Resort Eindhoven_Masterplan 2.2 Notitie
Tekst van het document
MASTERPLAN Resort Veldhoven versie 2.2 11 maart 2025
Titelpagina BETREFT
Notitie Masterplan
VERSIE
2.2
PARK
Resort Veldhoven Runstraat 40 Veldhoven
DATUM
11 maart 2025
OPDRACHTGEVER
Resort Veldhoven Immenweg 15 6741 KP LUNTEREN Telefoon: 0318-487780 Fax: 0318-487814
CONTACTPERSOON
Dhr. P. van den Hoek
OPGESTELD DOOR
BOOT organiserend ingenieursburo B.V. Plesmanstraat 5 3905 KZ Veenendaal NEXIT architects Statenlaan 8 6828 WE Arnhem LANDLAB landscape architects Amsterdamseweg 21 8614 GA Arnhem PUNKT architectuur Koningsschot 45A 3905 PR, Veenendaal
CONTACTPERSOON
Dhr. G. Prosman (Buro Boot) Dhr. A.G.C. De Boer (Nexit) Dhr. E. A. Joosting-Bunk (LandLab) Dhr. F. Van Gent (Punkt)
FOTO VOORPAGINA
PROJECT
2 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Erfgoedhuis Veldhoven
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
Inhoudsopgave 1
INLEIDING...............................................................................................................................5 1.1
2
AANLEIDING EN DOEL .................................................................................................. 5
VAKANTIEPARK ’T WITVEN ..............................................................................................6 2.1
LIGGING ................................................................................................................... 6
2.2
HISTORIE .................................................................................................................. 7
2.3
DOELGROEP OUDE SITUATIE .......................................................................................... 8
2.4
ACCOMMODATIES ...................................................................................................... 8
2.5
VOORZIENINGEN ...................................................................................................... 10
2.6
VITALITEIT .............................................................................................................. 11
2.7
GROEN EN BLAUW INVENTARISATIE ................................................................................ 11
3
TOPPARKEN ........................................................................................................................ 14 3.1
VISIE OP KLANTBELEVING ............................................................................................ 15
3.2
BEDRIJFSMATIGE EXPLOITATIE ...................................................................................... 16
3.3
BEHEER .................................................................................................................. 18
3.4
MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN ............................................................ 18
4
OMGEVING .......................................................................................................................... 22 4.1
DNA VAN HET GEBIED ............................................................................................... 22
4.2
NATUURWAARDEN .................................................................................................... 23
4.3
BEEKHERSTELPROJECT ................................................................................................ 23
5
MARKT.................................................................................................................................. 25 5.1
ONTWIKKELINGEN ..................................................................................................... 25
5.2
MARKTONDERZOEK ................................................................................................... 26
6
RUIMTELIJK KADER ......................................................................................................... 29 6.1
OMGEVINGSPLAN...................................................................................................... 29
6.2
PROVINCIAAL BELEID ................................................................................................. 30
7
VISIE OP TOERISTISCH PRODUCT .............................................................................. 31 7.1
STRATEGISCHE ANALYSE ............................................................................................. 31
7.2
DOELGROEP ............................................................................................................ 32
8
TOELICHTING MASTERPLAN 2.0 ................................................................................. 34 8.1
RUIMTELIJKE ONTWIKKELING ........................................................................................ 34
8.2
MASTERPLAN........................................................................................................... 36
8.3
BEBOUWING ............................................................................................................ 37
8.4
RECREATIEVERBLIJVEN ................................................................................................ 40
8.5
KAVELPASPOORTEN ................................................................................................... 40
8.6
GROEN .................................................................................................................. 41
8.7
WATER .................................................................................................................. 42
8.8
VOORZIENINGEN ...................................................................................................... 45
8.9
FASERING ............................................................................................................... 47
8.10
INTEGRATIE BESTAANDE RECREANTEN ............................................................................ 49
PROJECT
3 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
9
OMGEVINGSFACTOREN .................................................................................................. 51 9.1
BODEM .................................................................................................................. 51
9.2
ECOLOGIE ............................................................................................................... 51
9.3
ARCHEOLOGIE ......................................................................................................... 51
9.4
VERKEER ................................................................................................................ 52
10
OMGEVINGSPLAN ............................................................................................................. 54 10.1
NOORDELIJK TERREIN ................................................................................................ 54
10.2
ZUIDELIJK TERREIN .................................................................................................... 57
10.3
PARTICIPATIE........................................................................................................... 59
BIJLAGEN 01 Ontwerp Toiletgebouw 02 Ontwerp Receptiegebouw 03 Ontwerp Beheerderswoning 04 Ontwerp Hotel 05 Ontwerp Lodges 06 Ontwerp Werkschuur 07 Quickscan Flora en Fauna 08 Archeologisch onderzoek 09 Milieuhygiënisch vooronderzoek 10 Notitie Parkeren 11 Kavelpaspoort 12 Vitaliteitsscan 2023 13 De Run, Beekherstelplan waterschap 14 Inventarisatie bomen 15 Concept deeluitwerking fase 1 16 Verslaglegging participatieavond Eigenaren
Masterplan 2.2 Masterplan 2.2 Fasering
PROJECT
4 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
Inleiding 1.1
Aanleiding en doel In december 2023 heeft TopParken vakantiepark ’t Witven in Veldhoven overgenomen. TopParken is voornemens het park te revitaliseren. Ter voorbereiding op de planvorming zijn diverse onderzoeken verricht. In juli 2023 is de eerste versie van het masterplan gepresenteerd aan de gemeente Veldhoven. Na diverse gesprekken zijn aanpassingen doorgevoerd en is het Masterplan verder uitgewerkt. Deze notitie is een toelichting op het Masterplan. In het eerste deel wordt een de situatie beschreven zoals deze was bij aankoop en de voormalige situatie. In hoofdstuk 3 wordt nader kennis gemaakt met de organisatie TopParken. Vervolgens wordt aangegeven welke zaken van belang zijn voor verdere ontwikkeling. Dit vanuit de marktontwikkelingen, de omgevingskwaliteiten en omgevingsbeleid. Op basis van alle input is vervolgens aangegeven waar het park naar toe wil en wat daarvoor nodig is. Bij het opstellen van het masterplan zijn diverse specialisten betrokken. Buro Boot uit Veenendaal coördineert de planvorming- en vergunningsfase en verzorgt de planuitwerking. NEXIT-architects uit Arnhem is verantwoordelijk voor de planvorming voor hotel, lodges en de omvorming van bestaande bebouwing. Punkt architectuur uit Veenendaal heeft de recreatieverblijven ontworpen.
En LANDLAB landscape architects uit Arnhem heeft het ruimtelijke concept bedacht en de landschappelijke inpassing verzorgd.
PROJECT
5 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
2
Vakantiepark ’t Witven
2.1
Ligging Vakantiepark ‘t Witven is gelegen ten zuiden van de A67. Aan de noordzijde van deze snelweg is ASML gesitueerd. Verder ten noorden van de snelweg ligt de dorpskern van Veldhoven en de woonwijken D ‘Ekker, Zonderwijk, Veldhoven Dorp en Meerveldhoven. Het park is gesitueerd tussen twee beekdalen. Tussen de snelweg en het park ligt de gekanaliseerde beekloop van de Run. Wat verder naar het zuiden stroomt de Dommel. Aan de noordkant van het park is een zogenaamd rabattenbosje aanwezig welke eigendom is van de gemeente Veldhoven. Rondom is het park begrensd door agrarische percelen en kleine bosgebiedjes met oude vennen en visvijvers. Figuur 1. Ligging van het park in de omgeving.
Figuur 2. Gelegen tussen de beekdalen van de Run en de Dommel
PROJECT
6 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
2.2
Historie Uit historische kaarten blijkt dat het park voorheen onderdeel uitmaakte van de Uitvensche heide. Deze heide is na 1910 ontgonnen. In de directe omgeving van het park zijn nog enkele vennen zoals de Groote en de Kleine Vlasroot aanwezig. Figuur 3: Ontwikkeling vanaf 1900
In 1936 werd door middel van een werkgelegenheidsproject aan de noordzijde op het park een natuurbad gerealiseerd. Dit zwembad werd tot 1987 geëxploiteerd en kreeg de naam Witven. Daarna is het vakantiepark opgericht en uitgebouwd. Het zwembad werd door de jaren heen getransformeerd naar een strandbad. In 2015 presenteerden de voormalige exploitanten plannen voor uitbreiding met een hotel, diverse lodges en groepsaccommodaties. Hoewel het bestemmingsplan werd goedgekeurd, is de realisatie van de plannen door de jaren heen verschillende malen uitgesteld. In 2017 werd de zwemplas gesloten voor dagrecreanten en was de zwemgelegenheid exclusief voor de bezoekers van het park. De voormalige naam van het recreatiepark is ontleend aan de inheemse plantensoort Veenpluis. Deze soort groeide in het gebied tussen Run en Dommel en bloeide in juli en augustus. De bloemen zijn erg klein en worden omgeven door borstelharen die na de bloei uitgroeien tot lange, witte haren die de typisch wollige pluim vormen waaraan de plant zijn naam te danken heeft. In het najaar gaf dat in het landschap het effect van een wit ven*. In januari 2024 heeft TopParken het park overgenomen en de naam Resort Veldhoven gegeven. * Bron: https://www.erfgoedhuisveldhoven.nl/
PROJECT
7 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
2.3
Doelgroep oude situatie Voor de recreant is de belevingswaarde van een vakantiepark en/of de omgeving een belangrijke factor. Voor de recreatiesector is de zogenaamde Leefstijlvinder (model van SAMR, www.leefstijlvinder.nl) opgesteld om doelgroepen te kunnen segmenteren. Het voormalige park richtte zich op de doelgroepen harmoniezoeker en verbindingzoeker. Daarbij werd zowel gericht op gasten met vaste plekken als seizoens- en toerplaatsen.
Figuur 4: Leefstijlvinder
2.4
Accommodaties Op het park wordt recreatief nachtverblijf geboden in recreatiewoningen en op seizoens- en toerplaatsen. De recreatiewoningen worden jaarrond gebruikt. Momenteel zijn er ca. 110 vaste plaatsen en 160 seizoens- en toerplaatsen. Veel accommodaties zijn verouderd. Tabel 1: Accommodaties eind 2023 ACCOMMODATIES
AANTAL
Vaste plaatsen (jaarplaatsen) Vaste plaatsen (verhuur)
16
Vaste plaatsen (totaal)
109
Seizoensplaatsen
41
Toerplaatsen
88
Camperplaatsen
28
Fietsplaatsen
4
Seizoens-/toerplaatsen (totaal)
161
PROJECT
8 /58
93
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
Figuur 5: Beeld van enkele bestaande accommodaties
Figuur 6: Parkplattegrond
PROJECT
9 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
2.5
Voorzieningen Het park bestaat uit twee delen. Aan de noordzijde is de zwemplas gelegen met paviljoen en speelvoorzieningen, restaurant en partycentrum. Dit is de hoofdentree van het park. Figuur 7. Het bestaande partycentrum
Op het zuidelijke deel is een receptie aanwezig met een eetcafé, campingshop, en een fietsverhuur. Daarnaast staan in dit deel van het park een toiletgebouw en een animatieruimte en diverse andere kleine (speel)voorzieningen (zie parkplattegrond). Figuur 8. Toiletgebouw (2x boven), animatie en receptie
PROJECT
10 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
2.6
Vitaliteit In november 2023 is in opdracht van Gemeente Veldhoven door bureau Ginder een Vitaliteitsscan uitgevoerd van het park. Conclusie van het onderzoek is dat het park vitaal is en zich verder kan ontwikkelen om aan te blijven haken bij trends en marktontwikkelingen in de verblijfsrecreatie. Het park wordt kansrijk voor hoogwaardige recreatie geacht. Wel stond de bedrijfsmatige exploitatie onder druk doordat deels permanent gewoond wordt op het recreatiepark. Dit wordt gezien als het eerste kenmerk van verval vanuit recreatief perspectief. De vitaliteit van het park staat weergegeven in onderstaande figuur. Figuur 9: Vitaliteit
2.7
Terreininventarisatie Water Omdat waterproblematiek op het huidige park duidelijk zichtbaar is, zijn de greppels en sloten op het terrein in kaart gebracht. Tijdens de inventarisatie bleek dat de waterproblematiek mede wordt veroorzaakt doordat veel watergangen door de jaren heen dichtgeslibd en/of overgroeid zijn en daardoor niet of onvoldoende functioneren. Groenelementen Voorafgaand aan de planvorming zijn alle groene inrichtingselementen zoals bomen, hagen, bosplantsoenstroken en heesters geïnventariseerd. Een overzicht van de geïnventariseerde bomen is als bijlage bij het Masterplan gevoegd. Van de bestaande groenstructuur zijn de grote bomen gebruikt als onderlegger voor het nieuwe masterplan. Conclusie van de inventarisatie is dat er geen sprake is van een duidelijke groenstructuur, het beeld oogt versnipperd en rommelig. De groene randen van het terrein zijn evenals diverse grote bomen, het behouden waard omdat ze ervoor zorgen dat het park groen is ingekaderd in de landelijke omgeving.
PROJECT
11 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
Bomenkap Binnen enkele maanden na de overname van het park zijn ca. 45 bomen nabij het huidige parkeerterrein en de tennisbanen aan de noordzijde van het park verwijderd. Dit waren overwegend populieren. Deze bomen zijn niet in de groeninventarisatie opgenomen omdat deze pas daarna is uitgevoerd. Reden voor de kap was dat de conditie van de betreffende bomen slecht was. De bomen bevatten veel dood hout hetgeen voor de initiatiefnemer een onaanvaardbaar risico betrof. Compensatie Bij het opstellen van het masterplan is rekening gehouden met het feit dat er nieuwe bomen worden aangeplant als compensatie voor de reeds gevelde bomen. Met name binnen de groenblauwe ader is voldoende ruimte voor de compensatie, maar ook op de kavels zelf en op de nieuw te realiseren parkeerplaats, aan de noordzijde van het park, zullen nieuwe bomen worden aangeplant. Tijdens de nadere detaillering en uitwerking van de afzonderlijke fasen van het masterplan zal de compensatie worden uitgewerkt en onderbouwd. Bij deze uitwerking zal rekening worden gehouden met de landschappelijke investeringsregeling (LIR) voor het hotel en de compensatie-eisen ten aanzien van de reeds gevelde bomen.
PROJECT
12 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
Figuur 10. Groeninventarisatie huidige situatie
PROJECT
13 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
3
TopParken TopParken exploiteert meerdere vakantieparken in Nederland, gelegen op unieke locaties in het bos, aan het water of andere bijzondere locaties. De kracht van TopParken is om parken welke onvoldoende rendabel zijn, de binding met de markt dreigen te verliezen of verloren hebben en waarvan het kwaliteits- en onderhoudsniveau achterblijven, weer nieuw leven in te blazen. Dit door volop te investeren in kwaliteit. Omdat de verblijfsrecreatieve markt sterk in ontwikkeling is, is het belangrijk dat ontwikkelingen gepaard gaan met innovatie, door te weten wat er speelt. Hierdoor is TopParken eenvoudiger in staat om te vernieuwen. Kwaliteit, gastvrijheid en beleving zijn onderwerpen die hierin belangrijk zijn. Figuur 11: Logo TopParken
TopParken richt zich op twee pijlers, namelijk verhuur en verkoop. Deze twee pijlers versterken elkaar en hebben elkaar ook hard nodig voor een gezonde exploitatie. Missie en visie Verhuur
Verkoop
Missie
Waardevolle herinneringen creëren
Investeren in waardevolle herinneringen.
Visie
Met passie verzorgen wij onbezorgde
Met een hoge mate van vakbekwaam-
vakanties waarin kwaliteit, service en
heid combineren wij investeren en kwa-
het familiegevoel centraal staan.
litatieve vrijetijdsbesteding.
Kernwaarden Het TopParken DNA is een belangrijke richtlijn voor de organisatie, maakt de bedrijfscultuur duidelijk en kenmerkt en verbindt. Deze kernwaarden bepalen de economische kracht en dienen als uitgangspunt voor het toekomstperspectief van TopParken. TopParken is een organisatie die zich laat typeren als een familiebedrijf dat in positieve zin terug te zien is binnen onze organisatie en ook daarbuiten in (servicegerichte)relatie met de gast en uitstraling van onze parken. Medewerkers streven naar de hoogste kwaliteit van dienstverlening, en hebben passie voor hun vak dat zich uit in ongebreideld enthousiasme en enorme drive. Op basis van deze kernwaarden kunnen wij eenvoudiger strategische beslissingen nemen. In het personeelsbeleid zijn deze competenties van belang om de juiste personen passend bij de gewenste bedrijfscultuur aan te trekken. Met de volgende kernwaarden kunnen wij onze bedrijfscultuur duiden:
PROJECT
14 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
Familiegevoel Inlevingsvermogen/empathisch Betrokken (bij de organisatie/collega/gast/potentiële koper/eigenaar) Betrouwbaar Zorgzaam/ontzorgend Open/transparant Samenwerken Wendbaar
3.1
Kwaliteits- en servicegericht Vriendelijk/hartelijk Klant-/gastgericht Goede mondelinge en schriftelijke uitdrukkingsvaardigheden Vakbekwaam/vakkundig/Professioneel
Passie Gedrevenheid Enthousiasme Ondernemend Initiatiefrijk
Visie op klantbeleving De kracht van TopParken is het diverse aanbod aan kwalitatief hoogwaardige vakantieparken, waarbij er bij de invulling van iedere locatie gekeken is naar de kracht van de omgeving. Alle vakantieparken die aangesloten zijn bij TopParken profiteren van de collectieve kracht van de organisatie. Voor het creëren van een maximale vakantiebeleving heeft TopParken een eigen model klantreis opgesteld. Dit helpt om keuzes te maken waar specifiek aandacht aan dient te worden besteed om de juiste beleving te kunnen bieden. Zij onderhoudt daarnaast een aantal basisuitgangspunten voor het bieden van Experience. Er wordt momenteel gewerkt aan een eigen kwaliteitslabel/standaard voor TopParken. Daarin wordt het niveau van TopParken omschreven met bijvoorbeeld locaties en voorzieningenniveau, soort klantbeleving en nog een aantal andere beoordelingscriteria. Dit leidt in zijn totaliteit tot een overkoepelend kwaliteitslabel voor alle TopParken waardoor het duidelijk is wat je kan verwachten als je een TopPark bezoekt. Figuur 12: Model klantreis TopParken (verblijfsrecreant)
PROJECT
15 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
Figuur 13: Basis uitgangspunten Experience
Resort Veldhoven biedt door haar ligging en potentiële inrichting, de gewenste potentie voor meerdere doelgroepen. De ligging van het park zorgt voor een grote diversiteit aan activiteiten in de nabije omgeving. De combinatie van Veldhoven en Eindhoven en het natuurlijk buitengebied van Brabant maakt het een ideale uitvalsbasis voor vakantiegangers. Het biedt veel potentie voor de doelgroepen inzichtzoekers en verbindingzoekers. 3.2
Bedrijfsmatige exploitatie TopParken richt zich zowel op verkoop als verhuur van recreatieverblijven. Investeerders welke een recreatieverblijf kopen stellen veelal het object beschikbaar voor de verhuur. Zelfstandige verhuur is niet toegestaan. Belangrijk daarbij is om goede afspraken te maken om de bedrijfsmatige exploitatie en vitaliteit op lange termijn te borgen. Dit wordt gedaan door:
Bij de verkoop worden kwalitatieve verplichtingen opgenomen in de koopovereenkomst gericht op onder andere bedrijfsmatige exploitatie, permanente bewoning, verhuurbepalingen, instandhouding kwaliteit, parkreglement en parkservice bijdragen.
Verhuur vindt altijd plaats via de verhuurorganisatie van het park. De parkservicebijdrage wordt gebruikt voor afschrijving, investeringen en korte en lange termijn onderhoud van voorzieningen, infrastructuur e.d. Omdat TopParken zich niet richt op de exploitatie van het hotel wordt hiervoor gezocht naar een geschikte partner. Bij het opstellen van dit masterplan is nog niet duidelijk welke partij dit zal zijn. In het volgende figuur is het principe van de exploitatie gevisualiseerd.
PROJECT
16 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
Figuur 14: Principe exploitatie
Verhuuropbrengsten
TopParken
Huurders
Parkbijdrage, contract Beschikbaar stellen verhuur
Huurkavels park
Recreatieverblijven park
Recreatieverblijven investeerders/particulieren
De Afdeling Eigenaren is het eerste aanspreekpunt voor eigenaren. Van daaruit wordt actief onderhoud aangeboden met tuincontracten. Voor de recreatieverblijven die verhuurd worden is dit een must. Daarnaast vervult de beheerder een actieve rol en informeert hij de Afdeling eigenaren als kavels onvoldoende onderhouden worden. Verhuur wordt verzorgd door TopVakanties; de verhuurorganisatie van TopParken. Zij maakt daarbij gebruik van zowel haar eigen netwerk en platform als diverse verhuurbemiddelingssites, zoals Booking.com, BungalowsSpecials.nl en Belvilla.nl. Door middel van een cross mediale marktbenadering zorgt TopParken voor marketingkracht over gehele linie. In het volgend overzicht is duidelijk welke kanalen er worden ingezet. Tabel 1: Promotie OFFLINE PROMOTIE
ONLINE PROMOTIE
Brochures/flyers etc.
Hoofddomein TopParken.nl
Beurs participaties
Losstaande park website
Landelijke en regionale dagbladen
Social media
Outdoor reclame (abri’s etc.)
Zoekmachine marketing
Signing (bedrijfsauto’s etc.)
Affiliate marketing
Televisie en radio
E-mail marketing
Reclame op andere parken (narrowcasting etc.)
Remarketing trajecten
Sponsoring
Data marketing Joint promotions
Voor ieder park worden in bovenstaande categorieën doorlopende campagnes uitgezet, gemonitord en vervolgens geoptimaliseerd. Hiermee creëert TopParken een gezonde stroom van traffic, parkgerichte leads en boekingen. TopVakanties heeft een samenwerkingsovereenkomst met een bedrijf dat zorg(eloze) vakanties aanbiedt aan mensen met beperkingen. Deze partij maakt het in samenwerking met het park mogelijk om mensen onbezorgd van hun vakantie te laten genieten, doordat er bijvoorbeeld zorgverleners ter plaatse komen, er bij aankomst een rolstoel en andere faciliteiten klaarstaan etc.
PROJECT
17 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
3.3
Permanente bewoning Op het park waren tijdens de overname ca. 110 vaste verblijven (chalets/stacaravans) aanwezig. Bekend is dat een deel van deze verblijven permanent bewoond wordt. In de jaren voordat TopParken eigenaar werd van het park is dit gedoogd door zowel de eigenaar als de gemeente Veldhoven. Conform het beleid van zowel TopParken als de gemeente is permanente bewoning niet toegestaan. Met de huidige eigenaren wordt overleg gevoerd over de permanente bewoning. Zij zijn op de hoogte van het feit dat permanent wonen planologisch niet mogelijk is en dat dit ook in de toekomst niet door TopParken zal worden toegestaan. Omdat er mogelijk echter sprake is van sociale problematiek en TopParken dit graag op een respectvolle manier wil benaderen, worden hierover gesprekken met de afdeling sociaal domein van de gemeente Veldhoven gevoerd. Het doel is om in goed overleg met de bestaande eigenaren en de gemeente tot een oplossing te komen waarbij de permanente bewoning in de bestaande verblijven in de komende jaren volledig wordt afgebouwd.
3.4
Beheer Om de kwaliteit van het park op lange termijn te kunnen borgen en ongewenste exploitatie zoals permanente bewoning te voorkomen, neemt TopParken in de algemene bepalingen regels op (zie vorige paragraaf). Aan de hand van het boekingssysteem van TopParken en de slagboomgegevens wordt een nachtregister bijgehouden. De ‘openbare’ voorzieningen op het park, zoals de voorzieningengebouwen, wegen, parkeerplaatsen, speeltoestellen, het meubilair en de groenblauwe ader door het park blijven in eigendom van TopParken. Het onderhoud en beheer van de betreffende terreindelen, inrichtingselementen en gebouwen wordt door TopParken zelf uitgevoerd en/of gecoördineerd. Met kaveleigenaren wordt contractueel overeengekomen dat het onderhoud van zowel het kavel als het verblijf door TopParken of een andere en de wordt door het park uitgevoerd en/of gecoördineerd. Voor coördinatie daarvan zijn ervaren beheerders aangesteld. Zij sturen ook de dagelijkse zaken op het park aan.
3.5
Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen TopParken is zich bewust van de invloed van haar bedrijfsactiviteiten op de omgeving en maatschappij. Het is belangrijk dat de natuurrijke omgeving voor toekomstige generaties behouden blijft. Om dit te realiseren wordt duurzaamheid steeds verder geïntegreerd in bedrijfsprocessen, diensten en producten. Niet omdat MVO nu een mooi affiche is, maar uit overtuiging en uit het oprechte gevoel dat MVO hard nodig is. Er worden bewuste keuzes gemaakt en er wordt een balans gezocht tussen mens, planeet en resultaat. Dit is een proces, geen eindbestemming. TopParken is continu op zoek naar haalbare stappen om deze maatschappelijke verantwoordelijkheid in haar bedrijf vorm te geven. Voorbeelden van de wijze waarop dit binnen TopParken wordt gerealiseerd zijn:
PROJECT
18 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
Wij blijven op de hoogte van MVO-ontwikkelingen binnen ons vak en leveren een actieve bijdrage aan de overdracht van onze kennis hierover aan medewerkers.
Gasten, medewerkers en leveranciers worden geïnformeerd over hoe wij maatschappelijk verantwoord ondernemen.
Wij werken continu aan het verminderen van de milieubelasting en het vergroten van het duurzame karakter van ons bedrijf. Dit doen wij door actief te streven naar het verminderen van afvalstromen en onze verbruiken van gas, water, elektriciteit en fossiele brandstoffen.
Wij werken continu aan het verbeteren van ons eigen inkoopproces en richten ons met name op goederen en diensten die duurzaam zijn, bij voorkeur voorzien van een erkend milieu- en/of duurzaamheids- en/of sociaal keurmerk. Green Key Green Key is het grootste internationale duurzaamheidskeurmerk voor de toeristische- en recreatieve branche in Nederland. Het keurmerk wordt aan organisaties toegekend die duurzaamheid belangrijk vinden en dit doorvoeren in al hun bedrijfsprocessen, zonder dat hun gasten inleveren op comfort of kwaliteit. 10 vakantieparken van TopParken beschikken over het Green Key keurmerk (9x goud en 1x zilver). Hiermee is bevestigd dat TopParken een stap verder gaat dan is vereist binnen de Nederlandse wet- en regelgeving. TopParken heeft als doel op termijn alle parken te certificeren. Voor Resort Veldhoven is eveneens Green Key goud beoogd.
PROJECT
19 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
Figuur 12: Green Key keurmerk
Om te kunnen (blijven) voldoen aan de Green Key normen heeft TopParken de volgende maatregelen genomen:
Waterbesparing bij kranen en douches; Shampoos en handzeepjes met een milieukeurmerk; Brandblussers met een milieukeurmerk; Minimaliseren van plastic artikelen; Gebruik maken van duurzame schoonmaakmiddelen;
Duurzaam briefpapier, servetten en brochures; Inkoop van zoveel mogelijk biologische en fairtrade Food- & Beverage producten;
Hanteren van een duurzaam inkoopbeleid; Minimaliseren van papierverbruik; Beperken van het energieverbruik door gebruik te maken van zoveel mogelijk ledlampen en verlichtingssensoren;
Duurzaamheidsverklaringen ondertekend met leveranciers; Het zogenaamde “Green Team” draagt zorg voor naleving van de afspraken rondom MVO en bewaakt het proces. Naast Green Key doelstellingen is TopParken in 2021 gestart met het circulair gebruiken van oude bedrijfskleding. Deze kleding wordt verzameld op het hoofdkantoor en naar een gespecialiseerd bedrijf gebracht die er vervolgens circulaire producten van maakt. Hiermee verduurzaamt TopParken haar kleding cyclus en draagt een steentje bij aan het besparen van CO2 en grondstoffen. Duurzame samenwerkingen met o.a. Blycolin, Hesperia en JDE Bij het aangaan van samenwerkingen speelt duurzaamheid een belangrijke rol. Linnenservice vraagt veel van het milieu. Daarom werkt TopParken hiervoor samen met onder andere Blycolin, Hesperia en JDE. Met elkaar werken we aan innovatieve oplossingen, eerlijke linnen producten en milieuvriendelijke processen. Zo levert Blycolin Eco linnengoed met de keurmerken FairTrade en Global Organic Textile Standard. Hiermee helpen we katoenboeren in India door katoen van hen voor een eerlijke prijs in te kopen om zo hun leefomstandigheden te verbeteren. Het beddengoed van TopParken is daarnaast in het bezit van het Max Havelaar Cotton Keurmerk.
PROJECT
20 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
Voor een duurzame slaapervaring voor de gasten op de vakantieparken, werkt TopParken samen met Hespera International. Met ‘Happy Nights’ worden matrassen op een maatschappelijk verantwoorde manier geleverd, geproduceerd en teruggenomen. Hierbij wordt rekening gehouden met onder andere het verduurzamen van het transport en wordt er kritisch gekeken naar de vervoersmiddelen, het optimaliseren van de routes en de CO2 uitstoot. De teruggenomen matrassen worden, afhankelijk van de staat, grondig gereinigd en vervolgens gedoneerd aan diverse hulpinstellingen. Figuur 15: Duurzaam linnenbeheer Blycoli, fairtrade, matrassen
TopParken werkt samen met Douwe Egberts. Alle verblijfsaccommodaties zijn voorzien van een JDE koffiemachine. Deze machine levert ook heet water en vervangt hierdoor de vraag naar waterkokers. Daardoor zijn er minder huishoudelijke apparaten te vinden in de verblijfsaccommodaties wat meer ruimte en een milieubewuster verblijf voor gasten oplevert. Al het TopParken personeel rijdt op het park rond in elektrische golfkarren. Daarnaast biedt TopParken oplaadmogelijkheden voor elektrische auto’s met laadpalen van PowerGo op alle parken. Dit wordt ook gerealiseerd op Resort Veldhoven. Voor de verhuur biedt TopParken de mogelijkheid tot het huren van E-bikes en E-choppers. Daarnaast stimuleert TopParken haar onderaannemers door middel van een surplus op bijvoorbeeld het aanleggen van tuinen bij chalets waarbij gebruik gemaakt wordt van elektrische machines. Binnen de revitalisatie van bestaande en ontwikkeling van nieuwe vakantieparken, wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van natuurlijke materialen voor bewegwijzering en speelgelegenheden. Het behoud van de natuurrijke omgeving is een belangrijk onderdeel binnen de ontwikkeling én het onderhoud van de vakantieparken. Dit gebeurt in overleg met gemeenten en overige betrokkenen. Naast rekening te houden met mens, milieu en natuur, leveren we graag een positieve bijdrage aan de samenleving.
Vanuit TopParken steunen we dan ook diverse goede doelen en verenigingen en werken we regelmatig samen met sociale werkplaatsen- en instanties.
PROJECT
21 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
4
Omgeving
4.1
DNA van het gebied Het park is gelegen in landelijk gebied. Aangrenzend aan de noordkant van het park loopt de beek De Run. Wat verder naar het zuiden stroomt de laaglandbeek de Dommel. In vervolg op eerdere beekherstelprojecten van de zuidelijke gelegen delen van deze beek is het Waterschap momenteel bezig met de planvormingsfase voor het herstellen van de oude meander van de beek. Over het beekherstelproject zijn gesprekken met TopParken en andere omwonenden geweest. Tussen de huidige beekloop en het park is een zogenaamd rabattenbosje aanwezig. Hier staan overwegend pioniersoorten zoals wilg, els en populier. In het bosje zijn nog de contouren aanwezig van een oud openluchttheater. Met de gemeente en het waterschap wordt onderzocht of het mogelijk is om dit openluchttheater te herstellen. Het park is aan de oost-, zuid-, en zuidwestzijde omgeven door een versnipperd landschap waarin agrarische percelen en kleine bossen elkaar afwisselen. Enkele kleine bospercelen zoals de Groote Vlasroot en de Kleine Vlasroot bevatten oude vennen. Ook zijn er op diverse plekken visvijvers. Door het gebied lopen diverse wandelpaden. Aangrenzend aan het park zijn een kwekerij en een manege gesitueerd. Met name de zwemplas op het park heeft in het leven van Veldhovenaren een bijzondere rol gespeeld. In deze plas hebben veel kinderen uit de regio leren zwemmen.
Sinds de coronaperiode is de plas niet meer openbaar toegankelijk, maar wordt deze uitsluitend gebruikt voor bezoekers van het park. Figuur 16: Groote Vlasroot (bron: Miriam Bode)
PROJECT
22 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
4.2
Natuurwaarden Het park is gelegen nabij de A67, direct ten zuiden van Veldhoven. Rondom het park is een natuurgebied aanwezig welke onderdeel uitmaakt van het Natuurnetwerk Brabant. De beek die rond het terrein loopt is onderdeel van Natura 2000-gebied Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux. Vanuit het waterschap zijn plannen om deze beek in de westelijke richting te herprofileren en te laten meanderen. Figuur 17: Ligging park ten opzichte van natuurgebieden
4.3
Beekherstelproject In het verleden was de Run een slingerende beek. In de natte perioden liep het beekdal onder water. De vegetatie bestond vooral uit bos en heide. De relatief kleine percelen naast de Run werden hoofdzakelijk gebruikt voor agrarische doeleinden en werden omsloten door hagen en bosplantsoenstroken. Met de opkomst van de industrie en de intensieve landbouw, verdween de karakteristiek van het gebied en werd ook de oude kronkelende beekloop gekanaliseerd. Percelen werden anders verkaveld en ontwaterd door middel van sloten die uitliepen in de rechtgetrokken beek. Om de afvoer van water goed te kunnen reguleren werden stuwen in de beek aangelegd. Als gevolg van deze maatregelen is het gebied langzaam verdroogd, nam de biodiversiteit af en verdween het oude cultuurlandschap. Terwijl op het park juist sprake is van wateroverlast, is op andere plekken langs de Run juist verdroging van het landschap te zien.
PROJECT
23 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
Om een einde te maken aan de verdroging, water beter te kunnen vasthouden en de biodiversiteit weer te versterken is Waterschap De Dommel gestart met een beekherstelproject van de Run. De oude meander komt weer terug, het winterbed wordt breder en het zomerbed wordt ondieper. Zo ontstaat een breder profiel. Omdat hiervoor veel ruimte nodig is ter hoogte van de Runstraat heeft het waterschap bij TopParken het verzoek tot aankoop gedaan voor een perceel van ca. 2.700 m2 aan de noordzijde van het terrein. TopParken heeft aangegeven hieraan mee te willen werken. Voor de realisatie zullen wel diverse bomen geveld moeten worden aan de noordzijde van het terrein. Omdat deze bomen een mooie natuurlijke buffer tussen het park en de A67 vormen wordt in onderling overleg een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Figuur 18. Beekherstelproject met de aan te kopen gronden binnen het rood gearceerde deel
PROJECT
24 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
5
Markt
5.1
Ontwikkelingen De verblijfsrecreatiemarkt is sterk in ontwikkeling. Succesvol zijn de bedrijven die kwaliteit en beleving bieden. Aan de andere kant staan bedrijven welke stilstaan en door achterblijvend onderhoud het contact met de markt verliezen. Onderstaand zijn de trends en ontwikkelingen in de markt weergegeven. Algemeen
Toename aantal ouderen (‘vergrijzing’). Kleinere huishoudens. Relatief snelle bevolkingsgroei (van 17,6 nu naar 18,4 in 2060). Digitalisering van de samenleving. Toenemende mobiliteit en globalisering. Aandacht voor duurzaamheid in alle facetten van het leven. Blijvende vraag naar privacy en comfort. Behoefte aan veiligheid en menselijke maat. Groeiende belangstelling voor beleving en unieke ervaringen. Waardering voor natuur, rust en ruimte als tegenhanger van de dagelijkse hectiek. Toenemende aandacht voor fysieke en mentale gezondheid. Verschuiving van bezit naar gebruik. Recreatie & vrije tijd
Groei internationaal toerisme met name vanuit België en Duitsland. Binnenland steeds meer bestemming voor korte tussendoorvakanties. Met bijna 5 miljoen overnachtingen per jaar op vakantieparken is Noord-Brabant een populaire trekker voor toerisme.
Belangstelling voor roots & regio; regionale en lokale kwaliteiten als positieve associaties voor een bezoek (Bourgondisch Brabant, Rustiek Twente, Veluwe Natuurlijk, Zinderend Zeeland).
Logiesverschaffing is onderdeel van totaalpakket (recreatieprogramma, activiteiten, eten & drinken, attracties, bezienswaardigheden, natuurlijke omgeving). Wensen en voorkeuren verblijfsrecreanten recreatiewoningensector
De locatie is en blijft een belangrijk criterium bij de keuze van een recreatiebedrijf. Steeds meer vraag naar accommodaties met mogelijkheid voor dagelijkse aankomst en vertrek.
Liefst kleinschalige parken met een hoge belevingswaarde. Een omgeving waar genoeg te doen is. Aantrekkelijke toeristische infrastructuur: routestructuren, horeca, winkels, evenementen & attracties, bezienswaardigheden.
Goede prijs/kwaliteitverhouding. Gemakkelijk online boekbaar. Kenmerken recreatiewoningensector
Meest populaire overnachtingsaccommodatie in Nederland. Deze sector is goed voor 1/3 van het totale aantal toeristische overnachtingen in Nederland.
PROJECT
25 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
Populair bij alle leeftijdsgroepen en soorten huishoudens. Gebruikt voor korte verblijven (‘short break’) én lange vakanties. Vakantie in recreatiewoningen zijn vaak een extraatje (2e, 3e, 4e vakantie) en daardoor conjunctuurgevoelig (net als wintersportvakanties).
Steeds meer hybride vormen (lodges, cabines, chalets, enz.) waardoor een grote diversiteit aan logiesaccommodaties ontstaat in diverse uitvoeringen en onder verschillende benamingen: Tiny Houses, chalets, lodges, lofts, huisjes, bungalows, villa’s, enz.
Nadruk op duurzaamheid en circulariteit; hergebruik en recycling van materialen, investeren in nieuwe energiebronnen.
Nieuw aanbod zorgt voor algehele toename van het kwaliteitsniveau maar tegelijkertijd voor verdringing aan de onderkant van de markt. Verouderde en veelal kleine huisjesparken hebben het moeilijk omdat ze de ontwikkelingen niet meer bij kunnen houden. Gevolg: steeds minder zelfstandige parken, steeds meer concentratie van het aanbod bij concerns (Landal, Roompot, TopParken, EuroParcs). Succesfactoren
Goede locatie en bereikbaarheid Uitstekende sportvoorzieningen. Hoge kwaliteit. Duurzame moderne recreatieverblijven, goede centrumvoorzieningen. Onderscheidend profiel en hoge belevingswaarde. Professionele bedrijfsvoering en een marktgerichte oriëntatie. Goede samenwerking tussen bedrijfsleven (exploitant) en overheid (gemeente). Conclusie Het draait in de sector primair om kwaliteit en beleving. Daar dient nieuw aanbod op gericht te zijn. Als dat lukt is er op goede locaties voldoende toekomstperspectief. Waarbij wel geldt dat de goede kwaliteit als vanzelfsprekend wordt beschouwd en niet als onderscheidingscriterium. De consument kan immers kiezen uit een ruim aanbod dat via internet heel transparant wordt aangeboden. Dit vraagt om een duidelijke profilering van het park, een heldere doelgroepenfocus en een optimaal gebruik van online communicatiekanalen en sociale media. 5.2
Marktonderzoek TopParken laat momenteel een zogenaamde laddertoets uitvoeren door Bureau Ginder om te bepalen welke marktruimte er is voor zowel het hotel als voor de recreatieverblijven. Ook moet het onderzoek voorzien in een vergelijking tussen verschillende voorzieningen op parken in de regio. Met de conclusies van het onderzoek kan worden bepaald welke voorzieningen op het park toegevoegde waarde hebben ten opzicht van andere marktpartijen in de regio. Uit eerder onderzoek dat is uitgevoerd in opdracht van TopParken voor Resort de Brabantse Kempen, blijkt dat de algemene vraag naar toerisme in Noord-Brabant zich positief ontwikkeld. De gemiddelde bezettingsgraad van huisjesterreinen in Noord-Brabant is ruimschoots hoger dan in Nederland. Hieruit kan al worden geconcludeerd dat er ruimte is voor uitbreiding in de regio. Dit biedt perspectief voor Resort Veldhoven. Om het park te onderscheiden zal de focus naar verwachting moeten liggen op een combinatie van bijzondere faciliteiten, aantrekkelijke accommodaties en goede services.
PROJECT
26 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
De beoogde ontwikkelingen op Resort Veldhoven zullen naar verwachting in deze behoefte voorzien. Naast de reeds aanwezige zwemvijver is TopParken voornemens om op het park onder andere een outdoor padelbaan, een buitenzwembad en een midgetgolf te realiseren. Ook is natuurlijk spelen in de groenblauwe zone beoogd en is het de bedoeling om minimaal één verbinding tussen het park en de wandelpaden naast de nieuwe beekloop van de Run te realiseren. Het huidige partycentrum zou na een renovatie moeten dienen als receptie en zou faciliteiten voor het park zoals een kleine supermarkt, snackbar en gameroom kunnen herbergen. Ook zou het partycentrum geschikt kunnen blijven voor kleinschalige feesten en partijen. In het hotel zijn een restaurant, wellness, fitness en zwembad beoogd. Ook zijn binnen het hotel enkele zalen beoogd welke gebruikt kunnen worden voor feesten en congressen. Het is bekend dat inwoners van de gemeente Veldhoven e.o. graag gebruik zouden maken van verschillende faciliteiten op het park. Met name de zwemplas is altijd een belangrijke trekpleister geweest voor omwonenden. TopParken is voornemens om zowel de zwemplas, als ook andere faciliteiten op het park zoals de padelbaan en de midgetgolfbaan weer publiekelijk toegankelijk (tegen betaling) te maken.
PROJECT
27 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
Figuur 19: Vakantie- en bungalowparken regie Zuidoost Noord-Brabant
PROJECT
28 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
6
Ruimtelijk kader
6.1
Omgevingsplan Het noordelijk deel van het park valt binnen het omgevingsplan Uitbreiding recreatiecentrum ’t Witven – 2017. Het zuidelijk deel valt binnen het omgevingsplan Buitengebied 2009 (+ 1e herziening 2014). Het heeft de bestemming Recreatie. Figuur 20: Verbeelding Omgevingsplannen
De volgende verblijfsobjecten zijn toegestaan: VERBLIJFSOBJECT
AANTAL
AFMETING
OPMERKING
2.446 m²
11m hoog
350 m³
1 bouwlaag
Noordzijde Zorghotel i.c.m. groepsaccommodatie Recreatiewoning
12
Tot. 1.080 m² Chalet
Onbepaald
80 m²
1 bouwlaag Min. 20% oppervlakte standplaatsen toeristisch
Horecabedrijf
1.085 m²
5m
Zuidelijk Recreatiewoning
20
Chalet
Onbepaald
350 m² 125 m² 80 m²
1 bouwlaag Min. 20% oppervlakte standplaatsen toeristisch
PROJECT
29 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
VERBLIJFSOBJECT
AANTAL
AFMETING
OPMERKING
Bedrijfswoning en diverse gebouwen voor voorzieningen
6.2
Provinciaal beleid Structuurvisie Een kwalitatief goede vrijetijdsbesteding is een belangrijke voorwaarde voor het realiseren van een goed leef-, werk- en vestigingsklimaat. Vrije tijd wordt steeds belangrijker in onze maatschappij. Het geeft mensen tijd en ruimte voor reflectie, ontspanning, gemeenschapsbeleving en mogelijkheden om nieuwe energie op te doen. Belangrijk aandachtspunt daarbij is dat er een breed aanbod aan vrijetijdsvoorzieningen is met een goede toegankelijkheid en bereikbaarheid. De provincie kiest bij de ontwikkeling van nieuwe bovenregionale vrijetijdsvoorzieningen voor goed bereikbare locaties, zowel met de auto, fiets als het openbaar vervoer. Dit betekent dat deze voorzieningen zich kunnen ontwikkelen in hoogstedelijke zones in het stedelijk concentratiegebied. Bezoekersintensieve recreatieve voorzieningen zijn ook op goed ontsloten plekken mogelijk. Het park voldoet aan deze voorwaarden. Het beleid van de provincie richt zich verder op een verbreding van de vrijetijdseconomie met internationale en vernieuwende concepten en een (kwalitatieve) versterking van het reguliere aanbod van horeca, verblijfsrecreatie en natuur. Een attractief recreatief aanbod draagt bij aan een gezond en aantrekkelijk leef- en vestigingsklimaat. De herontwikkeling van het park draagt bij aan een kwalitatieve versterking.
Bestaande bezoekersintensieve recreatieve voorzieningen kunnen zich in beginsel verder ontwikkelen. Bij de ontwikkeling van verblijfsrecreatieve voorzieningen in de vorm van recreatieparken vraagt de provincie dat een bedrijfsmatige exploitatie is verzekerd. In de huidige situatie is de bedrijfsmatige exploitatie grotendeels stil komen liggen. De herontwikkeling start bij de voorzieningen. Het park zal opnieuw bedrijfsmatig worden geëxploiteerd. Permanente bewoning In de verordening is opgenomen dat permanente bewoning van recreatiewoningen (geldt ook voor arbeidsmigranten) niet is toegestaan. De herontwikkeling geeft de bedrijfsmatige exploitatie een nieuw impuls. De voorzieningen worden weer vitaal gemaakt, waardoor het park opnieuw aantrekkelijk wordt voor een recreant. De nieuwe parkeigenaar draagt zorg voor een bedrijfsmatige exploitatie en neemt in haar voorwaarden op dat permanente bewoning niet is toegestaan.
PROJECT
30 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
7
Visie op toeristisch product
7.1
Strategische analyse Uit beschrijving van waar we staan en wat er speelt is in onderstaande tabel een samenvatting gemaakt van de uitdagingen waarvoor Resort Veldhoven staat. Tabel 2: Strategische analyse ASPECT
INVULLING, UITDAGINGEN
Onderscheidend karakter
Het park onderscheidt zich door de aanwezigheid van een zwemvijver en de
(kernwaarde)
ligging nabij Veldhoven en Eindhoven. Verbetering is mogelijk door kwaliteitsverbetering van voorzieningen en accommodaties en meer groen op het park. Ook een duurzame bedrijfsvoering is onderscheidend hierbij.
Voorzieningen (onderschei-
Naast de zwemvijver heeft het park geen onderscheidende voorzieningen. Het
dend)
park kan zich onderscheiden door hoge kwalitatieve basisvoorzieningen en een aantal plus voorzieningen te bieden. Voorbeelden van plusvoorzieningen zijn padelbanen, een bowling, midgetgolfbanen een gameroom en indoor spelen. Deze zouden tevens beschikbaar kunnen zijn voor inwoners van Veldhoven.
Landschap en natuur (ver-
Het park ligt in het landelijk gebied direct ten zuiden van de A67 nabij Eindho-
sterken waarden)
ven en Veldhoven. Rondom het park zijn vooral kleinere natuurgebieden. Aan de westzijde wordt natuur versterkt door het laten meanderen van de Run.
Op het park zelf zijn de natuurwaarden beperkt. In de oorspronkelijke plannen voor het park was aan de noordzijde een versterking voor het groen opgenomen. Door dit meer te verdelen over het gehele park kan de natuurwaarde worden verhoogd en de recreatieve beleving worden versterkt.
In lijn met aandacht voor landschap- en natuur, past een duurzame bedrijfsvoering. 1 parken van TopParken hebben een Green Key certificaat. Gewenst is dit ook te implementeren bij Resort Veldhoven. Verblijfsrecreatief aanbod
De kwaliteit van het aanbod blijft licht achter. Dit geldt ook voor meerdere parken in de regio. Om met de top van dit marktsegment mee te kunnen is investering in kwaliteit van huisjes nodig. Uit het marktonderzoek blijkt dat kwaliteit van huisjes onderscheidend kan zijn, waarbij gekozen wordt voor meerdere luxe niveaus.
Planologisch biedt het bestemmingsplan nu verschillende mogelijkheden, zoals een zorghotel, groepsaccommodatie, recreatiewoningen en chalets. Gewenst is het zorghotel als regulier hotel te kunnen exploiteren met een groei van aantal kamers. Daarnaast Is gewenst om recreatieappartementen te kunnen realiseren in het huidige sanitairgebouw, receptie en bedrijfswoning. Voor de recreatiewoningen is gewenst om deze verspreid over het terrein te kunnen bouwen. Gelet op dat ook ze uit één bouwlaag bestaan kunnen deze landschappelijk goed gemixt wordt met chalets. Voor chalets geldt dat planologisch nu onduidelijkheden bestaan over waar deze aan dienen te voldoen; hiervoor is een oplossing gewenst. Tenslotte wil het park zich in de toekomst richten op volledig vaste plaatsen.
PROJECT
31 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
ASPECT
INVULLING, UITDAGINGEN
Integratie bestaande objec-
Voor een toekomstbestendig park is het nodig dat het totale kwaliteitsniveau
ten
omhooggaat. Tegelijkertijd hebben we wel te maken met bestaande objecten en gasten en wil TopParken hier sociaal mee omgaan. Middels persoonlijke gesprekken wordt gezocht naar oplossingen, zoals inpassing en verplaatsing. Daarnaast zijn voorbeelden uitgewerkt op welke manier bestaande verblijven visueel meer kunnen aansluiten met het nieuwe concept.
Samenwerking
Er wordt een samenwerking opgebouwd met diverse partijen voor aanbod van dagrecreatieve mogelijkheden zoals het gebruik van de zwemplas voor bewoners van de gemeente Veldhoven.
Verkeer
Het park is gelegen nabij Veldhoven, Eindhoven en de A67 en is daarmee goed bereikbaar. Voor de ontsluiting van het park zijn er nu 2 inritten. Gewenst is binnen het park de wegenstructuur van de inritten te verbinden. Bij de uitwerking van het plan dient voldoende parkeergelegenheid te worden gerealiseerd.
Water
De waterhuishouding op en rondom het park verdient aandacht. Er is sprake van relatief hoge grondwaterstanden en de afvoer van hemelwater in het gebied staat onder druk.
Beheer en bedrijfsmatige ex-
Op dit moment wordt deels permanent gewoond op het park. Voor een ge-
ploitatie
zonde bedrijfsmatige exploitatie is het gewenst om het park recreatief te gebruik. Nieuwe permanente bewoning is niet toegestaan. Gewenst is afspraken te maken over een uitsterfconstructie ten aanzien van permanente bewoning, met afspraken tussen bewoner, TopParken en gemeente. Om het park ook voor de toekomst interessant te houden is beheer en onderhoud nodig. Hiervoor is een goede bedrijfsmatige exploitatie van belang.
Recreatieve verbindingen
Tegelijk met de beoogde herontwikkeling van het vakantiepark, zijn binnen de directe omgeving van het park diverse ontwikkelingen voorzien, zoals de realisatie van een snelfietspad en het beekherstelproject van de Run. Gewenst is om vanuit het park aan te sluiten op deze ontwikkelingen zodat deze elkaar versterken. Dit kan in de vorm van onder andere het aanbieden van een fietsverhuurservice en het aanleggen van een wandelpad tussen het park en het beoogde wandelpad langs de nieuwe beekloop van de Run.
7.2
Doelgroep TopParken positioneert zichzelf als vakantiepark voor een brede doelgroep, zonder extreme kenmerken. Het is geen themavakantiepark, zoals Centerparcs. TopParken wil eigentijdse recreatie aanbieden, gericht op comfort en privacy, met bovengemiddelde verblijfsaccommodaties en een gemiddeld parkvoorzieningenniveau, waarbij de recreant ook een belangrijk deel van de tijd doorbrengt buiten het park. Wel worden per park lichte accentverschillen gemaakt. Voor Resort Veldhoven richt TopParken zich op het bieden van luxe in combinatie met kwalitatief goede basisvoorzieningen en plus voorzieningen. In de huidige plannen is een 4 sterrenhotel met maximaal 196 kamers beoogd. De laddertoets van Ginder zal moeten uitwijzen of hier ruimte voor is in de markt. Ook zullen hierover nog gesprekken moeten worden gevoerd met provincie en de gemeente. Het is de verwachting dat voor het hotel een samenwerking gezocht zal worden met een andere exploitant.
PROJECT
32 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
Figuur 21: Doelgroep
Figuur 22: Doelgroep huurders en kopers
PROJECT
33 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
8
Toelichting Masterplan 2.0
8.1
Ruimtelijke ontwikkeling De ontwikkeling van Resort Veldhoven zal voor het huidige Witven en de directe omgeving een positieve invloed hebben. Met het oog op omvangrijke ruimtelijke ontwikkelingen van ASML en het beekherstel van de Run biedt de revitalisering van het park de mogelijkheid om te voorzien in de transformatie van de verouderde camping tot een meer natuurlijk landschap waarin gerecreëerd kan worden door zowel toeristen als bewoners van de gemeente Veldhoven. In de huidige situatie is in feite sprake van een tweedeling op het park. Het noordelijk deel met het hotel en partycentrum en het zuidelijk deel met het kampeerterrein. Het reeds aanwezige groen op het terrein is versnipperd en ongeorganiseerd. Ook de afwatering functioneert onvoldoende waardoor er sprake is van wateroverlast. In het nieuwe plan wordt gestreefd naar de volgende ruimtelijke kernkwaliteiten.
Het verbinden van de twee deelgebieden zodat er één integraal plan voor het hele terrein ontstaat.
Het realiseren van een groenblauwe ader in het park door middel van bomen en water. Het steviger verankeren van het park in de omgeving door het behouden van de groene randen en het toevoegen van groen en water. Figuur 23. De transformatie van het park met de groenblauwe ader
Bij de ruimtelijke ontwikkeling wordt rekening gehouden met de bestaande aanwezige kwaliteiten in het gebied. Een groot deel van de huidige landschappelijke beplanting aan de randen van het park zal worden behouden om ruimtelijk aan te sluiten op de identiteit van het gebied.
PROJECT
34 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
In het masterplan is er vormgegeven aan een groene as door het terrein, die het gehele plangebied van een duidelijke structuur voorziet en ruimte biedt aan belangrijke landschappelijke aspecten voor mens, dier en plant. Het masterplan voorziet in:
Een duidelijke geleding en compartimentering van het gebied Inbedding in het coulissenlandschap door versterking van de huidige groene rand Een goede verbinding tussen alle parkdelen Ruimte voor waterberging (klimaatadaptieve maatregelen) Een groene corridor voor flora en fauna (verschillende gradiënten) Direct beleefbare natuur voor recreanten en omwonenden Prettige routing (halfverharding) door de centrale as Spelaanleidingingen in de vorm van natuurlijk spelen (klimbomen, trekvlot, stapstenen) Ontsluiting van de zwemplas voor voor recreanten Figuur 24. Ruimtelijke structuur
Figuur 25. Concept inrichtingsplan
PROJECT
35 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
8.2
Masterplan In het masterplan is uitgegaan van het beoogde eindresultaat. Gelet op het feit dat momenteel op een deel van het park oude chalets staan zal de realisatie van dit plan gefaseerd verlopen. De groenblauwe ader op het park is duidelijk te zien. Ook is vanaf het park een verbinding met het park langs de nieuwe beekloop van de Run gerealiseerd. De padenstructuur sluit aan op de meanderende Run en de recreatieverblijven worden verspreid gepositioneerd. Hierdoor ontstaat een spontane parkachtige sfeer met volop ruimte voor bomen en water. Figuur 26. Masterplan 2.2
PROJECT
36 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
8.3
Bebouwing Op het park zijn diverse centrale voorzieningen aanwezig. Het betreft een partycentrum, receptiegebouw, toiletgebouw en de beheerderswoning. Deze voorzieningen zijn verouderd. TopParken is voornemens om de reeds aanwezige bebouwing om te vormen. Daarnaast worden aanvullende bouwwerken gerealiseerd. In lijn met het vigerende bestemmingsplan zijn de volgende gebouwen beoogd.
Hotel met restaurant, spa (wellness), zwembassins en congreszalen Recreatielodges met geïntegreerde berging en veranda Transformatie bestaande opstallen (recreatieappartementen) Werkschuur voor parkonderhoud en beheer Hotel In het ontwerp van het hotel gaan duurzaamheid, natuurinclusiviteit, klimaatadaptatie en natuurontwikkeling hand in hand. De architectuur, die gerealiseerd wordt in circulaire houtbouw, wordt onlosmakelijk verbonden met de kwaliteiten en potenties van het bestaande en plaatselijk her in te richten beekdal-landschap van de Run en de Dommel. Figuur 27. Impressie van het te realiseren hotel
PROJECT
37 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
Het nieuwe hotel is gesitueerd bij de entree van het terrein aan de noordzijde. Hier wordt ook geparkeerd tussen en onder de aanplant van nieuwe bomen die een schaduwdak vormen en daarmee opwarming beperken. In de levendige ‘plint’ van het hotel (de begane grondlaag) zijn verschillende recreatieve faciliteiten opgenomen zoals een restaurant met een royaal terrasdek aan het water, diverse zwembassins (binnen- en buiten), een spa (Wellness), fitnessruimte en congreszalen. Op de bovenliggende bouwlagen zijn de hotelkamers ondergebracht. Het gebouw krijgt een gelaagd gevelbeeld met houten constructies en is ca. 12 meter hoog. Op diverse posities wordt ruimte gecreëerd voor nestkasten en verticaal groen. Het landschap rondom het hotel zal een natuurlijke inrichting krijgen met nieuwe (voornamelijk) inheemse bomen en beplantingen die al van nature voorkomen op deze plek. Lodges Rond de waterplas worden recreatie-lodges ingepast in een viertal kleine groepjes van 6 eenheden. Allen gesitueerd aan de oeverrand voor een optimaal contact met de plas. Tussen de groepjes is voldoende ruimte gemaakt voor verschillende strandjes die voor alle park- en hotelgasten goed toegankelijk zijn. De lodges zijn van een eenvoudige luxe. In dialoog met de landschappelijke setting, volledig ontworpen op basis van circulaire houtbouw en energieneutraal.
De groene daken en royale overstekken maken deze recreatieverblijven klimaatbestendig en dragen zo ook bij aan de natuur inclusieve opgave.De bergingen en private buitenruimten zijn geïntegreerd in het bouwvolume wat de harmonieuze landschappelijke inpassing waarborgt. Parkeren vindt plaats in groen omzoomde parkeerkoffers op korte loopafstand van de lodges. Figuur 28. Impressie van de lodges rond de zwemplas
PROJECT
38 /58
DOCUMENTNUMMER REVISIEDATUM
Resort Veldhoven P23-0803-049 11 maart 2025
Receptie, beheerderswoning en toiletgebouw De bestaande opstallen zoals het receptiegebouw en het sanitair gebouw worden en getransformeerd tot duurzame rug-aan-rug recreatie eenheden. Deze verblijven zijn ook interessant voor groepen en/of gezamenlijk recreërende families; ‘together apart’! De paviljoenachtige architectuur sluit aan bij de groenstructuur die de verschillende deelgebieden in park met elkaar verbindt. Ook hier wordt gekozen voor circulaire houtbouw, met natuurinclusieve en klimaatadaptieve elementen. Ook de bestaande bedrijfswoning, bekend als Witvenseweg 8, maakt onderdeel uit van het nieuwe park en wordt hierbij verduurzaamd en getransformeerd tot 4 recreatieappartementen voor logiesfunctie. Figuur 29. Transformatie van het huidige receptiegebouw