Document · PDF

472223 Bijl10 Bijlagen bij toelichting Bijl3 Ladderonderbouwing Veilingterrein Venlo.pdf

Raadsvergadering 11 juni 2025, gemeente VenloBij agendapunt: 5.3: Vaststellen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Veilingterrein (401218)12.923 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

(geanonimise rd) (geanonimiserd)(geanonimiserd)

(geanonimiserd)

(geanonimiserd) (geanonimiserd) (geanonimiserd)

(geanonimise rd)

Ladder

onderbouwing Veilingterrein Venlo

28 november 2023

SWECO

Nederland

B.V.

Stedelijke Planning

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) www.sweco.nl

Handelsregister 30129769 Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo

Onderwerp Projectnummer In opdracht van

Aveco de Bondt

Datum

Projectteam

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) sweco.nl +316 (geanonimiseerd)

Voor meer informatie

51017029 november 2023

Inhoudsopgave 1

Projectbeschrijving en concept . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Ladder voor duurzame verstedelijking

. .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .

2. 1

Ladder motiveringsvereiste voor nieuwe stedelijke ontwikkeling

2. 2

Plannen maken een nieuwe stedelijke ontwikkeling (nso) mogelijk

2. 3

Beoogde ontwikkeling Veilingterrein ligt binnen bestaand stedelijk gebied (bsg))

. .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .

.. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .

5 5 5

. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .

. . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .

.. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .

Medisch en/of onderwijs gerelateerd hotel 3. 1

Onderzoeksgebied

3. 2

Huidige hotelaanbod

3. 3

Behoefte aan (zorg)hotel

3. 4

Ruimtelijke en economische effecten.

3. 5

Conclusie

. .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .

. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

.. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

. . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

Kleinschalige dagelijkse detailhandel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 4. 1

Onderzoeksgebied

4. 2

Huidig detailhandelsaanbod

4. 3

Behoefte detailhandel

4. 4

Ruimtelijke en economische effecten.

4. 5

Conclusie

Horeca

.. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

. . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

.. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

.. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

5. 1

Onderzoeksgebied

5. 2

Huidige aanbod horeca

5. 3

Behoefte horeca

5. 4

Ruimtelijke en economische effecten.

5. 5

Conclusie

. .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

.. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

Medisch en/of onderwijs gerelateerde kantoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 6. 1

Onderzoeksgebied

6. 2

Behoefte aan kantoorruimte

6. 3

Conclusie

. . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

Kleinschalige bedrijfsruimte (‘bedrijfsmatige activiteiten’) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 7. 1

Onderzoeksgebied

7. 2

Vraag naar bedrijfsruimte

7. 3

Behoefte aan bedrijfsruimte

7. 4

Conclusie

. . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

29 29

. . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

3/33

Projectbeschrijving en concept

U bent voornemens om op het Veilingterrein in Venlo een levendig innovatiemilieu te ontwikkelen met een gemengd programma en veel ruimte voor groen. U wilt deze ontwikkeling onderbouwen in een bestemmingsplanuitwerking. Hiervoor is de Ladder voor duurzame verstedelijking een belangrijk aspect. In dit rapport voeren we Ladder toetsen uit voor de economische functies in het gebied. Dit betreft de functies horeca (inclusief medisch en/of onderwijs gerelateerd hotel) kleinschalige dagelijkse detailhandel medische en/of onderwijsgerelateerde kantoorruimte en bedrijfsmatige activiteiten. We concluderen dat binnen het totale niet-wonen programma voor het Veilingterrein dit de functies zijn waar potentiele risico’s op onaanvaardbare ruimtelijke effecten (leegstand) het hoogst zijn. Het overige niet-wonen programma op het Veilingterrein bestaat uit specifieke maatschappelijke voorzieningen waarbij ruimtelijke effecten naar verwachting gering zijn. Deze voorzieningen zijn in deze Ladder toets niet meegenomen. ,

Concept ontwikkeling veilingterrein Bij de ontwikkeling van het Veilingterrein staan positieve gezondheid en innovatie centraal. Het is een groene natuurlijke leefomgeving met ruimte voor bewegen en sporten. Het is een multifunctioneel gebied dat wonen ondernemen (/werken) leren recreëren en innoveren combineert. ,

Figuur 1 De stalen constructie van het oude veilingterrein is de blikvanger van het gebied.

Het veilingterrein staat al een tijd leeg. Het 7 hectare grote terrein biedt ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. De ontwikkeling wordt gekoppeld aan de ambities van de stad Venlo en er wordt nadrukkelijk gezocht naar de koppelkansen met het VieCuri Medisch Centrum Fontys Hogeschool enGilde opleidingen. Deze gezamelijke ambities zijn vastgelegd in het ‘Ambitiedocument Veilingterrein Vliegwiel voor een nieuwe gebiedsindentiteit voor het Middengebied’. ,

Voor het gebied is een duidelijk identiteit gekozen. Daarmee kan de locatie zich onderscheiden van andere ontwikkellocaties in de gemeente en regio. Vanuit de bestaande ruimtelijke structuur wordt een type omgeving gerealiseerd waar verschillende functies verbonden zijn en synergie hebben. Naast zorg en onderwijs omvat het gebied een palet aan wonen werken en vrijetijd voorzieningen waaronder sport en horeca. Deze mix aan functies heeft een meerwaarde en is onderscheidend van andere woon- of werklocaties in Venlo. Zo ontbreekt de mix met wonen op de Brightland Campus terwijl het Kazernekwartier juist minder de nadruk legt op werken. ,

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

4/33

Ladder voor duurzame verstedelijking

2. 1

Ladder motiveringsvereiste voor nieuwe stedelijke ontwikkeling

De Ladder is een motiveringsvereiste voor ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. De Ladder is verankerd in artikel 3. 1. 6. lid 2 Bro en luidt als volgt:

“De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling en indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk ,

maakt buiten het bestaand stedelijk gebied een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien” ,

De Ladder is alleen van toepassing op een plan dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Is dit het geval dan is een beschrijving van de behoefte nodig. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is een uitgebreidere motivering vereist waarin wordt ingegaan op de vraag waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Om de vereisten van de Ladder te bepalen gaan we hierna achtereenvolgens in op de vraag of (2. 2) sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en of de ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied (2. 3) is gelegen. ,

In hoofdstuk 3 maken we een eerste beoordeling van potentiële Ladder risico’s voor uw beoogde ontwikkeling.

2. 2

Plannen maken een nieuwe stedelijke ontwikkeling (nso) mogelijk

Is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (NSO) dan is een plan Ladderplichtig. Een stedelijke ontwikkeling wordt in artikel 1. 1. 1 Bro gedefinieerd als een: ,

“Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein of van kantoren detailhandel woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen” ,

In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgesteld jurisprudentie geeft meer duidelijkheid. Uit jurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling door de Afdeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. In ieder geval blijkt uit jurisprudentie dat: ,

Als alleen sprake is van planologische functiewijziging er in beginsel geen sprake is van nieuwe stedelijke ontwikkeling tenzij het een functiewijziging van zodanige aard en omvang betreft.1 De Afdeling oordeelt dat al bij geringe toename van omvang sprake is van een nieuwe stedelijke • ontwikkeling (in beginsel kan hiervoor een ondergrens van circa 400-500 m 2 worden aangehouden). 2 Bepaalde functies in het bestemmingsplan blijven onder de 500 m 2 maar het gehele voorliggende plan is vele malen groter. Er wel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het plan voorziet in een functiewijziging ten • opzichte van het voorheen geldende plan. Door de aard van de functiewijziging en substantiële toename van de maximaal toegestane bouwmassa moet worden uitgegaan van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. 3 Aan bovenstaande voorwaarden wordt bij de beoogde herziening van het bestemmingsplan voldaan. De bebouwingsmogelijkheden nemen toe en het planologisch gebruik op de locatie wordt gewijzigd. Het overgrote deel van de locatie heeft in de huidige plannen de functieaanduiding ‘Specifieke vorm van bedrijf – Veiling’. In het nieuwe bestemmingsplan worden meer functies mogelijk. Daarmee is er sprake van een functiewijziging. We concluderen dat er sprake is van een NSO. •

1 ABRvS 2 ABRvS 3

20 april 2016; ECLI:NL:RVS:2016:1075 23 april 2014; ECLI:NL:RVS:2014:1442 en ABRvS 24 augustus 2016; ECLI:NL:RVS:2016:2319 ABRvS 15 februari 2017; ECLI:NL:RVS:2017:437

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

5/33

2. 3

Beoogde ontwikkeling Veilingterrein ligt binnen bestaand stedelijk gebied (bsg))

Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijke gebied (BSG) geldt een verzwaarde motiveringsplicht. Daarom checken we of de ontwikkeling van het Veilingterrein een ontwikkeling binnen BSG betreft. Artikel 1. 1. 1 Bro geeft als definitie:

“Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen dienstverlening bedrijvigheid detailhandel of horeca alsmede de daarbij behorende openbare of sociale culturele voorzieningen stedelijk groen en infrastructuur” ,

Uit de rechtspraak blijkt dat ook de geldende bestemming van een plangebied relevant is. Geldt er bijvoorbeeld een agrarische bestemming die de ontwikkeling ten behoeve van wonen dienstverlening bedrijvigheid detailhandel of horeca niet mogelijk maakt dan is er vrijwel nooit sprake van BSG. ,

De ontwikkeling is gelegen binnen de plangrenzen van bestemmingsplan Middengebied' zoals deze op 25 november 2011 is vastgesteld door de gemeenteraad van Venlo. In de figuur hierboven is de plankaart van het bestemmingsplan weergegeven. De uitbreiding valt volledig binnen het bestaand plangebied. We concluderen dat er sprake is van een ontwikkeling binnen BSG. Er hoeft daarom niet gemotiveerd te worden waarom de beoogde uitbreiding niet binnen het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kan worden.

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

6/33

Medisch en/of onderwijs gerelateerd hotel

In het programma voor het Veilingterrein is 5. 000 m² bvo opgenomen (als onderdeel van ‘maatschappelijke voorzieningen’) voor een medische en/of onderwijs gerelateerd hotel (vanaf nu: zorghotel). In dit hoofdstuk onderbouwen we de behoefte aan een dergelijk hotel. De kwantitatieve behoefte wordt berekend op basis van de mogelijkheden van een hotel in het algemeen. De kwalitatieve onderbouwing gaat specfiek in op de behoefte aan een zorghotel.

3. 1

Onderzoeksgebied

In tegenstelling tot (vrijwel) alle andere stedelijke voorzieningen is het onderzoeksgebied van een hotel niet het direct omliggende gebied aangezien hotelgasten doorgaans van grotere afstand komen. In potentie omvat het onderzoeksgebied de hele wereld maar wij hanteren hier de gemeente Venlo als onderzoeksgebied. Dit is omdat het hotelconcept medisch en/of onderwijsgerelateerd is (in samenhang met het nabijgelegen VieCurie Medisch Centrum en Fontys). ,

Trends en ontwikkelingen Trends (verblijfs)accommodaties Toerisme is een groeisector Het toerisme zit al enige jaren in de lift. Het aantal binnen- en buitenlandse overnachtingen in Nederland nam tussen 2012 en 2022 toe van ca. 93 miljoen naar bijna 129 miljoen. Dit is een stijging van 39%. 4 Daarbij was vooral een grote stijging waar te nemen in het aantal buitenlandse toeristische overnachtingen. Dit nam in dezelfde periode toe met 57%. Belang van economie Tussen 2010 en 2019 groeide het belang van toerisme voor het bruto binnenlands product van 3% naar 4%. Door de coronacrisis daalde dit naar 23% , in 2020 en 25% , in 2021. Naar verwachting neemt dit percentage de komende jaren weer toe. Daarnaast is de toeristische sector goed voor 653. 000 banen in Nederland in 2021.5 Vernieuwing en blurring De sterke groei van het toerisme jaagt ook vernieuwing in de hotelsector aan. Populair zijn nieuwe of unieke concepten die in staat zijn eigen vraag te genereren. Ook zien we steeds meer hybride vormen waarbij hotels samengaan met andere sectoren , zoals horeca , short stay en werken. Het hotel dient hierbij als ontmoetingsplek voor hotelbezoekers en niet-hotelbezoekers.

Ontwikkelingen hotelovernachtingen gemeente Venlo Er zijn geen specifieke gegevens beschikbaar over overnachtingen in hotels gerelateerd aan zorginstellingen. De huidige reguliere vraag naar hotelkamers (uitgedrukt in hotelovernachtingen) in de gemeente Venlo is ook niet bekend. Er zijn wel actuele gegevens beschikbaar van de COROP-regio NoordLimburg en provincie Limburg.

4 CBS Statline , Logiesaccommodaties; gasten , nachten , woonland , logiesvorm , regio , 2021 5 CBS , longread De Nederlandse Economie 2021

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

7/33

600. 000

4. 000. 000 3. 500. 000

500. 000

3. 000. 000 400. 000

2. 500. 000

300. 000

2. 000. 000 1. 500. 000

200. 000

1. 000. 000 100. 000

500. 000

0 2015

2016

2017

2018

2019

Noord-Limburg

2020

2021

2022*

Limburg

Figuur 2 Ontwikkeling hotelovernachtingen in Noord-Limburg (linker aantallen) en Limburg (rechter aantallen). * Aantal overnachtingen Noord-Limburg bekend van januari t/m oktober , november en december aangevuld o. b. v. cijfers 2019. Bron. CBS Statline (2022) en SLA cijfers NTBC (2022).

Conclusie figuur 2: • •

•

In 2022 waren er ca. 509. 000 hotelovernachtingen in de regio Noord-Limburg. Net als in de gehele provincie is het aantal overnachtingen hersteld van de coronapandemie en zelfs hoger dan in 2019. Exacte cijfers over het aantal hotelovernachtingen in de gemeente Venlo zijn niet bekend. Op basis van de vraag- en aanbodgegevens van Noord-Limburg komen we tot een inschatting 6 en gaan we in 2022 uit van 114. 000 hotelovernachtingen in de gemeente Venlo. De bezettingsgraad van hotels in de gemeente Venlo is ook niet bekend. We gaan uit van de bezettingsgraad van de provincie Limburg. De bezettingsgraad van 2022 is nog niet bekend. Aangezien het aantal overnachting in 2022 het dichtst bij 2019 ligt hanteren we de bezettingsraad uit dat jaar namelijk 720%.7 ,

Vraagprognose hotelovernachtingen 2023-2033 De coronacrisis heeft de hotelmarkt in 2020 en 2021 hard geraakt ook in Venlo. In 2022 is het aantal overnachtingen hersteld en ligt zoals aangegeven rond de 114. 000. Hiermee overstijgt het aantal hotelovernachtingen het pre-corona niveau. Vanaf 2023 gaan we uit van twee scenario’s voor de groei van de overnachtingen: ,

•

8 Het basisgroeiscenario is gebaseerd op de meest voorzichtige groeiverwachting Basisscenario: 27%. , van het NBTC. Het NBTC voorspelt tot 2030 een gemiddeld jaarlijkse groei van het toerisme van 27%. Dit hanteren wij als een realistische ondergrens. We trekken dit groeiscenario door tot 2033 en gaan dan uit van circa 152. 810 hotelovernachtingen in de gemeente Venlo. ,

6 Het

totaal aantal toeristische overnachtingen in Noord-Limburg bedroeg in 2022 4. 942. 000. Het aantal hotelovernachtingen in de regio kwam neer op 509. 000 in 2022. Voor beide cijfers zijn de maandcijfers januari t/m oktober bekend en aangevuld met maandcijfers over november en december uit 2019. Het aandeel hotelovernachtingen t. o. v. totaal overnachtingen is dus (509. 000/4. 942. 000)*100 = 103%. , Het totaal aantal toeristische overnachtingen in de gemeente Venlo in 2019 was 1. 024. 200 (bron: gemeente Venlo). Op basis van de groei in het aantal overnachtingen van Noord-Limburg schatten wij het aantal overnachtingen in 2022 in de gemeente Venlo in op 1. 106. 800. Uitgaande van 103% , als hotelovernachtingen van het totale aantal overnachtingen komen we voor Venlo uit op 114. 000 hotelovernachtingen in 2022. 7 Hosta Rapport 2020 , Horwath. 8 Het minimum groeiscenario voor de overnachtingen van 27% , (NBTC , Perspectief 2030 , 2018) hebben wij in samenspraak met het NBTC afgestemd en hanteren wij in diverse beleidsvisies , marktonderzoeken en onderbouwingen voor hotelontwikkelingen Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

8/33

•

Hoog scenario: 54%. De groei van het aantal overnachtingen kan na 2023 hoger uitvallen door , onvoorziene ontwikkelingen zoals de versterking van het toeristisch product Nederland hernieuwde waardering voor eigen land bij Nederland etc. Dit hanteren we als bovenkant van de bandbreedte. We trekken dit groeiscenario door tot 2033 en gaan dan uit van circa 203. 300 overnachtingen in de gemeente Venlo ,

3. 2

Huidige hotelaanbod

Figuur 3 Hotelaanbod in het onderzoeksgebied gemeente Venlo Bron. BRT Achtergrondkaart en Locatus , bewerking Sweco.

Kenmerken hotelmarkt gemeente Venlo: Momenteel telt de gemeente Venlo zeventien hotels met een totaal aantal van 753 hotelkamers. Hiervan • liggen vier hotels (124 kamers) in het centrum van Venlo. • Van de gevestigde hotels zijn er vijf onderdeel van een keten de andere hotels zijn van zelfstandige ondernemers. Een groot deel (88%) van de hotels heeft een inpandig restaurant. • • De projectlocatie is gelegen in de wijk Venlo-Zuid. Hier is momenteel één hotel aanwezig; het Bilderberg Hotel Bovenste Molenweg met 82 kamers. In Venlo zijn geen zorg gerelateerde hotels gevestigd. Het dichtstbijzijnde zorghotel is • Revalidatiecentrum Vita Nova (40 kamers) in Roermond. De dichtstbijzijnde Ronald McDonald huizen liggen in Eindhoven en Nijmegen. ,

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

9/33

Er zijn verschillende vormen van medisch gerelateerde hotels •

Zorghotel. Een zorghotel biedt de mogelijkheid op overnachting en daarmee 24-uurs zorg. De voornaamste doelgroepen zijn patiënten die vooraf aan een operatie of behandeling in het ziekenhuis zorg nodig hebben patiënten die buiten het ziekenhuis revalideren van een behandeling of operatie zorgbehoevende die thuis (tijdelijk) niet verzorgd kunnen worden en zorgbehoevende die op vakantie willen. Ronald McDonaldhuis. Dit concept biedt de mogelijkheid aan families van kinderen die opgenomen zijn in het ziekenhuis om op loopafstand te overnachten van een bepaalde tijd. ,

•

Figuur 4 Links: Hotel Bilderberg De Bovenste Molen. Rechts: Revalidatiecentrum Vita Nova. Bon. Websites Bilderberg en Vita Nova.

3. 3

Behoefte

(zorg)hotel

aan

KWANTITATIEVE BEHOEFTE De huidige en toekomstige behoefte aan hotels in het onderzoeksgebied Venlo is berekend aan de hand van de volgende uitgangspunten • •

Huidig aanbod onderzoeksgebied: 753 kamers. Huidige bezettingsgraad. De bezettingsgraad van hotels in Venlo is niet bekend. Aangezien het aantal overnachtingen weer terug is op het niveau van 2019 hanteren we de bezettingsgraad van de COROPregio Limburg-Noord namelijk 720%. Benodigde bezettingsgraad. In de branche is het gebruikelijk om voor een gezonde exploitatie te rekenen met een bezettingsgraad van 60% tot 65% afhankelijk van de stichtingskosten. In de behoefteraming gaan we daarom uit van 625%. Verwachte (groei van de) vraag. Voor de groeiverwachting vanaf 2022 hanteren wij een bandbreedte: Basisscenario. gemiddeld jaarlijkse groei van 27% o Hoogscenario. gemiddeld jaarlijkse groei van 54% o Vervangingsvraag. De vervangingsvraag is het gevolg van veroudering (en onvoldoende mogelijkheden voor vernieuwing) faillissement opvolgingsproblematiek en transformatie naar andere functies zoals bijvoorbeeld (tijdelijke) migrantenhuisvesting. Navraag bij Locatus (de dataleverancier van verkooppunten in Nederland) en het Kenniscentrum Horeca leert dat zij geen specifieke cijfers hebben over de vervangingsvraag maar een autonome uitval/vervangingsvraag van zo’n 05% - 1% van de voorraad per jaar hanteren. De vervangingsvraag is berekend voor de periode 2023 tot 2033 (10 jaar). ,

•

N. B. : Het is aannemelijk dat in de economische nasleep van de coronacrisis een hoger aantal faillissementen plaatsvindt en daarmee tot een hogere vervangingsvraag leidt. Vandaar dat gekozen is voor de vervangingsvraag van 1%. Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

10/33

Parameter

2033 basis

2033 hoog

Berekening

Aantal verkochte kamers 2022

197. 888

(Aantal kamers x 365 dagen = overnachtingen) / gemiddelde kamerbezetting

Aantal verkochte kamers in 2033

265. 274

352. 913

Overnachtingen 2022 * (1027 , of 1054 , ^ 11) / gemiddelde kamerbezetting

Extra vraag 2022-2033

67. 386

155. 024

Verkochte kamers 2033 – aantal verkochte kamers 2022

Waarvan op te vangen binnen bestaande capaciteit

-26. 110

Aantal verkochte kamers 2022 ((Huidig kameraanbod (753) * bezettingsgraad (625%)) , * 365)

Waarvan extra capaciteit benodigd

93. 496

181. 134

Extra vraag – bestaande capaciteit

Benodigde extra kamercapaciteit 2033

160

310

Extra benodigde capaciteit / (365 * 625%) ,

+ Vervangingsvraag

Kameraanbod 2022 753 * 1% * 11 jaar

Totale behoefte

243

393

Benodigde extra kamercapaciteit 2033 + vervangingsvraag

- Plancapaciteit

Behoefte in aantal hotelkamers

243

393

Marktruimte – plancapaciteit

Behoefte in m² bvo 9

10. 935

19. 650

Behoefte in aantal kamers * gemiddelde omvang hotelkamer in m² bvo

Tabel 1 Behoefteraming hotelkamers gemeente Venlo 2033. Bron. Sweco , 2023.

Tot 2033 heeft de gemeente Venlo een uitbreidingsruimte van ca. 240 hotelkamers in het basisscenario tot ca. 390 hotelkamers in het hoge scenario. Binnen de bandbreedte van de marktruimte is het mogelijk een hotel te realiseren. Er is momenteel geen harde plancapaciteit bij ons bekend wat betekent dat er tot 2033 in de hele gemeente 240 tot 390 kamers toegevoegd kunnen worden oftewel 10. 900 tot 19. 700 m² bvo. De precieze behoefte aan een zorghotel is niet te berekenen maar wordt vanuit de marktruimte aan hotels kwalitatief onderbouwd. ,

KWALITATIEVE BEHOEFTE Naast de kwantitatieve behoefte belichten we het programma ook kwalitatief. Hotelgasten kiezen hun kamer voornamelijk vanwege de locatie unieke functie en het concept. Bijzondere kwalitatieve aspecten leiden over het algemeen tot extra autonome vraag. Omdat in 2018 het aanbod de vraag naar overnachtingen oversteeg in Noord-Limburg gaan we voor de beoogde locatie uit van een bijzonder hotelconcept. Het betreft een concept dat past bij de medische omgeving namelijk een zorghotel of Ronald McDonaldhuis. Zie ook de toelichting van een dergelijk hotel in het kader op pagina 10. ,

•

Locatie. De projectlocatie ligt een stuk ten zuiden van het centrum van Venlo. Naast de locatie aan de overzijde van de N271 ligt het VieCuri Medisch Centrum. Nabij de locatie is tevens de hogeschool Fontys University of Applied Science gevestigd. Dit maakt het Veilingterrein een geschikte plek voor een hotel gericht op zakelijke bezoekers van het ziekenhuis en de onderwijsinstellingen en gebruikers van een zorghotel of Ronald McDonaldhuis. ,

9 Op

basis van ervaringscijfers beslaat een gemiddelde hotelkamer 45 m² bvo in het basisscenario en 50 m² in het plusscenario.

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

11/33

•

Bereikbaarheid. Met de auto is de projectlocatie snel bereikbaar vanaf de A73. Treinstation Venlo en het centrum van Venlo liggen ca. twee kilometer verderop. Het VieCuri Medisch Centrum en Fontys University of Applied Science zijn op loopafstand. Concept. Een zorghotel of Ronald McDonaldhuis bieden overnachtingsmogelijkheden voor zorgbehoevende of familie van zorgbehoevende. Beide sluiten qua concept aan bij het VieCuri Medisch

Centrum. • •

Identiteit van het gebied. Een zorghotel of Ronald McDonaldhuis sluit aan bij het nabij gevestigde ziekenhuis en de directe onderwijs omgeving. Aanbod zorghotels. Landelijke zijn er verschillende zorghotels en Ronald McDonaldhuizen. Deze zijn met name gevestigd bij grotere ziekenhuizen met een sterke regionale functie zoals Groningen (1. 339 ziekenhuisbedden) Utrecht (1. 042 ziekenhuisbedden) Amsterdam (1. 002 ziekenhuisbedden) Nijmegen (953 ziekenhuisbedden) en Zwolle (994 ziekenhuisbedden). Het VieCuri Medisch Centrum telt slechts 481 ziekenhuisbedden waardoor de vraag naar een dergelijk zorghotel of Ronald McDonaldhuis ook kleiner is. ,

Voor Venlo kan worden uitgegaan van een relatief kleinschalig zorghotel (medisch en/of onderwijs gerelateerd hotel) met een omvang tussen de 50 en 100 zorgkamers oftewel een omvang van 2. 250 tot 5. 000 m² bvo. ,

3. 4

Ruimtelijke en economische effecten

Voor zorgvuldige ruimtelijke ordening is het van belang om de ruimtelijke en economische effecten in beeld te brengen. De beoogde hotelontwikkeling mag niet leiden tot zodanige overcapaciteit dat dit onaanvaardbare leegstand in het onderzoeksgebied veroorzaakt. DE RUIMTELIJK-ECONOMISCH IMPULS De ontwikkeling van een zorghotel op de projectlocatie genereert de volgende ruimtelijk-economische impuls: •

•

Kwaliteitsimpuls: Met de ontwikkeling van het zorghotel ontstaat een meer divers en dynamisch aanbod aan functies in het gebied. Bovendien is het hotel een kwalitatieve aanvulling op de zorgfunctie die het gebied al kent. Versterken concurrentieprofiel: hotels dragen doorgaans bij aan het versterken van het concurrentieprofiel van een gebied. Een zorghotel maakt dit gebied interessant voor een bredere doelgroep en trekt zo nieuwe gebruikers aan.

EFFECTEN OP LEEGSTAND , WOON- , LEEF- EN ONDERNEMERSKLIMAAT Het is nooit met zekerheid te zeggen wat de effecten zijn van de toevoeging van een zorghotel op de bestaande hotels. Wel geldt dat hoe meer een hotelconcept afwijkt van het huidige aanbod (segment concept en doelgroep) hoe kleiner de negatieve effecten van de toevoeging op het bestaande aanbod. In Venlo is nog geen zorghotel (of Ronald McDonaldcentrum) aanwezig. Bovendien is het medisch en/of onderwijs gerelateerde hotel sterk georiënteerd op het VieCuri Medisch Centrum en de Fontys Hogeschool. ,

Daarbij geldt dat de hotelsector anders dan bij andere commerciële voorzieningen niet afhankelijk is van de inwonergroei van het gebied waar het in gelegen is maar van het aantal bezoekers in de doelgroep. Aangezien het aandeel ouderen in de Nederlandse samenleving hoog is en naar verwachting hoog blijft verwachten we dat de vraag naar zorghotels in ieder geval niet afneemt in de komende jaren. ,

CONCLUSIE EFFECTEN Vanwege het specifieke karakter van het concept verwachten we niet dat de toevoeging van een medisch en/of onderwijs gerelateerd hotel tot grote effecten leidt op het functioneren van andere hotels in de

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

12/33

omgeving met mogelijke leegstand tot gevolg. De effecten zijn dus niet van dien aard dat aantasting van het woon- en leefklimaat en ondernemersklimaat wordt verwacht.

3. 5

Conclusie

In Venlo is op basis van de behoefteberekening voldoende ruimte voor een of meerdere nieuwe hotels. Voor een medisch en/of onderwijs gerelateerd hotel is de ligging nabij het ziekenhuis en onderwijsinstellingen kansrijk. Echter de behoefte aan dit specifieke type hotels is niet exact te bepalen. Bovendien zijn specifieke zorghotels zoals het Ronald McDonaldhuis veelal gevestigd bij grotere ziekenhuizen met een sterk regionale ,

verzorgingsfunctie.

Kleinschalige dagelijkse detailhandel

In dit hoofdstuk onderbouwen we de behoefte aan detailhandel aan de hand van een distributieve berekening voor de dagelijkse sector (kleinschalige dagelijkse detailhandel) en een dichthedenanalyse voor de overige detailhandel (niet-dagelijks).

4. 1

Onderzoeksgebied

De detailhandel vervult een functie voor de bewoners van de CBS-wijk Venlo-Zuid. De inwoners in de andere wijken hebben immers hun eigen detailhandelsfuncties. De bijlage bij dit rapport geeft inzicht in het inwonerstal van de wijk in de huidige situatie en in de toekomst. Ook de werkenden en bezoekers van de scholen en het ziekenhuis in het gebied nemen we mee als doelgroep. In de berekening zijn deze groepen meegenomen in het toevloeiingspercentage. Naast een effect op Venlo-Zuid zullen eventuele ontwikkelingen ook effect hebben op omliggend gebied. De detailhandel zal echter primair een functie vervullen en een effect hebben op Venlo-Zuid.

4. 2

Huidig detailhandelsaanbod

Het detailhandelsaanbod in Venlo Zuid bestaat uit een deel dagelijks aanbod en een deel niet-dagelijkse detailhandel (vestigingen uit de recreatieve en doelgerichte sector). Het aanbod heeft de volgende kenmerken: •

•

In totaal kent het detailhandelsaanbod van Venlo Zuid een metrage van 17. 619 m² winkelvloeroppervlakte (wvo). Dit metrage wordt gevormd door in totaal 31 verschillende verkooppunten in de wijk. Van het totale metrage bestaat 3. 140 m² wvo uit dagelijks aanbod. Dit omslaat in totaal 12 verschillende verkooppunten. Het grootste deel van het metrage aan dagelijks aanbod bestaat uit supermarktaanbod namelijk 2. 250 m² wvo. Dit supermarktmetrage is verdeeld over drie supermarkten. Het overige metrage 14. 480 m² wvo beslaat in totaal 19 verschillende verkooppunten in de recreatieve en doelgerichte sector.

•

Trends en ontwikkelingen De belangrijkste trends en ontwikkelingen voor de detailhandelssector zijn: Dagelijkse sector Food wint aan belang

Nieuwkomers binnen de foodsector

Zowel in steden als in kleinere woonkernen wint food aan belang. Waar de niet-dagelijkse detailhandel door generieke ontwikkelingen onder druk staat , drukt de foodsector juist een steeds grotere stempel op winkelgebieden. Consumenten identificeren zich sterk en in steeds grotere mate met eetgedrag (‘Food is the new fashion’). Vooral jongeren leven sterk bij de dag. De drang om buiten de deur te eten past hierbij.

Aanbieders als Ekoplaza , Vlaamsch Broodhuys en Stach richten zich op een specifieke markt en op de consument die zich bewust is van zijn eetgewoonten en identiteit. Daarnaast zijn er nieuwkomers vanuit de horeca. Restaurants bieden hun producten aan om thuis te consumeren (Uber Eats en Thuisbezorgd. nl).

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

13/33

Supermarkten als verstheaters

Supermarkt versus speciaalzaak

Met de ontwikkeling van e-commerce zien we supermarkten steeds meer evolueren van bulksupermarkten naar zogenoemde verstheaters. Voorbeelden zijn de vestigingen van Albert Heijn XL , de Jumbo Foodmarkt en de Deka World of Food. In deze vestigingen domineert het versaanbod , al dan niet in bereide vorm (maaltijden). De vermenging met horeca is in deze vestigingen groot.

Supermarkten worden steeds belangrijker in de distributie van levensmiddelen onder de bevolking. Ruim 85% van de bestedingen in levensmiddelen in de detailhandel wordt gedaan in supermarkten. Steeds meer supermarkten besteden aandacht aan hun versafdelingen , vanuit de optiek van verbetering van de winstmarge en vanwege de behoefte van de consument aan one-stop-shopping. Het gevolg hiervan is dat de vers speciaalzaken al jarenlang onder druk staan (uitgezonderd gedurende de coronapandemie) en supermarkten meer ruimte nodig hebben.

Niet-dagelijkse sector

4. 3

Non-food sector trekt zich terug

Groei internetaankopen

De non-food sector trekt zich steeds meer terug uit middelgrote en kleine winkelgebieden. Jarenlang lag de nadruk op expansie en openden ketens de ene winkel na de ander , ook in kleinere winkelkernen. Momenteel maken veel ketens een pas op de plaats en investeren zij primair in een beperkt aantal vestigingen in de grootste winkelgebieden.

Er is een groei van internet als verkoopkanaal in de niet-dagelijkse sector , en meer recent ook in de dagelijkse sector. Deze ontwikkeling , die op dit moment extra versterkt wordt door de Coronacrisis , resulteert voor veel branches in minder bestedingen in de winkelstraat. Er is tussen branches een groot verschil in de onlinemarktaandelen en de impact op de winkelmeters.

Behoefte detailhandel

In deze paragraaf wordt zowel aan de hand van kwantitatieve toetsen als door middel van een kwalitatieve benadering beargumenteerd in hoeverre er behoefte is aan nieuwe detailhandelsontwikkelingen in VenloZuid. KWANTITATIEVE BEHOEFTE Hieronder zijn de kwantitatieve toetsen uitgevoerd om de toekomstige behoefte aan detailhandel in kaart te brengen. De behoefte wordt berekend aan de hand van twee methoden namelijk: ,

• •

Dichthedenanalyse (m² wvo per inwoner) Distributieve berekening.

De dichthedenanalyse is uitgevoerd voor alle sectoren van de detailhandel de distributieve berekening enkel voor de dagelijkse sector. ,

Dichthedenanalyse Voor de dichthedenanalyse is de dichtheid van de detailhandelssector (dagelijks en niet-dagelijks) afgezet tegenover de dichtheid in geheel Nederland. Dagelijks Huidige situatie Nederland

033 ,

Onderzoeksgebied

031 ,

Niet-dagelijks 2033

Huidige situatie

2033

095 , 030 ,

143 ,

136 ,

Tabel 2 Dichthedenanalyse (m² wvo per inwoner) detailhandel; Bron: CBS Statline 2022; Locatus augustus 2023

Conclusie dichthedenanalyse: •

De gemiddelde dichtheid van de dagelijkse detailhandel van het onderzoeksgebied ligt met 031 m² wvo per inwoner onder het Nederlands gemiddelde van 033 m² wvo per inwoner. Door de lichte toename van het inwoneraantal neemt de dichtheid naar verwachting in 2033 iets af naar 030 m² wvo per inwoner. ,

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

14/33

•

De niet-dagelijkse sector laat een ander beeld zien dan de andere sectoren. De gemiddelde dichtheid in het onderzoeksgebied 143 m² wvo per inwoner ligt fors hoger dan het landelijk gemiddelde van 095 m² wvo per inwoner. Ook met het groeiende inwoneraantal blijft de dichtheid in het onderzoeksgebied in 2033 boven het landelijk gemiddelde liggen. Uitgegaan wordt van een dichtheid van 136 m² wvo per inwoner. ,

Bestaand aanbod

Marktruimte obv. Landelijke dichtheid Huidige situatie (2023)

2033

Dagelijkse sector

3. 139 m² wvo

192 m² wvo

368 m² wvo

Niet-dagelijkse sector

14. 480 m² wvo

-4. 890 m² wvo

-4. 384 m² wvo

Tabel 3 Marktruimte detailhandel obv. Landelijke dichtheid; Bron: Sweco

Op basis van de landelijke dichtheid blijkt dat er in Venlo Zuid enkel uitbreidingsruimte is in de dagelijkse sector. Distributieve berekening Door middel van een distributieve berekening (DPO) kan zowel voor de huidige situatie als voor de toekomstige situatie een indicatieve uitspraak worden gedaan over het functioneren van de dagelijkse sector en daarmee ontwikkelingsmogelijkheden. Kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden van het aanbod kunnen worden verklaard door een te verwachten groei van het bevolkingsdraagvlak het bovengemiddeld functioneren van het huidige aanbod en/of een groei in ambitie tot uitdrukking komend in een hogere maar wel te verantwoorden binding en toevloeiing. Ook een combinatie hiervan kan een “driver” zijn achter de ontwikkelingsmogelijkheden. De volgende uitgangspunten liggen aan de basis van het DPO voor Venlo: ,

•

Draagvlak. Voor het draagvlak is uitgegaan van een inwoneraantal van 10. 095 inwoners in de huidige situatie. Op basis van de bevolkingsprognose van Primos (2023) neemt het inwonertal tot 2033 toe tot 10. 627 inwoners in 2033. Bestedingen. Het huidige bestedingscijfer bedraagt € 2. 723 per persoon in fysieke winkels in de dagelijkse sector exclusief BTW 10 Het gemiddelde inkomen per persoon in het onderzoeksgebied ligt 144% lager dan het landelijk gemiddelde. Het feitelijke bestedingsbedrag van inwoner van het onderzoeksgebied ligt hiermee ook lager. De bestedingen zijn gecorrigeerd met een prijselasticiteit van 04 voor de dagelijkse sector. De bestedingen worden constant gehouden richting 2033. Koopkrachtbinding. De koopkrachtbinding betreft de mate waarin inwoners van het onderzoeksgebied voor dagelijkse aankopen georiënteerd zijn op winkels in het onderzoeksgebied. Op basis van het Koopstromenonderzoek Limburg 2019 (KSO 2019) ligt de koopkrachtbinding voor de gemeente Venlo op 86%. Wanneer dit bijgesteld wordt voor de online afvloeiing van 4% komt de fysieke koopkrachtbinding uit op 90%. We veronderstellen dat deze kooporiëntatie ook reëel is voor het onderzoeksgebied en dat deze naar de toekomst toe gelijk blijft. Koopkrachttoevloeiing.

De toevloeiing bedraagt het deel van de winkelomzet van dagelijkse winkels in het onderzoeksgebied dat afkomstig is van inwoners buiten het onderzoeksgebied. Op basis van het Koopstromenonderzoek Limburg 2019 (KSO 2019) ligt de koopkrachttoevloeiing voor de gemeente Venlo op 36%. Voor Venlo Zuid schatten we in dat de toevloeiing lager ligt. Rekening houdend met de medewerkers en bezoekers van zowel het ziekenhuis als het hogere onderwijs in het gebied valt de toevloeiing niet laag uit. We veronderstellen dat de koopkrachttoevloeiing voor Venlo Zuid op 10% ligt en naar de toekomst constant blijft. Vloerproductiviteit. De gemiddelde vloerproductiviteit geeft aan wat een gemiddelde fysieke winkel per jaar en per m² wvo omzet. In Nederland is de gemiddelde vloerproductiviteit in de dagelijkse sector € 8. 025 per m² wvo per jaar exclusief BTW. Huidig aanbod. Het huidige aanbod in de dagelijkse sector in Venlo Zuid bedraagt 3. 139 m² wvo. .

•

10 De bestedingscijfers

2022).

zijn gebaseerd op de meest recente gegevens over bestedingen van INretail & Panteia (Omzetkengetallen ,

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

15/33

Parameter

Huidige situatie (2023)

2033

Inwoners

10. 095

10. 627

Bestedingen per hoofd in € (Panteia , 2022)

€ 2. 723

Bestedingspotentieel in € mln.

€ 27

€ 29

Bestedingspotentieel in € mln. , incl. inkomenscorrectie

€ 26

€ 27

Koopkrachtbinding

90%

Gebonden bestedingen in € mln.

€ 23

€ 24

Koopkrachttoevloeiing

10%

Omzet door toevloeiing in € mln.

€ 3

Totale bestedingen in € mln.

€ 26

€ 27

Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo (Panteia , 2022)

€ 8. 025

Gerealiseerde vloerproductiviteit/functioneren

€ 8. 215

€ 8. 647

Haalbaar aanbod in m² wvo

3. 213

3. 382

Aanbod in m² wvo

3. 139

Uitbreidingsruimte in m² wvo

243

Uitbreidingsruimte in m² bvo

304

Tabel 4 Distributieve berekening dagelijkse en Venlo Zuid. Bron: Sweco

De distributieve berekening laat zien dat zowel in de huidige situatie als in de toekomstige situatie ruimte is voor het uitbreiden van de dagelijkse sector in Venlo Zuid.

Conclusie kwantitatieve behoefte Wanneer de uitkomsten van zowel de dichthedenanalyse en de distributieve berekening worden gecombineerd is de conclusie dat zowel op dit moment als in de toekomst marktruimte aanwezig is in Venlo Zuid in de dagelijkse detailhandel. Voor de niet-dagelijkse sector is er zowel in de huidige situatie als in de toekomst geen marktruimte beschikbaar en is sprake van een overschot. In totaal is er een behoefte aan toevoeging van circa 300 m² bvo voor dagelijkse voorzieningen dit vertaald zich naar ca. 240 m² wvo. ,

KWALITATIEVE BEHOEFTE Naast kwantitatieve argumenten voor het realiseren van detailhandel op het veilingterrein in Venlo Zuid zijn er ook kwalitatieve argumenten voor het realiseren van detailhandel: •

De ontwikkeling van dagelijkse detailhandel draagt bij aan de levendigheid van het gebied. Het creëert een plek waar mensen elkaar kunnen ontmoeten waar dynamiek en reuring ontstaat en het stimuleert combinatie bezoeken op het veilingterrein. Het toevoegen van een beperkt aanvullend dagelijks aanbod (zoals een versspeciaalzaak) versterkt de aantrekkelijkheid van het gebied. Tevens spreken deze voorzieningen de jonge moderne doelgroepen aan. Een vorm van blurring (mengvorm detailhandel en horeca zoals een to-go/afhaal concept) valt hier ook onder. Voor de vitaliteit van de detailhandelsstructuur in Venlo is het van belang dat de focus van de nieuw te vestigen detailhandel ligt op het aantrekken en bedienen van bezoekers uit het eigen onderzoeksgebied. De detailhandel dient daarmee een lokale focus te hebben die bijdraagt aan het creëren van een samenhorig gebied waar mensen op hun gemak zijn. In de regio is sprake van een salderingsafspraak. Dit betekent dat wanneer detailhandel wordt toegevoegd dit elders dient komen te vervallen. Het vigerende bestemmingsplan ‘Middengebied’ maakt binnen de bestemming ‘Bedrijventerrein’ productiegebonden detailhandel mogelijk (artikel 5.

1 sub f luidt: productiegebonden detailhandel met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen waarbij geldt dat maximaal 10% van het bedrijfsvoeroppervlak met een maximum van 500 m 2 voor productiegebonden detailhandel mag worden gebruikt). Dit komt niet terug in het nu voorliggend bestemmingsplan (al wordt een beperkt metrage kleinschalige dagelijkse detailhandel wel mogelijk ,

•

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

16/33

gemaakt). Daarnaast komt een aanzienlijk aantal vierkante meters voor ‘bedrijventerrein’ niet meer terug in het voorliggend bestemmingsplan. Daarmee is binnen het plangebied sprake van saldering. CONCLUSIE BEHOEFTE Er is voldoende kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan het beoogd programma (250 m 2 bvo) voor kleinschalige dagelijkse detailhandel.

Ruimtelijke en economische effecten

4. 4

Voor zorgvuldige ruimtelijke ordening is het van belang om de ruimtelijke en economische effecten in beeld te brengen. De beoogde detailhandelsontwikkeling mag niet leiden tot zodanige overcapaciteit dat dit onaanvaardbare leegstand in het onderzoeksgebied veroorzaakt. ECONOMISCHE IMPULS Toevoeging van detailhandel in het gebied zorgt voor een economische impuls in de vorm van: •

•

Tijdelijke effecten. Gedurende de effectuering ontstaat tijdelijke werkgelegenheid vooral in de bouwnijverheid. Maatgevend voor het bepalen van deze tijdelijke (project)effecten zijn de stichtings- en overige (inrichtings)kosten. Structurele effecten. De toevoeging van detailhandel ten opzichte van de huidige situatie brengt niet alleen een tijdelijk effect gedurende de realisatie maar ook een structureel werkgelegenheidseffect. De werkgelegenheidsvraag betreft hoofdzakelijk lager en middelbaar geschoold personeel. Bekend is dat lager opgeleiden veelal dicht bij hun woning werk vinden/hebben. ,

UITSTRALINGSEFFECTEN Naast de eerdergenoemde (kwantitatieve) economische effecten zijn er ook andere effecten die lastig te kwantificeren en moeilijk onder een noemer te vatten zijn. Dit zijn de zogenaamde uitstralingseffecten. Relevant zijn: ,

•

Sociale functie voor de ontwikkeling en de wijk. (Dagelijkse) winkelvoorzieningen zijn bij uitstek plaatsen waar buurtbewoners elkaar spontaan ontmoeten. De ontwikkeling van detailhandel in een nieuwbouwproject kan de sociale contacten in het gebied versterken. Versterking vestigingsklimaat. Een aantrekkelijk detailhandelsaanbod (zowel fysiek als functioneel) draagt bij aan de versterking van het vestigingsklimaat voor bewoners en bedrijven en daarmee aan het concurrentieprofiel van het gebied. Katalysator nieuwe investeringen. Een dergelijke ontwikkeling fungeert vaak als katalysator voor nieuwe investeringen in de omgeving. Door de ontwikkeling wordt het gebied aantrekkelijker en zal het eerder nieuwe investeerders aantrekken. Dit geldt met name voor de directe omgeving van de projectlocatie Venlo Zuid. ,

De invloed van de genoemde uitstralingseffecten zijn het grootst in de directe projectomgeving maar stralen daarnaast ook uit naar de rest van Venlo Zuid. ,

EFFECT OP BESTAANDE DETAILHANDELSSTRUCTUUR Uiteraard heeft een uitbreiding van het detailhandelsaanbod naast positieve economische en uitstralingseffecten ook verdringingseffecten. Het zal immers mogelijk gepaard gaan met omzetverlies van andere detailhandelsvestigingen. Hoe groter de omzetclaim en hoe meer overlap met het gevestigde aanbod des te groter het verdringingseffect. ,

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

17/33

De mate van verdringing voor individuele detailhandelsvestigingen en winkelgebieden hangt vooral af van:

Overlap in formule en functie Hoe meer gelijkenis met het format en overlap in functie (metrage , verzorgingsbereik , formule , prijsstelling , doelgroep) , hoe groter het effect. De mate van verdringing als gevolg van nieuwvestiging is hierbij groter dan wanneer er sprake is van uitbreiding van bestaand aanbod.

Uitbreiding dan wel nieuwe vestiging In aansluiting hierop speelt mee of het een uitbreiding of een nieuwe vestiging betreft. Bij een uitbreiding is de additionele omzetclaim beperkter dan die van een nieuwe winkel. Immers , een belangrijk deel van de omzet van een uit te breiden winkel is reeds aanwezig en de uitbreidingsmeters genereren minder omzet (per vierkante meter) dan de oorspronkelijke winkel. In dit geval gaat het om nieuw vestiging van detailhandel , hierdoor zullen de effecten op de omzet van het bestaande aanbod groter zijn dan wanneer het zou gaan om een uitbreiding van het bestaande aanbod.

Overlap in verzorgingsgebied en afstand tot het aanbod Hoe groter de overlap , des te groter het effect. De afstand (in reistijd) tussen het project en de betreffende detailhandel en/of winkelgebied is vaak maatgevend. Buiten de 10 minuten reisafstand is het effect vaak verwaarloosbaar. In dit geval betekent dit dat de effecten het meest voelbaar zullen zijn voor het detailhandelsaanbod dat gevestigd is in Venlo Zuid.

Het functioneren van het betreffende aanbod Naarmate detailhandel beter functioneert , zal de relatieve verdringing groter zijn. Deze zal dan ook fors worden gevoeld in termen van winstgevendheid , maar het heeft ook minder effect op het toekomstperspectief van de detailhandel. Detailhandel die al matig of slecht functioneren , lopen echter een groter gevaar onvoldoende perspectief te hebben als gevolg van de nieuwvestiging , gesteld dat er sprake is van overlap in functie , verzorgingsgebied en formule.

OMZETCLAIM UITBREIDING DETAILHANDELSAANBOD De voorgenomen uitbreiding van het detailhandelsaanbod behelst een toevoeging van maximaal 250 m² bvo (200 m² wvo). Op basis van een gemiddelde vloerproductiviteit voor detailhandel in het algemeen van € 3. 156 per m² wvo 11 betekent dat rekenkundig een extra omzetclaim van circa € 631. 000 op jaarbasis (excl. BTW). Dit komt neer op een theoretische additionele omzet van circa € 12. 100 per week (excl. BTW). Gerelateerd aan de omzetclaim van de huidige detailhandel in het onderzoeksgebied gaat het om een additionele claim van 11%.12 Belangrijke nuance hierbij is dat deze claim voor de gehele detailhandelssector geld en zich zal verspreiden over de verschillende detailhandelssectoren afhankelijk van het type detailhandel dat zich zal vestigen op de projectlocatie. ,

Uit ervaring bij soortgelijke situaties elders weten we dat maximaal de helft 13 van de additionele omzetclaim die afkomstig is van inwoners van het onderzoeksgebied (€ 631. 000) te traceren als omzetverlies bij het nu gevestigde detailhandelsaanbod in het onderzoeksgebied. Het theoretische verdringingseffect bedraagt dan 14 maximaal € 315. 600 op jaarbasis.

Geprojecteerd op het bestaande detailhandelsaanbod in het onderzoeksgebied van 17. 619 m² wvo is er sprake van een theoretisch maximaal verdringingseffect van circa 06%. Aangezien niet bekend is wat voor detailhandel zich op de projectlocatie zal vestigen zal het effect zich verspreiden over het bestaande aanbod ,

in het onderzoeksgebied en daardoor nauwelijks worden opgemerkt.

11 Omzetkengetallen 2022 12 Bestaand wvo = 17. 619 m² , extra wvo = 200 m² , berekening 200/17. 619 = 38% , 13 De andere helft is (versnipperd) afkomstig van buiten het onderzoeksgebied , van

andere type aanbieders en kanalen van

marktverruiming 14 Berekening: 05, * € 631. 000 = € 11, miljoen Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

18/33

Naast een effect op het aanbod in het verzorgingsgebied zal er zoals eerder aangegeven is een effect optreden bij detailhandel die binnen een straal van 10 autominuten van de projectlocatie gelegen zijn. Echter is het verdringingseffect dat plaatsvindt op Venlo Zuid al zeer beperkt ( < 1%) en zal het door het spreidingseffect op grotere afstand nog minder voelbaar zijn. ,

LEEGSTAND 15 Dat is hoger dan De gemiddelde winkelleegstand in Venlo bedraagt 10% van de winkelvloeroppervlakte. het landelijk gemiddelde van 76%.16 ,

Voor de toename van leegstand gaan we er op basis van ervaringscijfers van uit dat elke 1% omzetderving leidt tot een leegstandstoename van 05% van het huidige gevestigde aanbod. Immers omzetderving gaat niet 1-op-1 gepaard met een stijging van leegstand. Dit komt doordat een (kleine) omzetdaling ondernemers niet direct in de gevarenzone brengt. Daar waar dit mogelijk wel dreigt zullen ondernemers er alles aan doen de exploitatie te verbeteren door kostenreductie (bijvoorbeeld door verlaging van huisvestigings- of personeelslasten of ondernemersfee) en/of verhoging van de omzet. Mocht het aanbod (Q) toenemen dan daalt de prijs (P) van vastgoed vermoedelijk wat weer (meer) vraag oproept. Dit staat bekend als de prijselasticiteit. ,

Een indicatieve omzetverdringing van 06% in het onderzoeksgebied kan theoretisch gezien leiden tot een leegstandstoename van maximaal 50 m² wvo.17 Omdat het gaat over het gehele detailhandelsaanbod in Venlo Zuid zal het effect zich verspreiden over het brede aanbod aan detailhandel in het gebied waardoor het effect grotendeels tenietgedaan zal worden. De uitbreiding van het detailhandelsaanbod in het onderzoeksgebied zal daarom geen structuur verstorende werking hebben of ‘duurzame ontwrichting’ veroorzaken. ,

WOON- , LEEF- EN ONDERNEMERSKLIMAAT Bij een zorgvuldige ruimtelijke ordening hoort niet alleen dat het plan niet zal leiden tot een zodanige overcapaciteit dat er via de weg van leegstand sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woonleef- en ondernemersklimaat. In de jurisprudentie geldt daarnaast als doorslaggevend criterium voor duurzame ontwrichting de vraag of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft in de zin dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun geregelde inkopen kunnen doen. Zoals hierboven uitgelegd verwachten we niet dat de uitbreiding leidt tot uitval van het huidige aanbod laat staan dat de ontwikkeling leidt tot een dusdanig grote uitval of sterk oplopende leegstand dat daarmee sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat.

4. 5

Conclusie

Op basis van kwantitatieve en kwalitatieve argumenten is een beperkte uitbreiding van het dagelijkse detailhandelsaanbod in het onderzoeksgebied mogelijk. Uit de kwantitatieve behoefteraming volgt een maximale uitbreiding van ca. 300 m² bvo (ca. 240 m² wvo) in 2033. Daarmee past het beoogd programma (250 m 2 bvo) binnen de behoefte. Bij realisatie hiervan dient een goed concept te worden neergezet dat een toevoeging is aan het bestaande aanbod en de omliggende functies. Nieuw aanbod functioneert het best in de nabijheid van andere commerciële functies (kantoren maatschappelijke voorzieningen en horeca) op een ,

goed bereikbare en zichtbare locatie binnen het projectgebied. Toevoeging van het detailhandelsaanbod kan gecombineerd worden met eventueel horeca aanbod. Op deze manier kan een onderscheidend aanbod worden gerealiseerd dat passend en ondersteunend is aan de overige aanwezige functies in het projectgebied. Wanneer een goed concept wordt neergezet zal er ook met een afnemend inwoneraantal (en kwantitatieve marktruimte) in 2033 ruimte zijn voor de realisatie van de gewenste meters.

15 KSO Limburg 2019 , leegstand van 22% van de 16 Locatus 2021 17 Berekening 05, * 06% * 17. 619 = 50 m² wvo ,

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

verkooppunten en 20% van het winkelvloeroppervlak.

19/33

Kwalitatief is het van belang dat het detailhandelsaanbod focust op de bestaande bezoekers van het gebied en geen extra toevloeiing tot gevolg heeft. Dit is van belang voor het creëren en behouden van een goed functionerende detailhandelsstructuur binnen de gemeente Venlo. Wanneer de structuur op orde is heeft dit een positief effect op het volledige detailhandelsaanbod in de gemeente. Ondanks dat de huidige projectlocatie buiten deze structuur ligt is het kwalitatief gezien voor de locatie te onderbouwen om ,

detailhandel te realiseren. Voornaamste reden hiervoor is de realisatie van een levendig gebied met een fijne uitstraling. Aanwezigheid van (beperkt) detailhandelsaanbod zorgt voor levendigheid op straat gedurende de dag waardoor de veiligheid en leefbaarheid van het gebied verbeterd.

Horeca

Momenteel is 600 m² bvo toegestaan binnen het vigerende bestemmingsplan. Deze 600 m² voor horeca wordt in het voorliggend bestemmingsplan overgenomen. Daarmee is er geen sprake van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ en is deze functie niet Ladder plichtig. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening analyseren we in dit hoofdstuk de kwalitatieve behoefte en ruimtelijke effecten van horeca voor het Veilingterrein.

5. 1

Onderzoeksgebied

De horeca vervult een functie voor de bewoners van de CBS-wijk Venlo-Zuid. De bijlage van dit rapport geeft inzicht in het inwonerstal van de wijk in de huidige situatie en in de toekomst. Ook de werkende en bezoekers van de scholen en het ziekenhuis in het gebied maken deel uit van de doelgroep. In de berekeningen voor de vraag worden zij meegenomen in de toevloeiing. Naast primair een functie voor Venlo-Zuid zal de horeca in mindere mate een functie vervullen voor de rest van Venlo.

Figuur 5 Onderzoeksgebied Horeca Bron: PDOK Achtergrondkaart; Bewerking Sweco

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Ladder onderbouwing Veilingterrein Venlo Projectnummer 51017029 28 november 2023

20/33

5. 2

Huidige aanbod horeca

Het horeca aanbod in Venlo Zuid bestaat uit de drie verschillende horecasectoren dranken sector en de restaurantsector:

fastservice sector

In totaal zijn er in Venlo Zuid zestien verschillende horecavestigingen aanwezig. Deze vestigingen hebben bij elkaar een metrage van 1. 666 m² verkoopvloeroppervlakte (vvo). De dranken sector omslaat 25% van het totale horeca aanbod in Venlo Zuid (in vestigingen). In totaal zijn er drie drankenvestigingen in Venlo Zuid met een totaal metrage van 580 m² vvo. De grootste sector in Venlo Zuid is de fastservicesector. Deze beslaat met acht vestigingen 50% van het totale aanbod. In totaal hebben zij een omvang van 530 m² vvo. De restaurantsector is in omvang gelijk aan de drankensector namelijk drie vestigingen (19% van het totale horeca aanbod). De restaurants zijn grootschaliger dan de dranken sector met een totaal metrage van 500 m² vvo. Naast vestigingen uit de bovenstaande sectoren is er ook nog een coffeeshop gevestigd.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://gemeenteraad.venlo.nl/api/v1/meetings/889/documents/22543