027 bijl01 Bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd, toelichting.pdf

Straelseweg ongenummerd Verantwoording en Status

Titel:

Bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd

Rapportnummer:

NL.IMRO.0983.BP202315STRAELSEWG-VA01

Ontwerp:

4 december 2023

Definitief:

februari 2024

© 2024 Beusmans & Jansen, Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening Dit document is eigendom van de opdrachtgever en mag door hem gebruikt worden voor het doel waarvoor het is vervaardigd en met inachtneming van de rechten die voortvloeien uit de wetgeving op het gebied van het intellectuele eigendom. De auteursrechten van dit document blijven berusten bij Beusmans & Jansen, Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening. Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Beusmans & Jansen, Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening. Beusmans & Jansen, Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening geeft in ieder geval geen toestemming aan de opdrachtgever om dit document te gebruiken of te laten gebruiken indien facturen niet of niet volledig voldaan zijn. Alle rechten voorbehouden.

Pagina | 2

Inhoudsopgave Toelichting Toelichting

4

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.3.1 1.3.2 1.4

Aanleiding en doel van het bestemmingsplan Ligging en begrenzing van het plangebied Vigerende bestemmingsplannen Bestemmingsplan Bedrijventerrein Veegtes Paraplubestemmingsplannen Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plangebied 2.1 2.2

Algemeen Ruimtelijke en functionele structuur

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.4 3.4.1 3.5 3.5.1 3.5.2 3.5.3 3.5.4 3.5.5 3.5.6 3.6

Inleiding Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Ladder duurzame verstedelijking Besluit en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro en Rarro) Provinciaal beleid Provinciale Omgevingsvisie Limburg Omgevingsverordening Limburg 2014 Omgevingsverordening Limburg 2021 Regionaal beleid Regionale Woonvisie Noord-Limburg Gemeentelijk beleid Strategische Visie Venlo 2040 Ruimtelijke Structuurvisie 2014 Woonvisie 2021-2026 Afwegingskader woningbouwinitiatieven Dynamische Woningbouwprogrammering Welstandsnota gemeente Venlo 2013 Conclusie

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving 4.1 4.2 4.3

Uitgangspunten en doelstellingen van het plan Stedenbouwkundige/ruimtelijke aspecten Landschappelijke inpassing en water

Hoofdstuk 5 Sectorale aspecten 5.1 5.1.1 5.2 5.2.1

Inleiding Milieueffectrapportage Milieuaspecten Bodem- en grondwaterkwaliteit

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

4 4 4 5 5 6 8

9 9 9

12 12 12 12 13 13 14 14 15 16 18 18 19 19 20 22 23 25 26 27

28 28 28 32

33 33 33 34 34

Pagina | 3

5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.8.1 5.8.2 5.9

Geluid Luchtkwaliteit Bedrijven en milieuzoneringen Externe veiligheid Waterparagraaf Kabels en leidingen Gebiedsbescherming Soortenbescherming Archeologie en cultuurhistorie Verkeer en parkeren Verkeer Parkeren Duurzaamheid

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 6.2

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijk uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Juridische toelichting 7.1 7.2 7.3

Planstukken Toelichting op de verbeelding Toelichting op de regels

Bijlagen Bijlage 1

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 2

Nader bodemonderzoek

Bijlage 3

Evaluatieverslag BUS immobiel asbest

Bijlage 4

Beschikking BUS

Bijlage 5

K-waardebepaling

Bijlage 6

Akoestisch onderzoek

Bijlage 7

Aeriusberekening

Bijlage 8

Landschappelijke inpassing

Bijlage 9

Ecologisch onderzoek

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

35 36 38 40 43 46 47 48 50 53 53 55 56

57 57 57

59 59 59 59

Pagina | 4

Toelichting Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1

Aanleiding en doel van het bestemmingsplan

Op 18 mei 2022 is een principeverzoek ingediend om op het bedrijfsperceel gelegen aan de Straelseweg ongenummerd te Venlo 10 woningen te realiseren en om op het aangrenzende perceel bedrijfsbebouwing te realiseren welke in beperkte mate afwijkt van het vigerende bestemmingsplan. Hierop is op 22 december 2022 een positieve reactie ontvangen op basis waarvan voor deze locatie de bestemmingsplanprocedure opgestart kan gaan worden. De locatie aan de Straelseweg ongenummerd is gelegen binnen het bestemmingsplan Bedrijventerrein Veegtes (vastgesteld op 28 maart 2012) en heeft hierin de bestemming Bedrijf 1 en voor een heel klein deel Bedrijf - 2 (met bouwvlak) gekregen; het oprichten van nieuwe woningen is hier niet toegestaan. Het bestemmingsplan kent ook geen toereikende afwijkingsof wijzigingsregels. De nieuw te realiseren bedrijfsgebouwen zijn strijdig met het bestemmingsplan vanwege de te korte afstand van de gebouwen tot de ontsluitingsweg.

Om de nieuwe woningen en ook de kleine strijdigheden van de bedrijfsgebouwen in een passend juridisch-planologisch kader vast te leggen is onderhavig bestemmingsplan opgesteld. In dit bestemmingsplan wordt aan de betreffende locatie een bouwrecht toegekend, waardoor de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor 10 nieuwe woningen ontstaat en waarbij bedrijfsgebouwen iets korter op de binnenontsluiting mogen worden gerealiseerd.

1.2

Ligging en begrenzing van het plangebied

Het perceel Straelseweg (ong.) te Venlo is kadastraal bekend gemeente Venlo, sectie A, nr. 7586, 7790, 7791, 7792 en 7793 en ligt in Venlo Noord, in de zuidoostelijke hoek van bedrijventerrein Veegtes. Het plangebied heeft een omvang van circa 1,3 ha. Op onderstaande figuur 1 is het plangebied aangeduid.

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 5

Figuur 1: plangebied

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

1.3.1

Bestemmingsplan Bedrijventerrein Veegtes

De locatie aan de Straelseweg ongenummerd is gelegen binnen het bestemmingsplan Bedrijventerrein Veegtes (vastgesteld op 28 maart 2012) en heeft hierin de bestemming Bedrijf 1 en voor een heel klein deel Bedrijf - 2 (met bouwvlak) gekregen; het oprichten van nieuwe woningen is hier niet toegestaan. Het bestemmingsplan kent ook geen toereikende afwijkingsof wijzigingsregels. De nieuw te realiseren bedrijfsgebouwen zijn strijdig met het bestemmingsplan vanwege de te korte afstand van de gebouwen tot de ontsluitingsweg. Onderstaand is de verbeelding behorende bij voornoemd plan, ter plaatse van het plangebied ongenummerd, weergegeven.

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 6

Figuur 2: uitsnede vigerende verbeelding

1.3.2

Paraplubestemmingsplannen

Op 25 november 2020 zijn twee paraplubestemmingsplannen vastgesteld. Het betreft: 1. Parapluplan reguleren onbenutte plancapaciteit wonen 2. Parapluplan kamerbewoning.

1.3.2.1 Parapluplan reguleren onbenutte plancapaciteit wonen Dit parapluplan voorziet in één eenduidige regeling voor alle digitale bestemmingsplannen binnen het stedelijk gebied van de gemeente Venlo waarin woonbestemmingen zijn opgenomen. Hiermee wordt beoogd om één uniforme regeling op te nemen voor het stedelijk gebied van de gemeente Venlo. Voor die regeling worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: Voor bestemmingen die wonen toestaan naast andere (hoofd)functies, zoals bijvoorbeeld centrum- en gemengde bestemmingen, wordt de woonfunctie - voor zover het aantal woningen niet is gemaximeerd - beperkt tot panden waarin reeds één of meer legale bestaande woningen aanwezig zijn. In die panden wordt dan nog maximaal één woning per bouwlaag toegestaan. Binnen andere bestemmingen, zoals een horeca- of detailhandelsbestemming waarbinnen een bepaalde vorm van wonen is toegestaan, wordt ook slechts nog wonen toegestaan voor zover reeds één of meer legale bestaande woningen aanwezig zijn. In die panden wordt dan ook nog

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 7

maar maximaal één woning per bouwlaag toegestaan. Omzetting van bestaande grondgebonden woningen naar gestapelde woningen wordt uitgesloten, voor zover de geldende bestemmingsplannen daar niet in voorzien. Voor bestaande gestapelde woningbouw wordt het aantal woningen beperkt tot maximaal één per bouwlaag. Bestaande legale gestapelde woningbouwcomplexen waarin meer dan één woning per bouwlaag aanwezig is, worden niet onder het overgangsrecht gebracht. Voor dergelijke complexen mogen de bestaande woningaantallen (bij herbouw) worden gehandhaafd.

Dit parapluplan is in casu niet van toepassing wegens het ontbreken van de aanduiding 'bedrijfswoning'.

1.3.2.2 Parapluplan kamerbewoning Dit parapluplan voorziet in één eenduidige regeling voor het toestaan van kamerbewoning aan maximaal twee personen met betrekking tot de bestemming wonen voor alle digitale bestemmingsplannen binnen onderhavig plangebied om zo meer grip te krijgen op overbewoning en daarmee op de leefbaarheid in de wijken. Hiermee wordt beoogd om één uniforme regeling op te nemen voor de gehele gemeente Venlo. Voor die regeling worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: a. In plannen waarin expliciet een regeling ten aanzien van kamerbewoning is opgenomen voor maximaal 4 kamers, 4 personen, dan wel 4 huishoudens, is deze regeling beperkt tot maximaal 2 personen per woning, naast de bewoning door de rechthebbende (eigenaar/hospita). Dit geldt zowel voor woonbestemmingen als bredere bestemmingen, zoals centrum- en gemengde bestemmingen. b. Bestaande, legale situaties waarin kamerbewoning plaatsvindt door meer dan 2 personen zijn gerespecteerd. Aan de term 'bestaand' is als peildatum het moment van inwerkingtreding van dit parapluplan gekoppeld. Onder 'legaal' wordt verstaan: overeenkomstig het voorheen geldende bestemmingsplan, dan wel op basis van een daartoe strekkende omgevingsvergunning. c.

Aan bestemmingsplannen waarin geen expliciete regeling voor kamerbewoning is opgenomen binnen de woonbestemming, maar die dat impliciet wel mogelijk maakten door 'wonen' in algemene zin toe te staan, is nu wel een expliciete regeling toegevoegd (tot maximaal 2 personen). Dat geldt ook voor andere bestemmingen, waarbinnen woningen zijn toegestaan, voor zover geen sprake is van een bedrijfswoning, woonwagen of en woning op een bedrijventerrein. d. In plannen waarin een expliciet verbod op kamerbewoning is opgenomen blijft kamerbewoning uitgesloten. In die plangebieden kan altijd met een omgevingsvergunning alsnog kamerbewoning worden toegestaan, mits wordt voldaan aan het actuele beleid.

Binnen onderhavig bestemmingsplan is binnen de bestemming Wonen kamerbewoning beperkt tot maximaal 2 personen.

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 8

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit de volgende delen. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met een beschrijving van het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan het geldende ruimtelijke beleid. Hoofdstuk 4 bevat een beschrijving van de te regelen ruimtelijke ontwikkeling zelf. Vervolgens geeft hoofdstuk 5 inzicht in de relevante milieu-planologische aspecten. De uitvoerbaarheid is neergelegd in hoofdstuk 6 en ten slotte de juridische toelichting in hoofdstuk 7. Omdat in onderhavig plan de nadruk ligt op het toevoegen van de bestemming Wonen voor 10 woningen, zal in de plantoelichting hierop gefocust worden; de ondergeschikte fine-tuning van de planregels ten behoeve van het realiseren van bedrijfsgebouwen op kortere afstand van de ontsluitingsweg heeft beleidsmatig en milieutechnisch geen noemenswaardige effecten en zal daarom voornamelijk in hoofdstuk 4 aan de orde worden gesteld.

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 9

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plangebied 2.1

Algemeen

In dit hoofdstuk wordt de ligging van het plangebied op gemeentelijk niveau en de feitelijke situatie van het plangebied beschreven. Ook wordt er ingegaan op de aanwezige ruimtelijk-functionele structuur van het plangebied en omgeving.

2.2

Ruimtelijke en functionele structuur

De onbebouwde en voor woningbouw bedoelde locatie aan de Straelseweg (ong.) te Venlo ligt op de overgang van het bedrijventerrein Veegtes naar de woonkern 't Ven. De achterzijde van het plangebied zal bebouwd worden met bedrijfsbebouwing, waaromheen een groene inpassing zal worden gerealiseerd. Het plangebied gericht naar de Straelseweg wordt aan drie zijden omringd door reguliere woonfuncties en grenst aan het bestemmingsplan 't Ven. De bestaande toestand van het plangebied laat zich als volgt schetsen:

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 1 0

Figuur 3: bestaande situatie plangebied

Op onderstaande luchtfoto is de huidige bebouwingssituatie te zien.

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 1 1

Figuur 4: Luchtfoto

Als gevolg van onderhavig plan zal de structuur van de Straelseweg als woonstraat versterkt worden en zal de bestemming 'Groen' tussen de nieuwe woonbestemming en de grotendeels ongewijzigd te handhaven bedrijfsbestemming een buffer tussen beide functies vormen, op een vergelijkbare wijze als de bestemming Groen aan de westelijke rand van het plangebied 't Ven de woonwijk afschermt van het bedrijventerrein.

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 1 2

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1

Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een beeld van de randvoorwaarden die vanuit het beleid gelden betreffende onderhavige ontwikkeling. De beleidskaders zijn op verschillende schaalniveaus beschreven. Aan bod komen het rijks-, provinciaal - en het gemeentelijk beleid.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI), vastgesteld op 11 september 2020, is een onderdeel van de nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet verplicht het Rijk tot een strategische visie op de fysieke leefomgeving. Het doel is om alle onderdelen van de fysieke leefomgeving met elkaar in samenhang te brengen. Ook gemeenten en provincies maken een omgevingsvisie vanwege deze nieuwe wet. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) richt zich op onderstaande vier prioriteiten. Deze onderwerpen hebben onderling veel met elkaar te maken en ze hebben gevolgen voor hoe de fysieke leefomgeving wordt ingericht. De Nationale Omgevingsvisie helpt bij het maken van de noodzakelijke keuzes. Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie Het klimaat verandert. De gevolgen hiervan worden steeds duidelijker merkbaar. Denk aan de steeds drogere zomers, de hevigere regenval en stijgende zeespiegel. Op deze en andere gevolgen van de klimaatverandering moet tijdig worden ingespeeld. Tegelijkertijd moet de overstap worden gemaakt naar duurzame energie. Het is de bedoeling dat ons land in 2050 een duurzame energievoorziening heeft. Iedereen draagt hier zelf aan bij door bijvoorbeeld zoveel mogelijk woningen aardgasvrij te maken. Maar er zullen ook aanpassingen nodig zijn, bijvoorbeeld met windenergie, die moeten worden ingepast in het landschap.

Mensen in de omgeving moeten ook voordelen ervaren van geplaatste windmolens. De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden Nederland heeft een sterke internationale concurrentiepositie. Vanuit die positie wordt gewerkt aan een nieuw economisch verdienmodel dat duurzaam is en circulair. Door grondstoffen te hergebruiken in de bouw bijvoorbeeld. De overstap naar duurzame energie en het zorgen voor een gezond milieu zijn belangrijk. Ook zullen bedrijven zich hier goed moeten kunnen vestigen met voldoende ruimte voor bedrijvigheid. Daarvoor is het van belang om alle verschillende aspecten te betrekken die hierbij een rol spelen, zodat duurzaam geld verdiend kan blijven. Onze steden en regio’s sterker en leefbaarder maken Veel mensen zijn op zoek naar een geschikte, betaalbare woning. Iedereen wil graag wonen in een prettige omgeving. Een omgeving met voldoende groen en met aandacht voor veiligheid en gezondheid. Denk bijvoorbeeld aan groen en fonteinen op plekken waar het erg warm kan worden (hittestress). Tegelijkertijd is het belangrijk dat de woningen goed bereikbaar zijn door goede fiets- en wandelpaden en aansluiting op het wegennet en het openbaar vervoer. Kortom, het gaat niet alleen om voldoende woningen, maar ook om een aantrekkelijke woonomgeving. Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 1 3

In sommige regio’s staan de natuurlijke systemen en het landschap onder druk. Soms is daar sprake van een verzakkende bodem, onder meer door een te laag waterpeil. Als het waterpeil omhoog wordt gebracht, kan dat gevolgen hebben voor de landbouw en de veeteelt. In sommige gebieden wordt het dan misschien logischer om duurzame energie te produceren in plaats van voedsel. Tegelijkertijd moeten de kwaliteiten van het landschap worden behouden om te kunnen recreëren en ook vanwege het cultureel erfgoed.

Planspecifiek: In hoofdstuk 4 van onderhavige plantoelichting worden de aspecten duurzaamheid, kwaliteit van leefomgeving, bereikbaarheid, groen en water uitgebreid aan de orde gesteld. Tevens in relatie met hoofdstuk 5 kan gesteld worden dat in onderhavig bouwproject voldoende aandacht is voor de afwegingen die op basis van de nationale omgevingsvisie dienen te worden gemaakt.

3.2.2

Ladder duurzame verstedelijking

Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In artikel 1.1.1 onder i van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat: 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Planspecifiek: In casu is er sprake van de toevoeging van 10 woningen binnen het bestaand bebouwd gebied hetgeen geen stedelijke ontwikkeling betreft; daarom is de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing. Voor wat betreft de ondergeschikte overschrijding van de bouwgrens in relatie tot de nu reeds toegestane bedrijfsgebouwen is er evenmin sprake van een ladderplicht.

3.2.3

Besluit en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro en Rarro)

In het Barro zijn een aantal onderwerpen opgenomen waarvoor het rijk uit het oogpunt van de nationale belangen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte ruimtelijke regels stelt: rond rijksvaarwegen wordt ruimte geborgd voor de veiligheid van scheepvaart; rond de Maastakken wordt ruimte gereserveerd voor toekomstige rivierverruiming; rond verschillende hoofdwegen en op enkele locaties wordt ruimte gereserveerd voor toekomstige uitbreiding van het hoofdwegennet en hoofdspoorwegennet; op verschillende locaties wordt ruimte gereserveerd voor (kern)energiecentrales en zones

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 1 4

onder hoogspanningsverbindingen worden gevrijwaard; de provincies wordt opgedragen de ecologische hoofdstructuur te beschermen; primaire waterkeringen buiten het kustfundament krijgen ruimtelijke bescherming; in het IJsselmeer wordt verstedelijkingsruimte beperkt mogelijk gemaakt; het erfgoed van de Stelling van Amsterdam, de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Romeinse Limes worden ruimtelijk beschermd; rond militaire radarposten worden voorwaarden gesteld aan windmolens en hoge bebouwing. Voor een aantal van de genoemde Barro-onderwerpen, waaronder de uitbreiding van het hoofdwegennet, het hoofdspoorwegennet en de militaire radars, geldt dat de regels worden uitgewerkt in de Rarro.

Planspecifiek: Op onderhavig project werken geen van de in het Barro genoemde rijksbelangen rechtstreeks door.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Provinciale Omgevingsvisie Limburg

De Omgevingsvisie is een strategische en lange termijn (2030-2050) visie op de fysieke leefomgeving en beschrijft onderwerpen zoals wonen, infrastructuur, milieu, water, natuur, landschap, bodem, ruimtelijke economie, luchtkwaliteit en cultureel erfgoed. Daarnaast worden ook de aspecten gezondheid en een gezonde leefomgeving in de Omgevingsvisie meegenomen. In de Omgevingsverordening legt de Provincie regels vast voor onder meer natuur, milieu, (grond-) water, ontgronding, wegen, ruimte (verstedelijking, woon- en werklocaties, agrarische bedrijven). De Omgevingsvisie is op 1 oktober 2021 door Provinciale Staten vastgesteld. Met betrekking tot het aspect Wonen is de volgende ambitie in de Omgevingsvisie neergelegd: Omdat de woonbehoeften veranderen, maar ook omdat er lokale en regionale Omdat de woonbehoeften veranderen, maar ook omdat er lokale en regionale verschillen zijn in de opgaven ten aanzien van wonen en leefomgeving, zijn deze meer gerichte uitwerkingen in provinciale, regionale en/of gemeentelijke programma’s, agenda’s en instrumenten noodzakelijk. Vanuit de wetgever is onze provinciale rol wat betreft dit thema beperkt. Vanwege het brede maatschappelijke belang van de opgave kiest de provincie voor een agenderende, stimulerende, meesturende en verbindende rol. Wij bekijken woningbouwontwikkelingen vanuit een brede maatschappelijke context.

Dit vraagt een integrale aanpak van locaties en gebieden in de vorm van herstructurering en transformatie/herbestemming in centra, buurten, wijken, dorpen en het buitengebied. Bij onze keuzes houden we rekening met samen- hangende belangen zoals leegstand bij detailhandel, kantoren, maatschappelijk vastgoed, monumenten, etc. Daarnaast bezien we de woningopgave altijd in samenhang met veiligheid en leefbaarheid. Met het stimuleren van de verduurzamingsopgave en het levensloopbestendig maken van bestaande en nieuwe woningen zien wij meekoppelkansen voor een klimaatbestendige en klimaat- adaptieve woonomgeving.

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 1 5

We vinden het belangrijk dat eerst de kwaliteit van het feitelijk bestaand bebouwd gebied op orde wordt gemaakt. Via het principe van de Ladder voor duurzame verstedelijking benutten we de ruimte in bestaand bebouwd gebied optimaal, zowel kwantitatief als kwalitatief. Dat betekent dat eerst leegstaand vastgoed hergebruikt en herbestemd wordt in lijn met de Limburgse principes. Daarvoor werken we samen met andere beleidsvelden. Wonen is in beginsel alleen maar toegestaan in bestaand bebouwd gebied. Hierop kunnen – tijdelijke – uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van flexibele woonvormen. Tijdelijk permanente bewoning toestaan in recreatieparken voor de huisvesting van internationale werknemers en/of woonurgenten voor de duur van maximaal tien jaar en onder (nader te bepalen) voorwaarden als verdienmodel voor toekomstige herontwikkeling of sanering van het park, of het herbestemmen van monumentale bebouwing in het buitengebied zijn hiervan voorbeelden . Planspecifiek: In beginsel past het initiatief binnen het stedelijke gebied en de stedenbouwkundige structuur van de Straelseweg in 't Ven, hoewel het vigerende bestemmingsplan aan de voor woningbouw bedoelde locatie een bedrijfsbestemming heeft toegekend.

Onderhavig woningbouwinitiatief zorgt echter ervoor dat de kwaliteit van dit deel van de Straelseweg op orde wordt gemaakt, door te voorzien in een afronding van de woonbebouwing langs beide zijden van de Straelseweg waardoor een prettiger woon- en leefklimaat kan worden bewerkstelligd. Door deze bedrijfslocatie te herstructureren en om te buigen naar een woonfunctie is dit initiatief niet strijdig met de provinciale ambities en draagt hier zelfs aan bij. Zeker ook vanwege het feit dat de woningmarkt op dit moment erg overspannen is en de vraag het aanbod ruimschoots overstijgt

3.3.2

Omgevingsverordening Limburg 2014

Op 12 december 2014 is de Omgevingsverordening Limburg 2014 vastgesteld. Deze Verordening stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken. Bij het in werking treden van de Omgevingswet (op 1-1-2024) zal de Omgevingsverordening Limburg 2014 komen te vervallen en zal worden vervangen door de Omgevingsverordening 2021.

Het hoofdstuk Ruimte (hoofdstuk 2) is gericht op doorwerking van het ruimtelijke beleid van de POL2014 naar gemeentelijke ruimtelijke plannen. Hoewel het POL 20214 inmiddels is vervangen door de Omgevingsvisie Limburg 2021, dienen initiatieven tot het moment van het in werking treden van de Omgevingswet getoetst te worden aan de Omgevingsverordening Limburg 2014.

Planspecifiek: Ladder voor duurzame verstedelijking In de Omgevingsverordening Limburg 2014 (artikel 2.2.2) is geborgd dat in geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals neergelegd in artikel 3.1.6, tweede lid Bro. Daarbij dient tevens te worden ingegaan op de mogelijkheden voor herbenutting van leegstaande monumenten of beeldbepalende gebouwen. In paragraaf 3.2.2 is al ingegaan op de Laddertoets zoals die is opgenomen in artikel 3.1.6 Bro en

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 1 6

daarin is aangegeven dat het plan vanwege het beperkte aantal woningen niet ladderplichtig is. De extra trede die door de provincie Limburg is toegevoegd aan de Ladder betreft de afweging of het plan kan worden gerealiseerd door herbenutting van leegstaande monumentale of beeldbepalende gebouwen. Daar kan binnen onderhavig plangebied niet concreet in worden voorzien omdat er sprake is van een onbebouwd terrein. Wonen In paragraaf 2.4 van de omgevingsverordening zijn bestuursafspraken opgenomen met betrekking tot de regionale uitwerking van het POL2014. In artikel 2.4.2 'Wonen' lid 3 is opgenomen dat een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Noord-Limburg niet voorziet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg (Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024). Medio 2023 is het echter niet meer de vraag of er behoefte is aan het toevoegen van woningen, nu de druk op de woningmarkt zo extreem is, maar waar er ruimte is voor toevoeging van nieuwe woningen. Een inbreidingslocatie als onderhavige is hiervoor uitermate geschikt.

Ook de levensloopbestendige uitvoering van de woningen past binnen de veranderende samenstelling van de bevolking waardoor er een grote toename is van het aantal 1- persoonshuishoudens in de hogere leeftijdscategorie. Hieruit blijkt dat voorliggende ontwikkeling past binnen het regionale woonbeleid, zoals omschreven in paragraaf 3.4.

Analyse Voorliggend plan voorziet in het realiseren van 10 nieuwe woningen in het bebouwd gebied van Venlo 'wijk 't Ven). Het betreft de realisatie van woningen van het type twee-onder-een-kap aan de Straelseweg. Het realiseren van deze nieuwe woningen draagt bij aan de woonbehoefte, zoals omschreven in de Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg.

Conclusie Het plan voldoet aan de regels van de provinciale 'Omgevingsverordening Limburg 2014'.

3.3.3

Omgevingsverordening Limburg 2021

Inmiddels heeft Provinciale Staten op 17 december 2021 een nieuwe Omgevingsverordening Limburg (2021) vastgesteld. In de Omgevingsverordening zijn de ambities die geschetst zijn in de Omgevingsvisie Limburg 2021 juridisch verankerd. Bij het in werking treden van de Omgevingswet (1-1-2024) zal de Omgevingsverordening Limburg 2021 in werking treden en zal hiermee de Omgevingsverordening Limburg 2014 vervangen. Hoewel deze Omgevingsverordening Limburg hoofdzakelijk een beleidsneutrale omzetting van het POL2014 betreft, staan er enkele nieuwe of inhoudelijk aanmerkelijk gewijzigde onderwerpen in. Het gaat hier om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonne-energie, na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers. Artikel 2.4.2 van de omgevingsverordening heeft betrekking op de planvoorraad 'wonen'. Hierin

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 1 7

is bepaald dat de motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen beschrijft dat: a. rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; b. sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; c. over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid- Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; d. het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring, bedoeld in afdeling 14.5; e. realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen.

Planspecifiek: Het plangebied is gelegen binnen de rand van de aanduiding 'Bedrijventerrein' . Wonen is in beginsel alleen maar toegestaan in bestaand bebouwd gebied. Gelet op de goede en gewenste stedenbouwkundig inpassing binnen het direct omliggende bebouwd gebied, acht de provincie Limburg bebouwing op deze, aan drie zijden door woonbebouwing omsloten, inbreidingslocatie niet bezwaarlijk.

Het plangebied is verder gelegen binnen de boringsvrije zone van de Venloschol. Hoofdstuk 4 van de Provinciale Omgevingsverordening bepaalt hierover het volgende: Het is in het gebied Venloschol beneden 5 meter boven NAP verboden: a. een boorput te maken of te hebben; b. de grond te roeren; c. een gesloten bodemenergiesysteem te maken of te hebben; d. werken op of in de bodem uit te voeren of te doen uitvoeren waarbij ingrepen worden verricht of stoffen worden gebruikt die de beschermende werking van slecht doorlatende bodemlagen kunnen aantasten; e. een aardwarmtesysteem te maken of te hebben. Zoals in paragraaf 3.4 (Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024) van onderhavige plantoelichting is vermeld, is er in casu sprake van bouwen naar reële behoefte (er melden zich serieuze woningzoekenden op de overspannen woningmarkt) en worden woningen toegevoegd die qua kwaliteit, duurzaamheid, woningomvang en perceelsomvang beantwoorden aan een feitelijk aanwezige behoefte en tevens qua prijzen marktconform zijn. Het boren tot de diepte van 5 meter boven NAP maakt geen deel uit van de redelijkerwijs te verwachten activiteiten binnen het plangebied; mocht hiervan in de toekomst ooit sprake zijn, dan hebben de regels uit de Provinciale Omgevingsverordening rechtstreekse werking. Voor het plangebied kent de Verordening geen verdere beperkingen.

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 1 8

Het project is dan ook niet strijdig met de Provinciale Omgevingsverordening Limburg.

3.4

Regionaal beleid

3.4.1

Regionale Woonvisie Noord-Limburg

Op 23 september 2020 heeft de gemeente Venlo de Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 vastgesteld. Deze woonvisie geeft richting aan het woonbeleid voor de komende 4 jaar. Het is de 2e visie die door de 8 Noord-Limburgse gemeenten in gezamenlijkheid is opgesteld. Het 'wonen’ is steeds meer verweven met andere beleidsvelden in het economische én het sociaal domein. In het hoofdstuk 'analyse: trends en ontwikkelingen' wordt aangegeven wat de huishoudensontwikkeling is. Demografie blijft immers een belangrijke onderlegger voor het woonbeleid. Prognoses geven een handvat om in te spelen op de toekomstige ontwikkeling van onze bevolking. Hierbij gaat het zeker niet alleen om aantallen, maar ook om de samenstelling van onze bevolking. Uit de analyse die inzicht geeft in de sterke en zwakke segmenten van de woningvoorraad, blijkt dat de aandacht met name moet uitgaan naar de bestaande voorraad. Ook zijn allerlei trends en ontwikkelingen die de context waarbinnen wordt gewerkt, beïnvloeden en de druk op de leefbaarheid vergroten. Denk hierbij aan grote ontwikkelingen zoals de energietransitie en de vergaande extramuralisering van de zorg. Vanuit deze analyse is er dan ook een aantal opgaven dat kan worden samengevat in: Mismatch woningbehoefte en woningvoorraad: Het gaat hierbij om zowel de bestaande woningvoorraad, als nieuwbouw.

Er wordt geconstateerd dat de samenstelling van onze bevolking verandert. Men wordt ouder en er is een grote toename van het aantal 1-persoonshuishoudens. Dit brengt een andere woonvraag met zich mee. Deze vraag sluit maar deels aan op wat we in de bestaande voorraad hebben. De opgave ligt dan ook bij het aanpassen van de bestaande voorraad. De nieuwbouw die wordt toegevoegd dient toegespitst te worden op de toekomstige woningbehoefte. Hierbij wordt nog meer dan voorheen gekeken naar de kwalitatieve vraag en het bevorderen van de doorstroming op de regionale woningmarkt. Bij nieuwbouw is de kwalitatieve toets daarom leidend en in mindere mate de kwantitatieve toets. Zoektocht om alle doelgroepen een plek te geven binnen onze woningmarkt: In onze regio komen verschillende doelgroepen nadrukkelijker naar voren. Die moeten allemaal een plek krijgen binnen onze woningmarkt en maatschappij. Denk hierbij aan zorgdoelgroepen (vanuit beschermd wonen naar de reguliere woningmarkt) en internationale werknemers die zich hier voor langere tijd willen vestigen. Voor een deel zijn bijzondere doelgroepen afhankelijk van de sociale huursector. De druk op dit segment lijkt dan ook toe te nemen. Niet alleen qua aantallen, maar juist door een concentratie van mensen die door allerlei oorzaken hun weg maar moeilijk kunnen vinden in onze maatschappij.

Dit brengt druk op de leefbaarheid met zich mee.

Toets aan regionale Woonvisie: De uitgangspunten van deze woonvisie betreffen: Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen Koppelkansen Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 1 9

We streven sociaal duurzame woonconcepten na We zoeken aansluiting op de duurzaamheidsdoelen die landelijk, regionaal en lokaal gesteld zijn. Planspecifiek: In onderhavig plan gaat het om de ontwikkeling van 10 woningen in de kern (bebouwd gebied) van Venlo (wijk 't Ven). Er is daarmee sprake van een transformatie binnen een kern en een relatief beperkte toename van het aantal woningen gezien vanuit de grote vraag naar woningen in de regio en in heel Nederland. Door het opvullen van deze inbreidingslocatie wordt de woonstructuur van de Straelseweg versterkt; tussen de woonstraat en de bedrijven aan de Groethofstraat wordt voorzien in een stevige groenbuffer. De 10 woningen van het type 'twee-onder-één-kap' zullen levensloopbestendig worden uitgevoerd in die zin dat ofwel het gehele woonprogramma op de begane grond wordt gerealiseerd. Medio 2023 is het niet meer de vraag of er behoefte is aan het toevoegen van woningen, nu de druk op de woningmarkt zo extreem is, maar waar er ruimte is voor toevoeging van nieuwe woningen. Een inbreidingslocatie als deze is hiervoor uitermate geschikt. Ook de levensloopbestendige uitvoering van de woningen past binnen de veranderende samenstelling van de bevolking waardoor er een grote toename is van het aantal 1- persoonshuishoudens in de hogere leeftijdscategorie.

Hiermee is de voorgenomen ontwikkeling passend binnen de Regionale Woonvisie Noord-Limburg.

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1

Strategische Visie Venlo 2040

In de nieuwe strategische visie- zijn nieuwe opgaven toegevoegd zoals (de voortgaande) digitalisering, duurzaamheid, energie en klimaat. Als leidraad voor het bestaande ‘stedelijk’ beleid staat de strategische koers echter nog steeds recht overeind: het zijn van een vitale (in omvang) licht groeiende gemeenschap met voldoende koopkracht om voorzieningen in stand te houden en om de economie draaiende te houden. Met betrekking tot nieuwe woningbouwprojecten zegt de visie het volgende: Thuis in Venlo Er wordt ingezet op bescheiden groei van het aantal inwoners. Het aantal Venlonaren met een niet-Venlose oorsprong zal toenemen vanwege de aantrekkingskracht van de economie. Internationale medewerkers, kenniswerkers en studenten vragen om aantrekkelijke woonmilieus en voorzieningen. Door de toename van het aantal huishoudens vraagt dit om passende woonruimte voor alle doelgroepen, met name de doelgroepen die ondervertegenwoordigd zijn. Woningbouw vindt vooral plaats binnen de huidige stedelijke contouren. De woningvoorraad zal een kwaliteitsslag moeten maken gelet op de noodzakelijke verduurzaming. Verdergaande informatisering zorgt voor grotere verschillen binnen de gemeenschap. Elkaar ontmoeten krijgt andere vormen. De openbare ruimte en de voorzieningen vervullen daarin een belangrijke rol.

Digitalisering en domotica zal een belangrijke rol vervullen bij het langer dan voorheen thuis wonen van inwoners die zorg nodig hebben. De overheid

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 2 0

garandeert een fatsoenlijk basisniveau van voorzieningen. De overheid en inwoners moeten bescheiden zijn in hun verwachtingen over en weer.

Planspecifiek: Binnen de kern (woonwijk 't Ven) van Venlo worden 10 nieuwe woningen (levensloopbestendig) toegevoegd. De nieuwe woningen zijn gepland tussen bestaande burgerwoningen in en komen in de plaats van een planologisch toegestaan bedrijfsgebouw cq bedrijfsgebouwen. Door deze gewijzigde invulling ontstaat er een doorlopende stedenbouwkundige structuur en wordt de woonstraat aan deze zijde op een passende wijze ingevuld. De voorgenomen ontwikkeling van 10 nieuwe woningen op een inbreidingslocatie binnen het bestaand bebouwd gebied cq de bebouwde kom, draagt bij aan de verdere ontwikkeling van een aantrekkelijk woonklimaat. Het plan is dan ook niet in strijd met de Strategische Visie Venlo 2040.

3.5.2

Ruimtelijke Structuurvisie 2014

Op 25 juni 2014 heeft de gemeenteraad van Venlo de Ruimtelijke Structuurvisie Venlo vastgesteld. In de structuurvisie staat de hoofdlijn van het ruimtelijk beleid voor de gemeente Venlo beschreven. Hieruit is af te leiden wat er de komende jaren op ruimtelijk gebied wel en niet mogelijk is. De ruimtelijke structuurvisie is verdeeld in vijf thema's, de zogenaamde 'majeure opgaven'. Daarnaast zijn er drie aandachtspunten geformuleerd die op elke ruimtelijke beslissing van toepassing zijn, de 'basisprincipes'. Majeure opgaven: Drukte in het ommeland: het contrast tussen buitengebied en stedelijk gebied verscherpen door het buitengebied ook daadwerkelijk als buitengebied te behandelen. Dit betekent het combineren van meerdere functies, zoals landbouw, recreatie, waterberging en natuurontwikkeling. Ruimte in de stad: het contrast tussen buitengebied en stedelijk gebied door de beschikbare ruimte in bestaand stedelijk gebied maximaal te benutten. Leven met de Maas: ruimte geven aan de rivier en haar beken om te anticiperen op klimaatverandering. Voorzieningen op maat: zorgen voor vitale en toekomstbestendige voorzieningenclusters die aansluiten bij de reële behoefte van de samenleving. Robuuste structuren: werken aan een weerbare infrastructuur voor personen- en goederenvervoer. Daarnaast vraagt het gebruik van de ondergrond en het opwekken van schone energie steeds meer aandacht.

Naast deze majeure opgaven wordt er uitgegaan van drie basisprincipes. Dit betekent dat een initiatief als kansrijk wordt beschouwd als: het de uitgangspunten van Cradle to Cradle als vertrekpunt hanteert; de vraag wordt gesteld wat het betrekken van (Duitse) regiogemeenten kan betekenen; het zelf georganiseerd draagvlak geniet.

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 2 1

De uitbreidingsruimte van het stedelijk weefsel van stad en dorpen is begrensd door er een 'contour' omheen te trekken. Hierbuiten worden in principe geen stedelijke functies meer toegestaan. De contouren vormen de overgangen tussen het stedelijk gebied en het buitengebied. Deze contouren zijn stadsrandzones waarin de overgang van bebouwd gebied naar het (open) landschap wordt vormgegeven. Op veel plekken rondom het stedelijk gebied is er sprake van een logische begrenzing. Indien de cultuurhistorische kwaliteiten van een gebied een verdere verdichting van het landschap niet toelaten of verdragen, zijn deze gebieden buiten de contour gelaten. In het stedelijk gebied wordt gestreefd naar maximale benutting van de bestaande beschikbare ruimte, niet om een uitbreiding daarvan. In het stedelijk gebied is door tijdelijk gebruik, hergebruik, multifunctioneel gebruik en slim slopen nog voldoende ruimte aanwezig om nieuwe initiatieven een plaats te geven. Liever wil men bestaande woningen of gebieden aanpassen, dan dat er wordt uitgebreid.

Planspecifiek: In de structuurvisie is het plangebied gelegen binnen de contour van het stedelijk/dorpsgebied, te weten binnen de aanduidingen 'woongebieden' en '(boven)regionaal bedrijventerrein' zoals is te zien op de kaart: 'Ruimte in de stad':

Figuur 5: uitsnede Ruimtelijke Structuurvisie Venlo

Met nieuwe initiatieven wil de gemeente ruimtelijke knelpunten in bestaand stedelijk gebied oplossen. Extensief benutte ruimte kan worden geïntensiveerd, verouderde en verloederde bedrijventerreinen kunnen worden opgewaardeerd, gebieden met een slechte uitstraling kunnen worden gerevitaliseerd en ‘rotte plekken’ kunnen worden aangepakt. Dit betekent dat een nieuw programma zal landen op bestaande bedrijventerreinen en in woongebieden. Niet meer bouwen in de wei, maar nieuwe invulling en betere benutting van bestaand stedelijk gebied. Verder wil de gemeente initiatieven binnen bestaande bedrijventerreinen richten op het intensiever benutten van de beschikbare/vrijgekomen ruimte, waarbij zoveel mogelijk wordt aangesloten bij de maximale milieucategorieën van de bedrijventerreinen. Nagenoeg alle huidige bedrijventerreinen binnen de gemeente Venlo kennen een behoefte aan herstructurering. Milieudruk is daarbij een aandachtspunt. Mengen van woon- en werkfuncties kan indien woonfuncties de bedrijven niet beperken.

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 2 2

Onderhavige locatie kan op dit moment gekwalificeerd worden als een gebied met een slechte uitstraling, met name vanwege het feit dat deze is gelegen in een woonstraat. Het initiatief draagt bij aan de doelstelling om de bestaande ruimte in het stedelijk gebied zorgvuldig en maximaal te benutten. Gelegen in een woonstraat voegt de invulling van dit nog onbebouwde deel van de Straelseweg met 10 nieuwe woningen zich goed in de stedenbouwkundige structuur van de Straelseweg. Omdat het gebied is aangemerkt met bijzondere welstandseisen, dient het bouwplan getoetst te worden door de Adviescommissie Welstand, waarover meer in paragraaf 4.2 van deze plantoelichting. De milieucategorie van de van de nieuwe bedrijven aan de Groethofstraat is zodanig, dat voldaan kan worden aan de richtafstanden danwel dat gemotiveerd kan worden dat ter plaatse van de nieuwe (en bestaande) woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het initiatief past binnen de beleidsuitgangspunten van de Ruimtelijke Structuurvisie Venlo.

3.5.3

Woonvisie 2021-2026

Op 29 september 2021 heeft de gemeenteraad van Venlo de Woonvisie 2021-2026 vastgesteld. In de woonvisie staan de prioriteiten van het lokale woonbeleid beschreven voor de periode 2021-2026 met een doorkijk naar de jaren daarna, hetgeen een uitwerking betreft op basis van de afspraken uit de Regionale Woonvisie Noord-Limburg. Met het vaststellen van de woonvisie worden de randvoorwaarden geschept om te komen tot een toekomstbestendige woningvoorraad. Om dit te bewerkstelligen wordt gewerkt met drie hoofdthema’s die in de woonvisie nader worden uitgewerkt: 1. Een robuuste woningvoorraad Hiermee wordt een toekomstbestendige woningvoorraad bedoeld, met aandacht voor de bestaande woningvoorraad en nieuwbouw. De opgaven om te verduurzamen wordt gekoppeld aan de aanpak van de bestaande woningvoorraad. Met woningbouw kan een bijdrage worden geleverd aan de aanpak van plekken die transformatie behoeven in Venlo. Hierbij wordt positief gekeken naar wooninitiatieven vanuit de samenleving, wordt ingezet op het pakken van kansen als het gaat om het aantrekken van inwoners van buiten de regio. En wordt ingezet op diverse wijken en dorpen om de leefbaarheid hier te borgen, samen met onze partners, zoals de woningcorporaties. 2. Beschikbaarheid en betaalbaarheid Een belangrijke opgave is het beschikbaar en betaalbaar houden van de woningvoorraad.

In tijden van een krappe woningmarkt staan beide onder druk. Naast de regulier woningzoekenden en nieuwe doelgroepen die we aan Venlo willen binden, is er aandacht voor doelgroepen voor wie het minder vanzelfsprekend is een plek te vinden op de Venlose woningmarkt. 3. Wonen en zorg In de woonvisie wordt de koers uitgezet als het gaat om wonen en zorg. Hierbij is oog voor de verschillende doelgroepen en de opgave voor de komende jaren een passend woningaanbod aan te (blijven) bieden.

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 2 3

Bij deze hoofdthema’s zijn doelstellingen op hoofdlijnen geformuleerd. Dit geeft enerzijds flexibiliteit en ruimte om in te spelen op ontwikkelingen die nu nog niet zijn voorzien of op goede ideeën vanuit de samenleving en de markt. Anderzijds geeft deze visie voldoende duidelijkheid en richting, zodat onze partners weten wat ze van de gemeente Venlo mogen verwachten.

Bij nieuwbouw wordt: ingezet op bevorderen van doorstroming. De grootste groei zit gezegd in 65+ huishoudens, die nu veelal in grote eengezinswoningen wonen. We zien dat een deel van deze groep hier fijn woont en wil blijven wonen. Maar er is ook een deel de wel wil verhuizen en dan een sterke voorkeur heeft voor meer toekomstbestendige woonvormen. Segmenten die helpen bij de doorstroming zijn grondgebonden nultreden woningen en appartementen (zowel in huur als koop). Zo ontstaat meer ruimte voor starters en (jonge) doorstromers op de woningmarkt. ingezet op toevoegen van woningen voor 1-en 2-persoons huishoudens (of dit nu oudere of jongere huishoudens zijn). Er is een toename van dit type huishoudens. Zeker omdat de bestaande woningvoorraad hoofdzakelijk gericht is op gezinnen. rekening gehouden met het feit dat de woonmilieus rustige stadswijk en dorps wonen worden het meest gewaardeerd. Beiden kenmerken zich door een diversiteit aan woningen, waarbij stedelijk (rustige stadswijk) een hogere woningdichtheid kent en dicht bij de (centrum)stedelijke voorzieningen ligt; het dorpswoonmilieu kenmerkt zich door een lagere woningdichtheid. rekening gehouden met het feit dat aantrekkelijke nieuwbouw en gebiedsontwikkeling een bijdrage kan leveren om mensen van buiten de regio aan Venlo te binden.

Planspecifiek: Onderhavig plangebied is gelegen aan de rand van de wijk 't Ven, één van de rustige stadswijken van Venlo. De te realiseren woningen zijn van het type levensloopbestendig (gehele woonprogramma op de begane grond) en zijn geschikt voor kleine huishoudens, hetgeen doorstroom op de woningmarkt tot gevolg zal hebben en waardoor ofwel een grotere gezinswoning vrij komt, ofwel vanuit een appartement of studio wordt een stap in de wooncarrière wordt gemaakt. De ontwikkeling past hiermee binnen het lokale woonbeleid zoals beschreven in de Woonvisie 2021-2026.

3.5.4

Afwegingskader woningbouwinitiatieven

Onderhavig plan voor de bouw van 10 woningen dient getoetst te worden aan het in januari 2017 vastgestelde afwegingskader voor nieuwe woningbouwinitiatieven. Hieruit dient te blijken of realisatie van de beoogde ontwikkeling wenselijk wordt geacht. Uit de eerste beoordeling van het “ruimtelijke kader” blijkt dat het planvoornemen scoort op de navolgende aspecten: Inbreiding of uitleglocatie

Plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

score 2

Pagina | 2 4

Hergebruik bestaand vastgoed onbebouwd gebied

score 0

Herontwikkeling woningen, verdunnen over verdichten

score 1

verdichting op inbreidingslocatie in bestaand stedelijk gebied

Herontwikkeling rotte plekken Doordat dit deel van het plangebied deel uitmaakt score 2 van het bedrijventerrein, een bedrijfsbestemming heeft maar niet duurzaam is bebouwd, vormt het een locatie waar ontsierende buitenopslag plaatsvindt, met als gevolg dat dit geen aantrekkelijk beeld is voor omwonenden en tevens ongedierte aantrekt waarvan omwonenden hinder kunnen ondervinden. In die zin is er sprake van een rotte plek. Versterken verzorgingsstructuur

niet van toepassing

score 0

Ten aanzien van het "volkshuisvestelijk kader" scoort het planvoornemen op de navolgende aspecten: Kwalitatieve woningbehoefte

Onderhavig plan voorziet in de realisatie van levensloopbestendige tweekappers die bijdragen aan de kwalitatieve woningbehoefte

score 2

Onderscheidend woningtype

tweekappers zijn niet onderscheidend

score 0

Bijzondere doelgroepen

Onderhavig plan voorziet niet in de huisvesting van bijzondere doelgroepen.

score 0

Flexibel concept

Tweekappers kunnen levensloopbestendig zijn score 0 met programma op begane grond, maar kunnen ook zonder veel kosten en bouwkundige ingrepen worden getransformeerd voor bijzondere woonbehoeften.

Tijdelijk concept

permanente woningen

Gevarieerde wijkopbouw

De realisatie van de levensloopbestendige score 1 tweekappers zorgt voor een gedifferentieerde wijkopbouw met vrijstaande woningen en gezinswoningen (tweekappers en aaneengesloten woningen) in de directe omgeving; in 't Ven zijn op dit moment nog weinig woningen levensloopbestendig vormgegeven

score 0

Levensloopbestendige woning plan voorziet in de realisatie van 10 levensloopbestendige woningen

score 2

Bijzondere rechtsvorm of samenwerkingsvorm

score 0

niet van toepassing

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 2 5

Duurzaamheid

Gebruik van duurzame materialen bij de bouw van score 0 de woningen en vormgeving van de openbare ruimte. Daarnaast zullen de woningen worden aangesloten op warmtepomp en zonnepanelen

Klimaatbestendig bouwen

Hemelwater binnen het plangebied wordt ter score 0 plaatse opgevangen in wadi en geïnfiltreerd als onderdeel van de landschappelijke inpassing waar substantieel extra groen is voorzien. Dit beperkt verdroging en voorkomt hittestress; de biodiversiteit is hier ook bij gebaat, evenals het woongenot dat hiermee wordt vergroot.

Conclusie In totaliteit scoort het planvoornemen 10 punten, waarvan 5 binnen het ruimtelijk kader. Indien een planvoornemen in totaal meer dan 8 punten scoort (waarvan minimaal 4 punten bij ruimtelijk kader) kan op basis van het afwegingskader voor nieuwe woningbouwinitiatieven positief geadviseerd worden ten aanzien van de uitvoering van een dergelijk woningbouwplan. Zoals ut de tabel blijkt, wordt voldaan aan het afwegingskader.

3.5.5

Dynamische Woningbouwprogrammering

De Dynamische woningbouwprogrammering vormt de vertaling van de woningbouwkaders die in de voormalige Woonvisie Regio Venlo e.o. 2011-2015 waren vastgelegd. Bij nieuwe initiatieven voor woningbouw is toetsing aan de uitgangspunten van de dynamische woningbouwprogrammering noodzakelijk. Hierin is opgenomen dat er in principe geen medewerking wordt verleend aan nieuwe woningbouwinitiatieven, behalve voor initiatieven voor een enkele woning (mits passend in de woningbehoefte van het deelgebied).

Planspecifiek: Onderhavig initiatief heeft betrekking op het toevoegen van 10 nieuwe levensloopbestendige woningen aan de voorraad van de kern Venlo, meer specifiek de woonwijk 't Ven. De ontwikkeling past met dit aantal in principe niet binnen de dynamische woningbouwprogrammering, omdat er tot en met 2020 geen ruimte voor nieuwe ontwikkellocaties was. Echter, voor ontwikkellocaties die in hoge mate een bijdrage leveren aan de doelen van de stad of als de ontwikkeling nodig is om in de eigen woningbehoefte van een deelgebied te voorzien zijn wel mogelijkheden om medewerking te verlenen. In het Woningbehoefteonderzoek uit 2021 is geconstateerd dat tot circa 2031 het aantal huishoudens stijgt met circa 2.100 tot 3.550 (volgens Primos 2019, Progneff 2019 en Primos 2020); na 2031 stabiliseert het aantal huishoudens en richting 2041 gaan de prognoses uit van een lichte daling van het aantal huishoudens. Om in de groei te kunnen voorzien dient ook de

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 2 6

woningvoorraad toe te nemen met zo’n 2.100 tot 3.550 woningen. In de gemeente Venlo wijzen alle prognoses op huishoudensverdunning (meer één- en tweepersoonshuishoudens) en vergrijzing (sterke toename van het aantal 75- plushuishoudens). Woningen toevoegen voor deze doelgroepen lijkt daarom een ‘no-regret’ scenario, zeker omdat de bestaande woningvoorraad hoofdzakelijk gericht is op gezinnen. Iets minder dan de helft van de woningbehoefte tot 2031 landt in het reguliere grondgebonden segment. Binnen de grondgebonden woningen ligt de nadruk op de koopsector. Naast de behoefte aan grondgebonden koopwoningen, is er ook een uitbreidingsbehoefte aan nultredenwoningen (zowel het koop- als huursegment). Deze nultredenwoningen kunnen gerealiseerd worden als appartement of grondgebonden nultredenwoning. Deze segmenten samen zijn goed voor iets meer dan de helft van de kwalitatieve behoefte voor de komende tien jaar in de gemeente. Deze (toenemende) behoefte aan nultredenwoningen (appartement of grondgebonden) is grotendeels te verklaren door de groei van het aantal 55- en 75-plushuishoudens. Bijna de helft van de huishoudens heeft een voorkeur voor een levensloopbestendige woning. Onder 55- en 70-plushuishoudens is dit zelfs respectievelijk circa 85 en 90%. Deze doelgroepen nemen de komende jaren sterk in omvang toe in de gemeente Venlo.

Vanuit 55-plushuishoudens met een verhuiswens komt een relatief grote interesse naar grondgebonden nultredenwoning (bijna 70%). Onderhavig plan voorziet in de realisatie van 10 levensloopbestendige grondgebonden woningen, welke aansluiten op de woningbehoefte zoals tot uitdrukking komt in het woningbehoefteonderzoek (toename in de groep ouderen) en waarbij een klein deel van de vraag naar extra woningen wordt ingevuld met woningen waaraan de behoefte groot is.

3.5.6

Welstandsnota gemeente Venlo 2013

Op 29 januari 2013 is door de gemeenteraad de 'Welstandsnota gemeente Venlo 2013' vastgesteld. De welstandsnota geeft het kader aan waarmee de gemeente kan sturen op de verschijningsvorm van de gebouwde omgeving. Binnen dat kader wordt beoordeeld of bouwaanvragen voldoen aan de redelijke eis van welstand.

Planspecifiek: Het projectgebied is gelegen in 'Straelseweg', met een 'bijzonder welstandsniveau'. Er is een welstandsadvies noodzakelijk op basis van gebiedscriteria en redelijke eisen van welstand. Het beleid is gericht op versterking van de herkenbaarheid van de structurerende wijkwegen en stadsinvalsweg. De gebiedskarakteristiek is als volgt beschreven: Venlo-Noord heeft in de twintigste eeuw een omvangrijke ontwikkeling doorgemaakt. Oude landwegen en de planmatig aangelegde wegen zijn in de twintigste eeuw verstedelijkt en vormen nu de ruimtelijke dragers van de wijk. De ruimtelijke structuur van Venlo-Noord heeft van oudsher een sterke noord-zuid oriëntatie. Het grootste deel van Venlo-Noord is een woongebied. De zone langs de Maas heeft het karakter van een natuurgebied waarbij de Océ-campus is ingebed in een bosrijke omgeving. De wijk is niet geleidelijk ‘van binnen naar buiten’ gegroeid. Door uitgeplaatste bedrijven,

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 2 7

glastuinbouw en een ziekenhuis is een lappendeken van karakteristieken ontstaan. Dit gedifferentieerde beeld is bij de verschillende wijkwegen goed zichtbaar. Laanbeplanting bij deze wegen verzacht abrupte overgangen in de verschijningsvorm van de bebouwing. Een aantal straten zijn centrumgericht en vertonen richting centrum een stedelijker beeld en veranderen van open in aaneengesloten bebouwing. Bovendien is door de toevoeging van bebouwing in latere tijden een gevarieerd straatbeeld ontstaan. De Straelseweg is één van de structurerende radiaalwegen: de straat is een onderdeel van de oude kaarsrechte noordelijke invalsweg van Venlo (zgn. Napoleontische weg). De ontwikkeling van de diverse woonwijken heeft een gevarieerd beeld van de weg doen ontstaan. De Straelseweg ten noorden van het Gelreplein heeft het open karakter van de Wederopbouw (jaren vijftig/zestig) met appartementenblokken en rijenwoningen. Ten zuiden van het Gelreplein is sprake een stedelijk karakter met aaneengesloten bebouwing. De architectuur van de bebouwing kent allerlei stijlen en is een menging van bijzonder en eenvoudig.

Het bouwplan zal te zijner tijd worden getoetst aan deze bijzondere welstandseisen.

3.6

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de gevraagde ontwikkeling voldoet aan het nationaal beleid, provinciaal beleid en het gemeentelijk beleid voor wat betreft de structuurvisie (zowel gemeentelijke als de door de gemeenteraad vastgestelde regionale structuurvisie).

| bestemmingsplan Straelseweg ongenummerd | status: vastgesteld |

Pagina | 2 8

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving 4.1

Uitgangspunten en doelstellingen van het plan

Initiatiefnemer is voornemens om op het bedrijfsperceel gelegen aan de Straelseweg ongenummerd te Venlo 10 woningen te realiseren en om op het aangrenzende perceel bedrijfsbebouwing te realiseren welke in beperkte mate afwijkt van het vigerende bestemmingsplan. Hierop is op 22 december 2022 een positieve reactie ontvangen op basis waarvan voor deze locatie de bestemmingsplanprocedure opgestart kan gaan worden. In het principebesluit is een aantal aandachtspunten en voorwaarden meegegeven die in onderhavige bestemmingsplan zijn verwerkt. Zo zal er een buffer tussen de woningen en het bedrijfsterrein worden gerealiseerd dat de bestemming 'Groen' zal krijgen, bestemd voor plantsoenen, groenvoorzieningen, bermen en beplanting, waterhuishoudkundige voorzieningen, waterpartijen, alsmede waterbergings- en infiltratievoorzieningen. Het gemeentelijk perceel Venlo sectie A nr. 7793 zal eveneens de bestemming Groen krijgen en meegenomen worden in het landschappelijk inpassingsplan. Door in de stedenbouwkundige opzet voor de 10 woningen een verspringende rooilijn aan te brengen, voegt het plan zich goed in de lintbebouwing van de Straelseweg. Alle 10 de woningen zullen volledig levensloopbestendig worden uitgevoerd waarbij het gehele woonprogramma zich op één niveau (begane grond) zal bevinden.

De toevoeging van 10 woningen betekent ook dat de openbare ruimte langs de Straelseweg zal worden heringericht zodat elke woning een inrit kan krijgen; dit betekent dat enkele boomperkjes, parkeerplaatsen en een lantaarnpaal zullen worden verplaatst; dit zal echter geen effect hebben op de functionaliteit van de Straelseweg. Het aspect duurzaamheid zal in de fase van de omgevingsvergunning nader worden gespecificeerd. Voor wat betreft klimaatadaptatie zal het binnen het plangebied neerslaand hemelwater binnen het plangebied worden opgevangen in een wadi en worden geïnfiltreerd. De toevoeging van bomen, heesters en overige groen beperkt verdroging en voorkomt hittestress; de biodiversiteit is hier ook bij gebaat, evenals het woongenot dat hiermee wordt vergroot. Tussen de Groethofweg en de Straelseweg zal een calamiteitenweg worden gerealiseerd welke alleen toegankelijk is voor hulpdiensten.

4.2

Stedenbouwkundige/ruimtelijke aspecten

Het perceel Straelseweg (ong.) te Venlo is kadastraal bekend gemeente Venlo, sectie A, nr. 7586, 7790, 7791, 7792 en 7793 en ligt in Venlo Noord (tegen woonwijk 't Ven), in de zuidoostelijke hoek van bedrijventerrein Veegtes. Het plangebied heeft een omvang van circa 1,3 ha. Binnen het plangebied zijn naast de drie bedrijfsgebouwen waarvoor een kortere afstand tot de weg wordt aangehouden, met als doel een gewenste maatvoering en positionering van deze bedrijfsgebouwen te krijgen, ook 10 levensloopbestendige woningen in de vorm van tweekappers voorzien. Deze woningen hebben een verspringende voorgevellijn, zodat er een gevarieerde opbouw van de bouwmassa's plaatsvindt. Op onderstaande afbeeldingen is een impressie weergegeven van de (situering van de)