2021-11-10 business case SSV.pdf
Tekst van het document
3.4
Inrichtingskosten Deze paragraaf geeft de uitgangspunten voor de berekening van de inrichtingskosten per scenario en variant. Vanwege de hoge kosten van de trekkenwand, zijn deze apart geraamd. Algemene kosten van inrichting en meubilering De inrichtings- en meubileringskosten per m2 zijn sterk variabel over de diverse types en groottes culturele voorzieningen. Voor musea wordt bijvoorbeeld gerekend met gemiddeld € 520 per m2 bvo gemiddeld, maar voor specifiek tentoonstellings/bezoekruimte met circa € 800 per m2. Bioscopen gaan uit van € 1.000-1.200 inrichtingskosten per m2 bvo. Voor de scenario’s en varianten voor de Velsense schouwburg hebben wij met € 900 per m2 bvo voor inrichting en meubilering gerekend. Specifiek: kosten trekkenwand De trekkenwand of toneelhijsinstallatie van een theater is de installatie boven het podium voor het hijsen van de decorstukken. Vroeger gebeurde het hijsen handmatig, maar tegenwoordig gemotoriseerd, als gevolg van aanpassing van de ARBO-eisen. Oorspronkelijk werd de hijsvoorziening een trekkenwand genoemd, maar sinds de motorisering is de term toneelhijsinstallatie gangbaar. Trekwanden zijn dure installaties, onder andere omdat het aantal schouwburgen en theaters vrij klein is (er zijn bijna geen schaalvoordelen te behalen) en er slechts enkele bedrijven in staat zijn om zo’n installatie te leveren, te installeren en te onderhouden.
De bestaande trekwand moet worden vervangen. Uit de recente calculatie van PBTA (november 2020) voor de renovatie van schouwburg de Nieuwe Doelen in Gorinchem heeft Ecorys afgeleid dat een nieuwe trekwand circa € 425 per stoel kost, uitgaande van de som van de kostenramingen voor instandhouding en voor noodzakelijke verbeteringen. De kosten van optionele verbeteringen werden weer buiten beschouwing gelaten. Dit zou op € 525.000 voor de bestaande theaterzaal in Velsen uitkomen.
Business case Stadsschouwburg Velsen
25
De trekkenwand van SSV is verouderd en vitale delen moeten worden vervangen. Een kostenopgave kwam op circa € 450.000 uit. Dit bedrag is opgegeven door een fabrikant, om de trekkenwand zodanig aan te passen zodat de gemeente met deze partij een onderhoudscontract kon aangaan. Er is € 275.000 krediet beschikbaar gesteld. Het laatste bedrag is in de investeringsbegroting opgenomen voor de renovatie van de bestaande zaal en € 450.000 voor de nieuwbouw van centrumvariant 2. De trekkenwand van de nieuwe multifunctionele vlakkevloerzaal kost circa € 165.000. Specifiek: doos-in-de-doos constructie voor vlakkevloerzaal De SSV is van plan om de nieuwe multifunctionele zaal zo uit te rusten, dat deze ook als poppodium is aan te wenden. Met meer hedendaagse muziek kan de schouwburg ook het jonge publiek meer aanspreken. De kans is groot dat bij de concerten en uitvoeringen relatief veel geluid wordt gemaakt. Om te voorkomen dat in de rest van het gebouw (en in de omgeving) geluidsoverlast ontstaat, is een ‘doos-in-de-doos’ constructie nodig. De binnendoos moet nog volledig worden ontworpen. In de business case is er van uitgegaan dat deze ongeveer 25% extra gaat kosten ten opzichte van het bouwkostenkengetal voor theaterzalen en dan alleen gerekend over de vloeroppervlakte die de zaal zelf gaat krijgen.
3.5
Bijkomende kosten De bijkomende kosten zijn de kosten die naast de grondkosten en bouwkosten gemaakt worden om een project te realiseren en in gebruik te nemen. Hieronder vallen onder andere de honoraria van de adviseurs, heffingen en aansluitkosten. In tabel 3.5 is aangegeven met welke opslag voor bijkomende kosten rekening is gehouden. De bijkomende kosten worden in dit rapport tot de directe kosten gerekend en niet (zoals vaak) tot de indirecte kosten. Tabel 3.5 Bijkomende kosten utiliteitsbouw, ten behoeve van een schouwburg Laag
Basis
Hoog
Honoraria
8,8%
11,9%
16,9%
Aansluitkosten
2,1%
3,3%
5,0%
Heffingen, waaronder leges
1,0%
2,0%
5,0%
Verzekeringen (CAR 0,4%, WA)
Inclusief
Inclusief
inclusief
--
0,3%
0,5%
Promotiekosten Verkoopkosten Bijkomende kosten
--
--
--
11,9%
17,5%
27,4%
Bron: IGG bouwkostenkompas 2021, bewerking Ecorys
Vanwege de staat van de plan- en projectuitwerking is in de financiële verkenning uitgegaan van een all-in opslag van 17,5% voor de bijkomende kosten. In business cases voor schouwburgen wordt ook wel met 16% gerekend. Kosten verbonden aan de bestemmingsplanwijziging en voor voorbereidende onderzoek voor bijvoorbeeld bodemverontreiniging maken deel uit van de honoraria. De rentekosten (paragraaf 3.7) en onvoorziene kosten (paragraaf 3.8) maken geen deel uit van de bijkomende kosten.
Business case Stadsschouwburg Velsen
26
Tabel 3.6 Raming van directe kosten t.b.v. de culturele accommodatie
Grond + bouw inclusief ABK Inrichtingskosten Kosten trekkenwand Doos-in-de-doos constructie Prijsindexering 2021-2025 Inrichtingskosten Kosten grond, bouw en inrichting Bijkomende kosten Directe kosten
Scenario A
Scenario B
Scenario C
Variant 1.1 (+ scen. A)
Variant 1.2
Variant 2
€ 2.817.775 € 213.300 € 275.000 €0 5,3% € 514.200
€ 6.654.775 € 2.084.400 € 439.200 € 164.850 5,3% € 2.831.000
€ 9.537.575 € 2.650.500 € 439.200 € 164.850 5,3% € 3.427.125
€ 4.291.325 € 1.074.600 € 439.200 € 164.850 5,3% € 1.767.675
€ 1.886.525 € 648.000 € 164.200 € 164.850 5,3% € 1.028.875
€ 16.099.000 € 4.386.150 € 450.000 € 164.850 5,3% € 5.266.175
€ 3.38.425
€ 9.721.800
€ 13.286.625
€ 6.421.650
€ 3.069.700
€ 21.952.925
€ 584.225 € 3.992.650
€ 1.700.975 € 11.420.775
€ 2.325.150 € 15.611.775
€ 1.123.800 € 7.545.450
€ 841.100 € 3.910.800
€ 3.841.750 € 25.794.700
Bron: bewerking Ecorys
De prijsindexering van circa 4% voor de periode 1-1-2021 tot en met 1-1-2025 is afgeleid door cumulatieve verhoging met het jaargemiddelde van de bouwindex 2000-2020 voor 4 jaar. In tabel 3.6 zijn alle directe kosten samengevat. In de volgende paragraaf worden de indirecte kosten geraamd.
3.6
Indirecte kosten Naast de directe kosten (grondkosten, bouwkosten, inrichtingskosten, algemene bouwplaats-kosten en bijkomende kosten) bestaan er indirecte kosten. Tot de indirecte kosten worden gerekend de algemene kosten en winst & risico. Algemene kosten (AK) Ontwikkelende partijen hanteren twee posten voor hun verdiensten bij grond- en opstalexploitaties, namelijk algemene kosten (als vergoeding voor alle uren die de medewerkers in de projecten steken) en winst & risico (als marge tussen de baten en kosten). Onder AK kunnen worden begrepen arbeidskosten (zoals salariskosten van algemene leiding, secretariaat en stafdiensten), afschrijvingen en huren (van gebouwen en inventaris) en overige algemene bedrijfskosten (zoals energiekosten, ict-kosten etc.). Dit zijn de kosten die door het ontbreken van een relatie met de werken, dan wel uit overwegingen van praktische doelmatigheid, niet zo maar aan de afzonderlijke werken kunnen worden toegerekend. Bij de meeste Nederlandse ontwikkelaars en bouwers is het normaal om voor utiliteitsbouw te rekenen met 5% algemene kosten in een stabiele markt, 3% in een neergaande markt en 7% in een opgaande markt (bron: BOAG kostenwijzer). IGG stelt dat de algemene kosten momenteel tussen de 1,5% en 8% liggen, gemiddeld op 4%. Ecorys heeft hier gerekend met 7% algemene kosten over de alle voorgaande kosten gerekend.
Winst en risico-vergoeding (W&R) Voor winst wordt meestal bij vastgoed met 2% of 3% in een neergaande markt gerekend en met 5% of 6% in een opgaande markt. In de investeringsbegroting voor de scenario’s en varianten voor de SSV is de winst op nihil gesteld, omdat om een niet-winstgerichte activiteit betreft, zowel voor de eigenaar (de gemeente) als voor de huurder (de SSV). Een ontwikkelaar en aannemer zal wel winst vragen. Deze winstmarge is in de kengetallen voor de bouw en renovatie verrekend.
Business case Stadsschouwburg Velsen
27
In de meeste investeringsbegrotingen voor vastgoed wordt met een risicovergoeding van 2,0 tot 10,0% gerekend (gemiddeld 3%), gerekend over het subtotaal van grondkosten, bouwkosten inrichtingskosten en indirecte kosten. In deze business case is van de risicovergoeding uitgegaan die in recente business cases voor schouwburgen wordt toegepast (4%). Dit is een hogere risicovergoeding dan het gemiddelde van 3% dat geldt voor vastgoed in het algemeen. Tabel 3.7 Raming van de investering in de culturele accommodatie
Directe kosten % algemene kosten
Scenario A
Scenario B
Scenario C
Variant 1 .1 (+ scen. A)
Variant 1.2
€ 3.922.650 7,0%
€ 11.420.775 7,0%
€ 15.611.775 7,0%
€ 7.545.450 7,0%
€ 3.910.800 7,0%
€ 25.794.700 7,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
4,0%
4,0%
4,0%
4,0%
4,0%
4,0%
Variant 2
% winst voor gemeente % risicovergoeding voor gemeente Indirecte kosten
€ 431.500
€ 1.256.275
€ 1.717.300
€ 830.000
€ 430.175
€ 2.837.425
Directe en indirecte kosten Rente over financiering
€ 4.354.150 € 130.625
€ 12.677.050 € 380.300
€ 17.329.075 € 519.875
€ 8.375.450 € 251.250
€ 4.341.000 € 130.225
€ 28.632.100 € 858.975
Reservering onvoorzien (10%) Totaal investering
€ 448.475 € 4.933.250
€ 1.305.725 € 14.363.100
€ 1.784.900 € 19.633.825
€ 862.675 € 9.489.375
€ 447.125 € 4.918.350
€ 2.949.100 € 32.440.175
M2 bvo Investering per m2 bvo
3.250 m2 € 1.518/m2
4.106 m2 € 3.498/m2
5.415 m2 € 3.626/m2
3.970 m2 € 2.390/m2
720 m2 € 6.856/m2
4.874 m2 € 6.656/m2
Bron: bewerking Ecorys
Nogmaals wordt opgemerkt dat het vreemd over kan komen dat de investeringen voor scenario B veel hoger uitvallen dan die voor variant 1.1. Dit komt omdat bij scenario B relatief veel vloeroppervlakte wordt gebouwd (zoals nieuwe circulatieruimte, om alle verdiepingen toegankelijker en overzichtelijker te maken) en ook wordt relatief veel vloeroppervlakte gesloopt. Bij variant 1.1 moet er meer ruimte worden gerenoveerd dan bij scenario B. Vergelijk hiervoor tabel 2.2 met tabel 2.4. De twee laatste kostensoorten die in tabel 3.7 zijn opgenomen, te weten de rente over financiering en de reservering voor onvoorziene kosten, worden in de volgende twee paragrafen toegelicht.
3.7
Rente over financiering investeringskosten De financieringskosten vormen de kosten die verband houden met het kapitaal dat geïnvesteerd is gedurende de looptijd van de ontwikkeling en het daaraan gekoppelde risico. In de ‘Nota huurprijzen gemeentelijk vastgoed’ (2012)13 werd vastgelegd dat het daarbij niet om de actuele marktrente gaat waarmee de gemeente de investering kan financieren, maar om een omslagrente. Deze omslagrente wordt elk jaar herzien. De financieringskosten zijn uitgedrukt met een berekende omslagrente van 1,5% per jaar. In de ‘Nota investeren en afschrijven’ (2020) wordt 2,0% genoemd, maar vanaf 1 januari 2022 wordt volgens de begroting 2022 met 1,5% gerekend. In de investeringsbegroting voor dit rapport is met 1,5% omslagrente gerekend en wel over circa 2 jaar bouwperiode. Daarna is het bouwbudget besteed. Deze investering komt later terug in de kapitaallasten bij de berekening van de KPDH. Dan wordt met dezelfde omslagrente van 1,5% gerekend. In de ‘Nota huurprijzen gemeentelijk vastgoed’ (2012) werd nog van 4,5 % per jaar uitgegaan. In tabel 3.7 is de rente over financiering opgenomen.
13
In de ‘Kadernota vastgoed’ (2021) staat dat deze nota is ingetrokken.
Business case Stadsschouwburg Velsen
28
3.8
Reservering onvoorziene kosten Onder onvoorzien vallen de kosten die redelijkerwijs niet vooraf te verwachten zijn. De reservering voor onvoorziene kosten is met name bedoeld voor meerkosten vanwege eventuele tussentijdse programma- en bestekwijzigingen en voor tussentijdse prijsstijgingen. In de voorfases, waarin we voor de schouwburg verkeren, wordt van een reservering van 10% voor onvoorziene kosten. Deze reservering wordt genomen over alle voorafgaande kosten. Het percentage onvoorzien pleegt te verminderen naarmate de voorbereiding en realisatie voortschrijdt. Bij de start van de bouwfase is een post onvoorzien van 5% over de aannemingssom gewoon. In tabel 3.7 is de reservering onvoorzien opgenomen.
3.9
Kosten van inrichting van de openbare ruimte Na de uitvoering van de bouw- en renovatiewerkzaamheden van de scenario’s B en C en van de beide centrumvarianten is het nodig om de openbare ruimte in de directe omgeving van de culturele accommodatie in te richten en aan te helen, die openbare ruimte zal worden. Bepaling van het metrage openbare ruimte De kosten van het bouwrijp maken van de grond (dit gaat over de grond in het eerste deel van tabel 3.9) zijn verrekend in paragraaf 3.2. In deze paragraaf worden de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte geraamd (dit gaat over de grond in het tweede deel van tabel 3.9). Tabel 3.9 Grondbeslag herschikking openbare ruimte rond de culturele accommodatie Scenario Scenario Scenario Variant A B C 1.1 en 1.2 Verwijdering openbaar groen 0 720 nb Verwijdering tracé Wilgenstraat 0 775 750 nb Bouwrijp maken te bebouwen grond 0 775 1.470 Groen t.b.v. omlegging tracé 0 675 1.225 nb Verharding voorzijde 0 450 1.500 nb Verwijdering openbare ruimte 0 1.125 2.725
Centrumvariant 2 nb nb nb nb
Bouwvlak culturele accommodatie Openbaar groen Verharding voor wegen Verharding voor voetpaden en terras Inrichting openbare ruimte
0 0 0 0 0
775 150 675 300 1.125
1.470 850 1.225 650 2.725
775 10 45 55
2.906 42 169 211
Totaal herschikking openbare ruimte
0
1.900
4.195
825
3.117
Bron: schetsontwerp HER architecten 2020, Google Maps 2021, bewerking Ecorys
Om scenario B en C uit te voeren, is het nodig om het tracé van de Wilgenstraat om te leggen. Bij scenario B moet het wegtracé om de nieuwe vlakke multifunctionele zaal heen worden omgelegd, door het groengebied. Bij scenario C moet het wegtracé tot langs het spoor worden omgelegd. Wat de meest gewenste toekomstige verkeerssituatie voor de benodigde omlegging van de Wilgenstraat (eenrichtingsverkeer vanaf de Groeneweg of alleen fiets- en voetpad langs het spoor?) wordt later door de gemeente beoordeeld. Er zijn nog geen concrete locaties op het oog voor de centrumvarianten. In tabel 3.9 is uitgegaan van locaties van een effectieve inpassing van de gebouwen op de grond, met weinig in te richten openbare omgeving daaromheen: ongeveer 93% van de grond zal ten behoeve van de situering van culturele accommodatie in het centrumgebied worden bebouwd. De onbebouwde grond blijft openbaar toegankelijk, met als juridisch-planologische status openbare ruimte. De onbebouwde grond wordt vooral aangewend voor verharding en in mindere mate voor groen.
Business case Stadsschouwburg Velsen
29
Gebruikte kengetallen voor inrichting openbare ruimte Voor de raming van de kosten voor de inrichting van voetpaden en terras is gebruik gemaakt van het kengetal van IGG voor de inrichting van een hoogwaardig plein (winkelplein, op stedelijk niveau), te weten € 106 per m2 met daarnaast een opslag van € 17 per m2, omdat het om een kleinere oppervlakte gaat. Voor de raming van de kosten voor wegtracés is gebruik gemaakt van het kengetal van IGG voor wijkontsluitingswegen (namelijk: € 119 per m2), met 2 rijrichtingen met fietsstrooksuggestie en aan twee zijden trottoir. Het kengetal houdt rekening met benodigde bovenen ondergrondse infrastructuur (zoals riolering en verlichting). Voor de aanleg van groen na de werkzaamheden is gebruik gemaakt van het kengetal van IGG voor een middelgroot park (€ 41 per m2). De prijs is geïndexeerd voor drie jaar, dus vanaf 1-1-2021 tot aan 1-1-2024. Algemene bouwplaatskosten Er is met 6% algemene bouwplaatskosten gerekend, genomen over de voorgaande kosten voor de werken in de openbare ruimte. Dit percentages geeft een redelijk gemiddelde van wat gangbaar is in de praktijk bij aannemers in de sector grond- weg- en waterbouw. Aannemers gespecialiseerd in sloopwerk, bodemsanering, kabelwerk en groenvoorziening hanteren een ander percentage.14 Bijkomende kosten Voor de bijkomende kosten is gerekend met 30,7% opslag. De opbouw staat in tabel 3.10.
Tabel 3.10 Opslag bijkomende kosten voor civiel Laag
Basis
Hoog
Procedures grondverwerving
4,0%
10,5%
25,0%
Engineering – intern
3,5%
7,0%
11,0%
Engineering – extern
4,5%
8,5%
13,0%
Plankosten en vergunningen
1,5%
4,3%
10,0%
Verzekeringen (CAR, WA)
0,4%
0,4%
0,4%
Bijkomende kosten
13,9%
30,7%
59,4%
Bron: IGG bouwkostenkompas 2021, bewerking Ecorys
Overige kostensoorten Voor de indirecte kosten is gerekend met 3% voor de algemene kosten; met 0% voor de winst; met 3% risicovergoeding. De 3% en 3% zijn gangbaar in de grond- weg- en waterbouw. Er is met dezelfde rente op financiering als bij de investeringen in de culturele accommodatie zelf (1,5%). Verder is weer met 10% reservering onvoorzien gerekend. Subtotaal inrichting openbare ruimte In tabel 3.11 worden de ramingen voor de kostensoorten voor de openbare ruimte samengevat. Tabel 3.11 Raming kosten inrichting openbare ruimte Scenario A
Scenario B
Scenario C
Variant 1.1 + 1.2
Variant 2
Terreininrichting, na indexering Algemene bouwplaatskosten Bijkomende kosten (civiel) Indirecte kosten (AK en W&R) Rente over financiering (2 jaar) Reservering onvoorzien
€0 €0 €0 €0 €0 €0
€ 128.250 € 7.700 € 39.375 € 10.525 € 5.575 € 19.150
€ 270.875 € 16.250 € 83.150 € 22.225 € 11.775 € 40.425
€ 6.200 € 325 € 1.900 € 500 € 275 € 925
€ 23.375 € 1.400 € 31.950 € 1.925 € 1.025 € 3.475
Kosten terreininrichting
€0
€ 210.575
€ 444.700
€ 10.125
€ 63.125
Bron: IGG Bouwkostenkompas, bewerking Ecorys
14
https://www.gwwkosten.nl/Ramen/kostengegevens-Kostenkengetallen/2364803.htm
Business case Stadsschouwburg Velsen
30
De kosten inrichting openbare ruimte zijn het hoogste bij scenario B en bij scenario C.
3.10 Meerkosten parkeervoorzieningen De ter plaatse aanwezige parkeervoorzieningen moeten de afhandeling van de (extra) parkeerbehoefte aankunnen, die wordt opgeroepen door de culturele accommodatie. Als dat niet het geval is, moeten er nieuwe parkeerplaatsen aangelegd worden. Behoefte aan parkeerplaatsen bepalen met werkelijk bezoekgedrag aan schouwburg Voor leisure (waaronder stadsschouwburg) raadt CROW aan om de parkeerbehoefte die bijvoorbeeld een stadsschouwburg genereert niet met gemeentelijke parkeernormen uit te rekenen, maar op basis van het werkelijke parkeergedrag dat door de bezoekers van een stadsschouwburg wordt opgeroepen in het drukste uur van de week.15 Daarvoor moet empirisch bepaald worden hoe het bezoek aan de schouwburg ter plaatse precies varieert over de dagen van de week en per uur van de dag; welk deel van de bezoekers per auto komt; hoeveel mensen in elke auto zitten; hoe lang autobezoekers binnen zijn en hoe lang ze parkeren. Parkeerbehoefte vooralsnog bepaald met gemeentelijke normen Vooralsnog is de parkeerbehoefte ten behoeve van de business case bepaald met de normen van de ‘Nota parkeernormenbeleid’ (2015). Er is op dit moment een nieuwe gemeentelijke parkeernota in voorbereiding. Vooralsnog zijn nog de parkeernormen van 2015 van toepassing. 3.12 Parkeernormen theater/schouwburg/ontspanning gemeente Velsen
Parkeernorm
8,8 plaatsen per 100 m2 bvo
Bezoekersdeel Aanwezigheidspercentage
85% 16
Werkdagochtend
5%
Werkdagmiddag
25%
Werkdagavond
90%
Koopavond
90%
Werkdagnacht
--
Zaterdagmiddag
40%
Zaterdagavond
100%
Zondagmiddag
40%
Acceptabele loopafstand
circa 100 m
Correctie voor dubbelgebruik
- 15%
Opslag parkeren personeel
5%
Bron: Parkeernota 2015; indicatiecorrectie dubbelgebruik: afdeling Verkeer gemeente Velsen 2021; bewerking Ecorys
De parkeerbehoefte kan worden gevonden door het ‘maatgevend tijdstip’ te bepalen aan de hand van aanwezigheidspercentages. Deze aanwezigheidspercentages geven voor dagdelen een correctie op de benodigde parkeerbehoefte. Het maatgevend tijdstip is het moment in de week waarop de parkeerbehoefte van de verschillende functies samen het grootste is. De gebruikers (parkeerders) van de verschillende functies in de omgeving benutten dezelfde parkeerplaatsen, op verschillende momenten. Daarom geldt de eis dat minimaal het bezoekersdeel van het parkeren openbaar toegankelijk is en kan worden gebruikt door alle parkeerders.
15 16
CROW: “Verkeersgeneratie leisure” (2019) Google Statistics geeft indicaties voor de spreiding van de drukte over de uren van de week voor Stadsschouwburg. Zie daarvoor bijlage 4. Deze percentages wijken sterk af van wat in de Parkeernota 2015 wordt verondersteld. Vergelijk daarbij de tweede kolom van tabel 3.12 met bijlage 4.
Business case Stadsschouwburg Velsen
31
Tabel 3.13 Normatieve behoefte aan parkeerplaatsen, per scenario en centrumvariant Scenario Scenario Scenario Variant A B C 1.1 + 1.2
Variant 2
Parkeernorm per 100 m2 bvo
8,8
8,8
8,8
8,8
8,8
M2 bvo Normatief benodigd aantal Bezoekersdeel Normatieve behoefte bezoekers Aanwezigheid drukste dagdeel Parkeerbehoefte bezoekers Opslag personeel Benodigde parkeerplaatsen
3.250 m2 286 85% 243 100% 243 5% 255
4.105 m2 361 85% 307 100% 307 5% 322
5.415 m2 477 85% 405 100% 405 5% 425
625 m2 55 85% 47 100% 47 5% 49
4.875 m2 429 85% 365 100% 365 5% 383
Correctie dubbelgebruik
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
Behoefte parkeerplaatsen
217
274
361
42
325
Bron: bewerking Ecorys
Mede omdat voor de centrumvarianten de locatie niet bekend is, kan dubbelgebruik niet goed worden ingeschat. De parkeerbehoefte (tabel 3.12) is daarom gecorrigeerd voor een indicatie voor dubbelgebruik die door de gemeente Velsen is verstrekt. Ecorys heeft een opslag voor de parkeerbehoefte van in de schouwburg werkzame personen toegevoegd. Rond de bestaande locatie is voldoende restcapaciteit voor het parkeren aanwezig Voor het theaterbezoek is er ruime parkeergelegenheid aan de Minister van Houtenlaan, bij het stadion van Telstar. De loopafstand is beperkt, namelijk minimaal 185 m tot maximaal 450 m, afhankelijk van hoe ver men naar een plaats op het terrein moet lopen (ca 2 tot 5 minuten). Het parkeren is gratis. Toch is deze loopafstand langer dan de ‘acceptabele loopafstand’ die de gemeentelijke parkeernota geeft (100 m). De loopafstand is alleen voor mindervalide bezoekers van de schouwburg een probleem. Zij kunnen dichtbij de schouwburg parkeren. Bijlage 4 geeft de verdeling van de bezoekers van de Stadsschouwburg en van het stadion van Telstar 1963. Hoe hoger het staafje bij een uur in de week, hoe groter het aantal bezoekers. Dit is door Google Analytics gemeten onder gebruikers van mobiele telefoons.
De door Google geregistreerde gebruikstijden (op basis van werkelijke aanwezigheid gedurende een langere meetperiode) verschillen van de openingstijden van de schouwburg. Of de schouwburg op een bepaald dagdeel van de week open is, varieert per week op grond van de programmering. De schouwburg is meestal op maandag en woensdag gesloten. Volgens Google is dat dit ook vaak op donderdag het geval. Zowel voor de schouwburg als voor het stadion blijkt dinsdag de drukste dag van de week. Deze dag is daarom bepalend voor de parkeerbehoefte. Het drukste uur van de dinsdag is voor de schouwburg tussen 20.00-21.00 uur en voor het stadion tussen 14.00-15.00 uur. Incidenteel kan het gaan voorkomen dat een thuiswedstrijd van Telstar gelijk plaatsvindt met een voorstelling met veel publiek in de schouwburg. De kans op het in zo’n geval optreden van parkeertekort is zeer klein. Meerkosten ondergrondse parkeergarage, voor de centrumvarianten Bij een nieuwe locatie in het centrum moet rekening gehouden worden met nieuw te realiseren parkeerplaatsen. Omdat er geen locatie bekend is voor de centrumvarianten, kan ook niet bepaald worden of daar een restcapaciteit bestaat ten aanzien van het parkeren in de directe omgeving en of daar al dan niet een gebouwde parkeergarage moet worden gerealiseerd.
Wellicht is het mogelijk om dan voldoende parkeerplaatsen op maaiveld aan te leggen; om een parkeerdek op
Business case Stadsschouwburg Velsen
32
niveau aan te leggen of om een bovengrondse of ondergrondse parkeergarage. Het duurste van deze mogelijkheden is een ondergrondse parkeergarage. Met het laatste is gerekend.17 Tabel 3.14 Aanvullende investering in ondergrondse parkeergarage bij culturele accommodatie Variant 1.1 + 1.2
Variant 2
Bouwkosten, na prijsindexering 2021-2024
€ 1.420.100
€ 9.554.850
Algemene bouwplaatskosten Bijkomende kosten Indirecte kosten (AK en W&R) Rente over financiering Reservering onvoorziene kosten
€ 90.875 € 248.525 € 33.950 € 11.200 € 38.450
€ 611.500 € 1.672.100 € 228.350 € 75.350 € 258.725
Totaal investering gebouwd parkeren Aantal parkeerplaatsen Investering per parkeerplaats
€ 1.843.100 48 € 38.400
€ 12.400.875 325 € 38.150
Bron: bewerking Ecorys
Daarom hebben wij voor de twee centrumvarianten bepaald met welke meerkosten rekening moet worden gehouden, indien een ondergrondse parkeergarage moet worden gerealiseerd (tabel 3.14). Deze meerkosten moeten gezien worden als een ’worst case’. De latere uitwerking van de werkelijke parkeerbehoefte (volgens de leisure-methode van CROW) en de latere beoordeling van de restcapaciteit parkeren zodra locaties bekend zijn en van de stedenbouwkundige en bouwtechnische mogelijkheden om goedkoper voldoende parkeren te realiseren, moeten gaan uitwijzen in hoeverre er meerkosten gemaakt moeten worden ten behoeve van het parkeren. Geen extra grondprijs voor parkeervoorzieningen De grondprijs voor de grond ten behoeve van parkeervoorzieningen bij nieuwe voorzieningen is volgens de ‘Kadernota grondprijzen’ (2021) maatwerk en zal voor elke ontwikkeling apart worden bepaald. In de business case is er van uitgegaan dat daarvoor geen grondprijs in rekening wordt gebracht, naast de grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk die al eerder is verrekend.
Gebruikte kengetallen Voor de bepaling van de bouwkosten voor de ondergrondse parkeervoorzieningen zijn weer kengetallen van IGG bouwkostenkompas gebruikt, namelijk € 818 aan bouwkosten per m2 parkeerplaats, voor een geheel verdiepte enkel-laagse parkeergarage onder bebouwing met meer dan 1.000 m2, gelegen in de gemeente Velsen. Daarnaast is voor € 113 per m2 aan meerkosten voor de inrichting van de parkeergarage gerekend, bijvoorbeeld voor een traffic control systeem om de auto’s te volgen, met het oog op comfort, veiligheid en eventueel betalen voor het parkeren in de toekomst. Ook is met een opslag van € 74 per m2 gerekend voor wettelijk verplichte duurzaamheidseisen (BENG). Deze kengetallen zijn weer geïndexeerd naar 1-1-2024. Algemene bouwplaatskosten Voor de berekening van ondergrondse parkeergarage is het gangbaar om met 6,4% algemene bouwplaatskosten te rekenen.18 Deze opslag is opgenomen in het rekenmodel. Bijkomende kosten Voor de bijkomende kosten is gerekend met dezelfde opslag als bij de bouwkosten voor de culturele accommodatie.
17 18
Gedacht wordt aan een ondergrondse parkeergarage hoek Zeeweg, onder het Velserduinplein of onder Plein 45. BBN bouweconomie, 2018
Business case Stadsschouwburg Velsen
33
Overige kostensoorten Voor de berekening van ondergrondse parkeergarage is het gangbaar om met 6,4% algemene bouwplaatskosten en met 3,0% risicovergoeding te rekenen. 19 De winst is weer nihil verondersteld. In tabel 3.14 zijn de uitkomsten van de berekening van de aanvullende investeringen in een ondergrondse parkeergarage bij beide centrumvarianten vermeld. In de twee laatste regels van de tabel wordt aangegeven op welke kostprijs per parkeerplaats is uitgekomen. Exploitatie parkeergarage (baten en lasten) later te bepalen In de business case zijn geen jaarlijkse exploitatiebaten en – lasten voor de parkeergarage meegenomen. Een eventuele parkeergarage krijgt waarschijnlijk (een) andere huurder(s) dan SSV. Er is nog veel onzeker over het programma van eventuele centrumlocaties (wel of niet woningen erbij bijvoorbeeld). Met betrekking tot de eventuele baten is relevant dat in IJmuiden-Centrum alleen bij de kortparkeerplaatsen op maaiveld wordt betaald.
3.11 Totaal van de investeringen In tabel 3.15 wordt een totaaloverzicht gegeven van alle kostencalculaties voor de investeringen die nodig zullen zijn bij de drie scenario’s en de twee centrumvarianten. Tabel 3.15 Totaaloverzicht van investeringen Scenario A
Scenario B
Scenario C
Variant 1.1
Variant 1.2
Variant 2
€ 4.933.250
€ 14.365.100
€ 19.633.825
€ 9.489.375
€ 4.918.350
€ 32.440.175
Openbare ruimte
€0
€ 210.550
€ 444.700
€ 10.200
€ 10.200
€ 38.350
Parkeerkelder
€0
€0
€0
€ 1.843.075
€ 1.843.100
€ 12.400.925
€ 4.933.250
€ 14.573.650
€ 20.078.525
€ 11.342.650
€ 6.771.625
€ 44.879.450
Culturele accommodatie
Totaal investeringen Bron: bewerking Ecorys
De investeringen voor de scenario’s en centrumvarianten lopen zeer sterk uiteen. Scenario A (achterstallig onderhoud, verduurzamen voor zover wettelijk verplicht) kost circa € 4,9 miljoen. Scenario B komt neer op € 14,6 miljoen en scenario C kost € 20,1 miljoen. Als er een nieuwe multifunctionele zaal komt in het centrumgebied en scenario A wordt uitgevoerd voor de bestaande schouwburg op de huidige locatie, kost dat samen ruim € 11,3 miljoen. Komt die nieuwe zaal er en wordt de huidige schouwburg gesloten, vergt dat € 6,8 miljoen aan investeringen. Het duurste is centrumvariant 2, met volledige nieuwbouw in het centrumgebied. De laatste drie bedragen zijn inclusief de kosten van een ondergrondse parkeergarage, indien die nodig zou zijn. De investering in centrumvariant 2 komt op ruim het dubbele uit van de investering in scenario C. Indien besloten wordt om centrumvariant 1.1 of centrumvariant 2 te gaan realiseren, wordt de huidige schouwburg gesloten. Er moet dan besloten worden of het bestaande pand een ander gebruik gaat krijgen dan wel dat het pand wordt gesloopt en wordt herontwikkeld naar woningbouw. In bijlage 3 wordt op dit onderwerp ingegaan. In het volgende hoofdstuk wordt op basis van de investeringsbegrotingen de kostprijsdekkende huur berekend voor de diverse scenario’s en centrumvarianten voor de schouwburg.
19
BBN bouweconomie, 2018
Business case Stadsschouwburg Velsen
34
4
Kostprijsdekkende huur
De ‘Wet Markt en Overheid’ (2014) bevordert een gelijk speelveld tussen overheidsorganisaties en marktpartijen, om zo oneerlijke concurrentie door de overheid tegen te gaan. Deze wet zegt dat de overheid minimaal de integrale (= totale) kosten van economische activiteiten moet doorberekenen. In de ‘Handreiking markt en overheid’ (2012) werd de verhuur van vastgoed als economische activiteit aangemerkt. De huur voor gemeentelijk vastgoed mag wel hoger maar niet lager zijn dan de integrale kostprijs: wat het vastgoed voor de gemeente kost, moet ten minste aan huur terugkomen. In het ‘Besluit markt en overheid’ (2012) werd bepaald welke kostencategorieën bij de doorberekening in ieder geval in aanmerking moeten worden genomen. Dit komt neer op de kapitaallasten (paragraaf 4.1) en de exploitatielasten die ten laste van de eigenaar komen (paragraaf 4.2).
4.1
Kapitaallasten De kapitaallasten zijn een gevolg van de investering en bestaan uit een vergoeding voor het geïnvesteerd vermogen (rente) en boekwaardevermindering (afschrijvingen). De volgende parameters zijn bepalend. Exploitatieperiode De duur van de exploitatieperiode is afhankelijk van de economische en technische veroudering van het vastgoed. Voor investeringen in schouwburgen en theaters geeft VNG 45 tot 50 jaar levensduur van de ruwbouw aan; een (economische) levensduur van de afbouw en inrichting van 25 tot 30 jaar en een (technische) levensduur van installaties (zoals de trekkenwand) van 15 tot 20 jaar.20 De achtergrond van deze indicaties van de VNG is het waarderen op basis van een vervangingswaarde t.b.v. het vaststellen van de WOZ-waarde. Dit wijkt af van de exploitatieperiode voor KPDH-berekeningen. In het KPDH-rekenmodel is voor elk scenario en elke centrumvariant van een iets andere exploitatieperiode uitgegaan, die is berekend met een bepaalde weging. Deze weging wordt bij het kopje afschrijvingstermijn toegelicht. Inbrengwaarde (in relatie tot boekwaarde) Bij de activa op de balans ultimo 31-12-2020 van de gemeente Velsen staat € 687.175 aan boekwaarde voor de schouwburg. De actuele boekwaarde 2021 is de boekwaarde van 2020 min 1 jaar afschrijving ad € 91.575. Tot het begin van de exploitatie 2025 zal nog eens 3 jaar zijn afgeschreven.
De inbrengwaarde op 1-1-2025 is de actuele boekwaarde op 1-1-2025 min de grondwaarde en plus mogelijk sloop- en saneringskosten in de toekomst. De grondwaarde van bestaand gemeentelijk vastgoed wordt apart gewaardeerd in de Velsense gemeentelijke rekening, naast de boekwaarde. Daarom is de inbrengwaarde niet verminderd met de grondwaarde. De sloop- en saneringskosten zijn geraamd aan de hand van kengetallen van IGG voor kantoorgebouwen. Er zijn geen actuele kengetallen hiervoor beschikbaar voor theaters. Dit levert 20
VNG: “Taxatiewijzer en kengetallen deel 14 cultuur” (2020).
Business case Stadsschouwburg Velsen
35
als resultaat op dat er op 1-1-2025 geen inbrengwaarde meer is, bij alle scenario’s en centrumvarianten. Er hoeft daarom geen rekening te worden gehouden met afschrijving op de inbrengwaarde in de loop van de afschrijvingstermijn. Aanvangswaarde (in relatie tot investeringsbedrag) Voor de aanvangswaarde zijn de ramingen voor de investeringen voor de diverse scenario’s en centrumvarianten als uitgangspunt genomen (tabel 3.11). Om de aanvangswaarde bij de start van de exploitatieperiode te bepalen moeten deze investeringsbedragen worden verminderd met de grondwaarde en worden verhoogd met eventuele sloop- en saneringskosten in de toekomst. De grondwaarde is de grondprijs van maatschappelijke voorzieningen volgens de nota grondprijzen 2021 (€ 149 per m2 bvo) maal het aantal m2 bvo (fsi > 1,0). De sloop- en saneringskosten zijn geraamd aan de hand van kengetallen van IGG voor kantoorgebouwen. De bijkomende investeringen voor inrichting van de openbare ruimte en voor parkeervoorzieningen zijn meegerekend in de investering per scenario en centrumvariant ten behoeve van de KPDHberekening, maar niet bij de berekening van de afschrijvingstermijn voor deze berekening. Alle tussentijdse investeringen die gedurende de exploitatie van een object gedaan worden om het object te kunnen blijven gebruiken, zoals het vervangen van installaties, zijn geen deel van de aanvangswaarde.
Tussentijdse investeringen worden verwerkt in de onderhoudskosten. De onderhoudskosten komen in de volgende paragraaf aan de orde. Geen restwaarde Hoewel de VNG21 in de taxatiewijzer cultuur t.b.v. de taxatie van schouwburgen voor de OZB een restwaarde na de exploitatieperiode aangeeft van 20-25% voor de ruwbouw en 15-20% voor de afbouw, installaties en inrichting, schrijven de gemeenten bij de berekening van de KPDH af tot nul, met uitzondering van de grond. Zo wordt aan de ‘Wet markt en overheid’ voldaan. Lineaire afschrijving De gemeentelijke vastgoedorganisatie moet als gevolg van boekhoudkundige regels vasthouden aan lineaire afschrijving. Bij het hanteren van een KPDH liggen de huurinkomsten in de eerste fase van de exploitatie aanzienlijk lager dan de boekhoudkundige jaarlast. Daarmee ontstaat een zogenaamde ‘badkuip’. Een gemeentelijke vastgoedorganisatie heeft daardoor een aanzienlijke reserve nodig om de KPDH boekhoudkundig aan te kunnen. De lineaire afschrijving zorgt voor een vaste afschrijving per jaar over alle jaren van de exploitatieperiode en (daardoor) voor afname van de rentelasten in de loop van deze periode. Daardoor liggen de kapitaallasten aan het begin van de exploitatieperiode hoger dan aan het einde. Afschrijvingstermijn Bij het afschrijven op de aanvangswaarde is bij deze casus gewerkt met een weging van de investering in soorten investering.
De soorten investering zijn overgenomen uit de taxatiewijzer cultuur van de VNG: grondkosten; kosten om het gebouw te realiseren en kosten van installaties en inrichting. Op de grondkosten wordt niet afgeschreven. De kosten om het gebouw te realiseren worden over 40 jaar afgeschreven en die voor installaties over 10-15 jaar. Dit is in overeenstemming met de nota ‘Investeren en afschrijven’ (p. 17). Per scenario en centrumvariant valt deze weging anders uit. Daarom kent elk scenario en elke variant een eigen afschrijvingstermijn (tabel 4.1, tweede kolom). Deze termijn varieert tussen 35 en 37 jaar.
21
VNG: “Taxatiewijzer en kengetallen deel 14 cultuur” (2020).
Business case Stadsschouwburg Velsen
36
Afschrijving per jaar Daarmee kent elk scenario en elke centrumvariant ook een eigen afschrijving per jaar. In de derde kolom van tabel 4.1 staat de afschrijving per jaar bij de scenario’s en centrumvarianten. Tabel 4.1 Afschrijvingstermijn en afschrijving per jaar bij de scenario’s en centrumvarianten Afschrijvings-
Afschrijving
termijn
per jaar
Scenario A
36,9 jaar
€ 123.200
Scenario B
35,4 jaar
€ 397.500
Scenario C
36,1 jaar
€ 538.175
Centrumvariant 1.1
36,0 jaar
€ 438.700
Centrumvariant 1.2
34,0 jaar
€ 196.575
Centrumvariant 2
36,6 jaar
€ 1.208.600
Bron: bewerking Ecorys
De totale afschrijving per jaar (op de boekwaarde en de investering) varieert tussen circa € 125.000 per jaar voor scenario A (achterstallig onderhoud) en circa € 1,2 miljoen voor centrumvariant 2, totale nieuwbouw in het centrumgebied. De keuze voor één van de scenario’s of centrumvarianten heeft daarmee betekenis voor de gemeentelijke begroting. Financieringskosten De financieringskosten vormen de kosten die verband houden met het kapitaal dat geïnvesteerd is gedurende de looptijd. Er is gekozen voor één rentepercentage voor de hele exploitatieperiode. De financieringskosten zijn uitgedrukt in een berekende omslagrente van 1,5% per jaar, conform de begroting 2022. Zie hierover paragraaf 3.7. De rente is genomen over het restant van de aanvangswaarde in elk jaar. Bepaling kapitaallasten per m2 bvo per jaar In tabel 4.2 wordt aangegeven op welke kapitaallast per jaar in de toekomst wordt uitgekomen, bij de scenario’s en centrumvarianten. Tabel 4.2 Kapitaallasten per jaar en per m2 verhuurbare vloeroppervlakte 2025-2035 Kapitaallasten
Kapitaallasten
per jaar
per m2 vvo
Scenario A
€ 171.275
€ 54,00 per m2
Scenario B
€ 515.575
€ 128,75 per m2
Scenario C
€ 695.075
€ 131,75 per m2
Centrumvariant 1.1
€ 569.125
€ 147,00 per m2
Centrumvariant 1.2
€ 261.150
€ 372,00 per m2
Centrumvariant 2
€ 1.546.375
€ 325,50 per m2
Bron: bewerking Ecorys
Dit is het eindpunt van de eerste stap bij de berekening van de KPDH. De volgende paragraaf handelt over de tweede stap: de bepaling van de jaarlijkse exploitatielasten.
4.2
Exploitatielasten ten laste van de eigenaar Binnen de exploitatielasten die ten laste van de eigenaar komen, worden drie soorten kosten onderscheiden, namelijk (1) onderhoudskosten, (2) eigenaarslasten en (3) beheerkosten.
Business case Stadsschouwburg Velsen
37
Demarcatie: verdeling exploitatielasten over verhuurder en huurder Eén van de aandachtspunten bij het berekenen van de KPDH is de vraag welke exploitatielasten er wel en welke kosten er niet in horen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in de kosten die behoren bij de rol van vastgoedeigenaar en de kosten die behoren bij de rol van de vastgoed-gebruiker. De kosten die behoren bij de rol van vastgoedgebruiker (overige huisvestingslasten, waaronder energiekosten, dagelijkse schoonmaak en gebruikersdeel OZB) blijven er buiten. De afspraken over de onderlinge kostenverdeling wordt de demarcatie genoemd. Als de gemeente als eigenaar (een deel van) de kosten voorschiet die volgens de demarcatie ten laste van de huurder komen, worden deze kosten als servicekosten doorbelast. Voor de onderhoudskosten komt het er bijvoorbeeld volgens het meerjarenonderhoudsplan 2020-2030 (2018) voor de schouwburg op neer dat 85-90% van de onderhoudskosten voor rekening van de gemeente is en 10-15% voor rekening van SSV. De huidige demarcatie is enige tijd geleden tegen het licht gehouden. Vooralsnog is er geen nieuwe demarcatie vastgesteld. (1) Onderhoudskosten, ten laste van eigenaar Onderhoudskosten zijn de kosten die bedoeld zijn voor het in stand houden van de gebouwen gedurende de exploitatieperiode.
De hoogte van de onderhoudskosten varieert sterk per gebouw en is afhankelijk van het afwerkingsniveau van het gebouw, het gewenste en huidige onderhoudsniveau van het gebouw en de ouderdom. Volgens de benchmark gemeentelijk vastgoed 2021 van Tias en Republiq werd voor de theaters door gemeenten in 2019 (het laatste pre-coronajaar) gemiddeld € 4,62 per m2 bvo aan dagelijks onderhoud en € 20,14 per m2 bvo aan planmatig onderhoud uitgegeven. Voor 2020 werden respectievelijk € 3,33 per m2 en € 21,89 per m2 gerapporteerd. De indicaties voor deze twee jaren zijn gemiddeld en daarna geïndexeerd naar het jaar 2025, het eerste jaar van exploitatie. Als de meerjarenbegroting 2020-2030 voor de Stadsschouwburg wordt doorgerekend, komt er overigens een veelvoud van deze bedragen per m2 bvo tevoorschijn, vanwege het achterstallige onderhoud en de investeringen die werden voorzien. Geen tussentijdse investeringen Dit vanuit de veronderstelling dat in de komende jaren geen aanzienlijke renovatie, aanbouw of nieuwbouw zou worden uitgevoerd. Tijdens de exploitatieperiode kunnen er investeringen worden gedaan, anders dan het regulier onderhoud. Alle uitgaven die gedurende de exploitatie van een object gedaan worden om het object te kunnen blijven gebruiken worden in de toekomstige meerjarenonderhoudsbegroting opgenomen.
In de kengetallen van de benchmark gemeentelijk vastgoed zijn deze tussentijdse investeringen verrekend. In het geval dat er tussentijds investeringen moeten worden gedaan vanuit specifieke wensen van huurders, kunnen deze investeringen gedurende de contractduur in de vorm van een opslag op de huur worden doorberekend aan de huurder. (2) Eigenaarslasten Onder de eigenaarslasten vallen kosten zoals onroerende zaak belasting, rioolheffing en waterschapslasten, verzekeringspremies en niet eerder genoemde kosten die ten laste van de eigenaar komen. Volgens de benchmark gemeentelijk vastgoed 2021 van Tias en Republiq bestaat 2% van de kosten die relevant zijn voor KPDH-berekeningen voor theaters uit kosten voor verzekering; 7% uit belastingen en heffingen en circa 1% aan VvE-bijdragen. VvE-bijdragen zijn bij deze casus niet van toepassing. In totaal maakt dit 9% van het totaal van de kapitaal- en exploitatielasten. De kengetallen voor 2019 en 2020 geven voor theaters aan dat gemiddeld € 0,59 en € 0,54 per m2 bvo verzekeringskosten voor rekening van de gemeente kwam. Met deze verhoudingen en getallen zijn de exploitatielasten in zover deze ten laste van de eigenaar op circa
Business case Stadsschouwburg Velsen
38
€ 28,25 per m2 bvo in 2019-2020 geraamd. Geïndexeerd naar 1-1-2025 komt dit voor de start van de exploitatieperiode in 2025 neer op € 30,92 per m2 bvo. (3) Beheerkosten De activiteiten voor het beheer bestaan onder andere uit incassering van de huurinkomsten, financiële administratie op objectniveau (o.a. afrekening servicekosten), bewaken en opstellen van budgetten (o.a. voor het onderhoud), klachtenafhandeling, mutatieopname, aansturing van het onderhoud, sleutelbeheer, zorg dragen voor de servicekosten en mogelijk verhuurkosten. Volgens de benchmark gemeentelijk vastgoed 2021 van TIAS en Republiq hebben de gemeenten vorig jaar gemiddeld € 5 per m2 gerealiseerd aan exploitatiesaldo, dat wil zeggen: de huur van de theaters die werd ontvangen was € 5 per m2 vvo hoger dan de kostprijsdekkende huur. TIAS en Republiq merken hierbij op, dat als de beheerkosten mee waren genomen, er een negatief exploitatiesaldo zou zijn ontstaan. De beheerkosten kunnen daarom op minder dan 5% van het totaal van de kapitaal- en exploitatielasten worden geraamd. Wij zijn uitgegaan van 2,5 tot 4% van de kapitaal- en exploitatielasten. Dit komt neer op € 0,92 per m2 bvo in 2019-2020 en € 1,00 per m2 bvo begin 2025. Bij een eerste berekening van de KPDH van de Velsense schouwburg in 2012 werd van nihil uitgegaan.
Bepaling jaarlijkse exploitatielasten per m2 bvo per jaar In tabel 4.3 wordt aangegeven welke exploitatielasten per m2 bvo jaarlijks ten laste van de gemeente zullen komen bij de drie scenario’s en twee centrumvarianten. Tabel 4.3 Exploitatielasten per jaar en per m2 verhuurbare vloeroppervlakte 2025-2035 Exploitatielasten
Exploitatielasten
per jaar
per m2 vvo
Scenario A
€ 257.600
€ 81,25 per m2
Scenario B
€ 375.575
€ 81,75 per m2
Scenario C
€ 438.125
€ 83,00 per m2
Centrumvariant 1.1
€ 310.550
€ 80,25 per m2
Centrumvariant 1.2
€ 55.375
€ 78,75 per m2
Centrumvariant 2
€ 389.050
€ 82,00 per m2
Bron: bewerking Ecorys
Dit is het eindpunt van de tweede stap bij de berekening van de KPDH. De volgende paragraaf handelt over de derde stap: de afleiding van de kostprijsdekkende huur die de gemeente moet gaan innen bij SSV, na de uitvoering van een van de scenario’s en centrumvarianten.
4.3
Vaststelling KPDH per scenario en centrumvariant In deze paragraaf worden de uitkomsten van de berekening van de KPDH voor de drie scenario’s en twee centrumvarianten gegeven. Voor het zover is, moeten nog enkele aspecten van de slotberekening worden toegelicht. Geen overige huurinkomsten De berekening van de KPDH voor gemeentelijk vastgoed moet ook betrekking hebben op overige huurders die in hetzelfde vastgoed huren, naast de hoofdhuurder SSV. In het volgende hoofdstuk zal worden aangegeven dat aangenomen wordt dat de gemeente naast de huur voor SSV geen huur gaat berekenen voor andere huurders in het complex. Verondersteld wordt namelijk dat SSV overige ruimte, zoals bijvoorbeeld werkplekken, gaat onderverhuren. Zo kan SSV de jaarhuur voor
Business case Stadsschouwburg Velsen
39
het gebouw zelf deels terugverdienen. Omdat de gemeente niet aan andere huurders gaat verhuren, hoeft er bij de KPDH-berekening geen rekening te worden gehouden met specificatie van de berekening over meerdere huurders. Contante waarde van de kapitaal- en exploitatielasten De KPDH is gelijk aan de contante waarde van de som van de kapitaal- en exploitatielasten over de exploitatieperiode. De contante waarde is de huidige waarde van een toekomstig bedrag, verrekend met een bepaalde rente over dat bedrag. Bij het bepalen van de contante waarde wordt rekening gehouden met de tijdsvoorkeur van geld. Een bedrag wat men nu reeds in bezit heeft is meer waard dan datzelfde bedrag dat een jaar later ter beschikking komt. Via een contante waarde berekening worden de diverse kasstromen op verschillende tijdstippen tot één huidige waarde samengebracht. Het totaal van de contante waarde van de kapitaal- en exploitatielasten over alle jaren is gedeeld door de exploitatieperiode. Huur mid-term De contante waarde van de kapitaal- en exploitatielasten over de hele exploitatieperiode is gedeeld door de exploitatieperiode van de scenario’s en centrumvarianten. De gemiddelde KPDH die het rekenmodel oplevert, is geldig voor het jaar halverwege de exploitatieperiode (mid-term).
Vanaf dit jaar is terug geïndexeerd voor inflatie tot het beginjaar van de exploitatie en vooruit geïndexeerd voor inflatie tot en met het eindjaar van de exploitatie. Uitkomsten van de berekening van de KPDH De jaarhuur van de schouwburg is ooit, bij het aangaan van de lopende huurovereenkomst op 1 januari 2001 vastgesteld. Daarna is jaarlijks conform de huurovereenkomst voor prijsinflatie geïndexeerd. Deze huur heeft niets te maken met kostprijsdekkende huur. De KPDH die in 2012 werd berekend, is nooit ingevoerd. Als dat het geval was geweest, was de huur meer dan twee keer zo hoog geweest. De kostprijsdekkende huur over 2012 was € 615.000 en de werkelijke contracthuur was € 267.150. Vorig jaar werd € 301.700 huur betaald, maar er werd in verband met corona eenmalig € 18.850 aan korting gegund. De € 301.700 zou zijn neergekomen op € 97,25 per m2 verhuurbare vloeroppervlakte. Tabel 4.4 Kostprijsdekkende huur per jaar en per m2 verhuurbare vloeroppervlakte 2025-2035 Ratio kapitaal- en
KPDH mid-term
KPDH mid-term
exploitatielasten
per jaar
per m2 vvo
Scenario A
60% / 40%
€ 422.550
€ 133,25 per m2
Scenario B
61% / 39%
€ 830.725
€ 207,50 per m2
Scenario C
61% / 39%
€ 1.116.450
€ 211,50 per m2
Centrumvariant 1.1
65% / 35%
€ 866.675
€ 224,00 per m2
Centrumvariant 1.2
83% / 17%
€ 311.875
€ 444,25 per m2
Centrumvariant 2
80% / 20%
€ 1.906.825
€ 401,25 per m2
Bron: bewerking Ecorys
Zoals gezegd, is elke gemeente verplicht om ten minste de kostprijsdekkende huur in rekening te brengen. In tabel 4.4 zijn de kostprijsdekkende huren voor de scenario’s en centrumvarianten vermeld, met de verhouding tussen kapitaal- en exploitatielasten. De toename van de huur ten opzichte van bijvoorbeeld vorig jaar is groot. Daar staat tegenover dat de kwaliteit van de accommodatie aanzienlijk toeneemt. Dit met uitzondering overigens van scenario A en centrumvariant 1.2. In de volgende twee hoofdstukken wordt op de exploitatiemogelijkheden ingegaan.
Business case Stadsschouwburg Velsen
40
Verhouding kapitaal- en exploitatielasten In de tweede kolom van tabel 4.4 is de verhouding kapitaal- en exploitatielasten aangegeven. Volgens de benchmark gemeentelijk vastgoed 2021 van TIAS en Republiq bestaat circa 66% van de kosten voor de berekening van de KPDH voor theaters uit kapitaallasten en circa 34% uit onderhoudslasten. Bij de scenario’s wordt de verhouding die TIAS en Republiq voor alle theaters vrij goed benaderd. Dit is niet het geval voor de centrumvarianten 1.2 en 2. Daar tellen de kapitaallasten relatief te sterk door ten opzichte van de exploitatielasten. Vergelijking met de huur van andere theaters in het land De Stadsschouwburg betaalt momenteel een bepaalde huur voor het gebouw. In 2018 werd circa € 292.600 huur betaald. Dit huurbedrag lag circa 20% hoger dan het gemiddelde van de VSCDtheaters in dat jaar. Dit ondanks het achterstallige onderhoud. Daarmee was deze huur niet perse te hoog. De hoogte van de huur moet namelijk beoordeeld worden in samenhang met de verdeling van de onderhoudskosten over huurder en eigenaar en de hoogte van de jaarlijkse subsidie van de gemeente. Als de huur voor een theater omhoog gaat en de gemeente dus meer huur ontvangt, dan heeft deze hogere huur effect op de hoogte van de subsidie. Verder geldt dat als de huurder een groter deel van de exploitatielasten moet betalen, dit ook effect heeft op de hoogte van de subsidie.
Daarom heeft het weinig zin om de hoogte van de kostprijsdekkende huur voor de toekomstige schouwburg te vergelijken met de huur die betaald zou worden kijkend naar wat de theaters in Nederland gemiddeld per jaar (in de toekomst) gaan betalen. Sommige theaters betalen zelfs geen huur en hebben dus een lagere subsidie nodig om kostendekkend te zijn. De demarcatie van de verdeling van de exploitatiekosten tussen eigenaar en huurder verschilt van theater naar theater. Huur, onderhoudskosten voor zover deze ten laste van de huurder komen en subsidie zijn dus communicerende vaten. Bandbreedte KPDH Bij prognoses moet rekening gehouden worden met een bepaalde afwijkingsmarge. Indien de werkelijkheid later wat anders wordt dan wat vooraf is aangenomen, kan er een hogere of lagere uitkomst uitkomen. Een afwijkingsmarge van 3 tot 5% wordt als normaal gezien. Bij de beoordeling van de berekende KPDH moet met deze afwijkingsmarge rekening worden gehouden. Wij vermoeden dat deze gevoeligheid niet echt het verschil gaat uitmaken bij de besluitvorming over de toekomst van de schouwburg. Inlezen van kostprijsdekkende huur in de exploitatiebegrotingen De kostprijsdekkende huur die per scenario en centrumvariant in tabel 4.4 staat aangegeven, worden in de volgende twee hoofdstukken ingevuld in de exploitatiebegroting voor de scenario’s en centrumvarianten.
De gemeente is immers wettelijk verplicht om huur in rekening te brengen die (ten minste) kostprijsdekkend is. In hoofdstuk 5 ligt het perspectief op de huurder. In dit hoofdstuk wordt de exploitatiebegroting uitgewerkt voor het voorkeursscenario van SSV, te weten scenario C. In hoofdstuk 6 wordt de exploitatiebegroting voor de andere scenario’s en voor de centrumvarianten gespecificeerd, met de exploitatiebegroting voor scenario C als basis.
Business case Stadsschouwburg Velsen
41
5
Exploitatieverwachtingen schouwburg
Dit hoofdstuk gaat uit van het perspectief op de huurder SSV. In de volgende paragrafen wordt ingegaan op de verwachtingen voor de baten (paragraaf 5.1) en lasten (paragraaf 5.2) bij de exploitatie van de schouwburg na de uitvoering van scenario C: de combinatie van renovatie van de bestaande schouwburg en realisatie van een aanbouw met een vlakke multifunctionele zaal, een filmzaal en ander complementair aanbod. Paragraaf 5.3 handelt over het verschil tussen de verwachte baten en lasten: het exploitatieresultaat. In hoofdstuk 6 zullen de verwachtingen ten aanzien van de toekomstige exploitatie worden gespecificeerd naar de twee andere scenario’s en naar de beide centrumvarianten. De exploitatiebegroting van scenario C zal daarbij het ijkpunt voor deze specificatie zijn.
5.1
Toekomstige baten jaarlijkse exploitatie scenario C In deze paragraaf wordt langs de parameters voor de baten van de toekomstige exploitatie van de Stadsschouwburg gegaan. De raming van de baten is opgesteld door Ecorys en doorgesproken met SVV. Bij deze prognose is mede uitgegaan van de analyses van BMC (2017); van de meerjarenbegroting voor de exploitatie van SSV (december 2019, voor corona) en van de rapportage en enquêtes van HTC (eind 2020). De exploitatie van Stadsschouwburg Velsen over de coronajaren 2020 en 2021 is niet bruikbaar als bron voor de afleiding van trends ten behoeve van de prognoses van bepaalde aspecten in deze paragraaf. Daarom zijn enkele delen van de prognose van de jaarlijkse baten ten dele gebaseerd op de ontwikkeling van de baten in de voorafgaande jaren (2013-2019) en op de baten in het laatste pre-coronajaar 2019.
5.1.1 Vergelijking baten SSV met baten gemiddelde theater In tabel 5.1 wordt de opbouw en hoogte van de baten van Stadsschouwburg Velsen in 2019 (het laatste pre-coronajaar) vergeleken met die van alle theaters in Nederland. Tabel 5.1 Vergelijking baten Stadsschouwburg Velsen en theaters Nederland in 2019 Jaarverslag SSV SSV % 2019 Recettes podiumkunstvoorstellingen Culturele verhuur en cultuureducatie Commerciële verhuur Omzet horeca Overig Overige bedrijfsopbrengsten Bedrijfsomzet Sponsoring en advertenties Schenkingen en vriendenbijdragen Sponsoring en schenkingen Overige eigen inkomsten Eigen inkomsten Subsidie gemeente Overige subsidies, waaronder Rijk Subsidies Baten exploitatie
€ 900.625 € 137.800 € 124.400 € 242.875 € 9.375 € 505.075 € 1.415.100 € 13.500 € 60.650 € 74.150 € 9.375 € 1.498.600 € 872.385 € 18.000 € 890.385 € 2.375.500
37,9% 5,8% 5,2% 10,2% 0,4% 21,7% 62,7% 0,6% 2,6% 3,1% 0,4% 63,1% 36,7% 0,8% 37,5% 100%
Theaters NL gemidd
Theaters NL %
€ 1.130.300 €0 € 184.575 € 398.650
36,3% 0,0% 5,9% 12,8%
€ 583.225 € 1.713.525 € 47.900 €0 € 47.900 € 138.075 € 1.899.500 € 1.077.800 € 133.125 € 1.210.925 € 3.110.425
18,8% 55,1% 1,5% 0,0% 1,5% 4,4% 61,1% 34,7% 4,3% 38,9% 100%
Bron: CBS 2021, concept-jaarverslag 2019 Stichting Stadsschouwburg Velsen 2021, bewerking Ecorys
Business case Stadsschouwburg Velsen
42
Hoewel het totaal van de baten van SSV over 2019 ongeveer een kwart minder was dan het gemiddelde van de baten van de theaters in Nederland, realiseerde SSV ongeveer 20% minder recette. De theaters in de middelgrote gemeenten (50.000-100.000 inwoners) die zijn aangesloten bij de branchevereniging VSCD (waaronder SSV) waren voor ongeveer 40% van de baten afhankelijk van recettes, terwijl de recettes van alle VSCD-theaters voor 35% van de totale omzet goed waren. SSV realiseerde daarom een ten opzichte van andere theaters min of meer vergelijkbaar deel van haar omzet met recettes. Dit laatste geldt ook voor de overige bedrijfsopbrengsten. Daartoe worden onder meer de inkomsten uit cultuureducatie, de culturele verhuur, de inkomsten uit commerciële verhuur en de omzet uit de horeca gerekend. Deze opbrengstensoorten worden verderop toegelicht. De VSCDtheaters zijn voor ongeveer 7% afhankelijk van commerciële verhuur en voor ongeveer 10% van horeca. SSV zat voor deze bedrijfsonderdelen samen in 2019 op niveau. De absolute bedragen zijn bij de overige bedrijfsopbrengsten van SSV lager dan bij het gemiddelde theater in het land. Dit suggereert dat enige verbetering mogelijk moet zijn, met name voor de horeca-omzet. Voor de sponsoring en schenkingen deed SSV het zowel absoluut als relatief beter dan alle theaters in het land.
Voor de overige eigen inkomsten bleef SSV (0,4%) achter bij het gemiddelde van alle theaters in het land (4,4%). Dit heeft overigens vooral te maken met verschil in de wijze van toerekening van soorten inkomsten aan de categorieën in tabel 5.1. SSV genereerde tussen 60-65% van haar baten uit eigen inkomsten. Alle theaters samen genereerden een relatief even groot aandeel van de baten uit eigen inkomsten. In Velsen werd de overige 35-40% door de gemeente bijgelegd. Het aandeel van de gemeentelijke subsidie binnen de baten was voor SSV wat hoger dan dat van alle theaters. De absolute omvang van de subsidie die SSV kreeg van de gemeente bleef in 2019 zo’n 20-25% achter bij wat het gemiddelde theater ontving van de gemeenten. Hierbij wordt aangetekend dat de VSCD-theaters in de middelgrote gemeenten in 2019 voor 51% van de baten afhankelijk van gemeentelijke subsidie waren en alle VSCD-theaters voor 48%. SSV was één van deze theaters. Deze vergelijkingen zijn niet alleszeggend. Alle gemeenten die subsidie geven aan schouwburgen maken namelijk andere afspraken over welke partij welke kosten van onderhoud en vervanging voor haar rekening neemt en welke huur in rekening wordt gebracht. Als een gemeente als eigenaar van het schouwburggebouw relatief meer onderhoudskosten voor haar rekening neemt en minder huur in rekening brengt, kan de subsidie lager uitvallen.
Huur, subsidie en onderhoudskosten zijn immers communicerende vaten, werd aan het eind van het vorige hoofdstuk gesteld. Het gemiddelde theater in Nederland genereerde verder een flink bedrag aan overige subsidies, waaronder van het Rijk. Dit gold niet voor SSV. De steun van het Rijk (Fonds Podiumkunst komt sterk ten goede van de theaters in de grootste steden.22 Ongeveer 2% van de baten van de VSCD-theaters in middelgrote gemeenten bestaat uit overige subsidies. De 0,8% overige subsidie die SSV in 2019 inde, blijft hier ook bij achter. In deze paragraaf wordt de indeling in baten van de bovenstaande tabel gevolgd. 5.1.2 Prognose recette op voorstellingen 2025-2035 Een prognose op de recette op voorstellingen begint met een demografische kernvariabele: de ontwikkeling van het aantal inwoners in de gemeente van vestiging van het theater. De laatste 22
Fonds Podiumkunst: “Jaarverslag 2019’, pagina 11.
Business case Stadsschouwburg Velsen
43
prognose van het aantal inwoners van de gemeente Velsen is relevant.23 Uit deze prognose van het aantal inwoners in 2025, 2030 en 2035 overgenomen. Dit is gebruikt als uitgangspunt om tot een prognose van het aantal inwoners in de eerste 10 jaar na de opening van de vernieuwde schouwburg (naar nu wordt aangenomen: 2025-2035) te komen. Geografische herkomst van de bezoekers van de schouwburg Met haar aanbod richt de SSV zich in de eerste plaats op de inwoners van Velsen. 24 Daarnaast worden bezoekers van buiten de gemeente aangetrokken. Het startpunt van de raming van toekomstige recette is de vraag waar de bezoekers van de Stadsschouwburg vandaan komen. HTC heeft de geografische herkomst van de bezoekers gemeten door middel van veldwerk en een online enquête (figuur 5.1).25 Ongeveer 21% van de bezoekers komt van buiten de gemeente Velsen en ongeveer 79% woont in de gemeente Velsen. Figuur 5.1 Herkomst van de bezoekers van Stadsschouwburg Velsen
Bron: HTC 2020, pagina 35
Het percentage dat van elders komt is aannemelijk. Bij het laatste koopstromenonderzoek Randstad (2019) is bijvoorbeeld vastgesteld dat ongeveer 22% van de omzet van de niet-dagelijkse detailhandel in de gemeente Velsen van buiten deze gemeente toevloeit. De 80/20 verdeling is gebruikt om het toekomstig aantal bezoekers vast te stellen, uitgaande van de haalbare bezoekfrequentie van de inwoners van de gemeente Velsen. Haalbaar: stijging van bezoekfrequentie van inwoners Velsen 2025-2035 In bijlage 3 wordt toegelicht waarom de bezoekfrequentie (= het aantal keren per jaar dat de inwoners de stadsschouwburg bezoeken) gaat stijgen en hoe hard deze bezoekfrequentie na een verbetering van de kwaliteit van het schouwburgaanbod dan gaat stijgen. Ecorys er van uit dat de bezoekfrequentie aan SSV bij scenario C gaat stijgen naar circa 0,82 keer per jaar in het eerste volledige jaar van opening. Dat is een toename met minder dan 5% ten opzichte van de bezoekfrequentie in 2017 en 2018. Uit ervaring met significante verbetering van theaters en bioscopen in middelgrote steden blijkt dat de bezoekfrequentie meestal harder toeneemt en in daarop volgende jaren nog beperkte uitgroei van de bezoekfrequentie plaatsvindt, maar daarmee is geen rekening gehouden.