031bijl 1.1 BP Ginkelstraat 3 vaststelling Toelichting.pdf

Bestemmingsplan - Toelichting -

Ginkelstraat 3 Gemeente Venlo

BESTEMMINGSPLAN - Toelichting -

Ginkelstraat 3 Gemeente Venlo

IDN-nummer:

NL.IMRO.0983.BP202224GINKELSTR3-VA01

Status:

Datum:

10 februari 2023

Locatie Nijmegen St. Stevenskerkhof 2 6511 VZ Nijmegen

Locatie Rosmalen Berlicumseweg 6D 5248 NT Rosmalen

024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

5

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

5 6 6 7

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

9

2.1 2.2 2.3 2.4

9 9 10 10

Inleiding Huidige situatie Toekomstige situatie Ontsluiting en parkeren

Hoofdstuk 3 Beleid

11

3.1 3.2 3.3

Inleiding Rijksbeleid Provinciaal beleid

11 11 15

3.4 3.5

Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

18 18

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

29

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

29 29 31 32 33 36 37 37 40 42

Inleiding Geluid Bodem Luchtkwaliteit Externe veiligheid Bedrijven en milieuzonering Kabels en leidingen Archeologie en cultuurhistorie Flora en Fauna Milieueffectrapportage

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

45

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

45 45 45 46 46

Inleiding Beleid waterschap Limburg Huidige waterhuishoudkundige situatie Invloed planvoornemen Conclusie

Hoofdstuk 6 Planopzet

47

6.1

47

Inleiding

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

3

6.2 6.3 6.4

De verbeelding De regels Bestemmingen

47 47 47

Hoofdstuk 7 Haalbaarheid

49

7.1 7.2 7.3 7.4

49 49 49 49

Inleiding Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Conclusie

Hoofdstuk 8 De procedure

51

8.1 8.2 8.3 8.4

51 51 51 51

De te volgen procedure Kennisgeving Vooroverleg/inspraak Vaststelling

Toelichting

4

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Als onderdeel van een integrale aanpak van het centrum van Venlo is enkele jaren geleden een integrale en gebiedsgerichte transformatie van het noordwestelijke kwadrant van het centrum ingezet, welk gebied wordt aangeduid als 'Q4'. Dat gebied had eind jaren '90 van de vorige eeuw een negatief imago, als gevolg van onder meer drugshandel en andere criminele activiteiten. De aanwezige bebouwing had weinig kwaliteit en uitstraling en ook de openbare ruimte was weinig aantrekkelijk. Anno 2022 zijn belangrijke stappen gezet in de aanpak van het gebied Q4. De veiligheid c.q. het gevoel van veiligheid is verhoogd, verouderde bebouwing is deels gesloopt en daar zijn moderne, diverse en kwalitatief veel hoogwaardigere gebouwen in de plaats gekomen. De nieuwe bebouwing biedt onderdak aan een diversiteit aan functies, waaronder woningen voor diverse doelgroepen, al dan niet met ruimte voor een atelier aan huis en bijvoorbeeld het poppodium Grenswerk. In het zuidelijk deel van Q4, gelegen tussen de Peperstraat en de Bolwaterstraat is beoogde herstructurering en kwaliteitsverbetering grotendeels gereed met de realisatie van de deelprojecten 't Schriksel, Blok Bergstraat en de aanleg van de Lage loswal. Als laatste grotere projectmatige ontwikkeling is in november 2021 gestart met de uitvoering van het deel 'Aan de Stadsmuur', tussen Maaschriksel en de Maaskade.

Q4 in vogelvlucht april 2021 (bron: Slagboom en Peeters)

Een locatie die vooralsnog geen nieuwe invulling heeft gekregen is de locatie Ginkelstraat 3. Die locatie is in eigendom van de gemeente Venlo en de wens is op die locatie een nieuwe invulling met woningbouw mogelijk te maken.

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

5

1.2

Begrenzing plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan bestaat uit de locatie Ginkelstraat 3.

Aanduiding ligging en afbakening plangebied

Deze locatie is gelegen aan de Ginkelstraat, welke straat de daaraan grenzende percelen ontsluit richting de Puteanusstraat in het noorden en de Bolwaterstraat in het zuiden. Dit deelgebied bestaat uit het huidige pand Ginkelstraat 3 en aangrenzende gronden en bestaat uit de kadastrale percelen Gemeente Venlo, sectie I, nummers 2801 en 2802. De oppervlakte beslaat circa 117 m2.

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt nu in hoofdzaak het bestemmingsplan "Q4", als vastgesteld door de gemeenteraad op 2 juli 2008. Dit bestemmingsplan is in analoge vorm vastgesteld en voldoet niet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 dan wel 2012. Daarnaast gelden voor beide locaties een tweetal partiële herzieningen van het bestemmingsplan "Q4", te weten het "Paraplubestemmingsplan kamerbewoning | analoge bestemmingsplannen" en het "Paraplubestemmingsplan reguleren onbenutte plancapaciteit wonen | analoge bestemmingsplannen". Beide partiële herzieningen zijn vastgesteld op 25 november 2020. De huidige bestemming is een gemengde bestemming (GD-1) die ruime gebruiks- en bouwmogelijkheden biedt. Zo zijn diverse functies toegelaten naast wonen (o.a. detailhandel, horeca en kantoren met baliefunctie), mag het perceel volledig worden bebouwd en zijn relatief grote goot- en bouwhoogtes toegestaan (goothoogte 10-13 meter, bouwhoogte 14-17 meter). De mogelijkheid om hier woningen te realiseren is ten opzichte van het bestemmingsplan Q4 beperkt door de eerder genoemde paraplubestemmingsplannen. Zo dient bij vervangende nieuwbouw de bestaande bebouwingstypologie (gestapeld, boven- en benedenwoning of grondgebonden) behouden te blijven en mag het aantal woningen niet meer bedragen dan één per bouwlaag.

Met onderhavig bestemmingsplan wordt voorzien in een beperking van de gebruiksmogelijkheden tot wonen

6

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

en daarbij voorzien in een voor de betreffende locatie passend aantal woningen en worden nieuwe ruimtelijke kaders gesteld voor de toegelaten bebouwing op het perceel, waarmee deze locatie in aansluiting op de in de directe omgeving voorziene ontwikkelingen een kwaliteitsimpuls zal krijgen.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Q-4

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk, wordt in Hoofdstuk 2 het planvoornemen besproken. In Hoofdstuk 3 wordt vervolgens ingegaan op de relevante beleidskaders van het Rijk, de provincie en de gemeente, waarbij tevens de ladder voor duurzame verstedelijking betrokken wordt. In Hoofdstuk 4 komen de milieu- en omgevingsaspecten aan bod. De wateraspecten in vorm van een waterparagraaf zijn aangegeven in Hoofdstuk 5. Hoofdstuk 6 bevat de toelichting op de juridische planopzet en de planregels. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 7 ingegaan op respectievelijk de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het planvoornemen. Ten slotte komt in Hoofdstuk 8 de procedure aan bod.

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

7

8

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op de omgeving van het plangebied, het bestaande plangebied zelf en het planvoornemen.

2.2

Huidige situatie

Zoals reeds is verwoord in paragraaf 1.1 van deze toelichting wordt er al een aantal jaren gewerkt aan een herontwikkeling van de wijk Q4. De beoogde herontwikkeling van de locatie Ginkelstraat 3 past binnen die context en geeft invulling aan de kaders die voor die locatie zijn gesteld in de Visie Stedelijk Centrum 2022 en de herprogrammering die in 2017 heeft plaatsgevonden (zie paragraaf 3.5.3) . Het zuidelijk deel van het gebied tussen de Bolwaterstraat, Maaskade, Puteanusstraat en Ginkelstraat krijgt nog een nieuwe invulling, onder de noemers "Bastion Lichtenberg" en "Truuj Bolwater". Eerstgenoemde ontwikkeling grenst aan de zuidzijde van locatie Ginkelstraat 3 en is georiënteerd op de Bolwaterstraat. De ontwikkeling 'Truuj Bolwater' heeft betrekking op de bestaande bebouwing aan de westzijde van de Ginkelstraat, gelegen ten noorden van Ginkelstraat 3. Met het oog op de grenzend aan dit perceel voorziene ontwikkelingen en de huidige staat van het pand Ginkelstraat 3, is het gewenst om ook voor dit perceel tot herontwikkeling te komen.

Ligging perceel Ginkelstraat 3 en omgeving

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

9

2.3

Toekomstige situatie

Voor het perceel Ginkelstraat 3 wordt ingezet op nieuwbouw na sloop. Daarmee kan worden voorzien in een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en kan beter worden ingespeeld op het juiste segment woningen. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet voor deze locatie daarom in mogelijkheden voor de realisatie van grondgebonden (stads)woningen (maximaal 2) óf als boven- en benedenwoning (maximaal 4 appartementen/wooneenheden), zolang de ontsluiting van de voordeur maar direct aan de straatzijde is voorzien. De niet-woonfuncties die het huidige bestemmingsplan nog toelaat zijn daarbij niet meer wenselijk. Dergelijke functies worden gesitueerd aan de Bolwaterstraat of op een andere locatie die past binnen de Visie Stedelijk Centrum 2022 (zie paragraaf 3.5.3). Voor wat betreft doelgroep wordt ingezet op (jonge) gezinnen, stedelijke huishoudens en bestaande inwoners vanuit de wijk en op de segmenten middeldure huur en/of koop. Voor wat betreft bouwmogelijkheden wordt uitgegaan van maximaal 2 bouwlagen, met eventueel een afdekking met een kap, hetgeen is vertaald naar een goothoogte van minimaal 7 en maximaal 8 meter en een bouwhoogte van minimaal 10 en maximaal 12 meter.

Deze invulling sluit het best aan bij het gevelbeeld van de Ginkelstraat Er is nog geen concreet bouwplan voor deze locatie, dat is ter vrije invulling aan de potentiële koper van het perceel, zolang het betreffende plan maar voldoet aan de planologische kaders waarin het voorliggende bestemmingsplan voorziet. Daarnaast zal uiteraard moeten worden voldaan aan het ter plaatse geldende beeldkwaliteitsplan.

2.4

Ontsluiting en parkeren

De locatie is ondanks de ligging in het centrum per auto bereikbaar, maar ook goed bereikbaar via het openbaar vervoer, of per fiets of te voet, juist vanwege diezelfde ligging in het centrum. Voor wat betreft de parkeerbehoefte gelden - uitgaande van de CROW-uitgave 381 'Toekomstbestendig parkeren'(december 2018) en een sterk stedelijk centrumgebied - de volgende kengetallen: Type woning

min

max

Tussenwoning (koop) / huurhuis, vrije sector

1,0

1,8

Koopappartement (midden)

0,9

1,7

Huurappartement (midden/goedkoop)

0,6

1,4

Voor de locatie Ginkelsstraat geldt dat afhankelijk van de invulling van de locatie (2 grondgebonden woningen of maximaal 4 boven/benedenwoningen) de parkeerbehoefte (afgerond) minimaal 2 tot maximaal 6 parkeerplaatsen bedraagt. In de huidige situatie is sprake van een (voormalige) winkel (circa 80m2) met woning, waarvoor - uitgaande van voornoemde CROW-uitgave - een vergelijkbare parkeerbehoefte geldt. Hoewel er op de locatie zelf redelijkerwijs geen of slechts beperkt ruimte is voor de realisatie van parkeerplaatsen, is wel het uitgangspunt dat bij realisatie van de woningen wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen. Dat is ook geborgd in de planregels (artikel 6.2). In algemene zin geldt dat parkeerplaatsen bij voorkeur op eigen terrein worden gerealiseerd. Indien dat niet mogelijk blijkt, dan kan bij de aanvraag van de vergunning worden onderbouwd dat op een andere manier wordt voorzien in de parkeerbehoefte en dat zodoende (onevenredige) parkeeroverlast in het openbaar gebied wordt voorkomen.

10

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

Hoofdstuk 3 3.1

Beleid

Inleiding

Gemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. De belangrijkste kaders van Rijk en de provincie Limburg worden in het kort weergegeven, omdat deze zoals gezegd randvoorwaarden geven voor het lokale maatwerk in het bestemmingsplan. Tevens komt de ladder voor duurzame verstedelijking in dit hoofdstuk aan bod.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. Deze visie is door het Rijk opgesteld in het kader van de nieuwe Omgevingswet. Aan de hand van een toekomstperspectief is hierin de lange termijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven. Hiervoor worden de volgende vier prioriteiten onderscheiden: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptatie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstigbestendige ontwikkelingen van het landelijk gebied.

Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het Rijk de volgende drie afwegingsprincipes: 1. 2. 3.

Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Afwentelen wordt voorkomen.

Met de NOVI wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden, waarbij wordt gestreefd naar de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De wens is om daar naar toe te groeien en een goed bereikbaar netwerk van steden en regio’s te realiseren. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Het kabinet heeft voor de korte termijn daarom een pakket aan maatregelen voorgesteld om de woningbouw een nieuwe, stevige impuls te geven. De locaties bevinden zich in het Stedelijk Netwerk Nederland. De ontwikkeling vindt plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie, zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuurinclusief. Grote open ruimten tussen de steden houden hun groene karakter. Het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad wordt verbeterd. De opgave is daarbij om de veiligheid en gezondheid van onze leefomgeving zodanig te verbeteren dat in 2050 negatieve omgevingseffecten op onze gezondheid naar een verwaarloosbaar laag niveau zijn gebracht. Daarnaast streeft het kabinet ernaar om in 2030 te voldoen aan de huidige WHO-advieswaarden.

Ook het tot een verwaarloosbaar niveau terugbrengen van omgevingsrisico's als gevolg van industriële activiteiten en transport (omgevingsveiligheid) is onderdeel van de opgave. Toepassing planvoornemen Het plan voorziet in een nieuwe invulling van bestaand stedelijk gebied, als onderdeel van de herstructurering van de wijk Q4, waarbij wordt voorzien in woningen die voor wat betreft type en segment aansluiten bij de behoefte. Daarmee wordt voorzien in een duurzaam ruimtegebruik en een ruimtelijke

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

11

kwaliteitsverbetering. 3.2.2 Besluit en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) voorziet in de juridische borging van het nationale ruimtelijke beleid. Het bevat instructieregels die gemeenten bij het opstellen van onder meer bestemmingsplannen in acht moeten nemen, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Sommige instructieregels zijn gekoppeld aan specifieke gebieden, welke gebieden dan in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn geconcretiseerd. Radarstations Het plangebied is gelegen binnen een radarverstoringsgebied, maar gelet op de op grond van het Barro toegelaten bouwhoogte (114 meter + NAP) en de ligging van het plangebied (rond de 20 meter + NAP) en de toegelaten bouwhoogtes in dit plan (< 20 meter) vormt deze beperking geen belemmering voor het planvoornemen.

Uitsnede begrenzing radarverstoringsgebieden Rarro

Rivierbed Maas (niet stroomvoerend) Zoals uit navolgende uitsnede van de kaart Grote rivieren blijkt, is het plangebied gelegen binnen het niet stroomvoerend deel van het rivierbed van de Maas (waterbergend rivierbed). In dergelijke gebieden gelden in beginsel beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen. De instructieregels op dit punt zijn echter zo geformuleerd dat ze alleen betrekking hebben op die delen van het rivierbed waarvoor ook bepaalde regels uit de Waterwet en het Waterbesluit van toepassing zijn.

12

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

Uitsnede kaart Grote rivieren Barro

Zoals uit navolgende afbeelding volgt ligt het plangebied in een gebied waar géén regels gelden als bedoeld in paragraaf 6 van hoofdstuk 6 Waterbesluit. Gelet op de afbakening van de instructieregels in het Barro, gelden voor onderhavig plangebied daarom geen belemmeringen. ls gevolg van de ligging van het plangebied binnen het rivierbed kan er wel hoogwater optreden. Bij schade als gevolg hiervan kan geen schadevergoeding worden verkregen van het Rijk. Binnen het plangebied wordt daarom voor eigen risico en voor eigen verantwoordelijkheid gebouwd. Op 18 juni 2020 is door de Minister van Infrastructuur en Waterstaat het voornemen uitgesproken om de status als rivierbed voor gebieden achter de te versterken primaire keringen te laten vervallen. Op het moment dat de primaire kering op hoogte is zal de status van rivierbed ter plekke komen te vervallen evenals de uitzondering op tegemoetkoming schade bij overstroming.

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

13

Uitsnede kaartblad 15 Maas, bijlage IV bij het Waterbesluit 3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Op basis van artikel 3.1.6, lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) - de zogenoemde Ladder voor duurzame verstedelijking - dient een toelichting op een bestemmingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling een beschrijving te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. (Nieuwe) stedelijke ontwikkeling? Een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking is verplicht voor een 'stedelijke ontwikkeling'. Onder stedelijke ontwikkeling wordt de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein, zeehaventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen verstaan. In de definitie voor stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1 lid 1 sub i van het Bro) is geen ondergrens opgenomen. Hieruit zou men kunnen concluderen dat iedere stedelijke ontwikkeling, hoe kleinschalig dan ook, valt binnen het toepassingsbereik van de Ladder. Echter, blijkt uit vaste jurisprudentie van de Afdeling dat er wel sprake kan zijn van een voorziene ontwikkeling die te kleinschalig is om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt.

Volgens vaste jurisprudentie zijn bijvoorbeeld elf woningen (welke op één en dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen wat door de Afdeling als te kleinschalig wordt geacht om te kunnen spreken van een stedelijke ontwikkeling. Voor andere functies en terreinen geldt in beginsel een ondergrens van 500 m2 om te kunnen spreken van een stedelijke ontwikkeling. Wanneer een ontwikkeling in beginsel wél als een stedelijke ontwikkeling moet worden aangemerkt, staat daarmee echter nog niet vast dat ook aan de Ladder moet worden getoetst. Er dient ook te worden bezien in hoeverre de ontwikkeling ook kan worden aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling en of sprake is van nieuw ruimtebeslag, zo blijkt uit jurisprudentie. De Afdeling hanteert bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (artikel 3.1.6, tweede lid, en artikel 1.1.1, eerste lid en onder i, van het Besluit ruimtelijke ordening) de beoordelingslijn, dat hiervan géén sprake is als het bestemmingsplan of omgevingsvergunning bij recht een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt en die ontwikkeling ten opzichte van het voorgaande planologische regime niet voorziet in een groter planologisch

14

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

beslag op de ruimte en - indien aan de orde - enkel een functiewijziging betreft. Bestaand stedelijk gebied Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt blijkens het Bro (artikel 1.1.1 lid 1 sub h) verstaan 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Toepassing planvoornemen Onderhavig bestemmingsplan voorziet in totaal in maximaal 4 woningen binnen bestaand stedelijk gebied. De 'drempel' van 11 woningen, zoals die kan worden afgeleid uit jurisprudentie, wordt dus niet overschreden. Bovendien is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling omdat binnen het plangebied geen groter planologisch ruimtebeslag plaatsvindt ten opzichte van het geldende bestemmingsplan. Formeel is de ladder voor duurzame verstedelijking daarom niet van toepassing. Daarmee is echter niet gezegd dat in het kader van de onderbouwing van de uitvoerbaarheid van het plan de behoefte aan de beoogde ontwikkeling en relatie met de reeds bestaande (plan)voorraad aan woningen geen rol speelt.

Zoals volgt uit onder meer paragrafen 3.5.3 en 3.5.4 van deze toelichting wordt met onderhavig planvoornemen voorzien in een actuele en regionaal afgestemde behoefte aan woningen en wordt voorzien in woningen in het juiste segment en op de juiste locatie, binnen de (dynamische) programmatische kaders voor woningbouw. Daarmee voldoet het plan wel aan de afwegingen ten aanzien van duurzaam ruimtegebruik waar de ladder om vraagt.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Limburg In de op 1 oktober 2021 vastgestelde Omgevingsvisie Limburg geeft de provincie haar lange termijn visie. Deze Omgevingsvisie dient als vervanging van de provinciale Omgevingsvisie POL2014. De nieuwe Omgevingsvisie Limburg heeft betrekking op het beschermen én benutten van de fysieke leefomgeving. De visie heeft betrekking op onderwerpen waarvoor de Provincie wettelijk verantwoordelijk is, maar ook onderwerpen die van groot (provinciaal) belang zijn voor onze provincie. Overleg en samenwerking, solidariteit en vakmanschap staat daarbij voorop, net al waarden als kwaliteit en geluk en met aandacht voor alle stakeholders én de samenleving als geheel. De visie heeft betrekking op drie hoofdopgaven: 1. 2. 3.

een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige leefomgeving in zowel stedelijk c.q. bebouwd gebied als landelijk gebied; een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie (inclusief landbouwtransitie); klimaatadaptatie en energietransitie

De provincie ziet Limburg in 2050 stevig ingebed in euregionaal verband, via goed verknoopte infrastructuren, door sociale en economische banden én door bestuurlijke samenwerking. Het is er goed leven, leren, wonen en werken, vanwege een goed vestigingsklimaat, de sterke sociale cohesie en de uitstekende omgevingskwaliteiten. Dit met welvaart, welzijn en een gezonde, leefbare en veilige leefomgeving voor alle inwoners. Om dat te bereiken is niet alleen de provincie aan zet, maar zijn ook andere overheden, maatschappelijke organisaties, het bedrijfsleven én inwoners aan zet. Samen en ieder vanuit zijn eigen kracht. Het maken van afwegingen omtrent het benutten van ruimte gebeurt aan de hand van de zogenoemde Limburgse principes. Voor zover relevant voor onderhavig planvoornemen gaat het over:

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

15

het nastreven van een inclusieve, gezonde en veilige samenleving, waarbij de inrichting en ontsluiting van gebieden uitnodigt tot ontmoeten, recreëren en maatschappelijke betrokkenheid. De kenmerken en identiteit van gebieden staan centraal. Een gebiedsgerichte aanpak is de basis voor samenwerking met andere partijen en initiatiefnemers. Er is dus ruimte voor maatwerk. Meer stad, meer land. We koesteren de variatie in gebieden. Stedelijke functies worden geconcentreerd in compacte steden en dorpen. Landelijke gebieden worden als tegenhanger van de drukkere stedelijke gebieden ontwikkeld. Zorgvuldig omgaan met ruimte en voorraden, zowel onder- als bovengronds. We zetten in op een sociaaleconomische ontwikkeling zonder vraagstukken af te wentelen naar de volgende generaties. In onze afwegingen betrekken we naast de impact op mens, economie en welvaart ook de impact op de omgeving en het milieu. We streven naar functiecombinaties en benutten bestaande functies optimaal. Wonen Concreet ten aanzien van wonen wordt een passend aanbod van woningen nagestreefd in zowel steden als dorpen. De overgangen tussen bebouwde gebieden en het landelijk gebied zijn optimaal ingericht voor stads(kringloop)landbouw, recreatie, natuur- en landschapsbeleving en klimaatadaptieve voorzieningen.

Een woningaanbod en planvoorraad waarbij vraag en aanbod goed in evenwicht zijn is benoemd als provinciaal belang. Dat evenwicht is nodig op zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten. Kortgezegd: voldoende (betaalbare) woningen, op het juiste moment beschikbaar, op de juiste locatie en van de juiste kwaliteit. De provincie wil het voorgaande graag samen met haar partners realiseren. Het streven is een leefomgeving te (blijven) bieden waar mensen zich prettig voelen en waarin mensen kunnen wonen in een zelf gekozen woning en woonomgeving, die past bij zowel hun mogelijkheden als hun levensfase. Daarbij gaat het niet alleen om de spreekwoordelijke stenen, maar door in samenhang naar woonopgaven te kijken, leggen we op wijk-/buurtniveau de juiste verbindingen tussen sociale en fysieke woonopgaven (wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid) en een duurzame, veilige en gezonde leefomgeving met gevarieerde woonmilieus. Daarmee willen we verdere segregatie voorkomen en ruimtelijk sturen door te prioriteren op inbreiding (herstructurering/ herbestemming), conform de principes van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Er dient gezien het voorgaande een herstructurering/transformatie van de bestaande woningvoorraad plaats te vinden, aangezien er nauwelijks bevolkingsgroei meer is.

Daarbij zal primair worden gekozen voor inbreiding, aanpassing en functieverandering en slechts beperkte uitbreiding. Uitbreiding via uitleggebieden kan slechts in zeer uitzonderlijke gevallen, met als uitgangspunt bouwen voor eigen behoefte. Hierbij is aandacht voor huisvesting van bijzondere doelgroepen (woonurgenten) en de aanpak van leegstand. Kwantitatief ligt er een aanzienlijke opgave om ervoor te zorgen dat de woningmarkt aansluit bij de demografische ontwikkeling. De groei eindigt, maar niet in de hele provincie gelijktijdig en op dezelfde manier: de top in de woningbehoefte wordt naar verwachting in Midden- en Noord-Limburg bereikt rond 2028 resp. 2030. Overal moet de programmering ‘over de top heen kijken’, ook in de regio’s Noord en Midden, waar de woningbehoefte vooralsnog toeneemt. Dat vergt andere benaderingen, als inbreiding in plaats van uitleglocaties, planmatig verdichten en verdunnen. De opgave ligt vooral in het onttrekken van incourante (particuliere) woningen, het omvangrijk genoeg houden (c.q. maken) van het aanbod aan huurwoningen, en het planologisch niet meer uitbreiden van hetgeen er al in overvloed is. Allereerst gaat het daarbij om het toekomstbestendig houden en maken van de bestaande woningvoorraad.

Daarbij is ook van belang dat maatschappelijke trends (inclusief demografische trends) een vraag opleveren naar andere woningen dan de voorraad nu biedt. Bijvoorbeeld meer vraag naar woningen voor eenpersoonshuishoudens, in plaats van de gezinswoningen, meer vraag naar aanpasbare en grondgebonden (sociale) huurwoningen, naar levensloopbestendige woningen en naar energiezuinige woningen. Deze kwalitatieve opgave moet, gezien de afnemende kwantitatieve vraag, vooral gerealiseerd worden in de bestaande woningvoorraad, waarbij nieuwbouw (in de vorm van uitbreiding dan wel vervanging) vooral moet worden ingezet om te voorzien in de vraag naar datgene waaraan ook op langere termijn het meest behoefte bestaat.

16

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

Toepassing planvoornemen Onderhavig planvoornemen voorziet in inbreiding c.q. herstructurering van bestaand stedelijk gebied, waarbij naar de actuele en regionaal afgestemde inzichten wordt voorzien in een behoefte met de beoogde woningen, ook voor de langere termijn. Daarmee past het plan binnen de beleidskader voor wonen als opgenomen in de Omgevingsvisie Limburg. 3.3.2 Omgevingsverordening Limburg 2014 Gelijktijdig met het Provinciaal Omgevingsplan 2014 (POL2014) is de Omgevingsverordening Limburg 2014 vastgesteld. Daarin heeft de juridische doorwerking van het omgevingsbeleid uit het POL2014 plaatsgevonden. Hoewel in oktober 2021 inmiddels de nieuwe Omgevingsvisie Limburg is vastgesteld en voorsorterend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet in december 2021 ook als de nieuwe Omgevingsverordening Limburg (2021) is vastgesteld, geldt vooralsnog de Omgevingsverordening Limburg 2014. De nieuwe verordening treedt pas in werking na bekendmaking, hetgeen wordt gekoppeld aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Op dat moment vervalt de Omgevingsverordening Limburg 2014. De Omgevingsverordening Limburg 2014 bevat een hoofdstuk ‘Ruimte’, waarin instructieregels zijn opgenomen die gemeenten in acht dienen te nemen bij het opstellen en vaststellen van onder meer bestemmingsplannen.

Van die instructieregels zijn de volgende onderwerpen van belang, waarbij per onderwerp wordt ingegaan op de relatie met het planvoornemen. Ladder voor duurzame verstedelijking In de Omgevingsverordening Limburg 2014 (artikel 2.2.2) is nogmaals geborgd dat in geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals neergelegd in artikel 3.1.6, tweede lid Bro. Daarbij dient tevens te worden ingegaan op de mogelijkheden voor herbenutting van leegstaande monumenten of beeldbepalende gebouwen. In paragraaf 3.2.3 is reeds ingegaan op de Ladder voor duurzame verstedelijking zoals die is geborgd in artikel 3.1.6, tweede lid Bro en daarin is onderbouwd dat hoewel de ladder formeel niet van toepassing is, wel wordt voorzien in c.q. voldaan aan de afwegingen rondom (duurzaam) ruimtegebruik waar de ladder om vraagt. De extra trede die door de provincie Limburg is toegevoegd aan de Ladder betreft de afweging of het plan kan worden gerealiseerd door herbenutting van leegstaande monumentale of beeldbepalende gebouwen. Daar kan binnen onderhavig plangebied niet concreet in worden voorzien. Daarover kan wel nog worden opgemerkt dat binnen de gemeente Venlo veel werk wordt gemaakt van het vinden van een nieuwe invulling van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen. Dit is ook concreet onderdeel van de aanpak van de wijk Q4.

Wonen In de verordening (artikel 2.4.2) is verder bepaald dat een ruimtelijk plan, zoals een bestemmingsplan, voor een gebied gelegen in de regio Noord-Limburg niet mag voorzien in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen en/of aan de bestaande planvoorraad woningen, tenzij het plan voldoet aan de vastgestelde Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg. In de toelichting op het plan dient te worden verwoord hoe een woningbouwplan zich verhoudt tot de afspraken die zijn vastgelegd in de Structuurvisie en hoe het plan bijdraagt aan de regionale opgave, gericht op het terugdringen van de planvoorraad van nog onbenutte bouwmogelijkheden voor woningen. In paragraaf 3.4.1 van deze toelichting is voorzien in een toetsing aan de Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg. In die toets worden ook relaties gelegd met de regionale structuurvisie en het gemeentelijk woonbeleid: de Woonvisie 2021 - 2026, waarin ook afzonderlijk wordt ingegaan in paragraaf 3.5.4. Daaruit blijkt dat met de beoogde ontwikkeling wordt voorzien in een (actuele) behoefte, waarbij wordt voldaan aan de afspraken die regionaal zijn gemaakt en vastgelegd in de regionale structuurvisie. Gelet op het voorgaande voldoet het plan daarmee ook aan de Omgevingsverordening Limburg 2014.

Boringsvrije zone Venloschol Nagenoeg de gehele gemeente Venlo is in de verordening aangeduid als milieuzone 'Boringsvrije zone

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

17

Venloschol'. De grondwatervoorraden worden in dit gebied afgedekt door slecht doorlatende kleilagen. Deze vormen een natuurlijke, geologische bescherming tegen verontreiniging. Daardoor is het grondwater in deze gebieden van zeer hoge kwaliteit. Dat water wil de provincie ook voor de toekomstige generaties veiligstellen. Doorboring van die beschermende kleilagen wordt dus zoveel mogelijk tegengaan door onder meer boringen dieper dan 5 meter boven NAP of de toepassing van gesloten bodemenergiesystemen en aardwarmtesystemen uit te sluiten. Bij de provincie kan eventueel een ontheffing van deze verboden worden verkregen. Onderhavig planvoornemen heeft geen betrekking op ingrepen waarvoor verboden gelden als opgenomen in de provinciale verordening. Mochten dergelijke ingrepen in de toekomst alsnog aan de orde zijn, dan worden die activiteiten gereguleerd via de provinciale verordening en dient in voorkomend geval ontheffing te worden gevraagd bij Gedeputeerde Staten. Het planvoornemen is daarom niet in strijd met de verordening op dit punt en er bestaat ook geen aanleiding in dit bestemmingsplan te voorzien in regels ter bescherming van de boringsvrije zone in aanvulling op de provinciale verordening.

3.4

Regionaal beleid

3.4.1 Structuurvisie Wonen Noord-Limburg 2020 - 2024 De Structuurvisie Wonen van de regio Noord-Limburg zet voor nieuwbouwprojecten in op de realisatie van toekomstbestendige en flexibele woonsegmenten. Om richting te geven aan de benodigde aantallen per doelgroep wordt er gebruik gemaakt van huishoudensprognoses. Nieuwbouwprojecten dienen invulling te geven aan de mismatch tussen de huidige woningvoorraad en de huishoudensprognoses. Een goede onderbouwing van de woningbehoefte blijft leidend. Daarom kiest de regio ervoor om te werken met kwalitatieve richtlijnen. De uitgangspunten voor de kwalitatieve richtlijn zijn: toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen; het realiseren van woningen kan een middel zijn om andere opgaven aan te pakken zoals leegstand en invulling van cultuurhistorisch waardevolle panden (koppelkansen); toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot; het type toe te voegen woningen moet passen binnen de kwalitatieve behoefte; nastreven van sociaal duurzame woonconcepten; aansluiting zoeken bij de duurzaamheidsdoelen die landelijk, regionaal en lokaal zijn gesteld. plannen die meer dan 10 woningen omvatten, worden regionaal afgestemd.

De Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg 2020 - 2024 is uitgewerkt in lokaal woonbeleid, te weten de Woonvisie 2021 -2026, die is vastgesteld op 29 september 2021, waarop hierna nog nader zal worden ingegaan in paragraaf 3.5.4. Kortgezegd blijkt uit de betreffende paragraaf dat wordt voorzien in een actuele en regionaal afgestemde behoefte, binnen de actuele programmatische kaders voor woningbouw, waarin behoefte en de bestaande (plan)voorraad in balans worden gehouden.

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1 Strategische Visie Venlo 2040 De Strategische Visie Venlo 2040 die is vastgesteld op 26 mei 2021 vervangt de eerder in 2010 opgestelde Strategische Visie Venlo 2030, die opgesteld rondom de laatste herindeling, waarbij de voormalige gemeente Arcen en Velden onderdeel is geworden van de gemeente Venlo. Deze nieuwe visie is bijgesteld en aangevuld ten opzichte van de vorige versie, om zo in te kunnen spelen op nieuwe, grote ontwikkelingen zoals de ontwikkelingen rondom de thema's klimaat en energie, groeiende verschillen binnen de gemeenschap en het veranderen van de samenstelling van de gemeenschap en verder de versterking van het economisch fundament van Venlo. Hierna wordt per thema het perspectief voor 2040 kort samengevat. Gezondste regio

18

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

De ambitie om de Gezondste regio te zijn heeft geleid tot een breed aanbod aan economische activiteiten die hieraan invulling geven. Gezonde voeding en een gezonde levensstijl hebben gemaakt dat niet alleen onze economie, maar vooral ook onze inwoners daarvan hebben geprofiteerd. Onze vrijetijdseconomie heeft mede daardoor een stevige impuls gekregen. Venlo is niet alleen omwille van haar historie, winkelaanbod en ligging de moeite van het bezoeken waard, maar ook door de mogelijkheden om te kunnen wandelen, te kunnen fietsen, te kunnen ontspannen en te genieten van al het goede en lekkers dat specifiek in onze regio aan voeding wordt geproduceerd. Een (t)huis om van te houden Er wordt ingezet op bescheiden groei van het aantal inwoners. Het aantal Venlonaren met een niet-Venlose oorsprong zal toenemen vanwege de aantrekkingskracht van onze economie. Internationale medewerkers, kenniswerkers en studenten vragen om aantrekkelijke woonmilieus en voorzieningen. Door de toename van het aantal huishoudens vraagt dit om passende woonruimte voor alle doelgroepen, met name de doelgroepen die ondervertegenwoordigd zijn. Woningbouw vindt vooral plaats binnen de huidige stedelijke contouren. De woningvoorraad zal een kwaliteitsslag moeten maken gelet op de noodzakelijke verduurzaming. Verdergaande informatisering zorgt voor grotere verschillen binnen de gemeenschap.

Elkaar ontmoeten krijgt andere vormen. De openbare ruimte en onze voorzieningen vervullen daarin een belangrijke rol. Digitalisering en domotica zal een belangrijke rol vervullen bij het langer dan voorheen thuis wonen van inwoners die zorg nodig hebben. De overheid garandeert een fatsoenlijk basisniveau van voorzieningen. De overheid en inwoners moeten bescheiden zijn in hun verwachtingen over en weer. Ruimte voor initiatieven De binnenstad heeft in 2040 een andere aanblik. Deze is groener geworden, beken zijn zichtbaar en nog meer een aantrekkelijk woon- en verblijfsgebied met aantrekkelijke voorzieningen. Ook in de wijken en dorpen is ontsteend en hebben is er werk gemaakt van de klimaatopgave gecombineerd met een impuls om een kwaliteitsslag in de openbare ruimte te maken. De klimaatopgaven hebben geleid tot een andere samenstelling van energiebronnen. Landbouwgrond heeft hierdoor deels een andere invulling gekregen, desondanks zijn de opbrengsten gegroeid. De ruimte tussen de kernen worden opengehouden en wordt gebruikt voor landbouw, recreatieve en toeristische functies. Natuurwaarden zijn versterkt in combinatie met energieopwekking en klimaatadaptatie. Ruimtelijke ontwikkelingen hebben er toe bijgedragen dat er aan de westoever een stadsdeel is ontstaan dat aanvullend is op de historische stadskern.

In de dorpskernen hebben gerichte investeringen bijgedragen aan unieke en kwalitatieve hoogwaardige dorpse woonmilieus. Werken in Venlo In de toekomst bevindt Venlo zich op een sleutelpositie binnen het Europese economische kerngebied. De opkomst van China als economische grootmacht en handelspartner heeft geleid tot een strategische heroriëntatie. Het logistieke belang van Venlo is gegroeid door digitalisering en robotsering. Er wordt binnen de logistiek ingezet op vergroting van de toegevoegde waarde. En dat geldt ook voor de toegevoegde waarde die Venlo biedt op het gebied van voedselproductie en gezonde voeding. De Brightlands Campus Greenport Venlo heeft haar vleugels uitgeslagen en er vindt fundamenteel en toegepast onderzoek plaats. Met een aanzienlijke economische spin-off als gevolg. Daarmee is het economisch fundament die dankzij de sterke basis op het gebied van de maakindustrie, logistiek en agribusiness verder is verbreed. Meer economie en minder beroepsbevolking biedt ook kansen voor diegenen die in het verleden minder gemakkelijk aan betaald werk konden komen. We hebben ontdekt dat menselijk kapitaal schaarser is geworden en er zorgvuldig mee moet worden omgegaan.

Een keur aan instrumenten en arrangementen hebben het in Venlo mogelijk gemaakt om zoveel mogelijk inwoners de kans te bieden op betaald werk, passend bij de mogelijkheden van zowel de werkgever als werknemer. Grenzeloos

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

19

Wat betreft onze grensligging is het (relatieve) gemak toegenomen waarmee over en weer gebruik wordt gemaakt aan beide zijden van de grens van elkaars kwaliteiten en profiteren van elkaars aanwezigheid. De stedelijke en regionale programmering op een breed scala aan onderwerpen is veel hechter geworden Rol van de gemeente Venlo In de toekomst is de gemeente in staat op basis van ervaring een onderscheid te maken tussen de verschillende vormen die er bestaan tussen loslaten enerzijds en overnemen anderzijds. De gemeentelijke organisatie heeft ook een transformatie doorgemaakt. Digitalisering heeft het mogelijk gemaakt dat iedere inwoner, op ieder moment van de dag, snel zijn gegevens kan inzien en van onze dienstverlening gebruik kan maken.

Uitsnede 'praatplaat' Strategische Visie Venlo 2040

Toepassing Het planvoornemen draagt met name bij aan het perspectief 'Een (t)huis om van te houden', door te voorzien in een aantrekkelijk, kwalitatief goed en aanvullend woningaanbod in het centrum. 3.5.2 Ruimtelijke Structuurvisie Venlo Op 25 juni 2014 heeft de gemeenteraad van Venlo de Ruimtelijke Structuurvisie Venlo unaniem vastgesteld. In de structuurvisie staat de hoofdlijn van het ruimtelijk beleid voor de gemeente Venlo beschreven. Hieruit is af te leiden wat er de komende jaren op ruimtelijk gebied wel en niet mogelijk is. De structuurvisie geldt voor het hele grondgebied van de gemeente Venlo, met uitzondering van Klavertje 4, Klein Vink en Laerbroeck. Voor deze gebieden bestaan aparte structuurvisies. Het contrast tussen het stedelijk gebied en het buitengebied wordt kleiner. En dat is jammer, omdat dit een

20

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

minder afwisselende en daardoor minder aantrekkelijke gemeente oplevert. Steden, dorpen en het buitengebied hebben ieder hun specifieke kwaliteiten. Om die kwaliteiten nog beter tot hun recht te laten komen, wordt als kernopgave benoemd dat het contrast tussen steden, dorpen en het buitengebied de komende jaren versterkt moet worden. Daarbij wordt onderkend dat het bestaande bebouwde gebied in de stad en de dorpen ruim voldoende capaciteit biedt voor het huisvesten van (toekomstige) stedelijke functies. Stad en land moeten elkaar aanvullen in plaats van in elkaar over te gaan. Zo wordt optimaal geprofiteerd van het beste van twee werelden. De ruimtelijke structuurvisie is verdeeld in vijf thema’s, de zogenaamde ‘majeure opgaven’: 1. Drukte in het ommeland, 2. Ruimte in de stad, 3. Leven met de Maas, 4. Voorzieningen op maat, 5. Robuuste structuren. Daarnaast zijn er drie basisprincipes geformuleerd die op elk ruimtelijk initiatief van toepassing zijn. Dit betekent concreet dat een initiatief als kansrijker wordt beschouwd als: het de uitgangspunten van Cradle to Cradle (C2C) als vertrekpunt hanteert; de vraag wordt gesteld wat het betrekken van (Duitse) regiogemeenten kan betekenen; het zelf georganiseerd draagvlak geniet. Het plangebied ligt conform de Ruimtelijke Structuurvisie binnen de contour stedelijk/dorpsgebied.

Op voorliggende ontwikkeling is met name majeure opgave 2, ‘Ruimte in de stad’ van toepassing. Voor het stedelijk gebied wordt een maximale benutting van de bestaande beschikbare ruimte nagestreefd, in plaats van een uitbreiding van het stedelijk gebied. Door tijdelijk gebruik, hergebruik, multifunctioneel gebruik en slim slopen is dan wel komt voldoende ruimte beschikbaar om nieuwe initiatieven een plaats te geven. Liever bestaande woningen of gebieden aanpassen dan uitbreiden. Ook voor kantoren, bedrijfsruimten of winkels geldt dat het bestaande of al in ontwikkeling genomen aanbod voor lange tijd voldoende is. Hoewel we weten dat hergebruik, herstructurering en transformatie complexer en vaak kostbaarder is dan nieuwbouw, benutten we de groeiende leegstand toch voor herontwikkeling. Ruimtes die weinig gebruikt worden, kunnen intensiever gebruikt worden, verouderde en verloederende (bedrijven)terreinen kunnen worden opgewaardeerd en ‘rotte plekken’ kunnen worden aangepakt. Absolute prioriteit ligt bij hergebruik en -ontwikkeling van waardevol cultureel en religieus erfgoed, zoals boerderijen, fabriekspanden, kloosters en kerken. Voor wat betreft het ruimtelijk beleid concreet voor het centrum van Venlo wordt doorverwezen naar de uitwerking die heeft plaatsgevonden in de Visie Stedelijk Centrum 2022 (zie hierna, paragraaf 3.5.3).

Toepassing planvoornemen Onderhavig planvoornemen voorziet in herstructurering c.q. nieuwbouw na sloop van bestaand en verouderd vastgoed en voorziet binnen bestaand stedelijk gebied in een aanbod aan woningen dat kwantitatief en kwalitatief voor nu en ook op termijn voorziet in de behoefte. Daarmee past het planvoornemen binnen de kaders die voortvloeien uit de Ruimtelijke Structuurvisie Venlo. 3.5.3 Visie Stedelijk Centrum 2022 In mei 2012 heeft de gemeenteraad de Visie Stedelijk Centrum 2022 vastgesteld. Het betreft een kaderstellende visie dat dient als beoordelingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen het centrum van Venlo. Daarmee wordt verder invulling gegeven aan een tweetal ambities die voor het centrum zijn geformuleerd in de Strategische Visie 2030 rond het thema 'Centrum van de Euregio: hoofdstad en vitaal hart': het versterken van grootstedelijke functies in hun samenhang; het versterken van de ruimtelijke kwaliteit.

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

21

De fysieke omvang van het stedelijk centrum van Venlo is de afgelopen 1.000 jaar nauwelijks gewijzigd. In de tweede helft van de 20e eeuw is de ruimtebehoefte van grootstedelijke functies wel flink gegroeid en daarmee de druk op de binnenstad. Het project Maasboulevard biedt in de gewenste extra winkel- en parkeerruimte, maar ook hoogstedelijk wonen en de uitbreiding van de Maaspoort hebben invulling gekregen. Het project kan echter niet in de gehele vraag voorzien. Ook wordt Q4 herontwikkeld, met (beperkt) ruimte voor nieuwe grootstedelijke functies (poppodium), maar ligt het accent vooral op stedelijk wonen en kleinschalige vormen van werken. In de visie worden verder ook de aangrenzende gebieden Maaswaard en het Kazerne Kwartier betrokken. Voor de ruimtelijke kaders wordt een onderscheid in verschillende gebiedsprofielen gehanteerd. Voor de binnenstad - waarbinnen de locatie Ginkelstraat 3 is gelegen - is onderverdeeld in profielen 'druk', 'luw' en 'rust'. Deze gebieden zijn in navolgende afbeelding zichtbaar. Daaruit kan worden opgemaakt dat het plangebied is gelegen binnen het profiel 'luw'. Voor het profiel 'druk' geldt kort gezegd een maximale menging van voorzieningen en wonen, waarbij het hoofdzakelijk gaat om publieksgerichte voorzieningen voor lokale en (boven)regionale bezoekers, met een accent op detailhandel, vermaak en werken.

Op maaiveldniveau wordt daarbij ingezet op voorzieningen, wonen kan primair op de verdiepingen plaatsvinden. Voor het profiel 'luw' gelden grotendeels dezelfde uitgangspunten, met dien verstande dat er wat minder nadrukkelijk wordt ingezet op functiemenging tussen voorzieningen en wonen (sterke menging in plaats van maximale menging) en dat er meer ruimte is voor wonen op de begane grond. Een ander verschil is dat het drukke gebied zich kenmerkt als grotendeels autovrij voetgangersgebied, terwijl de luwe gebieden een meer gemengd verkeersbeeld kennen (maar nog steeds deels autovrij).

Gebiedsprofielen Visie Stedelijk Centrum 2022

22

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

Voor wat betreft wonen geldt als doelstelling het behouden en versterken van de binnenstad als een aantrekkelijk centrumstedelijk woonmilieu. Meer mensen moeten in het binnenstad willen wonen, met name de doelgroep studenten. Dit draagt bij aan de levendigheid en het draagvlak voor voorzieningen in het centrum. Bovendien biedt het centrum een bijzondere woonomgeving, onderscheidend in de regio. Ook voor de afwegingen rondom wonen spelen de eerder beschreven gebiedsprofielen een rol. Binnen de 'drukke' gebieden is ruimte op de verdiepingen, voor met name doelgroepen als starters, studenten en 'echte' stedelingen. Voor de 'luwe' gebieden is ook ruimte voor grondgebonden woningen voor een bredere doelgroep. Q4 (fase 1 en 2) is daarbij aangemerkt als prioritair woonproject. Voor verdere fases binnen Q4 wordt - in onderlinge samenhang met Maaswaard - een nadere programmering in het vooruitzicht gesteld, waarbij marktkansen en de toegevoegde waarde van projecten leidend zijn. De gemeente neemt in Q4 (nog steeds) het eigen initiatief om tot een verdere uitwerking van een gevarieerd woon-werkmilieu te komen door daar ook programmatische ruimte voor te creëren bij nieuwbouw en bij het verkopen van gemeentelijk vastgoed. Initiatiefnemers wordt ruimte geboden voor functiemenging op pandniveau – combinaties met ambacht, kleinschalige productie, atelier, kantoor aan huis e.d.

– en het samenvoegen of splitsen van individuele panden. Ook wordt ruimte geboden voor kleinschalige herontwikkeling en hergebruik van bestaand vastgoed of het vullen van braakliggende kavels voor woningbouw in de binnenstad, mits in overeenstemming met de actuele woningbouwprogrammering. Opgangen naar woningen op de verdieping dienen bij dergelijke initiatieven zoveel mogelijk in de winkelstraten worden gesitueerd voor levendigheid na sluitingstijd.

Uitsnede kaartbeeld thema wonen

Herprogrammering 2017 | Q4 en Maaswaard In januari 2017 hebben burgemeester en wethouders besloten tot een bestuursopdracht om te komen tot een actueel en uitvoerbaar (woningbouw)programma voor de nog niet ontwikkelde locaties in Q4 en Maaswaard. De gebiedsontwikkelingen zouden na een periode van vertraging en stilstand anno 2017 weer geactiveerd

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

23

moeten worden door een nieuw en realistisch vertrekpunt te bieden. Een vertrekpunt gebaseerd op actuele inzichten in de ontwikkeling van Venlo, de regio en de markt, gericht op een programma dat passend is binnen de doelstellingen en ambities uit de raadsprogramma's om jongeren, jonge gezinnen en hoger opgeleiden aan de stad en de regio te binden. De herprogrammering is - op dat moment - de eerste bouwsteen voor een doorstart van de ontwikkeling van Q4. Daarbij wordt ingezet op tweesporen-aanpak: een spoor van 'leefbaarheid en veiligheid' en een ontwikkelspoor. Geconcludeerd wordt scherpe keuzes noodzakelijk zijn voor de gebieden Q4 en Maaswaard. Sleutelen aan het programma is noodzakelijk en verder uitstel is geen optie. Er worden daarom concrete voorstellen en aanbevelingen gedaan om deze keuzes te kunnen maken en weer tot actuele en uitvoerbare gebiedsontwikkelingen te komen. Per locatie is een strategisch advies uitgewerkt in een programmavoorstel. Deels definitief, deels in conceptvorm, in afwachting van de beëindiging van het huidige contract of overeenkomst. Bij de herprogramming is ook het rapport met aanbevelingen "Venlo, brandpunt van interactie" (dr. Gadet, 2015) betrokken. In die rapportage wordt onder meer het faciliteren van een divers en specifiek centrumstedellijk woonmilieu voor Q4 onderschreven.

Daarbij wordt als aanbeveling meegegeven ook te (blijven) voorzien in grondgebonden woningen binnen centrum stedelijke woonmilieus voor de doelgroep die centrum stedelijk wil wonen: stedelijke huishoudens. Het perceel Ginkelstraat 3 is onderdeel van de beoogde ontwikkeling van Bastion Lichtenberg. Ook voor deze locatie is behoefte aan een omvorming van het programma. Er is ruimte voor circa 40 grondontsloten woningen of beneden-/bovenwoningen, waarbij gelegenheid wordt geboden aan tijdelijke huurders om panden te kopen met een opknapverplichting, (collectief) particulier opdrachtgeverschap of anderszins omvormen van bestaand vastgoed naar het beoogde programma. Daarbij wordt ingezet op (jonge) gezinnen en stedelijke huishoudens, met aandacht voor voldoende differentiatie in prijs en uitwerking, maar waarbij in hoofdzaak zal worden ingezet op middeldure huur en/of koop. Commerciële functies dienen daarbij te worden verplaatst naar c.q. te worden geconcentreerd in de Bolwaterstraat. Het totale programma voor het Bastion Lichtenberg bedraagt daarbij 40 woningen. Toepassing planvoornemen De beoogde herontwikkeling van het perceel Ginkelstraat 3 past binnen de kaders voor het gebied Bastion Lichtenberg, waarvan de locatie onderdeel uitmaakt.

Het bestemmingsplan is daarmee niet in strijd met en levert juist een bijdrage aan de opgave voor deze locatie, in lijn met de Visie en het bijbehorende programma uit 2017. 3.5.4 Woonvisie 2021 - 2026 In september 2021 is de Woonvisie 2021 - 2016 vastgesteld, als vervanger van de woonvisie voor de periode 2016 - 2021. De wereld op het gebied van wonen ziet er in 2021 heel anders uit dan bij vaststelling van de vorige lokale woonvisie in 2016. Met deze nieuwe Venlose woonvisie worden de kaders geschept waarbinnen de huidige opgaven opgepakt kunnen worden. De visie gaat uit van drie hoofdthema’s die in de woonvisie nader worden uitgewerkt: 1. Een robuuste woningvoorraad Hiermee wordt een toekomstbestendige woningvoorraad bedoeld, met aandacht voor de bestaande woningvoorraad en nieuwbouw. De opgave om te verduurzamen wordt gekoppeld aan de aanpak van de bestaande woningvoorraad. Met woningbouw kan een bijdrage worden geleverd aan de aanpak van plekken die transformatie behoeven in Venlo. Hierbij wordt positief gekeken naar wooninitiatieven vanuit de samenleving, wordt ingezet op het pakken van kansen als het gaat om het aantrekken van inwoners van buiten de regio en wordt ingezet op diverse wijken en dorpen om de leefbaarheid hier te borgen, samen met onze partners, zoals de woningcorporaties.

24

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

2. Beschikbaarheid en betaalbaarheid Een belangrijke opgave is het beschikbaar en betaalbaar houden van de woningvoorraad. In tijden van een krappe woningmarkt staan beide onder druk. Naast de regulier woningzoekenden en nieuwe doelgroepen die we aan Venlo willen binden, is er aandacht voor doelgroepen voor wie het minder vanzelfsprekend is een plek te vinden op de Venlose woningmarkt. 3. Wonen en zorg In de woonvisie wordt de koers uitgezet als het gaat om wonen en zorg. Hierbij is oog voor de verschillende doelgroepen en de opgave voor de komende jaren een passend woningaanbod aan te (blijven) bieden. Ordenende principes Bij voornoemde hoofdthema’s zijn doelstellingen op hoofdlijnen geformuleerd. Dit geeft enerzijds flexibiliteit en ruimte om in te spelen op ontwikkelingen die nu nog niet zijn voorzien of op goede ideeën vanuit de samenleving en de markt. Anderzijds geeft deze visie voldoende duidelijkheid en richting, zodat onze partners weten wat ze van de gemeente Venlo mogen verwachten. Bij de doelstellingen wordt uitgegaan van drie ordenende principes: versnellen, verbinden en vernieuwen: Versnellen: waar mogelijk worden kansen gepakt om opgaven versneld op te pakken. Verbinden: wonen staat niet op zichzelf, daarom wordt de verbinding met andere beleidsterreinen gezocht, maar ook met andere opgaven en vraagstukken; wonen kan hierin een deel van de oplossing vormen.

Vernieuwen: hiermee wordt bedoeld dat we open staan voor nieuwe initiatieven, woonvormen en instrumenten om knelpunten binnen het wonen op te lossen. Amendement klimaatbestendigheid Bij de vaststelling van de woonvisie is door de gemeenteraad ook een amendement aangenomen, waardoor ook het realiseren van een klimaatbestendige stad Venlo in het jaar 2050 als belangrijke opgave aan de woonvisie is gekoppeld. Woonwensenonderzoek Uit de woonvisie blijkt dat het aantal huishoudens in Venlo in de periode 2021 en 2031 met circa 2.100 tot 3.550 toeneemt, uitgaande van de prognoses Primos 2019, Progneff 2019 en Primos 2020. Om in die groei te kunnen voorzien is ook een groei van de woningvoorraad met dezelfde aantallen nodig. IN de periode 2031 tot 2041 zal het aantal huishoudens weer licht dalen. In de woonvisie wordt ook onderkend dat prognoses kunnen fluctueren en dat het daarom ook van belang is na te gaan welke ontwikkelingen onderliggend spelen, om zo te voorkomen dat de programmering steeds aan de hand van die fluctuaties moet worden aangepast. Daarom is ten behoeve van en als onderdeel van de woonvisie een woningbehoefte- c.q. woonwensenonderzoek uitgevoerd (Stec, bijlage V bij de woonvisie). Daaruit blijkt kort samengevat: Alle prognoses wijzen op een huishoudensverdunning (meer één- en tweepersoonshuishoudens) en vergrijzing (toename aantal 75+ huishoudens).

Woningen toevoegen voor deze doelgroepen voor deze doelgroepen is een veilig scenario, omdat de bestaande woningvoorraad hoofdzakelijk is gericht op gezinnen. Iets meer dan de helft van de woningbehoefte tot 2031 heeft betrekking op (1) reguliere, grondgebonden woningen, met nadruk op het koopsegment en (2) nultredenwoningen in zowel het koop- als huursegment, gelet op de vergrijzing. Hoewel uit het woonbehoefteonderzoek blijkt dat de binnenstad één van de minst gewenste woonmilieus is, blijkt uit dat onderzoek ook dat er wel degelijk een doelgroep voor wonen in de binnenstad / een levendig stadscentrum, vanwege de aanwezigheid van vele informele ontmoetingsplekken, het feit dat er in de

bestemmingsplan Ginkelstraat 3

25

omgeving veel activiteiten en evenementen plaatsvinden, het gemengde karakter (jongeren, gezinnen en senioren) en de nabijheid van voorzieningen. In het uitvoeringsprogramma, dat gelijktijdig met de woonvisie zelf is vastgesteld, is onder de nemer robuuste woningvoorraad en gekoppeld aan het ordenende principe 'verbinden' ook benoemd dat als ruimtelijke strategie voor nieuwe woningbouwlocaties geldt dat initiatieven die een bijdrage leveren aan de principes versterken, verbinden of drager prioriteit krijgen en dat wonen in de binnenstad wordt gestimuleerd om zo het centrumstedelijk wonen te versterken. Daarbij is ook van belang dat gemengde woonwijken met een diversiteit aan woningbouwsegmenten wordt nagestreefd. Daarbij is ook aandacht voor de betaalbaarheid van woningen, zowel in de koopsector, de particuliere huurmarkt als de sociale huursector. Op dit punt zal monitoring plaatsvinden en er wordt zo nodig gebruik gemaakt van voor Venlo nieuw instrumentarium als een doelgroepenverordening. Opgaven per stadsdeel Voor Venlo-Centrum wordt als voornaamste opgaven gezien het versterken van het aanbod voor studentenhuisvesting en het benutten van kansen voor een transformatie van cultuurhistorisch waardevolle panden naar wonen. Kwantitatief Om invulling te geven aan de beoogde versnelling wordt ingezet op een jaarlijkse groei van de woningvoorraad van 350-400 woningen.

Omdat doel te bereiken wordt een programmering van circa 30% extra aangehouden, om planuitval te kunnen opvangen en toch aan de doelstelling te kunnen voldoen. Toepassingplanvoornemen Onderhavig bestemmingsplan voorziet - in lijn met de aanbevelingen uit het rapport "Venlo, brandpunt van interactie" en de herprogrammering voor Q4 (zie paragraaf 3.5.3) in woningbouwmogelijkheden voor woningzoekenden die op zoek zijn naar woningen in een centrumstedelijk woonmilieu, waarbij onder meer conform voornoemde aanbevelingen wordt voorzien in grondgebonden woningen. Het aantal woningen sluit verder aan bij het aantal dat is opgenomen in de (her)programmering voor Q4 als vastgesteld in 2017, met welk aantal ook rekening is gehouden in de Dynamische woningbouwprogrammering (zie hierna) en welk aantal past binnen de hiervóór genoemde groei van het aantal woningen van 350 tot 400 woningen per jaar. 3.5.5 Dynamische woningbouwprogrammering De dynamische woningbouwprogrammering (DWP) is een lokaal uitvoeringsinstrument, waarmee de gemeente Venlo invulling geeft aan de woningbouwkaders uit de Woonvisie. De DWP heeft als doel de beleidslijnen uit bovengenoemde bestuursdocumenten te verfijnen naar de feitelijke situatie en af te stemmen op de actuele vraag. In het DWP wordt geconstateerd dat sprake is van een overschot aan nieuw te bouwen woningen ten opzichte van de vraag.

Tevens blijkt dat het totaal van de plannen meer dan noodzakelijk inzet op gestapelde woningen (appartementen). In de DWP wordt daarom ingezet op een betere fasering van de woningbouw initiatieven, mede omdat de nota is opgesteld in een periode dat de woningmarkt ernstig op slot zat. Het DWP is dus een instrument om een fasering en onderscheid in de voorgenomen woningbouwontwikkelingen aan te brengen. Hierbij wordt gekeken naar drie elementen als het gaat om de planvoorraad (initiatieven): mate van gebondenheid, financiële betrokkenheid/risico's gemeente en doelen van de stad. De eerste schifting wordt gemaakt door te kijken naar de mate van gebondenheid (juridische status). Binnen de mate van gebondenheid zijn drie categorieën te onderscheiden, per categorie is aangegeven hoe met de initiatieven en plannen omgegaan wordt: Categorie 1. In aanbouw/ omgevingsvergunning / bestemmingsplan Het gaat hier om harde plannen die al in uitvoering zijn, of een omgevingsvergunning hebben of waarbij het bestemmingsplan onherroepelijk is. Aan deze plannen zal gemeente Venlo gewoon medewerking (blijven)