raadsbesluit feb 2020- R20.011 Startdocument locatie Missiehuis.pdf
Tekst van het document
Het parkeerterrein van begraafplaats Westerveld is recent heringericht, waarbij het aantal parkeerplaatsen is vergroot. In het startdocument Missiehuis is aangegeven dat het parkeerterrein bij station Driehuis reeds is uitgebreid, dit is een aantal jaar geleden gebeurd. Openbare parkeerplaatsen zijn uitwisselbaar en worden daarom optimaal gebruikt. Dit in tegenstelling tot privé parkeerplaatsen. Hiermee kan de parkeerdruk dus verlaagd worden. Met het oog op de functies in de directe omgeving (voetbalclub, scholen, begraafplaats) is het wenselijk om een groter percentage openbare parkeerplaatsen te realiseren dan op andere locaties. Bij herontwikkeling van de locatie Missiehuis dient te worden voldaan aan het Parkeernormenbeleid 2015, het benodigde aantal parkeerplaatsen moet binnen het plangebied worden gerealiseerd (zie reactie 48). Het realiseren van een parkeergarage is een dure optie die de haalbaarheid van een herontwikkeling erg onder druk zet. In dit startdocument wordt uitgegaan van parkeren op maaiveld. Mocht bij de verdere uitwerking ondergronds parkeren gewenst en haalbaar zijn dan wordt dit in de verdere planuitwerking meegenomen.
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
34
38-39
47
51
59
De parkeervoorzieningen worden bij uitvoer van dit startdocument slecht. Waarom moeten alle bewoners van het project Velserduin een dure ondergrondse garagevoorziening laten uitvoeren en wordt dit in het project Missiehuis ineens losgelaten? Ook alle nog te bouwen woningen, inclusief het Missiehuis, moeten volgens de de indieners een geheel of gedeeltelijk een ondergrondse garage krijgen zodat er sprake is van dezelfde eis als bij het project Velserduin. De gestelde parkeernorm van 1,5 auto per woning in combinatie met de eis dat minimaal 50% van de parkeerplaatsen openbaar toegankelijk moet zijn, is zeer zorgwekkend. Indieners stellen een ondergrondse parkeergarage voor onder het groene hart van het Missiehuisterrein. Ligt er onder de geschakelde woningen en het appartementengebouw een parkeerkelder? Indiener vraagt zich af wat de gevolgen zullen zijn van een eventuele beslissing om een parkeergarage te bouwen. Indiener vraagt zich af waar de bergingen van de appartementen gesitueerd zijn en leidt daaruit af dat er een parkeergarage onder het gebouw komt. Indiener stelt dat, omdat er geen ondergrondse parkeergarage is, de parkeerplekken bovengronds ingepland worden. Dit is een aanslag op de groenvoorziening. Indiener zou graag een ondergrondse parkeergarage en fileparkeren / haaks parkeren langs de stoep zien.
Aangezien bij het bouwproject Nieuw Velserduin een zeer beperkt aantal openbare parkeerplaatsen wordt gerealiseerd zal er een probleem ontstaan. Met name personen die een bezoek brengen aan de toekomstige bewoners zullen hiermee geconfronteerd worden, evenals bezoekers van RKVV Velsen. Om voor het project Missiehuis een betere oplossing voor het parkeerprobleem te hebben, willen wij u in overweging geven om voor de toekomstige bewoners van dit project een ondergrondse parkeergarage te realiseren. In het startdocument wordt 50% van de parkeerplaatsen openbaar. Indien er een ondergrondse parkeergarage voor de bewoners beschikbaar zal zijn, zal dit een verdubbeling inhouden van het aantal openbare parkeerplaatsen.
62
Verder is een ondergrondse parkeergarage voor de bewoners noodzakelijk.
54
47
Indiener vraagt zich af wat het huidige parkeernormenbeleid is.
Het Parkeernormenbeleid 2015 is terug te vinden op de website van de gemeente Velsen.
55
47
De memo 'Voorkeursfuncties Missiehuis Driehuis' uit 2012 is geen afwegingskader dat geldt bij herontwikkeling van de locatie Missiehuis (zie reactie 1).
56
53
Het college is in de memo 'Voorkeursfuncties Missiehuis Driehuis' uit 2012 van mening dat het behoud van het parkeerterrein aan de zuidzijde van het terrein voor de hand liggend is. Haaks parkeren levert de meeste schademeldingen op en kan gevaarlijke situaties opleveren in combinatie met scholieren die de scholen verlaten.
35
Bij de inpassing van zowel de ontsluitingen van de woningen als haakse parkeervakken wordt evenwel rekening gehouden met landelijke ontwerprichtlijnen (o.a. ASVV en CROW). Deze richtlijnen zorgen voor een verkeersveilige vormgeving.
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
57
36
1-37
Parkeervoorzieningen moeten goed in de groene buitenruimte worden ingepast en met groen worden aangekleed.
68
Nog een punt wat opvalt bij de plaatsing van de haakse parkeerplekken zoals ingetekend in figuur 9. Dit lijkt in grote tegenspraak met figuur 7 waarbij aangegeven wordt het te behouden groen. De haakse parkeerplekken zoals voorzien aan de Driehuizerkerkweg kunnen niet gerealiseerd worden zonder de bestaande bomen te kappen!
69
Blz 14; … de parkeervakken worden op regelmatige afstanden onderbroken door bomen. De essentie is hoe groot die tussenruimte is in de praktijk. Met één boom om de tien parkeervakken zijn de parkeervakken ook op regelmatige afstand onderbroken.
Bij inpassing van de parkeervoorzieningen is niet alleen oog voor de verkeersveiligheid maar ook voor de ruimtelijke kwaliteit.. Bij de verdere planuitwerking wordt de precieze vormgeving bepaald. De haakse parkeervakken dienen te worden ingepast met inachtneming van de te behouden bomen.
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
GRONDEIGENDOM Nr. (Excel)
Zienswijze(n)
Vraag/Opmerking
Antwoord
58
47
Hoe wordt de uiteindelijke eigenaarsverkaveling van het gebied? Wie is onderhoudsplichtig voor het openbare gebied en kan dit gebied inzichtelijk gemaakt worden?
In het startdocument is opgenomen dat de terreinen van Missiehuis en Nieuw Velserduin in samenhang met elkaar worden ontwikkeld. Het onbebouwde gedeelte van het terrein van de locatie Nieuw Velserduin komt in eigendom bij de gemeente als openbare ruimte. Het ligt voor de hand dat een gedeelte van de locatie Missiehuis ook in eigendom komt bij de gemeente als openbare ruimte. Op die manier is deze bijzondere locatie toegankelijk en beleefbaar voor alle inwoners. Welk gedeelte uiteindelijk in aanmerking komt om in eigendom bij de gemeente te komen wordt bepaald naar aanleiding van de verdere planuitwerking.
59
47
Het benoemde plangebied van 19616 m2 klopt niet met het gebied als aangegeven in het bestemmingsplan. De groenstrook waar de inspreker op uitkijkt hoort volgens de inspreker niet bij het plangebied en moet behouden blijven. De figuren dienen daarom aangepast te worden.
47
De eigendomsgrenzen van de ontwikkelaar kloppen niet op de figuren 8 en 9.
Om te komen tot een goede ruimtelijke ordening is het wenselijk om het plangebied breder te beschouwen dan alleen het grondeigendom van de initiatiefnemer. De groenstrook aan de zuidzijde van de locatie wordt om die reden betrokken bij de locatie Missiehuis. Het plangebied bestaat dus voor een zeer beperkt deel uit gemeentegrond.
47
Indiener vraagt zich af of in de plattegrond aangegeven kan worden hoe geparkeerd gaat worden langs de randen, met name bij te lange auto's op de toch al smalle wegen. Gaat deze actie ten koste van gemeentegroen of grond van de ontwikkelaar?
47
Indiener neemt aan dat van de verkoop van gemeentegrond geen sprake kan zijn.
48
Indiener stelt dat parkeerplaatsen gemaakt worden langs de randen van het perceel i.c.m. de gemeentelijke gronden en dat daarmee het geheel beschouwd wordt als het plangebied.
1-29
Bewoners van Nieuw Velserduin hebben hun woningen gekocht met de toezegging van Thunnissen dat het park fungeert als gezamenlijke extra buitenruimte voor de woningen. Door het verwijderen van het scheidingshek tussen Nieuw Velserduin en het Missiehuis wordt het terrein openbaar toegankelijk. Dit strookt niet met de toezegging. Het verwijderen van het scheidingshek vergroot de kans dat het NVDterrein wordt gebruikt als speelterrein/schoolplein. Dit terwijl bewoners al veel last hebben van scholieren van omliggende scholen. Voetgangers en (brom)fietsers kunnen het NVD en Missiehuis terrein daarnaast als sluiproute gaan gebruiken om de kortste route van en naar de HOV-bushalte Westerveld te nemen. De buitenruimtes moeten daarom niet fysiek, maar qua karakter samengevoegd worden om twee rustige tuinen te creëren. Het scheidingshek tussen het NVDterrein en het Missiehuis moet gehandhaafd worden.
60
37
Het is mogelijk dat er naar aanleiding van de planuitwerking grondtransacties plaatsvinden tussen initiatiefnemer en de gemeente.
De herontwikkeling van de locatie Nieuw Velserduin maakt geen onderdeel uit van het startdocument voor de locatie Missiehuis. Zie ook reactie 47. Bij herontwikkeling van de locatie Nieuw Velserduin is het plan getoetst aan het vigerende parkeernormenbeleid.
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
1-37
1-37
30-35
36-37
36-37
36-37
38-39
48
53
38
Voor de bewoners van de 96 NVD-wooneenheden zijn volgens het parkeernormenbeleid 183 parkeerplaatsen nodig, maar er zijn er slechts 134 beschikbaar. De overige 49 moeten buiten het NVD-terrein worden gerealiseerd. De 30 parkeerplaatsen op het maaiveld bij NVD fase 2 kunnen aldus niet openbaar gemaakt worden, omdat deze nodig zijn voor de bewoners. Zij ontlenen dit recht op een 'niet openbare' parkeerplaats aan schriftelijke informatie van Thunnissen en mondelinge toezeggingen van de projectmakelaar en projectnotaris. Indieners stellen dat bewoners van Nieuw Velserduin inzicht moeten krijgen in het verkavelingsplan en de anterieure overeenkomst over het overnemen van de openbare toegankelijke ruimte (in het licht van het parkeerterrein). Bewoners van Nieuw Velserduin hebben hun woningen gekocht met de toezegging van Thunnissen dat het park fungeert als gezamenlijke extra buitenruimte voor de woningen. Door het verwijderen van het scheidingshek tussen Nieuw Velserduin en het Missiehuis wordt het terrein openbaar toegankelijk. Dit strookt niet met de toezegging. Het overnemen van de openbare ruimte door de gemeente is niet mogelijk in verband met contractuele afspraken tussen Thunnissen en de kopers van Nieuw Velserduin. Indien er plannen over samenvoeging zijn, zal dat in overleg met de kopers van Nieuw Velserduin moeten zijn, zodat hun rechten gewaarborgd zijn.
Bewoners van Nieuw Velserduin hebben hun woningen gekocht met de volgende contractuele verplichting van Thunnissen via o.a. de verkoopbrochure: 'De kracht van Nieuw Velserduin is groenrijk, parkachtig wonen, waarbij het park met haar bosvijver fungeert als gezamenlijke extra buitenruimte voor de woningen. Het scheidingshek kan derhalve niet verwijderd worden. Het verwijderen van het scheidingshek vergroot de kans dat het NVD-terrein wordt gebruikt als speelterrein/schoolplein. Dit terwijl bewoners al veel last hebben van scholieren. De buitenruimtes moeten daarom niet fysiek, maar qua karakter samengevoegd worden om twee rustige tuinen te creëren: de begroeiing op de buitenruimten van het Missiehuis en Nieuw Velserduin wordt op elkaar afgestemd. Indiener stelt dat het Missiehuis formeel moet worden aangemerkt als semiopenbaar terrein. Voor voetgangers toegang van 8-20 uur. De 30 NVD-parkeerplaatsen op het maaiveld, inclusief slagboom, moeten gehandhaafd worden voor de bewoners van NVD fase 2, zoals oorspronkelijk afgesproken is en in overeenstemming is met de toezeggingen van Thunnissen. Indiener stelt dat het hek rondom het plangebied zal verdwijnen en dat het gebied openbaar toegankelijk zal worden, onder meer via een wandelpromenade onder en tussen de dubbele lindenrijen.
Een oplossing is om voor alle bewoners op eigen terrein een parkeerplaats aan te leggen, waarbij de plaatsen voor Nieuw Velserduin niet openbaar toegankelijk mogen zijn volgens de verkoopbrochure van parkappartement Esdoorn.
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
61
39
64
In het startdocument wordt gesproken over het wegnemen van de erfafscheiding tussen Nieuw Velserduin en het Missiehuis. Daarmee is de ruimte tussen beide locaties en de parkeerruimte opeens openbare ruimte geworden. Indiener heeft echter een appartement gekocht met een afgesloten parkeerruimte die niet voor publiek gebruik is, conform andere appartementencomplexen in de omgeving. Het wegnemen van de erfscheiding en het openbaar maken van de parkeerplaats is strijdig met de geplande en in tekeningen gegeven inrichting ten tijde van de koop.
65
Wij zijn geen voorstander van het plaatsen van hekken tussen Missiehuisterrein en Nieuw Velserduin. Het groen in elkaar over laten lopen lijkt ons een de parkachtige uitstraling van beide projecten meer eer aan te doen.
Dit uitgangspunt is vastgelegd in het startdocument Missiehuis (zie reactie 47).
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
MONUMENTEN Nr. (Excel) 62
Zienswijze(n)
Vraag/Opmerking
Antwoord
1-24, 27-29, 3637
Het uitgangspunt moet zijn dat de Monumentenverordening/Erfgoedverordening strikt gehandhaafd moet worden. De voorgevel van het Missiehuis moet in ieder geval intact blijven. Dit betekent geen balkons op palen voor de monumentale voorgevel. Het monumentale karakter dient zoveel mogelijk in de oorspronkelijke vorm gehandhaafd te blijven.
De Erfgoedverordening Velsen 2016 is het toetsingskader. Hierin is onder andere bepaald dat het verboden is zonder omgevingsvergunning van het college van B&W een gemeentelijk monument te verstoren of te wijzigen. In het startdocument zijn op het gebied van monumenten kaders aangegeven. Wij zijn van mening dat het monumentale karakter door deze kaders goed wordt geborgd. Verder zijn in principe alle wijzigingen aan in- en exterieur omgevingsvergunningplichtig.
54
66
63
30-35
64
55
65
47
66
47
67
40
Ook het slopen van een vleugel van het monument is een ernstige aantasting. Dermate ernstige aantastingen van het monument zijn op grond van bepalingen van monumentenzorg, niet toegestaan. De monumentenverordening van 2010 zou van toepassing moeten zijn in plaats van de verordening van 2016. (Betere bescherming Missiehuis)
De Erfgoedverordening 2016 is op 6 september 2016 vastgesteld. Gelijktijdig is de Monumentverordening Velsen 2010 ingetrokken. De bescherming van het gemeentelijk monument is in de Erfgoedverordening 2016 op een zelfde manier geborgd als in de Monumentenverordening 2010.
Indiener is benieuwd welke afweging is gemaakt met betrekking tot de delen van de kapel die wel/niet verwijderd mogen worden. Daarbij gaat het vooral om de sacristie. Dit is een aanbouw, dat later met de kapel is verbonden middels een gang. Wanneer opgenomen wordt dat deze aanbouw mag worden verwijderd, zal dat van invloed zijn op het uitzicht op de binnentuin en de lichtinval van de bewoners van NVD fase 2. De kapel zal daarnaast beter tot zijn recht komen in het voorziene "groene hart". De indiener vraagt zich af of er om een bouwhistorisch onderzoek gevraagd wordt bij de vergunningverlening en vraagt om een uitleg over de omgevingsvergunningsplichtigheid over wijzigingen aan in- en exterieur. Het is voor de indiener onduidelijk wat bedoeld wordt met de zin dat 'de kapel niet geschikt kan worden gemaakt voor een nieuwe functie'.
De kapel is een gemeentelijk monument, daarmee is behoud het uitgangspunt. Het enige deel dat verwijderd mag worden is de verbinding van de kapel met het Missiehuis. Door deze verbinding te verwijderen komt de kapel los te staan en wordt de kern van het gebied transparanter en meer toegankelijk.
47
Het toevoegen van een bouwvolume van minimaal 600 vierkante meter BVO aan het monument is substantieel en dient geschrapt te worden.
Zie reactie 20.
48
Het volume ter plaatse van de zuidvleugel van het Missiehuis dient mogelijk los te worden geplaatst in verband met indeelbaarheid, vluchtwegen e.d.
Afhankelijk van de plannen kan een bouwhistorisch onderzoek worden gevraagd. In principe zijn alle wijzigingen aan in- en exterieur omgevingsvergunningplichtig. Deze zin komt niet terug in het startdocument.
De mogelijke uitbreiding van de zuidvleugel is in footprint circa 150m2 groot. Hoe deze uitbreiding zich voegt met het monumentale missiehuis wordt in de verdere planuitwerking bepaald.
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
BUNKERS Nr. (Excel)
Zienswijze(n)
Vraag/Opmerking
Antwoord
68
47
De bunkers (met name bunker 2) moeten als cultuurhistorisch waardevolle objecten een prominente plaats houden, omsloten door de aanliggende monumentale bomen.
De aanwezige bunkers zijn niet aangemerkt als monument en genieten geen bescherming. Het behoud van de bunkers is niet wenselijk omdat dit ten koste gaat van het aantal woningen dat gerealiseerd kan worden. Ook heeft dit een te grote impact op de gewenste stedenbouwkundige randvoorwaarden, onder meer het creëren van samenhang aan de randen van de locatie. De bunkers hoeven dus niet behouden te blijven. In het startdocument is wel opgenomen dat de KAP bunker, de kleinere bunker die zich in de noordwestelijke hoek van de locatie bevindt, indien mogelijk behouden dient te blijven.
In figuur 7 dient de bunker met de daarbij aanwezige bestaande monumentale bomen ingetekend te worden om deze te kunnen beschermen. 49
58
68
41
Indiener stelt dat het kennelijk bijna niet mogelijk is om de grote M622 bunker te behouden tenzij deze in het bouwplan geïntegreerd kan worden (bijvoorbeeld als fietsenstalling), maar pleit er daarom voor in ieder geval de kleine KAP-bunker te behouden. Historisch gezien is het een zichtbaar onderdeel van de geschiedenis van de oorlog in Driehuis. Met het behoud en het eventueel plaatsen van een informatiepaneel op of bij de bunker blijkt iets van de historie, in de vorm van het lokale verhaal van de Tweede Wereldoorlog, zichtbaar. Indiener mist informatie over de bunkers in het startdocument. Er wordt wel vermeld dat er bunkers staan, maar niet wat ermee gaat gebeuren. Gezien de cultuurhistorische waarde neemt de indiener aan dat het streven is deze bunkers te bewaren op het terrein. Kunt u meer uitleg geven over welke afspraken hierbij zijn gemaakt en met welke partijen?
De bomen die behouden moeten blijven zijn opgenomen in figuur 7 van het startdocument. Wij zijn het met u eens dat in het startdocument onvoldoende duidelijk wordt gemaakt wat er met de bunkers mag gebeuren. Het startdocument zal op dit punt worden aangepast.
In het startdocument staat aangegeven dat men streeft naar het behoud van de bunkers op het terrein van het Missiehuis. Als de situatieschetsen bestudeerd worden lijkt er echter geen plaats voor te zijn in de plannen. Dit werd bevestigd in het gesprek met de projectontwikkelaar tijdens de informatieavond. Het Missiehuis wordt terecht gedefinieerd als zijnde van (cultuur) historische waarde. Dit geldt evenzeer voor de nog aanwezige bunkers, zij maakten deel uit van de Atlantikwall en laten goed zien hoe het zuidwesten van Driehuis tijdens de tweede wereldoorlog hier in het teken van stond. De bunker naast het Ichtus lyceum is reeds gesloopt. Wij pleiten voor behoud van de nog resterende bunkers op hun huidige plaats.
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
69
70
70
57
58
42
Volgens figuur 8 in het startdocument komt de grote zuidelijk gelegen bunker te liggen binnen het aangegeven woonvolume. De bunker van het type 622 diende als woonverblijf en later in WO2 als commandopost voor de Seehunde. Door de ligging, boven de grond, was deze zwaarder uitgevoerd dan bunkers van ditzelfde type die doorgaans onder de grond gelegen waren. Deze versterkte uitvoering van dit type wordt zelden aangetroffen. De bunker is in de tijd van de zogenaamde ‘koude oorlog’ gebruikt als commandobunker. Hiermee heeft deze een bijzondere geschiedenis en is regionaal zeker de moeite waard om te behouden. (...) Indien behoud niet haalbaar blijkt dan pleitten wij voor behoud van de materialen die aanwezig zijn in de 622 bunker. Deze dienen bij sloop met zorg verwijderd te worden. Bunker Museum IJmuiden stelt de materialen afkomstig uit de 622 bunker graag tentoon op het museumterrein, zodat de geschiedenis van het bijzonder steunpunt Missiehuis verteld kan worden en zo enigszins tastbaar bewaard blijft. Over deze optie is eerder gesproken, de mogelijkheden zijn onderzocht en bekend bij Missiehuis Driehuis B.V. De kleine aan de noordkant gelegen KAP bunker ligt volgens de tekening aan de rand van het bouwvolume. In het plan op pagina 10 geeft u te kennen deze laatste vanuit het monumentenkader te bewaren.
Onze vraag is welk kader en om welke reden komt alleen deze bunker in aanmerking? Het is ons bekend dat de gemeente overweegt de resterende bunkers in Velsen aan te wijzen als gemeentemonument. De KAP bunker is zeker uniek te noemen, daar waar er ooit vele honderden gebouwd werden om telefoonknooppunten te beschermen zijn er in Nederland nog maar enkele exemplaren bewaard gebleven. De verzwaarde uitvoering boven de grond, zoals deze bunker, is veel minder gebouwd en naar ons weten behalve in Driehuis nergens meer aanwezig. (…)In het licht van de Tweede Wereldoorlog vormen het Missiehuis en de bunker een zichtbaar onderdeel van de geschiedenis van Driehuis. Met het behoud van deze bunker en het eventueel plaatsen van een informatiepaneel op of nabij de bunker blijft er een klein deel van de historie zichtbaar bewaard. Is behoud op genoemde locatie niet mogelijk dan pleit stichting WN2000 ervoor de bunker te vervoeren naar het terrein van het Bunker Museum IJmuiden. Deze mogelijkheid is er, eerder is hierover gesproken met Missiehuis Driehuis B.V. waarbij de mogelijkheden deels zijn onderzocht/ verkend. De sloop van de vorige bunker op het terrein van Nieuw Velserduin heeft circa 6 weken geduurd.
Indieners spreken van non-stop lawaai en dringen er met klem op aan om extra aandacht te besteden aan geluidsoverlast, bijvoorbeeld door geluidswerende schermen te plaatsen tijdens de sloop. Bij Nieuw Velserduin is ook een bunker afgebroken. Dit heeft tot flink veel overlast gezorgd in de wijde omgeving. De trillingen waren zelfs tot in de Roos en Beeklaan in Santpoort-Noord duidelijk te voelen. Door met name de cultuurhistorische waarde en ook zeker door de overlast heeft het de indieners voorkeur om de bunkers te behouden.
Zie reactie 67. De gemeente is voorstander van behoud van (elementen van) bunkers op een andere locatie. De mogelijkheden hiervoor dienen in eerste instantie in overleg met de initiatiefnemer te worden onderzocht. Indien nodig is de gemeente bereid om een rol te vervullen in dit overleg.
We zijn ons bewust van de overlast die het slopen van de bunker op de locatie Nieuw Velserduin met zich mee heeft gebracht. Bij de verdere planuitwerking zal aandacht worden besteed aan de manier waarop de bunkers op de locatie Missiehuis worden gesloopt, waarbij het minimaliseren van overlast een belangrijk aspect is.
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
WATER, OPENBARE RUIMTE EN AFVAL Nr. (Excel)
Zienswijze(n)
Vraag/Opmerking
Antwoord
71
47
Indiener vraagt zich af of voor voorliggende bouw bemaling noodzakelijk is.
72
47
Indiener vraagt zich af hoe de fecaliën afvoer geregeld is en waar aangesloten wordt op het hoofdriool.
73
47
Indiener zou graag weten waar de compensatie van oppervlaktewater plaats zal vinden.
74
47
Indiener vraagt zich af of de L.I.O.R. behoudens de gekozen verlichting onverkort van toepassing is.
75
47
De plaats en het aantal containers dient geduid te worden.
52
Indiener zou graag zien dat de ondergrondse vuilcontainers binnen, op het terrein van het Missiehuis, worden geplaatst en niet aan de openbare weg.
In het startdocument worden de randvoorwaarden voor herontwikkeling op hoofdlijnen vastgelegd. Dit aspect wordt in het vervolg van de planontwikkeling nader onderzocht. In het startdocument worden de randvoorwaarden voor herontwikkeling op hoofdlijnen vastgelegd. De inpassing van de riolering wordt later in de planontwikkeling bepaald. De initiatiefnemer dient in een vroegtijdig stadium met de waterbeheerder te beoordelen hoeveel oppervlaktewater er gerealiseerd moet worden en waar dit wordt gerealiseerd. De LIOR is niet onverkort van toepassing, omdat deze op punten achterhaald is. Zo is bijvoorbeeld de omgang met regenwater veranderd en wordt verlangd dat de initiatiefnemer het hemelwater op eigen terrein bergt en verwerkt. Een eventuele overloop naar het openbaar hemelwaterriool is in overleg mogelijk. In het startdocument worden de randvoorwaarden voor herontwikkeling op hoofdlijnen vastgelegd. De inpassing van vuilcontainers wordt later in de planontwikkeling bepaald.
43
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
MILIEU Nr. (Excel)
Zienswijze(n)
Vraag/Opmerking
Antwoord
76
47
Indiener vraagt zich af wat de voorkeursgrenswaarden van geluid zijn en of hier metingen van bekend zijn.
77
47
Het onderzoek naar flora en fauna dient opgenomen te zijn bij het startdocument.
78
47
De Aeriusberekening dient nu al te worden uitgevoerd.
De voorkeursgrenswaarde ten gevolge van wegverkeerslawaai bedraagt 48 dB op de gevel van een geluidgevoelig object zoals een woning. De planvorming bevindt zich nog in de beginfase. Er is nu een eerste inventarisatie gedaan op basis van het akoestisch onderzoek in verband met de HOV buslijn Haarlem-IJmuiden en expertise-inschattingen. In het kader van het bestemmingsplan zal beoordeeld worden in hoeverre nader akoestisch onderzoek noodzakelijk is. De planvorming is nog in de beginfase. In deze fase is het niet nodig om dit onderzoek al volledig uit te voeren. Bij de planuitwerking krijgt het plan nader vorm, wat van invloed kan zijn op de onderzoeken. Voordat het ontwerp bestemmingsplan kan worden vastgesteld moet dit onderzoek wel zijn afgerond. Zie reactie 77.
79
47
Het onderzoek naar de invloed op de ontwikkeling op het beschermde natuurgebied Kennemerland Zuid dient nu al te worden uitgevoerd.
Zie reactie 77.
80
47
Onderzoek naar bodemverontreiniging dient nu al te worden uitgevoerd.
Zie reactie 77.
81
47
Onderzoek naar bestaande bomen, vleermuispopulatie moet omvattend zijn en ruim voor de besluitvorming uitgevoerd zijn. Geen ecologische QuickScan.
Zie reactie 77.
82
47
Indiener vraagt zich af of het m.e.r.-plichtig zijn gelijk kan lopen met de ontwikkeling.
De planvorming is nog in de beginfase. In het geval dat het startdocument Missiehuis wordt vastgesteld zal in de volgende fase worden onderzocht of er een milieueffectrapportage (MER) opgesteld moet worden.
48
De gemeente is verantwoordelijk voor de onderzoeken gericht op de invloed van de ontwikkeling op het beschermde natuurgebied Kennemerland-Zuid en of de ontwikkeling m.e.r.-plichtig is. MER onderzoek. Gezien de huidige situatie dat tijdens de spits de Hagelingerweg van rotonde (Nicolaas Beetslaan) tot rotonde (Santpoortsedreef) vol staat met verkeer ligt het voor de hand dat de nieuwe bewoners hun woon en werkverkeer via de Driehuizerkerkweg (centrum) en over de Duin en Kruidbergerweg zullen laten verlopen. Het gebruik en belasting van de Duin- en Kruidbergerweg als doorgangsroute werd al afgelopen zomer duidelijk toen de Hagelingerweg enige tijd afgesloten was wegens wegwerkzaamheden. De in het concept startdocument gedane observatie dat de voorkeurgrenswaarde niet overschreden zal worden tijdens de spitsuren valt sterk te betwijfelen, te denken valt aan een toename van stikstof depositie en geluid door het toenemende
68
44
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
wegverkeer langs de rand van het Nationaal Park Zuid Kennemerland. Een MER onderzoek lijkt op zijn plaats. 83
48
Onderzoek naar flora en fauna & bodemonderzoek zijn recent uitgevoerd.
Het college heeft kennis genomen van deze reactie.
84
66
In het startdocument wordt voorbij gegaan aan bepalingen van de Wet natuurbescherming. Uit het document blijkt bijvoorbeeld dat de zolderruimte van het Missiehuis ingrijpend onderhanden zal worden genomen. De zolderruimte van het Missiehuis is echter een zomerverblijfplaats voor vleermuizen, een beschermde diersoort. Verstoring en vernietiging van verblijfplaatsen van vleermuizen is niet toegestaan; die handelingen vallen onder de verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming.
Zie reactie 77.
68
Dit geldt ook voor het in hetzelfde paragraaf genoemde observatie dat het Missiehuis geschikt is voor het verblijf van vleermuizen. De te realiseren woningen worden aardgasloos opgeleverd. Dit betekent dat deze woningen voorzien worden van warmtepompen? Zoals bekend gaat deze oplossing gepaard met een geluidsbelasting die verstorend is voor de rust zowel voor de omwonenden als mogelijk ook voor de vleermuizen. Nader onderzoek is ook hier vereist.
85
47
Indiener vraagt zich af of bij de keuze van de verlichting rekening gehouden wordt met de grote waarde aan flora en fauna.
86
1-27, 29-35, 46
Als alleen warmtepompen worden toegepast, zal in de vergunning extra aandacht moeten worden besteed aan de geluidsniveaus van de mogelijk te installeren warmtepompen. Als alleen warmtepompen worden toegepast, zal in de vergunning extra aandacht moeten worden besteed aan de geluidsniveaus van de mogelijk te installeren warmtepompen. Ook produceren ze veel rook. Indiener eist daarom dat er geen warmtepompen in de buitenruimte mogen komen. Indiener hoopt dat er vroegtijdig wordt nagedacht over het voorkomen van eventuele (geluids)overlast door het overgaan op duurzame energiebronnen, zoals een warmtepomp. Indiener stelt dat duidelijk omschreven moet worden wat bedoeld wordt met alternatieve verwarmingssystemen. Bij warmtepompen is geluidsoverlast een probleem. Indiener wil weten welke eisen de gemeente stelt.
36-37
41
51
45
Er zijn op dit moment geen normen of gemeentelijke uitgangspunten voor verlichting ten aanzien van flora en fauna. Het plangebied bevindt zich overigens in een al stedelijk gebied. Het is daarom niet aannemelijk dat de (extra) verlichting op de ontwikkellocatie van significante invloed is op de flora en fauna. Met een wijziging van het Bouwbesluit, naar verwachting ingaande op 1 juli 2020, komt er een geluidsnorm voor warmtepompen en airco’s die aan de buitenzijde van woningen worden geplaatst. De nieuwe norm houdt in dat op de erfgrens, of in geval van appartementen: ter plaatse van een te openen raam of deur van een naastgelegen woonfunctie binnen hetzelfde perceel, een geluidsniveau geldt van maximaal 40 dB. Dit wordt getoetst bij de vergunningverlening. Overigens is een individuele bodemwarmtepomp een alternatieve mogelijkheid (stiller en kan ook koelen in de zomer).
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
DUURZAAMHEID Nr. (Excel)
Zienswijze(n)
Vraag/Opmerking
Antwoord
87
1-27, 29
Indieners roepen op om de toepassing van een warmtenet en waterstof voor verwarming van de Missiehuis woningen te onderzoeken.
De planvorming is nog in de beginfase. Of de toepassing van een warmtenet haalbaar en wenselijk is wordt later in de planontwikkeling bepaald. Op dat moment kan ook bepaald worden of bestaande bouw hiervan gebruik kan maken.
42
Indieners vragen om de mogelijke toepassing van warmtewinning uit onderliggende waterlagen / restwarmte van nabijgelegen industrie voor het Missiehuis project zo te dimensioneren dat bewoners van Nieuw Velserduin daar in de toekomst ook op aangesloten kunnen worden. Het aardgasloos opleveren van de woningen. Welke oplossing zal er gehanteerd worden? Is deze oplossing een voorbode van wat ons als inwoners van Driehuis te wachten staat als op termijn de rest van de gemeente afgesloten gaat worden van gas? Warmtepomp, restwarmte van Tata of geothermie?
88
89
68
47
Zowel nieuw- als oudbouw moet voldoen aan de eisen van BENG welke vanaf 1 januari 2020 gelden.
48
Voor het monument zijn geen eisen op het gebied van EPC of BENG van toepassing. De indiener stelt zich te moeten houden aan het vigerende Bouwbesluit ten tijde van een aanvraag Omgevingsvergunning. Voor de grondgebonden nieuwbouwwoningen gelden de BENG-eisen niet omdat de Aanvraag Omgevingsvergunning gepland is voor medio 2019. De EPC-eisen dienen voor de woningen 50% lager te zijn dan de eis in het Bouwbesluit 2012: 0,2 (in plaats van 0,4).
48
60
46
Zie antwoord 86. Nederland wil uiterlijk in 2050 CO2-neutraal zijn. Daarvoor worden alle woningen aardgasvrij gemaakt. Een wijk zal nooit van het ene op het andere moment van het gasnet afgesloten worden. Dit proces zal meerdere jaren duren. De gemeente Velsen stelt een Transitievisie warmte op waarin de gemeente wijken aanwijst die als eerste van het gas af te gaan. Andere wijken zullen nog even moeten wachten. Ook wordt dan pas de geschikte warmtebron bepaald. Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat aanvragen van de omgevingsvergunning vanaf 1 juli 2020 moeten voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG). Zie reactie 88.
Binnen de gemeente Velsen is een afdeling hard bezig met te bedenken hoe zij de klimaatdoelen kunnen halen en hoe zij o.a. oudere huizen kunnen stimuleren om van het gas af te gaan. Dit is een serieus moeilijke opdracht. Hier ligt echter een buitenkans om hen te betrekken bij dit project. Het idee van de ontwikkelaar is nu waarschijnlijk dat het Missiehuis gebruik gaat maken van de uitzondering voor oudere woningen en aangesloten zal worden op het gas. Indiener heeft begrepen dat het Missiehuis nu nog olie gestookt is. Het zal dus voor de ontwikkelaar een dure klus worden om het Missiehuis aan te sluiten op gas én om het voldoende te isoleren. Daarbij is de kans is ook dat over een aantal jaar het Missiehuis alsnog van het gas af zou moeten. Een mogelijke oplossing is wellicht een diepe warmwaterput te slaan van ca 2,5 km diep. Deze geeft dan warmte van ongeveer 70 °C waarmee het pand wél milieuvriendelijk te verwarmen is. Een dergelijke put lijkt vooralsnog de enige oplossing te zijn voor oudere woningen. Dus als een dergelijke put geslagen zou worden dan zouden waarschijnlijk een flink aantal huizen in de wijk
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
90
47
91
69
47
rond het Missiehuis (indiener in ieder geval wel) zéér geïnteresseerd zijn om daar ook hun huisje op aan te mogen sluiten. Zo worden de kosten gedeeld door veel partijen en is het wellicht wel realiseerbaar en/of is er een valide terugverdien model te maken. Ook doet de gemeente dan ervaring op met zo'n mogelijke oplossing. Indiener heeft tijdens de inloopavond gepolst bij de ontwikkelaar en deze had er wel oren naar om dit te onderzoeken. De indiener is er niet zeker van of zo'n diepe put hier überhaupt wel mag (wellicht is diepe aardwarmte hier helemaal geen oplossing is omdat wij dicht bij een waterwingebied zitten). Máár het lijkt mij zonde om deze kans niet serieus te bekijken, te bespreken met de ontwikkelaar en voor te leggen aan uw collega's die met het klimaatvraagstuk bezig zijn. Het geeft een negatieve uitstraling als de gemeente beslist dat er zwaarwegende argumenten kunnen zijn om bij nieuwbouw af te wijken van de verplichting om aardgasvrij te bouwen. Mogelijkheden met betrekking tot duurzaamheid en vergroening: Zouden de daken van de nieuwbouw groene dakbedekking kunnen krijgen, zoals bijvoorbeeld met sedum; goed voor de waterafvoer en goed voor de ecologie.
Zou er gelet kunnen worden op minder verlichting? In het startdocument wordt veelvuldig gesproken over duurzaamheid: minder verlichting is én duurzaam én komt tegemoet aan het streven naar minder lichtvervuiling.
In het startdocument is reeds opgenomen dat de nieuwbouw woningen geen aardgasaansluiting mogen hebben. In het startdocument worden de randvoorwaarden voor herontwikkeling op hoofdlijnen vastgelegd. De inpassing van sedum daken en verlichting wordt later in de planontwikkeling bepaald.
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
ARCHEOLOGIE Nr. (Excel)
Zienswijze(n)
Vraag/Opmerking
Antwoord
92
47
Indiener vraagt zich af of het archeologisch verkennend rapport van 2012 beschikbaar gesteld kan worden.
Dit rapport is beschikbaar en op te vragen bij de gemeente via dhendriks@velsen.nl.
93
47
Het archeologisch onderzoek dient al opgenomen te worden bij het startdocument.
Zie reactie 76.
94
48
Uitgangspunt is de Oplegnotitie archeologie (Hamaland) uit 2016 waarmee de gemeente heeft ingestemd, met dien verstande dat bij ontgravingen van meer dan 100m2 en dieper dan 0,5m min maaiveld, een deskundige extensieve begeleiding nodig zal zijn. In het startdocument wordt nu uitgegaan van 0,4 m min maaiveld.
Het eerder uitgevoerde onderzoek en de aard van de planvorming bepalen mede wanneer en welk onderzoek noodzakelijk is. De 0,40 cm dieptegrens is de diepte waarbij volgens het archeologiebeleid het onderzoeksproces van start dient te gaan.
48
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
PARTICIPATIE Nr. (Excel)
Zienswijze(n)
Vraag/Opmerking
Antwoord
95
1-37
Indieners stellen dat bewoners van Nieuw Velserduin deel moeten nemen aan overleggen over de invulling van de openbare ruimte.
De invulling van de openbare ruimte op de locatie Nieuw Velserduin maakt geen onderdeel uit van het startdocument voor de locatie Missiehuis. De gemeente is hierover in overleg met de belangengroep bewoners Nieuw Velserduin.
96
1-46
De inwoners van Nieuw Velserduin zijn niet betrokken bij de inhoudelijke overleggen die betrekking hebben op de herontwikkeling en hebben nu een belangengroep gevormd. De indieners verwachten dat een vertegenwoordiging van deze belangengroep fysiek wordt betrokken bij de verdere ontwikkelingen.
De belangengroep bewoners Nieuw Velserduin is bekend bij gemeente en initiatiefnemer. Alle bewoners van Nieuw Velserduin zijn aangemerkt als belanghebbend voor wat betreft herontwikkeling van de locatie Missiehuis en worden hier actief over geïnformeerd.
97
10
Het is geheel onduidelijk wie het Wijkcomité vertegenwoordigd, bekend is dat er leden op persoonlijke titel in het Wijkcomité zitten.
Het wijkcomité Driehuis-West is een groep geïnteresseerde, betrokken bewoners die proactief meedenken over ontwikkelingen in Driehuis. Dit wijkcomité heeft geen bijzondere status en wordt op dezelfde wijze betrokken bij de herontwikkeling van de locatie Missiehuis als alle andere belanghebbenden.
98
47
Er dient een presentielijst te worden aangelegd bij inloopbijeenkomsten.
Er is geen presentielijst aangelegd van de informatiebijeenkomst op 19 december 2018. De gemeente beschikt wel over een overzicht van personen die een participatiereactie hebben ingediend. Met het oog op de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) is dit participatiedocument geanonimiseerd.
99
47
Vragen en antwoorden werden niet 1 op 1 genotuleerd en in de verslaggeving verwerkt. Deze wijze van communicatie mist daardoor diepgang.
De verslaglegging van reacties verloopt via dit participatiedocument.
100
47
Kan er een voorbereidingsplanning worden afgegeven van de inloopbijeenkomst?
Het is niet duidelijk wat de indiener van de reactie hiermee bedoeld.
101
47
Zijn de notulen van de gehouden informatieavond op 4 juni 2015 en twee gehouden sessies beschikbaar?
Het gaat hierbij om een verslaglegging op hoofdlijnen. U kunt dit document apart opvragen bij de gemeente via dhendriks@velsen.nl.
102
60
Indiener vond de inloopavond erg informatief. De plannen zien er wat de indiener betreft prima uit. De enige zorg die de indiener nog heeft is de parkeerruimte, maar dat is op de avond ruimschoots aan bod gekomen en indiener heeft de indruk dat de gemeente hier ook aandacht voor heeft.
Het is goed om te horen dat u de informatiebijeenkomst positief beoordeeld.
103
61
Het college heeft kennis genomen van deze reactie.
104
64
Ik kan alleen maar hopen dat de bewoners zich massaal gaan aanmelden bij het wijkcomité Driehuis-West om samen tot leefbare oplossingen te komen voor Driehuis. De gemeente heeft weinig tot niets gedaan om de toekomstige omwonenden van Nieuw Velserduin te bereiken. Slechts door oplettende (toekomstige) buren is de indiener erachter gekomen dat er plannen zijn voor woningbouw op het terrein van het Missiehuis.
49
Het startdocument Missiehuis is de eerste stap om te komen tot herontwikkeling van de locatie Missiehuis. Alle toekomstige bewoners van Nieuw Velserduin zijn uitgenodigd voor de informatiebijeenkomst van 19 december 2018. Wij zijn het dan ook pertinent oneens met uw conclusie dat de gemeente weinig tot niks heeft gedaan om deze bewoners te betrekken.
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
ALGEMEEN
Nr. (Excel)
Zienswijze(n)
Vraag/Opmerking
Antwoord
105
29
Het klopt dat er veel regels en uitgangspunten de revue passeren bij herontwikkeling van de locatie Missiehuis. Het ambitieniveau voor deze locatie ligt, gelet op de historie en de kwaliteit van de locatie, ook hoog.
106
10, 15, 24, 30-31, 3435, 38-46
Bij het project Missiehuis wordt de nieuwbouw zover als mogelijk het terrein opgedrukt. Om onbegrijpelijke redenen moet de gevel van het Missiehuis naar voren springen, terwijl die gevel totaal gaat wijzigen vanwege noodzakelijk aan te brengen balkons aan de voorzijde. Kruiwagens vol regels, voorwaarden, uitgangspunten, verwachtingen en/of afspraken worden dit project (dit gebied) binnengereden. Behoud van cultuur-historische waarden, ecologische verbindingen, sociale woningbouw, behoud van monumentale delen en bomen, diverse historische laantjes, een boomgaard, een multifunctioneel dienstencentrum in de kapel, en bijbehorende zaken als calamiteitenroutes, toegangswegen en parkeerplaatsen. In het startdocument wordt onvoldoende invulling gegeven aan hoe bij de herontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening en hoe de ruimtelijke kwaliteit van het woonmilieu wordt vergroot.
107
108
50
47
De Driehuizerkerweg is een belangrijk maatschappelijk element uit de middeleeuwen dat thans nog dominant en in de huidige structuur zichtbaar is. Ook de laanboombeplanting van de Driehuizerkerkweg als onderdeel van de hoofd bomenstructuur van Velsen dient behouden te blijven of aangeplant te worden. Dit vigerend bestemmingsplan heeft de bestemming maatschappelijk en kan ook als zodanig worden gebruikt. De zuidzijde is een substantieel deel met bestemming groen wat vanzelfsprekend behouden dient te blijven.
47
De terreingrenzen zijn onnauwkeurig en er is geen schaal opgenomen.
47
De indiener stelt dat de huidige ideeën van de ontwikkelaar nodig zijn om tot een beter gewogen oordeel over het startdocument te komen op de thema's 'bebouwing, invulling van het monument. Bedoelt u met 'Velserduin' 'Nieuw Velserduin'?
In het startdocument zijn een groot aantal uitgangspunten opgenomen waar een verdere uitwerking van de locatie aan heeft te voldoen. Het doel hiervan is om te komen tot een 'goede ruimtelijke ordening', een aanvaardbare woon- en leefomgeving. Daarom is in bepaalde gevallen ingezet op behoud, zoals inderdaad de laanboombeplanting. Het behoud van de maatschappelijke functie is in dit geval geen voorwaarde om tot een goede ruimtelijke ordening te komen.
In het startdocument worden de ruimtelijke kaders voor herontwikkeling van de planlocatie vastgelegd. In de bestemmingsplan- en omgevingsvergunningprocedure die hierop volgen worden deze ruimtelijke kaders verder gespecificeerd en/of uitgewerkt. Later in de planuitwerking zullen de tekeningen een hoger detailniveau kennen.
Ja. Dit is aangepast in het startdocument.
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
109
61
Indiener stelt dat de hele Nicolaas Beetslaan totaal stuk is gereden door vrachtwagens van het project Velserduin.
110
65
De plannen om woningen in het voormalige Missiehuis te realiseren juichen de indieners toe. Het pand verdient een nieuwe bestemming en meer woningen (in welke vorm ook) in Driehuis is volgens de indieners een behoefte die leeft bij inwoners van Velsen. Driehuis is een mooie woonlocatie waar mensen graag willen of zullen willen gaan wonen. Dat er naast wooneenheden ín het Missiehuis ook andere woningen gerealiseerd zullen moeten worden om daarmee aan de plicht die de gemeente heeft om aan het Regionaal Actieprogramma Wonen tegemoet te komen is duidelijk en te begrijpen. Maar ook dat het voor de projectontwikkelaar een verantwoorde exploitatie zal moeten worden, begrijpen de indieners en dat is dan ook niet waar ze moeite mee hebben.
111
67
Naast de nieuwe bewoners zullen er extra honden komen, kan er in dit project een uitlaatveld worden ontwikkeld?
112
34
Het blijkt dat de Rijksgebouwendienst (in samenwerking met de gemeente Velsen?) het Missiehuis samen met de grond voor veel te veel geld wilde verkopen. Het gevolg is dat de huidige eigenaar het terrein moet volbouwen om de aankoopkosten eruit te halen. Wat er nu in het startdocument wordt voorgesteld lijkt op geen enkele wijze op de eisen die de gemeente stelde toen Thunnissen ook nog in de markt was. Volgens de indieners haakte Thunnissen terecht af toen de aankoopprijs door prijsopdrijving niet meer in verhouding lag met de eisen die gemeente stelde. Nu kan het dus allemaal wel en dat is onrechtvaardig: daarmee benadeelt de gemeente de toekomstige bewoners van Project Velserduin, maar ook alle omliggende bewoners.
36-37
Wanneer er daadwerkelijk 80 wooneenheden zullen worden gerealiseerd, zal het plan volgens de indiener niet voldoen aan de diverse vereisten genoemd in 3.5 onder Groen, (Grond)water/riool, Watercompensatie en Afval.
56
Als Thunnissen geweten had dat de boomgaard ten dele bebouwd had mogen worden dan had het een hoger bod kunnen uitbrengen. Uiteraard heeft Thunnissen de uitgangspunten gerespecteerd.
51
De bestrating van de Nicolaas Beetslaan maakt geen onderdeel uit van het startdocument Missiehuis. De bestrating van de Nicolaas Beetslaan wordt hersteld zodra de bouwwerkzaamheden op de locatie Nieuw Velserduin zijn afgerond. Het college heeft kennis genomen van deze reactie.
In de nabijheid van de locatie Missiehuis zijn hondenveldjes bij de Driehuizerkerkweg, de Van den Vondellaan en de Hagelingerweg/Kerkpad. De ontwikkeling geeft geen aanleiding om een nieuw hondenveld aan te wijzen in de omgeving. De gemeente had geen actieve rol in de verkoop van de locatie Missiehuis door het Rijksvastgoedbedrijf. Het was de potentiële kopers bekend dat de randvoorwaarden voor herontwikkeling nog bepaald moeste worden. Het startdocument voor de locatie Missiehuis is daarbij de eerste stap.
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
113
47
Het is aan te bevelen om de procedures richting belanghebbenden te duiden in tijd.
48
De indiener gaat uit van een kortere doorlooptijd van de bestemmingsplanprocedure om de start van de bouw begin 2020 mogelijk te maken. Indiener vraagt zich af of de anterieure, danwel posterieure overeenkomst inzichtelijk is.
114
47
115
68
67
52
Hoe is het geregeld met eventuele bouwschade aan de bestaande woningen in de omgeving als er nieuwbouw plaats vindt. Tijdens de bouw van Nieuw Velserduin heeft ons huis meermalen gedurende langere perioden staan schudden op zijn grondvesten. Hierdoor is er schade ontstaan aan het stuukwerk van onze woning welke wij twee jaar geleden opnieuw hadden laten aanbrengen in verband met renovatie van onze woning. Nu er bouwwerkzaamheden dichter bij onze woning plaats gaan vinden valt te verwachten dat er nog meer schade zal optreden. Wordt er een nulmeting uitgevoerd voor de aanvang van de werkzaamheden? In hoeverre worden de huidige inwoners in de buurt gecompenseerd? Met andere woorden, verliezen zij de rust, dorps karakter en waarschijnlijk woningwaarde zonder dat daar iets tegenover staat?
Op pagina 24 van het startdocument is een tekst opgenomen met betrekking tot de planning. Deze tekst is beperkt en zal worden aangepast om de planning meer inzichtelijk te maken.
De gemeente maakt een publieksamenvatting van dit soort privaatrechtelijke overeenkomsten openbaar. Het is gangbaar dat de initiatiefnemer voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden een analyse maakt van de omgeving en bepaald welke panden binnen de invloedsfeer van de bouw liggen. Bij deze panden wordt dan een nulmeting uitgevoerd, zodat na afloop kan worden bepaald of er tijdens de bouwwerkzaamheden schade is ontstaan (of bestaande schade is verergerd). Met het startdocument voor de locatie Missiehuis worden randvoorwaarden vastgesteld die moeten leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit op de locatie. Op die manier kan de locatie van meerwaarde zijn voor Driehuis. Mocht u desondanks van mening zijn dat u door de plannen wordt geschaad in uw belang (meer dan het maatschappelijk aanvaardbaar risico) dan heeft u vanaf het moment dat het ontwerp bestemmingsplan voor de locatie Missiehuis onherroepelijk is gedurende 5 jaar de mogelijkheid om een planschadeclaim in te dienen.
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
Bijlage 2: Geanonimiseerde participatiereacties
53
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
In verband met de omvang van de geanonimiseerde participatiereacties zijn deze niet opgenomen in dit participatiedocument. Deze reacties zijn in te zien bij de balie van het gemeentehuis van Velsen gevestigd aan het Dudokplein 1 in IJmuiden. Ook zijn deze reacties op te vragen bij de heer D. (Daan) Hendriks, bereikbaar op 06-40573859 of dhendriks@velsen.nl.
54
Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)
Inhoudsopgave
1.
Inleiding........................................................................................................................................... 3 1.1
Aanleiding .............................................................................................................................. 3
1.2
Het plangebied ...................................................................................................................... 3
1.3
Voorgeschiedenis ................................................................................................................. 4
2. Startpunt ............................................................................................................................................. 5 2.1
Huidig bestemmingsplan ..................................................................................................... 5
2.2
Structuurvisie Velsen 2025 ................................................................................................. 5
3. Kaderstelling ....................................................................................................................................... 6 3.1
Wonen .................................................................................................................................... 6
3.2
Stedenbouw .......................................................................................................................... 6
3.3
Verkeer en parkeren ........................................................................................................... 14
3.4
Monumenten ....................................................................................................................... 15
3.5
Groen, water, openbare ruimte en afval ......................................................................... 15
3.6
Verlichting, kabels en leidingen........................................................................................ 17
3.7
Milieu .................................................................................................................................... 17
3.8
Duurzaamheid..................................................................................................................... 19
3.9
Archeologie ......................................................................................................................... 19
3.10
Overzicht uitgangspunten ............................................................................................. 20
4. Planning, Financiën en Communicatie .............................................................................................. 23 4.1
Planning ............................................................................................................................... 23
4.2
Financiën ............................................................................................................................. 23
4.3
Communicatie / Participatiedocument ............................................................................ 24
Startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020) 2
1.
Inleiding
1.1 Aanleiding Eind 2017 is na jaren van leegstand het voormalig Missiehuis in Driehuis per openbare inschrijving verkocht. De nieuwe eigenaar, Missiehuis Driehuis B.V., is voornemens op deze locatie voornamelijk woningbouw te realiseren (in de kapel eventueel andere functies, omdat de kapel moeilijk geschikt is te maken voor woningbouw) en heeft de gemeente gevraagd om hier medewerking aan te verlenen. Het college staat positief tegenover herontwikkeling van de locatie. Om deze herontwikkeling mogelijk te maken moet de huidige bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’ (hoofdzakelijk) worden gewijzigd naar de bestemming ‘wonen’. Dit startdocument is het startpunt om te komen tot een wijziging van het bestemmingsplan. In het startdocument worden namelijk de ruimtelijke kaders beschreven die gelden bij herontwikkeling van de locatie. Op dit document kan worden ingesproken. 1.2 Het plangebied De locatie Missiehuis ligt aan de zuidwestrand van dorpskern Driehuis (zie figuur 1). Op het parkachtige terrein van circa 19.616 m2 staat het in opdracht van de Missionarissen van het Heilig Hart gebouwde Missiehuis uit 1924. Hieraan vast gebouwd is een lagere zuidvleugel met koppaviljoen (stalgebouw) en een kapel (1928).
Verder bevinden zich op het terrein een éénlaags gebouw met werkruimtes (circa 1990), een drielaags legeringsgebouw (circa 2000) en een tweetal bunkers uit de Tweede Wereldoorlog. Een deel van het terrein wordt als parkeerterrein gebruikt. Aan de voorzijde (westen) van het huidige plangebied bevindt zich de Driehuizerkerkweg met tegenover het Missiehuis de lintbebouwing met vrijstaande particuliere woningen. Aan de zuidzijde wordt de locatie ingesloten door de Wolff en Dekenlaan, waar zich de sportvelden van RKVV Velsen en enkele appartementencomplexen van vijf bouwlagen bevinden. Aan de noordzijde wordt het gebied begrensd door de Nicolaas Beetslaan en de Duin en Kruidberg mavo. Ten oosten van het Missiehuis ligt de nieuwbouwlocatie Nieuw Velserduin. Hier wordt woningbouw gerealiseerd, met direct langs de grens van de locatie twee appartementengebouwen van eveneens vijf bouwlagen.
Figuur 1: Het plangebied Startdocument Missiehuis (versie 12 november 2018) 3
Figuur 2: Huidige situatie
1.3 Voorgeschiedenis Eerder heeft de voormalige eigenaar van de locatie, het Rijksvastgoedbedrijf, in overleg met de gemeente onderzoek gedaan naar herontwikkeling van de locatie. In dit kader is er op 4 juni 2015 een informatieavond georganiseerd. Tijdens twee sessies is met omwonenden en belanghebbenden gesproken over een eventuele nieuwe invulling. De vluchtelingencrisis onderbrak dit proces, omdat het Missiehuis een geschikte locatie leek voor de tijdelijke opvang van statushouders. Dit bleek uiteindelijk financieel onhaalbaar. Vervolgens heeft het Rijksvastgoedbedrijf de beslissing genomen om over te gaan tot verkoop van de locatie.
Startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020) 4
2. Startpunt 2.1 Huidig bestemmingsplan In het vigerende bestemmingsplan Driehuis en Velsen-Zuid uit 2008 heeft de locatie hoofdzakelijk de bestemming ‘maatschappelijk’ en deels ‘groen’ (zie figuur 5). Om de beoogde herontwikkeling mogelijk te maken moet het bestemmingsplan worden aangepast, waarbij de huidige bestemmingen hoofdzakelijk worden gewijzigd naar ‘wonen’. Dit startdocument is het startpunt om te komen tot een wijziging van het bestemmingsplan. In het volgende hoofdstuk worden per beleidsveld de ruimtelijke kaders beschreven die gelden bij herontwikkeling van de locatie. Deze kaders moeten ervoor zorgen dat er bij de herontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
Figuur 3: Bestemming
2.2 Structuurvisie Velsen 2025 Driehuis behoort binnen het ruimtelijk raamwerk van de Structuurvisie tot de categorie Land-Goed. Binnen het ‘Land-Goed’ blijven de dorpen de dorpen. Velsen-Zuid, Driehuis, Santpoort-Noord en Santpoort-Zuid behouden hun eigen specifieke identiteiten en kwaliteiten. In Driehuis wordt ingezet op: • Het behoud van de diversiteit aan karakteristieke woonmilieus. • Het behouden en versterken van de groenstructuren en cultuurhistorische waarden. De cultuurhistorische waarden moeten daarnaast toegankelijker worden. Tegelijkertijd heeft de provincie in het Regionaal Actieprogramma Wonen (2016-2020) de woningbehoefte voor Velsen vastgesteld op 872 woningen. Om tegemoet te komen aan de behoefte zijn in de Structuurvisie op Velsen verschillende potentiële woningbouwlocaties aangewezen. De locatie Missiehuis is één van de aangewezen locaties: • •
Er moeten woningen beschikbaar zijn voor iedere portemonnee. Nieuwe woningbouw moet voorzien in de kwalitatieve vraag, moet duurzaam zijn, divers (onder meer seniorenwoningen, zorg-woningen en starterswoningen) én dient de ruimtelijke kwaliteit van het woonmilieu te vergroten. Startdocument Missiehuis (versie 12 november 2018) 5
3. Kaderstelling 3.1
Wonen
Driehuis is een vergrijzende kern, terwijl veel (eengezins-)woningen niet levensloopgeschikt zijn. Maatregelen om langer zelfstandig thuis wonen en/of doorstroming te faciliteren zijn daarom noodzakelijk. Een voordeel van doorstroming is dat de vrijgekomen woningen door nieuwe gezinnen betrokken kunnen worden. Differentiatie in de woningvoorraad is dus gezien de ontwikkeling van de wijk en de daarmee samenhangende woonvraag gewenst. De Woonvisie 2025 is het kader bij herontwikkeling en gaat bij nieuwbouw uit van een woonoppervlak 2 van gemiddeld 80 m GBO. De Woonvisie 2025 stelt zich ten aanzien van woningen met een kleiner woonoppervlak terughoudend op in IJmuiden en Velsen-Noord, en ziet in de andere kernen ruimte voor dit segment. Mits gerelateerd aan de marktvraag. In de bestaande woningvoorraad in Driehuis 2 heeft slechts 7% van de woningen een oppervlakte kleiner dan 80 m . Dat is minder dan het Velsense gemiddelde (23%) en ook minder dan bijvoorbeeld Santpoort (gemiddeld 16%). 10% van de 2 woningen heeft een oppervlakte tussen de 80 en 100 m (Velsen 28%). Op basis hiervan is er in Driehuis ruimte voor minder ruime woningen. Voor uitbreidingslocaties gaat de Woonvisie 2025 uit van een woonprogramma met 30% sociale huur en 70% markthuur en/of koop zonder specifieke onderverdeling in prijssegment.
Voor de locatie Missiehuis zijn op het gebied van wonen aldus de volgende kaders van toepassing: 2 • Het gemiddelde vloeroppervlak van de woningen moet minimaal 80 m zijn. • Minimaal 30% van de woningen moet sociaal verhuurd worden. Functionele invulling Omdat het naar verwachting lastig is om woningen te realiseren in de voormalige kapel, mag dit gebouw ook een andere functie krijgen. Deze functie moet passend zijn binnen de rustige woonomgeving en mag geen hinder veroorzaken. De gemeente vindt een functionele invulling met een kleine selectie van categorie A functies uit de VNG bedrijvenlijst voor functiemenging passend. Het gaat dan om kantoren, zakelijke dienstverlening, gezondheids- en welzijnszorg (waaronder artsen en consultatiebureaus), apotheken, kappersbedrijven, schoonheidsinstituten en overige persoonlijke dienstverlening. 3.2
Stedenbouw
3.2.1 Historische ontwikkeling Driehuis e e De binnenduinrand en dus ook de omgeving van Driehuis was in de 17 en 18 eeuw een gewild gebied voor vermogende Amsterdamse kooplieden om weelderige buitenplaatsen aan te leggen. In e de 19 eeuw ging het met de grote welvaart bergafwaarts. Het onderhoud van de buitenplaatsen kon niet langer bekostigd worden en velen werden verlaten en gesloopt. e
De aanleg van het Noordzeekanaal aan het eind van de 19 eeuw bracht een omwenteling teweeg. Met de stichting van industrieën langs het Noordzeekanaal groeide de werkgelegenheid. De tuinbouw veranderde doordat de bollencultuur opleefde. Hiervoor werden grote stukken landbouwgrond afgegraven. Daarnaast werd de infrastructuur uitgebreid met wegen, maar ook met de realisatie van de spoorlijn Haarlem – IJmuiden en later ook richting Alkmaar. Dit leidde tot de opkomst van de forens, die de mogelijkheid kreeg zich verder van zijn werk te vestigen dan voorheen. Zuid Kennemerland werd een gewilde vestigingsplaats. In de jaren ‘20 en ‘30 van de vorige eeuw werd veel gebouwd in Driehuis en er werd een grootse uitbreiding van villabebouwing voorzien. Tevens Startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020) 6