Notitie van beantwoording zienswijzen en ambtshalve aanpassingen

Notitie van beantwoording zienswijzen en ambtshalve aanpassingen

Wijziging Omgevingsplan gemeente Veldhoven Deelplan Zonderwijk Concept wijzigingsbesluit

Gemeente Veldhoven Mei 2026

Inhoudsopgave 1 Aanleiding wijziging ....................................................................................................... 3 2 Ontwerpwijzing omgevingsplan ter inzage ........................................................................ 3 3 Ingediende zienswijze(n) ............................................................................................... 3 4

Reactie op ingediende zienswijze(n) ............................................................................. 4 4.1

Indiener 1 (eigenaar meerdere appartementen aan de Oortlaan) ................. 4

Reactie gemeente op zienswijze .................................................................................. 4 Conclusie en vervolg .................................................................................................. 6 4.2

Indiener 2 (bewoner Mullerlaan) ................................................................... 6

Reactie gemeente op zienswijze .................................................................................. 6 Conclusie en vervolg .................................................................................................. 7 4.3

Indiener 3 (bewoner Mullerlaan) ................................................................... 7

Reactie gemeente op zienswijze .................................................................................. 7 Conclusie en vervolg .................................................................................................. 7 4.4

Indiener 4 (bewoner Mullerlaan) ................................................................... 7

Reactie gemeente op zienswijze .................................................................................. 8 Conclusie en vervolg .................................................................................................. 9 4.5

Indiener 5 (wijkambassadeur Zonderwijk) .................................................... 9

Reactie gemeente op zienswijze .................................................................................. 9 Conclusie en vervolg ................................................................................................ 10 4.6

Indiener 6 (bewoner Sterrenlaan) ............................................................... 10

Reactie gemeente op zienswijze ................................................................................ 10 Conclusie en vervolg ................................................................................................ 11 4.7

Indiener 7 (bewoner Sondervick) ................................................................ 12

Reactie gemeente op zienswijze ................................................................................ 12 Conclusie en vervolg ................................................................................................ 14 4.8

Indiener 8 (eigenaar pand aan Mira) ........................................................... 14

Reactie gemeente op zienswijze ................................................................................ 14 Conclusie en vervolg ................................................................................................ 15 4.9

Indiener 9 (Provincie Noord-Brabant) ......................................................... 16

Reactie gemeente op zienswijze ................................................................................ 16 Conclusie en vervolg ................................................................................................ 17 4.10

Indiener 10 (Waterschap de Dommel) ......................................................... 17

Reactie gemeente op zienswijze ................................................................................ 17 Conclusie en vervolg ................................................................................................ 18 5 Conclusie zienswijzen .................................................................................................. 19 6 Ambtshalve aanpassingen ............................................................................................ 20 1. Herindeling, functies en leesbaarheid van het omgevingsplan ....................................... 20 2. Beleidsarm overgaan ............................................................................................... 20 3. Specifieke aanpassingen .......................................................................................... 21

2

1 Aanleiding wijziging Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 hebben gemeenten nieuwe instrumenten gekregen voor het beschermen en gebruiken van de fysieke leefomgeving. Eén van die instrumenten is het omgevingsplan. Om te oefenen met het nieuwe instrument omgevingsplan zijn we in Veldhoven gestart met de pilot Zonderwijk. Binnen dit pilotproject hebben we nagedacht over de structuur van ons gemeentebrede omgevingsplan en over de regels over wonen en bouwen die binnen de wijk Zonderwijk nodig zijn. De "oude" regels uit het bestemmingsplan en de lokale verordeningen vormen hiervoor de basis. Daarnaast hebben we in het omgevingsplan voor deelgebied Zonderwijk nagedacht over binnen welke voorwaarden nieuwe woningen in Zonderwijk gebouwd kunnen worden, met name rondom de Mira.

2 Ontwerpwijzing omgevingsplan ter inzage De ontwerpwijziging omgevingsplan ‘deelplan Zonderwijk’ is op 24 juli 2025 bekendgemaakt via een publicatie in het gemeenteblad en het Gemeentenieuws in het Veldhovens Weekblad. De ontwerpwijziging heeft van donderdag 24 juli 2025 tot en met woensdag 10 september 2025 ter inzage gelegen. Het omgevingsplan was en is in te zien op de website Regels op de kaart, via de zoekterm 'Omgevingsplan gemeente Veldhoven'. De motivering bij het Omgevingsplan gemeente Veldhoven - Deelplan Zonderwijk was en is raadpleegbaar op https://www.veldhoven.nl/projecten/omgevingsplanzonderwijk.

3 Ingediende zienswijze(n) Tijdens de termijn van terinzagelegging zijn tien zienswijzen ingediend. Van de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is gebruik gemaakt door: 1. Indiener 1: eigenaar meerdere appartementen aan de Oortlaan 2. Indiener 2: bewoner Mullerlaan 3. Indiener 3: bewoner Mullerlaan 4. Indiener 4: bewoner Mullerlaan 5. Indiener 5: wijkambassadeur Zonderwijk 6. Indiener 6: bewoner Sterrenlaan 7. Indiener 7: bewoner Sondervick 8. Indiener 8: eigenaar pand aan de Mira 9. Indiener 9: Provincie Noord-Brabant 10. Indiener 10: Waterschap De Dommel Op 21 oktober 2025 en 11 november 2025 heeft een gesprek plaatsgevonden met de indiener van de zienswijze 7, waar is gesproken over de zienswijze en nadere uitleg is gegeven over de inhoud van het omgevingsplan. Naar aanleiding hiervan is de oorspronkelijk ingediende zienswijze aangepast. De aangepaste versie wordt behandeld in deze notitie. Op 23 oktober 2025 heeft een gesprek plaatsgevonden met de indiener van zienswijze 1, één van de particuliere eigenaren van de bebouwing ‘Mira Noord’. Tijdens dit gesprek heeft de indiener benadrukt dat de zienswijze niet gericht was tegen het omgevingsplan voor deelgebied Zonderwijk, maar bedoeld was als een verduidelijking ten aanzien van de uitvoering, planning en de positie van particuliere eigenaren binnen deze pilot.

Daarnaast gaf de indiener aan dat de communicatie vanuit de 3

gemeente beter had gekund. Deze feedback nemen wij ter harte; hier kunnen wij van leren. Er is afgesproken dat de gemeente op een later moment actief zal communiceren met de Vereniging van Eigenaren (VvE) om de status van het omgevingsplan toe te lichten. Op deze manier worden alle particuliere eigenaren op gelijke wijze geïnformeerd en worden zij persoonlijk uitgenodigd om met de uitnodigingsplanologie aan de slag te gaan en deze als een kans te benutten.

4 Reactie op ingediende zienswijze(n) 4.1

Indiener 1 (eigenaar meerdere appartementen aan de Oortlaan)

a. Geluid en leefbaarheid: Op de Oortlaan worden geluidsniveaus boven de voorkeursgrenswaarde verwacht. De indiener vraagt om vooraf maatregelen vast te leggen die geluidsoverlast beperken en de leefbaarheid beschermen. b. Verkeer en parkeren: De komst van veel nieuwe woningen kan leiden tot meer parkeerdruk en risico’s voor de verkeersveiligheid. Er wordt verzocht om een concreet plan dat deze effecten voorkomt of beperkt. c. Participatie en grondeigenaren: Vroegtijdige en actieve betrokkenheid van grondeigenaren is essentieel om vertraging in de uitvoering te voorkomen, zeker bij projecten die aansluiten op regionale woningbouwprogramma’s. d. Schade en compensatie: De herontwikkeling van de locatie Oortlaan leidt tot volledige sloop van bestaande bebouwing, waaronder het eigendom van indiener eigendommen. Dit veroorzaakt: - Volledig verlies van woongenot en eigendom; - Substantiële waardedaling zonder volledige schadeloosstelling; - Beëindiging van huurovereenkomsten met juridische en financiële gevolgen. Dit vormt volgens de indiener een ingrijpende wijziging in rechten en plichten, die niet onder het “normaal maatschappelijk risico” valt.

Indiener verzoekt daarom: - Erkenning van deze situatie en aanpassing van de betreffende passage in de Ruimtelijke Motivering; - Bevestiging dat volledige schadeloosstelling het uitgangspunt is; - Meeweging van deze punten in de verdere besluitvorming. e. Verduidelijking over plannen en subsidies Sterrenlaan-West: Tijdens de bijeenkomst op 25 augustus 2025 is bevestigd dat herontwikkeling van Sterrenlaan-West nog steeds als scenario wordt meegenomen, ondanks het ontbreken van formele besluiten. Omdat deze locatie is aangemerkt als korte termijn-locatie, vraagt de indiener om duidelijkheid over: - Aanmelding of voorbereiding voor het programma Beethoven Wonen; - Aanvraag of planning van VEX- en/of GREX-subsidies; - De tranche waarin de locatie is geprogrammeerd; - Gebruikte uitgangspunten voor woningenaantallen, betaalbaarheid en bouwhoogte. - Gezien de mogelijke impact op eigendom en compensatie, verzoekt de indiener deze vragen mee te nemen in de beantwoording van zienswijzen. Indien nodig behoudt hij zich het recht voor om via de Wet open overheid (Woo) inzage te vragen in relevante documenten. Reactie gemeente op zienswijze a. De bescherming tegen geluidsoverlast is voldoende geborgd via de regels.

In de hoofdstukken 5 (algemene milieuregels), 13 (stadse woonstraten) en 22 (activiteiten) van het omgevingsplan zijn de relevante regels opgenomen die waarborgen dat bij de uitwerking van een bouwplan getoetst wordt aan de geldende normen. Indien de geluidsbelasting de standaardwaarden overschrijdt, worden op dat moment maatregelen geëist om aan de normen te voldoen. Er 4

b.

c.

d.

e.

wordt pas bij een concreet initiatief beoordeeld of aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn. Daarmee is de leefbaarheid juridisch en planologisch afdoende beschermd. De maximaal te verwachten verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling van de Stadse Woonstraten is niet van zodanige omvang dat aanpassing van de bestaande verkeersinfrastructuur noodzakelijk is. De toekomstige ontsluiting vindt plaats via de Sterrenlaan, een ruim opgezette wijkontsluitingsweg. In de beoordelingsregels van het omgevingsplan is vastgelegd dat het initiatief aan de Sterrenlaan niet mag leiden tot een overschrijding van de maximale capaciteit van deze weg. Hierdoor is er geen sprake van aantasting van het woongenot of (onevenredige) verslechtering van de kwaliteit van de openbare ruimte. Daarnaast bevat het omgevingsplan regels die borgen dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in relatie tot parkeren, verkeersgeneratie en verkeersveiligheid. Deze aspecten worden getoetst in de vergunningenfase, bij de beoordeling van de binnenplanse omgevingsplanactiviteit. Indien nodig worden op dat moment aanvullende maatregelen geëist om aan de geldende normen te voldoen. Een concreet plan vooraf is daarmee niet noodzakelijk. De juridische borging en toetsing in de uitvoeringsfase zijn voldoende om de effecten op verkeer en parkeren te beheersen.

Voorts staan in het omgevingsplan voor Zonderwijk in hoofdstuk 6 algemene regels voor parkeeractiviteiten opgenomen. Daarin zijn bouw- en gebruiksactiviteiten die tot een toename van de parkeerbehoefte leiden, vergunningplichtig gesteld. De ‘Nota parkeernormen 2025’ (of de opvolger van deze nota) vormt een toetsingskader bij het beoordelen van de omgevingsvergunning. Er is sprake van voldoende parkeergelegenheid en een passende maatvoering wanneer wordt voldaan aan de ‘Nota parkeernormen 2025’. Ook is bij de vergunningplichtige activiteiten, waar er een ruime afwegingsruimte geldt, opgenomen dat er sprake moet zijn van voldoende parkeervoorzieningen op eigen terrein. Hierbij staat vermeld dat er sprake is van voldoende parkeergelegenheid indien er wordt voldaan aan de ‘Nota parkeernormen 2025’. Hiermee wordt geborgd dat er geen onevenredige parkeerdruk ontstaat. De indiener heeft, net als de rest van Zonderwijk, brieven ontvangen over het participatietraject. We begrijpen echter dat gezien zijn eigendomssituatie en de ontwikkelingen die in het omgevingsplan zijn opgenomen, een uitnodiging voor een gesprek passend zou zijn geweest. Na afloop van de zienswijzentermijn is dit alsnog opgepakt en zijn afspraken gemaakt over de communicatie in het vervolgtraject. In het omgevingsplan is sprake van uitnodigingsplanologie.

Dit betekent dat het plan kaders biedt waarbinnen een ontwikkeling mogelijk is, maar dat er niets gebeurt als de grondeigenaar zelf geen initiatief neemt. Er is géén verplichting tot sloop of herontwikkeling. De gemeente legt geen rechten af en neemt geen eigendom in. De bestaande planologische en feitelijke situatie blijft toegestaan, tenzij de eigenaar zelf kiest voor ontwikkeling binnen de gestelde kaders. De suggestie dat volledige sloop is opgelegd, is onjuist. Het plan maakt sloop en nieuwbouw of verbouw mogelijk, maar verplicht dit niet. De opgenomen regels zijn bedoeld om ruimtelijke kwaliteit te waarborgen bij eventuele initiatieven. Wat betreft het aangehaalde normaal maatschappelijk risico: het opstellen van een omgevingsplan met ontwikkelmogelijkheden valt binnen de beleidsvrijheid van de overheid. Eventuele waardeveranderingen of gevolgen voor huurrelaties die voortvloeien uit planologische kaders zonder actieve ingreep of onteigening, vallen in beginsel onder het normaal maatschappelijk risico. Er is geen sprake van directe schade of ontneming van rechten. Pas bij een concrete ontwikkeling kan worden beoordeeld of compensatie aan de orde is. Er is dus geen aanleiding om de ruimtelijke motivering aan te passen of nu uit te gaan van volledige schadeloosstelling. De locatie Sterrenlaan-West is opgenomen in het omgevingsplan als een mogelijke ontwikkellocatie.

Er is sprake van uitnodigingsplanologie: dit houdt in dat het plan 5

kaders biedt waarbinnen ontwikkeling mogelijk is, maar dat initiatiefnemers niet verplicht zijn tot herontwikkeling. Zonder initiatief gebeurt er niets. Er worden dus geen rechten afgenomen. De haalbaarheid van een ontwikkeling is geborgd via de kostenverhaalregels in het omgevingsplan. Als blijkt dat een initiatief financieel niet haalbaar is, kan er geen vergunning worden verleend. Subsidies (zoals VEX- of GREX) staan los van het vaststellen van het omgevingsplan en worden pas relevant bij een concreet initiatief. De uitgangspunten voor woningenaantallen, bouwhoogte en betaalbaarheid zijn opgenomen in het omgevingsplan en daarmee transparant en juridisch toetsbaar. Een verzoek op basis van de Wet open overheid (Woo) is altijd mogelijk, maar staat los van de procedure voor het wijzigen of vaststellen van een omgevingsplan. Uit de zienswijze blijkt overigens dat er bij de indiener nogal onduidelijkheid bestaat over het plan en de gevolgen. Daarom is met indiener gesproken en zijn afspraken gemaakt over de communicatie vanaf nu. Conclusie en vervolg De zienswijze geeft geen aanleiding het ontwerp‑omgevingsplan te wijzigen. De kaders in het plan bieden voldoende bescherming voor indieners belangen. Indiener is niet verplicht tot ontwikkeling, en bestaande rechten blijven behouden. Als er in de toekomst een concreet initiatief wordt ingediend, volgt een vergunningfase.

In die fase worden alle aspecten, zoals verkeer, parkeren, leefbaarheid en ruimtelijke inpassing, nauwkeurig(er) onderzocht en getoetst aan de vastgestelde normen en regels. 4.2

Indiener 2 (bewoner Mullerlaan)

a. Verkeer en parkeren: Indiener maakt zich zorgen over de toenemende parkeerdruk, die nu al zichtbaar is aan de Mullerlaan. Verwacht wordt dat het aantal vrachtwagens voor bevoorrading van winkels aan de Mira sterk zal toenemen, wat leidt tot overlast. Daarnaast wordt gewezen op de verkeersveiligheid: de Oortlaan en Mullerlaan zijn nu al druk, en de Mullerlaan wordt omschreven als een “racebaan”. Oversteken bij zebrapaden is gevaarlijk. b. Hoogbouw: Indiener geeft aan dat er sprake is van geplande hoogbouw van vier lagen direct voor hun woning, wat leidt tot verlies van uitzicht en verwachte waardevermindering van hun woning. Verwezen wordt naar eerdere bezwaren in de jaren ’80 tegen hoogbouw aan de Mullerlaan, waarbij bewoners tot aan de rechtbank zijn gegaan om een situatie te bereiken die breed werd gedragen. Reactie gemeente op zienswijze a. Zie reactie onder 1b ten aanzien van verkeer(sveiligheid) en parkeren. Volgens de regels moet er sprake zijn van een acceptabele situatie, anders kan er geen vergunning worden verleend. Hieronder valt ook het laden en lossen. Om dit wat explicieter te borgen wordt er een beoordelingsregel toegevoegd in artikel 13.4 (artikel 11.27 in de ontwerpversie) waarin staat dat bij de uitwerking geen onevenredige verslechtering van de normaals verkeersafwikkeling en van de parkeer- en laad- en lossituatie in de omgeving plaats mag vinden.

Eén van de indieningsvereisten in artikel 13.6 (artikel 11.28 in de ontwerpversie) wordt dat er een onderbouwing moet worden aangeleverd van de toekomstige verkeersafwikkeling, parkeervoorzieningen en laad- en lossituatie. Daarbij moet voldaan worden aan de regels over parkeren in de overkoepelende planologische regels in hoofdstuk 6, waarin ook regels staan over laden en lossen. b. Wij begrijpen de zorgen over het geplande bouwvolume en de mogelijke gevolgen hiervan voor het uitzicht en de waarde van de woning. Tegelijkertijd willen wij benadrukken dat het voorgestelde stedenbouwkundig kader zorgvuldig tot stand is gekomen, waarbij nadrukkelijk rekening is gehouden met de bestaande situatie en 6

de beleidsambities zoals verwoord in de omgevingsvisie, met name ten aanzien van stadse woonstraten. We leven in andere tijden waarin de drukte op de woningmarkt enorm fors is. Het plan sluit aan bij de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van deze locatie en draagt bij aan een gevarieerd en stedelijk woonmilieu. De bouwhoogte van vier lagen past binnen het karakter van stadse woonstraten en is stedenbouwkundig verantwoord. Daarbij is gekeken naar de ruimtelijke samenhang, de overgang naar omliggende bebouwing en de beleving van de openbare ruimte. Ten aanzien van de genoemde waardevermindering merken wij op dat eventuele nadeelcompensatie niet binnen de reikwijdte van dit omgevingsplan valt. Hiervoor bestaan afzonderlijke juridische procedures en toetsingskaders. Conclusie en vervolg De zienswijze geeft aanleiding het ontwerp‑omgevingsplan te wijzigen. De regeling voor laden en lossen is verduidelijkt. Artikel 13.4 (voorheen artikel 11.27 in het ontwerp) en artikel 13.6 (voorheen artikel 11.28 in het ontwerp) zijn aangepast. 4.3

Indiener 3 (bewoner Mullerlaan)

Verkeer: Indiener maakt zich zorgen over het ontbreken van een verkeersvisie bij de toevoeging van circa 170 woningen in Zonderwijk. De Mullerlaan is nu al de belangrijkste toegangsweg en wordt steeds drukker, met toenemende agressie en bijna-ongelukken bij de rotonde. Indiener vreest dat de verkeersveiligheid sterk zal verslechteren zonder aanvullende maatregelen en stelt voor om van de Oortlaan en Mullerlaan éénrichtingsverkeer te maken — één de wijk in, één de wijk uit — om de verkeersdruk te verlagen en de veiligheid te verbeteren. Daarnaast wordt voorgesteld om de nieuwbouw op de locatie van de huidige seniorenwoningen aan de Mira een eigen ontsluiting naar de Sterrenlaan te geven, zodat het verkeer niet via de bestaande straten hoeft te verlopen. Reactie gemeente op zienswijze Het zal drukker worden, maar de drukte zal naar verwachting niet onevenredig zijn. Wij zien geen aanleiding om op voorhand aanvullende maatregelen te treffen. Zie ook ons antwoord onder 1b. Verder wordt het netwerk voor het langzaam verkeer binnen het initiatief (denk hierbij aan wandelaars en fietsers) aangesloten op het bestaand langzaamverkeersnetwerk vanuit de woonwijken. Conclusie en vervolg De zienswijze geeft geen aanleiding het ontwerp‑omgevingsplan te wijzigen. Er is geen aanleiding om op voorhand al aanvullende maatregelen te treffen. 4.4

Indiener 4 (bewoner Mullerlaan)

a. Hoogbouw: Indiener vraagt zich af waarom er nu hoogbouw in de kern van Veldhoven wordt toegestaan, terwijl eerder werd gecommuniceerd dat dit alleen aan de randen zou gebeuren. Hoewel de noodzaak tot woningbouw op bestaande locaties wordt erkend, wordt de omvang van het plan voor Zonderwijk als te groot ervaren. Indiener heeft moeite met het voorstel om op het complex Sterrenlaan/Mira/Mullerlaan 80 extra woningen toe te voegen, met bouwhoogtes oplopend tot 10 lagen, terwijl eerder werd gesproken over maximaal 8 lagen. b. Infrastructuur en voorzieningen: Er worden zorgen geuit over de capaciteit van het stroomnet en het rioolstelsel. Bij zware regenval kampt het riool op de Mullerlaan (nummers 122 t/m 114) al met overstromingen, mede doordat dit het laagste punt van de wijk is. Indiener vraagt zich af of deze systemen de extra belasting aankunnen. 7

c. Groen: Indiener vindt het huidige groenaanbod al beperkt in verhouding tot het aantal woningen en vreest dat dit verder zal afnemen bij toevoeging van extra bebouwing. d. Verkeer en parkeren: De verkeersdruk op de Mullerlaan is al toegenomen door bewoners van appartementen boven het winkelcentrum en bezoekers van de supermarkten. De indiener verwacht dat het verkeer van de Springplank, de extra woningen aan de Oortlaan en het complex Sterrenlaan/Mira/Mullerlaan de situatie verder zal verslechteren. Daarbij wordt ook gewezen op het beperkte aantal parkeerplaatsen: bewoners parkeren nu al op de Mullerlaan en bij 80 extra woningen zijn circa 120 extra parkeerplaatsen nodig. Een parkeerkelder wordt als voorkeursoplossing genoemd om parkeeroverlast te voorkomen. e. Woongenot en privacy: De indiener vreest dat het uitzicht en woongenot ernstig worden aangetast door een muur van vijf woonlagen op slechts 30 meter afstand. Dit leidt tot een gevoel van opgesloten zijn en verlies van privacy, zeker als er balkons aan de straatzijde komen. Drie bouwlagen worden nog acceptabel gevonden, maar vijf is te veel. Reactie gemeente op zienswijze a. De ambitie is om aan de Sterrenlaan een stedelijke ontwikkeling te faciliteren, waarbij binnen een bestaande woonwijk de ontwikkeling van ‘Stadse Woonstraten’ wordt mogelijk gemaakt.

Met deze ontwikkeling wordt voor de langere termijn een verdichting van stedelijke functies in een aangewezen gebied nagestreefd. Binnen de Stadse Woonstraten aan de Sterrenlaan wordt gestreefd naar het mogelijk maken van ruimere bouwvolumes, hogere maximale bouwhoogtes en flexibiliteit bij het invullen van de bouwwerken met bij de stedelijke omgeving passende functies. De Omgevingsvisie Veldhoven, vastgesteld op 6 februari 2024, vormt hiervoor de onderlegger. Gericht op de Stadse Woonstraten en de onderhavige locatie is ook het stedenbouwkundig plan ‘Handreiking voor de ontwikkeling van de Stadse Woonstraten middels uitnodigingsplanologie – Sterrenlaan-West’ opgesteld. Hierin is onderbouwd waarom wij vinden dat de bouwhoogtes goed passen binnen de bestaande omgeving en beleidsambities. b. Eén van de voorwaarden voor vergunningverlening is dat er geen wateroverlast mag ontstaan. Als blijkt dat de wateropgave niet goed kan worden opgelost, kan er geen vergunning worden verleend. Wat betreft de stroomvoorziening: bestaande bewoners hoeven geen zorgen te hebben. De netbeheerder is wettelijk verantwoordelijk voor een betrouwbare elektriciteitsvoorziening voor zowel bestaande als nieuwe woningen. c. In het kader van het Verstedelijkingsakkoord van het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) is een groennorm vastgesteld van minimaal 8 m² aan nieuw groen per toegevoegde woning.

Dit betekent dat bij elke nieuwe woning die wordt gerealiseerd, er ten minste 8 vierkante meter aan groen moet worden toegevoegd aan de leefomgeving. Deze norm is opgenomen als voorwaarde waaraan moet worden voldaan voordat een omgevingsvergunning kan worden verleend. De ontwikkeling mag dus niet leiden tot een afname van de totale hoeveelheid groen in de wijk. d. Zie reactie onder 1b. Of er wel of geen parkeerkelder wordt gerealiseerd, is niet bepalend voor de te verwachten verkeersbelasting in de omgeving; deze is hoe dan ook geborgd. Voor Mira-Zuid is in de regels vastgelegd dat minimaal 85% van de extra parkeerbehoefte voor nieuwe bewoners binnen het bouwvlak moet worden opgevangen. Het is daarom zeer waarschijnlijk dat dit alleen haalbaar is met een parkeerkelder. e. Deze zorgen zijn zorgvuldig meegewogen in de beoordeling van het plan. Naar onze mening is de afstand tot de bestaande bebouwing voldoende om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te waarborgen. Het stedenbouwkundig beeld is passend binnen de omgeving en het plan voldoet aan de geldende ruimtelijke kaders. Daarbij wordt ook rekening gehouden met aspecten zoals bezonning, die bij de nadere uitwerking van een eventueel bouwplan worden aangetoond. De 8

toevoeging van balkons aan de straatzijde leidt niet tot een onevenredige aantasting van de privacy. Hoewel drie bouwlagen door de indiener als acceptabeler worden ervaren, achten wij vijf bouwlagen op deze locatie ruimtelijk verantwoord. Conclusie en vervolg De zienswijze geeft geen aanleiding het ontwerp‑omgevingsplan te wijzigen. Op basis van de regels en de onderzoeken die zijn gedaan vinden wij het plan passend en verantwoord. 4.5

Indiener 5 (wijkambassadeur Zonderwijk)

a. Woningverdeling en sociale balans: Indiener maakt zich zorgen over de eenzijdige woningvoorraad in Zonderwijk en pleit voor een evenwichtige verdeling van woningtypes. Voorgesteld wordt om de percentages uit de Woonvisie (zoals 30% sociale huur, 10% sociale koop) niet alleen als minimum, maar ook als maximum per wijk te hanteren. Het Mira-project wordt genoemd als voorbeeld van disbalans: ondanks eerdere afspraken is er geen burgerparticipatie geweest en bevat het plan 100% huurwoningen, waarvan 30% sociale huur. De indiener vraagt om opname van de Woonvisie-tabel in het omgevingsplan als sturingsinstrument, om wijken eerlijker en leefbaarder samen te stellen. b. Participatie: Indiener uit kritiek op het participatieproces. Hij stelt dat bewoners zich niet gehoord voelen en dat participatie vaak beperkt blijft tot het presenteren van plannen zonder echte invloed. c. Voorzieningen en leefbaarheid: Er is volgens indiener te weinig aandacht voor sociale voorzieningen in het omgevingsplan. Gewezen wordt op het verdwijnen van belangrijke wijkvoorzieningen en het bestuur van ontmoetingscentrum ’t Tweespan wordt benoemd als voorbeeld van een organisatie die zich steeds meer als verhuurbedrijf opstelt, ten koste van de sociale functie. Reactie gemeente op zienswijze a. Wij onderschrijven het belang dat indiener hecht aan een evenwichtige woningvoorraad en leefbare wijken.

In de Woon(zorg)visie is hier op meerdere plekken uitvoerig aandacht aan besteed. We streven naar vitale leefgemeenschappen met een gezonde mix van woningtypen en bewoners, waarbij ook rekening wordt gehouden met de draagkracht van wijken. Hoewel we de zorgen van indiener begrijpen, delen we niet de voorgestelde oplossing om percentages uit de woonvisie als maximum per wijk te hanteren. De leefbaarheid van een wijk wordt door meer bepaald dan alleen het aandeel sociale huurwoningen. In sommige wijken, zoals Zonderwijk, is juist behoefte aan geschikte woningen voor ouderen die willen doorstromen binnen hun eigen buurt. Dat vraagt om maatwerk per locatie, waarbij gekeken wordt naar de lokale behoefte en mogelijkheden. Wat betreft het Mira-project: hier wordt juist ingezet op meer variatie in het woningaanbod. Het plan De Springplank, waar indiener op doelt, omvat 40 sociale huurappartementen en 90 middenhuurappartementen. Daarmee wordt tegemoetgekomen aan de wens voor een gedifferentieerd aanbod binnen de wijk. b. We erkennen het belang van goede participatie en hebben daar actief op ingezet. Naar onze mening is er uitgebreid geparticipeerd en is er ruimte geboden voor input vanuit de wijk. Op onze projectenpagina staat helder beschreven welke stappen zijn gezet en hoe bewoners zijn betrokken.

In onze aanpak streven we naar betekenisvolle participatie, waarbij niet alleen plannen worden gepresenteerd, maar ook ruimte is voor dialoog. Tegelijkertijd moeten we erkennen dat participatie niet altijd leidt tot consensus, en dat belangen soms uiteenlopen. Dat vraagt om een zorgvuldige afweging van alle geluiden. Het is jammer dat indiener zich niet gehoord voelt, ondanks de inspanningen die zijn geleverd. We blijven ons 9

inzetten voor transparante processen en het actief betrekken van bewoners bij ruimtelijke ontwikkelingen. c. Leefbaarheid en sociale voorzieningen zijn belangrijke pijlers binnen onze bredere visie op het sociaal-maatschappelijk domein, waarin ook de ontwikkeling en versterking van wijken een centrale rol speelt. In dat licht blijft het ontmoetingscentrum in de Mira niet alleen behouden, maar wordt het zelfs uitgebreid tot circa 900 m². De huidige beheerder, ’t Tweespan (Stichting Zonderwijkbelangen), blijft verantwoordelijk voor het beheer, zodat de vertrouwde functie van het wijkcentrum behouden blijft en verder kan worden versterkt. Hiermee zetten we nadrukkelijk in op het behouden én versterken van de sociale samenhang in de wijk. Daarnaast krijgt de groene buitenruimte een buurtgerichte invulling en wordt deze zodanig ingericht dat deze toegankelijk is voor de gehele wijk. Zo leveren we een bijdrage aan een vitale leefgemeenschap waarin ontmoeting, verbinding en een aantrekkelijke woonomgeving centraal staan. Conclusie en vervolg De zienswijze geeft geen aanleiding het ontwerp‑omgevingsplan te wijzigen. De belangen van de indiener zijn al goed beschermd, via het omgevingsplan of op een andere manier. 4.6

Indiener 6 (bewoner Sterrenlaan)

a. Hoogbouw: Indiener erkent de noodzaak van woningbouw, maar vindt een gebouw van tien verdiepingen niet passend binnen het kleinschalige, laagbouwkarakter van Zonderwijk. Zo’n hoogte doorbreekt het menselijke schaalniveau en tast het vertrouwde stadsbeeld aan, wat de verbondenheid met de omgeving kan verminderen. De voorkeur gaat uit naar een bouwhoogte die aansluit bij het bestaande Mira-complex, omdat dit beter past bij de wijk en minder impact heeft op de leefbaarheid en het straatbeeld. b. Verkeer: De wijk heeft nu al te maken met druk verkeer en beperkte doorstroming op enkelbaans wegen. Extra bewoners en auto’s zullen leiden tot meer files en parkeeroverlast. De indiener wijst op risico’s voor fietsers en voetgangers, vooral kinderen, door toenemende verkeersdruk. c. Geluidsoverlast en leefbaarheid: Meer verkeer en bouwactiviteiten zorgen voor extra geluidsoverlast en verstoring van de rust. Dit heeft negatieve gevolgen voor het woongenot van huidige bewoners en de aantrekkelijkheid van de wijk voor toekomstige generaties. d. Schaduwwerking: Een gebouw van tien verdiepingen veroorzaakt lange slagschaduwen, waardoor omwonenden minder zonlicht en daglicht in huis en tuin krijgen. Dit vermindert het woongenot en kan leiden tot waardevermindering van omliggende woningen. e.

Druk op voorzieningen: De wijk beschikt over beperkte voorzieningen zoals scholen, huisartsen en sportfaciliteiten. De komst van een groot wooncomplex legt extra druk op deze voorzieningen, die nu al tegen hun grenzen aan zitten. Reactie gemeente op zienswijze a. Zie reactie 4.4 onder a. b. Zie reactie 1.1 onder b. c. We begrijpen de zorgen over geluidsoverlast door extra verkeer en bouwactiviteiten. Bij het maken van het omgevingsplan kijken we zorgvuldig naar de gevolgen voor de leefomgeving, zoals gezondheid, rust en woongenot. Dat is verplicht onder de nieuwe Omgevingswet, die vraagt om een evenwichtige verdeling van functies — zoals wonen, werken en verkeer — over de beschikbare ruimte. Er is een ‘globaal’ akoestisch onderzoek uitgevoerd. Hierin staat dat voor wat betreft het uitstralingseffect rekening moet worden gehouden met een beperkte toename van geluid door wegverkeer op bestaande woningen aan de 10

omliggende wegen. Op dit moment is er nog geen concreet bouwplan waarvoor een vergunning is aangevraagd. Dat betekent dat een gedetailleerd geluidsonderzoek waaruit blijkt wat de exacte effecten zijn voor de bestaande woningen nog niet is uitgevoerd. Zo’n onderzoek is wel nodig, maar vindt pas plaats zodra er een concreet initiatief is. Voordat een vergunning wordt verleend moet deze zijn uitgevoerd en moet duidelijk zijn of er compenserende maatregelen nodig zijn om de bestaande woningen te beschermen. In het omgevingsplan wordt als één van de beoordelingsregels in artikel 13.4 (voorheen artikel 11.27 in de ontwerpversie) opgenomen dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de milieusituatie met een verwijzing naar de relevante overkoepelende milieuregels in hoofdstuk 5. Voor de Stadse Woonstraten is een akoestisch onderzoek verricht. In dit onderzoek zijn ook de effecten op de bestaande woningen meegenomen. Het blijkt dat op basis van de gehanteerde uitgangspunten de toename van het geluid op de bestaande woningen niet meer dan 1,5 dB gaat bedragen. Onevenredige hinder is daarom niet te verwachten waardoor extra regels om de bestaande woningen (beter) te beschermen niet nodig zijn. Bouwactiviteiten vallen onder de uitvoeringsfase van het project en zijn geen toetsingscriterium bij de vaststelling van het omgevingsplan.

Daarnaast zijn bouwactiviteiten gereguleerd via algemene regels die zijn opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), die evengoed gelden. Deze regels bevatten onder meer voorschriften over veiligheid, bereikbaarheid en beperking van hinder tijdens de uitvoering. Daarmee is geborgd dat de uitvoeringsfase beheersbaar en verantwoord verloopt. d. In de bouwregels is opgenomen dat het ontwerp moet voldoen aan de lichte TNOnorm voor bezonning. Deze norm is bedoeld om te zorgen dat woningen in de omgeving voldoende zonlicht blijven ontvangen. Kort gezegd betekent de norm dat er op 19 februari (een dag met lage zonnestand) minimaal twee uur direct zonlicht moet vallen op ten minste één raam van de belangrijkste woonruimte. Dit is een objectieve manier om te toetsen of het woongenot door schaduwvorming niet te veel wordt aangetast. We realiseren ons dat enige hinder door schaduw niet helemaal te voorkomen is bij hogere gebouwen. Maar die hinder mag niet te groot zijn. Juist daarom is deze norm opgenomen: om te zorgen dat het effect op de omgeving binnen redelijke grenzen blijft. Op basis van deze toets vinden wij het plan passend en verantwoord. e. De komst van nieuwe woningen kan inderdaad invloed hebben op het gebruik en de noodzaak van voorzieningen. Tegelijkertijd is dit een bredere opgave die speelt in heel Veldhoven.

Daarom werkt de gemeente aan een maatschappelijke structuurvisie. In deze visie wordt gekeken naar hoe we voorzieningen in de toekomst goed kunnen spreiden en versterken, zodat ze aansluiten bij de groei van de stad. Dit doen we niet alleen voor deze locatie, maar voor heel Veldhoven. Binnen het plan is er bovendien ruimte om op bepaalde plekken in de plinten van gebouwen voorzieningen toe te voegen, zoals bijvoorbeeld een praktijkruimte of kleinschalige maatschappelijke functies. Dit biedt flexibiliteit om lokaal in te spelen op behoeften, maar de afweging over welke voorzieningen waar nodig zijn, maken we op gemeentelijk niveau. Kortom: we nemen de zorgen serieus, en er is ruimte in het plan om hierop in te spelen, maar het vraagt om een bredere, samenhangende aanpak voor heel Veldhoven. Daar werken we op dit moment actief aan. Conclusie en vervolg De zienswijze geeft geen aanleiding het ontwerp-omgevingsplan te wijzigen. Op basis van de regels en de onderzoeken die zijn gedaan vinden wij het plan passend en verantwoord.

11

4.7

Indiener 7 (bewoner Sondervick)

a. Onduidelijkheid over begrippen en bebouwingstypen: Indiener wijst erop dat het omgevingsplan een andere terminologie gebruikt dan het vigerende bestemmingsplan, waarin het perceel een woonbestemming had met expliciete definities en regels (begrip 1.107 voor twee-onder-één-kapwoning en begrip 1.115 voor vrijstaand geschakelde woning, zoals opgenomen in artikel 14). In de ontwerpversie van het omgevingsplan ontbreekt een begrippenlijst, terwijl in de regels alleen staat dat wonen is toegestaan in de vorm van het ter plaatse aangegeven bebouwingstype (vrijstaand, geschakeld, gestapeld, aaneengebouwd). Hierdoor is niet duidelijk of bestaande rechten volledig gewaarborgd zijn en of de huidige situatie – een twee-onder-één-kapwoning – niet zonder overleg kan worden gewijzigd naar een ander type. Indiener verzoekt daarom om expliciete opname van bebouwingstypen zoals “halfvrijstaand” of “tweekapper” om de bestaande situatie beter te beschermen. b. Gebiedsindeling en omgevingsnormen: Onduidelijk welke regels gelden voor gebiedsaanwijzingen (bebouwingscontour houtkap, dorpslinten, woonwijken). Is het mogelijk voor alle gebiedsaanwijzingen het geldende beleid of een verwijzing (link) naar dat beleid in het omgevingsplan op te nemen? c. Aanvullingen: Er zijn m.b.t. de woonwijken, dus ook de woonwijk Zonderwijk, een aantal afdelingen e.a.

gereserveerd waarop nu dus geen zienswijze ingebracht kan worden. Hoe worden de aanvullingen (nieuwe regels) bekend gemaakt, hoe is dat wettelijk geregeld? d. Groenbestemming: Drie bestaande groenstroken aan de Sondervick ontbreken op de verbeelding. Verzoek om deze op te nemen als ‘groen’ en bij voorkeur al het aanwezige groen te bestemmen. e. Status perceel en landelijk gebied: Achterste deel van perceel lijkt als ‘landelijk gebied’ aangeduid. Onzekerheid over gevolgen en rangorde van regels. Worden hierdoor de bouw- en/of gebruiksmogelijkheden op dat deel van het eigen perceel beperkt? Of is hier de regeling rangorde in artikel 1.25 onder 3 van toepassing dat de regels uit het Omgevingsplan gemeente Veldhoven bij strijdigheid voorrang hebben? Reactie gemeente op zienswijze a. Het omgevingsplan hanteert een andere systematiek dan het oude bestemmingsplan. De bestaande situatie blijft toegestaan; er is geen beperking van bestaande rechten. Het bebouwingstype ‘geschakeld’ dekt de huidige situatie van twee-onder-één-kapwoningen. Aan het vast te stellen omgevingsplan wordt bijlage I toegevoegd met onder meer de volgende begripsbepalingen: - Geschakelde woning: een woning in de vorm van een vrijstaand geschakelde woning of twee-onder-een-kapwoning.

- Vrijstaand geschakelde woning: een woning waarvan het hoofdgebouw via een bijgebouw (of bijbehorend bouwwerk) verbonden is met het hoofdgebouw op het buurperceel. Het hoofdgebouw staat met de andere zijde in de zijdelingse perceelsgrens. Ook woningen aan het einde van een reeks soortgelijke woningen vallen hieronder. - Twee-onder-een-kapwoning: een woning waarvan het hoofdgebouw deel uitmaakt van een blok van maximaal twee direct tegen elkaar aaneengebouwde hoofdgebouwen. Ook de laatste woningen in een reeks van projectmatig gebouwde twee-onder-een-kapwoningen vallen hieronder. - Vrijstaande woning: een woning, uitsluitend bedoeld voor één huishouden, waarvan het hoofdgebouw niet aan een op een aangrenzend bouwperceel gelegen gebouw is aangebouwd. Voor alle woningen zijn bouwvlakken opgenomen. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen deze bouwvlakken worden opgericht. Op basis van de begrippen in combinatie met het bouwvlak kan het niet voorkomen dat een tweeonder-een-kapwoning wordt afgesplitst en herbouwd als een vrijstaand 12

b.

c.

d.

e.

geschakelde woning. Het bouwvlak van de woning waarmee de kap wordt gedeeld ligt niet op een perceelgrens. Bij afsplitsing zou een woning ontstaan die op basis van de definitie als vrijstaande woning geldt, wat strijdig is met de regels. Herbouw kan dus nooit leiden tot een vrijstaand geschakelde woning, omdat bouwen op de andere perceelgrens niet is toegestaan. Wij erkennen dat de vindbaarheid en raadpleegbaarheid van regels op dit moment beter kan. Dit heeft grotendeels te maken met de digitale beperkingen van het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) en de software die wij gebruiken. Alle gemeenten ervaren deze uitdagingen. Met de bebouwingscontour houtkap wordt in het omgevingsplan geregeld waar de overgang ligt tussen stedelijk gebied en buitengebied voor kapregels zoals opgenomen in het Besluit activiteit leefomgeving (Bal). Binnen deze contour is de gemeente verantwoordelijk voor toezicht en handhaving van kapactiviteiten; buiten de contour ligt deze verantwoordelijkheid doorgaans bij de provincie (en soms het Rijk). De exacte gemeentelijke regels voor kap staan op dit moment nog in onze APV. Tijdens de transitieperiode (tot 2032) worden alle regels uit verordeningen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving doorvertaald naar het definitieve omgevingsplan. Vanaf dat moment zal de vindbaarheid en leesbaarheid vanzelf verbeteren.

Wij doen dit in één keer om een efficiënte werkstroom te behouden. Tot die tijd werken we met de middelen die beschikbaar zijn. Voor onderdelen van het omgevingsplan die nu gereserveerd zijn geldt dat nieuwe regels niet zomaar kunnen worden toegevoegd. De insteek om deze hoofdstukken, afdelingen en paragrafen als ‘gereserveerd’ op te nemen zorgt voor een basisstructuur waardoor deze op een later moment (via een wijziging omgevingsplan) kunnen worden ingevuld. Elke wijziging van het omgevingsplan vereist een formele wijzigingsprocedure. Deze procedure is wettelijk vastgelegd in artikel 16.29 van de Omgevingswet en volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dit betekent dat: - Een ontwerpwijziging openbaar wordt gemaakt via het gemeenteblad en het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). - Het ontwerp minimaal 6 weken ter inzage ligt, waarin zienswijzen kunnen worden ingediend. - Na vaststelling wordt het wijzigingsbesluit opnieuw bekendgemaakt via de Landelijke Voorziening Bekendmaken en Beschikbaar Stellen (LVBB) en treedt het in werking. Op deze manier is wettelijk geborgd dat inwoners en belanghebbenden altijd inspraak hebben voordat nieuwe regels definitief worden. In het omgevingsplan hebben we er bewust voor gekozen om alleen de grotere, structurele groenstroken expliciet als ‘groen’ op te nemen.

Op die manier beschermen we de belangrijkste groene waarden in Veldhoven, terwijl er tegelijkertijd flexibiliteit blijft om wegen en openbare ruimte in te richten zonder dat het omgevingsplan telkens moet worden gewijzigd. Dat betekent echter niet dat op plekken zonder de aanduiding ‘groen’ geen groenvoorzieningen mogen komen of blijven. Groen is overal toegestaan binnen de openbare ruimte, ook als dit niet apart op de kaart staat aangegeven. De drie door u genoemde stroken kunnen dus gewoon groen blijven en worden onderhouden, ook zonder een specifieke aanduiding. Met deze systematiek zorgen we voor een goede balans tussen bescherming van waardevol groen en ruimte voor toekomstige aanpassingen in de inrichting van de openbare ruimte. De aanduiding ‘landelijk gebied’ is een provinciale voorbeschermingsregel en maken geen onderdeel uit van het gemeentelijk omgevingsplan. Deze heeft geen invloed op bestaande woonpercelen; de huidige woonfunctie blijft toegestaan. Onder de Omgevingswet geldt dat provinciale regels altijd voorgaan boven gemeentelijke regels. Gemeentelijke omgevingsplannen mogen niet in strijd zijn met de provinciale omgevingsverordening. In dit geval is er géén sprake van 13

strijdigheid voor de bestaande woonpercelen: de provinciale aanduiding beperkt deze niet. Conclusie en vervolg De zienswijze geeft geen aanleiding het ontwerp-omgevingsplan te wijzigen. Met de toelichting die wij hebben gegeven, vinden wij dat de belangen van de indiener – voor zover die binnen onze bevoegdheid vallen – voldoende beschermd zijn.

4.8

Indiener 8 (eigenaar pand aan Mira)

a. Onduidelijkheid over woningbouwaantallen: Indiener constateert tegenstrijdigheden tussen de planregels, verbeelding en toelichting over het aantal toegestane woningen in het gebied Mira Noord en Zuid. Er worden verschillende aantallen genoemd (105, 174, 57), wat leidt tot rechtsonzekerheid. De planregels zijn innerlijk strijdig en daardoor juridisch onverbindend. Een duidelijke begrenzing van het aantal nieuw toe te voegen woningen is noodzakelijk voor de uitvoerbaarheid van het plan. b. Parkeerdruk en onvoldoende bescherming van bedrijfsbelangen: De zienswijze wijst op een structureel tekort aan parkeerplaatsen bij supermarkt AH aan Mira 25, mede door gebruik door bewoners uit de omgeving. De toevoeging van nieuwe woningen zal de parkeerdruk verder verhogen, wat leidt tot belemmering van de bedrijfsvoering. Het plan biedt onvoldoende garanties dat er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd en in stand gehouden. De verwijzing naar de Parkeernormennota 2021 is te algemeen en biedt geen concrete borging. Ook ontbreekt een verplichting tot koppeling van woningverkoop/-verhuur aan parkeerplaatsen op eigen terrein. Artikel 6.4 van de planregels bevat open normen zonder duidelijke kaders, wat leidt tot rechtsonzekerheid. De belangen van bestaande bedrijven zijn onvoldoende meegewogen, terwijl structureel tekort aan parkeerplaatsen kan leiden tot verlies van klandizie. c.

Gebrek aan zorgvuldige voorbereiding: Indiener stelt dat het plan niet zorgvuldig is voorbereid en onvoldoende is gemotiveerd, in strijd met de artikelen 3:2 en 3:46 van de Awb. Er is geen sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Verzocht wordt om het plan niet, althans niet in deze vorm, vast te stellen. Reactie gemeente op zienswijze a. Als omgevingsnorm is het aantal wooneenheden opgenomen wat is toegestaan in de huidige situatie (zie figuur 1). Dat zijn 12 woningen voor de locatie ‘Mira noord’ en in totaal 57 woningen voor de locatie ‘Mira zuid’. Deze opgenomen aantallen komen overeen met de bestaande rechten zoals vastgelegd in het voorheen geldende bestemmingsplan ‘Cobbeek, d’ Ekker en Zonderwijk 2017’. Via artikel 13.4 ‘Algemene beoordelingsregels woningbouwontwikkelingen in stadse woonstraten’ (in ontwerpversie opgenomen als artikel 11.27) is geregeld dat voor de locatie ‘Mira noord’ het aantal te vergunnen woningen in totaal niet meer mag bedragen dan 37 en voor de locatie ‘Mira zuid’ niet meer dan 137. Dit betekent dat er (37-12=) 25 extra woningen zijn toegestaan op locatie ‘Mira noord’ en (13757=) 80 op locatie ‘Mira zuid’. In totaal kunnen er dus maximaal (25+80=) 105 woningen worden toegevoegd. Indiener spreekt over de aantallen 105, 174, 57. Het aantal 105 is dus het extra woningen wat mogelijk wordt gemaakt.

Het totaal aantal woningen dat maximaal is toegestaan op beide locaties samen bedraagt (37+137=) 174. Het getal 57 is het bestaand aantal woningen op locatie Mira zuid bij elkaar opgeteld (2+31+10+14). 14

Wij hopen dat deze uitleg de getallen verklaard en dat onze conclusie dat de regels niet innerlijk strijdig wordt gedeeld. Naar aanleiding van de zienswijze zijn de regels hierop wel aangescherpt om onduidelijkheid hierover te voorkomen.

Mira noord

Mira zuid

Figuur 1: het aantal toegestane wooneenheden op basis van het voorheen geldende bestemmingsplan ‘Cobbeek, d’ Ekker en Zonderwijk 2017’.

b. Via paragraaf 6.2 ‘Parkeren’ in hoofdstuk 6 ‘Overkoepelende planologische regels’ in combinatie met artikel 13.8 (voorheen artikel 11.31 in de ontwerpversie) is volgens ons concreet geborgd dat er voldoende parkeerplaatsen (blijvend) beschikbaar zijn en dat er daarom geen parkeerproblemen ontstaan. Zo regelt paragraaf 6.2 dat voldaan moet worden aan de parkeernormennota die op dat moment geldt. In de thans geldende Nota parkeernormen 2025 staat concreet vermeld welke uitgangspunten zijn gehanteerd, bijvoorbeeld is bepaald dat wij uitgaan van het gemiddelde van de parkeerkencijfers en is als stedelijkheidsgraad ‘sterk stedelijk’ vastgelegd. Op basis van artikel 6.5 geldt als aanvraagvereiste dat duidelijk moet zijn hoe wordt voorzien in de parkeerbehoefte. Een concrete toets aan de parkeernormennota is daarom mogelijk. Ook staat in de nota hoe rekening gehouden moet worden met correctiefactoren voor bijvoorbeeld toegewezen parkeerplaatsen en garages. Een verplichting tot koppeling van woningverkoop/verhuur aan parkeerplaatsen op eigen terrein is geen vereiste op voorhand, maar kan wel relevant zijn om aan te tonen dat er sprake is van een kloppende parkeerbalans. Dit is naar onze mening goed geborgd. Wel zijn we het eens met indiener dat artikel 6.4 leidt tot rechtsonzekerheid.

In de voorheen geldende bestemmingsplannen was via een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid geregeld dat onder voorwaarden afgeweken kon worden van de parkeernormennota en nu is dit rechtstreeks geregeld. Om meer rechtszekerheid te bieden wordt artikel 6.4 daarom geschrapt uit de regels. c. Gelet op de verbeteringen die we naar aanleiding van deze zienswijze en ambtelijke wijzigingen doorvoeren, is er naar onze mening geen sprake (meer) van dat het plan niet zorgvuldig is voorbereid. Conclusie en vervolg De zienswijze geeft aanleiding het ontwerp-omgevingsplan te wijzigen. Artikel 6.4 ‘Aanvullende beoordelingsregel bij afwijken van beleidsregel’ wordt geschrapt in de regels om meer rechtszekerheid te bieden.

15

4.9

Indiener 9 (Provincie Noord-Brabant)

a. Duurzame stedelijke ontwikkeling: In het plan is een intensivering van woningbouw voorzien bij winkelcentrum Mira, waarbij het aantal woningen fors toeneemt. Bij dergelijke ontwikkelingen is artikel 5.55 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant van toepassing. Dit artikel stelt dat woningbouwontwikkelingen moeten passen binnen de regionaal gemaakte afspraken en dat ze moeten bijdragen aan een duurzame stedelijke ontwikkeling. Dat wil zeggen: toepassing van duurzame energie, klimaatadaptieve maatregelen, bevordering van duurzame mobiliteit en natuurinclusief bouwen. De huidige regels nemen deze vereisten niet expliciet mee. Aangezien het waarschijnlijk de bedoeling is om deze regels generiek toe te passen in woongebieden, acht de provincie het van belang dat de genoemde duurzaamheidseisen alsnog worden opgenomen. b. Bescherming grondwater: De provincie stelt vast dat het plan onderdelen mist die volgens de instructieregels uit de Omgevingsverordening standaard in omgevingsplannen moeten worden opgenomen. Het gaat hierbij om bepalingen ter voorkoming van grondwaterverontreiniging, zoals vastgelegd in artikelen 5.20 tot en met 5.26 van de verordening. Om de gemeente hierin te ondersteunen, is een handreiking bijgevoegd waarin deze instructieregels worden toegelicht en voorzien van voorbeeldregels. Reactie gemeente op zienswijze a.

Het omgevingsplan voorziet inderdaad bij de gronden rondom de Mira in de mogelijkheid om woningen toe te voegen in de vorm van uitnodigingsplanologie. In de beoordelingsregels zijn voorwaarden opgenomen waaraan moet worden voldaan waaronder het toepassen van natuurinclusieve gevels, beperkte toename aan verharding en een positieve bijdrage wordt geleverd aan de doelen van de stadse woonstraten, waarin onder meer de ambitie is opgenomen om langzaam verkeer te stimuleren. Naar beleving van de gemeente zijn de ambities op provinciaal niveau voldoende doorvertaald in de gemeentelijke randvoorwaarden voor een toekomstige ontwikkeling en is dit passend binnen de uitnodigingsplanologie. b. Naar aanleiding van de zienswijze heeft er overleg plaatsgevonden met de provincie over de doorvertaling van de instructieregels. De volgende regels die noodzakelijk zijn om te voldoen aan de instructieregels worden opgenomen in het omgevingsplan: • Artikel 4.12 (Voorafgaand onderzoek bij bouwactiviteit): dit artikel regelt dat vóór het bouwen moet worden nagaan of de bodem of het grondwater vervuild en verplaatsbaar is, tenzij het om een kleine uitbreiding of bijgebouw tot 50 m² gaat.

• Artikel 4.13 (Beoordelingsregels bouwactiviteit bij mobiele verontreinigingssituatie): dit artikel regelt dat de vergunning voor bouwen alleen wordt gegeven als er geen mobiele bodemvervuiling is, of als die vervuiling niet van het eigen perceel komt, of als uit onderzoek blijkt dat het grondwater geen gevaar loopt of dat noodzakelijke saneringsmaatregelen al zijn uitgevoerd of de bouw niet hinderen. • Artikel 4.14 (Aanvraagvereisten bouwactiviteiten bij mobiele verontreinigingssituatie): Dit artikel regelt dat bij het aanvragen van een omgevingsvergunning voor bouwen in een gebied met mogelijke mobiele bodemvervuiling alle relevante onderzoeksresultaten en gegevens moeten worden aangeleverd, deze informatie direct aan de provincie wordt doorgestuurd, en de bouw pas mag starten nadat de gemeente is geïnformeerd over hoe de benodigde sanerings- of beschermingsmaatregelen zijn uitgevoerd.

16

• Artikel 5.16 (Oogmerken watersystemen): Dit artikel regelt dat de waterregels bedoeld zijn om overstromingen, wateroverlast en droogte te voorkomen, de waterkwaliteit te beschermen en te verbeteren, en ervoor te zorgen dat watersystemen goed kunnen functioneren, waarbij rekening wordt gehouden met bestaande waterbeheerplannen en met eventuele nazorg- en gebruiksbeperkingen na grondwatersanering. • Artikel 5.17 (Vergunningplicht lozen op de bodem): Dit artikel regelt dat het verboden is om zonder omgevingsvergunning afvalwater in de bodem of het riool te lozen, tenzij dit lozen op grond van andere regels in dezelfde verordening wel is toegestaan. De instructieregels in de artikelen 5.23, 5.25 en 5.26 van de verordening zijn niet doorvertaald omdat deze al via de bruidsschat zijn geregeld. Conclusie en vervolg De zienswijze geeft aanleiding het ontwerp-omgevingsplan te wijzigen. De artikelen 4.12 tot en met 4.14 en de artikelen 5.16 en 5.17 zijn toegevoegd. Hierdoor zijn de provinciale belangen rondom de bescherming van grondwater beter geborgd. 4.10

Indiener 10 (Waterschap de Dommel)

Nb. Deze zienswijze is buiten de termijn ingediend, maar in onderling overleg is afgesproken dat we de reactie toch als zienswijze zullen behandelen. a. Springplank onterecht in plan: Springplank lijkt op de kaart niet uitgezonderd van de wijziging naar wonen, terwijl dit in de toelichting niet wordt genoemd. Verzocht wordt om Springplank alsnog uit het omgevingsplan te halen. b. Waterberging bij herbouw niet geregeld: De eis van 60 mm waterberging geldt voor nieuwbouw, maar herbouw na sloop wordt niet genoemd. Gevraagd wordt om dit alsnog op te nemen. c. Afspraak debiet Gender ontbreekt: De afspraak dat het debiet op de Gender niet mag toenemen is niet verwerkt. Opname van Springplank zou dit debiet verhogen. Verzocht wordt om de afspraak op te nemen en Springplank uit te sluiten. Reactie gemeente op zienswijze a. Tijdens een overleg over deze zienswijze is duidelijk geworden dat het bij de Springplank niet gaat om het mogelijk maken van een nieuwe ontwikkeling, maar dat deze ontwikkeling al mogelijk is. Dit punt vormt dan ook geen bezwaar meer. b. Als aanpassing wordt de volgende regeling opgenomen. Deze is afgestemd met het waterschap, dat heeft aangegeven hiermee in te stemmen:

17

6.7.1 Waterberging Artikel 6.14 Waterberging 1. Ter beperking van droogte en wateroverlast worden gronden en bouwwerken niet in gebruik genomen of gegeven voordat op het bouwwerkperceel is voorzien in een waterbergingsvoorziening met een capaciteit die ten minste gelijk is aan de volgens de in artikel 6.15 vereiste capaciteit. 2. De waterbergingsvoorziening wordt in stand gehouden en functionerend gehouden. Wijziging of vervanging is toegestaan, mits de capaciteit en werking ten minste gelijkwaardig zijn. 3. Vóór ingebruikname wordt een opleverdossier met berekening, situatietekening en fotoverslag overlegd waaruit blijkt dat aan dit artikel is voldaan. Artikel 6.15 Vereiste waterbergingscapaciteit 1. De vereiste capaciteit wordt bepaald aan de hand van het bebouwde en/of verhard oppervlak op het bouwwerkperceel, afgerond op hele m², met toepassing van de volgende eisen: a. Bij een feitelijke toename van 250 m² tot en met 500 m² geldt een waterbergingsopgave van minimaal 42 mm per m²; b. Bij een feitelijke toename van meer dan 500 m² geldt een waterbergingsopgave van minimaal 60 mm per m²; 2. In afwijking van lid 1 wordt de vereiste capaciteit binnen het stroomgebied ‘Gender’ bepaald aan de hand van het bebouwde en/of verhard oppervlak op het bouwwerkperceel, afgerond op hele m², met toepassing van de volgende eisen: a.

Voor alle ruimtelijke ontwikkelingen waarbij meer dan 250 m 2 verhard oppervlak wordt aangelegd of vernieuwd een waterbergingsopgave van minimaal 42 mm per m², of de waterbergingsopgave zoals vastgelegd in het geldende waterbeleid; b. Voor alle ruimtelijke ontwikkelingen waarbij meer dan 500 m 2 verhard oppervlak wordt aangelegd of vernieuwd een waterbergingsopgave van minimaal 60 mm per m²; of de waterbergingsopgave zoals vastgelegd in het geldende waterbeleid. Artikel 6.16 Aanwijzing vergunningplicht waterberging Het is verboden om zonder omgevingsvergunning af te wijken van artikel 6.15. Artikel 6.17 Beoordelingsregel afwijken waterberging Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 6.16 wordt alleen verleend, als het realiseren van de waterbergingscapaciteit redelijkerwijs niet mogelijk is en de hoeveelheid hemelwater die niet kan worden geborgen, kan worden geloosd op het openbare riool of de openbare weg.

c. Zie antwoord onder b. Conclusie en vervolg De zienswijze geeft aanleiding het ontwerp-omgevingsplan te wijzigen, zodat de waterbelangen beter worden meegenomen. De regels in afdeling 6.7 zijn vervangen door de artikelen 6.14 tot en met 6.17.

18

5 Conclusie zienswijzen Zienswijze nr.

Effect op het omgevingsplan

1

De zienswijze geeft geen aanleiding om het ontwerpomgevingsplan te wijzigen. De zienswijze geeft aanleiding om het ontwerp-omgevingsplan te wijzigen. De regeling voor laden en lossen is verduidelijkt. Artikel 13.4 (voorheen artikel 11.27 in het ontwerp) en artikel 13.6 (voorheen artikel 11.28 in het ontwerp) zijn aangepast. De zienswijze geeft geen aanleiding om het ontwerpomgevingsplan te wijzigen. De zienswijze geeft geen aanleiding om het ontwerpomgevingsplan te wijzigen. De zienswijze geeft geen aanleiding om het ontwerpomgevingsplan te wijzigen. De zienswijze geeft geen aanleiding om het ontwerpomgevingsplan te wijzigen. De zienswijze geeft geen aanleiding om het ontwerpomgevingsplan te wijzigen. De zienswijze geeft aanleiding om het ontwerp-omgevingsplan te wijzigen. Artikel 6.4 is geschrapt. De zienswijze geeft aanleiding om het ontwerp-omgevingsplan te wijzigen. Provinciale regels ter bescherming van het grondwater zijn opgenomen. De artikelen 4.12 tot en met 4.14 en de artikelen 5.16 en 5.17 zijn toegevoegd. De zienswijze geeft aanleiding om het ontwerp-omgevingsplan te wijzigen. De regeling voor waterberging is verbeterd. De regels in afdeling 6.7 zijn vervangen door de artikelen 6.14 tot en met 6.17.

2

3 4 5 6 7 8 9

10

19

6 Ambtshalve aanpassingen Naast het doorvoeren van aanpassingen van het omgevingsplan naar aanleiding van de ingediende zienswijzen zijn er ook ambtshalve aanpassingen doorgevoerd. De aangepaste versie van het omgevingsplan is op meerdere punten verbeterd. Het document is overzichtelijker geworden en maakt duidelijker wat er wel en niet mag. Hieronder staat een samenvatting van de aanpassingen. 1. Herindeling, functies en leesbaarheid van het omgevingsplan In de nieuwe versie zijn enkele hoofdstukken hernoemd en opnieuw ingedeeld, zodat zij beter aansluiten bij de structuur en uitgangspunten van de Omgevingsvisie. Daarbij is gekozen voor een indeling die beter past bij de ruimtelijke opbouw van Veldhoven. Nieuwe hoofdstukken zijn onder andere: • Dorpskernen en gehuchten; • Dorpslinten; • Woonwijken; • Stadse woonstraten; • Sterk stedelijke structuur; • Bedrijventerreinen. Deze hoofdstukken vervangen onder meer oudere indelingen zoals Centrumgebieden / Sterk stedelijke structuur en Dorpskernen / dorpse structuren. Daarnaast is de functie ‘openbaar gebied’, die in de vorige opzet was opgenomen als een afzonderlijke afdeling binnen hoofdstuk 9 (Functieregels voor alle gebieden), komen te vervallen. In plaats daarvan zijn twee nieuwe afzonderlijke afdelingen toegevoegd, namelijk de functies ‘groen’ en ‘verkeer’.