018bijl 1.1 BP Martinushof_Toelichting.pdf

Bestemmingsplan ‘Martinushof’ Gemeente Venlo Vastgesteld

Bestemmingsplan ‘Martinushof’ Gemeente Venlo Vastgesteld

Rapportnummer BRO:

P02456_9

Identificatienummer:

NL.IMRO.0983.BP202004MARTINUSHF-VA01

Datum:

7 februari 2022

Datum ontwerp:

Augustus 2021

Datum vaststelling:

2022

Projectteam BRO:

ROs en SSh

Trefwoorden:

Martinushof, centrumgebied, Tegelen, gemeente Venlo

Bron foto kaft:

Hollandse Hoogte 14

Beknopte inhoud:

Nieuw bestemmingsplan ten behoeve van de ontwikkeling Martinushof in Tegelen.

BRO Vestiging Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen T +31 (0)77 373 06 01 E info@bro.nl

TOELICHTING

2

INHOUD 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

4 4 5 6 7

2. BESCHRIJVING BESTAANDE SITUATIE

8

3. PLANBESCHRIJVING 3.1 Beschrijving planvoornemen 3.2 Ruimtelijke en stedenbouwkundige effecten

9 9 10

4. UITGANGSPUNTEN VAN HET BELEID 4.1 Rijksbeleid

15 15

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie 4.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 4.1.3 AMvB Ruimte 4.2 Provinciaal beleid

15 16 23 23

4.2.1 Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) 4.2.2 Ontwerp Provinciale omgevingsvisie 4.2.3 Omgevingsverordening Limburg 2014 4.3 Regionaal beleid

23 25 27 28

4.3.1 Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 4.3.2 Regionale Detailhandelsvisie Noord-Limburg 4.4 Gemeentelijk beleid

28 29 29

4.4.1 Strategische Visie Venlo 2030 4.4.2 Ruimtelijke Structuurvisie Venlo 2014 4.4.3 Woonvisie 2016-2021 4.4.4 Uitgangspunten Dynamische woningbouwprogrammering 4.4.5 Detailhandelsbeleid Venlo 2015-2025 4.4.6 Welstand gemeente Venlo 4.4.7 Vigerend bestemmingsplan

Inhoudsopgave

29 30 32 33 33 34 36

1

5. ONDERZOEK 5.1 Milieu-aspecten

37 37

5.1.1 Bodem 5.1.2 Geluid met betrekking tot wegverkeerslawaai 5.1.3 Luchtkwaliteit 5.1.4 Externe veiligheid 5.1.5 Milieuzonering 5.2 Archeologie en cultuurhistorie 5.3 Natuur en landschap 5.4 Ecologie 5.5 Leidingen en infrastructuur 5.6 Verkeer en parkeren 5.7 Waterparagraaf

37 38 39 40 41 44 47 47 48 48 52

5.7.1 Waterhuishoudkundig systeem 5.8 Milieueffectrapportage

52 54

5.8.1 M.e.r.-plicht 5.8.2 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

54 55

6. PLANSTUKKEN 6.1 Planstukken 6.2 Toelichting op de analoge verbeelding 6.3 Toelichting op de regels

64 64 64 64

7. UITVOERBAARHEID 7.1 Economische uitvoerbaarheid

68 68

8. OMGEVINGSDIALOOG 8.1 Omgevingsdialoog

69 69

9. PROCEDURE 9.1 De te volgen procedure 9.2 Vooroverleg 9.3 Vaststelling

70 70 70 71

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Historisch bodemonderzoek, 14P003062-ADV01, 20 februari 2020 Bijlage 2: Verkennend bodemonderzoek, 14P003062-01-ADV-01, 17 maart 2020 Bijlage 3: Verkeersgeneratie en parkeerbalans, 20-0104-01_v4, 25 maart 2020

Inhoudsopgave

2

Bijlage 4: Archeologisch onderzoek, 26616TEGMA, 20 juli 2020 Bijlage 5: AERIUS-berekening, P02456_1, 15 oktober 2020 Bijlage 6: Beknopte waterparagraaf, AM19468, 4 mei 2020 Bijlage 7: Externe Veiligheid, Mar.Teg.20.EV BP-03, 23 maart 2021 Bijlage 8: Cultuurhistorische uitgangspunten, 10 november 2015 Bijlage 9: Ladder voor duurzame verstedelijking, P02456, 12 mei 2020 Bijlage 10: Ruimtelijk-functionele onderbouwing, P02456, 24 januari 2022 Bijlage 11: Brief aanmeldnotitie m.e.r. Bijlage 12: Quickscan flora en fauna, P02456, 23 januari 2020 Bijlage 13: Onderzoek luchtkwaliteit, M-Tech, 27 maart 2020 Bijlage 14: Infiltratiegeschiktheid, 02P014671-02-adv-01, 20 maart 2020 Bijlage 15: Geluid wegverkeerslawaai Bijlage 16: Akoestisch rapport Bijlage 17: Nota van Zienswijzen

Inhoudsopgave

3

1.

INLEIDING

1.1 Aanleiding Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op de herontwikkeling van het voormalig Martinushof in het centrum van Tegelen in combinatie met het wegbestemmen van de supermarktfunctie aan de Kerkstraat 42 in Tegelen. Het voormalige gebouw (Martinushof) is in 2017-2018 gesloopt en momenteel is de locatie deels als tijdelijke parkeervoorziening ten behoeve van de huidige Jan Linders vestiging in gebruik genomen. De herontwikkeling bestaat samengevat uit: - de verplaatsing van de huidige Jan Linders supermarkt in het centrum van Tegelen; - de vestiging van een nieuwe discountsupermarkt; - de realisatie van 21 woningen.

Uitsnede inrichtingstekening toekomstige situatie

Tevens wordt de huidige locatie van Jan Linders in onderhavig bestemmingsplan meegenomen. Dit is om het gebruik als supermarkt ter plaatse juridisch-planologisch niet meer mogelijk te maken. In de verdere toelichting van onderhavig bestemmingsplan wordt dit als algemeen gegeven beschouwd als

Hoofdstuk 1

4

consequentie van de verplaatsing van de Jan Linders en wordt verder dan ook niet meer nader benoemd.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied De ontwikkellocatie is gelegen aan de Raadhuislaan te Tegelen, gemeente Venlo. Het plangebied ligt aan de zuidelijk entree van het winkelgebied Tegelen-Centrum en is daarmee centraal gelegen in de kern van Tegelen (centrumgebied), ten noordwesten van het station. De begrenzing van het plangebied ter plaatse van de huidige Jan Linders locatie is beperkt tot het huidige ruimtebeslag c.q. eigendom. Op de navolgende afbeelding is de ligging van het plangebied in relatie tot de omgeving op een topografische ondergrond weergegeven. Het als zodanig afgebakende gebied en de footprint van de supermarkt aan de Kerkstraat 44 wordt in het verdere vervolg van dit rapport ‘’het plangebied’’ genoemd.

Uitsnede topografische kaart met globale aanduiding ligging plangebied (rode pijl)

Hoofdstuk 1

5

1.3 Vigerend bestemmingsplan Volgens de ter plaatse vigerende bestemmingsplannen “Actualisatie en reparatie Centrum Tegelen” en ‘’Centrum Tegelen’’ is de gewenste ontwikkeling niet mogelijk qua gebruiks- en bouwmogelijkheden. De gemeente Venlo wil echter medewerking verlenen door middel van het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Actualisatie en reparatie Centrum Tegelen' (zwart omlijnd) en 'Centrum Tegelen'

In het voorliggende bestemmingsplan worden de nieuwe bestemmingen voor de gronden wettelijk geregeld, waardoor nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden ontstaan om de ontwikkeling juridisch-planologisch te regelen. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, de bijbehorende regels en deze toelichting.

Hoofdstuk 1

6

1.4 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk wordt de bestaande situatie rond het plangebied beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft vervolgens het planvoornemen voor de herontwikkeling voor een deel van het centrum Tegelen. In hoofdstuk 4 volgen de uitgangspunten uit het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid, die betrekking hebben op de locatie. In hoofdstuk 5 volgt de toetsing van de milieu- en overige onderzoeksaspecten op de locatie. In hoofdstuk 6 worden de planstukken beschreven en in hoofdstuk 7 is een beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan opgenomen. In hoofdstuk 8 zijn de resultaten van het (voor)overleg en de informatieavonden verwerkt. In hoofdstuk 9 wordt de te volgen procedure en de resultaten daarvan beschreven.

Hoofdstuk 1

7

2.

BESCHRIJVING BESTAANDE SITUATIE

Het plangebied ligt aan de Raadhuislaan in het centrumgebied van Tegelen. Het plangebied is gesitueerd ter plaatse van het voormalig Martinushof. Het plangebied bestaat momenteel uit een braakgelegen terrein, welke deels tijdelijk als parkeerterrein o.a. ten behoeve van de huidige Jan Linders vestiging is ingericht. In de huidige situatie is het overgrote deel van het plangebied reeds verhard. Rondom het plangebied is er sprake van bestaande bebouwing t.b.v. van verschillende doeleinden in het centrum van Tegelen. In de omgeving zijn diverse centrumvoorzieningen gelegen, o.a. winkels, horeca, supermarkten, het voormalige pand van het gemeentehuis Tegelen en woningen.

Luchtfoto plangebied (rood omlijnd) en directe omgeving

Hoofdstuk 2

8

3. PLANBESCHRIJVING

In dit hoofdstuk wordt het beoogde project beschreven en worden de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten hiervan weergegeven.

3.1 Beschrijving planvoornemen Het beoogde planvoornemen houdt de herontwikkeling van het voormalige terrein van Martinushof, gelegen in het centrum van Tegelen, in. Beoogd wordt om op het voormalige terrein van Martinushof een combinatie van supermarkten met 21 gestapelde huurwoningen in de sociale sector op de verdieping te realiseren. De supermarkten zullen bestaan uit een verplaatsing van de reeds aanwezige Jan Linders-vestiging in Tegelen en de nieuwvestiging van een discountsupermarkt. Het bouwprogramma houdt kort samengevat in:  21 sociale huurwoningen welke door Antares zullen worden ingezet om te voorzien aan hun sociale woningbouwopgave in de kern Tegelen.  4.135 m2 bvo voor beide supermarkten gecombineerd. Dit resulteert in 3.000 m2 wvo voor de supermarkten tezamen. In de huidige situatie omvat de Jan Linders reeds 1200 wvo. Er is dus sprake van een toevoeging van 1.800 m2 wvo aan supermarkten.  Ten behoeve van de bovenstaande functies zal ook een gedeelte van het plangebied worden ingericht als parkeerterrein met 184 openbaar toegankelijke parkeerplaatsen waarvan 36 parkeerplaatsen (21 gereserveerd) voor bewoners. De eerste opzet van het planvoornemen is getoetst door de gemeente Venlo en is in principe akkoord bevonden door de gemeente Venlo.

Het plan is bovendien reeds voorgelegd bij de Adviescommissie Welstand en Erfgoed (hierna: AWE) en op hoofdlijnen akkoord bevonden. De nadere uitwerking van het plangebied heeft in overleg met de Gemeente Venlo plaatsgevonden en deze is akkoord bevonden. Naast de herinrichting van het centrumgebied, bestaat het voornemen om de supermarktfunctie van de huidige Jan Linders vestiging aan de Kerkstraat 44 te laten vervallen en tegelijkertijd de algemene detailhandelsfunctie op het pand aldaar te behouden.

Hoofdstuk 3

9

3.2 Ruimtelijke en stedenbouwkundige effecten Het plangebied is gelegen in het centrumgebied van Tegelen. In de omgeving zijn diverse centrumvoorzieningen gelegen, o.a. winkels, horeca, supermarkten, het voormalige pand van het gemeentehuis Tegelen en woningen. Gezien de aard van de omgeving, waarin reeds diverse centrumvoorzieningen zijn gelegen, is het in functioneel opzicht en wat betreft gebiedskarakteristiek niet bezwaarlijk om ter plaatse woningen gecombineerd met supermarkten mogelijk te maken. In de huidige situatie betreft het plangebied een braakliggend terrein aan de voorzijde van het centrumgebied van Tegelen en is het tijdelijk ingericht als parkeerterrein. Deze situatie duurt nu al ruim twee jaar en is niet wenselijk voor de stedenbouwkundige uitstraling van het centrumgebied. Met de beoogde ontwikkeling wordt deze prominente plek van het centrumgebied Tegelen opnieuw ruimtelijk en stedenbouwkundig ingevuld. De nieuwe bebouwing krijgt een groene uitstraling zodat vanaf de straatzijde gedeeltelijk het zicht op de bebouwing wordt onttrokken door bomen en beplanting. Hetgeen zorgt voor een groene aanblik bij deze prominente entree van het centrum van Tegelen. Daarnaast is er sprake van een versprongen voorgevel van de bebouwing zodat aan de voorzijde ruimte ontstaat voor parkeerplaatsen en een groene inpassing.

De bebouwing zal vanaf de Raadhuislaan bezien aan de rechterzijde bestaan uit twee bouwlagen en de linkerzijde uit drie bouwlagen. Qua bouwhoogte wordt er aangesloten op het omliggend stedenbouwkundig beeld. Aangezien de bebouwing geen hogere bouwhoogte zal omvatten als de omliggende gebouwen in het centrumgebied van Tegelen. Door de versprongen voorgevel en de gelaagde bebouwing heeft het bouwplan een open uitstraling. In de vorige situatie was de bouwmassa hoger, aangezien het voormalig Martinushof bestond uit 5 bouwlagen zonder een gelaagde bebouwing en versprongen voorgevellijn. Hiermee had het voormalig Martinushof qua ruimtelijke uitstraling een grotere impact op de omgeving. Door de nieuwe bebouwing wordt deze prominente entree van het centrum van Tegelen stedenbouwkundig op een groene manier ingevuld zodat het bijdraagt aan de ruimtelijke uitstraling. Het bouwplan omvat namelijk een gelaagde bebouwing en aan de voorzijde worden de parkeerplaatsen en groen gerealiseerd. Zodoende heeft het plangebied een open uitstraling naar de Raadhuislaan. Het nieuwe planvoornemen past binnen de cultuurhistorische gelaagdheid van dit deel van het centrum van Tegelen. De nieuwe bebouwing past qua goot- en bouwhoogte uitstekend bij de overige reeds aanwezige bebouwing.

Door de gelaagde bebouwing wordt aangesloten bij het cultuurhistorisch beeld van het centrum van Tegelen (boekensteun-opzet). Daarnaast is het architectuurbeeld conform het Beelkwaliteitsplan Centrum Tegelen, namelijk geparcelleerd. De cultuurhistorisch waardevolle gelegen schoorsteen van het voormalig ketelhuis zal blijven behouden binnen het plangebied. Deze zal als landmark worden ingepast binnen het bouwplan. Tot slot zal

Hoofdstuk 3

10

het voormalig mozaïek van het Martinushof terug worden gebracht als muurschildering op de bebouwing.

Uitsnede overzichtstekening nieuwbouwplan Martinushof

Hoofdstuk 3

11

Voor het overige zijn er geen storende milieu-of verkeersaspecten die van invloed zijn op de bestaande of de nieuwe woningen. Zowel stedenbouwkundig als ruimtelijk gezien is de bouw van de woningen en de verplaatsing van de supermarkt en toevoeging van een nieuwe supermarkt dan ook niet bezwaarlijk. Onderstaand volgen een aantal sfeerimpressie foto’s.

Hoofdstuk 3

12

Hoofdstuk 3

13

Hoofdstuk 3

14

4.

UITGANGSPUNTEN VAN HET BELEID

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid (respectievelijk § 3.1, § 3.2, § 3.4 en § 3.3).

4.1 Rijksbeleid 4.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 heeft het Rijk vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervalt geheel (behalve paragraaf 4.9). De NOVI omvat een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:  Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  Duurzaam economisch groeipotentieel;  Sterke en gezonde steden en regio’s;  Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. De nationale overheid richt zich in de NOVI op 21 verschillende nationale belangen: 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;

Hoofdstuk 4

15

2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties; 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit; 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving; 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten; 10. Beperken van klimaatverandering; 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO₂-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur; 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen; 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaat-bestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit; 18.

Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agro-productie; 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (in-ter)nationaal belang; 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit; 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij. Afweging Bij de realisatie van het voorliggende initiatief is sprake van een dermate kleinschalige ontwikkeling dat geen nationale belangen in het spel zijn. De beoogde ontwikkeling is dan ook niet in strijd met de nationale belangen zoals verwoord in de Nationale Omgevingsvisie. 4.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt.

Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: ‘De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.’ Uit de jurisprudentie1 komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn. 1

o.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319)

Hoofdstuk 4

16

Per 1 juli 2017 is een nieuwe versie van de ladder van kracht. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient volgens deze nieuwe versie van de ladder een beschrijving te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient een motivering te worden gegeven waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Ten behoeve van de onderbouwing van de Ladder duurzame verstedelijking zijn een tweetal notities opgesteld door BRO.2 Onderstaand worden eerst de conclusies uit de notitie voor de ladderonderbouwing van de woningen weergegeven. Vervolgens wordt ingegaan op de ruimtelijk-functionele effectenanalyse van de supermarktontwikkeling.3 Voor meer informatie wordt verwezen naar de volledige notities. Ladder voor duurzame verstedelijking wonen De beoogde woningbouwontwikkeling aan Martinushof te Tegelen betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit blijkt uit het volgende: 1. De planlocatie heeft in het vigerende bestemmingsplan de enkelbestemmingen ‘Maatschappelijk’, ‘Groen’ en ‘Verkeer – Verblijfsgebied’. Nieuwe woningen op deze locatie zijn niet toegestaan, waardoor een bestemmingswijziging noodzakelijk is. 2.

Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het initiatief om 21 woningen te realiseren valt binnen deze definitie. 3. Vanaf 12 nieuwe woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aangezien het een toevoeging van 21 woningen betreft, wordt het initiatief gezien als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Kwantitatieve behoefte Op basis van bovenstaande analyse wordt geconcludeerd dat de harde plancapaciteit binnen de gemeente Venlo voldoende toereikend is om invulling te geven aan de kwantitatieve woningbehoefte tot 2030. In beginsel biedt dit geen aanleiding om nieuwe woningen toe te voegen, ook al zijn deze reeds opgenomen als zachte plancapaciteit. De beoogde ontwikkeling van 21 woningen is echter onderdeel van de ‘strategische reserve’ van woningbouwcorporatie Antares. Antares heeft elders in Venlo woningen uit de eigen voorraad gesloopt en heeft daardoor een reserve opgebouwd die elders binnen de gemeente Venlo kan worden ingezet om nieuwbouw te plegen en daarmee haar eigen kernvoorraad op peil te houden. De nieuwbouw vindt plaats op een herontwikkelingslocatie in eigendom van Martinushof B.V..

In de prestatieafspraken voor 2020, ondertekend door de woningbouwcorporatie, de gemeente Venlo en de huurdersbelangenvereniging is vastgelegd dat partijen positief meewerken aan dergelijke herontwikkelingen.

BRO, ‘Ladder voor duurzame verstedelijking, woningbouw Martinushof te Tegelen’, projectnr.: P02456, d.d. 12 mei 2020. BRO, ‘Gemeente Venlo, Ruimtelijk-functionele onderbouwing supermarktontwikkelingen centrum Tegelen’, projectnr.: P02456, d.d. 24 januari 2022. 2 3

Hoofdstuk 4

17

Kwalitatieve behoefte De ontwikkeling betreft 21 sociale huurwoningen (appartementen) op de verdieping en bereikbaar per lift en onderdeel van de centrumontwikkeling Martinushof. Daarmee voorziet het initiatief nadrukkelijk in een kwalitatieve woningbehoefte: 











 

Vanuit zowel provinciaal, regionaal als lokaal beleid blijkt dat er veel aandacht is voor het realiseren van een woningvoorraad passend bij de behoefte en kwaliteitsverbetering. De regio NoordLimburg wil bouwen naar behoefte (vraaggerichte woningmarkt) en zet in op kwalitatief goede plannen. Hiervoor hebben de samenwerkende gemeenten een afwegingskader ontwikkeld waarbij plannen worden getoetst op basis van ruimtelijke, volkshuisvestelijk en financiële/juridische kaders. Dit afwegingskader is door de gemeente Venlo door vertaald naar een lokaal afwegingskader voor woningbouwinitiatieven. Op basis van eigen analyse blijkt dat het plan goed scoort op het lokale afwegingskader: het initiatief scoort op het gebied van onder meer inbreiding, ontwikkeling rotte plek, versterking van de verzorgingsstructuur (bredere centrumontwikkeling), levensloopbestendigheid (appartementen met lift) en kwalitatieve woonbehoefte. Daarmee kan het initiatief als kwalitatief wenselijk kan worden beschouwd. Hoewel de ontwikkeling zachte plancapaciteit betreft, geeft de goede score aanleiding om het plan vanuit een kwalitatieve behoefte in prioriteit naar voren te schuiven. De ontwikkeling past binnen het ontwikkelperspectief van Tegelen, waarbij wordt ingezet op versterking van stedelijk wonen en het stedelijk profiel (ontwikkeling van woningen in het centrum en in de wijken rond het centrum).

De ontwikkeling geeft invulling aan een verwachtte toenemende vraag naar betaalbare woningen. Deze toename heeft te maken met vergrijzing, huishoudensverdunning en een toename van bijzondere doelgroepen. Tevens moet er voldoende goedkoop aanbod beschikbaar blijven voor jongeren tot 23 jaar (om in aanmerking te komen voor huurtoeslag). De gemeente vindt het belangrijk dat er voldoende woningen beschikbaar zijn voor huishoudens uit de lage inkomensgroep (met recht op huurtoeslag). Dit moet ook voor de toekomst geborgd zijn. Op basis van het regionale woningbehoefteonderzoek wordt een toenemende vraag naar huurappartementen geconstateerd. De effectieve vraag naar meergezinshuurwoningen is groot (meer specifiek ouderen en alleenstaanden). Een groeiende groep ouderen heeft behoefte aan appartementen, seniorenwoningen en levensloopbestendige woningen. Op basis van leefstijlenonderzoek blijkt dat in Venlo specifiek behoefte bestaat aan appartementen met lift en seniorenwoningen (vergrijzing). De beoogde ontwikkeling is bovendien onderdeel van een centrumontwikkeling die breed wordt gedragen, blijkens een intentieverklaring uit 2018 ondertekend door BIZ Centrum Tegelen. Martinushof BV, woningcorporatie Antares en het college van B&W van de gemeente Venlo.

Geen onaanvaardbare effecten Woningcorporaties hebben de verplichting om voldoende woningen te realiseren voor huishoudens met lagere inkomens. De ontwikkeling van 21 sociale huurappartementen voorziet nadrukkelijk in deze behoefte. Aangezien het sociale huurwoningen betreft is de kans op onaanvaardbare effecten (bijvoorbeeld als gevolg van leegstand) naar verwachting zeer klein. De beoogde ontwikkeling betekent een kwalitatieve verbetering van het aanbod sociale huur. Als er overaanbod dreigt te ontstaan is

Hoofdstuk 4

18

het aan de corporaties om het aanbod te reguleren en zullen doorgaans de minder courante woningen uit de markt worden genomen. De woningbouw is bovendien onderdeel van een bredere ontwikkeling waarmee het centrum van Tegelen wordt versterkt. Een voormalige ‘rotte plek’ krijgt een nieuwe invulling wat bijdraagt aan reuring en leefbaarheid in de omgeving. Initiatief gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Daarmee is op dit punt geen nadere motivering vereist. Ruimtelijk-functionele effectenanalyse supermarkten Conclusies analyses  De bestedingen aan dagelijkse artikelen nemen al jaren geleidelijk aan toe. Ook het aandeel van de bestedingen dat via internet gaat, neemt toe, maar het aandeel van dit aankoopkanaal in de bestedingen is nog heel beperkt (ca. 3%). Wel zal er de komende jaren sprake zijn van meer groei als gevolg van de uitbreiding van de bezorgdiensten en het aantal afhaalpunten. De fysieke winkels blijven echter veruit het belangrijkste aankoopkanaal voor het boodschappen doen.  Om te blijven voldoen aan de wensen en eisen van de consumenten ten aanzien van het assortiment en het gemak en comfort, moderniseren veel supermarkten en dat gaat veelal gepaard met schaalvergroting.

 De inwoners het stadsdeel Tegelen beschikken uitgedrukt in m² wvo over 19% meer aanbod aan dagelijkse artikelenwinkels dan het landelijke gemiddelde. Daarbij geldt echter dat het winkelaanbod in Tegelen ook een belangrijke functie heeft voor inwoners van Steyl (primaire verzorgingsgebied), Belfeld en de Duitse consument.  Het supermarktaanbod bestaat uit vier full-service supermarkten, waarvan twee in het centrum gelegen zijn en twee min of meer solitair in Steyl en Op de Hei gelegen zijn (buurtsteunpunten). Daarnaast is er een tijdelijk vestiging van Aldi, evenals drie kleinere buitelandse supermarkten (Turks, Pools, Bulgaars).  In totaal kent de dagelijkse artikelensector in het centrum van Tegelen een ruime omvang. De tijdelijke vestiging van Aldi en de recente toevoeging van twee doelgroepsupermarkten dragen hier stevig aan bij. Voor deze ontwikkelingen was het dagelijks aanbod juist redelijk beperkt.  De leegstand ligt zowel in het stadsdeel als in het centrum op een heel hoog niveau, maar is de laatste jaren wel afgenomen.  Het planinitiatief voor de versterking van het supermarktaanbod past goed binnen de vigerende lokale, regionale en provinciale beleidskaders, omdat daarin wordt ingezet op modernisering van het bestaande aanbod en een concentratie van winkelaanbod in het kernwinkelgebied. De beoogde locatie ligt ook in het aangewezen winkelconcentratiegebied.

 Het aantal inwoners van Tegelen zal de komende jaren licht afnemen. De krimp gaat echter minder snel dan in eerdere prognoses is aangegeven.  In de huidige situatie realiseert het dagelijkse artikelenaanbod in Tegelen als geheel een omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) die beneden het landelijke gemiddelde ligt. Het aanbod in het centrum scoort daar echter ruim boven, het aanbod buiten het centrum daar ruim onder.

Hoofdstuk 4

19















Het versterkte supermarktaanbod zal, mede door de verbeterde parkeersituatie, meer bezoekers uit het stadsdeel zelf trekken (vermindering koopkrachtafvloeiing), en in beperkte mate ook meer bestedingen van buiten het stadsdeel. Ook de andere aanwezige winkels en voorzieningen in het centrum zullen daarvan profiteren. Door de te verwachten toename van de koopkrachtbinding en –toevloeiing als gevolg van de beoogde versterking ontstaat er, ondanks de daling van het aantal inwoners, distributieve ruimte voor een uitbreiding van het supermarktaanbod (ca. 300 m² wvo). Dit is minder dan de beoogde uitbreiding van 1.000 m2 wvo (1800 m2 wvo – tijdelijke vestiging van Aldi van 800 m 2 wvo), met als gevolg een daling van de gemiddeld gerealiseerde vloerproductiviteit het gevolg. Die daling zal zich vooral in het centrum voordoen, maar de vloerproductiviteit blijft op een aanvaardbaar niveau beneden het landelijke gemiddelde. Daardoor is er geen verdringing van bestaand aanbod te verwachten. Het beoogde initiatief resulteert in een ruimer en moderner supermarktaanbod voor de inwoners van Tegelen en een versterking van het centrum van Tegelen als boodschappencentrum.

Daarnaast draagt het initiatief bij aan de beleidsmatig beoogde verdere clustering van het winkelaanbod binnen het kernwinkelgebied, het verbeteren van de parkeermogelijkheden bij het winkelzwaartepunt en indirect waarschijnlijk ook aan het terugdringen van de leegstand. Met de verplaatsing van de Jan Linders supermarkt komt een groot pand in het winkelzwaartepunt vrij, dat geschikt is voor de vestiging van een of meerdere extra publiekstrekker met een toegevoegde waarde voor het centrum en de consumentenverzorging. In het licht van het huidige, matige functioneren van de buurtsteunpunten en de bevolkingskrimp, is het niet uit te sluiten dat de versterking van het centrum bijdraagt aan het eventueel moeten sluiten van een van de buurtsupermarkten. In het detailhandelsbeleid van de gemeente Venlo is dit reeds als een per saldo acceptabel risico geformuleerd. Sluiting van een van beide supermarkten resulteert weer in een hogere gemiddelde vloerproductiviteit van dagelijkse winkels. Omdat de eventuele omzeteffecten van het initiatief zich buiten Tegelen spreiden over een groot aantal aanbieders, waaronder bestaande vestigingen van dezelfde supermarktformules, is het ook onwaarschijnlijk dat daar winkelaanbod als gevolg van de ontwikkelingen Tegelen-centrum verdwijnt.

Mocht een impuls voor het centrum van Tegelen uitblijven (nul-scenario) dan is het in het licht van de algemene trends en ontwikkelingen in de detailhandel waarschijnlijk dat dit winkelcentrum verder aan attractiviteit zal inboeten door een verdere verschraling van het aanbod en een toename van de leegstand.

Ladder voor Duurzame verstedelijking supermarkten Behoefte Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het planinitiatief voor de supermarkten leidt tot een verbetering van de consumentenverzorging en de detailhandelsstructuur in Tegelen en niet zal resulteren in een verslechtering van de consumentenverzorging en detailhandelsstructuur in de omringende woongebieden. Er zal als gevolg van het initiatief normaliter geen bestaand winkelaanbod verdwijnen, hoewel dit ook niet geheel uit te sluiten is. De effecten zijn:  Voor zowel de inwoners van Tegelen, als van de omringende kernen geldt dat zij de beschikking krijgen over een moderner aanbod aan dagelijkse artikelenwinkels. De keuzemogelijkheden in het

Hoofdstuk 4

20



Tegelse kernwinkelgebied nemen voor de consument toe omdat in grotere supermarkten ook een uitgebreider assortiment gevoerd kan worden. Een grotere winkel biedt bovendien meer comfort (ruimere paden, overzichtelijke indeling, betere parkeervoorzieningen). Daarmee wordt voorzien in een kwalitatieve behoefte. De ontwikkeling draagt tevens bij aan het behoud van een aantrekkelijk hoofdwinkelcentrum met een relatief ruim en gevarieerd winkel- en voorzieningenaanbod. Ook zo bezien voorziet het initiatief in een kwalitatieve behoefte. Vanwege de geconstateerde distributieve ruimte voor een uitbreiding van het dagelijkse artikelenaanbod in het centrum van Tegelen voorziet het initiatief ook in kwantitatieve zin in een behoefte.

De met het initiatief beoogde toevoeging van winkelruimte past nadrukkelijk in het gemeentelijke detailhandelsbeleid, omdat het om een versterking van de boodschappenfunctie gaat. Daarnaast is de locatie al specifiek aangegeven als een mogelijkheid in het beleid. Een te verwachten gevolg van het initiatief is dat het huidige Jan Linderspand vrijkomt. In dat pand kunnen conform het vigerende bestemmingsplan winkels terugkomen. De ontwikkelende partij heeft van de gemeente opdracht gekregen om voor een passende herinvulling te zorgen en is daarover momenteel met mogelijk geïnteresseerde partijen in gesprek. Bestaand stedelijk gebied De beoogde nieuwe locatie voor de supermarkten maakt onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied, waarbij de ontwikkeling wordt opgevangen door herontwikkeling van voorheen leegstaand vastgoed en een herinrichting van de openbare ruimte. Dit is in lijn met de uitgangspunten van de ladder, te weten duurzaam ruimtegebruik. Verder zijn er geen alternatieve leegstaande locaties of planinitiatieven in Tegelen die in de aangetoonde behoefte kunnen voorzien zonder afbreuk te doen aan de beleidsuitgangspunten (versterking van Tegelen-centrum als boodschappencentrum en clustering winkelaanbod aan de zuidzijde van het centrum).

In aanvulling hierop is tevens een scan gemaakt waaruit blijkt dat er geen leegstaande monumentale, dan wel beeldbepalende panden zijn in het centrum die ruimte bieden voor een supermarkt met moderne maatvoering. Europese Dienstenrichtlijn Uit recente jurisprudentie4 volgt dat detailhandelsactiviteiten gezien moeten worden als ‘dienst’ in het kader van de Europese Dienstenrichtlijn. Dat betekent dat eventuele beperkingen die gesteld worden aan de (nieuw)vestiging van detailhandel, zeer goed gemotiveerd moeten worden. Ook eventuele vestigingsbeperkingen die zijn opgenomen in bestemmingsplannen, zoals regels omtrent branchering, minimale/maximale oppervlakte of maximaal aantal vestigingen, getoetst moeten worden aan de voorwaarden uit artikel 15, lid 3, van de Dienstenrichtlijn. Daarin is bepaald dat vestigingsbeperkingen in bestemmingsplannen niet-discriminerend, noodzakelijk en evenredig moeten zijn. In bijlage 4 zijn deze voorwaarden nader toegelicht. Onderstaand wordt op hoofdlijnen aangegeven dat vestigingsbeperkingen voldoen aan de voorwaarden uit de Dienstenrichtlijn. De vestigingsbeperkingen in een bestemmingsplan gelden voor eenieder, ongeacht nationaliteit of vestigingsland, waarmee deze niet-discriminerend zijn. Ook kunnen vestigingsbeperkingen aan de eis van noodzakelijkheid voldoen als deze zijn gericht op het behoud van de leefbaarheid van het 4

ABRS 20 juni 2018, 201309296/5/R3 (Appingedam).

Hoofdstuk 4

21

(stads)centrum of in de wijken en het voorkomen van leegstand in het kader van ruimtelijk beleid, want dit is een dwingende reden van algemeen belang. Van beide voornoemde voorwaarden, heeft de Raad van State al aangegeven dat hieraan bij bestemmingsplannen naar verwachting meestal wel aan voldaan wordt of kan worden. Dit geldt ook voor de beperking van de nieuwe winkelruimte in het centrum van Tegelen tot een invulling met supermarkten. Het perspectief van Tegelen-centrum is immers voornamelijk gelegen in het boodschappen doen (dagelijkse artikelen) en niet in het recreatief winkelen of doelgericht laagfrequente aankopen doen (niet-dagelijkse artikelen). Zoals ook al in het gemeentelijke beleid is aangegeven is in het kader van het versterken van de boodschappenfunctie juist een versterking van het supermarktaanbod nodig. Voor kleinere dagelijkse artikelenwinkels en niet-dagelijkse artikelenwinkels biedt het centrum van Tegelen gezien het huidige leegstandsniveau ruimschoots voldoende vestigingsmogelijkheden. Bij het niet beperken van de nieuwe winkelruimte tot de vestiging van supermarkten bestaat het risico dat de leegstand in het centrum van Tegelen nog verder toeneemt, en dat zal afbreuk doen aan de leefbaarheid van het centrum en de consumentenverzorging in Tegelen.

Bij beantwoording van de vraag of vestigingsbeperkingen in bestemmingsplannen evenredig zijn moet gemotiveerd worden dat de beperkingen evenredig zijn in relatie tot het doel ervan. Dus dat ze geschikt zijn om het nagestreefde doel (behoud leefbaarheid c.q. voorkomen leegstand) te bereiken, ze niet verder gaan dan nodig en het doel niet met minder beperkende maatregelen bereikt kan worden. Van belang hierbij is dat in algemene zin gesteld kan worden dat de regels in een bestemmingsplan een geschikt en niet te vergaand middel zijn om het doel te bereiken. Van belang hierbij is met name de wijze waarop de regeling geformuleerd is (te vergaand beperkend of niet?) en de onderbouwing die hieraan ten grondslag ligt. Hierbij moet het doel van de regeling duidelijk en goed gemotiveerd zijn vanuit ruimtelijke motieven. Hoewel dit al gebruikelijk is in de Nederlandse ruimtelijke ordeningspraktijk, is hier door de Dienstenrichtlijn nog een extra dimensie aan toegevoegd. Het onderliggende doel (bijvoorbeeld leefbaarheid van het centrum) moet feitelijk onderbouwd zijn en men kan niet volstaan met algemene ervaringsgegevens. De motiveringseis is dus aanzienlijk zwaarder geworden. Het centrum van Tegelen heeft de afgelopen jaren te maken gehad met een krimpend primair draagvlak en daarnaast sterke veranderingen in zowel vraag en aanbod in de detailhandel.

Het aantal winkels is daardoor afgenomen en de leegstand is fors toegenomen, met als gevolg een weinig aantrekkelijk winkelklimaat. In het licht van de nabijheid van Venlo met een groot en divers winkelaanbod en diverse elkaar aanvullende grote winkelcentra en daarnaast de korte afstand tot andere alternatieven, zoals Roermond met het designer Outlet Center en het Retailpark, is voor het centrum van Tegelen voor de toekomst uitsluitend een stadsdeelverzorgende functie weggelegd. Die functie wordt hoofdzakelijk bepaald door de kracht van het aanwezige dagelijkse artikelenaanbod en daarbinnen het supermarktaanbod als grootste publiekstrekker. De dagelijkse boodschappen worden namelijk nog altijd overwegend dicht bij huis gedaan, vooropgesteld dat dat aanbod voldoet aan de wensen en eisen van de consument. In 2014 is reeds geconstateerd is dat het in Tegelen aanwezige supermarktaanbod niet meer geheel voldoet aan die wensen en eisen (incompleet, te kleine winkels). De koopstroomcijfers wijzen dit ook uit (relatief veel koopkrachtafvloeiing in de dagelijkse artikelensector). Gezien de geschetste ontwikkelingen en perspectieven draagt alleen een uitbreiding van het winkelaanbod in het centrum van Tegelen bij aan het verbeteren van het functioneren als stadsdeelcentrum (zowel qua

Hoofdstuk 4

22

aanbod als qua levendig “hart” van het stadsdeel) als de boodschappenfunctie een impuls krijgt. Het toevoegen van meer winkelruimte voor andere soorten winkels buiten het bestaande winkelareaal zal de leefbaarheid juist ondermijnen vanwege het risico van een verder toename van de leegstand. 4.1.3 AMvB Ruimte De AMvB Ruimte wordt in juridische termen aangeduid als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het besluit is op 30 december 2011 in werking getreden. Hierna zijn nog enkele aanvullingen/ wijzigingen in werking getreden. In de AMvB zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. De AMvB Ruimte is gericht op doorwerking van de nationale belangen in bestemmingsplannen. De onderwerpen in het Barro betreffen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Natuurnetwerk Nederland (voormalige EHS), erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en het IJsselmeergebied. Geen van de bovengenoemde belangen zijn bij de ontwikkeling van het plangebied in het geding. De beoogde ontwikkeling is kortom niet in strijd met de beleidsregels, zoals deze zijn opgenomen in het Barro.

4.2 Provinciaal beleid 4.2.1 Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) Op 12 december 2014 hebben Provinciale Staten het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) 2014, de Omgevingsverordening Limburg 2014 en het Provinciaal Verkeers- en Vervoersprogramma 2014 vastgesteld. Gezamenlijk vormen deze beleidsdocumenten een integrale omgevingsvisie, die vier wettelijke functies vervult: structuurvisie (Wet ruimtelijke ordening), provinciaal milieubeleidsplan (Wet milieubeheer), regionaal waterplan (Waterwet), Provinciaal Verkeer- en Vervoersplan (Planwet verkeer en vervoer). In het POL staan de fysieke kanten van het leef- en vestigingsklimaat centraal. Belangrijke uitdagingen zijn het faciliteren van innovatie, het aantrekkelijk houden van de regio voor jongeren en arbeidskrachten, de fundamenteel veranderde opgaven op het gebied van wonen en voorzieningen, de leefbaarheid van kernen en buurten en het inspelen op de klimaatverandering. De centrale ambitie komt voort uit de Limburgagenda: een voortreffelijk grensoverschrijdend leef- en vestigingsklimaat, dat eraan bijdraagt dat burgers en bedrijven kiezen voor Limburg: om ernaartoe te gaan en vooral ook om hier te blijven.

Hoofdstuk 4

23

Verder staat in het POL kwaliteit centraal. Dat komt tot uiting in het koesteren van de gevarieerdheid van Limburg onder het motto 'meer stad, meer land', het bieden van ruimte voor verweving van functies, in kwaliteitsbewustzijn, en in dynamisch voorraadbeheer dat moet resulteren in een nieuwe vorm van groeien. Algemene principes voor duurzame verstedelijking sluiten hierop aan, zoals de Ladder van duurzame verstedelijking en de prioriteit voor herbenutting van cultuurhistorische en beeldbepalende gebouwen. Op de POL2014 kaart 'Zonering Limburg' ligt het plangebied in de zone ‘’overig bebouwd gebied’’. Dit is een gemengd woon-/werkgebied met voorzieningen, deels met een stedelijk karakter, deels met een dorps karakter. Accenten worden gelegd op:  transformatie regionale woningvoorraad;  bereikbaarheid;  balans voorzieningen en detailhandel;  stedelijk groen en water;  kwaliteit leefomgeving.

Uitsnede kaart 'Zonering Limburg' POL2014 met globale ligging plangebied (zie rode pijl)

Hoofdstuk 4

24

Afweging De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats in bebouwd gebied binnen de zone ‘Overig bebouwd gebied’, waarbinnen ruimte is voor stedelijke ontwikkelingen zoals onderhavig initiatief. Middels onderhavig plan wordt het centrumgebied van Tegelen versterkt met de toevoeging van 21 woningen, de verplaatsing van een bestaande supermarkt en de toevoeging van een nieuwe discountsupermarkt in het centrum van Tegelen. De beoogde ontwikkelingen passen binnen de richtlijnen die zijn opgesteld voor het ‘’overig bebouwd gebied’’ en leidt niet tot scheve verhoudingen qua transformatie van de woningvoorraad en versterking van de balans van de voorzieningen en detailhandel binnen de gemengde woon/werkgebieden. Met het plan wordt derhalve aangesloten bij de uitgangspunten uit het POL2014. 4.2.2 Ontwerp Provinciale omgevingsvisie Met de komst en invoering van de Omgevingswet dient elke provincie haar eigen provinciale omgevingsvisie op te stellen. In de periode 7 september 2020 tot en met 18 oktober 2020 heeft de provincie Limburg een ontwerp provinciale omgevingsvisie ter inzage gelegd: ‘de Provinciale omgevingsvisie Limburg.’ Dit document is een lange termijnvisie, met als doelstelling invulling geven over hoe de provincie Limburg in de periode 2030-2050 op een integrale en toekomstbestendige manier kan door ontwikkelen.

De Provinciale Omgevingsvisie Limburg vervangt na vaststelling van deze Omgevingsvisie, het huidige ‘Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL2014).’ De omgevingsvisie is dynamisch en flexibel, aangezien dit mogelijkheden biedt om het document te actualiseren met het oog op toekomstige veranderingen. De vaststelling van deze omgevingsvisie is beoogd in het eerste kwartaal van 2021. Daarnaast wordt een omgevingsverordening uitgewerkt om het beleid juridisch te verankeren. De inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingsverordening is gelijk aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet: 1 januari 2022. Tot die tijd blijft de huidige Omgevingsverordening van kracht. Hoofdopgaven In de provinciale omgevingsvisie Limburg zijn een aantal hoofdopgaven te onderscheiden, namelijk:  Het creëren van een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige omgeving, zowel in het landelijkals in het bebouwde gebied;  Een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie (inclusief landbouwtransitie);  Klimaatadaptatie en energietransitie. Deze opgaven, die Limburg-breed spelen, dienen met inachtneming van de specifieke eigenschappen die Limburg bezit op een integrale en toekomstbestendige manier te worden geïmplementeerd. Participatie tussen de overheid, de markt en de inwoners van Limburg is hierbij een belangrijk uitgangspunt.

In de Provinciale omgevingsvisie Limburg wordt daarnaast een toekomstbeeld van 2030-2050 geschetst.

Hoofdstuk 4

25

Inhoud De Omgevingsvisie Limburg bestaat uit twee delen:  Een thematisch deel waarin gedetailleerd wordt ingegaan op de provinciale ambities en opgaven voor de diverse thema’s;  Een gebiedsgericht deel waarin de thema’s op hoofdlijnen verbonden worden op regionale schaal voor de drie regio’s Noord-, Midden en Zuid-Limburg. Het thema dat in het kader van onderhavig geval hoofdzakelijk van toepassing is betreft het aspect ‘Wonen en leefomgeving’. Wonen en leefomgeving De POVI houdt vast aan een dynamisch en flexibel woonbeleid, de woonbehoeften van de Limburger zijn daarbij leidend. Verder liggen hierin ook mogelijkheden bij te dragen aan klimaat-, energie-, en duurzaamheidsdoelstellingen. Vanuit de wetgeving is de rol van de provincie op dit terrein beperkt. Daarom opereert de provincie, met betrekking tot dit thema, vanuit een agenderende, stimulerende, meesturende en verbindende rol. De POVI is hierbij een op hoofdlijnen richtinggevend kader. Aangezien de toekomst onderhevig zal zijn aan veranderingen, en elke specifieke regio voor een andere aanpak vraagt zijn meer gerichte uitwerkingen in provinciale, regionale en/of gemeentelijke programma’s, agenda’s en instrumenten noodzakelijk. Wonen Op het gebied van wonen wordt er specifiek gekeken naar welke behoeften er zijn.

De grootste opgave op korte- en middellange termijn zit in het toekomstgeschikt maken van de verouderde en nietcourante bestaande woningvoorraad. Uitgangspunten zijn dat deze woningen in eerste instantie levensloopbestendig dienen te worden gemaakt, en daarna ook verduurzaamd. Getalsmatig zijn er voldoende woningen, kwalitatief gezien zijn dit echter niet overal de juiste woningen en de juiste plannen. Met name in de middenhuur en sociale huur is er een steeds diverser wordende groep mensen aangewezen op nieuwe woon(zorg)concepten. Verder is er ook speciale aandacht voor de betaalbaarheid van woningen, aangezien kansen voor sommige doelgroepen afnemen door de stijgende prijzen. Een belangrijk instrument om de kwaliteit van het bebouwde gebied op orde te maken is de ladder voor duurzame verstedelijking. Hierdoor wordt de ruimte in bebouwd gebied optimaal benut. Uitgangspunt hierbij is dat leegstaand vastgoed wordt hergebruikt en herbestemd wordt. Wonen is in principe alleen toegestaan in daarvoor bestemde woongebieden, hierop kunnen – tijdelijke – uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van een flexibele schil. Leefomgeving Woonkwaliteit is niet alleen afhankelijk van de woning zelf.

Omstandigheden die hier ook op van toepassing zijn, zijn bijvoorbeeld sociaaleconomische omstandigheden, gezondheid, leefbaarheid, het voorzieningenniveau, de bereikbaarheid en een veilige omgeving. De aandacht ligt bij het ontwikkelen van gemengde wijken, die bij kunnen dragen aan een sterk sociaal weefsel en verkleinen op die manier kloven in de samenleving. Ook belangrijk zijn natuur- en klimatologische eigenschappen van een

Hoofdstuk 4

26

woongebied. Groen, schone lucht, het tegengaan van hittestress en voorzieningen om wateroverlast (zowel overstromingen als droogtes) tegen te gaan dragen daarmee bij aan de omgevingskwaliteit. Afweging Onderhavig plan voorziet in de realisatie van 21 kwalitatief hoogwaardige appartementen in het huursegment op braakliggende gronden binnen bestaand stedelijk gebied (centrum Tegelen). Hiermee worden kwalitatief hoogwaardige woningen toegevoegd aan de huidige woningvoorraad, waardoor wordt bijgedragen aan de noodzakelijke transformatie van de woningmarkt. De versterking van de balans van de voorzieningen en detailhandel binnen de gemengde woon/werkgebieden past in het centrum van Tegelen. Daarnaast voldoet onderhavig plan aan de ladder voor duurzame verstedelijking en is de ontwikkeling in lijn met de ‘Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg’. De beoogde ontwikkeling is dan ook in lijn met de principes, zoals beschreven in de ‘Ontwerp Provinciale omgevingsvisie’. 4.2.3 Omgevingsverordening Limburg 2014 De provincie Limburg heeft op 12 december 2014 ook de “Omgevingsverordening Limburg 2014” vastgesteld. Hierin staan de regels die nodig zijn om het omgevingsbeleid van POL2014 juridische binding te geven. De Omgevingsverordening is een samenvoeging van de Provinciale milieuverordening, de Wegenverordening, de Waterverordening en de Ontgrondingenverordening.

De Omgevingsverordening is uitgebreid met een nieuw hoofdstuk Ruimte. Dat hoofdstuk Ruimte bevat een aantal instrumenten die gericht zijn op de doorwerking van het ruimtelijke beleid van het POL2014. Behalve de toevoeging van het hoofdstuk Ruimte zijn in de Omgevingsverordening Limburg 2014 ook de Verordening Veehouderijen en Natura 2000 (van oktober 2013) en de Verordening Wonen Zuid-Limburg (van juli 2013) vrijwel ongewijzigd overgenomen. Middels onderhavig plan wordt het centrumgebied van Tegelen versterkt met de toevoeging van 21 woningen, de verplaatsing van een bestaande supermarkt en de toevoeging van een nieuwe discountsupermarkt in het centrum van Tegelen. In de nabijheid van het plangebied zijn geen leegstaande monumentale panden beschikbaar om de ontwikkeling in te realiseren. Uit de kaarten behorende bij de Omgevingsverordening Limburg 2014 blijkt dat het plangebied niet ligt binnen (milieu)beschermingsgebieden of beschermingszones ten behoeve van natuur en landschap. Wel ligt het plangebied binnen de boringsvrije zone Venloschol. Hierop zijn de regels van de omgevingsverordening van toepassing. Gezien het feit dat de beoogde ontwikkeling geen diepe grondboringen betreft, vormt het initiatief geen belemmering voor de boringsvrije Venloschol. De voorgenomen ontwikkeling past dan ook binnen het provinciaal beleid.

Hoofdstuk 4

27

4.3 Regionaal beleid 4.3.1 Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 In de ‘Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024’ geven de gemeenten Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Venlo, Venray en Peel en Maas richting aan de regionale woningmarkt. Een van de centrale opgaven is de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. Bij nieuwbouw dient bij voorkeur ingezet te worden op de realisatie van toekomstbestendige en flexibele woonsegmenten. De huishoudprognose van E’til (Progneff) dient als referentieprognose ten aanzien van het aantal nog toe te voegen nieuwbouwwoningen. Echter is de kwalitatieve toets leidend. Progneff wordt daardoor als basis gehanteerd, maar er is (indien kwalitatief wenselijk) ruimte om ‘goede dingen’ te blijven realiseren. Er wordt dus ruimte geboden voor plannen die aansluiten bij de (toekomstige) vraag naar woningen. In de regio zijn uitgangspunten geformuleerd, waaraan alle bouwplannen moeten voldoen die binnen de kwalitatieve richtlijn vallen.

Deze regionale uitgangspunten omvatten de navolgende punten:  Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen;  Gekeken dient te worden naar koppelkansen;  Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot;  Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte;  De regio streeft sociale en duurzame woonconcepten na;  Zoeken naar aansluiting op de landelijke, regionale en lokale duurzaamheid doelen. Aanvullend wordt tevens het volgende benoemd:  Naast nieuwbouw dient er ook gekeken te worden naar de potentie van de bestaande voorraad en hoe deze zich verhoudt tot de veranderende (kwalitatieve) behoefte.  Ook dient er aandacht te zijn voor de huisvesting van specifieke doelgroepen, zoals starters en ouderen. Ten aanzien van deze doelgroepen wordt vooral ingezet op het realiseren van geschikte woningen voor ouderen, daar op deze manier de doorstroming wordt bevorderd. Zo ontstaat er tevens ruimte voor de starter op de woningmarkt.  Vraag en aanbod dienen in de regio beter met elkaar in evenwicht te zijn. De oplossing hiervoor ligt grotendeels binnen de bestaande woningvoorraad.  Leefbaarheid in kleine kernen staat onder druk. Toevoegen van woningen (in kleine mate) kan helpen om de leefbaarheid te verbeteren, maar vooral om de doorstroming te bevorderen.

Afweging Binnen de regionale woonvisie wordt gesteld dat er een toenemende spanning waarneembaar is op de sociale huurwoningmarkt en een sociale druk in de wijken en de woonomgeving. Steeds meer woonurgente groepen vinden moeilijk hun weg in de sociale huursector. Middels onderhavig plan wordt voorzien in nieuwe woongelegenheden binnen de sociale huurwoningmarkt. De beoogde ontwikkeling sluit derhalve aan op de uitgangspunten binnen de ‘Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024.

Hoofdstuk 4

28

4.3.2 Regionale Detailhandelsvisie Noord-Limburg In het kader van de regionale detailhandelsvisie Noord Limburg dient het aantal m2 detailhandel dat toegevoegd wordt elders gesaldeerd te worden. Op 6 juni 2019 hebben de regiogemeenten ingestemd met het maatwerkvoorstel saldering i.v.m. de ontwikkeling Martinushof. Op basis van deze regionale instemming heeft het college van burgemeester en wethouders van Venlo op 25 juni 2019 besloten het wegbestemmen en toevoegen van nieuwe voorraad meters detailhandel (supermarkt) in Tegelen van elkaar los te koppelen. Het maatwerkvoorstel houdt in dat er reeds voorzienbaarheid is gecreëerd bij panden en pandeigenaren buiten het kernwinkelgebied van Tegelen waar onbenutte plancapaciteit van toepassing is. Naast het vastleggen van het kernwinkelgebied van Tegelen zijn de pandeigenaren in oktober 2019 aangeschreven dat hun panden op termijn, in het nieuwe Omgevingsplan Kern Tegelen (bestemmingsplan met verbrede reikwijdte) (mogelijk) de detailhandelsfunctie verliezen. Hiermee wordt verwacht dat er meer m2 wordt wegbestemd dan dat er met de ontwikkeling Martinushof wordt toegevoegd. Het voorontwerp ‘Omgevingsplan Tegelen’ waarin dit is verwerkt heeft met ingang van 23 april 2020 ter inzage gelegen. Onlangs heeft een nieuwe inventarisatie plaatsgevonden van de destijds aangeschreven panden.

De planning is om begin 2021 het ontwerp ‘Omgevingsplan Tegelen’ ter inzage te leggen. In dit ontwerp bestemmingsplan worden bij de betreffende panden geen detailhandelsmogelijkheden meer opgenomen. Het saneren van de detailhandelsmogelijkheden buiten het kernwinkelgebied van Tegelen komt tevens ten goede aan de andere bestaande detailhandelsvestigingen, gezien het totaal aanbod aan detailhandelspanden zal krimpen. Het onderhavig bestemmingsplan bevat daarnaast het wegbestemmen van de supermarktfunctie van de huidige Jan Linders aan de Kerkstraat in Tegelen. Gezien deze locatie binnen het kernwinkelgebied van Tegelen is gelegen blijft ter plaatse detailhandel wel toegestaan.

4.4 Gemeentelijk beleid 4.4.1 Strategische Visie Venlo 2030 Met de Strategische Visie Venlo 2030 geeft de gemeente Venlo een afwegingskader mee op basis waarvan toekomstige besluiten kunnen worden afgewogen en nieuwe ontwikkelingen binnen breder perspectief kunnen worden geplaatst. In de Visie is vastgelegd hoe Venlo zich tot 2030 zal moeten ontwikkelen. Er zijn vijf thema's gekozen waarvoor een analyse voor het jaar 2010 is uitgevoerd en waarvoor de ambities voor het jaar 2030 zijn geformuleerd. Het betreft de volgende thema's:  Stad van actieve mensen;  Innovatieve en excellente stad;  Venlo internationaal;  Centrum van de Euregio: hoofdstad en vitaal hart;  Veelzijdige stad in het groen.

Hoofdstuk 4

29

De geschetste thema's en ambities zijn samengetrokken tot een drietal scenario’s waarin duidelijk herkenbare accenten worden gezet. Tijdens het besluitvormingsproces over de strategische visie in de gemeenteraad is een aantal elementen uit deze drie scenario's samengevoegd tot een samengesteld scenario: Venlo Kansenstad (Je maakt het in Venlo). Dit is het scenario waarvoor de gemeenteraad zich raadsbreed heeft uitgesproken. Individuele ontplooiing en participatie, innovatiekracht en een aantrekkelijk woonklimaat zijn de belangrijkste karakteristieken van dit door de gemeenteraad gekozen samengesteld toekomstscenario. Afweging De gemeente Venlo heeft in het kader van het thema ‘Veelzijdige stad in het groen’ de ambitie om in 2030 op gebied van wonen in Venlo te voorzien in diverse woningtypes en woonmilieus (zodat iedereen een huis naar behoefte en mogelijkheden beschikbaar heeft). Iedere wijk moet hierbij voldoende goede betaalbare woningen hebben. De woningopbouw moet bestaan uit een gedifferentieerde samenstelling naar inkomen, leeftijd en etniciteit van iedere kern en wijk. Onderhavige ontwikkeling draagt bij aan het bieden van geschikte huisvesting binnen de sociale huurwoningmarkt binnen de kern Tegelen. Ten aanzien van de uitbreiding van de supermarkten wordt verwezen naar het detailhandelsbeleid van de gemeente Venlo.

4.4.2 Ruimtelijke Structuurvisie Venlo 2014 Op 25 juni 2014 heeft de gemeenteraad van Venlo de Ruimtelijke Structuurvisie Venlo unaniem vastgesteld. In de structuurvisie staat de hoofdlijn van het ruimtelijk beleid voor de gemeente Venlo beschreven. Hieruit is af te leiden wat er de komende jaren op ruimtelijk gebied wel en niet mogelijk is. De structuurvisie geldt voor het hele grondgebied van de gemeente Venlo, met uitzondering van Klavertje 4, Klein Vink en Laerbroeck. Voor deze gebieden bestaan aparte structuurvisies. In de Ruimtelijke Structuurvisie Venlo zijn niet de regels, maar de ambities en opgaven het uitgangspunt. Nieuwe initiatieven worden in de toekomst nadrukkelijker beoordeeld op het maatschappelijk rendement. Dit rendement wordt bepaald door de mate waarin ontwikkelingen bijdragen aan het bereiken van de ambities van Venlo die zijn vastgelegd in de Strategische Visie 2030. De ruimtelijke structuurvisie is verdeeld in vijf thema's, de zogenaamde 'majeure opgaven'. Daarnaast zijn er drie aandachtspunten geformuleerd die op elke ruimtelijke beslissing van toepassing zijn, de 'basisprincipes'. Majeure opgaven:  Drukte in het ommeland: het contrast tussen het buitengebied en het stedelijk gebied verscherpen door het buitengebied ook daadwerkelijk als buitengebied te behandelen.

Dit betekent het combineren van meerdere functies, zoals landbouw, recreatie, waterberging en natuurontwikkeling.  Ruimte in de stad: het contrast tussen het buitengebied en het stedelijk gebied verscherpen door de beschikbare ruimte in bestaand stedelijk gebied maximaal te benutten.  Leven met de Maas: ruimte geven aan de rivier en haar beken om te anticiperen op klimaatverandering.  Voorzieningen op maat: zorgen voor vitale en toekomstbestendige voorzieningenclusters die aansluiten bij de reële behoefte van de samenleving.

Hoofdstuk 4

30



Robuuste structuren: werken aan een weerbare infrastructuur voor personen- en goederenvervoer. Daarnaast vraagt het gebruik van de ondergrond en het opwekken van schone energie steeds meer aandacht.

Naast deze 'majeure opgaven' wordt er uitgegaan van drie basisprincipes, aandachtspunten die van toepassing zijn op elk ruimtelijk initiatief. Dit betekent concreet dat een initiatief als kansrijker wordt beschouwd als:  het de uitgangspunten van Cradle to Cradle (C2C) als vertrekpunt hanteert;  de vraag wordt gesteld wat het betrekken van (Duitse) regiogemeenten kan betekenen;  hetzelfde georganiseerd draagvlak geniet. Kernopgave Het contrast tussen het stedelijk gebied en het buitengebied wordt kleiner. En dat is jammer, omdat dit een minder afwisselende en daardoor minder aantrekkelijke gemeente oplevert. Steden, dorpen en het buitengebied hebben ieder hun specifieke kwaliteiten. Om die kwaliteiten nog beter tot hun recht te laten komen, wordt het contrast tussen steden, dorpen en het buitengebied de komende jaren versterkt. Het bestaande bebouwde gebied in de stad en de dorpen biedt ruim voldoende capaciteit voor toekomstige stedelijke functies. Het buitengebied wordt - in tegenstelling tot vroeger - steeds meer gebruikt voor typische 'buitengebied-activiteiten', zoals toerisme en recreatie en landbouw. De gemeente wil het contrast tussen stedelijk gebied en het buitengebied verder vergroten door de specifieke kwaliteiten van zowel de stad als het land te benadrukken. Stad en land moeten elkaar aanvullen in plaats van in elkaar over te gaan.