040 bijl02 Weidsvelden vast te stellen bijlagen toelichting.pdf

Bestemmingsplan “Weidsvelden, Velden” Gemeente Venlo Bijlagenboek

Bestemmingsplan “Weidsvelden, Velden” Gemeente Venlo Bijlagenboek

Rapportnummer BRO:

P03365

Identificatienummer:

NL.IMRO.0983.BP202104VILGERT-VA01

Datum:

februari 2024

Opdrachtgever:

Ruimte voor Ruimte Limburg C.V.

Projectteam BRO:

IMo,

Ontwerp:

december 2023

Vaststelling:

februari 2024

Trefwoorden:

Woningbouw, Ruimte voor Ruimte, Schandeloseweg, Vilgert, Velden, gemeente Venlo

Bron foto kaft:

Hollandse Hoogte 4

Beknopte inhoud:

Nieuw bestemmingsplan ten behoeve van de ontwikkeling van 39 kavels in het gebied tussen de Vilgert en de Schandeloseweg in Velden in de gemeente Venlo.

BRO Vestiging Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen T +31 (0)77 373 06 01 E info@bro.nl

Weidsvelden, Velden

Inhoudsopgave

Bijlagen bij toelichting

3

Bijlage 1

Stedenbouwkundigplan

4

Bijlage 2

Ladderonderbouwing

26

Bijlage 3

Verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 / NEN 5725

41

Bijlage 4

Verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 / NEN 5725 / NEN 5707

119

Bijlage 5

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

223

Bijlage 6

Akoestisch onderzoek industrielawaai

276

Bijlage 7

Lichthinderonderzoek

381

Bijlage 8

Archeologisch onderzoek

552

Bijlage 9

Programma van eisen

611

Bijlage 10

Archeologisch vervolgonderzoek

659

Bijlage 11

Quickscan flora en fauna

776

Bijlage 12

AERIUS-berekening

793

Bijlage 13

Verkeers-en parkeeronderzoek woningbouwplan

824

Bijlage 14

Geohydrologisch onderzoek

830

Bijlage 15

Proces-Verbaal Opsporing ontplofbare oorlogsresten

866

2

Bestemmingsplan "Weidsvelden, Velden" (vastgesteld)

Bijlagen bij toelichting

Bestemmingsplan "Weidsvelden, Velden" (vastgesteld)

3

Bijlage 1 Stedenbouwkundigplan

4

Bestemmingsplan "Weidsvelden, Velden" (vastgesteld)

BEELDKWALITEITSPLAN WEIDSVELDEN B

E

E

L

D

K

W

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

1

2

B

E

E

L

D

K

W

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

BEELDKWALITEITSPLAN WEIDSVELDEN Datum Opdrachtgever Opgesteld door B

E

E

L

November 2023 Ruimte voor Ruimte Limburg C.V. Hoesbergen/Stedenbouw D

K

W

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

3

4

B

E

E

L

D

K

W

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding 2 Bestaande situatie 3 Plantoelichting 4 Regels en uitgangspunten 4.1 Openbare ruimte 4.2 Privé-erven 4.3 Bebouwing B

E

E

L

D

K

W

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

5

Vil g

ert

Aan Vreezen

Schand

elosew

6

B

E

E

L

D

K

W

eg

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

1 OPGAVE

BEELDKWALITEITSPLAN

In het gebied tussen de Schandeloseweg en de Vilgert in de kern Velden van de gemeente Arcen Velden wordt door Ruimte voor Ruimte Limburg C.V. een nieuwe woonbuurt ontwikkeld. Het plangebied ligt tussen de sportvelden en de woonbuurt Aan Vreezen die hier recentelijk ontwikkeld is. De nieuwe buurt krijgt 39 woningen in uiteenlopende categorieën en prijsklassen. Voor de ontwikkeling van de nieuwe woonbuurt is naast een bestemmingsplan ook een beeldkwaliteitsplan opgesteld.

Het voorliggende Beeldkwaliteitsplan is voor deze ontwikkeling opgesteld planinstrument en is gericht op het realiseren van een samenhangende, karaktervolle woonbuurt, passend in de omgeving zonder dat de persoonlijke woonwensen te veel worden belemmerd. Met het beeldkwaliteitsplan wordt invulling gegeven aan de landschappelijke, stedenbouwkundige en architectonische ambities van het nieuwe woongebied. In dit beeldkwaliteitsplan worden uitspraken gedaan over de uitstraling, het materiaalgebruik en de stedenbouwkundige samenhang van de woningen en openbaar gebied. Deze kwalitatieve criteria, in woord en beeld zijn straks leidend bij het toetsen van de bouwplannen. Daarnaast dienen de beelden en criteria ter verduidelijking en inspiratie voor de ontwerpers die het plan verder uitwerken. Voor het gebied is een juridisch bindend bestemmingsplan opgesteld. In het bestemmingsplan worden onder andere de maatvoering en de kwantitatieve elementen uit het stedenbouwkundig plan vastgelegd. Om discussie te voorkomen wordt in dit beeldkwaliteitsplan daarom geen uitspraak gedaan over maatvoering. Als er toch discussies optreden vanwege discrepanties tussen beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan is het bestemmingsplan met de bijbehorende regels en verbeelding leidend.

LEESWIJZER Hoofdstuk 1 is een inleidend hoofdstuk waarin de rol van het beeldkwaliteitsplan wordt aangegeven. Hoofdstuk 2 beschrijft de bestaande situatie, waarna in hoofdstuk 3 het stedenbouwkundig plan wordt toegelicht. In hoofdstuk 4 worden met betrekking tot de aspecten openbare ruimte, kavelindeling en gebouwen de uitgangspunten en spelregels voor de ontwikkeling beschreven.

B

E

E

INLEIDING

L

D

K

W

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

7

8

B

E

E

L

D

K

W

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

2

BESTAANDE SITUATIE

Het plangebied maakt deel uit van het grotere gebied Velden Oost. Dit deel van Velden is in transitie. Er vinden grootschalige ontwikkelingen plaats. In de loop der jaren zijn rond de Vilgert een aantal woningbouwplannen gerealiseerd of in realisatie. De planlocatie Weidsvelden ligt tussen de Schandeloseweg en de Vilgert en tussen de recente uitbreiding Aan Vreezen en de sportvelden. Het gebied heeft nu een agrarische bestemming en heeft een functie als akkerland en kassen. Het gebied ligt op een hogere dekzandrug. Het landschap is te kenmerken als Coulisselandschap met bossages en bomenrijen. Het gebied heeft de sfeer van overgangsgebied tussen dorp en landschap.

PROGRAMMA In het plan is plaats voor 39 grondgebonden woningen in een gemêleerd woonmilieu. Zowel wat betreft programma als wat betreft de uitvoering. Het programma betreft een mix van kleine woningen in de rij, tweekappers, kleinere en grotere vrijstaande woningen en levensloopbestendige woningen. De woningen zullen gedeeltelijk projectmatig gerealiseerd worden en gedeeltelijk door zelfbouwers. De dichtheid van de nieuwe buurt sluit aan bij de dichtheid in Aan Vreezen en is daarbij passend voor de rand van Velden.

EVENTUELE VERVOLGFASE De nieuwe buurt sluit aan op de naastgelegen buurt Aan Vreezen. Het is niet uit te sluiten dat in de toekomst de gronden aan de westzijde van Weidsvelden ook ontwikkeld worden. Daarom is in het stedenbouwkundig plan op twee plaatsen ruimte gereserveerd voor een doorkoppeling naar het gebied aan de noord-west zijde van het plangebied. De noordelijke doorgang betreft alleen langzaam verkeer. Voor een verbinding met de naastgelegen buurt Aan Vreezen zijn destijds helaas geen ruimten gereserveerd.

B

E

E

L

D

K

W

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

9

10

B

E

E

L

D

K

W

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

3

PLANTOELICHTING

STEDENBOUWKUNDIGE OPZET Op stedenbouwkundig niveau zijn de vorm van het gebied en de mogelijkheden om aan te haken op de omliggende wegen van grote invloed op het plan. Daarnaast is de ambitie om in het plan een zekere weidsheid op te nemen bepalend. Het plangebied ligt tussen de sportvelden aan de westzijde en de woonbuurt Aan Vreezen die hier recentelijk ontwikkeld is aan de oostzijde. Het plangebied is samengesteld uit twee eigendommen. Het agrarische perceel dat in de bestaande situatie bereikbaar is vanuit de Vilgert en een smal perceel van de gemeente dat haaks staat op de Schandeloseweg. De beide ontsluitingspunten worden heel verschillend ingezet in het plan. De dagelijkse ontsluiting ligt aan de zuidkant via de Schandeloseweg. Dit is ook de aansluiting die het dichtst bij het centrum van Velden ligt en dus de kortste route, ca. 400 meter, voor voetgangers en fietsers. De andere ontsluiting, de ontsluiting vanaf de Vilgert zal dienen als tweede ontsluiting.

Plandeel ‘het Veld’

Plandeel ‘Entree’

TWEEDELING Het stedenbouwkundig plan bestaat uit twee delen en een schakelmoment. Het smalle perceel, haaks op de Schandeloseweg is belangrijk als entreegebied en visitekaartje van de nieuwe buurt en wordt benut om een rechte laan met bomen aan te leggen en zo verbinding te maken met de overige delen van het gebied. Aan de laan komt een nieuwe woonwand gericht op de sportvelden. In het grotere deel van het plangebied wordt een groot groen veld aangelegd waar de nieuwe woningen rondom gesitueerd zijn. Aan de noordkant van dit veld is de secundaire ontsluiting, de verbinding met de smallere Vilgert in het plan opgenomen. Het verschil tussen deze delen zal zichtbaar zijn in het straatprofiel in relatie tot de gevelrooilijn. In het ‘entree gebied’ staat de bebouwing in één rooilijn. In het deel rondom het groengebied is meer variatie in de gevelrooilijn. Tussen de twee genoemde plandelen is een groen schakelmoment in het plan opgenomen. Kenmerkend voor dit schakelmoment is de ver terugliggende gevelrooilijn. Er is sprake van een diepe, groene voortuin vol met bomen.

Plandeel ‘De Schakel’

B

E

E

L

D

K

W

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

11

4 3 2 1

12

B

E

E

L

D

K

W

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

KARAKTERISTIEK PLANDELEN Het entree gebied krijgt een meer formele en statige uitstraling door haar rechte en langgerekte vorm, haaks op de Schandeloseweg. De rechtheid wordt versterkt doordat de woningen en de bomen in een strenge rechte lijn geplaatst zijn.

1

Het plandeel van het veld krijgt een zachtere en meer informele sfeer. De woningen krijgen een meer vrije positie. En ook de bomen dragen door hun vrije positie bij aan het gewenste beeld.

GROENE BUURT De nieuwe woonbuurt krijgt een groene uitstraling. Dit groene karakter wordt opgebouwd in het openbaar gebied en doorgezet in de hagen op de privékavels. De verharding is tot een minimum beperkt. In het openbaar gebied is de toonzetting van het groen landelijk en passend in de dorpsrand. De bermen en het veld krijgen de landelijke uitstraling door de toepassing van kruidenrijke grassen en inheemse bomen. In deze zones vindt ook de waterretentie plaats. In het schakelmoment tussen de entree en het veld ligt de bebouwing verder terug en bepalen de diepe, groene voortuinen, met de grote hoeveelheid bomen, het beeld.

2

3

VERKAVELING De verkaveling van het gebied is eenvoudig van opzet. Alle woningen zijn in principe gericht op het openbaar gebied. Met name de kavels in de hoeken van het plan zijn groter en hebben meer vrijheid ten aanzien van de indeling. Maar de kavels hebben een diepte waarbij kan worden voorzien in een voortuin en een achtertuin.

4

B

E

E

L

D

K

W

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

13

IMPRESSIE OPENBARE RUIMTE 14

B

E

E

L

D

K

W

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

4

REGELS EN UITGANGSPUNTEN

4.1 OPENBARE RUIMTE In de bestaande situatie is het plangebied nagenoeg leeg. De nieuwe woonbuurt krijgt een eigen sfeer die dan ook niet voortkomt uit de bestaande situatie. Sfeerbepalend in de nieuwe buurt zijn de nieuwe openbare ruimte met de doorgaande slingerende straat, de herkenbare begeleidende boomstructuur, de grotere groenelementen met hun beplanting en de nieuwe bomen. Gekozen is voor de realisatie van een terughoudende inrichting met een verzorgde sfeer die past bij een vriendelijke nieuwe buurt in de dorpsrand. De inrichting van de wegen is functioneel en rustig. Tussen rijbaan en voetpad worden banden toegepast om het smalle karakter van de weg te accentueren en zo de rijsnelheid in te perken. In het plan worden de laaggelegen bermen langs de laan en het laaggelegen veld ingezet voor zichtbare bovengrondse afwatering en infiltratie. De ambitie is om naast het groen van de planten en de bomen ook het rood van de boombladeren en de hagen in te zetten als kenmerkend voor het beeld van de buurt. De statige laan krijgt bomen van meerdere soorten met ruige onderbegroeiing om bij het beeld van het landelijke gebied te passen. Varianten met brede kroon zijn gewenst. Ze dragen met hun schaduw bij aan het terugdringen van hittestress. Keuze uit: Groene beuk, Kleinbladige linde en Steeliep. De woningen worden omgeven door groen.

Auto’s zijn ondergeschikt in het straatbeeld. In het openbare gebied moet plaats geboden worden aan 26 openbare parkeerplaatsen. 16 parkeerplaatsen zijn gesitueerd voor de 8 rijwoningen aan de oostkant van het plan. Er is ruimte voor 10 parkeerplaatsen in de bermen van de weg die leidt naar het groene veld.

B

E

E

L

D

K

W

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

15

Kokowall

16

Open betonstenen met groeisubstraat (referentie: SoliDrain type S2)

B

E

E

L

D

K

W

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

Auto’s worden afgeschermd met gemengde hagen met soorten als: Groene beuk, Veldesdoorn, Meidoorn Laanbomen, Groene beuk, Kleinbladige linde, Steeliep. Diversiteit is gewenst. Onderbegroeiing: Kruidenrijk grasland (bij voorkeur inheems bijenmengsel) Het groene veld is open en transparant en multifunctioneel inzetbaar. Op het veld en daarnaast langs de weg staan grotere markante bomen zoals: Rode beuk, gewone beuk en de honingboom. Een noodzakelijk element is de geluidswand tussen het plandeel ‘Entree’ en de sportvelden ten westen van het plangebied. De geluidsvoorziening zal worden uitgevoerd als ‘kokowall’ met een hoogte van ca. 2,5 meter. Deze dient uiteindelijk volledig begroeid te zijn, zodat de wand oogt als een groene haag. De onderbegroeiing onder de bomen met blokhagen van één soort in de kleuren groen en rood zoals: Groene en rode beuk, Haagbeuk, Liguster. Profiel: Constant doorgaand profiel met rijbaan van 5 meter en trottoirstrook van 2 meter Verharding: Rijbaan in donkerbruine klinkers. De parkeerplaatsen in betonstenen met gaten in combinatie met toepassen van groeisubstraat ten behoeve van gras en klaver in verband met infiltratie en borging groene uitstraling.

Voetpad: uitgevoerd in lichtere klinkers in waalformaat Banden: Beton met uitstraling van natuursteen Verlichtingsarmaturen: nader te bepalen Wateropvang: Infiltratie op eigen terrein, in de bermen en in het centrale veld

B

E

E

L

D

K

W

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

17

IMPRESSIE INRICHTING KAVELS 18

B

E

E

L

D

K

W

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

Gekozen is om de erfgrenzen in te zetten om het samenhangende groene beeld van de buurt te versterken. De woonbuurt krijgt op deze wijze een samenhangend beeld zonder dat de keuzen van de bewoners met betrekking tot de karakteristiek en uitstraling van de woning beknot wordt. De vrijheid van de architectuur wordt op deze wijze zelfs groter doordat de woningen opgaan in een aaneengesloten groen geheel dat de individualiteit van de kavels overstijgt. De regels met betrekking tot de erfgrenzen zijn gericht op dit rustige beeld. In dit verband dient extra aandacht uit te gaan naar de erfscheidingen rond en in de grote groene voortuinen van de ‘Schakel’. Hier moeten schuttingen worden vermeden en worden groene hagen ingezet om het gewenste groene totaalbeeld te bereiken.

4.2 INRICHTING KAVELS De invulling van de kavelgrenzen en de overgangen van privéterrein naar openbaar gebied zijn belangrijk omwille van de sociaalruimtelijke duidelijkheid, maar zijn in het kader van dit beeldkwaliteitsplan ook heel belangrijke elementen in de beleving van het gebied.

De verharding op het kavel is beperkt tot de noodzakelijke ruimte: de inrit, parkeerplaats, het terras en de paden. Zonder de planten en boomkeuze te willen beperken is het advies aan de bewoners om gebiedseigen plantensoorten te introduceren in het gebied. De kavels zijn hier en daar ruimer maar over het algemeen zo groot dat het goed is om afspraken te maken over afstand van de woning tot de zijdelingse perceelgrenzen, de achtergrens van het kavel en de diepte van de voortuin. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen het hoofdgebouw dat groter en hoger is en het bijgebouw. Voortuindiepte minimaal 3 meter in de laan, minimaal 4 meter rondom veld. Uitzondering in schakelmoment aan de zuidkant: mininaal 12 meter. Parkeren op eigen perceel. Uitzondering bij woningen in de rij, waar parkeren op eigen perceel niet mogelijk is. Erfscheidingen door lage groene haag van één soort in de voortuin. Keuze uit: Groene beuk, Veldesdoorn, Meidoorn, Haagbeuk en Liguster. Daar waar zijtuinen en achtertuinen in het zicht zijn vanuit het openbaar gebied, toepassen van een hoge groene haag. Keuze uit: Groene beuk, Meidoorn, Haagbeuk, Liguster en hekwerk gecombineerd met klimop

B

E

E

L

D

K

W

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

19

IMPRESSIE BEBOUWING 20

B

E

E

L

D

K

W

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

4.3 BEBOUWING Met betrekking tot de architectonische expressie van de woningen is gekozen om aan te sluiten op de naastgelegen buurt Aan Vreezen, ten oosten van het plangebied. Het idee daarachter is dat de nieuwe buurt te klein is om een eigen gezicht te ontwikkelen en voldoende kracht te geven. De keuze voor een solide en gewone basisexpressie, zoals in de naastgelegen buurt, is ingegeven door het feit dat in deze nieuwe buurt een grote mate van differentiatie zal komen wat betreft woningtypologie maar ook in ontwikkelvorm. Een deel van de woningen zal door zelfbouwers gerealiseerd worden waardoor in het totale gebied veel verschillende architecten aan het werk zullen gaan. De keuzes zoals in de regels bij dit beeldkwaliteitsplan naar voren komen bieden voor zover mogelijk ‘de garantie’ dat de buurt niet uiteen zal vallen in elkaar concurrerende uitingsvormen, maar tegelijkertijd de kansen op individualiteit niet teveel worden beperkt. Ingezet is op afspraken met betrekking tot het materiaalgebruik, de kapvorm en het kleurgebruik. De stijl van de woning is vrij gelaten, maar de kaderbiedende afspraak betreft de toepassing van eenvoudige en robuuste architectuur zonder opsmuk. Hiernaast een, niet complete, ‘bloemlezing’ van architectonische elementen die niet thuishoren in deze buurt omdat ze gericht zijn op exclusiviteit en onderscheid.

SITUERING Zie voorschriften bestemmingsplan en onder ‘inrichting kavels’ MATERIAAL EN KLEURGEBRUIK Voornamelijk baksteen en dakpannen Baksteen: rood in breed spectrum, gemeleerd mogelijk Ondersteunende kleur: wit, maximaal 20% Dakpannen: Om de inpassing van zonnepanelen eenvoudiger en minder storend te laten zijn is gekozen voor antraciete dakpannen. Kapvorm: zadelkap, langskap en dwarskap. Uitzondering hierop zijn de patiowoningen aan de entreelaan waarbij, gezien de woningtypologie, ook een plat dak is toegestaan. De patiowoningen vallen, behalve de kapvorm, wel in de totale terughoudende uitstraling van de bebouwing.

Architectuur en architectionische elementen die niet passen bij de beoogde robuuste en eenvoudige woningen

B

E

E

L

D

K

W

A

L

I

T

E

I

T

S

P

L

A

N

W

E

I

D

S

V

E

L

D

E

N

21

Bijlage 2 Ladderonderbouwing

26

Bestemmingsplan "Weidsvelden, Velden" (vastgesteld)

Advies

advies

RvR-locatie De Vilgert Velden

project Velden, Ladderonderbouwing De Vilgert (actualsatie)

Inleiding

Initiatief

Aanleiding

datum 18 juni 2021

Initiatiefnemer is voornemens om woningen te realiseren aan de Vilgert te Velden, gemeente Venlo. De beoogde locatie is gelegen tussen de Vilgert aan de noordzijde en de Schandeloseweg aan de zuidkant. Onderdeel van het totaalplan is tevens de sloop van de bestaande glastuinbouwkas in het gebied. Het in beoogde woningbouwprogramma voorziet in de toevoeging van 39 woningen en betreft een gedifferentieerd programma (diverse woontypen).

Voor het beoogde initiatief is een verkavelingsvoorstel gemaakt. Hierin zijn 39 woningen geprojecteerd en het betreft een gedifferentieerd programma, met zowel grote als kleine vrijstaande woningen, tweekappers, rijwoningen en levensloopbestendige woningen. Circa 14 woningen vallen binnen het goedkope segment. Concreet is de planopzet als volgt:

opdrachtgever Provincie Limburg projectnummer P03365 opgesteld door FS i.a.a. SD

De beoogde ontwikkeling is niet toegestaan binnen de vigerende bestemmingsplannen ‘Velden-Hasselderheide’ (vastgesteld op 20-07-2009) en ‘Buitengebied’ (vastgesteld op 2905-2009). De bouw van woningen is namelijk niet toegestaan op basis van de vigerende bestemming. Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Daarbij is het doorlopen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro) verplicht voor iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ als bedoeld in art. 1.1.1. van het Bro. De ladder heeft als doel duurzaam ruimtegebruik en geeft invulling aan zorgvuldige en transparante afweging van belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Per 1 juli 2017 is het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt omschreven:

BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Functie

Programma

Wonen

    

9 vrijstaande woningen (groot) 6 vrijstaande woningen 10 tweekappers 8 rijwoningen 6 levensloop bestendige woningen

Totaal



39 woningen

In eerdere plannen voorzag het programma in de toevoeging van 53 woningen, tevens een gedifferentieerd programma. Dit plan werd door de gemeente te fors bevonden en het woningaantal daarom sterk naar beneden bijgesteld. In kwalitatieve zin achtte de gemeente het wenselijk om rekening te houden met onder meer levensloopbestendigheid en/of kleinere, c.q. betaalbare starterswoningen. In tegenstelling tot de eerdere planopzet zijn nu zes specifieke levensloopbestendige woningen geprojecteerd. De rijwoningen zijn geschikt voor starters en tot op zeker hoogte geldt dit ook voor de tweekappers. Vrijstaande woningen zijn in beginsel minder geschikt voor starters, maar toevoeging van deze woningen bevordert de doorstroom op de woningmarkt. Hierdoor krijgen starters ook weer meer mogelijkheden. Locatie en situatie De kern Velden is onderdeel van de gemeente Venlo. De beoogde planlocatie is gesitueerd aan de noordoostzijde van de kern. Aan de noordkant is het plangebied ontsloten via de Vilgert, aan de zuidkant via de Schandeloseweg. Zowel aan

1

Advies RvR-locatie De Vilgert Velden

de zuid-, west- en oostzijde is de locatie ingesloten door stedelijke functies. Aan de zuidkant ligt een woonwijk, de westkant grenst aan sportvelden en aan de oostkant liggen woningen in een ruim opgezette omgeving. Overigens zijn ook aan de noordzijde reeds enkele woningen gelegen. In de directe omgeving zijn twee nieuwbouwprojecten, waaronder Nieuw-Villigerveld (grenzend aan plangebied) en De Vilgert (ten noordwesten van de planlocatie). Opzet onderzoek

Een wijziging van het bestemmingsplan is hierdoor



noodzakelijk. 

Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het initiatief om woningen te realiseren op locatie De Vilgert kan onder deze definitie worden geschaard.



Vanaf 12 nieuwe woningen is sprake van een nieuwe



stedelijke ontwikkeling. Gelet op het beoogde woningIn voorliggend onderzoek staat de volgende vraag centraal: “Voldoet het beoogde initiatief, zowel kwantitatief als kwalitatief aan een behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied?” Het antwoord op de centrale vraag wordt verkregen door middel van ruimtelijk functioneel onderzoek, waarbij zowel de kwantitatieve als kwalitatieve woningbehoefte in het verzorgingsgebied wordt onderzocht. Tevens is er gekeken naar de effecten van woningbouw op de omgeving. Tot slot wordt ingegaan op de ligging buiten bestaand stedelijk gebied.

aantal wordt het initiatief gekwalificeerd als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Behoefte binnen verzorgingsgebied Voor de onderbouwing van de behoefte is primair gekeken naar de gemeente Venlo en secundair naar de woonregio’s Venlo en Venray. Verhuisbewegingen tonen dat 76% van de verhuizingen plaatsvinden binnen de eigen gemeente. De woonregio’s Venlo en Venray zijn meegenomen aangezien deze doorgaans als een subregio worden gezien binnen Noord-Limburg en omdat er sprake is van sterke regionale samenhang.



Regionaal wordt hier op voortgebouwd. Een speerpunt is de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. De huishoudensprognose van E’til dient als referentiekader ten aanzien van de kwantitatieve behoefte, maar de kwalitatieve toets is leidend. Uitgangspunten zijn onder meer het toevoegen van woningen in kernen, toevoegen van woningen waar kwalitatieve behoefte voor bestaat en duurzaamheid. Er dient nadrukkelijk aandacht te zijn voor de huisvesting van specifieke doelgroepen zoals starters en ouderen (vergrijzing, levensloopbestendigheid. Toevoegen van geschikte woningen voor ouderen bevordert de doorstroom, waardoor ook weer ruimte ontstaat voor starters (dynamiek op de woningmarkt). In kleinere kernen bevorderen nieuwe woningen niet alleen de doorstroom, maar dragen ze ook bij aan de leefbaarheid. In de gemeentelijke woonvisie wordt aangegeven dat er in Velden nieuwbouw mogelijk is bij behoefte. Op termijn moet rekening worden gehouden met een teruglopende behoefte. De nadruk ligt op het onttrekken van woningen met weinig toekomstwaarde, evenals het toevoegen van kwaliteit en diversiteit aan de woningvoorraad.

Conclusie Sprake van nieuwe stedelijke ontwikkeling De toevoeging van 39 woningen betreft een nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Daarmee is het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking noodzakelijk:  De voorgenomen ontwikkeling is niet rechtstreeks mogelijk op basis van de vigerende bestemmingsplan ‘VeldenHasselderheide’ en ‘Buitengebied’. Binnen de vigerende bestemmingsplannen heeft de planlocatie de bestemmingen ‘Agrarisch’ en ‘Agrarisch met waarden’ en daarmee zijn de gronden niet geschikt voor woondoeleinden.

vrijdag 18 juni 2021

Ontwikkeling sluit aan bij vigerende beleidskaders 

De provinciale ambitie ten aanzien van wonen is een voortreffelijk woon- en leefklimaat waar mensen zich prettig voelen, met voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek. Verder streeft de provincie naar een gezonde woningmarkt, waarbij nadrukkelijk rekening wordt gehouden met huidige en toekomstige woningbehoeften, evenals beschikbaarheid en betaalbaarheid voor elke doelgroep. Niet alleen de woning zelf is van belang, de woonomgeving is minstens zo belangrijk.

Kwantitatieve behoefte De regio Noord-Limburg vindt het van belang dat de plancapaciteit voor de gemeenten in lijn is met de huishoudensprognose zodat er kan worden gebouwd naar reële behoefte.  Actuele bevolkings- en huishoudensprognoses geven een positiever beeld dan enkele jaren geleden. Dit resulteert in een positief effect op de woningbehoefte voor de komende jaren en voor nog toe te voegen nieuwbouw.  De bevolking en met name het aantal huishoudens in de gemeente Venlo nemen de komende jaren toe. Dit komt met name door de groei van kleinere huishoudens (eenen tweepersoons).

2

Advies RvR-locatie De Vilgert Velden











Dit werkt door in de kwantitatieve woningvraag. Tot 2030 is er in de gemeente Venlo behoefte aan circa 1.879 woningen, specifiek voor de kern Velden is behoefte aan circa 106 woningen. Ook in woonregio’s Venlo en Venray de regio neemt het aantal huishoudens en daarmee de behoefte aan woningen (aanzienlijk) toe. Pas na 2035 wordt een afvlakking van de groei verwacht. Wanneer de huishoudengroei, en de daaruit voortkomende woningbehoefte, in de gemeente Venlo wordt afgezet tegen de totale plancapaciteit blijkt dat deze toereikend is om invulling te geven aan de groeiende woningbehoefte tot 2030. Wanneer uitsluitend wordt gekeken naar de harde plancapaciteit is echter behoefte aan ruim 830 extra woningen voor de hele gemeente. Dat betekent dat de komende jaren nog diverse harde initiatieven nodig zijn om in de groeiende woningbehoefte te kunnen voorzien. Voor een deel kunnen deze worden ingevuld met plannen vanuit de zachte plancapaciteit, ook gezien de reeds gemaakte afspraken en mogelijkheden, maar voor een ander deel zijn nieuwe initiatieven in gemeente Venlo nodig, zo ook in de kern Velden. Voor de woonregio Venlo geldt een vergelijkbaar beeld, de harde plancapaciteit is onvoldoende om te voorzien in de woningbehoefte tot 2030. Per saldo mag redelijkerwijs worden uitgegaan van een nog grotere behoefte.

Het is immers de verwachting dat het aantal huishoudens ook na 2030 toeneemt en pas na 2035 afvlakt.

Kwalitatieve behoefte Zowel regionaal als op beleidsmatig niveau wordt veel waarde gehecht aan de juiste woning op de juiste plek en met de juiste kwaliteiten. Dit betekent vooral dat de nadruk moet liggen op een vraag gestuurde benadering, waarbij het

vrijdag 18 juni 2021

aanbod goed aansluit bij de behoefte van de consument. Diverse behoefteonderzoeken en ontwikkelingen in de markt geven een duidelijk beeld ten aanzien van de woningbehoefte in Venlo en Velden.  Net als in veel gemeenten neemt het aantal ouderen de komende jaren aanzienlijk toe (vergrijzing). Ouderen blijven bovendien steeds langer zelfstandig thuis wonen (dubbele vergrijzing), waardoor de behoefte aan passende huisvesting toeneemt. Dit resulteert in een toenemende vraag naar seniorenwoningen en levensloopbestendige woningen. De behoefte is ook in de gemeente Venlo nadrukkelijk aanwezig. Het gaat dan om grondgebonden woningen met alle voorzieningen op de begane grond, dan wel de mogelijkheid om alle voorzieningen op de begane grond te creëren (flexibel concept). Tevens is er behoefte aan appartementen met lift, hoewel dit type woning minder passend wordt geacht op de beoogde ontwikkellocatie aan de rand van Velden (veelal laagbouw en/of ruim opgezette woonlocaties).  De behoefte aan kleinere woningen in de gemeente Venlo neemt de komende jaren toe. o De bevolkings- en huishoudensprognose toont dat het aantal kleinere huishoudens (een- en tweepersoons) de komende jaren aanzienlijk toeneemt. Deze toename heeft onder meer te maken met de ‘dubbele vergrijzing’, de trend van individualisering, maar ook de behoefte door woonurgenten (bijvoorbeeld door echtscheidingen).

o Bij kleinschalige woningen wordt doorgaans gedacht aan meergezinswoningen. Dit aandeel is tamelijk beperkt, zeker in Velden. Tevens worden er in Velden nauwelijks meergezinswoningen toegevoegd. Wederom wordt benadrukt dat meergezinswoningen echter minder passend zijn op de beoogde locatie. Daarom kan er worden gedacht aan kleinschalige grondgebonden











woningen, zoals kleinere tweekappers of rijwoningen. o Ten aanzien van rijwoningen wordt idealiter ingezet op rijen van hooguit 3 à 4 woningen. Hiermee wordt het open karakter van dorpsrand zo veel mogelijk behouden. Kleinschalige koopwoningen vallen doorgaans in een goedkoper segment. Betaalbaarheid van woningen is een belangrijk aspect, zeker voor starters. De gemeente vindt het van belang dat er in Velden woningen worden toegevoegd die toegankelijk zijn voor starters. Het plan geeft hier invulling aan, circa 14 woningen vallen binnen het goedkope segment. Voor starters die niet willen kopen is particuliere middenhuur een interessant alternatief. Dit segment is in Velden echter zeer beperkt aanwezig. Bij (middeldure) huur wordt al snel gedacht aan gestapeld wonen, maar ook grondgebonden rijwoningen kunnen binnen het middeldure huursegment vallen. In de regio en zeker in de gemeente Venlo is sprake van een kwaliteitsbehoefte aan tweekappers en vrijstaande woningen. Dit sluit bovendien aan bij de behoefte aan landelijk woningen en rustige stadswijken en ook bij de behoefte aan luxere woonmilieus. De locatie aan de rand van Velden uitermate geschikt om het gewenste landelijke en rustige woonmilieu te creeren met in beperkte mate enige luxe. Dit biedt ruimte voor een gevarieerd programma dat geschikt is voor meerdere doelgroepen in een ruim opgezette wijk met veel rust en groen.

De kwalitatieve wenselijkheid van woningbouwontwikkelingen in de gemeente Venlo wordt getoetst aan de hand van het lokale afwegingskader. Naar verwachting scoort het plan zowel op ruimtelijke criteria (inbreiding overig gebied, rotte plek) en op volkshuisvestelijke criteria (kwalitatieve woningbehoefte, gevarieerde wijkopbouw, levensloopbestendige woningen). 3

Advies RvR-locatie De Vilgert Velden



De wijk wordt ruim opgezet met een groen parkachtige uitstraling. Bij de bouw wordt zo veel mogelijk aandacht besteed aan duurzaamheid en klimaatbestendigheid. Denk hierbij aan het gebruik van zonnepanelen, gasloos bouwen, gebruik duurzame materialen, Cradle2Cradle, etc. Daarmee wordt nadrukkelijk aansluiting gezocht bij het duurzaamheidsstreven van de gemeente Venlo.

De beoogde woningbouwontwikkeling voorziet in een gedifferentieerd programma dat kwaliteit toevoegt aan de kern Velden. De wijkopbouw wordt divers en met verschillende doelgroepen (o.a. starters, senioren, doorstromers, gezinnen met kinderen, ouderen met een zorgvraag). Hier wordt invulling gegeven aan een marktbehoefte en de beleidsmatige uitgangspunten van de gemeente en de regio. Ontwikkeling feitelijk buiten bestaand stedelijk gebied De beoogde ontwikkeling is gelegen op de overgang van stedelijk naar buitengebied. Een deel van het plangebied is onderdeel van het bestemmingsplan ‘Velden-Hasselderheide’ een deel is onderdeel van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’. Het gehele plangebied ligt buiten de stedelijke contour, zoals vastgelegd in de Ruimtelijke Structuurvisie. Hoewel de locatie feitelijk een niet-stedelijke functie heeft (agrarisch, agrarisch met waarden), wordt de locatie bijna volledig omsloten door stedelijke functies (wonen en sport). Daarmee kan worden betoogd dat de ontwikkeling logisch aansluit bij het bestaand stedelijk gebied. Bovendien geldt dat er elders binnen het stedelijk gebied van de kern Velden geen locaties beschikbaar zijn om het beoogde plan te realiseren. Ten aanzien van de stedelijke contour valt op dat deze een kom vormt rondom het plangebied. Door de stedelijke contour te verruimen en om het plangebied te leggen is sprake

1 2

van een logische afronding van de stedelijke contour en een scherper contrast van de dorpsrand van Velden, zoals tevens wordt beoogd in de ruimtelijke structuurvisie. Geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten Naar verwachting zal de beoogde ontwikkeling niet leiden tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten. Het beoogde initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en er wordt een aantrekkelijk, divers en kwalitatief hoogwaardig woningbouwprogramma toegevoegd aan de kern Velden. Bovendien kan worden betoogd dat sprake is van herontwikkeling van een (potentiële) rotte plek. Een groot deel van de beoogde planlocatie wordt momenteel ingenomen door een glastuinbouwkas, waarvan de bedrijvigheid is beëindigd. Herinvulling van de kas is weinig kansrijk, aangezien de locatie geen onderdeel uitmaakt van de aangewezen gebieden voor glastuinbouw. In de huidige situatie kan reeds worden gediscussieerd of de tuinbouwkas een verrijking is voor de omgeving, zeker voor de omliggende woningen. Bij structurele leegstand van de kas is de kans op verpaupering groot, waardoor de kwaliteit van de omgeving wordt aangetast. De glastuinbouwkas is inmiddels gesaneerd en maakt plaats voor een aantrekkelijke ruim opgezette woonwijk in een groene omgeving. Daarmee is het ruimtelijk effect per saldo eerder positief dan negatief.

groter wordende groei van de Nederlandse bevolking. Door beperkende maatregelen, zoals reisrestricties, bleef migratie namelijk grotendeels uit, terwijl dit de belangrijkste drijver van de bevolkingsgroei is. Vanwege de verdere uitrol van vaccinaties worden beperkende maatregelen versoepeld en diverse maatregelen komen zelfs te vervallen. Migratie zal daardoor weer aantrekken, waardoor ook de bevolkingsgroei de komende jaren weer gaat toenemen. In 2022 wordt daardoor weer een bevolkingsgroei verwacht van boven de 100.000 personen. Beperkt effect op de woningmarkt De stagnerende bevolkingsgroei betekent enige verlichting van de druk op de Nederlandse woningmarkt, maar niet significant minder behoefte aan woningen. Door de verwachting dat de bevolkingsgroei op termijn weer gaat toenemen, zal de verlichting bovendien tijdelijk zijn. Ondanks de stagnerende groei blijft de vraag naar woningen namelijk nog altijd groter dan het aanbod. Deze woningschaarste blijkt ook uit het feit dat de prijsstijging (in absolute zin) in 2020 de grootste was van de afgelopen twintig jaar1. Van een coronadip op de woningmarkt lijkt dus absoluut geen sprake. De pandemie heeft mogelijk zelfs voor een extra stijging van de huizenprijzen gezorgd. Doordat mensen in 2020 bijvoorbeeld niet op vakantie konden, hebben zij meer geld gespaard.2

Effect corona op de bevolkingsgroei Tijdelijke stagnatie, herstel op de middellange termijn De Nederlandse bevolking is in 2020 met 63.000 personen toegenomen. Een halvering ten opzichte van de groei van een jaar eerder. De uitbraak van het coronavirus heeft daarmee geleid tot een abrupt einde van de steeds

Rabobank (2020). Kwartaalbericht Woningmarkt (10-12-2020). NOS (2021). Vorige maand hoogste prijsstijging koophuizen in bijna 20 jaar (22-03-2021).

vrijdag 18 juni 2021

4

Advies RvR-locatie De Vilgert Velden

Bijlage: Analyse wonen B1.1 Kaderstellend beleid Provinciaal beleid In het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL) geeft de provincie haar visie op de fysieke leefomgeving3. De Limburgse ambitie ten aanzien van wonen is een voortreffelijk woon- en leefklimaat waar mensen zich prettig voelen, met voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek. Momenteel ligt het ontwerp van de nieuwe omgevingsvisie ter inzage4. Om een doorkijk te bieden zijn de hoofdlijnen in het thema ‘wonen en leefomgeving’ geformuleerd, onder voorbehoud van mogelijke aanpassingen.  Een woningaanbod/planvoorraad waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn, zowel in kwalitatief als kwantitatief opzicht. Derhalve voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek.  Alle woningbouwontwikkeling worden beschouwd als een provinciaal belang.  Woningbouwontwikkelingen worden bekeken vanuit een brede maatschappelijke context. Verduurzaming en levensloopbestendig maken van bestaande en nieuwe woningen wordt gestimuleerd.  Het op orde brengen van de kwaliteit van bebouwd gebied heeft voorrang. Dat betekent dat eerste leegstaand vastgoed hergebruikt en herbestemd wordt en dat wonen in principe alleen toegestaan is in daarvoor bestemde woongebieden. Hierop kunnen uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van een flexibele schil.

3 4 5 6

De Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 bouwt voort op de Limburgse ambitie en geeft richting aan activiteiten. Doorstroming op de woningmarkt staat daarbij centraal en om dit voor elkaar te krijgen is actie nodig: versnellen, versterken en doorzetten5. Het doel van de agenda is om een bijdrage te leveren aan een gezonde woningmarkt. Daarbij is het van belang dat mensen kunnen wonen in een woning en woonomgeving waar ze zich thuis voelen. Een gezonde woningmarkt heeft aanbod dat voldoende inspeelt op de volgende aspecten:  De huidige en toekomstige woningbehoeften;  Mogelijkheid tot doorstroming en wooncarrière maken;  De woningmarkt is voor iedereen toegankelijk en betaalbaar;  Er zijn geen overschotten die leiden tot leegstand (met uitzondering van 2% frictieleegstand);  Flexibiliteit is noodzakelijk voor mensen die snel huisvesting nodig hebben;  Eigen keuze is van belang. Een woning past bij de leefstijl van een bewoner die tot op zeker hoogte ook kan bepalen hoe, in welke samenstelling en waar hij of zij wil wonen;  De woonomgeving is minstens zo belangrijk, net als de mogelijkheden die bewoners hebben om hier invloed op uit te oefenen. Regionaal beleid In de Regionale woonvisie geven de gemeenten Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Venlo, Venray en Peel en Maas richting aan de regionale woningmarkt6.

Een van de centrale opgaven is de kwalitatieve

mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. Daarover staat aangegeven:  Bij nieuwbouw dient bij voorkeur ingezet te worden op de realisatie van toekomstbestendige en flexibele woonsegmenten. De huishoudprognose van E’til (Progneff) dient als referentieprognose ten aanzien van het aantal nog toe te voegen nieuwbouwwoningen. Echter is de kwalitatieve toets leidend. Progneff wordt daardoor als basis gehanteerd, maar er is (indien kwalitatief wenselijk) ruimte om ‘goede dingen’ te blijven realiseren. Daarvoor gelden de volgende regionale uitgangspunten:  Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen;  Gekeken dient te worden naar koppelkansen;  Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot;  Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte;  De regio streeft sociale en duurzame woonconcepten na;  Er wordt gezocht naar aansluiting op de landelijke, regionale en lokale duurzaamheidsdoelen. Aanvullend wordt tevens het volgende benoemd:  Naast nieuwbouw dient er ook gekeken te worden naar de potentie van de bestaande voorraad en hoe deze zich verhoudt tot de veranderende (kwalitatieve) behoefte.  Ook dient er aandacht te zijn voor de huisvesting van specifieke doelgroepen, zoals starters en ouderen.

Ten aanzien van deze doelgroepen wordt vooral ingezet op het realiseren van geschikte woningen voor ouderen, aangezien op deze manier ook de doorstroming wordt

Provincie Limburg (2014), Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 Provincie Limburg (2020), Ontwerp Omgevingsvisie Limburg Provincie Limburg (2020), Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 Regio Noord-Limburg (2020), Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024

vrijdag 18 juni 2021

5

Advies RvR-locatie De Vilgert Velden





bevorderd. Zo ontstaat er ook weer ruimte voor de starters op de woningmarkt. Vraag en aanbod dienen in de regio beter met elkaar in evenwicht te zijn. De oplossing hiervoor ligt grotendeels binnen de bestaande woningvoorraad. Leefbaarheid in kleine kernen staat onder druk. Toevoegen van woningen (in kleine mate) kan helpen om de leefbaarheid te verbeteren, maar vooral om de doorstroming te bevorderen.

Gemeenten hebben het regionale afwegingskader gespecificeerd naar hun eigen lokale context. Er wordt verwezen naar deze lokale uitwerkingen en er is geen nieuw regionaal afwegingskader opgenomen in de structuurvisie. Gemeentelijk beleid De gemeentelijke Woonvisie 2016-2021 geeft de prioriteiten aan binnen het lokale woonbeleid7. De generieke trend en autonome ontwikkeling in dorpen is dat jongeren wegtrekken en dat vergrijzing optreedt. De gemeente focust op het begeleiden van deze ontwikkeling door de sociale cohesie te versterken zodat de kwaliteit van wonen gewaarborgd blijft en het specifieke lokale karakter behouden. In de dorpen blijft ruimte om woningen te ontwikkelen wanneer sprake is van een lokale behoefte. Het ontwikkelperspectief voor de Velden is dat er nieuwbouw mogelijk is bij lokale behoefte. Op termijn wordt tevens ingezet op transformatie; verdunning en toevoeging van ruimtelijke kwaliteit in woonwijken verder van het centrum. Daarbij horen de volgende opgaven:  Opvangen van de teruglopende woningbehoefte na 15 jaar, met de nadruk op het onttrekken van woningen met lage toekomstwaarde (sociaal én particulier).

7



Toevoegen van kwaliteit en diversiteit aan de woningvoorraad (sociaal én particulier).

Conclusie beleidskaders

rekening worden gehouden met een teruglopende behoefte. De nadruk ligt op het onttrekken van woningen met weinig toekomstwaarde, evenals het toevoegen van kwaliteit en diversiteit aan de woningvoorraad.

De provinciale ambitie ten aanzien van wonen is een voortreffelijk woon- en leefklimaat waar mensen zich prettig voelen, met voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek. Verder streeft de provincie naar een gezonde woningmarkt, waarbij nadrukkelijk rekening wordt gehouden met huidige en toekomstige woningbehoeften, evenals beschikbaarheid en betaalbaarheid voor elke doelgroep. Niet alleen de woning zelf is van belang, de woonomgeving is minstens zo belangrijk. Regionaal wordt hier op voortgebouwd. Een speerpunt is de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. De huishoudensprognose van E’til dient als referentiekader ten aanzien van de kwantitatieve behoefte, maar de kwalitatieve toets is leidend. Uitgangspunten zijn onder meer het toevoegen van woningen in kernen, toevoegen van woningen waar kwalitatieve behoefte voor bestaat en duurzaamheid. Er dient nadrukkelijk aandacht te zijn voor de huisvesting van specifieke doelgroepen zoals starters en ouderen (vergrijzing, levensloopbestendigheid. Toevoegen van geschikte woningen voor ouderen bevordert de doorstroom, waardoor ook weer ruimte ontstaat voor starters (dynamiek op de woningmarkt). In kleinere kernen bevorderen nieuwe woningen niet alleen de doorstroom, maar dragen ze ook bij aan de leefbaarheid.

In de gemeentelijke woonvisie wordt aangegeven dat er in Velden nieuwbouw mogelijk is bij behoefte. Op termijn moet

Companen (2016), Woonvisie 2016-2021

vrijdag 18 juni 2021

6

Advies RvR-locatie De Vilgert Velden

B1.1 Kwantitatieve woningbehoefte

een sterke regionale samenhang9. Beide verzorgingsgebieden zijn goed voor 84% van alle verhuisbewegingen.

Ruimtelijk verzorgingsgebied Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod naar woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De afbakening van de woningmarkt verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met de bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen binnen en naar de betreffende gemeente8.

Kwantitatieve behoefte De kwantitatieve behoefte wordt bepaald door de woningbehoefte in de marktregio af te zetten tegen de bestaande plancapaciteit. De vraag wordt bepaald aan de hand van de bevolkings- en huishoudensgroei in het verzorgingsgebied. Bevolkings- en huishoudensprognose

Verhuisbewegingen

Percentage

Binnen gemeente Venlo

76%

Vanuit Woonregio Venlo (excl. Venlo)

4%

Vanuit Woonregio Venray

4%

Totaal

84%

Bovenstaande tabel toont dat driekwart van de verhuizingen in Venlo plaatsvindt binnen de eigen gemeente. Daarmee is de gemeente Venlo overduidelijk het primaire verzorgingsgebied. Binnen de kwantitatieve en kwalitatieve analyse is daarom primair gekeken naar de eigen gemeente. De woonregio’s Venlo en Venray vormen het secundaire verzorgingsgebied. De woonregio Venlo betreft tevens de gemeenten Peel en Maas en Beesel. Circa 4% van de verhuisbewegingen is afkomstig uit deze gemeenten. Nog eens 4% van de verhuisbewegingen is afkomstig uit de woonregio Venray, die bestaat uit de gemeenten Venray en Horst aan de Maas. Beide woonregio’s behoren tot de regio Noord-Limburg en worden doorgaans als één subregio gezien vanwege

De gemeente Venlo telt ruim 102.400 inwoners. Volgens actuele prognose van Etil/Progneff neemt het inwonertal de komende jaren toe tot circa 104.443 in 203010. Dit is een toename van bijna 2,0%. In de woonregio’s Venlo en Venray neemt het inwonertal tot 2030 toe met respectievelijk 1,4% en 2,7%. Inwoners

2021

2030

Verschil

Gemeente Venlo

102.438

104.443

+2,0%

Woonregio Venlo

159.590

161.844

+1,4%

Woonregio Venray

86.364

88.663

+2,7%

Onderstaande tabel toont de toename van huishoudens, ook op basis van de meest actuele prognoses van Etil/ Progneff11 Huishoudens

2021

2030

Verschil

Gemeente Venlo

48.388

50.267

+3,9%

Woonregio Venlo

72.814

75.795

+4,1%

Woonregio Venray

37.490

39.945

+6,5%

De gemeente Venlo telt ruim 48.300 huishoudens. Dit aantal neemt de komende jaren toe tot ruim 50.250 in 2030. Dit betekent een toename van circa 3,9%. In de woonregio’s Venlo en Venray neemt het aantal huishoudens de komende jaren eveneens sterk toe, met respectievelijk circa 4 en 6,5% tot 2030. Het aantal huishoudens neemt procentueel meer toe dan het aantal inwoners. Dit duidt op een afname van de gemiddelde huishoudensomvang. Dit sluit aan bij het landelijke trendbeeld met betrekking tot onder meer individualisering en vergrijzing. Deze ontwikkelingen resulteren in een toename van een- en tweepersoons huishoudens. Prognose kwantitatieve woningbehoefte

Door de groei van het aantal huishoudens neemt de kwantitatieve behoefte aan woningen toe. Regionaal is afgesproken dat de huishoudensprognose leidend is om de behoefte aan woningen in te schatten. De gedachte hierachter is dat op deze manier kan worden gebouwd naar reële behoefte. Dit resulteert in de volgende woningbehoeftecijfers. Woningbehoefte

2021

2030

Verschil

Gemeente Venlo

48.388

50.267

1.879

Woonregio Venlo

72.814

75.795

2.981

Woonregio Venray

37.490

39.945

2.455

Conform huishoudensprognose is er binnen de gemeente Venlo tot 2030 sprake van een behoefte aan circa 1.900 woningen. In de gehele woonregio Venlo is in diezelfde periode behoefte aan circa 3.000 woningen. In woonregio Venray is

8

CBS Statline (2020), verhuisbewegingen gemeente Venlo 2018 Atrivé (2016), Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg 10 Etil/Progneff (2020), Bevolkingsprognose Limburg 11 Etil/Progneff (2020), Huishoudensprognose Limburg 9

vrijdag 18 juni 2021

7

Advies RvR-locatie De Vilgert Velden

sprake van een behoefte aan circa 2.450 woningen. De actuele huishoudensprognose laat ook na 2030 een (verdere) groei zien. Het kantelpunt ligt omstreeks 2035, waarna het aantal huishoudens langzaamaan afneemt. Woningbehoefte

2030

2035

Verschil

Gemeente Venlo

50.267

50.558

291

Woonregio Venlo

75.795

76.083

288

Woonregio Venray

39.945

40.364

419

Tussen 2030 en 2035 neemt het aantal huishoudens en daarmee de kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente Venlo toe met bijna 300. Ditzelfde geldt voor de woonregio’s Venlo en Venray waar de behoefte toeneemt met respectievelijk circa 300 en ruim 400. Aangezien 2035 nog ver weg is zijn deze cijfers redelijkerwijs niet meer dan een zeer grove indicatie. Het biedt op z’n minst wel een indicatie dat het aantal huishoudens in het primaire en secundaire verzorgingsgebied ook na 2030 (nog) verder toeneemt. Gelet op de huishoudensprognose op kernniveau neemt overigens ook de behoefte specifiek voor de kern Velden de komende jaren toe12. Tot 2030 is sprake van een behoefte aan circa 106 woningen en tussen 2030 en 2035 nog eens 6 woningen. Plancapaciteit

De totale plancapaciteit (hard en zacht) in de gemeente Venlo was in het verleden hoger dan de geprognosticeerde huishoudensgroei (overschot van 262 woningen). Ditzelfde gold ook voor de meeste andere gemeenten in Noord-Limburg. Daarom zijn regionale afspraken gemaakt om de plan-

Figuur 1: Opgave reductie plancapaciteit tot 2020 Plancapaciteit

Gemeente Venlo

Woonregio Venlo

Woonregio Venray

Netto plancapaciteit hard

1.047

2.047

1.566

Netto plancapaciteit zacht

863

1.420

1.190

Netto plancapaciteit onbekend

0

0

0

Netto plancapaciteit totaal

1.910

3.467

2.756

Ruimte harde plancapaciteit

832

934

889

Ruimte totale plancapaciteit

-31

-486

-301

Figuur 2: Indicatie ruimte plancapaciteit tot 2030

capaciteit tot 2020 terug te dringen13. De tabel geeft per gemeente de opgave van de reductie van de plancapaciteit weer. De plancapaciteit in de gemeente Venlo bedroeg in 2016 2.571 woningen. De gemeente had destijds de opgave om de plancapaciteit met 538 woningen terug te dringen. Voor de meest actuele plancapaciteit is de plancapaciteit geraadpleegd die door de provincie wordt bijgehouden14.

Gelet op deze cijfers blijkt dat er ten opzichte van de cijfers in de Regionale Structuurvisie Wonen een afname van de plancapaciteit heeft plaatsgevonden. Hierdoor is er nu ruimte in de plancapaciteit, te meer aangezien de actuele huishoudensprognoses een beduidend positiever beeld schetsen dan enkele jaren geleden.

12

Etil/Progneff (2020), Huishoudensprognose Limburg Atrivé (2016), Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg 14 Plancapaciteit Limburg 13

vrijdag 18 juni 2021

8

Advies RvR-locatie De Vilgert Velden

De totale netto plancapaciteit in de gemeente Venlo bedraagt circa 1.910 woningen. Daarvan hebben er 1.047 een harde status. Afgezet tegen de huishoudensprognose blijkt dat de harde plancapaciteit onvoldoende is om aan de behoefte te voldoen (tekort van 832 woningen). De totale plancapaciteit is nagenoeg gelijk aan de kwantitatieve woningbehoefte. Een aanzienlijk deel betreft echte zachte plannen die nog geen zekerheid bieden voor de toekomst. Ook voor de woonregio’s Venlo en Venray geldt dat de harde onvoldoende is om de behoefte tot 2030 op te vangen. De totale plancapaciteit is voldoende, maar daarbij geldt eveneens dat een groot deel van de plannen zachte plancapaciteit betreft.





Per saldo is de behoefte redelijkerwijs nog groter. Ook voor de periode 2030 – 2035 is het immers de verwachting dat het aantal huishoudens in de gemeente Venlo en beide woonregio’s toeneemt. Specifiek voor de kern Velden is de komende jaren behoefte aan circa 112 woningen tot 2035. De behoefte in Velden wordt volgens de plancapaciteitsmonitor ingevuld met circa 90 woningen, waarvan er 74 een harde status hebben. Dit betekent dat er ten opzichte van de harde plancapaciteit nog ruimte is om circa 40 woningen toe te voegen tot 2035.



 Conclusie kwantitatieve behoefte De regio Noord-Limburg vindt het van belang dat de plancapaciteit voor de gemeenten in lijn is met de huishoudensprognose zodat er kan worden gebouwd naar reële behoefte.  Actuele bevolkings- en huishoudensprognoses geven een positiever beeld dan enkele jaren geleden. Dit resulteert in een positief effect op de woningbehoefte voor de komende jaren en voor nog toe te voegen nieuwbouw.  De bevolking en met name het aantal huishoudens in de gemeente Venlo nemen de komende jaren toe. Dit komt

vrijdag 18 juni 2021



met name door de groei van kleinere huishoudens (eenen tweepersoons). Dit werkt door in de kwantitatieve woningvraag. Tot 2030 is er in de gemeente Venlo behoefte aan circa 1.879 woningen, specifiek voor de kern Velden is behoefte aan circa 106 woningen. Ook in woonregio’s Venlo en Venray de regio neemt het aantal huishoudens en daarmee de behoefte aan woningen (aanzienlijk) toe. Pas na 2035 wordt een afvlakking van de groei verwacht. Wanneer de huishoudengroei, en de daaruit voortkomende woningbehoefte, in de gemeente Venlo wordt afgezet tegen de totale plancapaciteit blijkt dat deze toereikend is om invulling te geven aan de groeiende woningbehoefte tot 2030. Wanneer uitsluitend wordt gekeken naar de harde plancapaciteit is echter behoefte aan ruim 830 extra woningen voor de hele gemeente. Dat betekent dat de komende jaren nog diverse harde initiatieven nodig zijn om in de groeiende woningbehoefte te kunnen voorzien. Voor een deel kunnen deze worden ingevuld met plannen vanuit de zachte plancapaciteit, ook gezien de reeds gemaakte afspraken en mogelijkheden, maar voor een ander deel zijn nieuwe initiatieven in gemeente Venlo nodig, zo ook in de kern Velden. Voor de woonregio Venlo geldt een vergelijkbaar beeld, de harde plancapaciteit is onvoldoende om te voorzien in de woningbehoefte tot 2030. Per saldo mag redelijkerwijs worden uitgegaan van een nog grotere behoefte.

Het is immers de verwachting dat het aantal huishoudens ook na 2030 toeneemt en pas na 2035 afvlakt.

9

Advies RvR-locatie De Vilgert Velden

B1.1 Kwalitatieve woningbehoefte

Regionale behoefte

Landelijke trends en ontwikkelingen

Een belangrijke opgave in de regionale woonvisie betreft de mismatch tussen de bestaande woningvoorraad en de toekomstige bevolkingssamentelling. Er is sprake van een kwalitatieve behoefte aan diverse type woningen, segmenten en door verschillende specifieke doelgroepen.  De vraag naar huurwoningen neemt toe, voor een groot deel middeldure huurwoningen (met een huurprijs tussen €752,33 en €1.000, prijspeil 2021). Dit is in lijn met het landelijk beeld van tekorten binnen het middeldure huursegment. De particuliere huurmarkt, met name het middeldure huursegment, wordt beschouwd als smeerolie tussen de sociale huursector en de koopsector. De afgelopen jaren is geconstateerd dat de Nederlandse woningmarkt vast zit en de smeeroliefunctie van de particuliere huursector ontbreekt16.  Net als veel gemeenten heeft ook Venlo de maken met vergrijzing, waardoor het aantal ouderen de komende jaren sterk toeneemt. Dit resulteert in een grote behoefte aan seniorenwoningen en levensloopbestendige woningen. In de gemeentelijke woonvisie wordt zelfs gesproken over ‘dubbele vergrijzing’. Niet alleen komen er meer ouderen, ze worden ook ouder en blijven langer vitaal17.  Voor starters is het moeilijk om aan een woning te komen, mede door een toename van flexibele arbeidscontracten en aangescherpte hypotheekeisen.

Het aanbod voor starters is ook in Venlo beperkt en vraagt dus nadrukkelijk aandacht.  De vraag naar kleinere woningen neemt toe, mede ingegeven door een toename van kleinere huishoudens (een- en tweepersoons). Deze ontwikkeling is landelijk te constateren mede een gevolg van individualisering in de

De woningbehoefte in Nederland neemt toe en blijkt bovendien veel groter dan voorheen verwacht15. In tegenstelling tot eerdere onderzoeken verspreid de behoefte zich tevens over grotere delen van het land. Landelijk gezien is nadrukkelijk sprake van een aantal trends, die ook in de gemeente Venlo aan de orde zijn:  Het aantal huishoudens neemt relatief sterker toe dan het aantal inwoners. Dit duidt op een toename van kleinere (een- en tweepersoons) huishoudens. Als gevolg hiervan zal de behoefte aan kleinere woningen aanzienlijk toenemen.  De toename van kleinere huishoudens heeft voor een groot deel te maken met vergrijzing. Hedendaagse ouderen hebben veelal de behoefte om zo lang mogelijk zelfstandig thuis te blijven wonen. Daarmee ontstaat tevens de opgaven om levensloopbestendige woningen te realiseren voor ouderen, dan wel woningen die (op termijn) levensloopbestendig kunnen worden gemaakt.  Hoewel de positie van starters op de woningmarkt lijkt te verbeteren hebben ze het in algemene zin nog altijd lastig. De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren explosief gestegen, maar tegelijkertijd hebben met starters doorgaans nog maar beperkte financiële middelen. Een groot deel van de woningmarkt is daardoor onbereikbaar.  Ook de zogenaamde ‘middeninkomens’ hebben het lastig.

Deze groep komt doorgaans niet in aanmerking voor sociale huur, maar heeft onvoldoende financiële middelen voor de meeste koopwoningen. Deze groep is veelal aangewezen op de vrije huursector. Om de positie van middeninkomens te verbeteren zijn veel meer betaalbare woningen nodig, zowel huur als koop.





samenleving. Gelet op de bevolkings- en huishoudensprognose in Venlo (zie kwantitatieve woningbehoefte) blijkt dat dit ook in Venlo het geval is. Dit blijkt namelijk uit het gegeven dat het aantal huishoudend procentueel sterker toeneemt dan het aantal inwoners. Door in te zetten op de juiste kwaliteit woningen wordt gestreefd naar de langste keten van woningen zodat dynamiek en doorstroming wordt bevorderd. Bij het realiseren van nieuwbouw wordt nadrukkelijk gekeken dat het ten behoeve van de doelgroep ‘ouderen’ is. Hiermee wordt de doorstroming op de woningmarkt namelijk bevorderd. Ouderen stromen door naar levensloopbestendige (nultreden) woningen, gezinnen maken een volgende stap in hun wooncarrière en laten starterswoningen achter voor starters. De regiogemeenten zetten bij nieuwbouw bij voorkeur in op levensloopbestendige of anderszins toekomstbestendige bouw.

Binnen de regionale visie zijn levensloopbestendigheid en duurzaamheid belangrijke principes. Hierin wordt nogmaals benadrukt het aantal (vitale) ouderen de komende jaren significant toeneemt en dat deze groep bovendien langer zelfstandig thuis blijft wonen. Dit onderschrijft de toenemende behoefte aan levensloopbestendige woningen, dan wel woningen die levensloopbestendig te maken zijn.

15

Bureau Stedelijke Planning (2019), Woningbehoefte neemt toe en verspreidt zich over het hele land. Platform 31, Middeldure huur als smeerolie. 17 Gemeente Venlo (2016), Woonvisie 2016-2021. 16

vrijdag 18 juni 2021

10

Advies RvR-locatie De Vilgert Velden

In 2015 is in Noord-Limburg regionaal woonwensenonderzoek uitgevoerd, waarbij per gemeenten onder meer onderzoek is gedaan naar de behoefte aan type woningen en woonmilieus18. In de gemeente Venlo is sprake van een significante behoefte aan huurwoningen. Er is een overschot aan eengezins koopwoningen, maar uit nadere analyse (zie figuur 3) blijkt dat dit vooral te maken heeft met een enorm overschot aan rijwoningen (tussen- /hoekwoningen). Er is wel degelijk behoefte aan eengezins koopwoningen, maar dan met name aan tweekappers en vrijstaande woningen (figuur 4). Daarnaast blijkt uit figuur 5 tevens een behoefte aan seniorenwoningen en appartementen met lift. Door het toevoegen van een lift kunnen appartementen (op de verdieping) levensloopbestendig worden gemaakt en daarmee tevens geschikt voor senioren. Figuur 6 toont het verschil tussen de gewenste woonmilieus en de aanwezige woonmilieus. Als vraag en aanbod ten aanzien van woonmilieus tegen elkaar worden afgezet blijkt dat er veel behoefte is aan landelijk wonen, evenals rustige stadswijken. Tevens blijkt een behoefte aan luxe, zowel in stad als in de wijken. Dit correspondeert met behoefte en kwaliteitsvraag naar tweekappers en vrijstaande woningen.