basis van onze analyses komen we daarmee op een indicatieve vervangingsopgave van circa 37. 000 m.2 Wanneer dit volume in de periode tot 2033 volledig wordt onttrokken van de voorraad betekent dit een gemiddelde jaarlijkse vervanging van zo’n 3. 700 m.2 Dit betekent jaarlijks circa 13% van de totale voorraad. 25 Daarmee is het vervangingspercentage een stuk lager dat de inschatting uit de regionale kantorenvisie. Deze ‘voorzichtige’ inschatting hanteren we als uitgangspunt voor de vervangingsvraag in de regio. ,

,

,

,

Geen harde plancapaciteit voor kantoren

Er is geen plancapaciteit voor kantoren in Noord-Limburg. Wel is er nog planvoorraad op Brightlands Campus Greenport Venlo. Dit is een hoogwaardig bedrijventerrein met kantoor(achtige) bebouwing. Een deel van deze bestemming kan worden toegepast voor kantoren met een specifieke (agrarische/kennisintensieve) bestemming. In het bestemmingsplan van het Kazernekwartier is onder de bestemming ‘gemengd-1’ maximaal 6. 600 m 2 bvo toegewezen aan bedrijfsmatige activiteiten maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening. In dit bestemmingsplan is geen specifieke bestemming voor kantoren opgenomen. ,

25 Vastgoeddata , 2023

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

25/33

Bestaand aanbod: 15% leegstand , bijna 40. 000 m 2 We nemen het bestaande aanbod mee in de berekening. Dit is alle leegstand boven de gewenste frictieleegstand. Deze leegstand kan worden ingezet om in een deel van de vraag te voorzien. De huidige kantorenvoorraad bedraagt 272. 000 m 2 vvo. Hiervan staat 156% leeg. 26 De huidige voorraad in gebruik is daarmee 232. 400 m 2 vvo. We gaan wel uit van een gewenste frictieleegstand van 5%. Dit betekent dat 96% oftewel 26. 000 m 2 vvo van de voorraad kan worden ingezet om te voorzien in een deel van de vraag. ,

,

,

Behoefte van maximaal 16. 000 m 2 vvo kantoorruimte in Noord-Limburg De confrontatie tussen de vraag en aanbod in Noord-Limburg toont een beperkte behoefte aan nieuwe

kantoren in de regio Noord-Limburg. De vraag wordt grotendeels gedreven door de vervangingsvraag van verouderde kantoorpanden. De totale behoefte bedraagt 200 tot 16. 000 m 2 vvo. Uitbreidingsvraag (A)

Vervangingsvraag (B)

(Plan)aanbod (excl. 5% gewenste frictie) (C)

Behoefte (A + B – C)

5. 100 tot -10. 700m 2 vvo

36. 900 m 2 vvo

2 26. 000 mvvo

+16. 000 tot 200 m 2 vvo

Tabel 5 confrontatie vraag-aanbod Noord-Limburg

HET VEILINGTERREIN VOORZIET IN EEN KWALITATIEVE BEHOEFTE Leegstand kantoren met name op bedrijventerreinen in grote panden De leegstand van kantoren in de gemeente Venlo bevindt zich met name op bedrijventerreinen. In 2022 bevond bijna driekwart van de leegstand zich op bedrijventerreinen met name op Venlo Trade Port en Trade Port West. Op kantorenparken (o. a. Noorderpoort) in stadscentra of stationsgebieden is slechts beperkte leegstand. Bijna de helft van de leegstand bedraagt panden van meer dan 1. 000 m 2 vvo. Een derde van de leegstand zijn panden groter dan 2. 500 m 2 vvo. 27 ,

Veilingterrein ontwikkelt een campusmilieu met een focus op innovatieve bedrijvigheid gerelateerd aan omliggende instellingen (medisch en onderwijsgerelateerd) Het Veilingterrein is omgeven door zorg- en onderwijsinstellingen. Het beoogde ontwikkelplan zet in op een gemengd woon-werkmilieu in lijn met het ambitiedocument van de stakeholders in het gebied. Waarbij het op deze locatie niet gaat om reguliere kantoorruimte maar om kantoorruimte voor bedrijven gerelateerd aan of spin-offs van de instellingen (medisch/onderwijsgerelateerd). ,

ilde leidingen

ie uri

eilingterrein

nt s gesch

l

Figuur 8 Omliggende kennisinstellingen

26 NVM , 2023 en vastgoeddata 2023 27 Limburg atlas , BOG-aanbod , Etil (2023).

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

26/33

Gezamenlijke ambities verwezenlijken Omliggende kennis-/zorginstellingen creëren koppelkansen en behoefte naar kantoor(achtige) ruimte in het Veilingterrein. VieCuri Fontys en het Gilde college hebben samen met JPO en de gemeente Venlo het 'Ambitiedocument Veilingterrein’ opgesteld. In dit ambitiedocument wordt gestuurd op een verbindend ,

programma voor het Middengebied en het Veilingterrein. Het Middengebied wordt gevormd tot een kennisdistrict dat zich focust op vernieuwing en innovaties op het vlak van gezondheid in de zorg , onderwijs en wonen. Het ambitiedocument stelt dat dit voor de werkfuncties betekent dat er synergie wordt gezocht rondom vernieuwingen in zorg en onderwijs en in gezond leven. Dit biedt kansen voor start-ups en andere bedrijven in onder meer studio’s , flex- en co-offices , maakruimtes en trainingscentra. We concluderen dat partijen de ambitie hebben om het gebied te ontwikkelen en in te zetten op werkfuncties gerelateerd aan innovaties in de zorg en onderwijs. 28

Campusontwikkeling past bij de economische visie van Venlo

In de economsiche visie 2030 Venlo wordt ingezet op de doorontwikkeling van gezondheidszorgindustrie in Venlo. Nadrukkelijk worden hier het accent gelegd op de crossover tussen zorg maakindustrie kennis en innovatie te stimuleren. Hierbij worden MKB-bedrijven uit de regio betrokken. Het Veilingterrein is aangewezen als de locatie om hier trajecten en projecten in te verwezelijken. Het Veilingterrein is opgenomen in de economische visie als ‘een gemengd stadsdeel en kennisdistrict met gezondheid als leidmotief’. Een proeftuin voor postive gezondheid. Hiervoor zijn kantoren en andere bedrijfsruimte nodig om een fysieke plek te bieden aan de samenwerkingen tussen het onderwijs zorginstellingen en het MKB. Momenteel is er geen andere locatie in Venlo met een specifieke focus op gezondheidszorg in een gemengd woon-werkmilieu. ,

,

,

De verwachte demografische krimp van Venlo en omgeving brengt een risico met zich mee in deze campusontwikkeling. Ondanks de mogelijke krimp in het aantal leerlingen op omliggende onderwijsinstellingen biedt de koppeling tussen het bedrijfsleven en de onderwijs- en kennisinstellingen kansen. Juist door de centrale ligging van het Veilingterrein (t. o. v. de onderwijsinstellingen en het ziekenhuis) heeft deze plek potentie als locatie waar zorg onderwijs het bedrijfsleven en innovatie elkaar tegen komen en daarmee ook de omliggende instellingen versterkt. ,

,

Het aantal transacties van kantoorruimte voor medisch en onderwijs gerelateerd neemt toe Uit de historische transactiedata van kantoorruimte maken we op dat de transacties (en het volume) in de regio Noord-Limburg de afgelopen jaren zijn gedaald. In 2022 heeft een opleving plaats gevonden met een opname van bijna. 12. 500 m 2 vvo. Opvallend is dat waar de gehele kantoormarkt een dalende trend toont het aandeel van zorg/medisch en onderwijs binnen de opname juist is gestegen (zie Bijlage 2 voor sectoren). We hebben hier alleen transacties van kantoorpanden meegenomen. In de periode 2016-2022 hadden deze sectoren een aandeel van 15% in de totale kantooropname. Het merendeel hiervan komt uit de medische sector jaarlijks tussen de 10 tot 15% van het marktaandeel. De transacties voor het onderwijs schommelen rond de 5% van het totale jaarlijkse oppervlakte. 29 ,

,

,

Daaruit concluderen we dat medisch en onderwijs gerelateerde sectoren een marktaandeel hebben van ca. 15% van de vraag naar kantoorruimte in Noord-Limburg hebben. Bij een uitbreidingsbehoefte van 16. 000 m 2 vvo is dit ca. 2. 500 m 2 vvo.

28 Ambitiedocument Veilingterrein , Vliegwiel voor een nieuwe 29 Vastgoeddata (2023)

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

gebiedsidentiteit voor het Middengebied (2022)

27/33

n e gr oz n av tke j i s l av wre r e d p no po il n e e dn a

40%

14. 000

35% 30%

12. 000 ti e c 10. 000 as

s

25%

8. 000

20%

6. 000

15% 10%

4. 000 2. 000

5% 0%

0 2016

2017

2018

2019 Astitel

2020

2021

2022

n a g t rr ru u b u h iLm e ga dro t re o m N la t ao

T

A

Huurtransacties onderwijs Huurtransacties totaal

Huurtransacties zorg

Figuur 9 Huurtransacties kantoren in Noord-Limburg , bron: Vastgoeddata , 2023

6. 3

Conclusie

ONTWIKKELING VAN 2. 500 M 2 KANTOORRUIMTE (3. 000 M 2 BVO) VOLDOET AAN DE LADDER Toevoeging van 2. 500 m 2 vvo zorgt niet voor ongewenste economische effecten We concluderen dat er beperkte behoefte is aan kantoorruimte specifiek medisch en onderwijs gerelateerd in de regio Noord-Limburg. Door het specifieke profiel is de doelgroep voor het Veilingterrein anders dan bijvoorbeeld in het Kazernekwartier waar de doelgroep voor kantoorpanden niet gespecificeerd is. Een klein kantoorprogramma valt binnen de geconstateerde behoefte. Mocht dit kantoorprogramma (gedeeltelijk) leeg komen te staan heeft dit slechts een beperkt effect op de totale leegstand in de regio. De leegstand neemt in dat geval met minder dan 1% toe. Op de huidige locatie zijn momenteel geen kantoren. Er vindt geen saldering plaats. ,

,

,

,

Beperkte kwantitatieve behoefte in Noord-Limburg – Kwalitatief is het beoogde milieu een toevoeging aan de kantorenvoorraad in Noord-Limburg •

In de regio Noord-Limburg is geen uitbreidingsvraag naar nieuwe kantoren. Wel is er een vervangingsopgave. De kwantitatieve behoefte aan kantoren in Noord-Limburg na confrontatie van het vraag en aanbod bedraagt maximaal 16. 000 m 2 vvo. De werkgelegenheid in Venlo sterker groeit dan elders in de regio. Ook is het aandeel werknemers dat in kantoren werkt hoger in Venlo. Dit betekent de vraag naar kantoren zich binnen de regio zich grotendeels richt op Venlo. Het aantal transacties (en volume) van kantoorruimten vanuit medische of onderwijs gerelateerde bedrijven onderwijs in Noord-Limburg toeneemt. Het Veilingterrein een logische plek is voor onderwijs en medisch en/of onderwijs gerelateerde kantoorruimte gezien de koppelkansen met omliggende zorg- en kennisinstellingen en het specifieke concept van het Veilingterrein. Daarmee is het terrein ook onderscheidend van bijvoorbeeld het Kazernekwartier. 2 We concluderen dat deze behoefte op circa 2. 500 m 2 vvo (circa 3. 000 mbvo) kantoorruimte ligt. ,

,

•

• •

,

•

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

28/33

Kleinschalige bedrijfsruimte (‘bedrijfsmatige activiteiten’)

7

Op het huidige terrein is een enkelbestemming ‘bedrijventerrein’ gevestigd met functieaanduiding ‘vorm van bedrijf – veiling’. Het huidige bouwvlak is groter dan de vloeroppervlakte die is beoogd in het programma. Daarnaast is er geen substantiële wijziging van de bestemming alleen een verruiming van functieaanduiding ‘veiling’ naar reguliere bedrijfsruimte (‘bedrijfsmatige activiteiten’). Deze wijziging lijkt daarmee geen nieuwe ,

,

stedelijke ontwikkeling. Hieronder motiveren we waarom toevoeging van een beperkt programma aan bedrijfsruimte niet leidt tot onaanvaardbare effecten elders.

7. 1

Onderzoeksgebied

Als onderzoeksgebied voor de behoefteraming voor kleinschalige bedrijfsruimte hanteren we de gemeente Venlo. De bedrijfsruimtemarkt is voor een groot deel een lokale markt. Onderzoek (PBL 2007 & CBS 2013). wijst uit dat circa 90 tot 95% van de bedrijfsverplaatsingen op bedrijventerreinen binnen de COROP regio plaatsvindt. Een groot deel (ruim 2/3e deel) blijft daarbij ook binnen de gemeentegrenzen blijkt uit hetzelfde onderzoek. Daarbij hebben kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers veelal een lokaal verzorgingsgebied. ,

,

,

Bestaande voorraad bestaat vooral uit grotere bedrijfsobjecten 30 Ongeveer Venlo heeft een voorraad van ruim 4 miljoen m 2 aan industriefunctie verdeeld over 926 panden. 2 2 36 miljoen m hiervan bestaat uit panden groter dan 2. 500 m dat bedraagt ongeveer 88% van het totale volume aan panden met een industriefunctie in Venlo. We zien ca 400 panden een oppervlakte kleiner dan 800 m 2 hebben met een totaal volume van 150. 000 m 2 ongeveer 4% van de voorraad. Hieruit maken we op dat er in Venlo vooral grotere industriepanden zijn gevestigd en weinig panden met een vergelijkbaar metrage zoals beoogd in het programma. ,

,

,

7. 2

,

Vraag naar bedrijfsruimte

Vraag: Gemiddelde jaarlijkse opname van circa 1. 600 m2 bvo van objecten < 800 m2 De opname bedraagt gemiddeld per jaar – op basis van de afgelopen tien jaar - ongeveer 28. 000 m 2 aan transacties. Wanneer we de transacties < 800 m 2 analyseren concluderen we dat de gemiddelde opname ongeveer 1. 600 m 2 per jaar bedraagt. Van alle transacties in de afgelopen tien jaar was ongeveer 42% kleiner dan 800 m.2 Wanneer we kijken naar het totale transactievolume in de afgelopen tien jaar bestond 5% van het totale volume uit panden kleiner dan 800 m.2 Ongeveer 90% van de transacties van panden kleiner dan 800 m 2 panden die zijn gelegen op bedrijventerreinen in Venlo. Hieruit maken we op dat er een beperkt aanbod is van objecten op werkmilieus buiten bestaande bedrijventerreinen. ,

,

,

60. 000

4. 000

50. 000

3. 500 3. 000

40. 000 28. 223

30. 000

1. 637

1. 500

20. 000

1. 000 500

10. 000 0

2. 500 2. 000

2014201520162017201820192020202120222023

Opname in m²

Gemiddelde

0

2014201520162017201820192020202120222023

Opname in m²

Gemiddelde

Figuur 10: Opname in m 2 per jaar , met gemiddelde over 10 jaar (links); Opname in m 2 per jaar , panden < 800 m 2 , met gemiddelde over 10 jaar (rechts).

30 Vastgoeddata (2023)

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

29/33

Beperkt aanbod aan kleine objecten in Venlo Het aanbod van panden < 800 m 2 is beperkt in Venlo. Op dit moment worden er 20 objecten 31 aangeboden waarvan een groot aantal bestaan uit garageboxen. Ongeveer acht objecten met een totaal metrage van ongeveer 2. 100 m 2 zijn kleiner dan 800 m 2. Dit bedraagt minder dan 05% van de voorraad. Dit sluit aan bij de eerdere conclusies dat er een beperkt aanbod is aan kleinere objecten. ,

Leegstand onder het frictieniveau De leegstand – uitgedrukt in percentage van bebouwde kavels die niet in gebruik zijn – bedraagt 16%.32 De monitor werklocaties Limburg wijst uit dat er in 2022 ongeveer 25% leeg stond. Dit is ruim onder het gezonde frictieleegstand van 5%. Hieruit concluderen we dat er op dit moment een tekort is aan bedrijfsruimte in Venlo. Een toevoeging van 2. 500 m 2 bvo zoals opgenomen in de planregels draagt bij aan het verminderen dit tekort en geen ongewenste leegstand (boven frictieleegstand) creëert. ,

,

,

7. 3

Behoefte

aan

,

bedrijfsruimte

Kwantitatief behoefte aan toevoeging aan ruimte voor bedrijven In de behoefteraming voor bedrijventerreinen van de gemeente Venlo 33 wordt de uitbreidingsvraag voor

modern gemengde bedrijventerreinen tot en met 2040 geraamd op tussen de 40 en 80 hectare. Geëxtrapoleerd naar de vraag tot en met 2033 bedraagt de vraag tussen de 30 en 56 hectare. Het huidige aanbod in dat segment is ongeveer 15 hectare (exclusief een aanbod van circa 22 ha dat gedeeltelijk bestemd is voor ‘fresh’). We voorzien tot 2033 een tekort aan gemengde terreinen. De behoefteraming wijst uit dat vooral voor reguliere bedrijven beperkt ruimte beschikbaar is en dat een tekort dreigt. In de regio is de vraag-aanbod situatie vergelijkbaar. Kwalitatieve behoefte Naast een kwantitatieve behoefte is er ook een kwalitatieve behoefte. Uit de economische visie 2030 Venlo volgt dat wordt ingezet op de doorontwikkeling van gezondheidsindustrie in Venlo. Nadrukkelijk worden accenten gelegd om de crossover tussen zorg maakindustrie kennis en innovatie te stimuleren. Het Veilingterrein is aangewezen als locatie om daarvoor projecten te verwezenlijken in een proeftuin van positieve gezondheid. Hiervoor is bedrijfsruimte nodig om een fysieke plek te bieden voor samenwerkingen tussen onderwijs zorginstellingen en het mkb. Momenteel is er geen andere locatie in Venlo met een specifieke focus op gezondheidszorg in een gemengd woon-werkmilieu. ,

,

,

7. 4

Conclusie

We concluderen dat er kwantitatief en kwalitatief behoefte is aan een toevoeging van kleinschalige bedrijfsruimte in Venlo. De beoogde ontwikkeling van 2. 500 m 2 bvo bedrijfsruimte (‘bedrijfsmatige activiteiten’) op het Veilingterrein voorziet hierin. De relatief beperkte toevoeging aan bedrijfsruimte op het Veilingterrein leidt niet tot onaanvaardbare effecten (leegstand) elders.

31 FundaInBusiness (2023) , peildatum 25-08-2023 32 Vastgoeddata (2023) 33 Stec (2022) , Ruimtebehoefte onderzoek werklocaties

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

gemeente Venlo.

30/33

Bijlage 1 Inw.

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+

Gem. hh. Grootte

Gem. ink. Per inw.

Gemeente Venlo

102. 136

14%

11%

24%

28%

23%

21,

€ 26. 000

Nederland

-

15%

12%

25%

27%

20%

21,

€ 29. 200

Tabel 6 Demografische kenmerken gemeente Venlo Bron. CBS Statline , 2022.

De gemeente Venlo heeft ca. 102. 140 inwoners met een bevolkingsopbouw die vergelijkbaar is met het landelijk gemiddelde. De huishoudensgrootte in de gemeente is gelijk met het landelijkgemiddelde van 21. Het inkomensniveau van de gemeente Venlo (€ 26. 000) ligt met 110% fors onder het landelijk gemiddelde van € 29. 200.

•

,

• •

,

,

De Primos prognose laat zien dat de bevolking van Venlo de komende jaren doorgroeit met in totaal ca. 53% tot 2033. Dit laat het aantal inwoners van de gemeente groeien tot ca. 107. 520 inwoners. Na 2035 slaat de groei om in een krimp. ,

109. 000 108. 000 107. 000 106. 000 105. 000 104. 000 103. 000 102. 000 101. 000 100. 000 99. 000 2023

2025

2030

2035

2040

2045

2050

Tabel 7 Bevolkingsprognose gemeente Venlo Bron. Primos.

Inw.

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+

Gem. hh. Grootte

Gem. ink. Per inw.

Venlo Zuid

10. 095

15%

12%

26%

28%

19%

21,

€ 25. 000

Nederland

-

15%

12%

25%

27%

20%

21,

€ 29. 200

Tabel 8 Demografische kenmerken van de wijk Venlo-Zuid Bron. CBS Statline , 2022.

• •

De CBS-wijk Venlo-Zuid kent 10. 095 inwoners met een bevolkingsopbouw die vergelijkbaar is met het landelijk gemiddelde. De huishoudensgrootte in het verzorgingsgebied is gelijk met het landelijkgemiddelde van 21.

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

,

,

31/33

• •

Het inkomensniveau van het verzorgingsgebied (€ 25. 000) ligt met 144% fors onder het landelijk gemiddelde van € 29. 200. Op basis van de Primos prognose voor gemeente Venlo heeft de wijk Venlo-Zuid ca. 10. 630 inwoners in 2033. ,

Figuur 11 Onderzoeksgebied Venlo-Zuid. Bron: PDOK Achtergrondkaart; Bewerking Sweco

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

32/33

Bijlage 2 Sectoren Zorg(gerelateerd) 10. 86 Vervaardiging van gehomogeniseerde voedingspreparaten en dieetvoeding 27. 31 Vervaardiging van kabels van optische vezels 30. 92 Vervaardiging van fietsen en invalidenwagens 32. 50. 1 Tandtechnische bedrijven 32. 50. 2 Vervaardiging van medische instrumenten en hulpmiddelen (geen tandtechniek) 33. 13 Reparatie van elektronische en optische apparatuur 33. 23 Installatie van elektronische en optische apparatuur 46. 43. 6. Groothandel in optische producten 46. 46. 1 Groothandel in farmaceutische producten 46. 46. 2 Groothandel in medische en tandheelkundige instrumenten , verpleeg- en orthopedische artikelen en laboratoriumbenodigdheden 47. 74. 2 Winkels in medische en orthopedische artikelen 71. 11. 2 Biotechnologisch speur- en ontwikkelingswerk op het gebied van medische producten en farmaceutische processen en van voeding 72. 19. 3 Speur- en ontwikkelingswerk op het gebied van gezondheid en voeding (niet- biotechnoligsch) 87. Verpleging , verzorging en begeleiding met overnachting 88. Maatschappelijke dienstverlening zonder overnachting 86. Gezondheidszorg (Ziekenhuizen en geestelijke gezondheids- en verslavingszorg , medische en tandheelkundige praktijken en paramedische praktijken en overige gezondheidszorg zonder overnachting) 96. 03 Uitvaartbranche Tabel 9 SBI-sectoren zorg(gerelateerde) bedrijvigheid.

Sectoren Onderwijs 85. 2 Primair en speciaal onderwijs 85. 3 Voortgezet onderwijs 85. 32 Middelbaar en beroepsonderwijs en educatie 85. 4 Tertiar ondderijs (niet-universitair en universitair hoger onderwijs) 85. 5 Overig onderwijs (o. a. bedrijfsopleidingen en studiebegeleiding) Tabel 10 SBI-sectoren zorg(gerelateerde) bedrijvigheid.

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

33/33