472223 Bijl01 Bestemmingsplan Veilingterrein - toelichting en regels.pdf

Bestemmingsplan Veilingterrein Venlo 10 april 2025 Concept vast te stellen bestemmingsplan NL.IMRO.0983.BP202318VEILING-VA01

Colofon

Aveco de Bondt bezoekadres

Bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

projectnaam Veilingterrein Venlo projectnummer 241012 Opdrachtgever Bouwcombinatie Venlo 1992 B.V. versie Concept vast te stellen bestemmingsplan IMRO NL.IMRO.0983.BP202318VEILING-VA01 datum 10 april 2025

Burgemeester van der Borchstraat 2

postbus

64

postcode

7450 AB Holten

telefoon

(0)548 85 33 33

telefax

(0)548 85 33 99

e-mail

holten@avecodebondt.nl

internet

www.avecodebondt.nl

Bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

6 6 6 7 8

Hoofdstuk 2 Gebieds- en projectomschrijving 2.1 Bestaande situatie 2.2 Toekomstige situatie

9 9 10

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Regionaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid

22 22 28 34 36

Hoofdstuk 4 Milieu-en omgevingsaspecten 4.1 Archeologie en cultuurhistorie 4.2 Bodem 4.3 Bedrijf en Milieuzonering 4.4 Externe veiligheid 4.5 Water 4.6 Verkeer en Parkeren 4.7 Geluid 4.8 Luchtkwaliteit 4.9 Ecologie 4.10 Ontplofbare oorlogsresten 4.11 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

47 47 49 51 54 56 60 64 68 69 71 72

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Juridische vormgeving 5.2 Toelichting op de regels

74 74 74

Hoofdstuk 6

Economische uitvoerbaarheid

78

Hoofdstuk 7

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

79

Bijlagen bij toelichting

81

Bijlage 1

Ambitiedocument Veilingterrein en Middengebied

82

Bijlage 2

Stedenbouwkundig plan Veilingterrein

83

Bijlage 3

Ladderonderbouwing Veilingterrein Venlo

84

Bijlage 4

Archeologie - Bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek

85

Bijlage 5

Archeologie - Overkoepelend Programma van Eisen

86

Bijlage 6

Bodem - Milieuhygiënische onderzoeken Veilingterrein Venlo

87

Bijlage 7

Bodem - Aanvullend asfaltonderzoek

88

Bijlage 8

Water - Watertoetsdocument

89

Bijlage 9

Verkeer - Verkeersonderzoek

90

Bijlage 10

Geluid - Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

91

Bijlage 11

Geluid - Geluidbelasting VieCuri

92

2

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo Bijlage 12

Geluid - Geluidbelasting PKF

93

Bijlage 13

Luchtkwaliteit - Luchtkwaliteitsonderzoek gebiedsontwikkeling te Venlo

94

Bijlage 14

Ecologie - Quickscan flora en fauna Veilingterrein Venlo

95

Bijlage 15

Ecologie - Nader onderzoek

96

Bijlage 16

Ecologie - AERIUS-berekening

97

Bijlage 17

Ontplofbare oorlogsresten - Vooronderzoek OO Veilingterrein

98

Bijlage 18

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

99

Bijlage 19

Zienswijzennota

100

Regels

101

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

102 102 111

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Bestemmingsregels Gemengd Groen Maatschappelijk Water Waarde - Begrenzing vindplaats archeologie Waarde - Hoge of middelhoge archeologische verwachting Waterstaat - Bescherming watergang

112 112 119 121 123 124 126 128

Hoofdstuk 3 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14 Artikel 15 Artikel 16

Algemene regels Antidubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Algemene procedureregels Overige regels

129 129 130 131 132 133 134 135

Hoofdstuk 4 Artikel 17 Artikel 18

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

136 136 137

Bijlagen bij regels

138

Bijlage 1

Lijst aan huis gebonden beroepen en bedrijfsactiviteiten

139

Bijlage 2

Lijst van bedrijfsactiviteiten

140

Bijlage 3

Natuurinclusief Veilingterrein Venlo

141

Bijlage 4

Menukaart natuurinclusief Veilingterrein Venlo

142

Bijlage 5

Beeldkwaliteitsplan

143

Bijlage 6

Parkeernormen

144

3

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

4

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Toelichting

5

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Bouwcombinatie Venlo 1992 B.V. is eigenaar van het Veilingterrein. De eigenaar wil het terrein (in een aantal fases) herontwikkelen tot een bruisende omgeving met een mix van wonen en niet-woonfuncties die de aanwezige clusters van zorg, kennis, onderwijs en sport rondom het plangebied versterken en verbinden. Bij de landschappelijke inrichting zal nadrukkelijk worden ingezet op een groene en gezonde leefomgeving. De beoogde herontwikkeling is niet mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan 'Middengebied' vastgesteld in 2011. De huidige juridisch-planologische regeling dient daarom te worden herzien. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een passende juridische-planologische regeling voor de beoogde ontwikkeling.

1.2

Plangebied

Het Veilingterrein is gelegen in het zogenaamde Middengebied. Het Middengebied is een gebied aan de zuidrand van Venlo. Het gebied vormt de overgang tussen Venlo en Tegelen. De noordzijde van het Middengebied grenst aan stedelijk functies zoals VieCuri Medisch Centrum en diverse onderwijsinstellingen. De zuidzijde van het Middengebied kenmerkt zich door niet of minder intensieve bebouwing zoals een begraafplaats, sportvelden, een kinderboerderij etc. Het Middengebied heeft regionaal een functie op het gebied van zorg, onderwijs en sport. Kenmerkend voor dit gebied is een divers karakter met functionele structuur en fragmentarische inrichting in grote percelen. Het Veilingterrein is gelegen in het noordelijk deel van het Middengebied, te midden van grote voorzieningen, zoals VieCuri Medisch Centrum en diverse onderwijsinstellingen. Deze strategische positie biedt kansen voor nieuwe ontwikkelingen.

Afbeelding 1.1: ligging van het Veilingterrein in het Middengebied Het plangebied van onderhavig bestemmingsplan is weergegeven in afbeelding 1.2. Inclusief het Veilingterrein zijn ook een aantal stroken rondom het Veilingterrein en de ten zuidwesten gelegen gronden betrokken in dit bestemmingsplan.

6

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Afbeelding 1.2: Kadastrale begrenzing plangebied. Het plangebied, zoals weergegeven in afbeelding 1.2. staat kadastraal bekend onder meerdere perceelnummers:  Gemeente Venlo, sectie H, perceelnummers 8820, 8821 en 5080. Dit betreft het Veilingterrein;  Gemeente Venlo, sectie H, delen van perceelnummers 5161, 5518, 6064, 8652. Dit betreffen stroken grond rondom het Veilingterrein, ingericht als groenstrook of ten behoeve van verkeer;  Gemeente Venlo, sectie H, perceelnummers 5959 en 8777. Dit betreffen de gronden ten zuidwesten van het Veilingterrein, waarop een basisschool is gesitueerd;  Gemeente Venlo, sectie H, perceelnummers 8576 en 8776. Dit betreffen de gronden ten zuidwesten van het Veilingterrein, waarop hoofdzakelijk groen, water (Molenbeek) en het verenigingsgebouw 'De Wylrehof' is gesitueerd. Het totale oppervlak van dit plangebied bedraagt circa 9,6 hectare, waarvan het Veilingterrein circa 7 hectare beslaat. Het plangebied wordt aan de noordwestkant begrensd door de N721 (Tegelseweg) met hierachter het VieCuri Medisch Centrum. Noordoostelijk grenst het aan de Hagerhofweg met hierachter Gilde Opleidingen en College Den Hulster. Aan de zuidoostkant grenst het plangebied aan de Wylrehofweg met daarachter een klein bedrijventerrein. Hierachter bevinden zich een kinderboerderij en verschillende sportfaciliteiten.

Aan de zuidwestzijde grenst het plangebied aan de Hulsterweg, met hierachter het terrein van Fontys Hogeschool.

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Middengebied', vastgesteld op 21 december 2011. De volgende bestemmingen komen voor:  Het Veilingterrein kent de enkelbestemming 'Bedrijventerrein'. Binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' is een bouwvlak opgenomen dat overeenkomt met een groot deel van de enkelbestemming. Ook zijn er functieaanduidingen opgenomen, waaronder: 'specifieke vorm van bedrijventerrein – veiling', 'specifieke vorm van maatschappelijk - huisartsenpost' en de functieaanduiding 'horeca'.  De randen van het plangebied kennen de enkelbestemming 'Groen'.  Het zuidwestelijk deel van het plangebied kent de enkelbestemmingen 'Groen', 'Water' en 'Maatschappelijk'. De maatschappelijke bestemming ziet toe op de aanwezigheid van een basisschool en verenigingsgebouw 'De Wylrehof'.  In nagenoeg het gehele plangebied komt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' voor, met daarnaast tevens functieaanduidingen voor 'archeologische waarden'.

7

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo Tevens zijn op de gronden van de planlocatie van toepassing:  het 'Paraplu bestemmingsplan reguleren onbenutte plancapaciteit wonen', vastgesteld op 25-11-2020.  het 'Paraplu bestemmingsplan kamerbewoning', vastgesteld op 25-11-2020. Voor beide Paraplu bestemmingsplannen geldt dat de regels, voor zover van toepassing, zijn overgenomen in onderhavig bestemmingsplan.

Afbeelding 1.3: Vigerende bestemmingen De beoogde ontwikkelingen op het Veilingterrein zijn niet toegestaan binnen het vigerend bestemmingsplan. De huidige bestemming 'Bedrijventerrein', laat het beoogde gebruik niet toe. Ook de bouwregels in het bestemmingsplan zijn ontoereikend. Gelet hierop dient ten behoeve van het onderhavige plan een passend planologisch kader te worden opgesteld.

1.4

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande en toekomstige situatie van het plangebied. Hoofdstuk 3 behandelt het relevante beleid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de relevante milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 gaat in op bestemmingsplan systematiek en de wijze van bestemmen. In hoofdstuk 6 en 7 wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan toegelicht.

8

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Hoofdstuk 2 2.1

Gebieds- en projectomschrijving

Bestaande situatie

Veilingterrein Tot 1959 was het grootste deel van het plangebied onbebouwd. In 1959 heeft de Venlose Groenteveiling zich gevestigd binnen het plangebied. De veilinghallen zijn inmiddels niet meer in gebruik als groenteveiling. Momenteel wordt een deel van de oude veilinghallen gebruikt door een transportbedrijf. Het plangebied wordt tevens gebruikt als parkeerplaats voor het personeel van het VieCuri Medisch Centrum. Het plangebied wordt ontsloten via de rotonde aan de Hagerhofweg. Het overgrote deel van het terrein is verhard (asfalt). De huidige situatie van het plangebied is weergegeven in afbeelding 2.1.

Afbeelding 2.1: huidige situatie (inmiddels enkele loodsen Veilingterrein gesloopt) Veilingterrein en omgeving Het Veilingterrein is gelegen binnen het Middengebied, een gebied aan de zuidrand van Venlo waarin bedrijvigheid en diverse maatschappelijke instellingen en functies liggen. Het gebied is de overgang tussen Venlo en Tegelen. Het Middengebied heeft een suburbane uitstraling waar dagelijks veel bestemmingsverkeer naar toe trekt. Het westelijke deel van het gebied, met onder meer het ziekenhuis en de onderwijsvoorzieningen, trekt het grootste deel aan. De Tegelseweg is dominant aanwezig en vormt de belangrijke verbinding voor autoverkeer tussen het centrum van Venlo en de oprit naar de A73 en Tegelen. De weg vormt een harde scheidslijn tussen VieCuri Medisch Centrum en de rest van het Middengebied. Aan de oostzijde van de Tegelseweg liggen onder meer Fontys Hogeschool en het voormalige Veilingterrein. Ten noorden van het Veilingterrein, in de zone tussen de Hagerhofweg en de Waterhoenstraat, zijn onder meer Gilde Opleidingen en College Den Hulster gevestigd. Gevoelsmatig, en in zekere zin ook functioneel en ruimtelijk, behoort deze zone tot het Middengebied. Het oostelijk deel van het Middengebied ervaart een relatief lage verkeersdruk met enkel specifiek bestemmingsverkeer. Voor de inwoners van Venlo doet dit deel van de stad ook dienst als recreatief buitengebied.

Het gebied wordt gekenmerkt door het vele groen en de aanwezigheid van een kinderboerderij en een sportpark, waar onder andere hockey en atletiek beoefend worden. Langs de Natteweg, Hagerlei en Wittendijkweg liggen woningen. Buiten deze lintbebouwing kent het Middengebied geen woonbestemming. De zuidzijde van het Middengebied kenmerkt zich door niet of minder intensieve bebouwing zoals een begraafplaats en sportvelden.

9

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo Het Middengebied heeft regionaal een functie op het gebied van zorg, onderwijs en sport. Het heeft een divers karakter met functionele structuur en fragmentarische inrichting in grote percelen. De losse onderdelen hebben geen ruimtelijke of functionele samenhang vanuit een gemeenschappelijke identiteit. Delen van het gebied zijn inmiddels verouderd. Als spil binnen het Middengebied, heeft het Veilingterrein de potentie om door middel van een nieuwe bestemming de losse onderdelen op zowel ruimtelijk- als functioneel niveau met elkaar te verbinden.

2.2

Toekomstige situatie

Aan de totstandkoming van de plannen voor het Veilingterrein is een uitgebreid proces voorafgegaan. In samenwerking met de gemeente Venlo en met bijdragen van omliggende gebiedspartners VieCuri Medisch Centrum, Fontys Hogeschool en Gilde Opleidingen is een ambitiedocument opgesteld, te weten 'Ambitiedocument Veilingterrein, vliegwiel voor een nieuwe gebiedsidentiteit voor het Middengebied Venlo' d.d. 11 maart 2022. Het ambitiedocument is opgenomen als Bijlage 1. In het Ambitiedocument is door de gebiedspartners de ambitie uitgesproken om het Middengebied te transformeren tot een gezond en levendig stadsdeel met een sterke eigen identiteit. Nieuwe functies op het Veilingterrein versterken het bestaande programma. De toekomstige situatie voor het Veilingterrein is daarop richtinggevend uitgewerkt in 'Stedenbouwkundig Plan Veilingterrein' d.d. 9 mei 2023. Dit stedenbouwkundig plan is opgenomen in Bijlage 2. Om de toekomstige situatie te duiden wordt eerst het ambitiedocument beschreven met daarin de ambities en het raamwerk voor het Middengebied. Vervolgens worden de stedenbouwkundige keuzes en het programma voor het Veilingterrein beschreven. 2.2.1

Ambities Middengebied

Vanuit de bestaande ruimtelijke structuur wordt een volstrekt nieuw type omgeving gerealiseerd waarin de onderlinge deelgebieden een eigen identiteit hebben, maar verbonden zijn en synergie creëren. Naast zorg en onderwijs omvat het gebied een kleurrijk palet aan wonen, werken, leren en vrijetijdsvoorzieningen waaronder sport en horeca. De mix van functies geeft onderlinge meerwaarde; het zijn bouwstenen in een groter geheel van een gebied dat excelleert als gezonde omgeving. Met de herontwikkeling van het Middengebied wordt de zuidelijke stadsentree herontwikkeld naar een dynamisch gemengd stadsdeel en kennisdistrict, zoals opgenomen in het ambitiedocument: 'Met het Veilingterrein voorop wordt het Middengebied omgevormd tot een nieuw gemengd stadsdeel en kennisdistrict dat excelleert in positieve gezondheid en leefstijl. Daarbij staat de gezonde mens centraal. Het gebied is toekomstbestendig ingericht als een aangename, gezonde en groene leefomgeving die goed is voor mens, klimaat en biodiversiteit. De focus op positieve gezondheid versterkt de ambities van de Gezondste Regio. Het Middengebied is het vestigingsgebied van grote regionale voorzieningen in zorg en onderwijs. Zij bieden een podium en kennisnetwerk voor vernieuwingen op het snijvlak van zorg, onderwijs, leefstijl, wonen en werken.

Mogelijkheden ontstaan voor innovatieve ‘denkers’ en praktijkgerichte ‘doeners’ (in onderwijs en nieuwe economische activiteiten) vanuit crossovers met (hightech) maakindustrie en horeca. Nieuwe kernwaarden voor het Middengebied De transformatie van het Middengebied is geen normale ontwikkeling, maar een beweging om het Middengebied om te vormen tot een nieuw gemengd stadsdeel en kennisdistrict dat excelleert in positieve gezondheid en leefstijl. Een beweging waarin de gebiedspartners ambitieus zijn en zien dat er veel potentie is om het gebied vergaand te vernieuwen. In het gebied zijn thema's als zorg, werken, onderwijs en sport al prominent aanwezig en de ambitie is om deze thema's te versterken en te verbreden. Het thema wonen wordt geïntroduceerd waardoor het gebied in beleving en positionering een grote verandering gaat doormaken. Dit wordt aangevuld met aanvullende thema's als recreatie, horeca en groen die de beoogde identiteit versterken. De toekomstige activiteiten beslaan zorgen, leren, werken, wonen, verblijven, ontspannen, bewegen, vermaken en verbinden. De nieuwe identiteit die, met het Veilingterrein voorop, in het Middengebied wordt gecreëerd kan worden vertaald naar vier gebiedsthema's, die leidend zijn bij de toekomstige invulling van het gebied.

10

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo 1. Energieke stad. In het Middengebied draait het bij uitstek om gezond en vitaal leven. Met een mix aan functies en doelgroepen is het een levendig en dynamisch stadsdeel. Ook op het Veilingterrein komt deze mix aan functies en doelgroepen terug. Er worden functies gerealiseerd waar mensen kunnen wonen en werken, maar ook ontspannen, bewegen en sporten. Hierin wordt de gezonde mens en een positieve leefstijl centraal gezet. 2. Talentvolle stad. Het Middengebied is een toekomstgericht kennisdistrict op het snijvlak van gezondheid, zorg, leefstijl, onderwijs en technologie waarbij de mens centraal staat; een plek om te leren, jezelf te ontplooien en te groeien. Kansen liggen er voor 'doeners' vanuit de crossovers met onder andere (hightech) maakindustrie, horeca en de omliggende gebiedspartners. Met slimme, innovatieve oplossingen wordt hier gefocust op ontwikkelkansen. Het is daarmee ook een living lab gebied waar geëxperimenteerd kan worden. 3. Groene stad. Het Middengebied krijgt zoveel mogelijk een groenblauwe inrichting; een toekomstbestendige leefomgeving gericht op het bevorderen van gezondheid met alle ruimte voor ontspanning, beweging en sport. Voetgangers en fietsers hebben hier de prioriteit. Klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit zijn kernwaarden. De groene omgeving is klimaatbestendig en vriendelijk voor plant, dier en mens. 4.

Verbonden stad. Het Middengebied is een samenhangende leefwereld met deelgebieden die elk een eigen identiteit en programmatische signatuur hebben. Het geheel is open, divers en inclusief. De onderlinge samenhang komt fysiek tot uiting in onderlinge verbindingen en ontmoetingsplekken, en programmatisch in samenwerking, synergie en kruisbestuiving.

Afbeelding 2.2: Nieuwe kernwaarden voor het Middengebied 2.2.2

Ruimtelijke raamwerk Middengebied

Met het ruimtelijk raamwerk van het Middengebied wordt ingespeeld op de gezondheidsambitie. Het raamwerk zorgt voor de verbinding en onderlinge samenhang tussen de verschillende gebieden door middel van een sterke groenstructuur. Tegelijkertijd vormt het ook de basis voor de gewenste diversiteit in het gebied. Huidige grote tekortkomingen zijn het gebrek aan verblijfskwaliteit en het ontbreken van verbindingen tussen de verschillende deelgebieden en de rest van de stad.

11

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo De verschillende deelgebieden functioneren in de huidige situatie als afzonderlijke enclaves die onderling weinig tot geen verbinding hebben. Dit systeem wordt doorbroken door ze te beschouwen als kamers die onderling verbonden zijn. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de aanwezige groenstructuren. Het Middengebied heeft weliswaar een groen karakter, maar dit heeft tot op heden nauwelijks gebruikswaarde. De groenstructuren in het gebied en in de omgeving worden daarom sterker aangezet en beter benut. Dit draagt bij aan het ontstaan van nieuwe ontwikkelingen in en langs de randen van het gebied, waardoor het Veilingterrein ook aanhaakt op Venlo Zuid. Daarnaast ontstaat er verbinding tussen het centrum van Venlo en het Middengebied via de as Emmastraat/Kraanvogelstraat. De grootste ingreep bestaat uit het creëren van een nieuw gemeenschappelijk midden langs de Molenbeek, dat als nieuw oriëntatiepunt voor de verschillende kamers dient. De Molenbeek stroomt dwars door het Middengebied van de hoger gelegen Jammerdaalse Heide in het oosten naar het Maasdal in het westen. In het nieuwe raamwerk wordt dit beekdal dus de belangrijke landschappelijke drager die de verschillende kamers met elkaar verbindt.

In het ambitiedocument is de wens uitgesproken om het beekdal her in te richten, waardoor de Molenbeek meer ruimte krijgt, en zo beter zichtbaar en beleefbaar is. Dit is een ambitie van de gebiedspartners en de gemeente, waaraan nader invulling dient te worden gegeven. Rondom de beek wordt aan weerszijden meer ruimte gemaakt voor een toegankelijke groene en recreatieve inrichting. Daarmee ontstaat langs de Molenbeek een aaneengesloten groengebied dat tegelijkertijd een nieuwe route vormt die de hei met de Maas verbindt. Dit is de nieuwe Maas-tot-Hei-route, waarmee het Middengebied verbonden wordt met de omgeving en geïntegreerd wordt met de stad.

Afbeelding 2.3: Ruimtelijke raamwerk Middengebied Gezamenlijke opgaven Het Veilingterrein maakt onderdeel uit van het Middengebied waarvan de gebiedspartners ook onderdeel uitmaken. Zowel op bestuurlijk niveau als ambtelijk niveau is er met enige regelmaat overleg om zowel de functionele als ruimtelijke aspecten met elkaar af te stemmen. De gezamenlijke ontdekkingstocht die de gebiedspartners met elkaar zijn aangegaan heeft geleid tot een gemeenschappelijke kijk op kansen en opgaven voor het nieuwe Middengebied. De gezamenlijke opgaven voor het Middengebied zijn in de volgende afbeelding benoemd.

12

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Afbeelding 2.4: Opgaven Het Middengebied is een bijzonder gebied dat op een aantal fronten afwijkt en onderscheidend is van de rest van de stad. Bij de gebiedspartners is het besef gegroeid dat het toekomstperspectief van het Middengebied ligt bij (a) het versterken en aanvullen van het al aanwezige onderscheidend profiel, (b) het verbinden van de instituten en het doorbreken van de beperkende ruimtelijke structuur en (c) het verbeteren van de gehele verbinding met de stad Venlo. Het gedeelde besef om vanuit een gemeenschappelijke toekomstvisie kansen te benutten maakt het mogelijk om een doorbraak te realiseren en het gebied daadwerkelijk te vernieuwen. Dat gaat in de eerste plaats om een gedeelde conceptuele visie: gezamenlijk vaststellen op welke domeinen het Middengebied kan excelleren. De gezamenlijke ontdekkingstocht heeft de overtuiging opgeleverd dat het gebied kan excelleren in positieve gezondheid waarin de mens centraal staat. Het gaat bij positieve gezondheid onder meer om gedragsverandering, leefstijl, preventie, bewegen, mentale gezondheid, gezonde voeding en innovatieve concepten en producten. Als vestigingsgebied van grote regionale voorzieningen in zorg en onderwijs biedt deze omgeving een podium en kennisnetwerk voor vernieuwingen op het snijvlak van zorg, onderwijs en wonen.

Het leidmotief van positieve gezondheid biedt allerlei kansen voor nieuwe programma’s, nieuwe samenwerkingen en nieuwe ideeën over de inrichting van de omgeving. In de tweede plaats gaat het om een gedeelde ruimtelijke visie. Er is duidelijk sprake van een wens om naar elkaar toe te bewegen, de gesloten terreinen te openen en naar buiten te richten. Bij alle partijen bestaat de behoefte om het groene karakter te versterken en het hele gebied in te richten als een gezonde groene leefomgeving, die goed is voor mens, klimaat en biodiversiteit. Tegelijkertijd is er de behoefte om de ontmoetingsfunctie te verstevigen met het inbrengen van meer stedelijkheid. Het toevoegen van de woonfunctie voor bepaalde doelgroepen is daarbij een gedeelde ambitie.

13

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Afbeelding 2.5: Veilingterrein als aanjager voor Middengebied Het Veilingterrein ligt in het Middengebied van Venlo. Door uit te zoomen en anders te kijken naar de plek zien we een stad en gebied in beweging. Het Middengebied biedt veel kansen om te voorzien in de behoeftes om te verbinden, integreren en transformeren. Een gebiedsontwikkeling waarbij positieve gezondheid en leefstijl centraal staan.

Afbeelding 2.6: Gezamenlijke programma-aanpak Innovatieprogramma Positive Living Inmiddels is er een innovatieprogramma Positive Living gestart waarbij verschillende partijen uit de regio samenwerken. Er is ook een kwartiermaker aangesteld, om zo nog meer partijen uit de regio te verbinden aan het innovatieprogramma. Het betreft een multi-helix samenwerking tussen onderwijs, overheden, (zorg)instellingen, burgers, bedrijfsleven en leefomgeving. Een groot aantal partners en partijen zijn aangesloten.

14

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo Het Middengebied wordt, met het Veilingterrein voorop, daarmee een proeftuin waar de kennis en kunde van partners in gezondheid, leefstijl, wonen, onderwijs en bedrijfsleven wordt gebundeld om vernieuwingen op het snijvlak van positieve gezondheid en leefstijl te realiseren. Hiermee ontstaat een nieuw ecosysteem, wat niet alleen impact heeft op het Veilingterrein, het Middengebied en de stad Venlo, maar ook ver daarbuiten. De gezochte synergie wordt gecreëerd door het bieden van kansen aan startups en andere bedrijven door in (kleinschalig) aanbod van werkruimtes zoals studio's, ateliers, flex- en co-offices, maakruimtes en trainingscentra te faciliteren. Dit aanbod kan geïntegreerd worden in de gebouwplinten, tijdelijk vrijkomende ruimtes (betaalbare werkplekken) of in een eigen incubator-ontwikkeling/co-work spaces. Het innovatieprogramma Positive Living wordt de komende tijd verder uitgewerkt naar een organisatievorm waaruit diverse projecten ontstaan en waarin o.a. de gebiedspartners zitting nemen. Met het Veilingterrein voorop ontstaat een nieuwe gebiedsidentiteit voor het Middengebied waarbij wordt ingezet op preventie, gedragsverandering, mentale gezondheid, bewegen en innovatieve concepten en producten. Daarmee is het complementair aan de Brightlandcampus Greenport Venlo, waar gezonde en duurzame voeding centraal staat.

Stedenbouwkundige doorwerking De wijze waarop de hierboven genoemde opgaven, kansen en ambities stedenbouwkundig zijn vertaald, is weergegeven in afbeelding 2.7.

Afbeelding 2.7: Stedenbouwkundige doorwerking Kruisbestuiving Een belangrijk element van de gebiedsidentiteit is dat er op allerlei manieren interactie en ontmoetingen gaan plaatsvinden tussen de verschillende functies en gebruikers. Dit kan worden gestimuleerd door gezamenlijke crossovers te maken binnen de verschillende ontwikkelingen. Met crossovers wordt gedoeld op specifieke functies of ruimtes binnen een (samenhangende) ontwikkeling die ingericht zijn op onderlinge interactie of uitwisselingen met publiek. Initiatiefnemers of bewoners kunnen zelf invulling geven aan de crossovers. Voorbeelden hiervan zijn fieldlabs of kennislabs gerelateerd aan onderwijs en maakindustrie, caféachtige omgevingen voor ondernemers, een ontmoetingsplek voor bewoners, een pluktuin/moestuin en een reparatieplek. Ook tijdelijke publieksactiviteiten vanuit de diverse programma’s kunnen crossovers zijn. Het doel is dat er, naast een betere samenhang, onverwachte innovaties en interessante kruisbestuivingen gaan ontstaan. Daarbij is ook het figuurlijke ‘eigenaarschap’ essentieel. Om betrokkenheid, ontmoetingen en sociale veiligheid te verkrijgen binnen het gebied, is het onmisbaar dat er door bewoners en andere gebruikers een ‘gevoel van eigenaarschap’ ontstaat over de buitenruimte tussen de gebouwen.

Groene hart Het Middengebied heeft weliswaar een groen karakter, maar dit heeft nu nauwelijks gebruikswaarde. De groenstructuren in het gebied en in de omgeving worden daarom sterker aangezet en beter benut. In het raamwerk blijven de kenmerkende landschappelijke grenzen behouden. De grootste ingreep is het creëren van een nieuw gemeenschappelijk midden langs de Molenbeek dat als nieuw openingsen oriëntatiepunt dient voor de verschillende kamers. De Molenbeek stroomt dwars door het Middengebied van de hoger gelegen Jammerdaalse Heide in het oosten naar het Maasdal in het westen. In het nieuwe raamwerk wordt daardoor het Molenbeekdal de belangrijke landschappelijke

15

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo drager die de verschillende kamers met elkaar verbindt. Om dit te realiseren wordt het beekdal heringericht. De Molenbeek krijgt meer ruimte en wordt zichtbaar en beleefbaar. Rondom de beek wordt aan weerszijden meer ruimte gemaakt voor een toegankelijke groene- en recreatieve inrichting. Daarmee ontstaat langs de Molenbeek een aaneengesloten en toegankelijk groengebied dat tegelijkertijd een nieuwe route vormt die de hei met de Maas verbindt, oftewel de nieuwe Maas-tot-Hei-route. Zo wordt ook binnen het Middengebied een autoluwe omgeving gecreëerd met veel groene ruimte voor zowel voetganger als de fietser. Levendig en rustig stadsdeel Binnen het Veilingterrein wordt een rustig stadsmilieu met gesloten bouwblokken gecreëerd (noordzijde). De nadruk ligt in dit stadsdeel op wonen. Er zullen tevens niet-woon functies in het rustige stadsdeel aanwezig zijn, maar deze zijn kleinschalig van aard. Het rustige stadsdeel heeft een meer gesloten karakter. Daarnaast wordt een levendig milieu gecreëerd aan de zuidzijde van het plangebied. Dit betreft een gebied met losse bebouwing rondom een collectief hof, waar het merendeel van de niet-wonen functies gerealiseerd worden. In het levendig stadsdeel wordt er gewerkt met levendige plinten waar veel interactie is met de openbare ruimte.

Veilingterrein en omgeving Het Veilingterrein vormt een bijzonder gebied binnen het Middengebied. Omringt door grootschalige onderwijs- en medische instituten zoals VieCuri Medisch Centrum, Fontys Hogeschool en Gilde Opleidingen bevindt het Veilingterrein zich op een centrale locatie in het Middengebied. Het Veilingterrein is op dit moment nog een leeg doek, dat mede door haar centrale rol in het Middengebied de potentie heeft om de ontbrekende verbindingen te leggen. Het Veilingterrein grenst net als de omringende voorzieningen aan belangrijke ontsluitingswegen voor Venlo, de Hagerhofweg en Tegelseweg. De geambieerde uitstraling van de verschillende kamers naar deze hoofdwegen is groen en stedelijk. De landschappelijke kamers worden versterkt door het toevoegen van groen langs de randen. Tegelijkertijd is er een stedelijke en stevige bebouwing zichtbaar achter de groene rand. Met de ontwikkeling van het Veilingterrein kan een grote stap worden gezet in het creëren van een zichtbare Maas-tot-Hei-route langs de Molenbeek. De Maas-tot-Hei-route zal de hoofdentree (atrium) van het ziekenhuis met de functies aan de andere zijde van de Tegelseweg verbinden. Het is de ambitie om de Maas te verbinden met de verschillende kamers in het Middengebied aan de hand van een route die vanaf de Maas en via het Ziekenhuis de verbinding legt met het Veilingterrein en de Fontys Hogeschool.

Gewenst is dat op het terrein van VieCuri Medisch Centrum ruimte wordt gecreëerd voor de Maas-tot-Hei-route door het parkeren (deels) te concentreren in parkeergebouwen. Een passerelle over de Tegelseweg moet voor een directe verbinding zorgen. Aan de zijde van het Veilingterrein en de Fontys Hogeschool is er vanaf de route zicht over de Molenbeek. Een bijzonder horecapaviljoen gesitueerd aan het water geeft een waardevolle verblijfsfunctie aan het Middengebied voor alle gebruikers. Zorgpersoneel, bezoekers van het ziekenhuis, patiënten, studenten, bewoners, en werknemers vinden hier een aantrekkelijke ontmoetingsplek. Om direct verbonden te zijn met de nieuwe Maas-tot-Hei route en het innovatieprogramma op het Veilingterrein opent de Fontys Hogeschool haar terrein in de richting van deze pijlers. De ontwikkeling van het Veilingterrein is cruciaal voor de nieuwe identiteit van het Middengebied. Dat geldt zowel voor de programmatische invulling als voor het ruimtelijk raamwerk van het geheel. Het ruimtelijk raamwerk van het Veilingterrein is nieuw en maakt straks onderdeel uit van het raamwerk van het gehele Middengebied. Onmisbaar onderdeel van het ruimtelijk raamwerk is de transformatie van de groenzone rondom de Molenbeek aan de zuidzijde van het Veilingterrein, waarmee een flinke stap in de richting van de nieuwe Maas-tot-Hei-route wordt gezet.

Daarnaast is de groene route voor het langzame verkeer, die dwars door het Veilingterrein loopt, bepalend. Deze verbindt de Hagerhofweg en Kraanvogelstraat in het noorden van het Veilingterrein met de Molenbeek in het zuiden. Een groot deel van het Veilingterrein wordt omgezet naar publieke buitenruimte met een groene inrichting. Het gebied opent zich aan de zuidzijde naar de Maas-tot-Hei-route. De robuuste groenstructuur langs de Molenbeek zorgt voor een gemeenschappelijke identiteit, beleving en beweging in het hele Middengebied. Naast de groene openbare ruimte worden ook groene collectieve ruimtes gerealiseerd binnen de nieuwe ontwikkelingen op het Veilingterrein. De nieuwe bebouwing draagt met groene terrassen, binnentuinen, groene daken en gevels bij aan de groene sfeer van het ruimtelijk raamwerk.

16

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo 2.2.3

Stedenbouwkundige keuzes Veilingterrein

Het Veilingterrein belooft een uniek onderdeel van Venlo-Zuid te worden dat vanuit zeer grote ambities wordt ontwikkeld. De keuzes die worden gemaakt voor het stedenbouwkundige plan zijn een direct gevolg van deze grote ambities, die veel verder reiken dan alleen stedenbouw.

Afbeelding 2.8: Stedenbouwkundig plan Veilingterrein De belofte van het Veilingterrein 1. Het Veilingterrein wil expliciet de kansen benutten die in de (directe) omgeving aanwezig zijn, door een aantal hardnekkige (ruimtelijke, programmatische en mentale) barrières te doorbreken. Juist door de verbinding aan te gaan met de omgeving ontstaan hier ongekende mogelijkheden. De huidige situatie waarin grote zorg- en onderwijsinstituten afzonderlijk van elkaar bestaan, kan met behulp van intelligente strategische interventies veranderen naar een situatie waarin er een volledig nieuw stedelijk gebied ontstaat dat alle instituten met elkaar verbindt en als vierde economische pijler van Venlo gaat functioneren. Het Veilingterrein ligt middenin deze instituten en beoogt een aanjager te zijn voor de transformatie en de innovatie van het Middengebied. Dit gebeurt met zowel het verbinden van partijen en het innovatieprogramma als met de fysieke ontwikkeling. Daarnaast sluit de ontwikkeling van het Veilingterrein aan bij de bestaande kwaliteiten van het Middengebied en zal het de identiteit van het gehele gebied versterken. 2. Het Veilingterrein wil grensverleggend zijn op thema's als identiteit, programma en stedenbouw vanuit de uitdrukkelijke overtuiging om op alle fronten te excelleren in positieve gezondheid en leefstijl.

Daarbij is de belofte van de toekomstige gebiedsidentiteit leidend. Het Veilingterrein wil zich duidelijk positioneren met een herkenbare eigen identiteit met thema's als positief en gezond leven, stedelijk en groen, talenten en innovatie, werken en ondernemen, en nauw verbonden met de directe omgeving. Deze stip op de horizon is leidend voor alle keuzes in het programma en stedenbouw, die verder worden gemaakt. Het doel is om van het Veilingterrein een nieuw/innovatief stedelijk gebied te maken waarbij keuzes voor programma en stedenbouw nauw met elkaar verweven zijn.

17

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo 3. Het Veilingterrein krijgt een goed doordacht programma dat naadloos aansluit bij de gewenste identiteit rondom positieve gezondheid en leefstijl, gezondheid en innovatie. Het Veilingterrein wordt onderdeel van het grotere innovatiemilieu dat het Middengebied gaat zijn. Omdat het Veilingterrein een nieuw type gebied is, wordt de samenstelling van functies, activiteiten en gebruikers ook nieuw. Het wensbeeld is een dynamische groen-stedelijke setting met een mix van voorzieningen, werkruimtes en leeromgevingen rondom het thema innovatie en het thema positieve leefstijl en gezondheid, gemengd met woonmilieus voor verschillende doelgroepen. Een deel van het woonprogramma heeft een rustig karakter waarin met name plek is voor wonen en enkele bijpassende voorzieningen terwijl het andere deel een levendig karakter bezit, mogelijk gemaakt door een mix van wonen en verschillende niet-wonen functies. De stedenbouwkundige gevolgen De belofte van het Veilingterrein vormt de basis voor de stedenbouwkundige keuzes. In de eerste plaats is dat de belofte dat het Middengebied een volledig nieuw stedelijk gebied wordt en als vierde economische pijler van Venlo gaat functioneren, waarbij een mix aan verschillende functies samen wordt gebracht binnen een stedelijk gebied.

De zorg- en onderwijsinstituten zijn grootstedelijke voorzieningen die nog veel meer dan nu de katalysator kunnen zijn voor innovatie, talentontwikkeling en economische groei. Daar hoort in het toekomstperspectief ook een compleet andere ruimtelijke inrichting bij, waarmee de intrinsieke stedelijkheid expliciet wordt gemaakt, de introverte naar binnen gekeerde werelden expressief en onderling verbonden worden gemaakt, en het grijs resoluut plaatsmaakt voor groen. Een heel bewuste onderlegger hierbij is dat in deze tijd van interactiemilieus en innovatiedistricten het suburbane karakter niet meer voldoet. Een topklinisch ziekenhuis en een internationaal functionerend onderwijsinstituut zijn integraal onderdeel van de stad en gedijen veel beter in een verweven stedelijke omgeving. Het Veilingterrein fungeert als spil en aanjager in deze transformatie naar een innovatiemilieu, met bijpassende functies en doelgroepen met een heel eigen karakter. Het Veilingterrein vormt het levendige, aantrekkelijke en uitnodigende hart van het gebied. De bestaande kwaliteiten en identiteit van het Middengebied worden hierdoor versterkt, zonder dat dit ten koste gaat van de luwere delen van het gebied. In de tweede plaats geldt de belofte dat positieve leefstijl en gezondheid in al zijn geledingen het leidmotief is.

Dat reikt ver door in de stedenbouwkundige principes waarbij alle bouwstenen voor een groene gezonde leefomgeving terugkomen in het Veilingterrein. Slechts circa 30 procent van het terrein wordt bebouwd en 70 procent biedt ruimte voor groene leefomgeving. Klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit zijn kernwaardes. Gezond bewegen is het uitgangspunt. De prioriteiten op het gebied van mobiliteit zijn achtereenvolgens: lopen, fietsen, openbaar vervoer, deel-mobiliteit en tenslotte auto’s. Dit is gebaseerd op het STOP-principe: Stappen, Trappen, Openbaar Vervoer/deelmobiliteit, Privéauto. Het gebied is autoluw waarbij alleen kan worden geparkeerd in mobiliteitshubs, in de gesloten hoven of ondergronds. In de derde plaats vraagt het gemengde programma binnen het bedoelde levendige innovatiemilieu (en hart van het Middengebied) om een stedelijke bebouwingstypologie gekoppeld aan een hiërarchie van verschillende plekken met een eigen karakter. Op de plek waar VieCuri Medisch Centrum, Fontys Hogeschool en Veilingterrein elkaar 'raken' is het dan ook logisch om het hart van het Middengebied te vormen, daar waar vanwege de concentratie van activiteiten en woonvoorzieningen de meeste stedelijkheid en levendigheid aanwezig is.

Dit 'levendige stadsmilieu' huisvest de functies gekoppeld aan positieve leefstijl en -gezondheid (expertisecentrum, gezondheidscentrum, fieldlabs, werkruimtes e.d.), voorzieningen (horeca, passende retail, yoga, dans, sport) en appartementen. Het vraagt om expressie in de plinten en de bouwhoogtes, om een duidelijk verschil te maken met het rustige stadsmilieu, gesitueerd aan de andere zijde van het Veilingterrein. Keuzes voor bebouwingstypologie en bebouwingshoogten Het Veilingterrein is nu gelegen aan de rand van de stad in een typische stadsrandzone met monofunctionele enclaves die nauwelijks met elkaar verbonden zijn. Het Middengebied zal transformeren van stadsrand naar de entree van de stad. Het Middengebied toont zich aan de stad Venlo rondom de Tegelseweg als een van de invalswegen van Venlo. Er is een keuze gemaakt voor circa 30% bebouwing en 70% groene leefomgeving. Dit levert een typologie van de bebouwing en de buitenruimte op die past bij het innovatieve leefgebied. De grote groene ruimtes passen bij het landschappelijke Middengebied en bij de gezonde inrichting die uitdaagt tot bewegen. De stedelijke bebouwingstypologie past bij het nieuwe innovatiemilieu en de functiemenging die is voorzien in de bebouwing.

18

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo Ook de directe omgeving van het Veilingterrein kent een bebouwingstypologie dat gekenmerkt wordt door relatief grote hoogtes, zoals VieCuri Medisch Centrum, Fontys Hogeschool en Gilde Opleidingen. In combinatie met het nieuwe Veilingterrein wordt een nieuw stedelijk gebied binnen het Middengebied gevormd. Binnen het Veilingterrein wordt een rustig stadsmilieu met gesloten bouwblokken gecreëerd, grenzend aan de Hagerhofweg. De gesloten bouwblokken in het noordelijke deel van het plan hebben hoogtes variërend tussen 3 en 5 bouwlagen. Daarnaast wordt een levendig milieu gecreëerd met losse bebouwing rondom een collectief hof in het zuidelijk deel. De losse bebouwing rondom het hof heeft een bebouwingsdiepte met een dubbelzijdige oriëntatie en een bouwhoogte variërend tussen 5 en 8 bouwlagen.

Afbeelding 2.9: Rustige en levendige stadswijk De zuidelijke entree van de stad wordt benadrukt door middel van een hoogteaccent aan de Tegelseweg. Daarnaast is er aan de zuidzijde een tweede maar lager accent mogelijk, ter markering van de langzame verkeersroute die vanuit de stad via het Veilingterrein naar Fontys Hogeschool loopt. Om de menselijke maat in het gebied te benadrukken worden er verschillende middelen ingezet zoals rooilijnsprongen, setbacks, korrel, informele margestrook en plastiek in de gevel. De bebouwing heeft versprongen rooilijnen rondom de centrale as en in de collectieve hoven. In het levendige milieu worden setbacks ingezet om meer plasticiteit in de gevel te krijgen en de menselijke maat te benadrukken. In het rustige milieu wordt een kleine korrel (architectonische eenheid) van de bebouwing benadrukt. De hoven hebben een informele en overwegend groene inrichting met een grote variatie in overgangen tussen privé en collectief gebied. Daarnaast zullen de gevels een grote mate van plastiek hebben om het gebied een zachte uitstraling en menselijke maat te geven. De hoven in de rustige stadswijk en bij het hoogteaccent zijn gesloten. De hoven in de twee bouwblokken van de levendige stadswijk zijn open/collectief.

19

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Afbeelding 2.10: Stedenbouwkundig plan Veilingterrein 2.2.4

Beoogd programma Veilingterrein

Het beoogde programma bestaat uit een mix van wonen en niet-wonen functies. Het totaal bebouwd programma, inclusief parkeren, bedraagt 137.000 m2 bruto vloeroppervlakte. Parkeren gebeurt hoofdzakelijk in bovengronds gebouwde mobiliteitshubs met een thans geraamde bruto vloeroppervlakte van 27.000 m2. Ondergrondse bouwdelen van parkeervoorzieningen tellen niet mee in het totaal aantal toegestane vierkante meters bruto vloeroppervlakte. Binnen het totale programma is uitwisselbaarheid tussen de programmaonderdelen mogelijk. Om het concept tot een succes te maken is de mix van activiteiten essentieel, waardoor bepaalde boven- en/of ondergrenzen zijn vastgelegd. De totale bruto vloeroppervlakte ten behoeve van de niet-woonfuncties bedraagt minimaal 22.000 m2 en maximaal 42.500 m2. Het niet-woonprogramma bestaat uit een mix van activiteiten die verband houden met functies gerelateerd aan positieve gezondheid, leefstijl, leren en innoveren, werken en ondernemen, bewegen, ontspanning en verzorging. Wonen op het Veilingterrein vormt een integraal onderdeel van de gewenste mix van activiteiten, waarbij de beoogde doelgroepen en woonmilieus nadrukkelijk bijdragen aan de gewenste identiteit. Het woonprogramma omvat maximaal 690 reguliere woningen (grondgebonden en appartementen) en minimaal 180 studentenwoningen.

Van het reguliere woonprogramma inclusief studentenwoningen wordt minimaal 30% sociale huur en 25% middensegment huur en koop. De laatste 45% wordt vrije koop/huur. Voorts bestaat het woonprogramma uit maximaal 5.000 m 2 bruto vloeroppervlakte ten behoeve van een bijzonder woonconcept (wonen met zorg voor nader te bepalen doelgroepen).

20

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Afbeelding 2.11: Beoogd programma Veilingterrein Het beoogde programma wordt middels onderhavig bestemmingsplan mogelijk gemaakt door een enkelbestemming 'Gemengd' waarin de diversiteit aan functies is toegestaan en een enkelbestemming 'Groen' waarin een deel van de horeca-meters zijn opgenomen. Op basis van de uitkomsten van deelonderzoeken, zoals de ladderonderbouwing, is de programmatische bandbreedte in de planregels uitgewerkt. Deze bandbreedte is weergegeven in de volgende afbeelding.

Afbeelding 2.12: Programmatische uitgangspunten bestemmingsplan De categorieën benoemd in afbeelding 2.12 wijken op onderdelen af van de categorieën uit afbeelding 2.11. Deze afwijkingen zijn als volgt te verklaren:  De medisch en/of onderwijs gerelateerde hotels zijn in principe onderdeel van de categorie 'positieve gezondheid', maar apart benoemd om deze functie beter af te bakenen;  De categorie 'werken en ondernemen' is niet specifiek benoemd in de planregels omdat de daarin gewenste functies uitgesplitst zijn in o.a. 'medisch en/of onderwijs gerelateerde kantoren', 'bedrijfsmatige activiteiten' en 'horeca'. De beoogde functies in deze categorie 'werken en ondernemen' betreffen vooral kleinschalig aanbod aan werkruimtes zoals studio’s, ateliers, flexen co-offices, maakruimtes en trainingscentra. Deze kunnen geïntegreerd worden in andere ontwikkelingen (bijvoorbeeld in plintinvullingen). Maar ook in tijdelijk vrijkomende gebouwen (betaalbare werkplekken) of in een eigen incubator-ontwikkeling/ co-work spaces. Het is niet de ambitie dat hier solitaire bedrijfskavels worden ontwikkeld.  De functie 'detailhandel' is in principe onderdeel van de categorie 'bewegen, ontspannen en verzorgen', maar apart benoemd om deze functies beter af te bakenen.

21

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld op grond van de geldende regelgeving. De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op het moment dat die wet, op 1 januari 2024, in werking treedt. Tot die tijd geldt de NOVI als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Vanaf 1 januari 2024 zal de NOVI gelden als instrument, zoals in de nieuwe wet is bedoeld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal.

De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Dit betekent een land:  dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;  met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;  waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;  met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;  waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.  dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;  waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;  dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Hierdoor ontstaat het volgende beeld: het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. In de NOVI zijn de maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: A. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; B. duurzaam economisch groeipotentieel; C. sterke en gezonde steden en regio's; D. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen de NOVI zijn voor de verschillende landsdelen Omgevingsagenda's opgesteld. Onderhavig plangebied valt binnen de omgevingsagenda voor landsdeel Zuid. Zuid-Nederland bestaat uit een polycentrisch netwerk van steden en dorpen, sterk verbonden met de Randstad en het buitenland (Vlaamse Ruit, Ruhrgebied). Binnen het stedelijke netwerk nemen de verschillen toe: Brainportregio Eindhoven en Greenport Venlo als top kennis- en innovatieregio’s. In landsdeel Zuid worden opgaven in beeld gebracht die bijdragen aan een aantrekkelijk, bereikbaar, concurrerend en duurzaam Brabant en Limburg. Vanuit overlappende opgaven en te ontwikkelen verbindende thematische strategieën worden acties en bestuurlijke afspraken gemaakt.

Opgaven waar het hier om gaat zijn onder meer: waterkwaliteit en -kwantiteit, het samenvallen van diverse

22

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo transities in het landelijk gebied en het accommoderen van verdere verstedelijking. Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem- verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. 3.1.1.1 Toetsing aan de Nationale Omgevingsvisie De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. Eén van de nationale belangen genoemd in de NOVI is de zorg voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Provinciaal is dat vertaald in de Provinciale Omgevingsvisie (POVI). De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan het sterker en leefbaarder maken van de stad Venlo. De woningen en de commerciële-, maatschappelijke- en horeca functies worden gerealiseerd binnen de bestaande stadsgrenzen ten zuiden van de stadskern Venlo. Dit zorgt voor een goede bereikbaarheid. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de NOVI. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder is een motiveringsvereiste voor ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. De Ladder is verankerd in artikel 3.1.6. lid 2 Bro en luidt als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. De Ladder is alleen van toepassing op een plan dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Is dit het geval dan is een beschrijving van de behoefte nodig. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is een uitgebreidere motivering vereist waarin wordt ingegaan op de vraag waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. 3.1.2.1 Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Om de vereisten van de Ladder te bepalen, gaan we hierna achtereenvolgens in op de vraag of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en of de ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied is gelegen. Is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (NSO), dan is een plan Ladderplichtig.

Een stedelijke ontwikkeling wordt in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als een: “Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen” In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgesteld, jurisprudentie geeft hierover meer duidelijkheid. Uit jurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling door de Afdeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. In ieder geval blijkt uit jurisprudentie dat:  Als alleen sprake is van planologische functiewijziging er in beginsel geen sprake is van nieuwe stedelijke ontwikkeling, tenzij het een functiewijziging van zodanige aard en omvang betreft.  De Afdeling oordeelt dat al bij geringe toename van omvang sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (in beginsel kan hiervoor een ondergrens van circa 400-500 m2 worden aangehouden). Bepaalde functies in het bestemmingsplan blijven onder de 500 m 2, maar het gehele voorliggende plan is vele malen groter.  Er wel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het plan voorziet in een functiewijziging ten opzichte van het voorheen geldende plan. Door de aard van de functiewijziging en substantiële toename van de maximaal toegestane bouwmassa moet worden uitgegaan van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Aan bovenstaande voorwaarden wordt bij de beoogde herziening van het bestemmingsplan voldaan. De bebouwingsmogelijkheden nemen toe en het planologisch gebruik op de locatie wordt gewijzigd. Het overgrote deel van de locatie heeft in de huidige plannen de functieaanduiding ‘Specifieke vorm

23

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo van bedrijf – Veiling’. In het nieuwe bestemmingsplan worden meer functies mogelijk gemaakt. Daarmee is er sprake van een functiewijziging. Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Is de ontwikkeling gelegen binnen of buiten bestaand stedelijk gebied? Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijke gebied (BSG) geldt een verzwaarde motiveringsplicht. Daarom is nagegaan of de ontwikkeling van het Veilingterrein een ontwikkeling binnen BSG betreft. Artikel 1.1.1 Bro geeft als definitie: “Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociale culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur”. Uit de rechtspraak blijkt dat ook de geldende bestemming van een plangebied relevant is. Geldt er bijvoorbeeld een agrarische bestemming die de ontwikkeling ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca niet mogelijk maakt, dan is er vrijwel nooit sprake van BSG. De ontwikkeling is gelegen binnen de plangrenzen van bestemmingsplan 'Middengebied' zoals deze op 21 december 2011 is vastgesteld door de gemeenteraad van Venlo. De uitbreiding valt volledig binnen het bestaand plangebied van het Middengebied.

In het bestemmingsplan 'Middengebied zijn verscheidene stedelijke functies mogelijk gemaakt. Met onderhavige ontwikkeling worden weliswaar andere functies gerealiseerd, maar deze zijn ook van een stedelijke aard. Derhalve kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een ontwikkeling binnen BSG. Er hoeft daarom niet gemotiveerd te worden waarom de beoogde uitbreiding niet binnen het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kan worden. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling? Uit de 'overzichtsuitspraak' van de ABRvS blijkt dat, indien sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling', de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling in het ruimtelijk besluit dient te worden beschreven. Het kan hierbij zowel gaan om een kwantitatieve behoefte als een kwalitatieve behoefte. De beschrijving van de behoefte dient te worden gebaseerd op voldoende actuele, concrete en zo mogelijk cijfermatige gegevens. Het is niet in strijd met art. 3.1.6, lid 2 Bro als voor de onderbouwing van de behoefte in het ruimtelijk besluit wordt verwezen naar een of meer onderzoeksrapporten of beleidsdocumenten. Het beoogde programma is toegelicht in paragraaf 2.2.4. Niet-wonen programma Voor de economische functies in het gebied is door SWECO de ladderonderbouwing uitgevoerd.

Hierbij is ingegaan op de volgende functies: Medisch en/of onderwijs gerelateerde hotels, kleinschalige dagelijkse detailhandel, horeca, medisch en/of onderwijs gerelateerde kantoren en kleinschalige bedrijfsruimte (bedrijfsmatige activiteiten). Binnen het totale niet-wonen programma voor het Veilingterrein zijn dit de functies waar potentiële risico’s op onaanvaardbare ruimtelijke effecten (leegstand) het hoogst zijn. Het overige niet-wonen programma op het Veilingterrein bestaat uit specifieke maatschappelijke voorzieningen waarbij ruimtelijke effecten naar verwachting gering zijn. Deze voorzieningen zijn in de ladderonderbouwing niet meegenomen. De volledige ladderonderbouwing is opgenomen in Bijlage 3. De belangrijkste conclusies zijn hieronder samengevat:  Medisch en/of onderwijs gerelateerd hotel: In het programma voor het Veilingterrein en de planregels van dit bestemmingsplan is 5.000 m² bvo opgenomen (als onderdeel van ‘maatschappelijke voorzieningen’) voor een medisch en/of onderwijs gerelateerd hotel. Vanwege het specifieke karakter van het concept is niet de verwachting dat toevoeging leidt tot grote effecten op het functioneren van andere hotels in de omgeving met mogelijke leegstand tot gevolg. De effecten zijn dus niet van zulke/dergelijke aard dat aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat wordt verwacht.

 Kleinschalige dagelijkse detailhandel: de behoefte aan detailhandel is onderzocht aan de hand van een distributieve berekening voor de dagelijkse sector (kleinschalige dagelijkse detailhandel) en een dichthedenanalyse voor de overige detailhandel (niet-dagelijks). Wanneer de uitkomsten van zowel de dichthedenanalyse en de distributieve berekening worden gecombineerd, is de conclusie dat zowel op dit moment als in de toekomst marktruimte aanwezig is binnen Venlo-Zuid voor dagelijkse detailhandel. In totaal is er een behoefte aan toevoeging van circa 300 m² bvo voor dagelijkse voorzieningen, dit vertaald zich naar ca. 240 m² wvo. Voor de niet-dagelijkse sector is er zowel in de huidige situatie als in de toekomst geen marktruimte beschikbaar en is

24

bestemmingsplan Veilingterrein Venlo sprake van een overschot. In de planregels van dit bestemmingsplan is vastgelegd dat maximaal 250 m2 bvo detailhandel toegestaan is. Het beoogd programma past dus binnen de behoefte. Middels een functieaanduiding is geborgd dat deze meters langs de middenas van het Veilingterrein worden gerealiseerd. De uitbreiding van het detailhandelsaanbod in het onderzoeksgebied zal geen structuurverstorende werking hebben of ‘duurzame ontwrichting’ veroorzaken. Het verdringingseffect dat plaatsvindt op Venlo Zuid is zeer beperkt (< 1%) en zal door het spreidingseffect op grotere afstand nog minder voelbaar zijn.  Horeca: Momenteel is 600 m² bvo toegestaan binnen het vigerende bestemmingsplan. Deze 600 m² voor horeca wordt in het voorliggend bestemmingsplan overgenomen. Daarmee is er geen sprake van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ en is deze functie niet Ladder plichtig. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening zijn de kwalitatieve behoefte en ruimtelijke effecten van horeca voor het Veilingterrein geanalyseerd. Uit deze analyse blijkt dat de fastservice sector kwalitatief goed aansluit bij de locatie en doelgroepen. Denk hierbij aan een vestiging van een lunchroom of een koffiezaak waar men ook to-go producten kan halen. Deze vormen van horeca kunnen gecombineerd worden met kleinschalige dagelijkse detailhandel.