Document · PDF

raadsbesluit feb 2020- R20.011 Startdocument locatie Missiehuis.pdf

Sessies Raadzaal 22 april 2021, gemeente VelsenBij agendapunt: 19.30 - 21.00 uur: voortgang herontwikkeling locatie Missiehuis33.023 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

GEMEENTE VELSEN gemeenteraad

Raadsbesluit

Datum raadsvergadering Datum carrousel Raadsbesluitnummer Registratienummer

27 februari 2020 13 februari 2020 Rs20.00266 R20.01 1

Onderwerp: Startdocument locatie Missiehuis

De raad van de gemeente Velsen,

Gelezen het raadsvoorstel van burgemeesteren wethouders, nummer Rs20.00265 van 14januari en 20 februari 2020 Besluit

Het participatiedocument ‘Missiehuis’ vast te stellen.

Het startdocument ‘Missiehuis’ vast stellen

Af te wijken van het Beleidsplan Monumentale Bomen (2013) en daarmee de kap van 22 waardevolle bomen aan de zuidzijde van de locatie Missiehuis mogelijk te maken.

Vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 27 februari 2020

De raad van de gemeente Velsen, De griffier,

Palstra

De voorzitter,

F.C. Dales

t’

GEMEENTE VELSEN

Raadsvoorstel Ondenverp: Vaststellen startdocument locatie Missiehuis

Datum collegevergadering

14 januari 2020 en

Ambtenaar

B.J. Cdie

Telefoon E-mailadres

0255 567327

20 februari 2020 Registratienummer Portefeuillehouder(s)

Rs20.00265 SY. Dinjens

bodie@velsen.nl

Voorgesteld raadsbesluit

1. Het participatiedocument ‘Missiehuis’ vast te stellen, 2. Het startdocument ‘Missiehuis’ vast stellen. 3. Af te wijken van het Beleidsplan Monumentale Bomen (2013) en daarmee de kap van 22 waardevolle bomen aan de zuidzijde van de locatie Missiehuis mogelijk te maken. Samenvatting

Eind 2017 is na jaren van leegstand het voormalig Missiehuis in Driehuis per openbare inschrijving verkocht. De nieuwe eigenaar wil op de locatie hoofdzakelijk woningbouw realiseren en heeft de gemeente gevraagd om hiervoor ruimtelijke kaders vast te stellen. Op 20 november 2018 gaf het college het startdocument voor de locatie Missiehuis vrij voor participatie. In dit startdocument staan de ruimtelijke randvoorwaarden die gelden bij herontwikkeling van de locatie en het is de eerste stap om te komen tot een nieuw bestemmingsplan. Belangrijke randvoorwaarden zijn: behoud van het Missiehuis en de kapel, mogelijk maken van nieuwe woningbouw aan beide kanten van het Missiehuis, rekening houden met de parkeersituatie in de directe omgeving, zorgvuldige inpassing met groene randen en een toegankelijk binnenterrein. 78 belanghebbenden hebben een participatiereactie ingediend. De reacties gaan hoofdzakelijk over het aantal en de positionering van nieuwe woningen, het aandeel sociale huur, de verkeer- en parkeersituatie, het groen en de bunkers. Alle participatiereacties zijn beantwoord in een zogenoemd participatiedocument. De reacties hebben geleid tot een aantal aanpassingen in het startdocument. Meest opvallend is het aanpassen van de maximale rooilijn voor de nieuwe woningen aan de noordzijde van de locatie.

Hiermee wordt voldoende ruimte gecreëerd om de monumentale bomen aan de noordzijde van de locatie te behouden én voldoende afstand gehouden tot de bebouwing op de locatie Nieuw Velserduin. Het college stelt de gemeenteraad voor om het participatiedocument en het startdocument voor de locatie Missiehuis vast te stellen.

GEMEENTE VELSEN Inleiding

Het Missiehuis ligt aan de zuidwestrand van dorpskern Driehuis. Het parkachtige terrein beslaat circa 19.616 m’. Het Missiehuis is in opdracht van de Missionarissen van het Heilig Hart gebouwd in 1924. Hieraan vast gebouwd is een lagere zuidvleugel met stalgebouw en een kapel (1928). Verder staan op het terrein een eenlaags gebouw met werkruimtes (circa 1990), een 3-laags legeringsgebouw (circa 2000) en twee bunkers uit de Tweede Wereldoorlog. Een deel van het terrein wordt als parkeerterrein gebruikt.

t-t, Nadat de locatie zijn functie als Missiehuis verloor, was het tot 2011 in gebruik als sociaalmedische dienst van de Koninklijke Marine. Sindsdien staat het gebouw leeg. Eind 2017 is de locatie per openbare inschrijving verkocht. De nieuwe eigenaar, Missiehuis Driehuis BV, wil op de locatie hoofdzakelijk woningbouw realiseren en heeft de gemeente gevraagd om hiervoor ruimtelijke kaders vast te stellen. In het vigerende bestemmingsplan Driehuis en Velsen-Zuid uit 2010 heeft de locatie de bestemming Maatschappelijk (en een klein stukje de bestemming Groen). Om woningbouw mogelijk te maken moet het bestemmingsplan dus worden aangepast. De uitgangspunten voor herontwikkeling worden opgenomen in een zogenoemd startdocument. Het startdocument vormt het ruimtelijk kader voor een nieuw bestemmingsplan voor de locatie Missiehuis. Planinhoudelijk zijn de belangrijke uitgangspunten in dit startdocument: behoud van het Missiehuis en de kapel met functies wonen en/of lichte bedrijvigheid (bijvoorbeeld gezondheids- en welzijnszorg, apotheek, kappersbedrijf); mogelijk maken van nieuwe woningbouw aan weerszijden van het Missiehuis; rekening houden met de op piekmomenten drukke parkeersituatie in de directe omgeving; zorgvuldige ruimtelijke inpassing met groene randen en een toegankelijk binnenterrein: aardgasvrij bouwen conform de wet Voortgang Energie Transitie (wet VET). -

Het college heeft het staridocument op 20 november2018 vrijgegeven voor participatie. Omwonenden en overige belanghebbenden konden daarna voor een periode van zes weken reageren op de ruimtelijke uitgangspunten. In die periode is ook een informatiebijeenkomst georganiseerd. Er zijn 78 participatiereacties ingediend, zowel door omwonenden als door de initiatiefnemer van het plan. Deze reacties hebben geleid tot een aantal aanpassingen in het startdocument. Hierop wordt nader ingegaan onder het kopje Inspraak, participatie, etc.. Alle participatiereacties zijn beantwoord en opgenomen in een zogenoemd participatiedocument. F?aaclsessie en bericht initiatiefnemer In de raadssessie van 13 februari 2020 zijn start- en participatiedocument behandeld. De initiatiefnemer gaf daags voor de raadssessie aan alsnog invulling te willen geven aan een planuitwerking die uitgaat van het kappen van de waardevolle bomen aan de zuidzijde. Dit is in de raadssessie besproken. Op basis hiervan stelt het college de gemeenteraad voor om af te wijken van het Beleidsplan Monumentale Bomen (2013) zodat de bomen aan de zuidzijde gekapt mogen worden, mits herplant van jong volwassen exemplaren (minimaal 14 meter hoog) plaatsvindt. Beoogd doel en effect van het besluit

De gemeenteraad stelt de ruimtelijke uitgangspunten vast waarbinnen de ontwikkeling van de locatie Missiehuis moet plaatsvinden, waarmee een start kan worden gemaakt met de bestemmingsplanprocedure. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van de locatie Missiehuis (inclusief het gemeentelijk monument).

GEMEENTE VELSEN Het mogelijk maken van woningbouw op de locatie Missiehuis, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de woningbouwopgave van de gemeente. Argumenten

Vaststellen participatiedocument ‘Missiehuis’. Participatie draagt bij aan een gezamenlijk gedragen plan en het creëren van draagvlak. Het participatiedocument is een weerspiegeling van de binnengekomen reacties en de wijze hoe de gemeente met deze reacties is omgegaan. De reacties hebben geleid tot een aantal wijzigingen van het startdocument (zie Inspraak, participatie). Hiermee is een meer voldragen startdocument ontstaan. -

Vaststellen startdocument ‘Missiehuis’ Het startdocument maakt het mogelijk om te komen tot een wijziging van het bestemmingsplan voor deze locatie. De ruimtehjke uitgangspunten in het startdocument zijn een vertaling van verschillende gemeentelijke beleidsstukken. De ruimtelijke uitgangspunten maken een goede ruimtelijke ordening mogelijk: • behoud van het monumentale Missiehuis en de monumentale kapel; • mogelijk maken van nieuwe woningbouw aan weerszijden van het Missiehuis; • rekening houden met de op piekmomenten drukke parkeersituatie in de directe omgeving; • zorgvuldige ruimtelijke inpassing met groene randen en een toegankelijk binnenterrein; • aardgasvrij bouwen conform de wet Voortgang Energie Transitie (wet VET); Het opstellen van een startdocument met ruimtelijke uitgangspunten is vastgelegd in de anterieure overeenkomst fase 1 tussen de gemeente en de initiatiefnemer. -

3. Af te wijken van het Beleidsplan Monumentale Bomen (2013) en daarmee de kap van circa 22 waardevolle bomen aan de zuidzijde van de locatie Missiehuis mogelijk te maken. Het college heeft samen met de initiatiefnemer onderzocht of er mogelijkheden zijn om de randvoorwaarden ten aanzien van de maximale rooilijnen en het te behouden groen op zon manier aan te passen dat de initiatiefnemer een (financieel) haalbaar plan kan ontwikkelen. Het college heeft hierbij aangegeven dat het vanwege de kwaliteit van de bomen niet acceptabel is om zowel de bomen aan de noordzijde als de zuidzijde te kappen. Er is wel de handreiking gedaan om toe te staan de bomen aan de zuidzijde van de locatie te kappen, mits herplant plaatsvindt. De initiatiefnemer heeft op 12 februari 2020 laten weten van deze handreiking gebruik te willen maken.

het kappen van de waardevolle bomen aan de zuidzijde draagt bij aan de haalbaarheid van de herontwikkeling; de waardevolle bomen aan de zuidzijde van de locatie hebben minder waarde dan de monumentale bomen aan de noordzijde van de locatie (de bomen zijn jonger, zijn minder goed ontwikkeld en zijn minder beeldbepalend); de waardevolle bomen aan de zuidzijde moeten gecompenseerd worden door de aanplant van jong volwassen bomen van minstens 14 meter hoogte; het behoud van de monumentale bomen aan de noordzijde leidt niet tot verlies van ruimtelijke kwaliteit van een mogelijke planuitwerking (bv. de eis dat 60% van de boomgaard blijft behouden blijft in stand). -

GEMEENTE VELSEN Alternatieven

Minder sociale huur Een meer evenwichtige spreiding van sociale huurwoningen over de kernen van de gemeente én een meer gevarieerd woningaanbod binnen Driehuis vindt de gemeenteraad van groot belang. De realisatie van 30% sociale huurwoningen is daarom als randvoorwaarde opgenomen in het startdocument, in overeenstemming met de Woonvisie 2025. Een alternatief waarbij minder dan 30% van de woningen sociaal wordt verhuurd om de financiële haalbaarheid van het plan te vergoten is dan ook niet wenselijk. Behoud alle waardevolle en monumentale bomen Er is een alternatief waarbij wordt vastgehouden aan het behoud van alle waardevolle en monumentale bomen in de randen van de locatie. Dit leidt tot een situatie waarbij de initiatiefnemer geen (financieel) haalbaar plan kan ontwikkelen. Er is een kans dat herontwikkeling van de locatie Missiehuis dan langer op zich laat wachten, of mogelijk niet tot woningbouw zal leiden. Het college vindt herontwikkeling van de locatie Missiehuis zeer wenselijk. Hiermee worden (sociale huur-) woningen toegevoegd aan de woningvoorraad van Driehuis. Bovendien kan de kwaliteit van de locatie een grote impuls krijgen, waarbij de locatie meer toegankelijk en beleefbaar wordt voor de inwoners van Driehuis.

Kap van alle monumentale bomen, ook die aan de noordzijde Tijdens de raadssessie van 13 februari 2020 is ook gesproken over de mogelijkheid om de monumentale bomen aan de noordzijde van de locatie te kappen. Het college stelt vast dat de 9 monumentale bomen aan de noordzijde van grote waarde zijn, de bomen zijn 90 jaar oud en kunnen nog een vergelijkbare periode mee. Ze zijn beeldbepalend voor de locatie Missiehuis en dit stuk van Driehuis. Het kappen van deze bomen leidt tot een verslechtering van de ruimtelijke kwaliteit, omdat de groene rand op de meest beeldbepalende hoek van de locatie dan uit evenwicht raakt en de nieuwbouw meer nadruk krijgt dan het monumentale Missiehuis zelf. Een alternatief waarbij ook de monumentale bomen aan de noordzijde worden gekapt acht het college dan ook onwenselijk. Program ma

Wonen en Leven in Velsen Burger en Bestuur Organisatie en Financiën Kader

Structuurvisie 2025 Bestemmingsplan Driehuis en Velsen-Zuid (2010) Wet ruimtelijke ordening Inspraak- en samenspraakverordening (2010) Collegeprogramma 201 8-2022 Daarnaast zijn diverse beleidsdocumenten (o.a. op het gebied van wonen, parkeren, archeologie en groen) leidend geweest bij het opstellen van de ruimtelijke uitgangspunten die in het startdocument zijn opgenomen. Inspraak, participatie etc.

Het college heeft het startdocument op 20 november 2018 vrijgegeven voor participatie. Vanaf 29 november 2018 konden omwonenden en overige belanghebbenden gedurende zes weken reageren op de ruimtelijke uitgangspunten. Op 19december2019 is ook een informatiebijeenkomst georganiseerd in het Missiehuis. Omwonenden en overige

GEMEENTE VELSEN

Bijlagen -

—

onderdeel uitmakend van het besluit

Startdocument Missiehuis Participatiedocument ‘Missiehuis Raadsbesluit ‘Vaststellen startdocument en participatiedocument Missiehuis’

Bijlagen

—

bijgevoegd als achtergrondinformatie 4

Burgemeester en wethouders van Velsen De secretari

Radstake

De burgemee:

GEMEENTE VELSEN belanghebbenden zijn via huis aan huis brieven geïnformeerd over deze ontwikkeling en uitgenodigd voor deze bijeenkomst. Er zijn 78 participatiereacties ingediend, zowel door omwonenden als door de initiatiefnemer van het plan. Uit de reacties komt naar voren dat omwonenden zich met name zorgen maken om het toestaan van nieuwe bebouwing aan beide zijden van het Missiehuis, de toename van parkeerdruk en de toename van het aantal verkeersbewegingen. De initiatiefnemer ziet vooral problemen in het percentage sociale huur en de toegestane rooilijnen van de nieuwe bebouwing (waarbij de toegestane rooilijnen direct verband houden met het te behouden groen). Een samenvatting van alle schriftelijke reacties, de opmerkingen/vragen die gesteld zijn op de informatiebijeenkomst en de verwerking hiervan, is te vinden in het participatiedocument ‘Missiehuis’. De reacties hebben geleid tot aanpassingen aan het startdocument, namelijk: Er is een minimale afstand opgenomen tussen de appartementengebouwen van Nieuw Velserduin en de nieuw te realiseren bebouwing, te weten 14 meter aan de noordzijde en 18 meter aan de zuidzijde van de locatie. De bouwhoogte van de nieuwe bebouwing wordt alleen in aantal bouwlagen opgenomen, het exact toegestane aantal meters wordt tijdens de bestemmingsplanprocedure bepaald.

De rooilijn aan de noordzijde van de locatie is aangepast, op zon manier dat de bestaande monumentale bomen in de groene omlijsting behouden blijven. De rooilijn aan de zuidzijde van de locatie is aangepast, op zo’n manier dat de waardevolle bomen gekapt mogen worden, mits dit gecompenseerd wordt door de aanplant van nieuwe jong volwassen bomen van minstens 14 meter hoog. Er is explicieter opgenomen dat minimaal 60% van de boomgaard behouden blijft. Er is expliciet opgenomen dat de bunkers niet behouden hoeven te blijven. -

Naast de officiële participatieprocedure is er geregeld contact geweest met het Wijkcomité Driehuis-West en de VvE’s van de naastgelegen locatie Nieuw Velserduin. Ook met de initiatiefnemer heeft geregeld overleg plaatsgevonden omdat die aangaf dat zij met inachtneming van alle gestelde randvoorwaarden geen (financieel) haalbaar plan kan realiseren. Financiële consequenties

Op basis van de Grondexploitatiewet is de gemeente verplicht om de door haar gemaakte kosten ten behoeve van een (her)ontwikkeling te verhalen op de initiatiefnemer. Het initiatief wordt voor eigen risico en kosten door initiatiefnemer uitgevoerd. De ambtelijke kosten (standaard bedrag van €10.000,-) voor de eerste fase, het opstellen van een startdocument, zijn door het sluiten van een anterieure exploitatieovereenkomst fase 1 verhaald op de initiatiefnemer. Als deze fase is afgerond, sluit de gemeente een anterieure exploitatieovereenkomst fase 2 en vindt er opnieuw kostenverhaal plaats. Er zijn geen personele consequenties, de werkzaamheden passen binnen de personele capaciteit. Uitvoering van besluit

De initiatiefnemer kan op basis van de kaders in het startdocument een plan maken en de gemeente verzoeken om een bestemmingsplan voor de locatie op te stellen. De vaststelling van het start- en participatiedocument wordt kenbaar gemaakt op de gemeentelijke infopagina die op de website en in de Jutter/Hofgeest verschijnt.

Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)

INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding 1.1 Doelstelling van dit document 1.2 Participatieprocedure 1.3 Ingediende participatiereacties 1.4 Samenspel 1.5 Leeswijzer

2 2 2 3 3

2 Inspraakthema’s 2.1 Karakter van Driehuis 2.2 Nieuwe bebouwing 2.3 Sociale huur 2.4 Verkeers- en Parkeersituatie 2.5 Groen 2.6 Bunkers

4 4 5 6 7 8

3 Aanpassingen startdocument

Bijlage 1: beantwoording participatiereacties Bijlage 2: geanonimiseerde participatiereacties

Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)

Inleiding

1.1

Doelstelling van dit document

voorontwerp en ontwerp bestemmingsplan. In die fasen hebben omwonenden en belanghebbenden de mogelijkheid om respectievelijk inspraakreacties en zienswijzen naar voren te brengen.

Eind 2017 is na jaren van leegstand het voormalig Missiehuis in Driehuis per openbare inschrijving verkocht. De nieuwe eigenaar, Missiehuis Driehuis B.V., is voornemens op deze locatie voornamelijk woningbouw te realiseren (in de kapel eventueel andere functies, omdat de kapel moeilijk geschikt is te maken voor woningbouw) en heeft de gemeente gevraagd om hier medewerking aan te verlenen. Het college van B&W staat positief tegenover herontwikkeling van de locatie. Om herontwikkeling van de locatie mogelijk te maken moet de huidige bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’ worden gewijzigd naar de bestemming ‘wonen’. De eerste stap om te komen tot wijziging van de bestemming is het opstellen van een zogenoemd startdocument. In een startdocument worden de ruimtelijke kaders vastgelegd die gelden bij herontwikkeling van een locatie. Voor de locatie Missiehuis is een concept Startdocument opgesteld en vrijgegeven voor participatie. Gedurende de participatieperiode kunnen omwonenden en belanghebbenden een reactie geven op het concept startdocument. Met deze rapportage wordt de participatieprocedure afgesloten en zijn alle ingediende vragen en reacties beantwoord. In dit hoofdstuk leest u hoe de participatieprocedure is verlopen. Op basis van de participatiereacties is het concept startdocument waar mogelijk aangepast.

De status is nu gewijzigd van “concept startdocument” naar “definitief startdocument” en zo vastgesteld door het college van B&W en de gemeenteraad van Velsen. Op basis van dit vastgestelde definitieve startdocument kan de bestemmingsplanprocedure worden vervolgd met de fasen van 2

1.2

Participatieprocedure

Het concept startdocument voor de locatie Missiehuis is op 20 november 2018 door het college van B&W vrijgegeven voor participatie. Gedurende 6 weken na bekendmaking van het besluit hadden omwonenden en belanghebbenden de gelegenheid om een participatiereactie te geven. Op 19 december 2018 is het concept startdocument toegelicht tijdens een informatiebijeenkomst. Enkele honderden belangstellenden hebben deze bijeenkomst bezocht. Gedurende de participatieperiode lag het concept startdocument ter inzage bij de receptie van het gemeentehuis. Gedurende dezelfde periode was het concept startdocument ook beschikbaar op de website www.velsen.nl.

1.3

Ingediende participatiereacties

Het college van B&W heeft binnen de participatieperiode 78 reacties ontvangen van 70 verschillende personen/organisaties. Er zijn reacties ingediend door bewoners uit de directe omgeving, door toekomstige bewoners van de naastgelegen locatie Nieuw Velserduin, door de grondeigenaar/initiatiefnemer en door een aantal organisaties (zoals het Wijkcomité Driehuis-West en de Bunkerstichting).

Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)

1.4

Samenspel

Los van de formele participatieprocedure is er ook op andere manieren contact geweest met omwonenden en belanghebbenden. Al in 2015 heeft de gemeente informatiebijeenkomsten georganiseerd om met omwonenden te praten over een mogelijke herontwikkeling van de locatie Missiehuis. Daarnaast is er zowel door de gemeente als door de grondeigenaar (Missiehuis Driehuis B.V.) regelmatig overleg gevoerd met actieve betrokken bewoners (zoals het Wijkcomité Driehuis-West) en toekomstige bewoners (zoals de VvE’s van de locatie Nieuw Velserduin).

1.5

Leeswijzer

Alle reacties die tijdens de participatieperiode naar voren zijn gebracht zijn in dit participatiedocument gebundeld. Hoofdstuk 2 behandelt de meest voorkomende thema’s. Hoofdstuk 3 bevat de aanpassingen op het concept startdocument. Een overzicht van alle schriftelijke reacties met daarbij een antwoord of verwijzing is te vinden in de bijlagen.

Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)

Inspraakthema’s

Er zijn 78 participatiereacties binnengekomen. Alle reacties en antwoorden vindt u in de bijlagen. Ten bate van de leesbaarheid zijn de meest voorkomende participatiereacties in dit hoofdstuk samengevat per thema: 1. Karakter van Driehuis 2. Nieuwe bebouwing (afstand appartementen) 3. Sociale huur 4. Verkeers- en parkeersituatie 5. Groen (boomgaard, omlijsting) 6. Bunkers

tot

Nieuw

Velserduin,

Een algemene toelichting op deze thema’s leest u in de volgende paragrafen. Specifieke toelichting naar aanleiding van participatiereacties zijn opgenomen in de bijlagen.

2.1

Karakter van Driehuis

Verschillende reacties gaan in op de gevolgen van herontwikkeling van de locatie Missiehuis voor het karakter van de kern Driehuis. Hierbij wordt een relatie gelegd met andere ontwikkellocaties, zoals Nieuw Velserduin (waar al is gebouwd) en Witte Kinderhuis, Zuidoostrand Driehuis en Sportpark Waterloo (die mogelijk op termijn worden ontwikkeld). De toevoeging van woningen op al deze locaties past volgens de insprekers niet bij het dorpse karakter van Driehuis zoals dat in de Structuurvisie 2025 is omschreven. 4

In de Structuurvisie 2025 is de locatie Missiehuis specifiek benoemd als woningbouwlocatie. Het is uiteraard van groot belang om voor iedere locatie af te wegen hoe deze kan worden herontwikkeld op een manier dat de identiteit en kwaliteit van Driehuis worden versterkt. Het college van B&W is van mening dat die kwaliteitsimpuls met de ruimtelijke randvoorwaarden in het definitieve startdocument kan worden bereikt. De reacties inzake het karakter van Driehuis strekken natuurlijk verder dan alleen de locatie Missiehuis. Het college van B&W hecht veel waarde aan samenspel met haar inwoners en vindt het dan ook belangrijk om met de inwoners van Driehuis in gesprek te gaan over het karakter van Driehuis. Hiertoe zullen inwoners begin 2020 worden uitgenodigd.

2.2

Nieuwe bebouwing

Door verschillende insprekers is aandacht gevraagd voor de randvoorwaarden die nieuwe bebouwing mogelijk maken. De insprekers zijn van mening dat er te veel woningen mogelijk worden gemaakt. Daarnaast maken zij zich zorgen over de afstand van de nieuwe bebouwing tot de appartementengebouwen op de locatie Nieuw Velserduin, hierdoor wordt het woongenot volgens hen in te grote mate aangepast. Ook de mogelijkheid van een 4-laags appartementengebouw in de zuidoostelijke hoek van de locatie leidt volgens de insprekers tot een afname van het woongenot van direct omwonenden. Tot slot stelt één reactie dat het binnen de opgenomen bouwhoogten niet goed mogelijk is om goede woningen te realiseren.

Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)

Met het vaststellen van het definitieve startdocument is niet vastgelegd hoeveel woningen op de locatie gerealiseerd kunnen worden. Dit zal in een later stadium van de planontwikkeling moeten blijken. Het college is van mening dat met de vastgestelde randvoorwaarden een kwaliteitsimpuls kan worden gegeven aan de locatie, door het creëren van een groene omlijsting en een luwe groene kern rondom de kapel. Tegelijkertijd wordt er voldoende ruimte geboden om nieuwe woningen te realiseren waarmee tegemoet wordt gekomen aan de woningbehoefte in Velsen. In het concept startdocument worden aan de noordzijde en de zuidzijde van de kapel woningblokken mogelijk gemaakt die haaks staan op de appartementengebouwen op de locatie Nieuw Velserduin. Deze woningblokken zorgen ervoor dat het gebied rondom de kapel duidelijk een ander karakter heeft dan de gebieden tussen de nieuwe bebouwing, namelijk toegankelijk, luw en groen. Om tegemoet te komen aan de reacties van omwonenden zijn in het definitieve startdocument minimale afstanden van 14 en 18 meter opgenomen tussen deze nieuwe bebouwing en de appartementengebouwen op de locatie Nieuw Velserduin.

Daarnaast zijn er in de uitwerking van het planontwerp mogelijkheden om de woningen op een manier te ontwerpen dat dit een beperkte confrontatie oplevert met de bestaande bebouwing (bijvoorbeeld zorgen dat de kopgevel richting de nieuwe bebouwing geen blinde muur is). Het mogelijk maken van een 4-laags appartementengebouw in de zuidoostelijke hoek van de locatie zorgt voor een goede stedenbouwkundige aansluiting op de omliggende bebouwing, de 5laagse bebouwing op de locatie Nieuw Velserduin en aan de Wolff en Dekenlaan. Daarnaast maakt een appartementengebouw het beter

mogelijk om invulling te geven aan de randvoorwaarde om 30% sociale huurwoningen op de locatie Missiehuis te realiseren. De bebouwing op en direct grenzend aan de locatie Missiehuis varieert sterk in hoogte (denk hierbij aan het hoofdgebouw dat 17,5 meter hoog is). En in het startdocument worden de randvoorwaarden voor herontwikkeling op hoofdlijnen vastgelegd. Om die redenen is het wenselijk om de bouwhoogten vast te leggen in een aantal bouwlagen. De precieze toegestane hoogte van de bebouwing in meters wordt later in de planontwikkeling bepaald. Het startdocument is op dit punt aangepast.

2.3

Sociale huur

De randvoorwaarde dat 30% van de te realiseren woningen sociaal verhuurd moet worden leidt tot een aantal reacties. Insprekers betwijfelen of er wel behoefte is aan (die hoeveelheid) sociale huurwoningen en stellen dat er meer behoefte is aan levensloopbestendige seniorenwoningen. De verdeling van de bestaande sociale huurwoningen over de verschillende kernen van de gemeente Velsen is niet gelijk. Circa 80% van de sociale huurwoningen bevindt zich in IJmuiden en Velsen-Noord. Het percentage sociale huurwoningen in de andere kernen is lager: in VelsenZuid/Driehuis 4%, in Santpoort-Noord 14%, in Velserbroek 23% en in Santpoort-Zuid 27% van de woningvoorraad. De gemeente vindt het wenselijk om het percentage sociale huur in de verschillende kernen meer in balans te brengen. Op die manier wordt bewerkstelligd dat in iedere kern voldoende geschikte woningen voor iedere portemonnee zijn. Daarom is in 2017 de Woonvisie 2025 aangepast voor wat betreft het

Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)

percentage te realiseren sociale huurwoningen bij ontwikkellocaties, in IJmuiden en Velsen-Noord 10% en in de andere kernen 30%. Het college vindt het niet wenselijk om hier vanaf te wijken. De randvoorwaarden in het startdocument maken de realisatie van woningen voor senioren goed mogelijk. Het is aan de initiatiefnemer om in de verdere planuitwerking te bepalen hoeveel woningen kunnen worden gerealiseerd die geschikt zijn voor senioren.

2.4

Verkeers- en parkeersituatie

De invloed van de bouw van extra woningen op de verkeersstructuur van Driehuis baart verschillende insprekers zorgen. Volgens hen komen de doorstroming en de verkeerveiligheid in het geding. Hierbij wordt ook gewezen naar andere (toekomstige) ontwikkelingen in Driehuis en vragen de insprekers zich af of de impact daarvan voldoende in samenhang wordt bekeken. Het instellen van éénrichtingsverkeer op een aantal wegen wordt meermaals genoemd als mogelijke maatregel. Ook de parkeersituatie leidt bij veel insprekers tot zorgen. In de huidige situatie ervaren de insprekers op piekmomenten, die onder meer worden veroorzaakt door de voetbalvereniging, de scholen en de begraafplaats, reeds parkeerproblemen. Het wegvallen van het parkeerterrein op de locatie Missiehuis, dat al een aantal jaar informeel kan worden gebruikt, zal de situatie volgens de insprekers nog verder verergeren. Door toevoeging van woningen op de locatie Missiehuis zal de verkeersintensiteit op de omliggende wegen toenemen. De toename is echter beperkt en leidt naar verwachting niet tot een verslechtering van de doorstroming of de verkeersveiligheid op die wegen. Herontwikkeling 6

van de locatie Missiehuis geeft dan ook geen aanleiding voor (ingrijpende) verkeersmaatregelen in de infrastructuur van Driehuis. Het is niet wenselijk om eenrichtingverkeer in te stellen op de wegen rondom de locatie. Bij eenrichtingsverkeer (zonder tegenliggers) neemt de kans op snelheidsovertreding namelijk toe, wat een risico is voor de verkeersveiligheid. Ook wordt de bereikbaarheid binnen Driehuis hierdoor negatief beïnvloed, denk hierbij aan langere routes en minder alternatieve routes in geval van stremming op een weg. Op piekmomenten, met name met het in- en uitgaan van de scholen, worden de direct omliggende wegen gedurende een korte periode intensief belast. Doordat de wegen zijn ingericht volgens de richtlijnen van Duurzaam Veilig kan al dit verkeer op een verkeersveilige manier afgewikkeld, al vraagt dat ook aandacht en begrip van de verschillende weggebruikers. De parkeerbehoefte die nodig is voor de locatie Missiehuis wordt in overeenstemming met het Parkeernormenbeleid 2015 op de locatie zelf opgelost. De herontwikkeling zorgt daarmee naar verwachting niet voor extra parkeerdruk in de directe omgeving. In de directe omgeving van de locatie Missiehuis bevinden zich verschillende functies die op piekmomenten voor parkeerdruk zorgen; onder andere een voetbalvereniging, een begraafplaats en scholen.

Hiervoor wordt de afgelopen jaren informeel gebruik gemaakt van de parkeerplaats die zich in de huidige situatie aan de zuidzijde van de locatie Missiehuis bevindt. Dit parkeerterrein is echter privégrond en het gebruik hiervan eindigt met herontwikkeling van de locatie. Om mogelijke parkeerproblemen als gevolg van het wegvallen van dit parkeerterrein zoveel mogelijk te beperken is in het startdocument als randvoorwaarde opgenomen dat minimaal 50% van de te realiseren parkeerplaatsen op de

Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)

locatie Missiehuis openbaar toegankelijk moet zijn, zodat deze gebruikt kunnen worden door alle parkeerders. Daarnaast zijn er de afgelopen jaren verschillende maatregelen genomen om de parkeercapaciteit te vergroten; het parkeerterrein bij station Driehuis is vergroot, het parkeerterrein bij Westerveld is vergoot en het parkeerterrein op de locatie Nieuw Velserduin wordt in gebruik genomen als openbaar parkeerterrein. De invloed van het totaal aan woningbouwlocaties op de verkeers- en parkeersituatie in Driehuis strekt verder dan alleen de locatie Missiehuis. Het college van B&W hecht veel waarde aan samenspel met haar inwoners en vindt het dan ook belangrijk om met de inwoners van Driehuis in gesprek te gaan over de verkeers- en parkeersituatie in Driehuis. Hiertoe zullen inwoners begin 2020 worden uitgenodigd.

2.5

Groen

In verschillende participatiereacties wordt het belang van de groene omlijsting van het plangebied onderschreven. Dit is volgens de insprekers passend bij het karakter van Driehuis. Daarnaast zijn insprekers van mening dat de boomgaard aan de binnenzijde van de locatie behouden moet blijven, in plaats van dat hier deels plek wordt gemaakt voor bebouwing. Ook vragen insprekers aandacht voor de invulling (beplanting) van de toekomstige openbare ruimte, alsmede de bescherming van te behouden bomen tijdens de realisatie.

startdocument gehandhaafd. Uit nauwkeurige inmeting van de bomen is gebleken dat deze aan de noord- en zuidzijde conflicteren met de maximale rooilijnen van de nieuw te realiseren bebouwing. Het gaat hier veelal om bomen die zijn aangewezen als waardevolle of monumentale bomen, die in overeenstemming met het Beleidsplan Monumentale Bomen (2013) behouden moeten blijven. Voor zowel de noordzijde (de kant van de Nicolaas Beetslaan) als de zuidzijde (de kant van de Wolff en Dekenlaan) is daarom besloten om de maximale rooilijn naar achteren te schuiven. Rondom de kapel wordt een luwe en groene kern met relatief weinig bebouwing beoogd. Kapel en koppaviljoen worden losgemaakt van het Missiehuis door sloop van de ondergeschikte verbindende bouwdelen, en komen daarmee los te staan. Hierdoor wordt de kern van de locatie rondom de kapel opener, transparanter en meer toegankelijk. Aan de noordzijde en de zuidzijde van de kapel worden woningblokken mogelijk gemaakt die gericht zijn op de kapel en ervoor zorgen dat het gebied rondom de kapel duidelijk een ander karakter heeft dan de gebieden tussen de nieuwe bebouwing. Dit betekent dat een deel van de huidige boomgaard verdwijnt. In het definitieve startdocument is explicieter omschreven welk deel van de boomgaard behouden blijft, namelijk minimaal 60% van het huidige oppervlak.

In het startdocument worden de randvoorwaarden voor herontwikkeling op hoofdlijnen vastgelegd. Over de precieze invulling van het groen en de benodigde bescherming van het te behouden groen worden later in de planontwikkeling gedetailleerde afspraken gemaakt.

Het college onderschrijft het belang van een groene omlijsting van de locatie Missiehuis. Deze randvoorwaarde blijft in het definitieve 7

Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)

2.6

Bunkers

Insprekers geven aan dat er in het concept startdocument niet goed duidelijk wordt gemaakt wat er met de twee bunkers op de locatie gaat gebeuren. Vanwege de cultuurhistorische waarde pleiten insprekers ervoor om zoveel mogelijk van de bunkers te behouden. De bunkers op de locatie Missiehuis zijn niet aangemerkt als monument en genieten geen bescherming. Het behoud van de grote bunker (zuidelijk gelegen) is niet wenselijk omdat dit ten koste gaat van het aantal woningen dat gerealiseerd kan worden. Ook heeft dit een te grote impact op de gewenste stedenbouwkundige randvoorwaarden, onder meer het creëren van samenhang aan de randen van de locatie. De kleinere KAP bunker (noordelijk gelegen) dient indien mogelijk behouden te blijven. Het college is het met insprekers eens dat dit onvoldoende duidelijk was opgenomen in het concept startdocument en er is daarom een extra paragraaf met betrekking tot de bunkers opgenomen. Ook zal het college het contact tussen de Bunkerstichting 2000 en de initiatiefnemer bevorderen om te onderzoeken of er elementen van de grote bunker behouden kunnen blijven en elders tentoongesteld kunnen worden. Tot slot dient gezegd dat er meerdere reacties zijn binnengekomen die geen betrekking hebben op herontwikkeling van de locatie Missiehuis. Hierbij valt vooral het aantal reacties met betrekking tot de openbare ruimte op de locatie Nieuw Velserduin op.

Deze reacties zijn in deze inspraakrapportage niet inhoudelijk beantwoord. De initiatiefnemer op de locatie Nieuw Velserduin en de gemeente zijn hierover apart met de insprekers in gesprek gegaan. 8

Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)

Aanpassingen startdocument

Er zijn 78 participatiereacties binnengekomen. Alle geanonimiseerde reacties zijn terug te vinden in de bijlage. De participatiereacties hebben geleid tot de volgende aanpassingen in het startdocument. -

Er is een minimale afstand opgenomen tussen de nieuwe bebouwing die haaks op appartementengebouwen staat en de appartementengebouwen zelf, namelijk minimaal 14 meter aan de noordzijde van de locatie en minimaal 18 meter aan de zuidzijde van de locatie.

De bouwhoogte van de nieuwe bebouwing wordt alleen in aantal bouwlagen opgenomen in plaats van in meters. De rooilijnen aan de noord- en zuidzijde van de locatie zijn aangepast, op zo’n manier dat de bestaande bomen in de groene omlijsting behouden blijven. Er is explicieter opgenomen welk deel van de boomgaard behouden blijft, namelijk minimaal 60% van het huidige oppervlak. Er is een paragraaf over het onderwerp ‘bunkers’ opgenomen .

Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)

Bijlage 1: Beantwoording participatiereacties

Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)

BESTEMMINGSPLAN & STRUCTUURVISIE FUNCTIEWIJZIGING Nr. (Excel)

Zienswijze(n)

Vraag/Opmerking

Antwoord

Het startdocument strookt qua functies niet met het huidige bestemmingsplan en met de programmatische voorkeuren van het college zoals in de memo 'Voorkeursfuncties Missiehuis Driehuis' uit 2012. Heeft er een toetsing op het complete biedboek plaatsgevonden?

De gemeente heeft de mogelijkheid om bij nieuwe ontwikkelingen af te wijken van het huidige bestemmingsplan. Het startdocument is de eerste stap om te komen tot een wijziging van het huidige bestemmingsplan voor de locatie Missiehuis. De uitgangspunten stroken dus inderdaad niet met het huidige bestemmingsplan.

Indiener stelt diens woning in Nieuw Velserduin te hebben gekocht vanwege het uitzicht op de boomgaard en het Missiehuis en de zoninval. Dat de boomgaard behouden zou blijven blijkt uit het biedboek. Hierin wordt verwezen naar een memo van het college: "Uitgangspunt is het behoud van de oude boomgaard aan de noordzijde van het gebouw en de groene omlijsting rondom". De huidige uitgangspunten in het startdocument komen hier niet mee overeen.

De memo 'Voorkeursfuncties Missiehuis Driehuis' uit 2012 is een ambtelijk stuk dat is opgesteld in het kader van een mogelijke aankoop van de locatie Missiehuis door de gemeente. De memo is geen afwegingskader dat geldt bij herontwikkeling van de locatie. Ook het biedboek dat door het Rijksvastgoedbedrijf is opgesteld bij de verkoop van de locatie is geen afwegingskader.

1-37

Het terrein krijgt de aanblik en beleving van een te vol gebouwde Vinex-wijk (zie bijlage A).

De Bijlmer van Driehuis. Die gedachte komt bij de indiener op bij de aanblik van de huidige ontwikkelingen. Ongeveer 180 woningen, Nieuw Velserduin en Missiehuis bij elkaar opgeteld, op een terrein ter grootte van een postzegel. Het getuigt van weinig consistentie dat met regelmaat nieuwe ontwikkelingen worden losgekoppeld van het bestemmingsplan Driehuis en Velsen-Zuid.

47 47

Het dorpse van Driehuis wordt aangetast door een woontoren.

Algemeen aanvaard is voor stedelijke gebieden 60 woningen per hectare, voor landelijke bebouwing 25. Uitgaande van een bebouwingsdichtheid van 25 woningen per hectare mogen op het terrein van Missiehuis en Nieuw Velserduin maximaal 89 woningen worden gebouwd. Indiener stelt daarom voor de voorgestelde bebouwing op het terrein van het Missiehuis te beperken en aan te passen aan de doelstelling "Landelijk/dorps" voor Driehuis zoals gesteld in de Woonvisie. Mocht het verhaal met de kerk doorgaan, dan betekent dit het einde van het dorpsgevoel van Driehuis. De bewoners van Driehuis worden wakker van alle plannen, hopelijk wordt de gemeente ook wakker en realiseert het zich dat de plannen zoals ze er nu liggen niet kunnen.

Het startdocument voldoet geenszins aan de structuurvisie. Het versterken en behouden van de groenstructuren en cultuurhistorische waarden dient voorrang te krijgen en toegankelijker te worden (als ontmoetingsplek in de vorm van bijvoorbeeld een openbaar park). Er is niet gehandeld naar het principe 'Binnen het landgoed blijven de dorpen de dorpen en behoudt Driehuis haar eigen identiteit en kwaliteit"

In de Structuurvisie 2025 wordt gesteld dat de kern Driehuis tot de categorie LandGoed behoort, waarbij het uitgangspunt is dat het dorp het dorp blijft en de identiteit en kwaliteit van de kern blijft behouden. Dit betekent niet dat er geen nieuwbouwontwikkelingen in Driehuis kunnen plaatsvinden. Herontwikkeling van nieuwe locaties (ook de locatie Missiehuis) kan juist een bijdrage leveren aan het versterken van de identiteit en kwaliteit van Driehuis. Onder meer door het realiseren van voldoende geschikte woningen voor iedere portemonnee, het versterken van de groenstructuur en de cultuurhistorische waarden, het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid en het verduurzamen van de woningvoorraad. Zowel in het huidige bestemmingsplan Driehuis en Velsen-Zuid als in de Structuurvisie 2025 zijn verschillende woningbouwlocaties in Driehuis aangewezen. In de Structuurvisie 2025 is de locatie Missiehuis specifiek benoemd. Hierbij is niet vastgelegd met hoeveel woningen Driehuis mag groeien. Het is van groot belang om voor iedere locatie af te wegen hoe deze kan worden herontwikkeld op een manier dat de identiteit en kwaliteit van Driehuis worden versterkt. Voor de locatie Missiehuis doen we dat nu door het opstellen van een startdocument.

Hoeveel woningen er binnen de kaders van het startdocument kunnen worden gerealiseerd moet blijken bij de verdere planontwikkeling. Het is ook van belang om de verschillende ontwikkellocaties in Driehuis in samenhang met elkaar te bezien. Dit ‘totaalbeeld’ komt aan bod in diverse beleidsstukken, zoals de Structuurvisie 2025 en de Mobiliteitsagenda Velsen. Hoewel het ‘totaalbeeld’ geen onderwerp is voor het startdocument voor de locatie Missiehuis worden de participatiereacties met betrekking tot dit onderwerp niet ter zijde geschoven. De gemeente beraadt zich op een manier om met de inwoners van Driehuis in gesprek te gaan over de vraag wat de Structuurvisie 2025 concreet zou

Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)

Is er een maximale stijging van het aantal woningen in Driehuis?

Het dorpse karakter in combinatie met de rust maakt Driehuis aantrekkelijk voor de huidige en toekomstige inwoners. Dit heeft ook invloed op de woningprijzen. Door de verschillende (toekomstige) bouwprojecten stijgt de bevolkingsdichtheid binnen een vierkante meter explosief. Logischerwijs neemt hierdoor het dorpse karakter en de rust af. In hoeverre wordt hier met de combinatie van verschillende projecten rekening gehouden, of wordt er per project gekeken naar de wetgeving/normen en wordt er geen rekening gehouden met de optelling van de verschillende (toekomstige) projecten? (Ook in het licht van wijzigingsgebied 3; de voetbalvelden) 50% meer inwoners in Driehuis geconcentreerd op een beperkte ruimte is strijdig met het dorpse karakter. Blijkens de Nieuwsbrief van Wijkcomité Driehuis-West zijn er momenteel 367 woningen en 895 inwoners in Driehuis. In Nieuw Velserduin worden 96 woningen gerealiseerd. Volgens de projectontwikkelaar worden bij het Missiehuis 120 woningen gerealiseerd. Dit betekent dat de woningvoorraad van Driehuis met 216 woningen toeneemt, een toename van 59%. Er vanuit gaande dat er gemiddeld minimaal 2 personen per woning zullen komen neemt het inwonertal met 432 mensen toe. Dit betekent een toename van 50% van het aantal inwoners van Driehuis, geconcentreerd op een lap grond ter grootte van anderhalf voetbalveld.

Dan hebben wij het nog niet over wat wijzigingsgebied 3 behelst. Dat, zoals in het startdocument staat, Driehuis niet ontkomt aan woningbouw lijkt onvermijdelijk maar dat de helft van de inwoners straks geconcentreerd woont op een zo beperkt aantal vierkante meters kan toch niet in overeenstemming zijn met het streven om Driehuis zijn dorpse karakter te laten behouden?

De plannen worden zonder enige samenhang gepresenteerd en de impact van een enorme toename van bewoners op dit kleine gebied wordt niet eens genoemd. Ook is dit het derde project in korte tijd dat grote invloed heeft op de leefomgeving en het woongenot: Eerst de HOV-baan, nu het bijzonder veel overlast veroorzakende project Nieuw Velserduin en straks het Missiehuis. Het zou de gemeente sieren als er ook met de huidige bewoners rekening wordt gehouden en de impact die weer zo'n project voor hen heeft. De bouwplannen stroken niet met de Structuurvisie Velsen 2025. Driehuis behoort binnen de Structuurvisie tot de categorie Land-Goed. Dat betekent dat de dorpen dorpen moeten blijven. Hoogbouw past daar niet in. Hoogbouw in onaanvaardbaar, omdat daarmee het dorpse karakter van Driehuis in ernstige mate wordt aangetast. Het dorpse karakter van Driehuis wordt ook in ernstige mate aangetast door het te hoge ambitieniveau van de overige onderdelen van het plan: te veel bebouwing op een te klein terrein. Nagenoeg al het ruimtelijke groen van het Missiehuis zal, indien het tot uitvoering van de plannen gaat komen, samen met het landschappelijke karakter van dit stukje Driehuis, verdwijnen.

moeten betekenen voor de toekomstige ontwikkeling van Driehuis. Het is niet juist dat het aantal inwoners in Driehuis op korte termijn met 50% toeneemt. De kern Driehuis had in 2018 namelijk 3.030 inwoners en 1.392 woningen (velsen.incijfers.nl). Ook is er geen maximum bepaald ten aanzien van het aantal woningen per hectare.

Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)

Het sportpark van de voetbalvereniging Velsen is een goede bufferzone voor ons kleinschalige dorp. Het wijzigen van de bestemming van het sportpark zou grote invloed hebben op het gevoel van ruimte en groen op onze wijk. Velsen mag en kan dus gewoon blijven. De door de indiener aangedragen verkeersmaatregelen zijn voldoende om alles mooi in te passen. De busbaan heeft in westelijk richting ons dorp al opgesloten, het verdwijnen van RKVV Velsen zal dat nog meer doen. Daarnaast moet de ecologische bufferzone van de duinen naar de natte gebieden (Spaarnwoude) in tact worden gehouden. Aantasting ervan is een groot verlies voor de kwetsbare natuur en groen. Een aantasting door RKVV Velsen te verplaatsen richting Santpoort en het verdwijnen van het sportpark op de huidige locatie is geen goede ontwikkeling en dus niet wenselijk. Wel raad ik aan dat het College van B&W plannen gaat ontwikkelen om het groen en ecologische bufferzone aan de zuidkant van de spoorlijn meer divers te maken. Er kan meer gedaan worden om het gebied aantrekkelijk te maken voor recreanten en de trekkende dieren door het gebied. De ontwikkeling van huizenbouw op de huidige locatie van RKVV Velsen is vanuit menselijk oogpunt en ook vanuit ecologisch gezichtsveld desastreus te noemen. Het dorp Driehuis en de kernstructuur van de gemeente Velsen is dan definitief zijn gezicht kwijt.

Kortom RKVV Velsen moet en kan blijven.

Wat behelst wijzigingsgebied 3 en wat is de samenhang met de overige twee plangebieden? In figuur 3 staat op de huidige voetbalvelden ingetekend dat dit wijzigingsgebied 3 behelst. Wat dit precies inhoudt is niet duidelijk maar als dit ook toekomstige bebouwing betekent dan zal dit alleen maar bijdragen aan de hierboven geschetste problemen. Wat is de samenhang met de plangebieden Nieuw Velserduin en Missiehuis?

Indieners onderschrijven de onderliggende gedachte van het herbestemmen van de locatie van de bestaande bestemming 'Maatschappelijk' in hoofdzakelijk 'Wonen'. Een uitzondering dient mogelijk gemaakt te worden ten aanzien van de kapel. Indiener stelt dat niet goed aan te geven is wat de mogelijkheden voor de kapel zijn. Er ligt mogelijk een toekomst in wonen, werken, of een combinatie daarvan. In aanvulling op de in het startdocument genoemde functies kan gedacht worden aan educatie, kinderopvang, atelier- en expositieruimte en soortgelijke functies.

De locatie Zuidrand Driehuis (waar RKVV Velsen is gehuisvest) maakt geen onderdeel uit van het startdocument voor de locatie Missiehuis. In het huidige bestemmingsplan Driehuis en Velsen-Zuid is voor de locatie Zuidrand Driehuis een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het onder voorwaarden mogelijk maakt om RKVV Velsen te verplaatsen en op de locatie woningbouw te realiseren. Via www.ruimtelijkeplannen.nl kunt u dit bestemmingsplan bekijken. In de later vastgestelde Woonvisie 2025 is de locatie echter niet opgenomen in het overzicht van woningbouwlocaties. Zie ook reactie 2.

De genoemde functies voor de kapel worden reeds mogelijk gemaakt in het startdocument.

Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)

WONEN Nr. (Excel)

Zienswijze(n)

Vraag/Opmerking

Antwoord

1-24; 27-37

Er is behoefte aan hoogwaardige seniorenwoningen in Driehuis, voor senioren die nu vaak in een te groot en niet levensloopgeschikt huis wonen en nauwelijks mogelijkheden krijgen om, in hun vertrouwde omgeving in de kern van Driehuis, naar een geschikte seniorenwoning te verhuizen. Zij blijven daardoor in hun te grote huis wonen en belemmeren daardoor de doorstroming van bijvoorbeeld jonge gezinnen, die zich in de kern van Driehuis willen vestigen. De indiener pleit daarom voor een beperkt aantal specifieke hoogwaardige laagbouwwoningen voor senioren (in de continue rand). Indieners pleiten voor de realisatie van (sociale) huurwoningen en koopwoningen (hoogwaardige laagbouw) voor senioren (of zorgwoningen). Hier is behoefte aan en dit past wat de indieners betreft goed in het plan. Door het realiseren van deze woningen komen er bovendien eengezinswoningen vrij waardoor er doorstroming ontstaat en vernieuwing/verjonging elders in het dorp. De indieners missen echter concrete informatie over de realisatie hiervan. Over de levensloopgeschiktheid in de vergrijzende kern kan en mag geen zorg zijn evenals de differentiatie in de woningvoorraad, omdat de markt zich hierin corrigeert. Er is geen behoefte aan sociale huurwoningen op het Missiehuisterrein, wel aan levensloopgeschikte seniorenwoningen. Dit komt de doorstroming ten goede.

In het startdocument Missiehuis wordt de vergrijzing in Driehuis geconstateerd en benoemd dat de realisatie van woningen die zorgen voor doorstroming uit de bestaande woningvoorraad wenselijk is. Dat heeft onder anderen betrekking op de doelgroep senioren.

38-39

In plaats van eengezinswoningen, een benedenwoning met daarboven een maisonnette met dakterras ter hoogte van de tweede woonlaag realiseren. Deze vorm (benedenwoning met maisonnette) is ook gebouwd op de Dennekoplaan in IJmuiden en blijken op de woningmarkt erg populair te zijn. Ze worden zowel door jongere stellen als door oudere echtparen gekocht In het startdocument wordt voor Driehuis gesproken over het behoud van de diversiteit aan karakteristieke woonmilieus. Kan dit onderbouwd worden zodat duidelijk wordt wat dan de diverse karakteristieke woonmilieus in Driehuis zijn? Past de toename van 4 of 5 laags appartementencomplexen in dit plaatje? Past de 30% sociale huur in dit plaatje? In het onderdeel Woonvisie wordt, o.b.v. gemiddelde oppervlakten van wooneenheden in de gemeente Velsen, bepaald dat het dorp Driehuis meer kleinere wooneenheden zou moeten hebben. Dat klinkt concreet, maar veronderstelt dat Driehuis moet groeien naar dezelfde opbouw als de rest van de gemeente Velsen. Dat gaat toch voorbij aan de verschillende karakters van de kernen?

De randvoorwaarden in het startdocument maken de realisatie van woningen voor senioren goed mogelijk. Het is aan de initiatiefnemer om in de verdere planuitwerking te bepalen hoeveel woningen kunnen worden gerealiseerd die geschikt zijn voor senioren.

In de Structuurvisie is een zeer beperkt aantal uitbreidingslocaties in de dorpskernen benoemd. Het aantal onvoorziene uitbreidingslocaties is eveneens beperkt. Dit betreffen veelal locaties met een beperkt woonprogramma waardoor verhoudingsgewijs ook het aantal sociale huurwoningen beperkt zal zijn. Driehuis wordt gekenmerkt als landelijk/dorps. Gezien de beperkte bouwmogelijkheden in de andere kernen zal de opbouw en het karakter van de kernen daardoor niet drastisch veranderen.

Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)

1-24; 27-37

Het is vreemd dat er minimaal 30% sociale huurwoningen moeten worden gerealiseerd. In de Woonvisie 2025 Velsen staat dat de omvang van de kernvoorraad sociale huurwoningen kan worden verminderd. In de Woonvisie wordt dan ook ingezet op het verminderen van de sociale huurvoorraad. Er is dus geen behoefte aan sociale huurwoningen in Velsen en er is zeker geen behoefte aan sociale huurwoningen in de kern van Driehuis.

In de Woonvisie 2025 wordt geadviseerd het aanbod te diversifiëren en sociale huurwoningen toe te wijzen aan IJmuiden en Velserbroek (op basis van p.27 tabel .1 en .27). Indiener stelt voor de bebouwing op het Missiehuisterrein aan te passen aan de Woonvisie 2025.

De verdeling van de bestaande sociale huurwoningen over de verschillende kernen van de gemeente Velsen is niet gelijk. Circa 80% van de sociale huurwoningen bevindt zich in IJmuiden en Velsen-Noord (50-55% van de woningvoorraad in deze kernen). Het percentage sociale huurwoningen in de andere kernen is lager: in Velsen-Zuid/Driehuis 4%, in Santpoort-Noord 14%, in Velserbroek 23% en in Santpoort-Zuid 27% van de woningvoorraad. De gemeente vindt het wenselijk om het percentage sociale huur in de verschillende kernen meer in balans te brengen. Daarom is in 2017 de Woonvisie 2025 aangepast voor wat betreft het percentage te realiseren sociale huurwoningen bij uitbreidingslocaties, in IJmuiden en VelsenNoord 10% en in de andere kernen 30%. De Woonvisie 2025 voorziet niet in een toename van het aantal sociale huurwoningen als geheel, maar dus wel in een meer evenwichtige balans van het percentage sociale huurwoningen in de verschillende kernen. Dit kan betekenen dat er op bepaalde locaties in IJmuiden en Velsen-Noord voor wordt gekozen om sociale huurwoningen als markthuurwoningen te verhuren. Of bij sloop van sociale huurwoningen deze niet weer terug te brengen. Overigens wijzen de meest recente berekeningen van de woningbehoefte op een toename van de vraag naar sociale huurwoningen, ook in de regio IJmond/ZuidKennemerland en in Velsen.

Dient van zowel de oud- als nieuwbouwappartementen tezamen 30% sociaal verhuurd te moeten worden?

Uitgaande van een bouwprogramma van circa 50 nieuwbouwwoningen betekent dit 15 sociale huurappartementen. Voor de realisatie van een vierlaags appartementengebouw (4 woningen per laag) is de ontwikkelaar in gesprek met Velison. (Hierbij wordt dus uitgegaan van nieuwbouw, de appartementen in het Missiehuis worden niet meegenomen). Is de gedachte om de sociale huurwoningen onder te brengen bij een woningbouwcorporatie of blijven deze in eigen beheer van de ontwikkelaar?

De indiener is benieuwd welke sanctie staat op het niet realiseren van de 30% sociale huur?

De eisen rond het percentage sociale huur is niet voor Nieuw Velserduin gesteld. Het meten met twee maten is bestuurlijk niet juist en getuigt niet van consistent beleid.

De kern Driehuis had in 2018 1.392 woningen (velsen.incijfers.nl). De feitelijke toevoeging van sociale huurwoningen in Driehuis als gevolg van de 30% regel is in absolute aantallen naar verwachting beperkt. In de Woonvisie 2025 is de eis opgenomen dat bij nieuwbouwlocaties in Driehuis 30% van de woningen als sociale huurwoningen in gebruik worden genomen. Dit percentage wordt berekend over het totaal aantal woningen in het plan, dus zowel nieuwbouw als bestaande bouw.

Het is gangbaar dat sociale huurwoningen worden verkocht aan een woningbouwcorporatie en dat die het beheer, onderhoud en de toewijzing regelt. De initiatiefnemer is hierover reeds in gesprek met een woningcorporatie. Het realiseren van 30% sociale huur is opgenomen in de Woonvisie 2015 en in het startdocument voor de locatie Missiehuis. In het geval dat een plan voor de locatie uiteindelijk niet voldoet aan de kaders uit het startdocument wordt de omgevingsvergunning niet verleend. In 2017 is de Woonvisie 2015 aangepast voor wat betreft het percentage te realiseren sociale huurwoningen bij uitbreidingslocaties, in IJmuiden en VelsenNoord 10% en in de andere kernen 30% (zie reactie 7). Ten tijde van de besluitvorming over de locatie Nieuw Velserduin was dit beleid nog niet van toepassing.

Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)

Er wordt op geen enkele wijze duiding gegeven aan de wijze waarop invulling wordt gegeven aan het bestaande gebouw (wordt een appartement met een GBO van 1620 m2 ook toegestaan?). Geldt voor zowel de nieuwbouw als de oudbouw het gemiddeld vloeroppervlak van minimaal 80 m2? GBO of BVO?

In het startdocument Missiehuis is als randvoorwaarde opgenomen dat het gemiddelde vloeroppervlak van de woningen in het plan minimaal 80 m2 gebruiksoppervlak moet zijn. Deze randvoorwaarde geldt voor zowel de nieuwbouw als de bestaande bouw. Dit geldt voor het totale plan, dus nieuwbouw en oudbouw. Dit biedt de mogelijkheid om bij de nadere planuitwerking een mix van kleinere en grotere woningen te realiseren.

Zijn er cijfers bekend van verhuisbewegingen in de gemeente Velsen, in het bijzonder van Driehuis?

Op de website velsen.incijfers.nl staat het Woningmarktonderzoek 2014 met interne verhuisbewegingen.

Het is onduidelijk hoeveel nieuwbouwwoningen te verwachten zijn.

Hoeveel woningen komen er in dit project exact bij?

In het startdocument voor de locatie Missiehuis worden ruimtelijke kaders vastgelegd waarbinnen de initiatiefnemer een plan kan ontwikkelen. Bij de verdere planuitwerking moet blijken hoeveel (nieuwbouw)woningen binnen het plan gerealiseerd worden, dit is uiteraard afhankelijk van het woningtype dat initiatiefnemer dan voorstaat.

Wordt op pagina 5 van het startdocument de "Woonvisie Velsen 2025" bedoeld?

Nee, op pagina 6 wordt ingegaan op de Woonvisie 2025.

Wat voor invloed hebben deze (toekomstige) projecten op de woningprijzen in de buurt van de bouwprojecten? Zoals bijv. Nicolaas Beetslaan.

Dit is onbekend.

Is er een prognose of verwachting wat betreft de toename van het aantal woningen in Driehuis?

In de Structuurvisie 2025 zijn de uitbreidingslocaties in Driehuis benoemd. Daarnaast kunt u op de website www.plancapaciteit.nl van het merendeel van de locaties het verwachtte woonprogramma inzien.

Participatiedocument startdocument Missiehuis (versie 14 januari 2020)

STEDENBOUWKUNDIGE KADERS

Nr. (Excel)

Zienswijze(n)

Vraag/Opmerking

Antwoord

1-37

Indieners stellen een continue rand voor langs de buitenzijden (noord-, zuid- en westzijde) met (minder) laagbouwwoningen die qua uitstraling gelijk zijn aan de huidige NVD-nieuwbouwwoningen type Zilverbeek op de Nicolaas Beetslaan. Daarnaast stellen ze voor het appartementencomplex en de twee woningclusters aan weerszijden van de kapel te verwijderen.

Indiener vraagt zich af wie de regie heeft bij de projecten Nieuw Velserduin en Missiehuis. Wie een stedenbouwkundige visie inbrengt, wie een integrale kijk heeft op het totale project en wie de raakvlakken met de omgeving op waarde kan beoordelen. Iemand die als uitgangspunt neemt: een toekomstbestendig woon- en leefgebied voor de nieuwe bewoners en de bestaande buren.

Het ruimtelijk concept voor het terrein van het missiehuis gaat uit van een continue rand van bebouwing en groen en een luw en groen hart rondom de kapel. Het is wenselijk om op de locatie bebouwing toe te voegen rondom de te behouden bebouwing. Enerzijds kan hiermee tegemoet worden gekomen aan de woningbehoefte. Anderzijds is nieuwe bebouwing nodig om renovatie van het Missiehuis en de kapel financieel mogelijk te maken.

De nu beoogde nieuwbouw doet afbreuk aan de monumentale uitstraling van zowel het gebouw als haar omgeving. Er is geen sprake van 'enig bouwvolume op beperkte schaal, dat ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en op geruime afstand hiervan gepositioneerd is'. Het monument dient een goede invulling te krijgen. Dit kan woningbouw zijn, maar dan dienen de overige vierkante meters groengebied te worden, zoals het destijds is opgezet.

De minimale afstand van 10 meter tot het Missiehuis en de hoogte van de nieuwe bebouwing zorgen ervoor dat het Missiehuis onzichtbaar wordt als onderdeel van het hoofdvolume.

Indiener hecht eraan duidelijk te maken dat de karakteristieke onderdelen van het plangebied, met name het monumentale hoofdgebouw, de kapel, het koppaviljoen, de groene omlijsting en een deel van de boomgaard zullen worden gehandhaafd. Wel zullen aan het hoofdgebouw, de kapel en het koppaviljoen ingrepen worden gedaan die de relatie met de omgeving en/of de bruikbaarheid van de gebouwen vergroten.

De uitstraling van het Missiehuis wordt teniet gedaan door de woningen en het appartementencomplex eromheen. Het zou beter zijn als alleen aan de randen zou worden gebouwd (herenhuizen en/of twee onder één kap woningen zoals bij NVD). In het huidige Missiehuis is voldoende ruimte om appartementen te ontwikkelen. Een woontoren is niet nodig.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Velsen&id=8b3da737-bfdd-4c14-98af-ace1336eacb4