E24 Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) 2021.pdf

Vertrek uit NH-Zuid; Verhuizingen van en naar de gemeente Amsterdam; Vertrek uit Noord-Holland naar Almere en Lelystad; Verhuizingen tussen Noord-Holland en de rest van Nederland.

6 https://www.komen-en-gaan.nl/

22

Prognose Noord-Holland 2021-2050

Figuur 3.9: Binnenlands migratiesaldo per regio in 2020 10.000 5.000 0

Overig NL -5.000

Almere/Lelystad Gemeente Amsterdam

-10.000

NHZ excl. Amsterdam NHN

Almere/Lelystad

Gooi en Vechtstreek

Gemeente Amsterdam

Amstelland-Meerlanden

Zuid-Kennemerland

IJmond

Gemeente Zaanstad

Regio Waterland

Regio Alkmaar

West-Friesland

Kop van Noord-Holland

-15.000

Totaal

Vertrek uit Noord-Holland Zuid In het verleden vertrokken veel jonge gezinnen uit het zuiden van de provincie naar de groeikernen in NH-Noord en de provincie Flevoland. In de laatste jaren is het vertrek weer toegenomen. In 2010 verhuisden ongeveer 75 duizend inwoners in NH-Zuid naar een andere gemeente, in 2020 was dit meer dan 120 duizend. Ruim de helft van de verhuizers blijft in NH-Zuid wonen. Het aantal mensen dat uit de regio vertrekt is gestegen, van 32 duizend in 2010 naar bijna 57 duizend in 2020. Absoluut vertrokken naar alle gebieden meer mensen, maar de stijging verschilt. Naar de Kop van Noord-Holland gaat het om een toename van circa vierhonderd personen, voor de provincies Utrecht en Zuid-Holland om meer dan vijfduizend personen. Richting NH-Noord is de toename van het vertrek het grootst naar de Regio Alkmaar. Figuur 3.10: Binnenlands vertrek uit Noord-Holland Zuid 2010-2020 2010 41.400

2011 41.600

2012 42.500

2013 43.200

2014 48.700

2015 53.600

2016 56.700

2017 58.000

2018 57.700

2019 61.000

2020 65.000

Kop van Noord-Holland Westfriesland

700 1.400

600 1.600

600 1.400

600 1.500

800 1.500

800 1.700

800 1.900

900 2.000

900 2.000

1.000 2.000

1.100 2.400

Regio Alkmaar Flevoland Utrecht

2.400 4.300 5.700

2.500 4.000 5.900

2.700 4.000 6.400

2.700 3.600 6.400

3.000 3.900 7.400

3.500 4.400 8.200

4.200 5.000 9.100

4.400 5.800 10.100

4.300 6.200 9.800

4.300 6.700 10.700

4.800 7.100 10.800

Zuid-Holland Overig Nederland

7.700 10.400

8.200 11.000

8.300 11.600

8.700 11.500

10.000 12.900

10.300 13.400

11.400 14.300

12.500 15.000

12.400 15.500

12.900 16.100

13.900 16.900

Totaal vertrek uit NH-Zuid

32.600

33.800

35.000

35.000

39.500

42.300

46.700

50.700

51.100

53.700

57.000

Blijft in Noord-Holland Zuid

23

Prognose Noord-Holland 2021-2050

Verhuizingen van en naar Amsterdam De gemeente Amsterdam had de laatste decennia bijna altijd een negatief binnenlands migratiesaldo (meer vertrek dan vestiging). Door de grote omvang en de jonge bevolking vormt de stad Amsterdam de motor voor de binnenlandse migratie in Noord-Holland. In de toekomst zal dit nog sterker worden doordat een steeds groter deel van de natuurlijke groei in Amsterdam plaatsvindt. Globaal gezien verhuizen vooral jongeren uit heel Nederland richting Amsterdam en vertrekken gezinnen naar de regio. De gezinnen die nu vertrekken zijn ouder dan vroeger, begin jaren zeventig was de grootste groep vertrekkers jonger dan 30 jaar, in de afgelopen jaren vormden 30- tot 40-jarigen de grootste groep. In de recente periode dat Amsterdam een positief migratiesaldo had, was het vertrek laag in combinatie met een hoge vestiging van jongeren. Sinds 2013 loopt het vertrek op, in dat jaar vertrokken ongeveer 31 duizend inwoners terwijl dit in 2020 is opgelopen naar 52 duizend. Onderstaande figuren geven hiervan een beeld. In figuur 3.11 is te zien dat het binnenlands saldo met Amsterdam (vestiging - vertrek) in veel regio’s sinds 2013 is gestegen. Het effect van Amsterdam op de bevolkingsontwikkeling is het grootst in de zuidelijke regio’s. Op de kaart (figuur 3.12) is per gemeente te zien welk percentage van de vertrekkers uit Amsterdam zich daar heeft gevestigd.

Een groot deel blijft dicht in de buurt van Amsterdam wonen, daarnaast zijn de grotere steden duidelijk te zien en ook delen van de provincie Utrecht, Almere/Lelystad en de Regio Alkmaar vormen belangrijke bestemmingen. Figuur 3.12: % Vestiging per gemeente van inwoners die in 2019 vertrokken uit de gemeente Amsterdam

Figuur 3.11: Binnenlands migratiesaldo met Amsterdam

Naast de leeftijdsopbouw en de omvang van de buitenlandse migratie, wordt de migratie van en naar Amsterdam door veel andere factoren beïnvloed. Bouwproductie, vrijkomende woningen, woningprijzen, beleidswijzigingen en de ontwikkeling van werkgelegenheid hebben allemaal invloed op de verhuisstromen. Met de bouw van IJburg kwam bijvoorbeeld meer ruimte voor gezinnen in de stad beschikbaar, terwijl de verandering van het studentenleenstelsel juist zorgt voor minder instroom van jongeren. 24

Prognose Noord-Holland 2021-2050

Vertrek uit Noord-Holland naar Almere en Lelystad Aan de ontwikkeling van Almere heeft migratie vanuit Noord-Holland met afstand de grootste bijdrage geleverd. Van alle inwoners die sinds 1972 uit heel Nederland naar Almere zijn verhuisd, kwam 85% uit Noord-Holland, waarvan weer 60% uit de gemeente Amsterdam. Voor mensen die op zoek zijn naar een eengezinswoning met tuin en ruimte voor een auto vormt Almere een aantrekkelijk alternatief. Lelystad heeft vooral eind jaren zeventig, begin jaren tachtig een rol gespeeld bij het opvangen van de woningvraag uit Noord-Holland. De laatste jaren bestaat het positieve migratiesaldo van Almere grotendeels uit vertrekkers uit Amsterdam en de regio Amstelland-Meerlanden. In het verleden speelde ook de Gooi & Vechtstreek een rol, maar door vergrijzing en het effect van vrijkomende woningen is hier het vertrek van jonge gezinnen afgenomen. Onderstaande grafiek geeft een beeld van de nieuwbouwproductie in Almere in relatie tot binnenlandse migratie. Te zien is dat de instroom van buitenaf afneemt en dat een steeds groter deel van de nieuwbouw wordt betrokken door mensen die al in Almere wonen. Sinds een paar jaar neemt het saldo met vooral Amsterdam weer toe. Opvallend is dat de migratierelatie met de provincie Utrecht altijd relatief beperkt is geweest.

Op basis van actuele en historische verhuisbewegingen valt daarom niet te verwachten dat Almere een significant aandeel van de woningbehoefte uit de provincie Utrecht gaat opvangen. Figuur 3.13: Almere: binnenlandse migratiesaldo en nieuwbouwproductie 1972-2019 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000

4.000 3.000 2.000 1.000 0 -1.000

Overig Nederland Gooi en Vechtstreek Overig Noord-Holland Zuid Nieuwbouwproductie

Amsterdam Amstelland-Meerlanden Provincie Utrecht

25

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

-2.000

Prognose Noord-Holland 2021-2050

Verhuizingen tussen Noord-Holland en de rest van Nederland Vertrek van jongeren naar studentensteden vormt voor veel gemeenten in Noord-Holland de belangrijkste verhuisrelatie met de rest van Nederland. Zeker in het noorden van de provincie is de invloed van vestiging uit andere provincies klein. Door het vertrek van studenten en jong afgestudeerden op zoek naar een baan hebben veel regio’s een negatief migratiesaldo met overig Nederland. Dit beeld is al decennialang vrij stabiel. In Amsterdam is dit anders. Hier komt het negatieve saldo vooral door het vertrek naar andere provincies van huishoudens die verhuizen naar een grotere, grondgebonden of goedkopere (koop)woning. Afhankelijk van vertrek en vestiging, buitenlandse migratie en de druk op de woningmarkt, kan het saldo van Amsterdam met overig Nederland in de toekomst weer positief worden. Het binnenlands migratiesaldo met overig Nederland wordt enigszins vertekend door de verhuizingen van vergunninghouders. Asielzoekers komen Nederland binnen als buitenlandse migrant, de laatste jaren vooral in Westerwolde (provincie Groningen) en Gilze en Rijen en Cranendonck (Noord-Brabant). Vanuit deze opvanglocaties verhuizen asielzoekers vaak eerst naar een asielzoekerscentrum (AZC). Na het verkrijgen van een verblijfsvergunning verhuizen vergunninghouders als binnenlandse migrant uit het AZC.

Ze gaan vaak naar de gemeente waar ze een woning toegewezen hebben gekregen, maar vergunninghouders kunnen ook kiezen zich bij familie of vrienden te vestigen. In grafiek 3.14 is per regio het binnenlandse migratiesaldo (exclusief vergunninghouders) voor de periode 2015-2020 weergegeven met de rest van Nederland en met de provincie Noord-Holland. De Kop van NH en Amsterdam hadden in deze periode een negatief binnenlands migratiesaldo. In Westfriesland en Zaanstad lag het rond de nul. In de andere regio’s was dit positief doordat de vestiging uit andere Noord-Hollandse regio’s ruim groter was dan het vertrek naar de rest van Nederland. Figuur 3.14: Binnenlandsmigratiesaldo met Noord-Holland en overig Nederland (exclusief vergunninghouders) 2015-2020

Noord-Holland

Nederland

Totaal

26

Gooi en Vechtstreek

Gemeente Amsterdam

Amstelland-Meerlanden

Zuid-Kennemerland

IJmond

Gemeente Zaanstad

Regio Waterland

Regio Alkmaar

West-Friesland

Kop van Noord-Holland

20.000 10.000 0 -10.000 -20.000 -30.000 -40.000 -50.000 -60.000 -70.000

Prognose Noord-Holland 2021-2050

3.5 Prognose binnenlandse migratie Binnenlandse migratie vormt de laatste stap bij het maken van de prognose. Verschillende factoren hebben invloed op de omvang en het verloop hiervan. De bevolkingssamenstelling (jong of oud) vormt een belangrijke factor en ook de ontwikkelingen op de woningmarkt, maatschappelijke veranderingen en economische factoren spelen een rol. Voor het bepalen van de toekomstige binnenlandse migratie worden in de prognose verschillende stappen doorlopen: • • •

Analyse bevolkingsopbouw en scenarioberekening binnenlands migratiesaldo-0; Scenarioberekening plancapaciteit; Analyse plancapaciteit, bouwtempo en beleidsuitgangspunten.

Bevolkingsopbouw De bevolking van nu is veel ouder dan in de jaren zeventig. In regio’s waar toen veel jonge gezinnen vertrokken op zoek naar een woning ontstaat nu juist ruimte voor vestiging. Zuid-Kennemerland en de Gooi & Vechtstreek vormen hiervan de beste voorbeelden. De laatste jaren hebben deze regio’s een positief binnenlands migratiesaldo. De natuurlijke bevolkingsgroei is laag of negatief waardoor de vraag naar woningen vanuit de eigen regio beperkt is. Daarnaast komen door vergrijzing woningen vrij, die ruimte bieden voor woningzoekenden van buiten de regio. In de voormalige groeikernen is de situatie vergelijkbaar, de bevolking van nu is veel ouder dan vroeger en zonder migratie is de bevolkingsgroei laag en neemt in de toekomst verder af. Het beeld van nu is hierdoor wezenlijk anders dan in de jaren zestig en zeventig. Nu is alleen Amsterdam nog een jonge stad terwijl in het verleden grote delen van Noord-Holland een hoge natuurlijke bevolkingsgroei kenden. Scenarioberekening bij binnenlands migratiesaldo-0 Figuur 3.15 geeft een beeld van de toekomstige huishoudensgroei wanneer regio’s alleen nog groeien door natuurlijke aanwas en buitenlandse migratie, het binnenlands migratiesaldo is hierbij op nul gezet. Dit scenario geeft daarmee een beeld van de ontwikkeling als regio’s niet ‘groeien’ door binnenlandse migratie.

Door de omhoog bijgestelde buitenlandse migratie en teruglopende natuurlijke groei wordt buitenlandse migratie steeds bepalender voor dit scenario. Duidelijk is dat bij dit scenario in een aantal regio’s de lokale groei beperkt is. Zonder instroom uit andere regio’s is de huishoudensgroei laag. In de IJmond en Waterland is dit het meest extreem, zonder binnenlandse migratie daalt het aantal huishoudens. Ook in de Kop van NH, Regio Alkmaar en de Gooi & Vechtstreek is de groei beperkt. In de praktijk is dit scenario niet realistisch. Verhuizingen houden niet op bij regiogrenzen en nieuwbouwwoningen of vrijkomende woningen worden (deels) betrokken door bewoners van buitenaf. Veel regio’s kunnen bouwen en hebben hiervoor vaak binnenstedelijk plancapaciteit beschikbaar. Daarnaast is nieuwbouw nodig om de woningmarkt voor de lokale starters toegankelijk te maken. In Amsterdam is het beeld andersom, hier is de natuurlijke groei zo hoog (+285 duizend huishoudens), dat die niet binnen de gemeentegrenzen kan worden opgevangen. De gemeente zou dan bijna 10 duizend woningen per jaar netto moeten toevoegen over de gehele prognoseperiode, dat is niet realistisch. Een deel van de bewoners zal, zoals eerder beschreven, gaan verhuizen naar de regio. Daarom ligt de uiteindelijke prognose voor Amsterdam een stuk lager.

27

Prognose Noord-Holland 2021-2050

Het verleden laat ook zien dat sommige gemeenten al langdurig een binnenlands vertrekoverschot hebben en dat dit ook de laatste jaren, ondanks toegenomen verhuizingen en stijgende woningprijzen, soms nog steeds het geval is. In dat geval ligt de uiteindelijke prognose onder dit scenario omdat een deel van de bevolking zal vertrekken. Figuur 3.15: Ontwikkeling aantal huishoudens 2021-2050 bij scenario binnenlands migratiesaldo-0 300.000

45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 -5.000

250.000 200.000 150.000 100.000 50.000

Amsterdam

Almere/Lelystad

Gooi en Vechtstreek

Amstelland-Meerlanden

Waterland

Zaanstad

Zuid-Kennemerland

IJmond

Regio Alkmaar

West Friesland

Kop van Noord-Holland

0

Scenario: Huishoudensgroei Migratiesaldo-0

Scenarioberekening plancapaciteit Om inzicht te krijgen in de woonvoorkeuren (locatie, woningtype, huur/koop) is een scenario doorgerekend waarbij alle gemeentelijke bouwplannen worden uitgevoerd. In totaal hebben gemeenten in Noord-Holland tot 2050 plannen voor het toevoegen van circa 440 duizend extra woningen (zie blz. 31). Ondanks de hoge plancapaciteit hebben veel regio’s nog geen beeld van de bouwmogelijkheden op de lange termijn na 2040. In Zuid-Kennemerland en de Gooi & Vechtstreek zijn al na 2030 (nog) geen grootschalige bouwlocaties in beeld. Bij dit scenario ontstaat op termijn overal een ruime woningmarkt en spelen tekorten aan woningen geen rol meer bij verhuizingen. Deze berekening geeft zo een beeld van de vraag naar woningen op basis van woonvoorkeuren. Het prognosemodel houdt bij het berekenen van de verhuizingen rekening met de effecten van woonmarktrelaties, afstanden en woonvoorkeuren (eengezinswoning/appartement, huur/koop). Dit laatste gebeurt op basis van het driejaarlijks uitgevoerde landelijke WoonOnderzoek Nederland.7 Figuur 3.16 geeft een beeld van de huishoudensgroei als alle bouwplannen van de gemeenten worden gerealiseerd. Dit leidt in Noord-Holland tot een groei van circa 260 duizend huishoudens. Een aanzienlijk deel van de nieuwe woningen, zo’n 175 duizend, wordt bij dit scenario niet bewoond en staat leeg.

In de praktijk zullen deze woningen door een tekort aan vraag niet worden gerealiseerd. De groei is, met ongeveer 230 duizend huishoudens, vooral groot in de zuidelijke regio’s. In NH-Noord komt de verwachte huishoudensgroei uit rond de 30 duizend. Uit dit scenario blijkt dat de regio’s met weinig 7 https://www.woononderzoek.nl/

28

Prognose Noord-Holland 2021-2050

eigen groei (in NH-Zuid en de Regio Alkmaar) een aantrekkelijke woonomgeving bieden, waardoor nieuw te bouwen woningen (deels) worden gevuld met huishoudens van buiten de regio. In met name ZuidKennemerland en de Gooi & Vechtstreek zijn de bouwmogelijkheden beperkt. Een aanvullende berekening met extra woningbouw laat zien dat als het lukt om in deze regio’s meer woningen te bouwen, hier relatief veel vraag naar is.

60.000

20.000

40.000

10.000

20.000

0

0

Almere/Lelystad

30.000

Gooi en Vechtstreek

80.000

Amstelland-Meerlanden

100.000

40.000

Waterland

50.000

Zaanstad

120.000

Zuid-Kennemerland

60.000

IJmond

140.000

Regio Alkmaar

70.000

West Friesland

160.000

Kop van Noord-Holland

80.000

Amsterdam

Figuur 3.16: Ontwikkeling aantal huishoudens 2021-2050 bij volledige realisatie plancapaciteit (hard en zacht)

Scenario: Huishoudensgroei Plancapaciteit

Het beeld van de doorgerekende scenario’s vormt niet direct de prognose. Op de korte termijn wordt de bouwproductie bepaald door bouwvergunningen, de hoeveelheid woningen in vastgestelde bestemmingsplannen (hard) en de productiecapaciteit. Hier is bij de uiteindelijke prognose rekening mee gehouden. De monitor plancapaciteit geeft geen compleet beeld van de verwachte hoeveelheid te slopen woningen. Sommige gemeenten, waaronder Amsterdam hebben geen sloop opgegeven, terwijl in iedere gemeente altijd wel een paar woningen gesloopt worden. De sloop in bouwplannen komt bij de monitor plancapaciteit uit op nog geen 6 duizend woningen tot 2050 (exclusief Amsterdam). Alleen al van 2012 tot en met 2019 werden in Noord-Holland (exclusief Amsterdam) bijna 10 duizend woningen gesloopt. Een dermate sterke daling van de sloop is niet plausibel. Daarom is voor de uiteindelijke prognose gebruikt gemaakt van de sloopverwachting uit de Primosprognose 2021 (de sloop van 35 duizend woningen tot 2050 exclusief Amsterdam). Het is de vraag of de ambities voor de langere termijn haalbaar zijn. Voor gemeenten die al jaren rond de 500 woningen per jaar bouwen, is het lastig om dit in een paar jaar op te schroeven naar het dubbele. Bouwcapaciteit, tekorten aan bouwmaterialen en ambtelijke capaciteit zijn voorbeelden van beperkende factoren.

Verder kunnen plannen vertragen of uitvallen door juridische regelgeving, achterblijvende infrastructuur, milieuzoneringen, politieke afwegingen enz. Tot slot lijkt het onwaarschijnlijk dat de economie de komende twintig jaar constant groeit, ongetwijfeld volgt weer een periode van tegenspoed, waarbij de productie terugvalt. Voor de definitieve prognose is daarom het uitgangspunt dat niet alle plancapaciteit wordt gerealiseerd. Hierdoor is ruimte voor vertraging, uitstel of eventueel planuitval. 29

Prognose Noord-Holland 2021-2050

Prognose Voor het bepalen van de uiteindelijke binnenlandse migratie per gemeente is gebruik gemaakt van de beschreven scenarioberekeningen (binnenlands migratiesaldo-0 en plancapaciteit). Ook de prijsontwikkeling en de hiervoor beschreven verhuistrends zijn meegenomen. Verder is rekening gehouden met beleidsuitgangspunten zoals de inzet op binnenstedelijk bouwen bij OV-Knooppunten. De scenarioberekening met binnenlands migratiesaldo-0 geeft een indicatie van de ‘eigen behoefte’, terwijl de scenarioberekening op basis van plancapaciteit een beeld geeft van de woonvoorkeuren. In gemeenten met een hoge vraag wordt de groei sterk bepaald door de bouwmogelijkheden. Bij een lagere vraag is vooral gekeken naar de woonvoorkeuren en recente verhuisbewegingen. Hierbij is ook gekeken naar de eerder beschreven ladder voor duurzame verstedelijking. Plannen met een harde planstatus of binnenstedelijke ligging hebben immers theoretisch gezien een grotere kans om te worden gerealiseerd. Uiteindelijk geeft dit de prognose van de verwachte huishoudensgroei in figuur 3.17. Figuur 3.17: Prognose ontwikkeling aantal huishoudens 2021-2050

70.000 60.000 50.000 40.000

30.000 20.000 10.000

Almere/Lelystad

Gooi en Vechtstreek

Amstelland-Meerlanden

Waterland

Zaanstad

Zuid-Kennemerland

IJmond

Regio Alkmaar

West Friesland

Kop van Noord-Holland

0

Huishoudensgroei Prognose PNH 2021-2050

30

Amsterdam

160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

Prognose Noord-Holland 2021-2050

Plancapaciteit Het aantal woningen in gemeentelijke bouwplannen (de plancapaciteit) is de afgelopen jaren flink gestegen. De netto plancapaciteit (nieuwbouw - sloop) ligt in Noord-Holland momenteel rond de 440 duizend woningen en binnen de MRA tegen de half miljoen. In de grafiek zijn de capaciteiten voor Noord-Holland ingedeeld naar regio op basis van de planologische ligging bij de nieuwe Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). Ruim 90% van alle plannen in Noord-Holland ligt in stedelijk gebied. Het aandeel in landelijk gebied en bijzonder provinciaal landschap is beperkt. De plannen in landelijk gebied in Amstelland-Meerlanden betreffen grotendeels de Westelijke Haarlemmermeer, waarover al planologische overeenstemming bestaat. Het grote aandeel plannen niet op kaart in Almere/Lelystad komt door één of meerdere grootschalige uitleglocaties in Lelystad die nog niet zijn ingetekend. Netto plancapaciteit naar planologische ligging per regio (Bron: Rigo juni 2021)

0

0

Almere/Lelystad

Gemeente Amsterdam

50.000

Gooi en Vechtstreek

50.000

Amstelland-Meerlanden

100.000

Regio Waterland

100.000

Gemeente Zaanstad

150.000

Zuid-Kennemerland

150.000

IJmond

200.000

Regio Alkmaar

200.000

West Friesland

250.000

Kop van Noord-Holland

250.000

Stedelijk gebied

Landelijk gebied

Niet op de kaart

Bijzonder provinciaal landschap

Niet op de kaart

Op kaart

Netto plancapaciteit naar planologische ligging (Bron Rigo: juni 2021) NH-Noord Stedelijk gebied (MRA = inclusief plannen op kaart Almere/Lelystad) 44.000 Landelijk gebied 8.500 Bijzonder provinciaal landschap 1.500 Niet op de kaart 5.000 Netto plancapaciteit totaal 59.000

31

NH-Zuid 353.500 16.000 3.000 6.000 378.500

Noord-Holland 397.500 24.500 4.500 11.000 437.500

MRA 420.000 16.000 3.000 47.000 486.000

Prognose Noord-Holland 2021-2050

3.6

Prognose componenten van bevolkingsontwikkeling

Tezamen vormen de natuurlijke aanwas en het saldo van binnenlandse en buitenlandse migratie de toekomstige bevolkingsgroei. Deze blijft tot 2030 hoog met een groei van circa 20 duizend inwoners per jaar. Na 2030 zorgen het afnemen van de natuurlijke aanwas en minder buitenlandse migratie voor een daling van de groei. Het binnenlands migratiesaldo blijft negatief. Figuur 3.18: Noord-Holland: Prognose bevolkingsgroei per component 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 -5.000 -10.000 -15.000

32

2048

Bevolkingsontwikkeling

2046

Binnenlands migratiesaldo

2044

Buitenlands migratiesaldo

2042

2040

2038

2036

2034

2032

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

Natuurlijke aanwas

Prognose Noord-Holland 2021-2050

De invloed van stijgende koopprijzen Na een daling van 2008 tot 2013 zijn de huizenprijzen weer gaan stijgen. Onderstaande kaarten tonen per COROPregio de gemiddelde verkoopprijs in het 2e kwartaal 2021 (links) en de ontwikkeling van de prijsindex van het 1e kwartaal in 2013 tot en met het 2e kwartaal in 2021 (rechts). NH-Zuid heeft het hoogste actuele prijsniveau van heel Nederland en de hoogste prijsstijging sinds 2013. Afhankelijk van welke woningen ieder kwartaal worden verkocht zijn de Gooi & Vechtstreek en de Agglomeratie Haarlem de duurste regio’s van Nederland. Per m2 (niet op de kaart) zijn de prijzen in Noord-Holland het hoogst in de gemeente Amsterdam, gevolgd door ZuidKennemerland en de Gooi & Vechtstreek. Bij de prijsindex wordt, om de prijsontwikkeling in de tijd te kunnen vergelijken, gecorrigeerd voor verschillen bij de verkochte woningen, zoals oppervlakte en woningtype. T.o.v. 2013 is een aantal regio’s de prijsindex bijna verdubbeld. Groot-Amsterdam en de Agglomeratie Haarlem hadden de grootste stijging van de prijsindex. Ook de Zaanstreek, IJmond en Flevoland zitten bij de regio’s met de grootste stijging. De prijzen zijn hard gestegen, maar de woningen zijn, in vergelijking met de rest van NH-Zuid, nog relatief betaalbaar. Ook de Regio Alkmaar behoort bij de duurdere regio’s en had een prijsstijging die hoger was dan gemiddeld Nederland.

De Kop van NoordHolland (samen Westfriesland een COROP-regio) zit rond het Nederlands gemiddelde. Amsterdam was sinds 2013 jarenlang de regio waar de prijzen het hardst stegen. De laatste twee jaar hebben ook de andere regio’s een hoog groeitempo en is de procentuele groei in Amsterdam wat afgenomen. Absoluut (in €) blijft Amsterdam horen bij de regio’s met de hoogste groei. Door de forse regionale prijsverschillen spelen huizenprijzen een belangrijke rol bij de binnenlandse verhuizingen. Huishoudens kunnen door hun overwaarde te verzilveren en de duurdere regio’s te verlaten, een flinke sprong maken in woonoppervlakte of verhuizen naar een huis met een tuin. Huishoudens die op zoek zijn naar de zo gewilde koopwoning, zijn steeds vaker bereid hun zoekafstand te vergroten. Gemiddelde verkoopprijs 2e kwartaal 2021

Ontwikkeling prijsindex 1e kwartaal 2013 - 2e kwartaal 2021

Bron: https://www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/2020/14/prijsindex-bestaande-koopwoningen-naar-corop-gebied

33

Prognose Noord-Holland 2021-2050

4 Bevolking en huishoudens

In 2021 zijn ongeveer 530 duizend Noord-Hollanders ouder dan 65, in 2040 is dit gestegen naar 780 duizend. De bevolking jonger dan 65 jaar, neemt toe met ongeveer 250 duizend personen. Dit is een belangrijk verschil met de vorige prognose, extra buitenlandse migratie zorgt voor meer groei bij de jongere bevolkingsgroepen.

4.1

Figuur 4.1: Bevolkingspiramide Noord-Holland 2021 en 2050 90-94 80-84 70-74

Leeftijd in jaren

De toenemende vergrijzing, de verandering van de beroepsbevolking en de daling van het aantal jongeren is te zien in de bevolkingspiramide van Noord-Holland. De donkere lijnen geven de huidige bevolking weer en de lichte staven de bevolking in 2050. Een groot deel van de bevolking is momenteel tussen de 25-39 en 50-59 jaar. In 2050 zijn alle groepen gegroeid, de grootste toename zit bij 75+ers en de groep 35-49-jarigen.

60-64 50-54 40-44 30-34

20-24 10-14 0-4

Inwoners

150.000 100.000 50.000 Vrouw 2021

Vrouw 2050

0

50.000 100.000 150.000 Man 2021

Figuur 33 geeft een beeld van de regionale ontwikkelingen. In NH-Noord nemen alle groepen tot 65 jaar in omvang af, met uitzondering van de groep 35-44-jarigen, baby’s en kinderen. Hierdoor zit de groei bijna volledig bij de bevolking ouder dan 65 jaar. In NH-Zuid is het beeld voor de vergrijzing identiek, maar door de jongere bevolking en de instroom van jongeren nemen hier ook de jongere leeftijdsgroepen in omvang toe. Figuur 4.2-4.3: Bevolkingsontwikkeling 2021-2050 naar leeftijd

Noord-Holland Noord

Noord-Holland Zuid

85-eo jaar

85-eo jaar

75-84 jaar

75-84 jaar

65-74 jaar

65-74 jaar

55-64 jaar

55-64 jaar

45-54 jaar

45-54 jaar

35-44 jaar

35-44 jaar

25-34 jaar

25-34 jaar

15-24 jaar

15-24 jaar

00-14 jaar

00-14 jaar

-15.000

0

15.000 30.000 45.000

0

34

50.000

100.000

150.000

Man 2050

Prognose Noord-Holland 2021-2050

3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000

1.000.000 500.000

Nederlands

Turks/Marokkaans

Surinaams/Antilliaans

Overig Niet-Westers

2048

2045

2042

2039

2036

2033

2030

2027

0

2024

De groep met een Nederlandse achtergrond daalt licht met ongeveer 55 duizend personen. Het aantal inwoners met een Marokkaanse, Turkse, Antilliaanse en Surinaamse achtergrond neemt beperkt toe (+55 duizend inwoners).

Figuur 4.4: Bevolkingsontwikkeling 2021-2050 naar migratieachtergrond 4.000.000

2021

Door buitenlandse migratie, geboorte en sterfte wijzigt de samenstelling van de bevolking. In de toekomst neemt vooral het aantal inwoners toe met een westerse en Niet-westerse migratieachtergrond (1e en 2e generatie) toe (+500 duizend inwoners). Niet-westers is daarbij volgens het CBS: landen in Afrika, Latijns-Amerika en Azië (exclusief Indonesië en Japan) en westers: landen in Europa, Noord-Amerika en Oceanië, Indonesië en Japan.

Overig Westers

4.2 Huishoudens

Veranderingen in de leeftijdsopbouw hebben, in combinatie met gedragsveranderingen, grote invloed op de huishoudenssamenstelling. Het aantal oudere paren en oudere alleenstaanden gaat overal enorm toenemen. Ook het aantal gezinnen met kinderen neemt toe. De toename van gezinnen met kinderen bestaat volledig uit inwoners met een migratieachtergrond: Turks, Marokkaans, Surinaams en Antilliaans van de 2e generatie en groepen uit westerse (1e generatie, door nieuwe vestiging uit het buitenland) en niet-westerse landen (beide generaties, voornamelijk door de instroom van asielzoekers). Oudere alleenstaanden zijn in de toekomst verantwoordelijk voor een groot deel van de huishoudensgroei. Voor een groot deel zijn dit mensen die nu al een woning hebben en daar vaak nu nog met een partner wonen. Na het overlijden van de partner, vaak de man, blijft een alleenstaand huishouden over. Het feit dat deze groep al een woning heeft en daar vaak zo lang mogelijk wil blijven wonen en vaak ook moeten door huidig beleid, maakt dat de toename van deze groep niet direct vertaald kan worden naar een woningbouwprogramma. Daarnaast zijn oudere huishoudens minder ‘verhuisgeneigd’ en verhuizen ze vaak over relatief korte afstand.

Figuur 4.5: Huishoudensontwikkeling naar type 2019-2040 2021-2050 NH-Noord NH-Zuid Alleenstaand Eenouder Paar met kind(eren) Paar zonder kind(eren) Overig Totaal

+33.000 +3.000 +3.000 -5.000 +1.000 +35.000

+127.000 +11.000 +63.000 +35.000 +4.000 +240.000

In tehuizen (institutioneel)

+5.000

+10.000

De vraag naar nieuwe woningen zit hierdoor vooral bij groepen die willen toetreden tot de woningmarkt (starters) of huishoudens die een kwalitatieve stap in hun wooncarrière willen maken. Daarbij spelen ontwikkelingen op de woningmarkt, vooral de doorstroming, een belangrijke rol. Dit pleit voor een analyse van de feitelijke groei van de woningvoorraad en verhuisbewegingen. Een ander effect van de vergrijzing is dat op termijn veel woningen vrijkomen die nu door oudere huishoudens worden bewoond (veel eengezinskoopwoningen). Vooral in NH-Noord en Waterland is het zaak hier rekening mee te houden bij de toekomstige woningbouwprogrammering.

35

Prognose Noord-Holland 2021-2050

Na een daling in de komende jaren zien we in de toekomst, ondanks de veranderingen in de zorg en de voorkeur van ouderen om langer thuis te wonen, een toenemende vraag naar woonruimte in tehuizen. Simpelweg doordat er veel meer ouderen zijn. Figuren 4.6 en 4.7 tonen de leeftijdsontwikkeling naar type huishouden. In heel Noord-Holland zit de grote groei bij alleenstaanden en paren zonder kinderen ouder dan 65 jaar. In het zuiden wordt dit aangevuld met een toename van het aantal gezinnen met kinderen en alleenstaanden tussen de 30-64 jaar. Figuur 4.6-4.7: Huishoudensontwikkeling 2021-2050 naar type en leeftijd

Noord-Holland Zuid Paar met Paar zonder kind(eren) kind(eren) Eenouder Alleenstaand

Paar met Paar zonder kind(eren) kind(eren) Eenouder Alleenstaand

Noord-Holland Noord < 30 jaar 30-64 jaar >= 65 jaar < 30 jaar

30-64 jaar >= 65 jaar < 30 jaar 30-64 jaar >= 65 jaar < 30 jaar 30-64 jaar >= 65 jaar -20.000

0

20.000

< 30 jaar 30-64 jaar >= 65 jaar < 30 jaar

30-64 jaar >= 65 jaar < 30 jaar 30-64 jaar >= 65 jaar < 30 jaar 30-64 jaar >= 65 jaar

40.000

-50.000

0

50.000

100.000

4.3 Huishoudensgrootte De gemiddelde huishoudensgrootte (inwoners gedeeld door huishoudens) daalt al enkele decennia. Als gevolg van de vergrijzing en demografische gedragsveranderingen neemt het aantal personen per huishouden af. In de periode 2010-2021 heeft in bijna alle regio’s de daling zich doorgezet, m.u.v. ZuidKennemerland en Amsterdam. Figuur 4.8: Gemiddelde huishoudensgrootte 1972-2050

Figuur 4.9: Gem. huishoudensgrootte per regio 2021-2050 2,5

Aantal personen

3,5

2,5 2 1,5

2,0 1,5 1,0 0,5

2021

Prognose

36

Gooi en Vechtstreek

Amsterdam

Waterland

Zaanstad

Amstelland-Meerlanden

Waarneming

Zuid-Kennemerland

0

IJmond

0,5

Regio Alkmaar

Kop van Noord-Holland

1

West Friesland

0,0

1972 1977 1982 1987 1992 1997 2002 2007 2012 2017 2022 2027 2032 2037 2042 2047

Aantal personen

3

2050

Prognose Noord-Holland 2021-2050

De combinatie van hoge bevolkingsgroei en huishoudensverdunning door vergrijzing, verklaart de hoge groei van de woningbehoefte. Zowel door verdunning als door extra inwoners is nog uitbreiding van de woningvoorraad nodig. In sommige gemeenten is de daling van de gemiddelde huishoudensgrootte zo groot, dat ondanks een daling van het aantal inwoners het aantal huishoudens nog wel stijgt. De ontwikkeling van de huishoudensgrootte heeft grote invloed op de woningbehoefte. Dit is een belangrijke onzekerheid in de prognose. Ter indicatie, als we op de verwachte bevolking in 2050 de huishoudensgrootte van halverwege de jaren tachtig toepassen, hoeft de woningvoorraad helemaal niet te worden uitgebreid. In vergelijking met de vorige prognose zijn bij dezelfde hoeveelheid huishoudens in de toekomst meer woningen nodig. Dit komt vooral door een grotere toename van het aantal huishoudens dat in een reguliere woning woont (zie 5.1).

4.4 Beroepsbevolking Figuur 4.10: % Ontwikkeling pot. beroepsbevolking tot 2050

De potentiële beroepsbevolking (alle inwoners van 15 tot 75 jaar) gaat in de Kop van Noord-Holland en Westfriesland al op korte termijn dalen. In NH-Zuid blijft de beroepsbevolking groeien, vooral in Amstelland-Meerlanden en Amsterdam, alleen in de IJmond wordt een kleine daling verwacht.

15%

NH-Noord

10% NH-Zuid

5% 0%

De figuur hiernaast bevat de procentuele ontwikkeling t.o.v. 2021. In delen van Nederland treedt al op de korte termijn een daling op die oploopt tot 15% na 2040. Net zoals veel andere demografische ontwikkelingen is de verwachte ontwikkeling in NH-Noord niet extreem. Nationaal gezien is in delen van Nederland de daling groter.

Landsdeel Noord

-5%

Landsdeel Oost

-10%

Landsdeel West

-15%

2021 2024 2027 2030 2033 2036 2039 2042 2045 2048

-20%

Figuur 4.11: Ontwikkeling potentiële beroepsbevolking (15-75 jaar) 2021-2050

300.000

250.000 200.000 150.000 100.000 50.000

2050

37

Gooi en Vechtstreek

Amstelland-Meerlanden

2040

Waterland

2030

Zaanstad

Zuid-Kennemerland

2021

IJmond

Regio Alkmaar

West Friesland

Kop van Noord-Holland

0

Amsterdam

1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0

350.000

Landsdeel Zuid

Prognose Noord-Holland 2021-2050

1 miljoen extra woningen in Nederland? Het getal van 1 miljoen extra woningen duikt de laatste tijd vaak op in de media en politiek. Of al deze woningen echt nodig zijn, is lastig te zeggen. De actuele toekomstverwachtingen zijn genuanceerder. In een recent rapport van het CBS en het Nederlands Interdisciplinair Demografisch Instituut (NIDI) zijn zeven verschillende demografische varianten doorgerekend voor Nederland en vergeleken met de CBS-prognose 2020.* De varianten geven een beeld van de mogelijke demografische ontwikkeling tussen 2020 en 2050. Het verschil in de varianten zit bij kindertal, levensverwachting en het buitenlands migratiesaldo. Daarmee illustreert het rapport dat de toekomstige groei mede afhankelijk is van politieke- en beleidskeuzes op met name landelijk en Europees niveau. Bij de uitkomsten voor huishoudensgroei is goed te zien hoe groot de marge is bij de woningbouwopgave. De huishoudensgroei varieert bij de varianten tussen de 200 duizend en 2 miljoen. Uitgaande van het idee dat bijna ieder huishouden een woning nodig heeft, is de bandbreedte voor de toekomstige woningbehoefte ongeveer hetzelfde. Bij de CBS-prognose 2020 komt de groei van het aantal huishoudens uit op circa 1,1 miljoen in de periode 2020-2050.

Inclusief circa 100 duizend woningen om het woningtekort terug te dringen, geeft dit tot 2050 een netto (exclusief sloop) bouwopgave van ongeveer 1,2 miljoen woningen. Bij vier van de acht varianten zijn zo 1 miljoen of meer woningen nodig, bij de andere drie varianten valt de huishoudensgroei beduidend lager uit. Zeven bevolkingsvarianten voor 2050

Nederland: Huishoudensgroei 2020-2050 Varianten NIDI/CBS

• Krimp: laag kindertal, levensverwachting en migratiesaldo

2.250.000 2.000.000 1.750.000 1.500.000 1.250.000 1.000.000 750.000 500.000 250.000 0

• Lage migratie: laag migratiesaldo • Groen: hoog kindertal en lage levensverwachting • Asiel: hoge asielmigratie • Grijs: laag kindertal en hoge levensverwachting

Groei

Arbeid

Grijs

Asiel

CBS-Prognose 2020

Groen

Lage migratie

Krimp

• Arbeid: hoge arbeids- en studiemigratie

* https://nidi.nl/project/verkenning-bevolking-2050/

38

• Groei: hoog kindertal, levensverwachting en migratiesaldo

Prognose Noord-Holland 2021-2050

5 Indicatieve woningbehoefte Vanuit de huishoudensprognose wordt de kwantitatieve woningbehoefte bepaald. Dit levert inzicht in de hoeveelheid woningbehoevende huishoudens en waar deze zich bevinden. Of anders gesteld: hoeveel woningen zijn nodig en waar?

5.1 Berekening woningbehoefte Voor het berekenen van de woningbehoefte vormt de woonsituatie van ieder huishouden het uitgangspunt. Huishoudens kunnen hierbij op drie manieren wonen: • In een reguliere woning; • Gewenst in een bewoonde andere ruimte (BAR); • Niet gewenst in een bewoonde andere ruimte (BAR). Figuur 5.1: Noord-Holland: Woonsituatie huishoudens in 2021

Huishoudens in woning: 92,8% Gewenst in een BAR: 2,6% Niet gewenst in een BAR: 4,6%

Reguliere woningen Reguliere woningen zijn woningen die voldoen aan de geldende CBS-definitie. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn dat de woning ontsloten is via een eigen toegang vanaf de openbare weg en de aanwezigheid van een toilet en keukeninrichting bestemd voor de bereiding van complete maaltijden. In de praktijk vallen bijna alle eengezinswoningen en appartementen in deze categorie. Meer dan 90% van de huishoudens woont in een reguliere woning. Deze groep is dynamisch; starters vormen nieuwe bewoners en door sterfte, emigratie of verhuizing naar een tehuis, verlaten mensen de woningmarkt. De grootste groep starters wordt gevormd door vestiging uit het buitenland, studenten die vertrekken uit hun studentenkamer en kinderen die uit huis gaan. Ook mensen die na het samenwonen of vanuit een scheiding weer een zelfstandig huishouden gaan vormen, worden als starter gezien. Voor al deze processen is de omvang en dynamiek berekend.

39

Prognose Noord-Holland 2021-2050

Bewoonde andere ruimte (BAR) Ieder particulier huishouden dat niet in een reguliere woning woont, woont in een bewoonde andere ruimte (BAR). Voorbeelden hiervan zijn: studentenhuizen, woonboten, kantoor- en bedrijfspanden, antikraak en recreatiewoningen. Ook onzelfstandige woningen, zoals woningdelen of inwonen bij een ander huishouden, tellen als BAR. Het aanbod is flexibel en lastig meetbaar. Als iemand bijvoorbeeld besluit een kamer te gaan verhuren, telt dit niet als een extra woning. De hoeveelheid bewoonde andere ruimte wordt daarom bepaald op basis van de woonsituatie van een huishouden. De woonsituatie in een BAR verschilt per huishouden, voor sommigen is het een prima alternatief, terwijl anderen liever in een reguliere woning zouden wonen. Om dit in beeld te brengen is met behulp van registratiedata gekeken naar leeftijd, woonsituatie en woonduur. Op basis hiervan is de groep huishoudens wonend in een BAR uitgesplitst in twee categorieën:8 1. Gewenst: Huishoudens in een woonboot of woonwagen, wonen meestal naar tevredenheid in een dergelijke woonruimte. Dit geldt ook voor huishoudens tot 25 jaar, deze groep betreft voor een groot deel studenten in studentenhuizen. Voor hen is dat veelal de gewenste woonvorm of een goed en betaalbaar alternatief voor een eigen woning. Deze groep telt niet mee in de berekening van de woningbehoefte. 2.

Niet gewenst: Voor een deel van de huishoudens is de woonsituatie niet gewenst. Zij zouden liever als zelfstandig huishouden in een reguliere woning wonen, maar kunnen dit nu niet door het te krappe aanbod. Voor twee groepen vanaf 25 jaar en ouder wordt de woonsituatie gezien als ongewenst: huishoudens die een woning delen met één of meerdere andere huishoudens en huishoudens die in verblijfsobject wonen dat geen woonfunctie heeft, zoals een kantoor, bedrijfspand of recreatiewoning. Deze groep telt wel mee in de berekening van de woningbehoefte. Voor het berekenen van de woningbehoefte wordt het aantal huishoudens dat ongewenst woont in een BAR opgeteld bij het aantal huishoudens in een reguliere woning. Vervolgens wordt hier nog het berekende saldo van starters (huishoudens die willen toetreden tot de woningmarkt) en woningverlaters aan toegevoegd. Het resultaat van deze som is de indicatieve woningbehoefte. Figuur 5.2: Berekening indicatieve woningbehoefte in Noord-Holland in 2021 (aantal woningen) 2021 Huishoudens wonend in een reguliere woning 1.282.300 + Huishoudens niet gewenst wonend in een BAR 64.200 + Saldo van starters en woningverlaters 12.800 =

Indicatieve woningbehoefte

1.359.300

8 Een visuele toelichting is hier te vinden: https://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/berekening-woningbouwopgave

40

Prognose Noord-Holland 2021-2050

5.2 Ontwikkeling indicatieve woningbehoefte In de periode 2021-2050 neemt de woningbehoefte in Noord-Holland toe met circa 275 duizend woningen, 30-35 duizend in NH-Noord en circa 240 duizend in NH-Zuid. De provinciale prognose bevat geen onzekerheidsmarges zoals de landelijke CBS-prognose. Toch zijn de cijfers indicatief en dienen met een bandbreedte te worden gelezen die verder in de toekomst steeds groter wordt. Het is vrijwel zeker dat de prognose voor 2030 nog een aantal keer omhoog of omlaag wordt bijgesteld. Door regionale afspraken adaptief te maken, is te voorkomen dat bij een bijgestelde prognose steeds nieuwe afspraken nodig zijn. De meeste groei zit in de periode tot 2030, hierna neemt de groei af, maar is wel flink hoger dan bij de vorige prognose. Figuur 5.3: Ontwikkeling woningbehoefte 2021-2050 (aantal woningen) Aantal in 2021 2030 t.o.v. 2021 2040 t.o.v. 2021 Kop van Noord-Holland 75.400 +3.800 +3.700 Westfriesland 93.300 +7.100 +9.000 Regio Alkmaar 133.800 +12.500 +18.500 IJmond/Z-Kennemerland 174.800 +13.100 +19.100 Zaanstreek/Waterland 148.700 +13.500 +22.500 Amstelland-Meerlanden 157.100 +19.200 +31.000 Amsterdam 458.700 +56.600 +102.000 Gooi en Vechtstreek 117.500 +7.800 +11.500 Almere/Lelystad

2050 t.o.v. 2021 +3.300 +9.500 +20.300 +21.600 +27.900 +41.200 +137.100 +13.500

Aantal in 2050 78.700 102.800 154.100 196.400 176.600 198.300 595.800 131.000

126.300

+23.100

+42.300

+57.800

184.100

Noord-Holland Noord Noord-Holland Zuid

302.500 1.056.800

+23.400 +110.200

+31.200 +186.100

+33.100 +241.300

335.600 1.298.100

Noord-Holland

1.359.300

+133.600

+217.300

+274.400

1.633.700

MRA

1.188.800

+133.600

+228.800

+299.600

1.488.400

Figuur 5.4: Ontwikkeling woningbehoefte per tijdsperiode (aantal woningen) 2021-2029 2030-2039 2040-2049 Kop van Noord-Holland +3.800 -100 -400 Westfriesland +7.100 +1.900 +500 Regio Alkmaar +12.500 +6.000 +1.800 IJmond/Z-Kennemerland +13.100 +6.000 +2.500 Zaanstreek/Waterland +13.500 +9.000 +5.400 Amstelland-Meerlanden +19.200 +11.800 +10.200 Amsterdam +56.600 +45.400 +35.100 Gooi en Vechtstreek +7.800 +3.700 +2.000 Almere/Lelystad

+23.100

+19.200

+15.500

Noord-Holland Noord Noord-Holland Zuid

+23.400 +110.200

+7.800 +75.900

+1.900 +55.200

Noord-Holland

+133.600

+83.700

+57.100

MRA

+133.600

+95.200

+70.800

41

Prognose Noord-Holland 2021-2050

5.3 Indicatieve woningbehoefte per gemeente In tabel 5.5 zijn de regionale cijfers uitgesplitst naar gemeente. Deze cijfers geven een indicatie van de verdeling van de regionale vraag en dienen met een bandbreedte te worden gelezen. De cijfers vormen het startpunt bij het maken van regionale afspraken. Een andere verdeling over de gemeenten is zeker mogelijk, zolang het regionale totaal gebaseerd is op de prognose. Zie ook paragraaf 5.5. Figuur 5.5: Ontwikkeling indicatieve woningbehoefte per gemeente 2021-2050 (aantal woningen) Aantal in 2021 2030 t.o.v. 2021 2040 t.o.v. 2021 Kop van Noord-Holland: Den Helder 27.350 +450 -300 Kop van Noord-Holland: Hollands Kroon 20.900 +1.250 +1.400 Kop van Noord-Holland: Schagen 20.650 +1.600 +2.250 Kop van Noord-Holland: Texel 6.500 +450 +450 West Friesland: Drechterland 8.300 +650 +850 West Friesland: Enkhuizen 8.550 +550 +550 West Friesland: Hoorn 33.550 +3.150 +4.250 West Friesland: Koggenland 9.350 +700 +900 West Friesland: Medemblik 19.150 +1.300 +1.500 West Friesland: Opmeer 5.200 +300 +350 West Friesland: Stede Broec 9.250 +500 +500 Regio Alkmaar: Alkmaar 51.750 +5.450 +9.200 Regio Alkmaar: Bergen (NH.) 13.850 +250 +450 Regio Alkmaar: Castricum 15.700 +650 +850 Regio Alkmaar: Heerhugowaard 24.350 +3.700 +5.050 Regio Alkmaar: Heiloo 10.850 +1.200 +1.500 Regio Alkmaar: Langedijk 11.600 +900 +1.050 Regio Alkmaar: Uitgeest 5.700 +300

+400 IJmond/Z-Kennemerland: Beverwijk 19.200 +1.350 +2.400 IJmond/Z-Kennemerland: Heemskerk 17.300 +600 +600 IJmond/Z-Kennemerland: Velsen 30.850 +1.550 +2.250 IJmond/Z-Kennemerland: Bloemendaal 9.700 +450 +550 IJmond/Z-Kennemerland: Haarlem 77.100 +8.400 +12.350 IJmond/Z-Kennemerland: Heemstede 12.150 +300 +500 IJmond/Z-Kennemerland: Zandvoort 8.550 +250 +400 Zaanstreek/Waterland: Zaanstad 69.800 +7.150 +13.100 Zaanstreek/Waterland: Beemster 4.200 +500 +750 Zaanstreek/Waterland: Edam-Volendam 15.000 +800 +800 Zaanstreek/Waterland: Landsmeer 4.850 +200 +400 Zaanstreek/Waterland: Oostzaan 4.000 +150 +150 Zaanstreek/Waterland: Purmerend 36.650 +3.600 +5.800 Zaanstreek/Waterland: Waterland 7.300 +500 +750 Zaanstreek/Waterland: Wormerland 6.950 +600 +650 Amstelland-Meerlanden: Aalsmeer 13.000 +850 +1.750 Amstelland-Meerlanden: Amstelveen 42.550 +4.850 +6.950 Amstelland-Meerlanden: Diemen 15.600 +2.300 +2.650 Amstelland-Meerlanden: H’meer 66.350 +8.850 +15.050 Amstelland-Meerlanden: Ouder-Amstel 6.300 +1.450 +3.450 Amstelland-Meerlanden: Uithoorn 13.300 +900 +1.100 Amsterdam: Amsterdam 458.650 +56.650 +102.100 Gooi en Vechtstreek: Blaricum 5.150 +400 +550 Gooi en Vechtstreek: Gooise Meren 26.250 +1.250 +1.750 Gooi en Vechtstreek: Hilversum 42.550 +3.100 +4.850 Gooi en Vechtstreek: Huizen 18.400 +450 +600 Gooi en Vechtstreek: Laren 4.950 +200 +300 Gooi en Vechtstreek: Weesp 9.600

+1.950 +2.800 Gooi en Vechtstreek: Wijdemeren 10.500 +500 +750 42

2050 t.o.v. 2021 -800 +1.200 +2.400 +450 +900 +600 +4.450 +950 +1.550 +450 +550 +10.100 +650 +1.050 +5.350 +1.550 +1.150 +450 +2.900 +650 +2.350 +600 +13.850 +550 +600 +16.500 +950 +950 +450 +250 +6.900 +1.000 +850 +1.950 +8.150 +3.600 +20.950 +5.300 +1.250 +137.150 +600 +2.050 +5.950 +700 +450 +3.050 +800

Aantal in 2050 26.550 22.100 23.050 6.950 9.200 9.150 38.000 10.300 20.700 5.650 9.800 61.850 14.500 16.750 29.700 12.400 12.750 6.150 22.100 17.950 33.200 10.300 90.950 12.700 9.150 86.300 5.150 15.950 5.300 4.250 43.550 8.300 7.800 14.950 50.700 19.200 87.300 11.600 14.550 595.800 5.750 28.300 48.500 19.100 5.400 12.650 11.300

Prognose Noord-Holland 2021-2050

5.4 Woningtekort Het woningtekort geeft de verhouding weer tussen de gewenste woningvoorraad (vraag) en de daadwerkelijke woningvoorraad (aanbod). Wanneer de groei van de woningbehoefte gelijk oploopt met de groei van de woningvoorraad, blijft het woningtekort gelijk. Als de woningbouwproductie achterblijft bij de groei van de woningbehoefte, loopt het tekort op. Om het woningtekort in te lopen, moet de woningvoorraad harder groeien dan de woningbehoefte. Methodiek Zoals eerder beschreven, zou een deel van de BAR-bewoners waarschijnlijk liever in een reguliere woning wonen. Op basis hiervan is, na het optellen van het saldo van starters en woningverlaters en na correctie voor leegstand, het woningtekort te bepalen. Deze methode is door ABF-Research ontwikkeld in opdracht van het ministerie van BZK. Door de gekozen methodiek is de berekening van het tekort vrij strikt. In de praktijk zal niet ieder huishuishouden boven de 25 jaar (direct) verhuizen indien een reguliere woning beschikbaar komt. Dit geldt bijvoorbeeld voor woningdelers in Amsterdam en buitenlandse werknemers die relatief kort in Nederland werken. De feitelijke woonsituatie is uiteindelijk een afweging van waaraan iemand zijn geld wil uitgeven en de beschikbare middelen. Het kan ook boven de 25 jaar een bewuste keuze zijn om niet in een reguliere woning te wonen.

Binnen de groep die meetelt voor het woningtekort is veel dynamiek: na één jaar is 29% binnen Nederland verhuisd en bijna 10% naar het buitenland vertrokken. Na drie jaar is dat al respectievelijk 48% en 18%. Na een verhuizing is ongeveer acht op de tien geen huishouden meer dat meetelt voor het tekort. Vaak verhuizen ze naar een kleinere, goedkopere huurwoning.9 Uiteindelijk lukt het zo veel huishoudens die meetellen voor het tekort alsnog om een reguliere woning te vinden. Een toenemend woningtekort leidt er vooral toe dat de termijn waarbinnen woningzoekenden geen woning hebben steeds langer wordt. Voor het bereken van het woningtekort wordt eerst de voor de bewoning beschikbare woningvoorraad bepaald. Dit is de totale woningvoorraad minus de onbewoonbare voorraad en de kortdurende leegstand (frictieleegstand). Frictieleegstand ontstaat door verhuizingen, wie verhuist bezet tijdelijk twee woningen. De beschikbare woningvoorraad afgezet tegen de woningbehoefte, geeft het woningtekort. Figuur 5.6: Berekening woningtekort in 2021 Noord-Holland 2021 Woningvoorraad totaal 1.358.000 - Onbewoonbare voorraad 33.000 - Kortdurende leegstand 30.000 = Beschikbare woningvoorraad 1.295.000

=

Woningbehoefte Beschikbare woningvoorraad Woningtekort

1.359.000 1.295.000 64.000

% 2,4% 2,2% 95,4%

4,7%

9 https://www.abfresearch.nl/publicaties/woningtekort-een-nieuwe-benadering-van-een-actueel-probleem/

43

Prognose Noord-Holland 2021-2050

Misvatting bij de prognose van het woningtekort Zowel de toekomstige ontwikkeling van het aanbod als de vraag zijn onzeker. Een veel voorkomende misvatting is dat wanneer een oplopend woningtekort wordt voorspeld, automatisch de conclusie volgt dat het aantal bouwplannen te kort schiet. Dit is niet het geval, het betekent slechts dat meer bouwplannen daadwerkelijk moeten worden uitgevoerd. De voorspelling van het woningtekort is gebaseerd op een verwachte woningbouwproductie van ABF Research in de Primosprognose 2021. Deze verwachting is vaak veel lager dan de netto plancapaciteit, ambities en afspraken die regio’s maken omdat rekening wordt gehouden met de verwachtingen van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) en factoren als bouwcapaciteit en verleende bouwvergunningen. Tabel 5.7 bevat hiervan een voorbeeld. Als in de periode 2021-2024 alle plancapaciteit wordt gerealiseerd, groeit de woningvoorraad in Noord-Holland met 120 duizend woningen. Bij Primos 2021 is de (terechte) verwachting van ABF Research dat het niet gaat lukken om alle woningen te realiseren, de groei blijft steken op zo’n 65 duizend. De verwachte groei van de woningbehoefte in Noord-Holland komt bij Primos 2021 uit op 70 duizend. Vandaar de verwachting dat het woningtekort toeneemt met +5 duizend woningen naar 5%.

Mocht de groei van de woningbehoefte lager uitvallen dan 70 duizend, neemt het tekort minder toe of af. Als het wel lukt om alle plancapaciteit te realiseren, daalt het woningtekort fors met 50 duizend woningen en komt uit op 15 duizend woningen, ongeveer 1%, ruim onder de streefwaarde. Om bij de gegeven vraag het tekort terug te dringen, is het nodig om meer bestaande plannen sneller te realiseren. Extra plannen zijn niet nodig. De combinatie van twee prognose-onzekerheden (vraag en aanbod) maakt de voorspelling van het woningtekort lastig hanteerbaar. Vandaar dat de voorspelling in dit rapport verder niet wordt gebruikt. Figuur 5.7: Voorbeeld prognose ontwikkeling woningtekort: 2021-2025 Noord-Holland: 2021-2025 Primos 2021 Netto Plancapaciteit Huishoudensgroei +70.000 +70.000 Groei woningvoorraad +65.000 +120.000 Ontwikkeling woningtekort + 5.000 -50.000 Woningtekort in 2025 5% 1%

Het gewenste woningtekort Een zeker woningtekort is van alle tijden. Het woningtekort in Nederland piekte na de oorlog tot de jaren zestig met percentages boven de 10% en lag hierna lange tijd rond de 1-3%. Momenteel is het landelijke tekort circa 280 duizend woningen, 3,5% van de woningvoorraad. In de steden is het tekort vaak hoger dan in de meer landelijke gemeenten. In 2017 is een nieuwe methodiek geïntroduceerd die uitgaat van statistische registraties i.p.v. enquêtes. Het woningtekort viel hierbij wat lager uit. In figuur 5.8 en 5.9 is de ontwikkeling te zien sinds 2006 voor heel Noord-Holland. Het tekort is sinds 2008 gestegen, tot de start van de coronacrisis. Toen trad een daling op. Vanwege de betrouwbaarheidsmarges is het tekort alleen op regioniveau beschikbaar. Bij de meeste recente meting ligt het tekort begin 2021 in Noord-Holland op 4,7%, ongeveer 64 duizend woningen. Feitelijk gaat het woningtekort om hoeveel huishoudens geen woning hebben en dat wel willen en hoe lang deze situatie acceptabel is. Dat voor een net afgestudeerde of een kind dat uit huis wil 44

Prognose Noord-Holland 2021-2050

gaan niet onmiddellijk een woning beschikbaar is, zullen de meeste mensen nog redelijk vinden. Wat wel acceptabel is: een jaar wachten, twee jaar, of nog langer, is een maatschappelijke en politieke afweging. Het antwoord op deze vragen is medebepalend voor de keuze van de methodiek om het tekort te berekenen. Afgaande op de maatschappelijke aandacht, politiek en berichtgeving in de media bestaat momenteel brede consensus dat Nederland een te hoog woningtekort heeft. Het ontstaan van het huidige woningtekort is recent beschreven door ABF Research.10 Een aantal zaken speelt hierbij een rol: een onderschatting van de groei van de woningbehoefte, de achterstand van de groei van de woningvoorraad op de huishoudensgroei, de toename van ongewenste BAR-bewoning en nieuwe huishoudens die niet gevormd worden zoals kinderen die langer thuis blijven wonen. Figuur 5.8: Woningtekort in Noord-Holland

Figuur 5.9: Woningtekort in de gemeente Amsterdam

8%

8%

6%

6%

4%

4%

2%

2%

0%

0%

Oude methodiek

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

10%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

10%

Nieuwe methodiek

Oude methodiek

Streven

Nieuwe methodiek

Streven

Bron: ABF Research 2006-2019, PNH: 2020-2021 (2013-2014: extrapolatie)

In figuur 5.10 is de netto groei van de woningvoorraad in bestaande panden afgezet tegen de huishoudensgroei. Duidelijk is dat van 2012 tot 2016 de groei van de woningvoorraad achterbleef. Sinds 2017 groeit de woningvoorraad harder dan het aantal huishoudens. De figuur is opgesteld aan de hand van een nieuwe dataset die het CBS in de zomer van 2021 heeft gepubliceerd. Hierbij zijn de mutaties van de woningvoorraad van 2012-2019 uitgesplitst naar bestaande panden en puur administratieve wijzigingen (de laatste tellen niet mee). De cijfers voor 2020 zijn een inschatting. Figuur 5.11 laat voor een aantal leeftijdsgroepen zien welk percentage van de kinderen nog thuiswoont. Te zien dat het percentage sinds 2010 is gestegen. Bij de groep 20-25-jarigen is de toename nog deels te verklaren door de invoering van het studentenleenstelsel en het verdwijnen van de uitwonende beurs. Bij 25-35-jarigen is dit waarschijnlijk niet de verklaring en zal veel vaker de krappe woningmarkt een rol spelen.

10 https://www.abfresearch.nl/nieuws/terugblik-op-het-ontstaan-van-het-woningtekort/

45

Prognose Noord-Holland 2021-2050

Figuur 5.10: Huishoudensgroei en groei woningvoorraad NH

Figuur 5.11: % Thuiswonende kinderen naar leeftijd in NH

18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0

60% 50% 40%

30% 20% 10%

Huishoudendsgroei

20-24 jaar

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

0%

Groei woningvoorraad

25-29 jaar

30-34 jaar

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Het woningtekort raakt verschillende groepen: kinderen die uit huis willen gaan, net afgestudeerden op zoek naar een eigen woning, dak- en thuislozen, woningzoekenden na een scheiding, buitenlandse werknemers, enz. Het gaat vooral om groepen met een beperkte koopkracht. Voor het terugdringen van het tekort ligt daarmee een belangrijke opgave bij de sociale huursector. Een hoog woningtekort zorgt voor lange wachtlijsten bij sociale huurwoningen, meer huishoudens die een woning delen, meer gebruik van bewoonde andere ruimten (kamers, antikraak, bedrijfspanden, recreatiewoningen enz.) en toenemende krapte bij particuliere huur en op de koopwoningmarkt. Daarnaast heeft een hoog woningtekort effect op relatievorming (samenwonen, uit elkaar gaan), leidt tot uitstel/afstel van kinderen krijgen en zorgt voor langere woon-werkafstanden. Een te hoog tekort is daarom om veel redenen onwenselijk. Gezien de onzekerheid rondom feitelijke woonvoorkeuren en de grote dynamiek is het niet realistisch om te stellen dat het volledige woningtekort dient te worden ingelopen, een zeker woningtekort is namelijk van alle tijden. Op basis van het verleden lijkt een woningtekort van rond de 2% in de provincie en 4% in Amsterdam een niveau dat samengaat met een redelijk ontspannen woningmarkt.

In figuur 5.12 is uitgewerkt hoeveel extra woningen nodig zijn om in 2030 uit te komen op dit gewenste woningtekort. Figuur 5.12: Woningtekort in 2021 en benodigd aantal woningen voor inlopen Woningtekort 2021 Woningtekort 2021 % Streven Kop van Noord-Holland 2.100 2,8% 2,0% Westfriesland 2.900 3,0% 2,0% Regio Alkmaar 3.500 2,6% 2,0% IJmond/Z-Kennemerland 5.100 2,9% 2,0% Zaanstreek/Waterland 4.000 2,7% 2,0% Amstelland-Meerlanden 7.200 4,6% 2,0% Amsterdam 36.200 8,1% 4,0% Gooi en Vechtstreek 3.300 2,8% 2,0% Almere/Lelystad 8.200 6,8% 2,0% Noord-Holland Noord Noord-Holland Zuid Noord-Holland MRA

8.500 55.800 64.300 64.000

2,8% 5,3% 4,7% 5,5%

46

2,0% 2,8% 2,7% 2,8%

Benodigd aantal extra woningen +500 +1.000 +1.000 +1.500 +1.500 +4.000 +18.500 +1.000 +6.000 +2.500 +26.500 +29.000 +32.500

Prognose Noord-Holland 2021-2050

5.5 Regionale bouwopgave en woningbouwproductie De som van de woningbehoefte en het aantal woningen dat nodig is om het woningtekort in te lopen geeft de indicatieve netto woningbouwopgave per regio tot 2030 (zie figuur 5.13). Deze cijfers zijn grotendeels vergelijkbaar met Masterplan Wonen. Eventuele verschillen worden vooral veroorzaakt doordat de ontwikkelingen in de eerste drie kwartalen van 2021 zijn meegenomen, aanpassingen in de plancapaciteit en doordat gebruikt is gemaakt van de 2021-versie van het prognosemodel. De netto woningbouwopgave vormt nog niet het aantal woningen waarover regio’s afspraken maken. Daar komt nog een inschatting bij van het aantal woningen dat in de komende jaren wordt gesloopt. Dit geeft de bruto bouwopgave (woningbouwproductie - sloop).

Het bepalen van de sloopopgave is onderdeel van een analyse van de plancapaciteit, hoeveel woningen zitten in harde plannen, hoeveel zijn nog zacht, wat is de realisatiekans? Hierbij hoort ook een ruimtelijke analyse, welke woningen liggen bij OV-knooppunten en wat is het aandeel uitleglocaties? De beschikbare plancapaciteit kan daarna worden afgezet tegen een kwalitatieve analyse van de vraag, voor wie wordt gebouwd en is dit toekomstbestendig? Wat is het gewenste aandeel huur/koop en wat is de vraag naar grondgebonden woningen en appartementen? Komt de vraag door natuurlijke groei, buitenlandse migratie of door binnenlandse migratie die samengaat met hoge prijzen en krapte op de woningmarkt? Dit alles is onderdeel van de regionale afspraken. De gemeentelijke uitkomsten in tabel 5.5 geven een indicatie van de verdeling van de vraag binnen de regio o.b.v. de prognose. Na een analyse van de vraag in relatie tot de beschikbare locaties en bouwmogelijkheden, kan de gemeentelijke verdeling anders uitvallen. Om de gewenste woningen daadwerkelijk te realiseren, kan het verstandig zijn om meer woningen in de afspraken op te nemen. Een deel kan immers uitvallen of vertraging oplopen. Daarnaast is het zaak rekening te houden met de kans op een prijscorrectie op de woningmarkt, al dan niet in combinatie met economische neergang. Een overschot aan plannen heeft ook nadelen.

Het vergroot de kans dat de energie versnipperd raakt of gericht is op het toevoegen van nieuwe plannen, terwijl in de bestaande planvoorraad al ruimte genoeg is. Zoals beschreven zijn voorlopig niet alle woningbouwplannen nodig en komen daardoor niet alle regionale ambities terug in de woningbehoefte. Daarvoor is het planaanbod te groot in verhouding tot de verwachte nationale huishoudensgroei. De omvang van de provinciale bouwopgave is gebaseerd op de landelijke groei uit de CBS-prognose. Daarbij komt de nationale groei tot 2050 uit rond de 1,1 miljoen huishoudens. Als alle plancapaciteit gerealiseerd wordt, komt circa 40% van de nationale huishoudensgroei in Noord-Holland terecht. Een dermate groot aandeel is niet realistisch, in de laatste twintig jaar lag het aandeel van Noord-Holland in de nationale huishoudensgroei rond de 15-20%. Het aandeel neemt in de toekomst waarschijnlijk wel toe. Bij de huidige verwachting is de verwachte groei daarmee kleiner dan het totale planaanbod. Mocht de bevolking harder groeien dan het CBS verwacht, kan de vraag hoger uitvallen, maar dit werkt ook de andere kant op. Het provinciale beleid biedt ruimte voor regionale ambities en stelt geen grenzen aan woningbouw bij OV-Knooppunten.

Meer bouwen dan de opgave tot 2030 is voorlopig vaak geen probleem, zeker als het gaat om binnenstedelijke herstructurering en transformatie van functies met een dalende ruimtevraag. Het actuele woningtekort is hoog en ook na 2030 blijft op veel plekken de vraag nog groeien.

47

Prognose Noord-Holland 2021-2050

Figuur 5.13: Indicatieve netto bouwopgave tot 2030 per regio Groei Inlopen woningbehoefte woningtekort 2021-2029 Kop van Noord-Holland Westfriesland Regio Alkmaar IJmond/Z-Kennemerland Zaanstreek/Waterland Amstelland-Meerlanden Amsterdam Gooi en Vechtstreek