2021-11-10 business case SSV.pdf
Tekst van het document
Business case Stadsschouwburg Velsen Begrotingen voor scenario’s en varianten Opdrachtgever: Gemeente Velsen Rotterdam, 10 november 2021
Business case Stadsschouwburg Velsen
Begrotingen voor scenario’s en varianten
Opdrachtgever: Gemeente Velsen
Wilbert Kroesen
Rotterdam, 10 november 2021
Inhoudsopgave
Managementsamenvatting
4
1
8
2
3
4
5
Inleiding 1.1
Aanleiding
8
1.2
Vraagstelling business case
10
1.3
Voorlopige tijdplanning en prijspeil bedragen
10
1.4
Te betalen omzetbelasting (btw)
11
1.5
Leeswijzer
13
Specificatie van scenario’s en varianten
14
2.1
Scenario’s voor de toekomst op de huidige locatie
14
2.2
Varianten voor nog onbekende locatie in het centrumgebied
16
Raming benodigde investeringen
19
3.1
Bronnen en indexering van kostenkengetallen
19
3.2
Grondkosten
20
3.3
Bouwkosten
23
3.4
Inrichtingskosten
25
3.5
Bijkomende kosten
26
3.6
Indirecte kosten
27
3.7
Rente over financiering investeringskosten
28
3.8
Reservering onvoorziene kosten
29
3.9
Kosten van inrichting van de openbare ruimte
29
3.10
Meerkosten parkeervoorzieningen
31
3.11
Totaal van de investeringen
34
Kostprijsdekkende huur
35
4.1
Kapitaallasten
35
4.2
Exploitatielasten ten laste van de eigenaar
37
4.3
Vaststelling KPDH per scenario en centrumvariant
39
Exploitatieverwachtingen schouwburg
42
5.1
42
5.2
Toekomstige baten jaarlijkse exploitatie scenario C 5.1.1
Vergelijking baten SSV met baten gemiddelde theater
42
5.1.2
Prognose recette op voorstellingen 2025-2035
43
5.1.3
Prognose overige bedrijfsopbrengsten 2025-2035
48
5.1.4
Prognose overige eigen inkomsten 2025-2035
52
5.1.5
Gemeentelijke en overige subsidies 2025-2035
53
5.1.6
Verwachting totale baten 2025-2035, exclusief gemeentelijke subsidie
53
Toekomstige lasten jaarlijkse exploitatie scenario C
54
5.2.1
Voorstellingskosten
55
5.2.2
Inkoopkosten exploitatie horeca
56
5.2.3
Personeelskosten
56
5.2.4
Huisvestingslasten voor de huurder
57
5.2.5
Overige bedrijfskosten
58
5.2.6
Verwachting totale lasten 2025-2035
58
Business case Stadsschouwburg Velsen
2
Inhoudsopgave 5.3 6
Exploitatieresultaat en eigen vermogen
59
Specificatie exploitatie scenario’s en varianten
61
6.1
Specificatie exploitatieverwachtingen scenario’s en varianten
61
6.2
Het exploitatietekort 2025-2035 en subsidiering
63
Bijlage I Ingrepen en voor- en nadelen van de scenario’s A en B
68
I.1 Scenario A: verduurzaming bestaand gebouw
68
I.2 Scenario B: verduurzaming en toevoegen multifunctionele zaal
69
Bijlage II De logica van twee zalen
70
Bijlage III Herontwikkeling bestaande locatie
75
Bijlage IV Spreiding drukte over uren van de week van SSV en van stadion Telstar
76
Bijlage V Subsidie en huur 2005-2021
78
Business case Stadsschouwburg Velsen
3
Managementsamenvatting
In de cultuurvisie is opgenomen dat er in Velsen een laagdrempelig, multifunctioneel podium dient te zijn voor kunstuitingen en podiumkunsten en dat de haalbaarheid hiervan wordt onderzocht. Dit onderzoek levert een bijdrage aan het maken van keuzes ten aanzien van die haalbaarheid. Voor januari 2022 wordt een oordeelsvormende sessie verwacht, met daarna uiteindelijke besluitvorming door de gemeenteraad over huisvesting van de schouwburg op de lange termijn. De scenario’s en centrumvarianten die zijn onderzocht Het college wilde graag dat een neutrale partij met een open blik de financiële haalbaarheid van de diverse scenario’s en varianten voor de toekomstige huisvesting van de schouwburg ging beoordelen. Aan het begin van dit onderzoek zijn drie scenario’s en twee centrumvarianten vastgesteld. Bij de scenario’s wordt uitgegaan van het handhaven van de schouwburg op de huidige locatie. Bij de centrumvarianten wordt er van uitgegaan dat in het centrumgebied een nieuwbouw wordt gerealiseerd.
Centrumvariant 1 (met en zonder scenario A) •Nieuwbouw mf-zaal in centrum •Renovatie schouwburg
Centrumvariant 2 •Functies als bij scenario C •Alles nieuwbouw; i.v.m. nieuwbouw wordt gebouw efficiënter dan bij scenario C
Bij centrumvariant 1 is een onderscheid gemaakt tussen variant 1.1 (bouw nieuwe vlakkevloerzaal in centrumgebied in combinatie met scenario A, renovatie bestaande schouwburg) en variant 1.2 (bouw vlakkevloerzaal in centrumgebied en sluiting van bestaande schouwburg). Aan Ecorys is gevraagd om voor de diverse scenario’s en varianten uit te rekenen hoe het totaalbeeld van de benodigde investering, kostprijsdekkende huur, exploitatie schouwburg en de benodigde subsidie er uit ziet. Daarbij moet ook bekeken worden welke bijkomende investeringen in weginfrastructuur en parkeervoorzieningen nodig zijn. Onze business case is zo opgesteld, dat uiteindelijk de vraag overblijft welke subsidie nodig is om te zorgen voor een sluitende exploitatie in de toekomst. Alle overige variabelen die leiden tot een exploitatiesaldo zijn uitgewerkt. Zo min mogelijk aspecten zijn open gelaten. Alle bedragen in dit rapport zijn exclusief btw. Zie daarover paragraaf 1.4.
Business case Stadsschouwburg Velsen
4
Benodigde investering, per scenario en centrumvariant Hieronder wordt een overzicht gegeven van de uitkomst van de calculaties voor de investeringen die nodig zijn bij de drie scenario’s en de twee centrumvarianten. Investering per scenario en centrumvariant Scenario A
Scenario B
Scenario C
Variant 1.1
Variant 1.2
Variant 2 € 32.440.175
€ 4.933.250
€ 14.365.100
€ 19.633.825
€ 9.489.375
€ 4.918.350
Openbare ruimte
€0
€ 210.550
€ 444.700
€ 10.200
€ 10.200
€ 38.350
Parkeerkelder
€0
€0
€0
€ 1.843.075
€ 1.843.100
€ 12.400.925
€ 4.933.250
€ 14.573.650
€ 20.078.525
€ 11.342.650
€ 6.771.625
€ 44.879.450
Culturele accommodatie
Totaal investeringen
De investeringen voor de scenario’s en centrumvarianten lopen zeer sterk uiteen. Scenario A (achterstallig onderhoud, verduurzamen voor zover wettelijk verplicht) kost circa € 4,9 miljoen. Scenario B komt neer op € 14,6 miljoen en scenario C kost € 20,1 miljoen. Als er een nieuwe multifunctionele zaal komt in het centrumgebied en scenario A wordt uitgevoerd voor de bestaande schouwburg op de huidige locatie, kost dat samen ruim € 11,3 miljoen. Een nieuwe multifunctionele vlakkevloerzaal in het centrumgebied vergt een investering van circa € 6,8 miljoen. Het duurste is centrumvariant 2, met volledige nieuwbouw in het centrumgebied. De laatste drie bedragen zijn inclusief de kosten van een ondergrondse parkeergarage, indien die nodig zou zijn. De investering in centrumvariant 2 komt op ruim het dubbele uit van de investering in scenario C. Kostprijsdekkende huur per scenario en centrumvariant De ‘Wet Markt en Overheid’ (2014) bevordert een gelijk speelveld tussen overheidsorganisaties en marktpartijen, om zo oneerlijke concurrentie door de overheid tegen te gaan. Deze wet zegt dat de overheid ten minste de kostprijs in de huur moet doorberekenen. De volgende tabel geeft de uitkomsten van de berekening van de kostprijsdekkende huur voor de scenario’s en varianten. Kostprijsdekkende huur per jaar en per m2 verhuurbare vloeroppervlakte 2025-2035 KPDH mid-term
KPDH mid-term
per jaar
per m2 vvo
Scenario A
€ 422.550
€ 133,25 per m2
Scenario B
€ 830.725
€ 207,50 per m2
Scenario C
€ 1.116.450
€ 211,50 per m2
Centrumvariant 1.1
€ 866.675
€ 224,00 per m2
Centrumvariant 1.2
€ 311.875
€ 444,25 per m2
Centrumvariant 2
€ 1.906.825
€ 401,25 per m2
Bij de berekening van de kostprijsdekkende huur is ook geraamd hoeveel elk jaar moet worden afgeschreven. Zie daarvoor tabel 4.1. De toename van de huur ten opzichte van bijvoorbeeld de huur die vorig jaar werd betaald, is groot. Vorig jaar werd € 301.700 huur betaald, maar er werd in verband met corona eenmalig € 18.850 aan korting gegund. De € 301.700 zou zijn neergekomen op circa € 97,25 per m2 verhuurbare vloeroppervlakte. Tegenover de stijging van de huur per scenario en centrumvariant staat echter dat de kwaliteit van de accommodatie aanzienlijk toeneemt. Dit geldt tevens voor de exploitatiemogelijkheden.
Business case Stadsschouwburg Velsen
5
Op dit moment wordt de huur niet kostprijsdekkend in rekening gebracht. Indien dat wel het geval zou zijn geweest, zou de huur hoger moeten zijn. Er is dus momenteel in feite sprake van een verborgen subsidie doordat de in rekening gebrachte huur niet alle kosten van de gemeente dekt. Exploitatietekort en benodigde subsidie Doelstelling bij het verstrekken van de subsidie is onder andere het bijdragen aan het bereikbaar maken van cultuur voor de inwoners van Velsen. Het is gebruikelijk dat theaters exploitatiesubsidie ontvangen van de gemeente waar zij gevestigd zijn. Cultuur kost geld. Het exploitatietekort van de scenario’s en centrumvarianten is als volgt. Exploitatietekort, zonder gemeentelijke subsidie, in eerste openingsjaar (2025) Scenario A
Scenario B
Scenario C
Centrumvariant 1.1
Centrumvariant 1.2
Centrumvariant 2
Bedrijfsopbrengsten exclusief subsidie
€ 2.149.225
€ 2.746.775
€ 2.884.000
Bedrijfskosten
€ 3.393.125
€ 5.021.250
€ 5.412.775
€ 2.539.450
€ 525.275
€ 2.881.475
€ 4.813.425
€ 1.106.350
€ 6.252.400
Exploitatietekort
-€ 1.243.900
-€ 2.274.475
-€ 2.528.775
-€ 2.273.975
-€ 581.075
-€ 3.370.925
Bij alle scenario’s en varianten wordt een exploitatietekort verwacht. SSV beschikt over te weinig reserves om dit exploitatietekort zelf op te vangen. Na meerdere jaren van reorganisatie en corona zijn de reserves vrijwel verdwenen. De wil is er om in de toekomst financiële buffers te gaan vormen. De eigen business case van SSV, na uitvoering van haar voorkeursscenario C, voorziet in de opbouw van reserves om tegenvallers op te vangen. De volgende tabel laat zien welk exploitatietekort resulteert per scenario in het openingsjaar 2025, nadat een marktconforme subsidie in mindering is gebracht. De marktconforme subsidie is gebaseerd op de gemiddelde gemeentelijke subsidie per bezoeker aan podiumkunst aan theaters in gemeenten die min of meer vergelijkbaar zijn met Velsen. De marktconforme subsidie is gelijk voor alle scenario’s en centrumvarianten, omdat de bron van het kengetal niet toelaat om te variëren naar verschil in uitrusting en omvang van theaters. Restant exploitatietekort na vermindering met marktconforme subsidie
Exploitatietekort incl invest SSV Marktconforme subsidie Restant tekort
Scenario A
Scenario B
Scenario C
Centrumvariant 1.1
Centrumvariant 1.2
Centrumvariant 2
-€ 1.243.900
-€ 2.274.475
-€ 2.528.775
-€ 2.273.975
-€ 581.075
-€ 3.370.900
€ 1.565.650 € 321.750
€ 1.565.650 -€ 708.825
€ 1.565.650 -€ 963.125
€ 1.565.650 -€ 708.325
€ 1.565.650 € 984.575
€ 1.565.650 -€ 1.805.250
De marktconforme subsidie is voldoende voor scenario A en voor centrumvariant 1.2, de twee alternatieven met de minste ambitie. Bij andere alternatieven is meer gemeentelijke subsidie nodig om tot een dekkende exploitatie van de schouwburg te kunnen komen. Indien gekozen wordt om centrumvariant 1.1 te gaan realiseren, gaat SSV beschikken over twee locaties: het huidige pand en de nieuwe zaal in het centrum. Spreiding over meer dan 1 locaties (dislocatie) leidt in organisaties snel tot verhoging van lasten, vanwege inefficiëntie. In de berekening voor deze variant is met een verhoging van de lasten rekening gehouden. Indien gekozen wordt om centrumvariant 1.2 of centrumvariant 2 te gaan realiseren, wordt de huidige schouwburg gesloten. Er moet dan besloten worden of het bestaande pand een ander
Business case Stadsschouwburg Velsen
6
gebruik gaat krijgen dan wel dat het pand wordt gesloopt en de locatie wordt herontwikkeld naar woningbouw. In bijlage 3 wordt op dit onderwerp ingegaan. Sterkte/zwakte overzicht maatschappelijke impact scenario’s en centrumvarianten Variant 1.1 Scenario A Scenario B Scenario C (+ scen. A) +/Multifunctionaliteit -+ +/+ Levensvatbaarheid -+ + + Laagdrempeligheid + ++ Mogelijkheden tot + ++ +/+ samenwerking + Voorziet in behoefte voor -+ ++ iedereen in Velsen
Centrumvariant 1.2
Centrumvariant 2
--
+ + ++
+/-
++
--
++
Bij de besluitvorming over de keuze voor een van de scenario’s en varianten, moet de maatschappelijke impact meegenomen worden. Deze maatschappelijke impact is kwalitatief gekenschetst in het sterkte/zwakte-overzicht van bovenstaande tabel. Relevant is onder meer, dat wij er van uitgaan dat scenario A een korte termijnoplossing is. Kiezen voor dit scenario betekent in feite uitstel. Voor de lange termijn schiet dit scenario tekort, om de schouwburg door te kunnen laten functioneren op het gewenst niveau. In bijlage 2 is het belang van twee theaterzalen voor een schouwburg onderzocht. In deze bijlage 2 wordt toegelicht, dat de vlakkevloerzaal aanvullend is en de diversiteit en de exploitatiemogelijkheden vergroot, maar kan niet vervangend kan zijn voor die van de huidige grote theaterzaal. De Stadsschouwburg hanteert bij zaalverhuur 3 tarieven: een commerciële tarief, een sociaalmaatschappelijk tarief en een speciaal tarief voor lokale amateurs. De twee laatste tarieven worden gehanteerd bij maatschappelijke organisaties die het commerciële tarief niet kunnen veroorloven. De Stadsschouwburg maakt verlies op de laatste tarieven. Dit roept voortdurend een dilemma op, zowel bij de betreffende partijen als bij de schouwburg. Wij constateren dat SSV haar verhuurbeleid voor de toekomst van de schouwburg verder moet uitwerken.
Een idee is om ook andere organisaties dan lokale amateurs gebruik te laten maken van het laagste tarief, indien zij op grond van hun jaarverslag kunnen aantonen dat zij niet in staat zijn om het commerciële tarief of het sociaal-maatschappelijk te veroorloven. De schouwburg zou dan gecompenseerd kunnen worden voor de mindere inkomsten die worden gegenereerd. In feite is er dan sprake van aparte subsidiering als prestatiebeloning vanuit het cultuurbeleid. Het gaat immers om doelgroepen die in de cultuurnota worden bedoeld. Bovendien moeten de dagtarieven gespecificeerd worden naar bijvoorbeeld de theaterzaal, de toekomstige vlakkevloerzaal en eventuele andere per dag of dagdeel te verhuren accommodatie. Indien SSV eens per jaar een begroting opstelt voor het te verwachten verlies op de culturele verhuur, kan de extra subsidiering als voorschot worden verstrekt. Een maximum kan dan worden vastgesteld. Na afloop van elk jaar kan de eindafrekening plaatsvinden, bijvoorbeeld bij de vaststelling van het voor volgend jaar beschikbaar stellen van de reguliere subsidie voor de schouwburg.
Business case Stadsschouwburg Velsen
7
1
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt eerst de aanleiding voor dit rapport toegelicht. Daarna komt de centrale vraagstelling aan de orde.
1.1
Aanleiding In het najaar van 1939 opende het Rex Theater haar deuren als bioscoop op de hoek van de Groeneweg en de Wilgenstraat, aan de oostzijde van de bebouwde kom van IJmuiden. Het gebouw werd in de daarop volgende 82 jaar enkele keren aangepast en vergroot. De luchtfoto figuur 1.1 laat zien hoe het gebouw is gelegen tegen een plantsoen, omringd door voornamelijk woonstraten. Figuur 1.1 Ligging van Stadsschouwburg Velsen in de directe omgeving
Bron: Google Maps 2021
De bioscoopzaal en de twee loges boden in 1939, net voor de Tweede Wereldoorlog, ruimte aan circa 450 bezoekers. Op dit moment biedt de theaterzaal plaats aan 716 bezoekers. Het gebouw is in 1950 verbouwd tot schouwburg. In 1963 veranderde de naam in Stadsschouwburg Velsen. Vanaf 1980 werden er geen films meer vertoond, tot vorig jaar. In 1962 werd het gebouw aan de gemeente verkocht, die nog steeds eigenaar is. In 1996 is de exploitatie van de schouwburg vanuit de gemeentelijke organisatie verzelfstandigd naar de Stichting Stadsschouwburg Velsen (hierna: SSV). De gemeente ondersteunt sindsdien met subsidie. Als eigenaar van het gebouw zorgt de gemeente verder, in zoverre het gaat om taken voor de eigenaar, voor verzekeringen, onderhoud en noodzakelijke vervangingen.
Business case Stadsschouwburg Velsen
8
Figuur 1.2 Voorgevel Stadsschouwburg Velsen
Bron: Ecorys 2021
Vanaf maart 2020 is de schouwburg getroffen door de coronacrisis. Voorstellingen konden gedurende bepaalde tijd niet meer doorgaan, waardoor de publieksinkomsten wegvielen. Toch kon zodanig worden geïnvesteerd dankzij een succesvolle crowd funding actie) dat op 25 juli 2020 het filmtheater werd geopend. De theaterzaal is ook filmzaal. Hoewel de schouwburg zichzelf vanaf dit moment ‘Stadsschouwburg & Filmtheater Velsen’ noemt, wordt hierna alleen over de Stadsschouwburg gesproken. In de laatste jaren is achterstallig onderhoud opgetreden. De ruimtes en de faciliteiten in het gebouw moeten worden aangepakt. Bovendien moet een lift worden aangebracht, onder meer in verband met de toegankelijkheid voor mindervaliden. Er zijn ook andere investeringen nodig om te kunnen gaan voldoen aan wettelijke duurzaamheidseisen. Dit heeft bij de gemeenteraad de vraag opgeroepen of de schouwburg niet zodanig moet worden verbouwd dat verbreding van het culturele pallet mogelijk wordt. In de Cultuurvisie Velsen 20202024 werd aangegeven dat de gemeente de schouwburg wil blijven faciliteren, zodat inwoners en lokale verenigingen een podium hebben waar zij talent kunnen ontplooien. De schouwburg moet een breed en divers aanbod bieden, dat aansluit bij de behoeftes van zo veel mogelijk inwoners van de gehele gemeente.
Het bureau HTC (2020) heeft een enquête gehouden onder de inwoners van de gemeente en de bezoekers van de schouwburg, om de behoefte aan cultureel aanbod bij de schouwburg te kunnen vaststellen. Daarnaast zijn interviews met stakeholders gehouden. Op basis van deze behoeftepeiling is er een architectonisch ontwerp voor vernieuwing van de schouwburg uitgewerkt.
Business case Stadsschouwburg Velsen
9
1.2
Vraagstelling business case Het college is voornemens om binnenkort twee sessies met de raad in te plannen over de toekomst van de stadsschouwburg: een technische sessie naar aanleiding van de technische vragen (uit de raadsessie van 15 april 2021) en een beeldvormende sessie. Voor januari 2022 wordt een oordeelsvormende sessie verwacht, met daarna uiteindelijke besluitvorming door de gemeenteraad over huisvesting van de schouwburg op de lange termijn. Het college wilde graag dat een neutrale partij met een open blik de financiële haalbaarheid van de diverse scenario’s en varianten voor de toekomstige huisvesting van de schouwburg ging beoordelen. Daarom is Ecorys gevraagd om voor de diverse scenario’s en varianten uit te rekenen hoe het totaalbeeld van de benodigde investering, kostprijsdekkende huur, exploitatie schouwburg en de benodigde subsidie er uit ziet. Daarbij moet ook bekeken worden welke bijkomende investeringen in weginfrastructuur en parkeervoorzieningen nodig zijn. Deze business case moet het voor de gemeenteraad en het college mogelijk maken om de juiste beslissing te kunnen nemen over de huisvesting van de Stadsschouwburg. Voor de toekomst van de schouwburg op de bestaande locatie aan de Groeneweg worden drie scenario’s onderscheiden. Deze scenario’s worden beschreven in paragraaf 2.1.
Voor het geval dat te zijner tijd beslist wordt dat (een deel) van de faciliteiten voor de podiumkunsten op een nader aan te wijzen locatie in het centrumgebied van IJmuiden wordt gerealiseerd, worden twee centrumvarianten onderscheiden, met weer twee varianten bij centrumvariant 1. De centrumvarianten worden beschreven in paragraaf 2.2. De business case moet uitgaan van een kostprijsdekkende huur. De ‘Wet markt en overheid’ schrijft voor dat gemeenten een kostprijsdekkende huur in rekening moeten brengen. De kostprijsdekkende huur wordt te zijner tijd een contractuele verplichting voor de huurder SSV. Wordt er bij de diverse scenario’s en centrumvarianten een exploitatietekort voorzien, dan kan op basis van dit tekort een subsidie worden overwogen.
1.3
Voorlopige tijdplanning en prijspeil bedragen Alle prijzen die voor dit rapport zijn gebruikt zijn tegen prijspeil 1-1-2021, tenzij anders vermeld. Het laatste vergt de volgende nadere toelichting: •
Op dit moment kan worden verwacht dat de werkzaamheden met betrekking tot de verbetering van de huisvesting van de schouwburg medio 2025 gereed kunnen zijn.
•
De bouw- en renovatiewerkzaamheden zullen dan in en rond het jaar 2024 wordt uitgevoerd. Daarom zijn de bouw- en inrichtingskosten geïndexeerd met behulp van de historische groei van de bouwprijzen tot en met het jaar 2023.
•
Verwacht wordt dat de nieuwe en vernieuwde accommodatie medio 2025 in gebruik zal worden genomen. De verwachte prijzen van abonnementen en tickets, voor de consumptieve besteding (in onder meer het theatercafé) en voor de huren zijn geïndexeerd tot 1 januari 2025.
•
De afschrijvingen zijn geïndexeerd volgens de regels in de ‘Nota investeren en afschrijven’ (2020).
De gevolgen van het achterstallige onderhoud aan de bestaande schouwburg worden ernstiger naarmate langer wordt gewacht met de uitvoering van de noodzakelijke renovatiewerkzaamheden.
Business case Stadsschouwburg Velsen
10
De schouwburg heeft perspectief op langere termijn nodig, om zo goed mogelijk voorbereid te zijn voor de taken die vanuit het cultuurbeleid aan deze voorziening worden gesteld. Inkomstenderving in de jaren van verbouwing en nieuwbouw Er moet nog worden verkend in welke mate het bestaande schouwburgpand in bedrijf kan blijven tijdens de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden. Uitgangspunt is het streven om de schouwburg gedurende een verbouwing zo veel als mogelijk in bedrijf te houden. Dit is van belang voor de zichtbaarheid naar bewoners maar ook naar het cultureel speelveld. De vaste lasten (waaronder personeelskosten en huisvestingslasten) lopen door. De inkomsten vervallen grotendeels. De jaarlijkse subsidie zal nodig blijven tijdens de renovatiewerkzaamheden. Deze inkomstenderving speelt in de jaren van bouw en verbouwing. In dit rapport zijn exploitatiebegrotingen opgesteld voor de jaren na de uitvoering van bouw en verbouwing. Daarom is het effect van de verbouwingen op de exploitatie in de jaren van bouw en verbouwing niet opgenomen in de berekeningen.
1.4
Te betalen omzetbelasting (btw) Over alle investeringen die nodig zijn bij de 3 scenario’s en 2 varianten voor de verbetering van de huisvesting van de schouwburg, moet omzetbelasting (btw) worden betaald. Alle prijzen en bedragen in dit rapport zijn exclusief btw. Dat heeft de volgende reden. Verplichting om btw te betalen over investeringen Gemeenten kunnen als btw-ondernemer of als overheid (niet btw-ondernemer) optreden. Wanneer zij als btw-ondernemer optreden, gelden de normale btw-regels. Dit betekent dat de activiteiten in beginsel belast zijn (tenzij vrijgesteld) en de voorbelasting in aftrek kan worden gebracht. Wanneer een gemeente als overheid (niet-ondernemer) optreedt, hoeft zij voor haar activiteiten geen btw in rekening te brengen. Hier staat tegenover dat de voorbelasting niet in aftrek kan worden gebracht en dus een kostenpost vormt. De gemeente Velsen treedt op als ondernemer Omdat er sprake is van btw belaste verhuur door de gemeente aan de Stichting Stadsschouwburg Velsen is er daadwerkelijk sprake van het optreden van de gemeente als ondernemer. Dat betekent dat de gemeente bij het doen van investeringen gezien wordt als ondernemer en de BTW in aftrek kan brengen. Fiscaal advies voor te volgen btw-route Normaal gesproken zijn er twee btw-routes die een gemeente kan volgen.
De privaatrechtelijke route (de gemeente treedt op als ondernemer) of de publiekrechtelijke route (de gemeente treedt op als overheid) De gemeente heeft aan EFK Belastingadviseurs gevraagd welke van deze twee routes de gemeente het beste kan volgen Bij de eerste route fungeert de gemeente als ondernemer/opdrachtgever. Dat is nu het geval en ook in de toekomst. De gemeente blijft de schouwburg ook in de toekomst btw-belast verhuren aan de stichting. Als de gemeente ervoor kiest om een nieuwe Stadsschouwburg te bouwen kan de gemeente, omdat de Stadsschouwburg btw belast wordt verhuurd aan SSV, de btw op de bouwkosten als voorbelasting verrekenen. Naast nieuwbouw vormt ook verbouwing van de huidige Stadsschouwburg een scenario. De gemeente is eigenaar van de Stadsschouwburg. Als de gemeente de Stadsschouwburg ook in de
Business case Stadsschouwburg Velsen
11
toekomst btw belast verhuurt kan de gemeente de btw op de verbouwingskosten als voorbelasting verrekenen. In beide situaties (nieuwbouw en verbouw) is het gebruik van de schouwburg van belang. Of met btw kan worden verhuurd is namelijk afhankelijk van de exploitatie van de Stadsschouwburg. Als SSV de gehele schouwburg voor btw belaste prestaties gebruikt, wordt voldaan aan het zogenaamde 90%-criterium en kunnen partijen kiezen om te opteren voor btw-belaste verhuur. Dat is momenteel het geval (het 90% criterium is van toepassing) en de verwachting is dat dat ook in de toekomst het geval zal zijn. Om tot een, vanuit btw-perspectief, optimaal fiscaal resultaat te komen is een strakke regievoering noodzakelijk. Hier zal nadrukkelijk rekening mee worden gehouden. Bij de tweede route, zijnde de publiekrechtelijke route, zou normaal gesproken btw terug kunnen worden ontvangen via het btw-compensatiefonds. Uit het fiscaal advies blijkt dat deze route niet van toepassing is. Dit kan alleen als de gemeente de schouwburg om niet ter beschikking stelt en dus handelt als niet ondernemer. Echter in dat geval is het recht op compensatie uitgesloten omdat de schouwburg ter beschikking wordt gesteld aan een individuele derde (de stichting). Een beroep op het btw-compensatiefonds is in casu niet aan de orde.
Om welk btw-bedrag gaat het, bij benadering? Hieronder wordt een indicatie gegeven van de over de investeringen te betalen omzetbelasting. Tabel 1.4 Raming te betalen omzetbelasting Verschuldigde btw Btw over grondverwervingskosten: Btw over scenario A: Bouw/renovatie Terreininrichting Btw over scenario B: Bouw en renovatie
€0 € 1.035.975 € 1.035.975 0 € 3.084.625 € 3.040.425
Terreininrichting
€ 44.225
Btw over scenario C Bouw en renovatie
€ 4.613.800 € 4.169.100
Terreininrichting
€ 444.700
Btw over centrumvariant 1.1 (+ scenario A): Bouw en renovatie culturele accommodatie Terreininrichting Eventuele ondergrondse parkeergarage
€ 2.415.925 € 2.018.675 € 10.200 € 387.050
Btw over centrumvariant 1.2: Bouw en renovatie culturele accommodatie Terreininrichting Eventuele ondergrondse parkeergarage Herontwikkeling bestaande locatie (bijlage 4)
€ 1.456.000 € 1.058.775 € 10.200 € 387.050 PM
Btw over centrumvariant 2: Bouw en renovatie culturele accommodatie Terreininrichting Eventuele ondergrondse parkeergarage Herontwikkeling bestaande locatie (bijlage 4)
€ 9.552.525 € 6.909.975 € 38.350 € 2.604.200 PM
Bron: bewerking Ecorys
Tabel 1.4 geeft aan op hoeveel btw voor elke scenario en elke centrumvariant voor de huisvesting van de SSV moet worden gerekend. Omdat aangenomen is, dat over de grondverwervingen overdrachtsbelasting zal worden betaald, is over de kosten van de verwervingen geen btw verschuldigd. Bij de raming van de te betalen btw is met het tarief van 21% gerekend.
Business case Stadsschouwburg Velsen
12
1.5
Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden de drie scenario’s en twee centrumvarianten omschreven. Dit als uitgangspunt voor de raming van de investeringen voor deze scenario’s en varianten in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 wordt de kostprijsdekkende huur bepaald voor de scenario’s en varianten. In hoofdstuk 5 wordt de exploitatiebegroting uitgewerkt van het voorkeursscenario van SSV, te weten scenario C. In hoofdstuk 6 worden, met als basis de exploitatiebegroting van het voorkeursscenario, de exploitatiebegrotingen van de andere scenario’s en varianten gespecificeerd. Dit leidt tot het in beeld krijgen van het exploitatietekort dat verwacht kan worden. In de managementsamenvatting aan het begin van het rapport worden alle bevindingen in dit rapport op een rijtje geplaatst en wordt gekomen tot overwegingen ten aanzien van de in de toekomst benodigde en wenselijke subsidiering, mede in relatie tot het maatschappelijke belang van de schouwburg.
Business case Stadsschouwburg Velsen
13
2
Specificatie van scenario’s en varianten
In paragraaf 2.1 worden drie scenario’s voor de huidige locatie, buiten het centrumgebied van IJmuiden, overwogen. In paragraaf 2.2 worden twee varianten voor een eventuele alternatieve ontwikkeling in het centrumgebied overwogen. Figuur 2.1 Overzicht 3 scenario’s en 2 varianten Stadsschouwburg Velsen
Scenario A
Scenario B huidige locatie
Scenario C huidige locatie
•Renovatie bestaand deel •Nieuwbouw multifunctionele zaal
•Renovatie bestaan deel •Nieuwbouw nieuwe mf-zaal •Verdere toevoegingen
huidige locatie •Achterstallig onderhoud •Verduurzamen
Centrumvariant 1
Centrumvariant 2
(met en zonder scenario A) •Nieuwbouw mf-zaal in centrum •Renovatie schouwburg
•Functies als bij scenario C •Alles nieuwbouw; i.v.m. nieuwbouw wordt gebouw efficiënter dan bij scenario C
Bron: Ecorys 2021
2.1
Scenario’s voor de toekomst op de huidige locatie Voor het mogelijk maken van de inhoudelijke verbreding en verbetering, is een nieuwe investering in de opstallen op de bestaande locatie nodig. Daarbij worden drie scenario’s overwogen. Scenario A – Achterstallig onderhoud inhalen en verduurzamen: Dit scenario gaat in feite uit van handhaving van de bestaande podium en van het bestaande gebouw. Door optimalisatie komt er zo’n 5% vloeroppervlakte bij (tabel 2.1). In het schetsontwerp van HER-architecten werden voor dit scenario twee mogelijkheden uitgewerkt, maar de eerste mogelijkheid (niets doen) zou leiden tot een gebouw dat niet voldoet aan van overheidswege gestelde eisen met betrekking tot onder meer duurzaamheid en toegankelijkheid. Tabel 2.1 Bruto-vloeroppervlakte toekomstige stadsschouwburg scenario A (achterstallig onderhoud) Bestaande
Te slopen
Te renoveren
situatie
Nieuw te
Totaal
bouwen
toekomst
Kelderniveau
436 m2
--
436 m2
--
436 m2
Entreeniveau
1.640 m2
- 63 m2
1.577 m2
+ 79 m2
1.656 m2
Niv. Rex foyer
404 m2
--
404 m2
+ 79 m2
483 m2
Niv. balkons
365 m2
- 29 m2
336 m2
+ 79 m2
415 m2
Niv. kantoren
260 m2
--
260 m2
--
260 m2
Totaal (m2)
3.105 m2
- 92 m2
3.013 m2
+ 237 m2
3.250 m2
Totaal (%)
100%
- 3%
97%
+ 8%
105%
Bron: HER-architecten 2019, bewerking Ecorys
Business case Stadsschouwburg Velsen
14
In bijlage I.1 worden de ingrepen, voordelen en nadelen van dit scenario vermeld. De basisvraag bij dit scenario is: wat moet er minimaal gebeuren, om 5 tot 10 jaren redelijk door te kunnen blijven functioneren als schouwburg? Bij dit scenario wordt achterstallig onderhoud ingehaald, in combinatie met verduurzaming. Er wordt verder een lift aangebracht. Het gebouw wordt zo aangepast dat het gaat voldoen aan van overheidswege voorgeschreven duurzaamheidseisen. In dit scenario wordt geen functieverbreding mogelijk gemaakt. In feite wordt de accommodatie bij dit scenario zo aangepast, dat men meerdere jaren vooruit kan, wellicht in afwachting van een definitieve besluitvorming over enkele jaren, indien de gemeentelijke financiën ruimer zijn. Het huidige gebouw laat geen verbreding van het culturele aanbod toe, ook niet na de uitvoering van scenario A. Het gebouw is erg monofunctioneel. Om in de toekomst zo goed mogelijk te kunnen functioneren, moet er flink getimmerd en gemetseld gaan worden in het bestaande gebouw. Scenario B voorziet hierin. Vergelijk de kolommen ‘te slopen’, ‘te renoveren’ en ‘nieuw te bouwen’ van tabel 2.1 en 2.2. Scenario B – Renovatie bestaande schouwburg & bouw vlakke multifunctionele zaal: Dit scenario gaat uit van optimalisatie van het bestaande gebouw en toevoeging van een multifunctionele zaal (vlakke vloer), zoals genoemd in de Cultuurvisie.
Bij dit scenario komt er een derde deel meer vloeroppervlakte (tabel 2.2). In dit scenario is tevens voorzien in een extra filmzaal. Tabel 2.2 Bruto-vloeroppervlakte toekomstige stadsschouwburg bij scenario B (multifunctionele zaal) Bestaande
Te slopen
Te renoveren
situatie
Nieuw te
Totaal
bouwen
toekomst
Kelderniveau
436 m2
- 64 m2
372 m2
+ 428 m2
800 m2
Entreeniveau
1.640 m2
- 567 m2
1.073 m2
+ 506 m2
1.579 m2
Niv. Rex foyer
404 m2
- 338 m2
66 m2
+ 558 m2
624 m2
Niv. balkons
365 m2
- 86 m2
279 m2
+ 677 m2
956 m2
Niv. kantoren
260 m2
- 260 m2
--
+ 147 m2
147 m2
Totaal (m2)
3.105 m2
-1.315 m2
1.790 m2
+ 2.316 m2
4.106 m2
Totaal (%)
100%
- 42%
58%
+ 75%
132%
Bron: HER-architecten 2019, bewerking Ecorys
In bijlage I.2 worden de ingrepen, voordelen en nadelen van dit scenario vermeld. De nieuwe vlakkevloer-zaal wordt bijna 300 m2, met de mogelijkheid om 200 tot 250 stoelen te plaatsen. Om de bestaande en de nieuwe zaal goed te verbinden komt er tussenliggend circulatieruimte (foyer) ter beschikking. De doorstroming van bezoekers langs de garderobe en de horecafunctie worden verbeterd. Ook hier wordt het deel van het gebouw dat blijft bestaan verduurzaamd. SSV heeft twee referenties voor de nieuwe multifunctionele zaal. Op de eerste plaats de blauwe zaal van theater de Meervaart in Amsterdam-Osdorp. Deze heeft 225-250 stoelen. Verdere ‘specs’: inwendig 13,5 m breed; 6,3 m hoog onder de bruggen (8,30 m hoog totaal); tribune telescoop/mobelli; lichtcabine langs de hele achterwand; speelvlak 11 m breed, 10 m tot horizon (met afstopping te variëren); 15 trekken boven toneel (2 boven de zaal). 1 Op de tweede plaats de multifunctionele zaal van de schouwburg in Amstelveen. Deze heeft 240 stoelen. Andere ‘specs”: tribute telescoop; circa 480 m2 zaal; 7 meter vrije hijshoogte 16 m x 9 m.2 In het schetsontwerp van HER-architecten werd de nieuwe zaal bovenop de voorbouw van de bestaande schouwburg geplaatst. Dit is qua bouwtechniek complex en duur. Het leidt tot een minder functionele stadsschouwburg. Er is echter een andere oplossing mogelijk bij dit scenario, 1 2
Zie: https://www.meervaart.nl/meetings-events/zalen/blauwe-zaal. Zie: https://schouwburgamstelveen.nl/algemeen/techniek/kleine-zaal/
Business case Stadsschouwburg Velsen
15
namelijk aanbouw van de nieuwe zaal aan de oostzijde van het bestaande gebouw. In de berekeningen in dit rapport is van het laatste uitgegaan. Er is geen schets beschikbaar. Scenario C – Renovatie & complete aanbouw schouwburg: Bij dit scenario wordt de functie van de schouwburg verder verbreed. Daarvoor zijn nieuwe ruimtes nodig, naast een multifunctionele zaal en een filmzaal. Er komen ook overige nieuwe ruimtes voor functies die verwant zijn met podiumkunsten, zoals bijvoorbeeld enkele te verhuren werkplekken voor culturele ondernemers. Zodoende ontstaat flexibele, multi-inzetbare accommodatie, mede inzetbaar als dansstudio. Deze verbreding sluit aan op de ambitie in het gemeentelijke cultuurbeleid om de functionaliteit van de stadsschouwburg te laten doorgroeien. Bij dit scenario komt er drie kwart vloeroppervlakte bij. Tabel 2.3 Bruto-vloeroppervlakte toekomstige stadsschouwburg bij scenario C (volledige aanbouw) Bestaande
Te slopen
Te renoveren
situatie
Nieuw te
Totaal
bouwen
toekomst
Kelderniveau
436 m2
- 96 m2
340 m2
--
340 m2
Entreeniveau
1.640 m2
- 300 m2
1.340 m2
+ 1.470 m2
2.810 m2
Niv. Rex foyer
404 m2
- 114 m2
290 m2
+ 990 m2
1.280 m2
Niv. balkons
365 m2
- 85 m2
280 m2
+ 150 m2
430 m2
Niv. kantoren
260 m2
- 40 m2
220 m2
+ 335 m2
555 m2
Totaal (m2)
3.105 m2
- 635 m2
2.470 m2
+ 2.945 m2
5.415 m2
Totaal (%)
100%
- 20%
80%
+ 95%
174%
Bron: HER-architecten 2021, bewerking Ecorys
Dit scenario wordt op dit moment door de SSV als het voorkeursscenario gezien. Voordat HER architecten een nieuw schetsontwerp voor dit scenario had uitgewerkt, had scenario B de voorkeur. Scenario C wordt door de Stichting als het beste scenario gezien, omdat de algemene functie van de schouwburg als Huis voor de Cultuur (met name voor de podiumkunsten) het meest tot haar recht komt, en ook aanvullende accommodatie wordt geboden om de stafdiensten van culturele organisaties in de nieuwe schouwburg onderdak te bieden. Tabel 2.3 is gebaseerd op de laatste versie van het schetsontwerp van HER architecten. De locatie van de huidige Stadsschouwburg is een geschikte locatie. Meerdere generaties weten niet beter, of de schouwburg staat op deze locatie. Het gebouw is aansprekend en kent goede eigenschappen voor een theater. De zaal is geliefd bij zowel inwoners als artiesten. Daarnaast is de locatie goed bereikbaar en zijn er voldoende parkeerplekken in de buurt. De ligging is centraal in Velsen en niet alleen gericht op IJmuiden. Deze eigenschappen tellen mee in de locatie-afweging.
2.2
Varianten voor nog onbekende locatie in het centrumgebied Vooralsnog is door de gemeente de vraag open gelaten of de verbetering en verbreding van de schouwburg in het bestaande gebouw op de huidige locatie (net buiten het centrum) moet gaan plaatsvinden volgens de bovenstaande scenario’s, of dat (een deel van) het podiumaanbod op een nader aan te wijzen locatie in het centrumgebied van IJmuiden zou moeten worden gesitueerd. Dit vanuit de verwachting dat het centrumgebied aan functionaliteit kan winnen, bijvoorbeeld voor de horecabestedingen die volgen uit het bezoek aan podiumkunst en aan films. Hierbij wordt aan twee varianten gedacht.
Business case Stadsschouwburg Velsen
16
Variant 1 – Vlakke multifunctionele zaal in centrum en verduurzamen bestaande schouwburg Bij centrumvariant 1 is een onderscheid gemaakt tussen variant 1.1 (bouw nieuwe vlakkevloerzaal in centrumgebied in combinatie met scenario A, renovatie bestaande schouwburg) en variant 1.2 (bouw vlakkevloerzaal in centrum en sluiting van bestaande schouwburg). Bij centrumvariant 1.1 wordt de nieuwe vlakke multifunctionele zaal niet bij de bestaande schouwburg aan de Groeneweg gebouwd, maar op een nader aan te wijzen locatie in het centrumgebied van IJmuiden. Er wordt, in tegenstelling tot bij scenario V, niet voorzien in een extra filmzaal. Deze variant kan samen met scenario A worden uitgevoerd. In algemene zin geldt dat bij nieuwbouw op maat naar behoefte kan worden ontworpen. Bij renovatie roept de bestaande toestand beperkingen op. Om deze reden kan een nieuw gebouw efficiënter worden vormgegeven bij een totaal nieuwe toestand. Het ligt daarom voor de hand om een correctie voor de vloeroppervlakte te hanteren. In dat geval zal er minder vloeroppervlakte nodig zijn voor nieuwbouw dan bij scenario B. Voor variant 1 gaat dit echter niet op. Een nieuwe vlakke multifunctionele zaal in het centrum moet immers beschikken over eigen voorzieningen ten aanzien van entree, horeca, toiletten, kantoor en dergelijke.
Daarom is voor een nieuwe multifunctionele zaal in het centrumgebied meer vloeroppervlakte nodig dan de vloeroppervlakte voor een aanbouw bij de huidige schouwburg. Wij gaan in dit rapport uit van een gebouw van circa 625 m2 bvo, met een zaal van circa 280 m2 bvo en een theatercafé van circa 120 m2 bvo (tabel 2.4). Tabel 2.4 Bruto-vloeroppervlakte centrumvariant 1 en centrumvariant 2 Centrumvariant 1 (multifunctionele zaal) Multifunctionele zaal
280 m2
Theatercafé van multifunctionele zaal
120 m2
Overige ruimte multifunctionele zaal
320 m2
Centrumvariant 2 (volledige schouwburg)
Scenario C huidige schouwburglocatie
5.415 m2
Minus: 10% efficiëntie bij volledige nieuwbouw
- 540 m2
Totaal m2 bvo centrumvarianten
720 m2
4.875 m2
Bron: HER-architecten 2021, bewerking Ecorys
Variant 2 – Nieuwe stadsschouwburg in het centrum en sluiting op de bestaande locatie Bij de tweede variant wordt een nieuwe voorziening voor podiumkunsten in algemene zin gerealiseerd op een nader aan te wijzen locatie in het centrumgebied van IJmuiden. Na de oplevering van het nieuwe gebouw wordt het bestaande pand van de schouwburg herbestemd en herontwikkeld, bijvoorbeeld naar woningbouw (zie: bijlage 3). Het collegebericht van 6 juli 2021 vermeldt dat, indien een schouwburg in het centrumgebied van IJmuiden zou worden gevestigd, daar een volwaardige podiumfunctie moet komen met een grote theaterzaal en een kleine multifunctionele zaal. In dit rapport is er van uit gegaan dat bij de tweede centrumvariant geldt, dat een volledige nieuwbouw wel efficiënter zal zijn dan een combinatie van renovatie en aanbouw. Wij zijn er in dit rapport van uitgegaan dat bij de keuze voor een nieuwe stadsschouwburg er ongeveer 10% minder vloeroppervlakte nodig zal zijn dan bij scenario C. Er is geen concrete centrumlocatie op het oog Er is geen concrete locatie in het centrumgebied op het oog, om een van de twee centrumvarianten te realiseren. Niet bekend is hoeveel grond op zo’n locatie beschikbaar is; of de gemeente eigenaar van deze locatie is; of er op dit moment opstallen staan die verwijderd moeten worden en of de
Business case Stadsschouwburg Velsen
17
parkeerdruk in de omgeving al zo groot is, dat er gebouwd parkeren moet worden gerealiseerd. Daarom zijn de berekeningen in dit rapport voor de beide centrumvarianten zo uitgevoerd, dat er van is uitgegaan dat er een geschikte locatie beschikbaar komt in de komende jaren. Verder is verondersteld dat de gemeente eigenaar is van de locaties; dat er geen gebouwen op deze locatie staan en dat de parkeerdruk in de omgeving zo hoog is dat er voldoende gebouwd parkeren moet worden gerealiseerd. In het volgende hoofdstuk wordt doorgerekend met welke investeringen rekening moeten worden gehouden, indien de 3 scenario’s en 2 centrumvarianten worden uitgevoerd.
Business case Stadsschouwburg Velsen
18
3
Raming benodigde investeringen
In dit hoofdstuk worden de investeringen voor de drie scenario’s en twee centrumvarianten uitgewerkt. Successievelijk passeren alle aspecten de revue, die nodig zijn om voor de drie scenario’s en de twee centrumvarianten tot een kostenraming te komen. In de laatste paragraaf wordt gekomen tot een samenvatting van de investeringsramingen.
3.1
Bronnen en indexering van kostenkengetallen Met betrekking tot de investeringen in de scenario’s en varianten wordt in dit hoofdstuk gerekend met actuele kengetallen voor de kosten van de inrichting van de openbare ruimte en voor de renovatie, aanbouw c.q. nieuwbouw van de schouwburg en de multifunctionele zaal etc. van met name IGG Bouweconomie.3 De hoogte van de bouwkosten varieert over de delen van het land. De kengetallen zijn door IGG Bouweconomie gecorrigeerd voor de provincie Noord-Holland. Vanwege deze correctie kunnen de in dit hoofdstuk gebruikte kengetallen afwijken van die in publicaties van IGG, die voor heel Nederland gelden. Figuur 3.1 Ontwikkeling 2000-2021 en 2018-2021 van de bouwkostenindex in Nederland
Bron: IGG Bouweconomie 2021
3
IGG Bouweconomie: www.bouwkostenkompas.nl (geraadpleegd op 5 augustus 2021)
Business case Stadsschouwburg Velsen
19
De mate van stijging van de bouwkosten in de komende 3 jaren is nog niet bekend. De coronacrisis heeft niet alleen effect op het uitgave- en investeringsgedrag op de bouwmarkt. Ook de logistieke keten is verstoord. Prijzen stijgen momenteel harder dan in de afgelopen jaren.4 Door de markt wordt verwacht dat de extra-stijging ten gevolge van corona weg gaat vallen, nadat alle achterstanden in de uitvoering van de bouw en in de levering van grondstoffen voor de bouw zijn ingelopen. Wat betekent dit voor de prijsindexering van de bouwkosten in dit hoofdstuk? Prijsindexering kengetallen tot aan start bouw Gezien deze verwachting, en ervan uitgaande van de voorlopige tijdplanning met de uitvoering van de bouwwerkzaamheden in en rond het jaar 2024, heeft Ecorys de kengetallen van IGG (prijspeil januari 2021) geïndexeerd met de historische prijsindex voor bouwprijzen in Nederland in de utiliteitsbouw over de jaren 2000-2019. Figuur 3.1 laat zien dat de bouwkosten in deze jaren flink zijn gestegen. Dat zal in de toekomst niet anders zijn. De prijs is geïndexeerd voor 3 jaar, dus vanaf 1-1-2021 tot aan 1-1-2024. Prijsindexering kengetallen na start bouw tot aan oplevering Er hoeft geen rekening te worden gehouden met prijsstijging na de aanbesteding. De gemeente zal naar verwachting de bouwopdracht aanbesteden, met een vooraf vastgesteld plafondbedrag.
De aanbieding van de aannemers wordt prijsvast einde werk; de risicoregeling is niet van toepassing. Derhalve hoeft in algemene zin dan geen rekening meer gehouden te worden met prijsstijging tijdens de bouw. Een aannemer kan overigens meerkosten door prijsstijgingen toch vergoed krijgen, namelijk bij omstandigheden waarmee hij bij de aanbieding geen rekening hoefde te houden. Ook moet er een aanzienlijke verhoging van de kosten van het werk spelen; in jurisprudentie wordt dan de vuistregel van ten minste 5% t.o.v. de aanneemsom gehanteerd. Keuze uit laag, gemiddeld en hoog kostenniveau IGG maakt bij haar kengetallen verschil tussen een gemiddeld kostenniveau (basisniveau), een hoog kostenniveau en een laag kostenniveau. Er is geen aanleiding om in dit rapport niet uit te gaan van het gemiddelde kostenniveau. De gemeente wil een goede, degelijke schouwburg die gewoon goed is uitgerust. Verder zijn de locaties van de scenario’s (en waarschijnlijk van de centrumvarianten) niet zo complex (lees bijvoorbeeld: grootstedelijk) dat van een hoog kostenniveau uit moet worden gegaan. Bovendien is er geen reden om van een laag kostenniveau uit te gaan, bijvoorbeeld omdat het niet gaat om relatief goedkoop bouwen op het platteland.
3.2
Grondkosten Bij 2 van de 3 scenario’s en bij beide varianten moet (extra) grond in gebruik genomen worden. Bij de varianten gaan we uit van een onbekende locatie in het centrumgebied. Bij de grondkosten moet gedacht worden aan (1) de inbrengwaarde van te bebouwen grond; (2) de kosten voor de sloop van een deel van het bestaande schouwburgpand en (3) aan de kosten van bouwrijp maken van de grond. Deze onderwerpen worden hieronder uitgewerkt. Eerst wordt bepaald om hoeveel grondoppervlakte het gaat bij de scenario’s en centrumvarianten. Benodigde hoeveelheid grond Bij de scenario B en C wordt er grond toegevoegd aan de hoeveelheid grond die de schouwburg nu in gebruik heeft. Het (extra) grondbeslag van scenario B en centrumvariant 1 is gelijk. In tabel 3.1 is geraamd om hoeveel (extra) m2 grond het gaat.
4
Zie bijvoorbeeld Bouwend Nederland: ‘Prijsontwikkelingen en bouwkosten”, notitie Algemeen Bestuur 16 juni 2021
Business case Stadsschouwburg Velsen
20
Tabel 3.1 Bij de scenario’s en centrumvarianten benodigde m2 grond (afgerond) M2 bvo
Floor space index
M2 grond
Bestaande situatie
3.105 m2
1,77
1.750 m2
Scenario A
3.250 m2
1,85
1.750 m2
Scenario B
4.106 m2
1,68
+ 775 m2 5
Scenario C
5.415 m2
1,68
+1.470 m2 6
Nieuwe zaal variant 1
625 m2
0,93
+ 825 m2 7
Centrumvariant 2
4.874 m2
1,68
+ 3.125 m2 8
Bron: Planviewer, HER architecten, bewerking Ecorys
De ‘floor space index’ geeft de mate van stapeling op een kavel aan. De index wordt hoger het bebouwingspercentage stijgt en het aantal verdiepingen toeneemt. Bij centrumvariant 1 komt centrumvariant 1 op een floor space index van 0,93 uit en centrumvariant 2 op een floor space index van 1,68. Gelijk aan die van scenario C. Het verschil in efficiëntie tussen een bestaand gebouw en een nieuw gebouw is reeds verrekend bij de bepaling van het toekomstig aantal m2 bvo van centrumvariant 2. Het extra grondbeslag bij scenario C is geraamd met behulp van het schetsontwerp van HER architecten. Uitgaande van de vloeroppervlakte van de bestaande begane grond (entreeniveau) die HER-architecten heeft vastgesteld en de vloeroppervlakte van het perceel volgens Planviewer is circa 93,2% van de grond bebouwd. Dit bebouwingspercentage is voor scenario’s B en C en voor de beide centrumvarianten aangehouden. Aanname: de benodigde gronden zijn eigendom van de gemeente In de business case is verondersteld dat de nieuw benodigde gronden eigendom zijn van de gemeente en dat deze gronden onbebouwd zijn. NB - Indien de gronden die in de toekomst voor de centrumvarianten worden overwogen en geen eigendom zijn van de gemeente, moet rekening worden gehouden met de commerciële waarde van deze gronden en opstallen, inclusief kosten voor bodemsanering, sloop en asbestsanering.
Verder worden de te verwerven gronden niet in de btw-sfeer geleverd, zodat kosten koper moeten worden betaald over de koopsom. Onder kosten koper vallen overdrachtsbelasting, notariskosten, makelaarskosten en kadastraal recht. (1) Inbrengwaarde van de te bebouwen grond Voor de bepaling van de grondprijs voor de (uitbreiding van de) schouwburg is gebruik gemaakt van de ‘Kadernota grondprijzen’ (2021) De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk bedraagt voor het jaar 2021 € 149,00 per m2 uitgeefbaar terrein bij een floor space index kleiner dan 1 en € 149,00 per m2 bruto-vloeroppervlak (bvo) bij een floor space index groter of gelijk dan 1.9 Voor de bouw van de vlakke multifunctionele zaal bij centrumvariant 1 geldt een floor space index van kleiner dan 1,00. Voor de (aan)bouw van de schouwburg bij de scenario’s B en C en bij centrumvariant 2 geldt een floor space index die groter of gelijk is aan 1,00. Daarom is bij centrumvariant 1 met een grondprijs van € 149 per m2 uitgeefbaar terrein gerekend en bij de scenario’s B en C en bij centrumvariant 2 met een grondprijs van € 149 per m2 bvo.
5 6 7 8 9
Exclusief grond ten behoeve van verkeersomleidingen door aanbouw. Zie paragraaf 3.9. Exclusief grond ten behoeve van verkeersomleidingen door aanbouw. Zie paragraaf 3.9. Exclusief eventuele grond voor gebouwde parkeervoorzieningen. Zie paragraaf 3.10. Exclusief eventuele grond voor gebouwde parkeervoorzieningen. Zie paragraaf 3.10. https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/83135NED/table?ts=1628686544666 Het indexcijfer was 105,78 in 2019 en 106,96 in 2020.
Business case Stadsschouwburg Velsen
21
De gelijke grondprijs is toegepast voor de overige toekomstige culturele ruimte, die deels per uur, per dagdeel of vast zal worden verhuurd. Er wordt van uitgegaan dat de huurders tot de maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk kunnen worden gerekend. De grondprijs voor horeca (exclusief hotels) moet volgens de ‘Kadernota grondprijzen’ (2021) op basis van de residuele grondwaarde worden bepaald, maar in de nota wordt aangetekend dat horeca veelal deel uitmaakt van integrale projecten, waaronder winkelprojecten. In dit geval: als onderdeel van de schouwburg. Er vindt geen zelfstandige gronduitgifte ten behoeve van de horeca plaats. Het theatercafé wordt - met 390 m2 bvo of met minder dan 10% van de totale vloeroppervlakte bij scenario C (inclusief vervanging van het huidige theatercafé) en bij centrumvariant 2 - ondersteunend en ondergeschikt. Daarom hoeft niet met een aparte grondprijs voor horeca te worden gerekend. De grondprijs onder een (gebouwde) parkeerplaats is volgens de ‘Kadernota grondprijzen’ (2021) maatwerk en wordt per ontwikkeling apart bepaald. In paragraaf 5.1 wordt op de kosten voor de benodigde parkeervoorzieningen ingegaan. (2) Gedeeltelijke sloop bestaande schouwburg De scenario’s voor de bestaande schouwburglocatie voorzien in de sloop van een bepaald deel van het bestaande gebouw. Zie daarvoor de derde kolom van de tabellen 2.2, 2.3 en 2.4.
Voor de kostprijs van de te slopen m2 is gebruik gemaakt van het kengetal van € 67 per m2 bvo voor sloop tot op casco, inclusief eventuele gevel en inclusief inbouwpakket, zoals deze door Arcadis is gepubliceerd over het jaar 2019.10 Dit kengetal is geïndexeerd voor de CPI (HICS) tot 1-1-2021. (3) Kosten van bouwrijp maken Bij de scenario’s en varianten moet de te bebouwen grond (het bouwterrein) bouwrijp worden gemaakt. Het beoogde bouwterrein voor de scenario’s B en C bestaat uit wegverharding in de Wilgenstraat en openbaar, parkachtig groen. In tabel 3.2 staat om hoeveel m2 grond het gaat. Tabel 3.2 Grondoppervlakte voor bouwrijp maken scenario’s B en C
Verwijdering openbaar groen (en bomen)
Scenario B
Scenario C
--
720 m2
Verwijdering tracé Wilgenstraat
775 m2
750 m2
Bouwrijp maken te bebouwen grond
775 m2
1.470 m2
Bron: schetsontwerp HER architecten 2020, metrages schatting Ecorys o.b.v. Google Maps (geraadpleegd 10 augustus 2021)
Onder bouwrijp maken wordt verstaan het zodanig bewerken van grond dat deze geschikt wordt voor realisatie van vastgoed en de aanleg van weginfrastructuur. De werkzaamheden betreffen bij onbebouwde grond o.a. het roeren van de grond (verwijderen van toplaag, verwijderen van ondergrondse en bovengrondse infrastructuur, verwijderen van bestaand groen), terreinophoging (eventueel met voorbelasting), aanleg van ondergrondse infrastructuur (met name riolering), aanleg van tijdelijke bouwwegen en realisatie van (tijdelijke) waterberging en watergangen. De gemiddelde kosten voor het bouwrijp maken van een kavel bedragen circa € 27 per m2 bruto terreinoppervlakte, waarbij een range tussen € 22,90 en € 32,70 per m2 wordt aangehouden.11 De exacte prijs verschilt afhankelijk van de locatie waar gebouwd gaat worden. Op het bouwterrein voor scenario B moeten 3 betrekkelijk kleine bomen worden gerooid. Op het bouwterrein voor scenario C moeten enkele bomen worden gerooid. Het kappen van een kleine boom kost gemiddeld € 400, het kappen van een gemiddelde boom € 600 en het kappen van een grote boom
10 11
Arcadis: “Vormfactoren & kostenkengetallen Nederlandse Assets 2019/2020”, pagina 16. Arcadis: “Vormfactoren & kostenkengetallen Nederlandse Assets 2019/2020”, pagina 10.
Business case Stadsschouwburg Velsen
22
richting de € 800. Voor het bouwterrein van scenario C is het kengetal van € 27 per m2 verhoogd met 20%, voor het kappen van de bomen. Voor de centrumvarianten 1 en 2 is niet bekend om welke locatie het zal gaan. Daarom is ook niet bekend wat de bebouwde staat is van het bouwterrein. Uitgegaan is van onbebouwde staat. Omdat het om binnenstedelijk terrein gaat, zal het bouwrijp maken duurder uitvallen dan bij de scenario’s voor de huidige locatie van de schouwburg. Uitgegaan is van 20% complexiteitsopslag. Vaak wordt in deze fase van het opstellen van een investeringsbegroting voor vastgoed ook begroot welk budget nodig is voor het zogenaamde woonrijp maken. Daaronder wordt verstaan het afwerken van openbare delen van een plangebied voor uiteindelijk gebruik. Het betreft het aanbrengen van voorzieningen op en in het maaiveld, zoals definitieve verhardingen, afwatering, straatverlichting, groenvoorzieningen en straatmeubilair. Woonrijp maken vindt plaats aan het eind of na afronding van de bouwactiviteiten. Bij deze casus heeft woonrijp maken vooral betrekking hebben op de werkzaamheden die zijn begroot in paragraaf 3.10. Subtotalen van grondkosten In deze paragraaf zijn de grondkosten geraamd op basis van de inbrengwaarde van te bebouwen grond, van de kosten van gedeeltelijke sloop en van de kosten van het bouwrijp maken. In tabel 3.3 worden deze kosten samengevat.
Tabel 3.3 Raming van de grondkosten voor de culturele accommodatie Scenario Scenario Scenario A B C Grondprijs te verwerven grond €0 € 115.075 € 219.025 Gedeeltelijke sloop schouwburg
Variant 1.2 € 123.425
Variant 2 € 464.425
€ 6.225
€ 89.200
€ 43.000
€ 6.225
€0
€0
€0
€ 20.850
€ 47.625
€ 26.850
€ 25.025
€ 101.000
4,0% € 6.475
4,0% € 234.025
4,0% € 321.900
4,0% € 162.675
4,0% € 154.300
4,0% € 587.750
Bouwrijp maken bouwterrein Prijsindexering 1-1-2021 t/m 1-1-2024 Grondkosten
Variant 1.1 € 123.425
Bron: bewerking Ecorys
De prijsindexering van circa 4% voor de periode 1-1-2021 tot en met 1-1-2024 is afgeleid door cumulatieve verhoging met het jaargemiddelde van de bouwindex 2000-2020 voor 3 jaar. In de volgende paragraaf worden de bouw- en renovatiekosten voor de drie scenario’s en voor de twee centrumvarianten uitgewerkt.
3.3
Bouwkosten Bij de bouwkosten moet onderscheid gemaakt worden tussen de bouwkosten voor nieuwbouw en de bouwkosten voor renovatie en verduurzaming van het bestaande schouwburggebouw. Kengetallen voor bouwkosten nieuwbouw IGG geeft twee kengetallen voor de nieuwbouwkosten voor Noord-Holland die relevant zijn voor de casus. Het kengetal voor de bouwkosten voor ‘theaters’ (€ 2.355 per m2 bvo) is toepasbaar voor de multifunctionele zaal, dus voor de aanbouw bij scenario B en voor de nieuwe zelfstandige multifunctionele zaal van centrumvariant 2. Het kengetal voor ‘schouwburgen met toneeltoren’ (€ 3.256 per m2 bvo) is relevant voor het nieuwbouwdeel van scenario A, scenario C en centrumvariant 2.
Business case Stadsschouwburg Velsen
23
De bovenstaande kengetallen voor bouw gaan uit van extra investeringen die nodig zijn volgens het duurzaamheidsniveau BENG (= bijna energie neutraal gebouw). De BENG-kosten bedragen € 85 per m2 bvo voor een theater en € 74 per m2 bvo voor een schouwburg met toneeltoren. BENG is voorgeschreven in het vigerende bouwbesluit voor nieuwbouw, waardoor dit daarmee ook meteen de minimumeis is. Hogere duurzaamheidsambities leiden tot extra meerkosten. De BENG-opslag is toegevoegd aan de bouwkosten. Kengetallen voor renovatiekosten IGG geeft geen kengetal voor de renovatie van een schouwburgen met toneeltoren. Uit een recente calculatie van PBTA (november 2020) voor de renovatie van schouwburg de Nieuwe Doelen in Gorinchem (420 stoelen) heeft Ecorys afgeleid wat de bouwtechnische renovatie en vernieuwing van de installaties van een schouwburg gaat kosten per m2 bvo, uitgaande van de som van de kostenramingen voor instandhouding (€ 342,75 per m2 bvo) en noodzakelijke verbeteringen (€ 491,25 per m2 bvo). De kosten van optionele verbeteringen werden buiten beschouwing gelaten. Daarnaast werden de BENG-meerkosten ten behoeve van de van overheidswege voorgeschreven verduurzaming van € 74 per m2 bvo, verrekend, voor een schouwburg met toneeltoren. De prijzen zijn geïndexeerd voor drie jaar, dus vanaf 1-1-2021 tot aan 1-1-2024.
Verrekening van renovatie- en onderhoudswerkzaamheden voor 2023 De toneeltoren moet worden verduurzaamd. Deze verduurzaming wordt uitgevoerd in combinatie met de vernieuwing van de dakbekleding en de vervanging van de gevelbeplating. Dak en gevelbeplating worden dan geïsoleerd. Ook de rookluiken worden vernieuwd. De totale kosten ad € 632.000 zijn grotendeels voorzien in het MJOP voor de schouwburg en in de gemeentelijke begroting. Daarnaast zal voor € 50.000 duurzaamheidssubsidie worden aangevraagd bij de provincie. Daarnaast is de brandmeld- en ontruimings-installatie aan vernieuwing toe, ad circa € 165.000. De uitvoering van deze werkzaamheden is voor 2023 voorzien, dus nog vóór de start van de uitvoering van een scenario of een centrumvariant. De € 632.000 is daarom in mindering gebracht op het geraamde budget voor de renovatiekosten. Algemene bouwplaatskosten (ABK) De algemene bouwplaatskosten worden hier tot de bouwkosten gerekend, en niet (zoals meestal het geval is) tot de indirecte kosten gerekend. De ABK worden genomen als een opslag op de bouwkosten. Bouwondernemingen rekenen voor de ABK met een opslag die varieert over de werkzaamheden en de soorten gebouwen. Voor utiliteitsbouw12 (circa 4.000 m2, bouwtijd 40-48 weken) geeft IGG (2021) € 114 tot € 157 per m2 bvo aan.
De business case gaat voor de schouwburg gaat uit van € 135,50 per m2 bvo aan ABK, het gemiddelde van de range van IGG. Aangenomen wordt dat de gemeente graag zal willen dat er volgens duurzaamheidseisen (Breaam) wordt gebouwd. Daarom komt er nog eens € 25 per m2 bvo bij, in totaal: € 160,50. Als de bouwplaats krap en complex zou zijn, moeten de ABK worden verhoogd.
12
De gebouwen die onder utiliteit vallen hebben een bepaald nut. Ze zijn vaak groot, omdat ze door meerdere mensen tegelijk gebruikt worden. Utiliteitsbouw omvat te bouwen vastgoed zonder woonbestemming. U kunt denken aan winkels, kantoren, fabrieken, bedrijfshallen, ziekenhuizen en culturele accommodaties.
Business case Stadsschouwburg Velsen
24
Tabel 3.4 Raming van bouwkosten culturele accommodatie, inclusief algemene bouwplaatskosten Scenario A Scenario B Scenario C Variant 1.1 Variant 1.2 (+ scen. A) € 6.650
€ 234.075
€ 321.900
€ 162.675
€ 154.300
Bouwkosten nieuwbouw
€ 771.675
€ 5.454.175
€ 7.502.200
€ 2.253.725
€ 1.695.600
Renovatiekosten schouwburg
€ 1.939.000
€ 828.425
€ 1.445.925
€ 1.939.000
€0
Grondkosten
Prijsindexering 2021-2024 Grond + bouw exclusief ABK
4,0%
4,0%
4,0%
4,0%
4,0%
€ 2.817.750
€ 6.530.825
€ 9.301.650
€ 4.358.375
€ 1.762.600
Algemene bouwplaatskosten
€0
€ 123.950
€ 235.925
€ 132.950
€ 123.950
Grond + bouw inclusief ABK
€ 2.817.750
€ 6.654.775
€ 9.537.575
€ 4.491.325
€ 1.886.525
Variant 2 € 587.750 € 15.005.850 €0 4,0% € 15.598.725 € 500.275 € 16.099.000
Bron: bewerking Ecorys
De prijsindexering van circa 4% voor de periode 1-1-2021 tot en met 1-1-2024 is (weer) afgeleid door cumulatieve verhoging met het jaargemiddelde van de bouwindex 2000-2020 voor 3 jaar. Het komt wellicht vreemd over dat de bouwkosten voor scenario B veel hoger uitvallen dan die voor variant 1.1. Dit komt omdat bij scenario B relatief veel vloeroppervlakte wordt gebouwd (zoals nieuwe circulatieruimte, om alle verdiepingen toegankelijker en overzichtelijker te maken) en ook wordt relatief veel vloeroppervlakte gesloopt. Bij variant 1.1 moet er weer meer ruimte worden gerenoveerd dan bij scenario B. Vergelijk hiervoor tabel 2.2 met tabel 2.4. Naast de grondkosten en bouwkosten, zijn de inrichtingskosten in de investeringen relevant.