013 RC Bijlage 6 Strategisch Huisvestingsplan OGVO zonder getallen.pdf

3 Minimaal energie-index of beter (Besluit energieprestatie gebouwen).

www.icsadviseurs.nl

28/49

6.6 Sport OGVO beschikt op dit moment over vijf zalen. Daarnaast maakt zij gebruik van een aantal gymzalen die zij huurt. De totale huurlasten voor sport en terreinen komt op circa in . De totale huurlasten zijn hoog. Dit is het gevolg van de kapitaallasten die zijn meegenomen in het bedrag. De lasten zijn daardoor het totaal van de kapitaallasten plus de exploitatie. Omdat OGVO heeft aangegeven dat deze contracten langjarig zijn, is deze waarde constant gehouden (net als bij de andere inkomsten en uitgaven is geen rekening gehouden met indexatie en is dus sprake van prijspeil ). Voor de eigen zalen is sprake van een totale huisvestingslast (kapitaal- en exploitatielast) van in . Deze loopt als gevolg van aflopende afschrijvingen naar iets af naar in . De totale uitgaven voor sport bedragen daarmee ruim .

Huisvestingslasten sport Huur gymnastieklocaties Eigen locaties Totaal lasten Norm atieve vergoeding o.b.v. lestijden € 240.385 € 218.856 De normatieve ruimtebehoefte voor sport wordt bepaald aan de hand van het aantal lestijden. Voor OGVO bedraagt het normatieve aantal lestijden in en in . Dit is equivalent aan respectievelijk en zaaldelen. Dit is de normatieve behoefte, er is niet berekend hoeveel uren er daadwerkelijk sport wordt gegeven. OGVO heeft zelf zaaldelen in eigendom, de rest huurt zij in de vorm van sporthallen of velden.

Lestijden

Zaaldelen

Valuascollege Blariacumcollege College Den Hulster Totaal verschil Om de bedragen in perspectief te plaatsen hebben we hieronder een vergelijking gemaakt met de klokuurvergoeding. Dit is een bedrag dat een school als vergoeding voor exploitatielasten zou moeten betalen wanneer geen sprake is van doordecentralisatie. Het verschil tussen deze bedragen zou uit de doordecentralisatiegelden moeten komen. Op basis van de normatieve sportbehoefte en de klokuurbedragen zijn de gebruikerskosten circa tot . Dat betekent dat OGVO circa tot meer aan bewegingsonderwijs besteed dan zij normaliter vanuit haar exploitatievergoeding verondersteld wordt te bekostigen.

Bekostigingsbedragen gebruik lokalen bewegingsonderwijs Vast bedrag Variabel bedrag Totaal Totaal lasten Verschil

www.icsadviseurs.nl

29/49

7. Actieplan en conclusie SHP 7.1 Actieplan Om de uitvoeringsagenda tot uitvoering te brengen gelden de komende jaren de volgende acties: Korte termijn acties ▪

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

College Den Hulster optimaliseren door medegebruik van ruimtes te realiseren. Voor schooljaar maakt IKC De Koperwiek (schoolbestuur Akkoord!PO) tijdelijk gebruik van een aantal ruimtes in verband met vervangende nieuwbouw (deze kosten zijn niet geraamd omdat er van uit is gegaan dat de kosten voor aanpassing voor de Koperwiek niet door OGVO / Den Hulster worden gedragen). Hercontracteren van de afspraken met de gemeente Venlo in het kader van de doordecentralisatie. Overeenkomst met de gemeente Venlo over een uitvoeringsagenda huisvesting voortgezet onderwijs op basis van de onderwijsvisie. Herfinancieren op basis van een krediet met gemeentegarantie via schatkistbankieren. Ontwikkelen van een OGVO brede onderwijsvisie op het onderwijsaanbod. Nader onderzoek naar herbestemmen Bestuursgebouw OGVO en afstoten Bachstraat (huidige ISK locatie). Nader onderzoek naar herbestemmen en/of buitengebruik stellen van gebouw 500. Besluitvorming omtrent vervangende nieuwbouw van het seniorcollege (Blariacum). Verduurzamen en onderzoek eventuele renovatie (oudbouw) van het Valuascollege. Vormgeven onderwijslandschap Den Hulster (met diverse onderwijspartners), inclusief nieuwbouw van de bouwdelen E en F. Verduurzamen van diverse schoollocaties conform adviezen Volantis.

Middellange termijn acties ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Herijken SHP op basis van nieuwe leerlingenprognoses zodat het SHP ook op langere termijn zo actueel mogelijk blijft. Besluitvorming omtrent toekomst opleidingen muziek, dans en musical en onderzoeken waar huisvesten binnen het Valuascollege. Voorbereiden investering in Valuas nieuw. Inpassing uitvoeren ten behoeve van muziek, dans en musical opleidingen (indien opleidingen blijven behouden). Afstoten van het Bristolpand.

www.icsadviseurs.nl

30/49

7.2 Conclusie In de voorgaande hoofdstukken zijn de adviezen beschreven voor de huisvestingsportefeuille van OGVO. Na uitvoering van alle adviezen leidt dit tot een gezondere huisvestingsportefeuille, maar is nog geen dekkend plan om een positief resultaat te behalen in . Onderstaande figuur geeft een visuele weergave van de huisvestingslasten versus de baten (rode stippellijn) in na uitvoering van alle adviezen.

Voor OGVO betekent dit dat verdere maatregelen noodzakelijk zijn. Enkele denkrichtingen hiervoor zijn onderverdeeld in het beperken van de investeringen/kosten en het verhogen van de opbrengsten: ▪

Beperken investeringen/kosten door: ─ Onderwijsinhoudelijke discussie te voeren: bijvoorbeeld met betrekking tot DAMU-opleidingen en het ontdubbelen van opleidingen; ─ Herfinancieren van de leningen waardoor mogelijk rentelasten kunnen worden beperkt; ─ Kosten voor sport: door daling van het aantal leerlingen is een gymzaal minder benodigd; ─ De kosten voor schoonmaak acht ICSadviseurs bovengemiddeld, mogelijk is hier een besparing in te realiseren; ─ Lagere capaciteit en/of lagere ambities met als doel de nieuwe investeringen te beperken.

▪

Verhogen van de opbrengsten door: ─ Meer ruimtes verhuren en of meer oppervlakte af te stoten.

www.icsadviseurs.nl

31/49

─ ─

Nieuwe afspraken met de gemeente omtrent dekking en/of beperken van kosten voor WOZ en sport (gebouwen en velden).

Bijlagen

www.icsadviseurs.nl

32/49

Bijlage 1: Vergelijking bekostigde ruimte versus capaciteit per campus

www.icsadviseurs.nl

33/49

Bijlage 2: Inpassingstudie College Den Hulster Een van de onderdelen in het SHP is de grote overmaat van het aantal niet bekostigde ruimte bij College Den Hulster en het advies om deze overmaat beter in te vullen. Daarnaast is de huisvesting bij College Den Hulster, met name de gebouwdelen E en F, op een aantal punten sterk verouderd, zowel in technische zin als in onderwijskundige zin. De functionele staat en de (hoge) kosten voor verduurzaming die met de huisvesting gepaard gaan, vragen om maatregelen om goede huisvesting en ontwikkeling van het onderwijs te blijven garanderen. De combinatie van deze twee componenten maakt dat OGVO oplossingsrichtingen verkent om de overmaat tegen te gaan en de technische staat van de gebouwdelen aan te pakken. Aan de basis van deze oplossingsrichtingen staat het aangaan van inhoudelijke samenwerking met onderwijspartners uit de regio. Doel daarbij is dat zij gezamenlijk een dekkend programma bieden waardoor alle kinderen/leerlingen in Venlo een passende plek en aanbod krijgen, afgestemd op de individuele ondersteuningsvragen, leervragen, leerstijl en leerbehoeften. Concreet is door OGVO de vraag gesteld om – middels een inpassingsstudie - bij College Den Hulster plek te bieden aan mogelijke samenwerkingspartners, te weten: ▪ ▪ ▪ ▪

Stichting Akkoord!PO, met het oog op gezamenlijk tot een Tienerschool te komen; Onderwijsgroep Buitengewoon; Gilde Opleidingen; VISTA College.

OGVO heeft gevraagd om – naast de inpassingsstudie – diepgaander naar de gebouwdelen van College Den Hulster te kijken. Dit vanuit de veronderstelling dat de gebouwdelen E en F dusdanig verouderd zijn, dat vervanging wellicht een gunstigere denkrichting is (ten opzichte van renovatie en in stand houden). Daarnaast heeft OGVO gevraagd de efficiency van de gebouwen nader te bekijken, omdat de mate van overmaat, niet als zodanig wordt herkend door gebruikers. Deze onderdelen komen terug in onderstaande paragrafen. De technische verdiepende analyse van de gebouwdelen E en F is reeds beschreven bij de factsheets.

www.icsadviseurs.nl

34/49

Functionele beschrijving

De locatie bestaat uit een aantal gebouwdelen: A B

C

D E F G

Dit gebouwdeel maakt geen deel uit van de huidige huisvesting van College Den Hulster. Dit gebouwdeel is in gebruik door Gilde Opleidingen. In dit gebouw zijn Create & Design opleidingen, Entree opleidingen en de Retail & Business opleidingen van Gilde in Venlo ondergebracht. Dit gebouwdeel bestaat uit een grote praktijkvleugel (begane grond) met een aantal meer theoretische ruimten op de verdieping. De praktijkvoorzieningen zijn voor zowel Gilde Opleidingen als voor College Den Hulster bestemd en omvatten de praktijkruimten voor verschillende technische opleidingen. De verdieping is overwegend door Gilde Opleidingen in gebruik. Gebouwdeel C is een relatief nieuwer gebouwdeel, dat voornamelijk in gebruik is door het vmbo. Het gebouw wordt gekenmerkt door een grote centraal gelegen trap met daaromheen een verkeersruimte met lokalen. De stramienmaat is beperkt: verschillende lokalen hebben daardoor een beperkte maat. Daarnaast zijn hier diverse grote praktijklokalen ondergebracht (onder andere voor de vmbo-praktijk in de sectoren Zorg & Welzijn en Economie). Naast de ruimten voor het vmbo is hier een aantal stafruimten ondergebracht. Gebouwdeel D vormt de verbinding (aansluiting) tussen de gebouwen C en E. Hier is een kantine/aula ondergebracht, inclusief personeelsruimte (tijdelijke voorziening).

Gebouwdeel E is een gebouw met vier lagen, gekenmerkt door een brede centrale gang per verdieping met daaromheen lokalen. De verdiepingshoogte is beperkt. Dit gebouwdeel is overwegend door het havo/vwo in gebruik. Op de begane grond is een Technasiumruimte ingericht. Bouwdeel F bestaat uit twee delen: een stuk rondom een patio (met een aantal kantoren en enkele stafruimten) en een stuk met Aula/Mediatheek. Ook VISTA maakt gebruik van enkele ruimten in dit bouwdeel. Gebouwdeel G bevat de sportruimten. De sportruimten bestaan uit drie gymzalen die in eigendom zijn van College Den Hulster.

www.icsadviseurs.nl

35/49

Ruimtelijke analyse Dit SHP laat zien dat College Den Hulster te maken heeft met een flinke normatieve overmaat. Een normatieve berekening gaat uit van een vergelijking van de bruto vloeroppervlakten. De bruto vloeroppervlakte is relevant omdat dit de oppervlakte is die daadwerkelijk onderhouden, verwarmd en schoongemaakt moet worden. Voor het gebruik is echter de functioneel nuttige oppervlakte van belang. De aanname is gedaan dat de gebouwen van College Den Hulster relatief inefficiënt zijn. Dat wil zeggen dat er binnen de beschikbare bruto vloeroppervlakte minder functioneel nuttige ruimte beschikbaar is dan op voorhand aangenomen mag worden. Berekening efficiency van de gebouwen Om die reden heeft OGVO gevraagd ook een bruto/nuttig meting ui te voeren. De bruto/nuttig verhouding van een gebouw is een indicatie voor de efficiency van het ruimtegebruik. ICSadviseurs heeft deze analyse gemaakt. In onderstaande tabel is het resultaat van de bruto/nuttig meting weergegeven4. B

C

D

E

F

TOTAAL

Bruto v loeropperv lakte Gemeten nuttige opperv lakte Functioneel nuttige opperv lakte Bruto/nuttig v erhouding Reguliere bruto/nuttige verhouding gebouwtype "Verloren" ruimte in m² bvo

In deze tabel is achtereenvolgens opgenomen: ▪ ▪

▪

▪ ▪

▪

De bruto vloeroppervlakte schetst de totale omvang van het gebouwdeel inclusief verkeersruimte, technische ruimten, sanitaire voorzieningen en dergelijke; De gemeten nuttige oppervlakte geeft aan wat de totale omvang van de ruimten is die beschikbaar is voor het primaire gebruik van het gebouw, niet voortkomend uit het functioneren van het gebouw zelf. Dat wil zeggen dat dit alle onderwijsruimten, stafruimten, bergruimten en dergelijke omvat, maar dat verkeersruimten, sanitaire ruimten en bijvoorbeeld constructieruimte niet zijn meegerekend; Omdat de aanwezige ruimte niet altijd overeenkomt met de oppervlakte die benodigd is voor de functie (een ruimte is als gevolg van ontwerpverliezen/inpassingsverliezen doorgaans iets groter dan voor de aard van de functie nodig is), is een correctie toegepast om de functionele maat te kunnen beoordelen; Hieruit volgt een bruto nuttig verhouding voor het betreffende gebouwdeel; De bruto/nuttig verhouding is vergeleken met een gangbare bruto/nuttig verhouding voor de in dit gebouwdeel ondergebrachte functie. Voor reguliere onderwijsgebouwen in het voortgezet onderwijs ligt deze verhouding doorgaans rond de .

Bij praktijkruimten is deze lager; Door uit te rekenen welke oppervlakte beschikbaar is bij een ‘gangbare’ verhouding en de uitkomst te vergelijken met de aanwezige functionele oppervlakte, is te benaderen wat de “verloren” ruimte is als gevolg van de inefficiency van het gebouwdeel.

Bijna aan verloren ruimte Uit de analyse volgt de conclusie dat gebouwdeel B meer functionele oppervlakte heeft dan op basis van het bruto vloeroppervlakte verondersteld had mogen worden. Dit is in het gebouwdeel ook herkenbaar: de praktijkruimten geven onderling toegang tot de volgende ruimte, er is nauwelijks sprake van verkeersruimten. Gebouwdeel E daarentegen kent veel “verloren” ruimte als gevolg van inefficiency. Hier is sprake van een zeer ongunstige bruto/nuttig verhouding van waardoor het gebouw in effectiviteit ruim bvo kleiner is dan de werkelijke omvang. Voor de gebouwdelen B tot en met F samen is de totale omvang aan verloren ruimte circa bvo. De werkelijke capaciteit en de “rekenwaarde” die gebruikt kan worden voor de inpassingsstudie verschillen daarmee circa bvo.

4 De meting is exclusief

www.icsadviseurs.nl

m² overkapping

36/49

Ruimtebehoefte Tienerschool De Tienerschool is gericht op leerlingen in de leeftijd van 10 – 14 jaar. Voor de huisvesting bij College Den Hulster betekent dit dat de leerlingen van groep 8 (De Koperwiek) dichtbij de leerlingen van klas 1 en 2 van CDH worden gehuisvest. ▪

▪

Voor het deel vanuit het primair onderwijs geldt dat sprake is van leerlingen groep . Voor de ruimtebehoefte is uitgegaan van vier ruimtes: drie groepsruimtes en een unitruimte. Daarnaast zijn ruimtes voor berging, sanitair, kantoor (twee werkplekken en archief) en een koffiecorner meegenomen in de ruimtebehoefte. In totaal is de ruimtebehoefte bvo (zie bijlage 3 voor een concept ruimtestaat); De aanname is gedaan dat die leerlingen die vanuit De Koperwiek instromen in College Den Hulster, ook in de onderbouw in de Tienerschool aanwezig zijn. Dit betekent dat van de circa leerlingen in de onderbouw (prognose van College Den Hulster, ongeveer leerlingen in de onderbouw tot ‘de Tienerschool’ behoren. Dit staat normatief gelijk aan een oppervlakte van bvo. Een deel hiervan is echter bestemd voor bijvoorbeeld bètavakken, kunstvakken en stafruimten die niet zondermeer uit deze oppervlakte onttrokken kunnen worden. Gezien het concept waarbij geen sprake is van duidelijke afbakeningen, volstaat ICSadviseurs op dit moment met de indicatie dat circa de helft van die oppervlakte tot het domein van de Tienerschool gerekend kan worden (circa bvo).

De totale omvang van de Tienerschool (exclusief bèta- en kunstvakken en exclusief het deel staf van College Den Hulster) bedraagt dus circa bvo. College Den Hulster Voor College Den Hulster geldt een normatieve ruimtebehoefte van bvo (prognose ). Bij de inpassingsstudie is uitgegaan van bvo omdat de leerlingenprognose en modelverordening zijn bijgesteld. Het verschil, bvo, is beperkt en te realiseren binnen de beschikbare capaciteit. Zodoende is de inpassing hier niet op aangepast. De ruimtebehoefte is berekend op basis van leerlingen en een onderverdeling naar sectoren en afdelingen conform de actuele leerlingenverdeling. Daarnaast is rekening gehouden met een ‘korting’ op de vaste voet in verband met het bestuursbureau dat niet op deze locatie aanwezig is. Voor de inpassingsstudie hebben we deze als volgt verder verdeeld: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

bvo is ruimtebehoefte verbonden aan de Tienerschool; bvo is ruimtebehoefte verbonden aan het vmbo; bvo is ruimtebehoefte verbonden aan havo/vwo; bvo is ruimtebehoefte verbonden aan algemene staf- en ondersteunende ruimten; bvo is ruimtebehoefte verbonden aan kantines en aanverwante voorzieningen.

Deze verdeling in oppervlakten komt voort uit een benchmark van oppervlakteverdeling binnen voinstellingen van ICSadviseurs. OG Buitengewoon Onderwijsgroep Buitengewoon biedt onderwijs aan leerlingen voor het praktijkonderwijs (Wildveld) en het voortgezet speciaal onderwijs (Velddijk). ▪ ▪

Voor het praktijkonderwijs geldt een normatieve ruimtebehoefte van bvo. Deze capaciteit is berekend op basis van leerlingen x bvo (normatieve ruimtenorm voor praktijkonderwijs) bvo vaste voet; Voor het vso is de aanname gedaan dat circa van de leerlingen niet meeverhuizen naar College Den Hulster. Voor deze leerlingen geldt dat zij onderwijs krijgen in een kleine, eigenstandige voorziening los van College Den Hulster. Voor de overige leerlingen is de normatieve ruimtebehoefte berekend op

Het aantal leerlingen voor Praktijkonderwijs en VSO wijkt af van het Ruimtelijk functioneel Programma van Eisen. Het nieuwe aantal leerlingen is afkomstig uit gesprekken met OG Buitengewoon.

www.icsadviseurs.nl

37/49

bvo. Hierbij is uitgegaan van een normatieve ruimtenorm van m² bvo per leerling en een vaste voet van m² bvo. De totale normatieve ruimtebehoefte voor OG Buitengewoon bedraagt bvo. VISTA College De ruimtebehoefte voor VISTA College is gelijk aan het huidige gebruik in gebouwdeel F bij College Den Hulster. Specifiek betekent dit een kantoorruimte, twee theorielokalen en één praktijklokaal bvo. Gilde Opleidingen De totale ruimtebehoefte van Gilde Opleidingen valt uiteen in de volgende onderdelen: ▪

▪

▪

In gebouwdeel A zijn voor Gilde de opleidingen Creatie & Design, Entree en Retail & Business gehuisvest. Conform de prognose in neemt de ruimtebehoefte af, waardoor circa bvo capaciteit beschikbaar is om in te passen voor ander(e) gebruik(ers) (hierbij is rekening gehouden met een inpassingsverlies van % voor het inkrimpen in de huidige ruimte); In de gebouwdelen B en C biedt Gilde de technische opleidingen. De ruimtebehoefte bedraagt bvo (prognose ). Dit is inclusief een inpassingsverlies van % voor het krimpen in ruimte (huidig ruimtegebruik bedraagt bvo). In de berekening is aangenomen dat het huidige opleidingsaanbod van Gilde op de Hagerhofweg gelijk blijft; De 3 opleidingen vanuit de Laaghuissingel hebben een totale ruimtebehoefte van bvo (prognose ). De verdeling per opleiding is als volgt: bvo voor Gilde Food & Hospitality College, bvo voor Gilde Transport & Logistiek College en bvo voor Gilde Travel & Leisure College.

De totale omvang van Gilde Opleidingen minus de beschikbare capaciteit in gebouwdeel A bedraagt circa bvo. Hierin zijn alle drie de opleidingen van de Laaghuissingel inbegrepen. Over verplaatsing van deze opleidingen is nog geen besluit genomen. Dit betekent dat sprake is van een bandbreedte van bvo ( bvo in gebouw B – in gebouw A) tot bvo voor Gilde Opleidingen. Om niet met een bandbreedte te hoeven werken, doet ICSadviseurs de aanname dat van de drie opleidingen alleen de opleiding Transport & Logistiek een plek krijgt in de Hagerhofweg en de overige twee opleidingen elders in Venlo (overigens is hier vanuit Gilde nog geen standpunt in bepaald, plaatsing van alle drie de opleidingen behoort nog tot de mogelijkheden). Hiermee is de aanname dat de ruimtebehoefte voor Gilde bvo ( bvo voor Gilde Techniek + bvo voor Gilde Transport & Logistiek – in gebouw A) is. Totale ruimtebehoefte De totale ruimtebehoefte van de vijf onderwijspartners is circa bvo. Omdat – afhankelijk van het scenario – mogelijk sprake is van investeren door OGVO in ruimte voor toekomstige samenwerkingspartners, is het belangrijk van een langdurige samenwerkingsrelatie uit te kunnen gaan. Op dit moment lijkt het kunnen maken van lange termijn afspraken voor een deel van de opleidingen van Gilde en VISTA nog niet zeker.

Voor dit rapport gaat ICSadviseurs uit van een hoge mate van zekerheid met betrekking tot een ruimtevraag van bvo. Dit is voor de aanname in dit rapport inclusief Gilde Techniek en Gilde Transport & Logistiek en exclusief VISTA en Gilde Food & Hospitality en Gilde Travel & Leisure.

www.icsadviseurs.nl

38/49

Behoefte bestands vergelijking De totale bruto vloeroppervlakte van de gebouwdelen B t/m F (exclusief sport) bedraagt bvo. Hiervan is bvo in gebruik door Gilde en bvo in gebruik door VISTA. Het restant, bvo, is in gebruik door College Den Hulster. Zoals beschreven in paragraaf 5.1 bedraagt de normatieve ruimtebehoefte voor College Den Hulster bvo (prognose ). Dit betekent dat op termijn sprake is van bvo aan niet bekostigde ruimte. Zoals beschreven in paragraaf 5.1 is de inpassingsstudie gebaseerd op een hoge mate van zekerheid, waardoor de ruimtebehoefte circa bvo is. De aanwezige bruto vloeroppervlakte voor onderwijs is hoger, namelijk bvo. De capaciteit in de gebouwdelen B t/m F zou daarmee voldoende moeten zijn om de ruimtebehoefte op te vangen. Eerder is beschreven dat de gebouwdelen relatief inefficiënt zijn. Dit wil zeggen dat binnen de beschikbare bruto vloeroppervlakte minder functioneel nuttige ruimte beschikbaar is. Om deze reden is het verstandig om de ruimtebehoefte en de beschikbare capaciteit met elkaar te vergelijken op basis van functioneel nuttige oppervlakte (fno). Onderstaande tabel geeft de ruimtebehoefte en de beschikbare onderwijscapaciteit weer in bvo en fno.

aantal leerlingen

ruimtebehoefte m² bvo m² fno

Den Hulster - V mbo - HAV O/V WO - Staf - Overig Koperwiek OG Buitengewoon - V SO (ZMOK, V elddijk) - PrO (Wildveld) Gilde Opleidingen * Ruimtebehoefte (normatief) Inpassingsverlies gebouwdeel B (als gevolg van krimp) Ruimtebehoefte subtotaal Capaciteit in de gebouwdelen B t/m F (exclusief sport) Af: inefficiente ruimte (o.b.v. b/n analyse) Verschil

- * aantal gewogen studenten - Tienerschool klas 1 en 2 vallen onder m² College Den Hulster Conclusie die uit deze tabel volgt is dat de capaciteit van de gebouwdelen B t/m F (exclusief sport) voldoende is om de onderwijspartners volledig in te passen. Er resteert circa m² bvo. Bij het inpassen in bestaande huisvesting is doorgaans enige ruimte nodig in verband met inpassingsverliezen. Hiervoor is deze m² bvo beschikbaar (circa ).

www.icsadviseurs.nl

39/49

Scenario’s Deze paragraaf schetst enkele oplossingsrichtingen. Onderstaand figuur geeft nog een keer alle gebouwdelen van A t/m G weer, waarbij A in eigendom van Gilde is en G uit sport bestaat. In de volgende paragraaf zijn de scenario’s financieel doorgerekend, waardoor de onderbouwing voor een voorkeursscenario is geobjectiveerd.

Scenario 1: inpassing in de huidige situatie Scenario 1 betreft de inpassing van de gebruikers, College Den Hulster, Akkoord!PO, OG Buitengewoon en Gilde in de huidige gebouwdelen. Bij de inpassing is rekening gehouden met de gedeelde visie en ambitie op samenwerking en vormgeving van het onderwijs. Onderstaande afbeelding weerspiegelt de gebouwdelen en de verdiepingen als doorsnede. De verhoudingen van de gebouwdelen komen daardoor niet overeen met de daadwerkelijke vierkante meters (zie ook de plattegrond hierboven). Bijvoorbeeld: gebouwdeel E is in verhouding groter van capaciteit dan de afbeelding laat zien.

www.icsadviseurs.nl

40/49

Scenario 2a: vervangende nieuwbouw voor gebouwdelen E, F en G. Hierbij worden de gebouwdelen E en F gesloopt en vervangende nieuwbouw gerealiseerd voor het restant aan benodigde capaciteit. Dit scenario geeft meer invulling aan de gezamenlijke visie van de onderwijspartners dan scenario 1. De reden hiervoor is dat er geen gebouwelijke beperkingen zijn, maar dat vanuit visie en inhoud naar de stenen (én daarmee gebouwen) kan worden gekeken. Daarnaast wordt als optie gebouwdeel G meegenomen in het scenario. In gebouwdeel G zitten de sportvoorzieningen voor College Den Hulster, namelijk drie gymzalen. Gebouwdeel G heeft hetzelfde bouwjaar als E en F. Esthetisch (kleedruimtes en douches) is het gebouwdeel recentelijk () opgeknapt, de technische kwaliteit is te vergelijken met E en F. De capaciteit vervangende nieuwbouw exclusief sport is circa m² bvo. De capaciteit voor vervangende nieuwbouw inclusief sport bedraagt circa m² bvo. Voor sport is uitgegaan van een sporthal met een capaciteit van m² bvo (3 zaaldelen) – zie bijlage 4.

* Exclusief vervangende nieuwbouw sport

www.icsadviseurs.nl

41/49

Scenario 2b: vervangende nieuwbouw voor gebouwdelen D, E, F en G Bij scenario 2b is sprake van vervangende nieuwbouw voor de gebouwdelen D, E, F en G. Gebouwdeel D heeft op dit moment een Kantine/Aula functie, waarmee tevens de gebouwdelen C en E met elkaar worden verbonden. Daarnaast staan op het dak diverse technische installaties voor de overige gebouwdelen. Net als bij scenario 2a wordt in dit scenario ook gekeken naar vervangende nieuwbouw van gebouwdeel G. De capaciteit vervangende nieuwbouw exclusief sport is circa m² bvo. De capaciteit voor vervangende nieuwbouw inclusief sport bedraagt circa m² bvo . Voor sport is uitgegaan van een sporthal met een capaciteit van m² bvo (3 zaaldelen) – zie bijlage 4.

De nieuwbouw bij scenario 2a bevat circa m² bvo (exclusief sport), waardoor al snel met meerdere bouwlagen moet worden gewerkt. Het is niet wenselijk om het gebouw te hoog te maken. Scenario 2b biedt daarmee meer mogelijkheden op het terrein. De vervangende nieuwbouw is wel groter, namelijk circa m² bvo.

* Exclusief vervangende nieuwbouw sport

Scenario 3: inpassing alle onderwijspartners In de eerdere scenario’s is uitgegaan van een hoge mate van zekerheid. Concreet betekent dit dat voor Gilde alleen is uitgegaan van de opleidingen Gilde Techniek en Gilde Transport & Logistiek en dat VISTA niet is meegenomen in de ruimtevraag. Wanneer VISTA en de andere opleidingen van Gilde (Food & Hospitality en Travel & Leisure) ook een plek moeten krijgen, dan is sprake van een uitbreidingsbehoefte van m² bvo (extra ruimtevraag - beschikbare m² bvo onderwijscapaciteit) bovenop de bestaande huisvesting (exacte aandeel afhankelijk van de partners die wel/geen plek krijgen op deze locatie). De extra ruimtebehoefte heeft ook gevolgen voor de scenario’s met vervangende nieuwbouw. De vervangende nieuwbouw bij scenario 2a ligt dan tussen m² bvo en bij scenario 2b tussen m² bvo. Dit is exclusief de vervangende nieuwbouw van m² bvo voor sport.

www.icsadviseurs.nl

42/49

Financiën In deze paragraaf worden de scenario’s (paragraaf 7.5) financieel onderbouwd en op basis daarvan met elkaar vergeleken. Op deze manier kunnen de scenario’s op een objectieve wijze tegen elkaar worden afgezet. In de financiële doorrekening per scenario zijn de volgende kosten opgenomen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Renovatie kosten (dak + gevel); Kosten voor functionele aanpassingen; Kosten voor uitbreiding (inclusief optoppen) en nieuwbouw: per m² bvo; Sloop (demontage in verband met slopen tussen twee gebouwdelen): per m² bvo; Huidige exploitatiekosten; Exploitatiekosten na uitbreiding en/of nieuwbouw: per m² bvo; % rekenrente; Stichtingskosten voor nieuwbouw sporthal .

Kosten voor renovatie en functionele aanpassingen worden afgeschreven in jaar, terwijl bij nieuwbouw wordt uitgegaan van jaar. De investeringsbedragen zijn exclusief de kosten voor tijdelijke huisvesting. Scenario 1: inpassing in huidige situatie en uitbreiding In dit scenario is rekening gehouden met kosten voor renovatie ( E + F) en functionele aanpassingen. De kosten bij renovatie betreffen de kosten voor gevel en dak, inclusief een kwaliteitsslag ten behoeve van verduurzaming van het gebouw. Gebouwdeel

Metrage Bestaand Functionele aanpassing Kosten functionele aanpassing per m² Kosten renov atie per m² Totaal kosten

B C D E F

1 Totaal

De totale investering voor scenario 1 bedraagt daarmee exploitatie) in jaar 1 is .

. De jaarlast (rente, afschrijvingen en

Scenario 2a: vervangende nieuwbouw voor de gebouwdelen E, F en G De kosten voor de functionele aanpassing in gebouwdelen B, C en D zijn € Gebouwdeel

.

Metrage Bestaand Functionele aanpassing Kosten functionele aanpassing per m² Kosten renov atie per m² Totaal kosten

B C D Totaal

In dit scenario is ook uitgegaan van circa m² bvo aan nieuwbouw voor de gebouwdelen E en F (exclusief sport). In onderstaande tabel zijn de kosten voor nieuwbouw en sloop opgenomen.

Nieuwbouw E en F Kosten sloop (demontage) per m² bvo Kosten vervangende nieuwbouw Totaal

€ € €

In totaal bedraagt de investering voor scenario 2a € exploitatie) in jaar 1 is € .

www.icsadviseurs.nl

. De jaarlast (rente, afschrijvingen en

43/49

Scenario 2b: vervangende nieuwbouw voor de gebouwdelen D, E en F De functionele aanpassing voor gebouwdelen B en C bedraagt . Gebouwdeel

Metrage Bestaand Functionele aanpassing Kosten functionele aanpassing per m² Kosten renov atie per m² Totaal kosten

B C Totaal

In dit scenario wordt 8.032 m² bvo aan vervangende nieuwbouw gerealiseerd voor de gebouwdelen D, E en F (exclusief sport). In onderstaande tabel zijn de kosten voor nieuwbouw en sloop opgenomen.

Nieuwbouw D, E en F Kosten sloop (demontage) per m² bvo Kosten vervangende nieuwbouw Totaal

€

In totaal bedraagt de investering voor scenario 2b 1 is .

. De jaarlast (rente, afschrijvingen en exploitatie) in jaar

Sport Vervangende nieuwbouw van de sportvoorzieningen bij College Den Hulster is als mogelijkheid toegevoegd aan de scenario’s 2a en 2b. Hierbij gaat het alleen om gebouwdeel G, deze gymzalen zijn in eigendom van College Den Hulster. De huidige capaciteit van gebouwdeel G is m² bvo. De verwachting is dat 3 zaaldelen (sporthal) noodzakelijk blijven. Het gaat hierbij om m² bvo. Een kostenraming voor sloop en vervangende nieuwbouw van een sporthal zijn: Gebouwdeel G - sport Kosten sloop (demontage) per m² bv o Kosten v erv angende nieuwbouw Totaal

Conclusie Scenario 2a: vervangende nieuwbouw van de gebouwdelen E en F, is financieel gezien het meest gunstige scenario. Daarbij kan de afweging worden gemaakt om gebouwdeel G mee te nemen in het scenario.

www.icsadviseurs.nl

44/49

Conclusie en advies inpassingsstudie Er is gekozen om bij de inpassing uit te gaan van een hoge mate van zekerheid met betrekking tot de ruimtevraag. De visie en de (zekere) ruimtevraag is geprojecteerd op de gebouwelijke situatie bij College Den Hulster. Daaruit is een aantal scenario’s voortgekomen: 1. 2.

3.

Geen vervangende nieuwbouw: inpassing in huidige situatie. Vervangende nieuwbouw: a. Vervangende nieuwbouw voor de gebouwdelen E, F en G; b. Vervangende nieuwbouw voor de gebouwdelen D, E , F en G. Inpassing van alle onderwijspartners: extra ruimtevraag van m² bvo voor VISTA en de opleidingen Food & Hospitality en Travel & Leisure van Gilde Opleidingen.

Op basis van de visie, ruimtelijke- en technische analyse en financiën is ten aanzien van de scenario’s een aantal deelconclusies te maken: ▪

▪

▪

▪ ▪ ▪

Het aantal leerlingen voor College Den Hulster neemt af naar leerlingen (prognose ) waardoor het aantal niet bekostigde meters (overmaat) toeneemt. Om de druk op de exploitatielasten te verlagen is het noodzakelijk om invulling te geven aan de overmaat. Uit de technische analyse komt naar voren dat de gebouwdelen E en F op korte termijn vragen om een grootschalige renovatie. Tegelijkertijd biedt het casco zeer beperkte mogelijkheden om met een renovatie de benodigde kwaliteitsslag te maken. Daarnaast zorgt het grote aandeel aan niet-functionele ruimte in de gebouwdelen E en F voor een scheefgroei in aanbod en gebruik van ruimten. Dit overschot aan niet-functionele ruimte drukt op de exploitatie van College Den Hulster. Ten slotte leeft de noodzaak om de gebouwdelen E en F te optimaliseren voor het hedendaagse en toekomstige onderwijs. Denk hierbij aan: ontmoeting, eigen leerlijnen et cetera. Gebouwdeel G (sport) is als optie toegevoegd aan de scenario’s 2a en 2b. Het gaat hierbij om vervangende nieuwbouw voor 3 zaaldelen (sporthal) van m² bvo. Financiën: gekeken naar de jaarlast per jaar is scenario 2a ‘vervangende nieuwbouw voor de gebouwdelen E en F’ het meest gunstige scenario. Gebouwdeel G (sport) kan daarin mee worden genomen.

Conclusie Aan de hand van bovenstaande conclusies is te stellen dat scenario 2a ‘vervangende nieuwbouw voor de gebouwdelen E en F’ (met optie G)het meest gunstige scenario is. Met scenario 2 is de onderwijsvisie het meest optimaal vorm te geven. Er zijn geen gebouwelijke beperkingen, waardoor het gebouw vanaf de basis naar eigen wens kan worden ingevuld. Daarnaast kan met vervangende nieuwbouw van de gebouwdelen E en F het gebouw de komende veertig jaar vooruit. Een renovatie biedt technisch gezien niet de benodigde kwaliteitsslag. Bovendien blijft bij renovatie het aandeel niet-functionele ruimte groot door de bestaande kolommenstructuur. Scenario 2b, inclusief de vervangende nieuwbouw voor gebouwdeel D, is financieel minder voordelig. Wanneer de vervangende nieuwbouw van E en F niet haalbaar is op het beschikbare terrein (én de wens niet is om veel verdiepingen te realiseren), dan is het verstandig om de afweging te maken om D mee te nemen in de vervangende nieuwbouw. Advies De noodzaak om voortgang te behouden is bij diverse partijen hoog. Ons advies is om de voortgang te behouden zodat alle partijen aangehaakt kunnen blijven. De eerste stap is om een besluit op het voorstel te krijgen. In overleg met alle onderwijspartners moet het optimale scenario besproken worden.

Om het tempo hoog te houden kan de volgende stap na besluitvorming zijn om een Programma van Eisen op te stellen en te benoemen waaraan de nieuwe omgeving moet voldoen.

www.icsadviseurs.nl

45/49

Aandachtspunten ▪ Tijdspad: Behouden van (gepaste) snelheid opdat dit kalenderjaar besluitvorming plaatsvindt; ▪ Gilde werkt op dit moment aan een herschikking van onderwijslocaties in Venlo. De ruimtebehoefte van Gilde bij College Den Hulster is nog ongewis omdat definitieve besluitvorming over de herschikking nog moet plaatsvinden. Op dit moment is de aanname gedaan dat de opleidingen Transport & Logistiek een plek krijgen bij College Den Hulster. Mochten ook de opleidingen Food & Hospitality en/of Travel & Leisure een plek bij College Den Hulster krijgen, dan neemt de ruimtebehoefte van Gilde toe. ▪ Voor OGVO is het belangrijk dat sprake is van een langdurige samenwerkingsrelatie. Indien VISTA met OGVO lange termijn afspraken maakt, dan neemt de ruimtebehoefte toe met m² bvo. ▪ Indien blijkt dat een van de partners niet of niet volledig inhuist, dan zijn er nog andere mogelijke gebruikers zoals de ISK of de centrale dienst van OGVO. ▪ Tijdelijke huisvesting: de kosten voor tijdelijke huisvesting zijn niet opgenomen bij de investeringsbedragen. De reden hiervoor is dat de kosten voor tijdelijke huisvesting sterk verschillen per gekozen oplossing, zoals tijdelijke units, deel inhuizen bij andere vo-school, et cetera. ▪ Parkeerdruk: bij College Den Hulster is sprake van een hoge parkeerdruk (locatie en de omgeving).

Indien meer partners bij de campus worden gehuisvest, dan dient er rekening te worden gehouden met de parkeerdruk. Hetzelfde geldt voor de druk op de buitenruimte en fietsenstalling.

www.icsadviseurs.nl

46/49

Bijlage 3 – Concept ruimtestaat Tienerschool Akkoord!PO Ruimteprogramma Tienerschool (in College Den Hulster) omschrijving aantal aantal m² fno algemeen groepsruimten berging groepsruimten garderobe groepen unitruimte berging unitruimte kantoor tienerschool koffiecorner overige ruimten overig sanitair tienerschool mindervalidentoilet rest facilitaire ruimte totaal bruto-nuttig verhouding totaal

www.icsadviseurs.nl

totaal m² fno

opmerking

inloopkast per lokaal in de gang stelpost stelpost werkplekken met archief gebruik College Den Hulster nabij groepsruimten gebruik College Den Hulster gebruik College Den Hulster m² fno m² bvo

47/49

Bijlage 4 – concept ruimtestaat sport Onderdeel Aantal Sporthal Sporthal Toestellenberging

NVO m²

Totaal m²

Opmerkingen m3 Basis:,wanneer bew. onderwijs ook plaatsvind: toevoegen, wanneer ook gymnastiek plaatsvind ≥ toevoegen

Subtotaal sporthal Nevenruimten docent- en EHBO ruimte Scheidsrechterkleedkamer kleedruimten doucheruimte toiletten toilet minder valide werkkast opslagruimte entree/tochtportaal Subtotaal nevenruimten NETTO oppervlakte sport Oppervlakte voor circulatie BRUTO oppervlakte sport

www.icsadviseurs.nl

Uitgangspunt min. afmeting van m² Indien gecombineerd met massageruimte min. Uitgangspunt min.afmeting van m², ruimte geschikt voor persoon Uitgangspunt min. afmeting van m². In accommodatie met bewegingsonderwijs is net netto vloeropp.min. Uitgangspunt min. afmeting van m2 (exlc. toilet m2) Uitgangspunt min. afmeting van m2, vaak grenzend aan kleedkamers Uitgangspunt min. afmeting van m²

48/49

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s):

Hidde Benedictus en Joëlle Wijntjens

info@icsadviseurs.nl

www.icsadviseurs.nl www.icsadviseurs.nl

49/49 Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV