071 bijl2 RAPPORT BEVINDINGEN_aanpak leegstand Venlo.pdf

Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo Venlo, 27 september 2022

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Bevindingenrapport

Pagina 1

SECRETARIAAT REKENKAMER VENLO Secretaris Debbie Steens d.steens@venlo.nl Adres Postbus 3434 5902 RK Venlo Telefoonnummer 077 – 359 9642 Website https://www.venlo.nl/rekenkamer

SAMENSTELLING REKENKAMER VENLO Leden Klaartje Peters, voorzitter Jan-Willem van Giessen Lars Heuvelmans Johan de Kruijf Raquel van de Put Inge Simons I&O RESEARCH Uitgave I&O Research Piet Heinkade 55 1019 GM Amsterdam Auteurs Thijs Lenderink Anouk Smeltink-Mensen Charlot Stensen

Het overnemen uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron duidelijk wordt vermeld.

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 2

INHOUDSOPGAVE 1.

2.

3.

Aanpak van leegstand

4

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

4 4 5 6 7

Voorzieningenstructuur en leegstandsontwikkeling

8

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Inleiding Voorzieningenstructuur Venlo centrum Ontwikkelingen binnenstad Ontstaan van leegstand Ontwikkeling van leegstand Constateringen

8 8 9 10 10 14

Beleid en samenwerking met stakeholders Inleiding Beleidskaders en bestuurlijk programma Samenwerking met stakeholders Constateringen

16 16 16 23 24

Instrumenten, middelen en rolneming

25

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

25 25 29 31 35 36

3.1 3.2 3.3 3.4

4.

5.

Inleiding Aanleiding Vraagstelling en opzet Stakeholders Leeswijzer

Inleiding Directe instrumenten Indirecte instrumenten Venlo Financiële middelen Rolneming gemeente Constateringen

Monitoring effecten en informatievoorziening raad

38

5.1 5.2 5.3 5.4

38 38 43 44

Inleiding Indicatoren Informatievoorziening raad Constateringen

Bijlage 1 Deelvragen

46

Bijlage 2 Normenkader

47

Bijlage 3 Bronnen

48

Bijlage 4 Geïnterviewden

49

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 3

1. AANPAK VAN LEEGSTAND 1.1

Inleiding

We kijken in dit hoofdstuk naar de aanleiding, de vraagstelling en de aanpak van het onderzoek. Ook beschrijven we de andere stakeholders bij leegstand en een leeswijzer.

1.2

Aanleiding

In september 2021 presenteerde gemeente Venlo samen met vastgoedeigenaren en ondernemers uit de binnenstad het Plan Binnenstad Venlo 20301. In het plan (zie hoofdstuk 3) staat beschreven hoe de binnenstad van Venlo toekomstbestendig kan worden in een tijd van veranderend koopgedrag en de gevolgen van corona. Een van de uitgangspunten van het plan is een studie2 van eind 2020 van het Planbureau voor de Leefomgeving waarin het centrum – o.a. vanwege corona- in het meest ongunstige scenario een stevige stijging van de leegstand wacht. Zeker nu de overheid de coronasteunmaatregelen aan ondernemers afbouwt, wil de rekenkamer ten behoeve van de gemeenteraad in kaart brengen hoe de gemeente met de binnenstad en dan specifiek met de leegstand aldaar omgaat. Het gaat om leegstand van alle “verkooppunten” (dus niet alleen winkels maar ook om leegstaande horeca, leisure (waaronder cultuur) en diensten ). Het onderzoek focust op de binnenstad van Venlo en besteedt aandacht aan de aanpak van leegstand in de beide stadsdeelcentra: centrum Blerick en centrum Tegelen3.

Wanneer leidt leegstand tot maatschappelijke problemen? (Vereniging Nederlandse gemeenten, 2020)4 Maatschappelijke effecten kunnen volgens de VNG zichtbaar worden op meerdere vlakken: a) b) c) d) e)

maatschappelijk o.a.: het tegengaan van onbenutte ruimte, (on)leefbaarheid, onveiligheid, verminderde sociale cohesie en vandalisme; ruimtelijk-economisch o.a.: het verlies van de (regionale) verzorgingsfunctie van een kern voor het ommeland, eenzijdigheid in het winkelaanbod, ruimte geven aan krakers; sociaaleconomisch o.a.: daling van de werkgelegenheid en daarmee een hogere druk op sociale voorzieningen; financieel-economisch o.a.: risico’s voor de eigen gemeentelijke vastgoedportefeuille (inefficiëntie, kosten, kapitaalvernietiging, waardevermindering, wettelijke aansprakelijkheid) en handhavingskosten in het geval van een leegstandverordening; politiek-bestuurlijk o.a.: de vermindering van draagvlak en ondermijning vertrouwen in politiek en bestuur en publieke druk op het nemen van verantwoordelijkheid als gemeente.

De VNG geeft aan dat er ook kansen kunnen voortkomen uit leegstand. Er is bijvoorbeeld letterlijk ruimte om andere activiteiten te ontplooien die bijdragen aan de sociaaleconomische structuur van de gemeente. Ook is enige frictieleegstand normaal en wenselijk voor een goed functionerende winkelmarkt.

¹ https://www.venlo.nl/sites/default/files/2021-09/2225.0221%20Plan%20binnenstad%202030%20Venlo%2001-07-2021.pdf ² https://www.pbl.nl/sites/default/files/downloads/pbl-2020-veerkracht-op-de-proef-gesteld-4288_0.pdf ³ N.B. We kijken niet naar de leegstand van verkooppunten in de kernen Arcen, Lomm, Hout-Blerick, Belfeld, Steyl en Velden. ⁴ ‘Leegstand te lijf 2.0’ - https://vng.nl/sites/default/files/2020-12/leegstand-te-lijf-2.0_202012116.pdf Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 4

1.3

Vraagstelling en opzet

De hoofdvraag die de rekenkamer met het onderzoek wil beantwoorden luidt als volgt: Welke rol kiest de gemeente Venlo - en welke instrumenten gebruikt de gemeente - om leegstand te voorkomen en aan te pakken? En wat zijn hiervan de effecten?

Naast deze hoofdvraag zijn er deelvragen (zie bijlage 1) over de omvang van de leegstand, de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de gemeente, de beleidskaders, de uitvoering en de samenwerking met stakeholders, doelbereiking en informatievoorziening aan de raad. Het onderzoek bestaat uit deskresearch en interviews en maakt gebruik van een normenkader. Deskresearch De deskresearch richtte zich vooral op de leegstandsontwikkeling, de beleidskaders en de instrumenten (zie bijlage 3 voor een overzicht van bronnen). Interviews Er zijn 11 interviews gehouden binnen de gemeente en met stakeholders (zie hierna). Een overzicht van de geïnterviewden staat in bijlage 4. Normenkader Om de effectiviteit vast te stellen, werken we met een set aan normen die per thema aansluiten bij de onderzoeksvragen (zie bijlage 1). Aan het eind van elk hoofdstuk gebruiken we de bijbehorende normen om de bevindingen te beoordelen. We hanteren daarbij de volgende kleurcodering:

N.t.b

er wordt geheel voldaan aan de norm, er is geen verbeterpotentieel. er wordt voldaan aan de norm, maar er is verbeterpotentieel. er wordt niet voldaan aan de norm, verbeteringen zijn noodzakelijk. de prestatie is ondermaats en verbeteringen zijn dringend nodig. niet te beoordelen

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 5

Verkleuring in binnensteden Binnensteden in Nederland veranderen van kleur: er was de afgelopen jaren sprake van een afname van het aantal winkels en een toename van horeca en cultuur5. Ook kwamen er meer mensen in binnensteden wonen. Opvallend is dat dit proces ook tijdens het afgelopen coronajaar 2021 doorging.6 Vooral fysieke winkels voor kleding, schoenen en (in minder mate) sport en huishoudelijke artikelen verdwenen uit binnensteden. Zij ondervinden de meeste concurrentie van het groeiend aandeel online bestedingen, dat door corona ook nog -al dan niet tijdelijk- een extra impuls kreeg.

1.4

Stakeholders

Er zijn bij winkelgebieden diverse stakeholders betrokken (zie afbeelding7). Over de samenwerking van de gemeente met lokale stakeholders rapporteren we in hoofdstuk 4. Omdat we in de hoofdstukken daarvoor al over deze stakeholders schrijven volgt een introductie. Vastgoedeigenaren Een belangrijk deel van de pandeigenaren in het centrum is sinds 2016 verenigd in de Vereniging van Vastgoedeigenaren Venlo (VVEV). De vereniging is opgericht om geleidelijk met kleine haalbare projecten te starten en om zich van daaruit tot een volwaardige strategische partner te ontwikkelen. De vereniging wil graag een krachtige vastgoedstem laten horen in de discussie over huidige en toekomstige ontwikkelingen8. Circa 60 procent van de eigenaren in het centrum is aangesloten. De VVEV denkt actief na over het oprichten van BIZ en hoopt deze per 1 januari 2023 te realiseren. Ondernemers De ondernemers in de binnenstad zijn verenigd in de Stichting Ondernemersplatform Venlostad.com. Sinds 2009 heeft Venlostad.com de organisatie van evenementen en festiviteiten en de promotie van de Venlose binnenstad overgedragen aan Venlo Partners. Zo kan Venlostad.com zich toeleggen op belangenbehartiging, o.a. richting de gemeente Venlo. Naast belangenbehartiger fungeert Venlostad.com als adviseur en verbinder tussen aangesloten leden en overige ondernemersverenigingen.

Ongeveer een kwart van de binnenstadondernemers (ongeveer 120 ondernemers) is lid van Venlostad.com.

⁵ Zie o.a. www.kso2021.nl. ⁶ https://locatus.com/blog/spectaculaire-daling-winkelleegstand-door-afname-retailpanden/ ⁷ Bron: Kate Snow Design. ⁸ Bron: https://www.vastgoedeigenarenvenlo.nl/over-vvev/ Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 6

BIZ Een BIZ is een BedrijvenInvesteringsZone. Het betreft een afgebakend gebied op een bedrijventerrein of in een winkelgebied waarin gebruikers en/of eigenaren van panden met elkaar investeren in een aantrekkelijke en veilige bedrijfsomgeving. Een BIZ kan pas worden ingesteld indien hiervoor voldoende draagvlak bestaat. Van voldoende steun is sprake indien blijkt dat: a) ten minste de helft van de bijdrageplichtigen zich bij een draagvlakpeiling heeft uitgesproken; b) en ten minste tweederde deel daarvan zich vóór inwerkingtreding heeft uitgesproken. Bij een ondernemers-BIZ zijn alle gebruikers van onroerende zaken in het gebied bijdrageplichtig. Voor meer informatie over de BIZwet zie: https://wetten.overheid.nl/BWBR0035933/2015-01-01

Sinds 2011 heft de gemeente reclamebelasting in het centrum van Venlo op voorspraak van Venlostad.com. In overleg met de gemeente Venlo werd hiertoe besloten na het mislopen van de BIZ-peiling in 2009/2010 (toen het nog een experimentenwet was) omdat er net te weinig ‘opkomst’ was. De opbrengsten van de reclamebelasting stelt de gemeente beschikbaar aan Stichting Venlo Partners.9 Op dit moment is er een wijziging in de organisatiestructuur van de ondernemers in voorbereiding. De oprichting van een BIZ is een mogelijkheid die de ondernemers daarna in overweging nemen. Reclamebelasting De opbrengsten van reclamebelasting komen in beginsel toe aan de algemene middelen van de gemeente. Echter indien deze in een beperkt gebied wordt ingevoerd, worden de opbrengsten (eventueel na inhouding van de perceptiekosten) vrijwel altijd ter beschikking gesteld aan een stichting of vereniging die het (ondernemers)fonds gaat beheren. De gemeente en de stichting zijn vrij om vooraf in onderling overleg te bepalen welke activiteiten of voorzieningen met de heffing worden gefinancierd. 10

Venlo Partners Venlo Partners is een stichting die zich richt op de promotie en het vermarkten van Groot Venlo en de Venlose binnenstad in het bijzonder. Hiermee is het de citymarketing en -managementorganisatie van Venlo. De citymarketingactiviteiten richten zich op het positief beïnvloeden van het beeld dat de doelgroepen bij (Groot) Venlo hebben. Om dit te bereiken worden campagnes en activiteiten opgezet om de doelgroepen te bereiken, te raken en te activeren met een afgestemde marketingboodschap. De citymanagementactiviteiten richten zich primair op het gebied dat onder de reclamebelastingverordening valt en secundair op aanliggende gebieden en de aanvoerroutes die belangrijk zijn voor het functioneren van de binnenstad.11 De directeur van Venlo Partners vervult de functie van centrummanager voor de binnenstad van Venlo. Centrummanagers van Blerick en Tegelen Ook in Blerick en Tegelen zijn centrummanagers actief. Zij werken (in deeltijd) voor de BIZ van Winkelhart Blerick en Tegelen Centrum en worden gefinancierd door de gemeente (zie kader Blerick en kader Tegelen in hoofdstuk 4). Bewoners van het centrum In de binnenstad is een bewonersplatform actief12. Het is -ondanks meerdere pogingen-niet gelukt hen bij het onderzoek te betrekken. De stadsdeelmanager centrum van de gemeente geeft desgevraagd aan bewoners van het centrum niet vaak over leegstand te horen.

Veel vaker gaat het over woningsplitsing, parkeren, verkeer, afval e.d.

1.5

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 beschrijven we de voorzieningenstructuur van het centrum van Venlo en de leegstandsontwikkeling. In hoofdstuk 3 gaan we in op de beleidskaders die bij de aanpak van leegstand een rol spelen. In hoofdstuk 4 nemen we de beleidsuitvoering en instrumenten om leegstand tegen te gaan onder de loep. In hoofdstuk 5 bekijken we een aantal andere indicatoren voor het functioneren van de binnenstad en de informatievoorziening over leegstand aan de raad. Ieder hoofdstuk eindigt met een beknopte conclusie en de voor dat onderdeel relevante normen uit het normenkader.

9

Bron: www.venlostad.com https://www.vandenbosch-partners.nl/publicaties/30/overige+gemeentelijke+heffingen+voor+ondernemers,+een+overzicht 11 Bron: https://www.venloverwelkomt.nl/over-venlo-partners/ 12 https://venlobinnenstad.nl/. 10

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 7

2. VOORZIENINGENSTRUCTUUR EN LEEGSTANDSONTWIKKELING 2.1

Inleiding

We kijken in dit hoofdstuk naar de voorzieningenstructuur in het centrum van Venlo, de ontwikkelingen daarin, het verschil tussen de noord- en zuidzijde van het centrum en naar de ontwikkeling van -en de actuele- leegstand.

2.2

Voorzieningenstructuur Venlo centrum

Figuur 2.1 toont de voorzieningenstructuur van het centrum van Venlo. Binnen het centrum van Venlo liggen de belangrijkste commerciële publiekstrekkers aan de zuidwest- en de noordzijde van de stad: Primark, H&M, The Sting en MediaMarkt aan de Maasstraat, Hema aan de Vleesstraat en supermarkt 2 Brüder, Action en Beej Benders aan het Mgr. Nolensplein. Ook horeca is sterk aanwezig in het centrum. Vooral de Markt, maar ook de Oude Markt en Kwartelenmarkt hebben een grote aantrekkingskracht op bezoekers (dag- en avondhoreca). Aan de Parade is daarnaast een concentratie van avond- en nachthoreca. Figuur 2.1: Centrumaanbod augustus 2020

Bron: Plan Binnenstad 2030.

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 8

In de binnenstad zijn de belangrijkste grote culturele voorzieningen geconcentreerd, zoals Theater de Maaspoort, Limburgs Museum, museum Van Bommel van Dam, poppodium Grenswerk en City Cinema Venlo. Belangrijk is ook de aanwezigheid van onderwijs- instellingen HAS13 en Maastricht University Campus Venlo.

2.3

Ontwikkelingen binnenstad

Bouw Maasboulevard Met de nieuwbouw aan de ‘Maasboulevard’14 is ruim 10 jaar geleden nieuw (en ander) winkelprogramma toegevoegd aan het centrum van Venlo. Het doel was o.a. om zo een sluitend winkelrondje te realiseren in de binnenstad15. Met onder andere Primark, H&M, The Sting en MediaMarkt is aan de Maasstraat een nieuw zwaartepunt ontstaan voor de (recreatieve) consument. De focus van het lokale winkelpubliek is in de laatste jaren inderdaad gedeeltelijk verschoven naar deze zijde van het centrum, mede versterkt door de aanwezigheid van diverse parkeergarages1617. Uit onderzoek naar passantenstromen in het centrum (2019) blijkt echter dat lang niet alle bezoekers van het centrum dat ‘winkelrondje’ (Maasstraat, Markt, Vleesstraat en Hoog-/ Wijngaardstraat) ook volledig loopt. Met name het zuidelijke deel Passantenaantallen centrum Venlo sept. 2019, bron: Locatus van de Vleesstraat (grofweg vanaf Hoogstraat tot aan Flujasplein) kent de laatste jaren veel minder passanten. Het drukste punt van de binnenstad ligt ter hoogte van de Markt, waar veel looproutes en bezoekdoelen bij elkaar komen.18 Twee binnensteden In het Koopstromenonderzoek Limburg van 2019 is het koopgedrag van inwoners van Limburg onderzocht. Daarin zijn ook buitenlandse bestedingen meegenomen.

Uit dit onderzoek bleek – weinig verrassend- dat Venlo-Centrum (qua winkels) voor een aanzienlijk deel draait op Duitse consumenten. Zij zijn goed voor bijna driekwart van de dagelijkse, en voor bijna de helft van de nietdagelijkse bestedingen in het centrum van Venlo.19 Dit is het meest duidelijk zichtbaar aan de noordzijde van de stad, waar een van de grootste publiekstrekkers is gevestigd: supermarkt 2 Brüder. Het (voor hen) goedkope boodschappenaanbod vormt voor veel van onze oosterburen een belangrijk bezoekdoel in Venlo. De ‘Duitse hoek’ hoort van oudsher bij Venlo. De Nederlandse consument voelt zich in dit deel inmiddels minder thuis en is meer gericht op het kwalitatieve winkelaanbod aan de zuidzijde van de binnenstad. Dit zorgt voor verdere groei van het eenzijdige aanbod gericht op de Duitse kooptoerist.20

https://www.hashogeschool.nl/opleidingen-venlo Geopend in september 2011. 15 En het gebied te herontwikkelen samen met de herontwikkeling van Q4 in de noordwesthoek van het centrum https://www.q4.nl/het-verhaal/historie/. 16 Bron: Plan Binnenstad Venlo 2030. 17 https://dynamis.nl/uploads/media/file/cf4388a1-3b6c-4b7e-84c8-cf20e10881df/sprekende-cijfers-winkelmarkten-2018.pdf 18 Bron: Plan Binnenstad Venlo 2030. 19 https://www.ksol2019.nl/downloads/factsheets/KSO2019L-factsheet-Venlo_Centrum%20Venlo.pdf 20 Bron: Plan Binnenstad Venlo 2030 en interviews. 13 14

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 9

2.4

Ontstaan van leegstand

Met het toenemende belang van online winkelen en (mede als gevolg daarvan) wijzigend vestigingsgedrag van filiaalbedrijven nam (sinds ongeveer 2009) in het hele land de winkelleegstand toe. Overigens is de filialiseringsgraad in Venlo (21,3%) momenteel lager dan gemiddeld voor grote hoofdwinkelgebieden (25,2%)21. Het gevolg van de sluiting van landelijke winkelketens had in Venlo vooral zijn weerslag op de leegstand in de Lomstraat en de Vleesstraat (de ‘ruggengraat’ van het centrum aldus Plan Binnenstad). Het gaat dan vaak om de grotere en duurdere panden22 waar de leegstand een structureel karakter heeft. Zoals gezegd kreeg vooral het zuidelijke deel van de Vleesstraat (grofweg vanaf Hoogstraat tot aan Flujasplein) hierdoor te maken met een dalend aantal passanten. De leegstand was afgaande op de in paragraaf 2.2. afgebeelde kaart (situatie augustus 2020) redelijk gelijkmatig verspreid over het centrum. En inmiddels is er sprake van een oplopende concentratie van leegstand aan de zuidkant van het centrum (o.a. Flujasplein en Grote Beekstraat)23. Dat gebied is net als de Lomstraat/Vleesstraat een van de speerpunten van het Plan Binnenstad 2030 (zie hoofdstuk 3).

2.5

Ontwikkeling van leegstand

Op verschillende plekken (online en in publicaties) staan cijfers over de ontwikkeling van de leegstand in Venlo centrum. Venlo in cijfers24 was tot voor kort de meest actuele databron en vermeldt ook de leegstand in Blerick centrum en Tegelen centrum. Daarom beginnen we daar mee. Leegstand in verkooppunten (VKP) en leegstand in winkelvloeroppervlak (WVO) Leegstand wordt zowel in termen van leegstaande verkooppunten gedefinieerd als in termen van leegstaande vierkante meters (WVO). Dat maakt het ook wel eens verwarrend. Niet in de laatste plaats omdat een groot leegstaand pand voor 1 verkooppunt telt maar zomaar eens een groot aandeel meters kan betekenen. Verkooppunten kunnen naast winkels en horeca ook leisure (waaronder cultuur) en diensten zijn. Winkelvloeroppervlak was tot 2020 allen beschikbaar voor de detailhandel. Sinds 2020 is ook de leegstand van horeca etc. in meters uitgedrukt beschikbaar.

Leegstaande verkooppunten Venlo Centrum (Locatus, Venlo in Cijfers25) Figuur 2.2. toont de ontwikkeling van het aandeel leegstaande verkooppunten26 in de drie wijken waar de kernwinkelgebieden van de gemeente Venlo in liggen. Het totale aandeel leegstaande verkooppunten in de provincie Limburg en Nederland dient als referentie. In de grafiek valt op dat de leegstand in alle drie de wijken permanent boven het provinciale en landelijke gemiddelde ligt. De leegstand in centrum Venlo schommelt overwegend tussen de 11 procent en 14 procent met in 2020 een piek van 18,5 procent. De afgelopen twee jaar (tijdens de coronacrisis) nam de leegstand (uitgedrukt in aantal verkooppunten) in Venlo af naar 15 procent. De leegstand in het centrum van Tegelen bereikte in 2016 een piek van boven de 20 procent en daalde daarna weer. In het centrum van Blerick schommelt de leegstand al enige jaren rondom de 15 procent.

https://kvkregiodata.nl/dashboard/dashboard/winkelgebieden---verkooppunten Bron: interviews. 23 Bron: interviews. 24 https://venlo.incijfers.nl/dashboard/buurt--en-wijkdata-4 25 Een online dashboard waarin gemeenten cijfers over hun buurten, wijken en gemeente publiceren. 26 Een pand wordt als leegstand geregistreerd indien het redelijkerwijs de verwachting is dat in het (leegstaande) pand een verkooppunt in de detailhandel, horeca of consumentgerichte dienstverlening zal terugkomen. 21 22

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 10

Figuur 2.2: Ontwikkeling aandeel leegstaande verkooppunten

Bron: Venlo in Cijfers/Locatus, bewerking I&O Research

Ook ten opzichte van vergelijkbare winkelgebieden in Nederland (Locatus typeert het centrum van Venlo als ‘hoofdwinkelgebied groot’27) ligt de leegstand in Venlo permanent op een relatief hoog niveau. Wel laat de leegstandsontwikkeling in het centrum van Venlo sinds 2020 een gunstiger verloop zien dan de referentiegroep, zo blijkt uit onderstaande figuur.

Figuur 2.3: Ontwikkeling aandeel leegstaande verkooppunten

Bron: KVK regiodata28, bewerking I&O Research

Een hoofdwinkelcentrum is het grootste winkelgebied in de woonplaats. Het aantal verkooppunten in de detailhandel bedraagt 200 tot 400 winkels. Behalve het centrum van Venlo gaat het om winkelgebieden zoals de centrale winkelgebieden van Bussum en Delft. 28 https://kvkregiodata.nl/dashboard/dashboard/Winkelgebieden---Verkooppunten/ 27

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 11

Leegstaande verkooppunten reclamebelastingsgebied Venlo Centrum (Venlo Partners) Een tweede actuele bron biedt Venlo Partners. Zij registeren de leegstand sinds 2020 in dat deel van de binnenstad waar reclamebelasting wordt geheven (zie hoofdstuk 4) 29 30. Volgens deze registraties bedroeg het leegstandspercentage (op basis van het aantal panden) begin 2021 10,8 procent31 (voorheen lag dit volgens Venlo Partners rond de 13%). Recentelijk is er een nieuwe editie van de thermometer verschenen over 202132. Daarin staat dat de leegstand op 1 januari 2022 net als op 1 januari 2021 10, 3 procent betrof.

Leegstaand WVO Venlo Centrum (Locatus, Venlo in Cijfers) Venlo in Cijfers presenteert het aandeel leegstaande winkelvloeroppervlakte (WVO). Zowel voor alle verkooppunten als voor de detailhandel. Het betreft hier het leegstandscijfer in de wijk Venlo Centrum in tegenstelling tot Meetbaar Venlo (zie hierna) waar over het postcodegebied ‘stedelijk centrum’ wordt gerapporteerd33. Onderstaande tabel laat de leegstandsontwikkeling in Venlo Centrum tot en met 2022 zien (steeds op 1 januari). De tabel laat zien dat het aandeel leegstaande vierkante meters in 2022 is afgenomen ten opzichte van eerdere jaren. Desgevraagd geeft de gemeente aan dat de relatief grote daling tussen 2017 en 2018 is te verklaren door een samenloop van o.a. het vestigen van een aantal nieuwe winkels in grote(re) panden en mogelijk ook het transformeren van enkele panden naar andere functies zoals horeca of wonen.

WVO - Wijk 11 Venlo-Centrum

WVO - Leegstand WVO% leegstand detailhandel

2017

2018

2019

2020

2021

2022

19,8% 14,1%

14,6% 10,2%

13,8% 9,6%

12,9% 9%

13,1% 9,1%

10,9% 7,5%

Bron kaartje: De verordening op de heffing en de invordering van reclamebelasting 2021 – gemeente Venlo. De gemeente geeft aan dat het om het kernwinkel-, horeca-, kantoren- en dienstengebied van de binnenstad gaat. 30 Thermometer Binnenstad Venlo. 31 Januari 2021. Bron: Thermometer Binnenstad Venlo 2020 (juni 2021). 32 Thermometer Binnenstad Venlo 2021 (mei 2022). 33 De afbakening van de gebieden postcode 5911 en Venlo-Centrum in Venlo in cijfers is nagenoeg gelijk, aldus de gemeente. 29

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 12

Leegstaand WVO postcodegebied stedelijk centrum (Locatus, Meetbaar Venlo) Meetbaar Venlo34, onderdeel van de P&C-documenten, presenteert het aandeel leegstand in een deel35 van het postcodegebied (591136) van het stedelijk centrum. Het betreft het aandeel vierkante meters (niet verkooppunten) detailhandel. Hiervan stond in 2020 11,2 procent leeg. De ambitie ligt op 10 procent37. De cijfers voor dit gebied over 2021 en 2022 zijn recentelijke toegevoegd aan het document en daarna ook gedeeld met de raad samen met de jaarstukken. De ambitie is dus gehaald (9,7%). Zowel de totale leegstand (meters van verkooppunten) en de leegstand van meters van detailhandel vertonen een dalende lijn38.

Afbakening De verschillende bronnen hanteren licht uiteenlopende afbakeningen van het gebied waarover de leegstand wordt gerapporteerd. De afbakening van het centrum Venlo volgens Locatus (zie kaartje) wordt niet gebruikt omdat deze erg bewerkelijk is wat het moeilijker vergelijkbaar over een langere periode en daarmee kwetsbaar maakt. Leegstand niet verontrustend De meeste gesprekspartners noemen de leegstand in het centrum niet verontrustend (zuidelijke binnenstad uitgezonderd – “maar daar ontstaan ook transformatiekansen”) en verwachten ook niet direct weer een grote stijging. Voor de komende tijd ziet men de afbouw van steunmaatregelen wel als een mogelijk risico. Een aantal gesprekspartners geeft aan dat corona de afhankelijkheid van de Duitse consument en de wrijving tussen de ‘twee binnensteden’ nog eens heeft benadrukt. Mocht de Duitse consument niet in hetzelfde volume terugkeren (door ontwikkelingen in Duitsland of veranderingen in de parkeermogelijkheden aan de noordkant van het centrum), dan verwacht een deel van hen wel meer leegstand. Vooral voor Venlostad.com is dit een belangrijk thema39 (“Duitse consument heeft een duidelijke voorkeur om met de auto te komen en wil ook zo dicht mogelijk bij de winkel willen staan”).

Oktober 2021. De buurten: Winkelcentrum, Binnenstad-Noord, Q4 en Rosarium. 36 Bron kaartje: https://postcodebijadres.nl/5911. 37 In 2019 voor het eerst genoemd bij de begrotingsmonitor 2020-2023 (de voorganger van Meetbaar Venlo). 38 NB. Tot en met 2019 werd alleen de leegstaande detailhandel gemeten omdat gegevens van andere commerciële ruimten ontbraken. Vanaf 2020 wordt de totale leegstand gemeten, dit geeft een beter totaalbeeld. Vanaf 2022 wordt de peildatum 1 januari van ieder jaar aangehouden, hiermee sluiten de cijfers beter aan op venlo.incijfers.nl. 39 Zie http://www.venlostad.com/wp-content/uploads/2019/11/rapport_parkeerbeleid-prf7.pdf. 34 35

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 13

Waardoor is de leegstand de laatste 2 jaar afgenomen? Voor wat betreft de afgenomen leegstand in de binnenstad van Venlo geeft de gemeente het volgende aan: Voor de ontwikkeling van leegstand is nooit één verklaring te geven. Veelal gaat het om een samenspel van factoren (beleid, marktontwikkelingen etc.) die hierop van invloed zijn. Vraag naar woningen De coronapandemie was geen economische crisis. De woningmarkt groeide bijvoorbeeld onverminderd door en met name buiten het kernwinkelgebied is een hergebruik van panden voor andere functies - zoals wonen - op basis van bestaande regelgeving eenvoudig mogelijk. Economische voorspoed Het gunstige economische tij vanaf 2015 en het bijbehorende vertrouwen van (nieuwe) ondernemers leidt tot investeringen in nieuwe winkels, horeca, dienstverlening en andere bedrijvigheid en voorzieningen in de binnenstad. Daarnaast werken de investeringen van 2019 ook nog door in 2020 en 2021. Steunmaatregelen Veel ondernemers in de binnenstad hebben gebruik kunnen maken van de coronasteun-pakketten. De financiële steun in combinatie met huurkortingen, inzet van eigen vermogen en lokale maatregelen heeft veel ondernemers op de been gehouden, ook als de bedrijven wellicht voor die tijd al niet meer gezond waren. Op landelijk niveau lag het aantal faillissementen ook opvallend laag (CBS).

Ontwikkelingen centrummanagement Venlo Partners komt als centrummanagement-organisatie steeds beter in haar rol als ondersteuner, facilitator, aanjager en spin in het web. Met name op het gebied van informatievoorziening, kennisopbouw, aandacht voor de uitstraling van leegstaand vastgoed en het op weg helpen van nieuwe (lokale) ondernemers zijn goede stappen gezet. Plan Binnenstad 2030 Het Plan Binnenstad 2030 en de instelling van het transformatiefonds zorgen voor draagvlak en ondersteuning van de partners in de binnenstad bij investeringen in nieuwe concepten en opwaardering of transformatie van het vastgoed.

2.6

Constateringen

De leegstand in Venlo centrum ontwikkelde zich positiever dan men tijdens de corona-periode verwachtte. Op 1 januari 2022 lag de leegstand met 9,7 procent voor het eerst onder het streefniveau van de gemeente: 10% leegstand van de vierkante meters detailhandel. Daar zijn meerder oorzaken voor aan te wijzen40. De inzet die de gemeente Venlo hiervoor heeft gepleegd komt in hoofdstuk drie en vier aan de orde. Het feit dat de leegstand in Venlo de afgelopen twee jaar sterker is gedaald dan in referentiegebieden (die met vergelijkbare marktontwikkelingen te maken hadden), doet vermoeden dat de gemeentelijke inzet hier in ieder geval een gunstige bijdrage aan heeft geleverd. De gemeente heeft zicht op de leegstand. De informatievoorziening over de leegstand aan de gemeenteraad (zie hoofdstuk 5) liep tot voor kort achter op de actualiteit maar is met de update van Meetbaar Venlo weer actueel. Jaarlijkse actualisatie is in dit werkveld gebruikelijk en voldoende om te monitoren. Wel is van belang dat de leegstandscijfers in een context worden geplaatst: voor de impact die leegstand op de binnenstad heeft is bijvoorbeeld van belang op welke locaties de leegstand zich bevindt, of het om frictie- of langdurige leegstand gaat en wat de kwaliteit, verhuurbaarheid en transformatiemogelijkheden van het vastgoed zijn.

De verschillende gesprekspartners vinden dat de leegstand in ieder geval op twee plekken aandacht behoeft. Enerzijds in het zuidelijk deel van de binnenstad waar de loopstromen van passanten stokken. Anderzijds in de “ruggengraat” van de binnenstad: Lomstraat/Vleesstraat waar ketens zijn vertrokken en waar de beide centrumdelen niet voldoende aansluiten.

40

Zie ook: https://www.pbl.nl/nieuws/2022/winkelleegstand-binnensteden-veel-lager-dan-verwacht

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 14

De gesprekspartners zijn eerdere optimistisch dan pessimistisch over de toekomstige ontwikkeling van de leegstand. Men noemt daarbij wel de (nog onbekende) impact van de afbouw van de coronasteun en de blijvende afhankelijkheid van de Duitse consument. Ook is er in de winkelstraten nog geen sprake van volledig herstel van de loopstromen van voor corona en kunnen huren van panden weer gaan stijgen.

Norm

Score

De gemeente Venlo heeft zicht op de omvang van de leegstand en de verwachtingen ten aanzien van de ontwikkeling daarvan.

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 15

3. BELEID EN SAMENWERKING MET STAKEHOLDERS 3.1

Inleiding

We kijken in dit hoofdstuk naar het thema leegstand in de beleidskaders en het bestuurlijk programma vanaf 2012 (Visie stedelijk centrum) tot de meest recente kadernota (2023). Daarna kijken we naar de samenwerking met de stakeholders (ondernemers, vastgoedeigenaren en Venlostaad.com).

3.2

Beleidskaders en bestuurlijk programma

Voor een totaalbeeld starten we met een schematisch weergave. Daarna beschrijven we als eerste de Visie Stedelijk Centrum.

Schematisch weergave bestuurlijke programma’s en beleidskaders (2015-2021)

Visie stedelijk centrum (2012) In de ‘Visie Stedelijk Centrum 2022’ (uit 2012) is de strategische koers beschreven voor de toekomst van de binnenstad van Venlo. Daarbij is het hoofddoel het versterken van grootstedelijke functies in hun samenhang en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het centrum. Hiermee blijft de stad niet alleen aantrekkelijk voor bezoekers (langere verblijfsduur), maar verbetert Venlo ook de positie als regionale vestigingslocatie en woonstad. De gemeente benoemt in de visie als effect van toenemende leegstand de achteruitgang van de kwaliteit van de openbare ruimte. Men geeft aan dat het winkelen veel meer onderdeel moet zijn van het totaalbeeld van de binnenstad, waarin de beleving centraal staat. Venlo wil de breedte van het aanbod op peil houden en een kwaliteitsslag maken.

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 16

Het streven is dat de leegstand niet structureel boven frictieniveau41 uit komt. Ook wil de gemeente voorkomen dat in de plint in de A-straten (grote) gaten ontstaan door het verdwijnen van detailhandel, waardoor de circuitvorming voor winkelen verstoord wordt. De gemeente Venlo wil dit realiseren met de volgende basisinspanningen: • Géén uitbreiding van het huidige kernwinkelgebied (A+B-straten). • In de overige straten met winkels (C-straten) geen nieuwe detailhandelsbestemmingen toestaan. • Op het KazerneKwartier en Q4 geen detailhandel toestaan die concurreert met de binnenstad. Op het KazerneKwartier mag niet meer detailhandel worden toegestaan dan ondersteunende detailhandel van beperkte omvang op het vlak van sport & spel, beauty & wellness en onderwijs & kennis. Daarnaast kondigt de gemeente Venlo in de Visie Stedelijk Centrum de volgende initiatieven aan: • Het in stand houden en waar mogelijk versterken van een charmant ‘B-circuit’42: o Op locaties met een detailhandelsbestemming buiten de A-straten ook andere stedelijke functies toestaan. o In het gebied tussen Maasstraat en Vleesstraat terughoudend omgaan met het samenvoegen van winkelpanden om ruimte voor kleine winkels te behouden. • Het aantrekken van een winkelaanbod gericht op producten die laten zien waar de regio Noord-Limburg goed in is.

De gemeente voert actieve acquisitie op het binnenhalen van streekproducten op het gebied van ‘vers en voedsel’ en/of ‘Cradle 2 Cradle’. Dit nieuwe winkelaanbod wordt bij voorkeur geclusterd in één of meerdere zijstraten van de A-straten. • Het aantrekkelijk en levendig houden van de B-straten. Op het moment dat detailhandelsfuncties in (delen van) de B-straten structureel verdwijnen, stimuleert de gemeente de komst van andere centrumfuncties in deze panden. De Visie Stedelijk Centrum is dé ruimtelijke beleidsnota, die voor het gemeentebestuur leidend is in de besluitvorming bij ruimtelijke vraagstukken in het stedelijk centrum. Na de vaststelling van de visie is een logische én noodzakelijke vervolgstap: het samenstellen van een uitvoeringsagenda. In de productenraming 2016 wordt hierover gezegd: "Om overall-regie te kunnen voeren op de voorgaande punten, stellen we een integrale uitvoeringsagenda Stedelijk Centrum (rol accountmanager centrum) op waarbij ‘uitnodigingsplanologie’ en het gemeentelijk faciliteren van grote en kleine initiatieven nadrukkelijk centraal staan, conform het gedachtengoed van de Visie Stedelijk Centrum (2012), het coalitieakkoord, de Ruimtelijke Structuurvisie (2014) en de nota ‘Venlo als brandpunt van interactie’.” De Visie Stedelijk Centrum is nog steeds actueel, aldus de gemeente.

Het uitvoeringsprogramma van de Visie Stedelijk Centrum 2012 is niet in de beoogde vorm opgesteld. De gemeente geeft aan dat de doelstelling en de beoogde uitvoering zijn opgepakt, enerzijds door de implementatie binnen de bestaande organisatiestructuur (werkzaamheden, processen en projecten) en anderzijds in continue en directe samenwerking met de partners in het stedelijk centrum. De regie en verantwoordelijkheid voor het initiëren, stimuleren en aansturen van beleid, projecten en processen lag primair bij de accounthouder Stedelijk Centrum en ondersteund door de betrokken beleidsadviseurs en projectleiders. Het account Stedelijk Centrum is in 2017 opgegaan in het programma Venlo Centrumstad en is ook voor dit programma de Visie en uitvoering hiervan een belangrijk richtinggevend kader. Verder is in 2013 een deel van de opgave uit de Visie Stedelijk Centrum vertaald naar een nieuw bestemmingsplan (zie hieronder). In 2014-2015 is een nieuw beleidskader voor de detailhandel opgesteld, het detailhandelsbeleid 2015-2025 (zie daarna).

41 42

Leegstand van <3 jaar. https://venlo.nieuws.nl/zakelijk/90997/jodenstraat-gasthuisstraat-en-klaasstraat-onthullen-nieuwe-naam-festina-lente-straatjes/

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 17

Bestemmingsplan binnenstad (2014) De Visie Stedelijk Centrum is waar mogelijk vertaald naar een bestemmingsplan43. De vertaling is gedaan op basis van de gedefinieerde gebiedsprofielen en daarbij behorende detailhandelsstructuur uit de Visie Stedelijk Centrum. De bestemmingen sluiten hier als volgt op aan: • A-straten --> Centrum 1 • B-straten --> Centrum 2 • C-straten --> Gemengd Voor elke bestemming zijn vervolgens de functies ofwel direct, met aanduiding of achter een flexibiliteitsbepaling juridisch geregeld. In de toelichting van het bestemmingsplan is in paragraaf 5.1 te lezen op welke wijze de gemeente Venlo via gebiedsprofielen, het ‘knijpen’ van het kernwinkelgebied in combinatie met de regeling in het bestemmingsplan de leegstand probeert terug te dringen. De gemeente doet dit door het verruimen van de gebruiksmogelijkheden in B-straten en het wegbestemmen van niet-gebruikte detailhandelsruimte in de C-straten en elders in de binnenstad. 44 Figuur 3.1: Gebiedsprofiel stedelijk centrum

Bron: Bestemmingsplan centrum Venlo 2014.

Detailhandelsbeleid 2015-2025 (2015) In 2015 stelt de Venlose gemeenteraad het nieuwe detailhandelsbeleid vast. Doel van dit beleid is het versterken van winkelgebieden in de gemeente; hierbij is er een hiërarchische relatie tussen de binnenstad van Venlo en overige winkelgebieden (o.a. Trefcenter en stadsdeelcentra Blerick en Tegelen). Dit betekent dat in algemene zin “detailhandelsontwikkelingen geen negatief effect mogen hebben op ruimtelijke kwaliteit en leegstand in Venlo-Centrum”. Bij voorkeur vinden ontwikkelingen plaats in kernwinkelgebieden en dragen ze bij aan een compact en hoogwaardig centrum. Om onnodige concurrentie tegen te gaan, worden solitair gelegen ontwikkelingen niet ondersteund.45

43 https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0983.BP201227CENTRVENLO-VA02/t_NL.IMRO.0983.BP201227CENTRVENLOVA02_5.1.html 44 Bron: gemeente Venlo, mail d.d. 4 april 2022. 45 Bron: Plan Binnenstad 2030.

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 18

Een van de algemene uitgangspunten is dat initiatieven in de stad de kans op leegstand in perspectiefrijke winkelgebieden niet mogen vergroten. Als er sprake is van kans op leegstand in een winkelgebied zonder perspectief dient er uitzicht te zijn op bijvoorbeeld transformatie van leegkomend winkelvastgoed. De gemeente hoopt hiermee onder andere verloedering te voorkomen. BRO adviseerde (Adviesrapport 2014, dat de basis vormde voor het nieuwe detailhandelsbeleid) om direct na het vaststellen van het nieuwe detailhandelsbeleid aan te slag te gaan met een ‘actieplan leegstand’. BRO noemt diverse instrumenten ter bestrijding van leegstand met daarbij een advies. In paragraaf 4.2 gaan we hier nader op in. De gemeente Venlo heeft geen specifiek plan voor de aanpak van leegstand opgesteld. Wel vormde het terugdringen van leegstand in die tijd een van de doelen van het Provinciaal Programma Stedelijke Ontwikkeling. Vanuit dat programma zijn diverse initiatieven ondernomen (zie de betreffende alinea eerder in dit hoofdstuk) om de leegstand terug te dringen. Provinciaal Programma Stedelijke Ontwikkeling (2016) In 2016 is een samenwerkingsproces opgestart met de provincie om te komen tot een breed pakket van investeringen in de kwaliteit van het centrum.

Dit heeft in 2016 geleid tot een formele subsidieaanvraag bij de provincie in het kader van het Provinciaal Programma Stedelijke Ontwikkeling (de ‘Geurts-gelden’). In die aanvraag is een twaalftal doelen en beoogde resultaten beschreven. Het terugdringen van leegstand is één van de doelen. Ook de basis voor het gemeentelijke Retailfonds is hierin gelegd (zie hoofdstuk 4). 46 Regionale detailhandelsvisie Noord-Limburg (2016/2017) In juni 2017 stelt de Venlose raad de regionale detailhandelsvisie Noord-Limburg vast. Deze visie benoemt de volgende opgave voor het centrum van Venlo: “Het centrum van Venlo is de 1e winkelstad van Noord-Limburg en het centrum van de Euregio. Het perspectief is goed en verdere versterking van deze positie binnen de structuur dient mogelijk te zijn. De focus dient te liggen op recreatief winkelen. Toevoeging van grootschalige detailhandel behoort tot de mogelijkheden. Gezien de landelijke trends en ontwikkelingen is de opgave om deze ontwikkelingen plaats te laten vinden in een compact centrum. Bij voorkeur dienen de ontwikkelingen plaats te vinden in het kernwinkelgebied. Indien dit ruimtelijk, functioneel of bedrijfseconomisch niet mogelijk is, zijn ontwikkelingen in randgebieden zoals in de wijk Q4 of aanloopgebieden aan de orde.

Hoogwaardig en compact zijn kernelementen van de verdere opgave.” Programma Centrumstad Venlo (2019) In het programma Centrumstad Venlo besteedt de gemeente Venlo sinds 201947 uitgebreid aandacht aan toekomstbestendige kernwinkelgebieden. Het programma geeft aan dat de toekomst van binnensteden en stadsdeelcentra al geruime tijd onder druk staat. Om het verblijfsklimaat en de kwaliteit in deze gebieden te vergroten en de strijd met de leegstand aan te gaan is een transformatie noodzakelijk, aldus de gemeente Venlo. In deze transformatieopgave wil de gemeente inzetten op aanpassingen in het openbaar gebied en de transformatie van leegstaand vastgoed. Daarnaast kondigt de gemeente een brede leegstandsaanpak aan om tot die aantrekkelijke en toekomstbestendige centra te komen. Hiermee zet de gemeente Venlo in op een aantal indicatoren zoals de ontwikkeling van de omzetten in de binnenstad en de waardering van zowel het stedelijk centrum als de kwaliteit van de openbare ruimte. Dit alles om te zorgen voor een positief effect op de bezoekersaantallen en het leegstandscijfer. Het Transformatiefonds (sinds 2021), met een ruimtelijk-economische bestemming, geldt als aanjager voor de transformatieontwikkelingen in de drie stedelijke centra van de gemeente Venlo.

Hierbij wordt ingezet op het vergroten van de kwaliteit en het verblijfsklimaat door het stimuleren van economische ontwikkelingen in combinatie met ruimtelijke initiatieven.

46 47

Bron: gemeente Venlo, mail d.d. 4 april 2022. Van 2015 tot 2019 was er een programma Ontwikkeling Centrumstad. Dat programma was gericht op de binnenstad ‘Het stedelijke centrum’ kent daarbij de begrenzing zoals die in de Visie Stedelijk Centrum (2012) is vastgelegd: Venlose binnenstad + Maaswaard + Kazernekwartier.

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 19

Het Transformatiefonds is een instrument om uitvoering te kunnen geven aan de economisch beleidskaders van de gemeente. Daarnaast is het een hulpmiddel om pandeigenaren en/of gebruikers van panden te voorzien van een cofinanciering voor ontwikkelingen die anders niet plaats zouden vinden, waarbij de relatie met retail of horeca essentieel is. Bij vastgoedontwikkelingen kan een bijdrage uit dit fonds worden ingezet om de investering voor de eigenaar daarmee rendabel/uitvoerbaar te maken. Gedacht kan worden aan het geschikt maken van panden voor bijvoorbeeld een andere (centrum)functie, het splitsen van (te) grote panden of een renovatie die bijdraagt aan de kwaliteit en het toekomstbestendig maken van de verschillende centra. Bij de actieve leegstandsaanpak kan onder andere worden gedacht aan een vergoeding (ter stimulering) voor bedrijven die thans gelegen zijn buiten de kernwinkelgebieden en verhuizen naar een plek binnen die gebieden.48

48

Bron: https://venlo.begroting-2021.nl/p10415/wat-gaan-we-daarvoor-doen

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 20

Plan Binnenstad Venlo 2030 (2021) In 2021 stelt het Venlose college het Plan Binnenstad Venlo 2030 vast. Dit plan komt samen met de stakeholders tot stand en benoemt de volgende zes opgaven voor het centrum van Venlo: 1 inzetten op de economische kracht van beleving: van ‘place to buy’ naar ‘place to be’; 2 terugdringen vierkante meters detailhandel; 3 opmars van eenzijdig en voordelig aanbod doorbreken en onderscheidend en uniek aanbod (voor midden- en hoge inkomens) stimuleren; 4 binden van de regiobewoners; 5 grip krijgen op ontwikkeling van horeca, voor goede balans tussen wonen en leven in de binnenstad; 6 verzilveren potentie kenniseconomie.

Gemeente Gemeente

Ondernemers Ondernemers

Vastgoed Vastgoed

Om de binnenstadsopgaven aan te pakken, hebben gemeente, Venlostad.com en de VVEV samen een lijst van 19 acties en maatregelen opgesteld. Het eerste onderdeel (‘Transformatie stimuleren’) is direct gericht op de aanpak van leegstand (zie ook hoofdstuk 4).

x

+

+

Transformatiefonds inrichten/inzetten

x

+

+

Woonopgave binnenstad bepalen

x

Pilotproject: ‘maak de draai’

x

+

+

Detailhandelsstructuur bewaken

x

X actie voor … + in samenwerking met ... Transformatie (afbouw(afbouw winkelmeters) stimuleren stimuleren Transformatie winkelmeters) Integrale gebiedsvisie zuidflank maken

Uitstraling en verblijfskwaliteit openbare ruimte verbeteren Uitstraling en verblijfskwaliteit openbare ruimte verbeteren Vergroening openbare ruimte

X

x

Kwaliteitsniveau straat- en gevelbeeld verbeteren

x

x

x

Toegankelijkheid binnenstad borgen

x

x

x

Historie zichtbaar en beleefbaar maken Historie zichtbaar en beleefbaar maken Verlichtingsplan binnenstad uitvoeren

x

x

Integrale aanpak vanuit historische kwaliteiten

x

+

+

Constante aandacht (in communicatie en presentatie) voor historie

x

x

x

Basisfaciliteiten (slim) op (slim) orde houden Basisfaciliteiten op orde houden Slimme mobiliteitsoplossingen bieden (auto en fiets)

x

+

Zero emission stadslogistiek verkennen

x

+

Verduurzaming vastgoed stimuleren

+

Horeca(structuur)visie opstellen

x

+

Ruimte bieden aan innovatief ondernemerschap

x

+

x

+

+

Collectieve vermarkting binnenstad

x

x

x

Samenwerking onderwijs-bedrijfsleven intensiveren

+

x

x

Samenwerking continueren/intensiveren Samenwerking continueren/intensiveren Uitvoeringsprogramma verder uitrollen

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

+ x

Pagina 21

Werkplan Vierders De uitvoering van Plan Binnenstad 2030 vindt plaats onder begeleiding van adviesbureau Vierders.49 Zij richten zich op de strategische ontwikkelingsrichting van de binnenstad en het verstevigen en intensiveren van de samenwerking tussen de gemeente en de stakeholders. Deze zijn volgens Vierders onderbelicht in Plan Binnenstad 2030 maar noodzakelijk om de 19 beoogde acties met succes uit te kunnen voeren. Thema’s die in het werkplan van Vierders aan de orde komen zijn onder andere: • transformatie; • wonen in de binnenstad; • kwaliteit van de openbare ruimte (vergroening, gevels); • mobiliteit; • verduurzaming; • vermarkten van de binnenstad. Het werkplan benoemt hierbij concrete projecten, doelstellingen, acties, prioriteiten, trekkers en budgetten. Kadernota en coalitieakkoord Het beleid dat met de Visie Binnenstad en het programma Venlo Centrumstad is ingezet wordt nog een bevestigd in de kadernota 2023 en in het nieuwe coalitieakkoord. De onlangs verschenen Venlose Kadernota 2023 (mei 2022) besteedt aandacht aan de uitvoering van de beleidsplannen in de binnenstad en beide stadsdeelcentra en kondigt voor de aankomende begroting ook de vraag om extra budget aan (los van de meerjarenraming). In het eveneens recente Coalitieakkoord 22-26 “Samen verder bouwen aan een gezond Venlo” staat een vergelijkbare insteek.

Het akkoord kondigt ook het nieuwe detailhandelsbeleid/horeca beleid aan en gaat in op het op te stellen beeldkwaliteitsplan50 (o.a. aanlichten historische gevels, verfraaien entreegebieden en uitstallingsbeleid handhaven). Nabije toekomst Momenteel werkt de gemeente Venlo aan een ‘Omgevingsprogramma Detailhandel en Horeca’ voor de gehele gemeente. Het beoogde Omgevingsprogramma vervangt het vigerende detailhandelsbeleid (Detailhandelsbeleid Venlo 2015-2025) en de Horecavisie (2007).Vervolgens wordt ook opnieuw naar bestemmingsplannen gekeken, aldus de gemeente Venlo.

49 50

www.vierders.nl https://kaarten.venlo.nl/welstand/welstandsnota/beeldkwaliteitsplannen

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 22

3.3

Samenwerking met stakeholders

Met de totstandkoming van Plan Binnenstad Venlo 2030 zijn de stakeholders in de Venlose binnenstad met elkaar gaan nadenken over de toekomst van de binnenstad. De gemeente Venlo geeft aan dat de betrokkenen vanuit de zogenaamde Gouden Driehoek elkaar nu beter weten te vinden en meer begrip op kunnen brengen voor elkaars problematiek. Er wordt naar oplossingen gekeken vanuit een gezamenlijke visie. Dit wordt ondersteund door de centrummanagementorganisatie. Samenwerking kan altijd beter. Zo denken met name de ondernemers hebben dat het Plan Binnenstad Venlo 2030 binnen de gemeentelijke organisatie onvoldoende bekend is, en daardoor niet altijd een stevig fundament vormt voor besluitvorming (bijvoorbeeld als het gaat om parkeren en bereikbaarheid). Anderzijds vraagt men vanuit de gemeente ondernemers en vastgoedeigenaren blijvend oog te hebben voor het algemeen belang. Voor de uitvoering van het Plan Binnenstad Venlo 2030 heeft de gemeente bureau Vierders ingeschakeld. De opdracht van Vierders is -zoals gezegd- gericht op: • •

De strategische ontwikkelingsrichting binnenstad Het verstevigen en intensiveren van de samenwerking

Eenmaal per vier weken is er een overleg tussen de betrokken stakeholders bij het plan (zoals Venlostad.com en de VVEV) en de gemeente (de wethouder, de programmamanager en de beleidsmedewerker economie). In deze overleggen wordt het werkplan van Adviesbureau Vierders als leidraad gebruikt voor het prioriteren van de acties uit Plan Binnenstad Venlo 2030.

De ondernemers (Venlostad.com) en de vastgoedeigenaren (VVEV) zijn bij diverse andere gemeentelijke overleggen betrokken (zoals over parkeren en bereikbaarheid, evenementen en toerisme). Venlostad.com spreekt zelfs over een ‘woud aan overlegorganen’51. Daarnaast heeft de VVEV een maandelijks overleg met de wethouder. De VVEV heeft geen regulier overleg met Venlo Partners.52 Venlo Partners is betrokken bij de uitvoering van Plan Binnenstad Venlo 2030 en spreekt de gemeente als opdrachtgever. Daarnaast vraagt Venlo Partners de ondernemers om input en goedkeuring voor het jaarplan. Voor een uitgebalanceerde binnenstadsorganisatie zou ook de vastgoedsector een rol moeten hebben in de aansturing van Venlo Partners, vinden de VVEV en Venlostad.com.

Bron: https://omroepvenlo.nl/nieuws/artikel/woud-van-overlegpanels-gaat-ten-koste-van-belangenorganisaties?fbclid=IwAR3KefpQyBdnf8aTdwh mLjjfXDpzfj1QX-jLLoC9nRHv7ISHnVpBD4bxbM4 52 Bron: interview VVEV. 51

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 23

Hoewel zowel ondernemers, eigenaren als Venlo Partners betrokken zijn bij de uitvoering van Plan Binnenstad Venlo 2030 en andere relevante overleggen, is er in Venlo geen sprake van een formele binnenstadsorganisatie waarin de rollen en verantwoordelijkheden zijn vastgelegd. Om de Gouden Driehoek ‘rond te maken’ zou er sprake moeten zijn van een organisatie waarin ook de vastgoedeigenaren zijn aangehaakt. Het organisatiemodel dat in de Deventer binnenstad wordt toegepast kan hiervoor als voorbeeld dienen53. Venlo Partners geeft aan dat er gesprekken worden gevoerd met de ondernemers en vastgoedsector om naar een dergelijk model over te gaan. Naast de inrichting van de samenwerking vinden de ondernemers en vastgoedeigenaren ook iets van de rolneming van de gemeente. We komen daar in hoofdstuk 4 op terug.

3.4

Constateringen

De afgelopen 10 jaar voerde gemeente Venlo beleid als het gaat om de kwaliteit van het centrum. De reductie van leegstand is in die periode regelmatig een beleidsdoel geweest. Ook in relatie tot maatschappelijke effecten die dat tot gevolg heeft: verbeteren kwaliteit van de openbare ruimte, voorkomen van verloedering en realisatie van een aantrekkelijk en toekomstbestendig centrum. Er is geen sprake van een separaat geformuleerd leegstandsbeleid. De doelstelling van 10 procent wordt niet expliciet beargumenteerd. Er wordt geen verband gelegd tussen de ontwikkeling van de leegstand en verandering van de beleidsinspanningen. Hoewel de ontwikkeling van leegstand niet één op één toe te wijzen is aan beleidsinspanningen, is de verwachting dat Plan Binnenstad 2030, de ingezette samenwerking tussen stakeholders en de inzet van centrummanagement hier wel een bijdrage aan heeft geleverd. Daarnaast hebben marktontwikkelingen (zoals de grote woningvraag), economische voorspoed en de coronasteunmaatregelen een positieve invloed op de leegstand gehad. Het duurt meerdere jaren voordat beleid wordt doorvertaald naar uitvoering. Daarin komt met het Plan Binnenstad Venlo 2030 (september 2021) en het werkplan van Vierders verandering.

Uit de gesprekken komt de indruk naar voren dat de reden hiervoor deels financieel was (Venlo kreeg meer armslag) en deels politiek (er kwam een wethouder die het dossier oppakte). Daarnaast speelde ook de toenemende leegstand een rol (urgentie). In de totstandkoming van het Plan Binnenstad trekken de stakeholders gezamenlijk op, wordt de verbinding met andere beleidsterreinen gelegd en worden concrete vervolgstappen geformuleerd. Deze worden op dit moment ‘handen en voeten’ gegeven onder begeleiding van een extern adviesbureau. De stakeholders vinden dat de (formele) organisatie van de samenwerking beter kan en vragen zich daarnaast af of het Plan Binnenstad wel door iedereen binnen de gemeentelijke organisatie als het fundament voor toekomstige ontwikkeling van de binnenstad wordt gezien. Keuzes vanuit aanpalende beleidsterreinen (zoals bereikbaarheid) vinden zij niet altijd even ondersteunend aan hetgeen men met Plan Binnenstad 2030 beoogt te bereiken.

Norm

Score

De gemeente Venlo heeft haar doelen en de beoogde maatschappelijke effecten op het gebied van leegstand duidelijk in haar beleid geformuleerd. De gemeente stelt beleid bij op basis van ervaringen en voortschrijdend inzicht. De afstemming met de stakeholders verloopt wederzijds naar tevredenheid.

53

https://www.sdbm.nl/

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 24

4. INSTRUMENTEN, MIDDELEN EN ROLNEMING

4.1

Inleiding

We kijken in dit hoofdstuk naar de instrumenten die de gemeente kan inzetten om leegstand tegen te gaan, de daadwerkelijk inzet, de financiën die daarmee zijn gemoeid en de rolneming van de gemeente. Ook beschrijven we beknopt hoe centrummanagers in Blerick en Tegelen omgaan met hun centrum en leegstand. In de praktijk zijn er verschillende instrumenten en middelen inzetbaar om winkelgebieden te versterken of te transformeren. Ten behoeve van het rekenkameronderzoek hebben wij vanuit diverse bronnen (Zoals Platform31, de Vereniging van Nederlandse gemeenten en de Retail Agenda) een overzicht gemaakt van instrumenten die direct gericht zijn op de invulling van leegstaande panden. Daarnaast geven we een overzicht van andere op binnenstedelijk vastgoed gerichte instrumenten die de gemeente Venlo inzet (indirecte instrumenten). Deze laatste groep instrumenten is niet specifiek/alleen bedoeld voor de aanpak van leegstand maar vooral op het verbeteren van het vastgoed en de gebruiksmogelijkheden daarvan in het algemeen. Instrumenten gericht op het vergroten van de aantrekkingskracht van Venlo op consumenten (en daarmee indirect op de vraag naar binnenstedelijk vastgoed) komen in het onderzoek niet aan de orde (denk daarbij aan investeringen in de openbare ruimte, bereikbaarheid en marketing).

4.2

Directe instrumenten

In tabel 4.1 staan de directe instrumenten. Hierbij geven we aan in hoeverre het instrument wordt ingezet en wat (bij benadering) de effectiviteit daarvan is. Die inschatting baseren we op een studie van de Retailagenda over lokale transformatie (2019).Van de 158 gemeenten met een RetailDeal54 deden er 80 aan het onderzoek mee en gaven hun instrumentgebruik op. De Retailagenda heeft deze opgave naast de leegstandsontwikkeling van de gemeenten gelegd. Zo kan, zij het indirect, iets gezegd worden over de effectiviteit. Hierbij merken wij op dat transformatie van winkelgebieden en aanpak van leegstand complexe processen zijn waar veel stakeholders bij betrokken zijn. Er is niet één aanpak die iedereen past. De keuze voor en effectiviteit van instrumenten hangt onder meer af van de aard van het winkelgebied (omvang, branchering, segmentatie, concurrentieomgeving), de locaties waarop de leegstand zich bevindt, eigendomssituaties, de aard en kwaliteit van het vastgoed et cetera. In die zin is er als zodanig geen eenduidig oordeel te geven over de keuze voor een bepaald instrumentarium. Daarnaast zal de keuze voor instrumenten moeten aansluiten op beleid en de ontwikkelingsrichting die de gemeente met het winkelgebied voor ogen heeft. Hier komen wij in de conclusies van het onderzoek op terug.

In algemene zin concludeert de Retailagenda dat het aanstellen van een transformatiecoach en/of het opzetten van een transformatiefonds de meest effectieve instrumenten zijn om de leegstand terug te dringen.55 Het aanpassen van bestemmingsplannen is niet meegenomen in het onderzoek. Dit middel is in de regel op de wat langere termijn effectief (uitsterfbeleid)56.

https://retailland.nl/retailagenda/2015-2017/gemeentelijke-aanpak-retaildeal/ Lokale transformatie in beeld – wat werkt wel en wat werkt niet? Retail Agenda, juni 2020. https://retailland.nl/app/uploads/2020/06/Lokale-Transformatie.-Wat-werkt-wel-Wat-werkt-niet-DEF-LR-links.pdf 56 Bron: interviews gemeente Venlo. 54 55

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 25

Tabel 4.1: Directe instrumenten voor de aanpak van leegstand

Vastgoedinvesteringsfonds Het oprichten van een vastgoedinvesteringsfonds kan kansen bieden om transformatieopgaven te combineren met de wens om te investeren in goed en stabiel renderend maatschappelijk of commercieel relevant vastgoed. Door partijen samen te brengen met een gelijk (financieel) belang, kunnen wellicht projecten tot stand worden gebracht die partijen afzonderlijk financieel niet voor elkaar zouden krijgen. Venlo: De gemeente heeft goede ervaringen met het instrument in o.a. Q457 en overweegt het instrument opnieuw in te zetten. Inmiddels is er weer financiële ruimte om te investeren, waardoor mogelijk strategisch vastgoed verworven kan worden. Met dit instrument verschuift de rol van de overheid van faciliterend naar sturend (zie hierna). De VVEV is voorstander van een dergelijk fonds. Ook zou de VVEV graag een gemeentelijk onroerend goedbeleid zien waarin vanuit een heldere visie de vastgoedopgaven van de Venlose binnenstad gericht worden aangepakt. Met een vastgoedinvesteringsfonds zouden zaken echt van de grond getild kunnen worden, aldus de VVEV. Dit gaat verder dan het huidige transformatiefonds dat volgens de vastgoedvereniging een wat oppervlakkige maatregel is die onvoldoende zoden aan de dijk zet.

57

Het noordwestelijke deel van de binnenstad van Venlo.

Bevindingenrapport - Aanpak winkelleegstand binnenstad Venlo

Pagina 26

Stedelijke herverkaveling Stedelijke herverkaveling is het op een ‘slimme’ manier ruilen van gronden tussen private partijen om nieuwe ontwikkelingen in stedelijk gebied mogelijk te maken. Allereerst maken de eigenaren hun wensen voor het gebied en het eigendom kenbaar. Daarna maken ze samen een gebiedsplan, met als uitgangspunt dat geen van de partijen er slechter van wordt en de rechtszekerheid gegarandeerd is. Met behulp van ruilen van grond en vastgoed wordt vervolgens het gebiedsplan gerealiseerd. De kosten en financiële risico's zijn voor de partijen die baat bij de ontwikkeling hebben. Venlo: BRO (Adviesrapport 2014) ziet het als een kans voor aanloopstraten waar reeds een bepaalde opgave aanwezig is, die zich bijvoorbeeld uit in een verplaatsingswens van één of meerdere ondernemers. De gemeente Venlo zet het instrument op dit moment niet in. Wel overweegt de gemeente dit bij een volgend bestemmingsplan (na vaststelling van het nieuwe Omgevingsprogramma Detailhandel en Horeca) alsnog te doen. Transformatiefonds Gemeenten kunnen een transformatiefonds in het leven roepen. Vastgoedeigenaren die de winkelfunctie van hun pand(en) willen halen ten behoeve van transformatie naar bijvoorbeeld woningen kunnen ter (voor)financiering een beroep doen op dit gemeentelijke fonds.