472223 Bijl01 Bestemmingsplan Veilingterrein - toelichting en regels.pdf

5.2

Toelichting op de regels

Bij het opstellen van de regels werd uitgegaan van het rapport Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen2012 (SVBP2012) en het vigerende bestemmingsplan. De regels zijn verdeeld in 4 hoofdstukken, te weten:  Hoofdstuk 1: Inleidende regels met daarin de begrippen en de wijze van meten;  Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels. Hierin worden de regels voor de op de verbeelding opgenomen bestemmingen gegeven;  Hoofdstuk 3: Algemene regels, waaronder zijn opgenomen de antidubbeltelregel, algemene afwijkings-, wijzigings- en procedureregels;  Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels, waarin het overgangsrecht en de slotregel zijn opgenomen. Het belangrijkste doel van de planregels is om de bouw- en gebruiksregels van de bestemming aan te geven. 5.2.1

Inleidende regels

Begrippen (art. 1) In dit artikel zijn bepalingen (begrippen) opgenomen welke in het algemeen spraakgebruik onvoldoende vastliggen en waarbij verschillen in interpretatie bij toepassing van de planregels mogelijk zijn. Wijze van meten (art. 2) Hierin wordt aangegeven op welke manier hoogte, lengte, breedte, inhoud en oppervlakte van bouw-werken/ percelen gemeten moeten worden.

74

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo 5.2.2

Bestemmingsregels

Bestemmingen De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd: 1. Bestemmingsomschrijving; 2. Bouwregels; 3. Nadere eisen; 4. Afwijken van de bouwregels; 5. Specifieke gebruiksregels; 6. Afwijken van de gebruiksregels; 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden; 8. Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk; 9. Wijzigingsbevoegdheid. Duidelijk zal zijn dat een bestemming niet alle elementen hoeft te bevatten. Dit kan per bestemming verschillen. In de bestemmingsomschrijving wordt een omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functies. Als eerste wordt de hoofdfunctie aangegeven. Vervolgens worden de andere aan de grond toegekende functies genoemd. In de bouwregels wordt bepaald aan welke voorwaarden de bebouwing moet voldoen. Voor zover nodig wordt een onderscheid gemaakt in hoofdgebouwen, bijgebouwen en aan- en uitbouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Op de verbeelding zijn bouwgrenzen opgenomen die een bouwvlak voor gebouwen vormen. Tevens is een aanduiding voor de maximale goot- en bouwhoogte opgenomen. De volgende bestemmingen zijn opgenomen: Gemengd (art. 3) Voor een groot deel van het plangebied is de bestemming 'Gemengd' opgenomen.

Binnen deze bestemming zijn uiteenlopende functies mogelijk waardoor een gemengd gebied kan ontstaan zoals beoogd is voor het Veilingterrein. In de planregels van de bestemming 'Gemengd' zijn enkele planspecifieke regelingen opgenomen die nader worden toegelicht. Bouwwerken ten behoeve van de woonfunctie uitgesloten In het plangebied worden semi-openbaar toegankelijke binnenterrein mogelijk gemaakt. In deze gebieden is het vanwege de beeldkwaliteit en stedenbouwkundige kwaliteit niet wenselijk dat vergunningvrije bouwwerken en hoge erfafscheidingen worden gerealiseerd. Derhalve is een bepaling opgenomen waarmee deze semi-openbaar toegankelijke binnenterreinen niet als achtererfgebied beschouwd kunnen worden. Daarmee worden de mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen, conform bijlage II van het Besluit omgevingsrecht, ingeperkt. Mixed-Use-Index Dit bestemmingsplan maakt wonen en niet-wonen functies mogelijk. De verhouding waarin dit plaatsvindt, wordt geborgd door het opnemen van een Mixed-Use-Index. De Mixed-Use-Index laat zich als volgt definiëren: De verhouding (uitgedrukt in procenten (%)) tussen wonen en niet-woonfuncties in een gebied, waarbij parkeervoorzieningen niet worden meegerekend. Hiervoor wordt de rekenformule gebruikt: (bruto vloeroppervlak wonen / totale bruto vloeroppervlak aan gebouwen in een gebied) * 100.

De Mixed-Use-Index is als percentage op de plankaart middels een aanduiding opgenomen. Voor de rustige wijk geldt een ander percentage dan in de levendige wijk. Nieuwe activiteiten en voorzieningen alleen met vergunning In artikel 3.5.5 en 3.5.6 van de regels is een vergunningensysteem en beoordelingskader uitgewerkt voor het starten van nieuwe activiteiten, wijzigen van activiteiten en realiseren van voorzieningen. In dit artikel staan randvoorwaarden waaraan de bebouwing en het gebruik daarvan moet voldoen. De regels gaan over:

75

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo a. Het voldoen aan de programmatische uitgangspunten zoals opgenomen in afbeeldingen 2.11 en 2.12 en de regels omtrent Mixed Use Index. b. Geluid door wegverkeer: Voorwaarden zijn opgenomen om te borgen dat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt gerealiseerd. c. Geluid door VieCuri Medisch Centrum: Voorwaarden zijn opgenomen om te borgen dat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt gerealiseerd. d. Natuurinclusief bouwen: Voorwaarden zijn opgenomen voor het treffen van klimaatadaptieve en natuurinclusieve maatregelen. e. Verkeer: Voorwaarden zijn opgenomen om de maximale verkeersgeneratie te begrenzen. f. Bezonning: Voorwaarden zijn opgenomen om te borgen dat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt gerealiseerd. g. Windhinder: Voorwaarden zijn opgenomen om te borgen dat een tenminste een matig windklimaat wordt gewaarborgd. h. Hemelwater: Voorwaarden zijn opgenomen voor het realiseren van waterbergingsvoorzieningen. Groen (art. 4) Een groot deel van de openbare ruimte is als 'Groen' bestemd. Binnen de bestemming groen kunnen onder meer plantsoenen, groenvoorzieningen, bermen en beplanting, parken en waterhuishoudkundige voorzieningen worden mogelijk gemaakt. Binnen de bestemming groen is tevens de realisatie van een horecapaviljoen met een oppervlak van maximaal 400 m 2 brutovloeroppervlakte mogelijk. Maatschappelijk (art.

5) Er zijn enkele maatschappelijke voorzieningen opgenomen in het plan. Gebouwen mogen alleen binnen het bouwvlak worden opgericht. De maximale goothoogte en bouwhoogte worden op de verbeelding aangegeven. Het maximale bebouwingspercentage per bouwperceel staat ook op de verbeelding. Water (art. 6) Binnen het plangebied ligt de Molenbeek, deze is juridisch planologisch vastgelegd middels een enkelbestemming 'Water' en een bijbehorende dubbelbestemming (art. 9). Waarde - Begrenzing vindplaats archeologie (art. 7) De dubbelbestemming is opgenomen vanwege een mogelijke vindplaats van archeologie binnen het plangebied. Het opnemen van deze dubbelbestemming zorgt ervoor dat alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen verleend wordt, het archeologisch aspect afdoende onderzocht is. Waarde - Hoge of middelhoge archeologische verwachting (art. 8) De dubbelbestemming is opgenomen omdat het plangebied voor archeologie nog niet vrijgegeven is. Het opnemen van deze dubbelbestemming zorgt ervoor dat alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen verleend wordt, het archeologisch aspect afdoende onderzocht is. Waterstaat - Bescherming watergang (art. 9) De watergang die door het plangebied loopt wordt beschermd met deze dubbelbestemming. Voor gronden met deze dubbelbestemming is overigens ook de Keur van het waterschap van toepassing. 5.2.3

Algemene regels

In artikel 10, de Antidubbeltelregel wordt bepaald dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, deze bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing blijft. Het nog overgebleven terrein mag dus niet nog eens meegenomen worden bij het toestaan van een ander bouwwerk. In artikel 11 en 12 zijn respectievelijk de algemene bouwregels en gebruiksregels opgenomen. In artikel 13 en 14 zijn respectievelijk de Algemene afwijkingsregels en Algemene wijzigingsregels opgenomen. Deze verschaffen het college van burgemeester en wethouders c.q. het bevoegd gezag de gewenste beleidsruimte om bij de uitvoering van het plan te kunnen inspelen op gegevens of situaties die vooraf niet bekend kunnen zijn. In artikel 15 zijn de Algemene procedureregels opgenomen.

76

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo In artikel 16 zijn de Overige regels opgenomen, deze gaan vooral over parkeren. 5.2.4

Overgangs- en slotregels

In de bepaling Overgangsrecht (artikel 17) is geregeld in hoeverre en onder welke voorwaarden bestaande gebouwen en het bestaand gebruik van gronden en bouwwerken mogen afwijken van het plan. In de Slotregel (artikel 18) is aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

77

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Hoofdstuk 6

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure dient op grond van artikel 3.1.6 lid f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 rust op de gemeente op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet de verplichting tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren in het exploitatiegebied waarmee niet is gecontracteerd. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro) zoals plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. kunnen worden verhaald door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld. De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van 1 of meer woningen, bouw van 1 of meer hoofdgebouwen). Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van meerdere woningen. Deze ontwikkeling maakt daarmee een bouwplan mogelijk in de zin van artikel 6.2.1 Bro.

De gemeente heeft met de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten over grondexploitatie (een anterieure overeenkomst). Hierin zijn afspraken gemaakt over de betaling van de gemeentelijke kosten. De kosten van grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden zijn hiermee anderszins verzekerd. Het maken van een exploitatieplan is niet nodig.

78

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Hoofdstuk 7

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De procedures voor de vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat iedereen de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan. Vooroverleg Het besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Aan de besturen en dienst van de betrokken bevoegde gezagen is gevraagd om een reactie te geven op het concept van het ontwerp bestemmingsplan. Reacties zijn gegeven door Rijkswaterstaat, Provincie Limburg, Veiligheidsregio Limburg-Noord en Waterschap Limburg. De ingekomen reacties/adviezen zijn beoordeeld en verwerkt. Tevens is er een omgevingsdialoog gevoerd met belanghebbenden. Hier zijn onder andere omliggende buurtbewoners, ondernemers en bedrijven uit de omgeving voor uitgenodigd.

In de Omgevingsdialoog zijn met deze belanghebbenden individuele gesprekken gevoerd. Omgevingsdialoog In het kader van de planvorming voor het Veilingterrein is dialoog gevoerd met de omgeving. De omgevingsdialoog heeft meerdere invalshoeken gekend:  1 op 1 gesprekken met de directe omgeving: initiatiefnemer heeft in de periode van juli t/m september 2023 met de directe omgeving gesproken. De buren en bedrijven in de omgeving zijn persoonlijk uitgenodigd op het projectbureau voor een 1-op-1-gesprek waarbij ze o.a. zijn geïnformeerd over de inhoud en de planning van de ontwikkeling. In de gesprekken is ook gesproken over mogelijke kansen voor samenwerking in het middengebied en is iedereen uitgenodigd voor de omgevingsdialogen/informatiemarkten op 12 en 14 september 2023. Met navolgende buren/bedrijven is gesproken: BCO Onderwijsadvies, Kinderboerderij Hagerhof, Clubs sportpark Vrijenbroek, PKF Post, Jeugdvereniging de Meulenwiekers, Stichting Ecologische stadstuin Venlo Oud-Zuid, bewoners nabij begraafplaats, Boels Verhuur Venlo, Kwik-fit, Het Goed Venlo, Fontys Hogeschool, VieCuri Medisch Centrum en Gilde Opleidingen. In alle individuele gesprekken is overwegend positief gereageerd en ziet men graag dit desolaat stuk Venlo transformeren naar de groene en gezonde omgeving.

Aandachtspunten zijn met name overlast en bereikbaarheid tijdens de bouw, huidige verkeersproblematieken en overlast van parkerende vrachtwagens.  Omgevingsdialogen/informatiemarkten: In de omgeving van het Veilingterrein is op 29 augustus 2023 van deur tot deur de uitnodiging voor de omgevingsdialoog van 12 en 14 september op het Veilingterrein verspreid. Deze uitnodiging is bij ruim 1.000 adressen bezorgd (met name in de wijk Venlo-Zuid). De uitnodiging is tevens binnen het projectteam van de gemeente Venlo verspreid, waarna geplaatst als nieuwsbericht op Nu.Venlo.nl en verspreid onder alle raadsleden. De omgevingsdialoog heeft op 12 & 14 september 2023 plaatsgevonden in de vorm van een Informatiemarkt op het Veilingterrein. Naast het bijwonen van een presentatie over de ontwikkeling kon men bij de diverse kraampjes via woord en beeld informatie inwinnen over o.a. het stedenbouwkundig ontwerp, het innovatieprogramma, de totale ontwikkeling en de planning. Daarnaast was de maquette van het Veilingterrein te bekijken in de vergaderruimte van het projectbureau. Ook waren er twee ideeënbussen aanwezig waar bezoekers ideeën konden achterlaten en waar men zich kon inschrijven voor de digitale nieuwsbrief. De omgevingsdialoog is positief verlopen, op beide avonden was er veel belangstelling en zijn er veel bezoekers vanuit de omgeving geweest.

Er zijn meerdere ideeën opgehaald, zoals sportparkjes, gemeenschappelijke ruimtes, speeltuin, pluktuin, werkplekken, bankjes, wandelpaden, zwembad, etc, die in een verder stadium van de ontwikkeling onderzocht worden. Daarnaast waren er ook zorgen o.a. het parkeren van VieCuri, de loopafstand naar de parkeerhubs, de verkeersdrukte,

79

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo mogelijke bouwoverlast en de veiligheid voor wonen nabij de palletfabriek. Deels konden zorgen gelijk worden weggenomen door bijvoorbeeld wet- en regelgeving waaraan moet worden voldaan en andere zorgen zoals bijvoorbeeld bouwoverlast verdienen aandacht bij de verdere ontwikkeling.







Op 6 september heeft initiatiefnemer een presentatie gegeven bij het wijkoverleg van Venlo-Zuid en zijn alle aanwezige uitgenodigd voor de informatiemarkt op 12 en 14 september. Door de beperkte beschikbare tijd en de omvang van het project is er veel informatie 'gezonden' en was er helaas maar geringe tijd over, om plenair vragen te beantwoorden. De sfeer bij de toehoorders was overwegend positief. In de nazit is nog enkele opmerkingen geplaats over het participatieve proces waarna verwezen is naar de Q&A op de website en de mogelijkheid voor een nader persoonlijk gesprek op de informatiemarkten of op een later moment bij behoefte. Ook is er in september 2023 een bericht geplaatst in de wijkkrant van Venlo-Zuid met een korte toelichting over de ontwikkelingen op het Veilingterrein, het vervolg en hoe geïnteresseerde op de hoogte kunnen blijven. Gemeenteraad: In de themabijeenkomst van 4 oktober 2023 heeft initiatiefnemer een presentatie gegeven aan de gemeenteraad waarna in de vorm van een informatiemarkt nadere informatie verkregen kon worden over de verschillende onderwerpen zoals de ontwikkeling, het stedenbouwkundige plan, het innovatieprogramma en het Middengebied. Tijdens deze presentatie heeft initiatiefnemer ook een terugkoppeling gegeven van de genomen stappen m.b.t. de omgevingsdialoog.

Ook bij de gemeenteraad werd de ontwikkeling van het Veilingterrein als positief ontvangen met ongeveer gelijkwaardige aandachtspunten. Ontwerp bestemmingsplan: Op 16 november 2023 heeft initiatiefnemer aan de gebiedspartners van het Middengebied, te weten VieCuri, Fontys en Gilde, in het bijzijn van gemeente Venlo een samenvatting gegeven van het ontwerp bestemmingsplan, verbeelding en het concept beeldkwaliteitsplan. Vooraf aan de presentatie is het concept ontwerp bestemmingsplan gedeeld met de aanwezigen. Online: Tijdens de diverse bijeenkomsten zijn alle bezoekers gewezen op de mogelijkheid om de ontwikkeling te volgen via de digitale nieuwsbrief door zich in te schrijven op de website. Via de nieuwsbrief volgt in verschillende fases meer informatie over de ontwikkelingen op het Veilingterrein. Ook op de website is meer informatie te vinden over de ontwikkeling en kan men de veel gestelde vragen teruglezen en een individuele vraag achter laten.

Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan heeft op grond van artikel 3.8 Wro 6 weken ter inzage gelegen, waarbij een ieder zienswijzen bij de gemeenteraad kan indienen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen vanaf 28 december 2023 tot en met 7 februari 2024. In die periode zijn zienswijzen ingediend door 5 partijen. Voor een verslag van de zienswijzen en het gemeentelijk standpunt ten aanzien daarvan wordt verwezen naar Bijlage 19 van deze toelichting.

80

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Bijlagen bij toelichting

81

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Bijlage 1

82

Ambitiedocument Veilingterrein en Middengebied

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Bijlage 2

Stedenbouwkundig plan Veilingterrein

83

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Bijlage 3

84

Ladderonderbouwing Veilingterrein Venlo

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Bijlage 4 Archeologie - Bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek

85

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Bijlage 5

86

Archeologie - Overkoepelend Programma van Eisen

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Bijlage 6 Venlo

Bodem - Milieuhygiënische onderzoeken Veilingterrein

87

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Bijlage 7

88

Bodem - Aanvullend asfaltonderzoek

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Bijlage 8

Water - Watertoetsdocument

89

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Bijlage 9

90

Verkeer - Verkeersonderzoek

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Bijlage 10

Geluid - Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

91

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Bijlage 11

92

Geluid - Geluidbelasting VieCuri

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Bijlage 12

Geluid - Geluidbelasting PKF

93

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Bijlage 13 Luchtkwaliteit - Luchtkwaliteitsonderzoek gebiedsontwikkeling te Venlo

94

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Bijlage 14 Venlo

Ecologie - Quickscan flora en fauna Veilingterrein

95

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Bijlage 15

96

Ecologie - Nader onderzoek

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Bijlage 16

Ecologie - AERIUS-berekening

97

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Bijlage 17 Veilingterrein

98

Ontplofbare oorlogsresten - Vooronderzoek OO