023bijl2 RAPPORT BEVINDINGEN_nieuw woonbeleid onderzoek_final.pdf

Alleen als er heel goed beargumenteerd kan worden waarom daar vanaf geweken moet worden, is een afwijking ook mogelijk. Dit belang staat soms haaks op doelen uit het woonbeleid. Een ander voorbeeld is er in het sociaal domein: “als besloten wordt om te korten of de jeugdzorg nog meer decentraliseren, dan heeft dit de effecten die direct in de wijken en bij onze huurders zichtbaar worden en die veel pijn doen.” Het is zaak steeds de consequenties van keuzes in kaart te brengen en af te wegen. Voorbereiden op krimp op de langere termijn kan nu! De woningcorporaties geven aan dat hoewel de bevolkings- en huishoudensprognoses er rooskleuriger uitzien dan eerder het geval is, het nog steeds wenselijk is om Venlo voor te bereiden op toekomstige krimp. Het feit dat er de komende jaren nog sprake is van groei maakt dat het gemakkelijker is de woningvoorraad aan te passen: “je kunt nu duurzame en toekomstbestendige woningen toevoegen en later andere minder toekomstbestendige woningen slopen. In deze woningen investeer je dan de komende jaren ook minder”. De woningcorporaties geven aan dat wanneer de krimp er komt, je eigenlijk alleen van de woningcorporaties kan verwachten dat ze gaan slopen. Eigenaar-bewoners en andere particuliere eigenaren zullen niet snel slopen.

Nieuw Woonbeleid in Venlo. Wat gaat goed, wat kan beter? | Het bevindingenrapport: deel 2

Pagina 32

Parallel hieraan kan dan gewerkt worden aan de verduurzaming van de woningvoorraad bijvoorbeeld. Hiermee zou de focus in het gemeentelijke woonbeleid verlegd worden naar de vernieuwing en verduurzaming van de bestaande voorraad. Hierbij moet er wat de corporaties betreft ook gekeken worden naar de gedifferentieerde opbouw van de wijken. Het is onverstandig om alle toevoegingen in de sociale huur bijvoorbeeld te laten landen in dezelfde wijk. Dit brengt met zich mee dat woningcorporaties misschien wel de kans moeten krijgen om te bouwen in andere wijken dan waar hun bezit zich nu concentreert. De woningcorporaties geven aan dat er wellicht een stigma op de sociale huurwoning ligt; een stigma waarin sociale huurwoningen als synoniem wordt gezien voor problemen in de buurt. Grofweg een op de vier woningen in Venlo is echter een sociale huurwoning. Het betreft dus een grote groep inwoners, die in de meeste gevallen gewoon fijn wonen en geen enkel probleem veroorzaken. Wat de woningcorporaties betreft zou het mooi zijn wanneer dit stigma doorbroken kan worden.

Betaalbaarheid en beschikbaarheid: kiezen en meer sturen? Ook vraagt de betaalbaarheid en beschikbaarheid van de woningvoorraad meer aandacht dan het nu krijgt: “Voorheen was het eigenlijk nooit een issue, met een wachttijd van ongeveer 2 jaar, maar inmiddels begint de wachttijd op te lopen.” In het maken van de keuzes in de nieuwe Woonvisie is misschien ook nodig prioriteiten in de doelen te gaan stellen: “wat weegt het zwaarst? Betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit, duurzaamheid? En hoe hoog is het gezamenlijke ambitieniveau dan?” De gemeentelijke sturing op deze gebieden is te beperkt, zo geven de woningcorporaties aan. Er werd in de afgelopen jaren regionaal bijvoorbeeld niet standaard gestuurd op de landelijk gebruikelijke 30% sociale huur in nieuwe bouwplannen. Het gevoel van de woningcorporaties is dat er vanuit de gemeente meer kaders moeten worden meegegeven aan bouwende marktpartijen dan nu het geval is, passend bij de gemeentelijke volkshuisvestelijke visie voor de lange termijn. Zeker ook omdat grondposities in de gemeente Venlo schaars zijn. De gemeente geeft hierbij aan dat de contacten met de marktpartijen goed zijn, al is dit gegeven de gemeentelijke grondpositie en beperkte sturing hierop geen heel groot onderdeel van de werkzaamheden van de gemeente.

Het gevolg van de beperkte gemeentelijke sturing is dat de corporaties actief de markt op moeten om zich een grondpositie te verwerven in bijvoorbeeld de ontwikkeling van het Kazerneterrein. Enige gemeentelijke sturing hierin is wat betreft de woningcorporaties wenselijk. Tegelijkertijd zijn zij ook niet op zoek naar een monopoliepositie. Het feit dat de woningcorporaties samen met andere marktpartijen uitgedaagd worden leidt volgens de corporaties zelf tot betere plannen. Het is voor de gemeente dus zoeken naar de juiste balans tussen het ‘prikkelen’ van de markt en het borgen van de beleidsdoelen op de lange termijn door te sturen op bijvoorbeeld het bouwprogramma. Dit laatste ook omdat ook de gemeente Venlo te maken heeft met stevige prijsstijgingen en een van de woningcorporaties aangeeft dat een marktpartij niet zo meer genegen is een sociale woning te realiseren, tegen zo laag mogelijk stichtingskosten en met een lage grondprijs. “Sociale huur komt er niet spontaan. Marktwerking is prima, maar de markt gaat geen woning voor iemand onder de 23 voor 430 euro maken.”

Nieuw Woonbeleid in Venlo. Wat gaat goed, wat kan beter? | Het bevindingenrapport: deel 2

Pagina 33

Bijlage 1 Geïnterviewde personen Gemeente: • Beleidsadviseur Wonen – gemeente Venlo • Accountmanager Woningcorporaties – gemeente Venlo • Beleidsmedewerker Wonen – gemeente Venlo • Dhr. Peeters, Wethouder Leefbaarheid, Ouderenzaken, Wonen en Wijken – gemeente Venlo • Strategisch beleidsadviseur Grondbeleid – gemeente Venlo • Programmamanager Leefbaar – gemeente Venlo • Teamleider Wonen en Leven – gemeente Venlo • Directeur – gemeente Venlo Woningcorporaties: • Dhr. Stelder, Directeur-bestuurder – Antares • Dhr. Leenders, Accountmanager en portefeuillehouder verduurzaming – Antares • Dhr. Van Rees, Manager Publieke Waarde – Wonen Limburg • Dhr. Van Engelen, Directeur-bestuurder – Woonwenz • Dhr. Van Rooij, Bestuurssecretaris – Woonwenz Huurdersorganisaties: • Dhr. Francois, bestuurslid – Huurdersbelangenvereniging Venlo (HBV)

Gesprekthemalijst Interviews 1) Vooraf • Uw betrokkenheid en rol in het gemeentelijke woonbeleid? • Kenschets van onderlinge relaties en samenwerking in- en extern? 2) Woonvisie 2016-2021 • Totstandkoming Woonvisie? o Gevolgde processtappen o Betrokkenheid gemeenteraad / rol van de woningcorporaties en huurdersorganisaties/ betrokkenheid inwoners / betrokkenheid andere belanghebbenden. o Input andere gemeentelijke afdelingen/ expertises? • Voornaamste beleidsdoelen en prioriteiten in het woonbeleid? o Onderbouwing van beleidsdoelen o Veranderingen in de tijd? o Samenhang van het woonbeleid met andere gemeentelijke beleidsvelden? o (mate van) Kaderstelling op woonvlak door de gemeenteraad? o Mate waarin keuzes worden gemaakt en prioriteiten worden gesteld? • Hoe verhoudt het lokale woonbeleid 2016-2020 zich tot het regionale woonbeleid? 3) Uitvoering • Functie en werking Uitvoeringsprogramma? • Relatie tussen Woonvisie, Uitvoeringsprogramma en woningbouwprogrammering? • Welke instrumenten zet de gemeente in, in het bereiken van de doelen? • De relatie tussen doelen en gekozen instrumenten (instrument – output – (verwachte) outcome/ beleidsdoel)? • De mate waarin de Woonvisie/Uitvoeringsprogramma voldoende kaders biedt of concreet is voor het maken van prestatieafspraken op het gewenste niveau? • Flexibiliteit en onzekerheden, hoe in te spelen op acute maatschappelijke

ontwikkelingen of hoe hier op te anticiperen? • Systeem van monitoring en evaluatie van Woonvisie en Uitvoeringsprogramma?

Nieuw Woonbeleid in Venlo. Wat gaat goed, wat kan beter? | Het bevindingenrapport: deel 2

Pagina 34

4) Prestatieafspraken • Keuze voor systematiek van jaarlijkse prestatieovereenkomsten zonder raamovereenkomst, met projectenoverzicht? • Totstandkoming prestatieafspraken (o.a. gevolgde processtappen van Woonvisie, al dan niet via nadere uitvraag en bod tot getekende afspraken, de betrokkenheid en rol van de woningcorporaties)? o Doorontwikkeling in deze? • Onderwerpkeuze? Waarom afspraken over de gekozen onderwerpen? • Keuzes achter de vorm en het type afspraken? • Input andere gemeentelijke afdelingen/ expertises? • De rol van de huurdersvereniging? • Samenwerking met de woningcorporaties? (ervaringen en waardering) • Heeft het idee van een redelijke bijdrage die de corporatie moet leveren een inhoudelijke of procesmatige invloed op het woonbeleid/ de prestatieafspraken? • Het meten van prestaties (monitoring) en de omgang met eventuele afwijkingen? 5) Controle en sturing door de gemeenteraad • Betrokkenheid van en informatievoorziening aan de gemeenteraad? • Mate van (bij) sturing van beleid door de gemeenteraad in de uitvoering? • In welke mate heeft de raad vooraf uitspraken gedaan over hoe zij geïnformeerd wil worden over het resultaat van de gesprekken/ de ‘onderhandelingen’ rond het maken van prestatieafspraken? • In welke mate heeft de gemeenteraad vooraf uitspraken gedaan over hoe zij geïnformeerd wil worden over de voortgang van de gemaakte prestatieafspraken en

(eventuele) bijstelling van de gemaakte prestatieafspraken. 6) Reflectie en vooruitblik • Wat zijn procesmatige, instrumentele en inhoudelijke leerpunten in het opstellen van woonbeleid? • Wat is de meerwaarde van het maken van prestatieafspraken? • Ideaaltypische rol van de gemeenteraad (kaderstellend, controlerend, (bij)sturend)? • Wijzigingen die de Omgevingswet gaat brengen?

Nieuw Woonbeleid in Venlo. Wat gaat goed, wat kan beter? | Het bevindingenrapport: deel 2

Pagina 35

Bijlage 2 Normenkader De ervaring leert dat normen, in soortgelijk onderzoek, moeilijk als hard toetsingskader te hanteren zijn. Dit komt doordat er voor de meest genoemde onderdelen van dit onderzoek geen harde normen beschikbaar zijn, waaraan kan worden getoetst. Zo is bijvoorbeeld zowel het proces als de vorm waarin prestatieafspraken gemaakt worden ‘vormvrij’ en is er geen harde verplichting om over elk onderwerp (uit bijvoorbeeld de gemeentelijke Woonvisie) prestatieafspraken te maken. In dit onderzoek toetsen we dan ook in mindere mate – dan veelal bij een rekenkameronderzoek gebruikelijk is – strikt aan een normenkader. We kijken vooral naar de doeltreffendheid en doelmatigheid. Daarbij richten we ons op het bieden van inzicht aan de gemeenteraad door terug te kijken en de stand van zaken in kaart te brengen. Onderstaand normenkader is vanuit deze optiek opgesteld.

Hoofdvraag: “Welke lessen zijn er te leren uit de vorige lokale Woonvisie (2016-2021), het bijbehorende Uitvoeringsprogramma en de prestatieafspraken?” Deelvragen Normen/ toetsingskader

Normen/ toetsingskader

1. Wat zijn de door de gemeente gestelde beleidsdoelen in de Woonvisie?

• Het lokale woonbeleid is afgestemd op het regionaal woonbeleid en doelstellingen en is in ieder geval niet strijdig. • Bij de totstandkoming van het woonbeleid is rekening gehouden met bestaande regionale visies en (bestuurs)afspraken. • De geformuleerde gemeentelijke beleidsdoelen zijn feitelijk onderbouwd of politiek beargumenteerd?13

2. Wat was de kwaliteit van de geformuleerde beleidsdoelstellingen?

3. Hoe is het totstandkomingsproces van de Woonvisie en het Uitvoeringsprogramma verlopen en welke belanghouders waren vanuit welke rol betrokken?

• De gemeentelijke beleidsdoelen houden rekening met (regionale) toekomstscenario’s voor de woningbehoefte. • Er is sprake van integraal beleid; wonen wordt in samenhang bezien met bijvoorbeeld economie, zorg en milieu. • De beleidsdoelen in de Woonvisie zijn voor zover mogelijk SMART (Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdgebonden) geformuleerd.

We kijken naar de gevolgde processtappen rondom het opstellen van het woonbeleid (feitenrelaas). De dossiers zullen hierin gedeeltelijk inzicht geven. De gesprekken met de betrokkenen over hun ervaringen en waardering van de samenwerking vormen hiervoor een belangrijke basis. Als normen hanteren we hiernaast: • Bij de totstandkoming van het woonbeleid is voldoende rekening gehouden met de wensen en belangen van bewoners en andere belanghebbenden (denk aan corporaties, makelaars, zorginstellingen e.d.). • In de Woonvisie zijn uitspraken gedaan over de gewenste bijdrage van de corporaties (specifiek met betrekking tot de betaalbaarheid, beschikbaarheid en de kwaliteit van de sociale woningvoorraad) en andere belanghebbenden/ betrokkenen aan het gemeentelijke woonbeleid.

13 N.B.: normen aangaande de onderbouwing van beleid moeten gewogen worden in de juiste context. Een “Woonvisie” hoeft niet per se “100% rationeel” tot stand gekomen te zijn. Je kunt als gemeente voor een politiek geladen en ambitieus verhaal kiezen, eventueel zelfs sterk afwijkend van onderzoeksmatige bevindingen.

Pagina 36

4. Hoe is het totstandkomingsproces van de prestatieafspraken verlopen?

We kijken naar de gevolgde processtappen rondom het opstellen van de prestatieafspraken en de procesmatige ontwikkeling hierin door de jaren heen (feitenrelaas). De dossiers zullen hierin gedeeltelijk inzicht geven. De gesprekken met de betrokkenen over hun ervaringen en waardering van de samenwerking vormen hiervoor een belangrijke basis.

5. Welke belanghouders waren vanuit welke rol betrokken?

N.B.: Het proces voor het maken van prestatieafspraken is in de basis vormvrij en het maken van prestatieafspraken niet verplicht, ook na de komst van de Woningwet 2015. Als referentie in deze hanteren we de ideaaltypische cyclus voor het maken van prestatieafspraken zoals opgenomen in de handreiking prestatieafspraken van het ministerie van Binnenlandse Zaken, Aedes – Vereniging van woningcorporaties, de Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Woonbond. Het ideaal bestaat uit een jaarlijkse cyclus (al dan binnen een meer jaarlijkse raamovereenkomst) op basis van een meer jaarlijks woon- of volkshuisvestingsbeleid: Ideaalbeeld jaarlijkse prestatieafsprakencyclus

In de ideale situatie geldt dat de woningcorporatie ervoor zorgt dat gemeente(n) en huurdersorganisatie(s) op 1 juli beschikken over een ‘bod’ (officieel het activiteitenoverzicht) van de woningcorporatie dat is uitgebracht op de Woonvisie. Dat bod gaat vergezeld van een uitnodiging van de woningcorporatie aan gemeente en huurders-organisaties om het gesprek over prestatieafspraken te beginnen. Deze datum is een zogenaamde ‘termijn van orde’: lokaal is het toegestaan andere afspraken te maken (wanneer dat bijvoorbeeld een beter proces in de hand werkt). Een andere verplichting uit de Woningwet 2015 is dat de woningcorporatie voor 15 december de prognose-informatie (dPi) moet inleveren bij het ministerie. Alleen wanneer er op dat moment prestatieafspraken zijn, moeten deze worden meegestuurd.

Pagina 37

Een woningcorporatie hoeft een gemeente alleen uit te nodigen voor het maken van prestatieafspraken als er actueel gemeentelijk woonbeleid in welke vorm dan ook is (artikel 44b Woningwet 2015). Denk aan een uitgebreide Woonvisie, maar een overzicht van prioriteiten is ook voldoende. Als norm hanteren we hiernaast: • Prestatieafspraken worden gezamenlijk door gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisatie opgesteld, waarbij de partijen een gelijkwaardige positie hebben (wat overigens niet wil zeggen dat partijen gelijken zijn. De gelijkwaardige positie betreft vooral een gelijke informatiepositie, een gelijk recht om informatie te vragen en een gelijke toegang tot de geschillencommissie). In de Woningwet 2015 hebben huurders een zwaardere rol gekregen bij het maken van prestatieafspraken. Zo krijgen de huurdersorganisaties (en bewonerscommissies)14 een gelijke informatiepositie als de gemeente en zitten zij als gelijkwaardig partner aan tafel in het overleg dat moet leiden tot prestatieafspraken (artikel 44, 44a en 44b Woningwet). De manier waarop de huurders betrokken worden is overigens vormvrij en ook niet nieuw. Ook voordat deze regels in de Woningwet werden opgenomen was het in veel gemeenten de praktijk dat huurders bij het maken van prestatieafspraken werden betrokken. 6.

Voor de inzet van welke beleidsinstrumenten heeft de gemeente in het Uitvoeringsprogramma gekozen?

14

We beschrijven de gemaakte keuzes in deze. Grofweg kan het gaan om geld/ regels/ samenwerking en afspraken/ communicatie en informatie:

Als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel f respectievelijk g, van de Wet op het overleg huurders verhuurder”

Pagina 38

7. Hoe was de aansluiting tussen lokale Woonvisie, Uitvoeringsprogramma en prestatieafspraken?

• Er is sprake van inhoudelijke aansluiting tussen de doelstellingen in de Woonvisie, het Uitvoeringsprogramma en de prestatieafspraken. • Er is sprake van een logische relatie tussen de te bereiken doelen en gekozen instrumenten (instrument – output – (verwachte) outcome/ beleidsdoel). N.B.: Het is niet automatisch zo dat de gemeentelijke “vraag of wens” – zoals beschreven in de Woonvisie of een Uitvoeringsprogramma voor de volle 100% in afspraken wordt omgezet. Dit is afhankelijk van de uitkomst van het proces van overleg en onderhandeling en weging van het onderhandelingsresultaat door de betrokken partijen (allen zelfstandige organisaties). We vragen in de gespreksreeks: a. in hoeverre de afspraken overeenkomen met de gemeentelijke inzet (of die van de corporaties en huurders organisatie); b. hoe hier keuzes in zijn gemaakt.

8. Hoe is de uitvoering en de monitoring van het Uitvoeringsprogramma en de prestatieafspraken verlopen?

We beschrijven de gevolgde stappen in deze en kijken daarnaast of: • De voortgang van het Uitvoeringsprogramma en de prestatieafspraken wordt gemonitord en geëvalueerd (en zonodig bijgesteld) middels (periodieke) instrumenten. • Er is inzicht in de mate van realisatie van het Uitvoeringsprogramma en de gemaakte prestatieafspraken. • Er is inzicht in de effecten van de inspanningen opgenomen in het Uitvoeringsprogramma en de prestatieafspraken. • Er is inzicht in de redenen wanneer (eventueel) wordt afgeweken van het Uitvoeringsprogramma en de prestatieafspraken. • Het praktisch functioneren van prestatieafspraken: Hierbij gaat het om: a. de mate van afstemming van beleid tussen de gemeente en woningcorporaties en huurdersbelangenvereniging. b. de omgang met eventuele afwijkingen van de prestatieafspraken.

9. Heeft de gemeente de in het Uitvoeringsprogramma opgenomen instrumenten optimaal ingezet?

15

De implementatie van de Omgevingswet bijvoorbeeld.

Het oordeel van betrokkenen is in het beantwoorden van deze vraag belangrijk, net als de uitkomsten van de gemeentelijke monitoring en evaluatie (voor zover aanwezig). Hiernaast beoordelen we de volgende normen: • Het woonbeleid is flexibel en benoemt onzekerheden die van passende acties worden voorzien. • Er is aandacht voor het inbouwen van flexibiliteit voor prangende (nog onvoorziene en voorziene15 ) vraagstukken.

Pagina 39

Nieuw Woonbeleid in Venlo. Wat gaat goed, wat kan beter? | Het bevindingenrapport: deel 2

Pagina 40

SECRETARIAAT REKENKAMER VENLO Secretaris Yvon van Geel y.vangeel@venlo.nl Adres Postbus 3434 5902 RK Venlo Telefoonnummer 077 – 359 9642 Website https://gemeenteraad.venlo.nl/#rekenkamer Nieuw Woonbeleid in Venlo. Wat gaat goed, wat kan beter? | Het bevindingenrapport: deel 2

Pagina 41